Büromarktbericht Februar 2016 - German Property Partners · 2016-03-03 · © Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2016 Büromarkt Köln Februar 2016 Neue Direktion Köln ©Greif

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Büromarkt Köln Februar 2016

Neue Direktion Köln ©Greif & Contzen 2016


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Guter Flächenumsatz, Mieten mit Steigerungspotenzial In Köln wurden 2015 mit rund 290.000 Quadratmeter Bürofläche etwa zwölf Prozent mehr vermietet als 2014. Die Summe der fertiggestellten Neubauflächen ging auf circa 49.000 Quadratmeter und die Leerstands-quote auf rund 5,7 Prozent zurück. Die Verknappung des Angebots hat sich somit fortgesetzt. Da weiterhin eine solide Nachfrage vorliegt, ist es wahrscheinlich, dass 2016 zumindest das mittlere Mietniveau ansteigen wird. Eine höhere Spitzenmiete kann allgemein noch nicht prognostiziert werden. Eine Detailbetrachtung der Mietvertragsabschlüsse der letzten Jahre zeigt allerdings, dass manche Nutzer bereit sind, in sehr guten Bü-rolagen für besonders hohe Objektqualitäten teilweise auch Höchstmieten deutlich über der Spitzenmiete von 21,25 Euro pro Quadratmeter zu be-zahlen.

Büromarkt Köln – Kennziffern Entwicklung und Prognose

Jahr 2012 2013 2014 2015 Ent-

wick-

lung

2016 Ten-

denz

SVP- Beschäftigte in Tsd.*

485 499 512 522

527

Arbeitslosen- quote*

9,7 9,3 9,6 9,3

9,3

Umsatz in Tsd. m²

270 280 260 290

310

Bestand in Mio. m²

7,6 7,6 7,7 7,7

7,8

Leerstand in Tsd. m²

580 560 510 440

420

Leerstands- quote in %

7,6 7,4 6,6 5,7

5,4

Durchschnitts- miete in €/m²

11,37 11,88 11,90 11,90

12,20

Spitzenmiete in €/m²

21,00 21,25 21,25 21,25

21,25

Höchstmiete in €/m²

21,00 25,00 21,25 24,50

25,00

Fertigstellung-en in Tsd. m²

80 62 82 49

100

Greif & Contzen Research, Köln Februar 2016; Anm.:* zum 30. Juni; 2016: Schätzung



Mietpreispotenziale auf dem Kölner Büroflächenmarkt In Köln ist das Mietniveau bei Büroimmobilien im Vergleich zu den anderen deutschen Top-Standorten moderat. Die höchste Zahlungsbereitschaft be-steht bei Nutzern für Premiumobjekte, welche neben höchsten Ausstat-tungsstandards zusammen mit einer hohen Lagequalität den Ansprüchen moderner Arbeitsweisen bestmöglich entsprechen. Dies gilt sowohl für hochwertige Neubauten, Revitalisierungen sowie in Einzelfällen auch kon-tinuierlich modernisierte Bestandsimmobilien. Eine Auswertung der Miet-vertragsabschlüsse für die besten Flächen in rund 60 hochwertigen Kölner Bürogebäuden zwischen 2007 und 2015 ergibt das in der Tabelle darge-stellte Preisgefüge.

Preisgefüge der Höchstmieten nach Objekt- und Lagekategorien Neubau Revitalisierung Neuwertiger Bestand Sehr gute Bürolage1

18,00 € - 21,25 €

17,00 € - 25,00 €

16,50 € - 25,00 €

Gute Bürolage²

16,25 € - 20,00 €

14,50 € - 17,75 €

14,50 € - 16,50 €

Mittlere Bürolage³

11,00 €- 14,00 €

11,00 €- 14,00 €

9,50 €- 14,00 €

Ausgewiesen werden Nominalmieten pro Quadratmeter im Monat 1 innerstädtisch gelegen mit sehr guter Verkehrsanbindung und Sichtbarkeit sowie etab-liertem Unternehmensbesatz, wie z.B. Bankenviertel, Mediapark, Rheinauhafen, Rhein-ufer ² innerstädtisch gelegen, jedoch mit Einschränkungen, z.B. bzgl. Sichtbarkeit und Nach-barschaft ³ außerhalb der Innenstadt gelegen, teilweise auch in Gewerbegebieten, wie z.B. Airport Business Park , Braunsfeld, Ehrenfeld, Kalk, Ossendorf

In sehr guten Bürolagen werden in Einzelfällen Höchstmieten von bis zu 25,00 Euro pro Quadratmeter realisiert. Allerdings müssen hierfür beson-dere Objektqualitäten vorliegen, wie es zum Beispiel in den modernisier-ten oberen Etagen des KölnTurms oder im aufwendig restrukturierten Ob-jekt Kaiser-Wilhelm-Ring 17-21 der Fall ist. Neubauten in sehr guten Lagen erzielen in der Regel Mieten oberhalb von 18,00 Euro pro Quadratmeter. Bei künftigen Neubauprojekten sollte bei entsprechender Ausstattungs- und Lagequalität der bislang registrierte Wert von 21,25 Euro pro Quadrat-meter überschritten werden, wie die Beispiele der anderen Objektkatego-rien zeigen.



Premiumobjekt kurz vor Fertigstellung: Neue Direktion Köln ©Greif & Contzen 2016

Entwicklung des Mietniveaus Obwohl sich der Flächenleerstand 2015 stark verringert hat, blieb das Mietniveau in Köln unverändert. Der Mittelwert lag weiterhin bei 11,90 Euro pro Quadratmeter, der flächengewichtete Durchschnitt belief sich auf 12,40 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete ordnete sich nach den Richtlinien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. bei 21,25 Euro ein. Auch wenn mehrere Verträge mit Höchstmieten deut-lich oberhalb dieser Marke abgeschlossen wurden, reichte ihr Anteil am Flächenumsatz nach den vorgenannten Richtlinien nicht aus, um einen An-stieg auszuweisen. Im Zeitverlauf hat sich das Mietniveau als äußerst stabil erwiesen. Ange-sichts des erneut deutlich reduzierten Leerstandes und unter der An-nahme einer weiterhin guten Nachfrage werden 2016 voraussichtlich zu-mindest die Durchschnittspreise steigen.



Spitzen- und Durchschnittsmieten (€/m²) Entwicklung 2003 bis 2016*

Greif & Contzen Research, Köln Februar 2016; *Prognose für 2016 Im Vergleich der Top-Bürostandorte bietet Köln ein überdurchschnittlich gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Inzwischen weist auch Stuttgart eine hö-here Spitzenmiete auf. Insofern wird die Rheinmetropole auch mit einem höheren Preisgefüge weiterhin wettbewerbsfähig bleiben. Spitzenmieten 2015 an den deutschen Top-Bürostandorten (€/m²)

Quelle: gif e.V.; Greif & Contzen Research; diverse Marktberichte, Köln Februar 2016 Bedeutende Büroflächenvermietungen 2015 Die zwei größten Flächenabnahmen umfassten 2015 jeweils circa 11.000 Quadratmeter. HRS unterschrieb einen Mietvertrag für das derzeit noch im Bau befindliche Gebäude CoeurCologne am Breslauer Platz. Für das Personalamt der Bundeswehr begann eine Baumaßnahme im Stadtteil Longerich. Auf Platz drei lag mit rund 10.000 Quadratmetern die Anmie-

8 €

10 €

12 €

14 €

16 €

18 €

20 €

22 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

0 € 5 € 10 € 15 € 20 € 25 € 30 € 35 € 40 €

Köln 21,25

Stuttgart 22,00

Berlin 23,00

Hamburg 24,50

Düsseldorf 26,00

München 34,50

Frankfurt 38,00



tung des Malteser Hilfsdienstes im Deutzer Feld. Weitere große Vertrags-abschlüsse wurden unter anderem durch die Bundesagentur für Arbeit im Teilmarkt Ehrenfeld und durch die Deutsche Post im rechtsrheinischen Köln verzeichnet. Im bald fertiggestellten Gürzenich-Quartier sicherte sich die Kanzlei DLA Piper circa 5.300 Quadratmeter. Auswahl bedeutender Flächenumsätze in 2015

Nutzer (Bürolage) Bürofläche (m²)

HRS – Hotel Reservation Service (Innenstadt Nord) 11.000 Personalamt der Bundeswehr (Köln Nord) 11.000 Malteser Hilfsdienst (Kalk) 9.900 Jobcenter Mitte, Bundesagentur für Arbeit (Ehrenfeld) 7.600 Amt für Informationsverarbeitung (Bankenviertel) 6.900 Deutsche Post (Köln Ost) 6.500 Jobcenter Süd, Bundesagentur für Arbeit (Ehrenfeld) 6.500 SNIPES (Mülheim) 5.400 DLA Piper (Innenstadt Nord) 5.300 avocis / Tricentis (Ringe) 5.300

Greif & Contzen Research, Köln Februar 2016

Mit rund 290.000 Quadratmetern fiel der Büroflächenumsatz 2015 im lang-fristigen Vergleich hoch aus. In Anbetracht der derzeit vorliegenden guten Nachfragesituation könnte er 2016 nochmals ansteigen.

Büroflächenumsatz (m²) Entwicklung und Prognose 2007 bis 2016


0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016



Seilerei in der Schanzenstraße ©Greif & Contzen 2016 Vier starke Nutzerbranchen

Die für den Vermietungsumsatz 2015 wichtigsten Branchen waren Behör-den und Verbände, das allgemeine Dienstleistungsgewerbe, Unterneh-mensberatungen und die Medienwirtschaft. Sie vereinten auf sich zusam-men über die Hälfte der vermieteten Flächen. Öffentliche Einrichtungen machten mit etwa 20 Prozent die wichtigste Mietergruppe aus. Dies ist auf mehrere große Vertragsabschlüsse der Stadt Köln sowie der Bundes-agentur für Arbeit und auf den Baubeginn des Personalamts der Bundes-wehr zurückzuführen.

Büroflächenumsatz 2015 nach Branchen


Behörden, Verbände

20%

Dienstleistung15%

Beratung10%

Medien10%

Handel8%

Software, IT7%

Bildung6%

Gesundheit6%

Versicherung4%

Immobilien3%

Transport3%

Bau3%

Industrie, Produktion

3%

Finanzen2%



Fertigstellungen: nur wenige Neubauflächen verfügbar

2015 summierten sich die fertiggestellten Neubauten auf rund 49.000 Quadratmeter Bürofläche. Dieser niedrige Wert wurde zuletzt 2001 unter-schritten, als nur rund 40.000 Quadratmeter erreicht wurden. Im vergan-genen Jahr konnten unter anderem die Bautätigkeiten am Objekt Holz-markt 1, am Büroensemble KUBIKON Ehrenfeld und mehrere Gebäude des Gerling Quartier abgeschlossen werden. Von den Neubauflächen ist insgesamt nur noch rund ein Viertel verfügbar. Im Jahr 2016 werden Bürogebäude mit voraussichtlich rund 100.000 Quadratmetern fertiggestellt. Allerdings sind auch hiervon bereits jetzt nur noch rund ein Drittel der Flächen vakant. Ein substanziell größeres Bauvo-lumen wurde zuletzt in 2009 realisiert.

Neubaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2007 bis 2016


Im Bereich der bereits stark verdichteten Innenstadt bestehen Entwick-lungspotenziale in der Regel vor allem im Rahmen von zumeist kleineren, mindergenutzten Grundstücken, Arrondierungen, Restrukturierungsmaß-nahmen und Modernisierungen von Bestandsgebäuden. Städtebauliche Großprojekte gewinnen immer mehr an Bedeutung für den Kölner Büro-flächenmarkt. Die bislang vorgestellten Konzepte für die städtebaulichen Entwicklungen im Zuge von „Mülheim-Süd“, für die „Parkstadt-Süd“ so-wie zum Deutzer Hafen sehen Nutzungsmischungen aus Wohngebäuden und auch Büroimmobilien vor.

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016



Bedeutende Bautätigkeit 2016 Im laufenden Jahr werden die Bauarbeiten an der Neuen Direktion Köln abgeschlossen, so dass die Europäische Agentur für Flugsicherheit (EASA) die Räumlichkeiten beziehen kann. Mit rund 21.400 Quadratmetern han-delt es sich um das größte zusammenhängend angemietete Bürogebäude seit der Restrukturierung des ehemaligen Lufthansa-Gebäudes zum heu-tigen LANXESS Tower. 2016 werden zudem in der Nähe des Heumarkts das Gürzenich-Quartier und in Ehrenfeld die Leitradlofts fertig gestellt. Die Bauarbeiten für das Personalamt der Bundeswehr, für das Erzbischöfliche Berufskolleg und für das Naturwissenschaftlich-Medizinische Institut der Deutschen Sport-hochschule Köln werden ebenfalls in diesem Jahr abgeschlossen.

Objekt im Bau Mietfläche

(m²)

Fertigstel-

lung

Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord) rd. 21.400 2016

CoeurCologne (Innenstadt Nord) rd. 12.500 2017

Leitradlofts (Ehrenfeld) rd. 12.000 2016

Gürzenich-Quartier (Innenstadt Nord) rd. 11.000 2016

Personalamt der Bundeswehr (Köln Nord) rd. 11.000 2016

FH für öffentliche Verwaltung (Köln Ost) rd. 10.000 2017

Erzbischöfliches Berufskolleg Köln (Köln West) rd. 9.000 2016

Nawi Med (Köln West) rd. 8.400 2016

Bank für Sozialwirtschaft (Rheinufer Nord) rd. 8.000 2016

GHU 88 (Rheinufer Süd) rd. 5.600 2016

ADAC Haus Köln Deutzer Feld (Kalk) rd. 5.000 2016 Greif & Contzen Research, Köln Februar 2016

Leerstand stark gesunken, Trend schwächt sich aber ab Im Verlauf des Jahres 2015 sank der Büroflächenleerstand von circa 510.000 auf nur noch etwa 440.000 Quadratmeter. Gemessen am Be-stand entspricht dies einer Quote von rund 5,7 Prozent. An den Kölner Ringen und im Teilmarkt Ossendorf sank der Leerstand um über 30 Pro-zent. Dies ist einerseits auf einzelne Großvermietungen, insbesondere aber auf viele Mietvertragsabschlüsse im kleinteiligen bis mittleren Be-reich zurückzuführen.



Halle 11 im Rheinauhafen ©Greif & Contzen 2016

Für 2016 kann wegen der soliden Nachfragesituation ein weiterer Abbau der Flächenreserve erwartet werden. Allerdings werden in diesem Jahr mehrere größere Mietflächen in modernen und hochwertigen Bestands-objekten aufgrund von Veränderungen auf Seiten der Nutzer verfügbar. Der Leerstand wird demnach voraussichtlich nicht so stark fallen wie zu-letzt. Ende 2016 wird vermutlich eine Leerstandsquote von schätzungs-weise 5,4 Prozent erreicht werden.

Büroflächenleerstandsquote Entwicklung und Prognose 2007 bis 2016


8,0%7,6%

8,1% 8,0%7,7% 7,6%

7,4%

6,6%

5,7%

5,4%

4,5%

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

9,0%

9,5%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016



Teilmarktübersicht

Bürolage Flächenan-gebot1 (m²)

Leerstand (m²)

Ø Jahres-umsatz² (m²)

Mittlere Miet-spanne³ (€/m²)

Innenstadt Bankenviertel 27.000 6.000 8.000 13 – 18 MediaPark 13.000 13.000 11.000 13 – 20 Rheinauhafen 26.000 18.000 7.000 14 – 20 Kölner Ringe 37.000 33.000 23.000 11 – 18 Deutz 98.000 16.000 21.000 10 – 19 Innenstadt Nord 64.000 42.000 30.000 11 – 18 Innenstadt Süd 6.000 6.000 12.000 10 – 16 Rheinufer Nord 2.000 2.000 8.000 13 – 19 Rheinufer Süd 16.000 12.000 7.000 12 – 17

Zwischensumme 289.000 148.000 127.000 linksrheinisch Innere Kanalstraße 14.000 14.000 7.000 9 – 13 Ehrenfeld 41.000 38.000 17.000 7 – 13 Braunsfeld 67.000 42.000 12.000 9 – 13 Ossendorf 19.000 19.000 17.000 7 – 11 Köln Nord 15.000 15.000 19.000 6 – 10 Köln West 23.000 23.000 18.000 8 – 14 Köln Süd 45.000 42.000 18.000 8 – 13

Zwischensumme 224.000 193.000 108.000 rechtsrheinisch Gremberghoven 39.000 39.000 12.000 8 – 11 Mülheim 95.000 24.000 14.000 9 – 14 Kalk 31.000 2.000 8.000 8 – 14 Köln Ost 37.000 34.000 10.000 7 – 11

Zwischensumme 202.000 99.000 44.000 Summe 715.000 440.000 279.000

1 Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. 2 Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. 3 Es handelt sich um Nominalmieten. In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die

deutlich niedriger oder höher liegen.




Besonders nachgefragte Büroteilmärkte

In den Jahren 2011 bis einschließlich 2015 wurden jeweils durchschnitt-lich rund 127.000 Quadratmeter Bürofläche in der Innenstadt vermietet. Für das Stadtgebiet insgesamt beträgt das fünfjährige Mittel circa 279.000 Quadratmeter. Somit konzentriert sich fast die Hälfte des Marktgesche-hens auf das Stadtzentrum. Neben den bereits erwähnten großen Vermietungen an HRS und DLA Piper in der Innenstadt sticht besonders der Teilmarkt Bankenviertel her-vor. Alleine hier nahmen die Stadt Köln und das IT-Unternehmen Clever-bridge zusammen mehr als 10.000 Quadratmeter Bürofläche ab. In Ehrenfeld fand 2015 ein sehr dynamischer Flächenumsatz mit insge-samt über 27.000 Quadratmetern statt. Hierhin verlagerte die Bunde-sagentur für Arbeit zwei Jobcenter. Zudem verzeichneten die im Bau be-findlichen Projektentwicklungen KUBIKON Ehrenfeld und Leitradlofts Ver-marktungserfolge.

KUBIKON Ehrenfeld ©Greif & Contzen 2016 Im stark kreativwirtschaftlich geprägten Teilmarkt Mülheim wurde 2015 mit über 19.000 Quadratmetern ebenfalls eine deutlich überdurchschnitt-liche Vermietungsleistung erzielt. Entlang der Schanzenstraße wurden mehrere Großvermietungen realisiert. Hierzu zählten unter anderem mit rund 5.400 Quadratmetern der Hauptsitz des Handelsunternehmens SNIPES und mit circa 3.700 Quadratmetern eine Erweiterung der REWE digital.



Unternehmensumfrage: gestiegene Zukunftserwartungen Die Umfrage der IHK Köln hat zum Jahresbeginn 2016 unter lokalen Un-ternehmen gegenüber der Situation im vergangenen Herbst ein positive-res Stimmungsbild festgestellt. Auch wenn die wirtschaftliche Lage etwas schlechter als zuvor beurteilt wurde, verbesserten sich die Zukunftserwar-tungen. Optimismus ist insbesondere unter Firmen aus der Bau- und Immobilien-branche, dem Hotel- und Gaststättengewerbe sowie der Gesundheitswirt-schaft verbreitet. Während die Beschäftigungspläne im industriellen Sek-tor gegenüber der Herbstumfrage sanken, nahmen sie unter Dienstleis-tungsunternehmen zu. Insgesamt beabsichtigten jedoch mehr Firmen Per-sonal auf- als abzubauen.

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Köln Entwicklung und Schätzung 2007 bis 2016

Quelle: Landesdatenbank NRW, Schätzung G&C Research, Stand jeweils zum 30.06.

Beschäftigung wächst In den vergangenen neun Jahren ist die Anzahl der sozialversicherungs-pflichtig Beschäftigten in Köln jeweils um durchschnittlich etwa 8.600 Er-werbspersonen gewachsen. Ende Juni 2015 wurden rund 522.000 Be-schäftigte registriert, dies sind circa 17 Prozent mehr als im Juni 2007. Die IHK-Umfrage stellte etwas zurückhaltendere Personalpläne als im Herbst 2015 fest. Insgesamt ist anzunehmen, dass die Beschäftigung 2016 immer noch zunehmen wird, allerdings nicht mehr mit der bisherigen Stärke.

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

550.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016



Blick auf das linksrheinische Köln ©Greif & Contzen 2016

Ausblick auf 2016 Wirtschaftsforschungsinstitute schätzen das Wachstum des deut-schen Bruttoinlandsprodukts in 2016 auf 1,6 bis 2,2 Prozent. Das nied-rige Niveau des Ölpreises sowie der Zinsen und der starke Inlandskon-sum fördern die gesamtwirtschaftliche Entwicklung. Allerdings lässt der wirtschaftliche Abschwung in China und mehreren Schwellenlän-dern prinzipiell geringere Absatzmöglichkeiten für hiesige Exporte be-fürchten. Der ifo-Geschäftsklimaindex ist zuletzt gesunken. Die Um-frage der IHK Köln zeichnet zusammengefasst dennoch ein optimisti-sches Stimmungsbild unter den ortsansässigen Betrieben. Die konjunkturellen Voraussetzungen für die Nachfrage auf dem Kölner Büroflächenmarkt sind somit nicht ohne Einschränkungen, jedoch ins-gesamt positiv. Unter Berücksichtigung mehrerer großer Flächengesu-che und der geplanten Anmietung der Zurich Versicherung in der Mes-seCity ist es wahrscheinlich, dass der Büroflächenumsatz 2016 gegen-über dem Vorjahr nochmals steigen wird.



Bei Fragen wenden Sie sich bitte an:

Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter

GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH Telefon: +49 221 93 77 93 – 200 E-Mail: [email protected]

Florian Schmidt Leiter Unternehmensbereich Büroimmobilien

GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Telefon: +49 221 93 77 93 - 340 E-Mail: [email protected]

Frank Pönisch Geschäftsführer

GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbH Telefon: +49 221 93 77 93 - 265 E-Mail: [email protected]

Dr. Jan Schubert Beratung, Research

GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbH Telefon: +49 221 93 77 93 - 263 E-Mail: [email protected] Anschrift: Pferdmengesstraße 42, 50968 Köln



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