目 錄 目錄

第一章 緣起與評估架構

一、 緣起與目的 1-1 (一) 緣起 1-1 (二) 政策概述 1-1 (三) 興辦目的 1-2 (四) 評估架構 1-4

第二章 標的簡介及再利用原則

一、 標的基本資料與周邊環境 2-1 (一) 基本資料 2-1 (二) 周邊環境 2-3

二、 再利用原則 2-6 (一) 林百貨歷史文化意義 2-6 (二) 日治時期重要史蹟區位，再利用裝修應尊重此元素 2-8 (三) 光復後重要史蹟區位 2-10(四) 重要歷史事件及進步化象徵之文化遺跡 2-12

第三章 適法性評估

一、 適用促參法之相關規定 3-1 二、 文資法及建築相關法令 3-2

(一) 一般規定 3-2 (二) 文化資產保存法及古蹟管理維護辦法 3-3 (三) 都市計畫保存區規定 3-5 (四) 建築法 3-9 (五) 消防法 3-20

三、 小結 3-26(一) 申請法規排除及因應方式 3-26(二) 設施經費初估 3-33

第四章 市場可行性評估

一、 市場定位與案例 4-1 (一) 文化創意產業 4-1 (二) 週邊文化歷史建築 4-4 (三) 古蹟暨歷史建築再利用案例 4-6

目錄-1

(四) 小結 4-10二、 台南市商圈沿革 4-12

(一) 台南市商圈的沿革 4-12(二) 台南市商圈興衰原因 4-17(三) 台南市主要商圈 4-18(四) 大型零售業分析 4-29

三、 台南市民消費行為 4-32(一) 調查方式 4-32(二) 消費力 4-32(三) 消費模式 4-33

四、 台南市民消費場所分析 4-37(一) 消費者最常選擇的休閒逛街地點 4-37(二) 消費者至最常選擇的地點休閒逛街之頻率、時段與平均

每次停留時間 4-38

(三) 消費者至最常選擇的地點休閒逛街平均每次花費金額 4-40(四) 消費者對商圈的印象 4-41(五) 消費者心目中最具代表性的台南市商圈 4-43

五、 各商圈消費行為 4-46(一) 各商圈消費者休閒逛街的時段 4-46(二) 各商圈消費者平均每次停留時間 4-47(三) 各商圈的平均每次消費金額 4-49(四) 各商圈之消費者年齡層分佈 4-53(五) 各商圈之消費者居住地分佈 4-56(六) 各年齡層消費者心目中最具代表性的商圈 4-57(七) 中正商圈與新光三越商圈之消費者行為 4-58

六、 SWOT分析 4-68七、 小結 4-69

第五章 經營可適性評估

一、 空間再利用計畫 5-1 (一) 古蹟再利用應尊重項目及利用空間使用分配計畫 5-1 (二) 再利用空間室內裝修情境及經營空間使用強度分區概念 5-3 (三) 空間再利用層級準則 5-4 (四) 本案再利用限制 5-4

二、 經營項目評估 5-6 (一) 文創創意產業展售區 5-6 (二) 青年作家與文化創意特展 5-7 (三) 藝文文創餐廳 5-8 (四) 文化創意產業百貨經營項目 5-9 (五) 公益性活動項目 5-12

目錄-2

三、 潛在投資人評估 5-13

第六章 財務可行性評估

一、 評估架構 6-1 二、 評估指標 6-1

(一) 投資效益評估指標 6-1 (二) 融資可行性評估指標 6-4

三、 參數設定 6-5 (一) 參數說明 6-5 (二) 房屋稅及地價稅 6-6 (三) 保險費用評估 6-7 (四) 本案房地租金評估 6-8 (五) 融資可行性評估 6-11(六) 基本假設參數總表 6-12

四、 期初投資成本 6-13(一) 期初投資成本 6-13

五、 營運支出成本 6-14(一) 人事費 6-14(二) 營運成本 6-14

六、 營運收入評估 6-15(一) 餐飲收入 6-15(二) 商場收入 6-15(三) 文史空間場地租金收入 6-16(四) 收入總計 6-16

七、 營運許可年期與權利金評估 6-16(一) 營運許可年期探討（以公共工程委員會定訂標準計收房

地租金之效益） 6-16

(二) 權利金額度探討 6-17八、 對政府之效益 6-21

第七章 工程可行性評估

一、 整修計畫 7-1 二、 再利用設備 7-3

(一) 展場之「系統化」、「彈性化」及對古蹟之「可適性」 7-3 (二) 空間彈性隔間形式 7-3 (三) 快速操控隔音閥系統 7-4 (四) 觀景台設置位置 7-4

三、 OT廠商與整修介面 7-5

第八章 環境影響分析

目錄-3

一、 環境影響分析及因應對策 8-1 (一) 環境背景現況描述 8-1 (二) 公共建設可能造成之環境影響 8-2 (三) 評估公共建設與環境因子之關係 8-2 (四) 交通衝擊評估 8-3 (五) 影響預擬之對策 8-4

二、 確認是否要進行環境影響評估 8-7

第九章 先期規劃

一、 民間參與可行性綜合評估 9-1 二、 公共建設目的 9-3

(一) 保存性目標 9-3 (二) 活化性目標 9-3 (三) 經濟效益目標 9-4 (四) 甄選合適民間機構參與經營 9-4

三、 申請人資格 9-4 (一) 申請人應符合下列資格 9-4 (二) 申請人技術能力 9-4

四、 特許範圍與年限 9-4 (一) 本業及附屬事業經營項目 9-4 (二) （含本業及附屬事業） 9-4 (三) 營運資產之範圍、點交及報廢置處理 9-4

五、 裝修工程規劃 9-5 (一) 裝修工程範圍 9-5 (二) 裝修工程時程規劃 9-5 (三) 裝修工程發包施工 9-6 (四) 裝修工程及品質管制計畫 9-6 (五) 裝修工程節能減碳 9-6

六、 營運規劃 9-6 (一) 營運開始日 9-6 (二) 營運範圍 9-6 (三) 設施使用與維護管理 9-7 (四) 使用規範 9-7 (五) 營運績效評估方法 9-8 (六) 強制接管 9-9 (七) 退場機制 9-9

七、 財務規劃 9-10(一) 基本規劃資料 9-10(二) 政府資金規劃 9-11(三) 民間資金規劃 9-11

目錄-4

(四) 租金 9-11(五) 權利金 9-11(六) 履約保證金 9-12(七) 稅捐及相關費用 9-12(八) 財務監督 9-2

八、 風險與管理規劃 9-13(一) 風險及可能影響確認 9-13(二) 擬訂風險分擔原則 9-13(三) 研擬風險因應或減輕策略 9-13(四) 古蹟維護風險管理 9-15(五) 超額利潤之回饋機制 9-23

九、 政府承諾事項 9-23十、 保險規劃 9-24十一、 移轉及返還規劃 9-25

(一) 許可期間屆滿時 9-25(二) 許可期間屆滿前 9-26

十二、 甄審作業 9-26(一) 組成甄審委員會 9-26(二) 甄審作業階段 9-26(三) 甄審作業流程 9-27(四) 評審項目及審核標準 9-27(五) 評選階段之評定方法 9-28

十三、 議約及簽約 9-29(一) 議約原則 9-29(二) 議約及簽約時程 9-30

十四、 履約保證 9-30(一) 履約保證之期間及金額 9-30(二) 履約保證之方式 9-30(三) 履約保證之修改 9-31(四) 履約保證金之抵扣 9-31(五) 履約保證金之補足 9-31

十五、 爭議處理 9-31

第十章 招商計畫

一、 招商作業架構 10-1(一) 甄審作業 10-1(二) 議約簽約及後續相關作業 10-2

二、 招商說明會 10-3

附件A 消防排煙設備圖說

目錄-5

附件B 消防安全計畫各項附表

附件C 樓梯扶手、警示標語及廚房(以配膳室功能為主)、廁所設置規範

附件D 歷次審查會會議紀錄

附件E 台南消費商圈調查

附件F 現金流量表

附件G 自主檢查表

附件H 投標須知

附件I 契約(草案)

目錄-6

圖目錄

圖1- 1評估架構圖 1-4 圖2- 1台南孔廟文化園區 2-1 圖2- 2原「林百貨」基地位置 2-1 圖2- 3本案地籍套繪圖 2-2 圖2- 4中國城已為窳陋建築 2-4 圖2- 5國華街巷內商店 2-4 圖2- 6西門路圓典百貨難回生 2-5 圖2- 7海安路地下停車場尚待整建 2-5 圖2- 8海安路新生命力：新穎商店 2-5 圖2- 9海安路新生命力：居酒屋 2-5 圖2- 10日治時期林百貨正立面舊照 2-6 圖2- 11末廣町通南側立面 2-6 圖2- 12林百貨原貌 2-8 圖2- 13俯瞰末廣町通 2-8 圖2- 14六樓神社 2-8 圖2- 15台灣建築會誌一樓平面圖 2-9 圖2- 16修復設計一樓平面 2-9 圖2- 17三樓賣場 2-9 圖2- 18台灣建築會誌五樓平面圖 2-10 圖2- 19台灣建築會誌六樓平面圖 2-10 圖2- 20末廣町通南側立面 2-10 圖2- 21光復初期之林百貨 2-11 圖2- 22日治時期神社舊貌 2-12 圖2- 23台灣建築會誌五樓平面 2-13 圖2- 24修復設計五樓平面圖 2-13 圖2- 25鄰近之小出西餐廳客間 2-13 圖2- 26日治時期五樓食堂 2-13 圖2- 27大面落地門開口殘蹟 2-14 圖2- 28大面落地門開口殘蹟 2-14 圖2- 29地坪磨石子殘蹟 2-14 圖2- 30地坪不同磨石子殘蹟 2-14 圖2- 31台灣建築會誌六樓平面圖 2-15 圖2- 32修復設計六樓平面圖 2-15 圖2- 33機槍掃射範圍平面示意圖 2-15

目錄-7

圖2- 34現場遺留殘蹟 2-15 圖2- 35機槍掃射範圍剖面示意圖 2-16 圖2- 36日治時期未被轟炸前舊照 2-16 圖2- 37光復後舊照 2-16 圖2- 38彈痕殘蹟 2-17 圖2- 39日治時期電梯設備型錄 2-17 圖2- 40原有電梯按鈕 2-18 圖2- 41原貌電梯之殘存構件 2-18 圖2- 42電梯坑道支承結構構件 2-18 圖2- 43電梯坑道拆解部分殘存構件 2-18 圖2- 44時鐘型樓層顯示 2-18 圖2- 45時鐘型樓層顯示 2-18 圖2- 46電梯防爆門殘蹟 2-19 圖2- 47防爆玻璃門內部鐵網 2-19 圖2- 48日治時期電力出線盒殘蹟 2-19 圖2- 49日治時期電力配管出線盒殘蹟 2-19 圖2- 50原有配管情形 2-20 圖2- 51原有配管狀態 2-20 圖2- 52日治時期常用淨化槽類型 2-20 圖2- 53原有避雷針設置位置 2-21 圖2- 54原有避雷針設置位置 2-21 圖2- 55日治時期常用之避雷針形式 2-21 圖4- 1位於中正路角落的林百貨 4-13 圖4- 2民國60年代起興盛近二十年的民族路夜市 4-15 圖4- 3民權路國花戲院 4-15 圖4- 4中正路上的年輕貴族服飾精品百貨 4-19 圖4- 5阻隔中正路視覺景觀的中國城 4-19 圖4- 6中國城狹小低矮的購物環境 4-19 圖4- 7中國城美食街 4-19 圖4- 8雜亂的中正路景觀 4-19 圖4- 9更新後的西門町徒步區 4-19 圖4- 10中正路貨品與機車佔用騎樓人行道 4-20 圖4- 11服飾攤販佔用中正路騎樓營業 4-20 圖4- 12民國72年開幕的中國城 4-20 圖4- 13小北觀光夜市 4-22 圖4- 14已結束營業的東帝士百貨公司 4-22 圖4- 15小北商圈的名佳美批發百貨 4-22 圖4- 16小北商圈的寶雅批發百貨 4-22 圖4- 17小北商圈附近的大潤發量販店 4-23 圖4- 18小北商圈附近臨時搭建的批發賣場 4-23

目錄-8

圖4- 19新光三越與FOCUS之主要入口皆臨中山路 4-23 圖4- 20中山路新光三越百貨附近精品店林立 4-23 圖4- 21FOCUS設置吸引人潮的電視牆 4-24 圖4- 22FOCUS一樓的半戶外咖啡館 4-24 圖4- 23新光一館利用僅存的狹小騎樓舉辦活動 4-24 圖4- 24新光二館寬敞的活動廣場 4-24 圖4- 25新光一館民族路入口停滿機車的景況 4-24 圖4- 26新光二館寬敞的人行徒步區 4-24 圖4- 27新光一館頂樓擁擠的拍賣廣場 4-24 圖4- 28新光二館寬敞的購物環境 4-24 圖4- 29台南火車站後站的遠東百貨大樓 4-25 圖4- 30原沙卡里巴的海安路綜合商場 4-27 圖4- 31中華西路上的燦坤3C與特易購賣場 4-27 圖4- 32特易購賣場規劃充足的機車停車位 4-27 圖4- 33東寧路往後甲圓環延伸之沿街商家 4-27 圖4- 34特易購賣場吸引人潮之表演廣場 4-28 圖4- 35充分利用騎樓空間展示女裝的東寧路商家 4-28 圖4- 36鄰近成功大學宿舍的東寧路沿街商家 4-28 圖4- 37 聚集電腦通訊行業的北門路沿街商家 4-28 圖4- 38健康路上鄰近中華西路聚集的PUB 4-28 圖4- 39鐵道阻隔新光三越商圈向東發展 4-29 圖4- 40新光三越台南新天地 4-30 圖4- 41新光三越台南新天地寬廣的戶外廣場 4-30 圖4- 42華納威秀影城 4-30 圖4- 43消費者最常選擇的休閒逛街地點人數分配直方圖 4-37 圖4- 44台南市各商圈消費者所佔比例及分類簡圖 4-38 圖4- 45 休閒逛街時段次數橫條圖 4-39 圖4- 46 休閒逛街平均停留時間橫條圖 4-40 圖4- 47 休閒逛街平均消費金額橫條圖 4-41 圖4- 48 喜歡此特定逛街地點的原因橫條圖 4-42 圖4- 49 不喜歡此特定逛街地點的原因橫條圖 4-42 圖4- 50 消費者心目中最具代表性的台南市商圈人數分配直方圖 4-44 圖4- 51 消費者理想中商圈應該具備的功能或服務次數分配橫條

圖 4-45

圖4- 52 消費者理想中商圈應該具備的商店種類次數分配橫條圖 4-46 圖4- 53 停留時間一小時以內之各商圈人數分布折線圖 4-48 圖4- 54 停留時間一至三小時之各商圈人數分布折線圖 4-49 圖4- 55 台南市各商圈平均消費金額概算比例直方圖 4-52 圖4- 56 各商圈消費者年齡層分布折線圖-1 4-54 圖4- 57 台南市各商圈消費者平均年齡概算折線圖 4-55

目錄-9

圖4- 58 商圈所在行政區示意圖 4-56 圖4- 59 消費者至中正與新光三越逛街時段比較圖 4-59 圖4- 60 消費者至中正與新光三越平均停留時間比較圖 4-60 圖4- 61 消費者至中正與新光三越平均消費金額比較圖 4-62 圖4- 62 中正與新光三越商圈消費者之年齡分布比較圖 4-63 圖4- 63 中正與新光三越商圈消費者之居住地區分布比較圖 4-64 圖4- 64 認為中正與新光三越商圈最具代表性之消費者年齡分布

比較 4-65

圖4- 65 消費者於新光三越商圈最先選擇的開始地點之次數分配橫條圖 4-66

圖4- 66 消費者於新光三越商圈形成前常去的商圈之次數分配直方圖 4-67

圖4- 67 中正及新光三越商圈所在區位 4-67 圖5- 1空間使用分配計畫圖 5-1 圖5- 2重要殘跡及導覽動線規劃 5-2 圖5- 3原「林百貨」家具及情境擺設 5-3 圖5- 4原「林百貨」商場家具及情境擺設 5-3 圖5- 5原「林百貨」餐廳家具及情境擺設 5-3 圖5- 6菊元百貨餐廳 5-3 圖5- 7台北驛-食堂 5-3 圖5- 8商場室內裝修想像圖 5-3 圖5- 9林百貨餐廳情境想像圖（4F部份及5F） 5-3 圖5- 10創意產業展售區情境圖 5-6 圖5- 11文化創意特展情境圖 5-7 圖5- 12藝文文創餐廳情境圖 5-8 圖10- 1甄審作業流程圖 10-1

表目錄

表2- 1光復初期樓層使用一覽表 2-11 表4- 1案例分析彙整表 4-11 表4- 2 台南市商圈發展變遷 4-16 表4- 3台南市商圈彙整表 4-31 表4- 4南市平均每戶每月經常性收入表（元⁄月） 4-32 表4- 5南市平均每戶每月經常性支出表 4-33 表4- 6各類型消費商品頻率分析表 4-34 表4- 7台南市民購物之交通工具分析表 4-35 表4- 8台南市民外出購物時間分析表 4-35 表4- 9消費者停留商圈時間分析表 4-36 表4- 10消費者最常選擇的休閒逛街地點 4-37

目錄-10

表4- 11休閒逛街頻率次數表 4-38 表4- 12休閒逛街時段次數表 4-39 表4- 13休閒逛街平均停留時間次數表 4-40 表4- 14休閒逛街平均消費金額次數分配表 4-40 表4- 15消費者對最常選擇的地點之人數分配表 4-41 表4- 16喜歡此特定逛街地點的原因 4-41 表4- 17不喜歡此特定逛街地點的原因 4-42 表4- 18消費者再度惠顧所選擇的地點之意願人數分配表 4-43 表4- 19消費者願意再度惠顧所選擇的地點之原因 4-43 表4- 20消費者不願意再度惠顧所選擇的地點之原因 4-43 表4- 21消費者心目中最具代表性的台南市商圈 4-44 表4- 22消費者理想中商圈應該具備的功能或服務項目次數分配表 4-45 表4- 23消費者理想中商圈應該具備的商店種類次數分配表 4-46 表4- 24台南市消費者逛街時段對於休閒地點選擇之交叉分析表 4-47 表4- 25台南市消費者逛街時段與平均停留時間之交叉分析 4-48 表4- 26台南市市民平均消費金額與休閒地點選擇之交叉分析 4-50 表4- 27台南市各商圈平均消費金額概算表 4-51 表4- 28台南市消費者對選擇地點的滿意度之交叉分析 4-52 表4- 29台南市消費者再度惠顧選擇地點的意願之交叉分析 4-53 表4- 30台南市消費者年齡與選擇休閒地點之交叉分析 4-54 表4- 31台南市各商圈消費者平均年齡概算表 4-55 表4- 32台南市消費者居住地區與選擇休閒地點之交叉分析 4-57 表4- 33台南市消費者年齡與認為最具代表性商圈之交叉分析 4-58 表4- 34中正與新光三越商圈消費者之逛街時段比較表 4-59 表4- 35中正與新光三越商圈消費者之平均停留時間比較表 4-60 表4- 36中正與新光三越商圈消費者之平均消費金額比較表 4-61 表4- 37消費者對中正與新光三越商圈之喜惡比較表 4-62 表4- 38消費者再度惠顧中正與新光三越商圈之意願比較表 4-62 表4- 39中正與新光三越商圈消費者之年齡分布比較表 4-63 表4- 40為中正與新光三越商圈最具代表性之消費者年齡分布比較

表 4-64

表4- 41消費者是否曾到過新光三越之次數分配表 4-65 表4- 42消費者於新光三越商圈最先選擇的開始地點之次數分配表 4-65 表4- 43消費者於新光三越商圈形成前常去的商圈之次數分配表 4-66 表4- 44 中正商圈SWOT分析表 4-68 表4- 45消費者對於新光三越商圈及中正商圈最常逛街地點及最具

代表性之比較 4-69

表4- 46消費者對於新光三越商圈及中正商圈之消費時段 4-69 表5- 1可適用本案文化創意產業經營項目 5-9 表6- 1效益評估指標說明表 6-3

目錄-11

目錄-12

表6- 2固定資產耐用年數表 6-5 表6- 3保險評估詳細表 6-7 表6- 4依台南市政府訂定標準考慮折舊因素每年租金表 6-9 表6- 5當地租金調查表 6-10 表6- 6融資評估指標表 6-11 表6- 7基本假設參數表 6-12 表6- 8期初投資成本表 6-13 表6- 9營運支出成本之人事部分 6-14 表6- 10總營運支出表 6-14 表6- 11營運收入之餐廳部分 6-15 表6- 12營運收入之商場部分 6-15 表6- 13營運收入之場地部分 6-16 表6- 14總營運收入表 6-16 表6- 15裝修營運年期條件測試表(收取營運權利金條件) 6-17 表6- 16簽約權利金額度分析表 6-17 表6- 17經營權利金分析表 6-18 表6- 18敏感度分析表 6-19 表6- 19以公共工程委員會訂定標準之財務效益分析表 6-20 表6- 20以公共工程委員會訂定標準計收 6-21 表7- 1原「林百貨」修復工程項目 7-1 表7- 2評選及修復工程進度表 7-5 表9- 1可行性綜合評估表 9-1 表9- 2營業績效評估項目之評估標準及權重分配表 9-8 表9- 3風險與管理規劃表 9-14 表9- 4古蹟維護風險分析表 9-15 表10- 1議約簽約及後續相關作業流程表 10-2 表10- 2綜合招商說明會綜理表 10-5

1‐1  

第一章 緣起與評估架構

一、 緣起與目的

(一) 緣起

原「「林百貨」」為台灣日治時代碩果僅存之電梯百貨大樓，位處於台南

市中心地區，為市政府舊中心再發展計畫之一環，兼具古蹟保存價值與地方

歷史表徵之雙重意義。日治時期原「「林百貨」」為當時台灣南部地區唯一具

有電梯現代化設備之百貨大樓，與台北榮町之「菊元百貨」並稱為南北兩大

百貨大樓。

市定古蹟原「「林百貨」」(文創百貨)委託民間經營乙案，希望能有效彰

顯古蹟建築保存利用，引入文化創意產業經營及適當的商業模式，活絡並延

續其作為周邊商圈發展及互動的功能，同時也希望借由「林百貨」的古蹟活

化帶動孔廟文化園區一帶的文化遊憩網絡，作為重點遊憩及參訪「文化地景」

的橋樑。由於本計畫之古蹟標的物與設施除委託民間管理維護外，開發經營

者亦需滿足自償需求，為兼顧本案整體運作及融入民間參與能量。以文化創

意觀點量身打造原「「林百貨」」經營模式活化古蹟原「「林百貨」」隨著年代、

社會的變遷，使用性質隨之改變，周邊商圈以及生活環境的變化，建築物的

原使用機能也不敷使用，但建築物的集體記憶及空間魅力依然存在，再利用

是舊建築物「活化」的一種手段，藉由民間創意發想及經營管理模式與機能

上的創造和轉換，讓古蹟活化經營管理能自給自足、降低公部門平時維護支

出負擔，並強化古蹟再利用之公益性，將文創產業帶入生活圈，來延續舊建

築物的生命力。

(二) 政策概述

台南市長賴清德之市長分區政見，以孔廟園區為中心，結合鄰近美術

館、書店、名人故居等文史資源，並規劃愛國婦人館、「林百貨」、台南地方

法院、台南刑務所，舊監獄宿舍等古蹟，活化為各主題博物館，進一步串聯

成為府城文化動線，形塑具有深度的博物館園區意象。

1‐2  

長程計畫中第十七項國際大台南，期望未來大台南可為： 1. 發揚多元豐富的史蹟、民俗文化、傳統工藝及精緻小吃特色，行銷歷

史文化首都。 2. 善用國際級自然觀光資源，以及外銷優質農漁產品讓世界認識大台南。 3. 建設優質工業區吸引外商投資。 4. 積極發展城市外交，參與國際經貿交流及招商活動。 5. 培育國際專才，鼓勵各領域優秀人才出國參賽。 6. 建置國際活動資訊交流平台。 7. 舉辦國際重要藝術展覽。

(三) 興辦目的

本案標的在政府出資整修後，不僅是舊建築復原保留，更在於再利用活

化。本案目的如下：

1. 依文創觀念活化本古蹟建築

原「「林百貨」」其樓地板面積尚不及現代大型百貨的一層樓面積，在商

業功能上，已不具市場競爭力。

古蹟存在的目的在於傳承傳統技藝及特色，但隨著年代、社會的變遷，

使用性質隨之改變，外界以及生活環境的改變，或許使得建築物的原使用機

能不敷使用，但建築物存在的價值仍然存在，再利用是舊建築物「活化」的

一種手段，藉由未來的經營管理模式與機能上的轉換或創造，來延續舊建築

物的生命力。

過去對再利用的觀念侷限在凍結式的保存方式，也就是讓古蹟在修復完

成後，以靜態展示或博物館的方式呈現再利用的意義。不過近年來，國內對

於舊建築物保存再利用的方向及觀念，有極大的改變。不論古蹟保存或古蹟

再利用，除了本身具有極高的歷史意義、文化價值與建築意義外，更重要的

是建築物與人的互動及記憶。因此，針對古蹟再利用方向的擬定，不應僅存

在於靜態保存建築物的實體軀殼，更應使其機能活化，進而達到古蹟與大眾

生活結合。

2. 以文化消費及地區觀光活絡商圈

再利用的保存策略無非是延續舊建築物的生命週期，而在延續生命週期

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同時，亦希望創造其他價值意義，不論是在經營管理、文化傳承及歷史風貌

展現。本規劃團對針對原「「林百貨」」方向，擬定下列目標：

(1) 保存性目標：針對古蹟本體及其歷史文化意義之保存都是最原始及最

重要的目標。

(2) 活化性目標：如何以再利用發揮古蹟主體的實質空間及人文價值，除

於再利用規劃時，應詳細考證及考慮現況與需求外，日後的經營管理

之整合考量也是成敗的關鍵。

(3) 經濟效益目標：古蹟具有經濟價值的管理經營，不但可以活化古蹟，

更可以帶動人潮，進而帶動地區性的經濟效益。

3. 甄選合適民間機構參與經營本古蹟建築

未來經營本標的，必須同時兼有商業、文創與古蹟維護專業者，方為適

當的經營者。國內有整合三項專業且具有文化熱情者尚不多見，本案最重要

目的即在協助辦機關甄選合適廠商參與經營。

(四) 評估架構

本案應依促參法及其相關規定，協助文建會進行本案相關作業，主要評估架

構如下圖所示：

圖 1- 1 評估架構圖

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第一章  緣起與評估架構 ............................................................................................1

一、 緣起與目的 ..................................................................................1 (一) 緣起 ..................................................................................................1 (二) 政策概述 ..........................................................................................1 (三) 興辦目的 ..........................................................................................2 (四) 評估架構 ..........................................................................................4

圖 1- 1 評估架構圖 ............................................................................4

目錄第一章 緣起與評估架構第一章 緣起與評估架構一、 緣起與目的(一) 緣起(二) 政策概述(三) 興辦目的(四) 評估架構