%c3%85rsredovisning 01

ÅRSREDOVISNING 2001

ÅRSREDOVISNING 2001

Kvarteret Luthagen 78:1,Uppsala

Inledning Ståhl i korthet 3

Ur VD:s perspektiv 4 Ståhlstiftelsen 6 Årets nyförvärv och projekt 8

En förvaltares vardag 10

Fastighetsförteckning 14

Finansiell verksamhet 18

Fem års översikt 19

Årsredovisning Förvaltningsberättelse 20

Resultaträkning 21

Balansräkning 22

Kassafl ödesanalys 24

Redovisnings- och värderings-principer samt noter 25

Revisionsberättelse 30

Styrelse och ägare 31

Förteckning över kontoren 32

Innehåll

Omslagsbild: Vinternatt i Norrköpings industrilandskap med kvarteret Kvarnen i bakgrunden.

Foto: Leif Hallberg, Åby Foto AB

Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2001 / 3

Ståhl i korthet 2001 2000Hyresintäkter, Mkr 367 355

Bruttoresultat, Mkr 170 195

Rörelseresultat, Mkr 276 238

Resultat fastighetsförsäljningar, Mkr 114 21

Resultat efter fi nansnetto, Mkr 161 114

Disponibla likvida medel, Mkr 85 213

Direktavkastning, % 7,4 8,5

Uthyrningsgrad bostäder, % 98,9 97,6

Uthyrningsgrad lokaler, % 90,2 91,7

VisionVi ska vara det självklara valet

vid behov av lokal eller lägenhet

på varje ort genom att erbjuda

både yta, service och kvalitet

AffärsidéStåhl ska långsiktigt och med

god kvalitet förvalta och

utveckla egna fastigheter på

ett begränsat antal stora och

medelstora orter.

4 / Henry Ståhl Fastigheter AB / Årsredovisning 2001

För Henry Ståhl Fastigheter har år 2001 inneburit både ett utomordentligt resultat och en fortsatt strukturomvandling med sikte på framtida god

värdetillväxt. Som ett av få kvarvarande stora helt familjeägda fastighetsbolag har vi kunnat agera såväl snabbfotat som långsiktigt på en relativt likvid marknad. Mycket arbete har lagts ned på strategiskt viktiga områden som köp/försäljning av fastigheter samt hantering av Þ nansfrågor. Framgångar inom dessa områden har till stor del bidragit till att satsningar på reparationer och underhåll av fastigheter har kunnat utökas ytterligare.

REKORDRESULTATVi kan med stor tillfredsställelse konstatera att bolaget för året redovisar ett resultat efter skatt på ca 135 Mkr, trots en rejäl skattebelastning och en nymodighet för året i form av avskrivningar på vissa fastigheters anskaffnings-värde. Merparten av skattebelastningen härrör ur realisa-tionsvinster från försäljningar, som uppgår till 114 Mkr. Resultaten är naturligtvis en produkt av alla anställdas gemensamma goda arbete och hårda ansträngningar. Utan vår lojala och ambitiösa personal skulle siffrorna helt säkert sett annorlunda ut.

Årets ökning av justerat eget kapital i bolaget (EVA), uppgår till 65 Mkr. Av detta svarar den löpande verksam-heten för 28 Mkr, fastighetsförsäljningar för 22 Mkr och nettoökning av övervärden för resterande del.

LÄGRE VAKANSER OCH FÖRBÄTTRAT UNDERHÅLLUthyrningsgraden för våra ca 4 000 bostäder är mycket hög, nära 99%, varför våra insatser under de kommande åren kommer att inriktas på bättre service till våra hyres-gäster och andra åtgärder, som kan förväntas minska den höga omß yttningsfrekvensen.

På lokalsidan Þ nns fortfarande en potential för ökade nettohyror, om de planerade uthyrningsansträngningarna blir framgångsrika. En minskning av vakanserna kommer att kräva insatser i form av marknadsföring, hyresgäst-anpassningar och fastighetsutveckling.

De under ß era år ökande insatserna på fastighets-underhåll fortsatte under 2001. Underhållskostnader inklusive resultatavräknade projekt uppgick till 62 Mkr.

”Stabilitet - i nuläget och i framtiden”

UR VD:s PERSPEKTIV

Att bibehålla våra fastigheters goda kvalitet är av högsta angelägenhetsgrad och vi kommer att fortsätta den kraft-fulla satsningen på planerat underhåll.

NYA OCH NÖJDA KUNDER Flera nya och spännande hyresgästkontakter har knutits under året. Bland dessa kan nämnas Sectra AB i kv Idéß ö-det 1, Linköping och Stockholms Aktionsverk i kv Krejaren 15, Stockholm. Båda har kommit in som huvudhyresgäster i respektive fastighet. I kvarteret Vinkelhaken 4, Finspång har ß era nya butiker etablerats, t ex Apoteket och Nordea.

I resultaten från den numera årliga enkäten hos bostads-hyresgästerna, kan utläsas många goda förslag till förbätt-ringar av boendemiljö och service. Vi kommer att ta fasta på idéer till åtgärder och noga begrunda svaren i övrigt. Generellt kan sägas att svarsfrekvensen är mycket hög, över 70%, och att andelen nöjda eller mycket nöjda kunder ligger på ca 75%.


PROJEKTFastighetsutveckling har utgjort en väsentlig del av verk-samheten. Nyproduktion av kommersiella lokaler sker i Linköping inom Mjärdevi Science Park och i Norrköping för Universitetet. Stora renoveringsobjekt bedrivs i Solna (kontorsfastighet) och i Finspång (butikscentrum).

REJÄLA ÖVERVÄRDEN I FASTIGHETSBESTÅNDETFastighetsbeståndet har under året förändrats. De allra ß esta bostadshusen i Solna och Stockholm är avyttrade, i många fall till bostadsrättsföreningar. Investeringar har i stället gjorts i Västerås och i Örebro. Lågavkastande fastigheter i Storstockholm har bytts ut mot fastigheter med betydligt högre direktavkastning. En presentation av förvärven Þ nns på sidan 8 i årsredovisningen.

Vi gör årligen egna bedömningar av fastigheternas marknadsvärde. Till grund för bedömningen ligger vår egen ingående kunskap om husen, i form av driftsresultat och teknisk status, samt om en rimlig utveckling av hyresnivåer och vakanser på respektive marknader. Forum Fastighets-ekonomi förser oss med individuella avkastningskrav för respektive fastighet, utifrån vilka vi beräknar troliga mark-nadsvärden. Per årskiftet gör vi bedömningen att det sam-manlagda marknadsvärdet ligger på ca 3,3 miljarder kronor, dvs ett dolt övervärde på ca 500 Mkr.

FINANSFRÅGOR I FOKUSArbetet med Þ nansfrågor har ytterligare intensiÞ erats. Cirka 80% av balansräkningens passivsida utgörs av räntebärande skulder, vilket innebär att räntorna är den i särklass största kostnadsposten. Finansnettot är dock i högsta grad påverkbart via genomtänkta, tydliga och konsekvent genomförda strategier samt genom en hög aktivitet i form av närvaro på marknaden.

Vi har positionerat oss för stigande räntor under 2002 och några år framåt. Ytterligare information om den Þ nan-siella verksamheten Þ nns på sidan 18 i årsredovisningen.

ÄNDRADE REKOMMENDATIONER FRÅN REDOVISNINGSRÅDETRedovisningsrådet har i sina rekommendationer anmodat till vissa relativt genomgripande förändringar av boksluten,

Ledningsgruppen: Peter Karlström, Bert Lundblad, Jan Linderoth, Annelie Hauer, Mikael Nilsson

Jan LinderothVD

vilket gör att jämförelser med förra årets bokslut inte kan göras utan justeringar. Den ena av två stora förändringar är att den uppskjutna skatten på temporära skillnader ska redovisas och fullt ut belasta det egna kapitalet. För oss innebär detta en reduktion av synligt eget kapital med drygt 100 Mkr. Justerat eget kapital, som speglar verkligheten, påverkas inte.

Den andra stora nyheten är att avskrivningar på fastig-heter numera krävs. Vi har tidigare inte bokfört avskriv-ningar, utan hänvisat till våra stora dolda övervärden och resultatförda underhållskostnader som gjort att fastigheter-nas värden bibehållits. God redovisningssed innebär för oss att fastigheter med stora övervärden inte får skrivas upp, varför effekten av avskrivningarna endast blir att övervär-dena ökar. Verkligheten påverkas alltså inte heller i detta fall och inte heller det justerade egna kapitalet

ÅRET 2002 - ETT OSKRIVET BLADVi är ännu bara i början av 2002, ett år som för Ståhl kommer att innebära fokus på att ännu bättre ta hand om såväl hyresgäster som fastigheter. Utöver detta kommer vi att satsa på att få bättre kontroll på kostnaderna för att på så sätt �få mera för pengarna�, dessutom ska personalen få mer inß ytande i arbetsmiljöfrågor. Det kan också förväntas ett lugnare affärstempo vad gäller köp och försäljningar, men en tydligare satsning på marknadsfrågor.

I prognosen för år 2002 räknar vi med ett bruttoresultat i nivå med år 2001 och att detta resultat ska kunna bibehål-las eller ökas under åren framöver, om inget idag helt oförutsett skulle inträffa.


Beslutet har sin upprinnelse i en önskan om att få hjälpa till i vardagen och underlätta tillvaron när man lever med ett handikapp. Jag vill ge direkta bidrag till enskilda handi-kappade personer, menade Henry Ståhl och grundade stift-elsen som därmed äger 9% av Henry Ståhl Fastigheter AB. En avgörande anledning till att han tillsammans med sin hustru Ella, grundar denna stiftelse är Henrys personliga upplevelser av att leva med rörelsehinder efter en stroke.

I september 1981 beviljas de första ansökningarna i stiftelsen för fyra personer till ett belopp av totalt 5 880 kronor. Idag är Henrys och Ellas dotter Pia Althin ansvarig för stiftelsen, där hon också är ordförande. Stiftelsen har sedan starten betalat ut ca 6 Mkr i bidrag. Sibyl Hagel ansvarar för all administration och informatio-nen kring ansökningarna.

Vi skickar ut cirka 500 ansökningsblanketter varje år. Ansökningarna har skiftande önskemål om stöd, de van-ligast förekommande är dock rekreationsresor och handi-kapphjälpmedel av olika slag.

he

nr

yo

ch

el

la

ma

rg

ar

eta

ståhls stiftelse

fö

r handikappad

eo

ch

lå

ng

va

rig

ts

ju

ka

STIFTELSEN

beslutar sig Henry Ståhl för att över- låta sina aktier i sitt företag till en stiftelse som stödjer människor med handikapp, rörelse-hinder eller sjukdom av långvarig karaktär.

Sibyl Hagel och Pia Althin administrerar och handlägger fl era hundra ansökningar varje år.

1980

”Vi vill att fl er människor får möjlighet att ansöka om bidrag hos oss”


Petter Falk, 23 år och född med ryggmärgsbråck. En av många som erhållit medel ur Ståhlstiftelsen för att underlätta ett liv med handikapp.

För 2001 fanns 1,6 Mkr att dela ut på 250 ansökningar som omfattar ungefär 400 personer. Ett stort antal gruppboenden för förståndshandikappade samt föreningar som Reumati-kerföreningen eller Astma- och allergiförbundet gör ofta en gemensam ansökan om bidrag för sina boende och medlem-mar, men då prövas alltid varje boende/medlem för sig.

Ståhlstiftelsen är historiskt sett mest marknadsförd med hjälp av en god kontakt med kuratorer och läkare som förmedlar sina patienter till oss. Denna marknadsföring och goda kontakt hoppas vi givetvis att de även i fortsättningen bistår oss med. Vi önskar dessutom nå ut mera till allmän-heten, bl a genom vår hemsida där ytterligare information kan inhämtas.

En stor mängd kort, tackbrev och telefonsamtal visar att Ståhlstiftelsen redan har en viktig funktion att fylla, vi vill därför att ß er människor får möjlighet att ansöka om bidrag hos oss.

Ansökningsblankett insänds tillsammans med kostnadsförslag och läkarintyg till:

Henry och Ella Margareta Ståhls Stiftelse601 77 Norrköping

Förfrågningar kan göras till Sibyl Hagel på telefon 011-23 30 00 eller e-post [email protected]

Ansökningsblanketter fi nns numera också att hämta på vår hemsida www.staahl.se under rubriken ”Stiftelsen”, som ett led i att underlätta åtkomligheten för intresserade samt för att minimera administrationen.


ÅRETS NYFÖRVÄRV OCH PROJEKT

”Minska övervikten på bostäder och satsa på medelstora tillväxtorter”

Efter tidigare års noggranna analyser, med utvärdering av olika marknader och påföljande policybeslut om hur strukturen av fastighetsbeståndet ska utformas, har hand-lingsplanen fullföljts under 2001 med ett ß ertal köp och försäljningar.

Riktlinjerna har varit att satsa på medelstora orter med god tillväxtpotential samt att öka andelen kommersiella lokaler. I huvudsak har försäljningarna bestått av bostads-bestånd i Söderköping och Stockholm.

Nyinvesteringar har gjorts med två fastigheter i Västerås samt sju centralt belägna kommersiella fastigheter i Örebro. Det senare innebär också en nyetablering på orten och därav har ett nytt förvaltningskontor öppnats i Örebro, som också förstärker vår service i Kumla.

Lokalytorna utökas dessutom genom ett antal ny- och ombyggnationer i Linköping, Norrköping, Finspång och Stockholm.

Kvarteret Gillet 22, Örebro

Nybyggnation inom kvarteret Idéfl ödet, Linköping

Kvarteret Bromsgården 1, centralt beläget i Örebro


Fastighet Ort Köpeskilling, tkr Yta, m²

Gillet 22 Örebro 50 000 5 527

Bromsgården 1 Örebro 25 000 3 118

Hållstugan 9, 28, 29, 31 Örebro 81 000 7 385

Prästgården 12 Örebro 56 500 6 226

Rödklinten 2 Västerås 32 900 7 888

Vallmon 5+6 Västerås 63 000 13 946

I Linköping kommer den sedan förra året påbörjade bygg-nationen i Mjärdevi Science Park att färdigställas under år 2002, med inß yttningar i juni och november.

Med Linköpings universitetet, Campus Norrköping som hyresgäst, uppför vi en administrationsbyggnad i Norrkö-ping. Detta innebär att vi förstärker och förlänger relationen med universitetet samt att hela kv Spetsen blir färdig-bebyggt.

I Finspång har vi genomfört en mycket omfattande om- och tillbyggnad av det kommersiella centrat i vår fastighet Vinkelhaken 4, vid invigningen döpt till Kristallen. Projek-tet har inneburit en rejäl upprustning av Finspångs centrum som mötes- och handelsplats, något som torde gagna hela orten med dess fastighetsbestånd.

Kv Bangården i Solna genomgår en genomgripande upprustning, omfattande ca 6 000 kvm. Mer än halva huset är uthyrt och förhandlingar pågår för resterande ytor.

”Stallbacken” i kvarteret Hållstugan 28, Örebro

Kvarteret Rödklinten 2, Västerås

Kvarteret Vallmon 5+6, Västerås

Förvärvade fastigheter


EN FÖRVALTARES VARDAG

07.30 På kontoret i Norrköping går Ralph igenom sin e-post och ser om det har kommit något som måste planeras in i dagens schema. Redan kvällen innan har han planerat dagen, men några luckor lämnas lediga för sent uppkomna möten.

08.05 Migrationsverket ska ß ytta in i nya lokaler i Norr-köping och det är många smådetaljer som måste ordnas; nycklar ska tas fram, skyltar ska sättas upp på rätt ställe och sedan ska det kontrolleras att lokalerna är rena och snygga.

På kontoret i Örebro har Roland ägnat hela morgonen till att fylla i energistatistik, dessutom har han gjort lite ändringar i en ritning för ett café som ska byggas om för en hyresgästs räkning. Eftersom kontoret i Örebro är ganska nytt, det har funnits i knappt ett år, är det mycket som fortfarande måste kontrolleras och inventeras i fastigheterna � all tid som inte är uppbokad av möten går åt till detta.

”Det kostar så lite att gå in och byta ett par ord med en hyresgäst...”

Att vara fastighetsförvaltare på Ståhl är ett omväxlande och spännande arbete. Den enda egentligt lugna stunden på dagen är mellan halv åtta och åtta på morgonen, sedan är det full rulle och snabba kast hela dagen. Det kan Ralph Eriksson och Roland Thérus intyga, båda är fastighetsförvaltare hos Ståhl; Ralph i Norrköping och Roland i Örebro.

”Varje hyresgäst har unika önskemål som vi försöker uppfylla”

09.42 Fika. I normala fall säger kroppen till att den vill ha kaffe halv tio, men idag har det varit så mycket att det inte har funnits tid att fundera på någon paus. Ralph menar att det är viktigt att ta rast för att orka med dagen. Fikapausen är också ett bra sätt att ha ett internt möte, utan att det behöver bli så formellt.

10.01 På väg tillbaka från kafferummet hörs en svag telefonsignal och Ralph börjar genast småspringa för att komma till sitt kontor. Det är en hyresgäst som har problem � en plåt på fasaden har lossnat och nu ringer han till Ralph för att få det åtgärdat. Ralph lovar att genast sätta en fastighetsskötare på att kontrollera att det inte

är något som kan trilla ner och skada någon. Så är det ofta; om inte fastighetsskötaren har möjlighet att svara när hyresgäster ringer är det Ralph som får ta emot samtalen. Ett samtal till fastighetsskötaren klaras av direkt så att det inte glöms bort.

10.15 Telefonen ringer igen. Det är en hyresgäst som tycker att det luktar illa i trapphuset. Eftersom det har


märkts ett par dagar, tycker hyresgästen att det bör åtgärdas. Hyresgästen har en teori om att lukten kommer från en restaurang i samma fastighet. Ralph tror inte att lukten kommer från restaurangen eftersom de har ett separat

ventilationssystem som inte påverkar den övriga fastigheten. Nu börjar ett detektivarbete för att ta reda på var lukten kommer ifrån. Eftersom Ralph har en relativt fullbokad dag så ger han en fastighetsskötare uppdraget att undersöka saken.

10.22 Telefonen ringer i Örebro. En kvinna som söker lägenhet chansar på att Roland ska ha något ledigt, idag hade hon otur eftersom det inte Þ nns några lediga lägenheter. Roland säger att hon gärna får ringa igen och önskar henne lycka till med bostadssökandet.

11.15 Roland träffar Peter Åström som håller på att göra i ordning en lokal som ska bli kontor. Peter, som arbetar med inredningsdesign, ska dela kontoret med några frilansare från andra branscher. När mötet med Peter är avklarat går Roland in i lokalen bredvid, där Annika Holm håller på med de sista förberedelserna i sin butik som snart ska öppna.

Ralph Eriksson

Ålder: 56 årFamilj: Gift, tre barn och tre hundarAnställd hos Ståhl sedan hösten 1996

”...man gör ett bra jobb när man trivs på sitt arbete”

Ralph, en utbildad byggnads-ingenjör som tycker juridik är roligt. Han har alltid arbetat med fastigheter i någon form och ansvarar idag för 219 hyresgäster fördelade på 130 093 kvm lokalyta, vilket motsvarar 1 000 normal-stora villor.


� Det kostar så lite att gå in och byta ett par ord med en hyresgäst, bara för att höra att allt är som det ska vara, säger Roland.

Samtidigt i Norrköping sticker fastighetschefen Peter Karlström in huvudet och frågar Ralph om han har tid att prata lite om en blivande hyresgäst. Självklart Þ nns det tid för ett litet internmöte.

12.00 för Roland blir det en snabblunch idag eftersom han ska iväg på möten hela eftermiddagen och det fortfarande Þ nns lite pappersarbete som måste klaras av. Ralph passar på att träffa en hyresgäst för ett avslappnat möte under lunchen. UDS, som tillverkar dataspel har nyligen utökat

sina lokalytor och Ralph vill kontrollera att allt är till belåtenhet.

12.35 Roland och fastighetsteknikern Christer Rynning kontrollerar några ritningar angående ventilationen i en lokal för att se över vad som behöver åtgärdas. Christer som har arbetat som fastighetsskötare i 35 år, har god översikt över �sina� lokaler. Det är inte mycket som undgår honom när det gäller den inre skötseln. Christer fungerar också som Rolands högra hand på kontoret i Örebro; om Roland inte är inne så tar Christer över ansvaret för kontoret.

13.00 I Norrköping träffar Ralph en låssmed för att lösa ett problem med en nödutgång som har varit problematisk att öppna.

� Det är alltid bäst att förebygga svårigheter och deÞ nitivt när det gäller problem med nödutgångar, tycker Ralph som tar allvarligt på säkerheten. I det här fallet är problemet relativt enkelt åtgärdat, ett handtag byts ut och sedan fungerar dörren som den ska.

14.00 Roland träffar en representant för landstinget i Örebro för att diskutera en ny förhyrning. Eftersom landstinget har stora behov och höga krav på lokaler, gäller det att hitta en lokal som passar för verksamheten.

Ett inte helt lätt uppdrag, men Roland brukar ro det i hamn.

Samtidigt kontrollerar Ralph att Migrationsverkets nycklar fungerar som de ska � det blir lite spring för att hinna med alla, för klockan 15.00 är det ett möte med en hyresgäst som vill utöka sina lokalytor. För Ralph handlar det inte bara om storleken på lokalen utan även om behov av parkeringsplatser, eventuella avlastningsmöjligheter och verksamhetsanpassade åtgärder. Därför är det viktigt att sätta sig ner och prata med hyresgästen så behoven kan analyseras för att komma fram till en så bra lösning som möjligt.

14.32 Ralph träffar Hjärt- och lungsjukas förening som söker en ny föreningslokal. Lokalen är mycket speciell och har mycket kuriosa och historia i väggarna. Föreningen är lite bekymrade över hyran, föreningen drivs ideellt

”Det blir inte alltid som man har planerat...


Roland, har teknisk bakgrund och är utbildad marknads-ekonom. Roland ansvarar för 32 000 kvm i Örebro samt 40 000 kvm i Kumla.

och hyran på lokalen är kanske i överkant för föreningens ekonomi. Lokalen måste först och främst vara ändamåls-enlig men det skadar inte att den är vackert utsmyckad.

� Vilken lokal! säger ordföranden i föreningen. Efter visningen lämnar Ralph över informationsmaterial och en ritning på lokalen. Föreningen kan nu sitta i lugn och ro och utvärdera förslaget.

15.04 Roland visar en lokal för en presumtiv hyresgäst i Kumla. Mötet avlöper väl och Roland sätter sig nöjd i bilen för att åka tillbaka till Örebro. Ibland kan det vara lite knepigt att lyckas med planeringen inför en dag. Idag blev det lite stressigt eftersom han hade två möten inbokade relativt tätt, på två olika orter.

16.23 Ralph och Roland sitter på sina kontor efter en intensiv dag och försöker planera nästa dag.

� Imorgon blir det nog lite lugnare, säger Ralph, �fast det kan ju ändra sig snabbt�, tillägger han vis av erfarenhet. För Roland hägrar en dag fylld med energistatistik, �men det lär nog dyka upp något möte också�, säger han med ett leende.

� Det blir inte alltid som man har planerat men det brukar alltid lösa sig till slut, det här är ett arbete som varje dag bjuder på överraskningar och snabba kast, säger Roland och ser ut som om han redan längtar till nästa dag.

Roland Thérus

Ålder: 48 årFamilj: Gift, två utfl ugna barnAnställd hos Ståhl sedan sommaren 2001

...men det brukar alltid lösa sig till slut”


Ort / Fastighet Adress Byggår Bostäder Lokaler Summa Bruttohyror* = Exploateringsfastigheter m2 m2 m2 tkr

Norrköping Amerika 4* Söderleden 101 1988 2 286 2 286 2 328Beryllen 1 Urbergsgatan 90 1971 10 184 10 184 5 354Bokhållaren 2 Erikslundsplan 9 1959 2 610 5 2 615 1 917Diket 7 Drottninggatan 64 1940 1 666 4 043 5 709 4 853Fotogenen 4 Importgatan 32 1980 7 689 7 689 2 996Fotogenen 5 Importgatan 30 1971 1 578 1 578 872Järnstången* Östra Promenaden 8 0Kapellhorvan 10 Bredgatan 18-24 1909 9 362 3 599 12 961 10 259Knäppingsborg 7 Järnbrogatan 1840 320 10 380 10 700 6 610Krokekshult 1:196 Sjöviksvägen 80 1989 897 897 1 496Kullerstads-Åby 3:7 Eskilsvägen 6 1954 402 358 760 413Kvarnen 1+4 Västgötegatan 13 1855 2 571 2 571 2 738Kvarnen 2 Västgötegatan 1890 3 374 3 374 1 603Liljan 16+17 Nygatan 105 1929 1 909 630 2 539 1 544Linjen 3 Idrottsgatan 31-61 1968 16 568 561 17 129 12 381Markattan 11 Drottninggatan 32 1969 4 223 4 223 4 569Markattan 5+12 Drottninggatan 36-38 1934 745 3 548 4 293 2 392Montören 19* Butängen 0Motorn 12 Lindövägen 5 1948 13 610 13 610 11 300Proppen 2 Malmgatan 16 1978 18 820 18 820 5 710Ruddammen 7 Trädgårdsgatan 33 1899 2 934 2 934 1 906SaÞ ren 1 Vilbergsgatan 34-44, 48-50 1973 22 225 417 22 642 16 673Smaragden 1 Vilbergsgatan 55-125 1971 15 484 114 15 598 11 520Sparven 9 S:t Persgatan 139 A-M 1981 11 715 4 187 15 902 11 424Spetsen 10 Kungsgatan 36-38 1991 9 653 9 653 12 533Spiran 12 Drottninggatan 50-52 1972 8 616 8 616 10 232Stallet 5 Slottsgatan 130-136 1973 9 362 2 002 11 364 9 072Steglitsan 6 Nelinsgatan 14 1969 1 641 256 1 897 1 295Sågen 7* Rörgatan 6 1964 935 935 398Tuvan 5, Torvan 1 Skogvaktaregatan 4, 7-15 1966 4 656 172 4 828 3 554Vattenkonsten 5 Fleminggatan 30 1895 3 584 1 520 5 104 2 994Ångan 4 Surgatan 1962 6 500 6 500 1 719Total Norrköping 102 249 125 662 227 911 162 655

FASTIGHETSFÖRTECKNING, per 2002-04-01


Arboga Gesällen 15 Storgatan 61 1958 5 044 625 5 669 3 075Gropgården 4* Nygatan 21 0Hjulmakaren 25 Vikingagatan 4 A-C 1978 3 634 3 634 2 237Ringsborg 1 Kapellgatan 29 1983 1 488 1 488 992Riskan 1 Österled 26 A-G 1963 3 849 283 4 132 2 505Vilsta 9 Lundborgsesplanaden 2-6 1960 7 497 1 081 8 578 5 461Vilsta 10 Lundborgsesplanaden 12 1964 8 274 84 8 358 5 541Vilsta 21 Lundborgsesplanaden 8-10 1969 6 546 6 546 4 174Total Arboga 34 844 3 561 38 405 23 985

Finspång Generatorn/Klubben 5 Villavägen 14-16 1964 4 670 190 4 860 3 384Hårstorp 4:7 Norrköpingsvägen 30 1970 1 962 1 962 1 190Kalkugnen 3 Kalkugnsvägen 1 1968 3 275 3 275 3 123Kjusorna 12 Stora Allén 24-26 1963 2 225 1 511 3 736 2 211Klubben 6 Östermalmsvägen 29 1963 3 449 18 3 467 2 319Kuggväxeln 7+8 Östermalmsvägen 30-32 1957 10 473 676 11 149 7 330Köpmannen 3 Bergslagsvägen 6 1940 551 740 1 291 878Köpmannen 6 Vallonvägen 15 1981 4 886 4 886 5 184Lodet 1 Kanalgatan 9 1956 1 708 1 708 1 171Luntan 1 Kanalgatan 11-13 1954 1 379 1 379 943Läkaren 2* Bergslagsvägen 0Manan 1+2 Kalkugnsvägen 10 1957 2 574 575 3 149 2 127Manteln 9 Gröna Vägen 25-27 1955 1 646 75 1 721 1 108Murklan 1 Storängsvägen 38 1958 3 554 164 3 718 2 353Ringugnen/Lervagnen Östermalmsvägen 36-44 1965 8 638 385 9 023 5 923Soldaten 10 Bergslagsvägen 41-43 1971 2 519 687 3 206 2 214Trasten 7 Kraftkärrsvägen 15-19 1957 3 876 3 876 2 574Vinkelhaken 4 Bergslagsvägen 9 1969 4 800 4 800 4 060Total Finspång 47 262 19 944 67 206 48 092

Söderköping Stinsen Margaretagatan 19 1999 1 200 1 200 981Total Söderköping 0 1 200 1 200 981




Linköping Borgmästaren 11 Badhusgatan 2-4 1976 1 072 2 380 3 452 3 003Decimalen 17 Storgatan 24 1981 10 701 10 701 12 638Idéß ödet 1* Teknikringen 2002 9 000 9 000 10 800Idékretsen 4 Teknikringen 9 1991 5 968 5 968 8 886Total Linköping 1 072 28 049 29 121 35 327

KumlaByggmästaren 9 Trädgårdsgatan 15-17 1956 1 393 1 729 3 122 2 076Fiskalen 1 Trädgårdsgatan 5-9 1947 1 988 575 2 563 1 454Fiskalen 6 Vattugatan 1 1961 1 137 988 2 125 1 290Guldsmeden 15 Köpmangatan 13-17 1969 2 765 2 255 5 020 3 917Köpmannen 6 Köpmangatan 18-20 1975 7 283 7 020 14 303 11 187Notarien 1 S Kungsvägen 2 1965 5 604 5 604 4 032Rådmannen 1 Marielundsgatan 3 A-D 1950 4 759 1 305 6 064 3 848Skräddaren 14+15* Sveavägen-Odengatan 0Trädgårdsmästaren 22+23 Köpmangatan 29 1964 1 953 158 2 111 1 568Total Kumla 26 882 14 030 40 912 29 372

Örebro Bromsgården 1 Drottninggatan 11 1929 309 2 809 3 118 2 945Gillet 22 Storgatan 5 1978 5 527 5 527 5 985Hållstugan 9, 28, 29, 31 Engelbrektsgatan 24 1929 1 272 6 113 7 385 8 709Prästgården 12 Drottninggatan 18-20 1933 384 5 842 6 226 6 184Lastaren 1 Transportgatan 22 1997 6 293 6 293 4 472Total Örebro 1 965 26 584 28 549 28 295



5% 10% 15% 20% 25%

Procent Yta m2

Vakant

2002

2003

2004

2005

2006

2007- 15 35 672

11 25 234

19 45 032

19 44 836

22 53 713

5 11 601

10 23 441

239 531100

Lokalkontrakten fördelade efter förfallotid per år

Procent Yta m²

15 35 672

11 25 234

19 45 032

19 44 838

22 53 713

5 11 601

10 23 441

100 239 531


VästeråsFältmössan/Vapenrocken Rönnbergagatan 1-39 1965 14 318 151 14 469 10 496Klockarkärleken 2 Rönnbergagatan 4-8 1962 5 778 180 5 958 3 959Knekten 4 Rönnbergagatan 10-36 1963 19 154 504 19 658 13 479Rödklinten 2 Bangatan 15-19 1957 7 003 885 7 888 5 046Vallmon 5+6 Bangatan 1-11 1968 13 934 12 13 946 9 203Total Västerås 60 187 1 732 61 919 42 183

Uppsala Dragarbrunn 20:1 Kungsgatan 45-47 1860 1 340 3 216 4 556 4 462Fjärdingen 28:6+7 Drottninggatan 8 1810 226 1 483 1 709 1 845Kungsängen 6:10 Kungsängsgatan 29 1941 1 712 1 712 1 646Kungsängen 40:1 Hamnplan 9-13 1935 1 031 1 031 1 316Kvarngärdet 1:8 Portalgatan 6 B 1976 1 440 1 440 1 210Luthagen 78:1 Götgatan 1-3 1962 2 886 1 441 4 327 4 150Total Uppsala 4 452 10 323 14 775 14 629

Stockholm Bangården 4* Huvudstagatan 1 1968 5 284 5 284 10 800Krejaren 15 Nybrogatan 32 1909 706 1 467 2 173 5 588Orion 11 Odengatan 62 1901 1 953 1 107 3 060 3 224Sicklaön 37:24 Finnbergsvägen 2, 3, 6-60 1954 13 601 588 14 189 13 888Total Stockholm 16 260 8 446 24 706 33 500

TOTALT KONCERNEN 295 173 239 531 534 704 419 019



Uppsala, 3%Stockholm, 5%

Linköping, 5%

Arboga, 7%

Västerås, 12%

Finspång, 13% Örebro/Kumla, 13%

Norrköping, 42%

Uthyrningsbar yta per ort Uthyrningsbar yta per objektstyp

Lokaler, 45% Bostäder, 55%


FINANSIELL VERKSAMHET

100

120

140

160

180

200

2001 2002 2003 2004 2005 2006

Bolagets Þ nanspolicy syftar till att säkerställa koncer-nens Þ nansieringsbehov till en så låg kostnad som

möjligt inom fastställda gränser för risktagande.Den övergripande målsättningen är att begränsa bo-

lagets Þ nansiella risker, vilka i huvudsak utgörs av ränte-risk, reÞ nansieringsrisk och likviditetsrisk. Vi ska uppnå målsättningen genom att: ● säkerställa kort- och långsiktig kapitalförsörjning ● anpassa den Þ nansiella strategin efter bolagets verksamhet så att långsiktig stabil kapitalstruktur uppnås ● arbeta för att uppnå en låg reÞ nansieringsrisk och hög ß exibilitet avseende räntebindning och säkerheter.

Under året har vi låtit AGL Struktured Finance AB utföra en Þ nansdiagnos med avsikt att analysera bolagets Þ nan-siella verksamhet. Detta har skett genom en nulägesanalys samt en genomgång av bolagets ränterisk och Þ nanspolicy. I samband med nulägesanalysen har jämförelse gjorts med ett stort antal andra fastighetsbolag avseende följande områden.

Bruttosnittränta: Visar genomsnittlig låneränta för hela låneportföljen. Jämförelsen visar att bolaget har en brutto-snittränta som är klart lägre än genomsnittet av jämförbara fastighetsbolag

Andel som förfaller inom ett år: Indikerar reÞ nansie-ringsrisken i portföljen och kapitalbindningen. Jämförelsen visar att bolaget har en förhållandevis låg reÞ nansierings-risk med ca 30% av lånen som förfaller inom ett år

Andel lån som räntejusteras inom ett år: Indikerar hur snabbt portföljen påverkas av ränteförändringar. Jäm-förelsen visas att bolaget har en förhållandevis mycket låg ränterisk med ca 20% som ska räntejusteras inom ett år.

Genomsnittlig räntebindningstid: Indikerar ränte- risken. Jämförelsen visar att bolaget har en förhållandevis låg ränterisk med en genomsnittlig räntebindningstid som uppgår till ca 3 år. Den genomsnittliga räntebindningstiden per den 28 februari, var 3,5 år.

AGL:s slutsatser vid diagnosen var att bolaget har hög för-ståelse för Þ nansiell verksamhet, låg snittränta, låg ränterisk och låg reÞ nansieringsrisk.

Under 2001 förväntade vi oss stigande räntor. Dessa förväntningar kom i och med händelserna den 11 september ej att infrias. Förväntningarna för de närmaste åren är att vi kommer att få stigande räntor både på den korta och den långa sidan.

”Säkerställ koncernens fi nansieringsbehov till en så låg kostnad som möjligt inom fastställda gränser för risktagande”

RäntekostnadsprognosFörväntad årlig räntekostnad med ett stort antal ränte-utvecklingsscenarier och Ståhls nuvarande räntebindning

Rän

teko

stna

d, M

kr

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

30 %

35 %

0-1år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år

Kapitalbindning per 2002-04-01Andel lån som förfaller till betalning inom viss tid

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år

Räntestruktur per 2002-04-01Andel lån som räntejusteras inom viss tid

Låg ränte-utveckling

Förväntadränteutveckling

Hög ränte-utveckling


Mkr 2001 2000 1999 1998 1997

Ur resultaträkningenNettoomsättning 367 355 339 317 304Bruttoresultat 170 195 186 180 174Rörelseresultat 276 238 211 178 169Resultat efter fi nansiella poster 161 114 77 38 32

Årets resultat 135 110 73 38 32

Ur balansräkningenFastigheter 2 820 2761 2 515 2 338 2 088Övriga anläggningstillgångar 5 2 3 11 11 Omsättningstillgångar 18 116 32 28 59

Summa tillgångar 2 843 2 879 2 549 2 377 2 158

Eget kapital 429 304 303 230 206Avsättningar 107 100 0 15 14Långfristiga skulder 2 163 2 346 2 126 2 005 1 777Kortfristiga skulder 144 129 120 127 161

Summa eget kapital och skulder 2 843 2 879 2 549 2 377 2 158

NyckeltalSynlig soliditet, % 15,0 10,6 11,9 9,7 9,6Direktavkastning, % 7,4 8,5 8,9 9,3 9,3Vinstmarginal, % 17,4 16,9 12,7 12,0 10,5Räntetäckningsgrad, ggr 1,5 1,4 1,3 1,3 1,2Skuldsättningsgrad, ggr 5,0 7,7 7,0 8,7 8,7Avkastning på eget kapital, % 44,0 37,6 29,0 17,6 16,7Avkastning på totalt kapital, % 9,7 8,9 8,7 7,9 8,1

Synlig soliditetSynligt eget kapital i relation till balansomslutningen.

DirektavkastningBruttoresultat exklusive avskriv-ningar i förhållande till fastigheter-nas bokförda värden vid årets slut avs färdigställda fastigheter.

VinstmarginalResultat efter fi nansiella poster exklusive poster av engångs-

karaktär och avskrivningar i rela-tion till intäkter.

RäntetäckningsgradResultat efter fi nansiella poster exklusive resultat från fastighets-försäljningar, avskrivningar och övrig verksamhet, ökat med räntekostnader i relation till räntekostnader.

SkuldsättningsgradRäntebärande skulder i relation

DEFINITIONER

till synligt eget kapital.

Avkastning på eget kapitalResultat efter fi nansiella poster i procent av genomsnittligt synligt eget kapital

Avkastning på totalt kapitalResultat efter fi nansiella poster med tillägg för räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.

FEM ÅRS ÖVERSIKT


Ändrade redovisningsprinciperTill bokslutet har bolaget ändrat sina redovisningsprinciper och börjat tillämpa Redovisningsrådets rekommendationer nummer 9 och 12 gällande skatter och materiella anläggningstillgångar.

I enlighet med RR 9 redovisas uppskjuten skatt i såväl resul-tat- som balansräkning. Vid beräkning av uppskjuten skatt på temporära skillnader har en skattesats på 28% använts. Föränd-ringen medför att jämförelsesiffror per den 31 december 2000 har justerats. Tillämpningens påverkan på koncernens egna kapital framgår av not 15.

Från och med 2001 görs i enlighet med RR 12 avskrivningar på bolagets förvaltningsfastigheter. Avskrivningarna görs enligt de principer som närmare beskrivs under rubriken avskrivningar i avsnittet för redovisnings- och värderingsprinciper.

FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION

KoncernenKoncernens fria egna kapital uppgår till 347 860 tkr varav 135 260 tkr utgör årets vinst. Någon avsättning till bundna reserver i koncernen är ej erforderlig.

ModerbolagetStyrelsen och verkställande direktören föreslår att de till bolagsstämmans förfogande stående vinstmedlen 345 772 tkr, disponeras på följande sätt:

- Utdelning till aktieägare utgår med 20 kr/aktie 10 260- och att återstoden överföres i ny räkning 335 512 345 772

Räkenskapsåret 2001-01-01--2001-12-31

Styrelsen och verkställande direktören för Henry Ståhl Fastig-heter AB får härmed avge årsredovisning jämte koncernredo-visning för räkenskapsåret 2001, dess 54:e verksamhetsår.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

Information om verksamhetenVerksamheten består i att långsiktigt förvalta och utveckla egna fastigheter i Mellansverige. Bolaget har huvudkontor i Norrköping samt avdelnings-kontor i Stockholm, Finspång, Arboga, Örebro, Västerås, Uppsala och Linköping. Koncernens disponibla likviditet, d v s inklusive beviljade men outnyttjade krediter, uppgick vid årets slut till 85 Mkr (213).

FastighetsförvaltningenVakansgraden för koncernens bostäder uppgår till 1,1% (2,4).Vakansgraden för koncernens lokaler uppgår till 9,8% (8,3). Under året har två bostadsområden i Västerås förvärvats. En kraftig etablering har gjorts i Örebro där ytterligare en central fastighet har köpts utöver de sex som tillträddes i början på året. I Mjärdevi Science Park, Linköping pågår nybyggnation av kontorshus på fastighet som förvärvades i början på året. Vidare har dotterbolaget Fastighetsbolaget Giganten KB sålts under året. Bolaget innehöll sex fastigheter belägna i Stockholm. Ytterligare tolv fastigheter har avyttrats under året varav åtta i Stockholm och Solna, resterande fyra i Söderköping. Under året har en rad omfattande ombyggnads- och renove-ringsprojekt pågått där färdigställanden och infl yttningar kommer att ske under 2002. Övriga investeringar består av hyresgästanpassningar. Någon heltäckande extern värdering har inte utförts under året. Enligt våra egna värderingar, med hänsyn taget till aktuella avkastningskrav på respektive fastighet, fi nns övervärden i bestån-det på 400-500 Mkr.

Finansiella verksamhetenKoncernens räntebärande skulder uppgick 2001-12-31 till 2 220 Mkr. Medelräntan uppgick under året till 5,3% (5,7). Låneportföljen är hanterad enligt den fastlagda strategin med ränterisken fördelad över en 10-årsperiod. Låneportföljens förfallotider framgår av not 19. Durationen, lånens genomsnittliga räntebindningstid, 2001-12-31 uppgick till 1 150 dagar. Räntebidragen uppgick till 163 tkr.

ÅRSREDOVISNING


Koncernen Moderbolaget

Tkr Not 2001 2000 2001 2000

Nettoomsättning 366 572 354 626 236 696 239 382Fastighetskostnader 1 -196 788 -159 679 -128 654 -112 198

BRUTTORESULTAT 169 784 194 947 108 042 127 184

Central administration och marknadsföring 2, 3, 4 -8 156 -11 176 -8 288 -11 626Resultat fastighetsförsäljning 114 400 21 029 95 365 20 187Övrig verksamhet 0 28 818 0 0Återbäring av överskottsmedel i SPP 0 4 498 0 4 498

RÖRELSERESULTAT 5 276 028 238 116 195 119 140 243

Resultat från fi nansiella investeringarResultat från andelar i koncernföretag 6 0 0 18 795 10 317Resultat från övriga fi nansiella anläggningstillgångar 7 11 3 060 -589 3 052Ränteintäkter 1 089 0 971 0Räntekostnader -115 978 -127 095 -81 443 -92 874

Resultat efter fi nansiella poster 161 150 114 081 132 853 60 738

Bokslutsdispositioner 8 0 0 -1 868 14 800Skatt på årets resultat 9 -25 890 -15 406 -3 332 -11 821

ÅRETS RESULTAT 135 260 98 675 127 653 63 717

RESULTATRÄKNING




Tkr Not 2001 2000 2001 2000

TILLGÅNGARANLÄGGNINGSTILLGÅNGARMateriella anläggningstillgångarByggnader, mark och markanläggningar 10 2 683 184 2 744 538 1 532 714 1 747 160Pågående ny-, till- eller ombyggnader 10 136 630 16 377 119 395 16 377Maskiner och inventarier 10 5 273 2 162 5 273 2 162

2 825 087 2 763 077 1 657 382 1 765 699

Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 11 0 0 625 472 474 219Andra långfristiga värdepappersinnehav 12 21 23 95 465

21 23 625 567 474 684

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 2 825 108 2 763 100 2 282 949 2 240 383

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGARVarulager m mPågående arbeten för annans räkning 13 0 209 17 235 2 491

Kortfristiga fordringarKundfordringar 1 376 3 994 1 376 3 994Övriga fordringar 7 388 8 498 11 591 7 285Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 14 8 332 12 781 7 844 12 556

17 096 25 273 20 811 23 835

Kassa och bank 815 90 407 247 88 926

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 17 911 115 889 38 293 115 252

SUMMA TILLGÅNGAR 2 843 019 2 878 989 2 321 242 2 355 635

BALANSRÄKNING




Tkr Not 2001 2000 2001 2000

EGET KAPITAL OCH SKULDERBundet eget kapital 15Aktiekapital 15 51 300 51 300 51 300 51 300Bundna reserver/Reservfond 29 733 34 159 11 041 11 041

Fritt eget kapitalFria reserver 212 600 119 759 0 0Balanserad vinst 0 0 218 119 164 662Årets resultat 135 260 98 675 127 653 63 717

428 893 303 893 408 113 290 720

Obeskattade reserverPeriodiseringsfonder 16 0 0 2 200 0

AvsättningarAvsatt till uppskjuten skatt 106 751 100 035 78 661 77 182

Långfristiga skulder Förlagslån 17 10 000 10 000 10 000 10 000Checkräkningskredit 18 33 308 908 33 308 908Skulder till kreditinstitut 19 2 119 332 2 179 391 1 468 920 1 574 929Skulder till koncernföretag 0 0 208 551 137 173Övriga långfristiga skulder 0 156 000 0 156 000

2 162 640 2 346 299 1 720 779 1 879 010

Kortfristiga skulderLeverantörsskulder 37 012 18 840 37 012 18 840Skatteskulder 15 923 4 500 0 0Övriga skulder 41 169 39 412 35 393 31 046Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 50 631 66 010 39 084 58 837

144 735 128 762 111 489 108 723

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 843 019 2 878 989 2 321 242 2 355 635

Ställda säkerheter 21 2 342 360 2 335 335 1 583 156 1 786 330Ansvarsförbindelser 22 3 400 7 400 88 094 88 094

BALANSRÄKNING




Tkr 2001 2000 2001 2000

DEN LÖPANDE VERKSAMHETENRörelseresultat 276 028 238 116 195 119 140 243Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet Avskrivningar 18 299 1 126 8 899 1 126

Finansnetto -114 878 -124 035 -62 266 -79 505Erhållet koncernbidrag 0 0 332 14 800Utdelning -10 260 -7 182 -10 260 -7 182Betald inkomstskatt 0 -3 712 0 -3 712

Kassafl öde från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapital 169 189 104 313 131 824 65 770

Förändringar av rörelsekapitalFörändring av kortfristiga skulder -3 201 8 417 2 766 9 492Förändring av kortfristiga fordringar 8 179 -9 788 1 171 -10 510Förändring av saldo i pågående arbeten för annans räkning 209 -92 -14 744 -1 419

Kassafl öde från den löpande verksamheten 174 376 102 850 121 017 63 333

INVESTERINGSVERKSAMHETFörvärv av byggnader och mark -326 958 -233 239 -7 743 -204 029Försäljningar av byggnader och mark 430 639 43 157 271 579 43 049Ny-, till- och ombyggnad -179 180 -55 675 -159 608 -50 525Förvärv av maskiner och inventarier -4 810 -672 -4 810 -672Finansiella anläggningstillgångar 0 0 -150 883 39 459Omräkningsdifferens 0 -2 693 0 0

Kassafl öde från investeringsverksamhet -80 309 -249 122 -51 465 -172 718

FINANSIERINGSVERKSAMHETENFörändring av långfristiga skulder -183 659 220 653 -158 231 184 072

Kassafl öde från fi nansieringsverksamheten -183 659 220 653 -158 231 184 072

Förändring av likvida medel -89 592 74 381 -88 679 74 687

Likvida medel vid årets början 90 407 16 026 88 926 14 239Likvida medel vid årets slut 815 90 407 247 88 926Koncernens outnyttjade checkräkningskrediter 83 992 122 392 83 992 122 392

DISPONIBEL LIKVIDITET 84 807 212 799 84 239 211 318

KASSAFLÖDESANALYS



ALLMÄNT Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovis-ningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden.

KONCERNREDOVISNINGKoncernredovisningen följer Redovisningsrådets rekommenda-tion och har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att anskaffningskostnaden för aktier i dotterbolag eliminerats mot förvärvat eget kapital.

VÄRDERINGSPRINCIPERTillgångar och skulder har upptagits till anskaffningskostnad där ej annat anges. Fordringar har upptagits till det belopp, varmed de beräknas infl yta. Avsättning för förlustrisker har skett efter individuell prövning.

Pågående arbeten och anläggningsfastigheter under uppförande har värderats till direkta tillverkningskostnader samt skälig del av indirekta kostnader. Med direkta kostnader förstås i detta sammanhang materialkostnader, löner och andra ersättningar samt socialförsäkrings- och andra arbetsgivaravgifter i den mån de är hänförliga till arbetare och arbetsledare på bygg-arbetsplatserna, arkitekt-, konstruktions- och kontrollkostnader till utomstående, kostnader för underentreprenader m m.

Anläggningsfastigheter, som förvärvats från utomstående, har upptagits till anskaffningsvärdet. Byggnader som uppförts i egen regi har värderats till summan av direkta tillverknings-kostnader enligt ovanstående redogörelse, samt skälig andel av indirekta kostnader.

Investeringar i tomtmark och exploateringsfastigheter är bokförda till anskaffningskostnad.

Anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar.

Avskrivningar på maskiner och inventarier görs enligt plan över en femårsperiod. Avskrivningarna är lika stora såväl skattemässigt som bokföringsmässigt.

Från och med 2001 görs i enlighet med RR 12 avskrivningar på förvaltningsfastigheterna enligt följande:

Fastigheternas goda standard bibehålls genom löpande under-håll som kostnadsförs. Avskrivningar sker ned till ett fastställt restvärde. Restvärdet bestäms genom en individuell bedömning av varje byggnads marknadsvärde och 75% av detta värde har fastställts som restvärde.

Avskrivning görs på byggnadens anskaffningsvärde efter avdrag för det fastställda restvärdet. På byggnader där anskaffningsvärdet överstiger restvärdet görs avskrivningar med i genomsnitt 1,5% av anskaffningsvärdet. Genomsnittliga avskrivningen i koncernen på samtliga byggnaders anskaffningsvärde är 0,7%.

Många av koncernens fastigheter har ett bokfört värde som med god marginal understiger restvärdet. På dessa görs inga avskrivningar.

NOT 1 Fastighetskostnader, tkrKoncernen 2001 2000Driftskostnader 136 159 122 364Underhålls- och hyresgäst-anpassningskostnader 32 368 22 871Fastighetsskatt 10 472 13 768Avskrivningar 17 789 676 196 788 159 679Driftskostnader Reparationer 29 153 22 999Fastighetsskötsel 23 818 21 572Taxebundna kostnader 26 351 24 865Uppvärmning 35 871 33 315Fastighetsadministration 17 842 16 765Övriga kostnader 3 124 2 848 136 159 122 364ModerbolagetDriftskostnader 92 943 86 576Underhålls- och hyresgäst-anpassningskostnader 18 835 15 102Fastighetsskatt 6 487 9 844Avskrivningar 10 389 676 128 654 112 198DriftskostnaderReparationer 16 808 13 864Fastighetsskötsel 15 204 14 305Taxebundna kostnader 18 042 17 460Uppvärmning 22 761 22 221Fastighetsadministration 18 149 16 763Övriga kostnader 1 979 1 963 92 943 86 576

NOT 2Information angående ersättning till revisorKoncernenTill bolagets revisor och revisionsföretag 2001har ersättning utgått:–för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranletts av iakttagelser vid granskningen 230–för fristående rådgivning, biträde etc 304 534ModerbolagetTill bolagets revisor och revisionsföretaghar ersättning utgått:–för revision och annan granskning enligt aktiebolagslagen mm samt rådgivning och annat biträde som föranletts av iakttagelser vid granskningen 160–för fristående rådgivning, biträde etc 304 464

REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER SAMT NOTER


NOT 3 Medeltal anställdaDet är endast moderbolaget som under året haft anställd personal. 2001 2000 Män 31 29Kvinnor 30 25 61 54

NOT 4 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader, tkrLöner och andra ersättningar 2001 2000Styrelse och VD 1 198 1 203Övriga 13 292 13 434 14 490 14 637Sociala kostnader 6 641 6 539(varav pensionskostnader) (1 855) (1 212)

Av pensionskostnaderna avser 688 tkr gruppen styrelse och VD. Bolaget har inga utestående pensionsförpliktelser till dessa.

Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till avgångs-vederlag motsvarande två årslöner. Utfästelse om förtida pensionering föreligger ej.

NOT 5 Avskrivningar maskiner och inventarier, tkrKoncernen 2001 2000Avskrivningar fördelar sig enligt följande: Kostnader för förvaltning: Maskiner och inventarier 1 189 788Centraladministration och marknadsföring: Maskiner och inventarier 510 338Totala avskrivningar 1 699 1 126

ModerbolagetAvskrivningar fördelar sig enligt följande:Kostnader för förvaltning:Maskiner och inventarier 1 189 788Centraladministration och marknadsföring:Maskiner och inventarier 510 338Totala avskrivningar 1 699 1 126

NOT 6 Resultat från andelar i koncernföretag, tkr

Moderbolaget 2001 2000Resultatandelar från handels-och kommanditbolag 18 795 10 317 18 795 10 317

NOT 7 Resultat från övriga fi nansiella anläggningstillgångar, tkrKoncernen 2001 2000Utdelningar 3 3Kursdifferenser 0 3 058Övrigt 8 0 11 3 061

ModerbolagetKursvinst 0 3 058Nedskrivning aktier i dotterbolag -700 0Övrigt 111 -6 -589 3 052

NOT 8Bokslutsdispositioner, tkrModerbolaget 2001 2000Förändring periodiseringsfond -2 200 0Koncernbidrag 332 14 800 -1 868 14 800

NOT 9 Skatt på årets resultat, tkrKoncernen 2001 2000Aktuell skattekostnad 19 174 3 712Uppskjuten skattekostnad avseendetemporära skillnader 6 716 11 694Redovisad skattekostnad 25 890 15 406

ModerbolagetAktuell skattekostnad 1 853 3 712Uppskjuten skattekostnad avseendetemporära skillnader 1 479 8 109Redovisad skattekostnad 3 332 11 821

Koncernen Redovisat resultat före skatt 161 150 114 081Skatt enligt gällande skattesats 45 122 31 943Återföring av värdeminskningsavdragvid avyttring av näringsfastighet 4 812 1 100Outnyttjat underskott från tidigare år -30 907 -23 484Övriga skattemässiga justeringar 147 -5 847Uppskjuten skatt på temporära skillnader 6 716 11 694Skatt på årets resultat 25 890 15 406

Moderbolaget Redovisat resultat före skatt 130 985 75 538Skatt enligt gällande skattesats 36 676 21 151Återföring av värdeminskningsavdragvid avyttring av näringsfastighet 4 345 1 100Outnyttjat underskott från tidigare år -30 636 -22 388Övriga skattemässiga justeringar -8 532 3 849Uppskjuten skatt på temporära skillnader 1 479 8 109Skatt på årets resultat 3 332 11 821

NOTER


NOT 10 Materiella anläggningstillgångar, tkrKoncernen 2001 2000Byggnader och markIngående anskaffningsvärde 2 760 915 2 515 158Inköp, ny-, till- och ombyggnad 504 138 288 914Försäljningar -430 639 -43 157Utg ack anskaffningsvärde 2 834 414 2 760 915

Ingående ack avskrivningar 0 0Årets avskrivningar -14 600 0Utg ack avskrivningar -14 600 0

Utgående planenligt restvärde 2 819 814 2 760 915

Taxeringsvärde, mark 454 171 307 378Taxeringsvärde, byggnad 1 602 400 1 270 759 2 056 571 1 578 137Moderbolaget Byggnader och markIngående anskaffningsvärde 1 763 537 1 552 032Inköp, ny-, till- och ombyggnad 167 351 254 554Försäljningar -271 579 -43 049Utg ack anskaffningsvärde 1 659 309 1 763 537

Ingående ack avskrivningar 0 0Årets avskrivningar -7 200 0Utg ack avskrivningar -7 200 0

Utgående planenligt restvärde 1 652 109 1 763 537

Taxeringsvärde, mark 293 766 221 721Taxeringsvärde, byggnad 946 316 884 633 1 240 082 1 106 354

Maskiner och inventarierKoncernenIngående anskaffningsvärde 4 040 13 185Utrangering 0 -9 759Inköp 5 047 799Försäljningar -237 -185 8 850 4 040

Ingående ackumulerade avskrivningar -1 878 -10 570Utrangering 0 9 759Försäljningar 0 59Årets avskrivningar -1 699 -1 126Utgående ackumulerade avskrivningar -3 577 -1 878

Utgående planenligt restvärde 5 273 2 162

Moderbolaget 2001 2000Ingående anskaffningsvärde 4 040 13 185Utrangering 0 -9 759Inköp 5 047 799Försäljningar -237 -185 8 850 4 040

Ingående ackumulerade avskrivningar -1 878 -10 570Utrangering 0 9 759Försäljningar 0 59Årets avskrivningar -1 699 -1 126Utgående ackumulerade avskrivningar - 3 577 -1 878

Utgående planenligt restvärde 5 273 2 162

LeasingFramtida betalningsåtaganden avseende i koncernen förhyrda tillgångar per 2001-12-31 fördelar sig enligt följande:

År 2002 2003 2004 2005 2006Tkr 650 650 650 650 650

Årets kostnad för leasing uppgick till 597 tkr. Beräknat anskaffningsvärde uppgår till 3 600 tkr.

NOT 11 Andelar i koncernföretag, tkr

Aktier Kapital- Antal Bokf andel % värdeFastighets AB Skvallertorget 100 1 000 100Fastighets AB Refvens Grund 100 1 000 100Allmänna Bränsle AB 100 1 000 100General Oilex Company AB 100 1 000 100Förvaltnings AB Constructor 100 123 500 16 346AB Realvärden Henry Ståhl 100 1 000 256 833AB Norrköpings-Fundamentet 100 1 000 100Förvaltnings AB Ståhl Invest 100 10 000 2 300Henry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 100 181 850 35 824 311 803

Andelar Kapital- Röster Bokf andel % andel % värdeProstructor KB 100 100 25Byggn AB H Ståhl Kultursektor 100 100 21KB Centrumfastigheter 100 100 219 768Förvaltnings AB Intector KB 100 100 1 000Fastighetsbolaget Spetsen HB 100 100 92 899Kungsbävern KB 100 100 0Fastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 100 100 -44 313 669

Totalt aktier och andelar 625 472

NOTER


NOT 11, fortsättningUppgifter om dotterföretagens organisationsnummer och säteNamn Organisationsnr SäteFastighets AB Skvallertorget 556439-2404 NorrköpingFastighets AB Refvens Grund 556092-0398 NorrköpingAllmänna Bränsle AB 556110-0032 NorrköpingGeneral Oilex Company AB 556108-9268 NorrköpingFörvaltnings AB Constructor 556061-5014 NorrköpingAB Realvärden Henry Ståhl 556223-5928 NorrköpingAB Norrköpings-Fundamentet 556218-3060 NorrköpingFörvaltnings AB Ståhl Invest 556439-2388 NorrköpingProstructor KB 916412-6741 NorrköpingByggn AB H Ståhl Kultursektor 916695-5576 NorrköpingKB Centrumfastigheter 916414-5576 NorrköpingFörvaltnings AB Intector KB 916412-1338 NorrköpingFastighetsbolaget Spetsen HB 916695-1104 NorrköpingHenry Ståhl Fastigh i Uppsala AB 556065-8956 UppsalaKungsbävern KB 916671-8511 UppsalaFastighetsbolaget Kuttingen 2 KB 969655-0590 Norrköping

NOT 12 Andra aktier och andelar, tkrAktier och andelar i intresseföretag

Kapital- Röster Antal Bokf andel % andel % värdeModerbolagets innehav:Fastighetsbol Ekudden HB 50 50 95

Dotterbolaget Byggn AB Henry Ståhl Kultursektor KB’s innehav:Fastighets AB Kajkanten 20 20 201 21

Dotterbolaget Henry Ståhl Fastigheter i Uppsala AB’s innehav:Brf Mercur 45 324Varav redovisas under andra rubriker i koncernredovisningen -419Koncernens bokförda värde 21

Uppgifter om bolagens organisationsnummer och säteNamn Organisationsnr SäteFastighetsbolaget Ekudden HB 902002-8313 StockholmFastighets AB Kajkanten 556443-0261 Norrköping

NOT 13 Pågående arbeten för annans räkning, tkrKoncernen 2001 2000Nedlagda kostnader 0 209

ModerbolagetNedlagda kostnader 17 235 2 491

NOT 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter, tkrKoncernen 2001 2000Förutbetalda kostnader vid ombyggnader 5 999 8 099Förutbetalda kostnader för drift 1 941 566Övrigt 392 4 116 8 332 12 781ModerbolagetFörutbetalda kostnader vid ombyggnader 5 999 8 099Förutbetalda kostnader för drift 1 845 446Övrigt 0 4 011 7 844 12 556

NOT 15Förändring av eget kapital, tkr TotaltKoncernen Aktie- Bundna Fria eget kapital reserver reserver kapital Belopp vid årets ingång 51 300 34 159 318 469 403 928Effekt av ny redovisnings-princip beträffande uppskjutenskatt på temporära skillnader -100 035 -100 035

Justerat ingångsbelopp 51 300 34 159 218 434 303 893

Förskjutning mellan bundnaoch fria reserver -4 426 4 426 Utdelning -10 260 -10 260Årets resultat 135 260 135 260

Belopp vid årets utgång 51 300 29 733 347 860 428 893

TotaltModerbolaget Aktie- Reserv Balans. eget kapital fond vinst kapitalBelopp vid årets ingång 51 300 11 041 305 561 367 902Effekt av ny redovisnings-princip beträffande uppskjutenskatt på temporära skillnader -77 182 -77 182

Justerat ingångsbelopp 51 300 11 041 228 379 290 720

Utdelning -10 260 -10 260Årets resultat 127 653 127 653

Belopp vid årets utgång 51 300 11 041 345 772 408 113

Antal aktier 2001 2000Serie B nom 100 kr (1 röst) fria 513 000 513 000

NOT 16Obeskattade reserver, tkr 2001 2000Periodiseringsfond 2 200 0

NOTER


NOT 22 Ansvarsförbindelser, tkr 2001 2000Koncernen Ansvarsförbindelser 0 4 000Kapitalvärde av pensionsåtagande 3 400 3 400 3 400 7 400

Moderbolaget Ansvarsförbindelser 84 694 84 694Kapitalvärde av pensionsåtagande 3 400 3 400 88 094 88 094

NOT 23 Jämförelse enl 9 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m, tkrFörteckning över bolagets fastighetsinnehav lämnas på sidorna 14-17.Koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkning 2 843 019Koncernens hyresfastigheter, bokfört värde -2 138 935Bokfört värde av övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen 704 084Taxeringsvärde, koncernens hyresfastigheter 1 729 589

Hyresfastigheternas taxeringsvärde 1 729 589Bokfört värde av övriga tillgångar 704 084

Eftersom taxeringsvärdet på koncernens hyresfastigheter är större än det bokförda värdet av koncernens övriga tillgångar enligt koncernbalansräkningen ska förvärv av aktier i bolaget enligt 9 § lagen om förvärv av hyresfastighet anmälas för even-tuell prövning av hyresnämnd.

NOT 17 Konvertibelt förlagslånKonvertibelt förlagslån på 10 Mkr vilket medför rätt att teckna aktier i Henry Ståhl Fastigheter AB till en kurs av 2 000 kr/aktie har upptagits under 2001 med en räntesats av 4%. Lånet medför rätt till konvertering tidigast 2003-12-31 och senast 2004-12-31 och förfaller i sin helhet till betalning 2004-12-31 såvida konvertering dessförinnan inte skett.

NOT 18CheckräkningskreditBeviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till 117 300 tkr.

NOT 19 Förfallotid skulder, tkrKoncernen Inom Inom Senare Förfaller till betalning 1 år 1-5 år än 5årSkuld till kreditinstitut 406 000 1 588 332 125 000

Moderbolaget Inom Inom Senare Förfaller till betalning 1 år 1-5 år än 5årSkuld till kreditinstitut 221 475 1 197 545 49 900

Skulder som förfaller inom ett år har i balansräkningen redovisats bland långfristiga skulder eftersom avsikten är att förlänga kredi-terna när de förfaller.

NOT 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, tkrKoncernen 2001 2000Förutbetalda hyror 27 984 40 141Upplupna räntor 8 619 14 195Övrigt 14 028 11 674 50 631 66 010ModerbolagetFörutbetalda hyror 27 984 40 141Upplupna räntor 4 400 10 551Övrigt 6 700 8 145 39 084 58 837

NOT 21Ställda säkerheter, tkrKoncernen 2001 2000För skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar 2 340 160 2 333 135 Företagsinteckningar 2 200 2 200 2 342 360 2 335 335Moderbolaget För skulder till kreditinstitut: Fastighetsinteckningar 1 481 178 1 684 352 Fastighetsinteckn ställda av dotterbolag 99 778 99 778 Företagsinteckningar 2 200 2 200 1 583 156 1 786 330

= 2,46

NOTER

Norrköping den 15 mars 2002

Bengt Hellström Jan Linderoth Ordförande VD

Mikael Ståhl Pia Althin

Ann Christin Ståhl Robert Issal

Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits den 28 mars 2002

Olof Bröte Mats Bergkvist Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor


Till bolagsstämman i Henry Ståhl Fastigheter ABOrg.nr 556050-0380

Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Henry Ståhl Fastigheter AB för räkenskapsåret 2001. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvalt-ningen på grundval av vår revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncern-redovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan informa-tion i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direk-törens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informa-tionen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som under-lag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersätt-ningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelse-ledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolags-ordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige.

Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Norrköping den 28 mars 2002

Olof Bröte Mats BergkvistAuktoriserad revisor Auktoriserad revisor

REVISIONSBERÄTTELSE


ÄGAREHenry Ståhl Fastigheter AB

bildades 1947 av Byggmästare Henry Ståhl. Idag ägs bolaget

till 91% av familjen Ståhl och till 9% av Henry och Ella Margareta Ståhls stiftelse för handikappade och långvarigt sjuka personer.

Jan Linderoth (vd), Pia Althin, Mikael Ståhl, Ann Christin Ståhl, Bengt Hellström (ordförande), Robert Issal.

STYRELSE OCH ÄGARE


Förvaltningskontor

UPPSALA Drottninggatan 8, 750 02 Uppsala Tel 018-10 11 40. Fax 018-10 14 40

VÄSTERÅS Rönnbergagatan 10, 723 46 Västerås Tel 021-14 90 98. Fax 021-83 08 38

ARBOGA Kapellgatan 29, 732 45 Arboga Tel 0589-194 50. Fax 0589-170 45 KUMLA Trädgårdsgatan 15, 692 30 Kumla Tel 019-57 18 64. Fax 019-58 16 87 ÖREBRO Drottninggatan 11, 702 10 Örebro Tel 019-10 75 30. Fax 019-18 75 30 STOCKHOLM Finnbergsvägen 3, 131 31 Nacka Tel 08-644 32 89. Fax 08-641 96 93 FINSPÅNG Kalkugnsvägen 1, Box 104, 612 23 Finspång Tel 0122-412 28. Fax 0122-103 41 LINKÖPING Storgatan 24, 582 23 Linköping Tel 013-13 33 55. Fax 013-23 80 83

Huvudkontor Lindövägen 5, 601 77 Norrköping Tel 011-23 30 00. Fax 011-23 30 01

www.staahl.se • [email protected]

Documents

%c3%85rsredovisning 01