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不動産投資市場の現状について
Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism
国土交通省 土地・建設産業局 不動産市場整備課
資料 ３
約600兆円
（注１）内閣府「国民経済計算（平成28年度確報） 」より国土交通省作成 ※住宅、住宅以外の建物、その他の構築物及び土地のストックの総額（注２）事務所、店舗、工場、福利厚生施設等の法人及び公的な法人が所有する不動産。土地基本調査に基づく時価ベースの金額(平成25年１月１日時点)（注３）PRUDENTIAL REAL ESTATE INVESTORS “A Bird’s eye View of Global Estate Markets : 2012 update “ （円換算）（注４）国土交通省 平成29年度 不動産証券化の実態調査、投資信託協会「統計データ」より国土交通省作成（注５）投資信託協会「統計データ」、ARES「私募リート・クォータリー（2018年３月末）」、国土交通省「平成29年度 不動産証券化の実態調査」より国土交通省作成
※Jリート（2018年３月末） 、私募リート（2018年３月末） 、不動産特定共同事業（2018年度末）の合計額（注６）内閣府「国民経済計算（平成26年度確報） 」より国土交通省作成 ※固定資産及び土地の総額（平成26年末時点）（注７）内閣府「国民経済計算（平成24年度確報） 」より国土交通省作成 ※地方公共団体が所有する不動産のうち固定資産の総額は、一般政府の所有する固定資産を
総固定資本形成の累計額（昭和55年度～平成25年度）のうち地方の占める比率で按分したもの
不動産（法人所有、個人所有、
国・地方等の公的セクター所有）
法人所有不動産（事務所、店舗、工場、福利厚生施設等）
収益不動産（賃貸オフィス、賃貸商業施設等）
証券化された不動産（Ｊリート等、
ＴＭＫ、ＧＫ－ＴＫスキーム等）
約430兆円
約208兆円
約33兆円
約22兆円 Ｊリート等
（注２）
（注１）
（注３）
（注４）
（注５）
我が国の不動産投資市場の概要
公的不動産
地方公共団体所有不動産
（注６）
（注７）
約450兆円
約2,562兆円
1
不動産証券化の実績の推移
※平成２９年度不動産証券化の実態調査（国交省）
（単位：１０億円）
GK-TKスキーム：合同会社を利用し、投資家から匿名組合出資で資金を調達する仕組み。 合同会社と匿名組合の組み合わせであり、頭文字をとってGK－TKスキームと呼ばれている。
TMK：資産の流動化に関する法律に基づくスキーム。特定目的会社は頭文字をとってTMKと呼ばれている。特定共同事業：不動産会社等の許可を受けた業者が事業主体となって、投資家から出資を受けて実物不動産の取引を行い、その収益を投資家に分配するスキーム。Jリート：投資信託及び投資法人に関する法律に基づくスキーム。日本版Real Estate Investment Trustの頭文字の略称でＪリートと呼ばれる。
（年度）
611 305 676 895 1,772 2,031 1,679
628 439 604 792 1,555
2,237 2,080 2,066 2,319 1,833 196
157 224
250
154 164
256
167 81 154 183
159
79 134 137 160
202
122 274
496 253
874 1,312
1,342
1,919 3,411
887 540 476
625
637
1,106 1,204 1,112 1,255
1,318
249 952
1,494
1,431 1,826
2,209
2,877
3,663
4,159
3,538
1,156
738 962
741
995
971
2,095 2,052 1,096 1,414
62 316
1,167
1,867
2,778 2,541
3,984
5,335
6,930
8,273
8,884
2,838
1,798 2,195 2,341
3,345
4,394
5,513 5,368 4,830
4,767
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
平成9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
リート
不動産特定共同事業
TMK
GK-TKスキーム等
2
Ｊリートの上場銘柄数と時価総額の推移
0
10
20
30
40
50
60
70
0
2
4
6
8
10
12
2001/09/01 2003/03/01 2004/09/01 2006/03/01 2007/09/01 2009/03/01 2010/09/01 2012/03/01 2013/09/01 2015/03/01 2016/09/01 2018/03/01
時価総額 上場銘柄数
時価総額 上場銘柄数【平成３０年５月末日時点】上場銘柄数：５９銘柄
時価総額：約１２．３兆円
【平成１９年５月末】上場銘柄数：４１銘柄
時価総額：約６．８兆円
（単位：兆円）
【平成１３年９月末】上場銘柄数：２銘柄
時価総額：約０．２兆円
【出所】不動産証券化協会ＨＰより国土交通省作成
リーマンショック後最低時価総額：２兆７８０億円
（２００８年１０月２８日）
3
東証REIT指数の推移
【出典】各種資料より国土交通省作成
東証ＲＥＩＴ指数2008年10月28日
704.46【最低値】
東証ＲＥＩT指数2018年5月31日終値
1734.13
東証ＲＥＩＴ指数2007年5月31日
2,612.98【最高値】
0100200300400500600700800900
1,0001,1001,2001,3001,4001,5001,6001,7001,8001,9002,0002,1002,2002,3002,4002,5002,6002,7002,8002,9003,000
2003
/3/3
120
03/6
/30
2003
/9/3
020
03/1
2/31
2004
/3/3
120
04/6
/30
2004
/9/3
020
04/1
2/31
2005
/3/3
120
05/6
/30
2005
/9/3
020
05/1
2/31
2006
/3/3
120
06/6
/30
2006
/9/3
020
06/1
2/31
2007
/3/3
120
07/6
/30
2007
/9/3
020
07/1
2/31
2008
/3/3
120
08/6
/30
2008
/9/3
020
08/1
2/31
2009
/3/3
120
09/6
/30
2009
/9/3
020
09/1
2/31
2010
/3/3
120
10/6
/30
2010
/9/3
020
10/1
2/31
2011
/3/3
120
11/6
/30
2011
/9/3
020
11/1
2/31
2012
/3/3
120
12/6
/30
2012
/9/3
020
12/1
2/31
2013
/3/3
120
13/6
/30
2013
/9/3
020
13/1
2/31
2014
/3/3
120
14/6
/30
2014
/9/3
020
14/1
2/31
2015
/3/3
120
15/6
/30
2015
/9/3
020
15/1
2/31
2016
/3/3
120
16/6
/30
2016
/9/3
020
16/1
2/31
2017
/3/3
120
17/6
/30
2017
/9/3
020
17/1
2/31
2018
/3/3
1
4
Ｊリートの投資対象の資産規模の推移
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20Ｊリートの投資対象の多様化と資産規模の推移について
その他 ヘルスケア施設
物流施設 ホテル
住宅 商業・店舗
オフィス
2003年3月～2018年3月 投資信託協会公表データ2001年9月、2002年3月はARES推計値
（兆円）
(注１)「その他」は「オフィス」「商業・店舗」「住宅」「ホテル」「物流施設」以外の用途。（注2）2009年3月以前の「ホテル」「物流施設」「ヘルスケア施設」は「その他」に含まれる。
2010年3月～2016年3月の「ヘルスケア施設」は「その他」に含まれる。
○ Ｊリートが取得する不動産はオフィス、住宅、商業施設等が中心であったが、近年では、ホテル、物流施設等への多様化が進んでいる。
5
投資対象の多様化に向けた取組み（日米比較）
○ Ｊリートによる取得資産は、オフィス、商業施設、住宅等が中心であるが、ＵＳリートは、ヘルスケ
ア、インフラ、データセンター、個人用倉庫、森林など多様なアセットが取得されている。
○ 不動産証券化市場を拡大する観点から、投資対象を多様化することが重要。
Ｊリート
・Ｊリート：投資信託協会（2018年3月時点）・ＵＳリート： NAREIT_REITWatch （2018年3月時点）
オフィス
11%
商業
18%
住居
15%
ホテル
6%
複合
6%
ヘルケア
10%
インフラ
13%
データセン
ター
7%
個人用倉庫
6%森林
4%その他
4%
オフィス
42%
商業
18%
住居
16%
ホテル
7%
物流施設
14%
ヘルスケア
1%その他
2%
ＵＳリート
6
Ｊリートによる資産取得額
平成29年1～12月のＪリートによる資産取得額は約1.3兆円。過去最高となった平成25年（約2.2兆円）に対し、約0.6倍。
※資産取得額・・・東証に上場されている各リートが取得した不動産の取得価額の累計
＜Jリートの資産取得額の推移（平成１５年第２四半期～平成２９年第４四半期）＞
（不動産証券化協会ＨＰを基に作成）
（億円） H25合計
22,334
H28合計
17,262
H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H290
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
H29合計
13,394
7
私募リート 投資法人数と資産総額の推移
投資法人数
【出典】不動産証券化協会 私募リート・クォータリー（2018年3月末）
12
35
68
910
1315
1618
2022 22 22
2325
0
5
10
15
20
25
30
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
資産総額(億円)
投資法人数
資産総額（兆円）
8
Jリートの地方都市における不動産取得動向
（件）
※三大都市圏：東京圏（東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県）、大阪圏（大阪府、京都市、神戸市）、名古屋圏（名古屋市）
地方圏：上記以外の都市不動産証券化協会提供データより国土交通省作成
○ Ｊリートによる不動産の取得が三大都市圏のみならず、地方都市まで広がりを見せている。○ 平成22年度以降、着実に地方都市における物件取得割合が増加。○ Ｊリートが不動産を取得している都道府県の範囲は、Ｊリート市場創設時（平成13年9月）の16都道府
県から平成29年3月末は45都道府県に拡大 。
20.7%22.2%
10.2%
9.0% 12.9%
11.7%
22.3%
13.6%
11.1%
8.4%
12.4%
22.3%
18.7%
23.0%
27.6%26.4%
32.5%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
H13 H14 H15 H16 H17 H18 H19 H20 H21 H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29
三大都市圏 地方圏 全取引に占める地方圏割合
9
0.0%
8.3%
0.0%
9.2%
13.8%
21.7%
13.6%
22.1%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
0
20
40
60
80
100
120
140
H22 H23 H24 H25 H26 H27 H28 H29三大都市圏 地方圏 地方圏割合
初めて私募リートが運用を開始した時期には、地方圏の物件取得は見られなかったが、Ｈ25年度以降は毎年、地方物件の割合、件数ともに増加傾向にある。Ｊリートは市場創設時から地方物件の取得が見られたが、私募リートにおいては市場拡大とともに地方物件の取得が行われるようになった。
※三大都市圏：東京圏（東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県）、大阪圏（大阪府、京都市、神戸市）、名古屋圏（名古屋市）地 方 圏：上記以外の都市
【出典】国土交通省「不動産証券化の実態調査」をもとに国土交通省にて作成
私募リートの地方都市における不動産取得動向
（件）
（年度）
私募リートの地域別不動産取得動向
10
Jリートにおける都道府県別保有状況
出所：不動産証券化協会提供データより国土交通省作成
：リート保有物件のある都道府県
：リート保有物件のない都道府県
※数字はH30.4末時点での投資実績数
（ＳＰＣ出資を含む。※所在地不明を除く。）
114
5
4 10
2 106
9 3 14 9
22
140
190
64
8
8 21
2005
6 16153
2
1
13
34
1
12
326
1017
104
2
50 715
1
10
6 0
21209 21
2822
7
山形
長野岐阜
北海道
青森
秋田 岩手
宮城
福島
茨城
千葉
栃木群馬
埼玉
東京
神奈川
山梨
静岡愛知
新潟富山石川
福井
京都
奈良大阪
和歌山
三重
滋賀
兵庫鳥取島根
広島 岡山
愛媛 香川
高知
徳島
福岡
大分
宮崎
鹿児島
熊本
佐賀長崎
沖縄
山口長野
11
不動産特定共同事業の実績（出資募集額）
（年）
1 114 46 180
898 711
1,422
2,093 1,994
1,064
1,940 1,883 1,672
2,097
901
1,523 1,400 1,325
1,626
1,038
646 386 400 105 63
32
13 30 26 12
70
50
33 13
26
65
121
70 128
28
27
2
1
1
60 1
768
345
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
契約類型別の出資募集額
匿名組合型 任意組合型 賃貸型 特例事業 累計
出典：国土交通省「不動産証券化の実態調査」
（億円）（億円）
78
○ 2015年以前は匿名組合型が大半を占めていたが、2017年は特例事業が約半数を占める。○ リーマン・ショック前までは年間2,000億円程度が募集されていた。その後は水準が低下す
るも、毎年1,000億円以上が募集されている。○ 2017年末における累計額は2兆7,529億円超。
12
○ Ｊリートでは、三大都市圏と比較して、地方圏において商業施設、ホテルの取得の割合が特に高くなっている。
※三大都市圏：東京圏（東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県）、大阪圏（大阪府、京都市、神戸市）、名古屋圏（名古屋市）地 方 圏：上記以外の都市
出所：不動産証券化協会提供データより国土交通省作成
地方圏 三大都市圏
地域別物件取得状況 （取得額ベース） ※2018年3月末時点
Jリートによる地域別・用途別の不動産取得割合
16%
10%
33%
17%
18%
1% 4%事務所
住居
商業施設
物流施設
ホテル
シニア施設
その他
46%
16%
14%
14%
5%1% 4%
事務所
住居
商業施設
物流施設
ホテル
シニア施設
その他
13
○ Ｊリート・私募リートともに、用途別の取得割合は事務所が最も高く、続いて住居の順となっている点で傾向は類似しているが、私募リートにおいては、事務所が特に多くなっている一方、商業施設については、Ｊリートに比べて割合が低くなっている。
【出所】Ｊリート：不動産証券化協会提供データより国土交通省作成私募リート：国土交通省「不動産証券化の実態調査」をもとに国土交通省にて作成
Ｊリート 私募リート
Ｊリート・私募リート別物件取得状況 （取得額ベース） ※2018年3月末時点
Jリート・私募リートの用途別の不動産取得割合
42%
16%
18%
14%
7%
1% 2% 事務所
住居
商業
物流施設
ホテル
シニア施設
その他
61%13%
6%
10%
3%7%
事務所
住居
商業施設
物流施設
ホテル
その他
※シニア施設の取得はなし。※その他には、底地を含む。
14
○ Ｊリートでは、地方圏においてシニア施設の取得も見られたが、私募リートの場合には、取得はない。
○ 地方圏においても、三大都市圏と同様に事務所の取得割合は高い傾向にある。○ 三大都市圏と比較して、地方圏では住居とホテルの取得割合が高い。
※その他の内訳に、底地を含む。シニア施設の取得はなし。※シニア施設の取得はなし。※三大都市圏：東京圏（東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県）、大阪圏（大阪府、京都市、神戸市）、名古屋圏（名古屋市）
地 方 圏：上記以外の都市
出所：国土交通省「不動産証券化の実態調査」をもとに国土交通省にて作成
地方圏 三大都市圏
地域別物件取得状況 （取得額ベース） ※2018年3月末時点
私募リートによる地域別・用途別の不動産取得割合
31%
26%
2%
13%
15%
13%事務所
住居
商業施設
物流施設
ホテル
その他
65%11%
7%9%
1% 7%
事務所
住居
商業施設
物流施設
ホテル
その他
15
01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000
10,000
07年
1月 4月 7月 10月
08年
1月 4月 7月 10月
09年
1月 4月 7月 10月
10年
1月 4月 7月 10月
11年
1月 4月 7月 10月
12年
1月 4月 7月 10月
13年
1月 4月 7月 10月
14年
1月 4月 7月 10月
15年
1月 4月 7月 10月
16年
1月 4月 7月 10月
17年
1月 4月 7月 10月
18年
1月 4月
供給戸数（左目盛）
3.59万戸3.58万戸4.05万戸4.49万戸5.65万戸4.56万戸4.45万戸4.45万戸3.63万戸4.37万戸6.10万戸
70
75
80
85
90
95
100
105
110128.5
103.6 103.9
77.581.9
84.1
89.3
98.7
88.092.1
97.4 94.6
70
80
90
100
110
120
130
06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
-40.0%
-20.0%
0.0%
20.0%
40.0%
60.0%
0
800
1,600
2,400
3,200
4,000
成約件数
(件）＜中古マンション：首都圏＞
成約件数の推移
2012年 2013年 2014年 2015年2016年 2017年 2018年 前年同月比（2013）前年同月比（2014） 前年同月比（2015） 前年同月比（2016） 前年同月比（2017）前年同月比（2018）
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
住宅不動産市場の動向
・ 2017年の首都圏の新築マンション供給戸数は４年ぶりの増加。
4月は2,342戸、前年同月比14.6%減。契約率は63.0%に減少。
不動産市場の現状
注：月次は季節調整済年率換算値 出所：国土交通省「住宅着工統計」
出所:(株)不動産経済研究所「マンション市場動向」
・2017年度の新設住宅着工戸数は、3年ぶりの減少。（前年度比2.8％減）。季節調整済年率換算値の月別（対前年同月比）では、1％減少。
出所:(公財)東日本不動産流通機構「マーケットウォッチ」
着工戸数（万戸）
（年度）
（2013） （2014）
・首都圏の中古マンションの成約数は対前年度比で減少傾向が続いていたが、足下では、対前年度比で回復の傾向が強い。
（2015） （2016） （2017） （2018）
【不動産価格指数（住宅） 全国】
【不動産価格指数（商業用不動産） 全国】
全国の不動産価格指数の動向は、3月の住宅総合は114.0（先月：111.9）、
第1四半期の商業用不動産総合は125.5(先月：122.1) ※2010年平均＝100
16
80
90
100
110
120
130
140
4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 3
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
住宅総合
住宅地
戸建住宅
マンション（区分所有）
（2010年平均=100）
70
80
90
100
110
120
130
140
150
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
店舗オフィス倉庫工場ﾏﾝｼｮﾝ･ｱﾊﾟｰﾄ(一棟)商業地工業地商業用不動産総合
（2010年平均=100）
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
5,500
6,000
6,500
7,000
7,500
07年
1月
4月 7月 10月 08年
1月
4月 7月 10月 09年
1月
4月 7月 10月 10年
1月
4月 7月 10月 11年
1月
4月 7月 10月 12年
1月
4月 7月 10月 13年
1月
4月 7月 10月 14年
1月
4月 7月 10月 15年
1月
4月 7月 10月 16年
1月
4月 7月 10月 17年
1月
4月 7月 10月 18年
1月
4月
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
07年
1月
5月 9月 08年
1月
5月 9月 09年
1月
5月 9月 10年
1月
5月 9月 11年
1月
5月 9月 12年
1月
5月 9月 13年
1月
5月 9月 14年
1月
5月 9月 15年
1月
5月 9月 16年
1月
５月 9月 17年
1月
5月 9月 18年
1月
期末全残戸数（左目盛） 発売月契約率（右目盛）
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
80.0
90.0
100.0
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
3月
6月
9月
12月
３
月
6月
9月
12月
3月
供給戸数（左目盛） 発売月契約率（右目盛）
（％）
平均価格は2年ぶりの上昇
新築マンション市場（首都圏）
供給戸数・発売月契約率
期末全残戸数・発売月契約率
出典：㈱不動産経済研究所「マンション市場動向」より作成
注１．首都圏： 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
注２．リゾートマンションは含まず
（単位：戸）
（単位：戸）
■供給戸数2013年 56,478戸2014年 44,913戸2015年 40,449戸2016年 35,772戸2017年 35,898戸
→0.4%増加
■期末全残戸数2013年末 5,090戸2014年末 6,042戸2015年末 6,431戸2016年末 7,160戸2017年末 7,106戸
→0.8%減少
■発売年月間平均契約率2013年 79.5%2014年 75.1%2015年 74.5%2016年 67.4%2017年 67.3%→0.1ポイント下落
平均価格（単位：万円）
■平均価格2013年 4,929万円2014年 5,060万円2015年 5,518万円2016年 5,490万円2017年 5,908万円
前年比 418万円上昇（7.6%増）
供給戸数は4年ぶりの増加、契約戸数は4年連続の減少
在庫は4年ぶりの減少、契約率は4年連続の下落
■契約戸数2013年 51,763戸2014年 39,345戸2015年 35,165戸2016年 29,873戸2017年 24,441戸
→18%減少
17
2,000
2,500
3,000
3,500
09年1月
3月5月7月9月 11月
10年1月
3月5月7月9月 11月
11年1月
3月5月7月9月 11月
12年1月
3月5月7月9月 11月
13年1月
3月5月7月9月 11月
14年1月
3月5月7月9月 11月
15年1月
3月5月7月9月 11月
16年1月
3月5月7月9月 11月
17年1月
３
月
5月7月9月 11月
18年1月
3月
成約物件 新規登録物件
30
35
40
45
50
55
09年1月
3月5月7月9月 11月
10年1月
3月5月7月9月 11月
11年1月
3月5月7月9月 11月
12年1月
3月5月7月9月 11月
13年1月
3月5月7月9月 11月
14年1月
3月5月7月9月 11月
15年1月
3月5月7月9月 11月
16年1月
3月5月7月9月 11月
17年1月
３
月
5月 ７
月
９
月
１１
月
18年1月
３
月
成約物件 新規登録物件
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017
件数 前年度比
-10
0
10
20
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
20012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017
件数 前年度比
中古マンション流通市場（首都圏）
出典：（公財）東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2013年度)」
注１．首都圏： 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県２．成約平均価格、成約㎡単価は、事業用マンション等、集計上不適切な物件を除いた数値
2016年度 37,446件2017年度 37,172件→ ０．７％減少
2016年度 193,520件2017年度 197,207件→１．９％増加
【成約物件】2016年度 48.43万円／㎡2017年度 50.63万円／㎡
→４．５％上昇
【新規登録物件】2016年度 55.05万円／㎡2017年度 55.50万円／㎡
→０．８％上昇
売買成約件数
【成約物件】2016年度 3,078万円2017年度 3,253万円
→５．７％上昇
【新規登録物件】2016年度 3,111万円2017年度 3,175万円
→２．０％上昇
レインズ新規登録件数
１㎡当たり単価 価格
18
三大都市の賃貸オフィスビルの空室率
オフィス市場の動向
資料：シービーアールイー（株）「オフィスマーケットレポート」注1：主な用途が事務室であり、かつ、一般募集された賃貸ﾋﾞﾙが対象。注2：各年の空室率は、12月時点の調査対象地域内のﾋﾞﾙの貸室総面積に対する空室面積の割合。
地方ブロック中心都市の賃貸オフィスビルの空室率
資料：シービーアールイー（株）「オフィスマーケットビュー」注1：全国13都市のオフィスエリア内にある延床面積1,000坪以上、かつ新耐震基準に準拠した賃貸オフィスビルが対象。注2：各年の空室率は、12月時点の調査対象地域内のﾋﾞﾙの貸室総面積に対する空室面積の割合。
空室率は改善傾向
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%札幌市
仙台市
広島市
福岡市
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
01
02
03
04
05
06
07
08
.3月
6月
9月
12月
09
.3月
6月
9月
12月
10
.1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
11
.1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
12
.1月
2月
2月
2月
2月
2月
2月
3月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
13
.1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
14
.1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
15
.1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
16
.1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
17
.1月
2月
3月
4月
5月
6月
７月
８月
９月
10月
11月
12月
18．
1月
2月
3月
4月
東京23区 大阪市
名古屋市
19
空室率は改善傾向
都心５区の賃貸オフィスビルの賃料及び空室率 賃料は上昇傾向、空室率は改善傾向
Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism
【参考】リート等の資産総額30兆円達成に向けた試算
20
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2013年3月 2014年3月 2015年3月 2016年3月 2017年3月 2018年3月 2019年3月 2020年3月 2021年3月
オフィス 商業・店舗
住宅 ホテル
物流施設 ヘルスケア施設
その他 私募リート
不動産特定共同事業 合計
リート等の資産規模の推移：ケース１※リート等：Ｊリート、私募リート、不動産特定共同事業
（兆円）ケース１：2013年度～2017年度の平均の上昇率で推移した場合※年度平均16.7%の成長
2003年3月～2018年3月 投資信託協会公表データ2001年9月、2002年3月はARES推計値
(注１)「その他」は「オフィス」「商業・店舗」「住宅」「ホテル」「物流施設」以外の用途。（注2）2009年3月以前の「ホテル」「物流施設」「ヘルスケア施設」は「その他」に含まれる。
2010年3月～2016年3月の「ヘルスケア施設」は「その他」に含まれる。
10.112.5
14.817.2
19.921.8
25.5
29.7
34.72020年中に達成見込み
※目標設定時
21
0
5
10
15
20
25
30
35
2013年3月 2014年3月 2015年3月 2016年3月 2017年3月 2018年3月 2019年3月 2020年3月 2021年3月
オフィス 商業・店舗
住宅 ホテル
物流施設 ヘルスケア施設
その他 私募リート
不動産特定共同事業 合計
2003年3月～2018年3月 投資信託協会公表データ2001年9月、2002年3月はARES推計値
(注１)「その他」は「オフィス」「商業・店舗」「住宅」「ホテル」「物流施設」以外の用途。（注2）2009年3月以前の「ホテル」「物流施設」「ヘルスケア施設」は「その他」に含まれる。
2010年3月～2016年3月の「ヘルスケア施設」は「その他」に含まれる。
10.112.5
14.817.2
19.921.8
23.926.2
28.6
ケース２：2017年度と同じ上昇率で推移した場合※年度9.5%ずつ成長 2020年度未達、
1.4兆円不足
（兆円）
リート等の資産規模の推移：ケース２※リート等：Ｊリート、私募リート、不動産特定共同事業
22
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
○オフィスを取り巻く環境
・三鬼商事の全国主要都市のオフィスビル調査（2018年３月時点）によると、東京都心５区の賃料は51ヶ月上昇となるなど、賃料の高騰が続いている。
・日本不動産研究所の調査（2018年４月時
点）によると、東京のオフィスビルの価格上昇率は1.3%と、前回調査時（2017年10月：1.8%）と比較すると鈍化しているものの、依然として価格の上昇が続いている。
・森ビルの「東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2018 」によると、2018年～2020年における大規模オフィスの供給量は、それぞれ146万m2、99万m2、168万m2
と、高水準になる予定である。（2015年～2017年はそれぞれ109万m2、97万m2、69万m2）⇒2018～2020年は、2015～2017年に比べて新規供給量が約1.5倍になる。
6.0
ケース２-①：2017年度と同じ上昇率で推移した場合※年度4.8%ずつ成長
Ｊリートのオフィスに係る資産規模の推移
6.7
7.47.8
8.28.5
9.0
2018～2020年における新規供給量は直近３年間の約1.5倍（兆円）
23
0
1
2
3
4
5
○商業施設を取り巻く環境
・ニッセイ基礎研究所の商業施設売上高の長期予測（2017年８月）では、少子高齢化と
電子商取引市場拡大の影響もあり、日本全体の商業施設売上高は2015年比で2025年に-4.7%（年率-0.48%）、2035年に-12.9%（年率-0.69%）となる試算もある。
・また、2017年の米国リートにおいては、電
子商取引市場拡大により、ショッピング・センター関連のリート指数が10%超も下落している。
2.7
ケース２-②：2017年度と同じ上昇率で推移した場合※年度6.0%ずつ成長
Ｊリートの商業施設に係る資産規模の推移
2.9
3.23.4
3.63.8
4.1
電子商取引市場拡大等により、市場規模の縮小も懸念される（兆円）
24
0
1
2
3
4
○住宅を取り巻く環境
・新設住宅着工戸数は、2015～2017年度においては90万戸以上で推移していたものの、野村総合研究所の「2030年の住宅市場」（2017年6月）においては2020年度が74万戸と予想されるなど、人口減少等を背景に減少する可能性が高い。
・一方で、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく長期優良住宅建築等計画の認定制度の活用等により、優良な新設住宅の供給や既存住宅の改修等を促進することで、より良質な不動産ストックの形成が進むことも期待される。
2.3
ケース２-③：2017年度と同じ上昇率で推移した場合※年度4.7%ずつ成長
Ｊリートの住宅に係る資産規模の推移
2.62.8
2.93.1
3.23.4
新設住宅着工戸数は今後減少する可能性（兆円）
25
0
1
2
3
0.4
Ｊリートのホテルに係る資産規模の推移
○ホテルを取り巻く環境
・ＣＢＲＥのレポート「2020年のホテルマーケット展望」（2018年１月時点）によると、東京23区・大阪市・京都市の三大マーケットでは2017年から2020年にかけ、既存客室数の38％に相当する新規供給が予定されている。
・訪日外国人数は、2020年4,000万人という政府目標に向け、足元でも着実に増加している。
0.8
1.2
1.4
1.7
2.0
2.3
2017～2020年にかけて総供給量は約1.4倍
ケース２-④：2017年度と同じ割合で推移した場合※年度18.1%ずつ成長
（兆円）
26
0
1
2
3
4
5
6
1.4
Ｊリートの物流施設に係る資産規模の推移
○物流施設を取り巻く環境
・JLLの「首都圏と関西の物流不動産賃貸市場」（2016年10月）によると、首都圏所在
の大型先進物流施設の新規供給量は、2017年から2020年において、年平均で31万坪が新規供給されると予想しており、これは2006年から2015年までの年平均17万坪に比べ、80%強多い供給となる。2020年末での市場規模は、2015年末比約1.8倍の350万坪と予想している。
・2017年９月には三菱地所物流リート投資法人が、2018年２月にはＣＲＥロジスティク
スファンド投資法人が上場するなど、足元でも物流施設特化型のリートが増加している。
1.8
2.2
2.7
3.3
4.1
5.0
ケース２-⑤：2017年度と同じ上昇率で推移した場合※年度23.4%ずつ成長
2020年末での市場規模は、2015年末比で約1.8倍（兆円）
27
1,100
1,150
1,200
1,250
1,300
1,350
1,180
Ｊリートのヘルスケア施設に係る資産規模の推移
○ヘルスケア施設を取り巻く環境
・政府は、住生活基本計画（全国計画）【平成28年3月18日閣議決定】において、高齢
者人口に対する高齢者向け住宅※の割合を 2.1%（2014年）から4%（2025年）に、戸数を69万戸（ 2014年）から146万戸（ 2025年）にするとしている。⇒2020年時点では約1.6倍程度になっている計算になる。※高齢者向け住宅：有料老人ホーム、軽費老人ホーム、シルバーハウジング、 サービス付き高齢者向け住宅、高齢者向け優良賃貸住宅等
・2017年11月に、ヘルスケア＆メディカル投
資法人により、病院が初めて上場リートに組み込まれた。
・2018年3月に、合併により、ヘルスケア施
設を主な投資対象とするリートは２銘柄となった。
ケース２-⑥：2017年度と同じ上昇率で推移した場合※年度平均2.6%ずつ成長
2020年末の高齢者向け総住宅戸数は、2014年末比で約1.6倍
※ヘルスケア施設に係るデータは2017年以降のみ
（億円）
1,211
1,243
1,276
1,310
28
30兆円達成に向けた試算（大胆な仮定を置いた場合）
○ オフィスは、2018～2020年における新規供給量が直近３年間の1.5倍となる予定。
○ 商業施設及び住宅は、今後は市場規模の縮小も懸念される。
○ ホテルは、2017～2020年にかけて総供給量が約1.4倍になる予定。
○ 物流施設は、2020年末での市場規模が2015年末比で約1.8倍となる予定。
○ ヘルスケア施設は、2020年末の高齢者向け総住宅戸数が2014年末比で約1.6倍となる予定。
⇒ 総供給量の伸びと同様に各アセットタイプにおける不動産の証券化も進むと仮定
前提
⇒ 2020年ごろに総供給量が大幅に増加するホテル、物流施設、ヘルスケア施設に係る証券化を、総供給量の伸びに合わせて進めることが重要ではないか。
ホテル：2.3兆円×0.4＝9,200億円 物流施設：5.0兆円×0.8＝4兆円 ヘルスケア施設：1,310億円×0.6＝786億円⇒合計 約5兆円
総供給量と同様に増加すれば、リート等30兆円は達成（ケース２の未達額は1.4兆円）
試算
29
0
5
10
15
20
25
30
35
40オフィス 商業・店舗
住宅 ホテル
物流施設 ヘルスケア施設
その他 私募リート
不動産特定共同事業 合計
試算：総供給量と同様に増加した場合の資産総額の推移
2003年3月～2018年3月 投資信託協会公表データ2001年9月、2002年3月はARES推計値
(注１)「その他」は「オフィス」「商業・店舗」「住宅」「ホテル」「物流施設」以外の用途。（注2）2009年3月以前の「ホテル」「物流施設」「ヘルスケア施設」は「その他」に含まれる。
2010年3月～2016年3月の「ヘルスケア施設」は「その他」に含まれる。
10.112.5
14.817.2
19.921.8
34.4
2017年度と同じ上昇率で推移した場合（年度9.5%ずつ成長）と、総供給量と同様に増加した場合の比較
総供給量と同様に増加すれば、達成する見込み
23.926.2
28.6
（兆円）
30
0
1
2
3
4
1.0兆円増加
参考：30兆円達成に向けた試算②（ホテルのみ）
0.8
1.2
1.4
1.9
2.5
3.3
特に訪日外国人増加の影響で好調であるホテルを、2015年度（目標設定時点）～2017年度の平均の上昇率（年度平均：33.4%）で伸ばすことができれば、約30兆円は達成される。
参考：2015年度～2017年度の平均の上昇率で推移した場合※年度平均33.4%の成長
（兆円）
ケース２-④：2017年度と同じ割合で推移した場合※年度18.1%ずつ成長
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