华府装修60 新世界时新世界时报报2019年12月6日

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投资美国房地产市场你不得不知的法律问题投资美国房地产市场你不得不知的法律问题所购买不动产风险1财产范围对于所要购买的不动产区分

不同情况中国投资人应确认相关的物业财产范围和产权情况例如如果购买的是商场或酒店所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑还应包括建筑内的设备设施与该商业物业经营相关的证照客户名单等商业秘密测绘图纸或其他无形资产如果购买的土地用于开发则可以要求卖方给予必要的可研调查期以便对土地相关情况作更详尽的调查以确定是否适合作符合相关目的的商业开发

2产权调查中国投资人应对所要购买的

不动产物业进行相关的产权调查确认是否存在产权瑕疵产权调查可由产权调查公司进行通过搜集当地政府备案的相关房地产公开信息包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整是否存在抵押权地役权或其他产权瑕疵是否附有相关债务或者欠缴税费等最终形成相关地产的产权调查报告罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题上述发现的问题应由卖方在交割转让前予以解决另外一个解决方案是中国投资人可以购买不动产物业产权相关的保险一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵可以要求由保险公司进行

相关理赔3物业检查中国投资人应聘请专业人员

对所购买的不动产物业进行仔细的检查包括物业建筑结构管道设施供冷供热供电供水系统是否存在环境风险 (例如石棉白蚁管道泄漏等)

政府许可风险1区划许可在美国从事房地产开发应注

意符合区划相关的法规要求美国各州政府拥有立法权并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法当地的市政委员会由选民选出或市政当局任命负责制定适合当地的区划条例和总体规划当地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会通过组织公众听证会调查并获取相关信息负责编制区划条例和总体规划并向当地市政委员会或其他立法机构提供建议及相关法规的修订执行和管理标准等受区划委员会制定的区划影响严重的业主可以向法院进行上诉公众意见和社会团体在区划法的制定和实施上起着非常重要的作用如果社区民众反对某项目房地产开发商必须与其协商并征求其同意否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可

中国企业投资美国房地产开发首先需要就项目制定总体规划包括总平面设计和建筑物的

初步设计报市政当局批准中国房地产开发商应注意与当地居民沟通做好相关公关工作不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了不要按照在国内的思维模式先拿到地再说如果项目未得到当地居民的支持很可能导致项目无法进行和投资失败

2建筑许可除了区划许可开工前还需

要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许可包括市政许可给水排水许可消防许可历史文物许可及其他许可等相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准(Building Codes)的要求如建筑材料要求卫生设施配电设施防火标准等等获得建筑许可的时间要看各地方政府的规定涉及环境问题时可能会较长例如美国可出售开发的岛屿获得建筑许可的手续就会比较复杂耗时可能达 10年甚至更长有没有建筑许可的岛屿售价也差距很大在获得建筑许可并交纳相关税费后才可以开工建设

3环境风险在美国购买不动产物业尤

其是购买土地用于房地产开发时应注意相关的环境风险并需要进行相关的环境评估审查相关环境许可证照是否有效是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为是否存在为满足相关环境要求而需要进行的投入

或开销如果购买的地块在环境保护敏感地区如野生动物栖息地或湿地等地区未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响

4劳工风险美国的建筑工人属于蓝领工

人与中国的建筑工人不同他们的收入不低于白领甚至会更高享受固定的工作时间和假期安排其权益受美国法律和工会组织的保护应避免随意延长工作时间或延迟发放工薪在美国很多工人加入工会组织由工会代表工人同企业谈判集体雇佣合同谈判内容包括工资福利待遇工作时间辞退条件和遣散费等工会可以组织工人罢工或者在签订或续签劳动合同时要求较高的工薪福利美国也曾发生过因为工会组织和企业间谈判导致企业经营困难的案例例如美国通用汽车公司 2007年在和工会谈判续签集体劳动合同时遭遇罢工最终被迫接受更高代价的为期四年的劳资合同最终导致企业负担较高于 2009年申请破产保护

5土地买卖中国开发商购买美国土地用

于开发需要和美国土地业主签订《土地买卖协议》并要求在满足交割条件的情况下再进行交割这些交割条件包括产权公司出具产权报告和或产权保险测

绘地图和图纸已提交土地等级证明和其他相关证明文件已提交等如果存在银行贷款开发商企业还需要和银行签订《土地贷款协议》在存在担保或抵押的情况下地契和产权保险文件会交由贷款银行

6施工管理美国的施工管理体制由开发

商承包商和监理工程师三方组成的管理体系组成通过招标承包制选择承包商和签订合同与国内不同的是国内的建筑商作为乙方常处于谈判弱势地位常存在垫资开工的现象而在美国建筑商和开发商处于平等的地位一般不存在垫资干活的现象

初入美国房地产市场的中国企业也可以选择和当地房地产企业合作的方式共同开发美国房地产市场避免中国企业对当地市场情况缺乏了解的不利局面例如2013年万科在首次进入美国房地产市场时即与美国铁狮门房地产公司合作成立合资公司万科持有合资公司 70的股权铁狮门持股 30共同开发位于旧金山的公寓项目并且合资公司由铁狮门负责管理合作共赢稳扎稳打风险防范先行秉持这些理念相信中国企业进军美国房地产市场可以抓住很多大机遇

在美国该不该买ldquo待翻修旧屋rdquo买房时房屋本体的状况是五大考量

重点之一和房价地点空间大小及格局同样重要如果购买所谓的ldquo交钥匙房rdquo(turnkey condos)刚完成翻新马上可入住必须备妥入住所需资金相对的假如买ldquo待翻修旧屋rdquo(fixer-upper)就得为翻新费筹资

选择买待翻修旧屋的人多半希望在投注大量心血后能量身订做符合自己独特标准和品味的居住空间而且比购买已完成翻新随时可入住房省下一半成本

需大肆整修的房屋交易价格往往远低于已完成翻修的房子两个房屋即使面

积布局位置和建筑风格相似其中之一已依最新标准翻新另一个则数十年未整修卖价南辕北辙所以买屋者如果很清楚自己的需求愿意动手翻新大有机会捡到便宜

买房时务必要考虑房屋待整修规模基于买方的人脉资源预算和时间安排等考量购买待整修旧屋可能个很好的选择

究竟该不该购买需要大幅整修的ldquo待翻修旧屋rdquo呢

请考量以下重点首先是否有足够的心力 许多人忙于工作家庭人际往

来和其他日常事务是否有余力扛下翻修旧屋的大工程假如应付得起买待翻修旧屋有种种优势但绝大多数买房人士宁可多花一些钱避免吃力的整修工程整修工程非同小可需要找到适当工作人员整修期间经常查看房屋花时间搜购工程材料及家电用品等

其次有没有足够的人脉资源 仔细想想是否认识建筑师工程合约商工程经理或工程界其他相关人士是否找得到足以信任的人找对人可省时省事又省钱

第三点整修期间是否有地方落脚

规划旧屋整修时应考虑施工期间因满屋尘土飞扬而需要另觅住处想一想是否有钱同时保有两个房屋或者另外租房暂住借住亲朋好友家对彼此的关系是一大考验

第四是否有清晰的愿景 如果对于自己想打造出怎样一个房屋没有清楚的想法也不知道该如何和工程承包商沟通合作买了待修旧屋后将不知所措也许最好不要选购那些不需要太多工作和创造力的房屋