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BBA- Akademie der Immobilienwirtschaft e.V., Berlin
Studienarbeit
„Quo vadis Berlin –Illusion oder Realität– eine Untersuchung des Berliner
Wohnungsmarktes“
Vorgelegt von:
Fabian Meudtner
Nachgraduierung zum Immobilien-Ökonom (GdW) Lehrgang:
Erstgutachter:
Datum:
Reno Brosius Berlin,
03.03.2014
I
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis ............................. .......................................................................... III
Abkürzungsverzeichnis ............................. ......................................................................... IV
1. Einleitung ..................................... .................................................................................... 1
2. Theoretische Grundlagen ........................ ........................................................................ 3
2.1 Definition von Marktpreis .............................................................................................. 3
2.2 Definition einer Immobilienpreisblase ........................................................................... 3
2.3 Das Minsky Modell ....................................................................................................... 4
2.3.1 Phasen des Minsky Modells ................................................................................... 4
2.3.2 Exogener Schock ................................................................................................... 5
2.3.3 Kreditexpansion ..................................................................................................... 5
2.3.4 Euphorie und spekulative Manie ............................................................................ 5
2.3.5 Liquiditätsengpass und Schieflagen ....................................................................... 6
2.3.6 Ende der Panik ...................................................................................................... 6
3. Analyse der Immobilienpreise ................... ..................................................................... 7
3.1 Verfahren der Immobilienwertermittlung ....................................................................... 7
3.1.1 Ertragswertverfahren ............................................................................................. 8
3.1.2 Discounted-Cash-Flow-Verfahren (nicht normierte Variante) ................................. 8
3.2 Problematik der Immobilienbewertung während einer Immobilienpreisblase ................ 9
3.3 Zusammenfassung ....................................................................................................... 9
4. Volkswirtschaftliche Indikatoren für eine Immobi lienpreisblase in Berlin ................ 10
4.1 Schuldenkrise in Europa ............................................................................................. 10
4.2 Zinspolitik der EZB ..................................................................................................... 10
4.3 Inflation ...................................................................................................................... 11
4.4 Vergleich von Tagesgeldzinsen mit der Inflationsrate ................................................. 13
4.5 Zinsentwicklung für Hypotheken ................................................................................. 14
4.6 Zusammenfassung der Indikatoren für eine Immobilienpreisblase in Berlin ................ 15
5. Analyse der Entwicklung des Berliner Wohnungsmar ktes......................................... 15
5.1 Entwicklung der Wohnungsnachfrage ........................................................................ 15
5.2 Entwicklung des Wohnungsangebots ......................................................................... 18
5.3 Fazit von Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot .............................................. 19
6. Psychologisches Verhalten der Käufer ........... ............................................................. 20
6.1 Verhalten der Marktteilnehmer auf einem Immobilienmarkt ........................................ 20
6.2 Stimmung der Marktteilnehmer in Berlin ..................................................................... 21
6.3 Fazit ........................................................................................................................... 27
II
7. Untersuchung auf das Vorliegen einer Immobilienp reisblase in Berlin..................... 28
7.1 Kennzahlenanalyse .................................................................................................... 28
7.2 Kennzahl Price-Rent Ratio ......................................................................................... 28
7.2.1 Vergleich der Verkaufspreise der Immobilien mit Mieten ...................................... 28
7.2.2 Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen in Berlin ................................... 29
7.2.3 Mietpreisentwicklung in Berlin .............................................................................. 29
7.2.4 Price-Rent Ratio in Berlin ..................................................................................... 30
7.3 Kennzahl Price-Income Ratio ..................................................................................... 31
7.3.1 Vergleich der Verkaufspreise der Eigentumswohnungen mit Haushaltseinkommen in Berlin ........................................................................................................................ 31
7.3.2 Mittleres Haushaltsnettoeinkommen in Berlin ....................................................... 32
7.3.3 Price-Income Ratio in Berlin ................................................................................. 33
7.4 Kennzahl Affordability Index ....................................................................................... 34
7.4.1 Vergleich Hypothekenzinsen mit durchschnittlichen Haushaltseinkommen .......... 34
7.4.2 Zinsentwicklung für Fremdkapital in Deutschland ................................................. 35
7.4.3 Affordability-Index in Berlin .................................................................................. 35
7.5 Zusammenfassung der Ergebnisse ............................................................................ 36
8. Exemplarische Betrachtung der Auswirkungen des K aufs eines Mehrfamilienhauses auf ein Immobilienunternehmen ..................... .................................................................. 37
9. Folgen einer Immobilienpreisblase .............. ................................................................ 39
9.1 Volkswirtschaftliche Betrachtung ................................................................................ 39
9.2 Betriebswirtschaftliche Betrachtung ............................................................................ 40
10. Fazit ......................................... ..................................................................................... 41
Anlagenverzeichnis ................................ ........................................................................... 44
Literaturverzeichnis .............................. ............................................................................... V
Eidesstattliche Erklärung
III
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV ...................................................... 7
Abbildung 2: Entwicklung der Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland ..................... 12
Abbildung 3: Vergleich Tagesgeldzinsen mit Inflationsrate .................................................. 13
Abbildung 4: Entwicklung der Fremdkapitalzinsen ............................................................... 14
Abbildung 5: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin ............................................ 16
Abbildung 6: Beliebteste Bezirke/ Umfrage BBA .................................................................. 22
Abbildung 7: Beliebteste Bezirke/ Umfrage Messe ............................................................... 23
Abbildung 8: Kaufmotive/ Umfrage BBA............................................................................... 25
Abbildung 9: Geschätzter Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen p.a. in Berlin .. 26
Abbildung 10: Price-Rent Ratio in Berlin .............................................................................. 30
Abbildung 11: Price-Income Ratio in Berlin .......................................................................... 33
Abbildung 12: Zins-Haushaltseinkommen-Index in Berlin .................................................... 35
Abbildung 13: Übersicht: Nachweisen einer Wohnimmobilienpreisblase .............................. 41
IV
Abkürzungsverzeichnis
BBA Akademie der Immobilienwirtschaft e.V., Berlin
EZB Europäische Zentralbank
HBG Handelsgesetzbuch
IBB Investitionsbank Berlin
ImmoWertV Immobilienwertermittlungsverordnung
p.a. per anno
1
1. Einleitung
Die Tageszeitungen spekulieren und diskutieren häufig über das Vorhandensein einer
Wohnimmobilienpreisblase in Berlin und über das mögliche Platzen der Blase. Dabei sind
die Artikel der Zeitungen oft zu ungenau und nicht vollständig. So schreibt die Berliner Zei-
tung am 07.11.2012, dass „Berlin (..) vor einer Immobilienblase“1 steht. Die Frankfurter All-
gemeine meldet, dass „Mitte November [2012] (..) die Bundesbank ungewöhnlich deutlich vor
einer Blasenbildung auf dem deutschen Markt für Wohnimmobilien“2 gewarnt hat. Die Immo-
bilienzeitung berichtet dagegen am 21.08.2012, dass „Fitch keine Immobilienblase in
Deutschland“3 erkennt.
Doch für Haushalte, die über einen Immobilienkauf nachdenken, und für Investoren, die ihr
Portfolio vergrößern wollen, ist es von großer Bedeutung zu wissen, ob sich in Berlin eine
Immobilienpreisblase gebildet hat oder sich gegenwärtig bildet. Viele Berliner Haushalte sind
im Zwiespalt, ob sie weiter zur Miete wohnen und mit dem Kauf der ersten Eigentumswoh-
nung warten sollen bis die Preise wieder sinken werden oder ob sie schnell auf dem Immobi-
lienmarkt aktiv werden müssen, um von den steigenden Immobilienpreisen und den niedri-
gen Zinsen zu profitieren.
Doch was ist eine Immobilienpreisblase? Welche Faktoren beeinflussen sie? Welche Rolle
spielt hierbei die EZB? Welchen Einfluss hat die Stimmung der Käufer auf dieses komplexe
Geflecht von Marktpreisen und Fundamentalpreisen? Wie kann eine Immobilienpreisblase
gemessen und erkannt werden? Welche Folgen hat ein Platzen einer Blase für eine einzelne
Person, für ein Unternehmen oder eine Volkswirtschaft? In vielen Artikeln der Tageszeitun-
gen wird diesen Fragen nicht nachgegangen bzw. sie werden nur oberflächlich angeschnit-
ten.
Um die Komplexität und die Einflussfaktoren auf eine Preisblase genauer zu verstehen und
zu erkennen, hat sich die vorliegende Arbeit mit diesem Thema auseinander gesetzt. Die
Arbeit beschäftigt sich mit der Untersuchung des Berliner Wohnungsmarktes mit dem
Schwerpunkt der Analyse hinsichtlich darauf, ob eine Wohnimmobilienpreisblase in Berlin
existiert.
1 Beecken, Grit (2012): „Berlin steht vor einer Immobilienpreisblase“,
in: http://www.berliner-zeitung.de/wirtschaft/mieten-berlin-steht-vor-einer-immobilien-blase,10808230,20814168.html, abgerufen am 05.02.2014 2 Psotta, Michael (2012): „Die Zutaten einer Immobilienblase“, in: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/strategie-trends/steigende-mieten-die-zutaten-einer-immobilienblase-11981897-p2.html, abgerufen am 05.02.2014 3 Müller, Norbert (2012): „Fitch keine Immobilienblase in Deutschland aber…“, in: http://www.immobilien-zeitung.de/htdocs/index.php/1000010322/fitch-keine-immobilienblase-in-deutschland-aber, abgerufen am 05.02.2014
2
Aufgrund der nicht ausreichenden Daten zu Kaufpreisen für Mehrfamilienhäuser befasst sich
die vorliegende Arbeit zur besseren Vergleichbarkeit und Aussagefähigkeit ausschließlich mit
Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in Berlin.
Im ersten Teil der Arbeit wird erläutert, was unter einer Immobilienpreisblase verstanden wird
und welche verschiedenen Definitionen in der Literatur existieren.
Die volkswirtschaftlichen Indikatoren, die Einfluss auf den Berliner Immobilienmarkt haben,
werden in Kapitel 4 beschrieben und analysiert. Dabei wird vor allem auf die europäische
Schuldenkrise, die daraus resultierende EZB-Geldpolitik, die Inflation und zuletzt auf die
Zinsentwicklung für Hypotheken eingegangen.
In Kapitel 5 wird die Entwicklung der Berliner Wohnungsnachfrage und des Wohnungsange-
bots untersucht. Es wird beschrieben wie sich die Wohnungsnachfrage und das -angebot in
Berlin in den letzten Jahren entwickelt haben. Auch eine Prognose über die Zukunft der
Wohnungsnachfrage und des -angebots in Berlin wird anhand von verschiedenen Daten und
Quellen vorgestellt.
Um die theoretischen Grundlagen der Arbeit empirisch zu belegen bzw. zu überprüfen, wur-
den zwei Untersuchungen durchgeführt, die exemplarisch die Stimmung der Marktteilnehmer
widerspiegeln. Zielgruppen der Umfragen waren 75 Studenten und deren Dozenten an der
BBA sowie 48 Besucher der Messe Haus & Energie. Beide Umfragen wurden getrennt aus-
gewertet. Die wichtigsten Erkenntnisse werden in Kapital 6 vorgestellt und analysiert. Die
gesamten Ergebnisse beider Umfragen sind im Anhang beigefügt.
Anhand einer Kennzahlanalyse im Kapitel 7 wird überprüft, ob in Berlin eine Wohnimmobi-
lienpreisblase vorliegt. Hierfür werden unterschiedliche Quellen für Eigentumspreise in Berlin
untersucht und ausgewertet. Die Problematik besteht darin, dass es für Berlin kaum transpa-
rente Quellen gibt, aus denen die Preise für Eigentumswohnungen und die durchschnittli-
chen Mieten in Berlin hervorgehen. Der IBB Wohnungsmarktbericht 2011 und 2012 hat mit
Hilfe der IDN ImmoDaten verlässliche Eigentumspreise und Wohnungsmieten in Berlin ermit-
telt.
Die volks- und betriebswirtschaftlichen Folgen einer Immobilienpreisblase werden in Kapitel
9 erläutert und dargelegt.
In Kapitel 10 werden die Ergebnisse der Untersuchungen zusammengefasst.
3
2. Theoretische Grundlagen
2.1 Definition von Marktpreis
Der Marktpreis einer Immobilie wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt.4 Bei dem
Gleichgewichtspreis sind Angebot und Nachfrage ausgeglichen.5 Die Höhe des Gleichge-
wichtspreises auf vollkommenen Märkten6 ist abhängig von der Zahlungsbereitschaft der
Nachfrager und vom Kostenniveau der Anbieter.7 Auf dem vollkommenen Markt nimmt der
Gleichgewichtspreis eine Ausgleichs-, Signal-, Lenkungs- und Wettbewerbsfunktion ein.8 Auf
einem Markt sind die Preise umso höher und unterschiedlicher je unvollkommener der Markt
ist.9 Von der Homogenität, dem Fehlen von sachlichen, räumlichen, zeitlichen oder persönli-
chen Präferenzen, der Markttransparenz, der Offenheit und der Dauer hängt die Vollkom-
menheit eines Marktes positiv ab.10
Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage wirkt sich auf den Preis aus. Existiert ein
Verkäufermarkt, so stehen nur wenige Anbieter einer Vielzahl von Nachfragern gegenüber.
Dies sorgt für einen Preisanstieg. Bei einem Anstieg der Preise nimmt jedoch die Anzahl der
Nachfrager ab, da sie entweder den Preis nicht zahlen können oder wollen.11
2.2 Definition einer Immobilienpreisblase
In der Literatur sind verschiedene Definitionen von Immobilienpreisblasen zu finden. Auf-
grund des hohen Komplexitätsgrades und der Interdisziplinarität von Preisblasen gibt es kei-
ne allgemein akzeptierte Definition in den Wirtschaftswissenschaften.12 Die bekannteste Def-
inition ist von Stiglitz: „… if the reason that the price is high today is only because the inves-
tors believe that the selling price will be high tomorrow- when “fundamental” factors do not
seem to justify such a price- then a bubble exists.”13 Nach der Aussage von Stiglitz existiert
eine Preisblase, wenn die Fundamentalfaktoren nicht den Preis rechtfertigen und die Inves-
toren an kurzfristige Preissteigerungen glauben.14 Fundamentalfaktoren sind die zukünftig
erwarteten Zahlungsströme, wie die vereinbarte Miete für eine Wohnung oder einer Immobi-
4 Vgl. Gondring, H. (2009): S. 28
5 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 154
6 Vgl. Fehn, T.; Siekerkötter, R. (2004): S. 300
7 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 154
8 Vgl. Fehn, T.; Siekerkötter, R. (2004): S. 303
9 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 157
10 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 157
11 Vgl. Gondring, H. (2009): S. 28
12 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 21 13 Stiglitz, J.E. (1990): S. 13 14 Vgl. Irle, M. (2010): S. 12
4
lie.15 Bei einer Preisblase existiert längerfristig eine große Differenz16 zwischen dem Markt-
preis und dem Fundamentalpreis.17 Der fundamentale Wert gibt die korrekte Größe für den
Wert einer Immobilie an.18 Um den Fundamentalpreis zu ermitteln werden in der Immobilien-
wirtschaft Immobilienbewertungen angewendet.
Nach der Definition anderer Autoren ist eine Preisblase durch einen bestimmten Zeitverlauf,
der sich in der Geschichte wiederholt, gekennzeichnet.19 Nach der Definition von
Kindleberger steigen aufgrund eines Anfangsereignisses zunächst Preise extrem an, die an-
schließend wieder zusammenbrechen20: „…a Bubble is an upward price movement over an
extended range that than implodes.”21 Diese Sichtweise von Kindleberger vertritt auch
Cecchetti: „… Bubbles- by which I mean booms followed by crashes…“.22 Hier wird ein be-
sonderes Augenmerk auf den zeitlichen Verlauf gerichtet.23
Aber auch durch das spekulative und überschwängliche Verhalten der Marktteilnehmer kön-
nen Blasen hervorgerufen werden24: „… We think of a housing bubble as being driven by
homebuyers who are willing to pay inflated prices for houses today because they expect un-
realistically high housing appreciation in the future.“25
2.3 Das Minsky Modell
2.3.1 Phasen des Minsky Modells
Laut Definition der Immobilienpreisblase durchläuft eine Preisblase feste Phasen.26 Minsky
hat ein allgemeines Modell ausgearbeitet, in dem die einzelnen Phasen von Preisblasen be-
schrieben werden.27 Die einzelnen Phasen lauten: „Exogener Schock“, „Kreditexpansion“,
„Euphorie und spekulative Manie“, „Liquiditätsengpässe und Schieflagen“ sowie „Ende der
Panik“. Dieses Modell wurde auf die historischen Preisblasen in Schweden, Japan, Thailand
und den USA angewendet.28 Dabei wurde festgestellt, dass die unterschiedlichen Preisbla-
sen die Phasen des Minsky Modells durchlaufen haben.29
15
Vgl. Irl, M. (2010): S. 12 16 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 41 17 Vgl. Irl, M. (2010): S. 12 18 Vgl. Schmitz, J. (2005): S. 6 19 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 25 20 Vgl. Brauers, M. (2011): S. 4 21 Kindleberger, C. (1996): S. 13 22 Cecchetti, S. (2005): S. 3 23 Vgl. Irl, M. (2010): S. 13 24 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 25 25 Himmelberg, C. (2005): S. 68 26 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 25 27 Vgl. Minsky, H.P. (2008): S. 24 28 Vgl. Irl, M. (2010): S.103 ff. 29 Vgl. Irl, M. (2010): S.103 ff.
5
Somit kann das Minsky Modell einen wichtigen Beitrag zur Feststellung von Entstehen von
Immobilienpreisblasen leisten. Auch kann es dazu beitragen, Immobilienpreisblasen besser
zu erkennen und diese zu analysieren.
2.3.2 Exogener Schock
Die erste Phase der Preisblase ist der exogene Schock.30 Der exogene Schock kann durch
unterschiedliche Ursachen hervor gerufen werden. Diese Ursachen können z.B. ein Auflo-
ckern der Kreditvergabebedingungen oder die Senkung von Leitzinsen durch Zentralbanken
sein und können die wirtschaftlichen Perspektiven und Gewinnmöglichkeiten in mindestens
einem Wirtschaftssektor nachhaltig verbessern.31 Durch diesen Effekt nehmen Unternehmen
und Privatpersonen Kredite auf und investieren dieses Geld. Durch die gestiegenen Investiti-
onen erhöht sich das Wirtschaftswachstum.32
2.3.3 Kreditexpansion
In der nächsten Phase steigt das Wirtschaftswachstum durch eine starke Ausweitung der
Kreditvergabe durch die Banken weiter an. Die Banken geben stetig mehr Kredite an Unter-
nehmen und Privatpersonen aus. Die Liquidität auf dem Markt erhöht sich durch dieses Vor-
gehen. In dieser Zeit verringert sich der Kreditverlust der Gläubiger. Als Konsequenz verlan-
gen die Banken niedrigere Eigenkapitalquoten von den Schuldnern.33 Obwohl sich das Dar-
lehensvolumen erhöht, fällt die Quote zwischen Schulden und Eigenkapital bei vielen Kredit-
nehmern, da die Marktpreise der beliehenen Güter, wie z.B. Immobilien, steigen.34
2.3.4 Euphorie und spekulative Manie
Da den Unternehmen ausreichend Geld von den Banken zur Verfügung gestellt wird, werden
nun große Investitionen geleistet mit dem Ziel einen höheren Wiederverkaufspreis zu erzie-
len. Durch die immer höheren Wiederverkaufspreise entsteht eine Preisspirale nach oben.35
Ab einem Zeitpunkt kaufen Unternehmen Güter zu einem Preis, der nicht mehr auf Funda-
mentalfaktoren beruht, sondern die Unternehmen spekulieren auf höhere Wiederverkäufe.
Da die Aussicht auf hohe Unternehmensgewinne steigt, beteiligen sich nicht einzelne Unter-
nehmen an den Investitionen, sondern ganze Bevölkerungsschichten treten in den Markt ein. 30 Vgl. Irl, M. (2010): S. 33 31 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 22 ff. 32 Vgl. Irl, M. (2010): S. 34 33 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 23 34 Vgl. Irl, M. (2010): S. 34 35 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 23
6
Das irrationale Verhalten von den Marktteilnehmern, die auf höhere Gewinne spekulieren,
obwohl die Fundamentalfaktoren diesen Preisen widersprechen, wird als Manie bezeichnet.36
2.3.5 Liquiditätsengpass und Schieflagen
In der vierten Phase des Minsky Modells verkaufen eine ansteigende Zahl von Marktteilneh-
mer ihre Wirtschaftsgüter, nachdem ein hohes Preisniveau erreicht worden ist. Dieses hohe
Preisniveau ist erreicht, wenn es mehr Verkäufer als Käufer gibt. Ab diesem Zeitpunkt fallen
die Preise und es werden Verluste bei Wiederverkäufen erwirtschaftet. Um die Verluste ge-
ring zu halten, wollen viele Unternehmen verkaufen, bevor der Preis weiter sinkt.37 Dieses
Verhalten führt zu weiter stark fallenden Preisen.38 Die Anzahl der insolventen Marktteilneh-
mer steigt stark an. Viele Kredite können nicht mehr an Banken zurück gezahlt werden. Als
Konsequenz gehen die ersten Banken insolvent.39
Aus Angst vor weiteren Kreditausfällen kommt der Interbankenhandel fast zum Stillstand. Für
Unternehmen ist es sehr schwer an Darlehen von Banken zu kommen.40
2.3.6 Ende der Panik
Der anhaltende Verkauf der Güter und der Preisverfall halten in der Regel so lange an, bis
Regierungen oder Zentralbanken eingreifen und die Banken mit ausreichend Geld versor-
gen. Die Zentralbanken leihen den Banken Kapital zu günstigen Konditionen. Durch die Er-
höhung der Liquidität auf dem Bankensektor kommt der Interbankenhandel langsam wieder
in Schwung. Die Marktteilnehmer erhalten von den Banken wieder Kredite, mit denen sie
Immobilien ersteigern können. Der Preisverfall auf dem Immobilienmarkt wird gestoppt, da
Investoren durch preiswertes Fremdkapital Immobilien, deren Wert nun meist unter dem
Fundamentalwert gesunken ist, kaufen.41
36 Vgl. Irl, M. (2010): S. 35 37 Vgl. Irl, M. (2010): S. 35 38 Vgl. Brauers, M. (2011): S. 4 39 Vgl. Minsky, H.P. (2008): S. 24 40 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 27 f. 41 Vgl. Kindleberger, C.; Aliber, R. (2005): S. 28 f.
3. Analyse der Immobilienpreise
3.1 Verfahren der Immobilienwertermittlung
Wie in der Definition der Immobilienpreisblase beschrieben, sollen die Verfahren der Immob
lienwertermittlung den Wert
den Barwert der zukünftigen Zahlungsströme dar.
Abbildung 1 : Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertVnach: Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken
Bei den Verfahren der Immobilienwertermittlung wird
ImmoWertV normierten und nicht normierten Verfahren.
hört das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren
Discounted-Cashflow-Verfahren (Ertragswertverfahren a
schiedlicher Erträge).45 Zu den nicht normierten Verfahren gehört das Residualverfahren,
Depricated-Replacement-Cost
ren der Discounted-Cash-Flow Analyse.
42 Vgl. Irle, M. (2010): S. 12 43 Vgl. Metzger, B. (2010): S. 60 44 Vgl. Gondring, H. (2009): S. 92145 Vgl. Metzger, B. (2010): S. 60 46 Vgl. Metzger, B. (2010): S. 60
normierte
Verfahren
Vergleichswert-
verfahren
Sachwert-
verfahren
Ertragswert-
verfahren
Discounted-
Cashflow-Verfahren
(periodisch
unterschiedliche
Erträge)
Wertermittlungsverfahren
Immobilienpreise
3.1 Verfahren der Immobilienwertermittlung
in der Definition der Immobilienpreisblase beschrieben, sollen die Verfahren der Immob
lienwertermittlung den Wert des Fundamentalpreises eruieren. Der Fundamentalpreis stellt
der zukünftigen Zahlungsströme dar.42
Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV, eigene Darstellung, Metzger, Bernhard: Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken43
der Immobilienwertermittlung wird unterschieden zwischen
normierten und nicht normierten Verfahren.44 Zu den normierten Verfahren g
hört das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren
Verfahren (Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unte
Zu den nicht normierten Verfahren gehört das Residualverfahren,
Cost-Verfahren, Monte-Carlo-Verfahren und das Investmentverfa
Flow Analyse.46
Vgl. Gondring, H. (2009): S. 921
nicht normierte
Verfahren
Residualverfahren
Depricated-
Replacement-Cost
Verfahren
Monte-Carlo-
Verfahren
Investment-
verfahren der
Discounted-Cash
Flow Analyse
Wertermittlungsverfahren
nach ImmoWertV
7
in der Definition der Immobilienpreisblase beschrieben, sollen die Verfahren der Immobi-
. Der Fundamentalpreis stellt
unterschieden zwischen den nach der
Zu den normierten Verfahren ge-
hört das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und das
uf der Grundlage periodisch unter-
Zu den nicht normierten Verfahren gehört das Residualverfahren,
Verfahren und das Investmentverfah-
Residualverfahren
Cost-
Cash-
8
Da der Fundamentalpreis ermittelt werden soll, werden in dieser Arbeit nur die ertragswert-
orientieren Wertermittlungsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Discounted-
Cashflow-Verfahren, betrachtet. Denn nur bei den ertragswertorientierten Wertermittlungs-
verfahren wird der Wert einer Immobilie durch den auf den Wertermittlungsstichtag bezoge-
nen Barwert aller zukünftigen Zahlungsströme berechnet.47
3.1.1 Ertragswertverfahren
Bei dem Ertragswertverfahren wird nach § 17 ImmoWertV der Reinertrag der baulichen An-
lagen mit dem Vervielfältiger bzw. Rentenbarwertfaktor multipliziert. Das Ergebnis entspricht
dem Barwert der für die Restnutzungsdauer des Gebäudes zu erzielenden Erträge. Zu die-
sem Ergebnis wird der Bodenwert addiert.48
Der Vervielfältiger wird ermittelt mit Hilfe der Restnutzungsdauer des Gebäudes und des
Liegenschaftszinses. Je kleiner der Liegenschaftszins desto höher ist der Vervielfältiger.49
Der Liegenschaftszinssatz ist bei dem Ertragswertverfahren von großer Bedeutung.50
Dieser wird von einem Gutachterausschuss mit Hilfe einer Kaufpreissammlung ermittelt 51
und kann also als Durchschnittszinssatz für lagetypische Normalgrundstücke angesehen
werden.52 Der Liegenschaftszinssatz entspricht jedoch nicht dem internen Zinssatz bei der
Berechnung einer Investition, da Finanzierungsrisiken, Leveragerisiken, steuerliche Vorteile
der Fremdfinanzierung53, die langfristige Entwicklung von Mieten, die Veränderung der Be-
wirtschaftungskosten sowie die Entwicklung sonstiger wertbeeinflussenden Umstände nicht
berücksichtigt werden.
3.1.2 Discounted-Cash-Flow-Verfahren (nicht normier te Variante)
Der Fundamentalpreis einer Immobilie wird bei der Discounted-Cash-Flow-Methode mit Hilfe
eines Prognosewerts und eines Restwerts ermittelt. Der Prognosewert ergibt sich aus dem
abgezinsten berechneten Cashflow der ersten 15 Jahre. Der Restwert wird mit Hilfe eines
Vervielfältigers abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt.
Der Cashflow wird berechnet aus den jährlich unterschiedlichen Reinerträgen. Somit werden
die Mietentwicklungen, die laufenden Instandhaltungskosten und der Leerstand in jedem
Jahr neu bewertet.
47 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 787 48 Vgl. Metzger, B. (2010): S. 68 49 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 796 ff. 50 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 794 51 Vgl. Gondring, H. (2009): S. 906 52 Vgl. Murfeld, E. (2009): S. 1216 53 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 794
9
Der Abzinsungsfaktor wird mit Hilfe des gewichteten Zinssatzes berechnet. Dieser ergibt sich
aus dem Zinssatz des Eigenkapitals und des Fremdkapitals.54
3.2 Problematik der Immobilienbewertung während ein er Immobilienpreisblase
Sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Discounted-Cash-Flow-Verfahren werden
mit zukünftigen Reinerträgen die Verkehrswerte berechnet. Dies ist jedoch bei Vorliegen ei-
ner Immobilienpreisblase problematisch, da wegen der enthusiastischen Stimmung mit zu
stark steigenden Reinerträgen der Marktwert der Immobilie bestimmt wird. Auch wird bei der
Berechnung des Marktwertes nicht beachtet, dass die Reinerträge wieder sinken könnten.55
Beim Ertragswertverfahren ist die Ermittlung des Verkehrswertes mit Hilfe des Liegen-
schaftszinses während einer Immobilienpreisblase problematisch. Der Liegenschaftszinssatz
wird aus den vergangenen abgeschlossenen Kaufverträgen ermittelt. Wurde in der Vergan-
genheit aufgrund der Spekulationen mit einem zu niedrigen Liegenschaftszinssatz der Ver-
kehrswert ermittelt, so wird ein ähnlich niedrigerer oder noch niedriger Liegenschaftszinssatz
bei der Marktwertermittlung genutzt. Dies hat wegen der negativen Korrelation zwischen
Verkehrswert und Liegenschaftszins zur Folge, dass ein zu hoher Marktwert für die Immobi-
lie berechnet wird.56
Bei der Discounted-Cash-Flow-Methode spielt der Diskontierungszinssatz eine große Rolle.
Während einer Immobilienpreisblase sind die Diskontierungszinssätze sehr niedrig. Dies
hängt damit zusammen, dass zu diesem Zeitpunkt die Banken viel Kapital mit einem niedri-
gen Fremdkapitalzinssatz zur Verfügung stellen. Ein niedriger Diskontierungszinssatz ermit-
telt jedoch einen zu hohen Marktwert einer Immobilie.
3.3 Zusammenfassung
Während einer Immobilienpreisblase sind die von Investoren häufig genutzten Ertragswert-
verfahren und Discounted-Cash-Flow-Methoden nicht geeignet, um einen Fundamentalpreis
der Immobilie zu ermitteln. Es wird ein Verkehrswert mit zu hohen Reinerträgen sowie zu
niedrigen Liegenschafts- und zu niedrigen Diskontierungszinssätzen ermittelt. Somit werden
aufgrund der Immobilienwertverfahren zu hohe Marktwerte für die Immobilie angegeben, die
höher liegen als der eigentliche Fundamentalpreis einer Immobilie.
54 Vgl. Rottke, N.; Thomas, M. (2011): S. 810 ff. 55 Vgl. Irle, M. (2010): S. 20 56 Vgl. Irle, M. (2010): S. 21
10
4. Volkswirtschaftliche Indikatoren für eine Immobi lienpreisblase in Berlin
4.1 Schuldenkrise in Europa
Die Verschuldung der Staaten hat weltweit zwischen den Jahren 2000 bis 2010 stark zu ge-
nommen. Allein in der Euro-Zone beträgt der Schuldenstand insgesamt 12,5 Billionen US-
Dollar.57 Diese hohe Verschuldung hat mehrere Gründe.
In einigen europäischen Ländern, wie z.B. in Griechenland und Portugal, wurde eine fahrläs-
sige Fiskalpolitik durchgeführt. In diesen Ländern war bereits vor der Finanzkrise eine hohe
Staatsverschuldung zu verzeichnen.58
Als im Jahr 2007 die Finanzkrise ausbrach, hatte dies große Auswirkungen auf die europäi-
schen Staaten. Viele Banken waren durch die Finanzkrise überschuldet und mussten von
den europäischen Staaten unterstützt werden. Die privaten Verluste der Banken wurden vom
Staat übernommen.59
Viele Volkswirtschaften gerieten in der europäischen Union aufgrund der Finanzkrise in eine
Rezession. Dies hatte zur Folge, dass die Arbeitslosigkeit stieg und gleichzeitig die Konjunk-
tur sank. Die Steuereinnahmen der europäischen Länder brachen ein.
Um diese Rezession zu verhindern, wurden mit erheblichem staatlichem Kapitalaufwand
Förderprogramme geschaffen. Diese Förderprogramme belasteten neben den sinkenden
Steuereinnahmen den Staatshaushalt sehr stark.60
4.2 Zinspolitik der EZB
Die Hauptaufgabe der EZB ist es die Stabilität des Preisniveaus im Euro-Raum zu sichern.
Die EZB hat auf die Schuldenkrise in Europa mit verschiedenen ihr zu Verfügung stehenden
Instrumenten reagiert:
Die Leitzinsen von 4,25 Prozent im Jahr 2008 wurden schrittweise auf das historische Tief
von 0,25 Prozent am 07.11.2013 gesenkt.61 Die Senkung der Leitzinsen wird als expansive
Geldpolitik bezeichnet. Die niedrigen Zinsen ermöglichen den europäischen Banken eine
günstige Kapitalbeschaffung. Die Banken geben diese niedrigen Zinsen bei Abschlüssen von
Kreditverträgen an Unternehmen und private Haushalte weiter.
57 Vgl. Rohm, T. (2013): S. 5 58 Vgl. Asmussen, Jörg (2013): „Die Rolle der Europäischen Zentralbank in der Europäischen Schuldenkrise“, in: http://www.ecb.europa.eu/press/key/date/2013/html/sp130318_1.de.html, abgerufen am 31.12.2013 59 Vgl. Rohm, T. (2013): S. 6 60 Vgl. Rohm, T. (2013): S. 6 ff. 61 Vgl. Kerbler, Gabriele (2013): „Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB)“, in: http://www.leitzinsen.info/eurozone.htm, abgerufen am 01.01.2014
11
Des Weiteren wurde die Einlagenfazilität von 0,25 Prozent auf 0 Prozent gesenkt.62 Die Ein-
lagenfazilität gibt an, zu welchem Guthaben das Kapital der Banken bei der EZB verzinst
wird. Das Ziel dieser Maßnahme ist, dass die Banken das Geld an Unternehmen und Haus-
halte verleihen und nicht bei der EZB aufbewahren.
Anfang 2012 wurde die Mindestreserveverpflichtung für Banken von 2 Prozent auf 1 Prozent
gesenkt.63 Die Banken hatten somit mehr Kapital zum Verleihen an Unternehmen und Haus-
halte zur Verfügung.
Die EZB verlieh Anfang 2011 und 2012 insgesamt eine Billion Euro an europäische Banken
zu einem niedrigen Zinssatz von 1 Prozent mit einer Laufzeit von 3 Jahren.64
Durch die drohende Rezession und durch die Schuldenkrise wurden Staatsanleihen von
Ländern wie Griechenland, Spanien und Italien von der EZB gekauft mit dem Ziel die Fi-
nanzmärkte zu unterstützen. Durch diese Maßnahme konnte die Verzinsung, die die Länder
an die Kapitalgeber zu zahlen hatten, für die Staatsanleihen gesenkt werden.65
Abschließend kann zusammengefasst werden, dass mit dem Heruntersetzen der Leitzinsen,
der Senkung der Einlagenfazilität, der Reduktion der Mindestreserveverpflichtung, dem Ver-
leihen von einer Billion Euro zu einem niedrigen Zinssatz und durch den Kauf der Staatsan-
leihen die EZB sicherstellt, dass den Banken in der Eurozone ausreichend Liquidität zur Ver-
fügung steht.
Durch die EZB-Politik findet eine Ausweitung der Geld- und Kreditmenge statt.
Die Gefahr einer Inflation entsteht durch das den Banken zur Verfügung gestellte hohe Kapi-
talvolumen.
4.3 Inflation
Als Inflation wird in der Volkswirtschaftslehre ein Ansteigen des Preisniveaus und das Ab-
nehmen der Kaufkraft des Geldes bezeichnet. Ein Grund für die Inflation ist nach der Quanti-
tätstheorie ein zu starkes Aufblähen der Geldmenge.66
Die Inflation wird mit Hilfe des Verbrauchpreisindexes vom Statistischen Bundesamt gemes-
sen. Der Verbrauchpreisindex erfasst Preisänderungen von Sachgütern und Dienstleistun-
gen, jedoch nicht von Vermögensgütern. Somit stellt die Entwicklung der Inflationsrate nicht
die Entwicklung der Immobilienpreise dar.67
62 Vgl. Kerbler, Gabriele (2013): „Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB)“, in: http://www.leitzinsen.info/eurozone.htm, abgerufen am 01.01.2014 63 Vgl. Görß, S. (2012): S. 25 64 Vgl. Görß, S. (2012): S. 25 65 Vgl. Görß, S. (2012): S. 25 66 Vgl. Cezanne, W. (2005): S. 429 67 Vgl. Fehn, T.; Siekerkötter, R. (2004): S. 349 ff
12
Die Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland wird von der Schuldenkrise und von der
Zinspolitik der EZB beeinflusst.
Abbildung 2 : Entwicklung der Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Europäische Kommission (2013)68
Auffällig ist, dass die Inflationsrate im Jahr 2009 gering ist. Dies hängt mit der Wirtschaftskri-
se, die durch die Finanzkrise in den USA im Jahr 2008 hervorgerufen worden ist, zusammen.
Durch die Wirtschaftskrise sind die Preise für Öl und Lebensmittel stark gesunken.69
In den Jahren 2011 und 2012 lag die Inflationsrate sowohl im Euroraum als auch in Deutsch-
land über 2 Prozent. Die Inflationsrate im Jahr 2013 betrug in Deutschland 1,49 Prozent und
in Europa 1,73 Prozent.
In der Literatur wird darüber diskutiert, ob es einen positiven Zusammenhang zwischen Infla-
tion und den Preisen für Wohnimmobilien gibt. Es wird angenommen, dass in Phasen stei-
gender Wirtschaftskraft die Nachfrage nach Konsum- und nach Vermögensgütern zunimmt
und somit auch deren Preise parallel anziehen.70
Es existiert aber auch die Ansicht, dass es einen negativen Zusammenhang zwischen Infla-
tion und Preisen für Wohnimmobilien gibt. Bei einem Steigen der Inflationsraten erhöhen die
Zentralbanken die Leitzinsen und als Folge sinkt die Nachfrage nach Wohnraum.71
68 Vgl. Europäische Kommission (2013): „Inflationsrate“, in: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/ eurostat/home, abgerufen am 02.02.2014 69 Vgl. Stock, Oliver (2009): „Verbraucherpreise so niedrig wie lange nicht mehr“, in: http://www.handelsblatt.com/politik/konjunktur/nachrichten/inflation-2009-verbraucherpreise-so-niedrig-wie-lange-nicht-mehr/3335212.html, abgerufen am 04.01.2014 70 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 247 71 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 248
2,2
2,1
3,3
0,3
1,6
2,72,5
1,731,8
2,3
2,8
0,2
1,2
2,5
2,1
1,49
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Pro
zent
punk
te
Jahre
Entwicklung der Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland
Euroraum
Deutschland
13
Obwohl die EZB dem Markt sehr viel Liquidität zur Verfügung stellt, hat dies bisher keine
Auswirkungen auf eine steigende Inflationsrate. Dies ist auch auf die durch die Schuldenkri-
se verursachte Rezession in Griechenland, Italien, Spanien und Portugal zurück zu führen.
Ist die europäische Rezession jedoch überwunden, so ist eine hohe Inflation in Europa mög-
lich. Die Angst vor einer steigenden Inflation beeinflusst auch das Verhalten der Käufer.
4.4 Vergleich von Tagesgeldzinsen mit der Inflation srate
Abbildung 3 : Vergleich Tagesgeldzinsen mit Inflationsrate, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Europäische Kommission (2013)72 ; Franke Daniel, Tagesgeldvergleich (2014) 73 Wie aus der Darstellung ersichtlich, ist die Inflationsrate seit Dezember 2010 höher als die
Verzinsung von Guthaben auf dem Tagesgeldkonto. Dies hängt damit zusammen, dass die
EZB den Leitzins im Jahr 2009 gesenkt hat und seitdem eine Niedrigzinspolitik aufgrund der
Schuldenkrise verfolgt.74
Die Problematik, dass die Verzinsung für Tagesgeld niedriger ist als die Inflationsrate vermit-
telt vielen Marktteilnehmern das Gefühl ihr Kapital in Vermögenswerte investieren zu müs-
sen. Das Gefühl Geld in sichere Vermögenswerte, wie z.B. Immobilien, anzulegen, wird zu-
72 Vgl. Europäische Kommission (2013): „Inflationsrate“, in: http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/ eurostat/home ,abgerufen am 02.02.2014 73 Vgl. Franke Daniel, Tagesgeldvergleich (2014): „Entwicklung von Tagesgeldzinsen“, in: http://www.tagesgeldvergleich.net/statistiken/zinsentwicklung-tagesgeld-monatsvergleich.html, abgerufen am 02.02.2014 74 Vgl. Kerbler, Gabrielle (2013): „Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB)“, in: http://www.leitzinsen.info/eurozone.htm, abgerufen am 06.01.2014
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
Jan
10
Ap
r 1
0
Jul 1
0
Ok
t 1
0
Jan
11
Ap
r 1
1
Jul 1
1
Ok
t 1
1
Jan
12
Ap
r 1
2
Jul 1
2
Ok
t 1
2
Jan
13
Ap
r 1
3
Jul 1
3
Ok
t 1
3
Pro
zen
t
Vergleich
Tagesgeldzinsen mit Inflationsrate
Tagesgeldzinsen
Inflationsrate
Deutschland
14
sätzlich durch das Misstrauen in die Stabilität des Bankensystems und durch die als unsicher
empfundene Zeit seit dem Crash von Lehmann Brothers verstärkt.75
4.5 Zinsentwicklung für Hypotheken
Der Leitzins ist das wichtigste Instrument der EZB zur Steuerung der Geldpolitik. Er bestimmt
die Höhe der Zinsen, die die Geschäftsbanken an die EZB zu leisten haben, um sich Geld
von der EZB für einen bestimmten Zeitraum auszuleihen. Somit bestimmt der Leitzins die
Höhe des Zinses, die die Kreditnehmer an die Geschäftsbank zu zahlen haben.76 Wie im
Kapital 4.2 beschrieben, hat die EZB den Leitzins seit 2008 gesenkt. Als Folge dessen sind
die Zinsen für Fremdkapital für Kreditnehmer ebenfalls gesunken. Wie sich die Fremdkapi-
talzinsen entwickelt haben, ist am folgenden Schaubild ersichtlich:
Abbildung 4 : Entwicklung der Fremdkapitalzinsen, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Interhyp Baufinanzierung (2014):77 Die niedrigen Zinsen bewirken, dass die Haushalte weniger ansparen und mehr konsumie-
ren sowie investieren. Zu den Investitionen gehört auch der Kauf von Immobilien. Auch ver-
ursachen die niedrigen Zinsen, dass mehr Fremdkapital für größere Investitionen, wie zum
Beispiel der Kauf einer Immobilie, aufgenommen wird. Somit steigt die Nachfrage nach Ver-
mögenswerten aufgrund der niedrigen Zinsen für Fremdkapital, die durch die Zinspolitik der
EZB hervorgerufen werden.78
75 Vgl. Sievers, Markus (2013): „Wohnungen sind zu teuer geworden“, in: http://www.berliner-zeitung.de/wirtschaft/immobilienblase--wohnungen-sind-zu-teuer-geworden,10808230,24739676.html, abgerufen am 06.01.2014 76 Vgl. Fischer, M. (2009): S. 5 77 Vgl. Interhyp Baufinanzierung (2014): „Die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung“, in: http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?do=createChart&key=DGZ&binding1=120&binding2=0&from=09.5.1996&to=09.5.2016&STYLE=b2c&width=520&height=265&red0=24, abgerufen am 03.02.2014 78 Vgl. Psotta, Michael (2012): „Die Zutaten einer Immobilienblase“, in: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/strategie-trends/steigende-mieten-die-zutaten-einer-immobilienblase-11981897.html, abgerufen am 06.01.2014
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Entwicklung der Fremdkapitalzinsen
Zinsen
15
4.6 Zusammenfassung der Indikatoren für eine Immobi lienpreisblase in Berlin
Abschließend kann zusammengefasst werden, dass durch die Maßnahmen der EZB eine
Ausweitung von Geld- und Kreditmengen stattfindet. Es existiert eine enge Beziehung zwi-
schen Preisen für Wohnimmobilien und dem Hypothekenkreditvolumen. Eine Expansion des
Hypothekenvolumens durch Banken erhöht die Nachfrage nach Wohnimmobilien.79
Auch wächst die Nachfrage nach Immobilien durch die Schuldenkrise, der daraus resultie-
renden EZB-Politik, der Angst vor steigenden Inflationsraten sowie durch die niedrigen Zin-
sen für Fremdkapital.
Die oben aufgezeigten volkswirtschaftlichen Indikatoren zeigen auf, dass die Voraussetzun-
gen für eine Wohnimmobilienpreisblase in Berlin gegeben sind. Denn Preisblasen entstehen
in der Regel während eines Zeitraumes mit niedrigen Zinsen und lockerer Geldpolitik der
Zentralbank. Es ist jedoch zu beachten, dass es sich hierbei nur um Indikatoren handelt und
nicht um einen Nachweis einer Immobilienpreisblase in Berlin.
5. Analyse der Entwicklung des Berliner Wohnungsmar ktes
5.1 Entwicklung der Wohnungsnachfrage
In den Jahren zwischen 1990 und 2000 sind viele Einwohner von Berlin in das Umland ge-
zogen. Die Einwohnerzahl in Berlin ist durch den Wegzug ins Umland gesunken.
Ab dem Jahr 2000 blieb die Einwohnerzahl durch Zuwanderung aus dem Bundesgebiet und
aus europäischen Ländern konstant. Berlin hat wie die meisten Großstädte ein negatives
Wanderungssaldo mit seinem Umland. Aufgrund einer steigenden Geburtenrate, weiter stei-
gender Zuzüge aus europäischen Ländern und durch einen Rückgang der Umzüge ins Um-
land stieg die Anzahl von Einwohnern in Berlin seit dem Jahr 2005. Dieser Trend hat sich im
Jahr 2011 und 2012 weiter verstärkt.
Vor allem gab es einen starken Zuwachs in der Altersgruppe der 20- und 30- Jährigen. Auch
konnte ein Anstieg in der Altersgruppe der 0- und 20- Jährigen verzeichnet werden. Die An-
zahl der Senioren im Alter zwischen 65 und 85 Jahren hat aufgrund des demographischen
Wandels stark zugenommen.80
Von 2002 bis 2011 sind die Einpersonenhaushalte aufgrund des Zuzuges der 20- bis 30 Jäh-
rigen um 168.000 gestiegen. Somit betrug 2011 der Anteil der Einpersonenhaushalte unge-
79 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 249 80 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014
fähr 54 Prozent aller Berliner Haushalte. Die
se des Berliner Senats bis 2025
Die Anzahl der Zweipersonenhaushalte ist seit 2002 konstant und wird sich in Zukunft auch
nicht verändern.
Dagegen ist die Zahl der Haushalte mit
2002 und 2011 gesunken. Sie wird jedoch
Zuwanderung von Familien aus dem Ausland wieder steigen.
Das monatliche Haushaltsn
1.600 EUR. Zwischen den einzelnen Bezirke
Einkommen. In Zehlendorf
Friedrichhain-Kreuzberg, Mitte und Neukölln waren sie am geringsten. Innerhalb der Bezirke
gab es jedoch auch starke Einkommensu
Im Zeitraum von 2002 bis 2010 ist das Berliner Haushaltsnettoeinkommen im Durchschnitt
um 10 Prozent gestiegen. Im gleichen Zeitraum erhöhten sich jedoch die Verbraucherpreise
um ca. 14 Prozent. Somit ist der Reallohn um 4
raus resultierend hat die Kaufkraft der Bewohner abgenommen. Von diesem Trend waren
vor allem Einpersonenhaushalte betroffen.
Es kann zusammengefasst werden, dass die Einwohneranzahl in Berlin ab dem Jahr
stetig gewachsen ist und be
Besonders kleine, preisgünstige Wohnungen für Singles stehen im Fokus.
frage nach barrierearmen Wohnungen und Betreuungsangeboten hat zugenommen.
Abbildung 5 : Prognose der Bevölkerungsentwicklung in BerlinUmwelt in Berlin, 2012, S.18 81
Vgl. Investitionsbank Berlin (2013)http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/
aller Berliner Haushalte. Dieser Anteil wird sich nach einer aktuellen Progn
is 2025 weiter vergrößern.
Die Anzahl der Zweipersonenhaushalte ist seit 2002 konstant und wird sich in Zukunft auch
Dagegen ist die Zahl der Haushalte mit drei, vier und mehr Personen
sunken. Sie wird jedoch voraussichtlich bis zu dem Jahr 2025 durch die
Zuwanderung von Familien aus dem Ausland wieder steigen.81
Haushaltsnettoeinkommen betrug im Jahr 2011 in Berlin
EUR. Zwischen den einzelnen Bezirken gab es große Unterschiede in der Höhe der
Einkommen. In Zehlendorf-Steglitz waren die Haushaltsnettoeinkommen am höchsten, in
Kreuzberg, Mitte und Neukölln waren sie am geringsten. Innerhalb der Bezirke
gab es jedoch auch starke Einkommensunterschiede.
Zeitraum von 2002 bis 2010 ist das Berliner Haushaltsnettoeinkommen im Durchschnitt
gestiegen. Im gleichen Zeitraum erhöhten sich jedoch die Verbraucherpreise
. Somit ist der Reallohn um 4 Prozent im Durchschn
raus resultierend hat die Kaufkraft der Bewohner abgenommen. Von diesem Trend waren
nenhaushalte betroffen.
Es kann zusammengefasst werden, dass die Einwohneranzahl in Berlin ab dem Jahr
und besonders in den Jahren 2011 und 2012 stark zugenommen hat.
kleine, preisgünstige Wohnungen für Singles stehen im Fokus.
frage nach barrierearmen Wohnungen und Betreuungsangeboten hat zugenommen.
Bevölkerungsentwicklung in Berlin, nach Senatsverwaltung
Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014
16
ser Anteil wird sich nach einer aktuellen Progno-
Die Anzahl der Zweipersonenhaushalte ist seit 2002 konstant und wird sich in Zukunft auch
, vier und mehr Personen zwischen den Jahren
bis zu dem Jahr 2025 durch die
ettoeinkommen betrug im Jahr 2011 in Berlin im Durchschnitt
n gab es große Unterschiede in der Höhe der
Steglitz waren die Haushaltsnettoeinkommen am höchsten, in
Kreuzberg, Mitte und Neukölln waren sie am geringsten. Innerhalb der Bezirke
Zeitraum von 2002 bis 2010 ist das Berliner Haushaltsnettoeinkommen im Durchschnitt
gestiegen. Im gleichen Zeitraum erhöhten sich jedoch die Verbraucherpreise
im Durchschnitt gesunken und da-
raus resultierend hat die Kaufkraft der Bewohner abgenommen. Von diesem Trend waren
Es kann zusammengefasst werden, dass die Einwohneranzahl in Berlin ab dem Jahr 2005
sonders in den Jahren 2011 und 2012 stark zugenommen hat.
kleine, preisgünstige Wohnungen für Singles stehen im Fokus. Auch die Nach-
frage nach barrierearmen Wohnungen und Betreuungsangeboten hat zugenommen.
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
, abgerufen am 10.01.2014
17
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in Berlin hat im Oktober 2012 eine
Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin mit Hilfe von drei verschiedenen Varianten
erstellt. Die untere Variante prognostiziert einen geringen Zuwachs von Einwohnern, die obe-
re Variante sagt ein hohes Bevölkerungswachstum voraus und die mittlere Variante kalkuliert
mit einem Durchschnitt der beiden Varianten. Im Folgenden wird bei der Betrachtung der
Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin von der mittleren Variante ausgegangen.
Die Einwohnerzahl in Berlin wird nach der Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwick-
lung und Umwelt bis 2030 um ca. 254.000 auf 3.755.000 Einwohner zunehmen. Besonders
in den Jahren bis 2020 wird die Einwohnerzahl und damit die Nachfrage nach Wohnraum
steigen. Nach dem Jahr 2020 wird der Anstieg der Einwohneranzahl nachlassen. Ab dem
Jahr 2030 wird die Anzahl der Einwohner und Haushalte in Berlin sinken.
Der demographische Wandel wird sich in Berlin trotz Zuwanderung junger Menschen weiter
fortsetzen und den Bedarf nach barrierearmen Wohnungen vergrößern.
Auch die Nachfrage nach kleinen Wohnungen wird aufgrund des Zuwachses von Einperso-
nenhaushalten wachsen, da besonders die Altersgruppe der 20- und 30 Jährigen nach Berlin
zieht.82
Abhängig von der Altersstruktur der Bewohner, der Attraktivität für Zuwanderer und der Bau-
flächenpotenziale hat sich der Anstieg der Einwohnerzahl nicht gleichmäßig auf die einzel-
nen Bezirke in Berlin verteilt. Während in den Bezirken Pankow und Friedrichshain-
Kreuzberg die Einwohnerzahl besonders stark zugenommen hat, ist das Einwohnerwachs-
tum in Tempelhof-Schöneberg, Reinickendorf und in Marzahn-Hellersdorf am geringsten
ausgefallen. Dieser Trend wird sich nach Einschätzung der Senatsverwaltung für Stadtent-
wicklung und Umwelt bis in den Jahren 2030 weiter fortsetzen.83
Entgegengesetzt zur Voraussage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
prognostiziert das Statistische Bundesamt jedoch, dass bis 2030 die Bevölkerung in Berlin
aufgrund des demographischen Wandels um 130.000 Einwohner zurückgehen und die
Nachfrage nach Wohnraum sich deutlich entspannen wird.84
82 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014 83 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014 84 Vgl. Nord LB (2012): „Real Estate Monitor Wohnimmobilienmarkt Berlin“, in: https://www.nordlb.de/fileadmin/redaktion/analysen_prognosen/immobilien/Real_Estate_Monitor_01_2012.pdf, abgerufen am 10.01.2014
18
5.2 Entwicklung des Wohnungsangebots
Im Jahr 2002 wurden in Berlin ca. 4.700 Wohnungen fertig gestellt. In dem Zeitraum von
2003 bis 2011 sank die Neubautätigkeit von Wohnungen kontinuierlich, wobei in den Jahren
2006 und 2009 die Anzahl der Neubauten am geringsten war. 3.517 Wohnungen wurden im
Jahr 2011 gebaut.
Jedoch hat die Zahl der Baugenehmigungen im Jahr 2011 im Vergleich zum Jahr 2010 um
rund 30 Prozent zugenommen. Es wurden für 5.600 Wohnungsneubauten und für 1.800
Dachgeschossausbauten die Genehmigung vom Land Berlin ausgesprochen. Dies weist auf
eine erhöhte Tätigkeit von Wohnungsneubauten im Jahr 2011 hin.
Der Trend der erhöhten Tätigkeit im Wohnungsneubau hat sich im Jahr 2012 weiter fortge-
setzt. Es wurden Genehmigungen für den Bau von 7.764 neuen Wohnungen und 2.177
Dachgeschossausbauten erteilt. Dies ist insgesamt im Vergleich zum Jahr 2011 eine Steige-
rung von ungefähr einem Viertel.85
Die Anzahl der Fertigstellungen von Ein- und Zweifamilienhäusern in dem Zeitraum von 2002
bis 2007 belief sich in Berlin ungefähr auf 2.200 Bauten pro Jahr. Ab dem Jahr 2008 sank
der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern und lag im Jahr 2011 bei circa 1.400 Fertigstel-
lungen.
Die Entwicklung der Bautätigkeit von Wohnungen ist in den Bezirken unterschiedlich. Im Jahr
2011 wurden am meisten Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Pankow gebaut.
In Tempelhof-Schöneberg und in Neukölln fiel der Neubau von Wohnungen am geringsten
aus.
Bei der Anzahl der Baugenehmigungen ist die besonders starke Dynamik in den östlichen
Bezirken Berlins auffällig. Aber auch in den Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg
wird sich die Bautätigkeit anhand der Anzahl der Baugenehmigungen in den nächsten drei
Jahren verstärken.86
In Berlin gab es im Jahr 2011 ca. 1.903.000 Wohnungen, von denen ungefähr 90 Prozent
sich in Mehrfamilienhäusern und ca. 10 Prozent in Ein- und Zweifamilienhäusern befanden.
Rund 1.640.000 Wohnungen sind Mietwohnungen und ca. 263.000 Wohnungen sind Eigen-
tumswohnungen. Im Jahr 2002 wurden 14.071 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
umgewandelt. In dem Zeitraum von 2003 bis 2011 lag die Anzahl der Umwandlung der
85 Vgl. Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Starker Anstieg der Baugenehmigungen für Wohnungs-neubauten in Berlin im Jahr 2012“, in: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-03-07c.pdf, abge-rufen am 10.01.2014 86
Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, In : http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014
19
Mietwohnungen jährlich zwischen 4.000 und 4.700. Die zurzeit höchste Umwandlungsquote
weist der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg auf.
11 Prozent der Wohnungen sind staatlich gefördert und unterliegen Belegungs- und Miet-
preisbindungen. Diese Wohnungen verringern sich aufgrund der auslaufenden staatlichen
Bindungen kontinuierlich.
In den Jahren 2009 bis 2011 wurden in Berlin 38.200 Wohnungen veräußert. Dies entspricht
einer Quote von 2 Prozent des Wohnungsbestandes.87
5.3 Fazit von Wohnungsnachfrage und Wohnungsangebot
Seit dem Jahr 2005 hat die Nachfrage nach Wohnungen aufgrund der gestiegenen Einwoh-
nerzahl in Berlin stark zugenommen. Dieser Trend wird sich nach der Prognose der Senats-
verwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in den nächsten Jahren fortsetzen und zu ei-
nem Anstieg der Einwohner- und Haushaltszahlen führen. Besonders die Einpersonenhaus-
halte werden zunehmen.
Ab dem Jahr 2020 wird der Anstieg der Einwohner wieder nachlassen. Laut Prognose wird
die Anzahl der Einwohner und Haushalte ab dem Jahr 2030 sinken.
Durch die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum steigen die Kaufpreise und die Angebotsmie-
ten in Berlin.
Um eine weitere Verknappung von Wohnraum zu verhindern, werden bis 2025 140.000 zu-
sätzliche Wohnungen benötigt.
Zwischen den einzelnen Bezirken ist die Nachfrage nach Wohnraum und somit auch die
Kaufpreise und Angebotsmieten unterschiedlich ausgeprägt. Besonders in den Bezirken
Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg ist der Bedarf an Wohnungen groß. Die Anzahl der
Baugenehmigungen für Wohnungsbau in dem Bezirk Pankow waren im Berliner Vergleich im
Jahr 2011 am höchsten. Hierfür wurden auch Flächen und Mittel von der öffentlichen Hand
zur Verfügung gestellt. Allgemein wurden im Jahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr ungefähr
25 Prozent mehr Baugenehmigungen für den Wohnungsbau erteilt.
Die Politik reagiert auf die Verknappung des Wohnungsangebots mit unterschiedlichen Maß-
nahmen. So wurde zwischen dem Land Berlin und den kommunalen Wohnungsunternehmen
das „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Miete“ abgeschlossen. Auch wur-
de das Zweckentfremdungsverbot und die Umwandlungsverordnung in Milieuschutzgebieten
eingeführt. Im Jahr 2014 soll vom Bundestag das Gesetz „Mietpreisbremse“ beschlossen
werden.
87
Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, In : http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014
20
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohn-
raum die Anzahl der Baugenehmigungen in Berlin stark zugenommen hat. Dies hängt auch
damit zusammen, dass sowohl die Kaufpreise als auch die Mietpreise gestiegen sind. Dieser
Trend zieht auch mehr Investoren nach Berlin. Diese Umstände führen wiederum dazu, dass
die Kaufpreise in Berlin ansteigen.
6. Psychologisches Verhalten der Käufer
6.1 Verhalten der Marktteilnehmer auf einem Immobil ienmarkt
In der Literatur wird diskutiert, ob eine Entstehung von Wohnimmobilienpreisblasen durch
das Verhalten der Käufer begünstigt und verursacht wird. Viele Wirtschaftswissenschaftler
ziehen Rückschlüsse auf Immobilienpreisblasen aufgrund von Beobachtungen der Verhal-
tensweisen der Anleger.
Marktteilnehmer verhalten sich als Individuen, die ihre Entscheidungen unter beschränktem
Wissen und einem hohen Grad an Unerfahrenheit auf dem Wohnimmobilienmarkt treffen.88
In Phasen steigender Vermögenspreise bekommen Eigentümer durch einen andauernden
Anstieg der Immobilienpreise die positive Resonanz, ihre Entscheidung, eine Immobilie ge-
kauft zu haben, sei richtig gewesen. Dieses positive Feedback ermutigt sie weitere Immobi-
lien zu kaufen, wodurch die Preise immer weiter steigen.89 Das veranlasst wiederum neue
Käufer dem Immobilienmarkt beizutreten und lässt die Vermögenspreise weiter ansteigen.
Derartige Feedback-Schleifen können dazu führen, dass sich die Marktpreise von ihren Fun-
damentalpreisen entfernen.90
Ein weiteres Indiz für eine Immobilienpreisblase ist gegeben, wenn die Marktteilnehmer nach
Phasen mit lang anhaltenden Preisanstiegen davon ausgehen, dass diese Anstiege weiter-
hin in der Zukunft Bestand haben werden. Dabei ignorieren sie, dass in der Regel nach einer
Phase des Preisanstiegs wieder eine Phase der Preissenkungen kommt.
Zu diesem Ergebnis kommen auch Case und Shiller im Jahr 2003 bei einer Befragung von
neuen Hauseigentümern. Diese sagten in einer Umfrage aus, dass sie hohe Preissteigerun-
gen für ihre Immobilien in der Zukunft erwarten.91
Die Boom-Phase wird auch durch Mieter angeheizt, die der Meinung sind den Zeitpunkt des
Kaufs einer Wohnimmobilie aufgrund der steigenden Kaufpreise vorziehen zu müssen. Von
88 Vgl. Rombach, T (2011): S. 198 89 Vgl. Rombach, T (2011): S. 206 ff. 90 Vgl. Aklerhof, G.; Shiller, R. (2009): S. 200 91 Vgl. Case, K.; Shiller, R (2003): S. 315
21
dieser Angst angetrieben, kaufen sich viele Marktteilnehmer in einer Hochphase der Immobi-
lienpreise eine eigene Wohnung. Der Markt wird durch dieses Verhalten zusätzlich aufge-
heizt.92
Für die Bildung einer Preisblase auf einem Wohnimmobilienmarkt ist das Motiv des Immobi-
lienkaufes entscheidend. Kauft eine Mehrheit der Marktteilnehmer eine Immobilie aus Inves-
titionsmotiven und nicht aus Konsummotiven, so ist dies ein Anzeichen für eine Bildung einer
Immobilienpreisblase.93
Ein weiteres Indiz für Immobilienpreisblasen ist der verstärkte Eintritt neuer Teilnehmer auf
den Markt.
Ein großer Teil der neuen Anleger ist bereits Eigentümer einer Wohnung. Durch die Aussicht
auf schnell steigende Preise und durch die allgemeine Aufgeregtheit am Wohnungsmarkt
kaufen sie in der Boom-Phase weitere Wohnungen, um von den wachsenden Marktpreisen
zu profitieren.94 Diese Wohnungen werden nicht als Wohnort genutzt, sondern als Invest-
ment angesehen. Dabei wird nicht der entscheidende Fundamentalpreis berücksichtigt, son-
dern es wird auf weiter steigende Marktpreise spekuliert. Durch dieses Verhalten steigen in
der Boom Phase die Wohnungspreise zusätzlich.95
6.2 Stimmung der Marktteilnehmer in Berlin
Am 18.01.2014 wurde eine Umfrage an der BBA-Akademie der Immobilienwirtschaft e.V.
durchgeführt, um die Meinungen und Ansichten zur Entwicklung des Berliner Wohnungs-
marktes von Studierenden zu erfahren, die sich mit der Thematik der Immobilienwirtschaft im
Zuge ihrer Fortbildung auseinandersetzen und auskennen.
Um exemplarisch das Verhalten und die Stimmung der Marktteilnehmer in Berlin zu erfas-
sen, wurde eine weitere Umfrage bei der Messe Hausbau & Energie am 25.01.2014 durch-
geführt. Im Folgenden werden die Ergebnisse der Befragungen getrennt voneinander analy-
siert und vorgestellt.
Bei der Umfrage an der BBA haben insgesamt 75 Studenten sowie ihre Dozenten teilge-
nommen. Von den Teilnehmern waren 64 Prozent Frauen und 36 Prozent Männer. 67 Pro-
zent der Befragten waren zwischen 20 und 30, 24 Prozent waren zwischen 31 und 40, 5
Prozent zwischen 41 und 50 und 3 Prozent waren zwischen 51 und 60 Jahre alt.
92 Vgl. Rombach, T (2011): S. 208 93 Vgl. Case, K; Shiller, R. (2003): S. 300 f. 94 Vgl. Case, K; Shiller, R (2003), S. 323 95 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 209 f.
22
Von den 75 Personen verwalten 67 Prozent Wohnimmobilien in Berlin. Daraus lässt sich
schließen, dass diese Teilnehmer sich mit dem Thema der steigenden Mieten und der stei-
genden Kaufpreise in Berlin aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit beschäftigen.
Am 25.01.2014 haben bei der Umfrage auf der Messe Hausbau und Energie 48 Messebesu-
cher teilgenommen. Die Befragten unterscheiden sich von den Studienteilnehmern der BBA
dahin gehend, dass die Mehrheit nicht Immobilienwirtschaft studiert und ein größeres Inte-
resse hat eine Immobilie in den nächsten fünf Jahren zu kaufen.
Wie in Kapitel 5.1 erläutert, ziehen mehr Menschen von Berlin in das Umland als umgekehrt.
Dieser negative Wanderungssaldo soll auch in den nächsten Jahren Bestand haben. Laut
Prognose soll vor allem der Bezirk Pankow einen starken Wanderungszuwachs erfahren.
Auch die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Treptow-Köpenick werden einen Ein-
wohnergewinn erzielen. In den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Zehlendorf wird
laut Prognose ein leichter Anstieg der Einwohneranzahl in Höhe jeweils von 6,3 Prozent vo-
rausgesagt. In den Bezirken Marzahn-Hellersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Reinickendorf
wird der Einwohnergewinn am geringsten ausfallen.96
Ob die Prognosen des IBB Wohnungsmarktberichts 2012 auch auf die Umfrageteilnehmer
übereinstimmen, wird nachfolgend überprüft:
Abbildung 6 : Beliebteste Bezirke/ Umfrage BBA, eigene Darstellung, siehe Anhang 3
96
Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 10.01.2014
Spandau
2%
Marzahn-
Hellersdorf
2%
Steglitz-
Zehlendorf
18%
Mitte
4%
Reinickendorf
6%
Treptow-Köpenick
9%
Charlottenburg-
Wilmersdorf
21%
Friedrichshain-
Kreuzberg
7%
Lichtenberg
5%
Pankow
11%
Tempelhof-
Schöneberg
10%
Neukölln
0%
Brandenburg
5%
Beliebteste Bezirke/ Umfrage BBA
23
Auffällig ist, dass die meisten Befragten der BBA Teilnehmer in den Bezirken Charlottenburg-
Wilmersdorf (21 Prozent) und Steglitz-Zehlendorf (18 Prozent) wohnen wollen. Erst als drit-
tes folgt der Bezirk Pankow (11 Prozent). Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg ist bei den Stu-
dienteilnehmern ebenfalls sehr beliebt. 5 Prozent der Studienteilnehmer wünschen sich im
Umland bzw. in Brandenburg zu wohnen.
Abbildung 7 : Beliebteste Bezirke/ Umfrage Messe, Eigene Darstellung, siehe Anhang 5
Bei der Umfrage auf der Messe Haus & Energie spiegelt sich ein anderes Bild wider. 34 Pro-
zent der Umfrageteilnehmer teilen mit, dass sie Berlin zu teuer finden, so dass sie in das
Umland bzw. nach Brandenburg ziehen werden. 20 Prozent würden den Bezirk Treptow-
Köpenick bevorzugen, 14 Prozent den Bezirk Pankow. In den Bezirken Spandau, Mitte und
Lichtenberg würde keiner der Umfrageteilnehmer wohnen wollen.
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Bezirk Pankow im Gegensatz zur
Prognose der IBB bei beiden Umfragen nicht der beliebteste Bezirk ist. Auch wird bei den
Umfragen exemplarisch deutlich, dass das Umland aufgrund der gestiegenen Immobilien-
preise in Berlin einen deutlichen Zuwachs erfahren wird. Die Bezirke Charlottenburg-
Wilmersdorf und Zehlendorf sind im Gegensatz zur IBB Prognose wesentlich beliebter.
In der Literatur wird beschrieben, dass in der Boom-Phase die Kaufpreise weiter steigen, da
Mieter den Zeitpunkt des Kaufs einer Wohnimmobilie aufgrund der steigenden Kaufpreise
Spandau
0%
Marzahn-
Hellersdorf
10%
Steglitz-
Zehlendorf
6%
Mitte
0%
Reinickendorf
2%
Treptow-
Köpenick
20%
Charlottenburg-
Wilmersdorf
8%Friedrichshain-
Kreuzberg
2%
Lichtenberg
0%
Pankow
14%Tempelhof-
Schöneberg
2%
Neukölln
2%
Brandenburg
34%
Beliebteste Bezirke/ Umfrage Messe
24
vorziehen.97 Ob dieses Phänomen auch in Berlin existiert, wird im Folgenden exemplarisch
anhand der beiden Umfragen untersucht.
Von den 75 Befragten der BBA-Teilnehmer wohnen zurzeit der Umfrage 58 Personen zur
Miete, 2 in einer Genossenschaft und 15 im Eigentum.
Von den 58 Teilnehmern, die zur Miete wohnen, wollen 37 in den nächsten 5 Jahren Eigen-
tum kaufen.
Bei der Befragung der Besucher der Messe Hausbau & Energie geben 27 Prozent an, dass
sie im Eigentum wohnen. 73 Prozent der Befragten wohnen zur Miete. Von den 35 Messe-
besuchern, die zur Miete wohnen, wollen 42 Prozent in den nächsten 12 Monaten eine Im-
mobilie erwerben und 40 Prozent innerhalb der nächsten 5 Jahre.
Das bedeutet, dass die Anzahl der Marktteilnehmer auf dem Immobilienkaufmarkt trotz der
gestiegenen Kaufpreise weiter ansteigen wird. Die Nachfrage nach Eigentum wird zunehmen
und der Immobilienmarkt in Berlin wird angespannter. Dabei spielt es eine große Rolle, ob
die Befragten Mieter sind oder nicht. Die Mehrheit der Mieter will innerhalb der nächsten fünf
Jahre Eigentum kaufen.
In der Literatur wird angegeben, dass private Haushalte bei der Entscheidung eine Immobilie
zu kaufen, stark durch die allgemeine Aufgeregtheit in ihrem sozialen Umfeld beeinflusst
werden. Ein häufiges Gesprächsthema über steigende Mieten und über steigende Kaufprei-
se ist ein Indiz für eine Immobilienpreisblase.98
In der Umfrage bei der BBA geben 12 Prozent der Teilnehmer an, dass sie sich nie über das
Thema „steigende Mieten“ oder über „steigende Immobilienpreise“ unterhalten. Die Mehrheit
der Befragten (58 Prozent) reden im Monat gelegentlich über dieses Thema. 4 Prozent der
Umfrageteilnehmer reden täglich, 11 Prozent unterhalten sich mehrfach in der Woche und 14
Prozent mehrfach im Monat über das Thema der steigenden Mieten und Immobilienpreise in
Berlin.
Die Umfrage bei der Messe Haus & Energie ergibt, dass 40 Prozent der Befragten gelegent-
lich im Monat über steigende Mieten und über steigende Immobilienpreise reden. 21 Prozent
reden mehrmals in der Woche, 19 Prozent mehrfach im Monat und 19 Prozent reden nie
über dieses Thema.
Festzuhalten ist, dass bei beiden Umfragen eine allgemeine Aufgeregtheit zu dem Thema
der steigenden Mieten und steigenden Kaufpreisen in Berlin existiert, durch die die Marktteil-
nehmer in ihrem Immobilienkauf beeinflusst werden. Nur 12 Prozent bzw. 19 Prozent der
Teilnehmer geben an, dass sie nie über dieses Thema reden.
97 Vgl. Sonette, D.; Woodard, R. (2009): S. 21 98 Case, R.; Shiller, K. (2003): S. 323
25
Als nächstes wird das Kaufmotiv der Marktteilnehmer in Berlin untersucht. Steht bei dem
Kauf einer Immobilie in Berlin das Investitionsmotiv gegenüber dem Konsummotiv im Vor-
dergrund, so ist dies ein Anzeichen für eine Bildung einer Wohnimmobilienpreisblase.99
Abbildung 8 : Kaufmotive/ Umfrage BBA, Eigene Darstellung, siehe Anhang 3
Bei der Befragung bei der BBA geben 35 Prozent der Teilnehmer an, dass sie eine Immobilie
kaufen würden, um sich eine Altersvorsorge aufzubauen. 18 Prozent der Befragten würden
sich eine Immobilie kaufen, da die Finanzierungskosten niedriger als die Miete sind. Um ein
höheres Einkommen durch Mieteinnahmen zu erzielen würden 8 Prozent der Studienteil-
nehmer eine Immobilie erwerben. Alle drei Motive gehören zu den Investitionsmotiven.
21 Prozent der Teilnehmer würden sich eine Immobilie zur finanziellen Absicherung der Kin-
der bzw. Verwandten kaufen. Keiner der Befragten hat Angst vor einer Kündigung. Diese
beiden Motive gehören zu den Konsummotiven.
Die Einteilung der Motive in Investitionsmotive und Konsummotive ist jedoch in der Literatur
umstritten.100
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass bei der Umfrage der BBA die Investitionsmoti-
ve wichtiger sind als die Konsummotive. Dies gilt als Anzeichen einer Bildung einer Wohn-
immobilienpreisblase nach Case und Shiller.101
Als Letztes wird untersucht, ob die Mehrheit der Befragten glauben, dass die Kaufpreise für
Immobilien in Berlin weiterhin steigen werden. In Berlin sind in den letzten fünf Jahren die
Immobilienpreise durchschnittlich jährlich um 12 Prozent gestiegen. Diese Untersuchung 99Vgl. Voigtländer, M. (2007): S. 11 100 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 197 ff. 101 Vgl. Case, K.; Shiller, R. (2003), S. 321
Aufbau einer
Altersvorsorge
35%
Absicherung
von Kindern
21%
Schutz vor
Mieter-
höhungen
11%
Höheres
Einkommen
duch
Mieteinnahmen
8%
Finanzierungsko
sten niedriger
als Miete
18%
Nutzung
steuerlicher
Vorteile
7%
Furcht vor einer
Kündigung
0%
Kaufmotiv/ Umfrage BBA
findet unter dem Aspekt statt, dass viele Marktteilnehmer d
die in der Vergangenheit stattgefunden haben, auch weiterhin in Zukunft Bestand ha
werden. Dabei beachten sie nicht, dass
eine Phase der Preissenkung folgt
der Teilnehmer am Berliner Immobilienmarkt zu erfassen
Abbildung 9 : Geschätzter Anstieg der siehe Anhang 3 und 5
97 Prozent der BBA-Teilnehmer ge
Berlin in den letzten drei Jahren
Obwohl 92 Prozent der Befragten d
Berlin als mittel oder als hoch empfinden, glauben 86
die Preise für Eigentumswohnung
fragten ist der Meinung, dass die Immobilienpreise jährlich zwischen 6
zent steigen werden, 19 Prozent
zwischen 11 Prozent bis 15
Bei der Umfrage auf der Messe Haus & Energie ge
sie das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen
Trotzdem glauben 98 Prozent
nächsten drei Jahren weiter steigen
102 Vgl. Case, K.; Shiller, R. (2003), S. 323
findet unter dem Aspekt statt, dass viele Marktteilnehmer davon ausgehen, dass Anstiege,
die in der Vergangenheit stattgefunden haben, auch weiterhin in Zukunft Bestand ha
werden. Dabei beachten sie nicht, dass in der Regel nach einer Phase des Preisan
eine Phase der Preissenkung folgt.102 Diese Untersuchung ist bedeutend, um die Stimmung
der Teilnehmer am Berliner Immobilienmarkt zu erfassen.
: Geschätzter Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen p.a. in Berlin
ehmer geben an, dass sie glauben, dass die Immobilienpreise in
den letzten drei Jahren gestiegen sind.
der Befragten das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in
hoch empfinden, glauben 86 Prozent der Studienteilnehmer
die Preise für Eigentumswohnungen in Berlin weiter steigen werden.
, dass die Immobilienpreise jährlich zwischen 6
Prozent der Teilnehmer glauben an einen jährlichen Preisanstieg
bis 15 Prozent.
der Messe Haus & Energie geben 82 Prozent der Befragten an, dass
sie das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen als hoch bzw. sehr hoch empfinden.
Prozent der Umfrageteilnehmer, dass die Immobilienpreise in den
nächsten drei Jahren weiter steigen werden. 50 Prozent der Interviewten sag
(2003), S. 323
26
avon ausgehen, dass Anstiege,
die in der Vergangenheit stattgefunden haben, auch weiterhin in Zukunft Bestand haben
nach einer Phase des Preisanstiegs
Untersuchung ist bedeutend, um die Stimmung
p.a. in Berlin, Eigene Darstellung,
die Immobilienpreise in
der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in
der Studienteilnehmer, dass
in Berlin weiter steigen werden. Die Mehrheit der Be-
, dass die Immobilienpreise jährlich zwischen 6 Prozent und 10 Pro-
an einen jährlichen Preisanstieg
der Befragten an, dass
als hoch bzw. sehr hoch empfinden.
der Umfrageteilnehmer, dass die Immobilienpreise in den
der Interviewten sagen, dass die
27
Preise für Immobilien zwischen 6 Prozent und 10 Prozent p.a. steigen werden. 13 Prozent
geben an, dass die Preise zwischen 16 Prozent und 20 Prozent p.a. zunehmen werden.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass 88 Prozent der BBA-Teilnehmer und 98 Pro-
zent der Messe-Befragten der Meinung sind, dass die Immobilienpreise weiter steigen wer-
den, obwohl die Immobilienpreise seit 2009 jährlich durchschnittlich um 12 Prozent gestiegen
sind. Somit ignoriert eine große Mehrheit, dass in der Regel nach einer Phase des Preisan-
stiegs eine Phase der Preissenkung kommen kann.
6.3 Fazit
Ob eine Immobilienpreisblase in Berlin vorliegt, wird unter dem Aspekt der Stimmung der
Käufer mit Hilfe von vier Indizien exemplarisch durch die Durchführung von zwei Umfragen
überprüft.
Das erste Indiz einer Immobilienpreisblase in Berlin untersucht, ob die Nachfrage durch neue
Marktteilnehmer auf dem Immobilienmarkt trotz gestiegener Kaufpreise zunehmen wird. Bei-
de Umfragen haben exemplarisch ergeben, dass die Anzahl der Marktteilnehmer auf dem
Berliner Wohnungsmarkt weiter ansteigen wird. Denn die Mehrheit der Mieter in beiden Um-
fragen hat vor in den nächsten fünf Jahren eine Immobilie zu kaufen.
Die „Allgemeine Aufgeregtheit“ im sozialen Umfeld stellt das zweite Indiz einer Preisblase in
Berlin dar. In beiden Umfragen teilen die Umfrageteilnehmer mit, dass sie sich regelmäßig
über steigende Mieten und über steigende Kaufpreise in ihrem sozialen Umfeld unterhalten.
Somit existiert eine „Allgemeine Aufgeregtheit“ im sozialen Umfeld der Befragten.
Das Kaufmotiv ist das dritte Anzeichen einer Immobilienpreisblase. Da die Mehrheit der Be-
fragten, das Investitionsmotiv als Kaufgrund angeben, ist nach Case und Shiller103 ein weite-
rer Hinweis auf eine Preisblase vorhanden.
Der vierte und wichtigste Anhaltspunkt einer Immobilienpreisblase ist ebenfalls gegeben.
Eine große Mehrheit ignoriert, dass in der Regel nach einer Phase des Preisanstiegs eine
Phase der Preissenkung kommen kann.
Alle vier Indizien für eine Wohnimmobilienpreisblase sind durch zwei exemplarische Umfra-
gen in Berlin nachgewiesen worden.
103 Vgl. Case, K.; Shiller, R. (2003), S. 324
28
7. Untersuchung auf das Vorliegen einer Immobilienp reisblase in Berlin
7.1 Kennzahlenanalyse
Der Vergleich von Immobilienpreisen mit seinen fundamentalen Einflussfaktoren gehört zum
Modell der Kennzahlenanalyse. Bei der Kennzahlenanalyse werden in einem bestimmten
Zeitraum zwei Größen des betrachteten Marktes in ein Verhältnis zueinander gesetzt, um
eine Aussage über die aktuelle Marktsituation zu treffen.
Bei der Betrachtung von Wohnimmobilienmärkten wurde festgestellt, dass eine stabile
Gleichgewichtsbeziehung zwischen Preisen für Immobilien und deren fundamentalen Ein-
flussfaktoren besteht. Langfristig muss sich der Preis einer Immobilie wie die fundamentalen
Einflussfaktoren entwickeln. Es wird für jeden Betrachtungszeitraum ein Verhältnis zwischen
Preis und dem fundamentalen Einflussfaktor gebildet. Das Abweichen einer Kennzahl vom
langfristigen Trend ist ein Indiz für das Abweichen des Marktpreises von seinem fundamen-
talen Wert und somit ein Anzeichen für die Existenz einer Preisblase.104
Im Folgenden werden drei Kennzahlenanalysen erläutert und auf den Berliner Wohnungs-
markt angewendet.
7.2 Kennzahl Price-Rent Ratio
7.2.1 Vergleich der Verkaufspreise der Immobilien m it Mieten
Die zentrale Kennzahl zur Analyse einer Immobilienpreisblase auf einem Wohnimmobilien-
markt ist das Price-Rent Ratio. Das Price-Rent Ratio stellt das Verhältnis der Immobilien-
kaufpreise zu dem fundamentalen Einflussfaktor, der Wohnungsmiete, auf einem Immobi-
lienmarkt dar. Der fundamentale Wert einer Immobilie ergibt sich aus seinen zukünftig erwar-
teten diskontierten Zahlungsströmen.105 Somit besteht eine enge Verknüpfung zwischen der
Entwicklung der Immobilienpreise und der Wohnungsmieten.
Betrachtet man das Price-Rent Ratio über einen Zeitraum, so wird deutlich, dass die Werte
des Ratios sich in der Regel um einen Durchschnittswert bewegen.
Steigen die Preise für Wohneigentum relativ zu den Kosten der Miete, so steigt das Price-
Rent Ratio über den Durchschnitt bzw. den Trend. Bei steigenden Kaufpreisen in Relation zu
den Kosten der Miete wird die Nachfrage nach Wohneigentum zurückgehen und die Nach-
frage nach Mietwohnungen steigen. Die verringerte Nachfrage nach Wohnungen führt wieder
104 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 230 ff. 105 Vgl. Irl, M. (2010): S. 12
29
zu einem Rückgang des Price-Rent Ratios. Das Price-Rent Ratio kehrt wieder zu seinem
Durchschnitt zurück.
Kehrt das Price-Rent Ratio jedoch nicht zu seinem Trend zurück, so wird dies als Anzeichen
für eine Immobilienpreisblase angesehen.
Die Kennzahlanalyse Price-Rent Ratio hat den großen Vorteil, dass die Trendbewegung des
Ratios nicht durch technischen Fortschritt oder durch den demographischen Wandel beein-
flusst wird. Werden Häuser modernisiert, steigen nicht nur die Hauspreise sondern auch die
Mieten an. Verändert sich die Einwohneranzahl in einer Stadt, so hat dies sowohl auf den
Kaufpreis als auch auf die Mieten Einfluss.106
7.2.2 Kaufpreisentwicklung von Eigentumswohnungen i n Berlin
Zur Bestimmung des Price-Rent Ratios wird als erstes die Entwicklung der Kaufpreise von
Eigentumswohnungen in Berlin im Zeitraum von Anfang 2004 bis Ende 2013 betrachtet.
Vom ersten Quartal 2004 bis zum letzten Quartal 2008 waren die Preise für Eigentumswoh-
nungen in Berlin konstant. Im Durchschnitt musste man in diesem Zeitraum für einen Quad-
ratmeter einer Eigentumswohnung 1.540,00 EUR zahlen. Ab dem ersten Quartal 2009 stie-
gen die Preise für eine Eigentumswohnung konstant an. Im Jahr 2009 wurde durchschnittlich
für einen Quadratmeter 1.637,00 EUR, im Jahr 2010 durchschnittlich 1.775,00 EUR und im
Jahr 2011 durchschnittlich 1.912,50 EUR gezahlt. Die Preissteigerung für Eigentumswoh-
nungen nahm im Jahr 2012 noch stärker zu. So musste für einen Quadratmeter durchschnitt-
lich 2.262,00 EUR, im Jahr 2013 2.575,00 EUR gezahlt werden.107108
7.2.3 Mietpreisentwicklung in Berlin
Als zweites wird die Mietpreisentwicklung in Berlin zur Bestimmung des Price-Rent Ratios
betrachtet. Hier ist anzumerken, dass es sich bei den Mietpreisen um Angebotsmieten han-
delt. Angebotsmieten sind Mieten, die bei Abschluss eines Neumietvertrages gezahlt werden
müssen.
Hier ist auffällig, dass die Mietpreise für eine Mietwohnung in den Jahren 2004 bis ein-
schließlich 2007 konstant bei durchschnittlich 5,50 EUR pro Quadratmeter lagen. Im Gegen-
satz zu der Preisentwicklung der Eigentumswohnungen erhöhte sich der durchschnittliche
106 Vgl. Himmelberg, C. (2005): S. 72 107 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 17.01.2014 108
Vgl. Immowelt (2014): „Wohnungspreise in Berlin“, in: http://www.immowelt.de/immobilienpreise/berlin/wohnungspreise, abgerufen am 17.01.2014
30
Mietzins bereits im Jahr 2008. Während im Jahr 2008 für einen Quadratmeter durchschnitt-
lich 5,68 EUR Miete gezahlt wurde, wurde im Jahr 2009 im Durchschnitt 5,85 EUR gezahlt.
Diese Preissteigerung setzte sich in den folgenden Jahren fort. Im Jahr 2010 wurde für einen
Quadratmeter durchschnittlich 6,31 EUR, im Jahr 2011 6,81 EUR, im Jahr 2012 7,57 EUR
und im Jahr 2013 8,08 EUR im Durchschnitt gezahlt.109
7.2.4 Price-Rent Ratio in Berlin
Werden die Preise für Eigentumswohnungen pro Quadratmeter durch die Mieten pro Quad-
ratmeter in dem Zeitraum von 2004 bis 2013 geteilt, so ergibt sich folgendes Price-Rent Ra-
tio für Berlin:
Abbildung 10 : Price-Rent Ratio in Berlin, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Investitionsbank Berlin (2013)110; Immowelt (2014)111 Die rote Linie stellt den Durchschnitt des Price-Rent Ratios zwischen den Jahren 2004 und
2013 dar. Die blaue Linie stellt die Werte des Price-Rent Ratios für jedes Quartal in dem
Zeitraum von 2004 bis 2013 dar.
Auffällig ist, dass in dem Zeitraum von Anfang 2006 bis zum dritten Quartal 2008 das Price-
Rent Ratio unter seinem Durchschnitt lag. Das bedeutet, dass die Kaufpreise für Eigen-
109 Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 17.01.2014 110
Vgl. Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 17.01.2014 111Vgl. Immowelt (2014): „Wohnungspreise in Berlin“, in: http://www.immowelt.de/immobilienpreise/berlin/wohnungspreise, abgerufen am 17.01.2014
250,00
260,00
270,00
280,00
290,00
300,00
310,00
320,00
330,00
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Price-Rent Ratio
Price-Rent Ratio
Durchschnitt des Price-
Rent Ratio
31
tumswohnungen im Vergleich zu dem Durchschnitt des Price-Rent Ratios niedriger waren
als die Angebotsmieten.
In dem Zeitraum von 2009 bis zu dem ersten Quartal 2011 schwankte der Price-Rent Ratio
um seinen Durchschnitt und lag somit bei seinem Trend.
Auffällig ist, dass ab dem zweiten Quartal 2011 das Price-Rent Ratio bis zum Ende des Be-
trachtungszeitraumes, dem dritten Quartal 2013, stark angestiegen ist. Während im zweiten
Quartal 2011 der Price-Rent Ratio bei einem Wert von 274 lag, betrug der Wert im zweiten
Quartal 2012 bereits 293. Der Trend des Anstiegs setzte sich bis zum dritten Quartal 2013
fort. Im zweiten und dritten Quartal 2013 blieben die Werte auf einem hohen Niveau bei 319.
Es ist wichtig zu betrachten, wie sich der Price-Rent Ratio im vierten Quartal 2013 und in
dem gesamten Jahr 2014 verläuft.
Zusammenfassend ist deutlich zu erkennen, dass das Price-Rent Ratio, der wichtigsten
Kennzahl zur Analyse einer Wohnimmobilienpreisblase, seit dem zweiten Quartal 2011 bis
zum dritten Quartal 2013 angestiegen ist. Es muss beobachtet werden, ob dieser Trend sich
im Jahr 2014 weiterhin fortsetzt. Jedoch ist festzuhalten, dass sich aufgrund des starken An-
stiegs des Price-Rent Ratios eine Immobilienpreisblase auf dem Berliner Wohnungsmarkt
andeutet. Denn der Fundamentalfaktor Miete ist im Vergleich zu den Kaufpreisen nicht so
stark angestiegen. Es hat sich also eine immer größer werdende Differenz zwischen den
Kaufpreisen und den Angebotsmieten entwickelt. Diese Differenz ist nach der Definition von
Preisblasen als eine Immobilienblase anzusehen.
7.3 Kennzahl Price-Income Ratio
7.3.1 Vergleich der Verkaufspreise der Eigentumswoh nungen mit Haushaltseinkom-
men in Berlin
Eine weitere wichtige Kennzahlenanalyse zur Wohnimmobilienpreisanalyse ist der Vergleich
der Verkaufspreise der Eigentumswohnungen mit dem verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen.
Hierbei wird der durchschnittliche Preis einer Eigentumswohnung ins Verhältnis zum verfüg-
baren Pro-Kopf-Einkommen gesetzt. Dieses Verhältnis wird als Price-Income Ratio bezeich-
net.
Es existiert eine langfristige Gleichgewichtsbeziehung zwischen den Preisen für Eigentums-
wohnungen und der Einkommensentwicklung. Diese längerfristige Gleichgewichtsbeziehung
wird in der Graphik als ein Durchschnitt dargestellt. Steigen die Eigentumswohnungspreise
schneller als die Einkommen, so steigt der Price-Income Ratio an und der steigende Wert ist
höher als sein Durchschnittswert. Folglich können sich immer weniger Marktteilnehmer eine
32
Eigentumswohnung leisten. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen geht zurück. Der
Rückgang der Nachfrage bewirkt ein Sinken der Preise für Eigentumswohnungen. Das Price-
Income Ratio sinkt wieder und kehrt zu seinem Durchschnittswert zurück.
Kehrt das Price-Income Ratio jedoch nicht zu seinem langfristigen Durchschnitt zurück, so
wird dies als ein weiteres Anzeichen für die Existenz einer Immobilienpreisblase auf Wohn-
immobilienmärkten angesehen.
Im Gegensatz zum Price-Rent Ratio weist das Price-Income Ratio mehrere Schwachstellen
zur Bestimmung einer Wohnimmobilienpreisblase auf.
Die Anwendung der Kennzahl der Pro-Kopf-Einkommen ist als realitätsfern anzusehen.
Denn die überwiegende Mehrzahl der Eigentumswohnungskäufe werde nicht durch einzelne
Personen durchgeführt, sondern in der Mehrheit aller Kauffälle kauft ein Haushalt eine Ei-
gentumswohnung. Der Haushalt kann aus einer Person, aber eben auch aus zwei Personen
bestehen.112 Somit scheint das Haushaltsnettoeinkommen zur Bestimmung des Price-
Income Ratio besser geeignet zu sein als das Pro-Kopf-Einkommen. Aus dieser Überlegung
wird im Folgenden das mittlere Haushaltsnettoeinkommen von Berlin zur Bestimmung des
Price-Income Ratios angewendet.
Ein weiterer Kritikpunkt ist, dass nur der Durschnitt der Einkommen zur Berechnung des Pri-
ce-Income Ratios genutzt wird. Die Marktteilnehmer, die sich eine Eigentumswohnung kau-
fen, erzielen in der Regel ein höheres Einkommen als der Durchschnitt.113
7.3.2 Mittleres Haushaltsnettoeinkommen in Berlin
Zur Bestimmung des Price-Income Ratios wird der Quadratmeterpreis für eine Eigentums-
wohnung durch das mittlere Haushaltsnettoeinkommen geteilt. Die Preisentwicklung der Ei-
gentumswohnungen in Berlin wurde im vorigen Kapitel beschrieben.
Das Mittlere Haushaltsnettoeinkommen in Berlin lag in dem Zeitraum von 2004 bis 2007 im
Durschnitt bei 1.500,00 EUR pro Monat. Ab dem Jahr 2008 bis zum Betrachtungszeitraum
Ende 2012 erhöhte sich das Haushaltsnettoeinkommen in Berlin. Im Jahr 2008 betrug es im
Durchschnitt 1.525,00 EUR, im Jahr 2009 lag es bei 1.550 EUR und im Jahr 2010 erhöhte es
sich auf 1.575 EUR. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen im Jahr 2011 beziffer-
te sich auf 1.600 EUR und im Jahr 2012 betrug es 1.650 EUR.114
112 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 235 113 Vgl. Himmelberg, C. (2005): S. 72 114 Vgl. Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Mittleres Haushaltseinkommen“, in: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-08-08c.pdf, abgerufen am 09.02.2014
33
7.3.3 Price-Income Ratio in Berlin
Werden die Preise für Eigentumswohnungen pro Quadratmeter durch die mittleren Haus-
haltsnettokaltmieten in dem Zeitraum von 2004 bis 2012 geteilt, so ergibt sich folgender Pri-
ce-Income Ratio für Berlin:
Abbildung 11 : Price-Income Ratio in Berlin, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Investitionsbank Berlin (2013)115; Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013)116
Die rote Linie stellt den Durchschnitt des Price-Income Ratios zwischen den Jahren 2004
und 2012 dar. Der Wert des Durchschnitts des Price-Income Ratios liegt bei 1,1.
Die blaue Linie stellt das Price-Income Ratio von Berlin dar. In dem Zeitraum von 2004 bis
2008 lag das Price-Income Ratio niedriger als sein Durchschnittswert. Das bedeutet, dass
ein niedrigerer Anteil des verfügbaren Einkommens für den Kauf einer Eigentumswohnung
aufgewendet werden musste.
Ab dem Jahr 2009 stieg das Price-Income Ratio und lag im Jahr 2010 mit dem Wert 1,12
bereits über seinem Durchschnitt. Der Trend des Aufstiegs hält bis zum Ende des Betrach-
tungszeitraums an. So betrug der Wert des Price-Income Ratios im Jahr 2011 1,2 und im
Jahr 2012 1,37. Somit weicht der Price-Income Ratio von seinem Durchschnitt ab dem Jahr
2010 ab. Diese Abweichung bedeutet, dass ein höherer Anteil des verfügbaren Einkommens
für den Kauf einer Eigentumswohnung aufgewendet werden muss.
115 Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“, in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/, abgerufen am 09.02.2014 116
Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Mittleres Haushaltseinkommen“, in: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-08-08c.pdf, abgerufen am 09.02.2014
0,8
0,9
1
1,1
1,2
1,3
1,4
1,5
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Price-Income Ratio
Price-Income Ratio
Durchschnitt Price-
Income Ratio
34
Als Fazit kann zusammengefasst werden, dass das hohe Niveau des Price-Income Ratios im
Vergleich zu seinem langfristigen Durchschnitt als Anzeichen für die Existenz einer Preisbla-
se auf dem Berliner Wohnimmobilienmarkt angesehen werden kann.
7.4 Kennzahl Affordability Index
7.4.1 Vergleich Hypothekenzinsen mit durchschnittli chen Haushaltseinkommen
Die dritte Kennzahlanalyse berücksichtigt im Gegensatz zu dem Price-Rent Ratio und zu
dem Price-Income Ratio das Niveau der Fremdkapitalzinsen, die für die Finanzierbarkeit ei-
ner Eigentumswohnung von großer Bedeutung sind.
Das Verhältnis zwischen der Höhe des Fremdkapitalzinssatzes und dem durchschnittlichen
Haushaltseinkommen wird als Affordability117 bezeichnet.
Steigen die Fremdkapitalzinsen, so müssen die Marktteilnehmer mehr von ihrem verfügba-
ren Einkommen zur Zahlung des Immobilienkaufes verwenden. Somit wird die Finanzierbar-
keit des Kaufs der Immobilie für die Käufer schwieriger und die Nachfrage nach Eigentums-
wohnungen geht zurück. Wenn die Fremdkapitalzinsen steigen und das Haushaltseinkom-
men auf dem gleichen Niveau bleibt, so steigt der Index der Affordability. Bleibt der
Affordability-Index auf einem hohen Niveau im Vergleich zum langfristigen Durchschnitt, so
ist dies ein Anzeichen für eine Bildung einer Immobilienpreisblase auf dem Wohnungs-
markt.118
In der Literatur wird jedoch auch Kritik an dem Affordability-Index ausgeübt. Ein zentraler
Faktor, der die Aussagekraft des Affordability-Indexes beeinflusst, sind die nationalen Finan-
zierungskonditionen. In angelsächsischen Ländern, wie z.B. in den USA, haben sinkende
Zinsen einen größeren Einfluss auf die Immobilienwirtschaft, da Immobilien in der Regel mit
flexiblen Zinskonditionen finanziert werden. So haben Hauseigentümer die Möglichkeit bei
sinkenden Zinsen für das Fremdkapital, den bestehenden Kredit zu kündigen und einen
neuen Kredit mit einem niedrigeren Zins abzuschließen.
In Ländern, wie z.B. in Deutschland, werden Kredite mit festen Zinsen vereinbart. Sinken die
Zinsen während eines Vertrages, so kann der Kreditnehmer den Vertrag nicht kündigen. Es
haben also nur diejenigen Marktteilnehmer einen Vorteil von niedrigen Zinsen, die einen
neuen Kreditvertrag während einer Niedrigzinsphase abschließen. Dieser Aspekt ist wichtig
bei der Betrachtung des Affordibility-Indexes in Berlin.119
117 Affordability übersetzt: Erschwinglichkeit 118 Vgl. Rombach, T. (2011): S. 237 f. 119
Vgl. Rombach, T. (2011): S. 238
35
7.4.2 Zinsentwicklung für Fremdkapital in Deutschla nd
Um den Affordability-Index zu bestimmen, wird die Zinsentwicklung für Fremdkapital ins Ver-
hältnis zur Entwicklung des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens von Berlin ge-
setzt. Wie sich das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in Berlin entwickelt hat, wur-
de im vorigen Kapital dargestellt.
Die Ursache für die Entwicklung der Höhe des Fremdkapitalzinses in den letzten Jahren
wurde im Kapital 4.1 und 4.2 beschrieben.
Die Bestimmung der Höhe des Fremdkapitalzinses hängt von der vereinbarten vertraglichen
Zinslaufzeit ab. In der Regel werden Immobilienkäufe mit langfristigen vertraglichen Zinslauf-
zeiten finanziert. Bei der Berechnung des durchschnittlichen zu zahlenden Zinses für Fremd-
kapital wurde eine Laufzeit von zehn Jahren gewählt.
Ab dem Jahr 2005 bis 2008 ist der durchschnittliche Fremdkapitalzins von 3,47 Prozent auf
4,55 Prozent gestiegen. Ab dem Jahr 2008 ist das durchschnittliche Zinsniveau aufgrund der
Finanzkrise und der daraus resultierenden Schuldenkrise bis zum Betrachtungszeitraum En-
de 2012 auf 2,04 Prozent gefallen.
7.4.3 Affordability-Index in Berlin
Wird der durchschnittliche berechnete Fremdkapitalzinssatz pro Jahr durch die mittleren
Haushaltsnettoeinkommen in dem Zeitraum von 2004 bis 2012 geteilt, so ergibt sich folgen-
der Affordability-Index für Berlin:
Abbildung 12 : Zins-Haushaltseinkommen-Index in Berlin, eigene Darstellung, nach Datenbezug: Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013)120; Interhyp Baufinanzierung (2014)121 120Vgl. Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Mittleres Haushaltseinkommen“, in: https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-08-08c.pdf, abgerufen am 09.02.2014
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Zins-Haushaltseinkommen-Index
Affordability-Index
Durchschnitt
36
In der Grafik wird deutlich, dass zwischen den Jahren 2007 und 2008 der Affordability-Index
minimal über seinem langfristigen Trend lag. Das bedeutet, dass die Haushalte bei Ab-
schluss eines neuen Kreditvertrages in diesen beiden Jahren im Vergleich zum langfristigen
Durchschnitt einen höheren Anteil ihres Einkommens für die Zinszahlung aufwenden muss-
ten.
Ab dem Jahr 2008 bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes ist der Affordability-Index je-
des Jahr gesunken. Am Ende des Jahres 2012 lag der Affordability-Index lediglich bei einem
Wert von 1,3. Bei Abschluss eines neuen Kreditvertrages mussten die Haushalte einen we-
sentlich geringeren Anteil von ihrem Einkommen für die Zahlung von Zinsen aufwenden.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass im Gegensatz zu dem Price-Rent Ratio und dem
Price-Income Ratio der Affordability-Index in den letzten Jahren gesunken ist. In dem
Affordability-Index kann also kein Anzeichen einer Immobilienpreisblase gesehen werden.
Diese Aussage ist jedoch mit Vorsicht zu betrachten, da der Affordability-Index kurzfristig
sich sehr schnell ändern kann. Dies soll am folgenden Beispiel aufgezeigt werden:
Viele Kreditverträge werden für einen Zeitraum von zehn Jahren abgeschlossen. Bei den
aktuellen niedrigen Zinskonditionen ist die Belastung für die Haushalte gesunken, so dass
sich viele Haushalte Eigentumswohnungen oder andere Immobilien leisten können.
Liegt zum Beispiel in zehn Jahren ein wesentlich höheres Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt
vor, da die EZB aufgrund steigender Inflation und der Abschwächung der Schuldenkrise im
Euroraum den Leitzins erhöht hat, müssen alle Haushalte, die noch einen Kredit abzuzahlen
haben, einen wesentlich höheren Betrag ihres zur Verfügung stehenden Haushaltseinkom-
men zur Bedienung der Zinsen zahlen. Dies kann viele Haushalte, die heute bei niedrigen
Zinsen den Kreditvertrag abschließen, in zehn Jahren vor großen finanziellen Schwierigkei-
ten stellen. Ist die finanzielle Belastung aufgrund der gestiegenen Zinsen für die Haushalte
zu groß, müssen sie ihre Immobilie wieder verkaufen. Die Immobilienpreise können aufgrund
dieses Problems schnell sinken, da auf dem Markt das Angebot größer als die Nachfrage
sein wird.
7.5 Zusammenfassung der Ergebnisse
Die Untersuchung auf das Vorliegen einer Immobilienpreisblase mit Hilfe der Kennzahlen-
analyse ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die Kennzahlen Price-Rent Ratio und das Pri-
ce-Income Ratio auf eine Immobilienpreisblase in Berlin hinweisen. Die Price-Rent Ratio und
die Price-Income Ratio legen dar, dass die Preise für Eigentumswohnungen zu hoch sind.
121Vgl. Interhyp Baufinanzierung (2014)121: „Die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung“, in: http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?do=createChart&key=DGZ&binding1=120&binding2=0&from=09.5.1996&to=09.5.2016&STYLE=b2c&width=520&height=265&red0=24, abgerufen am 03.02.2014
37
Die zentrale Kennzahl zur Analyse und Beurteilung einer Immobilienpreisblase in Berlin ist
das Price-Rent Ratio. Es stellt dar, dass die Preise für Eigentumswohnungen seit dem zwei-
ten Quartal 2011 stärker gestiegen sind als die Mieten in Berlin.
Der Affordability-Index deutet dagegen auf keine Immobilienpreisblase in Berlin hin, da die-
ser seit dem Jahr 2008 stetig gesunken ist. Dies hängt damit zusammen, dass die Zinsen für
Fremdkapital aufgrund der Finanz- und Schuldenkrise niedriger geworden sind.
Abschließend ist zu ergänzen, dass analysiert werden sollte, wie sich das Price-Rent Ratio
und Price-Income Ratio im Jahr 2014 entwickelt. Sollte die Analyse der beiden Ratio für das
Jahr 2014 zu einem ähnlichen Ergebnis kommen wie oben dargestellt, so kann davon aus-
gegangen werden, dass in Berlin eine Immobilienpreisblase vorliegt.
8. Exemplarische Betrachtung der Auswirkungen des K aufs eines Mehrfamilienhauses
auf ein Immobilienunternehmen
In diesem Kapitel wird betrachtet, wie sich ein Kauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin im
Jahr 2014 auf ein Immobilienunternehmen in Berlin auswirkt. Zunächst wird kurz das Immo-
bilienunternehmen exemplarisch dargestellt.
Die Immobiliengesellschaft besitzt sechs Mehrfamilienhäuser in Berlin. Die Unternehmens-
führung ist stets darauf bedacht, die Immobilien mit großem finanziellem Aufwand nachhaltig
zu modernisieren und instandzusetzen, um am Berliner Wohnungsmarkt wettbewerbsfähig
und zukunftsfähig bleiben zu können. Aufgrund des hohen durchgeführten Instandhaltungs-
aufwandes fallen die Gewinne gering aus. Im Jahr 2012 betrug der Gewinn der Immobilien-
gesellschaft 150.000 EUR. Somit wurde das Eigenkapital des Unternehmens mit 1,65 Pro-
zent verzinst, was für ein Berliner Wohnungsunternehmen sehr niedrig ist.
Die Eigenkapitalquote des betrachteten Immobilienunternehmens belief sich im Jahr 2012
auf 96,81 Prozent. Die Berechnung der Gesamtkapitalrentabilität ergab 1,76 Prozent.
Im Januar 2014 wurde der Immobiliengesellschaft ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen
und einer Gesamtwohnfläche von 1.050 m² in Berlin Mariendorf zu einem Kaufpreis von
1.325.000 EUR angeboten. Der Kaufpreis beträgt das 20-fache der Sollmieten, die im Jahr
66.500 EUR betragen. Zuzüglich der Erwerbsnebenkosten, wie z.B. der Grunderwerbssteu-
er, in Höhe von 13 Prozent muss insgesamt für den Kauf des Mehrfamilienhauses 1.500.000
EUR gezahlt werden.
Es wird angenommen, dass der Kauf der Immobilie mit Fremdkapital in Höhe von 1.025.000
EUR finanziert wird. Der Fremdkapitalzinssatz beträgt drei Prozent und die Zinsen für das
Fremdkapital belaufen sich im ersten Jahr auf 30.750 EUR. Der Abschreibungssatz beträgt
zwei Prozent, die Instandhaltungskosten werden mit 8.400 EUR pro Jahr kalkuliert und Ver-
waltungsgebühren fallen 5.200 EUR im Jahr an. Werden von den jährlichen Sollmieten in
38
Höhe von 66.500 EUR die Aufwendungen von insgesamt 67.400 EUR abgezogen, so ergibt
dies für das erste Jahr ein Verlust von 900,00 EUR. Das Eigenkapital des Unternehmens
wird im ersten Jahr um 900,00 EUR geschmälert.
Da es sich bei der Aufnahme des Fremdkapitals um ein Annuitätendarlehen handelt, verrin-
gern sich jährlich die Zinsenaufwendungen, da die Restschuld jedes Jahr weniger wird. Da-
raus folgt, dass ab dem vierten Jahr die neu gekaufte Immobilie einen geringen Gewinn er-
wirtschaftet.
Aufgrund des Kaufes des Mehrfamilienhauses ist die Eigenkapitalqoute von 96 Prozent auf
87 Prozent gesunken. Diese Quote ist für ein Immobilienunternehmen trotz der Senkung von
11 Prozent hoch. Auf die Eigenkapitalverzinsung und auf die Gesamtkapitalrentabilität hat
der Kauf der neuen Immobilie marginale Auswirkungen.
Zusammengefasst lohnt sich der Kauf des Mehrfamilienhauses für das 20-fache der Sollmie-
ten für die Eigenkapitalverzinsung nicht, da die Verzinsung des Eigenkapitals sich nicht er-
höht. Somit wird dem betriebswirtschaftlichen Risiko bei der Verzinsung des Eigenkapitals
nicht Rechnung getragen.
Auch muss kritisch hinterfragt werden, ob die Mieten in den nächsten 20 Jahren in Berlin das
Niveau halten oder ob sie in diesem Zeitraum sinken werden. Sollten sie sinken, so ist die
Folge, dass die neu gekaufte Immobilie auf einen längeren Zeitraum keinen Gewinn erwirt-
schaftet.
Wird von einem Anstieg der Mieten in Berlin ausgegangen, wird sich der Gewinn der be-
trachteten Immobilie erhöhen. Allerdings ist zu beachten, dass das geplante Gesetz der
„Mietpreisbremse“ eine weitere Steigerung der Mieten in Berlin verhindern kann.
Auch ist festzuhalten, dass die Fremdkapitalhöhe für den Kauf des Hauses hoch ist. Sollten
die Zinsen steigen und der Kreditvertrag muss verlängert werden, so müssen höhere Zinsen
für die Hypothek gezahlt werden. Dies bedeutet, dass der Gewinn der Immobilie geringer
ausfallen wird.
Bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist jedoch auch berechnet worden, dass die Immobilie
ab dem vierten Jahr nach dem Kauf einen Gewinn erwirtschaftet. Dieser Gewinn steigert sich
jährlich, da die Zinsen geringer werden. Bei der Berechnung der Liquidität ist bereits ab dem
ersten Jahr ein Überschuss festgestellt worden. Aufgrund der hohen Eigenkapitalquote ist
das Risiko des Hauskaufs tendenziell gering.
Als Fazit kann also zusammengefasst werden, dass der Kauf der angebotenen Immobilie
weder pauschal abgelehnt noch pauschal befürtwortet werden kann.
39
9. Folgen einer Immobilienpreisblase
9.1 Volkswirtschaftliche Betrachtung
Wird am Immobilienmarkt realisiert, dass die Marktwerte höher als die Fundamentalwerte
sind und somit die zukünftig erwarteten Gewinne nicht mehr realisierbar sind, werden die
Immobilienpreise sinken und eine vorhandene Immobilienblase kann platzen.122
Viele Marktteilnehmer erkennen gleichzeitig, dass sie zu viel für ihre Immobilie bezahlt haben
und beginnen panikartig die Immobilien zu verkaufen. Diese Reaktion lässt die Immobilien-
preise zusätzlich sinken.
Fallende Immobilienpreise bewirken eine Verringerung der Kreditsicherheiten für die Hypo-
theken. Die Banken verlangen zusätzliche Sicherheiten oder als Risikoprämien höhere Zins-
sätze. Viele Eigentümer, die ihre Immobilie behalten wollen, haben das Problem, dass sie für
ihre Immobilie einen zu hohen Marktpreis und somit zu viel Eigenkapital gezahlt haben. Die-
ses Eigenkapital fehlt ihnen nun, um zusätzliche Sicherheiten der Bank abzutreten oder um
die höheren Zinsen zahlen zu können. Viele Eigentümer werden durch den starken Preisver-
fall insolvent und ihre Immobilien werden zwangsversteigert. Von diesem Problem sind be-
sonders Haushalte betroffen, die zu Niedrigzinsphasen viel Fremdkapital aufgenommen ha-
ben.123
Viele Haushalte können durch die Belastung der höheren Zinsen weniger konsumieren. Dies
hat Auswirkungen auf die Unternehmen, die durch den Rückgang der Nachfrage weniger
Umsätze und weniger Gewinn erwirtschaften. Sie müssen daher weniger produzieren und
Arbeitsplätze werden abgebaut. Durch diese Kettenreaktion verlangsamt sich das Wirt-
schaftswachstum.
Die hohe Anzahl der Insolvenzen der Haushalte und die hohe Menge der Zwangsversteige-
rungen führen zu hohen Ausfallraten bei den Banken. Als Konsequenz der hohen Ausfallra-
ten misstrauen sich die Banken untereinander. Der Interbankenhandel kommt zum Erliegen
und es werden höhere Zinsen zwischen den Banken verlangt. Es folgt eine Reduktion des
Kreditangebots mit höheren Zinsen. Dies schwächt zusätzlich das Wirtschaftswachstum und
bringt viele Unternehmen und Haushalte in finanzielle Schwierigkeiten.124
Der Rückgang der Immobilienpreise hat zur Folge, dass Eigentümer weniger in Immobilien
investieren.
122 Vgl. Taylor, J (2007): S. 464 123 Europäische Zentralbank (2005): „Monatsbericht April 2005“, in: http://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Downloads/Veroeffentlichungen/EZB_Monatsberichte/2005/2005_04_ezb_mb.pdf?__blob=publicationFile, abgerufen am 09.02.2014 124 Vgl. Brauers, M. (2011): S. 46
40
Zusammengefasst kann gesagt werden, dass durch das Platzen einer Immobilienpreisblase
die Immobilienpreispreise sinken, die Anzahl der Zwangsversteigerungen ansteigt, Haushal-
te weniger konsumieren, Unternehmen Arbeitsplätze abbauen und der Interbankenhandel
zum Erliegen kommt. Durch diese Faktoren wird das Wirtschaftswachstum sinken.
9.2 Betriebswirtschaftliche Betrachtung
Für das oben dargestellte Immobilienunternehmen stellt das Platzen der Immobilienpreisbla-
se in Berlin vor Problemen. Die neu gekaufte Immobilie wurde zu einem zu hohen Marktpreis
gekauft. Die Bilanz des Unternehmens muss korrigiert werden und eine Sonderabschreibung
auf das gekaufte Mehrfamilienhaus muss nach §253 HGB durchgeführt werden. Durch diese
Maßnahme wird das Eigenkapital geschmälert.
Des Weiteren werden in absehbarer Zeit die Zinsen für das Fremdkapital steigen. Die Erhö-
hung der Zinsen verringern den Gewinn des Unternehmens. Die Wirtschaftlichkeitsberech-
nung wird einen noch stärkeren Verlust der neu gekauften Immobilie aufweisen. Dieser Ver-
lust muss von anderen Immobilien des Unternehmens aufgefangen werden.
Die Banken werden für die neu gekaufte Immobilie zusätzliche Sicherheiten von dem Unter-
nehmen verlangen. Diese können auch durch andere Immobilien geleistet werden. Dies führt
jedoch zu Einschränkungen bei Unternehmensentscheidungen.
Durch die Erhöhung der Fremdkapitalzinsen und durch die Sonderabschreibungen werden
notwendige Instandhaltungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden können, um das Eigen-
kapital nicht zusätzlich zu belasten. Es muss darüber nachgedacht werden, angestellte
Handwerker zu entlassen, um die Fixkosten zu reduzieren. Diese Einsparung von Instand-
haltungsmaßnahmen kann dazu führen, dass niedrigere Mieten auf dem Wohnungsmarkt
verlangt werden können. Dies führt zu einer Belastung der Gewinn- und Verlustrechnung.
Auch steht im Allgemeinen dem Unternehmen weniger Liquidität zur Verfügung. Dies muss
genau beobachtet werden, um eine Schräglage oder sogar eine Insolvenz des Unterneh-
mens zu verhindern. Es muss daher in Betracht gezogen werden, die neu gekaufte Immobi-
lie mit aufgrund der stark gesunkenen Preise hohem Verlust wieder zu verkaufen, um weite-
ren Schaden am gesamten Immobilienunternehmen zu verhindern.
10. Fazit
Auch wenn häufig in den Medien über eine Wohnimmobilienpreisblase in Berlin berichtet
wird, so ist auffällig, dass vielen
se ist, welche Faktoren Einfluss haben und welche Konsequenzen aus einer Blase resulti
ren können.
Die vorliegende Arbeit untersucht d
Schwerpunkt der Analyse auf das Vorhandensein einer Wohnimmobilienpreisbl
Hierfür wurden verschiedene volkswirtschaftliche Indikatoren, die Stimmung der Käufer in
Berlin sowie unterschiedliche Kennzahl
blase auf betriebswirtschaftlicher und volkswirtschaftlicher Ebe
Als Definition kann festgehalten werden, dass e
Fundamentalfaktoren nicht den Marktpreis der Immobilie nachweisen können und
teilnehmer an weiter steigende Marktpreise glauben.
bilien die zu entrichtenden
Seit dem Jahr 2005 hat die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin stark zugenommen. Dieser
Trend wird sich nach der Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
in den nächsten Jahren fortsetzen. Durch die erhöhte Nachfrage steigen die Kaufpreise und
die Angebotsmieten in Berlin. Es wird prognostiziert, dass ab dem Jahr 2020 der Anstieg der
Einwohner in Berlin wieder nachlassen wird und ab dem Jahr 2030 die Anzahl der Einwo
ner und Haushalte sinken wird.
Abbildung 13 : Übersicht: Nachweisen einer Wohnimmobilienpreisblase
125 Vgl. Stiglitz, J.E. (1990): S. 13
Auch wenn häufig in den Medien über eine Wohnimmobilienpreisblase in Berlin berichtet
wird, so ist auffällig, dass vielen Marktteilnehmern nicht bewusst ist, was eine Immobilienbl
ist, welche Faktoren Einfluss haben und welche Konsequenzen aus einer Blase resulti
Die vorliegende Arbeit untersucht die Entwicklung des Berliner Wohnungsmarkt
auf das Vorhandensein einer Wohnimmobilienpreisbl
verschiedene volkswirtschaftliche Indikatoren, die Stimmung der Käufer in
Berlin sowie unterschiedliche Kennzahlsysteme analysiert und die Folgen einer Immobilie
blase auf betriebswirtschaftlicher und volkswirtschaftlicher Ebene betrachtet.
kann festgehalten werden, dass eine Immobilienpreisblase existiert, wenn die
Fundamentalfaktoren nicht den Marktpreis der Immobilie nachweisen können und
teilnehmer an weiter steigende Marktpreise glauben.125 Fundamentalfaktoren sind bei
Mieten.
Seit dem Jahr 2005 hat die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin stark zugenommen. Dieser
Trend wird sich nach der Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Jahren fortsetzen. Durch die erhöhte Nachfrage steigen die Kaufpreise und
die Angebotsmieten in Berlin. Es wird prognostiziert, dass ab dem Jahr 2020 der Anstieg der
Einwohner in Berlin wieder nachlassen wird und ab dem Jahr 2030 die Anzahl der Einwo
und Haushalte sinken wird.
: Übersicht: Nachweisen einer Wohnimmobilienpreisblase, eigene Darstellung
Stiglitz, J.E. (1990): S. 13
41
Auch wenn häufig in den Medien über eine Wohnimmobilienpreisblase in Berlin berichtet
nicht bewusst ist, was eine Immobilienbla-
ist, welche Faktoren Einfluss haben und welche Konsequenzen aus einer Blase resultie-
rliner Wohnungsmarktes mit dem
auf das Vorhandensein einer Wohnimmobilienpreisblase in Berlin.
verschiedene volkswirtschaftliche Indikatoren, die Stimmung der Käufer in
und die Folgen einer Immobilien-
ne betrachtet.
ine Immobilienpreisblase existiert, wenn die
Fundamentalfaktoren nicht den Marktpreis der Immobilie nachweisen können und die Markt-
ndamentalfaktoren sind bei Immo-
Seit dem Jahr 2005 hat die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin stark zugenommen. Dieser
Trend wird sich nach der Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
Jahren fortsetzen. Durch die erhöhte Nachfrage steigen die Kaufpreise und
die Angebotsmieten in Berlin. Es wird prognostiziert, dass ab dem Jahr 2020 der Anstieg der
Einwohner in Berlin wieder nachlassen wird und ab dem Jahr 2030 die Anzahl der Einwoh-
, eigene Darstellung
42
Die volkswirtschaftlichen Indikatoren Inflation, Zinsentwicklung für Hypothekenzinsen, und
die EZB Politik zeigen auf, dass die Voraussetzungen für eine Wohnimmobilienpreisblase in
Berlin existieren.
Durch die Politik der EZB findet eine starke Ausweitung von Geld- und Kreditmengen auf den
Markt statt. Dies hat bisher keine Auswirkungen auf die Inflationsrate in Deutschland. Jedoch
existiert bei den Käufern von Immobilien die Angst, dass aufgrund der großen von der EZB
zur Verfügung gestellten Geldmenge die Inflationsrate in kurzer Zeit drastisch ansteigen
kann.
Des Weiteren wurden zwei Umfragen durchgeführt, um die Stimmung der Käufer in Berlin
exemplarisch zu untersuchen und um vier Indizien für eine Wohnimmobilienpreisblase nach-
zuweisen. Insgesamt wurden 133 Teilnehmer befragt. Alle vier Indizien „neue Marktteilneh-
mer“, „Allgemeine Aufgeregtheit“, „Kaufmotiv“ und „Phase des Preisanstiegs“ konnten für
eine Immobilienpreisblase in Berlin durch die beiden Umfragen nachgewiesen werden.
Auch wurde der Berliner Wohnimmobilienmarkt mit Hilfe der Kennzahlenanalyse auf das
Vorliegen einer Immobilienpreisblase untersucht. Die wichtigste Kennzahl Price-Rent Ratio
und das Price-Income Ratio weisen eine Immobilienpreisblase nach. Der Affordability-Index
deutet dagegen auf keine Immobilienpreisblase in Berlin hin.
Zusammenfassend kann festgehalten, dass anhand der volkswirtschaftlichen Indizien und
anhand der Stimmung der Käufer sowie aufgrund der Kennzahlenanalyse die Gefahr einer
Wohnimmobilienpreisblase in Berlin existiert.
Das Platzen der Immobilienblase in Berlin hätte zur Folge, dass die Immobilienpreise sinken,
die Anzahl der Zwangsversteigerungen sich erhöhen und Unternehmen Arbeitsplätze ab-
bauen würden sowie das Wirtschaftswachstum sinken würde.
Für jeden einzelnen Haushalt und für jedes Immobilienunternehmen wären die Folgen ab-
hängig von der Höhe der Verschuldungsquote unterschiedlich groß.
In Zukunft muss beobachtet werden, was für eine Geld- und Zinspolitik die EZB verfolgt.
Bleibt es bei einer Ausweitung der Geld- und Kreditmenge, steigt die Gefahr, dass sich die
Immobilienpreisblase weiter vergrößern wird.
Des Weiteren muss die Mietpolitik der großen Koalition zwischen CDU und SPD betrachtet
werden. Sollte die angekündigte „Mietpreisbremse“ von der Bundesregierung umgesetzt
werden, würde sich die bestehende Schere zwischen dem Fundamental- und dem Markt-
preis für Immobilien stärker ausweiten.
Ferner sollte die zukünftige Anzahl für Baugenehmigungen und der fertiggestellten Wohnun-
gen in Berlin analysiert werden. Sollte sich die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen ver-
43
größern, hätte dies zur Folge, dass sowohl die Kaufpreise als auch die Mietpreise sinken
würden. Die Preisblase würde nicht plötzlich platzen, sondern die Marktpreise würden sich
langsam wieder den Fundamentalpreisen anpassen.
Zuletzt muss der Zuwachs der Einwohnerzahl in Berlin betrachtet werden. Viele Prognosen
sagen einen Anstieg der Einwohnerzahl bis 2020 voraus. Doch bei den gestiegenen Markt-
preisen für Wohnungen in Berlin ist mit einer Reduzierung des Anstiegs der Einwohnerzahl
in Berlin zu rechnen. Dies hätte Folgen auf die Eigentums- und Mietpreise.
Trotz der verschiedenen theoretischen Methoden zum Nachweis einer Wohnimmobilien-
preisblase, ist das tatsächliche Belegen einer Preisblase in der Praxis schwierig darzulegen
und wird von der Mehrheit der Marktteilnehmer häufig zu spät erkannt und akzeptiert.
44
Anlagenverzeichnis
Anhang 1: Fragebogen BBA ................................................................................................ 45
Anhang 2: Fragebogen Messe Haus & Energie ................................................................... 47
Anhang 3: Ergebnisse der Umfrage bei der BBA ................................................................. 48
Anhang 4: Ergebnisse der Umfrage bei der BBA- gekreuzte Fragen ................................... 60
Anhang 5: Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & Energie .................................... 63
Anhang 6: Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & Energie- gekreuzte Fragen ...... 70
Anhang 7: Entwicklung der Inflationsrate im Euroraum und in Deutschland im Jahr ............ 72
Anhang 8: Entwicklung der Inflationsrate in Deutschland im Monat ..................................... 72
Anhang 9: Entwicklung der Tagesgeldzinsen ....................................................................... 73
Anhang 10: Entwicklung der Fremdkapitalzinsen ................................................................. 74
Anhang 11: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin .............................................. 75
Anhang 12: Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Belin ......................... 75
Anhang 13: Entwicklung der Mietpreise in Berlin ................................................................. 77
Anhang 14: Entwicklung Nettohaushaltseinkommen in Berlin .............................................. 78
Anhang 15: Beispiel: Annuitätendarlehen ............................................................................ 79
45
Anhang 1: Fragebogen BBA
Sehr geehrte Damen und Herren,mein Name ist Fabian Meudtner und ich schreibe meine Abschlussarbeit zum Immobilienökonom über das Thema: "Untersuchung des Berliner Wohnungsmarktes." Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie sich die Zeit nehmen würdenund die folgenden Fragen beantworten könnten. Ich versichere Ihnen, dass Ihre Daten streng vertraulich behandelt werden.Das Ausfüllen des Fragebogens dauert ca. 5-8 Minuten. Bei Interesse stelle ich Ihnen selbstverständlich die Ergebnisse gern zur Verfügung. Alle Angaben erfolgen auf freiwilliger Basis. Bei der Erhebung, Verarbeitung und Weitergabe Ihrer Daten achte ich auf die gesetzlichen Bestimmungen. Vielen Dank für Ihre Zeit und Ihre Bemühungen, mit freundlichen GrüßenFabian Meudtner
Frau Mann
Alter:
unter 20 21-30 31-40 41-50 51-60
1.1 Verwalten Sie Wohnimmobilien?
ja nein
1.2 Wie wohnen Sie?
Eigentum Miete Genossenschaft
1.3 Haben Sie in den letzten 24 Monaten eine Immobilie gekauft?
ja nein
1.4 Falls Sie keine Immobilie gekauft haben, wollen Sie eine Immobilie kaufen?
in den nächsten in den nächsten in den nächsten in den nächsten gar nicht12 Monaten 24 Monaten 36 Monaten 5 Jahren
1.5 Falls Sie eine Immobilie gekauft haben, oder kaufen wollen, um was für eine Immobilie handelt es sich?
unbebautes Grundstück Einfamilienhaus Eigentumswohnung Mehrfamilienhaus
1.6 Wollen Sie Ihre Immobilie selbst nutzen oder vermieten?
selbst nutzen vermieten
1.7 Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie besitzen oder nicht, aus welchen Gründen würden Sie eine Immobilie kaufen: Mehrere Antworten möglich.
Aufbau einer AltersvorsorgeAbsicherung von Kindern/VerwandtenSchutz vor künftigen MieterhöhungenHöheres Einkommen durch MieteinnahmenFinanzierungskosten niedriger als MieteNutzung steuerlicher VorteileFurcht vor einer Kündigung
1.8 In welchem Bezirk von Berlin würden Sie am liebsten wohnen?
Spandau Reinickendorf LichtenbergMarzahn- Treptow- Pankow
Hellersdorf KöpenickSteglitz- Charlottenburg- Tempelhof-
Zehlendorf Wilmersdorf SchönebergMitte Friedrichshain- Neukölln
Kreuzberg
Bitte Rückseite beachten
46
2.1 Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den letzten drei Jahren gestiegen sind?
Ja Nein
2.2 Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den letzten drei Jahren in Berlin gestiegen sind,um wie viel Prozent glauben Sie, sind die Immobilienpreise pro Jahr gestiegen?
0-5% 6%-10% 11%-15% 16%-20% 21%-25% noch mehr
2.3 Wie empfinden Sie zurzeit das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin?
sehr niedrig niedrig mittel hoch sehr hoch
2.4 Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den nächsten drei Jahren steigen werden?
Ja Nein
2.5 Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie, werden die Immobilienpreise pro Jahr steigen?
0-5% 6%-10% 11%-15% 16%-20% 21%-25% noch mehr
2.6 Wie glauben Sie, werden sich die Zinsen für Fremdkapital in den nächsten 24 Monaten entwickeln?
sinken bleiben auf dem steigengleichen Niveau
2.7 Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf ein?
sehr gering gering mittel hoch sehr hoch
2.8 Wie schätzen Sie die Entwicklung der Inflation in den nächsten 24 Monaten ein?(Im Dezember 2013 lag die Inflationsrate bei 1,4%)
sinkt stark sinkt bleibt steigt steigt stark
2.9 Wird in Ihrem sozialen Umfeld häufig über steigende Mietpreise oder über steigende Immobilienpreise gesprochen?
täglich Mehrfach Mehrfach im gelegentlich im niein der Woche Monat Monat
2.10 Sind Sie der Meinung, dass die Politik sich stärker gegen steigende Mieten einsetzen sollte?
ja nein
Vielen Dank!
47
Anhang 2: Fragebogen Messe Haus & Energie
Sehr geehrte Damen und Herren,im Rahmen meiner Studienarbeit für die Weiterbildung zum Immobilienökonom führe ich eine Erhebung zum Thema: "Untersuchung des Berliner Wohnungsmarktes." Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie sich die Zeit nehmen würdenund die folgenden Fragen beantworten könnten. Ich versichere Ihnen, dass Ihre Daten streng vertraulich behandelt werden.Das Ausfüllen des Fragebogens dauert ca. 3-4 Minuten. Bei Interesse stelle ich Ihnen selbstverständlich die Ergebnisse gern zur Verfügung. Alle Angaben erfolgen auf freiwilliger Basis. Bei der Erhebung, Verarbeitung und Weitergabe Ihrer Daten achte ich auf die gesetzlichen Bestimmungen. Vielen Dank für Ihre Zeit und Ihre Bemühungen!
1 In welchem Bezirk von Berlin würden Sie am liebsten wohnen?
Spandau Reinickendorf LichtenbergMarzahn- Treptow- Pankow
Hellersdorf KöpenickSteglitz- Charlottenburg- Tempelhof-
Zehlendorf Wilmersdorf SchönebergMitte Friedrichshain- Neukölln
Kreuzberg Brandenburg
2 Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den letzten drei Jahren gestiegen sind?
Ja Nein
3 Wie empfinden Sie zurzeit das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin?
sehr niedrig niedrig mittel hoch sehr hoch
4 Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den nächsten drei Jahren steigen werden?
Ja Nein
5 Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie, werden die Immobilienpreise pro Jahr steigen?
0-5% 6%-10% 11%-15% 16%-20% 21%-25% noch mehr
6 Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf ein?
sehr gering gering mittel hoch sehr hoch
7 Wird in Ihrem sozialen Umfeld häufig über steigende Mietpreise oder über steigende Immobilienpreise gesprochen?
täglich Mehrfach Mehrfach im gelegentlich im niein der Woche Monat Monat
8 Sind Sie der Meinung, dass die Politik sich stärker gegen steigende Mieten einsetzen sollte?
ja nein
9 Wie wohnen Sie?
Eigentum Miete Genossenschaft
10 Falls Sie keine Immobilie gekauft haben, wann wollen Sie eine Immobilie kaufen?
in den nächsten in den nächsten in den nächsten in den nächsten nein12 Monaten 24 Monaten 36 Monaten 5 Jahren
48
Anhang 3: Ergebnisse der Umfrage bei der BBA
Quelle: Eigene Erhebung am 18.01.2014 in den Unterrichtsräumen der BBA, Lützowstraße
106, 10785 Berlin durchgeführt
Frage 1
Geschlecht?
Total Probanden: 75
48 (64%) Frau
27 (36%) Mann
Frage 2
Alter?
Total Probanden: 75
0 (0%)
unter 20
50 (67%)
20-30
18 (24%)
31-40
4 (5%)
41-50
2 (3%)
51-60
0 (0%)
über 60
49
Frage 3
Verwalten Sie Wohnimmobilien?
Total Probanden: 75
50 (67%)
ja
25 (33%)
nein
Frage 4
Wie wohnen Sie?
Total Probanden: 75
15 (20%)
Eigentum
58 (77%)
Miete
2 (3%)
Genossenschaft
Frage 5
Haben Sie in den letzten 24 Monaten eine
Total Probanden: 75
5 (7%)
70 (93%)
Frage 6
Falls Sie keine Immobilie gekauft haben, wann wollen Sie eine Immobilie kaufen?
Total Probanden: 75
4 (5%)
6 (8%)
5 (7%)
28 (37%)
24 (32%)
Haben Sie in den letzten 24 Monaten eine Immobilie gekauft?
ja
nein
Falls Sie keine Immobilie gekauft haben, wann wollen Sie eine Immobilie kaufen?
in den nächsten 12 Monaten
in den nächsten 24 Monaten
in den nächsten 36 Monaten
in den nächsten 5 Jahren
gar nicht
50
51
Frage 7
Falls Sie eine Immobilie gekauft haben, oder kaufen wollen, um was für eine Immobilie handelt es sich?
Total Probanden: 74
16 (22%)
unbebautes Grundstück
13 (18%)
Einfamilienhaus
14 (19%)
Eigentumswohnung
8 (11%)
Mehrfamilienhaus
Frage 8
Wollen Sie Ihre Immobilie selbst nutzen oder vermieten?
Total Probanden: 74
38 (51%)
selbst nutzen
17 (23%)
vermieten
Frage 9
Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie besitzen oder nicht, aus welchen Gründen würden Sie eine Immobilie kaufen?
Total Probanden: 74 - Total Antworten: 158 der Antworten
56 (76%)
33 (45%)
17 (23%)
13 (18%)
28 (38%)
11 (15%)
0 (0%)
Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie besitzen oder nicht, aus welchen Gründen würden Sie eine
Total Antworten: 158 - 7 Antworten möglich - Prozent der Probanden /
(35%) Aufbau einer Altersvorsorge
(21%) Absicherung von Kindern/Verwandten
(11%) Schutz vor künftigen Mieterhöhungen
(8%) Höheres Einkommen durch Mieteinnahmen
(18%) Finanzierungskosten niedriger als Miete
(7%) Nutzung steuerlicher Vorteile
(0%) Furcht vor einer Kündigung
52
Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie besitzen oder nicht, aus welchen Gründen würden Sie eine
der Probanden / Prozent
Aufbau einer Altersvorsorge
Absicherung von Kindern/Verwandten
Schutz vor künftigen Mieterhöhungen
Höheres Einkommen durch Mieteinnahmen
Finanzierungskosten niedriger als Miete
Nutzung steuerlicher Vorteile
Furcht vor einer Kündigung
Frage 10
In welchem Bezirk von Berlin würden Sie am liebsten wohnen?
Total Probanden: 74 - Total Antworten: 101
2 (3%)
2 (3%)
18 (24%)
4 (5%)
6 (8%)
9 (12%)
22 (30%)
7 (9%)
5 (7%)
11 (15%)
10 (14%)
0 (0%)
5 (7%)
In welchem Bezirk von Berlin würden Sie am liebsten wohnen?
Total Antworten: 101 - 12 Antworten möglich - Prozent der Probanden / Prozent
(2%) Spandau
(2%) Marzahn-Hellersdorf
(18%) Steglitz-Zehlendorf
(4%) Mitte
(6%) Reinickendorf
(9%) Treptow-Köpenick
(22%) Charlottenburg-Wilmersdorf
(7%) Friedrichshain-Kreuzberg
(5%) Lichtenberg
(11%) Pankow
(10%) Tempelhof-Schöneberg
(0%) Neukölln
(5%) Brandenburg
53
Prozent der Antworten
54
Frage 11
Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den letzten drei Jahren gestiegen sind?
Total Probanden: 74
72 (97%)
ja
2 (3%)
nein
Frage 12
Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den letzten drei Jahren in Berlin gestiegen sind, um wie viel Prozent glauben Sie, sind die Immobilienpreise gestiegen?
Total Probanden: 74
7 (9%)
0-5%
31 (42%)
6-10%
23 (31%)
11-15%
7 (9%)
16-20%
2 (3%)
21-25%
0 (0%)
noch mehr
55
Frage 13
Wie empfinden Sie zurzeit das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin?
Total Probanden: 74
0 (0%)
sehr niedrig
0 (0%)
niedrig
34 (46%)
mittel
34 (46%)
hoch
4 (5%)
sehr hoch
Frage 14
Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den nächsten drei Jahren steigen werden?
Total Probanden: 74
65 (88%)
ja
8 (11%)
nein
Frage 15
Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den werden die Immobilienpreise jährlich steigen?
Total Probanden: 74
17 (23%)
24 (32%)
14 (19%)
9 (12%)
0 (0%)
0 (0%)
Frage 16
Wie glauben Sie, werden sich die Zinsen für Fremdkapital in den nächsten 24 Monaten entwickeln?
Total Probanden: 74
6 (8%)
33 (45%)
35 (47%)
Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie, werden die Immobilienpreise jährlich steigen?
0-5%
6-10%
11-15%
16-20%
21-25%
noch mehr
Wie glauben Sie, werden sich die Zinsen für Fremdkapital in den nächsten 24 Monaten entwickeln?
sinken
bleiben auf dem gleichen Niveau
steigen
56
nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie,
Wie glauben Sie, werden sich die Zinsen für Fremdkapital in den nächsten 24 Monaten entwickeln?
57
Frage 17
Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf ein?
Total Probanden: 74
1 (1%)
sehr gering
17 (23%)
gering
47 (64%)
mittel
8 (11%)
hoch
0 (0%)
sehr hoch
58
Frage 18
Wie schätzen Sie die Entwicklung der Inflation in den nächsten 24 Monaten ein? (Im Dezember 2013 lag die Inflations-rate bei 1,4 Prozent)
Total Probanden: 74
0 (0%)
sinkt stark
4 (5%)
sinkt
30 (41%)
bleibt
39 (53%)
steigt
0 (0%)
steigt stark
59
Frage 19
Wird in Ihrem sozialen Umfeld häufig über steigende Mietpreise oder über steigende Immobilienpreise gesprochen?
Total Probanden: 74
3 (4%)
täglich
8 (11%)
mehrfach die Woche
10 (14%)
mehrfach im Monat
43 (58%)
gelegentlich im Monat
9 (12%)
nie
Frage 20
Sind Sie der Meinung, dass die Politik sich stärker gegen steigende Mieten einsetzen sollte?
Total Probanden: 74
37 (50%)
ja
36 (49%)
nein
60
Anhang 4: Ergebnisse der Umfrage bei der BBA- gekre uzte Fragen
Frage 4 und Frage 6 wurden in Beziehung zueinander gesetzt:
Wie viele der Teilnehmer, die zurzeit der Umfrage zur Miete wohnen, wollen sich in den
nächsten 5 Jahren eine Eigentumswohnung kaufen?
61
Frage 6 und Frage 13 wurden in Beziehung zueinander gesetzt:
Wie viele der Teilnehmer, die das Kaufpreisniveau als niedrig, mittel oder hoch empfinden,
wollen sich in den nächsten 5 Jahren eine Eigentumswohnung kaufen?
62
Frage 16 und Frage 17 wurden in Beziehung zueinander gesetzt:
Wie viele der Teilnehmer, die das finanzielle Risiko für den Kauf einer Eigentumswohnung
als gering, mittel oder hoch einstufen, glauben, dass die Zinsen sinken oder steigen werden?
Anhang 5 : Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & E
Quelle: Eigene Erhebung am 25.01.2014 bei der Messe Haus & Energie
Ostbahnhof, Straße der Pariser Kommune 8, 10243 Berlin
Frage 1
In welchem Bezirk von Berlin würden Sie am liebsten wohnen?
Total Probanden: 48 - Total Antworten: 50
0 (0%)
5 (10%)
3 (6%)
0 (0%)
1 (2%)
10 (21%)
4 (8%)
1 (2%)
0 (0%)
7 (15%)
1 (2%)
1 (2%)
17 (35%)
: Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & E nergie
Quelle: Eigene Erhebung am 25.01.2014 bei der Messe Haus & Energie
Ostbahnhof, Straße der Pariser Kommune 8, 10243 Berlin durchgeführt
In welchem Bezirk von Berlin würden Sie am liebsten wohnen?
Total Antworten: 50 - 13 Antworten möglich - Prozent der Probanden /
(0%) Spandau
(10%) Marzahn-Hellersdorf
(6%) Steglitz-Zehlendorf
(0%) Mitte
(2%) Reinickendorf
(20%) Treptow-Köpenick
(8%) Charlottenburg-Wilmersdorf
(2%) Friedrichshain-Kreuzberg
(0%) Lichtenberg
(14%) Pankow
(2%) Tempelhof-Schöneberg
(2%) Neukölln
(34%) Brandenburg
63
Quelle: Eigene Erhebung am 25.01.2014 bei der Messe Haus & Energie, Postbahnhof am
durchgeführt
der Probanden / Prozent der Antworten
64
Frage 2
Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in Berlin in den letzten drei Jahren gestiegen sind?
Total Probanden: 48
46 (96%)
ja
1 (2%)
nein
Frage 3
Wie empfinden Sie zurzeit das Niveau der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Berlin?
Total Probanden: 48
1 (2%)
sehr niedrig
1 (2%)
niedrig
4 (8%)
mittel
19 (40%)
hoch
20 (42%)
sehr hoch
65
Frage 4
Glauben Sie, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen werden?
Total Probanden: 48
47 (98%)
ja
1 (2%)
nein
Frage 5
Wenn Sie glauben, dass die Immobilienpreise in den nächsten drei Jahren steigen, um wie viel Prozent glauben Sie, werden die Immobilienpreise pro Jahr steigen?
Total Probanden: 48
10 (21%)
0-5 %
24 (50%)
6%-10%
4 (8%)
11%-15%
6 (13%)
16%-20%
2 (4%)
21%-25%
1 (2%)
noch mehr
Frage 6
Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf
Total Probanden: 48
4 (8%)
9 (19%)
23 (48%)
8 (17%)
3 (6%)
Wie schätzen Sie zurzeit das finanzielle Risiko bei einem Hauskauf ein?
sehr gering
gering
mittel
hoch
sehr hoch
66
67
Frage 7
Wird in Ihrem sozialen Umfeld häufig über steigende Mietpreise oder über steigende Immobilienpreise gesprochen?
Total Probanden: 48
1 (2%)
täglich
10 (21%)
mehrfach in der Woche
9 (19%)
Mehrfach im Monat
19 (40%)
gelegentlich im Monat
9 (19%)
nie
Frage 8
Sind Sie der Meinung, dass die Politik sich stärker gegen steigende Mieten einsetzen sollte?
Total Probanden: 48
33 (69%)
ja
15 (31%)
nein
Frage 9
Wie wohnen Sie?
Total Probanden: 48
13 (27%)
35 (73%)
0 (0%)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
27
Eigentum
Miete
Genossenschaft
73
0
Eigentum
Miete
Genossenschaft
68
Genossenschaft
Frage 10
Falls Sie keine Immobilie gekauft haben, wann wollen Sie eine Immobilie kaufen?
Total Probanden: 35
15 (42%)
10 (29%)
1 (3%)
3 (9%)
6 (17%)
gekauft haben, wann wollen Sie eine Immobilie kaufen?
in den nächsten 12 Monate
in den nächsten 24 Monaten
in den nächsten 36 Monaten
in den nächsten 5 Jahren
gar nicht
69
70
Anhang 6: Ergebnisse der Umfrage bei der Messe Haus & Energie- gekreuzte Fragen
Frage 7 und Frage 10 wurden in Beziehung zueinander gesetzt:
Wie viele der Teilnehmer, die sich mehrfach in der Woche über „steigende Mietpreise“ und
„steigende Immobilienpreise“ unterhalten, wollen sich in den nächsten 12 Monaten eine Im-
mobilie kaufen?
71
Frage 3 und Frage 10 wurden in Beziehung zueinander gesetzt:
Wie viele der Teilnehmer, die das Kaufpreisniveau als niedrig, mittel oder hoch empfinden,
wollen sich in den nächsten 5 Jahren eine Eigentumswohnung kaufen?
72
Anhang 7: Entwicklung der Inflationsrate im Eurorau m und in Deutschland im Jahr
Jahr Inflationsrate in % im
Euroraum
Inflationsrate in % in
Deutschland
2006 2,2 1,8
2007 2,1 2,3
2008 3,3 2,8
2009 0,3 0,2
2010 1,6 1,2
2011 2,7 2,5
2012 2,5 2,1
2013 1,73 1,49
Quelle: Europäische Kommission (2013): „Inflationsrate“, in:
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/ eurostat/home, abgerufen am 02.02.2014
Anhang 8: Entwicklung der Inflationsrate in Deutsch land im Monat
Zeit Inflationsrate in %
in Deutschland
Zeit Inflationsrate in %
in Deutschland
Januar 2010 0,8 Januar 2011 2,0
Februar 2010 0,6 Februar 2011 2,1
März 2010 1,1 März 2011 2,1
April 2010 1,04 April 2011 2,4
Mai 2010 1,2 Mai 2011 2,3
Juni 2010 0,9 Juni 2011 2,3
Juli 2010 1,2 Juli 2011 2,4
August 2010 1 August 2011 2,4
September 2010 1,3 September 2011 2,6
Oktober 2010 1,3 Oktober2011 2,4
November 2010 1,5 November 2011 2,4
Dezember 2010 1,7 Dezember 2011 2,1
73
Januar 2012 2,1 Januar 2013 1,7
Februar 2012 2,3 Februar 2013 1,5
März 2012 2,1 März 2013 1,4
April 2012 2,1 April 2013 1,2
Mai 2012 1,9 Mai 2013 1,5
Juni 2012 1,7 Juni 2013 1,8
Juli 2012 1,7 Juli 2013 1,9
August 2012 2,1 August 2013 1,5
September 2012 2,0 September 2013 1,4
Oktober 2012 2,0 Oktober 2013 1,2
November 2012 1,9 November 2013 1,3
Dezember2012 2,1
Quelle: Europäische Kommission (2013): „Inflationsrate“, in:
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/ eurostat/home, abgerufen am 02.02.2014
Anhang 9: Entwicklung der Tagesgeldzinsen
Monat/Jahr Inflationsrate in %
in Deutschland
Monat/ Jahr Inflationsrate in %
in Deutschland
Januar 2010 1,64 Januar 2011 1,55
Februar 2010 1,58 Februar 2011 1,53
März 2010 1,53 März 2011 1,57
April 2010 1,49 April 2011 1,62
Mai 2010 1,46 Mai 2011 1,69
Juni 2010 1,50 Juni 2011 1,75
Juli 2010 1,44 Juli 2011 1,78
August 2010 1,50 August 2011 2,00
September 2010 1,51 September 2011 2,06
Oktober 2010 1,53 Oktober2011 2,12
November 2010 1,54 November 2011 2,14
Dezember 2010 1,55 Dezember 2011 2,10
74
Januar 2012 2,1 Januar 2013 1,7
Februar 2012 2,3 Februar 2013 1,5
März 2012 2,1 März 2013 1,4
April 2012 2,1 April 2013 1,2
Mai 2012 1,9 Mai 2013 1,5
Juni 2012 1,7 Juni 2013 1,8
Juli 2012 1,7 Juli 2013 1,9
August 2012 2,1 August 2013 1,5
September 2012 2,0 September 2013 1,4
Oktober 2012 2,0 Oktober 2013 1,2
November 2012 1,9 November 2013 1,3
Dezember2012 2,1
Quelle: Franke Daniel, Tagesgeldvergleich (2014): „Entwicklung von Tagesgeldzinsen“,
in: http://www.tagesgeldvergleich.net/statistiken/zinsentwicklung-tagesgeld-
monatsvergleich.html, abgerufen am 02.02.2014
Anhang 10: Entwicklung der Fremdkapitalzinsen
Jahr Entwicklung des Fremdkap i-
talzinses in % bei einer Lauf-
zeit von 10 Jahren
Jahr Entwic klung des Fremdkap i-
talzinses in % bei einer Lauf-
zeit von 10 Jahren
1998 4,91 2006 3,97
1999 4,90 2007 4,53
2000 5,81 2008 4,55
2001 5,24 2009 3,99
2002 5,05 2010 3,17
2003 4,25 2011 3,23
2004 4,19 2012 2,14
2005 3,47 2013 2,04
Quelle: Interhyp Baufinanzierung (2014): „Die Zinsentwicklung in der Baufinanzierung“, in:
http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?do=createChart&key=DGZ&binding1=120&b
inding2=0&from=09.5.1996&to=09.5.2016&STYLE=b2c&width=520&height=265&red0=24,
abgerufen am 03.02.2014
75
Anhang 11: Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Berlin
Jahr Untere Variante Mittlere Variante Obere Variante
2000 3.382.000 3.382.000 3.382.000
2005 3.395.000 3.395.000 3.395.000
2010 3.461.000 3.461.000 3.461.000
2011 3.502.000 3.502.000 3.502.000
2015 3.589.000 3.623.000 3.653.000
2020 3.618.000 3.698.000 3.769.000
2025 3.615.000 3.741.000 3.849.000
2030 3.594.000 3.756.000 3.906.000
Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt in Berlin (2012), in:
http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/bevoelkerungsprognose/download/bevprog_20
11_2030_kurzfassung.pdf, abgerufen am 15.02.2014
Anhang 12: Entwicklung der Kaufpreise für Eigentums wohnungen in Belin
Jahr Preis pro m² in EUR Jahr Preis pro m² in EUR
2004 1. Quartal 1.650 2007 1. Quartal 1.500
2004 2. Quartal 1.600 2007 2. Quartal 1.550
2004 3. Quartal 1.600 2007 3. Quartal 1.450
2004 4. Quartal 1.600 2007 4. Quartal 1.500
2005 1. Quartal 1.600 2008 1. Quartal 1.500
2005 2. Quartal 1.550 2008 2. Quartal 1.500
2005 3. Quartal 1.600 2008 3. Quartal 1.550
2005 4. Quartal 1.550 2008 4. Quartal 1.600
2006 1. Quartal 1.500 2009 1. Quartal 1.600
2006 2. Quartal 1.450 2009 2. Quartal 1.650
2006 3. Quartal 1.450 2009 3. Quartal 1.650
2006 4. Quartal 1.450 2009 4. Quartal 1.650
76
Jahr Preis pro m² in EUR Jahr Preis pro m² in EUR
2010 1. Quartal 1.750 2012 1. Quartal 2.100
2010 2. Quartal 1.800 2012 2. Quartal 2.200
2010 3. Quartal 1.750 2012 3. Quartal 2.350
2010 4. Quartal 1.800
2011 1. Quartal 1.850
2011 2. Quartal 1.850
2011 3. Quartal 1.950
2011 4. Quartal 2.000
Quelle: Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“,
in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/;
abgerufen am 17.01.2014
Jahr Preis pro m²
2012 4. Quartal 2.400
2013 1. Quartal 2.540
2013 2. Quartal 2.580
2013 3. Quartal 2.600
Quelle: Immowelt (2014): „Wohnungspreise in Berlin“, in:
http://www.immowelt.de/immobilienpreise/berlin/wohnungspreise,
abgerufen am 17.01.2014
77
Anhang 13: Entwicklung der Mietpreise in Berlin
Jahr Preis pro m² pro
Monat in EUR
Jahr Preis pro m² pro
Monat in EUR
2004 1. Quartal 6,00 2009 1. Quartal 5,75
2004 2. Quartal 5,75 2009 2. Quartal 5,75
2004 3. Quartal 5,50 2009 3. Quartal 6,00
2004 4. Quartal 5,50 2009 4. Quartal 6,00
2005 1. Quartal 5,50 2010 1. Quartal 6,25
2005 2. Quartal 5,50 2010 2. Quartal 6,25
2005 3. Quartal 5,50 2010 3. Quartal 6,25
2005 4. Quartal 5,50 2010 4. Quartal 6,50
2006 1. Quartal 5,50 2011 1. Quartal 6,50
2006 2. Quartal 5,50 2011 2. Quartal 6,75
2006 3. Quartal 5,50 2011 3. Quartal 7,00
2006 4. Quartal 5,50 2011 4. Quartal 7,00
2007 1. Quartal 5,50 2012 1. Quartal 7,25
2007 2. Quartal 5,50 2012 2. Quartal 7,50
2007 3. Quartal 5,50 2012 3. Quartal 7,75
2007 4. Quartal 5,50
2008 1. Quartal 5,50
2008 2. Quartal 5,75
2008 3. Quartal 5,75
2008 4. Quartal 5,75
Quelle: Investitionsbank Berlin (2013): „IBB Wohnungsmarktbericht 2012“,
in: http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnungsmarktbericht/;
abgerufen am 17.01.2014
78
Jahr Preis pro m²
2012 4. Quartal 7,80
2013 1. Quartal 8,00
2013 2. Quartal 8,10
2013 3. Quartal 8,15
Quelle: Immowelt (2014): „Wohnungspreise in Berlin“, in:
http://www.immowelt.de/immobilienpreise/berlin/wohnungspreise,
abgerufen am 17.01.2014
Anhang 14: Entwicklung Nettohaushaltseinkommen in B erlin
Jahr Mittleres Haushaltsnettoeinkommen
in Berlin
2004 1.475
2005 1.500
2006 1.475
2007 1.500
2008 1.525
2009 1.550
2010 1.575
2011 1.600
2012 1.650
Quelle: Amt für Statistik Berlin und Brandenburg (2013): „Mittleres Haushaltseinkommen“, in:
https://www.statistik-berlin-brandenburg.de/pms/2013/13-08-08c.pdf, abgerufen am
09.02.2014
79
Anhang 15: Beispiel: Annuitätendarlehen
1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr 5. Jahr
Fremdkapital 1.025.000,00 1.014.750,00 1.004.192,50 993.318,28 982.117,83
Zinsen (3%) 30.750,00 30.442,50 30.125,78 29.799,55 29.463,53
Tilgung (1%) 10.250,00 10.557,50 10.874,22 11.200,45 11.536,47
Annuität 41.000,00 41.000,00 41.000,00 41.000,00 41.000,00
Restschuld 1.014.750,00 1.004.192,50 993.318,28 982.117,83 970.581,36
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einer-immobilienblase-11981897-p2.html, Abruf am 05.02.2014
Eidesstattliche Erklärung
Ich versichere, dass ich die vorliegende Arbeit über das Thema „Quo vadis Berlin –Illusion
oder Realität– eine Untersuchung des Berliner Wohnungsmarktes“ in der gesetzten Frist
selbstständig verfasst und keine anderen Hilfsmittel als die angegebenen verwendet habe.
Alle Stellen der Arbeit, die anderen Werken wörtlich oder sinngemäß entnommen sind, wur-
den unter Angabe der Quellen als Entlehnung kenntlich gemacht. Die Zeichnungen, bildli-
chen Darstellungen und Statistiken sind von mir erfasst, soweit nicht als Entlehnung gekenn-
zeichnet.
Berlin, den 03.03.2014
______________________
Unterschrift