Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?

Bedre og billigere boliger –Hva skal til ?

Innlegg på Erfaringskonferansen Universell utforming – Med flat pedal mot 2025 i Stavanger 18. april 2013

v/ Magnus Helland i ByBo AS

For å komme dit man vil må man vite hvor man er

Gode boliger / Bedre boliger

Hvem definerer - myndighetene eller boligkjøperne?

Boligkjøperne prioriterer;• Lokalisering (sted / bydel)• Beliggenhet (utsikt / solforhold m.m.)• Tiltalende boligområde og bygninger• Funksjonalitet og aktuell størrelse

Myndighetskrav til bygninger, UU og energistandard har lav prioritet hos boligkjøperne.

Billigere boliger

• Nye boliger prises til det utbyggerne tror det er mulig å selge for

• Dersom kostnadene blir høye i forhold til antatt salgspris ”legges prosjektene på vent ” til mangel på boliger fører til økt pris eller at lavere aktivitet i byggebransjen fører til lavere byggekostnader.

Markedsubalanse

Pris: Kr. 800.000

Pris: Kr. 3.500.000,-

Langvarig prisstigning drevet av;

• Høy sysselsetting• Trygge arbeidsplasser• Økt lønnsnivå• Lav rente• Tro på fremtiden /

trygghet for fremtiden• Tro på verdistigning for

boliger

• Sterk befolkningsvekst i byene

• Lite boligbygging i forhold til behov

• Selgers marked (ofte begrenset konkurranse med hensyn til lokalisering og tid)

Prisstigningen større enn kostnaden for økt standard ofte begrenset til;

– Parkett på alle gulv pluss økt utrustning av kjøkken og bad

– Flere el-punkter– Bedre energistandard inkl. balansert ventilasjon– Bedre løsninger for UU – Bedre brannsikring (sprinkling)– Vannbåren varme

Kostnadsdrivere

• Lav tilgang og stor prisvekst på byggeklare tomter der etterspørselen er stor

• Lang og uforutsigbar behandling av reguleringsplaner, innsigelser og klagebehandling

• Detaljkrav i reguleringsplanene hindrer gode løsninger ved senere planlegging og bygging

• Økt bruk av rekkefølgekrav

Kostnadsdrivere

• Forskriftskrav med begrenset nytteverdi• Lite nyskaping med hensyn til kostnadseffektive

byggemetoder og bygningsløsninger• Negativ produktivitetsutvikling i byggebransjen• Høy aktivitet i byggebransjen – entreprenørene

ikke sultne nok

Billigere Boliger – Hva skal til • Bygge nok boliger der de etterspørres til å skape ”kjøpers marked” – da vil

boligprisen i større grad bli styrt av kostnadene

• Markedsubalanse må løses ved bl.a.;– Bygge nok boliger i forhold til behov (i 2011 ble det i Oslo bygget 1 ny bolig for

hver 10 nye innbyggere)

– Lokalisering og boligtyper må tilpasses behov og etterspørsel

– Økt bygging av studentboliger vil frigi boliger til andre og dempe prispresset

• Tiltak for å dempe kostnadsdriverne

• Lavt prisede boliger kjøpes ofte opp av investorer / spekulanter for videresalg

Ønsket / bærekraftig utvikling

• Prisveksten strupes og drives tilbake ved økt tilgang på attraktive boliger der folk vil bo

• Flere skal bo sentralt uten behov for bil.

• Større krav til god kollektivtransport for nye boliger utenfor sentrum

Ønsket / bærekraftig utvikling

• Økt fokus på kvaliteter for boligområde (trivsel, trygghet, gode møteplasser, servicetilbud og god kollektivtransport)

• Nytenkning i boligutforming - boliger tilpasset endret behov (50% av boligene i Oslo beboes av kun 1 person). Flere mindre boliger med multifunksjonelle arealer.

Ønsket / bærekraftig utvikling• Økte forskriftskrav til;

– Energieffektivitet og klimagunstige løsninger – UU og trygghetsboliger (Smarthusløsninger). Flere skal bo hjemme og

ikke på sykehjem

• Økt konkurranse vil føre til bedre helhetsløsninger som inkluderer;– God arkitektur– Nye boligløsninger med god funksjonalitet og høy arealeffektivitet– Bedre utearealer og møteplasser

• Kombinasjon av nye forskriftskrav og økt konkurranse vil føre til bedre sikkerhet for riktig kvalitet og reduksjon i byggefeil.

Hvordan skaffe bedre og billigere boliger

Hvem kan bidra;

• Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten

• Husbanken

• Boligutviklere, -utbyggere og entreprenører

Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten bør;

• Frembringe langsiktige regionale og lokale planer for lokalisering av nye boliger (fortetting og bruk av nye arealer).

• Bygge infrastruktur og frembringe nok godkjente reguleringsplaner for økt bygging av boliger der folk ønsker å bo.

Ved dette legges grunnlaget for økt boligproduksjon som vil skape ”kjøpers marked” og økt konkurranse som driver utviklere, utbyggere og byggebransjen til å bli bedre.


• Ha mindre krav til detaljbinding i reguleringsplaner. Dette vil gi handlingsrom for bedre praktiske og kostnadseffektive løsninger ved etterfølgende planlegging.

• Forenkle og redusere behandlingstidene for planer, innsigelser og klager.

• Betale selv for offentlige oppgaver– Vise måtehold med å kreve at boligkjøperne skal betale for off. oppgaver

(rekkefølgebest., veier, veikryss, arkeologiske utgravninger m.m.).

• Gi mer handlingsrom for kostnadseffektiv boligproduksjon (arealutnyttelse, tekniske løsninger, korte transportveier til massedeponi m.m.).


• Øke treffsikkerheten ved bruk av konjunkturtiltak (ikke fyre når det er varmt)

Husbanken bør;• Fremme kunnskap for ønsket boligutvikling

– Skrive fagartikler i aviser og tidsskrifter– Engasjere ”faglig tunge” personer til å uttale seg– Frembringe og formidle kunnskap om gode område- og boligkvaliteter og hva som skaper

trivsel

• Motivere til økt kompetanse– Arrangere kurs og konferanser– Økonomisk støtte til opplæring innen bl.a. områdeutvikling, universell utforming og

fremtidsrettede energiløsninger og ”trygghetsboliger” m.m.

• Gi økonomisk støtte– Til god områdeutvikling– Til pilotprosjekter som kan vise vei til en ønsket utvikling– Til grupper med spesielle behov og/eller svak økonomi

• Tilby forutsigbar og konkurransedyktig finansiering

Boligutviklere og utbyggere bør;

• Utvikle og bygge nok boliger som etterspørres (”skape kjøpers marked”)

– Stor konkurranse om boligkjøpere vil være en sterk driver for forbedringer i alle ledd i verdiskapningskjeden.

– Tomtepriser vil bli dempet

– Boligprisene vil bli styrt av kostnadene

Verdiskapningskjede for boligutviklere og – utbyggere

A)Akkvisisjon av utbyggings-avtaler og tomter

B)Utvikling av konsept for gode bolig-områder ogregulering

C)Utvikling avgode bolig-løsninger ogkonsept forutbygging

D)Organisering av prosjekt-gjennomføring

- kontrahering- utbygging - kvalitets- sikring

E)Salg og innhenting av kunnskap om kunde-behov og marked

F)Garanti-oppfølgingKundepleie


Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden

• Øke kunnskap og engasjement knyttet til fortetning og transformasjon• Ta mindre risiko ved inngåelse av utbyggingsavtale og ved tomtekjøp

• Vise måtehold ved tomteprising




D)Organisering av prosjekt-gjennomføring; - kontrahering- utbygging - kvalitets- sikring




• Øke kompetanse og kreativitet knyttet til fortetting og transformasjon• God og kostnadseffektiv arealdisponering• God massebalanse og lavt omfag av masseflytt• Attraktive og funksjonelle uteområder• Øke kompetanse og kreativitet m.h.t. å frembringe boliger som tilfredsstiller endrede

behov• Gunstig forhold mellom bygningsareal og nytteareal• Energi- og kostnadseffektive bebyggelse både ved bygning og drift



C)Utvikling

avgode

bolig-løsninger

ogkonsept

forutbygging






• Funksjonell, kompetent og kostnadseffektiv organisering• Entrepriseoppdeling for optimal priskonkurranse• Gode rutiner for kontroll av fremdrift, kostnader og kvalitet • Initiere og pådrive forbedringer av byggeprosessen








God kunnskap, grundig planlegging, god opplæring og god oppfølging gir gode resultater

• Sparte kostnader knyttet til feil og mangler dekket langt på vei ekstrakostnadene for passivhusstandard

• Alle kritiske detaljer må være løst før utførelse • Aktiv ledelse i byggeprosessen er meget viktig

– Kontroll av at utførende operatør har nok relevant kunnskap– Kontroll og veiledning under utførelse

Løvåshagen Borettslag


• Skaffe kunnskap om boligkjøpernes behov og preferanser

• Riktige og fullstendige salgsopplysninger

• Unngå bruk av prisdrivende salgsprovisjon

• Gode systemer og rutiner for garantioppfølging og kundepleie






F)Garanti-oppfølgingKundeplei

e

• Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden

Bedre og Billigere Boliger – 3BOppsummering

• Ingen enkle ”lure og raske” løsninger

• Det er et stort potensial for 3B som kan utløses ved riktig strategi, økt kunnskap og grundig arbeid innenfor alle ledd i verdiskapningskjeden.

• Prisveksten stoppes og prisene kan drives tilbake ved å skape kjøpers marked – overskudd av boliger som etterspørres.

• Økt konkurranse om boligkundene vil være en sterk driver for forbedringer i alle ledd i verdiskapningskjeden.

• ”Kjøpers marked” vil gi større sammenheng mellom kostnadene for boligene og boligprisene.

• Høye boligpriser kan føre til usolgte boliger og boligbehovet forblir uløst

Bedre og Billigere Boliger – 3B

• Kommunen, Fylkesmannen, Fylkeskommunen, Staten og Husbanken kan og må bidra.

• Utbyggere må bruke kunnskap og kapasitet på forbedringer i alle ledd i verdikjeden istedenfor å få lov til å bygge

• Det trengs en boligkommisjon for å belyse uønskede kostnadsdrivere og for å skape vilje til endringer og tiltak.

Documents

Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?