Báo cáo Quý CBREevncti.vn/UserFile/Files/News/Q3-12-CBRE-Hanoi... · 2 b.p nghiÊn cỨu vÀ tƯ bÁo cÁo quÝ cbre vẤn cbre toÀn cẢnh thỊtrƯỜng bĐs hÀ nỘi | thÁng

Thuyết trình:

Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)

Thứ tư, ngày 3 tháng 10 năm 2012

Báo cáo Quý CBRE – Quý 3/2012

Toàn cảnh thị trường BĐS Hà Nội

Richard Leech

Giám đốc Điều hành

Trần Thị Tô Thanh

Quản lý Cấp cao

2 B.P NGHIÊN CỨU VÀ TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | THÁNG 10/2012

-1,0

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

0

5

10

15

20

25

T11/1

0

T1/1

1

T3/1

1

T5/1

1

T7/1

1

T9/1

1

T11/1

1

T1/1

2

T3/1

2

T5/1

2

T7/1

2

T9/1

2

CP

I (%

thay đ

ổi t

heo t

háng

)

CP

I (%

thay đ

ổi th

eo n

ăm

) / Lãi

suất

(%)

Thắt chặt tiền tệ

Lạm phát tăng cao

Nới lỏng tiền tệ

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

T Ì N H H Ì N H Q 3 / 2 0 1 2

Nguồn: Tổng cục Thống kê

Q3/2012 Q2/2012

GDP (% tăng trưởng theo năm) 5,4% 4,7%

CPI cuối kỳ (% tăng trưởng theo năm) 6,5% 6,9%

Tỷ giá USD/VND (Cuối kỳ) 20.828 20.828

Xuất khẩu (Tỷ USD) 30,7 (+10,7% so với cùng kỳ) 28,6 (+23,9% so với cùng kỳ)

Nhập khẩu (Tỷ USD) 29,9 (+7,4% so với cùng kỳ) 29 (+8,7% so với cùng kỳ)

FDI thực hiện (Tỷ USD) 2,7 (-6,9% so với cùng kỳ) 2,9 (+4,3% so với cùng kỳ)

Khách quốc tế đến Việt Nam (Triệu lượt) 1,5 (+10,7 % so với cùng kỳ) 1,5 (+1,9% so với cùng kỳ)

Doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (Nghìn

tỷ đồng) 575,7

(+19,7% so với cùng kỳ)

567,7

(+23,4% so với cùng kỳ)

CPI, VN (% Thay đổi so với năm trước)

CPI, VN (% Thay đổi so với tháng trước)

Lãi suất tái cấp vốn (%)

Lãi suất tái chiết khấu (%)


Lãi suất

• Tính từ đầu năm, lãi suất đã được giảm 5% - ít có khả

năng lãi suất sẽ tiếp tục giảm.

• Theo Thống đốc NHNNVN cần phải hết sức cẩn trọng

đối với bất kỳ quyết định giảm thêm lãi suất nào.

Lạm phát

• Giá cả của dịch vụ y tế, giáo dục, giao thông và lương

thực tăng cao.

• Chỉ số lạm phát theo tháng của tháng 9 tăng cao nhất kể

từ tháng 5/2011, việc kiểm soát lãi suất để xoa dịu tình

hình cần được thực hiện cẩn thận.

Nhập khẩu tiếp tục giảm

• Tăng trưởng nhập khẩu trong 9T/2012 đạt 6,6%, thấp

hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước (9T/2011: 26,9%)

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

C ÁC C H Ỉ SỐ K I N H T Ế C H Í N H

Lãi suất NHNNVN (%)

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam

0

5

10

15

20

2009 2010 2011 2012

Lãi suất cơ bảnLãi suất tái chiết khấuLãi suất tái cấp vốn

Thâm hụt thương mại (Tỷ USD)

Nguồn: Tổng cục Thống Kê Việt Nam

-15

-10

-5

0

5

T1/12 T3/12 T5/12 T7/12 T9/12 T11/12

2010 2011 2012


Tăng trưởng GDP Q3/2012 đạt 8,5% - cao hơn Q1 (7,3%) và Q2

(7,9%). Tăng trưởng GDP 9 tháng đầu năm 2012 đạt 7,9%

CPI tháng 9/2012 tăng đột biến sau 2 lần giảm liên tiếp vào tháng 6,

tháng 7 và tăng nhẹ vào tháng 8. CPI tháng 9 tăng 2,47% so với tháng

8 – mức cao nhất kể từ tháng 5/2011. CPI 9 tháng đầu năm tăng

9,24% so với cùng kỳ năm trước

• CPI tháng 9/2012 tăng do giá nhiên liệu và học phí tăng… - Tăng

tạm thời hay dấu hiệu của lạm phát trở lại?

Kim ngạch Xuất khẩu giảm trong Q3 (2,39 tỷ USD) trong khi Kim

ngạch Nhập khẩu tăng nhẹ (6,13 tỷ USD)

FDI đăng ký cao hơn so với Q1 và Q2, đạt 919 triệu USD trong (~

88% 9T/2011). FDI thực hiện 9T/2012 đạt 700 triệu USD (+15%)

Bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 20,7% so với 9T/2011 (Kinh tế Nhà

nước tăng 21,3%; Ngoài Kinh tế Nhà nước tăng 19,7%; Đầu tư nước

ngoài tăng 23,7%)

Đáng lưu ý: Quỹ tín thác bất động sản (REIT) chính thức hoạt động

vào giữa tháng 9 – tín hiệu tốt cho các nhà đầu tư đang gặp khó khăn

về tài chính?

Lời kết: Niềm tin của thị trường thấp, Môi trường kinh doanh khó khăn

TỔNG QUAN KINH TẾ HÀ NỘI

T Ì N H H Ì N H Q 3 / 2 0 1 2

Hình 1: Tốc độ tăng trưởng GDP thực (% thay đổi

theo năm)

Hình 2: CPI (% thay đổi theo tháng)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2009 2010 2011 2012

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

2010 2011 2012


Đường cao tốc: Nhiều dự án chậm tiến độ do khó khăn trong giải phóng

mặt bằng

• Hà Nội-Lào Cai chậm tiến độ ít nhất 1 năm

• Nội Bài-Nhật Tân bàn giao 88,8 trên 115 ha

• Hà Nội-Thái Nguyên bàn giao 214,51 trên 218,34 ha

• Cầu Nhật Tân bàn giao 114,22 trên116,22 ha

Đường vành đai và cầu cạn trên cao

• Vành đai 3 (Giai đoạn 2) đoạn Mai Dịch-Trung Hòa đã hoàn thành

95,5%, đoạn Trung Hòa-Thanh Xuân hoàn thành 96,5% (dự kiến

hoàn thành 100% trong tháng 10/2012)

• Vành đai 2,5 (Giai đoạn 1) đoạn Nguyễn Phong Sắc kéo dài – Trung

Kính đã hoàn tất các hạng mục chính vào tháng 8/2012

Cầu vượt: Mục tiêu hoàn thành 6 cầu vượt trước Tết Nguyên đán 2013

• Lê Văn Lương – Láng sẽ hoàn thành vào tháng 10/2012

• 4 dự án đang nghiên cứu: Chùa Bộc-Phạm Ngọc Thạch, Đại Cồ Việt-

Trần Khát Chân, Bạch Mai-Lê Thanh Nghị , nút giao khách sạn

Daewoo

Đường sắt đô thị

• Tuyến số 3 (Nhổn-Ga Hà Nội) tăng vốn đầu tư 400 triệu Euro

• Tuyến số 2A (Cát Linh-Hà Đông) chậm tiến độ 3 tháng do GPMB.

Tuyến 2B (Nam Thăng Long-Trần Hưng Đạo) được phê duyệt

CƠ SỞ HẠ TẦNG

T I ÊU Đ I ỂM

Noi Bai-Lao Cai

264 km, off schedule at least 1 year

Trần Phú-Kim Mã

Dự kiến mở rộng tháng 11/2012

Nội Bài-Lào Cai

264 km, chậm tiến độ ít nhất 1 năm


CƠ SỞ HẠ TẦNG

C ÁC D Ự ÁN T I ÊU B i ỂU

SAL E PER F O R M A N C E – N O T D E AD ! !

Nội Bài-Nhật Tân

Giải phóng mặt bằng ảnh hưởng tiến độ chung

Đường sắt đô thị số 3 (Nhổn-Ga Hà Nội)

12,5 km; hoạt động 2015

Cầu vượt Láng – Lê Văn Lương

315,5m, dự kiến hoàn thành tháng 10/2012 Cầu vượt Đại Cồ Việt – Trần Khát Chân

332m, dự kiến khởi công Q3/2012


HẠNG

SANG

CAO

CẤP

TRUNG

CẤP

BÌNH

DÂNTỔNG

Nguồn cung chào

bán (số căn)2.460 22.090 66.680 20.310 111.540

Nguồn cung chào

bán mới (số căn)0 120 990 1.610 2.720

Giá chào bán sơ cấp

TB (USD/m2)N/A $1.570 $1.100 $640 $1.100

•Thay đổi theo Quý N/A 1,5% -9,9% -8,4% -4,1%

•Thay đổi theo Năm N/A -15,6% -2,5% -28,6% -24,3%

Giá chào bán thứ

cấp TB (USD/m2)$3.050 $1.720 $1.230 $900 $1.730

•Thay đổi theo Quý 1,3% -2,7% -4,6% -5,5% -4,0%

•Thay đổi theo Năm -11,1% -12,3% -13,9% -13,1% -13,3%

Ít tín hiệu đảo

chiều: nguồn

cung vẫn tăng

trong khi giá giảm

mạnh trên cả thị

trường sơ cấp &

thứ cấp

CĂN HỘ BÁN

T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2

Lưu ý: Giá được tính trên diện tích sàn sử dụng, và chưa gồm 10% thuế GTGT

Nguồn: CBRE


0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012YTD

Q1 Q2 Q3 Q4 Cả năm

Nguồn cung chào bán tăng nhẹ trong Q3 so với Q2:

• Mặc dù Q3 thường trầm lắng do tháng 7 âm lịch

• Hầu hết đến từ các dự án hiện hữu:

• Đã tìm hiểu thị trường qua các đợt chào bán trước đó; &

• Có tiến độ xây dựng rõ nét

• Gói hoàn thiện thô: nhanh chóng được nhiều CĐT áp

dụng trong Q3

Giá sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm từ đầu năm 2011

• Chủ yếu có giá dưới 21 triệu đồng/m²

• Q3/12: cung cấp mức giá phải chăng nhất kể từ năm

2008

• Một số dự án có giá giảm thật sự; một số giảm giá do giảm mức

độ hoàn thiện căn hộ; một số kết hợp cả hai yếu tố trên

CĂN HỘ BÁN

N G U Ồ N C U N G C H ÀO B ÁN & G I Á SƠ C ẤP

2.700

2.400

Hình 3: Nguồn cung chào bán mới (Số căn)

Hình 4: Cơ cấu Giá sơ cấp

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008 2009 2010 2011 2012

Dưới 1.000 USD/m² 1.000-1.250 USD/m²

1.250-1.500 USD/m² Trên 1.500 USD/m²


Nhu cầu hạn chế:

• Do xu hướng TÍCH LŨY TIỀN thay vì ĐẦU TƯ, ảnh

hưởng bởi quan ngại về nền kinh tế:

• Tâm lý "quan sát & chờ đợi" và Tâm lý đám đông của

người mua

Giao dịch chủ yếu ở các căn:

• Khoảng giá thấp (dưới 21 triệu đồng/m2);

• Diện tích căn nhỏ (50-70 m2);

• Tầng thấp (dưới tầng 20)

• Ngoài mối quan tâm về Vị trí, Tiến độ xây dựng & Chất lượng

CĂN HỘ BÁN

N H U C ẦU

Nguồn: Nielsen

Nguồn: Khảo sát trực tuyến trên Vnexpress

Quan ngại lớn nhất của

người tiêu dùng Việt Nam

Thất nghiệp 17%

Nền Kinh tế 15%

Tăng giá thực

phẩm 14%

Nền Kinh tế 19%

Thất nghiệp 18%

Tăng giá năng lượng

(điện, gas…) 12%

Cơ cấu phân bổ thu nhập hộ

gia đình Việt Nam (%)

Học tập

Sinh hoạt phí

Đi lại

Mua sắm (quần áo)

Mua sắm (đồ xa xỉ)

Khác

Tích lũy

Đầu tư


Giá thứ cấp: chưa có dấu hiệu bình ổn

• Tiếp tục xu hướng giảm giá mạnh bắt đầu từ Q4/2011

• Giá giảm mạnh hơn tại:

• Khoảng giá THẤP (Trung cấp & Bình dân) so với khoảng giá

CAO (Cao cấp & Hạng sang)

• Các căn đã HOÀN THIỆN so với các căn ĐANG XÂY DỰNG

• Đây là những mảng thị trường ghi nhận nhiều giao dịch nhất

• Phần lớn chứng kiến mức giá giảm khoảng 5% so với

quý trước

Triển vọng

• Thị trường thuộc về người mua => sức mua & tâm lý

người mua quyết định sự phục hồi của thị trường

• Triển vọng kinh tế không mấy khả quan cho đến năm 2013 sẽ

tiếp tục làm suy giảm niềm tin của người tiêu dùng

• Nỗ lực tìm nơi trú ẩn an toàn sẽ khiến người dân đẩy mạnh

TÍCH LŨY thay vì ĐẦU TƯ

• Thị trường được kỳ vọng đảo chiều khi nền kinh tế có tiến

triển rõ nét

CĂN HỘ BÁN

G I Á T H Ứ C ẤP & T R I ỂN VỌ N G

Hình 5: Thay đổi Giá thứ cấp (theo Quý)

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2008 2009 2010 2011 2012


Một số dự án tiếp

tục được hoàn

thành dù chậm

hơn tiến độ.

Trong khi đó áp

lực giảm giá vẫn

tiếp diễn.

NHÀ ĐẤT TRONG CÁC KĐT

T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2

BIỆT

THỰ

NHÀ

LIỀN KỀTỔNG

Số căn hoàn thành 4.917 7.126 12.071

Giá chào bán thứ cấp

(triệu VNĐ/m2)

• Đất nền 43,84 38,15

Thay đổi theo quý (%) -7,08% -2,81%

• Bao gồm xây thô 86,53 96,11



Thị trường đang định giá lại phần lớn các dự án, mức định giá lại khác nhau với mỗi dự án

• Mức giá mới được thiết lập;

• Giá chào bán đã giảm trung bình 18% so với cùng kỳ 2011

• Mức giá hiện tại có thể còn giảm nữa do sức mua và niềm tin hiện tại thấp

• Các dự án đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện có mức giá giảm

thấp nhất; các dự án ít tiến độ hầu như không có giao dịch.

• Một số dự án sắp hoàn thiện / đang thi công tích cực đầu tư xây

dựng các hạng mục phụ trợ để thu hút dân cư đến ở và người mua

Chủ đầu tư: Khó khăn và Hành động

• Khó khăn

• Đối với tất cả các dự án: nhu cầu suy giảm dẫn đến doanh số thấp hoặc

không có doanh số

• Các chủ đầu tư trong nước: áp lực tài chính (nợ ngân hàng, hàng tồn kho)

dẫn đến ngừng thi công

• Hành động

• Cơ cấu lại doanh nghiệp: một số doanh nghiệp Việt Nam không có chức

năng chính là kinh doanh BĐS đã và đang thoái vốn khỏi lĩnh vực này

• Điều chỉnh chiến lược: bao gồm xem xét lại đối tượng khách hàng mục tiêu

để có sản phẩm phù hợp hơn với thị trường

• Chủ đầu tư nỗ lực hơn trong các khâu bán hàng và chăm sóc khách hàng;

sẵn sàng đàm phán giá và tiến độ thanh toán


K H Ó K H ĂN H I ỆN T ẠI

Hình 7: Giá biệt thự chào bán thứ cấp

Hình 6: Tiến độ phát triển của các dự án

Hoàn thiện

Hoàn thiện một phần

Đang xây thô

Cơ sở hạ tầng

Lập kế hoạch

0

40

80

120

160

200

240

triệ

u V

NĐ

Q3/2011 Q3/2012

Trung bình Q3/2011 Trung bình Q3/2012


<2 tỷ VNĐ

2-3 tỷ VNĐ

3-5 tỷ VNĐ

5-7 tỷ VNĐ

7-10 tỷ VNĐ

10-15 tỷ VNĐ

>15 tỷ VNĐ

1-2 tỷ VNĐ

2-3 tỷ VNĐ

3-5 tỷ VNĐ

5-7 tỷ VNĐ

7-15 tỷ VNĐ

>15 tỷ VNĐ

Cung và Cầu chưa gặp nhau: kết quả điều tra mới đây của CBRE

• 86% khách hàng quan tâm đến / có khả năng mua nhà trị giá dưới 5 tỷ VNĐ

• Trong khi đó:

• 68% dự án hiện có mức giá > 5 tỷ VNĐ----80% trong số này đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện

• 32% dự án còn lại có mức giá < 5 tỷ VNĐ---chỉ 20% trong số này đã hoàn thiện hoặc sắp hoàn thiện

• Mục đích mua nhà đã chuyển từ đầu tư chờ tăng giá (hiện chỉ

chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (83%).

Triển vọng

• Khoảng 7.000 căn sẽ được hoàn thành trong năm 2012 (dự kiến

ban đầu là 9.400 căn)

• Vincom Village và KĐT Văn Phú chiếm 34%

• Các dự án mới hoàn thành sẽ tiếp tục vắng người ở

• Cơ cấu lại doanh nghiệp và điều chỉnh chiến lược sẽ tiếp tục được

các chủ đầu tư thực hiện trong 2 năm tới do thị trường hiện kỳ vọng

sản phẩm dịch vụ tốt hơn với mức giá phải chăng hơn

• Thời gian tới kỳ vọng sẽ có nhiều quy định mới được ban hành

nhằm vận hành thị trường nhà ở tốt hơn, giảm tác động tiêu cực

của các cơn sốt nhà tốt (thuế, các chỉ số giá, quỹ bất động sản v.v.)


N H U C ẦU & T R I ỂN VỌ N G

Hình 8: Ngân sách mua nhà

Hình 9: Các dự án theo mức giá


Giá thuê tiếp tục

giảm và chưa có

dấu hiệu chạm

đáy!

VĂN PHÒNG

T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2

Chú ý: Giá tính theo diện tích thực thuê, đã bao gồm phí dịch vụ nhưng chưa bao gồm thuế GTGT.

Nguồn: CBRE

HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG

Số lượng tòa nhà 16 49 59 124

Tổng cung

(Diện tích thực thuê, m²)268.676 529.128 251.907 1.049.711

Nguồn cung mới (m²) 14.344 34.156 0

Tỷ lệ trống (%) 27,47% 18,64%

Thay đổi theo quý (điểm %) -0,04 -1,35

Thay đổi theo năm (điểm %) 22,78 1,42

Giá chào thuê ($/m²/tháng) $32,30 $21,16


Thay đổi theo năm (%) -18,76% -19,48%


Nguồn cung tiếp tục tăng mạnh trong Q3: +48.500 m²

(+4,6% so với Q2)

• 1 tòa hạng A: Indochina Plaza Hanoi (14.344 m²)

• 3 tòa hạng B: Vinafor Building (16.000 m²); HL Tower

(8.400 m²); tòa 28 tầng tại Làng QT Thăng Long (9.756

m²)

Giá thuê tiếp tục giảm và có vẻ chưa chạm đáy ! => Chủ

đầu tư ưu tiên tăng tỷ lệ lấp đầy

• Hạng A: một số tòa trong khu trung tâm vốn không cạnh

tranh bằng giá thuê nay đã tích cực giảm giá, thậm chí cá

biệt giảm mạnh tới 9%. Trong khi đó, giá thuê tại khu vực

phía Tây tạm thời ổn định sau khi giảm mạnh trong Q2.

• Hạng B: tất cả các phân khúc thị trường đều ghi nhận xu

hướng giảm; khu vực phía Tây và các khu vực ngoài

trung tâm khác giảm mạnh nhất, lần lượt ở mức 6,7% và

6,9% so với quý trước.

Dù nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ, cho thấy

nhu cầu thuê vẫn lớn

VĂN PHÒNG

T Ổ N G Q U AN T H Ị T R Ư Ờ N G

Hình 10: Giá chào thuê văn phòng

Hình 11: Tỷ lệ trống văn phòng

Nguồn: CBRE

0%

10%

20%

30%

40%

50%

2009 2010 2011 2012

Tỷ lệ trống Hạng A Tỷ lệ trống Hạng B

$0

$10

$20

$30

$40

$50

$60

2009 2010 2011 2012

Giá thuê Hạng A Giá thuê Hạng B


0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

700.000

Q4/2012f 2013f 2014f

Hạng A Hạng B

-20.000

-10.000

-

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

2009 2010 2011 2012

Tuy có giảm so với quý trước, diện tích thực thuê mới

vẫn tương đối lớn, đạt 34.300 m²

Số lượng hỏi thuê văn phòng

• Theo diện tích: phổ biến nhất là 50-200 m²

• Theo ngành: Công nghệ thông tin, ngân hàng & tài

chính, luật, dược phẩm

• Khách thuê lớn: Nissan (10.500 m² - Keangnam

Landmark 72)

Triển vọng

• Nguồn cung bổ sung lớn cho tới cuối năm, gây áp lực

giảm lên giá thuê.

• Các thương vụ mua bán dự án văn phòng dự đoán sẽ

tăng trong thời gian tới

• Đối với các khách thuê cần mặt bằng lớn và ưa thích các tòa

văn phòng xây sẵn hơn là xây để tự sử dụng.

• Tại các dự án hoạt động kém như là "một lối thoát" trong bối

cảnh khủng hoảng kinh tế.

VĂN PHÒNG


Hình 13: Nguồn cung văn phòng mới

CornerStone Building

Hình 12: Diện tích thực thuê mới văn phòng


Tỷ lệ trống tăng khi

nhiều khách thuê

đóng cửa và

người tiêu dùng

tiếp tục thắt chặt

chi tiêu.

MẶT BẰNG BÁN LẺ

T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2

Chú ý: Giá tính theo diện tích thực thuê tại tầng 1, đã bao gồm phí dịch vụ nhưng chưa bao gồm thuế GTGT.

Nguồn: CBRE

TTTM TTTM

TỔNG

HỢP

SẢNH

BÁN

LẺ

TỔNG

Tổng cung

(Diện tích thực thuê, m²)46.000 217.309 10.310 273.619

Nguồn cung mới

(Diện tích thực thuê, m²)0 17.209 0 17.209

Tỷ lệ trống (%) 7,0% 18,1% 2,9% 15,7%

Giá chào thuê ($/m²/tháng) $62,8 $37,8 $76,8 $45,9

* Khu trung tâm - $54,2 $145,9 $88,1

Thay đổi theo năm (%) - -4,1% 4,9% -0,1%

Thay đổi theo quý (%) - 3,8% 0,0% -0,4%

* Ngoài khu trung tâm $62,8 $34,4 $24,6 $34,5

Thay đổi theo năm (%) 16,3% -8,6% 16,9% -1,4%

Thay đổi theo quý (%) -1,7% 11,1% 0,0% 9,1%


Indochina Plaza Hanoi (17.209 m²) khai trương, mang tới

cho thị trường một trung tâm thương mại với thiết kế mới

Giá thuê trung bình tại các TTTM ngoài trung tâm tăng

11,1% so với Q2 do IPH gia nhập thị trường với giá thuê

tương đối cao hơn mức trung bình. Ngoài thay đổi trên, giá

thuê tại các loại hình khác ổn định

Tỷ lệ trống tăng

• Khu trung tâm: một vài dự án tiếp tục gặp khó khăn với tỷ

lệ trống tăng

• Ngoài khu trung tâm: Tỷ lệ trống tăng nhẹ, ở mức 16,8%

do dự án mới gia nhập thị trường


T Ổ N G Q U AN T H Ị T R Ư Ờ N G

Lễ khai trương TTTM Indochina Plaza Hanoi (IPH)

Hình 14: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tầng 1

Hình 15: Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ

Nguồn: CBRE

$0

$20

$40

$60

$80

$100

$120

2008 2009 2010 2011 2012

Khu trung tâm Ngoài trung tâm

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

2008 2009 2010 2011 2012

Khu trung tâm Ngoài trung tâm


Người tiêu dùng vẫn thắt chặt chi tiêu - Doanh thu bán lẻ

9T/2012 sau loại trừ yếu tố giá tăng 10,2% so với cùng kỳ

Biến động khách thuê

• 169 cửa hàng mở cửa/đóng cửa/cải tạo trong Q3 (+ 36

so với quý trước) : Đóng cửa nhiều hơn là mở mới

• Mở cửa: 65 = 39%; -5% so với Q2

• Cải tạo: 22 = 13%; +10% so với Q2

• Đóng cửa: 81 = 48%; +5% so với Q2

• Theo ngành hàng: ngành Quần áo Thời trang đồng thời

có diện tích mở mới và đóng cửa lớn nhất; ngành Điện

máy không có thêm cửa hàng mở mới => người tiêu

dùng vẫn đang ưu tiên chi tiêu cho những mặt hàng thiết

yếu

Dù áp lực cung lớn & người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, các

nhà bán lẻ vẫn đẩy mạnh kế hoạch mở rộng kinh doanh

• Parkson sẽ khai trương tại Léman C.T Plaza (Tp. HCM)

vào tháng 6/2013

• AEON đầu tư 109 triệu USD để mở TTTM AEON - Tân

Phú Celadon (Tp. HCM) vào năm 2014


N H U C ẦU

Hình 16: Diện tích cửa hàng mở cửa/đóng cửa

theo ngành hàng

Hình 17: Số lượng cửa hàng mở cửa/đóng cửa

theo diện tích

Nguồn: CBRE

-3.000

-2.000

-1.000

0

1.000

2.000

COS ELE HHF JEW TXT SH F&B OT

Mở cửa Đóng cửa

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

1 - 20 21 - 50 51 -100

101 -250

251 -500

1,001 -2,500

Mở cửa Đóng cửa

COS = Mỹ phẩm; ELE = Điện tử;

HHF = Gia dụng & Nội thất; JEW = Trang sức;

TXT = May mặc; SH = Giày dép & Túi xách;

F&B = Ẩm thực; OT = Khác

Số liệu được tổng hợp từ 12 TTTM, TTTM tổng hợp và sảnh bán lẻ



T I ẾN Đ Ộ T H I C Ô N G T R O N G Q 3

15.06.2012 09.09.2012

Eurowindow Multi Complex

15.06.2012 09.09.2012

Habico Tower

15.06.2012 09.09.2012

Lotte Center Hanoi

Thi công ngưng trệ Có tiến độ Tiến độ tốt

14.06.2012 08.09.2012

Vincom Times City

14.06.2012 08.09.2012

TTTM Chợ Mơ

The Pride

15.06.2012 09.09.2012

Vincom Royal City

30.07.2012 15.09.2012

Star City Lê Văn Lương

15.06.2012 09.09.2012

Golden Land Building


Nguồn cung bổ sung lớn trong Q4/2012 & 2013

• Melinh Plaza Hà Đông (45.000 m²)

• Tràng Tiền Plaza (14.000 m²)

• Vincom Mega Mall Royal City (230.000 m²)

• Hồ Gươm Plaza (23.380 m²)

"Phân khu" đô thị hóa của mặt bằng bán lẻ

• 10 năm sau khi Tràng Tiền Plaza (TTTM đầu tiên của Hà

Nội) mở cửa, mô hình bán lẻ hiện đại đã mở rộng tới

những khu vực ngoại ô của Hà Nội!

• Hiway Supercenter Hà Đông và 2 dự án khác cho tới cuối năm

• Ebest Mall trên Quốc lộ 32

Các dự án mới sẽ tiếp tục gặp khó khăn, do áp lực cạnh

tranh từ nguồn cung tăng cũng như việc người tiêu dùng

thắt chặt chi tiêu

Ngành hàng ẩm thực tiếp tục là nguồn khách thuê chủ yếu


T R I ỂN VỌ N G

Melinh Plaza Hà Đông – TTTM

lớn nhất sẽ mở cửa trong năm 2012

Hình 18: Nguồn cung mặt bằng bán lẻ theo hiện

trạng

Nguồn: CBRE

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

2012f 2013f +2014f

Hoàn thiện Đang thi công Đang quy hoạch


Giá chào thuê ít

thay đổi nhưng tỷ

lệ trống vẫn cao

so với cùng kỳ

2011 chủ yếu do

các dự án mới.

CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ

T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2

QUẢN LÝ

NƯỚC NGOÀITỰ QUẢN LÝ TỔNG

Nguồn cung (căn) 887 1.890 2.777

Nguồn cung mới (căn) 0 0 0

Tỷ lệ trống (%) 11,84% 30,45% 23,95%

• Thay đổi theo quý

(điểm %)-3,6 pp -1,1 pp -2,0 pp

• Thay đổi theo năm

(điểm %)-11,2 pp 13,0 pp 4,4 pp

Giá chào thuê trung bình

(US$/m2/tháng)$39,32 $28,39 $31,67

• Thay đổi theo quý (%) 0,10% 0,11% 0,11%

• Thay đổi theo năm (%) -0,30% 0,14% -1,09%


Nguồn cung

• Không có nguồn cung mới về dự án căn hộ dịch vụ tiêu

chuẩn, nhưng một số dự án nhà ở triển khai cho thuê

một số căn thuộc dự án

• Vincom Village, Vincom Park Place, Indochina Plaza Hanoi

• Candeo Hotels Hanoi hoãn kế hoạch khai trương, ban

đầu dự kiến trong tháng 8

Giá chào thuê hầu như không đổi

• Tuy nhiên giá thuê thực thường thấp hơn, đặc biệt tại

các dự án mới chào thuê

• Các dự án mới gặp khó khăn trong việc giữ giá chào thuê

do nhu cầu có xu hướng ổn định hơn là gia tăng.

Tỷ lệ trống vẫn ở mức cao: ~24% toàn thị trường

• Khó khăn chủ yếu ở các dự án mới (ví dụ Keangnam

Landmark 72)

• Công suất phòng ở các dự án cũ hơn nói chung ổn định

ở mức >80%


N G U Ồ N C U N G V À H O ẠT Đ Ộ N G

Hình 19: Tỷ lệ trống (%)

Hình 20: Giá chào thuê (USD/m2/tháng)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

2008 2009 2010 2011 2012

Quản lý nước ngoài Tự quản lý

Trung bình

$0

$10

$20

$30

$40

$50

$60

2007 2008 2009 2010 2011 2012

Quản lý nước ngoài Tự quản lý

Trung bình


Nhu cầu

• Lượng hỏi thuê ổn định; ngân sách khá ở mức 2.000

USD; trong đó 44% khách có ngân sách từ 2.000-4.000

USD.

• Các khách đến từ Nhật Bản chiếm lượng lớn, thường yêu cầu

các căn 2-3 phòng ngủ

• Nhu cầu vẫn cao đối với khu vực Trung tâm và Tây Hồ

• Nhu cầu căn hộ dịch vụ ở khu vực phía Tây còn thấp nhưng

đang gia tăng

Triển vọng

• Căn hộ cho thuê sẽ được quan tâm hơn do căn hộ bán

đang gặp khó khăn.

• Mô hình căn hộ cho thuê tại các dự án nhà ở có thể nhắm vào

đối tượng khách hàng rộng hơn so với mô hình căn hộ dịch vụ

cho thuê truyền thống, có thể bao gồm cả khách nước ngoài và

khách trong nước

• Các dự án căn hộ dịch vụ hiện hữu có thể hoạt động

tương đối ổn định trong thời gian tới, tuy nhiên để cạnh

tranh hiệu quả, một số có thể phải cải tạo/nâng cấp hoặc

giảm giá thuê.



Căn hộ dịch vụ tại

Keangnam Landmark 72

Hình 21: Nguồn cung theo năm (Số căn)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

2007 2008 2009 2010 2011 2012-YTD

2012f 2013f


ADR tiếp tục giảm

do suy thoái kinh

tế và cạnh tranh

ngày càng tăng

từ nguồn cung

mới và các cơ sở

lưu trú giá rẻ.

KHÁCH SẠN

T H Ô N G SỐ C H U N G Q 3 / 2 0 1 2

1 - Bao gồm tất cả các khách sạn 3-5 sao có thể theo dõi trên địa bàn thành phố Hà Nội (đã và chưa được Tổng cục Du

lịch Việt Nam xếp hạng chính thức) có tổng số phòng trên 40 phòng/khách sạn

2 - Giá phòng bình quân chưa bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ

Nguồn: CBRE

5 SAO 4 SAO 3 SAO TỔNG

Tổng nguồn cung (phòng) 3.768 1.945 2.820 8.533

•Số khách sạn 12 13 44 69

•Thay đổi nguồn cung (phòng) 0 0 -58 -58

CS phòng TB (%) 55,57% 50,16% 50,49% 52,97%

• thay đổi (theo quý) -5,39 pp -2,31 pp -2,03 pp -3,81 pp

• thay đổi (theo năm) 5,01 pp 2,21 pp -4,35 pp 1,80 pp

ADR (USD/phòng/đêm) $101,11 $58,04 $35,68 $73,69

• thay đổi (theo quý) -4,59% -6,62% 2,13% -4,25%

• thay đổi (theo năm) -6,01% -14,98% -2,64% -6,44%

RevPAR (USD/phòng/đêm) $56,19 $29,12 $18,01 $39,03

• thay đổi (theo quý) -13,02% -10,74% -1,82% -10,67%

• thay đổi (theo năm) 3,30% -11,07% -10,37% -3,14%


NGUỒN CUNG

• Hiện tại: 8.533 phòng @ 66 khách sạn

• Khách sạn 5 sao vẫn là phân khúc lớn nhất

• Phân nửa nguồn cung tập trung ở Hoàn Kiếm và Ba Đình

• Thay đổi nguồn cung:

• KS 3 sao Vesna (Cầu Giấy) đóng cửa thay đổi mục đích hoạt động

• Chính thức xếp hạng: KS 3 sao Minh Cường (Đông Anh)

NGUỒN CẦU

• Lượng khách tới Hà Nội 9T/2012

• Quốc tế: 1,14 triệu lượt (9 tháng) ( 28% so với cùng kỳ)

• Nội địa: 6,35 triệu lượt (9 tháng) ( 9,8 % so với cùng kỳ)

• Thị trường chính

• khu vực có nhiều khách du lịch tới Hà Nội nhất: Châu Á

• 5 thị trường lớn nhất: Trung Quốc, Nhật Bản, Úc, Pháp và Đài Loan

• Khách du lịch từ các thị trường trọng điểm (Trung Quốc, Hàn Quốc,

Nhật Bản) tăng mạnh so với cùng kỳ (29%, 58% và 33%).

KHÁCH SẠN

N G U Ồ N C U N G

Hình 22: Lịch sử nguồn cung theo Hạng

Hình 26: Lượt khách tới Hà Nội (triệu lượt)

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

2010 2011 2012

Quốc tế Nội địa

0

10

20

30

40

50

60

70

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

1995 2000 2005 2010 20112012 YTDS

ố k

há

ch

sạ

n

Số

ph

òn

g

5 sao 4 sao 3 sao Số khách sạn


Diễn biến so với cùng kỳ: Công suất phòng >< ADR

• Nhiều KS 4-5 sao hiện đang áp dụng chiến lược chiếm

lĩnh/giành lại thị phần và sẵn sàng giảm giá nhằm duy trì

công suất phòng ổn định.

• Giá giảm trên toàn thị trường tuy nhiên vẫn có một số KS 3

sao có mức tăng giá cao ($5-$15)

Có ít nhất 4 khách sạn 3-4 sao có tình hình hoạt động (Giá,

công suất) liên tục đi xuống trong nhiều quý

• Cho thấy sự cần thiết phải áp dụng các chiến lược hoạt

động hiệu quả hơn để tránh nguy cơ đóng cửa.

KHÁCH SẠN

D I ỄN B I ẾN T H Ị T R Ư Ờ N G

Hình 24: Tình hình thị trường theo Hạng (Q3/2012)

Hình 25: Thay đổi theo Năm (Q3/2012)

Hạng Công suất ADR RevPAR

5 sao (5pp) ($5-$10) ($1-$3)

4 sao (2pp) ($3-$25) ($2-$15)

3 sao (4pp) ($5-$18) ($3-$15)

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

5 sao 4 sao 3 sao

Công suất phòng ADR RevPAR

44%

46%

48%

50%

52%

54%

56%

$0

$20

$40

$60

$80

$100

$120

ADR RevPAR Công suất phòng (%)


NGUỒN CẦU & TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG

• Ngắn hạn

• Thị trường đang vào mùa cao điểm kéo dài cho tới tháng 4/2013

nguồn cầu có thể tăng, dù tốc độ tăng không đủ nhanh để phủ kín số phòng khách sạn trống tại Hà Nội.

• Công suất phòng và ADR cũng nhờ đó dự kiến sẽ cải thiện trong 2 quý tới.

• 2013-2014

• Thị trường sẽ tiếp tục ảm đạm do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế và nguồn cung lớn.

• Các dự án khách sạn mới có thể sẽ chậm tiến độ hoàn thành hoặc lùi ngày khai trương.

• Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài thêm một vài năm, giá trị các khách sạn hiện có sẽ bị ảnh hưởng.

NGUỒN CUNG TƯƠNG LAI

• Q4/2012 (≈ 300 phòng): KS 3 sao Eastin Easy GTC (70

phòng); KS 3 sao Hilton Garden Inn (86 phòng); KS 3 sao

Hồng Hà (70 phòng); KS 4 sao Candeo Hotels (68 phòng)

• 2013 (≈ 1,000 phòng): KS 5 sao InterContinental Hanoi

Landmark (359 phòng); KS 5 sao JW Marriott Hanoi (450

phòng); KS Hương Lúa (200 phòng) @ 684 Minh Khai

• 2014 (≈ 550 phòng): KS 5 sao Lotte Hotel (300 phòng); KS

5 sao Novotel Ciputra Hanoi (250 phòng)

KHÁCH SẠN

N G U Ồ N C ẦU & T R I ỂN VỌ N G

Hình 23: Nguồn cung tương lai theo Hạng

0

1

2

3

4

5

6

0

200

400

600

800

1.000

1.200

Q4/2012 2013 2014

Số d

ự á

n

Số p

hò

ng

5 sao 4 sao 3 sao Số dự án


Để đặt mua, vui lòng l iên hệ…

B á o C á o Q u ý 3 / 2 0 1 2 s ẽ p h á t h à n h

T h ứ Sá u , n g à y 1 9 / 1 0 / 2 0 1 2

© 2012 Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) xác nhận đã thu thập thông tin trong tài liệu này từ những nguồn mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Trong khi chúng tôi không nghi ngờ tính chính xác của thông tin, chúng tôi đã không kiểm chứng và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Quý độc giả có trách nhiệm kiểm chứng độc lập tính chính xác và toàn vẹn của thông tin. Tài liệu này được thiết kế riêng cho khách hàng và chuyên gia của CBRE sử dụng. Mọi bản quyền được bảo lưu. Không được sao chép tài liệu dưới mọi hình thức nếu không được CBRE chấp thuận trước bằng văn bản.

CẢM ƠN!

[email protected]

mailto:[email protected]

Documents

Báo cáo Quý CBREevncti.vn/UserFile/Files/News/Q3-12-CBRE-Hanoi... · 2 b.p nghiÊn cỨu vÀ tƯ bÁo cÁo quÝ cbre vẤn cbre toÀn cẢnh thỊtrƯỜng bĐs hÀ nỘi | thÁng