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Bezirksamt Spandau von Berlin Abt. Bauen, Planen, Umweltschutz und Wirtschaftsförderung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung Bau 2 Stapl B 12 6142- VIII-402
Begründung zum Bebauungsplan VIII-402 für das Gelände zwischen Hauptstraße, der östlichen Grenze des Grundstücks
Hauptstraße 1, dem Bullengraben und Nennhauser Damm im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken.
Stand: Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit
gemäß § 4a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB
VIII-401
VIII-403 VIII-402
VIII-404
Nennhauser Damm
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I n h a l t s v e r z e i c h n i s A Begründung ................................................................................................................ 3 I. Gegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen ............................................................ 3 1. Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung ............................................................... 3 2. Beschreibung des Plangebietes ...................................................................................... 4 2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung ................................................ 4 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse ...................................................... 7 2.3 Städtebauliche Situation und Bestand ................................................................. 7 2.4 Geltendes Planungsrecht .................................................................................. 10 2.5 Verkehrserschließung ....................................................................................... 11 2.6 Boden und Altlasten .......................................................................................... 12 2.7 Denkmalschutz .................................................................................................. 13 2.8. Immissionen und Klima .................................................................................... 15 2.8.1 Allgemeine Ausführungen....................................................................... 15 2.8.2 Lärmbelastung im Plangebiet ................................................................. 17 2.8.2.1 Strategische Lärmkarte/ Lärmaktionspläne ......................................... 17 2.8.2.2 Bestimmungen der DIN 4109 .................................................... 19 2.8.3.3 Bestimmungen der DIN 18005 .................................................. 20 2.9 Technische Infrastruktur .................................................................................... 21 3. Planerische Ausgangssituation ...................................................................................... 21 3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung .......................................................... 21 3. 2 Flächennutzungsplan Berlin ............................................................................. 22 3.3 Landschaftsprogramm - LaPro‘ 94 - .................................................................. 23 3.4 Stadtentwicklungspläne (StEP) ......................................................................... 26 3.5 angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne ....... 29 4. Entwicklung der Planungsüberlegungen ....................................................................... 31 II. Planinhalt und Abwägung ........................................................................................................... 32 1. Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt .............................................................. 32 2. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan ........................................................... 34 3. Begründung einzelner Festsetzungen ........................................................................... 34 3.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................. 34 3.2 Maß der baulichen Nutzung .............................................................................. 36 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche ...................................................... 37 3.4 Weitere Arten der Nutzung ................................................................................ 39 3.5 Immissionsschutz/ Klimaschutz ......................................................................... 39 3.6 Grünfestsetzungen/ Zuordnungsfestsetzungen ................................................. 45 3.7 Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen ............................................ 47 3.8 Nachrichtliche Übernahmen .............................................................................. 49 3.9 Kennzeichnungen von Altlasten ........................................................................ 49 4. Abwägung öffentlicher und privater Belange ................................................................. 49 III. Auswirkungen der Planung........................................................................................................ 50 1. Auswirkungen auf die Umwelt ....................................................................................... 50 2. Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten .......................................... 52 3. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben ............................................................... 52 IV. Verfahren/ Hinweise .............................................................................................................. 53 B Rechtsgrundlagen .............................................................................................................. 60 C Textliche Festsetzungen .............................................................................................................. 61 D Empfehlungsliste für dorftypische Pflanzen vom 28.07.2015 63
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A Begründung I. Gegenstand und Entwicklung der Planungsüberlegungen 1. Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist die Notwendigkeit, für den
Bereich eine geordnete, städtebauliche Nutzung zu gewährleisten.
Mit der Wiederherstellung der deutschen Einheit wurde die seit 1954 selbständige
Gemeinde West-Staaken am 03.10.1990 wieder ein Teil des Landes Berlins und
damit des Bezirks Spandau. Der vielfältige Veränderungsdruck im Großraum Berlin
hat einen erkennbaren Prozess des Struktur- und Funktionswandels in Gang gesetzt,
der auch West-Staaken erfasste. Aus der wieder gewonnenen Stadtrandlage
resultierte ein starker Entwicklungs- und Veränderungsdruck verbunden mit der
Gefahr, dass sich dieser ohne Planungsvorgaben negativ auf den historischen
Dorfkern Staakens auswirkt und die städtebauliche sowie landschaftstypische
Struktur des Dorfbereiches gefährden würde.
Daher wurden bereits im Jahr 1993 zeitgleich die vier Bebauungspläne VIII-401-404
für das Dorf Staaken aufgestellt (s. Titelblatt). Diese sind im Zusammenhang zu
betrachten. Zur Durchführung einer detaillierten Planung wurde das Dorf,
entsprechend der Straßenführung des Nennhauser Damms und der Hauptstraße, in
vier Planbereiche aufgeteilt, um für jeden Planbereich differenziert auf die jeweiligen
Problemlagen (erhaltenswerter Gebäudebestand, denkmalgeschützte Gebäude,
denkmalgeschützte Ensembles, Berücksichtigung der jeweils angrenzenden
Bereiche) einzugehen.
Nur einer dieser vier Bebauungspläne, nämlich der nordwestliche Bebauungsplan
VIII-401, hat bisher Rechtkraft erlangt. Er wurde am 4. Juli 2006 festgesetzt. Die
Festsetzung des östlich angrenzenden Bebauungsplans VIII-402 erfolgte nicht mehr
(siehe Punkt IV. Verfahren/Hinweise).
Die Zulässigkeit von neuer Bebauung im Dorf Staaken wird seit der politischen
Wende bis heute, mit Ausnahme des Bebauungsplangebietes VIII-401 (dort bis
2006), planungsrechtlich danach beurteilt, ob sich die neue Bebauung gem. § 34
4
Baugesetzbuch in die nähere Umgebung einfügt. Hierbei fanden die Inhalte der
Bebauungsplanentwürfe bedingt Beachtung.
Dennoch ist es weiterhin geboten, die Bebauungspläne VIII-402-404 als qualifizierte
Bebauungspläne festzusetzen, um die wesentlichen baulichen dorftypischen
Merkmale des Dorfs Staaken, vor allem unter Berücksichtigung der
Freiflächenstruktur, planungsrechtlich zu sichern. Darüber hinaus werden weitere
Flächen in Randlage des Dorfs Staaken in die bauliche Strukturierung einbezogen.
Dies gilt insbesondere für den hier behandelten Bebauungsplan VIII-402.
Im Jahr 2009 wurden die Bebauungsplanverfahren der Bebauungspläne VIII-402-404
auf das beschleunigte Verfahren der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch
umgestellt. Nach der rechtlichen Einschätzung der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung vom 05.06.2009 sind die Voraussetzungen zur Anwendung des
§ 13 a BauGB bei den Bebauungsplänen VIII-402, VIII-403 und VIII-404
grundsätzlich zu erkennen Die Bebauungspläne erfüllen hierfür die formalen
Voraussetzungen (nähere Erläuterungen unter Punkt: IV. Verfahren/Hinweise). Die
festgesetzte Bebauungsdichte mit einer GRZ von 0,15 - 0,2 ist gering und entspricht
der derzeitigen Bebauungsdichte. Darüber hinaus werden in den Bebauungsplänen
nicht überbaubare Bereiche und öffentliche Grünflächen definiert. Die
Berücksichtigung des Artenschutzes ist in Abstimmung mit der unteren
Naturschutzbehörde durch eine Brutvogelkartierung erfolgt. Nur die Arrondierung von
einzelnen Außenbereichsflächen stellt eine Ausweitung der derzeitig möglichen
Bebaubarkeit dar. Es handelt sich daher nur um eine geringfügige Ausweitung der
baulichen Eingriffsmöglichkeiten gegenüber der bereits jetzt bestehenden.
2 Beschreibung des Plangebietes 2.1 Stadträumliche Einbindung / Gebietsentwicklung Das Dorf Staaken befindet sich im Westen Berlins und Spandaus unweit der
westlichen Stadtgrenze.
Der Nennhauser Damm als Nord-Süd-Erschließung im Dorf Staaken übernimmt eine
wichtige Verbindungsfunktion zwischen den überörtlichen Hauptverkehrsstraßen
5
Brunsbütteler Damm und Heerstraße. Der Nennhauser Damm zeichnet sich durch
hohes Durchgangsverkehrsaufkommen aus. Über ihn und den Brunsbütteler Damm
ist das Dorfgebiet Staaken gut an das Zentrum der Altstadt Spandau angebunden.
Entlang der nördlichen Grenze des Dorfes findet sich der Bullengrabengrünzug, der
sich weiter nach Osten bis an die Havel ins Zentrum Spandaus erstreckt. Dieser
Grünzug ist bis zum westlichen Ende des Dorfes Staaken als grüner Berliner
Hauptwanderweg Nr. 20 „Bullengraben“ gut ausgebaut.
Nordwestlich und westlich des Dorfes rückt die Bebauung des ehemaligen
Krankenhauses Staaken an das Dorf heran. Als solches wird es seit Ende der 90´er
Jahre jedoch nicht mehr genutzt. Das Gelände mit seinen Gebäuden ist Teil des
ehemaligen Flugplatzes Staaken, welcher Anfang des 20. Jahrhunderts eingerichtet
wurde. Wegen seiner militär- und fluggeschichtlichen Bedeutung steht die
Gesamtanlage unter Denkmalschutz. Ansonsten rückt von Süden und Osten vor
allem Wohnbebauung an das Dorf heran.
Das Dorf Staaken, Anfang des 13. Jahrhunderts gegründet, weist die Siedlungsform
eines langen und gleichmäßig angelegten Straßen- bzw. Angerdorfes auf. Die heute
erkennbaren Hofstrukturen bildeten sich im 19. und 20. Jahrhundert aus (s. Punkt I
2.3). Die Parzellen sind noch immer zumeist langgestreckt und rechteckig und reihen
sich mit der schmalen Seite an der Hauptstraße auf.
Um die Jahrhundertwende entstanden im Dorf bereits Wohnhäuser mit größerer
Grundfläche und zwei Geschossen. Erst im 20 Jahrhundert wurden auch außerhalb
des Dorfes größere Siedlungen angelegt. So entstand 1925 nur einen guten halben
Kilometer südwestlich des Dorfes die Siedlung Neu Jerusalem1, welche im engen
Zusammenhang mit der Einrichtung des Flugplatzes Staaken in den 30´er Jahren
des 20. Jahrhunderts steht. Auch im Dorf entstanden vermutlich zu diesem Zeitpunkt
einzelne Wohnbauten, die nicht in einem landwirtschaftlichen Zusammenhang
standen (z.B. Hauptstraße 5).
1 Das Quartier wurde als Wohnanlage des Neuen Bauens für Angehörige der Fliegerakademie des Luftschiffhafens
Staaken 1923/ 1924 vom Architekten Erwin Anton Gutkind geplant. Es zeichnet sich durch kubische Bauten aus und steht unter Denkmalschutz.
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In der Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg gelangte das Dorf Staaken durch die Teilung
von Ost- und Westdeutschland in eine von der Stadt Berlin und dem West-Berliner
Bezirk Spandau isolierte Lage. Als Teil von Ostdeutschland war der direkte Zugang
zu West-Berlin nicht mehr gewährleistet. Der Mauerstreifen verlief unmittelbar östlich
und nordöstlich des Dorfes.
Damit war das Dorf auch von der östlich liegenden Feldflur abgeschnitten. Die
Randlange bedingte eine stagnierende Entwicklung. Während sich die
landwirtschaftliche Prägung des Dorfkerns trotz einiger Neubauten erhielt, verlor sich
die landwirtschaftliche Prägung der östlichen Hälfte Staakens in West-Berlin durch
den Bau von Großsiedlungen und die Ausbreitung und Verdichtung von
Einfamilienhaus- und Kleingartensiedlungen. So rückte die Louis-Schroeder-Siedlung
im Nordosten des Dorfes nahe an die Grenze heran. Eine Einfamilienhausbebauung
erfolgte seitens West-Berlins im Osten des Dorfes ebenfalls bis zum Grenzverlauf.
Abbildung 1: Luftbild vom Mauerstreifen im Norden und Osten des Dorfes Staaken Erst mit Wiederherstellung der deutschen Einheit forcierte sich der eigentliche
Struktur- und Funktionswandel in West-Staaken (s. Punkt I 1. Veranlassung und
Erforderlichkeit der Planung).
Im Süden des Dorfes verdichtete sich die Wohnbebauung: Unmittelbar südlich des
Bebauungsplangebiets VIII-404 entstand auf einer Brache eine Siedlung mit ca. 250
Wohneinheiten im verdichteten Geschosswohnungsbau.
7
2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Der vorliegende Bebauungsplan umfasst den nordöstlichen Teilbereich des Dorfes
Staaken. Dieser hat - wie auch der übrige Bereich des Dorfes - einen dorfähnlichen
Charakter und ist von einem grünen Band (Dorfmantel) umgeben.
Abbildung 2: B-Pläne VIII 401-404 für das Dorf Staaken
Der Planbereich wird im Westen durch den Nennhauser Damm, im Norden und
durch den Bullengrabengrünzug, im Osten durch den sogenannten Mauerweg und
im Süden durch die Hauptstraße begrenzt.
Die Grundstücke befinden sich bis auf das unbebaute Grundstück ganz im Osten
(Hauptstraße 1) im Privateigentum.
2.3 Städtebauliche Situation und Bestand Seit 1990 sind innerhalb des Dorfgebiets viele neue Wohnhäuser entstanden. Mit
den Grundstücksteilungen für Einfamilien- und Reihenhäuser wurde teilweise die
VIII-401
VIII-403 VIII-402
VIII-404
Nennhauser Damm
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ursprüngliche Parzellenstruktur aufgehoben; dies gilt insbesondere in den
Randbereichen des Dorfs. Im Plangebiet ist anhand der Nutzung der bestehenden
Wirtschaftsgebäude keine landwirtschaftliche Tätigkeit mehr erkennbar.
Insgesamt überwiegt heute in allen Planungsgebieten des Dorfes Staaken die
Wohnnutzung. So sind Ställe und Remisen inzwischen als Wohnraum oder zu Büros
umgebaut worden.
Einige typische Hofsituationen sind im Dorf Staaken noch wahrnehmbar. Diese
bildeten sich bereits Anfang des 19. Jahrhunderts aus, wobei viele Höfe zur Straße
hin zunächst noch offen waren. In der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts bildete sich
die bis jetzt prägende Hofsituation mit dem Wohnhaus an der Straße aus. Diese
Hofsituation weist folgende Merkmale auf:
• traufständiges, ein- bis zweigeschossiges Wohngebäude an der Straße mit
einer seitlichen Hofeinfahrt (dadurch ggf. Durchblick zu Wirtschafts- und
Nebengebäuden und Gärten).
• rückwärtige Wirtschafts- und Nebengebäude (Remisen, Ställe, häufig rot
geklinkert, Remisen meist mit Pultdach, Ställe meist mit Satteldach), als
Grenzbebauung, zur Straße hin giebelständig.
• querstehende Wirtschaftsgebäude (Ställe, Scheunen), welche die Höfe zu den
Gärten abschließen, gibt es im gesamten Dorf Staaken nur noch zwei:
(Hauptstraße 16, B-Plan VIII 401 und Hauptstraße 35, VIII 403,
Denkmalbereich).
Die Gebäudestellungen zueinander bilden eine sogenannte „Kammstruktur“, aus der
im festgesetzten B-Plan VIII-401 im Nordwesten des Dorfes Staaken die
Baukörperausweisungen abgeleitet wurden.
Deutlich ablesbar ist die historische Hofstruktur mit Nebengebäuden im Plangebiet
nur noch in der Hauptstraße 4, 6, 8 und 9, jeweils ohne querstehende
Wirtschaftsgebäude im rückwärtigen Bereich. In der Hauptstraße 6 besteht
Denkmalschutz für Einzelgebäude sowie für die Gesamtanlage. Im historischen
Wohnhaus befindet sich zurzeit eine Gaststätte.
9
Der Wohnhaustyp an der Straße weist schlicht gehaltene Fassaden auf und zeigt
teilweise Formen des Nachklassizismus mit Segmentbögen und Giebeldreiecken
über Fenstern und Türen. An den Häusern ist aufgrund des hohen
Grundwasserspiegels der halb aus dem Erdniveau herausragende Keller typisch.
Abbildung 3: Hauptstraße 35 (im B-Plan VIII-404): Bsp. eines historischen Wohnhaustyps Vermutlich in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts wurde im Plangebiet in der
Hauptstraße 5 ein Wohngebäude errichtet, das sich einerseits durch das Merkmal
der Giebelständigkeit zur Straße, andererseits durch die fehlende landwirtschaftliche
Nutzung von der bisherigen Bebauung unterschied.
Die in der 2. Hälfte des 20 Jahrhunderts und bis jetzt errichteten
Wohnungsneubauten zeichnen sich zumindest an den Straßen durch die
Dorfmerkmale Satteldach, Traufständigkeit und die Einhaltung einer maximalen
Zweigeschossigkeit aus (Hauptstraße 3, 4, 7 und Nennhauser Damm 67-71). Bei von
der Straße abgesetzten Gebäuden (Nennhauser Damm 73 und Hauptstraße 10)
wurde von Dachart und Firstausrichtung abgewichen.
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Während die Farbgebung sich mit den Möglichkeiten der heutigen Baustoff- und
Farbauswahl sehr gewandelt hat, blieb in fast allen Bereichen des Dorfes Staaken
die klare Trennung zwischen der Bebauung im vorderen Teil mit Wohnhaus und der
Gartennutzung im rückwärtigen Bereich ablesbar.
Das Gebiet des Dorfes Staaken zeichnet sich durch vielfältige Vegetationsstrukturen
aus (Landschafts- und Biotopbewertung2). Wertvoller Baumbestand ist überwiegend
im Bereich der Hauptstraße sowie des Nennhauser Dammes (Alleebäume)
anzutreffen. Hier finden sich Linden, Ulmen, Kastanien und Birken. Hinsichtlich der
artenschutzrechtlichen Belange ist gem. § 44 Abs. 5 Bundesnaturschutzgesetz
(BNatschG) im Frühjahr 2013 für ausgewählte Bereiche, die mit der Unteren
Naturschutzbehörde abgestimmt wurden, eine Brutvogelkartierung erfolgt. Sie
erbrachte, dass gegen die Ausweisung von Bauland innerhalb des
Siedlungsgebietes mit dörflichem Charakter aus avifaunistischer Sicht grundsätzlich
keine Einwände bestehen3.
Der nördliche Randbereich innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans
VIII-402 ist geprägt durch einen Gehölzsaum entlang dem Bullengrabengrünzug,
über den die Grenze zwischen Ost- und Westdeutschland verlief. Durch den
Grenzverlauf war insbesondere das Plangebiet von der Feldflur im Norden und
Osten abgeschnitten. Durch diesen Gehölzsaum aus Weiden- und Birkengewächsen
(Birken, Hainbuchen) und Holunder ist die rückwärtige gärtnerische Nutzung trotz der
öffentlichen Zugänglichkeit des Bullengrabengrünzugs dem Einblick weitgehend
entzogen.
2.4 Geltendes Planungsrecht
Bis auf die Grundstücke der Hauptstraße 1 + 2 liegen alle Grundstücke im
Innenbereich. Die planungsrechtliche Beurteilung von baulichen Vorhaben erfolgt im
Innenbereich gemäß § 34 BauGB. Bauvorhaben müssen sich danach in die Eigenart
der näheren Umgebung einfügen.
2 Landschafts- und Biotopbewertung, Gutachterbüro Grabowski und Moeck, Dezember 1993 3 Artenschutzrechtlicher Bericht zu den B-Plänen im Dorf Staaken,Toni Becker, Okt. 2013, S. 21
11
Im Außenbereich liegen die Grundstücke der Hauptstraße 1 und 2 im Osten des
Plangebietes. Durch den Bebauungsplan soll auf ihnen Baurecht für Wohnbebauung
geschaffen werden.
2.5 Verkehrserschließung
Die Erschließung der Grundstücke im Planbereich wird durch den Nennhauser
Damm sowie die Hauptstraße sichergestellt.
Die meisten der Grundstücke im Plangebiet werden von Süden durch die
Hauptstraße erschlossen. Die Erschließung der rückwärtigen Grundstücke ist über
Baulasten geregelt.
Der Nennhauser Damm wurde 2005 -2007 neu ausgebaut. Im Dorfbereich gilt eine
zeitlich unbegrenzte Geschwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h.
Die Umsetzung des bundeslandübergreifenden Projekts der westlichen Verlängerung
des Brunsbüttler Dammes Richtung Westen bis zur Landstraße 20 als Zubringer zur
Bundesstraße 5 in Brandenburg (westliche Verlängerung der Heerstraße) steht
seitens des Landes Brandenburgs auf der Gemarkung der Gemeinde Dallgow-
Döberitz noch aus. Um dennoch bereits eine Entlastung des Nennhauser Damms,
vor allem des Dorfkerns Staaken zu bewirken und das Gewerbegebiet auf dem
ehemaligen Flugplatz Staaken zu erschließen, wurde 2008 die Straße „Am
Zeppelinpark“ gebaut. Diese verbindet den Brunsbüttler Damm mit dem westlichen
Nennhauser Damm, kurz bevor dieser in die Heerstraße mündet. Es ist geplant, die
Straße “Am Zeppelinpark“ bis zur Heerstraße weiterzuführen (s. Abb. 4).
Das Verkehrsmodell des Landes Berlin berücksichtigt die Verlängerung des
Brunsbütteler Damms bis zur L20 entsprechend der gemeinsamen Festlegung der
Länder Berlin und Brandenburg in der Gesamtverkehrsprognose 2025. Im
Verkehrsmodell 2025 des Landes Berlin ist die Verkehrsbelegung auf dem Abschnitt
des Nennhauser Damms durch das Dorf Staaken gegenüber der
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Straßenverkehrszählung 2009 rückläufig. In der Straßenverkehrszählung 2009 sind
12.800 Kfz/ 24h DTVw ausgewiesen.4
Abbildung 4: Verkehrsnetz5
2.6 Boden und Altlasten
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes VIII-402 befindet sich nach dem
Bodenbelastungskataster folgende Altlastenverdachtsflächen (ALVF):
Nr. 2452 ehemaliger Grenzstreifen (südlicher Teil),
Art der Altablagerung: Aufschüttung, Verfüllung, Sonstiges (z.B. wilde
Mülldeponie/Ablagerung), Überlagerung mit anderen
Altlastenverdachtsflächen: militärisch genutzte Flächen.
Für den ehemaligen Grenzstreifen besteht aufgrund der historischen Nutzung als
auch wegen verbreiteter Bauschutt- und Gewerbemüllablagerungen im Zeitraum
nach 1989 ein hinreichender Verdacht auf Bodenverunreinigungen.
4 Auskunft Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Integrative Verkehrsplanung Berlin, Mail VII A 31 vom
30.04.2014 5 Datengrundlage © OpenStreetMap-Mitwirkende, Auszug vom 25.04.2014
Dorf Staaken
© OpenStreetMap
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Bodenuntersuchungen im Bereich des ehemaligen Grenzstreifens6 haben bestätigt,
dass hier punktuell geringe Bodenbelastungen vorhanden sein können.
Hinsichtlich möglicher Herbizidbelastungen ist im ehemaligen Grenzbereich aufgrund
der vorliegenden Bodenuntersuchungen davon auszugehen, dass diese abgebaut
und somit nicht mehr schadstoffrelevant sind.
Weitere Bodenuntersuchungen auf den privaten Bauflächen sind aufgrund der nur
geringfügigen, punktuellen Belastungen nicht erforderlich, so dass diesbezüglich
keine Regelungen mehr getroffen werden müssen. Die Altlastensituation steht einer
Niederschlagsversickerung nicht entgegen.
2.7 Denkmalschutz
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind folgende Gebäude bzw.
Gebäudeensembles unter Denkmalschutz gestellt:
- Hauptstraße 6 als Teil des Denkmalbereichs - Ensembles - Hauptstraße 6,
11, 12,15- 16, 33, 35, 36, Nennhauser Damm 72/ 78, Hauptstraße:
Straßenprofil mit Pflasterung, Hauptstraße/ Nennhauser Damm: Dorfanger mit
sowjetischem Ehrenmal)
- Hauptstraße 6 (Baudenkmal)
Für die o. a. Gebäude und Gebäudeensembles sind die denkmalschutzrechtlichen
Belange unter Beachtung des Denkmalschutzgesetztes von Berlin zu
berücksichtigen (z.B. Umgebungsschutz).
6 Orientierende Bodenuntersuchungen auf dem ehemaligen Grenzstreifen West- Staaken,
Dr. Fechter GmbH, 13.12.1994
14
Abbildung 5: Auszug Denkmalkarte7
Abbildung 6: Archäologisches Verdachtsgebiet Dorf Staaken
7 Denkmalkarte am 27.08.2013
15
In einem Teil des Geltungsbereichs (Grundstücke Hauptstraße 7, 8, 9, 10, 11 und
Nennhauser Damm 73/ 75) befindet sich ein archäologisches Verdachtsgebiet.
Hierbei handelt es sich um das mittelalterliche Dorf Staaken.
Dort sind alle Bodeneingriffe im Plangebiet (Grundstücke Hauptstraße 7, 8, 9, 10, 11
und Nennhauser Damm 73/ 75) im Vorfeld mit der archäologischen
Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abzustimmen und das
betroffene Gebiet durch Ausgrabungen zu dokumentieren. Im Falle von
Ausgrabungen führt das Landesdenkmalamt archäologische Rettungsmaßnahmen
durch, deren Bedingungen in öffentlich-rechtlichen Verträgen vereinbart werden.
2. 8. Immissionen und Klima 2. 8.1 Allgemeine Ausführungen
Nach § 1 Abs. 6 Ziffer 1 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne u. a. die
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu
berücksichtigen.
Der Immissionsschutz ist neben anderen Belangen zu betrachten. Eine
Bevorzugung/Zurückstellung der Belange des Immissionsschutzes ist im Rahmen
des Abwägungsprozesses möglich. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse können dagegen nicht zurückgestellt werden.
Ausschließlich für den Neubau und die wesentliche Änderungen von Straßen- und
Schienenwegen gilt die 16. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (BImSchV), die in
diesem Planungsfall jedoch nicht anzuwenden ist.
In den übrigen zutreffenden Verordnungen, Vorschriften und Richtlinien sind keine
Grenz-, sondern Richtwerte festgelegt. Diese Richtwerte können als
Orientierungswerte vergleichend herangezogen werden. Sie können in bestimmten
Fällen (z. B. für seltene Ereignisse) auch überschritten werden.
Zur Beurteilung der Lärmbetroffenheit sind verschiedene Werte heranzuziehen (s.
Tabelle 1). Maßgeblich sind für die Betrachtung der Bestandssituation die grau
unterlegten Orientierungs- und Zielwerte.
16
Die Rechtmäßigkeit der konkreten planerischen Lösung wird nach den Maßstäben
des Abwägungsgebotes (§ 1 Abs. 7 BauGB) sowie nach den zur Verfügung
stehenden Festsetzungsmöglichkeiten (§ 9 BauGB) beurteilt. Die Bauleitplanung hat
demnach die Aufgabe, unterschiedliche Interessen im Sinne unterschiedlicher
Bodennutzungen im Wege der Abwägung zu einem gerechten Ausgleich zu führen.
Grenzen bestehen lediglich bei der Überschreitung anderer rechtlicher Regelungen
(z. B. wenn die Gesundheit der Bevölkerung gefährdet ist).
Tabelle 1: Orientierungs-, Richt- , Ziel, und Grenzwerte zum Verkehrslärm8 Allgemeine
Wohngebiete (WA)
Tag Nacht
Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“
55 dB(A) 45 dB(A)
Unter Berücksichtung der Vorbelastung des Plangebietes durch den Straßenverkehr kann die Überschreitung der Orientierungswerte im Hinblick auf den Bedarf an Wohnbauflächen geduldet werden
Immissionsgrenzwerte der 16. BIMSchV
59 dB(A) 49 dB(A) Anzuwenden bei Neubau oder wesentlicher Änderung von Straßen (mit Belastungspegel um mehr als 3 dB(A))
Zielwerte Berliner Lärmaktionsplan
65 dB(A) 55 dB(A)
Bis zu diesen Zielwerten sind lärmsensible Nutzungen möglich. Sind diese Werte überschritten, ist die gesundheitlich relevante Schwelle überschritten. Es ist mind. von einer hohen Lärmbelastung auszugehen, bei der eine Überplanung nur in begründeten städtebaulichen Fällen möglich ist. Maßnahmen zum Lärmschutz sind zu prüfen: sowohl aktive Lärmminderungsmaßnahmen als auch die Lärmrobustheit der städtebaul. Struktur. Schon ab einer Lärmbelästigung (> 55 dB(A) tags > 45 dB(A) nachts) sollten die wesentlichen Anforderungen an eine lärmrobuste städtebauliche Struktur berücksichtigt werden. Ziel soll sein, dass auf der dem Straßenlärm zugewandten Seite eine Überschreitung von 70 dB(A) am Tag vermieden wird. Anzustreben ist eine Unterschreitung von 65 dB(A)9
Grenzwerte für Lärmsanierung nach VLärmSchR 97
67 dB(A) 57 dB(A) gilt für Bundesfernstraßen in der Baulast des Bundes: Lärmschutzmaßnahmen bei Überschreitung der Grenzwerte
Richtwerte nach den Lärmschutz-Richtlinien-StV10
70 dB(A) 60 dB(A) bei Richtwertüberschreitungen besteht ein Anspruch auf straßenverkehrstechnische Lärmschutzmaßnahmen
8 aus: Lärmminderungsplanung Berlin – Handreichung zur Berücksichtigung der Umweltbelange in der räumlichen
Planung – Aspekt Lärmminderung , Dez. 2012, S.10 u. 12 9 aus: Lärmminderungsplanung Berlin – Handreichung zur Berücksichtigung der Umweltbelange in der räumlichen
Planung – Aspekt Lärmminderung , Dez. 2012, S.S. 21 10
Richtlinien für straßenverkehrsrechtl. Maßnahmen zum Schutz der Bevölkerung vor Lärm – Lärmschutz-Richtlinen- StV, VkBl. Amtl. Teil, Heft 24 – 2007 (s. Punkt 2 der Richtlinie)
17
Das Plangebiet liegt nicht innerhalb des Vorranggebietes für Luftreinhaltung oder
Klimaschutz und auch nicht in der Umweltzone, in der nur schadstoffarme Kfz mit
einer Umweltplakette zugelassen wären. Allgemein ist die Stickoxid- und
Feinstaubbelastung mäßig. Im Plangebiet werden die Feinstaubbelastung (PM10
und PM 2,5) mit 0,2 - 0,5 t/ km² Feinstaub im Jahr zu ca. 80% und die Belastung mit
Stickoxiden (NOx) mit 10 – 20 t/ km² im Jahr zu ca. 65 % durch das
Verkehrsaufkommen verursacht.11
2.8.2 Lärmbelastung im Plangebiet
Die Lärmbelastung ergibt sich im Wesentlichen durch das Verkehrsaufkommen auf
dem Nennhauser Damm in seiner Verbindungsfunktion zwischen zwei
übergeordneten Hauptverkehrsstraßen, wobei die Straße Am Zeppelinpark, die im
Jahre 2008 zwischen Brunsbütteler Damm und Nennhauser Damm gebaut wurde,
bereits Entlastungsfunktionen für den Nennhauser Damm übernimmt. Durch die
zeitlich unbefristete Geschwindigkeitsbegrenzung auf 30 km/h und den Neuausbau
des Nennhauser Dammes in den Jahren 2005 - 2007 konnten bereits deutliche
Lärmminderungen erreicht werden (s. Punkt I 2.1). Nördlich des Plangebietes
verläuft die Bahnstrecke Berlin-Hannover in Ost-West-Richtung in einer Entfernung
von ca. 840 m.
2.8.2.1 Strategische Lärmkarte/ Lärmaktionspläne
Mit der EG- Umgebungsrichtlinie vom 24.06.2005 wurde auf EU- Ebene ein
systematisches Handeln gegen Lärmbelastung eingefordert. Für alle besonders
belasteten Gebiete sollte bis zum 30.06.2007 strategische Lärmkarten zur
Gesamtbewertung der auf verschiedene Lärmquellen zurückzuführenden
Lärmbelastung erarbeitet werden.
11 s. FIS-Broker: Entwicklung der Luftqualität - Gesamt-Emissionen Feinstaub (PM10/PM2,5) 2008/2009 sowie
Entwicklung der Luftqualität - Gesamt-Emissionen Stickoxide (NOx) 2008/2009
18
Seit November 2008 gibt es den Lärmminderungsplan für Berlin. Mit den
strategischen Lärmkarten wurden nur die Hauptlärmquellen wie Bahn- und
Straßenstrecken sowie Fluglärm erfasst, nicht jedoch alle Lärmquellen. Es handelt
sich dabei um Schallpegelberechnungen nach EG-Umgebungsrichtlinie.
Schallpegelberechnungen nach mathematischen Modellen sind üblich. Sie geben
durchschnittliche Lärmbelastungen an, während Messungen in Abhängigkeit von
Zahl und Art der vorbeifahrenden Fahrzeuge und der Wetterdaten (nasse
Straßenoberfläche, Windrichtung) stets variieren.
Für die EU-weite einheitliche Bewertung der Lärmbelastungen sind folgende
Lärmindizes festgelegt:
• LDEN (Tag- Abend- Nacht- Lärmindex), Lärmindex für die allgemeine
Belästigung.
• LNIGHT (Nachtlärmindex), Lärmindex für Schlafstörungen.
So zeigt die strategische Lärmkarte zum Straßenverkehr 2012 die entlang des
Nennhauser Damms berechnete Schallausbreitung auf Grundlage der damals
aktuellsten Verkehrserhebung und unter Beachtung des damals vorhandenen
Gebäudebestandes jeweils für Tagmittel und Nacht auf – und zwar in Kategorien in
Spannen über 5 dB(A) (z.B. 60-65 dB(A)) in einer Rasterung von 10x10 m. Bei der
Berechnung der Indizes wurde bereits der gute Zustand des Fahrbelags, jedoch
noch nicht die Geschwindigkeitsreduzierung auf 30 km/h in dem Abschnitt zwischen
Bullengraben und Hauptstraße berücksichtigt.12 In der strategischen Lärmkarte
Fassadenpegel an lärmbeeinflussten Wohngebäuden können Lärmindizes
verschiedener Lärmquellen für Tag und Nacht an den Fassaden abgelesen werden.
Die Lärmindizes der verschiedenen strategischen Lärmkarten erlauben eine erste
Einschätzung hinsichtlich der Lärmbelastung im Bebauungsplangebiet. Da die DIN
18005 zur Berechnung der Verkehrsimmissionen die Verfahren der Richtlinie für
Lärmschutz an Straßen13 heranzieht; die der strategischen Lärmkarten jedoch nach
der EG-Umgebungslärmrichtlinie berechnet wurden, ergeben sich bei den Werten
Abweichungen wegen unterschiedlicher Rechenverfahren.
12 Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Umwelt, Referat Industrieanlagen, Abfallströme und Lärmbekämpfung,
IX C33 Auskunftsmail vom 24.04.2014 13 RLS90
19
Lärmbelastung im Plangebiet nach den strategischen Lärmkarten
Die strategische Lärmkarte (Tag- Abend- Nacht- Lärmindex) Straßenverkehr 2012
weist für den Geltungsbereich des Bebauungsplans hohe Lärmpegel auf. Der
Höchstwert entsteht unmittelbar östlich des Nennhauser Damms mit 70 - 75 dB(A).
Richtung Osten nimmt die Lärmbelastung ab, so dass an der Baugrenze in 5 m
Abstand zur Straßenbegrenzungslinie Werte von 65 - 70 dB(A) erreicht sind. Die
Lärmbelastung durch Straßenverkehrslärm sinkt in einer Entfernung von max. 22 m
vom Nennhauser Damm deutlich auf 55 - 60 dB(A).
In der Nacht wird nach der strategischen Lärmkarte (Nacht- Lärmindex von 22:00 bis
6:00 Uhr) Straßenverkehr von 2012 im Geltungsbereich des Bebauungsplans ein
hoher Lärmpegel (65 - 70 dB(A)) erreicht. Der Höchstwert tritt am westlichen Rand
der Grundstücke am Nennhauser Damm auf und reduziert sich nach Osten. Die
Lärmbelastung durch Straßenverkehrslärm sinkt in einer Entfernung von max. 20 m
vom Nennhauser Damm unter den Schwellenwert des Berliner Aktionsplanes von
55 dB(A) und in einer Entfernung von 20 - 55 m vom Nennhauser Damm auf unter
50 dB(A). Die strategische Lärmkarte berücksichtigt für die Nacht keine Kategorien
unterhalb von 50 dB(A).
Nach der strategische Lärmkarte (Tag- Abend- Nacht- Lärmindex) Eisenbahn-/ S-
Bahnverkehr 2007 liegen die Werte für das Plangebiet unter 55 dB(A).
2.8.2.2 Bestimmungen der DIN 4109
Baurechtlich ergibt sich die Notwendigkeit des Nachweises ausreichenden
Schallschutzes von möglichen schutzbedürftigen Räumen (Wohnungen, Büros und
ggf. andere im Sinne der DIN 4109 schutzbedürftige Räume) gegenüber
Verkehrsschallimmissionen.
Hierfür sind bei Lärmbelastungen, die bestimmten Lärmpegelbereichen entsprechen,
die Luftschalldämmmaße von Außenbauteilen an schutzbedürftigen Räumen so
auszuführen, dass die DIN 4109 erfüllt ist.
20
Tabelle 2: Tabellenauszug Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen14
Lärmbelastung in dB(A)
Lärmpegelbereich
Luftschalldämmmaß R´w,res des Außenbauteils in dB
Aufenthaltsräume in Wohnungen
Büroräume
71 bis 75 V 45 40 66 bis 70 IV 40 35
Die Festsetzung eines Luftschalldämmmaßes für Außenbauteile kann entlang von
Linien oder auf Flächen erfolgen. Werden nur Lärmpegelbereiche von I, II oder III
identifiziert, erübrigt sich jedoch eine solche Festsetzung, da die Einhaltung der
Anforderung an die Schalldämmung bereits durch andere Vorschriften, z.B. die
Energieeinsparverordnung, deren Anwendung gesetzlich vorgeschrieben ist,
gewährleistet wird (hier nicht zutreffend).15
Damit die DIN 4109 auch innerhalb von Bebauungsplänen juristisch sicher zur
Anwendung kommen kann, wird von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt in einem Rundschreiben darauf hingewiesen, dass hierfür die Herleitung der
Erforderlichkeit passiver Lärmschutzmaßnahmen notwendig ist.16
2.8.2.3 Bestimmungen der DIN 18005
Die DIN 18005 gibt Hinweise zur Berücksichtigung des Schallschutzes bei der
städtebaulichen Planung. Es werden Möglichkeiten der Ermittlung von
Schallimmissionen und mögliche Maßnahmen zur Minderung der Schallimmissionen
genannt. Sie enthält schalltechnische Orientierungswerte für die städtebauliche
Planung. Diese Orientierungswerte dienen der sachverständigen Konkretisierung der
Anforderungen an den Schallschutz im Städtebau. Sie gehen von der Vorstellung
aus, dass ihre Einhaltung oder Unterschreitung wünschenswert ist, um die mit der
Eigenart des betreffenden Baugebietes oder Baufläche verbundenen Erwartung auf
angemessenen Schutz vor Lärmbelästigung zu erfüllen. Die Werte der strategischen
14
Für das Plangebiet relevanter Auszug aus Tabelle 8, DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, Nov. 1989, S. 13 15 Rundschreiben-Nr. 1/2014 „Änderung zur Berücksichtigung der DIN 4109“ vom 26. März 2014, Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt, II C32, S. 3 16 Rundschreiben-Nr. 1/2014 „Änderung zur Berücksichtigung der DIN 4109“ vom 26. März 2014, Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt, II C32
21
Lärmkarte können wegen Anwendung eines anderen Berechnungsverfahrens als bei
den Orientierungswerten der DIN 18005 nur ein Anhaltspunkt zu deren Einhaltung
geben. Dennoch ist klar erkennbar, dass mit LDEN von 69 dB(A) entlang der
Baugrenze der Orientierungswert von 55 dB(A) am Tag überschritten ist. Erst in einer
Entfernung von ca. 70 bis 90 m kann dieser Orientierungswert ungefähr eingehalten
werden. Da die strategische Lärmkarte für die Nacht keine Kategorien unterhalb von
50 dB(A) berücksichtigt, ist nicht ablesbar, ab wo genau der nächtliche
Orientierungswert von 45 dB(A) ungefähr eingehalten ist.
2.9 Technische Infrastruktur
Das Plangebiet ist erschlossen durch den Nennhauser Damm und die Hauptstraße.
Der Nennhauser Damm als Nord-Süd-Erschließung im Dorf Staaken übernimmt eine
wichtige Verbindungsfunktion zwischen den überörtlichen Hauptverkehrsstraßen
Brunsbüttler Damm und Heerstraße.
Die Trinkwasserversorgung und Schmutzwasserentsorgung ist gewährleistet. Im
Nennhauser Damm befindet sich eine Abwasserdruckrohrleitung DN 300 im Betrieb,
in der Hauptstraße befindet sich eine totgelegte Abwasserdruckrohrleitung.
Aufgrund der hohen Auslastung des aufnehmenden Oberflächengewässers
(Bullengraben) sind weitere Zuflüsse unzweckmäßig. Das Regenwasser muss auf
den privaten Grundstücken versickert werden.
3. Planerische Ausgangssituation 3.1 Ziele und Grundsätze der Raumordnung
Landesentwicklungspläne formulieren die Ziele der Raumordnung und
Landesplanung. Die Bebauungspläne sind gemäß § 1 Abs. 4 Baugesetzbuch den
Zielen der Raumordnung und Landesplanung anzupassen. Der räumliche
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs VIII- 402 befindet sich innerhalb des
gemeinsamen Landesentwicklungsplans für den engeren Verflechtungsraum
Brandenburg-Berlin (LEP B- B). Der LEP B- B ist am 15.05.2009 in Kraft getreten
22
und soll grundsätzliche Klarheit über die verfügbaren, räumlich relevanten Potenziale
für die Entwicklung der Siedlungs- und der regionalen Wirtschaftsstruktur schaffen.
Nach der Festlegungskarte 1 liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraums
Siedlung. Der Bebauungsplanentwurf VIII-402 entspricht somit den Zielen des LEP
B- B, wonach für die Siedlungstätigkeit vorrangig die vorhandenen innerörtlichen
Potenziale durch Maßnahmen der Innenentwicklung zu aktivieren sind.
3. 2 Flächennutzungsplan Berlin
Bebauungspläne sind aus dem FNP in der Weise zu entwickeln, dass durch ihre
Festsetzungen die zugrundeliegenden Darstellungen des FNP konkreter ausgestaltet
und damit zugleich verdeutlicht werden. Dieser Vorgang der Konkretisierung schließt
nicht aus, dass die in einem Bebauungsplan zu treffenden Festsetzungen von den
vorgesehenen Darstellungen des Flächennutzungsplans abweichen. Derartige
Abweichungen sind jedoch nur zulässig, wenn sie sich aus dem Übergang in eine
konkretere Planstufe rechtfertigen und die Grundkonzeption des
Flächennutzungsplans unberührt lassen.
Der Flächennutzungsplan Berlin -FNP- in der Fassung der Neubekanntmachung vom
05.01.2015 (Abl. S. 31), zuletzt geändert am 23.06.2015 (Abl. S. 1449), stellt den
Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII-402 als gemischte Baufläche, M 2 dar.
Nach dem Entwicklungsrahmen des FNP ist ein allgemeines Wohngebiet im
Bebauungsplan aus einer M 2 Fläche im Regelfall -in Abhängigkeit von Bedeutung
und Größe der Fläche- entwickelbar (siehe auch Pkt. II 2 –Entwickelbarkeit aus dem
FNP).
23
Abbildung 7: Bullengrabengrünzug
Der FNP kennzeichnet den Bullengrabengrünzug nördlich des Dorfes Staaken als
Grünfläche mit der Funktion einer Parkanlage. Der bestehende
Bullengrabengrünzug, durch den im Abschnitt nördlich des Plangebietes der
sogenannte Mauerweg geht, verläuft in west-östlicher Richtung und reicht bis ins
Zentrum Spandaus. Richtung Westen soll der Bullengrabengrünzug dann weiter über
den ehemaligen Flugplatz Staaken, den Sportpark Staaken zum Havelland-Grünzug
nach Brandenburg geführt werden.
3.3 Landschaftsprogramm - LaPro‘ 94 -
Ebenso wie der Flächennutzungsplan (FNP) wurde das Landschaftsprogramm
(LaPro) am 23. Juni 1994 im Abgeordnetenhaus beschlossen. Das Landschafts-
/Artenschutzprogramm von Berlin wurde mit Beschluss vom 19. Februar 2004 um die
Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption und die FFH-Gebiete ergänzt17. Zuletzt
17 Amtsblatt für Berlin Nr. 37 vom 29. Juli 1994, zuletzt geändert am 19. Februar 2004, Amtsblatt für Berlin Nr. 16 vom
02.04.2004, S. 1440
24
geändert und ergänzt wurde es durch den Teilbereich Flughafen Tegel im Jahr
201118.
Parallel zum Flächennutzungsplan und bezogen auf diesen stellt das
Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm die Erfordernisse und
Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und
der Landschaftspflege auf der Grundlage des Berliner Naturschutzgesetzes für das
Stadtgebiet von Berlin dar. Die Entwicklungsziele und Maßnahmen zur
Verwirklichung der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der
Landschaftspflege werden in vier Teilplänen dargestellt:
Teilplan Erholung und Freiraumnutzung
� Im Teilplan „Erholung und Freiraumnutzung“ wird das Plangebiet als sonstige
Freifläche mit dem Entwicklungsziel „Entwicklung erholungswirksamer
Freiraumstrukturen; Verbesserung der Nutzungsmöglichkeiten“ dargestellt.
Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz
Der Teilplan Naturhaushalt/ Umweltschutz stellt den Planbereich als Siedlungsgebiet
dar. Es werden darin folgende Anforderungen an die Nutzungen gestellt:
� Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof-
und Wandbegrünung),
� Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung,
� Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes,
� Dezentrale Regenwasserversickerung,
� Förderung emissionsarmer Heizsysteme.
Teilplan Landschaftsbild
Im Teilplan Landschaftsbild wird das Plangebiet als siedlungsgeprägter Raum -
Obstbaumsiedlungsbereich- mit folgenden Entwicklungszielen dargestellt:
� Erhalt, Pflege und Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente wie Hecken,
Feldgehölze, Gräben, Pfuhle und Frischwiesen,
18 Änderungsbeschluss des Senats am 12. April 2011 zur Nachnutzung des Flughafens Tegel, am 9. Juni 2011
25
� Sicherung und Entwicklung von Dorfbereichen mit ihren typischen
Gestaltelementen wie Anger, Gärten, Gutsparks und Dorffriedhöfen,
� Wiederherstellung von historischen Alleen,
� Erhalt und Entwicklung prägender Straßenbaumbestände und unbefestigter
Straßenrandstreifen,
� Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschaftsstruktur
und Erhalt eines hohen Anteils landschaftstypischer Freiflächen; Entwicklung
charakteristischer Grünstrukturen,
� Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller
Nutz- und Zierpflanzen in Gärten,
� Erhalt eines hohen Grünanteils im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen,
� Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen.
Der historische Siedlungskern soll als städtisches und siedlungsgeprägtes
Strukturelement erhalten und entwickelt werden.
Teilplan Biotop- und Artenschutz
Der Teilplan „Biotop- und Artenschutz“ zeigt Entwicklungsziele zur Verbesserung der
Lebensbedingungen der wildlebenden Pflanzen- und Tierwelt auf. Er umfasst die
programmatischen, räumlich darstellbaren Inhalte des Artenschutzprogramms.
Er stellt den Planbereich als siedlungsgeprägten Raum -Obstbaumsiedlungsbereich-
mit folgenden Entwicklungszielen dar:
� Erhalt, Pflege und Widerherstellung kulturlandschaftlicher Elemente (Hecken,
Feldgehölze, Gräben, Pfuhle und Frischwiesen, Alleen und Straßen mit
unbefestigten Randstreifen),
� Erhalt und Entwicklung von Dorfkernbereichen mit typischer Begleitflora
(Bauerngärten, großkronige gebietestypische Bäume),
� Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller
Nutz- und Zierpflanzen in Gärten,
� Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils und einer geringen Versiegelung
im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen,
� Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschaftsstruktur
(konsequenter Erhalt von bedeutenden Einzelbiotopen mit großzügigen
26
Pufferflächen und Einbindung in ein differenziertes, örtliches
Biotopverbindungssystem),
� Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten
Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung bei
Siedlungsverdichtungen.
Im Norden des Plangebietes (südlich vom Bullengrabengrünzug) ist in der Rubrik
Schutzgebiete/ Schutzwürdige Gebiete/ Biotopverbundsystem als Entwicklungsziel
hinsichtlich der Artenreservoire/ Verbindungsbiotope die vorrangige Entwicklung von
Arten feuchter und nasser Standorte vorgesehen.
In der Rubrik Bedeutende Einzelbiotope ist das Ziel für den Bereich des Dorfes
Staaken und damit den Planbereich die Sicherung, Entwicklung und Renaturierung
des Dorfangers.
Durch die geplanten Festsetzungen von Flächen mit dorftypischen
Bepflanzungsbindungen, einem geringen Nutzungsmaß und hohen Freiflächenanteil
im Bebauungsplanentwurf werden die Entwicklungsziele in den o.a. Teilplänen
berücksichtigt.
Landschaftsprogramm Ergänzung 2004:
Der Senat von Berlin hat im Jahr 2004 das Landschafts- und Artenschutzprogramm
von Berlin um die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption und die FFH-Gebiete
ergänzt. Das Plangebiet liegt nicht in dieser Flächenkulisse.
3.4 Stadtentwicklungspläne (StEP)
Stadtentwicklungspläne (StEP) sind Instrumente der informellen städtebaulichen
Planung und im Berliner Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB)
ausdrücklich vorgesehen. In Stadtentwicklungsplänen werden für die Gesamtstadt
Leitlinien und Zielsetzungen für unterschiedliche Themenfelder wie z.B. Wohnen,
Gewerbe und Verkehr erarbeitet. Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die
Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen
27
Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen
Planung zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB).
Die strategischen Leitlinien des StEP Verkehr 2025 (beschlossen März 2011)
fordern einen konsequenten Vorrang des Bestandserhalts und der Qualifizierung der
vorhandenen Verkehrsnetze vor Infrastrukturerweiterungen, eine bessere
Ausnutzung der großen Kapazitätsreserven in der Verkehrsinfrastruktur durch
intelligente Organisation, eine viel größere Beachtung des vernachlässigten
nichtmotorisierten Verkehrs und eine stärkere Bemühung um Vermeidung
zusätzlichen Verkehrs.
Im Gegensatz zum vorherigen StEP Wohnen (beschlossen am 10.08.1999), der das
Plangebiet als Altbauquartier einstufte und demnach eine Entwicklung im Bestand
vorsah, fokussiert der StEP Wohnen 2025 (beschlossen am 08.07.2014) auf große
Wohnungsneubaustandorte einerseits und preisinduzierte sozialräumliche
Veränderungsprozesse (Bevölkerungsaustausch durch Mietpreisentwicklung)
andererseits. Für das Plangebiet gilt, dass sich weder größere
Wohnungsneubaustandorte in der Nähe befinden, noch Hinweise auf sozialräumliche
Veränderungsprozesse oder deren Ausstrahlung finden. Letzteres gilt für den
gesamten Bezirk Spandau.
Interessant ist, dass sich nach der Abb. 6, S. 29 im Planungsraum des Plangebietes
zwischen 2001 und 2011 eine Bevölkerungsentwicklung von + 10 - 20% vollzog. Hier
bildet sich die bereits erfolgte Entwicklung an Wohnraum im Plangebiet und seinem
Planungsraum ab.
Der StEP Zentren 3 (beschlossen 12.04.2011) stellt eine Aktualisierung der StEP
Zentren 1 und 2 (beschlossen 1999/ 2005) dar. Die Fortschreibung basiert auf einer
ausführlichen einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Analyse der städtischen
Zentren- und Einzelhandelsstruktur.
Dabei gelten folgende Ziele:
• Berlin als Metropole stärken,
• Polyzentralität sichern und entwickeln,
• Funktionsmischung in den Zentren stärken,
28
• Quantitäten steuern, um Qualitäten zu steigern,
• Nahversorgung sichern,
• Großflächige Einzelhandelseinrichtungen stadtverträglich integrieren.
Im StEP Zentren III wird der Bebauungsplanbereich nicht dargestellt. Er liegt
nördlich des Ortsteilzentrums Heerstraße West (Obstallee) und westlich des
Hauptzentrums Altstadt Spandau.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen nicht den Zielen des StEP
III.
Nach dem StEP Industrie und Gewerbe (beschlossen 25.01.2011) soll im
Bebauungsplanbereich die funktionale Verflechtung zwischen Stadt und Umland
gestärkt werden. Nach den dort beschriebenen Entwicklungsmaßnahmen soll im
westlich angrenzenden Bereich -Flugplatz Staaken- eine Standortprofilierung
erfolgen und Flächenpotentiale aktiviert werden.
Das StEP Klima (beschlossen am 31.05.2011) zeigt das Plangebiet in der
Analysekarte 4 als Siedlungsraum mit Stadtbäumen, die potenziell empfindlich
gegenüber Änderungen des Grundwasserstandes sind. In dem Aktionsplan 12 wird
die Entwicklung der Grün- und Freiflächen als Teil von Grünzügen im Plangebiet als
prioritärer Handlungsbedarf für den Stadtraum gesehen.
In Bezug auf die Zielstellungen des StEP Klima ist hierunter zu verstehen, dass
Grün- und Freiflächen trotz Klimawandel als Ort für Erholung, Freizeit und Sport, als
Refugium von Flora und Fauna, aber auch als kühlender Gegenpol zum
Siedlungsraum dienen können. Dafür gilt es,…
� bestehende Grün- und Freiflächen zu erhalten und klimawandelgerecht zu
optimieren
� den Bestand kleinflächiger Grünflächen im Siedlungsraum zu ergänzen,
� und den Bestand an Straßenbäumen im Siedlungsraum zu erhalten, auf den
Klimawandel vorzubereiten und zu erweitern.
In Bezug auf das Plangebiet heißt dies insbesondere:
� Stadtbäume zu sichern und neue zu pflanzen,
� Flächen zu entsiegeln,
� kleinere Grün- und Freiflächen zu schaffen und zu qualifizieren,
29
� auf geeigneten Flächen schattenspendende Gehölze zu pflanzen,
� Hitze- und trockenstresstolerante Gehölze zu bevorzugen
Eine Vernetzung der Grün- und Freiflächen dient der Stabilisierung des Berliner
Grünsystems.
Die StEP’s Ver- und Entsorgung, Wohnen im Alter, familienfreundliches
Wohnen, Stadtumbau, Wasserlagen und Bürostandort sind noch nicht
beschlossen worden.
3.5 angrenzende festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne
Abbildung 8: Bebauungspläne in der Umgebung
Westlich des Bebauungsplanentwurfs VIII-402 schließt sich der ebenfalls zum
Dorfgebiet gehörende, festgesetzte Bebauungsplans VIII- 401 an. Zum Dorfgebiet
gehören außerdem die im Verfahren befindlichen Bebauungspläne VIII-403 sowie
30
VIII-404 (s. Abbildung 2). Der vorliegende Bebauungsplan umfasst den nordöstlichen
Teilbereich des Dorfes Staaken. Dieser hat – wie auch der übrige Bereich des Dorfes
– einen dorfähnlichen Charakter und ist von einem grünen Band (Dorfmantel)
umgeben.
Allen Bebauungsplänen ist gemeinsam, dass sie den grünen Dorfmantel in Form von
öffentlichen Grünanlagen bzw. nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit
Bepflanzungsbindungen wahren. In dem Bebauungsplan VIII-401 ist ein Mischgebiet
festgesetzt, während in den Bebauungsplanentwürfen VIII-403 und VIII-404
Mischgebiet und Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden, wobei sich die
Mischgebietsfestsetzungen auf den Bereich am Nennhauser Damm beschränken. Im
Bebauungsplanentwurf VIII-402 ist Allgemeines Wohngebiet die einzige festgesetzte
Art der Nutzung.
Ziel des Bebauungsplanverfahrens 5-91 im Nordwesten des Plangebiets ist die
planungsrechtliche Festsetzung von Wohn- und Mischgebietsflächen auf dem
ehemaligen Krankenhausgelände Staaken unter Berücksichtigung der Weiterführung
des Bullengrabengrünzuges.
Der Bereich des Bebauungsplans VIII-405 ist weitgehend mit Wohnhäusern bebaut.
Mangels Regulierungsbedarfs wurde das Verfahren eingestellt.
Nordöstlich an das Dorf Staaken grenzt der am 08.01.1972 festgesetzte
Bebauungsplan VIII-123 an. Unmittelbar nördlich am Bebauungsplanentwurf VIII-402
angrenzend sieht dieser ein Regenwasserrückhaltebecken und eine Parkanlage mit
Spielplatz vor. Im nördlichen Bereich des VIII-123 liegt ein Wohngebiet mit ein- bis zu
viergeschossiger Bebauung.
Der rechtskräftige Bebauungsplan VIII-400 a vom 13.01.1995 grenzt östlich an den
Bebauungsplanentwurf VIII-402 und setzt den südlichen Bereich des
Bullengrabengrünzuges als eine öffentliche naturnahe Ufer- und Parkanlage fest, die
sich bis in den Osten des Geltungsbereichs erstreckt. Im westlichen Bereich des
Bebauungsplans wird ein Wohngebiet mit einer zwei- bis viergeschossigen
Bebauung, einer GRZ von 0,3 bzw. 0,4 und einer GFZ von 0,9 bzw. 1,2 vorgesehen.
31
Südlich des Dorfes Staaken liegt der Bebauungsplan VIII-406a. Dieser setzt einen
öffentlichen Grünstreifen fest, der entlang der südlichen Bebauungsplangrenze des
Bebauungsplanentwurfes VIII-404 verläuft. Ansonsten schaffte er die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein Wohnbauprojekt des verdichteten
Wohnungsbaus für ca. 245 WE mit drei Vollgeschossen, Innenhofbegrünung und
verkehrsfreien Flächen. Der Bereich ist bereits bebaut
4. Entwicklung der Planungsüberlegungen
Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplans VIII-402 ist die Absicht des Bezirkes, im
Bereich des historischen Dorfes Staaken eine geordnete städtebauliche Entwicklung
zu gewährleisten. Dadurch wird dem Interesse der Grundstückseigentümer
entsprochen, Planungssicherheit für die Bebauung der Grundstücke zu schaffen. Es
liegt hierbei im öffentlichen Interesse, den dörflichen Charakter zu wahren.
Eine landwirtschaftliche Nutzung ist im gesamten Dorfkern Staaken nicht mehr
abzusichern. Die Ausweisung von Mischgebiet im Flächennutzungsplan folgte
wahrscheinlich dem Gedanken, dass eine gewerbliche Nutzung der
landwirtschaftlichen im Rahmen des Funktionswandels häufig nachfolgt. Tatsächlich
existieren nur wenige gewerbliche Betriebe im Dorfkern. Diese liegen allerdings
außerhalb des Plangebietes. Im Plangebiet selbst hat der Funktionswandel von einer
landwirtschaftlichen Nutzung hin zu einer Wohnnutzung stattgefunden. Da keine
gewerblichen Nutzungen abzusichern sind und keine zentralörtliche Bedeutung zu
stärken ist, soll im Bebauungsplanentwurf VIII-402 nur noch Allgemeines Wohngebiet
festgesetzt werden.
In der Planung muss der Frage nachgegangen werden, welche wesentlichen
Merkmale für zukünftige Bebauung planungsrechtlich noch angemessen sind, um
sich in die Ortstypik einzufügen.
Von den Baukörperausweisungen, wie sie im festgesetzten Bebauungsplan VIII-401
erfolgt sind, wurde Abstand genommen. Dieses Planungsziel wird aufgrund der
32
nahezu abgeschlossenen baulichen Entwicklung zugunsten größerer Baufreiheit
aufgegeben.
Wichtiger Bestandteil der Planung ist die Sicherung des dörflichen Grünmantels, dem
durch die Festsetzung nicht überbaubarer Grundstücksflächen Rechnung getragen
wird.
Der vorindustrielle Charakter des Dorfes Staaken soll ablesbar bleiben. Dies erfolgt
im Wesentlichen durch:
• die Erhaltung des grünen Dorfmantels,
• Vorschriften zu den wesentlichen ortstypischen Merkmalen wie: Beschränkung
der maximalen Grundfläche; Traufständigkeit entlang der Hauptstraße und
des Nennhauser Damms, Vorschrift von Sattel- bzw. Walmdächern (auch
Krüppelwalm)
• die Absicherung der Wohnnutzung.
Außerdem wird festgesetzt:
• passiver Lärmschutz gegen Verkehrslärm vom Nennhauser Damm.
II. Planinhalt und Abwägung 1. Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt
Ziel ist es, die vorhandene dörfliche Struktur des Dorfes Staaken zu sichern, indem
eine der Dorftypik angemessene, auch der Nachfrage entsprechende, Neubebauung
ermöglicht wird. Hierbei ist die Sicherung der vorhandenen Wohnnutzung
anzustreben.
Als wesentliches Merkmal des Dorfes Staaken ist der grüne Dorfmantel abzusichern
und eine geeignete Bebauungsdichte und Bauform zu wählen. Der vorindustrielle
Charakter des Dorfes Staaken soll ablesbar bleiben. Die Gebäudekubatur soll statt
über die bisherigen Baukörperausweisungen nun über ein Zusammenwirken der
33
festgesetzten GRZ und den textliche Festsetzungen geregelt werden. Der bisherige
Detaillierungsgrad der Gestaltungsfestsetzungen wurde aufgegeben.
Folgende Festsetzungen sind für den Bebauungsplanentwurf vorgesehen:
• Ausweisung Allgemeine Wohngebiete (WA),
• Begrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche durch vordere und
rückwärtige Baugrenze bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 im Bereich
Nennhauser Damm und einer GRZ von 0,15 in allen restlichen Baufeldern.
• Traufständige Bebauung bis zu einer Bautiefe von 20 m, gemessen von
Straßenbegrenzungslinie, entlang der Hauptstraße und des Nennhauser
Dammes mit zwei zulässigen Vollgeschossen.
• Zulässigkeit eines Vollgeschosses in den rückwärtigen Grundstücksbereichen
• Die Gebäudegrundfläche darf maximal 220 m² betragen.
• Bindungen zum Bepflanzen und für die Erhaltung (nicht überbaubare
Grundstücksfläche). Die dort vorhandene Vegetation ist bei Abgang in der
Weise nachzupflanzen, dass zur nördlichen Plangrenze der Gehölzsaum
erhalten bleibt.
• Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen sowie
Stellplätze und Garagen unzulässig.
• Dächer über Hauptgebäuden sind als Satteldach, Walm- oder
Krüppelwalmdach auszubilden. Dachneigung von 30-60 Grad zur
Waagerechten. Gleiche Dachneigung, Dachfarbe und gleiches Dachmaterial
bei den Einzelhäusern von Doppel- oder Reihenhäusern.
• Einhaltung von bewerteten Luftschalldämm-Maßen von Außenbauteilen
entlang der Baugrenzen des Nennhauser Dammes zum passiven Schutz vor
Verkehrslärm
34
2. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan Berlin -FNP- in der Fassung der Neubekanntmachung vom
05.01.2015 (Abl. S. 31), zuletzt geändert am 23.06.2015 (Abl. S. 1449), stellt den
Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII-402 als gemischte Baufläche, M 2 dar.
Das gesamte Planungsgebiet wird im Planentwurf als Allgemeines Wohngebiet
dargestellt. Dennoch entspricht dies den Vorgaben des FNP, denn die Baufläche
Allgemeines Wohngebiet (WA) im Bebauungsplan ist aus der gemischten Baufläche
M2 im FNP entwickelbar, sofern nicht Bedeutung und Größe (größer als 3 ha) dem
entgegenstehen (Vgl. FNP-Bericht 2009, S. 46). Zwar ist die als Allgemeines
Wohngebiet (WA) gekennzeichnete Fläche im Bebauungsplan mit knapp 3,3 ha
größer. Allerdings ist im Plangebiet keine gewerbliche Nutzung oder zentralörtliche
Bedeutung abzusichern. Hier gilt es, die vorhandene Wohnnutzung vor
Beeinträchtigungen durch die Zulässigkeit von Gewerbe zu schützen.
Der Bebauungsplanentwurf VIII-402 ist somit gemäß § 8 Abs. 2 des Baugesetzbuchs
aus dem FNP entwickelt.
Dies wurde bereits in den Vorabstimmungen mit der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umweltschutz vom Referat I B im Februar 2014 bestätigt.
3. Begründung einzelner Festsetzungen 3.1 Art der baulichen Nutzung
Alle Flächen sind als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Hier ist keine Nutzung
im landwirtschaftlichen Sinn erkennbar, die abzusichern wäre. Gewerbliche
Nutzungen, wie sie in einem Mischgebiet möglich wären, würde die faktische
Nutzung des Wohnens stören. Neue, nicht landwirtschaftlich geprägte
Gewerbebauten können zudem die Dorftypik der Bebauung beeinträchtigen und
durch die Einbringung grundwassergefährdender Stoffe das nahegelegene
Wasserschutzgebiet Staaken der Zone III B (westlich angrenzend) beeinträchtigen.
35
Durch die textliche Festsetzung Nr. 1 wird sichergestellt, dass die im Allgemeinen
Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Tankstellen (§ 4 Abs. 3 Nr. 5 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) im Plangebiet nicht zulässig sind.
Das Plangebiet befindet sich in einer sensiblen Lage nahe einem
Wasserschutzgebiet der Zone III B (westlich angrenzend). Hieraus würde sich bei
Tankstellen ein erhöhter Schutzbedarf vor der Einbringung
grundwassergefährdender Stoffe ergeben. Außerdem fügen sich Tankstellen nicht in
die Eigenart des Gebietes ein.
Da der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs sehr klein ist und in einem
Gebiet mit geringer Bebauungsdichte liegt, wäre eine Tankstelle zwingend auf
Kunden aus einem größeren Umkreis angewiesen, um wirtschaftlich überlebensfähig
zu sein. Die so entstehende verkehrserzeugende Wirkung der Tankstelle wäre mit
einer entsprechenden Lärmbelastung verbunden. Der Zu- und Abgangsverkehr in
den späteren Abendstunden könnte sich negativ auf die Wohnnutzungen auswirken.
Auch die Anbindung einer Tankstelle an das anliegende Straßennetz würde sich
problematisch gestalten. Nur der Nennhauser Damm wäre hinsichtlich seiner
Funktion als Straße mit Durchgangsverkehr als Tankstellenstandort überhaupt
geeignet. Der Straßenraum der Hauptstraße (Kopfsteinpflaster, tlw. unter
Denkmalschutz stehend) ist dagegen nur für geringe Verkehrsbewegungen
ausgelegt. Die nächstgelegenen Tankstellen befinden sich am Brunsbütteler Damm
92 und der Heerstraße 324 und 325 in einer Entfernung von ca. 3 km. Damit ist eine
diesbezügliche Versorgung der Umgebung gewährleistet.
Der artenschutzrechtliche Bericht ergab u. a., dass die unbebauten Grundstücke der
Hauptstraße 1 und 2 im Osten des Plangebietes einen Lebensraum-Korridor
zwischen den Lebensräumen der Stieglake (Bullengraben) im Norden und dem
Naturschutzgebiet Hahneberg im Süden, südlich der Heerstraße darstellen (Korridor
von ca. 650 m Länge), die im Fall einer Baulandausweisung das Vorkommen von
Arten wie Dorngrasmücke und Sumpfrohrsänger in Frage stellt Der Bericht sagt
jedoch auch aus, dass durch umliegende Habitate im Bereich der Stieglake und
westlich des Nennhauser Damms (beides Bullengrabengrünzug) aufgefangen wird.19
19 Artenschutzrechtlicher Bericht zu den B-Plänen im Dorf Staaken,Toni Becker, Okt. 2013, S. 21
36
Die in der Bestandsentwicklung im Stadtgebiet als rückläufig geltenden Vogelarten
sind in ihrer lokalen Population durch die Ausweisung von Bauland im Plangebiet
nicht gefährdet, wobei die Stadtpopulation als lokale Population angesehen wird.20
Die Festsetzung von öffentlicher Grünfläche in einer Breite von fünf Metern entlang
der nördlichen Plangebietsgrenze und in einer Breite von drei Metern an der
östlichen Plangebietsgrenze wurde aufgegeben. In der Beteiligung der Behörden und
sonstiger Träger öffentlicher Belange im Jahre 2011 wurde darauf hingewiesen, dass
der Bullengrabengrünzug nördlich und östlich des Plangebietes hergestellt und
ausfinanziert sei. Es ist kein sachlicher Grund zu erkennen, in das Privateigentum
einzugreifen, indem die bestehende öffentliche Grünfläche innerhalb des
Plangebietes durch einen fünf Meter breiten Streifen auf privaten Grundstücken
erweitert wird. Durch die bestehende öffentliche Grünfläche nördlich und östlich vom
Plangebiet ist den Inhalten des Flächennutzungsplans/ Landschaftsprogramms,
einen Grünzug herzustellen, bereits entsprochen worden. Die östlich, jenseits des
östlichen Mauerweges anschließende öffentliche Grünfläche übernimmt die Funktion
des dörflichen Grünmantels.
Für die im nördlichen Bereich des Bebauungsplanentwurfes gelegenen rückwärtigen
Grundstücke ist zwecks Erschließung von der Hauptstraße eine Baulast bzw.
Grunddienstbarkeiten eingetragen. Daher ist die Festsetzung von Geh-, Fahr- und
Leitungsrechten nicht erforderlich.
Die Fläche mit der Zweckbestimmung Allgemeines Wohngebiet hat im
Geltungsbereich dieses Bebauungsplanentwurfes eine Ausdehnung von ca. 3,3 ha.
3.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der Nutzung wird durch Festsetzung von Grundflächenzahl und Zahl der
zulässigen Vollgeschosse festgesetzt. Es erfolgen Bauflächenausweisungen im
Bebauungsplanentwurf VIII-402 mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,15 für WA 2
und WA 3. Dieses entspricht den ermittelten Grundflächenzahlen der bereits
20 Artenschutzrechtlicher Bericht zu den B-Plänen im Dorf Staaken,Toni Becker, Okt. 2013, S. 17-19
37
vorhandenen aufgelockerten Baudichte und stellt keine Ausweitung der
planungsrechtlich bereits möglichen Versiegelung dar. Entlang dem Nennhauser
Damm wird für das WA 1 eine GRZ von 0,2 gewählt, weil hier die vorhandenen
Nutzungsmaße höher liegen.
Während im WA 1 und WA 2 entlang der Straßen zwei Vollgeschosse zulässig sind,
um entsprechend der vorhandenen Bebauung eine straßenbegleitende Bebauung
mit bis zu zwei Vollgeschossen zu ermöglichen, soll im WA 3 an den Rändern des
Dorfes nur ein Vollgeschoss zulässig sein, wodurch städtebaulich ein Übergang zum
Grünmantel des Dorfes geschaffen wird. Östlich an das Plangebiet schließt sich
Grünfläche an, weswegen die Bebauung fast bis an die vorhandene städtebauliche
Zäsur des Mauerweges (bis auf eine 3 m breite Fläche mit Bindungen zum
Bepflanzen) herangeführt wird. Die Eingeschossigkeit schließt den Dachausbau nicht
aus, soweit dadurch nicht ein Vollgeschoss entsteht (die umgangssprachlich
sogenannten 1 ½ Geschosse sind demnach möglich).21
3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
Die Hofstrukturen mit seitlichen Grenzbebauungen sind im Plangebiet nur noch
vereinzelt dort wahrzunehmen, wo einstige Remisen oder Ställe nachgenutzt
werden. Es ist anhand vieler Wohngebäude, die in der 2. Hälfte des 20. Jahrhunderts
und danach im Dorfgebiet Staaken errichtet wurden, zu sehen, dass insbesondere in
den rückwärtigen Bereichen und unbebauten Randbereichen des Dorfes die
historische, handtuchförmige Parzellenstruktur nicht mehr beibehalten wurde, denn
die Grundstücksteilungen erfolgten offensichtlich entsprechend der nachgefragten
Bebauung von Einzel-, Doppel- oder Reihenhäusern. Grenzbebauungen in der
Kubatur historischer Remisen, Ställe oder Scheunen sind für die heutige
Wohnnutzung nicht erforderlich.
21
Vollgeschosse sind Geschosse, deren Oberkante im Mittel mehr als 1,4 m über die Geländeoberkante hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mind. 2,3 m haben. (Vgl. § 2 Abs.11 BauO Bln).
38
Deswegen wird im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan VIII-401 im
Plangebiet nicht mehr das Ziel verfolgt, die Hofstrukturen durch
Baukörperausweisungen oder die Zulässigkeit von Grenzbebauung nachzubilden.
Bei den zukünftigen, im Plangebiet entstehenden Gebäuden soll es sich um
freistehende Wohngebäude handeln, die sich hinsichtlich ihrer Kubatur in die
Dorftypik einfügen bzw. sich dieser unterordnen.
Um die aufgelockerte Bauweise von Wohnungsbauten innerhalb des Dorfes auch auf
großen Grundstücksflächen abzusichern, sind ortsuntypische lange Gebäudereihen
wie z.B. durch Reihenhausbebauung oder sonstige größere Grundflächen für
Wohnungsbauten zu vermeiden, indem die zulässige Gebäudegrundflächen auf
einen Maximalwert beschränkt bleibt. Die Grundfläche des größten Wohngebäudes
aus der Jahrhundertwende um 1900 (Hautpstraße 8) liegt bei ca. 200 m², die des
denkmalgeschützten Bauernhauses um 1870-1880 in der Hauptstraße 35 bei ca. 220
m². Bei besonders großen Grundstücken wären Grundflächen weit über 220 m²
zulässig. Um eine Einordnung in die dörfliche Struktur zu gewährleisten, wird
deswegen die maximale Grundfläche (GR) von Gebäuden festgesetzt. Zwar sind im
gesamten Dorfgebiet Staaken noch zwei Scheunengebäuden mit größeren
Grundflächen zu finden (Hauptstraße 16 und Hauptstraße 35 mit über 500m² GR).
Diese sind jedoch gewerblich nachgenutzt und stehen unter Denkmalschutz. Im
Plangebiet befindet sich kein solches Scheunengebäude. Die textliche Festsetzung
Nr. 2 beschränkt daher die Grundfläche auf max. 220 m².
Tatsächlich liegen die Grundflächen neu errichteter Wohngebäude eher unter 100
m². Daher ist zu erwarten, dass sich die Entwicklung der Ortstypik in den
Randbereichen in der bisherigen Form fortsetzt. Dieser Prozess begann vermutlich in
den 30´er Jahren des 20. Jahrhunderts (erste Wohnbauten ohne landwirtschaftliche
Nutzung, s. Hauptstr. 5) und hat sich in den Randbereichen fortgesetzt.
Mit der textlichen Festsetzung Nr. 2 soll der Bau von ortsuntypischen großen
Gebäudekomplexen verhindert werden. Doppelhäuser werden nicht generell
ausgeschlossen. Sie sind zulässig, solange ihre Grundfläche 220 m² (beider
Doppelhaushälften zusammen) nicht übersteigt.
39
Die Orientierung der Gebäude mit der Traufseite zur Straße gilt nur, wenn ein
Gebäude im WA1 oder WA2 ganz oder teilweise innerhalb einer Bebauungstiefe von
20 m liegt (textliche Festsetzung Nr. 6). Diese wird von der
Straßenbegrenzungslinie berechnet. Ansonsten ist die Orientierung der Gebäude frei
wählbar (nähere Erläuterungen s. Punkt II 3.7).
Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sollen zum einen in einer Tiefe von 25 m
zur nördlichen Grundstücksgrenze festgesetzt werden, um den grünen Dorfmantel zu
sichern. Die Tiefe von 25 m wird analog zum WA 2 im Entwurf des südlich liegenden
Plangebietes VIII-404 gewählt. Nicht überbaubar sind auch die Vorgartenstreifen, die
entlang der Hauptstraße 3m, entlang dem Nennhauser Damm 5 m breit sind
(textliche Festsetzung Nr. 3). In allen Fällen orientiert man sich an der vorhandenen
Bebauung. Diese Festsetzungen entsprechen damit der bisher üblichen
Vorgehensweise, in Baugenehmigungsverfahren nach § 34 BauGB dort keine
Bebauung zuzulassen.
3.4 Weitere Arten der Nutzung
Nach § 14 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) können auf den nicht
überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen zugelassen werden. Um die
Möglichkeit dieser Zulässigkeit im Vorgartenbereichen und in den Randbereichen
generell auszuschließen, wurde die textliche Festsetzung Nr. 3 (Ausschluss von
Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen) entsprechend der heutigen
Genehmigungspraxis aufgenommen. Einzelne Garagen bzw. Stellplätze direkt an der
Straßenbegrenzungslinie würde die Einheitlichkeit der Vorgartenbereiche entlang
Hauptstraße und Nennhauser Damm unterbrechen. Die Freihaltung der nicht
überbaubaren Flächen von Nebenanlagen im WA 3 dient dem Erhalt des Grüngürtels
des Dorfes. Auch dies entspricht der gängigen Genehmigungspraxis.
3.5 Immissionsschutz/ Klimaschutz
40
Als Zusammenfassung der Lärmbelastung ist festzustellen, dass im Bereich des
Nennhauser Damms die städtebaulichen Orientierungswerte gem. DIN 18005 östlich
vom Nennhauser Damm deutlich überschritten sind und auch die weniger strengen
Berliner Zielwerte von 65 dB(A) der Lärmminderungsplanung bis zu einer Entfernung
von maximal 22 m, gemessen von der Straßenbegrenzungslinie des Nennhauser
Damms, nicht eingehalten werden. Diese Situation geht nicht auf die Aufstellung des
Bebauungsplans zurück, da am Nennhauser Damm bereits Baurecht besteht. Schon
derzeitig kommt es im Gebäudebestand zu Lärmüberschreitungen. Auch wird die
Situation durch die Aufstellung des Bebauungsplans nicht verschlechtert. Da mit der
Überschreitung des Zielwertes des Berliner Lärmaktionsplanes auch eine
gesundheitlich relevante Schwelle überschritten wird, ist in der in Bestandsituation
mit entsprechenden Festsetzungen zu reagieren.
In der Zukunft ist entsprechend der Verkehrsprognose 2025 eher von rückläufigen
Verkehrsmengen auszugehen (Vgl. Punkt I 2.5). Daher wird auch die Lärmbelastung
in Zukunft eher rückläufig sein. Zudem wurde in den Berechnungen der strategischen
Lärmkarten nicht berücksichtigt, dass auf dem Nennhauser Damm auch nördlich der
Hauptstraße eine unbefristete Geschwindigkeitsbegrenzung von 30 km/h gilt.
Ein Tagesmittel-Lärmwert in der strategischen Lärmkarte (LDEN) von 63dB(A) gilt im
Bebauungsplanverfahren als Auslösekriterium, Lärmschutzmaßnahmen zu prüfen,
wenn davon planerisch schutzbedürftige Aufenthaltsräume entlang der Baugrenze
betroffen sind22.
Nach den strategischen Lärmkarten die Prüfungsgrenze von 63dB(A) entlang der
Baugrenze am Nennhauser Damm und ausstrahlend entlang der Baugrenze an der
Hauptstraße überschritten (Vgl. Aussagen unter
2.8.2.1 Strategische Lärmkarte/ Lärmaktionspläne). Die Prüfung von
Lärmschutzmaßnahmen soll in folgender Reihenfolge geschehen:
1. Prüfung des Trennungsgrundsatzes, Zuordnung der Baugebiete, hinreichende Abstände.
22 Rundschreiben-Nr. 1/2014 „Änderung zur Berücksichtigung der DIN 4109“ vom 26. März 2014, Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt, IIC32
41
2. Maßnahmen aktiven Lärmschutzes und /oder Festsetzungen zur Bauweise und Baukörperanordnung oder –stellung.
3. Passive Schallschutzmaßnahmen.
zu 1. Trennungsgrundsatz
Der Bereich entlang des Nennhauser Damms ist weitgehend bebaut. Die
Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes erfolgte, da sich diese Nutzung
innerhalb des Plangebietes durchgesetzt hat. Ein Abrücken der Baugrenze auf eine
Lärmbelastung von unter 65 dB(A) 23 (ca. 13-15 m Abstand von der
Straßenbegrenzungslinie Nennhauser Damm) würde ebenfalls die Bebaubarkeit
gegenüber dem heutigen Baurecht einschränken, was die gleichen Folgen hätte.
Zudem würde die Ortsdurchfahrt ihre bauliche Fassung verlieren.
zu 2. aktiver Lärmschutz
Die Errichtung von Lärmschutzwänden würde zwar einen Schutz vor
Lärmimmissionen darstellen, diese wären aber aus stadtgestalterischen Gründen
nicht akzeptabel. Das Dorf Staaken zeichnet sich als historisches Angerdorf aus (Vgl.
Punkt I 2.3) und ist teilweise als Denkmalbereich festgesetzt (Vgl. Punkt I 2.7). Daher
ist es aus stadtgestalterischer Sicht nicht vertretbar, die Wahrnehmung des
Ortsbildes durch Lärmschutzwände zu stören.
Außerdem würden Lärmschutzwände nicht ihre volle Wirkung entfalten können, da
sie für die notwendige Erschließung der am Nennhauser Damm liegenden
Grundstücke mehrfach unterbrochen werden müssten. Flächen zur Errichtung von
Lärmschutzwänden im öffentlichen Straßenland stehen nicht zur Verfügung.
Bei dem vorhandenen Gebäudebestand würden Lärmschutzwände im Vorgarten
zudem zu einer unpraktikablen Zutrittssituation führen und die Grundstücksnutzung
insgesamt deutlich verschlechtern.
Lärmschutzwälle wären daher ohnehin ausgeschlossen. Das Gebäude Nennhauser
Damm 75 liegt beispielsweise direkt an die Straßenbegrenzungslinie und der
Gebäudekomplex Nennhauser Damm 67, 69, 71 hat einen 5 m tiefen Vorgarten bis
zur Straßenbegrenzungslinie.
23 Lärmminderungsplanung Berlin – Handreichung zur Berücksichtigung der Umweltbelange in der räumlichen Planung
– Aspekt Lärmminderung, Dez. 2012, s. S. 21
42
Eine geschlossene städtebauliche Struktur würde zwar die dahinter liegende
Bebauung zuverlässiger vor der Lärmbelastung abschotten. Dies würde jedoch der
vorwiegend üblichen dörflichen offenen Bauweise zuwider laufen, deren Erhaltung
angestrebtes Ziel dieser Bebauungsplanung ist (Vgl. Punkt II 3.3).
Die Umgebung des Dorfs Staaken ist durch den Charakter eines Siedlungsgebietes
geprägt und demzufolge hauptsächlich durch Wohnnutzung gekennzeichnet. Daher
ist es aus stadtgestalterischer Sicht nicht vertretbar, in diesem Bereich
Lärmschutzwände- oder –wälle zu errichten, die zwar einen adäquaten Schutz gegen
Verkehrsimmissionen bieten, jedoch die Sichtbeziehungen stören und das Ortsbild
erheblich beeinträchtigen würden; die ansonsten erlebbare Urbanität würde hinter
einer „Wand“ verschwinden.
Angesichts des vorhandenen Gebäudebestandes, der Grundrisszuschnitte und
Eigentumsverhältnisse wäre eine geschlossene Bauweise nicht realistisch
durchzusetzen.
zu 3. passiver Lärmschutz
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB soll zur Wahrung gesunder Wohnverhältnisse die
Festsetzung von passiven Lärmschutzmaßnahmen erfolgen.
Wie unter den Punkt I 2.8.2.1 erläutert, erfolgten die Berechnungen der LDEN auf
Grundlage eines anderen Verfahrens, als dies für die Anwendung der DIN 18005
oder der Lärmpegelbereiche nach DIN 4109 erforderlich wäre. In Anbetracht der
guten Datenlage durch die berechneten Fassadenpegel an Wohnhäusern und der
dörflichen Bestandssituation, die nur wenige zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten
zulässt (auch das Grundstück 71 A Nennhauser Damm ist abweichend von der
derzeitig vorliegenden aktuellen Liegenschaftskarte bereits bebaut), wurde auf die
Erstellung eines schalltechnischen Gutachtens verzichtet. Nach der Beteiligung der
für Immissionsschutz zuständigen Behörden im März/April 2014 wurden vom
Umweltamt die Indizes der strategischen Lärmkarte „Fassadenpegel an
Wohngebäuden“ entlang der Baugrenzen mit dem Berechnungsverfahren nach
RLS90 abgeglichen. Dahinter steht die Idee, dass durch die flächigen
Baufensterausweisungen die zukünftige Lage neuer Gebäude relativ frei wählbar ist.
Die Lärmbelastung hinter der Baugrenze variiert je nach Abstand zur Straße und
43
Abschirmung durch andere Gebäude. Daher kann nur in Bezug auf die Baugrenzen
eine planungsrechtliche Aussage zur Lärmbelastung getroffen werden. Für den Fall,
dass die Gebäude von der Baugrenze abgerückt werden, ist mit der textlichen
Festsetzung Nr. 11 sichergestellt, dass bis zu einer Bautiefe von 13 m (Erforderliches
Maß nach Angabe des Umwelt- und Naturschutzamts) das jeweils erforderliche
Luftschalldämmmaß berücksichtigt wird.
Folgende Zu- und Abschläge zur Angleichung der LDEN-Werte an das
Berechnungsverfahren nach RLS90 wurden berücksichtigt:
1. Für die Lärmbelastung entlang der Baugrenze geht man von dem Wert
69 dB(A) LDEN aus. Dieser Fassadenpegel ist bei den an der Baugrenze
liegenden Reihenhäusern Nennhauser Damm 67, 69, 71 ablesbar.
2. Zur hilfsweisen Berechnung des Beurteilungspegels LrT (nach RLS90) werden
2 dB(A) von dem LDEN abgezogen.24
3. Dem LDEN-Wert werden 3 dB(A) zugeschlagen. Dies geschieht analog zum
Berechnungsverfahren, nach dem sich der maßgebliche Außenlärmpegel
nach DIN 4109 bei Straßenverkehrslärm aus dem Beurteilungspegel (nach
RLS 90) und einem Zuschlag von 3 dB(A) ergibt.25
4. Außerdem erfolgen Lärmzuschläge für Brems- und Beschleunigungsvorgänge
in der Nähe lichtsignalgeregelter Kreuzungen. Gemessen vom nächsten Punkt
sich kreuzender Fahrbahnen sind dies bei einer Entfernung von bis zu 40 m
+3 dB(A), bei einer Entfernung von über 40 bis zu 70 m +2 dB(A) und bei einer
Entfernung von über 70 m bis zu 100 m +1 dB(A)26.
Entlang der Baugrenze zum Nennhauser Damm liegen die Werte unter
Berücksichtigung der o. g. Zu- und Abschläge zur Angleichung an das
Berechnungsverfahren nach RLS90 bei 71 bis 73 dB(A). Nach der Tabelle 8 der DIN
4109 fällt diese Belastung in den Lärmpegelbereich V (Vgl. Tabelle 2 unter Punkt I
2.8.2.2 Bestimmungen der DIN 4109).
24 Mögliche hilfsweise Berechnung auf Grundlage LDEN aus Karte 07.05.11 Fassadenpegel an Wohngebäuden
entsprechend Fußnote 4 im Anhang 7 zum Lärmaktionsplan 2013 nach Förderrichtlinie für die Gewährung von Zuwendungen im Rahmen des Berliner Schallschutzfensterprogramms
25 gem. DIN4109, Punkt 5.5.2, S. 14
44
Folgende textliche Festsetzung Nr. 10 dient dem passiven Lärmschutz:
Zum Schutz vor Lärm müssen entlang Linie a-b-c-d bis zu einer Bautiefe von 13 m
die Außenbauteile einschließlich der Fenster von Aufenthaltsräumen in Wohnungen
ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R´w,res nach DIN 4109, Ausgabe November
1989) von mindestens 45 dB und schallgedämmte Lüftungseinrichtungen aufweisen;
Büroräume u. ä. ein bewertetes Luftschalldämmmaß von mindestens 40 dB. Entlang
der Linien a-f und d-e müssen die Außenbauteile einschließlich der Fenster von
Aufenthaltsräumen bis zu einer Bautiefe von 13 m in Wohnungen ein bewertetes
Luftschalldämmmaß (von mindestens 40 dB und schallgedämmte
Lüftungseinrichtungen aufweisen; Büroräume u. ä. ein bewertetes
Luftschalldämmmaß von mindestens 35 dB. Es können auch Maßnahmen gleicher
Wirkung getroffen werden.
Ab einer Bautiefe von 13 m (gemessen von den Linien a-b-c-d, a-f und d-e) sind
nach Auskunft des Umwelt- und Naturschutzamts keine Schallschutzmaßnahmen
erforderlich.
Mögliche Maßnahmen gleicher Wirkung:
Grundrissorientierung
Da in den straßenzugewandten Räumen kein erholsamer Schlaf bei geöffnetem
Fenster gewährleistet ist, werden schallgedämmte Lüftungseinrichtungen gefordert.
Eine Maßnahme gleicher Wirkung könnte die Ausrichtung der Schlafräume zur
lärmabgewandten Seite sein. Schallgedämmte Lüftungseinrichtungen sind für
schutzbedürftige Aufenthaltsräume, die, anders als Schlafräume während der
Nachruhe, für eine Stoßlüftung verlassen werden können, nicht unbedingt notwendig.
Viele Maßnahmen des StEP Verkehr weisen Synergien mit der Lärmminderung auf.
Alle Teilstrategien stellen Maßnahmenbereiche dar, die sich allein oder in
Kombination mit weiteren Maßnahmen über die Verkehrsentwicklung positiv auf die
Lärmentwicklung und das Klima auswirken können.
Klimaschutz
26 Nach RLS90, Richtlinie für den Lärmschutz an Straßen, S. 12:)
45
In diesem Sinne leisten die Bebauungspläne VIII-401, VIII-403 und VIII-404 des
Dorfes Staaken durch Festsetzung von öffentlicher Grünfläche einen Beitrag als
Ergänzung zum Grünzug Bullengraben. Dieser reicht als Hauptwander- und Radweg
bis in das Zentrum Spandau und fördert damit den Grünflächenverbund. Hiermit wird
eine wesentliche Zielsetzung des Stadtentwicklungsplan Verkehr 2025 (StEP
Verkehr, beschlossen März 2011, s. auch Punkt I 3.4) in Teilen umgesetzt.
Neben der Ausweisung von öffentlichen Grünfläche, stellt die Festsetzung von
geringen Grundflächenzahlen (GRZ = 0,15 - 0,2), auch einen Beitrag zum
Klimaschutz dar. Denn hier werden durch Begrenzung der Bebauungsdichte die
Freiflächen gesichert, darunter auch Flächen mit Bepflanzungen und für die
Erhaltung.
3.6 Grünfestsetzungen/ Zuordnungsfestsetzungen
Der grüne Dorfmantel mit der damit verbundenen Nutzung als Obst- und Nutzgarten
ist historisch nachweisbar. So ist bereits im Jahre 1822 eine Gartennutzung im
hinteren Bereich und eine klare Abgrenzung durch Stallungen und
Wirtschaftsgebäude vorzufinden.
Im nördlichen Plangebiet blieb der Grüngürtel südlich des Grenzverlaufes zwischen
Ost- und Westdeutschland erhalten - quasi im Schatten der Mauer. Er stellt ein für
das Dorfgebiet typisches Element dar. Anders als in den Dorf-Bebauungsplänen VIII-
401, 403 und -404 finden sich im Grünmantel des Plangebiets und der angrenzenden
Fläche jedoch keine Obstwiesen mehr.
Der Gehölzsaum mit dem Weidenhochgehölz wurde mit seinen Weichholz-
Laubbäumen als geeigneter Lebensraum für Grünspecht und Höhlenbrüter
bezeichnet. 27
Am nördlichen Rand dieses Grüngürtels bildete sich ein Gehölzsaum mit Birken,
Weiden, Hainbuchen und Holunder in einer Breite von ca. 10 – 15 m aus, der im
27 Artenschutzrechtlicher Bericht zu den B-Plänen im Dorf Staaken,Toni Becker, Okt. 2013, S. 21
46
artenschutzrechtlichen Gutachten als geeigneter Lebensraum für Grünspecht und
Höhlenbrüter bezeichnet wurde. Zum Erhalt des Lebensraums für Grünspecht und
Höhlenbrüter wird im Gutachten vorgeschlagen, vor allem das Weidenhochgehölz
und die Weichholz-Laubbäume zu erhalten, indem die Fläche von Bebauung
freigehalten wird28.
Um diese historische Struktur des Dorfes und die Funktion des Gehölzsaums als
Lebensraum für Grünspecht und Höhlenbrüter zu erhalten, soll der Dorfmantel
gesichert werden durch:
• nicht überbaubare Grundstücksfläche,
• Ausschluss der Nebenanlagen,
• Bindung zum Bepflanzen und zur Erhaltung.
Die privaten Grundstücke im WA 3 sollen deswegen im Abstand von 25 m von der
nördlichen Plangebietsgrenze nicht bebaut werden. Nach der textlichen
Festsetzung Nr. 5 soll auf den nicht überbaubaren Flächen mit Bindungen zum
Bepflanzen und zur Erhaltung im WA 1 und WA 3 die vorhandene Vegetation bei
Abgang in der Weise nachgepflanzt werden, dass der o. g. Gehölzsaum erhalten
bleibt.
Die Umsetzung dieser textlichen Festsetzungen sichert durch die Unzulässigkeit von
Versiegelung auf diesen Flächen außerdem die bestehende Regulierung bei
Temperaturwechseln, die potentielle Verdunstung, Ausfilterung und Bindung des
Staubes sowie die Verzögerung und Verringerung des Niederschlagsabflusses.
Der artenschutzrechtliche Bericht empfiehlt den Erhalt der Hochstaudenflure im
Nordosten des Plangebietes als Randstreifen-Habitat für Sumpfrohrsänger und
Dorngrasmücke. Dies planungsrechtlich umzusetzen, gestaltet sich hingegen
schwierig. Das Auftreten einer Hochstaudenflur stellt i. d. R. ein kurzlebiges
Übergangsstadium dar, welches häufig bei der Sukzession von niedriger oder offener
Vegetation zum Wald auftritt. Der langfristige Erhalt der Hochstaudenflur würde eine
Pflege erfordern, die man keinem privaten Eigentümer überlassen kann. Dies
erforderte eine Ausweisung als öffentliche Grünfläche und eine entsprechende
28 Artenschutzrechtlicher Bericht zu den B-Plänen im Dorf Staaken,Toni Becker, Okt. 2013, S. 23
47
Pflege durch die öffentliche Hand. Da das Grundstück der Hauptstraße 1 im
Eigentum des Landes Berlin ist, wäre dies zumindest dort ohne
Entschädigungsansprüche möglich. In der Beteiligung der Behörden und sonstiger
Träger öffentlicher Belange im Jahre 2011 wurde darauf hingewiesen, dass der
Bullengrabengrünzug nördlich und östlich des Plangebietes hergestellt und
ausfinanziert sei. Man sah damals keinen sachlichen Grund, durch Ausweisung von
öffentlicher Grünfläche in das Privateigentum einzugreifen.
3.7 Sonstige Festsetzungen / Gestaltungsregelungen
Die geringe Bebauungsdichte mit einer GRZ von 0,15 – 0,2 einerseits und der
Ausschluss von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen auf den nicht
überbaubaren Flächen andererseits wirken sich positiv auf die
Niederschlagsentwässerung auf den Grundstücken aus. Die Altlastensituation steht
einer Niederschlagsversickerung nicht entgegen (Vgl. 2.6 Boden und Altlasten“).
Im Hinblick auf eine dorftypische Baukubatur wurden neben der Begrenzung der
Gebäudelänge auf max. 20 m und der Grundfläche auf max. 220 m² (s. Punkt II 3.3)
folgende Gestaltungsregelungen auf Grundlage des § 84 Abs. 1 der Berliner
Bauordnung i. V. m. dem § 12 des Gesetztes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in
den Bebauungsplan aufgenommen, damit sich Neubauten in das Ortsbild des
historischen Dorfes einpassen:
Nach der textlichen Festsetzung Nr. 5 sind im Plangebiet Dächer über den
Gebäuden als Satteldach, Walm- oder Krüppelwalmdach auszubilden. Dies gilt nicht
für baulichen Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
wie z.B. Gartenschuppen, oder Garagen und überdachte Stellplätze gem. § 12
BauNVO. Die Dachneigung zur Waagerechten darf 30 ° nicht unter- und 60 ° nicht
überschreiten. Einzelhäuser von Reihen- und Doppelhäusern müssen die gleiche
Gestaltung des Daches aufweisen.
Durch die textliche Festsetzung Nr. 5 wird der heutigen planungsrechtlichen
Genehmigungspraxis nach § 34 BauGB entsprochen, nach der sich ein Bauvorhaben
in die nähere Umgebung einpassen soll. Durch die Festsetzung der Dachform und
Dachneigung entsprechend dem überwiegenden Bestand soll das historische
48
Ortsbild gesichert werden. Flach- und Pultdächer und sehr flache Dachneigungen
wie bei Stadtvillen sind danach nicht zulässig. Doppel- und Reihenhäuser sollen
durch die Vereinheitlichung der Dachgestaltung als ein Baukörper wahrgenommen
werden. Sofern eine abweichende Dachform durch die Denkmal- bzw.
Denkmalbereichsausweisung gewahrt werden soll, ist kein Satteldach herzustellen.
Hierfür können Befreiungen gewährt werden. Für Remisen im Bestand, die häufig als
Grenzbebauung, mit einem Pultdach versehen sind, gilt Bestandsschutz.
Dem Ziel der Eingliederung in den dörflichen Bebauungsbestand dient auch die
textliche Festsetzung Nr. 6, welche regelt, dass entlang der öffentlichen Straßen
(Hauptstraße und Nennhauser Damm) die Hauptgebäude traufständig auszurichten
sind. Dies entspricht der traufständigen Ausrichtung der Hauptgebäude entlang der
Straßen, die bis auf wenige Ausnahmen (Hauptstraße 5 und 37, 36 – letzteres ist ein
Nachbau eines giebelständigen Stalles mit heutiger Wohnnutzung) im Dorfgebiet
vorherrscht.
Da sich in der Genehmigungspraxis wegen der teilweise sehr großen und tiefen
Grundstücke die Frage stellen wird, bis zu welcher Tiefe ein Gebäude noch
traufständig zur Straße auszurichten ist, wurde in der textlichen Festsetzung
konkretisiert, dass diese Ausrichtung nur einzuhalten ist, sofern sich das Gebäude
nicht außerhalb der Bautiefe von 20 Metern, gemessen von der
Straßenbegrenzungslinie, befindet. Diese Bautiefe wurde gewählt, weil die
giebelständigen Remisen, die historisch an den seitlichen Grundstücksgrenzen als
Wirtschaftsgebäude errichtet wurden, sich in einer gemittelten Bautiefe von rund 20
m Bautiefe befinden (z.B. Hauptstr. 4, 8, 9). Ein Gebäude ist nicht mehr traufständig
zu errichten, wenn es sich auf Höhe der giebelständigen Remisen befindet, weil es
sich dann auch als giebelständiger Bau in die historischen Strukturen einfügt.
Das Dorf Staaken zeichnet sich durch einen offenen Charakter aus, welcher durch
die textliche Festsetzung Nr. 7 gewahrt werden soll. Diese hat zum Inhalt, dass
Einfriedungen entlang der Straßen auf eine maximale Höhe von 1,40 m, gemessen
von der Geländeoberfläche, zu beschränken sind.
49
Im Dorf Staaken sind die Einfriedungen entlang der Straßen in der Materialwahl und
Ausführung sehr unterschiedlich. So gibt es Holz-, und Metallzäune mit und ohne
Mauersockel, Mauern sowie Hecken. Deswegen wird in der Festsetzung kein
Material vorgegeben. Allen vorhandenen Einfriedungen entlang der Straßen
gemeinsam ist, dass sie in ihrer Höhe selten 1,40 m überschreiten. Meist liegt die
Höhe im Bereich um 1,20 m. Damit wird dem Betrachter stets ein Blick auf die
Grundstücke und Höfe von der Hauptstraße gewährt, was den offenen Charakter des
Dorfes ausmacht. Eine ca. 1,50 m hohe blickdichte Einfriedung (z.B. ummauerter Hof
des Eckgrundstücks Nennhauser Damm 74) wirkt auf Passanten bereits
ausgrenzend. Eine maximale Höhe von 1,40 m für Einfriedungen (wie um das
Kirchengelände) ist daher geeignet, den offenen Charakter des Dorfes entlang der
Straßen zu wahren.
3.8 Nachrichtliche Übernahmen
Denkmäler
Der in die Denkmalschutzliste aufgenommene Denkmalbereich (Ensemble) sowie
das Einzeldenkmale (beides Grundstück Hauptstraße 6) werden in den
Bebauungsplanentwurf nachrichtlich übernommen.
3.9 Kennzeichnungen von Altlasten
Nach Auskunft des Umweltamtes (Arbeitsgebiet Boden- und Grundwasserschutz,
Altlastensanierung) kann auf eine Kennzeichnung im Bebauungsplan sowie auf die
Erstellung eines Altlastengutachtens verzichtet werden, weil es bereits
Bodenuntersuchungen gegeben hat, bei denen nur punktuell geringe Belastungen
festgestellt wurden, die nicht mehr schadstoffrelevant sind. Daher stehen die
vorhandenen Bodenverunreinigungen den beabsichtigten Festsetzungen nicht
entgegen.
4. Abwägung öffentlicher und privater Belange
50
Aufgabe jeder Gemeinde ist es, innerhalb der Gemeindegrenzen eine geordnete
städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende
sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten, sowie eine menschenwürdige
Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu
entwickeln (§ 1 BauGB).
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes ersetzen die derzeitige Beurteilung der
planungsrechtlichen Zulässigkeit von Bauvorhaben nach § 34 Baugesetzbuch,
wonach sich Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einzufügen haben.
Da eine Bebauung des ca. 25 m breiten Streifens im Norden des Plangebietes nach
§ 34 BauGB schon derzeitig nicht genehmigungsfähig ist, entsteht durch die
Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs keine Einschränkung bezüglich der
Bebaubarkeit der Grundstücke.
Entschädigungsansprüche wegen besonderer Aufwendungen nach § 41 Abs. 2
BauGB für Flächen mit Bindungen zum Bepflanzen und für die Erhaltung entstehen
nicht, da der Gehölzsaum bereits besteht und nur bei Abgang nachzupflanzen ist.
Eine Wertminderung des Grundstücks tritt dadurch nicht ein. Darüber hinaus besteht
nach § 8 der Berliner Bauordnung ohnehin die Verpflichtung, die nicht überbauten
Flächen seines Grundstückes zu begrünen. Die Verwendung der gemäß Pflanzliste
empfohlenen Pflanzen führt nicht zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung.
Die Festsetzungen zur Bauweise und Gestaltung betreffen vor allem die
Gebäudekubatur, welche die Ortstypik des Dorfes Staaken in einem Mindestmaß
erhalten soll.
III. Auswirkungen der Planung 1. Auswirkungen auf die Umwelt
Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe in Boden, Natur und Landschaft,
die aufgrund der Bebauung zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 6 vor
der planerischen Entscheidung zulässig.
51
Derzeit ist der überwiegende Bebauungsplanbereich nach § 34 BauGB (Zulässigkeit
von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) zu beurteilen.
Danach ist auch jetzt schon ein der vorhandenen Bebauung entsprechendes
Nutzungsmaß zulässig. Dieses entspricht dem geplanten Nutzungsmaß einer
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,15 entlang der Hauptstraße bzw. 0,2 entlang dem
Nennhauser Damm bei zweigeschossiger Bauweise und einer Grundflächenzahl von
0,15 für eine rückwärtige eingeschossige Bauweise. Eine bisher als Außenbereich
geltende Fläche von gut 6.000 m² wird als Bauland ausgewiesen (Hauptstraße 1 und
2). Auf diesem Bauland kann nach den Festsetzungen des B-Plan-Entwurfs eine
Grundfläche von ca. 900 m² durch Hauptgebäude und zusätzliche ca. 450 m² durch
Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen versiegelt werden.
Ein Eingriff in den schützenswerten Baumbestand im Bereich von überbaubaren
Grundstücksflächen wäre im Einzelfall auf der Grundlage der hierfür geltenden
Vorschriften (Baumschutzverordnung) auszugleichen.
Anhaltspunkte, dass bestehende Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Gebiete von
gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne
des Bundesnaturschutzes betroffen sind, haben sich für das Plangebiet auch nicht
aus der artenschutzrechtlichen Untersuchung im Frühjahr 2013 ergeben.
Hinsichtlich der artenschutzrechtlichen Belange ist gem. § 44 Abs. 5
Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG) im Frühjahr 2013 für ausgewählte Bereiche,
die mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt wurden, eine
Brutvogelkartierung erfolgt. Diese erbrachte, dass der Grüngürtel mit Gehölzsaum
und die unbebauten Grundstücke der Hauptstraße 1 und 2 im Osten des
Plangebietes einen Lebensraum-Korridor zwischen den Lebensräumen der Stieglake
(Bullengraben) im Norden und dem Naturschutzgebiet Hahneberg im Süden, südlich
der Heerstraße, darstellen (Korridor von ca. 650 m Länge). Die Inanspruchnahme
der unbebauten Grundstücke der Hauptstraße 1 und 2 verengt diesen Korridor. Das
Vorkommen von Arten wie Dorngrasmücke und Sumpfrohrsänger kann jedoch durch
umliegende Habitate im Bereich der Stieglake und westlich des Nennhauser Damms
aufgefangen werden29. Der Lebensraum für Grünspecht und Höhlenbrüter wurde im
29 Artenschutzrechtlicher Bericht zu den B-Plänen VIII-401-404, Oktober 2013, Toni Becker, S. 21
52
Bebauungsplan dadurch gesichert, dass der Grüngürtel unbebaut bleibt und eine
Bindung zum Anpflanzen und zur Erhaltung enthält (s. Punkt 3.5). Durch den
Bebauungsplanentwurf wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die der
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Die
Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der
Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB wurden im Bebauungsplan
berücksichtigt.
2. Auswirkungen auf die Wohnbedürfnisse und Arbeitsstätten
Durch die Aufstellung des Bebauungsplans sind nachteilige Auswirkungen, die
soziale Maßnahmen nach §§ 180f BauGB erfordern, nicht zu erwarten.
Die bestehenden Gebäude genießen Bestandsschutz, so dass keine negativen
Auswirkungen auf bestehende Nutzungen zu erwarten sind.
Da eine Bebauung des rückwärtigen Bereichs der Grundstücke (ca. 25 m breiter
Streifen im Norden) auch derzeit nach § 34 BauGB nicht genehmigungsfähig wäre,
entsteht durch die Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs keine Einschränkung
bezüglich der Bebaubarkeit der Grundstücke. Lediglich hinsichtlich gestalterischer
Merkmale werden Eigentümer im Hinblick auf den Erhalt der Ortstypik eingeschränkt,
ohne dass hierdurch höhere Baukosten zu erwarten wären
3. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben
Die Festsetzungen im Bebauungsplan bedingen keine Entschädigung oder
verursachen Herstellungskosten durch öffentlich genutzte Anlagen.
Entschädigungsansprüche wegen besonderer Aufwendungen nach § 41 Abs. 2
BauGB für Flächen mit Bindungen zum Bepflanzen und für die Erhaltung entstehen
nicht, da der Gehölzsaum bereits besteht und nur bei Abgang nachzupflanzen ist.
Eine Wertminderung des Grundstücks tritt dadurch nicht ein. Darüber hinaus besteht
53
nach § 8 der Berliner Bauordnung ohnehin die Verpflichtung, die nicht überbauten
Flächen seines Grundstückes zu begrünen.
IV Verfahren/ Hinweise
Aufstellung
Der Beschluss des Bezirksamtes Spandau von Berlin vom 21.09.1993 über die
Aufstellung des Bebauungsplanes VIII-402 wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 57 vom
26. November 1993 auf Seite 3545 bekannt gemacht.
Die zuständigen Senatsverwaltungen wurden mit Schreiben am 23.09.1993 über die
Planungsabsicht informiert.
Hinweis: Es wird von den Überleitungsvorschriften des § 233 Abs. 1 BauGB
Gebrauch gemacht. Nach der Gesetzesänderung des BauGB im Jahr 2013 werden
die Verfahrensschritte nach den Vorschriften des BauGB geführt, das unter B
Rechtsgrundlagen genannt ist.
Frühzeitige Bürgerbeteiligung und Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange
Die frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuchs fand in der
Zeit vom 21.11. bis zum 02.12.1994 statt. Das Ergebnis der „frühzeitigen
Bürgerbeteiligung“ hatte zum Teil Auswirkungen auf den Inhalt des
Bebauungsplanes.
Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am 08.08.1995 das
Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und die Weiterbearbeitung des
Bebauungsplanes in der Fassung vom 24.05.1995 beschlossen.
Die Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange (TÖB) sind
gemäß § 4 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 13.06 bis 15.07.2003 statt. Bei der
Weiterbearbeitung des Bebauungsplanes wurden die Einwände der Träger
öffentlicher Belange teilweise berücksichtigt.
54
Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am 25.05.2004 das
Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und die Weiterbearbeitung
des Bebauungsplanes in der Fassung vom 13.08.1993, geändert am 24.03.2004,
beschlossen.
Öffentliche Auslegung
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes gemäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch
fand in der Zeit vom 22.08. bis einschließlich 21.09.2005 statt. Sie ist fristgerecht am
12.08.2005 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 2953 bekannt gemacht worden.
Innerhalb dieser Zeit haben insgesamt 5 Bürger, die Berliner
Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. (BLN) sowie 2 Vertreter von Trägern
öffentlicher Belange in den Entwurf eingesehen und sich über die Ziele, Zwecke und
Auswirkungen der Planung informiert. Mündlich wurden keine Bedenken geäußert.
Schriftlich äußerten sich die BVG, deren Belange nicht berührt waren, die BLN sowie
ein Bürger.
Wesentliche Punkte bei Bedenken und Anregungen und deren Abwägung
Die vorgetragenen Bedenken und Anregungen im Laufe der öffentlichen Auslegung
bezogen sich im Wesentlichen auf folgende Punkte und wurden wie folgt
abgewogen:
• Erschließung der hinteren Grundstücke
Im damaligen Planentwurf wurden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zur
Erschließung der hinteren Grundstücke dargestellt. Als Alternative dazu wurde
eine Erschließung der hinteren Grundstücke durch eine gesonderte
Erschließungsstraße entlang des nördlichen Grünzuges angeregt, um die
vorderen Grundstücke der Hauptstraße 9 und 10 nicht durch den
Überfahrungsverkehr zu belasten. Dem wurde wegen der dortigen
Bepflanzungsbindung zur Erhaltung des dörflichen Grünmantels nicht
entsprochen. Inzwischen ist die Eintragung eines Geh-, Fahr- und
Leitungsrechts überholt, da die Erschließung der rückwärtigen Grundstücke
öffentlich-rechtlich gesichert ist.
• Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange
55
Diese wurde gefordert. Insbesondere wurde bemängelt, dass eine
Festsetzung zur Einfriedung es Kleintieren verwehrt, von der Straße in die
Gärten zu gelangen. Es gab zwar eine gestalterische Festsetzung für
Einfriedungen, jedoch nicht eine Festsetzung, dass Einfriedungen mit
Mauersockelbereichen verpflichtend sind.
Die Abwägung der öffentlichen Belange und der Interessen des Einsprechenden
führte zu dem Ergebnis, dass den Anregungen und Bedenken nicht entsprochen
wurde. Insgesamt wirkte sich die öffentliche Auslegung inhaltlich nicht auf die
künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs aus.
Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am 08.11.2005 das
Ergebnis der öffentlichen Auslegung und die Weiterbearbeitung des
Bebauungsplanes in der Fassung vom 10.08.2005 beschlossen.
Die Bezirksverordnetenversammlung Spandau hat den Entwurf zum Bebauungsplan
VIII-402 gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB30 und § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG31 in der Sitzung
am 21.12.2005 beschlossen.
Rechtsprüfung
Der Bebauungsplan wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Schreiben
vom 31.01.2006 gemäß § 6 Abs. 4 Satz 1 AGBauGB in Verbindung mit den
Anzeigeverfahren zur Rechtsprüfung vorgelegt.
Die Rechtsprüfung (Schreiben vom 28.03.2006) ergab, dass der Bebauungsplan erst
nach Überarbeitung festgesetzt werden kann. Es wurde beanstandet, dass ein
Grundstück und Teilflächen von privaten Grundstücken als öffentliche Parkanlage
festgesetzt wurde, jedoch eine sachgerechte Abwägung zum Umgang mit den durch
Artikel 14 Grundgesetz geschützten Eigentümerinteressen fehle. Außerdem wurde
beanstandet, dass die gestalterischen Festsetzungen für Nebenanlagen (aus Holz,
Pultdach) nicht von der planungsrechtlichen Ausnahmeregelung (Nebenanlagen
können ausnahmsweise zugelassen werden) getrennt ist.
30 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches 31 Bezirksverwaltungsgesetz
56
Nach Überarbeitung des Bebauungsplanes wurde er der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung erneut mit Schreiben vom 03.05.2006 gemäß § 6 Abs. 4 Satz 1
AGBauGB in Verbindung mit den AV Anzeigeverfahren zur Rechtsprüfung vorgelegt.
Bei der Rechtsprüfung (Schreiben vom 23.06.2006) wurde der Bebauungsplan in
einem Punkt beanstandet (Eigentümerinteressen nicht ausreichend abgewogen;
siehe oben), so dass er nochmals überarbeitet werden sollte.
Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am 28.08.2007
beschlossen, den Bebauungsplan mit reduziertem öffentlichem Grünflächenanteil
weiterzuführen.
Umstellung auf vereinfachte Verfahren für B-Pläne der Innenentwicklung
Mit Schreiben vom 05.05.2009 wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
über die geplante Durchführung des Verfahrens zum Bebauungsplan VIII-402 (sowie
der angrenzenden Bebauungspläne VIII-403 und VIII-404) nach § 13 a BauGB
informiert und um eine rechtliche Einschätzung gebeten. Nach der rechtlichen
Einschätzung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 05.06.2009 sind die
Voraussetzungen zur Anwendung des § 13 a BauGB bei den Bebauungsplänen VIII-
402, VIII-403 und VIII-404 grundsätzlich zu erkennen.
Hinsichtlich der zulässigen Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der
Baunutzungsverordnung stehen die Bebauungspläne VIII-402, VIII-403 und VIII-404
für das Dorf Staaken in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen
Zusammenhang, da in allen drei Plänen gleichartige Festsetzungen getroffen werden
sollen, ihr Geltungsbereich aneinander angrenzt und sie zeitnah aufgestellt wurden.
Für den Bebauungsplan VIII-401 ist jedoch der zeitliche Zusammenhang nicht mehr
gegeben, weil er bereits am 15.07.2006 festgesetzt wurde. Außerdem wurde er nicht
im beschleunigten Verfahren der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB geführt,
weswegen seine bebaubare Grundfläche nicht in die Ermittlung der bebaubaren
Gesamtgrundfläche eingehen muss. Bei der weiteren Beurteilung kann der
Bebauungsplan VIII-405 südlich des Bebauungsplans VIII-403 außer Betracht
bleiben, da das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans eingestellt wurde
(Beschluss des Bezirksamtes Spandau vom 04.03.2014).
57
Daher sind nur die Grundflächen der Bebauungspläne VIII-402, VIII-403 und VIII-404
zu addieren. Insgesamt ergibt sich auf Grundlage der Planentwürfe32 eine bebaubare
Grundfläche von knapp 17.000 m². Von dieser bebaubaren Grundfläche sind bereits
62% bebaut33. Eine zusätzliche Bebaubarkeit wird für eine Fläche von 1.230 m²
durch die Bebauungspläne hergestellt. Dies entspricht 7,2 % der Gesamtgrundfläche
der Bebauungspläne VIII-402-404. Die restlichen Anteile der Gesamtgrundfläche
wären auch ohne Bebauungsplanung nach § 34 BauGB bebaubar.
Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat die Weiterführung des
Bebauungsplanverfahrens VIII-402 nach § 13 a BauGB in seiner Sitzung am
03.11.2009 gefasst.
Unterrichtung der Öffentlichkeit
Der Beschluss des Bezirksamtes über die Weiterführung des
Bebauungsplanverfahrens nach § 13 a BauGB ist im Amtsblatt für Berlin Nr. 58,
Seite 2870, am 30.12.2009 bekannt gemacht worden.
Die Unterrichtung der Öffentlichkeit fand in der Zeit vom 11. bis einschließlich
22.01.2010 statt. Es wurden keine Bedenken geäußert.
Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am 25.01.2011
beschlossen, dass die Unterrichtung der Öffentlichkeit keine Auswirkungen auf den
Inhalt des Bebauungsplanentwurfs hat.
Erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Jahre 2011
Die erneute Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange
sind, gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 3 und § 4 Abs. 2
BauGB fand in der Zeit vom 01.09 bis 07.10.2011 mit einer überarbeiteten
Planfassung (Fassung vom 29.08.2011) statt.
32 Planentwürfe vom Februar 2014 33 Referenz: gemessene Grundflächen der Bestandgebäude auf Grundlage der ALK (Stand Juni 2013)
58
Es wurden 27 Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, beteiligt;
davon haben 23 eine Stellungnahme abgegeben, darunter 8, welche als wesentliche
Punkte Berücksichtigung in der Abwägung finden mussten.
Wesentliche Punkte und deren Abwägung sowie Hinweise
Die vorgetragenen Bedenken und Anregungen bezogen sich im Wesentlichen auf
folgende Punkte und wurden wie folgt abgewogen:
• Es wurde eine ornithologische Bestandsaufnahme im Frühjahr als Grundlage
zur artenschutzrechtlichen Prüfung gefordert. Diese Bestandsaufnahme wurde
beauftragt und erfolgte im Frühjahr 2013. Deren Ergebnisse wurden in der
Begründung berücksichtigt.
• Regelungsbedarf Lärmschutz für belasteten Teilbereich entlang Nennhauser
Damm: Die Bebauung am Nennhauser Damm ist bereits vorhanden. Ein
aktiver Lärmschutz durch eine Lärmschutzwand oder –wall ist aus Gründen
der Stadtgestalt, Eigentumsrechte und Handhabung (Zufahrten) nicht möglich.
Es erfolgt ein passiver Lärmschutz durch Festsetzung der bewerteten
Luftschalldämmmaße des Außenbauteils für unterschiedliche
Lärmpegelbereiche/ Aufenthaltsräume (TF 10).
Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat die Ergebnisse der Abwägung der
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nicht beschlossen.
Vielmehr wurde die Planung grundsätzlich überarbeitet, wobei die Ergebnisse der
Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange einflossen. Insbesondere
wurde eine ornithologische Bestandsaufnahme im Frühjahr 2013 durchgeführt, deren
Ergebnisse in der Begründung berücksichtigt wurden.
Beschränkte Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Jahre 2014 (B-Planfassung vom 17.03.2014)
Aufgrund der zusätzlichen neuen Immissionsschutzfestsetzung wurde gemäß § 4 a
Abs. 3 BauGB vom 20.03.2014 bis 17.04.2014 zunächst nur eine eingeschränkte
59
Beteiligung der Behörden durchgeführt, die für den Immissionsschutz verantwortlich
sind (Bau 3 Um, SenStadt IX C).
Aufgrund der Stellungnahmen wurde die Methodik zur Herleitung für die DIN 4109
gebrauchsfähiger Daten festgelegt. In der Folge werden die Lärmpegelbereiche nicht
flächenhaft, sondern nur entlang der Baugrenzen dargestellt. Die Festsetzung wurde
entsprechend angepasst. Bau 3 Um teilte in der nachfolgend genannten
Behördenbeteiligung mit, dass ihre Belange berücksichtigt wurden; die
Stellungnahme von SenStadt IX C wurde nochmal aufgeführt und abgewogen.
Erneute Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange
sind, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB (B-Planfassung vom 17.10.2014)
Wegen der vielen seit der letzten Trägerbeteiligung im Jahr 2011 erfolgten
Änderungen auch im Rahmen der Planweiterentwicklung wurde vom 18.11. bis
20.12.2014 eine nochmalige Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger
öffentlicher Belange sind, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
Als Ergebnis der Beteiligung wurde Folgendes geändert:
Einfügen des technischen Hinweises auf der Planzeichnung:
„Die DIN 4109 wird im Bezirksamt Spandau von Berlin, Abt. Bauen, Planen,
Umweltschutz und Wirtschaftsförderung, Stadtentwicklungsamt - Fachbereich
Stadtplanung- zur Einsichtnahme bereitgehalten“.
Die textliche Festsetzung (TF) Nr. 4 in Verbindung mit dem Hinweis Nr. 1 wurde
entsprechend dem ökologischen Ziel für TF umformuliert.
Die Signatur für die Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und
für die Erhaltung wurde der TF Nr. 4 angepasst und von „oooo“ in „●●●●“ geändert.
Zudem wurde die Begründung zum Bebauungsplan entsprechend angepasst bzw.
ergänzt. Die darüber hinaus vorgebrachten Hinweise zu inhaltlichen
60
Konkretisierungen sowie redaktionellen Änderungen und Ergänzungen gingen
ebenfalls in das weitere Verfahren ein.
Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am 19.05.2015 das
Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
und die Weiterbearbeitung des Bebauungsplans beschlossen.
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wird mit einer
überarbeiteten Planfassung (Konkretisierung von Festsetzungen) durchgeführt.
Die Inhalte der Planzeichnung (Textliche Festsetzungen und Planbild) haben sich
seit 2006 (Stand: Rechtsprüfung) derart geändert, dass mit der Weiterführung des
Verfahrens nach § 13 a BauGB eine Neuzeichnung des Reinplans zum Verständnis
der Inhalte und damit zur Durchführung des geordneten Planverfahrens erforderlich
wurde. Aus diesem Grund werden zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs.
2 BauGB sowohl der Reinplan vom 10.08.2005 als auch der Reinplan vom
07.12.2015 öffentlich ausgelegt.
B Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch
Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober
2015 (BGBl. I S. 1722).
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs
(AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert
durch das Gesetzes vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990
(BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2des Gesetzes vom 11. Juni 2013
(BGBI. I S. 1548)
61
C Textliche Festsetzungen 1. Im Allgemeinen Wohngebiet ist die Ausnahme nach § 4 Abs. 3 Nr. 5 der
Baunutzungsverordnung (Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
2. Es sind nur Einzel- und Doppelhäuser mit einer maximalen Grundfläche von
jeweils 220 m² zulässig.
3. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen im Sinne
des § 14 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung, Stellplätze und Garagen
unzulässig.
4. Auf der Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung ist die
vorhandene Vegetation bei Abgang in der Weise nachzupflanzen, dass der
Eindruck eines Gehölzsaums mit Birken, Weiden, Hainbuchen und Holunder u.a.
erhalten bleibt. Die Bindungen für Bepflanzungen gelten nicht für Wege.
5. Im Bebauungsplangebiet sind nur Sattel-, Walm- oder Krüppelwalmdächer mit
einer Dachneigung von nicht weniger als 30 ° und nicht mehr als 60 ° zulässig.
Dies gilt nicht für Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 der
Baunutzungsverordnung sowie Garagen und überdachte Stellplätze. Die Dächer
der Einzelhäuser von Reihen- und Doppelhäusern sowie Hausgruppen sind
hinsichtlich Dachneigung, -farbe und -material einheitlich auszuführen.
6. In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 sind die Gebäude, soweit sie
ganz oder teilweise innerhalb einer Bebauungstiefe von 20m, gemessen von der
Straßenbegrenzungslinie, liegen, traufständig zu den öffentlichen Straßen
Hauptstraße bzw. Nennhauser Damm zu errichten. Diese Regelung gilt nicht für
Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung,
überdachte Stellplätze und Garagen.
7. Einfriedungen dürfen entlang der öffentlichen Straßen Hauptstraße und
Nennhauser Damm eine Höhe von 1,40 m über Geländeniveau nicht
überschreiten.
62
8. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
9. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A und B ist zugleich
Straßenbegrenzungslinie.
10. Zum Schutz vor Straßenverkehrslärm müssen entlang der Linie a-b-c-d bis zu
einer Bautiefe von 13 m die Außenbauteile einschließlich der Fenster von
schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen
a) in Wohnungen ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R´w,res nach DIN 4109,
Ausgabe November 1989) von mindestens 45 dB und schallgedämmte
Lüftungseinrichtungen aufweisen;
b) bei Büroräumen u. ä. ein bewertetes Luftschalldämmmaß von mindestens 40
dB aufweisen.
Entlang der Linien a-f und d-e müssen die Außenbauteile einschließlich der
Fenster von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen bis zu einer Bautiefe von 13 m
a) in Wohnungen ein bewertetes Luftschalldämmmaß (R´w,res nach DIN 4109,
Ausgabe November 1989) von mindestens 40 dB und schallgedämmte
Lüftungseinrichtungen aufweisen;
b) bei Büroräumen u.ä. ein bewertetes Luftschalldämmmaß von mindestens 35
dB aufweisen.
Es können auch Maßnahmen gleicher Wirkung getroffen werden.
Hinweise:
1. Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 4 wird die Verwendung von Arten
der der Begründung beigefügten Pflanzliste vom 28.07.2015 empfohlen.
2. Die DIN 4109 wird im Bezirksamt Spandau von Berlin, Abt. Bauen, Planen,
Umweltschutz und Wirtschaftsförderung, Stadtentwicklungsamt - Fachbereich
Stadtplanung- zur Einsichtnahme bereitgehalten.
63
D Empfehlungsliste für dorftypische Pflanzen vom 28.07.2015 (Textliche Festsetzung Nr. 4)
Kleinkronige oder Heckengehölze für Gehölzsaum Bäume im Siedlungsbereich: Acer campestre Feld-Ahorn Betula pendula Hänge-Birke Carpinus betulus Hainbuche Cornus sanguinea Blutroter Hartriegel Corylus avellana Gemeine Hasel Purus spinosa Schlehe Salix caprea Sal-Weide Sambucus nigra Holunder Viburnum opulus Gemeiner Schneeball Sonstige Gehölze: Cornus mas Kornelkirsche Syringa vulgaris Gemeiner Flieder
Bei der Verwendung der genannten Arten sind natürlich die jeweiligen Standortansprüche zu berücksichtigen.
64
Berlin, den 11.01.2016
Bezirksamt Spandau von Berlin Abt. Bauen, Planen und Umweltschutz und Wirtschaftsförderung
Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung
................................................ .................................................... Röding Schulte Bezirksstadtrat Leiter des Stadtentwicklungsamtes
