Báo Cáo Quý CBRE Toàn cảnh thị trường Hà Nội Q2/2012 · và 6 ( 8%), góp phần vào việc giảm áp lực cho chuỗi cung ứng. • Cùng với việc giảm giá

Báo Cáo Quý CBRE

Toàn cảnh thị trường Hà Nội Q2/2012

Trình bày:

Ông Richard Leech – Giám đốc điều hành

Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)

Thứ Năm, ngày 28/06/2012

2 P. NGHIÊN CỨU & TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE – TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI | THÁNG 6/2012

TỔNG QUAN KINH TẾ

CƠ SỞ HẠ TẦNG

CĂN HỘ ĐỂ BÁN

BIỆT THỰ, LIỀN KỀ (trong các KĐT)

VĂN PHÒNG

MẶT BẰNG BÁN LẺ

CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ

KHÁCH SẠN 3-5 SAO

NỘI DUNG

3 P. NGHIÊN CỨU & TƯ VẤN CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE – TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG TP.HCM | THÁNG 6/2012

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

T Ì N H H Ì N H Q 2 / 2 0 1 2

Nguồn: Tổng cục Thống Kê

(*) nt: Năm trước

Q1/2012 5M/2012

GDP (% Tăng trưởng theo năm) 4% 4,3% (ước thực hiện 1H/2012)

CPI cuối kỳ (% Tăng trưởng theo năm) 14,1% 8,3%

Tỷ giá USD/VND (Cuối kỳ) 20.828 20.828

Xuất khẩu (Tỷ USD) 24,52 (23,6% so với nt) 42.9 (24,1% so với nt)

Nhập khẩu (Tỷ USD) 24,77 (6,9% so với nt) 43.5 (6,6% so với nt)

FDI Thực hiện (Tỷ USD) 2,5 (0,8% so với nt) 4.5 (0,2% so với nt)

Khách quốc tế đến Việt Nam (Triệu lượt) 1,9 (24,5% so với nt) 2.9 (17,5 % so với nt)

Doanh số bán lẻ hàng hóa &dịch vụ (Tỷ đồng) 569,7 (21,8% so với nt) 952.2 (20,8% so với nt)

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

T9

/10

T1

1/1

0

T1

/11

T3

/11

T5

/11

T7

/11

T9

/11

T1

1/1

1

T1

/12

T3

/12

T5

/12

CP

I (%

thay đ

ổi th

eo

tháng

)

CP

I (%

th

ay đ

ổi th

eo

nă

m) /

Lã

i su

ất (

%)

Lạm phát tăng cao

Chính sách tiền tệbắt đầu có tác dụng

Kiểm soát tiền tệ lên lãi suất

CPI, VN (% Thay đổi so với năm trước)

CPI, VN (% Thay đổi so với tháng trước)

Lãi suất tái cấp vốn (%)

Lãi suất tái chiết khấu (%)


Lạm phát tiếp tục xu hướng giảm và nay được kiểm soát

trong vùng 1 chữ số (6,9% so với cùng kỳ năm trước)

• Giá xăng dầu được điều chỉnh giảm 3 lần trong tháng 5

và 6 ( 8%), góp phần vào việc giảm áp lực cho chuỗi

cung ứng.

• Cùng với việc giảm giá xăng dầu, nhu cầu mua sắm ít

hơn giúp hỗ trợ cho việc kiểm soát lạm phát.

• Giá vàng trong nước tụt dốc cùng với

• lãi suất và lạm phát

• giao dịch trên sàn chứng khoán


L Ạ M P H Á T

Điều chỉnh giá xăng dầu

Chỉ số chứng khoán và Lạm phát

Thời gian A95 A92 Thay đổi % thay đổi

29/03/2012 23.400 22.900 2.100 10,10%

20/04/2012 24.300 23.800 900 3,93%

09/05/2012 23.800 23.300 (500) -2,10%

23/05/2012 23.200 22.700 (600) -2,58%

07/06/2012 22.400 21.900 (800) -3,52%

0

5

10

15

20

25

200.00

300.00

400.00

500.00

600.00

700.00

Feb-09 May-09 Aug-09 Nov-09 Feb-10 May-10 Aug-10 Nov-10 Feb-11 May-11 Aug-11 Nov-11 Feb-12 May-12

CPI (%

y-o-y)

VN

Index

VNIndex CPI

.0

500.0

1000.0

1500.0

2000.0

2500.0

3000.0

300

350

400

450

500

550

Giá

trị

gia

o d

ịch

(T

ỷ đ

ồn

g)

VN

Ind

ex

Giá trị giao dịch VNIndex 2011 VNIndex 1H/2012


.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

T6/06 T12/06 T6/07 T12/07 T6/08 T12/08 T6/09 T12/09 T6/10 T12/10 T6/11 T12/11 T6/12

Lãi s

uất (

%)

Trần lãi suất huy động ngắn hạn được điều chỉnh 3 lần từ 13% trong T3 (12% trong T4,

11% trong T5) đến 9% trong T6

• Tháo bỏ trần lãi suất dài hạn, tạo điều kiện cho các ngân hàng tự do cạnh tranh huy động

nguồn vốn dài hạn

• Lãi suất huy động đối với kỳ hạn trên 12 tháng giao động từ 10% -12% tại các ngân hàng

thương mại

Lạm phát thấp giúp giữ cho lãi suất thực dương => là yếu tố hỗ trợ tiếp tục thu hút nguồn

vốn đầu tư

• Cán cân thanh toán và tiền đồng vẫn tiếp tục được hỗ trợ

Tỷ giá USD/VND tiếp tục được giữ ổn định dưới sự kiểm soát chặt chẽ giao dịch USD và

vàng trong nước


K I Ể M S O Á T T I Ề N T Ệ

Lãi suất cơ bản (%)

Lãi suất tái cấp vốn (%)

Lãi suất táichiết khấu (%)


Tăng trưởng nhập khẩu bắt đáy mới (6.6%

so với cùng kỳ năm trước)

• Nhập khẩu giảm do sức mua của người

dân giảm;

• Xuất khẩu 24,1% so với năm trước;

• Lũy kế thâm hụt thương mại 5 tháng

đầu năm 90% so với cùng kỳ năm

trước

S&P điều chỉnh triển vọng của Việt Nam từ

tiêu cực sang ổn định, tiếp tục giữ mức

đánh giá “BB”- đối với các khoản nợ dài

hạn và “B” đối với các khoản nợ ngắn hạn


M Ô I T R Ư Ờ N G K I N H D O A N H Thâm hụt thương mại (Tỷ USD)

Nguồn: Tổng cục Thống Kê Việt Nam

-15

-10

-5

0

5

Jan Mar May Jul Sep Nov

2010 2011 2012

Chỉ số thâm hụt thương mại, T1/2010=100

Nguồn: Tổng cục Thống Kê Việt Nam

0

50

100

150

200

250

2010 2011 2012

Xuất khẩu Nhập khẩu


CPI giảm trong tháng 4 và tháng 6: 0,03% và

0,17% so với tháng trước (mức thấp kỷ lục trong vòng

10 năm); tháng 5: 0,16%

• Nhóm 'Nhà ở - Vật liệu xây dựng' 1,86% trong tháng 6

Tăng trưởng GDP nửa năm 2012: 7,6% so với cùng

kỳ năm trước (Q1/12: 7,4%)

• Ngành Công nghiệp & Xây dựng 8,1%

• Ngành dịch vụ 8,5%

Hoạt động ngoại thương:

• Kim ngạch xuất khẩu 7,2% so với năm trước

• Kim ngạch nhập khẩu 8,6% so với năm trước

• Chủ yếu từ các nhóm hàng phục vụ sản xuất công nghiệp

(vật liệu, xăng dầu & máy móc thiết bị)

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nửa năm đạt 450

triệu USD, 49,5% so với cùng kỳ năm trước

• Phần lớn các dự án được đăng ký mới có mức vốn dưới

1 triệu USD & không sử dụng nhiều đất

TỔNG QUAN KINH TẾ HÀ NỘI

TIÊU ĐIỂM Tốc độ tăng trưởng GDP thực tế

(% thay đổi theo năm)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

2009 2010 2011 2012

CPI (% thay đổi theo tháng)

Nguồn: Cục Thống kê Hà Nội

0%

1%

2%

3%

4%

2009 2010 2011-1%

0%

1%

2%

3%

4%

2009 2010 2011 2012


Đường cao tốc trên cao

Bắc Linh Đàm - Thanh Xuân

20 km đến cao tốc

Cầu Giẽ – Ninh Bình

16 km

Cầu vượt

Nam Hồng

][ Cầu vượt đã thông xe

][ Cầu vượt đang thi công

][ Cầu vượt được đề xuất

KĐTM Gamuda


Cao tốc Cầu Giẽ – Ninh Bình

56 km, dự kiến thông xe ngày 30/6/2012

CƠ SỞ HẠ TẦNG Cao tốc trên cao Bắc Linh Đàm – Thanh Xuân

3,3 km; dự kiến thông xe ngày 30/6/2012

Cầu Nhật Tân

8,9 km; dự kiến hoạt động năm 2014


Cầu vượt đường bộ

• 2 cầu thông xe: Láng Hạ-Thái Hà & Thái Hà-Chùa Bộc

• 3 cầu khởi công: Nguyễn Chí Thanh-Trần Duy Hưng

(Q1/13) và Lê Văn Lương-Láng Hạ (Q4/12); Nam Hồng

• 8 cầu được đề xuất: Chùa Bộc-Phạm Ngọc Thạch, Đại

Cồ Việt-Trần Khát Chân, Bạch Mai-Lê Thanh Nghị,

Nguyễn Chí Thanh-Kim Mã, v.v…

Tuyến xe buýt nhanh: Láng Hạ-Giảng Võ (17,4 km)

và Giải Phóng (10,9km) khởi công tháng 7/2012

Tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh-Hà

Đông): tiến độ thi công tốt (dự kiến hoạt động vào

năm 2015)

Tàu điện một ray được Bộ GTVT đề xuất Hà Nội &

Tp. Hồ Chí Minh nghiên cứu

Phê duyệt xây dựng bãi đỗ xe

• Ngầm: tại vườn hoa Cổ Tân & khu tái định cư Trung

Hòa-Nhân Chính (khởi công năm 2013)

• Nổi: trong công viên Thống Nhất (3.000 m² & 1.509 m²)

CƠ SỞ HẠ TẦNG

TIÊU ĐIỂM Cầu vượt Láng Hạ - Thái Hà

189 m, thông xe ngày 26/4/2012

Đường sắt đô thị tuyến số 2A:

Cát Linh - Hà Đông

13,5 km; dự kiến hoạt động năm 2015


CĂN HỘ BÁN

THÔNG SỐ CHUNG, Q2/2012

HẠNG SANG CAO CẤP TRUNG CẤP BÌNH DÂN TỔNG CỘNG

Tổng số căn hộ đã chào bán 2.460 22.350 66.030 18.070 108.910

Số căn hộ mới chào bán 0 350 600 780 1.730

TT sơ cấp – Giá chào bán TB (USD/m²) N/A $1.440 $1.170 $700 $1.100

Thay đổi theo năm (%) N/A -16,6% -4,9% -16,8% -12,8%

TT thứ cấp – Giá chào bán TB

(USD/m²) $2.990 $1.760 $1.320 $960 $1.760

Thay đổi theo quý (%) -6,7% -3,9% -3,7% -2,4% -4,2%

Thay đổi theo năm (%) -13,8% -13,0% -10,1% -8,4% -11,3%

* Giá chưa bao gồm 10% VAT

* Bảng bao gồm số liệu sơ bộ và có thể được điều chỉnh vào cuối quý nghiên cứu


Số Căn Chào Bán

48%

18%

34%

0%

Dưới 1.000 USD/m² 1.000-1.250 USD/m²

1.250-1.500 USD/m² Trên 1.500 USD/m²

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012YTD

Q1 Q2 Q3 Q4 Cả năm Kỳ vọng thị trường cải thiện do lãi suất giảm

• 14% -> 9% trong 3 tháng

Chủ yếu tập trung tại các quận ngoại vi

• Đặc biệt tại các tiểu thị trường hấp dẫn như phía Tây (Hà

Đông 66%, Từ Liêm 21%), phía Đông (Long Biên 9%)

• Hà Đông trở lại vị trí dẫn đầu sau khi vắng bóng trong

Q1/2012

100% có giá < 30tr/m2, 50% < 20tr/m2

CĐT phân khúc CAO CẤP sử dụng chiến lược mới:

• Thêm lựa chọn bàn giao thô/hoàn thiện cơ bản để giảm

tới 30% giá bán

• Bước đầu phát huy tác dụng: số lượng hỏi mua tăng & cải

thiện doanh số bán hàng.

• Nhiều chủ đầu tư khác đang cân nhắc chiến lược này

• Lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi

• Thời gian ưu đãi (đến khi bàn giao căn hộ): lãi suất cho vay

mua nhà xuống đến 6%-7% (mức thị trường: 15%)

CĂN HỘ BÁN

Nguồn cung chào bán mới tăng nhẹ

Giá sơ cấp tiếp tục ở mức thấp

1.700

1.100

Giá Sơ Cấp-Dự Án Chào Bán Mới (/m²)

$0

$500

$1.000

$1.500

$2.000

$2.500

$3.000

$3.500

$4.000

2008 2009 2010 2011 2012YTD

Hạng sang Cao cấp

Trung cấp Bình dân


Trước đây: những đợt chào bán đầu tiên tại mức giá

~ 20 tr/m² thường được quan tâm

• Nhiều dự án về sau có tiến độ xây dựng chậm

Hiện nay: Mức giá ~ 30tr/m² bắt đầu được chấp nhận

• Những dự án này thường có tiến độ xây dựng tốt => rủi ro

thấp hơn

Giá trượt dốc từ Q2/2011, giảm mạnh nhất trong

Q2/12

• Tình hình thị trường 2011-2012 tệ hơn năm 2008 cả về

thời gian kéo dài và mức độ trầm trọng

• Liệu đây đã phải là đáy?

CĂN HỘ BÁN

Người mua: Cân bằng Giá & Chất lượng

Sau 1,5 năm xây dựng Sau 1,5 năm xây dựng

Thay đổi giá thứ cấp

* Không tính dự án mới

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2

2008 2009 2010 2011 2012

Giá chào thứ cấp: giảm mạnh nhất theo Quý


Số lượt hỏi mua tăng

• BĐS trở nên hấp dẫn hơn khi lãi suất giảm

• Lãi suất cho vay mua nhà trở về mức trước khủng hoảng (15%-năm

2010) từ mức đỉnh (23%-giữa 2011)

Có những dấu hiệu hỗ trợ tích cực, nhưng chưa thể kết luận thị trường sẽ sớm

hồi phục

Chủ đầu tư

• Cần tiếp tục theo dõi sát thị trường để có lợi thế đón đầu thị trường

• Cạnh tranh bằng Giá hay Chất lượng?: Cần tìm lợi thế cạnh tranh

Người mua

• Đã đến lúc tìm kiếm căn hộ phù hợp, do từ đó đến khi chốt hợp đồng sẽ mất thời gian

• Giá cả hay Chất lượng?: Cần cân nhắc cả hai thay vì chỉ chú trọng đến Giá

CĂN HỘ BÁN

Người mua có vẻ đang quay lại thị trường Lãi suất vay mua nhà hàng năm

0%

10%

20%

30%

2010 2011 2012Triển vọng


Giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm

• Giá giảm tại các dự án ở hầu hết các khu vực

• Khu phía Tây: Cầu Giấy, Từ Liêm, Hoài Đức (5%-25%)

• Khu vực Tây - Nam: Hà Đông (~20%)

• Khu vực phía Đông: Long Biên (~10%)

• Khu vực phía Bắc: Mê Linh (~30%)

• Mức giảm phổ biến 10%-30% so với quý trước

Nhu cầu

• Lãi suất giảm và chính sách tín dụng nới lỏng hơn cho

BĐS có khuyến khích các khoản vay mua nhà hơn

• Tuy nhiên, tác động của các chính sách này chưa lớn, do

tâm lý chờ đợi các dấu hiệu phục hồi rõ rệt hơn của thị

trường / nền kinh tế

• Nhiều nhà đầu tư / đầu cơ vẫn tiếp tục tìm cách cắt lỗ,

khiến giá tiếp tục giảm

• Người mua nói chung ít quan tâm đến các dự án đang xây

dựng dở dang do lo ngại rủi ro

• Tiến độ xây dựng là yếu tố quan trọng thu hút sự quan tâm

của người mua


Khó khăn thanh khoản gây áp lực giảm giá KĐT An Hưng (Hà Đông)

Biệt thự Hillstate (Hà Đông)


KĐT Việt Hưng

Nguồn cung

• Các chủ đầu tư cam kết dài hạn hơn, chú ý nhiều hơn đến

các hoạt động marketing, tạo dựng thương hiệu, đảm bảo

chất lượng dự án.

• Sudico gần đây đã tuyên bố sẽ "xây dựng trước khi chào bán”

• Splendora khởi công giai đoạn 2 (900 căn villas T6/2012)

• KĐT An Hưng bàn giao giai đoạn 1 T5/2012; dự kiến bàn

giao toàn bộ 770 căn trong Q3/2012

Triển vọng

• Năm 2012 dự kiến một lượng lớn số căn hoàn thiện trong

các KĐT (~9.400 căn, so với ~11.300 căn g/đ 2004-2011).

• 30%-40% số này nhiều khả năng sẽ không đúng tiến độ

• Các căn hoàn thiện sẽ ít có người vào ở

• Cơ sở hạ tầng và tiện ích, dịch vụ là các yếu tố chủ chốt để

một KĐT mới trở thành một nơi có thể ở được

• Đến hết T6/2012 ~3.000-4.000 căn đã hoàn thiện

• Các dự án có thể phải hoàn thiện trước khi nhận được sự

quan tâm trở lại của người mua.

• Dự án KĐT Tây Hồ Tây dự kiến khởi công T9/2012.


Chủ đầu tư thay đổi chiến lược


VĂN PHÒNG


HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG

Số lượng tòa nhà 15 47 59 121

Diện tích cho thuê thực (m²) 254.332 508.282 251.907 1.014.52

1

Nguồn cung mới (m²) 0 30.200 0 30.200

Tỷ lệ diện tích trống(%) 27,51% 20,00% - -

Thay đổi theo quý (điểm %) -8,07 -1,16 - -

Thay đổi theo năm (điểm %) 22,51 3,01 - -

Giá chào thuê trung bình (USD/m²/tháng) $33,62 $22,31 - -

Thay đổi theo quý (%) -6,45% -6,00% - -

Thay đổi theo năm (%) -10,23% -16,98% - -

* Chúng tôi không tổng hợp số liệu về văn phòng hạng C do thị trường thiếu sự minh bạch. Hầu hết các tòa văn phòng hạng C

đều do các chủ đầu tư nhỏ trong nước sở hữu, đầu tư xây dựng và tự quản lý cho thuê.

* Tất cả giá thuê văn phòng được tính trên diện tích thực sử dụng, đã tính phí dịch vụ, chưa gồm VAT


2 tòa hạng B mới đi vào hoạt động: DETECH Tower

(10.200 m²); ICON4 Tower (20.000 m²)

Chào thuê: Hapro Cát Linh (9.000 m²) @ 2.000 USD/m²

Tỷ lệ trống: 3,7 điểm % so với quý trước, chủ yếu do

Keangnam (24 điểm % so với quý trước)

• Hạng A: Khu trung tâm (0,6 điểm %), Khu vực Đống Đa-

Ba Đình (2,2 điểm %), Khu phía Tây (16,5 điểm %)

• Hạng B: Khu trung tâm (1,5 điểm %), Khu vực Đống Đa-

Ba Đình (0,5 điểm %), Khu phía Tây (3,6 điểm %),

Khu vực khác (4,9 điểm %)

Giá chào thuê: xu hướng giảm so với quý trước chiếm

ưu thế

• Hạng A: Khu phía Tây (14,4%)

• Hạng B: Khu phía Tây (8,7%) & Khu vực Đống Đa-Ba

Đình (7,2%)

VĂN PHÒNG

NGUỒN CUNG

TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG

Tổng nguồn cung (m²)

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2009 2010 2011 2012

Hạng A Hạng B Hạng C

Giá chào thuê (USD/m²/tháng)

$0

$10

$20

$30

$40

$50

$60

2009 2010 2011 2012

Hạng A Hạng B

Tỷ lệ trống (%)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

2009 2010 2011 2012

Hạng A Hạng B


Diện tích thực thuê mới lớn với gần 37.000 m² (gần

gấp 3 so với Q1/12)

• Keangnam (≈ 20.000 m² )

• ICON4 Tower (11.000 m² )

Số lượng hỏi thuê:

• Nhiều nhất: 50–100 m²

• Bắt đầu tăng: 400-700 m² (chủ yếu ở phía Tây)

Nguồn cung bổ sung trong Q3/2012 (40.000 m²)

• Indochina Plaza Hanoi (Hạng A; 14.000 m²)

• Hapro Cát Linh (Hạng B; 9.000 m²)

Triển vọng nguồn cầu

• Một số diện tích tại Khu trung tâm tạm thời trống, nhưng

dự đoán sẽ lại được lấp đầy do nhu cầu thuê vẫn cao

• Khu phía Tây: cùng với xu hướng chuyển văn phòng

sang khu vực này của một số khách thuê, tỷ lệ trống sẽ

dần giảm xuống

VĂN PHÒNG

NHU CẦU

TRIỂN VỌNG Indochina Plaza Hanoi

Nguồn cung tương lai (m²)

0

200.000

400.000

600.000

800.000

2012f 2013f 2014f 2015f

Hạng A Hạng B




TRUNG TÂM

THƯƠNG MẠI

TỔNG HỢP

TRUNG TÂM

THƯƠNG MẠI

SÀNH BÁN

LẺ TỔNG

Tổng nguồn cung Q2/2012

(diện tích thực cho thuê, m²) 46.000 198.091 10.310 254.401

Nguồn cung mới

(diện tích thực cho thuê, m²) 0 0 0 0

Tỷ lệ trống (%) 9,8% 15,6% 2,9% 14,1%

Giá chào thuê trung bình tầng trệt

(USD/m²/tháng) $63,9 $34,0 $78,5 $41,8

Khu vực trung tâm - $59,4 $153,6 $70,4

Thay đổi theo quý (%) - 3,1% 7,5% 4,2%

Thây đổi theo năm (%) - 2,1% 2,8% 0,6%

Khu vực không trung tâm $63,9 $27,9 $24,6 $36,0

Thay đổi theo quý (%) 0,1% -3,3% 0,0% -1,8%

Thay đổi theo năm (%) 18.3% -17.0% 10.5% 0.1%


Thư hạng của Việt Nam

• 2008: Sô 1

• 2009: Sô 6

• 2010: Sô 14

• 2011: Sô 23

• 2012: KHÔNG nằm trong danh sách

30 thi trường bán lẻ mới

CHI SỐ PHÁT TRIỂN BÁN LẺ TOÀN CẦU

CỬA SỔ CƠ HỘI

Nguôn: A.T Kearney Analysis

Xếp hạng bởi CBRE toàn cầu :

• #3 vê sô lượng thương hiệu mới gia nhập thi

trường, đồng hạng với Ukraine

• #55 Việt Nam xếp thư 55 trong danh sách các

quốc gia có thi trường bán lẻ tiềm năng, tăng 4

bậc so với năm 2011

• #146 TP. HCM xếp thư 146 trong danh sách

các thành phô có thi trường bán lẻ tiềm năng,

tăng 12 bậc so với năm 2011


Không có nguồn cung mới

• Tổng cung ổn định ở mức 244.091 m² (diện tích

cho thuê thực)

Sảnh bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục là

những vị trí hấp dẫn (giá thuê 200USD/m²)

Trung tâm thương mại tại khu vực ngoài

trung tâm tiếp tục gặp khó khăn

• Giá thuê 3,3% so với quý trước

Người tiêu dùng tiếp tục thắt chặt chi tiêu.

Các trung tâm thương mại chỉ đông đúc khi có

sự kiện.


TIÊU ĐIỂM

Nguồn: CBRE Việt Nam

Tổng cung so với Diện tích đã cho thuê

(m2 diện tích cho thuê thực )

Tỷ lệ trống theo khu vực (%)

17.06.12 – “The Mechnimals” Robot Cars Challenge –

một trong những sự kiện tại Pico Mall

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

2008 2009 2010 2011 2012

TDT DT cho thuê được

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

2008 2009 2010 2011 2012

Khu trung tâm Ngoài trung tâm


-1.500

-1.000

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

COS ELE HHF JEW TXT SH F&B OT

đóng cửa mở cửa

-30

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

1-20m² 21-50m² 51-100m² 101-250m² 251-500m² 501-1.000m²

mở cửa/hoàn thiện đóng cửa

Tại các trung tâm thương mại

• 132 cửa hàng mở cửa/đóng cửa/cải tạo trong

Q2 (tương đương với Q1/12)

• Mở cửa: 56 (42%)

• Cải tạo/Hoàn thiện: 4 (3%)

• Đóng cửa: 72 (55%)

• Về ngành hàng

• Ngành ẩm thực hoạt động tốt nhất (mở mới

1.490 m²) & Điện máy hoạt động kém nhất

(đóng cửa 590 m²)

• Ngành may mặc: số lượng các cửa hàng nhỏ

đóng cửa nhiều hơn nhưng tổng diện tích lại nhỏ

hơn các cửa hàng mới mở

Cửa hàng mặt phố

• Ít mở mới, phần lớn là đóng cửa hoặc cho thuê lại


BIẾN ĐỘNG KHÁCH THUÊ

≈ 50% cửa hàng quần áo

Số lượng cửa hàng mở cửa/đóng cửa

trong Q2/12 theo diện tích

Diện tích cửa hàng mở cửa/đóng cửa

trong Q2/12 theo ngành hàng

TXT=hàng dệt may, SH=giày dép và túi xách, HHF= đồ dùng gia đình & đồ nội thất, COS=mỹ

phẩm, JEW=đồ trang sức, F&B=ẩm thực, ELE=điện máy, OT=khác

Số liệu Q2/12 được tổng hợp từ các sảnh bán lẻ (3), TTTM (11), TTTM tổng hợp (1)


Các dự án lớn khai trương trong Q3/12

• Indochina Plaza Hanoi (IPH) – 35.000 m² (DT sàn)

• Hapulico – 20.000 m² (DT sàn)

Nguồn cung bổ sung lớn

• 2012: 200.000 m² (DT sàn)

• 2013: 700.000 m² (DT sàn)


TRIỂN VỌNG

Indochina Plaza Hanoi (IPH) Hapulico

Eurowindow

Multicomplex Vincom Royal City Lotte Center

Tiến độ thi công nhanh tại khu Đống Đa-Ba Đình…

The Pride Habico Tower New Skyline

…tiến độ thi công chậm hơn tại khu vực ngoại vi


ENT vẫn là thách thức “mơ hồ” đối với các nhà bán

lẻ quốc tế;

Kinh tế không ổn định, đặc biệt là các chỉ số tăng

trưởng GDP và lạm phát sau khủng hoảng kinh tế;

Mô hình bán lẻ hiện đại phát triển tại TP.HCM và Hà

Nội nhưng vẫn còn hạn chế ở các thành phố như

Hải Phòng, Đà Năng, Nha Trang và Cần Thơ;

DIÊN TÍCH mặt bằng bán lẻ tăng không đi đôi với

CHẤT LƯỢNG;

Hệ thống phân phối/vận chuyển kém phát triển,

mặc dù đây là yếu tố quan trọng đối với doanh

nghiệp khi quyết định chọn địa điểm để đầu tư, xây

dựng nhà máy, hoặc cửa hiệu phân phối;

Gía thuê mặt bằng bán lẻ cao

• ví dụ: đối với những vị trí đắc địa tại Hà Nội, giá thuê

thường từ 100-200 USD/m²/tháng;

TRIỂN VỌNG MẶT BẰNG BÁN LẺ

NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN GiẢI QUYẾT

Regional Comparisions

GRDI Thailand Indonesia Malaysia Phillipines Vietnam

2008 24 15 13 26 1

2009 26 22 10 25 6

2010 - 16 17 22 14

2011 - 16 21 18 23

2012 - 16 11 29 -

Nguồn: A.T Kearney Analysis

Việt Nam, Chỉ số phát triển thị

trường bán lẻ toàn cầu

0

5

10

15

20

25

30

2004 2006 2008 2010 2012



TIÊU ĐIỂM, Q2/2012

QUẢN LÝ

NƯỚC NGOÀI

TỰ

QUẢN LÝ TỔNG

Tổng nguồn cung (số căn) 887 1.890 2.777

Nguồn cung mới (số căn) 0 0 0

Tỷ lệ trống (%) toàn thị trường (Q2) 15,45% 35,50% 29,10%

Tỷ lệ trống (%) (không kể Keangnam Landmark 72) 15,45% 22,02% 19,59%

Giá chào thuê TB (US$/m2/tháng ) $39,28 $29,21 $32,13

% thay đổi theo quý 2,71% -0,19% 0,73%

% thay đổi theo năm 6,00% 2,90% 2,62%

• Giá chào thuê đã bao gồm phí dịch vụ và VAT


Không có nguồn cung mới trong quý này

Giá chào thuê ít biến động so với Q1

• Các dự án có thương hiệu quản lý quốc tế tăng nhẹ,

trung bình ở mức 39 USD/m2/tháng

• Các dự án tự quản lý ~29 USD/m2/tháng

Tỷ lệ trống vẫn ở mức cao: ~29% toàn thị trường

• Chủ yếu do các dự án mới đi vào hoạt động như

Keangnam

• Một số dự án tiến hành sửa chữa, nâng cấp (Hanoi Lake

View, Somerset Grand)

• Một vài dự án gặp khó khăn trong việc cho thuê do vị trí

không thuận lợi

• Công suất phòng tại các dự án có thương hiệu quốc tế

nhìn chung khá hơn Q1, trong khi tại các dự án tự quản

lý giảm


Tỷ lệ trống cao do các dự án mới

Giá chào thuê TB (USD/m²/tháng)


$0

$20

$40

$60

2008 2009 2010 2011 2012

Quản lý nước ngoài Tự quản lý

Trung bình

Tỷ lệ trống (%)


0%

20%

40%

60%

2008 2009 2010 2011 2012

Quản lý nước ngoài

Tự quản lý


Nhu cầu

• Lượng hỏi thuê tương đối ổn định với ngân sách khá

(~2.000USD)

• Nhu cầu vẫn lớn đối với khu vực trung tâm & khu vực Tây Hồ

• Nhu cầu các căn hộ dịch vụ tại khu vực phía Tây vẫn còn thấp,

tuy nhiên đang gia tăng do ngày càng nhiều văn phòng chuyển

ra khu vực này

Triển vọng

• Từ giờ đến hết năm 2012 dự kiến có thêm 270 căn hộ dịch

vụ từ 3 dự án, tuy nhiên 2/3 dự án nhiều khả năng chưa hoàn

thiện

• Dự án Candeo Hotels dự kiến mở cửa Q3/2012

• Một vài dự án căn hộ bán đang xem xét để một phần làm căn

hộ dịch vụ cho thuê

• Các dự án cũ ở khu vực trung tâm sẽ gặp nhiều cạnh tranh

hơn từ các dự án mới ở khu vực phía Tây, đặc biệt khi ngày

càng nhiều văn phòng chuyển ra khu vực này.


NHU CẦU & TRIỂN VỌNG Căn hộ dịch vụ

Crowne Plaza West Hanoi

Căn hộ dịch vụ

Keangnam Landmark 72


1 - Bao gồm tất cả các khách sạn 3-5 sao có thể theo dõi trên địa bàn thành phố Hà Nội (đã và chưa được Tổng cục Du lịch Việt Nam xếp hạng

chính thức) có tổng số phòng trên 40 phòng/khách sạn

2 - Giá phòng bình quân chưa bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ



5 sao 4 sao 3 sao Tổng

Số khách sạn 1 12 13 40 65

Tổng nguồn cung (phòng) 3.880 1.945 2.828 8.653

Thay đổi nguồn cung trong kỳ (phòng) 0 115 71 186

Công suất phòng bình quân (%) 60,64% 52,48% 52,52% 56,68%

Thay đổi theo quí 1,4 điểm % -0,4 điểm % -3,1 điểm % -0,2 điểm %

Thay đổi theo năm 6,2 điểm % -0,4 điểm % -0,7 điểm % 2,9 điểm %

Giá phòng bình quân (USD/phòng/đêm)2 $104,67 $62,39 $34,93 $76,77

Thay đổi theo quí -1,9% -4,2% 0,6% -2,8%

Thay đổi theo năm -6,8% -15,9% -1,0% -6,5%

Doanh thu phòng bình quân (USD/phòng/đêm) $63,47 $32,74 $18,35 $43,51

Thay đổi theo quí 0,5% -4,8% -4,9% -3,1%

Thay đổi theo năm 3,7% -16,5% -2,2% -1,4%


Lịch sử nguồn cung theo Hạng

Nguồn cung tương lai theo Hạng

Nguồn cung theo Quận/Hạng (Q2/2012)

Nguồn cung hiện tại (8.483 phòng)

• Nguồn cung mới: khách sạn Authentic & Lan Viên

• Hơn một nửa nguồn cung của mỗi phân khúc chỉ nằm ở 2 quận

Hoàn Kiếm và Ba Đình

Nguồn cung tương lai

• Nửa cuối 2012

• 68 phòng cuối cùng của khách sạn 5 sao Grand Plaza Hanoi

• Khách sạn 3 sao Hilton Garden Inn (86 phòng) phố Trần Hưng Đạo

• Khách sạn 4 sao Candeo Hanoi (68 phòng) phố Đội Cấn

• Khách sạn 5 sao InterContinental Hanoi Landmark (359 phòng)

• 2013-2014

• 2013: khách sạn 5 sao JW Marriott (450 phòng)

• 2014: khách sạn 5 sao Lotte Hotel (300 phòng)


NGUỒN CUNG

Garden Inn Candeo Hotels Lotte Hotel

0

10

20

30

40

50

60

70

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

1995 2000 2005 2010 2011YTD'12

Số

khá

ch s

ạn

Số

ph

òn

g5 sao 4 sao 3 sao Số khách sạn

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Hoàn

Kiếm

Ba Đình Đống

Đa

Tây Hồ H.B.

Trưng

Cầu

Giấy

Khác

5 sao 4 sao 3 sao

0

1

2

3

4

5

0

150

300

450

600

750

H2/2012 2013 2014

Số

dự

án

Số

ph

òn

g

5 sao 4 sao 3 sao Số dự án


Tình hình theo quý và năm

• Theo phân khúc: 5 sao > 3 sao > 4 sao

• Toàn thị trường: hoạt động kém hiệu quả (chủ yếu là do giảm ADR)

• Mùa thấp điểm cho phân khúc 4-5 sao

• 5 sao, với nhiều thương hiệu quốc tế, vẫn có công suất phòng

tăng nhẹ trong khi ADR giảm vừa phải

• 4 sao có ADR giảm rõ rệt (hầu như không có thương hiệu quốc

tế nào nhưng có mức ADR quá cao)

• Mùa cao điểm cho phân khúc 3 sao nhưng có tình hình hoạt động

vẫn tiếp tục xấu đi

Số lượng khách du lịch tới lưu trú tại Hà Nội tăng cao

• Bao gồm khách lưu trú tại cả các khách sạn 1-5 sao, nhà nghỉ, ...

• Khách du lịch Hàn Quốc và Nhật Bản (nửa đầu 2012) tăng

46% & 24% so với cùng kỳ 2011

Tình hình thị trường theo Hạng (Q2/2012)

Chuyến Q2 ‘12 Theo quí Theo năm (Q2) Theo năm (H1)

Quốc tế 389.649 +12% +31% 20%

Nội địa 2.350.000 +5% +48% 24%

NHU CẦU

Thay đổi theo Năm (Q2/2012)


TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG

Lượt khách tới Hà Nội (triệu lượt)

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

2010 2011 2012

Quốc tế Nội địa

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

$0

$20

$40

$60

$80

$100

$120

5 sao 4 sao 3 sao

ADR RevPAR Công suất phòng (%)

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

5-star 4-star 3-star

Công suất phòng ADR RevPAR


Nhu cầu thấp

• Thủ tục Visa phức tạp, giá vé máy bay cao, ít chương trình

xúc tiến du lịch, thiếu minh bạch trong dịch vụ & chi phí đi kèm

Ngắn hạn

• Yếu tố mùa vụ: Q3 là mùa thấp điểm cho khách sạn hạng

sang & cao điểm cho khách sạn nội địa & ngược lại trong Q4

• ADR đang giảm, đặc biệt là tại các khách sạn 4-5 sao

• Nguồn cung 5 sao mới ở phía Tây sẽ làm cạnh tranh trong

phân khúc này trở nên gay gắt hơn

• Nguồn cung mới (3-4 sao) + nhiều khách sạn chất lượng tốt /

giá vừa phải/quy mô nhỏ tại khu vực trung tâm sẽ khai trương

=> cạnh tranh với các khách sạn 3 sao hiện nay

Dài hạn

• Thị trường kém hấp dẫn (ADR + Cung + Cầu thấp)

=> Giá trị vốn

• Thị trường tiềm năng để phát triển những khách sạn đạt

chuẩn quốc tế với giá vừa phải

• Thương vụ M&A của CĐT trong nước từ phía nước ngoài

• Nhà Quản lý trong nước: quyết liệt hơn trong việc mở rộng

thị phần, nhưng không chú trọng cải tạo khách sạn cũ

• Thêm nhiều thương hiệu quốc tế mới


TRIỂN VỌNG


Để đặt mua, vui lòng liên hệ…

BÁO CÁO QUÝ 2/2012

xuất bản vào Thứ Sáu, 20/07/2012

© 2012 Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) Báo Cáo này do Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) thực hiện với sự thành tín và cẩn trọng cần thiết. Chúng tôi đã thu thập thông tin từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình dựa trên những yếu tố mà chúng tôi được biết để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được tình hình hiện thời và xu hướng tương lai của thị trường. Thông tin này được thiết kế riêng cho khách hàng của CBRE sử dụng và không được sao chép dưới mọi hình thức nếu trước đó không được CBRE chấp thuận bằng văn bản.

CẢM ƠN!

[email protected]

mailto:[email protected]

Documents

Báo Cáo Quý CBRE Toàn cảnh thị trường Hà Nội Q2/2012 · và 6 ( 8%), góp phần vào việc giảm áp lực cho chuỗi cung ứng. • Cùng với việc giảm giá