Beleidsnota detailhandel en horeca Boxtel · consumentengedrag, ... Hoofdstuk 1 5 1.3 Leeswijzer en bijlagen De beleidsnota bestaat uit vier onderdelen. Na een schets van de uitgangssituatie

Beleidsnota detailhandel en horeca Boxtel Gemeente Boxtel

Eindrapportage

BRO

Hoofdvestiging

Postbus 4

5280 AA Boxtel

Bosscheweg 107

5282 WV Boxtel

T +31 (0)411 850 400

F +31 (0)411 850 401

E [email protected]

Beleidsnota detailhandel en horeca Boxtel Gemeente Boxtel

Eindrapportage

Rapportnummer:

204X00523.083000_5

Datum:

24 maart 2015

Contactpersoon opdrachtgever:

Mevrouw A. van Schaaijk

Projectteam BRO:

Felix Wigman, Nadja Bressers

Trefwoorden:

Detailhandel, horeca, visie, structuur, dynamiek, beleid,

winkelgebieden, toekomstbestendig

Bron foto kaft:

Hollandse Hoogte 4

Beknopte inhoud:

In voorliggende beleidsnota detailhandel en horeca

worden op basis van uitgebreid analysewerk en een

intensief participatieproces keuzes gemaakt die moeten

leiden tot een versterking van de positie van de detail-

handel en horeca in de gemeente Boxtel. Het beleid

dient als een ontwikkelings- en toetsingskader voor

initiatieven die zich in de gemeente Boxtel voordoen.

Naast algemene beleidsuitgangspunten is er aandacht

voor de structuur van de detailhandel en horeca.

Inhoudsopgave 1

Inhoudsopgave pagina

1. INLEIDING 3

1.1 Aanleiding en ontwikkelingen 3

1.2 Proces 3

1.3 Leeswijzer en bijlagen 5

2. UITGANGSSITUATIE DETAILHANDEL EN HORECA 7

3. VISIE 11

3.1 Ambitie gemeente Boxtel 11

3.2 Uitgangspunten voor de visie 11

3.3 Hoofdlijnen van de visie 13

4. BELEID 21

4.1 Ruimtelijk beleid en economisch stimuleringsbeleid 21

4.2 Vertaling beleid naar winkelgebieden 22

5. UITVOERINGSPARAGRAAF 27

5.1 Instrumentarium 27

5.2 Actieprogramma 34

BIJLAGEN

Bijlage 1: Opbouw winkelaanbod centrum gebied Boxtel

Bijlage 2: Systematiek Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Bijlage 3: Overzicht supermarktaanbod Boxtel

Inhoudsopgave 2

Hoofdstuk 1 3

1. INLEIDING

1.1 Aanleiding en ontwikkelingen

Waarom een nieuwe beleidsnota?

De detailhandel is, nu meer dan ooit, een uiterst dynamische sector waarin zich voortdu-

rend nieuwe ontwikkelingen voordoen. Een belangrijke ontwikkeling is het veranderde

consumentengedrag, onder meer door een langdurige economische crisis en de opkomst

van internet als communicatie- en aankoopkanaal. Het detailhandels- en horecabeleid in

Boxtel is in 2009 opgesteld. Na meer dan vijf jaar vereisen de vele veranderingen in de

markt een actuele blik op het bestaande beleid.

Daarnaast veranderen de kaders: de provincie neemt een nadrukkelijkere rol in de win-

kelsturing en rijksbeleid schrijft voor de ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking‘1 toe te

passen bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Bovendien vraagt de markt ook om duide-

lijkheid en keuzes. Er is meer dan ooit behoefte aan een helder sturingskader voor de-

tailhandelsontwikkelingen waarbinnen de markt een risico-afweging voor nieuwe initiatie-

ven kan maken.

Voorliggende nota schept helderheid naar ondernemers, investeerders en eigenaren en

nodigt uit om te investeren op de kansrijke plekken in de structuur. De beleidsnota moet

als een katalysator functioneren voor de detailhandel en horeca in de komende jaren en

is bovendien een toetsingsdocument voor initiatieven die zich voordoen.

Detailhandel is, gezien de problematiek, een belangrijk beleidsveld voor de gemeente

Boxtel. Detailhandel kan echter niet los gezien worden van andere beleidsvelden. Vanuit

de koers die in deze nota gelegd wordt zal ook afstemming plaats moeten vinden met

andere beleidsvelden zoals ruimtelijke ordening, toerisme en recreatie, verkeer en parke-

ren.

1.2 Proces

Wat ging er vooraf aan deze nota?

Om een actuele blik op het bestaande beleid te verkrijgen, is allereerst uitgebreid de hui-

dige detailhandels- en horecamarkt in Boxtel in kaart gebracht. Hiervoor is tevens een

consumentenonderzoek onder de inwoners van Boxtel uitgevoerd. De analyses en de

onderzoeken zijn rond de zomer van 2014 uitgevoerd. Van alle winkelconcentraties zijn

‘factsheets’ gemaakt met een samenvatting van de belangrijkste aanbodgegevens.

1 De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument (sinds 2012) om

nieuwe stedelijke ontwikkelingen vanuit duurzaam ruimtegebruik te onderbouwen.

Hoofdstuk 1 4

Tevens is er een analyserapport2 waarin uitvoerig wordt ingegaan op de uitgangssituatie

en het kader voor de toekomstige ontwikkelingen alsmede een aparte rapportage met de

uitkomsten van het consumentenonderzoek3.

De uitkomsten van deze analyses zijn tijdens diverse bijeenkomsten besproken met on-

der meer de begeleidingscommissie, Beleidsplatform Winkelcentra Boxtel, Centrumma-

nagement en het College van B & W. De resultaten zijn opgenomen in afzonderlijke do-

cumenten waaronder het beeldvormend document4. Het beeldvormend document bevat

een aantal verkennende scenario’s voor de ontwikkeling van de detailhandel in Boxtel.

Begin oktober 2014 is een avond georganiseerd voor alle ondernemers, eigenaren, ver-

enigingen en andere geïnteresseerden. Tijdens deze bijeenkomst zijn de analyses ge-

presenteerd en is er aan de hand van stellingen constructief gediscussieerd over de sce-

nario’s en belangrijke thema’s voor een toekomstbestendige detailhandelsstructuur. Deze

avond en diverse reacties hebben waardevolle inzichten en input opgeleverd voor het

verfijnen van het beeldvormend document. Op basis van het beeldvormend document is

een burgerparticipatieproces ingegaan, heeft halverwege november een werkbijeenkomst

plaatsgevonden en begin december een centrumavond voor ondernemers en vastgoed-

eigenaren. Op 6 januari 2015 is het beeldvormende proces besloten met een raadsbij-

eenkomst. Het participatieproces is vastgelegd in het verslag van de burgerparticipatie

detailhandels- en horecavisie5. In dit verslag is het gehele traject van het participatiepro-

ces vanaf 22 mei 2014 tot en met 6 januari 2015 beschreven.

De resultaten van het doorlopen proces hebben belangrijke input gevormd voor voorlig-

gende nota, waarin keuzes gemaakt worden die moeten leiden tot een versterking van de

positie van de detailhandel en de horeca in de gemeente Boxtel.

Betrokkenheid ondernemers

Het bedrijfsleven in de gemeente Boxtel is van start af aan betrokken bij de totstandko-

ming van de beleidsnota. Daartoe is een klankbordgroep geformeerd die in de basis be-

stond uit de leden van het Beleidsplatform Winkelcentra Boxtel, aangevuld met enkele

andere ondernemers. In deze groep is een grote bereidheid tot samenwerking ontstaan,

zowel onderling als met de gemeente. De ambities en de hoofdlijnen van de visie worden

gedeeld. Voor de uitvoering van het beleid is dit een goede basis.

2 Detailhandels- en horecavisie Boxtel, werkdocument: uitgangssituatie en ontwikkelingskader, september

2014. 3 Resultaten Consumentenonderzoek, september 2014

4 Detailhandels- en horecavisie Boxtel, beeldvormend document, december 2014

5 Verslag burgerparticipatie detailhandels- en horecavisie, januari 2015

Hoofdstuk 1 5

1.3 Leeswijzer en bijlagen

De beleidsnota bestaat uit vier onderdelen. Na een schets van de uitgangssituatie van de

detailhandel en horeca in gemeente Boxtel volgt een beknopte beschrijving van de visie.

Hiervan wordt een vertaling gemaakt naar het beleid om vervolgens handen en voeten

aan het beleid te geven middels een uiteenzetting van het instrumentarium.

In hoofdstuk 2 wordt de uitgangssituatie van de detailhandel en horeca in de gemeente

beknopt middels cijfers en een visualisatie uiteengezet. In de visie (hoofdstuk 3) wordt

stilgestaan bij de ambitie van de gemeente Boxtel, de uitgangspunten voor en een be-

schrijving van de visie op diverse onderdelen zoals de opbouw van de structuur, inter-

netwinkels en detailhandel op bedrijventerreinen. Hoofdstuk 4 geeft een vertaling van de

visie in zowel ruimtelijk als economisch beleid. In dit hoofdstuk wordt tevens ingezoomd

op de beleidskeuzes voor een toekomstbestendige hoofdstructuur, met aandacht voor de

individuele concentraties. In het laatste hoofdstuk wordt aangegeven welke acties en

instrumenten ingezet kunnen worden om de visie te realiseren.

Hoofdstuk 1 6

Hoofdstuk 2 7

2. UITGANGSSITUATIE DETAILHANDEL EN HORECA

In voorbereiding op de beleidsnota is kernachtig de stand van zaken van het Boxtelse

winkelen horeca-aanbod in kaart gebracht. Hierna volgt een samenvatting.

Enkele feiten met betrekking tot de detailhandel in Boxtel:

• De gemeente Boxtel beschikt over ca. 40.500 m² winkelvloeroppervlak (wvo) detail-

handel (tabel 1).

• In zowel de dagelijkse (boodschappen) als de niet-dagelijkse artikelensector (recratief

en doelgericht) ligt het aanbod aan detailhandelsmeters in Boxtel onder het landelijk

gemiddelde.

• In de periode tussen 2009 en 2014 is het detailhandelsaanbod binnen de gemeente

per saldo met 650 m² wvo en elf winkels afgenomen. Binnen de branchegroepen ver-

schilt het beeld echter, het aantal winkelmeters in ‘mode en luxe’ is toegenomen, ter-

wijl deze in ‘in en om huis’ zijn afgenomen.

• Nagenoeg de helft van alle detailhandelsmeters (ca. 45%) liggen in het centrum van

Boxtel en ca. 35% in de overige concentraties. De overige meters zijn verspreid gele-

gen (ca. 20%).

• Vrijwel alle inwoners binnen de gemeente beschikken over een supermarkt binnen

900 meter van de woning. De structuur is hierdoor fijnmazig te noemen.

• Het aandeel verspreide bewinkeling is conform beleid sinds 2009 (licht) afgenomen.

• Het aantal leegstaande panden ligt hoger dan de referentie, het aantal vierkante me-

ters echter gelijk. Het zijn met name de kleine panden die leegstand ervaren.

• Circa 28% van de leegstand heeft een structureel karakter (langer dan drie jaar).

Tabel 1. Verdeling winkelaanbod naar koopmotieven6 per winkelgebied en verspreid (in m² wvo)

Boodschappen Recreatief Doelgericht Totaal

Boxtel-centrum 4.309 10.860 2.812 17.981

Liempde-centrum 919 - 320 1.239

Oosterhof 2.286 - 160 2.446

Selissenwal 1.453 310 548 2.311

Kapelweg 743 140 862 1.745

Vuurijzer - - 6.955 6.955

Verspreid 281 420 7.154 7.855

Totaal 9.991 11.730 18.811 40.532

6 Het betreft een indicatieve indeling, waarbij het koopmotief ‘boodschappen’ bestaat uit de branchegroep

dagelijks, het koopmotief ‘recreatief’ uit de branchegroepen mode & luxe en vrije tijd en het koopmotief ‘doelgericht’ uit de branchegroepen in en om huis en detailhandel overig.

Hoofdstuk 2 8

.. en met betrekking tot de horeca in Boxtel:

• De gemeente Boxtel beschikt over 75 horecazaken.

• Vergeleken met het landelijk gemiddelde, beschikt Boxtel over een relatief ruim hore-

ca-aanbod.

• Grootste aandeel van het horeca-aanbod in Boxtel wordt ingenomen door cafés,

restaurants en fastfood.

• Veel horecazaken zijn gevestigd in de centra van Boxtel (36) en Liempde (11).

• Opvallend is het grote aantal horecazaken dat zich buiten de reguliere winkelgebie-

den bevindt (ca. 25). Voorbeelden zijn de Oude Ketting, de Bourgondiër en Knus.

Bezoekgedrag, beoordeling en verbetersuggesties Boxtel-centrum:

• Redenen om het centrum van Boxtel het meeste te bezoeken zijn vooral ingegeven

vanuit gemak: gewoonte/dichtbij, bereikbaarheid van de winkels. Redenen om dit niet

te doen zijn het aanbod, de diversiteit van de winkels en onvoldoende sfeer/beleving.

• Per saldo neemt de bezoekfrequentie af. Het centrum van Boxtel voldoet dus steeds

minder aan de vraag van de Boxtelse consument.

• Het algemene oordeel over het centrum van Boxtel is een 6,3 (relatief laag). De ho-

recagelegenheden scoren goed. Minder goed scoren de inrichting van het centrum,

de bereikbaarheid van de winkels per auto en parkeermogelijkheden bij het centrum.

• Veel genoemde verbetersuggesties richten zich op de diversiteit en kwaliteit van het

winkelaanbod, meer, goedkoper en beter bereikbaar parkeren, een fietsenvrij cen-

trum, de inrichting van de Markt en een sterkere concentratie van het winkelaanbod.

Hiërarchische structuur winkelgebieden

Boxtel-centrum bekleedt het hoogste verzorgingsniveau in de structuur. Het centrum van

Liempde, de wijkcentra en het buurtsteunpunt zijn vooral gericht op het eigen draagvlak

in de omgeving. De concentratie Vuurijzer (bouwmarkt/tuincentrum) heeft een lokale ver-

zorgingsfunctie voor geheel Boxtel. Navolgende figuur toont de winkelcentra in Boxtel.

Hoofdstuk 2 9

Figuur 2.1: Visualisatie detailhandelsstructuur Boxtel

Hoofdstuk 2 10

Hoofdstuk 3 11

3. VISIE

3.1 Ambitie gemeente Boxtel

De ambitie van de gemeente Boxtel voor de detailhandel- en horecastructuur is: ‘het bie-

den van een in kwalitatief en kwantitatief opzicht zo compleet, gevarieerd en attractief

mogelijk voorzieningenpakket (winkels, horeca, warenmarkt en evenementen) voor inwo-

ners van de gemeente Boxtel én voor toeristen en recreanten uit de regio en elders’.

Hierbij dient, meer dan voorheen, rekening gehouden te worden met de ontwikkelingen in

het consumentengedrag op langere termijn (o.a. verandering bezoekgedrag winkelgebie-

den, ontwikkeling online aankopen, verandering bevolkingsomvang en –samenstelling).

Het is daarom van groot belang dat binnen de gemeente wordt ingezet op een heldere

structuur van herkenbare winkelconcentraties die toekomstbestendig zijn. Daarbij ver-

schuift de aanpak van kwantitatieve groei naar kwalitatief beheer. Kernwoorden zijn com-

pact, compleet en comfortabel, binnen de mogelijkheden van het draagvlak van Boxtel.

Binnen de structuur van winkelgebieden verdient het centrum van Boxtel bijzondere aan-

dacht als visitekaartje en huiskamer van het dorp. Dit betekent echter ook keuzes maken

en prioriteiten stellen.

3.2 Uitgangspunten voor de visie

Allereerst staan we stil bij de belangrijkste trends in consumentengedrag en ontwikkelin-

gen aan de aanbodzijde. Immers, het veranderende koopgedrag heeft gevolgen voor de

aanbodstructuur en evenzo hebben ontwikkelingen aan de aanbodzijde invloed op het

koopgedrag. Deze trends vormen dan ook een belangrijk uitgangspunt voor de visie.

Veranderingen in consumentengedrag

• De consument kijkt en koopt tegenwoordig wanneer dat hem het beste uitkomt en

steeds vaker is dat via internet. Het aankoopmoment is hier dan ook 24/7 mogelijk.

• Door ervaring, een grotere mobiliteit (ruimer referentiekader) en de overvloed aan

informatie is de hedendaagse consument kritisch. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijk-

heid, prijsstelling en interne (inrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit,

beleving) verschijningsvorm worden hierdoor belangrijker.

• De consument bezoekt steeds vaker grotere winkels en winkelcentra (het gemak van

ruime keuze) en daarnaast heeft de prijs aan belang gewonnen (discounters).

• De consument waardeert verruiming van de winkeltijden. Koopzondagen zijn in toe-

nemende mate populair. Ondernemers zullen hierin mee moeten bewegen willen ze

de concurrentie met het internet aan kunnen gaan.

Hoofdstuk 3 12

Veranderde strategie aanbieders

Met name de veranderende strategie van de aanbieders is relevant voor de uit te zetten

koers voor Boxtel. Veel partijen in de winkelstraat hebben door een combinatie van lage-

re bestedingen en toenemende (prijs)transparantie hun winst zien verdampen. De retail-

markt is veranderd van een groeimarkt in een verdringingsmarkt. Internet speelt hierin

een belangrijke rol. Door het internet is de behoefte aan fysieke winkels minder groot en

kunnen bestaande winkels met minder meters uit de voeten. Dit stelt ook andere eisen

aan het locatiebeleid van retailers; de behoefte aan fysieke winkellocaties daalt buiten de

grote steden. Mede hierdoor zijn winkelketens (met name non-food) niet meer expansief

in plaatsen zoals Boxtel en kiezen sommige ketens zelfs voor een exit strategie.

Marktmogelijkheden voor winkels in Boxtel

In een situatie van grote veranderingen (consumentengedrag en strategie aanbieders) is

het bepalen van de marktmogelijkheden lastig. Indicatoren die bepalend zijn voor de uit-

breidingsmogelijkheden zijn: de huidige omvang van het winkelaanbod en de leegstand,

de koopstromen en aankoopplaatsvoorkeuren van de consumenten in Boxtel en de

draagvlakontwikkeling (inwonergroei of –krimp) in het verzorgingsgebied. In een theoreti-

sche benadering van de marktruimte7 op basis van de actuele koopstroomgegevens,

consumenten bestedingen en huidige winkelaanbod is berekend dat er enige ruimte is in

de dagelijkse artikelensector en de sector doelgericht (doe-het-zelf, tuin, woningin-

richting), de ruimte in het recreatief winkelaanbod is echter nihil. In een verdiepingson-

derzoek naar de marktruimte voor supermarkten8 is berekend dat er ca. 500 m² wvo uit-

breidingsruimte is.

Zorg voor het bestaande én ruimte voor vernieuwing

Uitgangspunt is te komen tot een voorzieningenstructuur die de lokale consument zo

optimaal mogelijk bedient. Ondanks dat de bestaande structuur in Boxtel prioriteit heeft

en dat uitbreidingen kritisch beoordeeld dienen te worden op de toegevoegde waarde,

gaat de vernieuwing in de detailhandel en horeca in een hoog tempo door. Het is nood-

zakelijk om (verantwoord) mee te bewegen met de eisen/wensen van de consumenten,

ondernemers en andere marktpartijen zodat consumentenbestedingen niet (verder) gaan

verschuiven richting internet en omliggende plaatsen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het

faciliteren van vernieuwende concepten met een combinatie van detailhandel, ambacht,

diensten, horeca of cultuur.

Kwaliteit voor kwantiteit en beperken van leegstand

De vernieuwing en versterking van de detailhandel en de horeca dient in eerste instantie

plaats te vinden in de voor de toekomst perspectiefrijke en structuurbepalende winkelge-

bieden (zie paragraaf 3.3). Daar dient de leegstand tot een minimum te worden beperkt.

Waar buiten deze gebieden leegstand aanwezig is wordt ingezet op transformatie om zo

uiteindelijk een sterke structuur voor de consumentenverzorging te waarborgen. De ach-

7 Resultaten consumentenonderzoek gemeente Boxtel, BRO, 25 september 2014.

8 Second opinion extra (centrum)supermarkt Detailhandels- en horecavisie Boxtel, BSP 10 december 2014

Hoofdstuk 3 13

tergrond van deze koers is dat de uitbreidingsruimte voor de niet dagelijkse artikelensec-

tor nagenoeg ontbreekt en voor de dagelijkse artikelen sector beperkt aanwezig is. Voor

het centrum van Boxtel betekent dit een focus op kwaliteitsverbetering en aanbodverster-

king binnen het concentratiegebied. Voor de perspectiefrijke dorps- en wijkvoorzieningen

is uitbreiding ondergeschikt aan kwaliteitsverbetering.

Heldere positionering winkelgebieden

Het streven is gericht op een evenwichtige en duurzame voorzieningenstructuur waarbij

de verschillende winkelgebieden in Boxtel door hun eigen kenmerken, kwaliteiten en

bezoekdoelen elkaar aanvullen (complementariteit) en ieder een eigen rol binnen de

structuur vervullen. Dit schept duidelijkheid voor de consument, biedt aanknopingspunten

voor strategie en investeringen van bedrijven en versterkt de totale structuur (doelgroe-

pen, combinatiebezoeken).

3.3 Hoofdlijnen van de visie

Onder meer als gevolg van de opkomst van nieuwe detailhandels- en horecavormen is

herijking van het detailhandels- en horecabeleid van Boxtel vereist. Hierbij gaat het zowel

om de visie op de structuur als op onderdelen zoals internetwinkels en ambulante handel.

Een compact, compleet, aantrekkelijk en dichtbij Boxtel-centrum

Boxtel-centrum verdient bijzondere aandacht om weer als visitekaartje en huiskamer van

Boxtel te kunnen gaan fungeren. Dit vereist een integrale aanpak, waarbij tegelijkertijd op

diverse borden wordt geschaakt. Deze borden bestaan uit de volgende facetten: functio-

neel, ruimtelijk en verkeer en parkeren. Per facet wordt hierna kort de visie beschreven.

Functioneel

Het centrum van Boxtel voldoet steeds minder aan de vraag van de consument, getuige

de toenemende leegstand en verder afkalvende bezoekersstromen. Vernieuwing in het

aanbod is noodzakelijk om de consument (weer) te binden. In de basis moet Boxtel-

centrum een complete mix aan functies aanbieden (detailhandel, horeca, diensten, am-

bacht, cultuur, evenementen) met een zekere variatie in segment en doelgroep. Voor wat

betreft de detailhandel moet nadrukkelijk ingespeeld worden op de wensen van de con-

sument die op een efficiënte manier in korte tijd boodschappen wil doen en aanverwante

artikelen wil kopen, maar ook in zekere mate recreatief wil winkelen. De benodigde kwali-

teitssprong in het afgebakende compacte deel van het centrum vraagt om een ‘nieuwe’

publiekstrekker. Op het schaalniveau van Boxtel wordt hiervoor, ook gezien de verander-

de strategie van aanbieders in met name non-food, onderscheidend aanbod in de dage-

lijkse sector als kansrijk gezien. Maar ook andere functies in bijvoorbeeld cultuur en leisu-

re zijn mogelijk. Het centrum dient (verder) versterkt te worden met verplaatsers vanuit

elders in Boxtel. Tot slot dient (collectief) ingezet te worden op het verbeteren van het

Hoofdstuk 3 14

ondernemerschap, met ‘dienstbaarheid’ en gastvrijheid als onderscheidend aspect. On-

dernemers zullen ook de slag naar ‘total retail’9 moeten maken.

Ruimtelijk

Het centrum van Boxtel is zeer langgerekt, waardoor er ‘gaten’ vallen in het winkelgebied.

Voor de herkenbaarheid, overzichtelijkheid en aantrekkelijkheid dient te worden ingezet

op clustering van (bestaand) aanbod in een compact winkelgebied. Het gaat dan om het

gebied rondom de Markt, Rozemarijnstraat, Kruisstraat, Croonpassage en Rechterstraat.

Daarbij is het zaak dat op de koppen van dit gebied (bij Villa ’t Hof en aan de noord- en

oostzijde van de Markt) trekkers worden ingepast, als katalysator voor de verdichting van

het compacte gebied. De focus komt te liggen op het gebied ‘Boxtel-binnen’, daar moeten

bedrijven ook kunnen groeien. Voor de horeca ligt de nadruk op de Markt. In het overige

concentratiegebied wordt terughoudend met vestiging van horeca omgegaan. In de rest

van het centrum (buiten Boxtel-binnen), onder andere de Stationsstraat en de Molen-

straat, wordt niet langer ingezet op versterking of behoud van de winkelfunctie. Hier zal

het autonome proces van verkleuring naar niet-winkelfuncties zich verder doorzetten,

waardoor een gemengd gebied met wonen, werken, diensten en winkelen ontstaat. Het

begeleiden van dit proces, met oog voor consumenten-, aanbieders- en vastgoedbelan-

gen is de opgave. Daarbij is het van groot belang dat de fysieke inrichting aansluit op de

functionele invulling. Met name voor de beleving in het benoemde concentratiegebied zijn

sfeerelementen van groot belang (verlichting, bankjes, groen, etc.). De herinrichting van

STA-P en de Markt sluiten hier op aan. Het overige deel van het concentratiegebied zal

ook aangepakt moeten worden. Een belangrijke opgave ligt tot slot in de ruimtelijk-

functionele aansluiting van de Croonpassage op de Rechterstraat en op de Markt. Maar

ook de ‘poorten’ van ‘Boxtel-binnen’ dienen duidelijk herkenbaar te zijn, bijvoorbeeld aan

de kant van de Dommel/Rechterstraat (Zwaanse brug) en de Monseigneur Bekker-

straat/Doctor van Helvoortstraat.

Verkeer en parkeren

In de hoofdstructuur van het centrum ligt het primaat bij de voetganger. Middels zonering

dient meer dan nu het geval is de fietser te gast te zijn. Daarvoor dient ook nadrukkelijk

voorzien te worden in voldoende aantrekkelijke fietsparkeerplaatsen op voor de consu-

ment logische locaties (bijv. noordoostzijde van de Markt, omgeving Burgakker, omge-

ving kruising Prins Hendrikstraat/Stationsstraat/Molenstraat). Voor de bezoeker per auto

is het noodzakelijk dat nabij het concentratiegebied ruimte gecreëerd wordt voor groot-

schalige parkeergelegenheid en de autobereikbaarheid van het gehele centrum verbeterd

wordt middels een logische routing en heldere bewegwijzering. Idealiter wordt een entree

van het centrum gecombineerd met een grootschalige parkeergelegenheid gerealiseerd

nabij het concentratiegebied en nabij de belangrijkste ontsluitingsroute van Boxtel; de

Brederodeweg.

9 Total retail gaat uit van een geïntegreerde bedrijfsstrategie waarbij de fysieke winkel gecombineerd wordt

met de mogelijkheden van het digitale tijdperk. Consument en beleving staan daarbij centraal.

Hoofdstuk 3 15

Winkelaanbod in het centrum

Het totale winkelaanbod in het centrum van Boxtel telt bijna 18.000 m² wvo. Het aandeel

daarvan dat in Boxtel-binnen gevestigd is en daar buiten is ongeveer gelijk. Het dagelijks

aanbod is buiten Boxtel-binnen aanzienlijk groter aangezien daar de supermarkten Albert

Heijn en Lidl gevestigd zijn. Daar staat tegenover dat mode en kleding sterker in Boxtel-

binnen aanwezig is. De leegstand in het concentratiegebied is iets omvangrijker is dan

daarbuiten. Voor het totale centrumgebied gaat het om meer dan 16% van het oppervlak.

Bijlage 1 geeft een overzicht van de verdeling van de branches naar aantal vestigingen

en oppervlak tussen beide delen van het centrum.

Onderstaande afbeelding geeft een visualisatie van de visie voor het centrum. Figuur 3.1 Visie structuur Boxtel-centrum

Hoofdstuk 3 16

Dorp- en wijkvoorzieningen op korte afstand van de inwoners

Dorp- en wijkvoorzieningen, waaronder detailhandel en horeca, versterken de leefbaar-

heid van wijken en kleine kernen en zijn ook voor de minder mobiele consument van

belang. Hiertoe is het streven in Boxtel om inwoners op korte afstand dorp- en wijkvoor-

zieningen te bieden, echter enkel daar waar dat ook vanuit de aanbieders perspectiefrijk

is (draagvlak, ruimtelijke inpassing, bereikbaarheid, etc.). In Boxtel bieden de winkelclus-

ters Liempde-centrum, Oosterhof, Selissenwal en Kapelweg voorzieningen op dorp- en

wijkniveau. Navolgend wordt kort een visie per winkelgebied geschetst.

Liempde-centrum

Voor de inwoners van Liempde heeft het dorpscentrum een belangrijke boodschappen-

en ontmoetingsfunctie. Vanuit leefbaarheidsoogpunt is het naar de toekomst toe voor het

centrum van Liempde zaak om het huidige aanbod, maar vooral de supermarkt, te conso-

lideren. Eventuele wens tot schaalvergroting van de supermarkt dient gefaciliteerd te

worden binnen de grenzen van het draagvlak. Initiatieven die bijdragen aan clustering

van voorzieningen evenzo.

Oosterhof

Wijkwinkelcentrum Oosterhof vervult een belangrijke boodschappenfunctie voor Boxtel-

Oost en verdient (al jaren) zowel ruimtelijk als functioneel een revitalisatie. De omvang

van de zaken is beperkt naar de huidige maatstaven (met name Aldi) en het winkelcen-

trum is ruimtelijk gezien redelijk gedateerd. De met de revitalisatie gepaard gaande uit-

breidingwens van het aantal winkelmeters dient beperkt te blijven in relatie tot de verzor-

gingsfunctie voor Boxtel-Oost. Hierbij dient de nadruk op dagelijkse artikelen te liggen.

Voor Oosterhof wordt geen wijkoverstijgende functie voorzien.

Selissenwal

Wijkwinkelcentrum Selissenwal heeft een belangrijke verzorgingsfunctie voor Boxtel-

Noord. De uitgangspositie van dit winkelcentrum is goed. Eventuele versterking van dit

wijkwinkelcentrum moet gezocht worden in niet-winkelfuncties (bijv. ambachten, dienst-

verlening, zorg). Dit kan ingepast worden binnen de bestaande (winkel)ruimte. Uitbreiding

van het winkelaanbod buiten het huidige compacte centrumgebied dient voorkomen te

worden.

Kapelweg

Het cluster aan de Kapelweg bevordert in zekere mate de leefbaarheid van de omgeving.

Het perspectief als winkelcluster lijkt echter matig gezien het zeer beperkte consumen-

tendraagvlak in de directe omgeving. Aan uitbreidingsverzoeken dient daarom niet te

worden meegewerkt. Sterker nog, indien de doelgericht bezochte winkels (bijvoorbeeld

Boerenbond, automaterialen) zouden verplaatsen naar Vuurijzer zou dit een verbetering

van de structuur betekenen.

Hoofdstuk 3 17

Voor de aanwezige supermarkt kan gedacht worden aan samenvoeging met de geves-

tigde supermarkt van dezelfde organisatie, in Oosterhof of verplaatsing naar het gebied

‘Boxtel-binnen’. Na het sluiten van de dubbele overweg voor autoverkeer bij de Tongere-

sestraat neemt de bereikbaarheid verder af.

Concentratie doelgericht detailhandelsaanbod en handhaving

Voor aanbieders van doelgericht detailhandelsaanbod (o.a. doe-het-zelf, tuinartikelen,

woonaanbod) is de PDV-locatie (perifere detailhandelsvestigingen-locatie) Vuurijzer de

aangewezen locatie. De winkels op Vuurijzer (Overvecht/Gamma) hebben een lokaal

verzorgend karakter. Dit is ook uitgangspunt voor de toekomst. Er wordt niet direct een

versterking van het ‘winkelgebied’ voorzien. Wel kan meegewerkt worden aan een even-

tuele schaalvergroting of verplaatsing van doelgerichte winkels elders in Boxtel naar deze

locatie. Om te komen tot een robuuste, duurzame structuur is brancheverbreding naar

bijv. sport, bruin- en witgoed of zelfs supermarkten hier uitgesloten. In de bestaande win-

kelstructuur is voldoende ruimte om deze branches in te passen. Zo wordt aangesloten

bij het winkelgedrag van de consument en de helderheid van de structuur. De aangewe-

zen branchering op de PDV-concentratie vraagt om handhaving van het daar vastgestel-

de assortiment. Voor enkele locaties op Vuurijzer zijn specifieke bestemmingen vastge-

legd, zo is de gevestigde fietsenzaak specifiek bestemd voor fietsen en fietsenonderde-

len. Een uitbreiding van het assortiment voor deze locaties is niet gewenst.

Geen uitbreiding verspreide bewinkeling

Voor detailhandel zijn in Boxtel specifiek benoemde perspectiefrijke winkelgebieden aan-

gewezen (Boxtel-binnen, Liempde-centrum, Oosterhof, Selissenwal en Vuurijzer) buiten

deze gebieden wordt uitbreiding van winkelaanbod in principe tegengegaan. Verplaatsing

naar deze gebieden wordt gestimuleerd als het te verplaatsen aanbod past bij het profiel

van het betreffende winkelgebied.

Geen uitbreiding verspreide horeca

Clustering en concentratie van de voorzieningen is uitgangspunt. Verspreide vestiging

van nieuwe horecazaken dient in principe dan ook tegengegaan te worden. Ingezet moet

worden op (nieuw)vestiging in de perspectiefrijke winkelgebieden. Hier hebben onderne-

mers immers het beste perspectief en de grootste meerwaarde. Voor het centrum van

Boxtel geldt dat specifiek voor de Markt. Op beperkte schaal kan horeca ook in andere

delen van ‘Boxtel-binnen’ een toegevoegde waarde hebben. Een deel van het horeca-

aanbod in Boxtel is echter al verspreid gevestigd. Deze zaken zijn niet essentieel voor de

hoofdstructuur, maar kunnen wel een belangrijke functie vervullen voor de nabij omge-

ving. Indien dit het geval is, dient ingezet worden op behoud van deze functie op deze

locatie. Is dit echter niet zo en zou deze zaak van meerwaarde kunnen zijn voor een van

de winkelgebieden, wordt verplaatsing gestimuleerd. Voor sommige locaties in het bui-

tengebied (zie ‘detailhandel en horeca in het buitengebied) kan hierop een uitzondering

gemaakt worden.

Hoofdstuk 3 18

Internetwinkels op daarvoor aangewezen locaties

De groei aan bezorgservices / showrooms / afhaalpunten van de van oorsprong pure

internetaanbieders vraagt om keuzes waar de internetwinkels het beste terecht kunnen,

en waar juist niet. Internethandel kan grofweg in drie vormen onderverdeeld worden;

webwinkels vanuit huis of vanuit een andere functie (zoals een kantoor of opslag), af-

haalpunten waar goederen enkel kunnen worden afgehaald en (internet)winkels (met

showroomfunctie). De visie verschilt per verschijningsvorm.

Zonder consumentenbezoek

De eerste vorm onderscheidt zich doordat er geen sprake is van enige consument aan-

trekkende werking. Alle transacties en klantencontacten verlopen digitaal en verzending

van de goederen gebeurt uitsluitend per post. De niet-consument aantrekkende internet-

handels passen daarom prima binnen een reguliere bestemming, zoals een woon-, kan-

toor-, bedrijfs- of agrarische bestemming.

Zuivere afhaalpunten

Bij zuivere afhaalpunten kunnen consumenten goederen afhalen en eventueel retourne-

ren. Er worden geen producten tentoongesteld. Uitgangspunt van het beleid is dat zuive-

re afhaalpunten bij voorkeur worden gerealiseerd in bestaande winkelgebieden. Een be-

langrijke gedachte hierachter is dat een afhaalpunt, ook bij een verdere uitbouw naar een

winkel, een bestaande retaillocatie versterkt. Samen met de ondernemers in de perspec-

tiefrijke winkelgebieden en met de initiatiefnemers wordt gezocht naar goede ruimtelijke

oplossingen. Ook Boxtel-binnen kan hierbij, gezien de goede bereikbaarheid vanaf de

Brederodeweg, een rol van betekenis spelen.

Met afhaalpunten op bedrijventerreinen wordt zeer terughoudend omgegaan. Voor een

bedrijventerrein ligt de prioriteit bij industriële bedrijvigheid, activiteiten die consumenten

aantrekken leveren veelal conflicten op met bedrijfsmatig verkeer. Bovendien bestaat het

gevaar dat een afhaalpunt op een bedrijventerrein geleidelijk verandert in een fysieke

showroom of winkel.

Afhaalpunt met showroom (winkel)

Een laatste vorm van internethandel is in feite een reguliere winkel, die ook producten via

internet verkoopt. Van belang hierbij is de showroomfunctie, want hierdoor wordt de (in-

ternet)winkel geclassificeerd als detailhandel. Qua ruimtelijke effecten zijn ze immers

vergelijkbaar. Ook vallen de consumentgerichte internethandels onder de werking van de

Europese Dienstenrichtlijn10

. Voor deze vorm gelden dezelfde uitgangspunten als bij re-

guliere winkels.

10

Zie brochure ‘De consequenties van de Europese Dienstenrichtlijn voor detailhandelsontwikkelingen’ Kamer van koophandel/BRO, 2013.

Hoofdstuk 3 19

Detailhandel en horeca in het buitengebied

Er vindt in toenemende mate verkoop van vooral dagelijkse artikelen en horeca plaats in

het buitengebied (o.a. verkoop streekproducten, boerenterrassen). Beleidsuitgangspunt

is dat, ook vanuit toeristisch-recreatief oogpunt, kleinschalige detailhandel en horeca

ondergeschikt of ondersteunend aan de hoofdfunctie in het buitengebied is toegestaan.

De verkoop van producten in het buitengebied wordt daarbij gebonden aan een maximale

maat van 100 m² wvo. Dit vanwege de mogelijke verstorende effecten op de winkelge-

bieden. Horeca kan bij wandel- en fietsknooppunten en bij de Groene Poort meerwaarde

hebben. In het ‘Zoneringsbeleid Toerisme en recreatie’, dat binnenkort wordt geactuali-

seerd komt dit aspect terug. Als aanvullende voorwaarde geldt dat zowel de detailhandel

als de horeca op verantwoorde wijze ruimtelijk dienen te worden ingepast, zodanig dat er

geen negatieve gevolgen ontstaan voor de parkeermogelijkheden en bereikbaarheid van

de omgeving. De beoordeling van dergelijke initiatieven is maatwerk. Voorwaarde is dat

er in het buitengebied geen clusters van winkels of horeca ontstaan.

Wijkeconomie

Bedrijvigheid die zich in wijken bevindt, wordt ook wel wijkeconomie genoemd. Deze

bedrijvigheid kan bijdragen aan de leefbaarheid van een wijk. Het is belangrijk een goede

balans te vinden tussen de optimale ruimtelijke voorzieningenstructuur en de wijkecono-

mie. De wenselijkheid van dergelijke functies in de wijken is sterk afhankelijk van de loca-

tie en verschijningsvorm, de beoordeling van een dergelijk initiatief is dan ook maatwerk.

Steeds moet de afweging gemaakt worden of het initiatief van meerwaarde kan zijn voor

de perspectiefrijke winkelgebieden. In dit geval dient de ondernemer gestimuleerd te

worden om zich in een van die winkelgebieden te vestigen. Clustering van publieksge-

richte functies is immers uitgangspunt. Is het initiatief niet van meerwaarde voor de per-

spectiefrijke winkelgebieden, kan medewerking verleend worden aan de vestiging in de

wijk. Wildgroei van publieksgerichte functies in wijken dient voorkomen te worden.

Detailhandel en horeca op bedrijventerreinen

Bedrijventerreinen moeten als voornaamste functie een productie en/of logistieke functie

behouden. Detailhandel of horeca op deze locaties zorgt voor versnippering van de struc-

tuur met een aantasting van de ruimtelijke kwaliteit en een toename van de leegstand in

de perspectiefrijke winkelgebieden als gevaren. Er wordt dan ook geen medewerking

verleend aan verzoeken voor vestiging van detailhandel of horeca op een van de bedrij-

venterreinen in de gemeente. Er wordt ingezet op lunch-wandelfaciliteiten richting cen-

trum/Stapelen.

Kringloopbedrijven-/winkels

Kringloopbedrijven zijn bedrijven gericht op het inzamelen, verwerken/repareren en ter

verkoop aanbieden van afgedankte producten. Door dit totaalconcept onderscheiden zij

zich van gewone tweedehands-/kringloopwinkels. Mogelijkheden voor vestiging van

kringloopbedrijven die gekoppeld zijn aan bedrijfsmatige activiteiten (zoals bijvoorbeeld

de milieustraat) kunnen geboden worden op de bedrijventerreinen.

Hoofdstuk 3 20

Sec ‘kringloopwinkels’ worden echter als detailhandel beschouwd. Mogelijkheden voor

vestiging hiervoor worden dan ook alleen geboden in de winkelcentra of op de PDV-

locatie, mits de branchering van de kringloopwinkel past in de PDV-aanbod (vanwege het

grote aandeel ‘in en om het huis’ dat doorgaans bij kringloopwinkels verkocht wordt).

Ambulante handel

Boxtel heeft een wekelijkse warenmarkt, deze vindt elke vrijdag op de Markt plaats. Een

sterke warenmarkt kan de attractiviteit van een winkelgebied vergroten. Hiervoor dienen

echter wel de randvoorwaarden op orde te zijn (voldoende ruimte, bereikbaar, parkeerge-

legenheid, kruisbestuiving met winkels/horeca). Hierin hebben zowel de overheid als de

marktkooplui een verantwoordelijkheid. In Boxtel is en blijft de Markt dé locatie om de

wekelijkse warenmarkt te houden. Om het combinatiebezoek tussen marktkramen onder-

ling te behouden en tussen marktkramen en nabijgelegen winkels/horeca te vergroten

dient een andere opstelling van de kramen overwogen te worden. Zo zorgt een carré-

opstelling (kramen in de vorm van een vierkant) ervoor dat de kramen ook naar buiten

gekeerd zijn. Dit zorgt voor een verbetering van de looproute, de zichtlijnen en de wis-

selwerking met de winkels/horeca rondom de markt. Om het perspectief van de waren-

markt verder te versterken is daarnaast vernieuwing noodzakelijk. Kansen liggen in het

bieden van kwaliteit en beleving. Denk hierbij aan proeverijen met seizoensproducten

(bijv. haring en mosselen), verse bereiding van producten (bijv. persen vruchtensappen

of grillen van kippen) en wisselende aanbieders. Dit zijn taken voor de marktkooplui.

Voor de weekmarkt is de locatie op de Markt van belang. Echter bij bijzondere activiteiten

kan het noodzakelijk zijn uit te wijken naar een andere locatie. Indien mogelijk geniet een

locatie in Boxtel-binnen de voorkeur. Als dat niet mogelijk is dan is de Hendrik Ver-

heeslaan een alternatief.

Het algehele standplaatsenbeleid zal op korte termijn worden geactualiseerd. De contou-

ren voor het nieuwe beleid zijn nog niet bekend. De wens vanuit het Beleidsplatform Win-

kelcentra Boxtel is voor Oosterhof en Selissenwal voor 2 dagdelen 1 standplaats be-

schikbaar te stellen en voor het centrum van Boxtel over 2 dagdelen 2 standplaatsen.

Hoofdstuk 4 21

4. BELEID

4.1 Ruimtelijk beleid en economisch stimuleringsbeleid

De visie geeft de gewenste winkelstructuur aan. Naast de ‘wat’-vraag, is de ‘hoe’-vraag

minstens zo belangrijk. In deze paragraaf wordt de gemeentelijke inzet beschreven. Dit

betreft planologische facilitering van ruimtelijk beleid, een actieve handhaving én econo-

mische stimulering.

Ruimtelijk beleid

De gemeente is verantwoordelijk voor het formuleren van ruimtelijk beleid op basis van

het omgevingsrecht. Zij stelt het detailhandels- en horecabeleid vast en vertaalt die in

bestemmingsplannen. Omdat we niet weten wat de toekomst brengt hanteert de ge-

meente Boxtel het principe van ‘uitnodigingsplanologie’. De gemeente stelt kwalitatieve

kaders waarbinnen het programma overwegend door private initiatieven tot stand komt.

De gemeente stuurt op kwaliteit van het resultaat. De gemeente beoordeelt marktinitiatie-

ven op basis van het beeldvormend document en voorliggende nota. Dit vraagt een posi-

tieve houding ten opzichte van gewenste ontwikkelingen en een terughoudende en afwij-

zende houding bij ongewenste ontwikkelingen. Zo worden in het eerder genoemde ge-

bied Boxtel-binnen ruimte mogelijkheden geboden voor publieksgerichte functies, met

name detailhandel, horeca en gemengde functies. Binnen Boxtel-binnen ligt voor horeca

de nadruk op de Markt. Buiten Boxtel-binnen wordt ingezet op andere functies zoals

dienstverlening, werken en wonen.

Handhaving

Handhaving is van groot belang om het detailhandels- en horecabeleid ook in de praktijk

goed handen en voeten te kunnen geven. Vanuit de samenleving wordt hier ook nadruk-

kelijk op gewezen. De prioriteit voor handhaving van niet toegestane detailhandel (bijv.

branchering op perifere locaties) of horeca (bijv. verspreid) wordt dan ook verhoogd. Voor

een adequate handhaving is het van belang dat de uitgangspunten omschreven in voor-

liggende detailhandels- en horecanota als uitgangspunt gelden.

Economisch stimuleringsbeleid

Het economisch stimuleringsbeleid is vooral gericht op regievoering op de realisatie van

de visie. Dit speelt met name in het centrum van Boxtel waar een integrale aanpak nood-

zakelijk is en de afstemming tussen de projecten en maatregelen van groot belang is

voor het te bereiken eindresultaat. Een belangrijk aspect hierin is het stimuleren van sa-

menwerking.

Hoofdstuk 4 22

Stimulering samenwerking

Een sterke publiek-private samenwerking is een voorwaarde voor invulling van de ambi-

tie. Een duurzame structuur is nodig om verder te komen als het gaat om profilering,

marketing of transformatie. In het centrum van Boxtel is een centrummanagement orga-

nisatie actief. Zij speelt een belangrijke rol als intermediair tussen overheid en markt, bij

de promotie van het centrum en ter acquisitie van potentiële investeerders. Ook is in Box-

tel het Beleidsplatform Winkelcentra Boxtel actief, waarin ondernemers en de gemeente

samenwerken aan de kwaliteit van de winkelgebieden. Daarnaast zijn er diverse onder-

nemersverenigingen van de winkelgebieden afzonderlijk (o.a. Centrum Boxtel, Liempde,

Selissenwal, Oosterhof). Het is belangrijk om de publiek-private samenwerking in Boxtel

verder te blijven ontwikkelen en professionaliseren. Zo biedt de nieuwe BIZ-wet de moge-

lijkheid aan collectieven van ondernemers én vastgoedeigenaren om in het betreffende

winkelgebied te investeren (zie 5.1). De rol van de gemeente ligt in deze met name in het

stimuleren en faciliteren, wanneer de markt daarnaar vraagt.

4.2 Vertaling beleid naar winkelgebieden

In het vorige hoofdstuk is reeds beknopt de visie per winkelgebied beschreven. In deze

paragraaf wordt de ontwikkelrichting per concentratie aangegeven en wordt dit vertaald

naar normen en randvoorwaarden. Er zijn drie toekomstige ontwikkelingsrichtingen on-

derscheiden, te weten:

• Versterken: een stevigere positie binnen de toekomstige structuur, niet alleen als het

gaat om het voorzieningenaanbod maar ook in de randvoorwaardelijke sfeer (uitstra-

ling, openbare ruimte, parkeren, bereikbaarheid etc.).

• Consolideren: eventuele ruimtelijke danwel functionele ontwikkelingen zijn ter be-

houd van de positie in de structuur. Kwaliteitsversterking boven kwantiteit. Zorgvuldige

toetsing is hierbij noodzakelijk.

• Anders: er zijn verschillende mogelijkheden zoals de afbouw van het aanbod, functie-

verandering, verplaatsen van het cluster etc.

Algemene beleidslijnen

In het kader van de maatschappelijke noodzaak om de leegstandsontwikkeling aan te

pakken en de verwachting dat er in de toekomst minder behoefte is aan winkelruimte,

wordt ingezet op:

• Clustering van detailhandel in de perspectiefrijke centra zoals deze hierna verder

worden toegelicht.

• In principe geen uitbreiding of toevoeging van detailhandel en horeca buiten deze

gebieden.

• Stimulering van verplaatsing vanuit verspreide locaties naar deze centra, mits pas-

send bij het profiel van het betreffende centrum.

• Dagelijks aanbod is in alle winkelgebieden, behalve Vuurijzer, mogelijk.

Hoofdstuk 4 23

• Niet-dagelijks aanbod alleen in Boxtel-binnen en voor de specifieke PDV-branches in

Vuurijzer.

• Voor de perspectiefrijke dorp- en wijkcentra wordt de uitbreiding van het bestaande

aanbod per vestiging (waaronder de supermarkten) gemaximeerd op 15% van het nu

aanwezige aanbod. Voorwaarde hiervoor is dat een eventuele uitbreiding passend

moet zijn bij het profiel van het betreffende winkelgebied en dat de uitbreiding niet

kan worden opgevangen door herinvulling van aanwezige leegstand. Er zijn een aan-

tal redenen te benoemen waarom de norm van 15% gehanteerd wordt:

o In bestemmingsplannen geldt een algemeen aanvaardbare norm voor uitbreiding

van 10%. Om de perspectiefrijke structuur van winkelgebieden de ruimte te ge-

ven om zich te versterken is een hogere norm van 15% gelegitimeerd.

o Enerzijds willen we ruimte bieden voor de gevestigde ondernemers om zich te

moderniseren / optimaliseren, anderzijds willen we grootschalige uitbreidingen

voorkomen die effecten met zich mee kunnen brengen voor de perspectiefrijke

detailhandelsstructuur. Daarnaast zijn grootschalige uitbreidingen niet gewenst

gezien de autonome ontwikkeling van de toenemende leegstand (o.a. dankzij in-

ternetwinkelen en vergrijzing). Een norm van 15% is gangbaar om zittende on-

dernemers ‘ademruimte’ te geven en tegelijkertijd te voorkomen dat de leegstand

substantieel gaat toenemen.

o Voor de dorps- en wijkcentra geldt dat zij een verzorgingsfunctie dienen te vervul-

len gericht op het eigen dorp of de wijk en geen verzorgingsgebied overstijgende

functie hebben (effecten op verkeersaantrekking en parkeren).

o Bij een uitbreiding van 15% komt het totaal aan uitbreidingsruimte voor super-

markten min of meer overeen met de berekende uitbreidingsruimte voor super-

markten (ca. 500 m2 wvo)11

. In bijlage 3 is de beleidslijn voor supermarkten sa-

mengevat evenals de maatvoering voor de uitgangssituatie om de uitbreidings-

ruimte van 15% te kunnen bepalen.

• De supermarkten buiten de structuur bepalende winkelgebieden wordt geen uitbrei-

dingsruimte geboden. Het betreft de supermarkten die in het centrumgebied gelegen

zijn, maar buiten Boxtel-binnen. Een van de beiden supermarkten is met ruim 1.700

m2 al verreweg de grootste supermarkt van Boxtel. Op basis van kwalitatieve over-

wegingen is juist op het gebied van dagelijks aanbod versterking van Boxtel-binnen

gewenst.

• De kwantitatieve uitbreidingsmogelijkheden zijn altijd een momentopname. Daarom

dient een toekomstig initiatief altijd actueel op basis van kwantitatieve aspecten (uit-

breidingsruimte) en kwalitatieve overwegingen (passend in de perspectiefrijke struc-

tuur en mogelijke effecten op leegstandsontwikkeling) getoetst te worden. Door toe-

passing aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (zie paragraaf 5.1) wordt dit

voor een belangrijk deel geborgd.

11

Zie bijlage 3

Hoofdstuk 4 24

Boxtel-binnen Versterken

• Creëren aaneengesloten front van publieksgerichte voorzieningen in compacte

structuur: Markt, Rozemarijnstraat, Kruisstraat, Croonpassage en Rechterstraat.

• De compacte structuur is de plaats voor nieuwvestiging en/of verplaatsing van dage-

lijks en niet-dagelijks aanbod in het centrum van Boxtel.

• De compacte structuur versterken met een publiekstrekker (toevoeging / verplaat-

sing), mogelijke ontwikkellocaties hiervoor zijn Villa ’t Hof en de noord- en oostzijde

van de Markt.

• Markt als concentratiegebied voor horeca met een mix van detailhandel.

• Toevoegen sfeer, identiteit en beleving aan het centrum, zowel functioneel (aanbod,

evenementen) als ruimtelijk (STA-P, verlichting, groen, bankjes, etc.) en via internet.

• Goede bereikbaarheid en voldoende parkeren zijn randvoorwaarden: creëer entree

centrum en grootschalige parkeergelegenheid bij Brederodeweg. Service en gemak

is hier voor de bezoeker uitgangspunt.

• Voor de foodsector ligt de nadruk op toevoeging van een onderscheidend vers-

marktconcept en/of de verplaatsing van een supermarkt (bijv. vanuit de Kapelweg).

• Begeleiden en faciliteren verplaatsing van aanbod en transformatie in straten buiten

de compacte structuur (zoals Stationsstraat, Molenstraat).

• Voor Boxtel-binnen wordt op voorhand geen begrenzing gesteld aan de toevoeging

van winkelruimte. Het gebied zoals afgebakend in hoofdstuk 3 vormt de ruimtelijke

begrenzing. Daarbinnen kunnen verplaatsers worden gehuisvest en kunnen ook

nieuwe concepten worden toegevoegd. De bijna 2.000 m² wvo leegstand heeft bij

de herinvulling de eerste prioriteit.

Liempde-centrum Consolideren

• Inzetten op behoud supermarkt.

• Initiatieven die clustering bevorderen faciliteren.

• Liempde-centrum telt 1.239 m² wvo, waaronder een supermarkt (COOP) van 779

m². De uitbreidingsruimte voor Liempde wordt gesteld op max. 200 m² (ca. 15%)

naar evenredigheid van de gevestigde bedrijven. Voor de supermarkt betekent dit

een uitbreiding tot max. 900 m² wvo.

Selissenwal Consolideren

• Faciliteren invulling leegstand met niet-winkelfuncties (ambacht, diensten, zorg,

etc.).

• Faciliteren verplaatsing aanbod Sint Severusstraat naar Van Beekstraat.

• Geen uitbreiding niet-dagelijks aanbod.

• In Selissenwal is 2.311 m² wvo aanwezig, de supermarkt (Plus) telt 1.154 m² wvo.

De uitbreidingsruimte voor Selissen wordt gesteld op max. 350 m² (ca. 15%) naar

evenredigheid van de gevestigde bedrijven. Voor de supermarkt betekent dit een

uitbreiding tot max. 1.327 m² wvo12

.

12

Dit metrage is een exacte berekening op basis van de 15% norm.

Hoofdstuk 4 25

Oosterhof Consolideren/versterken

• Faciliteren ruimtelijk-functionele revitalisatie winkelcentrum gericht op kwaliteitsver-

sterking.

• Beperkte uitbreiding winkelmeters bekijken in relatie tot de wijkfunctie en verkeers-

stromen (geen wijkoverstijgende functie).

• Geen uitbreiding niet-dagelijks aanbod.

• Inzetten op behoud minimaal één supermarkt.

• Winkelcentrum Oosterhof telt 2.446 m² wvo, waaronder een supermarkt van 497 m²

(Aldi) en een van 1.346 m² (Jumbo). De uitbreidingsruimte voor Oosterhof wordt ge-

steld op max. 366 m² (ca. 15%) naar evenredigheid van de gevestigde bedrijven. De

Aldi-supermarkt kan uitbreiden tot 572 m² wvo13

. Bij samenvoeging van de huidige

vestiging aan de Kapelweg (743 m²), kan een Aldi van circa 1.315 m² gerealiseerd

worden.

Vuurijzer Consolideren

• Behouden lokale verzorgingsfunctie

• Toegestane branches: doe-het-zelf, woninginrichting, tuin.

• Ruimte bieden aan eventuele verplaatsers van doelgericht aanbod (clustering)

• Faciliteren initiatieven m.b.t. schaalvergroting en ruimtelijke optimalisatie.

Kapelweg Anders

• Geen uitbreiding aanbod.

• Faciliteren en stimuleren verplaatsing van hier gevestigd doelgericht aanbod naar

Vuurijzer en supermarktaanbod naar Oosterhof of Boxtel-binnen.

Centrumgebied buiten Boxtel-binnen

In het centrum van Boxtel wordt ingezet op een compacter gebied, daar zal de verster-

king van de winkelfunctie plaats moeten vinden om tot een voor de consument aantrek-

kelijk gebied te komen. In het overige centrumgebied wordt geen uitbreiding met winkels

voorzien. Enkele straten in dit gebied, zoals de Stationsstraat, vormen wel de aanloop-

routes naar Boxtel-binnen en verdienen natuurlijk nog steeds de nodige aandacht. Voor

de leegstaande panden wordt bij voorkeur een herinvulling gezocht met dienstverlenende

of ambachtelijke functies, maar ook wonen op de begane grond behoort hier tot de moge-

lijkheden.

Supermarkten in Boxtel

Voor de verzorging van de inwoners van Boxtel is een goede spreiding van dagelijks

aanbod en in het bijzonder supermarkten van belang. Een duurzame structuur bestaat uit

supermarktaanbod in de toekomstbestendige dorp- en wijkcentra (Liempde-centrum,

Selissenwal, en Oosterhof).

13

De supermarktmetrages zijn een exacte berekening op basis van de 15% norm.

Hoofdstuk 4 26

Daarnaast is dagelijks aanbod voor Boxtel-binnen van belang voor de trekkracht naar het

centrum. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van een vershofconcept of een supermarkt die

wenst te verplaatsen naar dit gebied. De maximale maatvoering van de supermarkten in

de dorps- en wijkcentra is begrensd op toevoeging van ca. 15% op basis van het huidige

aanbod. Voor de argumentatie hierop wordt verwezen naar pagina 23. De supermarkten

buiten de structuur bepalende winkelgebieden worden geen uitbreidingsruimte geboden.

Het betreft de supermarkten die in het centrumgebied gelegen zijn, maar buiten Boxtel-

binnen. Een van de beiden supermarkten is met ruim 1.700 m2 al verreweg de grootste

supermarkt van Boxtel. Op basis van kwalitatieve overwegingen is juist versterking in

Boxtel-binnen gewenst. Wanneer deze supermarkten ook nog de mogelijkheid krijgen om

uit te breiden, dan komt er nog eens ruim 400 m2 wvo bij. Hiermee wordt de uitbreidings-

ruimte sterk overschreden. In bijlage 3 is de beleidslijn voor supermarkten samengevat

evenals de maatvoering voor de uitgangssituatie om de uitbreidingsruimte van 15% te

kunnen bepalen.

Hoofdstuk 5 27

5. UITVOERINGSPARAGRAAF

Realisatie van de ambitie en de visie vereist een aanpak. In dit hoofdstuk wordt aange-

geven welke instrumenten ingezet kunnen worden.

5.1 Instrumentarium

De keuze voor instrumenten en de wijze waarop deze worden ingezet zijn van doorslag-

gevende invloed op de effectiviteit ervan. Navolgend worden de belangrijkste instrumen-

ten beschreven, alsmede hoe en waar(voor) deze ingezet kunnen worden om te komen

tot de gewenste structuur in Boxtel.

Bestemmingsplan

In de gemeentelijke praktijk zijn op dit moment twee richtingen zichtbaar met betrekking

tot bestemmen in winkelgebieden. De ene richting is het ‘conserverend’ bestemmen. Dit

wil zeggen dat in het bestemmingsplan de bestaande situatie juridisch-planologisch wordt

vastgelegd, vaak met weinig speelruimte voor vernieuwingen door middel van functiever-

andering, uitbreiding, andere branchering etc. Bij ieder nieuw initiatief dat zich buiten dit

strikte bestemmingsregime voordoet, kan de gemeente dan een belangenafweging op

maat maken (en met uitzonderingsinstrument toch mogelijk maken). Voordeel: maximale

sturing door de gemeente. Nadeel: verminderde rechtszekerheid initiatiefnemers, vergro-

te kans op willekeur, tijdrovend. De andere richting is om bestemmingsplannen globaler

te maken, waardoor meer planologische ruimte ontstaat voor nieuwe concepten. Globaal

wil niet zeggen dat alles mag, maar dat er binnen kaders een vooraf vastgestelde mate

van flexibiliteit is verwerkt. Voordeel: juridische zekerheid initiatiefnemers, programmering

kan meebewegen met behoeften van de markt. Nadeel: vooraf stevige inspanning ge-

meente.

Inzetbaarheid Boxtel

Zoals reeds in het vorige hoofdstuk naar voren is gekomen hanteert de gemeente Boxtel het prin-

cipe van ‘uitnodigingsplanologie’. Een globaal/flexibel bestemmingsplan past hierin. In de huidige

dynamische marktsituatie is het immers zaak om, waar mogelijk en wenselijk, mee te kunnen

bewegen met de behoeften van de markt.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Bij stedelijke ontwikkelingen wordt steeds meer waarde gehecht aan duurzaam ruimte-

gebruik. Dat wil zeggen dat nieuwe ontwikkelingen bij voorkeur plaats dienen te vinden in

of aansluitend op bestaande concentraties. Om dit te borgen is door de Rijksoverheid de

Ladder voor Duurzame Verstedelijking geïntroduceerd.

Hoofdstuk 5 28

Achtergronden van de ladder zijn het tegengaan van leegstand, een ‘tweede leven’ voor

gebouwen, concentratie van voorzieningen, combineren van bezoekmotieven, etc.

De ladder omvat de volgende stappen:

a. “Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een

actuele regionale behoefte;

b. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele

regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het be-

staand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting

van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;

c. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling

niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden,

wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, ge-

bruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als

zodanig worden ontwikkeld.”

In bijlage 2 is een visualisatie van de systematiek van de ladder opgenomen.


Voor de detailhandel en horeca in Boxtel is de Ladder bij bestemmingsplannen voor nieuwe ruim-

telijke ontwikkelingen van toepassing. Hiermee kan gestuurd worden op concentratie van en kern-

versterking in het centrum, wijkaanbod gericht op voorziening van de eigen wijk en clustering van

doelgericht aanbod op Vuurijzer.

Leegstandsverordening

Niemand is gebaat bij leegstaand vastgoed. De gemeentelijke doelstelling is behoud van

ruimtelijke kwaliteit en voorkomen van verpaupering. Een belangrijk instrument bij het

bestrijden van leegstand is de leegstandsverordening. Met een leegstandsverordening

krijgen vastgoedeigenaren een meldingsplicht opgelegd voor kantoor- en/of winkelpan-

den die langer dan zes maanden leegstaan. Onder regie van de gemeente wordt er (ver-

plicht) leegstandsoverleg gevoerd. Uiteindelijk kan de gemeente gebruikers voor het

leegstaande pand voordragen, mits het pand langer dan een jaar leegstaat. Als een ei-

genaar het leegstaande pand binnen zes maanden niet aanmeldt bij de gemeente, dan

kan de gemeente een boete opleggen. De leegstandsverordening wordt tot nog toe voor-

al toegepast in relatie tot kantorenleegstand, om zo zicht te krijgen op de stand van za-

ken en in gesprek te komen met de eigenaren. Omdat de leegstand van winkels veel

zichtbaarder is dan van kantoren, speelt een leegstandverordening voor winkelgebieden

vooral een rol in het stimuleren van een constructief gesprek tussen de eigenaren van

leegstaande panden en de gemeente. Vanwege de dreiging van verplichte huurders en

boetes kan dit bovendien een eigenaar motiveren om (meer) energie te steken in het

opnieuw verhuurd krijgen van zijn pand, al dan niet met een nieuwe winkel.

Hoofdstuk 5 29


Gezien de toenemende leegstand en het feit dat deze zich ook manifesteert op prominente plek-

ken in het centrum van Boxtel, is het noodzaak actie te ondernemen. Het inzetten van een leeg-

standsverordening is een middel om in ieder geval een gesprek met vastgoedeigenaren te initi-

eren en kan wellicht ook als motivatie dienen voor eigenaren. De gemeente ziet de leegstandsver-

ordening vooralsnog als een terugvaloptie. Afspraken met de vastgoedsector bijvoorbeeld over de

inzet van een BIZ heeft de voorkeur (zie hierna)

Bedrijveninvesteringszone (BIZ)

Een Bedrijveninvesteringszone (kortweg BIZ) is een afgebakend gebied, zoals een win-

kelstraat, winkelgebied/-centrum of bedrijventerrein. Binnen dit gebied hebben de onder-

nemers en/of de commerciële vastgoedeigenaren ervoor gekozen om gezamenlijk te

investeren in de kwaliteit en beleving van de omgeving van hun onderneming en/of pand.

Een BIZ heeft een verplichtend karakter, dat onder meer zorgt voor concrete projecten,

continuïteit en professionaliteit. Het wordt echter pas verplicht indien het merendeel van

de ondernemers en/of vastgoedeigenaren hebben aangegeven voor een BIZ te zijn.

Om tot een BIZ te komen, dienen de ondernemers en/of de commerciële vastgoedeige-

naren samen een plan op te stellen. In dat plan is opgenomen welke activiteiten (bijv.

promotie, acquisitie nieuwe bedrijven en concepten, pandenbank, evenementen, wifi,

centrummanagement) men gezamenlijk wil financieren, inclusief een begroting hiervan.

Enkel indien de gemeente akkoord gaat en er voldoende draagvlak is bij de ondernemers

en/of vastgoedeigenaren (respons draagvlakmeting minimaal 50%, van respondenten

minimaal 2/3 voor, voorstemmers vertegenwoordigen meer WOZ-waarde dan de tegen-

stemmers), kan een heffing worden ingesteld voor alle ondernemers en/of vastgoedeige-

naren in het afgebakende gebied. Ondernemers en/of vastgoedeigenaren betalen de

betreffende heffing aan de gemeente. De opbrengst daarvan wordt in de vorm van een

subsidie uitgekeerd aan de stichting of vereniging van de BIZ. Deze stichting/vereniging

gebruikt het geld vervolgens om activiteiten uit te voeren.


Met name voor het gebied Boxtel-binnen is een BIZ voor vastgoedeigenaren interessant. De pro-

jecten en activiteiten die nu in het centrum van Boxtel georganiseerd worden, worden financieel

gedragen door ondernemers en gemeente (middels een ondernemersfonds). De vastgoedsector

neemt hierin nog niet haar verantwoordelijkheid, terwijl deze sector ook een groot belang heeft bij

een aantrekkelijk en goed renderend Boxtel-centrum. De BIZ is het enige wettelijke formele kader

waarbinnen het mogelijk is om alle vastgoedeigenaren in een gebied structureel te laten bijdragen

aan de economische ontwikkeling ervan. Door op deze wijze de samenwerking te intensiveren en

gerichte initiatieven/investeringen te doen kan de vastgoedsector ook haar steentje bijdragen om

het centrum van Boxtel aantrekkelijk te houden en de leegstand zoveel mogelijk te voorkomen. De

gemeente kan hierin een stimulerende (en faciliterende) rol vervullen. Zo kan zij bijvoorbeeld de

samenwerking van de vastgoedsector als voorwaarde stellen alvorens gemeentelijke middelen te

investeren in het kerngebied. De vastgoedeigenaren profiteren daar immers ook van.

Hoofdstuk 5 30

In het centrum van Boxtel is al een heffing voor exploitanten van commerciële voorzieningen op

basis van de reclamebelasting van toepassing. De financiële middelen die hiermee worden opge-

bracht worden door het centrummanagement Boxtel aangewend voor centrumversterkende pro-

jecten. Een BIZ voor vastgoed kan prima naast een ondernemersfonds op basis van de reclame-

heffing bestaan.

Stimuleringsregeling

Diverse gemeenten in Nederland experimenteren momenteel (met steun van onder andere Europa

en de provincie) met het inzetten van een stimuleringsregeling om de kansrijke detailhandelsloca-

ties te versterken. Zo stimuleren onder andere de gemeenten Delfzijl en Kerkrade ondernemers

buiten de hoofdstructuur met een verplaatsingssubsidie om te verhuizen naar perspectiefrijke loca-

ties zoals aangeduid in de detailhandelsnota. Maar ook het actief herbestemmen van kansarme

locaties, stedelijke herverkaveling en het aanbieden van huurkortingen worden door diverse over-

heden actief toegepast in de praktijk. Vanuit de motivatie van een goede ruimtelijke ordening is er

juridisch gezien veel mogelijk.


Om ook daadwerkelijk te (kunnen) komen tot een compacte structuur van publieksgerichte voor-

zieningen in het centrum van Boxtel is het zinvol om de ervaringen met de stimuleringsregeling te

polsen en deze, indien kansrijk en de financiën het toelaten, toe te passen binnen Boxtel.

Parkeerbeleid

De beschikbaarheid van voldoende parkeerplaatsen tegen een passend tarief speelt een belangrij-

ke rol in de aantrekkingskracht van winkelgebieden, omdat consumenten dit stevig meewegen in

hun keuze voor een bezoek aan een winkelgebied. Ondernemers en vastgoedeigenaren zien dan

ook graag veel parkeergelegenheid en gratis of voordelig parkeren bij hun winkelgebieden. Ge-

meenten zien tegelijkertijd parkeertarieven als een noodzakelijk middel om vraag en aanbod van

parkeerplaatsen op elkaar af te stemmen en bovendien zijn de opbrengsten uit de parkeerbelasting

een bron van inkomsten. Het parkeerbeleid omvat de koers van een gemeente met betrekking tot

onder meer de parkeerregulering, -normering en –tarifering.


Adequate parkeervoorzieningen (omvang, locatie, al of niet betaald, serviceniveau) zijn essentiële

randvoorwaarden voor een goed functioneren van winkelgebieden. Boxtel-centrum heeft te kam-

pen met relatief beperkte en versnipperde parkeermogelijkheden, veelal tegen betaling. Om de

parkeervoorzieningen te optimaliseren, dienen diverse maatregelen uitgevoerd te worden. Een

herijking van het parkeerbeleid is daar onderdeel van.

Functietransformatie

Op locaties waar een functie niet aansluit op de vraag of indien een functie van grotere

meerwaarde is op een andere locatie, kan het een optie zijn om proactief een functiewij-

ziging door te voeren. Een functiewijziging gaat (vaak) gepaard met een aanpassing van

het pand.

Hoofdstuk 5 31

Dit vergt zowel van de vastgoedeigenaar als van de gemeente en andere betrokkenen

een langetermijnperspectief. Het mogelijk inzetten van functietransformaties hangt samen

met de beschikbare middelen, de verwachte waardeontwikkeling, huurzekerheid en

huurprijshoogte. De functietransformatie moet gefaciliteerd worden in een bestemmings-

plan. Gemeenten kunnen verkleuring van winkels naar bijvoorbeeld woningen bespoedi-

gen door proactief winkelbestemmingen te verruimen naar wonen, met een voorziening

dat de gemengde bestemming (na enige tijd) vervalt als een pand eenmaal een woon-

functie heeft gekregen.


In de randen van het centrum van Boxtel (o.a. Stationsstraat, Molenstraat), wordt niet langer inge-

zet op versterking of behoud van de winkelfunctie. Hier wordt een verdere verkleuring van winkels

naar niet-winkelfuncties, ofwel functietransformatie, voorzien. De gemeentelijke rol ligt in het facili-

teren en begeleiden van dit proces. Zij kan dit proces ook stimuleren door bijvoorbeeld het delen

van informatie en voorbeelden met betrekking tot financiële berekeningen (rendement leegstand

vs. andere functie, combinatie met wonen boven of achter het winkelpand).

Stedelijke herverkaveling

Stedelijke herverkaveling is een instrument dat gebruikt kan worden om gebiedsontwikke-

lingen in bestaand stedelijk gebied mogelijk te maken. Er bestaan verschillende varianten

van stedelijke herverkaveling. Stedelijke herverkaveling gaat veelal gepaard met een

vastgoedfonds: na oprichting moet dit gaan functioneren als een besloten vennootschap

waarin het gezamenlijk eigendom van (een groot deel van) de panden tegen de actuele

marktwaarde in een vooraf gespecificeerd winkelgebied wordt ondergebracht. In ruil voor

zijn vastgoed krijgt elke deelnemende vastgoedeigenaar aandelen in het vastgoedfonds.

De vastgoedeigenaar ontvangt voortaan dividend van het fonds in plaats van huur voor

zijn pand. Op ruimtelijk niveau wordt het nu eenvoudiger om panden te koppelen, kadas-

trale grenzen aan te passen, winkels andere functies te geven of andere ruimtelijke in-

grepen te doen. Het individuele belang maakt plaats voor het collectieve belang en voor-

heen individuele risico’s (bijv. leegstand) worden gedeeld. Een belangrijke succesfactor

voor stedelijke herverkaveling is de actieve medewerking van de gemeente (juridisch-

planologisch) en winkeliers, omdat zij bereid moeten zijn om mogelijkerwijs naar andere

winkelpanden te verhuizen.


Met stedelijke herverkaveling kan gekomen worden tot een compact winkelgebied. Echter, vanwe-

ge het feit dat het instrument in Nederland nog in de kinderschoenen staat, het intensieve proces

en het ontbreken van wetgeving die vastgoedeigenaren of winkeliers verplicht tot deelname aan

stedelijke herverkaveling, lijkt het voor Boxtel vooralsnog geen geschikt instrument. Wel is het

belangrijk om de ontwikkelingen van en ervaringen met dit instrument te volgen (o.a. pilots in Rot-

terdam en Dordrecht) om de toepasbaarheid van stedelijke herverkaveling voor de situatie in Box-

tel op termijn nogmaals te bekijken.

Hoofdstuk 5 32

Huurprijsaanpassing

De ondernemer bepaalt of de vastgoedwaarde, vertaald in de huurprijs, verantwoord is voor exploi-

tatie van een winkel of andersoortig bedrijf. Om een leegstand winkelpand (weer) financieel

aantrekkelijk te maken voor ondernemers kunnen door eigenaren structurele aanpassin-

gen van de huurprijs of huurincentives doorgevoerd worden. Voorbeelden van huurincen-

tives zijn ingroeihuren, omzetgerelateerde huren of tijdelijke huurcontracten (maximaal

twee jaar). Eigenaren verkiezen doorgaans huurincentives boven het verlagen van de

officiële huren om toekomstige taxaties – waarin huurincentives over het algemeen on-

voldoende worden meegenomen – niet negatief te beïnvloeden. Structurele aanpassing

van de huur lijkt in sommige gevallen echter noodzakelijk om tot een nieuw evenwicht

van vraag en aanbod te komen.


Er zijn signalen dat de leegstand in Boxtel-centrum (deels) veroorzaakt wordt door te hoge huur-

prijzen, waardoor aanbod en vraag dus in zekere mate uit evenwicht zijn. Huurprijsaanpassingen

kunnen hiervoor een oplossing zijn. De gemeente en het centrummanagement gaan met eigena-

ren in gesprek om hen aan te sporen dit instrument in te zetten om daarmee de verhuurbaarheid

van het pand en de aantrekkelijkheid van het centrum te vergroten. Dit dient in relatie met de BIZ

en mogelijke gemeentelijke investeringen in Boxtel-binnen bezien te worden.

Projecten stimuleren

De realisatie van belangrijke onderdelen of deelprojecten van een gemeentebrede visie

op de detailhandel en/of horeca kan als katalysator werken voor de uitvoering van de

gehele visie. Om dergelijke (deel)projecten versneld van de grond te krijgen, kan een

gemeente deze stimuleren. Denk hierbij aan het bieden van financiële of inhoudelijke

ondersteuning (subsidie, uitwerking integrale visie).


In Boxtel-binnen is de ontwikkeling van de koppen van het ‘achtje’ (Villa ’t Hof/de Croon en noord-

en oostzijde Markt) in het centrum, waarbij hier trekkers worden ingepast, van groot belang. De

gemeente kan dit initiëren met het vormen en uitdragen van een integrale visie op deze plekken.

Centrummanagement

Centrummanagement is een samenwerkingsvorm in binnensteden, centrumgebieden en

andere winkelgebieden waarbij de belangrijkste stakeholders in het gebied zich vereni-

gingen en gezamenlijk aan de uitvoering van projecten werken op basis van gemeen-

schappelijk geformuleerde doelen. De belangrijkste stakeholders zijn de exploitanten

(winkelier, horeca, dienstverlenende, ambachtelijke en culturele ondernemers), de vast-

goed eigenaren en de gemeente.

Hoofdstuk 5 33


Het centrum van Boxtel kent al enkele jaren een goed functionerend centrummanage-

ment. Het centrummanagement en de daaruit voorkomende activiteiten worden gefinan-

cierd door een ondernemersfonds op basis van reclamebelasting. De samenwerking met

de gemeente verloopt goed. De visie op een compact centrum wordt gedeeld. De sa-

menwerking met de vastgoedsector in Boxtel is nog een opgave waar het centrumma-

nagement zich sterk voor gaat inzetten. Activiteiten waar het centrummanagement Box-

tel zich verder onder andere voor inzet zijn: de versterking van de onderlinge samenwer-

king, het opstellen van een marketingplan, de herinrichting van de openbare ruimte, het

parkeren in het centrum, het vergroten van de beleving van winkels en openbare ruimte

en de invoering van een loyalty systeem.

Acquisitie, promotie en marketing

Voor de aantrekkingskracht van een winkelgebied is een aantrekkelijk winkelen horeca-

aanbod van groot belang. Om de diversiteit in het aanbod te waarborgen/vergroten, een

goede balans te verzekeren tussen zelfstandige ondernemers en filiaalbedrijf, het niveau

van het aanbod te behouden/verhogen en een toename van de leegstand te voorkomen

is het zaak actief in te zetten op acquisitie. Om het winkelgebied vervolgens positief op

de kaart te zetten en daarmee meer bezoekers te trekken is het zaak dit winkelgebied

structureel en actief te promoten. Het winkel-, horeca-, en evenementenaanbod in en de

kwaliteiten van het winkelgebied moeten kenbaar gemaakt worden bij het potentiele pu-

bliek. Hier kan de inzet van diverse marketinginstrumenten en promotiemateriaal aan

bijdragen (bijv. aankondigingsborden, posters, magazine, app, website, cadeaubon).


Regievoering op de realisatie van de visie vraagt ook om het uitdragen ervan (marketing, promo-

tie). Investeerders moeten namelijk zien dat investeren in Boxtel loont. Een duidelijke koers stimu-

leert initiatiefnemers. Een belangrijke stap hierin is reeds gezet met Beleef Boxtel Citymarketing

(o.a. evenementen, facebook, app). Dit dient voortdurend onder de aandacht te blijven en verder

ontwikkeld te worden. Daarbij is het noodzaak actief in te zetten op acquisitie van bedrijven en

nieuwe investeerders in Boxtel-binnen. Denk hierbij aan het opbouwen van een acquisitielijst

met gewenste branches, sectoren, speciaalzaken of ketens of het opzetten van een

digitale pandenbank (info over beschikbare panden zoals huurprijs, omvang, locatie,

geschikte functies, etc.). Dit is vooral een taak van het centrummanagement, in samenwer-

king met gemeente en vastgoedeigenaren.

Stuurgroep centrum

Op centrumniveau spelen doorgaans gelijktijdig diverse ontwikkelingen, op diverse vlak-

ken. Denk hierbij aan initiatieven met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte,

invulling van het aanbod, centrummanagement, bereikbaarheid, parkeren of inter-

net(winkelen). Het is van groot belang dat de afzonderlijke ontwikkelingen goed op elkaar

afgestemd worden, zodat ontwikkelingen elkaar niet tegenwerken en het geheel meer is

dan de som der delen.

Hoofdstuk 5 34

Een overkoepelend overleg met diverse belanghebbenden kan ervoor zorgen dat de

ontwikkelingen op elkaar afgestemd worden en er regie gevoerd wordt.


Om de beoogde ontwikkelingen in het centrum van Boxtel integraal te stroomlijnen, is het noodza-

kelijk hiervoor een overleg in het leven te roepen waarin diverse stakeholders (gemeente, onder-

nemers, eigenaren, investeerders) participeren. Voor Boxtel-centrum spelen onder andere de

volgende thema’s:

• Uitvoering beleidsnota detailhandel en horeca

• Herinrichting STA-P, Markt en overige gebieden Boxtel-binnen

• Herijking parkeerbeleid

• Aanwending economisch stimuleringsbudget (niet alleen voor centrum)

• Uitwerking visie centrummanagement/Molenaar

5.2 Actieprogramma

Onderstaand volgen per winkelgebied op diverse onderdelen een aantal specifieke acties

en maatregelen. Veel punten behoeven nog nadere uitwerking, nadat betrokken partijen

hun standpunten en prioriteiten hebben bepaald. De uitwerking van de acties is in praktijk

in hoge mate afhankelijk van de beschikbare capaciteit en financiën. Bovendien zijn vaak

allerlei varianten in de uitwerking mogelijk en kunnen actiepunten worden gecombineerd.

De kracht is de integrale versterking van maatregelen. Omdat een goede uitvoering niet

kan zonder enthousiaste trekkers worden per actiepunt de primaire trekkers benoemd,

gevolgd door de belangrijkste overige actoren.

Legenda

G Gemeente

O Ondernemers / ondernemersverenigingen

M Marktpartijen: initiatiefnemers, ontwikkelaars

V Vastgoedeigenaren

CM Centrummanagement

A Ambulante handel

Hoofdstuk 5 35

Algemeen

Actiepunt Trekker Betrokkenen Periode

Vaststellen detailhandels-/horecanota G - Voorjaar 2015

Afstemming met andere relevante beleidsterreinen G - Doorlopend

Vertalen visie naar (globale) bestemmingsplannen G - Doorlopend

Handhaven beleid G - Doorlopend

Toetsen initiatieven aan visie en Ladder G O, M, V Doorlopend

Stimuleren van de perspectiefrijke gebieden G O, M, V, CM Doorlopend

Beperken (uitbreiding) verspreide bewinkeling G O, M, V, CM Doorlopend

Initiëren gezamenlijke aanpak op bestrijden leeg-

stand

G O, M, V, CM Doorlopend

Centrum Boxtel


Instellen Stuurgroep Centrum Boxtel G O, M, V, CM Voorjaar 2015

Vertalen consumentenonderzoek in acties CM G, O 2015

Onderzoeken haalbaarheid verplaatsing/inpassing

publiekstrekker omgeving Villa ’t Hof/Markt.

G, V O, M, V 2015

Verbeteren bereikbaarheid en parkeermogelijkheden

centrum, in combinatie met publiekstrekker Markt.

G - 2015

Verdichten detailhandel concentratiegebied G, CM O, M, V Doorlopend

Stimuleren/faciliteren functietransformatie in rand G, CM O, M, V Doorlopend

Versterken hoofdstructuur/concentratiegebied met

karakteristiek aanbod en eigen identiteit/sfeer

CM G, O, V Doorlopend

Versterking ondernemerschap op gebied van

dienstbaarheid, gastvrijheid en ‘total retail’

CM G, O, V Doorlopend

Attractieve warenmarkt A G, CM 2015

Projecten ter verdere versterking van de marketing

en promotie van het centrum

CM G, O, A Doorlopend

Centrum Liempde


Faciliteren verdere concentratie voorzieningen G O, M, V Doorlopend

Faciliteren evt. schaalvergroting supermarkt G, O O, V Doorlopend

Stimuleren en faciliteren kleinschalige initiatieven die

leefbaarheid bevorderen

G O Doorlopend

Hoofdstuk 5 36

Boodschappenstructuur Boxtel


Bevorderen aantrekkingskracht buurt- en wijkwinkel-

centra met aanvullende functies/bezoekmotieven

G, O M, V Doorlopend

Begeleiden proces consolidatie/versterking positie

Oosterhof

G, O M, V, 2015-2016

Vuurijzer/Kapelweg


Medewerking verlenen aan en waar mogelijk stimu-

leren van verplaatsing van het perifere doelgerichte

aanbod aan de Kapelweg naar Vuurijzer.

G, O M, V Doorlopend

Meetbaar maken van doelstellingen

Tot slot formuleren we parallel aan het actieprogramma enkele meetbare doelstellingen

voor de nabije toekomst (2-3 jaar). Integraal dient met het in dit hoofdstuk opgenomen

instrumentarium en actieprogramma gericht naar deze doelstellingen toe gewerkt te wor-

den. Het rond de zomer van 2014 uitgevoerde consumentenonderzoek, met onder ande-

re het meten van koopstromen, koopmotieven en het consumentenoordeel over diverse

aspecten van het winkelen horeca-aanbod kan gezien worden als 0-meting. Voor de

gemeente Boxtel zijn met name de volgende doelstellingen van belang:

Meetbare doelstellingen:

• Afname aantal leegstaande panden, met name in Boxtel-binnen

• Afname verspreide bewinkeling

• Toename bezoekfrequentie Boxtel-binnen

• Verbetering consumenten-oordeel Boxtel-binnen

Meetinstrument:

Factsheets/pandenbank

Factsheets/pandenbank

Consumentenonderzoek

Consumentenonderzoek

BIJLAGEN

Bijlage 1: Opbouw winkelaanbod centrum gebied Boxtel

Boxtel-binnen Overig Centrum

Aantal m² wvo

gem. wvo

per winkel Aantal m² wvo

gem. wvo

per winkel

Levensmiddelen 5 178 36 9 3.268 363

Persoonlijke verzorging 3 715 238 1 148 148

dagelijkse artikelen 8 893 112 10 3.416 342

Warenhuis 1 984 984 - - -

Kleding en mode 13 3.023 233 7 1.828 261

Schoenen en lederwaren 2 303 152 2 1.342 671

Juwelier en optiek 6 291 49 3 160 53

Huishoudelijke en luxe artikelen 3 490 163 4 1.033 258

Antiek en kunst - - - - - -

Sport en spel 2 578 289 3 306 102

Hobby - - - - - -

Media 2 387 194 1 135 135

Dier en plant - - - 1 170 170

Bruin- en witgoed 5 650 130 1 30 30

Fietsen en autoaccessoires 1 85 85 1 300 300

Doe-het-zelf - - - 1 160 160

Wonen 3 1.182 394 2 165 83

Detailhandel overig 1 40 40 1 30 30

niet-dagelijkse artikelen 39 8.013 205 27 5.659 210

Totaal detailhandel 47 8.906 189 37 9.075 245

Leegstand 13 1.973 152 9 1.565 174

Bijlage 2: Systematiek Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Bijlage 3: Overzicht supermarktaanbod Boxtel

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de supermarkten in Boxtel en de mogelijke

ontwikkeling op basis van de voorliggende beleidsnota (hoofdstuk 3 en 4). Ten behoeve

van de bepaling van de uitgangspositie wordt uitgegaan van de brongegevens van Loca-

tus. De vergelijkbaarheid in de tijd en de vergelijkbaarheid met de bron voor de overige

detailhandelsvestigingen is daarbij bepalend. In opdracht van enkele gevestigde super-

marktorganisaties heeft bureau BSP14

een onderzoek verricht naar de uitbreidingsruimte

voor supermarkten. Zij hebben zich daarbij voor het bepalen van de huidige omvang van

de gevestigde supermarkten gebaseerd op gegevens van de supermarktorganisaties

zelf. Beide bronnen zijn in bijgevoegd overzicht met elkaar vergeleken. Op het totale su-

permarktaanbod van rond de 7.000 m² gaat het om een verwaarloosbaar verschil.

Tabel: Overzicht Supermarkten Boxtel

Supermarkt locatie Omvang in m² wvo15

Winkelgebied Uitbreidingsmogelijk-

heden beleidsnota

BSP-rapport Locatus16

(+15%) in m² wvo

Albert Heijn (P. Hendrikstr.) 1.718 1.718 Solitair -

Lidl (Fellenoord) 1.049 1.049 Solitair -

Aldi (Oosterhof) 520 497 Oosterhof +75

Jumbo (Oosterhof) 1.200 1.346 Oosterhof +202

Plus (Van Beekstraat) 1.155 1.154 Selissenwal +173

Coop (Nieuwstraat) 779 779 Centrum Liempde +117

Aldi (Kapelweg) 760 743 Solitair -

Totaal 7.181 7.286 +567

Als Aldi in Oosterhof wenst uit te breiden dan kan dat door opheffing van de Kapelweglo-

catie en samenvoeging tot een moderne Aldi-supermarkt die voldoet aan de landelijke

Aldi-omvangsmaten van ca.1.100 m².

Voor Boxtel-binnen wordt de mogelijkheid geboden een foodconcept toe te voegen in de

vorm van bijvoorbeeld een vershof. Ook de inpassing van een te verplaatsen supermarkt

is mogelijk. Daarvoor zal nader onderzoek naar de concrete mogelijkheden plaats moe-

ten vinden. Een supermarkt in Boxtel-binnen kan een kernverzorgende functie vervullen

en kan daardoor meer ruimte geboden worden dan op een wijklocatie.

14

Second opinion extra (centrum)supermarkt Detailhandels- en horecavisie Boxtel, BSP 10 december 2014. In opdracht van De Jong Retail management BV (franchisenemer Albert Heijn Boxtel), Plus Retail en Jumbo supermarkten.

15 Winkelverkoop vloeroppervlak (wvo): alleen de voor het publiek toegankelijke ruimten.

16 Jumbo, Plus en de beide Aldi’s zijn op 6 maart 2015 door Locatus opnieuw ingemeten.

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Oldenzaal www.BRO.nl

Documents

Beleidsnota detailhandel en horeca Boxtel · consumentengedrag, ... Hoofdstuk 1 5 1.3 Leeswijzer en bijlagen De beleidsnota bestaat uit vier onderdelen. Na een schets van de uitgangssituatie