Báo cáo đánh giá tác động pháp luật của Luật Kinh doanh bất động

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAMĐộc lập - Tự do - Hạnh phúc

BÁO CÁO ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG PHÁP LUẬT CỦA LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

Phần thứ nhấtGIỚI THIỆU CHUNG

I. Bối cảnh sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

1. Khái quát tình hình tổ chức thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành được Quốc hội thông qua ngày 29/6/2006 (Luật số 63/2006/QH11) và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2007.

Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực thi hành, Chính phủ và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã kịp thời ban hành khá đầy đủ hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật. Hệ thống văn bản đã từng bước được hoàn thiện(1) tạo hành lang pháp lý khá hoàn chỉnh, cơ bản phù hợp với thực tế, đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện phát huy các nguồn lực cho thị trường bất động sản phát triển góp phần phát triển kinh tế, ổn định xã hội.

Việc tổ chức thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản đã được các cấp, các ngành quan tâm triển khai thực hiện, ý thức chấp hành pháp luật về kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp và người dân đã có chuyển biến tích cực. Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản đã

1 Để triển khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị, Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở . Ngoài ra, Chính phủ cũng đã ban hành nhiều Nghị định có điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản như các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, Luật Xây dựng 2004, Luật Nhà ở 2005, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tư 2005 v.v..

Chính phủ đã ban hành 04 Nghị quyết nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.Thủ tướng Chính phủ đã ban hành 03 Chỉ thị và 02 Quyết định chỉ đạo, đôn đốc các Bộ ngành, địa phương triển

khai thi hành Luật Kinh doanh bất động sản; khắc phục những bất cập của thị trường bất động sản.Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các Bộ, ngành

có liên quan đã ban hành hàng trăm văn bản. Trong đó, Bộ Xây dựng đã ban hành 09 Thông tư và 01 Quyết định.Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy

định cụ thể để thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan Trung ương ban hành (Riêng thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành hơn 55 văn bản).

được chú trọng và được cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản tại các cấp địa phương triển khai thực hiện thường xuyên, đã được nhà đầu tư, người dân, phương tiện truyền thông đại chúng rất quan tâm, đón nhận.

Từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thị trường bất động sản đã từng bước phát triển, môi trường kinh doanh từng bước được cải thiện theo hướng thông thoáng, thuận lợi hơn cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản, góp phần kích thích tăng trưởng, nâng cao mỹ quan đô thị, đồng thời đã hình thành các tổ chức hỗ trợ hoạt động thị trường và từng bước chuyên nghiệp hóa, minh bạch hóa các giao dịch trên thị trường bất động sản; góp phần nâng cao nhận thức và kiến thức pháp luật cho người dân, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản, đóng góp đáng kể vào chủ trương chống suy giảm kinh tế của Đảng, Nhà nước, Chính phủ trong thời gian qua.

Tuy nhiên, sau 07 năm triển khai thi hành, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn mới và hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước, cụ thể như sau:

- Luật hiện hành chưa có quy định để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển có kế hoạch, để Nhà nước có thể kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiếu ổn định. Mặt khác, quy định về năng lực của chủ đầu tư dự án chưa chặt chẽ, chưa thể khắc phục được tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ, thi công cầm chừng, không triển khai, để đất hoang hóa, lãng phí, làm mất mỹ quan đô thị, gây ra nhiều tranh chấp khiếu kiện của khách hàng khi chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, không thể bàn giao nhà như đã cam kết, gây bức xúc trong xã hội.

- Luật hiện hành chưa có quy định rõ để phân biệt đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định và đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản, dẫn đến tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp, hợp tác xã có đầu tư xây dựng, mua bất động sản nhưng chỉ để sử dụng (sản xuất, kinh doanh, văn phòng làm việc, …) và trong quá trình sử dụng có nhu cầu bán, cho thuê do dư thừa hoặc không còn nhu cầu sử dụng, nhất là đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở, bất động sản của mình do nhu cầu cuộc sống mà cũng phải đăng ký kinh doanh, phải thành lập pháp nhân, phải có vốn pháp định (6 tỷ) thì mới được bán, cho thuê nhà ở, bất động sản là không phù hợp thực tế, không có tính khả thi.

- Luật hiện hành còn rất hạn chế, mới chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dưới 2 hình thức: (1) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2)

2

Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; mà chưa cho phép mua bán và thuê bất động sản để cho thuê lại. Những hạn chế này đã tạo ra sự không bình đẳng giữa các thành phần kinh tế khi tham gia thị trường bất động sản, chưa phù hợp với thông lệ quốc tế trong bối cảnh nước ta ngày càng mở rộng quan hệ với các nước và hợp tác quốc tế sâu rộng, từ đó hạn chế rất nhiều việc thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.

- Luật hiện hành không cho phép cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điều này đã hạn chế khả năng huy động vốn, khai thác từng phần công trình của chủ đầu tư dự án, cũng như chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê, thuê mua bất động sản có thể đặt hàng và ký kết được hợp đồng trước khi công trình được hoàn thành, để có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện bất động sản để bất động sản sau khi hoàn thành sẽ đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng của bên thuê, thuê mua bất động sản.

- Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản. Quy định này đã làm tăng thêm tổ chức kinh doanh dịch vụ trung gian, tăng thêm thủ tục, thêm chi phí và góp phần đẩy giá, tạo giao dịch ảo, không đạt được mục đích tạo nơi giao dịch để đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản, đồng thời quy định này đã làm hạn chế quyền tự chủ trong kinh doanh của các doanh nghiệp. Hơn nữa việc quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua Sàn là không phù hợp, không hiệu quả đối với thị trường bất động sản “trầm lắng” …

- Luật hiện hành quy định về điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản quá dễ dàng, không quy định phải qua kiểm tra, sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới, định giá bất động sản thì mới được cấp chứng chỉ, nên dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới, bất động sản yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khác hàng khi tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi.

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế, bất cập nêu trên thì việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành là hết sức cần thiết, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

3

Để hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 20/2011/QH13 ngày 26/11/2011 về Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XIII và Nghị quyết số 45/2013/QH13 ngày 18/6/2013 về điều chỉnh Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Khóa XIII và Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2014, trong đó giao Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu, xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 để trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua vào năm 2014.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này được thực hiện trong bối cảnh:

- Ngày 29/11/2013, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 đã thông qua Luật Đất đai số 45/2013/QH13;

- Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu, xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội thông qua vào năm 2014;

- Chính phủ đã triển khai tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 tại 03 miền (khu vực phía Nam vào ngày 16/5/2013 tại thành phố Hồ Chí Minh, khu vực phía Bắc vào ngày 23/5/2013 tại Hà Nội, khu vực miền Trung tại thành phố Đà Nẵng vào ngày 23/8/2013) với sự tham dự của đại diện các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong cả nước, các Hiệp hội nghề nghiệp có liên quan, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các chuyên gia về bất động sản.. để đánh giá các tác động của Luật, việc triển khai thi hành Luật và các văn bản hướng dẫn cũng như các đề xuất về nội dung sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

2. Yêu cầu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản

2.1. Phải điều chỉnh toàn diện các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các đạo luật khác có liên quan như: Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…

2.2. Phải kế thừa, phát triển những ưu điểm, những quy định còn phù hợp, đang phát huy hiệu quả; đồng thời phải bổ sung các quy định mới cho đầy đủ, chặt chẽ, đồng bộ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng phát triển hiệu quả, ổn định, công khai, minh bạch.

2.3. Quy định của Luật phải rõ ràng, thông thoáng, có tính khả thi cao; bảo đảm yêu cầu cải cách thủ tục hành chính, tránh gây phiền hà, nhũng nhiễu doanh nghiệp, người dân.

4

2.4. Phải phù hợp với các cam kết quốc tế mà nước ta đã tham gia ký kết và từng bước thực hiện hội nhập quốc tế phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam.

II. Sử dụng phương pháp đánh giá dự báo tác động pháp luật (RIA) trong việc đánh giá Dự thảo Luật

Việc thực hiện đánh giá tác động của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được tiến hành theo các bước sau:

1. Xác định các vấn đề ưu tiên dựa trên các tiêu chí rõ ràng

2. Xác định các mục tiêu của vấn đề

3. Lựa chọn các giải pháp để giải quyết từng vấn đề

4. Xác định các yếu tố chi phí và lợi ích chính cho từng vấn đề

5. Xác định các dữ liệu phân tích

6. Xác định cách thức thu thập dữ liệu và tham vấn về phương pháp đó;

7. Thu thập, tập hợp dữ liệu và tham vấn

8. Đánh giá phân tích các dữ liệu đã thu thập được

9. Nhóm nghiên cứu dự thảo thống nhất về cách diễn giải kết quả phân tích, thống nhất các giải pháp và kết luận

10. Viết báo cáo đánh giá tác động

Báo cáo đánh giá tác động của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng trên cơ sở kinh nghiệm quốc tế như: xác định vấn đề, đánh giá hiện trạng, xác định phương án giải quyết vấn đề, thu thập dữ liệu, kiểm nghiệm dữ liệu thông qua lấy ý kiến và phân tích dữ liệu theo một phương pháp rõ ràng. Trên cơ sở tổng kết việc thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, thông qua đánh giá kết quả và tồn tại, hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Ban soạn thảo đã xây dựng đề cương chi tiết, phân tích và nêu rõ những nhóm vấn đề, những quy định cụ thể cần sửa đổi và đã chọn ra 5 nhóm vấn đề quan trọng cần phân tích, đánh giá tác động và xác định phương án giải quyết cho từng vấn đề. Các nhóm vấn đề được lựa chọn để đánh giá tác động trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bao gồm:

1. Về quản lý đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh

2. Về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

3. Về kinh doanh bất động sản

4. Về kinh doanh dịch vụ bất động sản

5. Về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản

5

Phần thứ hai

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÓM VẤN ĐỀ TRONG DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

I. Nhóm quy định về quản lý đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh

1. Hiện trạng

Đầu tư tạo lập bất động sản là khâu đầu tiên, quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản, cung cấp hàng hóa bất động sản cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Luật hiện hành mới quy định về một số nội dung đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh, cụ thể là về hình thức đầu tư tạo lập; quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án bất động sản và nội dung về chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản. Chưa có các quy định về nguyên tắc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ quy hoạch, có chương trình, kế hoạch dẫn đến thời gian vừa qua hầu hết các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tự phát, theo “phong trào”, theo “đám đông” dẫn đến tình trạng mất cân đối cung-cầu, lúc “nóng” lúc “lạnh”, thiếu các loại nhà, căn hộ phù hợp với số đông người dân có nhu cầu, trong khi thừa rất nhiều căn hộ cao cấp, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngừng hoạt động hoặc hoạt động cầm chừng, nhiều dự án thi công đình trệ hoặc dở dang v.v.. gây ra tình trạng tồn kho bất động sản lớn như hiện nay.

2. Mục tiêu

- Đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh theo quy hoạch, chương trình và kế hoạch để bảo đảm cân đối cung-cầu, thị trường phát triển ổn định, chấm dứt tình trạng dự án “treo” hoặc dự án xây dựng “dở dang”;

- Tăng cường sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, tài chính và bất động sản, góp phần tạo diện mạo đô thị theo hướng hiện đại, văn minh.

3. Các phương án

a) Phương án 1: Giữ nguyên như Luật hiện hành.

b) Phương án 2: Có sửa đổi, bổ sung như dự thảo Luật, cụ thể là:

- Bổ sung quy định về việc lập, thẩm định, quyết định đầu tư, chấp thuận đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư các dự án bất động sản để kinh doanh phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về đầu tư phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan, đồng thời phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án đã được phê duyệt;

6

- Bổ sung quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh khi triển khai dự án phải tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về đầu tư phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan và phải bảo đảm theo đúng quy hoạch, kế hoạch triển khai dự án đã được phê duyệt; khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án bất động sản để kinh doanh phải ký quỹ cam kết thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai. Những dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không có trong quy hoạch, kế hoạch thì không được triển khai thực hiện.

4. Phân tích, đánh giá dự báo tác động của các phương án

a) Phương án 1:

- Tác động tích cực: Không có

- Tác động tiêu cực: Tác động tiêu cực lớn

+ Đối với Nhà nước: Lãng phí đất đai, thất thu thuế.

+ Đối với doanh nghiệp: Hiệu quả kinh doanh thấp; nhiều nhà đầu tư mới không có cơ hội để tiếp cận đất đai để đầu tư tạo lập bất động sản để kinh doanh.

+ Đối với xã hội: Thị trường không ổn định, không đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân. Việc đầu tư kinh doanh bất động sản tự phát, "tràn lan" như hiện nay đã gây bức xúc trong dân, mất niềm tin của người dân vào thị trường bất động sản.

b) Phương án 2:

- Tác động tích cực:Tác động tích cực lớn

+ Đối với Nhà nước: Kiểm soát và điều tiết việc sử dụng hiệu quả, tiết kiệm và phát huy tiềm lực kinh tế của đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thống nhất quản lý, tăng giá trị đất đai góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách.

+ Đối với doanh nghiệp: Tăng cường ý thức tuân thủ pháp luật về quy hoạch, pháp luật về đầu tư xây dựng v.v.. của các chủ đầu tư trong triển khai dự án bất động sản, khắc phục tình trạng chủ đầu tư không triển khai dự án, triển khai chậm, xây dựng dở dang để đất hoang hóa, làm “nhếch nhác” bộ mặt đô thị v.v..

+ Đối với xã hội: Đáp ứng nhu cầu của xã hội, của đại bộ phận người dân, góp phần ổn định kinh tế, trật tự, an sinh xã hội, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

7

- Tác động tiêu cực: Tác động tiêu cực nhỏ

+ Đối với Nhà nước: Tăng áp lực về thời gian, nhân lực, chi phí thực hiện lập quy hoạch, chương trình, kế hoạch.

+ Đối với doanh nghiệp: Phải nâng cao trách nhiệm nhiều hơn, phải có tiềm lực kinh tế mạnh hơn; các doanh nghiệp nhỏ, yếu về khả năng tài chính khó có điều kiện tham gia kinh doanh bất động sản.

+ Đối với xã hội: Không có.

5. Kết luận và kiến nghị

Từ phân tích đánh giá các phương án nêu trên, đề nghị lựa chọn phương án 2 vì phương án này vừa đảm bảo nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản, điều tiết, kiểm soát được thị trường, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, tăng tính minh bạch, giải quyết được tình trạng dự án "treo", bỏ hoang hóa, lãng phí tài nguyên đất đai, tăng thu ngân sách, giảm hẳn tranh chấp, khiếu kiện giữa người dân và chủ đầu tư, bảo đảm mỹ quan đô thị và quyền lợi của người dân.

II. Về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản

1. Hiện trạng

1.1. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản hiện hành2, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài còn bị hạn chế rất nhiều so với tổ chức, cá nhân trong nước như: (1) chưa được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2) chưa được thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; (3) chưa được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; (4) chưa được thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.

Đồng thời, theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về nhà ở hiện hành thì các tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu bất động sản khi là các nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư bất động sản để cho thuê; người nước ngoài được phép cư trú tại Việt Nam với thời hạn 1 năm trở lên được sở hữu một căn hộ chung cư với thời hạn là 50 năm; các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua một số căn hộ chung cư để cho cán bộ, công nhân làm việc trong doanh nghiệp của mình ở với thời hạn sở hữu bằng thời hạn giấy phép đầu tư của doanh nghiệp; ngoài ra, không được mua và sở hữu các loại bất động sản khác. Những vấn đề này đã làm giảm sức hút đầu tư và tính cạnh tranh của thị trường bất động sản, chưa thúc đẩy tiến trình hội nhập quốc tế.

2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

8

1.2. Theo pháp luật về nhà ở hiện hành3, mọi giao dịch mua bán nhà ở của cá nhân đều được xem là giao dịch dân sự, không phải là hoạt động thương mại (vì cá nhân tham gia giao dịch họ có thể cho rằng mục đích mua bán nhà là để ở chứ không vì mục đích sinh lợi). Theo Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, "nhà ở" là một loại bất động sản được đưa vào kinh doanh4; việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua nhà để bán vì mục đích sinh lợi được xem là kinh doanh bất động sản5; tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật6; đồng thời cấm tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản mà không đăng ký kinh doanh7. Tuy nhiên, quy định này hoàn toàn không có ý nghĩa pháp lý đối với giao dịch mua bán nhà ở của hộ gia đình, cá nhân vì không có căn cứ để cho rằng, hoạt động của họ là kinh doanh bất động sản (vì mục đích sinh lợi). Hộ gia đình, cá nhân có quyền cho rằng, giao dịch của họ chỉ nhằm mục đích để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Vì vậy, khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở (thậm chí vì mục đích sinh lợi), họ cũng không đăng ký kinh doanh bất động sản và chưa có trường hợp nào bị coi là vi phạm pháp luật8. Thực tế, từ trước đến nay chưa xử lý được một trường hợp nào.

2. Mục tiêu

- Quy định toàn diện và hợp lý hơn về quyền và nghĩa vụ của tất cả các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản;

- Mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản;

- Tăng thu ngân sách và đẩy mạnh thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản.




3 Điều 1 Luật Nhà ở năm 20054 Điểm a Khoản 1 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản năm 20065 Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 20066 Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 20067 Khoản 1 Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 20068 Trên thực tế, tất cả các hộ gia đình, cá nhân không đăng ký kinh doanh bất động sản theo Luật nhưng có mua bán

nhà, cho thuê hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kể cả bất động sản khác do nhu cầu cuộc sống về nơi ăn chốn ở và cũng có nhiều trường hợp mua bán để kiếm lời. Đây là một thực tế và rất khó để xác định thế nào là hộ gia đình, cá nhân mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là kinh doanh hay do nhu cầu cuộc sống. Mặt khác, hầu hết các trường hợp này đều thực hiện các thủ tục và nghĩa vụ với Nhà nước theo pháp luật về dân sự, về đất đai, về nhà ở, về lệ phí trước bạ và thuế thu nhập khi mua bán, cho thuê nhà.

9

- Sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 10 của Luật hiện hành theo hướng:

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản như tổ chức, cá nhân trong nước.

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh bất động sản theo 4 hình thức: (1) Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (2) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; (3) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật; (4) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại. Dự thảo Luật chưa mở rộng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua và đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất nhận chuyển nhượng, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật vì Luật Đất đai 2013 chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Đồng thời, tại Điều 14 về nguyên tắc kinh doanh bất động sản quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản và được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để làm trụ sở, văn phòng làm việc, để sản xuất, kinh doanh.

- Bổ sung quy định làm rõ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản nhưng không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, phải có vốn pháp định, phải đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.


a) Phương án 1:



+ Đối với Nhà nước: Thực tế vẫn diễn ra việc hộ gia đình, cá nhân mua bán, cho thuê nhà nhưng Nhà nước không quản lý được, thậm chí còn bị thất thu thuế.

Mặt khác, tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cho rằng Nhà nước Việt Nam còn quá khắt khe, còn phân biệt đối xử, chưa hội nhập quốc tế, chưa khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.

10

+ Đối với doanh nghiệp: Thiếu tính cạnh tranh, giảm sức hút đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, chưa đáp ứng được chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước ta là mở cửa nền kinh tế, hội nhập ngày càng sâu rộng với quốc tế, tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

+ Đối với xã hội: Thiếu sản phẩm bất động sản có chất lượng tốt, giá cả cạnh tranh; thiếu căn cứ pháp lý để các chủ thể thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

b) Phương án 2:

- Tác động tích cực: Tác động tích cực lớn

+ Đối với Nhà nước: Đẩy mạnh tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, tăng thu ngân sách từ thuế, đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước.

+ Đối với doanh nghiệp: Nâng cao năng lực cạnh tranh; thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản, thông qua đó hấp thụ công nghệ khoa học kỹ thuật và quản lý vận hành hiện đại, tiên tiến... góp phần vào công cuộc công nghiệp hóa- hiện đại hóa của đất nước. Đặc biệt là tạo điều kiện, khuyến khích thu hút đầu tư của nước ngoài, kiều bào ta ở nước ngoài.

+ Đối với xã hội: Thúc đẩy sự cạnh tranh bình đẳng của các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản; tạo ra nhiều sản phẩm có chất lượng tốt hơn, có giá cả cạnh tranh hơn; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục hành chính cho người dân khi giao dịch bất động sản mà không có chức năng kinh doanh bất động sản.

- Tác động tiêu cực: Có ảnh hưởng tới khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trong nước; những doanh nghiệp nhỏ, năng lực yếu thì không có cơ hội để tham gia thị trường bất động sản.


Căn cứ vào đánh giá, phân tích các phương án nêu trên cho thấy, cần thiết lựa chọn phương án 2 vì phương án này sẽ góp phần thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao, đồng thời giải quyết nhiều việc làm, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế, phát triển bền vững. Tuy nhiên phương án này cũng yêu cầu các doanh nghiệp trong nước phải nâng cao năng lực, trình độ nhiều hơn thì mới có thể cạnh tranh được; đồng thời, Nhà nước cần phải quản lý chặt chẽ hơn để bảo đảm an ninh, quốc phòng.

11

III. Nhóm quy định về kinh doanh bất động sản

1. Hiện trạng

1.1. Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Thực tế cho thấy, việc quy định bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản qua sàn là có công khai, minh bạch hơn so với không bán thông qua sàn như trước đây. Tuy nhiên, việc thông qua sàn chỉ cần thiết khi cung không đáp ứng được cầu và thị trường bất động sản đang ở giai đoạn mất cân đối cung-cầu, “nóng, sốt” và chủ yếu cũng chỉ đối với bất động sản là nhà ở, còn như hiện nay khi thị trường bất động sản “trầm lắng”, chủ đầu tư khuyến mại, chào bán rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng mà vẫn không bán được hàng, các sàn gần như không có giao dịch, nhiều sàn phải đóng cửa v.v.. thì lại không cần thiết phải có sàn, việc bắt buộc thông qua sàn chỉ làm hạn chế quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp và làm tăng thêm thủ tục, chi phí mà người dân phải gánh chịu thêm.

1.2. Luật hiện hành cũng chưa có quy định về các hình thức cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, điều này đã làm hạn chế rất nhiều khả năng huy động vốn đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp, cá nhân và thời gian qua, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản đã huy động tiền ứng trước của khách hàng khi tổ chức bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhưng sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải vào các dự án khác dẫn đến chậm tiến độ triển khai dự án, thậm chí dừng triển khai hoặc không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án, vi phạm hợp đồng, giao nhà chậm cho khách hàng v.v.. gây tranh chấp khiếu kiện, làm bức xúc trong xã hội, làm mất niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản. Nguyên nhân gây ra tình trạng nêu trên là do Luật hiện hành chưa có quy định về tiến độ thanh toán, chưa có quy định về việc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thì mới được huy động tiền ứng trước của khách hàng; chưa quy định chặt chẽ về việc sử dụng vốn huy động và chưa có chế tài xử lý các trường hợp chủ đầu tư chiếm đoạt tiền huy động vốn hoặc chậm tiến độ, vi phạm cam kết trong hợp đồng mua bán.

1.3. Luật hiện hành mới chỉ có quy định về chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản khi chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án mà chưa có quy định về chuyển nhượng một phần dự án bất động sản. Trong khi trên thực tế, nhu cầu chuyển nhượng một phần dự án cho chủ đầu tư thứ cấp, cho người dân tự làm nhà ở là rất lớn, nhiều chủ đầu tư do khả năng tài chính bị hạn chế cũng rất cần chuyển nhượng một phần dự án thông qua hình thức sáp nhập hoặc mua lại phần vốn của chủ đầu tư khác, hoạt động chuyển nhượng dự

12

án hiện đang diễn ra rất “sôi động” và Nhà nước không kiểm soát, quản lý được do thiếu căn cứ pháp lý.

1.4. Các quy định trong Luật hiện hành chưa quy định rõ về quyền sử dụng đất của tòa nhà có nhiều chủ sở hữu giữa các chủ sở hữu căn hộ với các chủ sở hữu các diện tích nhà khác, không thể khi bán thì chủ sở hữu các căn hộ được quyền sử dụng đất chung ổn định lâu dài, còn các chủ sở hữu các phần diện tích nhà khác lại chỉ có quyền sử dụng đất thuê như hiện nay, sẽ rất khó khăn phức tạp trong quá trình quản lý, sử dụng và xử lý sau này, hơn nữa là không thống nhất, không công bằng về quyền sử dụng đất chung của tòa nhà giữa các chủ sở hữu.

2. Mục tiêu

- Tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân có quyền lựa chọn phương thức giao dịch bất động sản phù hợp;

- Tạo điều kiện cho các chủ đầu tư sớm có thêm nguồn vốn thực hiện dự án bất động sản cũng như khách hàng có nhu cầu đặt thuê, thuê mua sớm để có thể tham gia giám sát quá trình thi công, bảo đảm chất lượng và để yên tâm, có thời gian vào hoàn thiện bất động sản theo đúng nhu cầu, mục đích, không phải cải tạo, sửa chữa lại, tránh lãng phí cho người sử dụng;

- Tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo tiến độ dự án bất động sản và sử dụng vốn huy động đúng mục đích cũng như nâng cao nhận thức và trách nhiệm của khách hàng khi tham gia mua, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Đồng thời, thúc đẩy tiến độ triển khai dự án bất động sản;

- Bảo đảm quyền bình đẳng giữa các chủ sở hữu trong tòa nhà hỗn hợp.




- Sửa đổi nội dung về quy định kinh doanh bất động sản thông qua sàn theo hướng không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn mà khuyến khích các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản, thông qua tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản;

- Bổ sung nội dung quy định về hình thức cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai và bổ sung thêm nội dung quy định về chuyển nhượng, cho thuê một phần đất trong dự án bất động sản, trong đó có quy định về điều kiện chuyển nhượng, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư

13

chuyển nhượng và bên nhận chuyển một phần đất trong dự án bất động sản (kể cả trường hợp là hộ gia đình, cá nhân);

- Bổ sung quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt; được liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để triển khai dự án. Khi liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, huy động vốn của các tổ chức, cá nhân để triển khai dự án thì không được ủy quyền cho bên tham gia liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản của dự án mà phải trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng. Đồng thời bổ sung quy định về việc thanh toán theo hình thức trả tiền ứng trước đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi nhà, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện quy định, các lần thanh toán tiếp theo do các bên thỏa thuận phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó. Đồng thời, yêu cầu chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để đầu tư tạo lập bất động sản đó;

- Bổ sung quy định về việc khuyến khích bảo lãnh, đặt cọc trong giao dịch bất động sản và do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bổ sung quy định về việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo quyền sử dụng đất. Trường hợp bán các phần diện tích trong tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng thì phải gắn với quyền sử dụng đất, quyền sử dụng các phần diện tích sử dụng chung và các trang thiết bị thuộc sở hữu chung trong tòa nhà hỗn hợp đó. Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các phần diện tích trong tòa nhà hỗn hợp là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các phần diện tích trong tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dựng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


a) Phương án 1:

- Tác động tích cực: Tác động tích cực vừa

+ Đối với Nhà nước: Việc quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ được công khai, minh bạch hơn và góp phần hạn chế giao dịch ngầm trên thị trường bất động sản, là cơ sở

14

để cơ quan quản lý nhà nước theo dõi, cập nhật tình hình giao dịch trên thị trường bất động sản cũng như xử lý vi phạm.

+ Đối với doanh nghiệp: Việc quy định về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thông qua hình thức huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng giúp cho các chủ đầu tư có được thêm nguồn vốn để triển khai dự án. Đồng thời, quy định về chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản như Luật hiện hành đã góp phần hỗ trợ cho các chủ đầu tư có điều kiện giải quyết khó khăn trong sản xuất kinh doanh cũng như giúp cho các chủ đầu tư có điều kiện năng lực tài chính có thể tiếp tục đầu tư phát triển bất động sản.

+ Đối với xã hội: Có công khai, minh bạch hơn.


+ Đối với Nhà nước: Việc yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thông qua sàn đã làm phát sinh thêm thủ tục, chi phí cho cơ quan quản lý nhà nước cũng như các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

+ Đối với doanh nghiệp: Việc thiếu quy định cụ thể chặt chẽ về các hình thức huy động vốn, hình thức thanh toán giao dịch bất động sản cũng như hình thức cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc chuyển nhượng một phần dự án bất động sản đã hạn chế nguồn vốn cho đầu tư phát triển bất động sản cũng như thiếu cơ sở pháp lý cho việc thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Đối với xã hội: Việc cho phép các chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước mà không có điều kiện ràng buộc chặt chẽ dẫn tới tình trạng huy động vốn tràn lan, sử dụng sai mục đích, gây thiệt hại cho khách hàng, tình trạng dự án "treo", chậm tiến độ, đất để "hoang hóa", gây lãng phí và bức xúc trong xã hội.

b) Phương án 2:


+ Đối với Nhà nước: Quản lý chặt chẽ được quá trình đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư dự án được triển khai đúng tiến độ sẽ góp phần tăng thu ngân sách nhà nước.

+ Đối với doanh nghiệp: Tăng cường tính tự chủ, ý thức tuân thủ pháp luật cũng như ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, khôi phục niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản, khuyến khích nhà đầu tư có năng lực thực sự tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản; đồng thời, tăng cường trách nhiệm của khách hàng khi đăng ký, ký hợp đồng mua, thuê, thuê mua bất

15

động sản. Mặt khác, doanh nghiệp có thêm các kênh huy động vốn mới khi đầu tư phát triển bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững cũng như đảm bảo sự bình đẳng về quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư, các chủ sở hữu dự án tòa nhà hỗn hợp.

+ Đối với xã hội: Khôi phục niềm tin vào thị trường bất động sản (trước hết là người dân an tâm góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản, bất động sản đủ điều kiện về mặt pháp lý khi đưa vào kinh doanh..). Bảo vệ được quyền lợi của khách hàng khi mua, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.


+ Đối với Nhà nước: Phát sinh chi phí và nhân lực thực thi quy định mới.

+ Đối với doanh nghiệp: Phải tăng cường thêm năng lực, nhất là về tài chính nên có thể phát sinh thêm chi phí đầu tư.

+ Đối với xã hội: Không có.


Qua phân tích, đánh giá các phương án nêu trên, nhóm nghiên cứu đề xuất lựa chọn phương án 2 vì đây là phương án nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản, nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư khi huy động tiền ứng trước của khách hàng, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư chủ động bán hàng, huy động vốn và bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu tòa nhà hỗn hợp, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản ổn định và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

IV. Nhóm quy định về kinh doanh dịch vụ bất động sản

1. Hiện trạng

1.1. Hiện nay, tình trạng cung cấp các dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động thiếu chuyên nghiệp, chất lượng chưa cao, còn nặng tính “chụp giật”, kiếm lời, chưa tôn trọng khách hàng, chưa có trách nhiệm cao về mặt tư vấn pháp lý cho khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng. Nguyên nhân của tình trạng trên là do Luật hiện hành chưa quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản, do không quy định về trình độ học vấn đối với người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, không quy định phải qua kiểm tra sát hạch mà chỉ cần học qua một lớp bồi dưỡng, đào tạo ngắn ngày là được cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa học sau đó Sở Xây dựng cấp chứng chỉ, vô hình chung đã tạo điều kiện cho việc hình thành các cơ sở đào tạo nghề về bất động sản một cách “ồ ạt”, “đại trà” trong khi chất lượng đào tạo hạn chế và không kiểm soát được. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn nhân lực trong ngành bất

16

động sản thừa về số lượng9 nhưng thiếu về chất lượng, gây ảnh hưởng đáng kể tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản;

1.2. Hiện nay, tình trạng thành lập các sàn giao dịch bất động sản một cách tràn lan, “ồ ạt”10 do điều kiện thành lập sàn còn quá đơn giản, mang tính hình thức, sản phẩm bất động sản giao dịch tại sàn không đáp ứng các điều kiện quy định diễn ra khá phổ biến. Bên cạnh đó, phần lớn trình độ nghiệp vụ của đội ngũ chuyên gia môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản v.v.. hoạt động tại sàn còn “yếu kém” không đáp ứng được yêu cầu, các sàn hiện nay làm quảng cáo, đại lý bán hàng cho các chủ đầu tư, môi giới bất động sản là chủ yếu, các doanh nghiệp bất động sản gần như chưa làm. Mặt khác, do thiếu chế tài xử lý vi phạm đối với các sàn hoạt động không tuân thủ quy định pháp luật nên cơ quan quản lý nhà nước rất khó kiểm soát tình hình giao dịch và người dân gặp nhiều rủi ro khi các sàn lợi dụng “kẽ hở” của pháp luật để huy động vốn, mua bán chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định.

2. Mục tiêu

Tăng cường nguồn nhân lực có chất lượng, có tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp cho thị trường bất động sản.




- Bổ sung quy định cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản phải có đủ các điều kiện: Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ từ đại học trở lên; đã qua sát hạch về trình độ môi giới bất động sản; Bộ Xây dựng tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản; Chứng chỉ môi giới bất động sản có thời hạn sử dụng là 03 (ba) năm.

4. Dự báo, đánh giá tác động của các phương án

a) Phương án 1:


- Tác động tiêu cực: Tác động tiêu cực nhỏ (nhiều trung tâm đào tạo, chất lượng không cao; tính chuyên nghiệp của các sàn, cá nhân môi giới còn thấp, gây thiệt hại cho khách hàng…)

9 Tính đến hết tháng 12/2013, theo báo cáo của 55/63 địa phương đã cấp 25.431 chứng chỉ môi giới bất động sản.

10 Tính đến hết tháng 10/2013 trên phạm vi toàn quốc đã có 1143 sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện hoạt động được đăng tải thông tin trên Website Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (Hà Nội có 486 sàn, Tp.Hồ Chí Minh có 480 sàn).

.

17

b) Phương án 2:


+ Đối với Nhà nước: Nâng cao chất lượng, hiệu quả quản lý nhà nước về kinh doanh dịch vụ bất động sản.

+ Đối với doanh nghiệp: Nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp khi kinh doanh dịch vụ bất động sản.

+ Đối với xã hội: Quyền lợi của khách hàng được bảo đảm.

- Tác động tiêu cực: Tác động tiêu cực vừa

+ Đối với Nhà nước: Phát sinh chi phí và gây áp lực đối với các cơ quan nhà nước trong việc thực thi quy định mới (tổ chức thi sát hạch để cấp mới, cấp lại chứng chỉ..).

+ Đối với doanh nghiệp và xã hội: Không có


Việc lựa chọn phương án 2 sẽ nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.

V. Nhóm quy định về quản lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

1. Hiện trạng

Công tác quản lý nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều hành, định hướng và quản lý thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay việc quản lý, điều hành thị trường bất động sản còn phân tán11, chưa có sự phối hợp đồng bộ. Nhà nước chưa thể hiện được vai trò chủ động tham gia thị trường với tư cách chủ sở hữu đất đai và nhiều bất động sản để chủ động điều tiết thị trường bất động sản theo quy luật cung cầu12, chưa phát huy được vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô và kiểm soát hoạt động của thị trường bất động sản13.

11 Tại cấp địa phương thiếu một cơ quan đầu mối tổng hợp nắm được tình hình thị trường bất động sản. Việc giao đất, cho thuê đất do Sở Tài nguyên & Môi trường thực hiện, việc cấp giấy chứng nhận đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư do Sở Kế hoạch & Đầu tư thực hiện, việc thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng và quản lý sử dụng do Sở Xây dựng thực hiện, việc phê duyệt quy hoạch do Sở Quy hoạch - Kiến trúc thực hiện; việc xác nhận mua bán do cơ quan công chứng thực hiện.

12

? Nhà nước chưa thể hiện được vai trò điều tiết thị trường với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai và chủ đầu tư lớn nhất trên thị trường quyền sử dụng đất. Một số lĩnh vực ít lợi nhuận, không hấp dẫn các nhà đầu tư như: nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp chưa được nhà nước trực tiếp đầu tư nên thị trường thiếu loại hàng hóa này, giá cả tăng, nhưng Nhà nước không có quỹ đất, quỹ nhà để điều tiết thị trường, thực hiện an sinh xã hội.

13

? Việc quản lý điều hành thị trường bất động sản còn chủ yếu xử lý tình huống, chưa có chiến lược dài hạn cân đối trong tổng thể nền kinh tế. Hầu hết các địa phương chưa có chương trình phát triển thị trường bất động sản, dẫn đến tình trạng các đô thị lớn luôn thiếu hàng hóa bất động sản, trong khi một số đô thị khác lại thừa bất động sản. Chưa có một cơ quan nhà nước chuyên ngành có trách nhiệm quản lý về thông tin bất động sản cũng như dự báo tình hình thị trường bất động sản nhà ở để cung cấp thông tin tin cậy cho các nhà đầu tư và người dân.

18

Một trong những nguyên nhân của tình trạng nêu trên là do Luật hiện hành còn quy định chung chung về trách nhiệm quản lý nhà nước trong hoạt động kinh doanh bất động sản (Điều 13), thiếu các quy định về nội dung quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản và trách nhiệm quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của các Bộ, ngành, địa phương; nhất là còn thiếu nội dung bắt buộc phát triển thị trường bất động sản phải theo chương trình, theo kế hoạch, chưa có tổ chức bộ máy quản lý đủ mạnh để quản lý, điều hành thị trường bất động sản từ Trung ương đến địa phương14, về các nội dung quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, về công tác phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản nên hiệu quả của công tác quản lý nhà nước các cấp chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý và phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như hiện nay.

Mặt khác, việc tổ chức thực hiện cơ chế, chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản và công tác thanh, kiểm tra và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản chưa hiệu quả do thiếu chế tài pháp luật để xử lý.

2. Mục tiêu

Tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.




Bổ sung thêm các quy định về nội dung quản lý nhà nước; nhất là phát triển thị trường bất động sản phải theo chương trình, kế hoạch, đồng thời phân định rõ trách nhiệm trong quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của các Bộ ngành liên quan trong đó đặc biệt nhấn mạnh nhiệm vụ của Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; bổ sung quy định về phòng, chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản và xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

14

? Thị trường bất động sản đã phát triển mạnh từ 1993 đến nay, nhưng hệ thống tổ chức quản lý điều hành thị trường chưa được hoàn thiện. Đến đầu năm 2008 mới có cơ quan quản lý điều hành thị trường bất động sản ở Trung ương (là Ban chỉ đạo TW về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản theo Quyết định 360/QĐ-TTg ngày 4/4/2008 của Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng theo quy định tại Nghị định 17/2008/NĐ-CP) giúp việc cho Bộ Xây dựng cũng mới chỉ là Cục với biên chế khoảng 30 người làm cả lĩnh vực nhà ở, công sở và thị trường bất động sản; các địa phương đang thành lập nhưng chưa đáp ứng được yêu cầu. Việc quản lý đầu tư xây dựng và quản lý sử dụng bất động sản sau đầu tư xây dựng – một lượng tài sản lớn của quốc gia - chưa đủ cán bộ ở cấp huyện, xã mà chỉ có từ 1-2 cán bộ ở cấp tỉnh; vấn đề này càng trở nên bức xúc trong khi Luật Xây dựng cho phép cấp xã quyền cấp phép xây dựng. Ngay như Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có thị trường bất động sản lớn nhất trong cả nước cũng chỉ có 3 nhân viên biên chế chung trong phòng quản lý nhà. Bên cạnh đó, đội ngũ công chức trong bộ máy quản lý nhà nước về lĩnh vực bất động sản còn thiếu cả về số lượng và trình độ chuyên môn còn hạn chế, chưa được đào tạo cơ bản, có hệ thống.

19

4. Đánh giá tác động của các phương án

a) Phương án 1:



+ Đối với Nhà nước: Không phát huy được vai trò quản lý nhà nước trong việc quản lý, điều hành thị trường bất động sản.

+ Đối với doanh nghiệp và xã hội: Thiếu niềm tin vào vai trò quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

b) Phương án 2:


+ Đối với Nhà nước: Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Đối với doanh nghiệp và xã hội: Tăng niềm tin vào vai trò quản lý nhà nước các cấp đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Tác động tiêu cực: Tác động tiêu cực vừa

+ Đối với Nhà nước: Tăng áp lực về chi phí thời gian, phải kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước và chất lượng đội ngũ cán bộ thực thi quy định mới.

+ Đối với doanh nghiệp và xã hội: Không có


Qua phân tích, đánh giá các phương án nêu trên, nhóm nghiên cứu đề xuất lựa chọn phương án 2 vì đây là phương án có nhiều ưu điểm, phát huy vai trò quản lý nhà nước trong việc quản lý, điều hành và kiểm soát thị trường bất động sản, qua đó đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, phù hợp với chủ trương phát triển nền kinh tế thị trường nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước.

20

Phần thứ ba

ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG THỦ TỤC HÀNH CHÍNH

CỦA DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

Ngày 26/11/2011, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 20/2011/QH13 về chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XIII (2011-2016) và ngày 18/6/2013 Quốc hội ban hành Nghị quyết số 45/2013/QH13 về điều chỉnh Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Khóa XIII và Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2014 của Quốc hội, trong đó giao Chính phủ chỉ đạo nghiên cứu, xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

Thực hiện Nghị quyết nêu trên của Quốc hội và theo chức năng, nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Căn cứ quy định tại Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm soát thủ tục hành chính và Nghị định số 48/2013/NĐ-CP ngày 14/5/2013 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định liên quan đến kiểm soát thủ tục hành chính, Bộ Xây dựng đánh giá tác động của các thủ tục hành chính giữa cơ quan nhà nước với tổ chức, cá nhân quy định trong dự thảo Luật như sau:

I. ĐÁNH GIÁ CHUNG

1. Sự cần thiết quy định thủ tục hành chính trong dự thảo

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ tạo ra một khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp cho các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và quá trình xây dựng, phát triển đô thị và nông thôn bền vững.

Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành năm 2006 và có hiệu lực thi hành từ 01/01/2007 đã có các quy định về thủ tục hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Các thủ tục này trước hết nhằm mục tiêu bảo đảm cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động kinh doanh bất động sản như: về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản; về điều kiện kinh doanh các loại dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư

21

vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản) v.v.. cũng như góp phần bảo đảm cho việc tăng cường quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, sau 07 năm triển khai thi hành, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn mới và hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước, trong đó, thủ tục hành chính là một trong những nội dung cũng cần thiết được nghiên cứu, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong Luật sửa đổi theo hướng bảo đảm thủ tục hành chính đơn giản, thông thoáng, công khai, minh bạch và tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức khi thực hiện.

2. Tính hợp lý của thủ tục hành chính

Các thủ tục hành chính quy định trong dự thảo Luật được nghiên cứu nhằm quy định đảm bảo đồng bộ, thống nhất với các thủ tục hành chính liên quan như các thủ tục đã được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật đầu tư, Luật Đấu thầu. Theo dự thảo Luật (sửa đổi) thì có các nhóm thủ tục hành chính về: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Các thủ tục này được xác định rõ ràng về cơ quan có trách nhiệm giải quyết thủ tục hành chính, thời gian thực hiện thủ tục cũng như xác định rõ mối liên hệ của từng thủ tục hành chính trong quá trình thực hiện. Việc quy định này bảo đảm cho việc dễ dàng thực hiện cũng như đề cao trách nhiệm của cơ quan giải quyết thủ tục hành chính. Trường hợp thủ tục có liên quan đến các pháp luật khác (ví dụ như trình tự, thủ tục kê khai, nộp thuế đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thường xuyên mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản có liên quan đến pháp luật về thuế; trình tự, thủ tục thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản có liên quan đến pháp luật về doanh nghiệp; trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động sản, công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của các chủ sở hữu trong dự án tòa nhà hỗn hợp, ký quỹ cam kết thực hiện dự án có liên quan đến pháp luật về đất đai; trình tự, thủ tục thẩm định giá bất động sản (cấp thẻ thẩm định giá viên) có liên quan đến pháp luật về giá...) thì dự thảo Luật quy định dẫn chiếu sang các pháp luật liên quan để tránh tình trạng chồng chéo và phân định được rõ thẩm quyền, trình tự, thủ tục trong thực hiện. Vì vậy, có thể nói các thủ tục hành chính trong dự thảo Luật bảo đảm tính hợp lý trong quy định cũng như trong thực hiện.

3. Tính hợp pháp của thủ tục hành chính

22

Luật Kinh doanh bất động sản 2006 mới chỉ có những quy định khung về thủ tục hành chính và giao cho Chính phủ hướng dẫn thực hiện. Tiếp đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn Nghị định số 153/2007/NĐ-CP đã có các quy định cụ thể về trình tự thủ tục, thành phần hồ sơ, thẩm quyền giải quyết, yêu cầu điều kiện…của các thủ tục hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Các thủ tục hành chính này đã được nghiên cứu, soạn thảo trên cơ sở thực hiện chương trình cải cách thủ tục hành chính của Chính phủ giai đoạn 2007-2010, cụ thể là thực hiện Đề án 30 về đơn giản hóa thủ tục hành chính. Từ kết quả của Đề án, Bộ đã trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung các nội dung về thủ tục hành chính trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Nhờ đó, mà các thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã được quy định rõ ràng, công khai, minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp thực hiện.

Hầu hết các thủ tục hành chính quy định trong dự thảo Luật sửa đổi là các quy định đã được Chính phủ ban hành và đang được áp dụng, việc đưa vào dự thảo Luật sửa đổi là nhằm luật hóa để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện thống nhất. Do đó, các quy định của thủ tục hành chính trong dự thảo là hoàn toàn hợp pháp.

4. Về đánh giá chi phí thực hiện thủ tục hành chính

Căn cứ quy định về đánh giá thủ tục hành chính tại Nghị định số 63/2010/NĐ-CP của Chính phủ thì phải có đánh giá mức chi phí cho các thủ tục hành chính. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng hầu hết các thủ tục hành chính quy định trong Luật đều đã được quy định trong các Luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu…, các Nghị định về quản lý đô thị, quy hoạch và Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Vì vậy, thực chất dự thảo Luật không quy định các thủ tục mới mà chỉ là đưa vào Luật để tạo cơ sở thực hiện. Đối với thủ tục mới thì dự thảo Luật đã giao Chính phủ hướng dẫn cụ thể, do đó, việc đánh giá tác động cụ thể các thủ tục mới phát sinh này sẽ được đánh giá trong quá trình nghiên cứu, soạn thảo Nghị định hướng dẫn.

II. MỘT SỐ NỘI DUNG CỤ THỂ

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có tổng cộng 04 thủ tục hành chính, trong đó:

23

- 03 thủ tục sửa đổi, bổ sung so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, trong đó có 02 thủ tục được quy định cụ thể tại Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nay được bổ sung vào dự thảo Luật (sửa đổi);

- 01 thủ tục phát sinh mới.

Ngoài ra, có 01 thủ tục hành chính quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được bãi bỏ.

1. Về thủ tục hành chính bãi bỏ so với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Có 01 thủ tục hành chính bãi bỏ trong dự thảo Luật (sửa đổi) là thủ tục cấp chứng chỉ định giá bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định về trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ định giá bất động sản. Tuy nhiên, sau khi Luật giá 2012 được ban hành thì dịch vụ định giá bất động sản được coi là dịch vụ thẩm định giá. Do vậy, về nguyên tắc, các hoạt động liên quan đến dịch vụ định giá này phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá để đảm bảo tính chuyên ngành, thống nhất và đồng bộ của dự thảo Luật với các văn bản pháp luật có liên quan. Với quan điểm như vậy, dự thảo Luật đã điều chỉnh toàn bộ quy định về trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo hướng tuân thủ theo quy định của pháp luật về giá. Việc cấp chứng chỉ định giá bất động sản nay được điều chỉnh thành cấp thẻ thẩm định giá viên và chuyển sang cho ngành Tài chính chủ trì triển khai thực hiện. Vì vậy, thủ tục về cấp chứng chỉ định giá trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được bãi bỏ.

2. Về thủ tục hành chính có sửa đổi, bổ sung so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

Có 03 thủ tục hành chính có sửa đổi, bổ sung so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, bao gồm:

- Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản (Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nay đưa vào Mục 6 của dự thảo Luật);

- Thủ tục cấp chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nay đưa vào Điều 52 của dự thảo Luật);

- Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản (Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 nay đưa vào Điều 54 của dự thảo Luật).

3. Về thủ tục hành chính đã quy định trong các Nghị định hướng dẫn nay đưa vào Luật để tạo cơ sở pháp lý tiếp tục thực hiện

24

Có 02 thủ tục hành chính là những quy định mới mà là những quy định đã được Chính phủ quy định tại các Nghị định nay đưa vào dự thảo Luật. Các thủ tục này đã được các Nghị định của Chính phủ quy định rất cụ thể theo hướng đơn giản về hồ sơ, giấy tờ và minh bạch, rõ ràng về thời gian, thủ tục, trình tự thực hiện và hiện nay các quy định này đang được áp dụng. Vì vậy, dự thảo Luật lần này đưa vào để nhằm Luật hóa các quy định cũng như bảo đảm tính kế thừa, tránh xáo trộn trong thực hiện. Cụ thể là:

- Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản (Điều 8 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP nay đưa vào Mục 6 của dự thảo Luật);

- Thủ tục cấp mới, cấp lại chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 16 và Điều 18 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP nay đưa vào Điều 52 của dự thảo Luật).

4. Về thủ tục hành chính mới (chưa quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và chưa quy định tại Nghị định hướng dẫn) quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Tại dự thảo Luật (sửa đổi) lần này có 01 thủ tục mới, cụ thể là: Thủ tục cấp chứng chỉ môi giới bất động sản (Điều 52 dự thảo Luật sửa đổi):

Sự cần thiết phát sinh thủ tục: Luật hiện hành phân cấp cho địa phương cấp chứng chỉ (Sở Xây dựng cấp), trong khi hoạt động của người được cấp chứng chỉ là trong phạm vi toàn quốc, hơn nữa những quy định về điều kiện được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản hiện hành quá dễ dàng, không quy định phải qua kiểm tra, sát hạch về trình độ pháp luật, kỹ năng hoạt động môi giới, nên dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới bất động sản yếu về chuyên môn, về pháp luật, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, gây thiệt hại cho khách hàng, ... nên việc quy định Bộ Xây dựng tổ chức sát hạch và cấp chứng chỉ là cần thiết, để khắc phục các tồn tại trên, đồng thời việc quy định này cũng không làm quá tải công việc của Bộ Xây dựng vì số lượng cần được cấp chứng chỉ hàng năm không phải là nhiều, hơn nữa sẽ tổ chức sát hạch bằng hình thức thi trắc nghiệm sẽ rất thuận lợi, đơn giản, nhanh chóng.

Chính vì vậy, việc bổ sung quy định về trình tự, thủ tục sát hạch để cấp chứng chỉ môi giới bất động sản như trong dự thảo Luật sửa đổi là rất cần thiết nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Thủ tục này thực chất là một nội dung, một công đoạn của thủ tục cấp chứng chỉ môi giới bất động sản nêu trên.

25

Phụ lụcDANH MỤC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH QUY ĐỊNH

TẠI DỰ THẢO KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

I. Nhóm thủ tục về kinh doanh bất động sản

- Thủ tục thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (Khoản 1 Điều 9 dự thảo Luật sửa đổi): Thực hiện theo pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã (không quy định chi tiết trong Luật này);

- Thủ tục kê khai, nộp thuế đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thường xuyên mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản (Khoản 2 Điều 9 dự thảo Luật sửa đổi): Thực hiện theo pháp luật về thuế (không quy định chi tiết trong Luật này);

- Thủ tục ký quỹ cam kết thực hiện dự án bất động sản (Khoản 2 Điều 14 dự thảo Luật sửa đổi): Thực hiện theo pháp luật về đất đai (không quy định chi tiết trong Luật này);

- Thủ tục công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu trong dự án tòa nhà hỗn hợp (Khoản 2 Điều 17 dự thảo Luật sửa đổi): Thực hiện theo pháp luật về đất đai (không quy định chi tiết trong Luật này);

- Thủ tục chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động sản (Điều 41, Điều 42 dự thảo Luật sửa đổi).

II. Nhóm thủ tục về kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Thủ tục thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh dịch vụ bất động sản (Khoản 1 Điều 10 dự thảo Luật sửa đổi); Thực hiện theo pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã (không quy định chi tiết trong Luật này);

- Thủ tục cấp chứng chỉ môi giới bất động sản ( Điều 52 dự thảo Luật sửa đổi);

- Thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản (Điều 54 dự thảo Luật sửa đổi);

- Thủ tục cấp thẻ thẩm định viên về giá (Khoản 6 Điều 59 dự thảo Luật sửa đổi): Thực hiện theo pháp luật về giá (không quy định chi tiết trong Luật này).

26

Phần thứ tư

QUÁ TRÌNH THAM VẤN KHI THỰC HIỆN ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG CỦA DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (SỬA ĐỔI)

Việc đánh giá tác động của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được tiến hành trước và trong suốt quá trình tổ chức nghiên cứu, xây dựng Dự thảo Luật (sửa đổi). Trong quá trình đánh giá tác động của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhóm nghiên cứu đã chú trọng thực hiện việc tham vấn của các cơ quan nhà nước Trung ương và địa phương, của các chuyên gia, các hội, hiệp hội nghề nghiệp và các doanh nghiệp, người dân; tham khảo nhiều loại tài liệu, số liệu để phục vụ việc đánh giá tác động. Nhóm nghiên cứu đã căn cứ vào Nghị quyết số 20/2011/QH13 về Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội nhiệm kỳ khóa XIII và Nghị quyết số 45/2013/QH13 ngày 18/6/2013 về điều chỉnh Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh Khóa XIII và Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2014 của Quốc hội, trong đó giao Chính phủ nghiên cứu, xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các văn bản sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản để trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua vào năm 2014.

Nhóm nghiên cứu cũng tham khảo, nghiên cứu kỹ Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản của 55/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và sử dụng kết quả Báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 do Bộ Xây dựng thực hiện. Ngoài ra, nhóm nghiên cứu cũng đã tham khảo các tài liệu về chính sách phát triển và quản lý nhà ở, thị trường bất động sản của một số nước trên thế giới và trong khu vực như Anh, Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore; tham khảo các báo cáo của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam (VBF), Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, Tổng hội Xây dựng Việt Nam v.v.. Trong quá trình soạn thảo, Bộ Xây dựng đã tổ chức một số cuộc hội thảo, hội nghị trao đổi, lấy ý kiến rộng rãi của các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương, các tổ chức chính trị-xã hội, các địa phương, các hội, Hiệp hội nghề nghiệp và các chuyên gia bất động sản về các quy định của hệ thống pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành và yêu cầu tiếp tục đổi mới, sửa đổi. Trên cơ sở tổng kết các ý kiến góp ý tại các cuộc hội thảo, hội nghị này, nhóm nghiên cứu đã tiếp thu đánh giá các tác động để hoàn thiện dự thảo Luật. Dự thảo Báo cáo đánh giá tác động của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đã được đưa lên Cổng thông tin điện tử của Chính phủ, trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng để lấy ý kiến toàn dân.

27

Phần thứ năm

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Các nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được lựa chọn các vấn đề mới, quan trọng để đánh giá tác động. Kết quả của việc đánh giá tác động của các vấn đề được phân tích và trình bày theo từng phương án, nhưng điều này không có nghĩa là các vấn đề được đánh giá không có mối liên hệ với nhau. Trên thực tế, lợi ích của các phương án đều dựa trên giả thiết rằng đã lựa chọn các phương án tốt nhất cho các vấn đề khác nhau.

Thông qua kết quả đánh giá tác động của các nhóm vấn đề trọng tâm cần phải sửa đổi, bổ sung của dự thảo Luật giúp cho việc đưa ra giải pháp, lựa chọn phù hợp và hiệu quả nhất có tính khả thi cao khi thực hiện. Các quy định đưa ra dựa trên các giải pháp đồng bộ từ khâu đầu tư, tạo lập phát triển bất động sản đến khâu giao dịch, kinh doanh trên thị trường bất động sản. Trong đó, nâng cao vai trò quản lý nhà nước trong việc kiểm soát, điều tiết thị trường là quan trọng, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm phát huy tối đa việc khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực bất động sản để phát triển kinh tế-xã hội.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là cần thiết, đáp ứng kịp thời những đòi hỏi của thực tiễn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản theo hướng thống nhất, đồng bộ với các luật có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng v.v..

Kiến nghị các phương án chọn của Báo cáo đánh giá tác động dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là những phương án tối ưu, sẽ đem lại những kết quả khả quan nhất cho Nhà nước, doanh nghiệp và người dân trong hoạt động kinh doanh bất động sản, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế và sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước ta trong giai đoạn hiện nay và trong tương lai./.

28

Documents

Báo cáo đánh giá tác động pháp luật của Luật Kinh doanh bất động