Качество среды vs доходность на примере развития территорий в Московской области.

Тимур Сайфутдинов.

ДЕПАРТАМЕНТ КОНСАЛТИНГА, АНАЛИТИКИ И ИССЛЕДОВАНИЙ www.blackwood.ru / E-mail: research@blackwood.ru Phones: +7(495) 730 20 00

Исходные данные, преимущества и недостатки Участка

• Земельный участок площадью более 100 га;• Местоположение - юго-востоке Московской области, 23 км от МКАД

• Существенная удаленность от МКАД;• Низкий уровень инфраструктурного

обеспечения в районе локации, в том числе объектами социально-бытовых услуг повседневного спроса;

• Удаленность от крупных транспортных магистралей, отсутствие ж/д станции в пешей доступности;

• Загруженность трасс, обеспечивающих доступ к участку.

Преимущества Недостатки

• Благоприятное природное окружение;• Благоприятная экологическая

обстановка;• Малое количество индустриальных

объектов в окружении;• Хорошие/отличные видовые

характеристики• Перспектива улучшения транспортной

доступности;• Перспектива создания рабочих мест в

районе локации.

Результаты анализа местоположения

• Достаточная площадь Участка для реализации крупного жилого проекта в формате комплексного освоения;

• Природно-видовые преимущества Участка;• Основной ограничивающий фактор развития

проекта – транспортная доступность;• Перспектива улучшения транспортной доступности

и создания рабочих мест в районе локации послужит повышению привлекательности планируемого проекта.

Анализ спроса и потребительских предпочтений

Социологическое исследование

Задачи исследования:

• Описание целевой аудитории; • Цели и мотивы покупки жилья;• Анализ наиболее востребованных типологий жилья;• Анализ отношения потенциальных покупателей к расположению Участка;• Предпочтения потенциальных покупателей по качественным характеристикам жилья.

Выделение ключевых характеристик, влияющих на принятие решения о покупке;• Предпочтения покупателей по уровню инфраструктуры. Формирование перечня

обязательных и желательных объектов инфраструктуры для жилого комплекса;• Отношение и предпочтения покупателей к различным технологиям строительства;• Отношения и предпочтения покупателей к готовому ремонту.

Анализ спроса и потребительских предпочтений

График. Предпочтения покупателей по типам жилой недвижимости

Источник: Данные исследовательского холдинга Ромир

График. Бюджеты покупки респондентов в зависимости от типа жилья, %

Источник: Данные исследовательского холдинга Ромир

Анализ спроса и потребительских предпочтений

График. Факторы, сдерживающие индивида от покупки недвижимости, %

Источник: Данные исследовательского холдинга Ромир

График. Наиболее значимые характеристики жилого комплекса в глазах респондентов, %

Источник: Данные исследовательского холдинга Ромир

Сдерживающие факторы для жителей МО:

Высокий % по ипотеке;

Незаконченное строительство.

Для жителей Москвы:

Плохая экологическая обстановка;

Неудобная подъездная дорога на личном автотранспорте.

Значимые параметры ЖК в глазах покупателей:

Качественная подъездная дорога;

Регулярность и доступность общественного транспорта;

Экологическая обстановка;

Наличие развитой инфраструктуры в непосредственной близости

Анализ спроса и потребительских предпочтений

График. Рейтинг наиболее необходимых объектов инфраструктуры в жилом комплексе

Источник: Данные исследовательского холдинга Ромир

Выделение ключевых факторов успеха

Развитие и успешность Проекта зависит от совокупности факторов, наличие и соблюдение которых являются обязательными для покупателей и позволят получить высокую активность продаж при реализации

• Комплексный характер застройки,• Конкурентные цены предложения,• Высокие темпы строительства,• Востребованные площади квартир;• Реализация квартир в рамках 214-

ФЗ.

Разработка эскиза генерального плана первой очереди

Объекты коммунальной инфраструктуры

Объекты социальной инфраструктуры

Объекты коммерческой инфраструктуры

Параметры планируемого Проекта

Параметры Показатель

Суммарная поэтажная площадь наземной части жилой застройки

561 056 кв. м

Жилой фонд 482 508 кв. м

Суммарная наземная поэтажная площадь нежилья: 197 128 кв. м

Объекты социальной и коммерческой инфраструктуры 101 906 кв. м

Общая площадь по всему Проекту 758 174 кв. м

Рекомендуемая цена реализации (стартовая цена) 43 000 руб./кв. м

Чистая приведенная стоимость (NPVproject) 947 479 тыс. руб.

Внутренняя норма рентабельности (IRRproject) 23,92%

Срок реализации проекта 19 лет

ДЕПАРТАМЕНТ КОНСАЛТИНГА, АНАЛИТИКИ И ИССЛЕДОВАНИЙ www.blackwood.ru / E-mail: research@blackwood.ru Phones: +7(495) 730 20 00

Спасибо за внимание!

Москва, ул. Тестовская, д. 10Тел.: (495) 915-4000, 730-2000Факс: (495) 203-6060, 203-4649  info@blackwood.ruwww.blackwood.ru