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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-
Financeira para Soft Inn São Paulo Business Hotel
Centro de São Paulo - SP
Agosto de 2017
Realização: Cliente:
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Índice
Sumário Termo de Entrega do Estudo ................................................................................................... 2
Introdução: Dados gerais de interesse sobre o mercado hoteleiro da cidade de São Paulo ... 5
Setor Hoteleiro – Brasil............................................................................................................ 5
Setor Hoteleiro – São Paulo ..................................................................................................... 6
1. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento ............................................................ 9
2. O Empreendimento: ........................................................................................................ 9
3. Localização .................................................................................................................... 23
4. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo .................................................................. 43
O projeto ............................................................................................................................... 43
5. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o Mercado de Investidores Imobiliários
Pulverizados. ......................................................................................................................... 59
6. Análise Financeira .......................................................................................................... 61
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Termo de Entrega do Estudo
Este objeto trata-se da atualização do estudo expedito desenvolvido para a
empresa STX Desenvolvimento Imobiliário em julho-agosto de 2014,
conforme metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market
Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING realizou este trabalho
com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-
financeira para empreendimento hoteleiro a ser construído na cidade de
São Paulo, SP, em terreno localizado na Rua Senador Queirós, no centro
da cidade.
O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE
CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio
Sergio Calfat Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes
e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria
pelo SENAC- SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi
Morumbi.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além
da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o
momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela
inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo.
Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do
cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados
estimados neste estudo.
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do
empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
por hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão
sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se
tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL
ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem
qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em
nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer
situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis
dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e
desempenho.
As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO
CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que
mencionada a fonte.
São Paulo, 22 de agosto de 2017
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
A Caio Calfat Real Estate Consulting
Fundada em 1996, a CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING atua na
área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e hoteleiro de
forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos
empreendimentos no mercado, identificação de tendências de desenvolvimento e
vetores de crescimento urbano.
No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa
já realizou mais de 150 estudos de mercado e viabilidade econômico-
financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição
mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão
melhorar o nível profissional do setor por meio de cursos, publicações e ações
educacionais.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING tem como clientes e
parceirosas principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das quais
destacamos alguns:
Principais clientes e parceiros:
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Introdução: Dados gerais de interesse sobre o mercado hoteleiro da
cidade de São Paulo
Setor Hoteleiro – Brasil
O mercado hoteleiro nacional é bastante fragmentado, sendo que os três maiores
players respondem por apenas 6,65%, 2,97% e 1,87%, respectivamente, do
mercado (em termos de números de quartos operados), segundo o relatório
Hotelaria em Números Brasil 2016, publicado pela Jones Lang LaSalle Hotels.
Neste sentido, a maior parte dos hotéis atualmente operando no Brasil é
administrada por famílias ou por pequenas empresas, sendo que, dos
aproximadamente 10.206 hotéis e flats, totalizando 521,585 quartos espalhados
pelo Brasil, 90% são independentes, ou seja, não pertencem a cadeias de hotéis
nacionais ou internacionais, conforme dados do mesmo relatório. Tal fragmentação
cria um cenário favorável à consolidação do mercado por meio da aquisição ou
administração de hotéis por players institucionais.
De acordo com o relatório “Lodging Industry in Numbers Brazil” da Jones Lang
LaSalle Hotels, houve aumento em 2016 do número de hotéis afiliados a cadeias
hoteleiras, devido à abertura de novos hotéis, e também de novos hotéis de grupos
empresariais que aumentaram seu portfólio e se tornaram redes hoteleiras. O
percentual de empreendimentos afiliados a cadeias hoteleiras ainda é pequeno em
número de hotéis (10,2%), mas em número de apartamentos é mais representativo,
chegando a 33,8% do total de apartamentos disponíveis no Brasil.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Setor Hoteleiro – São Paulo
Segundo o Anuário Estatístico do Turismo do Ministério do Turismo, 2,2 milhões de
visitantes entraram no Brasil por São Paulo em 2016. Em segundo lugar, aparece o
Rio de Janeiro, com 1,3 milhões de entradas no ano de 2016. O estudo do
Ministério do Turismo é realizado anualmente com base em dados da Polícia
Federal.
A edição 2017, ano-base 2016, revela um crescimento de 4% no volume de turistas
estrangeiros que visitaram o Brasil em 2016 em relação ao ano anterior. Ao todo,
foram 6,5 milhões de chegadas em 2016, contra 6,3% milhões em 2015, sendo que
nos últimos 20 anos, o aumento é de 222%.
Dados da União Brasileira dos Promotores de Feiras (ubrafe.org.br) revelam que
42% das feiras de negócios que ocorreram no Brasil no ano de 2016 foram
realizados na cidade de São Paulo, sendo que são realizados um evento a cada 6
minutos na cidade de São Paulo (conforme dados trazidos pela São Paulo Turismo
S.A. disponíveis em www.spturis.com), a qual conta com diversos centros de
eventos como, por exemplo, (i) o Expo Center Norte, com capacidade para realizar
5 feiras e 23 eventos simultaneamente, conforme informações disponíveis no seu
website (www.expocenternorte.com.br); (ii) o Centro de Convenções Rebouças, que
atende até 2.300 participantes simultaneamente e foi eleito um dos três melhores
centros de convenções do país no ano de 2016, conforme dados da Associação
Brasileira de Empresas e Eventos (http://www.abeoc.org.br/); e (iii) o Espaço
Anhembi, o qual recebe mais de 1.000 eventos ao ano e 6 milhões de visitantes, de
acordo com os dados disponíveis em seu portal (www.anhembi.com.br).
Ainda, o relatório “Dados e Fatos” produzido pelo Observatório de Turismo e
Eventos de São Paulo destaca que o calendário do São Paulo Convetion & Visitors
Bureau registrou 1.937 eventos na cidade de São Paulo. Conforme dados da
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Prefeitura de São Paulo disponíveis em seu portal, 75% das feiras internacionais
que ocorrem no Brasil são realizadas na cidade de São Paulo.
Não obstante o exposto acima, vale ressaltar que dados do Observatório do
Turismo da cidade de São Paulo indicam que 46,7% dos turistas que visitaram a
cidade de São Paulo no ano de 2016, vieram motivados por negócios, enquanto
que 25% do turistas viajaram a lazer, 3,8% para estudos, 5% por questões de
saúde, 13,6% para visitar parentes e 1,9% por outras razões não descritas acima.
Ainda, conforme dados do relatório “Dados e Fatos 2017” elaborado pelo
Observatório do Turismo da cidade de São Paulo, os gastos dos turistas que
visitaram a cidade no ano de 2016 podem ser destrinchados da seguinte forma:
50,1% com hospedagem, 20,7% com alimentação, 12,3% em compras, 7,9% com
transporte, 6,2% com lazer e 2,8% em outras despesas. A este respeito, vale
ressaltar que conforme dados da Secretaria de Desenvolvimento da cidade de São
Paulo disponíveis no ano de 2015, mais de 7 milhões de pessoas visitam a cidade
de São Paulo anualmente para realizar compras no centro da cidade.
Neste sentido, a zona central de São Paulo abriga diversos centros culturais como,
por exemplo: (i) a Pinacoteca, a qual possui público anual superior a 483.000
visitantes conforme dados disponíveis em seu portal (www.pinacoteca.org.br); (ii) o
Museu da Língua Portuguesa, com número de visitantes anual superior a 380.000
conforme informações do Observatório do Turismo da cidade de São Paulo; e (iii) o
Catavento Cultural e Educacional, museu mais visitado na região central de São
Paulo, segundo dados trazidos pelo Observatório do Turismo da cidade de São
Paulo.
Além disso, a região central de São Paulo traz importantes centros de compra e
lazer, como, por exemplo: (i) o Mercado Municipal, com circulação diária na média
de 15.000 pessoas, segundo dados trazidos pelo SP360º, do Projeto 360 Conteúdo
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Web, disponíveis em seu portal (www.sp360.com.br); (ii) o bairro do Brás, o qual,
segundo dados trazidos pela Associação de Lojistas do Brás, disponíveis em seu
portal na rede mundial de computadores (www.alobras.org.br), possui mais de
5.000 lojas e atrai mais de 300.000 pessoas por dia; e (iii) a Rua 25 de Março, com
circulação média diária de 400.000 pessoas, podendo chegar a até 1.000.000 nos
meses de Novembro e Dezembro, de acordo com dados trazidos pela União dos
Lojistas da 25 de Março, disponíveis em seu portal (www.univinco.com.br). Neste
sentido, a região central de São Paulo comporta 50 atrações diferentes, enquanto
que na Zona Oeste da cidade existem 20 atrações, e na Zona Norte e regiões
próximas a Paulista e o Jardins, conjuntamente, 13 e 18, respectivamente
(www.spturis.com).
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
1. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento
- Considerações sobre a metodologia do Estudo:
Esse estudo teve como objetivo atualizar a viabilidade mercadológica de
um empreendimento hoteleiro de categoria econômica, localizado no Centro
da Cidade de São Paulo.
O projeto estima 198 unidades habitacionais, com dimensão média de
aproximadamente 17 m² e oferecerá salão para café da manhã, serviço de
conveniência 24 horas, e salas de reuniões.
A metodologia para o estudo mercadológico atendeu às orientações do
Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários
Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels &
Motels Valuations and Market Studies – Appraisal Institute.
A elaboração das projeções operacionais e financeiras do hotel em
estudo foi realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting
for the Lodging Industry – AH&MA.
2. O Empreendimento:
O hotel em estudo está localizado na cidade de São Paulo, SP, o maior
polo empresarial, centro financeiro e mercantil do país, sendo um dos
principais indutores de turismo através dos segmentos de negócios e eventos.
Os estudos apontaram viabilidade mercadológica e a análise financeira
do investimento verificada está na média dos investimentos imobiliários
similares.
Desta forma, destacamos alguns pontos importantes do estudo:
a) Identificação do mercado ou nicho do mercado.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
O hotel em estudo foi projetado para ser um hotel econômico. Hotelaria
econômica pode ser definida rapidamente como o melhor custo/benefício de
hospedagem que agregue preço justo à boa localização e boa cama-chuveiro.
O mercado referencial definido como concorrente somou 10 hotéis, de
categoria econômica que ofertam diariamente 1468 unidades habitacionais.
Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting
b) Identificação do Local:
A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se destacar como
principal indutor de turismo de negócios.
Os dados socioeconômicos da cidade demonstram que o município está
crescendo e os indicadores sociais apontam melhorias na qualidade de vida
da população.
Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de maior
impacto de investimento público são aqueles referentes à mobilidade urbana.
A principal intervenção com impacto no empreendimento em estudo é a
Linha 4 – Amarela do Metrô de São Paulo. O terreno em estudo localiza-se a
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
aproximadamente 170 m da estação Luz, a qual se integra a Linha 4 –
Amarela.
Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República, Paulista,
Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 – Azul, 2 – Verde, 3 –
Vermelha e 9 – Esmeralda (CPTM).
Na segunda fase serão construídas mais quatro estações: estações -
Higienópolis-Mackenzie, Oscar Freire, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia.
Segundo notícia do portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão
de usuários.
Fonte: Metro SP
O terreno está localizado na região central da cidade, um importante
centro financeiro e comercial da cidade, cercado de diversos edifícios
históricos e conhecidos pontos de referência como a Rua 25 de Março.
Desta forma, o terreno escolhido para o hotel em estudo atende as
principais premissas de mercado:
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
- Acessibilidade: O acesso ao empreendimento em estudo será
facilitado pelas vias: Corredor Norte-Sul / Av. Tiradentes, Av. do Estado e
Marginal Tietê.
Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting
O terreno em estudo tem fácil acesso rodoviário ao aeroporto de
Congonhas e o Terminal Rodoviário do Tietê, como pode ser notado através
dos trajetos a seguir.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting
- Proximidade dos Geradores de Demanda: Além do público de
negócios, comum ao mercado hoteleiro da cidade de São Paulo, os hotéis
localizados na região central tem ainda a demanda que vem à cidade para
realizar compras nas regiões do Bom Retiro, Brás, Santa Ifigênia e Rua 25 de
Março.
- Qualidade do Entorno e dos Serviços nas Imediações: O entorno
do terreno conta com várias opções de comércio popular e infraestrutura
básica como lanchonetes, padarias, conveniências, etc. Além disso, a
aproximadamente 170 m do terreno encontra-se a estação Luz do metrô, na
qual se integra a Linha 1 – Azul, Linha 4 – Amarela e com a CPTM. A Linha 1
- Azul oferece acesso direto aos terminais rodoviários Tietê e Barra Funda e a
Linha 4 – Amarela a importantes centros comerciais, como Av. Paulista e Av.
Brigadeiro Faria Lima.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
c) Análise do Desempenho de Mercado
A inserção do hotel em estudo no grupo competitivo destacado
apresentou a seguinte estimativa de desempenho:
Diária Média: Valores correntes Agosto – 2017, sem café da manhã.
Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting
Legenda:
Oferta: Disponibilidade de UHs para venda no ano;
Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;
Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo;
Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do
grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel
em estudo;
Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair ;
Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda
estimada para o grupo competitivo;
Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo;
Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de
equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o
mercado inteiro.
Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da
manhã, valores correntes de Agosto de 2017.
Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na análise da cesta
competitiva.
Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM
2018 1646 1844 10,7% 95% 12,0 883 102 51,55% 215,00
2019 1646 1844 10,7% 100% 12,0 900 109 54,88% 223,60
2020 1489 1687 11,7% 105% 14,0 918 127 64,19% 230,31
2021 1575 1773 11,2% 105% 14,0 936 124 62,48% 237,22
2022 1512 1710 11,6% 105% 15,0 954 131 66,15% 244,33
Oferta Hotel X mercado Demanda
198
Desempenho
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
O método utilizado para a inserção do hotel e a consequente taxa de
ocupação, considera que o empreendimento em estudo dividirá com os
demais competidores a demanda que se estima para todo o grupo. Esse
método é considerado adequado, pois pondera a quantidade de oferta
existente e o impacto de nova oferta no mercado, e tem como premissa
considerar a força de vendas de cada hotel de forma equitativa, a princípio.
No caso do hotel em estudo, a inserção do mesmo no mercado dá-se
juntamente com outros hotéis. Desta forma, há grande oscilação na taxa de
ocupação nos primeiros três anos, porém estima-se que a taxa de ocupação
média – anual se estabilize acima dos 66%.
Essa média é adequada e permite o hotel operar com condições de
gerar resultados positivos.
A diária média de R$ 215,00 (sem café da manhã) para o primeiro ano
de operação está alinhada aos competidores identificados.
d) Operação Hoteleira – Comentários sobre a escolha da Rede
Hoteleira
O hotel em estudo está localizado em área de alta oferta hoteleira,
porém, de produtos com baixa qualidade num geral. O gerenciamento do
hotel deve ser profissional e contar com atributos de reconhecimento de
marca e canais de comunicação e distribuição desenvolvidos.
Nesse caso, o hotel em estudo deve ser operado pela BHG, empresa
que administra 51 hotéis no Brasil no momento e possui outros 22 em
implantação.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
A BHG tem canais de comunicação e distribuição nacionais e
internacionais bem desenvolvidos, até por ser licenciada no Brasil pelo uso
das marcas da Golden Tulip Hotels.
Dessa forma, a rede hoteleira escolhida é adequada para o
empreendimento em estudo e atende critérios importantes para a definição da
rede, com destaque: marca, canais de distribuição e perfil gerencial.
e) Projeções de Receitas e Resultados da Operação
Baseados na estimativa de desempenho e nos serviços
complementares que podem ser oferecidos aos hóspedes, bem como a
estimativa de gastos envolvidos em uma operação padrão de hotel
econômico, os grandes números da operação hoteleira são:
Obs.: Os resultados operacionais e financeiros foram estimados para os primeiros cinco anos de funcionamento do hotel, porém as análises financeiras abarcam período de 10 anos, entre o período de funcionamento do sexto ao décimo ano aplicou-se um crescimento vegetativo do fluxo de caixa de 1% a.a. tendo como base o resultado do quinto ano de operação. Projeção- Caio Calfat Real Estate Consulting. – As premissas de operação e resultados são apresentados no item Viabilidade Econômica.
f) Avaliação da Viabilidade Econômico-Financeira:
A viabilidade econômico-financeira necessita de três premissas para
análise: Investimento, Resultado Operacional (Fluxo de Caixa) e Taxa de
Atratividade.
2.018 2.019 2.020 2.021 2.022
Receita Total 10.039.114 100,0% 11.153.825 100,0% 13.440.021 100,0% 13.587.472 100,0% 14.806.005 100,0%
Gastos Centros de Receitas 3.060.559 30,5% 3.304.106 29,6% 3.773.820 28,1% 3.830.974 28,2% 4.085.291 27,6%
Margem Bruta 6.978.555 69,5% 7.849.718 70,4% 9.666.201 71,9% 9.756.498 71,8% 10.720.714 72,4%
Gastos não distribuíveis 2.421.214 24,1% 2.599.579 23,3% 2.989.368 22,2% 3.028.196 22,3% 3.210.686 21,7%
Lucro Operacional Bruto 4.557.341 45,4% 5.250.140 47,1% 6.676.834 49,7% 6.728.303 49,5% 7.510.027 50,7%
Gastos de Propriedade e Fundo de Reposição 848.991 8,5% 1.142.150 10,2% 1.532.314 11,4% 1.745.959 12,8% 2.036.768 13,8%
Resultado da Operação antes do IR 3.708.351 36,9% 4.107.990 36,8% 5.144.519 38,3% 4.982.344 36,7% 5.473.259 37,0%
Resultado por UH - Linear 18.729 20.747 25.982 25.163 27.643
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Neste caso, para oferecermos o parecer, serão apresentados
ponderações sobre essas três premissas:
- Investimento: O hotel será oferecido ao mercado como um HIIP –
Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, ou seja, será ofertado no
mercado como uma unidade hoteleira autônoma, seguindo a Lei de
Incorporações 4.591/64.
O preço a prazo estimado para as unidades habitacionais do hotel são
destacadas no quadro abaixo:
Fonte: STX – Agosto de 2017
O valor acima está previsto ser pago em dois momentos: 40% no
durante a construção, 60% na entrega da unidade habitacional; o saldo de
60% poderá ser financiado pelo adquirente da unidade ou pago para a
incorporadora em parcela única.
A STX destaca que para pagamento a vista e no período de lançamento
o preço total, englobando FF&E e Gastos Pré-operacionais e capital de giro, o
valor ofertado ao adquirente será de R$ 392.400.
CapRate do Setor: Buscaram-se informações no mercado que
pudessem refletir o CapRate para o mercado comparável ao hotel em estudo,
conforme o quadro abaixo e chegou-se a uma taxa média para o CapRate de
4,94%:
FF&EK Giro + Pré
Operacional
A prazo 198 17 396.000 37.500 3.900 437.400,00 25.729,41
Total/Média 198 17,00
Valor de venda/m² Grupo Qtde m² privativoValor da
unidade
Valor de Venda
da Unidade
Taxas Hoteleiras
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Pesquisa realizada junto às imobiliárias no dia 23/03/16 de alguns hotéis referenciais disponíveis nesta data,
dados não auditados
Contudo, o CapRate de 4,94% foi comparado a uma taxa mínima de
atratividade para o negócio em estudo, considerando uma taxa de livre de
risco (optou-se pela SELIC sem inflação estimada para 2023 – máxima data
estimada pela equipe econômica do Banco Bradesco) e mais um spread de
ordem operacional, que refletisse o risco do fluxo de caixa estimado não ser
atingido.
Dessa forma, a taxa livre de risco adotada foi de 3,6% e foi calculado o
spread de 1,48%, o que somou CapRate de 5,07%.
Como o CapRate do setor está abaixo da taxa de atratividade
referencial de 5,07%, adotou-se essa taxa para a capitalização do FC 2027.
O spread de base operacional foi definido pelo risco de não se atingir o
FC estimado, para tanto calculou-se a diferença da taxa de ocupação
estimada para a taxa de ocupação no Ponto de Equilíbrio (lucro = 0), a
diferença percentual foi a base para o cálculo do spread. O ano base utilizado
para o cálculo de ponto de equilíbrio foi o FC 2022 (ver Anexo).
Análise Financeira para o Investidor: Assim, a análise de
investimento para o empreendimento se apresenta a seguir:
Ibis Budget Consolação R$ 335.000,00 R$ 1.746,00 0,52% 6,44%
Tryp Paulista R$ 315.000,00 R$ 891,00 0,28% 3,45%
Blue Tree Verbo Divino R$ 320.000,00 R$ 1.465,28 0,46% 5,64%
Média 0,40% 4,94%
Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel
Unidade Valor Anunciado Distribuição DivulgadaRentabilidade Nominal
Mês
Rentabilidade
Nominal Ano
19
Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade:
Foram simulados dois cenários de compra: (1) pagamento
integral no lançamento (com preço definido pela STX), e (2) parcelamento
sendo 40% durante a obra e 60% na entrega da unidade hoteleira, o saldo de
60% poderá ser financiado pelo adquirente da unidade ou pago para a
incorporadora em parcela única.
O FC de 2018 reflete o pagamento da parcela de 60% e o recebimento dos resultados estimados (R$ 18.729). Os cenários são estáticos e não são precisos nas datas de desembolso, o que pode trazer pequena variação na TIR em cenários dinâmicos. O saldo de 60% pode ser financiado por terceiros, isso pode alterar o cálculo da TIR pela ocorrência de juros no plano negociado.
Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de agosto de 2017
Rentab.: rentabilidade simples;
Média 10 anos: rentabilidade simples média do FC 2018 a FC 2027; Média ano 3 a Ano 10 – Rentabilidade simples média do FC 2020 a 2027
FC de CapRate de 5,07%: Capitalização do FC de 2027 com a taxa de CapRate apurada.
TIR calculada com o último fluxo de caixa considerando a soma FC 2027 + FC de Capitalização de 5,07%.
Cenario de Compra :
Preço Total -392.400 -437.400
2017 (Construção) -392.400 -174.960
2.018 18.729 4,8% -243.711 N/A
2.019 20.747 5,3% 20.747 4,7%
2.020 25.982 6,6% 25.982 5,9%
2.021 25.163 6,4% 25.163 5,8%
2.022 27.643 7,0% 27.643 6,3%
2.023 27.919 7,1% 27.919 6,4%
2.024 28.198 7,2% 28.198 6,4%
2.025 28.480 7,3% 28.480 6,5%
2.026 28.765 7,3% 28.765 6,6%
2.027 29.053 7,4% 29.053 6,6%
FC de CapRate de 5,07%
Média 10 anos
Média Ano 3 - Ano 10
Tir com FC de CapRate
Análise Financeira - Cenários de TIR
573.341 573.341
Rentab.
A vista no Lançamento A Prazo
6,6% 6,1%
7,1% 6,4%
9,4% 8,6%
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
A partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa, simulação do ciclo de vida do empreendimento, que nesse período está terminando o ciclo de crescimento e entrando no ciclo de maturidade, quando há política de preços mais consistentes com defesa de posicionamento e políticas e ambiente propício para ganhos de produtividade e redução de custos
Spread é termo financeiro que foi utilizado nesse texto como majoração de uma taxa
referencial de juros que traduzisse um prêmio pelo risco do negócio em análise
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Parecer Sobre a Qualidade do Investimento
Os dados coletados e analisados para a elaboração deste estudo
apontam a viabilidade mercadológica e a financeira para o hotel em
estudo.
Atributo Hotel Localização
Localização: ADEQUADA
Terreno de fácil acesso aos principais pontos de interesse da região. Bastante movimentação de carros e pedestres no entorno durante o dia e noite. Alta visibilidade, o que é adequado para um hotel de negócios.
Mercado: EM
CRESCIMENTO
O mercado da região central é composto por empreendimentos antigos e defasados e carece de hotéis com qualidade de produtos e serviços profissionais.
O Hotel em Estudo:
VIÁVEL
O hotel em estudo está previsto para operar sob a bandeira Soft Inn, da empresa BHG, que tem abrangência nacional e conta com bons canais de comunicação e distribuição. O estudo de desempenho do hotel apontou uma taxa de ocupação adequada, chegando a 66% no quinto ano.
Riscos: A atividade hoteleira possui riscos como qualquer outro
negócio; desde aqueles oriundos de variáveis macroeconômicas até as
específicas do setor. Desta forma, o investimento deve ser analisado com
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cautela e atenção. Os resultados aqui apresentados estão baseados em
dados históricos e no momento atual no mercado, que não garantem
resultados futuros.
Além disso, a taxa de projeção de demanda foi elaborada por meio de
dados disponíveis e ponderados de forma a considerar o atual momento
econômico do país. Mesmo com critério e cautela, a taxa pode apresentar
variações ao longo do tempo, fator que impõe risco aos resultados
apresentados.
Nas páginas seguintes se encontra o estudo completo que permitiu a
emissão deste parecer.
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3. Localização
A cidade:
A cidade de São Paulo é a capital do Estado de São Paulo.
A cidade se destaca no cenário nacional como:
Um dos maiores indutores de turismo no Brasil, sendo a cidade mais
visitada pelo turismo de negócios;
Principal centro financeiro, corporativo e mercantil do Brasil e da
América do Sul;
O maior polo empresarial do país;
Maior rede hoteleira do Brasil, com cerca de 42.000 unidades
habitacionais.
Imagens: wikipedia.org e mapa-brasil.com
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Turismo de Negócios
Por ser o maior centro financeiro da nação, São Paulo é sede das
maiores empresas e indústrias do país, concentrando 38% das 100 maiores
empresas privadas de capital nacional e 63% dos grupos internacionais
instalados no Brasil. Por abrigar diversas empresas, desde pequenas a sedes
internacionais, a cidade passou a receber eventos de todos os portes
passando a ser conhecida como a capital do Turismo de Negócios do
continente.
Essa tendência pode ser notada através do quadro abaixo que
apresenta a motivação de viagem dos turistas de São Paulo nos últimos anos:
De acordo com pesquisa elaborada pelo Observatório do Turismo, o
público corporativo é uma demanda exigente e que tem grande expectativa
pelos serviços oferecidos, tanto no âmbito externo (cidade) quanto no interno
(meio de hospedagem). Conforme a mesma pesquisa, este segmento do
25
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turismo é pouco sensível a preço e, em média, gasta três vezes mais que os
turistas convencionais.
Turismo de Eventos, Feiras e Convenções
São Paulo é sede de grandes eventos tais como a Bienal Internacional
do Livro, Carnaval, Grande Prêmio de Fórmula 1, Salão do Automóvel, São
Paulo Fashion Week, entre outros.
O segmento turístico de eventos movimenta cerca R$ 16,3 bilhões em
negócios ao ano. No ano de 2016, São Paulo foi sede de 1.987 eventos de
negócios de todas as tipologias, com um total de 16 milhões de visitantes.
Segundo último levantamento da São Paulo Convention&Visitors
Bureau (SPC&VB), das 172 feiras internacionais realizadas no Brasil, 120 são
na cidade de São Paulo.
A Avenida Paulista, principal cartão postal da cidade, também é palco
de alguns eventos de grande representação popular, como é o caso do
Reveillón na Paulista, a Parada do Orgulho LGBT e a Corrida de São
Silvestre.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Fonte: São Paulo Convention & Visitors Bureau
Espaços de Eventos
A cidade de São Paulo dispõe de espaços de variados tamanhos para
eventos de todos os portes. A São Paulo Convention&Visitors Bureau divide
os equipamentos de eventos em Centros de Convenções, Espaços para
Eventos e Espaços para eventos em hotéis.
Nas entrevistas com os hotéis concorrentes ao empreendimento em
estudo, foi informado que as feiras que ocorrem nos Centros de
Convenções Anhembi Parque e Expo Center Norte, são as principais
geradoras de demanda para os empreendimentos, garantindo alta ocupação.
De acordo com a SPTuris, somente o espaço Anhembi Parque recebe
cerca de 200 eventos por ano e mais de 11 milhões de visitantes que
frequentam grandes feiras, congressos, exposições de carros, seminários e
workshops, shows musicais nacionais e internacionais, colações de grau e
bailes de formatura.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
A tabela abaixo apresenta algumas feiras que ocorrem anualmente em
São Paulo, nos centros de convenções Expo Center Norte e Anhembi Parque
e o público da edição de 2016.
A tabela abaixo apresenta os Centros de Convenções associados ao
SPC&VB, localizados na região centro e norte da cidade de São Paulo.
Os equipamentos localizam-se há menos de 15 minutos de automóvel
do hotel em estudo.
Evento P úblico 2016 Lo cal
Hair Brasil 98 mil Expocenter Norte
Hospitalar 90 mil Expocenter Norte
Couromoda 35 mil Anhembi Parque
Fispal 40 mil Anhembi Parque
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Turismo de Lazer
A cidade de São Paulo é conhecida por ser a Capital dos Negócios no
Brasil e possui a fama de manter altas taxas de ocupação hoteleira de 2ª a 5ª
feira e ver esses índices despencar nos finais de semana.
Esta ideia já não representa mais a realidade de São Paulo. Isto pode
ser mostrado através do levantamento do Observatório do Turismo (tabela
abaixo) que mostra que a ocupação média nos finais de semana de 2016,
atingiu a marca de 56,72%. Sabendo que a oferta hoteleira de São Paulo gira
em torno de 42.000 unidades habitacionais, chega-se ao número absoluto de
aproximadamente 23.780 UHs ocupadas nos finais de semana, o que é quase
metade a oferta hoteleira total da cidade do Rio de Janeiro (58.000 UHs),
reconhecida mundialmente pelos seus atrativos turísticos que impulsionam o
turismo de lazer.
Taxa de Ocupação dos Hotéis no Fim de Semana
Fonte: Observatório do Turismo
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Com isso, nota-se que a cidade de São Paulo também conta com
atratividade para hospedagem nos finais de semana, seja para o turismo de
compras, cultural, gastronômico ou de eventos sociais.
A atratividade para o turismo de lazer, cultural ou gastronômico, surge
graças a toda a infraestrutura necessária para estes segmentos. Com casas
de espetáculos com agendas repletas de opções, salas de teatro, salas de
cinema e casas noturnas, São Paulo possui uma das vidas noturnas mais
badaladas do país.
Infraestrutura Turística
Shopping Centers 53
Teatros 182
Salas de Cinema 282
Centros Culturais 39
Parques e Áreas Verdes 111
Museus 101
Estádios de Futebol 11
Centros de Esportes e Lazer 332
Autódromo 1 Restaurantes 15 mil
Bares 20 mil
Fonte: Observatório do Turismo 2017
Outra vertente do Turismo de Lazer é o Turismo Gastronômico. Com
mais de 15 mil restaurantes, São Paulo é conhecida como a Capital Mundial
da Gastronomia por apresentar mais de 50 tipos de culinárias distintas.
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Turismo de Compras
Segundo a São Paulo Turismo (2017), São Paulo possui cerca de 240
mil lojas distribuídas nas ruas de todas as regiões da cidade e concentradas
nos 53 shopping centers, nas 59 ruas de comércio especializado, além dos
centros comerciais instalados nos diversos bairros da capital.
O diferencial da cidade no turismo de compras volta-se para a
diversidade: São Paulo oferece tanto opções para atender ao consumo de
luxo, em endereços como a Rua Oscar Freire, Alameda Gabriel Monteiro da
Silva e shoppings como Iguatemi, Cidade Jardim e Vila Olímpia, como
também atende quem busca opções populares, no bairro Bom Retiro, Brás e
Rua 25 de Março.
A UNIVINCO - União dos Lojistas da Rua 25 de Março e Adjacências,
divulgou em 2013, data da última pesquisa disponível, que o número diário de
visitantes que percorre a região da Rua 25 de Março e Bom Retiro é de 400
mil. Na época natalina, este número varia entre 800 mil e 1 milhão de
visitantes/dia.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Imagens: Google Earth
A Pesquisa realizada pelo Observatório do Turismo informa que 12%
dos 13,2 milhões de turistas recebidos em 2013 na cidade de São Paulo,
destinam-se às compras na cidade.
O terreno em estudo possui localização estratégica entre os pólos de
compra da Rua 25 de Março e Rua José Paulino, além de distância de 2,4 km
até o Brás.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Fonte: Observatório do Turismo (últimos dados disponíveis)
Mercado Hoteleiro
Com cerca de 410 hotéis, a cidade de São Paulo é o maior parque
hoteleiro do Brasil, com hotéis em todas as categorias, inclusive hotéis
tematizados.
A demanda é multifacetada, distribui-se em diversos segmentos, com
destaque para negócios e MICE – Meetings, Incentives, Conferences and
Exhibitions (reuniões, incentivos, conferências e exposições); além disto, a
cidade realiza diversos megaeventos ao longo do ano, como festivais de
música, eventos esportivos e culturais.
A hotelaria se beneficia desta diversidade e, por diversas barreiras de
ordens econômica e estrutural, praticamente não recebeu novos hotéis nos
últimos 10 anos. Tal fato proporcionou que a cidade ganhasse a percepção de
cara e difícil de hospedar, pois o valor das diárias cresce desde 2006 em
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níveis anuais acima de 7% a.a. e a demanda não parou de crescer, levando a
cidade a registrar média anual próxima de 70% ao ano, o que representa
ocupação plena nos dias úteis e quedas nos fins de semana.
Fonte: Observatório do Turismo
Dados Socioeconômicos:
A cidade de São Paulo representa, isoladamente, 11,5% do PIB
Nacional, além de ocupar a posição de 10º maior PIB municipal do mundo.
A economia da cidade é baseada no setor de serviços, sendo
responsável por 36% da produção de bens e serviços do Estado de São
Paulo.
O gráfico abaixo apresenta a evolução do PIB de São Paulo entre os
anos de 2009 e 2014, bem como a sua composição.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
PIB: fonte IBGE. – Dados Oficiais disponíveis.
Não há dados oficiais do PIB após 2014 por cidade. Destacamos que os
dados das taxas de crescimento para o PIB do Brasil para 2015 e 2016 são
de -3,6% e -3,8% respectivamente e foram ponderados na média de
crescimento do PIB.
Além do PIB, os índices que mais se destacam são:
Empresas, Pessoal Ocupado, IDHM: fonte IBGE/ Índice FIRJAN: fonte FIRJAN/ Aeroporto: Fluxo total de
passageiros Guarulhos e Congonhas, fonte INFRAERO / TCM: Taxa de Crescimento Médio
Dados Oficiais Disponíveis
Aeroporto (GRU)
2016: 36.596.326
2011: 30.003.428
TCM: 4,05% a.a.
Aeroporto (CGH)
2016: 20.816.957
2011: 16.756.452
TCM: 4,44% a.a
Empresas
2015: 582.367
2011: 584.225
TCM: -0,6% a.a.
Pessoal Ocupado
2015: 5.848.294
2011: 5.899.412
TCM: -0,17% a.a.
IDHM
2010: 0,805
2000: 0,733
TCM: 0,94% a.a.
Índice FIRJAN
2013: 0,8492
2008: 0,8377
TCM: 1,66% a.a
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Os dados acima apresentados são os mais recentes disponibilizados
pelas fontes oficiais. Para atenuar a falta de dados mais recentes, optou-se
por períodos de análise de pelo menos cinco anos para apontamento de
tendências. Importante destacar, a partir dos dados do crescimento do PIB
Brasil, que é possível que a linha de tendência apurada possa estar com viés
negativo a partir de 2015/2016 para os índices com disponibilidade mais
antiga. Aeroportos: Localizado a 25 km do terreno em estudo, o Aeroporto
Internacional de São Paulo é o mais movimentado do país, em passageiros e
aeronaves. Já o Aeroporto de Congonhas é o terceiro mais movimentado do
país e está localizado a aproximadamente 11,5 km do terreno em estudo
(cerca de 14 minutos de automóvel).
Empresas e Pessoal Ocupado: Esse índice reflete o retração no
momento da cidade. A taxa de crescimento de empregados de -0,6%
a.a. contra 3,91% a.a sinaliza que a cidade vem sentindo os impactos
da atual situação econômica.
IDHM e Índice FIRJAN: Esses índices medem melhorias na qualidade
de vida da população, analisando dados ligados à saúde, educação e
geração de emprego e renda.
Tendências e Perspectivas Socioeconômicas para a cidade
A cidade é o maior polo empresarial do país, além de se destacar como
principal indutor de turismo de negócios.
Numa cidade com as dimensões de São Paulo, os projetos de maior
impacto de investimento público, são aqueles referentes à mobilidade urbana.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
A principal intervenção com impacto no empreendimento em estudo é a
Linha 4 –Amarela do Metrô de São Paulo. O empreendimento em estudo
localiza-se a aproximadamente 170 m da estação Luz, a qual se integra a
Linha 4 – Amarela.
Esta linha possui atualmente as estações: Luz, República, Paulista,
Faria Lima, Pinheiros e Butantã e se integra às linhas: 1 – Azul, 2 – Verde, 3 –
Vermelha e 9 – Esmeralda (CPTM).
Na segunda fase serão construídas mais quatro estações: estações -
Higienópolis-Mackenzie, Oscar Freire, São Paulo-Morumbi e Vila Sônia.
Segundo notícia do portal do Metrô, esta obra beneficiará cerca de 1 milhão
de usuários.
Fonte:
Metro SP
Em entrevista com a Subprefeitura da Sé – Coordenaria de
Planejamento e Desenvolvimento Urbano – foi informado que não há nenhum
projeto em andamento, tanto público, como privado com cronograma de
implementação em curto, médio ou longo prazo na região analisada.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Foram identificados, no entanto, projetos voltados à mobilidade urbana,
com influência na região central da cidade, na qual o empreendimento em
estudo se localiza. Estes projetos estão descritos no portal da Prefeitura da
cidade, sem cronograma de obras e investimento.
Os projetos encontrados foram:
Complexo Júlio Prestes: É um projeto da Prefeitura de São Paulo em
parceria público privada que visa reurbanizar a região da Luz. Na região da
antiga rodoviária serão construídos 1.202 apartamentos com unidades entre
40m² e 54 m². O local contará também com estabelecimentos comerciais e
uma creche para 200 crianças.
Fonte: Prefeitura de São Paulo
Projeto Cidade Linda: Iniciado em 2017 o projeto prevê ações
contínuas de zeladoria em diversas áreas da cidade. Entre as ações estão
poda de árvores, conservação e limpeza de galerias, consertos em geral,
limpeza de calçadas e retiradas de entulho.
VLP Centro: A Prefeitura avalia o projeto do VLP (Veículo Leve sobre
Pneus) a ser instalado na região central de São Paulo. A ideia é que o veiculo
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
circule pelos pontos culturais do centro da cidade. Serão 12 km de extensão e
cerca de 20 paradas.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
O Terreno
O terreno está localizado no centro de São Paulo, na Avenida Senador
Queirós, esquina com a Avenida Prestes Maia, há menos de 200 metros de
uma das entradas da estação Luz (CPTM e Metrô). Além disso, está próximo
a diversos pontos de interesse da região, como pode ser notado na imagem
abaixo.
Fonte do Mapa: STX
Atualmente o terreno em estudo abriga um estacionamento e possui alta
visibilidade, sendo um dos poucos terrenos na região sem construção vertical,
como podemos notar nas imagens a seguir.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Imagens: STX
O terreno se mostra adequado para a instalação de um hotel de
categoria econômica, pois é uma região de fácil acesso, e encontra-se em um
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importante centro financeiro e comercial da cidade, cercado de diversos
edifícios históricos e conhecidos pontos de referência como a Rua 25 de
Março.
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4. Estudo de Inserção para o Hotel em Estudo
O projeto
O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços reduzidos
que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade habitacional.
O projeto prevê 198 UHS com área privativa média de 17m², um
restaurante para café da manhã que contará com área de conveniência, e
algumas salas de reunião (petit comitê).
O Memorial Descritivo detalhará todas as características do projeto e
será apresentado aos compradores, além de fazer parte da documentação
legal que faz parte de todo o processo de compra e venda da unidade (art. 32
da Lei 4.591 – Memorial de Incorporação).
Imagens Ilustrativas – Fonte STX
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
A Rede Hoteleira
A rede hoteleira contratada para esse empreendimento foi a BHG –
Brazil Hospitality Group, sob a bandeira Soft Inn.
A BHG é operadora hoteleira que conta com 51 unidades hoteleiras em
operação e está com outros contratos assinados para gerenciar outras 22
unidades hoteleiras.
Os hotéis da empresa estão presentes no Brasil nos seguintes Estados:
Rio de Janeiro, São Paulo, Mato Grosso, Paraná, Ceará, Goiás, Rio Grande
do Sul, Pará, Pernambuco, Bahia, Rio Grande do Norte, Maranhão, Espírito
Santo, Minas Gerais e Distrito Federal.
A Soft Inn é marca da própria BHG, porém a empresa atua no Brasil
também com marcas licenciadas da Golden Tulip, marca internacional de
origem holandesa.
As marcas que a BHG utiliza para atuar no Brasil são:
A escolha de uma marca e operadora para o hotel deve atender critérios
ligados à: competência gerencial, reconhecimento de marca, canais de
distribuição próprios e proteção geográfica da marca no mercado em que
atua, assim, nestes casos pode-se concluir:
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Competência Gerencial e Reconhecimento: a BHG é uma das
maiores empresas em operação no Brasil, com atuação nacional e diversas
marcas que atendem todo tipo de público.
A empresa está presente em todas as regiões do país e atua fortemente
no segmento B2B (empresas e intermediários), o que cria massa crítica com o
público final.
Canais de Distribuição: A empresa possui equipe de vendas próprias
que atua em base nacional, mantém links de reservas B2B e B2C a nível
nacional e Reconhecimento: a empresa atua no mercado de lazer e mantém
websites para todos os empreendimentos, com reservas online.
Proteção Geográfica: O terreno em estudo está em região com vários
hotéis concorrentes, a bandeira Soft Inn Plus não está ainda nesta região, o
que fortalecerá o hotel em sua operação e concentrará esforços da BHG para
essa unidade.
Desta forma, a bandeira escolhida e a operadora se mostram
adequadas para operar o hotel em estudo, uma vez que atendem critérios
básicos considerados em processos de seleção de bandeira.
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
Análise da Cesta Competitiva
- Definição do Grupo Competitivo
Foram relacionados os empreendimentos localizados na região central
de São Paulo, nos bairros: Centro, Luz, Bom Retiro, Bela Vista, Consolação,
Liberdade, República, Sé, Santa Cecília, Higienópolis e Santa Ifigênia,
classificados no Guia 4 Rodas (fonte oficial para classificação de hotéis do
Ministério do Turismo). Pela proximidade da região em estudo com os
principais centros de eventos da cidade (Anhembi e Center Norte), foram
relacionados também os empreendimentos localizados nos bairros Santana,
Carandiru e no Parque Anhembi. Esta relação totalizou 39 empreendimentos
de todas as categorias.
Considerando as características do hotel em estudo, foram filtrados os
hotéis classificados como Midscale e Midscale Superior (diária média superior
a R$ 250,00), além dos supereconômicos (diária média abaixo de R$ 170,00).
Após a aplicação dos filtros, restaram no grupo competitivo 10 hotéis,
que totalizam 1468 Unidades Habitacionais (Uhs).
Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting
A seguir, apresentam-se os hotéis selecionados para o estudo:
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Atualização do Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-financeira para Soft Inn Business Centro São Paulo, São Paulo, SP
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Fonte: Imagens e informações dos webpages dos hotéis
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A localização dos concorrentes em relação ao hotel em estudo:
Fonte: Google Maps e Caio Calfat Real Estate Consulting
Características Gerais do Grupo Competitivo:
A partir de informações colhidas nos hotéis e em pesquisas em OTAs –
On Line TRavel Agencies e nas webpages dos hotéis, as diárias médias
do grupo competitivo puderam ser assim estimadas:
Os hotéis da cidade de São Paulo operam com hóspedes do segmento
de negócios e eventos, principalmente. No caso dos empreendimentos
Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa
1 1943 Excelsior 198 191,70 192,00 222,82 225,33 172,67 180,75
2 2002 Brasília Santana Gold Flat 96 183,75 204,17 219,84 184,00 174,56 175,97
3 1964 Normandie Design Hotel 161 171,34 191,00 177,63 175,33 163,05 154,33
4 2003 Nobile Downtown 260 173,67 197,00 172,67 181,00 166,80 155,63
5 1950 San Raphael 214 182,64 180,00 172,48 181,33 163,19 152,74
6 2011 Leques Brasil 56 210,53 195,53 196,02 206,00 182,73 174,32
7 1975 Boulevard São Luís 157 201,00 170,00 173,65 182,33 166,95 154,41
8 1996 San Juan 63 169,50 170,00 0,00 169,67 152,78 143,41
9 2009 155 76 169,00 175,00 167,14 176,00 154,80 145,47
10 2015 Ibis Styles Anhembi 187 222,77 236,63 222,85 234,00 162,43
1468 160,18
Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda DM (sem
café)Item Inauguração Hotel UH Comp.Quadro de Diárias - Single UH Base
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da região central, há também o público que visita a cidade para realizar
compras, nas regiões do Bom Retiro, Rua 25 de Março, Brás e Santa
Ifigênia.
Os hóspedes dos hotéis destacados são, em sua maioria, brasileiros ou
imigrantes, que fazem compras para abastecer seus negócios. Há
pouca representação dos turistas estrangeiros.
A permanência média do público de negócios e eventos na cidade
oscila entre 2 e 3 dias, enquanto o público de compras permanece, em
média, apenas 1 dia.
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- Desempenho do Grupo Competitivo:
A São Paulo Turismo, através de seu núcleo de pesquisa, o
Observatório do Turismo, publica a taxa de ocupação e diária média dos
empreendimentos na cidade de São Paulo.
Os resultados de São Paulo em 2015 e 2016 foram:
Fonte: São Paulo Turismo – Observatório do Turismo
Hotéis do Centro de São Paulo 2016 Taxa de Ocupação: 58,79%
Diária Média: R$ 240,29
Hotéis do Centro de São Paulo Acumulado 2015
Taxa de Ocupação: 61,81%
Diária Média: R$ 279,63
Hotéis Econômicos de São Paulo Acumulado 2016
Taxa de Ocupação: 59,75%
Diária Média: R$ 208,41
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Estudo de Absorção e Estimativa de Desempenho para o Hotel em
Estudo
O hotel em estudo possui 198 unidades habitacionais.
A análise de desempenho é elaborada pelo método de absorção,
considerando as seguintes variáveis:
Projeção de oferta: Realizada conforme as informações de mercado
colhidas até o momento e redefinição de nova cesta competitiva, com a
adição de eventuais novos hotéis a serem introduzidos no mercado nos
próximos anos e pela saída de algum empreendimento hoje incluso na
cesta competitiva em análise.
Projeção de demanda: a projeção de demanda leva em conta as
características próprias do mercado hoteleiro estudado, bem como as
características da cidade e a consequente consistência do fluxo
hoteleiro.
Projeção da Oferta (Estimativa):
Foram realizadas pesquisas junto as principais operadoras hoteleiras do
país para identificar novos empreendimentos que poderiam concorrer
com o hotel em estudo. Os empreendimentos considerados neste
estudo foram:
2018: Entrada do Ramada Tiradentes, 176 Uhs;
2021: Hotel B&B, 300 Uhs – Centro.
Com a entrada de novos empreendimentos na cesta competitiva,
entende-se que haverá uma reorganização geral na oferta da cidade, desta
forma, estima-se que os hotéis com características de hotéis
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supereconômicos e mais defasados devem se reposicionar e procurar uma
nova de atuação:
Reposicionamento - Saídas do Grupo Competitivo
Saída Hotel UHs
2020 Boulevard São Luis 157
2021 San Raphael 214
2022 San Juan 63
Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting
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Considerando as entradas e saídas de empreendimentos no Grupo
Competitivo definido, pode-se projetar a oferta da seguinte forma:
Estimativa Caio Calfat Consulting – Uhs disponíveis por dia
As taxas de ocupação dos hotéis da cesta competitiva indicam que o
mercado hoteleiro de São Paulo encontra-se estável. A entrada dos novos
empreendimentos suprirá parte da demanda existente, sem impactar
negativamente o desempenho do mercado como um todo. A oferta futura da
cidade captará também a demanda dos hotéis mais antigos, com menor força
de mercado, dado seu posicionamento, bandeira e estrutura.
Ano Inicial Entrada Saída TOTAL
2017 1468 1468
2018 1468 178 1646
2019 1646 1646
2020 1646 157 1489
2021 1489 300 214 1575
2022 1575 63 1512
2023 1512 1512
2024 1512 1512
2025 1512 1512
2026 1512 1512
PROJEÇÃO DA OFERTA
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Projeção de Demanda (Estimativa):
A projeção de crescimento da demanda do grupo competitivo baseou-se
na ponderação dos dados de crescimento da demanda turístico, da ocupação
dos hotéis da cesta competitiva e do crescimento do PIB, conforme os dados
disponibilizados pelo Observatório do Turismo da Cidade de São Paulo e pelo
IBGE.
Demanda Turística – 2006/2016
Demanda Hoteleira – 2005/2017 ponderando os dados do 1º semestre
de 2017.
PIB – 2009/2016, ponderado as taxas de crescimento de 2015 (-3,8%) e
2016 (-3,6%)
Fonte: Observatório do Turismo e Caio Calfat Real Estate Consulting que calculou a demanda da cesta
competitiva conforme os dados de ocupação fornecidos pelos relatórios mensais Desempenho dos Meios de
Hospedagem Paulistanos nas dadas definidas.
Ponderando-se as taxas e considerando a potencialidade da cidade em
atrair demanda, conforme apresentado nos capítulos anteriores, chegou-se
nos seguintes quadros de taxa de projeção de demanda:
A taxa de crescimento foi mantida para evitar supervalorização da
demanda.
Item Taxa Peso
Crescimento do PIB 3,60% 2
Cresc. Dem. Turística 4,60% 1
Cresc. Dem. Hoteleira 1,10% 7
1,95% 10
PONDERAÇÃO DAS VARIÁVEIS
Período Corte
2017 a 2019 100% 1,95%
2020 a 2022 100% 1,95%
2023 a 2025 100% 1,95%
Taxa Efetiva para Projeção de Demanda
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Assim, aplicando a taxa de crescimento apurada, a projeção de
demanda para o Grupo Competitivo do hotel em estudo é:
Uhs Vendidas: Média por dia do Grupo Competitivo
Estimativa Caio Calfat Real Estate Consulting
- Estimativa de Desempenho para o Hotel em Estudo:
O estudo de absorção não apontou problemas para a inserção de um
hotel com 198 unidades habitacionais, desta forma, simulando o hotel no
grupo competitivo estudado, temos o seguinte quadro de ocupação estimativa
para os primeiros cinco anos:
Diária Média: Valores correntes Agosto – 2017, sem café da manhã.
Projeção: Caio Calfat Real Estate Consulting
Ano Negócios Outros TOTAL
2017 780 87 866
2018 795 88 883
2019 810 90 900
2020 826 92 918
2021 842 94 936
2022 858 95 954
2023 875 97 972
2024 892 99 991
2025 910 101 1011
2026 927 103 1030
PROJEÇÃO DA DEMANDA
Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM
2018 1646 1844 10,7% 95% 12,0 883 102 51,55% 215,00
2019 1646 1844 10,7% 100% 12,0 900 109 54,88% 223,60
2020 1489 1687 11,7% 105% 14,0 918 127 64,19% 230,31
2021 1575 1773 11,2% 105% 14,0 936 124 62,48% 237,22
2022 1512 1710 11,6% 105% 15,0 954 131 66,15% 244,33
Oferta Hotel X mercado Demanda
198
Desempenho
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Legenda:
Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano;
Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo;
Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo;
Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do
grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel
em estudo;
Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair ;
Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda
estimada para o grupo competitivo;
Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo;
Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de
equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o
mercado inteiro.
Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da
manhã, valores correntes de Agosto 2017.
Projeção de diária média: Diária média no ano 2018 foi baseada na análise da cesta
competitiva.
Os resultados da estimativa de desempenho podem ser assim
entendidos:
Taxa de Ocupação: O hotel se insere em mercado que está se
qualificando, com outros hotéis de rede se inserindo, fato que transformará a
percepção da oferta hoteleira na região.
A sugestão do hotel em estudo, a ser operado pela empresa BHG, é
oferecer um empreendimento econômico com qualidade de produtos e
serviços melhores que seus principais concorrentes e com ótima localização.
A taxa de ocupação estimada já apresenta níveis adequados a partir do
quinto ano de operação e estabilização acima de 66%.
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Diária Média: como dito acima, o hotel pode se posicionar como o
melhor hotel da região, assim estima-se diária média de entrada de R$
215,00, sem café da manhã.
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5. Parecer Sobre a Qualidade do Empreendimento para o Mercado de
Investidores Imobiliários Pulverizados.
Atributo Hotel Localização
Localização: ADEQUADA
Terreno de fácil acesso aos principais pontos de interesse da região. Bastante movimentação de carros e pedestres no entorno durante o dia e noite. Alta visibilidade, o que é adequado para um hotel de negócios.
Mercado: EM
CRESCIMENTO
O mercado da região central é composto por empreendimentos antigos e defasados e carece de hotéis com qualidade de produtos e serviços profissionais.
O Hotel em Estudo:
VIÁVEL
O hotel em estudo está previsto para operar sob a bandeira Soft Inn, da empresa BHG, que tem abrangência nacional e conta com bons canais de comunicação e distribuição. O estudo de desempenho do hotel apontou uma taxa de ocupação adequada, chegando a 66% no quinto ano.
Ressalta-se e alerta-se que o Estudo de Viabilidade Mercadológica e
Econômico Financeira foi baseado em dados e premissas coletadas ao longo
da realização do mesmo, assim, há riscos relacionados à obtenção dos
resultados aqui expostos. Esses riscos estão relacionados ao meio ambiente
social e econômico do país, ao próprio desenvolvimento do empreendimento
e o risco de outros competidores no mercado, além dos identificados. Assim,
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o investidor deve ponderar esses potenciais riscos na decisão de compra de
uma unidade habitacional.
O projeto foi realizado de acordo com as características de mercado
levantadas nesse estudo e foi aprovado pela rede hoteleira, o que fez com
que premissas de produto e mercado fossem relevadas na apresentação do
modelo final de hotel a ser desenvolvido.
Assim, não há ressalvas a serem feitas ao projeto nesse momento.
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6. Análise Financeira
A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos
primeiro cinco anos de operação, conforme o item Análise do Posicionamento
Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e
diária média prevista).
O fluxo de caixa para as análises financeiras foi estimado em 10 anos, sendo os
cinco primeiros anos conforme as projeções de resultados, que serão apresentadas
a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1% a.a.
para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.
O aumento vegetativo de 1% a.a do fluxo de caixa entre o quinto e o décimo ano de
operação simula a adaptação do hotel em estudo ao ciclo de vida; nesse período o
hotel está deixando a fase de crescimento e entrando na fase de maturidade, época
em que as políticas de preços estão mais consistentes com defesa de
posicionamento e a previsibilidade da operação permite ações de controle e
redução de custos
Os valores são correntes de Agosto de 2017, sem inflação, apresentados antes do
Imposto de Renda.
Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of
Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial reconhecido pela indústria
hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os
centros de receita (departamentos operacionais) dos centros de custo (gastos não
distribuíveis).
As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores
foram pesquisados nos hotéis definidos na cesta competitiva.
O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré-
operacional.
Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na
cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).
Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.
Honorários e Taxas Contratuais da BHG foram considerados e já estão refletidos no
resultado apresentado.
Todas as despesas e remuneração das partes (Operadora Hoteleira, Assessora e
Incorporadora) já estão previstas no DRE.
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Foram simulados dois cenários de TIR, (i) pagamento integral no inicio de 2017 e (ii)
pagamento em uma parcela em 2017 e a segunda em de 2018. Esses cenários são
referenciais e apontam TIR que possa orientar os adquirentes; importante lembrar
que a forma de pagamento definida no momento da compra influencia no cálculo da
TIR, bem como eventual saldo financiado após a entrega da UH que recaiam
acréscimo de juros afetará de forma significativa a TIR final frente os cenários
apresentados.
O CapRate utilizado para esse estudo foi o CapRate/Atratividade gerado pelo fluxo
de caixa, na taxa de 5,07% conforme mencionado nos capítulos anteriores.
Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e
de ambiente sócio e econômico verificada no momento da pesquisa, mudanças
nessas premissas alteram o resultado.
A operação do empreendimento está prevista para o primeiro semestre de 2018,
para efeito de cálculo e rentabilidade foi considerada a operação de 12 meses.
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Receitas
Folha de Pagamento
2018 2019 2020 2021 2022
72.270 72.270 72.270 72.270 72.270
51,6% 54,9% 64,2% 62,5% 66,1%
37.256 39.661 46.391 45.154 47.804
215,00 223,60 230,31 237,22 244,33
8.010.051 8.868.127 10.684.277 10.711.365 11.680.025
52.158 55.525 64.948 63.216 66.925
110,84 122,71 147,84 148,21 161,62RevPar
Estimativa de Vendas - Hospedagem
Disponibilidade
Taxa de Ocupação
Diárias Vendidas
Diária Média
Receita
Número de Hóspedes
2018 2019 2020 2021 2022
Receita A&B 1.591.837 1.793.398 2.193.111 2.262.218 2.485.200
Alimentos 1.114.286 1.255.379 1.535.178 1.583.553 1.739.640
Bebidas 477.551 538.020 657.933 678.665 745.560
2018 2019 2020 2021 2022
Aluguel de Espaço 197.100,00 241.447,50 289.080,00 339.997,50 354.780,00
Lavanderia 80.100,51 88.681,27 106.842,77 107.113,65 116.800,25
Outros 20.025,13 22.170,32 26.710,69 26.778,41 29.200,06
Total de Receitas 297.225,64 352.299,09 422.633,46 473.889,56 500.780,31
Departamentos Menores
Receita de Alimentos e Bebidas
Funcionários 2018 2019 2020 2021 2022
Hospedagem 24 405.600 409.656 415.740 421.824 425.880
Alimentos e Bebidas 4 43.200 48.480 49.200 49.920 50.400
Eventos e Deptos. Menores 1 14.040 15.756 15.990 16.224 16.380
Administração e Segurança 2 89.640 100.596 102.090 103.584 104.580
Marketing e Vendas 1 27.000 30.300 30.750 31.200 31.500
Manutenção 3 51.840 58.176 59.040 59.904 60.480
Subtotal 35 631.320 662.964 672.810 682.656 689.220
+ Encargos e Benefícios 100% 631.320 662.964 672.810 682.656 689.220
Total de Folha de Pagamento 1.262.640 1.325.928 1.345.620 1.365.312 1.378.440
Salário Médio Ano 1 1.503
Estimativa de Folha de Pagamento
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Demonstrativo de Resultados
2.018 2.019 2.020 2.021 2.022
Receita Bruta 10.039.114 11.153.825 13.440.021 13.587.472 14.806.005
Receita Líquida 9.149.241 10.164.808 12.247.852 12.381.616 13.491.735
Habitações
Receita Bruta 8.010.051 100,0% 8.868.127 100,0% 10.684.277 100,0% 10.711.365 100,0% 11.680.025 100,0%
Receita Líquida 7.317.182 91,4% 8.101.034 91,4% 9.760.087 91,4% 9.784.832 91,4% 10.669.703 91,4%
Gastos Gerais 704.490 8,8% 759.971 8,6% 886.735 8,3% 890.307 8,3% 958.609 8,2%
Folha de Pagamento 815.256 10,2% 825.457 9,3% 839.795 7,9% 852.084 8,0% 860.278 7,4%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 5.797.436 72,4% 6.515.606 73,5% 8.033.557 75,2% 8.042.440 75,1% 8.850.816 75,8%
Alimentos e Bebidas
Receita Bruta 1.591.837 100,0% 1.793.398 100,0% 2.193.111 100,0% 2.262.218 100,0% 2.485.200 100,0%
Receita Líquida 1.432.654 90,0% 1.614.059 90,0% 1.973.800 90,0% 2.035.996 90,0% 2.236.680 90,0%
Custos de A&B 396.367 24,9% 446.556 24,9% 546.085 24,9% 563.292 24,9% 618.815 24,9%
Gastos Gerais 93.980 5,9% 102.903 5,7% 120.239 5,5% 123.983 5,5% 134.175 5,4%
Folha de Pagamento 86.400 5,4% 96.960 5,4% 98.400 4,5% 99.840 4,4% 100.800 4,1%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 855.906 53,8% 967.640 54,0% 1.209.076 55,1% 1.248.881 55,2% 1.382.890 55,6%
Departamentos Menores
Receita Bruta 437.226 100,0% 492.299 100,0% 562.633 100,0% 613.890 100,0% 640.780 100,0%
Receita Líquida 399.406 91,4% 449.715 91,4% 513.966 91,4% 560.788 91,4% 585.353 91,4%
Gastos Gerais 46.113 10,5% 51.731 10,5% 58.886 10,5% 64.099 10,4% 66.833 10,4%
Folha de Pagamento 28.080 6,4% 31.512 6,4% 31.512 5,6% 31.512 5,1% 31.512 4,9%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 325.213 74,4% 366.473 74,4% 423.568 75,3% 465.177 75,8% 487.008 76,0%
L/P dos Centros de Receita 6.978.555 69,5% 7.849.718 70,4% 9.666.201 71,9% 9.756.498 71,8% 10.720.714 72,4%
Administração e Geral 2.019 2.020 2.021 2.022 2.023
Gastos Gerais 754.071 7,5% 798.855 7,2% 879.574 6,5% 888.644 6,5% 930.385 6,3%
Folha de Pagamento 179.280 1,8% 201.192 1,8% 204.180 1,5% 207.168 1,5% 209.160 1,4%
Resultado 933.351 9,3% 1.000.047 9,0% 1.083.754 8,1% 1.095.812 8,1% 1.139.545 7,7%
Marketing e Sales
Gastos Gerais 376.467 3,8% 390.384 3,5% 470.401 3,5% 475.562 3,5% 518.210 3,5%
Folha de Pagamento 54.000 0,5% 60.600 0,5% 61.500 0,5% 62.400 0,5% 63.000 0,4%
Resultado 430.467 4,3% 450.984 4,0% 531.901 4,0% 537.962 4,0% 581.210 3,9%
Manutenção e Conservação
Gastos Gerais 351.369 3,5% 376.675 3,4% 424.658 3,2% 429.113 3,2% 454.236 3,1%
Folha de Pagamento 103.680 1,0% 116.352 1,0% 118.080 0,9% 119.808 0,9% 120.960 0,8%
Resultado 455.049 4,5% 493.027 4,4% 542.738 4,0% 548.921 4,0% 575.196 3,9%
Gastos com Água e Energia
Total de Utilidades UHs 200.782 2,0% 223.076 2,0% 268.800 2,0% 271.749 2,0% 296.120 2,0%
Total de Utilidades Áreas Comuns 150.587 1,5% 153.598 1,4% 158.974 1,2% 166.128 1,2% 174.435 1,2%
Resultado 351.369 3,5% 376.675 3,4% 427.775 3,2% 437.878 3,2% 470.555 3,2%
Resultado Antes Fees Gerenciamento 4.808.319 47,9% 5.528.985 49,6% 7.080.034 52,7% 7.135.927 52,5% 7.954.207 53,7%
Basic Fee 250.978 2,5% 278.846 2,5% 403.201 3,0% 407.624 3,0% 444.180 3,0%
Basic Fee 250.978 2,5% 278.846 2,5% 403.201 3,0% 407.624 3,0% 444.180 3,0%
Lucro Operacional Bruto - GOP 4.557.341 45,4% 5.250.140 47,1% 6.676.834 49,7% 6.728.303 49,5% 7.510.027 50,7%
Gastos de Capital 2.018 2.019 2.020 2.021 2.022
Seguros 40.156 0,4% 40.960 0,4% 41.562 0,3% 41.963 0,3% 42.164 0,3%
Taxas da Propriedade 168.300 1,7% 168.300 1,5% 168.300 1,3% 168.300 1,2% 168.300 1,1%
Incentive Fee 455.734 4,5% 525.014 4,7% 734.452 5,5% 807.396 5,9% 901.203 6,1%
Fundo de Reposição 0 0,0% 223.076 2,0% 403.201 3,0% 543.499 4,0% 740.300 5,0%
Aluguéis e Outros 184.800 1,8% 184.800 1,7% 184.800 1,4% 184.800 1,4% 184.800 1,2%
Resultado 848.991 8,5% 1.142.150 10,2% 1.532.314 11,4% 1.745.959 12,8% 2.036.768 13,8%
L/P Antes do IR e Depreciação 3.708.351 36,9% 4.107.990 36,8% 5.144.519 38,3% 4.982.344 36,7% 5.473.259 37,0%
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Análise Financeira
- Sensibilidade de Preço de Venda X Resultado para o Comprador
da Unidade:
Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade:
Foram simulados dois cenários de compra: (1) pagamento integral no lançamento (com preço definido pela STX), e (2) parcelamento sendo 40% durante a construção e 60% na entrega da unidade hoteleira, o saldo de 60% poderá ser financiado pelo adquirente da unidade ou pago para a incorporadora em parcela única. O FC de 2018 reflete o pagamento da parcela de 60% e o recebimento dos resultados estimados (R$ 18.279). Os cenários são estáticos e não são precisos nas datas de desembolso, o que pode trazer pequena variação na TIR em cenários dinâmicos. O saldo de 60% pode ser financiado por terceiros, isso pode alterar o cálculo da TIR pela ocorrência de juros no plano negociado.
Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de agosto de 2017
Rentab.: rentabilidade simples;
Média 10 anos: rentabilidade simples média do FC 2018 a FC 2027; Média ano 3 a Ano 10 – Rentabilidade simples média do FC 2020 a 2027
Cenario de Compra :
Preço Total -392.400 -437.400
2017 (Construção) -392.400 -174.960
2.018 18.729 4,8% -243.711 N/A
2.019 20.747 5,3% 20.747 4,7%
2.020 25.982 6,6% 25.982 5,9%
2.021 25.163 6,4% 25.163 5,8%
2.022 27.643 7,0% 27.643 6,3%
2.023 27.919 7,1% 27.919 6,4%
2.024 28.198 7,2% 28.198 6,4%
2.025 28.480 7,3% 28.480 6,5%
2.026 28.765 7,3% 28.765 6,6%
2.027 29.053 7,4% 29.053 6,6%
FC de CapRate de 5,07%
Média 10 anos
Média Ano 3 - Ano 10
Tir com FC de CapRate
Análise Financeira - Cenários de TIR
573.341 573.341
Rentab.
A vista no Lançamento A Prazo
6,6% 6,1%
7,1% 6,4%
9,4% 8,6%
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FC de CapRate de 5,07%: Capitalização do FC de 2027 com a taxa de CapRate apurada.
TIR calculada com o último fluxo de caixa considerando a soma FC 2027 + FC de Capitalização de 5,07%.
A partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa, simulação do ciclo de vida do empreendimento, que nesse período está terminando o ciclo de crescimento e entrando no ciclo de maturidade, quando há política de preços mais consistentes com defesa de posicionamento e políticas e ambiente propício para ganhos de produtividade e redução de custos
- CapRate do Setor:
Pesquisou-se junto às imobiliárias de São Paulo que comercializam
flats/condo-hotéis os preços de vendas no mercado imobiliário e o
conseqüente CapRate das Operações:
Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel
Unidade Valor Anunciado Distribuição
Divulgada Rentabilidade Nominal Mês
Rentabilidade Nominal Ano
Ibis Budget Consolação R$ 335.000,00 R$ 1.746,00 0,52% 6,44%
Tryp Paulista R$ 315.000,00 R$ 891,00 0,28% 3,45%
Blue Tree Verbo Divino R$ 320.000,00 R$ 1.465,28 0,46% 5,64%
Média 0,40% 4,94%
Pesquisa realizada junto às imobiliárias no dia 23/03/16 de alguns hotéis referenciais disponíveis nesta data,
dados não auditados
O CapRate referencial para o setor, considerando uma taxa de atratividade
mínima para o setor com base em uma taxa livre de risco somada a um
spread relativo ao risco do negócio em estudo, foi calculada para referendar o
CapRate do setor.
Assim, buscou-se também a taxa livre de risco em projeções de longo prazo,
a taxa adotada foi de 3,6%, a qual representa a taxa SELIC estimada para
2023 sem inflação. O spread utilizado foi aplicado ao risco do fluxo de caixa
estimado não se realizar, assim considerando o fluxo de caixa estimado de
2022 e calculando-se o nível de vendas no Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero),
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chegou a um risco de 40,76%, o que gerou um spread de 1,48% em relação à
taxa de 3,6%.
O CapRate/Taxa de Atratividade foi estimado em 5,07%, o qual foi aplicado
para cálculo do TIR pois era maior que CapRate verificado na pesquisa de
mercado.
Spread é termo financeiro que foi utilizado nesse texto como majoração de uma taxa
referencial de juros que traduzisse um prêmio pelo risco do negócio em análise
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Glossário
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Anexo: Cálculo da Taxa Interna de Retorno:
______________________________________________________
______________________________________________________
Legenda:
F: Fluxo de Caixa
Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa
correspondente
TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado
da soma, considerando os valores dos fluxos de caixa descontados, incluindo o valor de
investimento, seja 0.
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Anexo: Cálculo do Ponto de Equilíbrio e Risco Operacional
Ano Base para Cálculo: 2022
Valores Composição
Receita total 14.806.005 100,0%
Gasto Variável 4.046.001 27,3%
Gasto Fixo 4.385.541 29,6%
Resultado Operacional 6.374.463 43,1%
Receita Total Por Venda 310
Receita no Ponto Equilíbrio 6.034.602
Diárias Vendidas no Ponto Equilíbrio19.484
%TO Ponto de Equilíibrio 27,0%
Risco Operacional 40,76%
Estudo de Ponto de Equilíbrio e Risco Operacional
Item
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Anexo: Projeção Longo Prazo – Equipe Econômica Banco
Santander.