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BOT作業程序及財務規劃實務分享

臺北市政府財政局

金融管理科 丁科長翰杰

（促參開發）

99 年 7 月 20 日

2

一、標租BOT一、標租BOT

目 錄 (1)

壹、常見土地開發利用方式壹、常見土地開發利用方式

貳、地上權相關法規貳、地上權相關法規

参、BOT簡介及作業流程参、BOT簡介及作業流程

二、促參BOT二、促參BOT

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目 錄 (2)

3

肆、標租BOT與促參BOT差異說明肆、標租BOT與促參BOT差異說明

伍、BOT作業流程應行注意事項伍、BOT作業流程應行注意事項

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合建分屋合建分屋 合建分坪合建分坪

壹、常見土地開發利用方式(1)

1.合 建（地主出地、建商出資）

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2.都市更新（地主出地、實施者出資）

協議合建協議合建 權利變換權利變換

壹、常見土地開發利用方式(2)

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壹、常見土地開發利用方式(3)

3. 捷運聯合開發(地主出地、投資人出資)

4. BOT(設定地上權)

興建→營運→移轉

․法源依據：促參法、地方公產管理法令

․甄選投資廠商程序

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貳、地上權相關法規(1)

7

§758 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

民法民法

§832 稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之權。

§840 地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其約定。

8

貳、地上權相關法規(2)

8

土地法土地法

§25 直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。

§102 租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（ 市）政府地政機關為地上權之登記。

9

貳、地上權相關法規(3)

9

土地登記規則土地登記規則

§4 土地權利(地上權等)之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記。

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一、法令依據：臺北市市有財產自治條例第65條臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點。

二、策略目標：促進市產永續經營，結合民間資源，減輕財政負擔，加速推動都市建設，達成政府與民間雙贏目標。

三、實施策略：選定本市轄區內地形方整，面積達500 ㎡以上

、可單獨建築及具經濟發展潛力之市有土地，並以使用分區為商業區或特定業務用之土地為優先考量 辦理設定地上權招標作業。

參、BOT簡介及作業程序(1)

標租BOT(設定地上權)標租BOT(設定地上權)

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叁、BOT簡介及作業程序(2)

11

擬訂開發計畫

設定地上權須送議會同意(土地法25條)

擬定招標文件報府核定，擬定權利金底價提財審會審定

公告及評決

簽訂地上權契約

辦理地上權設定登記

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叁、BOT簡介及作業程序(3)

財政局目前已完成標設地上權-位置圖：

A22地上權人：台北金融大樓（股）公司

A9地上權人：新光三越百貨（股）公司

市政府

A13地上權人：遠東百貨（股）公司

B5地上權人：金永基投

資（股）公司

A12地上權人：新光人壽保險（股）公司

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叁、BOT簡介及作業程序(4)

財政局目前已完成標設地上權一覽表：

土地編號 A9 A12 A13 B5 A22 合計

土地標示信義區信義段四小段17、17-1地號

信義區信義段四小段10、10-1地號

信義區信義段四小段15、15-1地號

信義區信義段三小段35、35-3、35-5地號

信義區信義段四小段31、31-1、34、34-1、37-33、37-34、37-35地號

5處16筆土地

面積（㎡）

6,331 9,761 9,499 5,864 30,277 61,732

得標人新光三越百貨（股）公司

新光人壽保險（股）公司

遠東百貨（股）公司

金永基投資（股）公司

台北金融大樓（股）公司

招標年度 90年 92年 92年 93年 86年

權利金（元）

23億6,788萬 36億8,999萬 31億9,688萬 13億2,222萬 206億8,889萬312億6,586

萬

年限 50年 50年 50年 50年 70年

99年租金 7,438萬 6,237萬 6,069萬 3,702萬 1億9,680萬 4億3,126萬

開發用途 新光三越A9館 觀光旅館 尚未規劃 企業總部 101大樓

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一、法令依據：促進民間參與公共建設法。

二、策略目標：引進民間資金、技術、能力及企業化之經營效率，擴

大民間參與公共建設，以提升工程品質、減少政府支

出、降低各項公共建設對總預算財源依賴程度、提升

財務資源運用效率。

三、實施策略：以公開招商方式由民間機構投資興建並營運，營運期

間為50年，屆滿後無償移轉地上建物所有權予本府。

叁、BOT簡介及作業程序(5)

促參BOT(設定地上權)促參BOT(設定地上權)

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叁、BOT簡介及作業程序(6)

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類別 項次 公共建設名稱 類別 項次 公共建設名稱

1 交通建設 七 11 觀光遊憩重大設施一

2 共同管道 12 電業設施

二 3 環境污染防冶設施八

13 公用氣體燃料設施

4 污水下水道 九 14 運動設施

5 自來水設施 十 15 公園綠地設施 三

6 水利設施 16 重大工業設施

四 7 衛生醫療設施 17 重大商業設施

8 社會福利設施

十一

18 重大科技設施 五

9 勞工福利設施 十二 19 新市鎮開發

六 10 文教設施 十三 20 農業設施

13類計20項公共建設

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叁、BOT簡介及作業程序(7)

方式 內容 案例

B - BuildO - OperateT - Transfer

民間投資興建

並為營運；期

滿後所有權移

轉予政府。

高鐵、

臺北轉運站、

市府轉運站

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叁、BOT簡介及作業程序(8)

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前置作業進行預評估作業

進行可行性評估與先期規劃

研訂招商文件

公告及評決

簽訂投資契約與設定地上權契約

辦理地上權設定登記

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叁、BOT簡介及作業程序(9)

財務效益：

地租 不能免收

權利金 開發權利金預收科目入帳

房屋稅

社會經濟效益：

增加就業機會

增加民間投資

促進商機、活絡經濟

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肆、標租BOT與促參BOT差異說明(1)

項目 標租BOT 促參BOT

法令依據 ‧市有財產管理自治條例‧市有非公用土地設定地上

權實施要點

促進民間參與公共建設法適用3、5、8條款

土地面積限制 須達500㎡以上，可供單獨建築使用

大面積

招標方式 原則：公開招標例外：專案核准

公開招商

甄審作業 資格標、價格標 資格審查、綜合評審

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肆、標租BOT與促參BOT差異說明(2)

項目 標租BOT 促參BOT

地上權存續期間 不得逾50年，但經專案核准者不在此限

無限制

設定地上權須經議會同意

須送議會同意 無須送議會同意

地租 公告地價年息5%優惠為年息3%

興建期公告地價年息1%營運期公告地價年息3%

權利金 估價→送財審會審定地上權權利金

依財務計畫試算之開發權利金經營權利金

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肆、標租BOT與促參BOT差異說明(3)

項目 標租BOT 促參BOT

招標作業是否適用採購法

不適用 不適用

契約屆滿時之資產移轉

契約較不嚴謹 契約較嚴謹資產移轉計畫→資產總檢查→資產移轉契約

契約期前終止之資產移轉

不可歸責於地上權人，地上權及地上建物剩餘價值須補償之

不可歸責於民間機構，地上建物須有償移轉

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伍、BOT作業流程應行注意事項（1）

一.前置作業

（一）研擬不動產處理計畫

（二）進行預評估作業

․政策

․法律

․財務

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二.辦理可行性評估與先期規劃

（一）找到好的夥伴（三好）

（二）委託專業顧問機構辦理

․勞務採購（限制性招標）

․評選委員會（準用最有利標）

․議價、簽約

伍、BOT作業流程應行注意事項（2）

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（三）進行各項評估分析

1.市場、財務、法律、工程技術、環境影響分析2.財務分析

（1）投資效益分析

․自償率（SLR）≧1 BOT計畫可行

․淨現值（NPV）≧0 計畫有投資誘因

․內部報酬率（IRR）≧資金成本率（WACC）

․回收年限（PB） 愈短愈好

伍、BOT作業流程應行注意事項（3）

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（2）財務規劃

A.權利金設定與調整

․標租BOT 地上權權利金

․促參BOT 開發、經營權利金

開發權利金一次或分年採定額方式

經營權利金

稅後盈餘 ％

營業收入 ％

固定金額

伍、BOT作業流程應行注意事項（4）

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伍、BOT作業流程應行注意事項（5）

權利金是否計收？

重要考量因子

政策目標政策目標 財務可行性財務可行性

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權利金要收多少？設定標準？

現金流量特性

民間合理報酬率

對外收費標準

財產價值及其機會成本

伍、BOT作業流程應行注意事項（6）

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經營權利金怎麼收？

計收方式之演變

稅後盈餘％稅後盈餘％

固定金額固定金額

營業收入％營業收入％

Vs利潤共享 財報失真

Vs無須考量成本因素

認定範圍易起爭議

Vs降低

稽核成本與實際營運狀況脫鉤

伍、BOT作業流程應行注意事項（7）

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權利金可否調整？

涉及修約原則（契約變更）

96.10.18公共工程委員會函釋

‧檢視契約內容訂定之本意

‧檢討修約之必要性

‧基於公共利益及公平合理原則

修約之協調→協調委員會→仲裁或訴訟

伍、BOT作業流程應行注意事項（8）

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B.土地租金

․標租BOT 以公告地價5％為原則

․促參BOT

興建期 公告地價1％

營運期 公告地價3％

C.權利金、土地租金應否繳納營業稅

伍、BOT作業流程應行注意事項（9）

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三.研擬招標文件

投標須知內容（一）投標須知及補充規定（補充公告）為合約之一部分

（二）重視澄清及釋疑程序

（三）廠商資格1.採購法：基本資格、特定資格

2.促參法：

（1）一般資格

（2）財務能力資格

（3）專業技術能力資格

․臺北大巨蛋

伍、BOT作業流程應行注意事項（10）

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（四）資格文件之補正，補件宜明確規範

程式不符 補正 ETC案例

文件缺漏 補件（不影響其資格事實存在）

（五）是否須成立新專案公司

1.標租BOT未規範

2.促參BOT大都成立新專案公司（財務獨立性）

（六）(主要)協力廠商之變更 資格條件

1.簽約前 甄審會權責 臺北大巨蛋案例

2.簽約後 主辦機關權責

（七）權利金標單

1.標租BOT 採價格標（最後截止時點投標）

2.促參BOT 權利金標單為準，但不得低於財務計畫權利金數額

伍、BOT作業流程應行注意事項（11）

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（一）開發利用法源依據 參考促參法？

（二）變更或補充公告內容 應延長等標期

（三）最低投資金額３４億元 財務查核

（四）投資執行計畫書之核定 簽約前或簽約後

（五）開發方式 出租或設定地上權

水利會觀光旅館申請須知注意事項

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契約內容（一）契約種類

1.標租BOT 地上權契約

2.促參BOT 投資契約與地上權契約

（二）興建期三級品管

1.品質管制

2.品質保證

3.品質查核 主辦機關負責 專案管理

（三）優先定約

1.BOT OT

2.延長地上權存續期間

伍、BOT作業流程應行注意事項（12）

民間機構負責民間機構負責

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（四）是否允許轉投資或辦理不動產證券化（五）設立協調委員會解決履約爭議

何時成立 簽約前或後協調不成立 提付仲裁或提起訴訟

（六）是否需公證？（七）資產移轉

1.屆滿時資產無償移轉

（1）資產移轉計畫及契約

（2）資產總檢查

2.提前終止時資產移轉

（1）不可歸責於乙方 （2）歸責於乙方事由․ 地上權權利金 ․ 地上權權利金

․ 建物 鑑價 ․ 建物

伍、BOT作業流程應行注意事項（13）

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（一）地租興建期（5.5%）與營運期（7%） 均一致7%

（二）權利金 開發權利金

經營權利金 固定

變動（營收%）

（三）財務報表之提送時間

（四）信託機制 資金控管與風險隔離

甲方得要求訂定信託契約

水利會觀光旅館契約注意事項

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四.公告及評決

甄審作業程序與原則1.標租BOT 資格標、價格標

2.採購法BOT 資格審查、綜合評選（最有利標）

3.促參BOT 資格審查、綜合評審

總評分轉序位法

4.出席委員過半數達70分以上者

5.外聘委員出席費之核銷

伍、BOT作業流程應行注意事項（14）

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五.議約及簽約1.議約期限→不得超過等標期２倍、且以６個月為限2.簽約期限→以1個月為原則並得展延1個月

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伍、BOT作業流程應行注意事項（15）

六、六、履約管理（審計處查核促參缺失）

1.履約進度未符預期★用地、財產、設備 交付逾期

★審查廠商提送文件時程延宕(投資執行計畫書)

★廠商未依規定期限提送相關文件或申請建照

★環境影響評估、都市計畫審議、樹保審查

★遲未與融資機構簽訂融資契約

★資金籌措困難

2.雙方承諾、協助事項未執行★未定期召開履約管理會議

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伍、BOT作業流程應行注意事項（16）

3.保險內容未符契約規定

★保險期限屆滿未續保

投保項目與契約規定未合

保險金額與契約規定未合

期程與契約規定未合

被保險對象與契約規定未合

4.權利金、租金、履約保證金等繳納未符規定

→ 營運權利金最後一期?

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伍、BOT作業流程應行注意事項（17）

5.財務查核或營運績效評估未落實

→預警功能 國立成功大學學生宿舍BOT案

6.契約屆期或退場未積極確保機關權益

★可歸責乙方之事由提前終止→未依約訴究損害賠償

★契約終止 最後一期經營權利金未依規定辦理估算

7.興建期 工程品質控管

確保安全、品質、功能

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報 告 結 束

敬 請 指 教

BOT作業程序及財務規劃實務分享壹、常見土地開發利用方式(1)壹、常見土地開發利用方式(2)壹、常見土地開發利用方式(3)貳、地上權相關法規(1)貳、地上權相關法規(2)貳、地上權相關法規(3)叁、BOT簡介及作業程序(2)叁、BOT簡介及作業程序(3)叁、BOT簡介及作業程序(4)叁、BOT簡介及作業程序(6)叁、BOT簡介及作業程序(7)叁、BOT簡介及作業程序(8) 叁、BOT簡介及作業程序(9)肆、標租BOT與促參BOT差異說明(1)肆、標租BOT與促參BOT差異說明(2)肆、標租BOT與促參BOT差異說明(3)伍、BOT作業流程應行注意事項（1）伍、BOT作業流程應行注意事項（2）伍、BOT作業流程應行注意事項（3）伍、BOT作業流程應行注意事項（4）伍、BOT作業流程應行注意事項（5）伍、BOT作業流程應行注意事項（6）伍、BOT作業流程應行注意事項（7）伍、BOT作業流程應行注意事項（8）伍、BOT作業流程應行注意事項（9）伍、BOT作業流程應行注意事項（10）伍、BOT作業流程應行注意事項（11）水利會觀光旅館申請須知注意事項伍、BOT作業流程應行注意事項（12）伍、BOT作業流程應行注意事項（13）水利會觀光旅館契約注意事項伍、BOT作業流程應行注意事項（14）伍、BOT作業流程應行注意事項（15）伍、BOT作業流程應行注意事項（16）伍、BOT作業流程應行注意事項（17）