beruházás menedzsment érték- elemzés

beruházás-tervezés

Rostás Zoltán 1 BME Építéskivitelezés

beruházásmenedzsment

érték-elemzés


2Rostás Zoltán

“ars sine scientia nihil est” (Jean Mignot)

A művészet nem képes igazi értéket létrehozni tudományos alaposság, elméleti megközelítés nélkül.

A milánói dóm továbbépítésével kapcsolatos vitában fogalmazta meg Mignot, s erre kiváló példa Leonardo vagy Dürer munkássága.


az értékelemzés elmélete

Rostás Zoltán 3

beruházás-tervezés az értékelemzés kialakulása

• II.világháború: az importanyagok hiánya → helyettesítő termékek

• 1947 Lawrence D. Miles » sétálgatott a szeméttelepen: azért dobták ki a

hűtőket jó motorral és szerelvényekkel, mert már nem volt trendi a formája (érvényesülési és szimbolikus funkciók vs. használati funkció)

• a helyettesítő terméke költségcsökkenést is okoztak → módszeres felülvizsgálat

• 1959: General Electric állítja „rendszerbe”

Rostás Zoltán 4

beruházás-tervezés az értékelemzés területei

• műszaki (termék) fejlesztés – kezdetben meglévő, majd új

• szervezetfejlesztés – nincs termék rendszer nélkül

• minőség menedzsment (-tervezés, -biztosítás, -ellenőrzés)

• technológiai transzfer, adaptáció• beruházások tervezése és irányítása• marketing, igény- és piacelemzés• stb. – szinte mindenhol használható (lenne)

Rostás Zoltán 5

beruházás-tervezés Mi az értékelemzés?

Def.:Az ismert és jól működő technikák rendszerének alkalmazása egy gyártmány vagy munkafolyamat (projekt) funkcióinak meghatározásához , a szükséges funkciók legkisebb költség melletti teljes mértékű kielégítésével.

beruházás-tervezés az értékelemzés jellemzői

• egyszerre átfogó (szemlélet) és gyakorlati (módszer)

• az intuíció és a módszeresség ötvözése• sajátos szemlélet – a funkciók és költségek

kiegyensúlyozása• team-munka, csoportos kreativitás• szervezett, projekt-szerű

problémamegoldás• a funkciók (absztrakt) tervezése a konkrét

elemek (terek) helyett• a problémák számszerűsítése

Rostás Zoltán 7

beruházás-tervezés az értékelemzés alapgondolata

érték = funkció / költség

értéknövelés:

• funkciónövelés

• költségcsökkentés

Rostás Zoltán 8

beruházás-tervezés Értékesség javítása

Lehetőségek:

Funkció

Költség



értékrendszer

• határidők, pontosság• a munka határidőre való elkészítése

• megfelelés• társadalmi/politikai megfelelés,

szakmai megfelelés, egyéb korlátok

• minőség• szabványok, kritériumok,

minőségbiztosítás

• hatékonyság• mutatók, mérések, kommunikáció

beruházás-tervezés funkciók rendszere

• funkció: tulajdonságok, amelyek igényeket elégítenek ki

• funkciók jellege• használati• szépség (érvényesülési)• szimbolikus• rendelkezési (rendelkezésre állási)

• funkciók hierarchiája: • főfunkciók • mellékfunkciók• kiegészítő funkciók• (felesleges funkciók)

Rostás Zoltán 11



erőforrások (költség)• hatalom, jog, kommunikáció

• megismertetés megértetés elfogadtatás (interiorizáció) támogatás (szó, pénz, tett, bűntett)

• pénz• létesítés, fenntartás, finanszírozás

• szervezet, ember• személyek, szervezetek, szakmai és

társadalmi csoportok

• anyagi javak, tárgyak és eszközök• telek, épület, berendzés, bútor, technológia

beruházás-tervezés a működési (élettartam) spirál

• környezet és körülmények• fa → erdő

• erőforrások és energiák• fa → tüzifa

• eszközök• fa → szerszámnyél

• eredmény és hulladékai• 1. anyag, 2. energia, 3. szerszám, 4. szaktudás

fa → faceruza → építészceruza → baltanyél

13 Rostás Zoltán


az értékelemzés módszertana

Rostás Zoltán 14


15 Rostás Zoltán

az értékelemzés logikája

– igények és szükségletek• az igények realitása és megfelelése a céloknak

– funkciók • absztrakció: az igények kielégítése funkciókban

megfogalmazva

– eszközök• a funkciók hordozói – amelyek segítségével

kielégíthetőek a funkciók

– költségek és díjak• ami nélkül nincs eredmény• ami méri az értékeket (helyesen-e?)• ami ellentételezi az erőfeszítéseket

beruházás-tervezés Miles tételei

A munkamódszerekről: 1. Kerüld az általánosításokat.

2. Szerezz meg minden költségadatot.

3. Információt csak megbízható forrásból meríts.

4. Bontsd elemeire, tegyél hozzá valami újat, tökéletesítsd.

5. Használd a kreativitásod.

6. Tárd fel és győzd le az akadályokat.

7. Alkalmazz szakértőket, és tanulj tőlük.

Rostás Zoltán 16

beruházás-tervezés Miles tételei 2.

A megoldás kereséséhez: 8.Az eltérések, változásokat költséggel

együtt értékeljük9.Használjunk beszállított, kész

(funkcionális) egységeket. 10.Hasznosítsuk és fizessük meg a

beszállítókat. 11.Alkalmazzunk speciális

technológiákat. 12.Használjuk a szabványokat.

Rostás Zoltán 17

beruházás-tervezés Miles legfontosabb tanácsa

13. Betennéd-e ebbe (amit épp csinálsz) a saját pénzedet?

Rostás Zoltán 18


19 Rostás Zoltán

értékelemzés költségmodellje

elõkészítés tervezés kivitelezés használat

75 %

90 %

95 %

a költségeketbefolyásolódöntések

a ténylegesköltségek

a lehetségesmegtakarítások

beruházás-tervezés az értékelemzés módszerei

• csoportos kreatív technikák• portfolió elemzés (Boston Consulting)• hálótervezés, időelemzés• kérdéslisták• piackutatás, piacelemzés• összehasonlító értékelő módszerek• funkcióelemzési technikák• ergonómia, (munka)lélektan

Rostás Zoltán 20


Értéknövelés határai - értékkonfliktus

•érvényesülési funkció túlhangsúlyozása (pl. csomagolás drágább, mint a termék, reklámköltség nagyobb, mint a minőségjavítás költsége)

•mellékfunkciók felesleges növelése (pl. telefonok)

•érvényesülési funkciók hozzárendelése a felesleges mellékfunkciókhoz (pl. az olcsó telefonok csúnyák)

•piac felvevőképességének manipulálása (ingatlanpiaci válság előzménye)



a dokumentálás alapelvei

• célok: 1. döntéshozatal– szembesítés és pontosítás– jóváhagyás és kötelezés– követés és követelés

• célok: 2. munkaeszköz– egyszerű, érthető– stabil, moduláris

• eszközök:– színek > számok > szövegek

beruházás-tervezés néhány csoportos módszer

• brain storming

• 635-ös módszer • 6 szereplő, 3-3 alapötlet, 5 körben továbbfejlesztve

• Collective Notebook (CNB) • mint a netes közösségek, meghatározott idő alatt beírható /

fejleszthető ötletek

• Delphi módszer• szakértői vélemények feldolgozása statisztikai módszerrel,

folyamatosan finomítva, amíg nincs egyetértés

• valamint: Quest, Pro és Contra Interakció, Névleges Csoportmódszer (NCM)

Rostás Zoltán 23

beruházás-tervezés funkcióelemzés módszerei

• funckió-fa struktúra• FAST módszer – Function Analysis

System Technique (hogyan – miért)• feladat: a varázsceruza funkcióinak és

költségeinek strukturálása – mennyiért lehet kapni a bótba’?

• alakítsanak csoportokat (max. 4 fő) • készítsék el a funkció struktúrát• rendeljenek hozzá funkcióhordozó elemeket• árazzák be az egyes funkcióhordozókat

• (megoldás a következő lapon)

Rostás Zoltán 24


Rostás Zoltán 25

a trükk az, hogy a ceruza előállításához és kereskedelmi forgalomba kerüléséhez nem kell azzal foglalkozni, hogy hogy kerül bele a varázs... Azt a felhasználó teszi bele, főleg ha építész.


példák

Rostás Zoltán 26


Értékelemzés területei a beruházásban

•technológiák kiválasztása (K)•termelőberendezések kiválasztása (F,K)•beruházási költségek csökkentése (K)•átfutási idő csökkentése (K)

beruházás-tervezés + az építésberuházásban

•beruházási terület megválasztása (F,K)•építészeti igényszint és irányvonal megválasztása (F,K)•funkcióarányok javítása (F)•ingatlanpiac aktuális felvevőképességének vizsgálata (K)•kapcsolódó területfejlesztések mérlegelése (F)•szerződéskötés előkészítése (K)

beruházás-tervezés Beruházások értékelemzése

•az előkészítésnél (tervfázis)–nem a beruházástervezést végző cég – külső emberek által–25-30%-os tervkészültségi szinten (még beruházástervezés) –60-80%-os tervkészültségi szinten (műszaki tervezés közben)

•M.o.: változtatások kivitelezés közben („gyártás”)

•közvetlen befejezés után (termék, visszacsatolás)

beruházás-tervezés Funkció számszerűsítése

tulajdonságokat kifejező (műszaki) paraméterek keresése

Pl:•főfunkció négyzetmétere•hasznos négyzetméter•kihasználtsági adatok (pl.látogatók éves száma)•tárolókapacitás•stb. /költség



tevékenységelemzés

p ro f ik(intézm ény ésüzem eltetõk )

am atõ rö k(felhasználók és

látogatók )

aktív(szolgáltató,

rész tvevõ)

te v éke nysége k

résztv e v õk

P

P

A

A

PP1 . õrz és és tárolás

PP2 . FM, épület-üz emeltetés

PA 1 .s pec iálistec hnol. üz emeltetés

PA 2 . v ez etés ,adminis z trác ió

PA 3 . PR,kommunikác ó

A P1 .látogatás

A P2 . pas s z ívidõtöltés

A A 1 . inf ormác ióbes z erz és

A A 2 . s z oltáltatásigény be v étele

A A 3 . f ogy as z tásés v ás árlás

p as s zív(k iszolgál,szenvedõ)

te v éke nysége k e gy közintézménybe n



térelemzés

zárt(c losed)

nyito tt(open)

e g yé bkis zo lg áló

(non-collec tional)

F

T

O

S

s p e c iáliste c hno ló g ia

(collec tion)

e space s d'une institution publique



Nemzeti Múzeum

zárt(c losed)

nyito tt(open)

ne m g yûjte m é nyinon-collec tional

N e mze ti M úze umte re ine k fe lhasználása

69338913

50872401

g yûjte m é nyicollec tion

C

O

NcC

23334 m2



Szépművészeti Múzeum



tudás és módszer

A tárgyi tudás elsajátítása a tudományos kutatásnak nagyon kis része. Sokkal fontosabb

a tudományos kutatás módszertanának,

a tudomány korszerű módon való művelésének a megtanulása.

• STRAUB F. BRÚNÓ (1914–1996, biokémikus)

beruházás-tervezés helyszíni feladat

• az előző max. 4 fős csopotokban mutatssák be

az építészmérnök képzésből kibocsájtott hallgató

(szakmai) funkciósémáját és funkcióhordozóit (tudáselemeit)

• vizsgálandó termék: a kibocsájtott hallgató • kb. 20-25 perc • beadandó az óra végén

Rostás Zoltán 36

beruházás-tervezés szakirodalom

• Bencsik Andrea: Menedzsment- és projekttechnikák (Veszprémi Egyetemi Kiadó, 2004)

• dr. Papp Ottó: Projektmenedzsment a gyakorlatban (LSI Budapest, 2002)

• Hegedűs J. – Fodor Á.: Értékelemzési kézikönyv (OMIKK Budapest, 1988)

• továbbá: Lenkey, Temesszentandrási, Kindler, Susánszky, Gáspár Péter Pál, és mások munkái

Rostás Zoltán 37

Documents

beruházás menedzsment érték- elemzés