Cesión de Derechos

La cesión de derechos latu sensu es el traspaso de un derecho por acto entre vivos. Trata el título XXV del libro IV de tres materias diferentes:

1.- Cesión de créditos personales.2.- Cesión del derecho de herencia.3.- Cesión de derechos litigiosos.

Así, la denominación del título no es exacta; sugiere que se tratará de un modo general la cesión de todo tipo de derechos.

I. - Cesión de Créditos Personales

Concepto de créditos personales

La expresión “créditos personales” es redundante. Los créditos son necesariamente personales en el sentido de que solo pueden reclamarse de quienes por un hecho suyo o la sola disposición de la ley han contraído la obligación correlativa. Artículo 578.

Con esta expresión el legislador ha querido significar cierto tipo de créditos en que se encuentra precisamente determinado el acreedor, denominados, por lo mismo, “nominativos”.

Tipos de créditos

En principio, todos los créditos son transferibles, excepto aquellos que tienen un carácter personalísimo. Pero la manera de efectuar la cesión varía según la forma del título en que consta el crédito. Desde este punto de vista los créditos pueden ser:

1. - Nominativos: Son aquellos en que se indica con toda precisión la persona del acreedor y que no son pagaderos sino precisamente a la persona designada.

2. - A la orden: Son aquellos en que el nombre de la persona del titular se antepone la expresión “a la orden” u otra equivalente.

3. - Al portador: Son aquellos en que no se designa la persona del acreedor o llevan la expresión “al portador”.

¿Qué cesión rige el Código Civil?

El Código reglamenta solo la cesión de créditos nominativos. El artículo 1.908 prescribe que las disposiciones de este título no se aplicarán a las letras de cambio, pagarés a la orden, acciones al portador y otras especies de transmisión que se rigen por el Código de Comercio o por leyes especiales.

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La cesión de los créditos a la orden se verifica mediante endoso (artículo 164º Código de Comercio). Los documentos al portador se ceden “por la mera tradición manual”. Artículo 164º del Código de Comercio

Naturaleza jurídica de la cesión

La ubicación en el Libro IV, entre la permuta y el arrendamiento, sugiere que la cesión de derechos es un contrato. Pero un atento examen conduce a una conclusión diversa. En suma, la cesión es la tradición de los derechos personales o créditos.

Por de pronto, el artículo 1.901 establece la forma de como se perfecciona la cesión, entre cedente y cesionario “a cualquier título que se haga”. El artículo 1.907 por su parte, reglamenta la responsabilidad que contrae el cedente en la cesión “a título oneroso”. En fin, el artículo 1.901º reproduce casi literalmente la regla del artículo 699,

Formalidades de la cesión

Las formas requeridas para la eficacia de la cesión deben ser enfocadas desde un doble ángulo: entre las partes y respecto de terceros.

1. - Perfeccionamiento de la cesión entre las partes.

El solo acuerdo de voluntades o, lo que es igual, el solo contrato, no es suficiente para que se perfeccione la cesión. Como no se concibe la entrega del crédito, cosa incorporal, el legislador la ha reemplazado por la entrega del título. Artículo 1.901.

Efectuada la entrega deberá anotarse en el documento mismo el traspaso del derecho, con designación del nombre del cesionario bajo la firma del cedente. Artículo 1.903.

Situación de los créditos que no constan por escrito

La entrega del título supone que el crédito cedido conste por escrito ¿La imposibilidad de efectuar la entrega supone que no pueden cederse los créditos que no constan por escrito? En tal caso, la escritura de cesión en que se especifique el crédito servirá de título que habrá de entregarse al cesionario.

2. - Perfeccionamiento de la cesión respecto del deudor y terceros.

Para que la cesión se perfeccione respecto del deudor cedido y de terceros, es menester que se notifique al deudor o este acepte la cesión. Artículo 1.905 La misma disposición prevé dos consecuencias particulares de este principio general:

1.- El deudor podrá pagar válidamente al cedente;

2.- Los acreedores del cedente podrán embargar el crédito que se reputa pertenecerle.

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Perfeccionamiento de la cesión respecto del deudor cedido y terceros

El artículo 1.902 dispone que la cesión no produce efecto contra el deudor ni contra terceros, mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por éste. Importa destacar que los requisitos que señala el artículo 1.902 no son copulativos. Basta la notificación del deudor o la aceptación del mismo.

1. - Notificación del deudor. La notificación del deudor debe ser judicial. Debe efectuarse personalmente previa resolución judicial.

La iniciativa de la notificación del deudor corresponde al cesionario. No hay inconveniente para que se cometa este encargo al cedente que, en tal caso, se reputará como un representante del cesionario.

La notificación debe practicarse cumpliendo con los requisitos generales de toda notificación personal; además deberá cumplir con lo dispuesto en el artículo 1.903, debiendo hacerse con exhibición del título, que llevará anotado el traspaso del derecho con la designación del cesionario y bajo la firma del cedente.

2. - Aceptación del deudor. Esta aceptación puede ser expresa o tácita. Artículo 1.904. El Código no ha rodeado la aceptación de ningún requisito de forma.

Prestada la aceptación verbalmente surgirá el problema de probarla. Para este efecto regirán las limitaciones de la prueba testimonial de los artículos 1.708º y 1.709º.

Si la aceptación consta en instrumento privado, quedará plenamente probada respecto del deudor cuando el documento sea reconocido o mandado a tener por reconocido. Respecto de terceros, el documento no adquirirá fecha cierta sino desde que ocurra alguno de los hechos previstos en el artículo 1.703º.

Efectos de la cesión

I.- Extensión de la cesión

El artículo 1.906º establece que la cesión de un crédito comprende sus fianzas, privilegios e hipotecas; pero no traspasa las excepciones personales del cedente. En suma, el cesionario gozara del crédito en los mismos términos que el cedente.

Sin embargo, la cesión no transfiere las excepciones personales del cedente. Se exceptúa la nulidad relativa que, de acuerdo con el artículo 1.684º, pueden invocar las personas en cuyo favor la establece la ley y sus cesionarios.

Situación de la excepción de compensación.

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Ordinariamente es indiferente que la cesión se perfeccione por la notificación o aceptación. La distinción solo ofrece interés para decidir si puede el deudor cedido oponer al cesionario una compensación que habría podido oponer al cedente.

1.- Aceptación del deudor. El artículo 1.659º inciso 1º dispone que el deudor que acepta sin reserva alguna la cesión que el acreedor haya hecho de sus derechos a un tercero, no podrá oponer en compensación al cesionario los créditos que antes de la aceptación hubiere podido oponer al cedente.

Pero tampoco puede compensar al deudor los créditos que adquirió antes de la aceptación y que hubiera podido oponer al cedente. La aceptación sin reservas importa una renuncia de la compensación.

2.- Notificación al deudor. Cuando la cesión se perfecciona por la notificación la situación es distinta, el deudor podría oponer al cesionario todos los créditos que antes de la notificación haya adquirido en contra del cedente, aun cuando no hubieren llegado a ser exigibles sino después de la notificación. Artículo 1.659º inciso 2º.

II. - Responsabilidad del cedente

La responsabilidad que contrae el cedente con motivo de la cesión depende de si el título es gratuito u oneroso.

1.- Cesión gratuita. El artículo 1.907º se ocupa de la responsabilidad del cedente cuando la cesión es a título gratuito, no le cabe ninguna responsabilidad al cedente.

2.- Cesión onerosa. El artículo 1.907 dispone que el cedente de un crédito a título oneroso se hace responsable de su existencia al tiempo de la cesión, esto es, de que verdaderamente le pertenecía en ese tiempo; pero no se hace responsable de la solvencia futura, sino solo de la presente, salvo que se comprenda expresamente la primera

Se requiere un pacto especial para que el cedente sea responsable de la solvencia del deudor. A falta de esta estipulación expresa, el cesionario debe soportar los riesgos de la insolvencia del deudor cedido.

Precisa el artículo 1.907 en que consiste la responsabilidad del cedente, debiendo reembolsar al cesionario el precio o emolumento que le hubiere reportado la cesión.

II. - Cesión del Derecho de Herencia

La cesión de un derecho de herencia o legado presupone necesariamente que se haya abierto la sucesión. El derecho de suceder por causa de muerte a una persona viva no puede ser objeto de un contrato, aunque intervenga el consentimiento de la misma

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persona (artículo 1.463). Los pactos sobre sucesión futura adolecen de objeto ilícito y, por lo mismo, de nulidad absoluta.

Maneras de efectuar la cesión

La cesión puede hacerse de dos maneras:

1. - Especificando los bienes comprendidos en la cesión.

2. - Sin especificar los bienes de que se compone la herencia o legado.

Las reglas del párrafo 2º del título “De la cesión de derechos” son aplicables sólo cuando falte la especificación de los efectos que integran la herencia o legado.

Efectos de la cesión

Por efectos de la cesión el cesionario adquiere todos los derechos y contrae todas las responsabilidades del cedente.

1.- El cedente debe al cesionario todos los elementos activos de la sucesión; debe hacerle entrega de los bienes comprendidos en la herencia o legado, deber tan obvio que el legislador no juzgó necesario señalarlo.

2.- El cedente debe al cesionario, igualmente, los frutos que haya percibido, los créditos que haya cobrado, los precios recibidos por la enajenación de bienes sucesorios, etc. El artículo 1.910º inciso 2º dispone que si el heredero se hubiere aprovechado de los frutos o percibido créditos o vendido efectos hereditarios, será obligado a reembolsar su valor al cesionario.

3.- El cesionario deberá reembolsar al cedente los costos necesarios o prudenciales que haya hecho el cedente en razón de la herencia. Artículo 1910 inciso 2º.

4.- El cesionario beneficia del derecho de acrecer. El artículo 1910 inciso 3º establece que cediéndose una cuota hereditaria se entenderá cederse al mismo tiempo las cuotas hereditarias que por el derecho de acrecer sobrevengan a ella, salvo que se haya estipulado otra cosa.

Responsabilidad del cedente

La responsabilidad del cedente depende de que la cesión se verifique a título gratuito u oneroso.

1.- El cedente a título gratuito no contrae ninguna responsabilidad o, en otros términos, no debe ninguna garantía al cesionario.

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2.- En cuanto a la cesión onerosa, el artículo 1.909º dispone que el que ceda a título oneroso un derecho de herencia o legado sin especificar los efectos de que se compone, no se hace responsable sino de su calidad de heredero o de legatario.

Responsabilidad del cesionario ante terceros

El cesionario se hace responsable del pasivo de la herencia o legado, respecto del cedente. Pero, ante terceros, él cedente continua siendo responsable. Los acreedores pueden siempre dirigirse contra el cedente y hacer abstracción de la cesión.

El cedente queda siempre directamente obligado; pero tendrá derecho a que el cesionario le reembolse lo pagado.

Por cierto que los acreedores podrán igualmente accionar contra el cesionario. Al perseguir al cesionario, los acreedores le aceptarían como deudor y se estaría en presencia de una “delegación perfecta novatoria”.

Como se efectúa la tradición del derecho de herencia

La cuestión se ha debatido latamente en un aspecto particular del problema, y es si al hacerse la tradición del derecho de herencia cuando la integran bienes inmuebles, debe hacerse inscripción en el Conservatorio de Bienes Raíces.

Cuando se enajenan derechos hereditarios en un bien raíz determinado de la sucesión, la tradición se efectúa por la inscripción del título. Ningún artículo del Código Civil dispone como debe o puede efectuarse la tradición del derecho de herencia, surgiendo dos doctrinas que proponen soluciones.

1.- Doctrina de Leopoldo Urrutia. Según este autor, la tradición de la herencia no exige la inscripción conservatoria, aun cuando comprenda bienes raíces. Siendo la herencia una universalidad jurídica, que no comprende bienes determinados sino un conjunto de bienes indeterminados o una cuota de ese conjunto, no puede calificarse de bien mueble o inmueble.

Agrega que el artículo 686 es inaplicable porque se refiere a la tradición del dominio y otros derechos reales que menciona, entre los cuales no se cuenta la herencia.

Como no hay reglas particulares para la tradición del derecho de herencia, corresponde aplicar las generales del título “De la tradición”. En conformidad con estas, la tradición del derecho de herencia puede verificarse por cualquier medio que revele la intención del tradente de transferirlo y la del adquirente de adquirirlo. Se aplica entonces la regla general del artículo 670º inciso 1º y 2º.

2.- Doctrina de José Ramón Gutiérrez. Según esta teoría la tradición de la herencia exige la inscripción conservatoria cuando aquella comprende bienes raíces. Según esta doctrina el derecho real de herencia es mueble o inmueble según lo sean las cosas

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singulares en que ha de ejercerse, porque la herencia confiere al heredero un derecho real sobre cada una de las especies singulares que la componen.

La calificación de la herencia, como de todo derecho, depende según sea mueble o inmueble la cosa en que recae. Artículo 580º.

La casi totalidad de la jurisprudencia de nuestros tribunales de justicia considera que la tradición del derecho de herencia no exige la inscripción, aunque en ella existan bienes raíces; basta cualquier medio que revele la intención del tradente de transferirlo y la del adquirente de aceptarlo.

III. - Cesión de Derechos Litigiosos

Se llaman derechos litigiosos aquellos derechos que son objeto de una controversia judicial, cuya existencia es discutida en juicio.

El Código se ha cuidado de precisar, con toda exactitud, cuando un derecho tiene el carácter de litigioso, se entiende litigioso un derecho, para los efectos de los siguientes artículos, desde que se notifica judicialmente la demanda. Artículo 1.911º inciso 2º.

1.- Es preciso que se deduzca una demanda sobre el derecho de que se trata.

2.- Que se haya judicialmente notificado la demanda.

Cuando hay cesión de derecho litigiosos

La cesión de un derecho litigioso no tiene por objeto el derecho mismo, sino la pretensión, bien o mal fundada, de obtener una determinada ventaja, que el cedente cree conseguir en un litigio. En otros términos. La cesión de derechos litigiosos versa sobre la expectativa del cedente de ganar o perder el pleito.

El artículo 1.911º inciso 1º no deja dudas al respecto al señalar que se cede un derecho litigioso cuando el objeto directo de la cesión es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el cedente.

Esta cesión, por lo tanto, tiene un carácter eminentemente aleatorio, puesto que el equivalente de la prestación que suministre el cesionario envuelve una contingencia de ganancia o pérdida.

Quien puede ceder el derecho litigioso

Solo el demandante en el juicio puede efectuar la cesión de derechos litigiosos. Diversas circunstancias lo demuestran.

1.- Artículo 1.913. Concede el Derecho de Rescate al deudor, esto es, al demandado. Fluye de aquí que el demandante es el cedente de los derechos litigiosos.

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2.- El artículo 1.912º, por su parte, declara que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho. Pero, en todo caso, ha de ser el demandante en el juicio.

Forma de hacer la cesión

No ha establecido el Código la forma de efectuar la cesión de derechos litigiosos. No hay titulo. Prácticamente se entiende hecha la cesión por el hecho de apersonarse el cesionario al juicio, acompañando al título de la cesión.

Título de la cesión

La cesión de derechos litigiosos puede hacerse a diversos títulos. El artículo 1.912º establece que es indiferente que la cesión hay sido a título de venta o permutación.

La cesión puede igualmente efectuarse a título gratuito. El artículo 1.913º prevé que, en tal caso, el cesionario carece del derecho de rescate.

Efectos de la cesión

Los efectos deben enfocarse desde un doble punto de vista.

1. - Efectos de la cesión entre el cedente y cesionario. El cedente se desprende de los derechos que le correspondían como demandante en el juicio y el cesionario adquiere tales derechos.

No obstante esto, el artículo 1.912 expresa que es indiferente que sea el cedente o el cesionario el que persiga el derecho.

No debe el cedente al cesionario ninguna garantía por la suerte del juicio; así lo dispone expresamente el artículo 1.911º. El cesionario ha adquirido un derecho dudoso y aceptado las contingencias del litigio.

2. - Efectos de la cesión respecto del demandado. Aquí surge el derecho de rescate o retracto litigioso. Este puede definirse como la facultad del demandado de liberarse de la prestación a que ha sido condenado en el juicio, reembolsando al cesionario lo que éste hubiere pagado al cedente como precio de la cesión.

La facultad de rescate persigue la doble finalidad de impedir la especulación de los adquirentes de litigios y de disminuir el número de pleitos. Para que proceda este derecho es indispensable la concurrencia de dos requisitos:

a) Que la cesión se haya efectuado a título oneroso. El demandado debe pagar al cesionario el valor de lo que este haya dado por el derecho cedido. Artículo 1.913º inciso 1º. El demandado deberá, además, los intereses desde la fecha en que se haya notificado al deudor. Artículo 1913 inciso 1º.

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b) El derecho de rescate debe invocarlo el deudor en el plazo perentorio de nueve días que señala el artículo 1.914.

Hay ciertos casos en los cuales no procede este derecho:

1.- En las cesiones enteramente gratuitas. No cabria el reembolso del valor suministrado por el cesionario; por otra parte, la cesión gratuita no puede constituir un acto de especulación. Artículo 1.913º inciso 2º.

2.- En las cesiones que se hacen por ministerio de la justicia. En tal caso, al decir de Pothier, el cesionario no procede como un especulador de litigios porque, en cierto modo, la justicia le ha invitado a adquirir el derecho. Artículo 1.913º inciso 2º.

3.- En las cesiones que van comprendidas en la enajenación de una cosa de que el derecho litigioso forma una parte o accesión. Artículo 1.913º inciso 2º.

4.- En la cesión que se hace a un coheredero o copropietario por un coheredero o copropietario de un derecho que es común a los dos. La cesión en este caso pone fin a un estado de indivisión, finalidad que el legislador estima plausible. Artículo 1.913º Nº 1.

5.- En la cesión que se hace a un acreedor en pago de lo que le debe el cedente. El cesionario obtiene en pago de su crédito el derecho litigioso, probablemente porque el deudor carece de otros bienes. Artículo 1.913º Nº 2º.

6.- En la cesión que se hace al que goza de un inmueble como poseedor de buena fe, usufructuario o arrendatario, cuando el derecho cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble. El cesionario, de este modo, logra poner fin a un juicio que amenaza su posesión o impide su goce seguro y tranquilo. Artículo 1.913º Nº 3º.

Contrato de Arrendamiento

El artículo 1.915 define este contrato, señalando que el arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado . En concepto del legislador existen tres tipos o clases de arrendamiento:

1.- La concesión de goce de una cosa, o arrendamiento de cosas.2.- La confección de obra.3.- La prestación de un servicio o arrendamiento de servicios.

Las disposiciones que el Código Civil establece con relación a los empleados domésticos se encuentran derogadas por el Código del Trabajo.

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Importancia del contrato

El arrendamiento en sus diversas formas, tiene una importancia apenas menor que la compraventa. Satisface la necesidad cotidiana de procurarse el goce de cosas que no es posible adquirir, de procurarse servicios indispensables. Por ello el Código Civil lo trata in extenso.

Características generales del arrendamiento

1. - Es un contrato consensual. Basta el acuerdo de las partes. Sin embargo, importa la escrituración:

a) En el arrendamiento de bienes raíces urbanos, si el contrato es verbal y surge discrepancia en cuanto al canon de arriendo, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario. Esta presunción simplemente legal admite prueba en contrario. Artículo 20º Ley 18.101.

b) Existe la limitación de la prueba de testigos respecto de aquellos actos o contratos que contiene la entrega o promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias, que es plenamente aplicable a este contrato. Artículo 1.709.

c) Por la norma del artículo 1.962 es importante que el contrato conste en escritura pública si se refiere a bienes raíces, para hacerlo oponible al tercer adquirente.

d) Tratándose de predios rústicos, el contrato debe celebrarse por instrumento público o privado, y en este último caso se requiere presencia de testigos mayores de 18 años.

e) En materia de administración de bienes raíces si el administrador celebra un contrato cuyo por más de 5 u 8 años dependiendo de si el predio es urbano o rústico respectivamente, se requiere autorización judicial, o autorización de la mujer casada en sociedad conyugal.

f) En el ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes son libres para convenir las solemnidades que estimen convenientes, y dar al contrato el carácter de solemne.

g) Es usual que el dueño de la propiedad o un intermediario publique en el periódico avisos en los cuales ofrece una propiedad raíz en arriendo, o bien ponga letreros o carteles en el mismo inmueble ofertándolo. Estos avisos jurídicamente son ofertas al público, artículo 99 C.D.C.

2. - Es un contrato bilateral. Así las obligaciones ligan a ambas partes recíprocamente. El arrendador debe proporcionar el goce de la cosa, realizar la ejecución de la obra o la prestación de un servicio, y el arrendatario debe pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

3. - Se trata de un contrato de tracto sucesivo. Por ende al aplicarle el artículo 1.489, en vez de resolución procederá el término del contrato.

4. - Es un contrato oneroso. Que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno en beneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de carácter conmutativo y equivalentes. No hay lesión. Sin embargo, es posible aplicar las normas sobre lesión establecidas en el artículo 1.544 en materia de cláusula penal.

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5. - Es un contrato nominado Porque se encuentra reglamentado en la ley, y además esta normativa es de carácter exhaustivo, dejando muy poco a la creación de los particulares.

6. - Es un contrato entre vivos. Porque está destinado a producir sus efectos en vida de sus autores, y sus obligaciones son transmisibles, por lo que continúan produciéndose sus efectos aun después de la muerte de cualquiera de las partes (la jurisprudencia lo ha señalado así también)

7. - Es un contrato personal. Porque subsiste por si mismo, sin requerir de otra convención, sin perjuicio de que se acostumbra a garantizar las obligaciones del arrendatario para asegurar el pago de la renta o las indemnizaciones que procedan, siendo estas cauciones naturalmente accesorias.

8. - Constituye un titulo de mera tenencia. Artículo 714. Existe diferencia entre la tenencia y la mera tenencia, porque la tenencia, no requiere título, y la mera tenencia, debe tener un título.

Partes del Contrato de Arrendamiento

En cuanto a quienes celebran el contrato de arrendamiento, prestando su consentimiento, el artículo 1.919º señala que en el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio, arrendatario.

Cuando se trata del contrato de arrendamiento de predios urbanos el arrendatario se denomina inquilino, y el de predios rústicos colono. Artículos 1.970º y 1.979º.

En la confección de obra la persona que ejecuta la obra se denomina artífice y, en ciertos casos, empresario.

En el arrendamiento de servicios inmateriales, el arrendador recibe el nombre de empleador, y el arrendatario de empleado.

En el arrendamiento de transporte se llama consignante aquel que confía las cosas para el transporte; la persona a quien van dirigidas consignatarios; y el que efectúa el transporte acarreador.

Diferencias entre el arrendamiento de cosas y el usufructo

1.- Tanto en el arrendamiento de cosas como en el derecho de usufructo se concede a una persona la facultad de gozar de una cosa ajena, pero el usufructo es un derecho real, en cambio el derecho del arrendatario es solo personal, siendo el arrendatario un mero tenedor de la cosa arrendada.

2.- El nudo propietario no puede turbar el goce del usufructuario, y no tiene obligaciones correlativas con éste, en cambio, el arrendatario tiene un crédito en contra del arrendador para que le proporcione el goce de la cosa, a través de prestaciones de tracto sucesivo.

3.- El usufructo está cautelado con una acción real, la reivindicatoria; mientras el arrendamiento, como contrato, sólo confiere acciones personales.

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4.- Este contrato no se extingue con la muerte de las partes, en cambio el derecho de usufructo, por ser de carácter personal, se extingue por la muerte del usufructuario.

5.- El sistema de restituciones a que da lugar el usufructo cuando se extingue, está regido por reglas especiales (artículos 795º al 802º), mientras que el arrendamiento se regula primero por el contrato y en subsidio por la ley.

6.- El arrendatario se hace dueño de los frutos en virtud del contrato, mientras el usufructuario los adquiere por su derecho real en cosa ajena.

7.- El derecho de usufructo puede adquirirse a titulo oneroso o gratuito, por acto entre vivos o por causa de muerte; en cambio el arrendamiento es un contrato esencialmente oneroso.

Diferencias ente el arrendamiento de cosas y la compraventa

Hay semejanzas. Ambos son consensuales, bilaterales, onerosos y conmutativos; requieren ambos como elementos esenciales, cosa, precio y consentimiento de las partes contratantes; en fin, en ambos contratos una parte se obliga a entregar una cosa y a procurar a la otra un goce tranquilo y útil, respondiendo del saneamiento de la evicción y los vicios redhibitorios.

Pero hay fundamentales diferencias:

1. - La compraventa es un titulo traslaticio de dominio. El arrendamiento, en cambio, es un titulo de mera tenencia. El arrendatario no adquiere el dominio, ni siquiera la posesión de la cosa arrendada, puesto que no la tiene como señor o dueño, sino que reconociendo un dominio ajeno.

2. - El goce de la cosa que el vendedor se obliga a procurar al comprador es un goce definitivo y perpetuo. Entre tanto, el goce que el arrendador debe conceder arrendatario es necesariamente temporal y, al cabo de terminado el goce, la cosa debe ser restituida.

Elementos Esenciales del Arrendamiento

1. - El Consentimiento

Es el acuerdo de voluntades recaído en la naturaleza del contrato, el precio y la cosa. El arrendamiento de cosas es consensual. Se perfecciona por el solo acuerdo en la cosa y el precio. No es necesario un documento que lo respalde, pero el instrumento es importante por varias razones:

1. - Se trata de una formalidad probatoria que facilita la prueba. La jurisprudencia, por lo general, no admite la testimonial en juicios de arrendamiento cuando no existe una prueba escrita.

2. - También puede ser conveniente celebrarlo por escritura pública e inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces entre los títulos que pueden inscribirse. Así además de ser titulo ejecutivo, el adquirente queda obligado a respetar el arriendo, artículo 1.962.

El consentimiento y el arrendamiento como acto de administración

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Tradicionalmente se ha considerado al contrato de arrendamiento como un acto de administración y no de disposición, es por ello que para arrendar a través de un mandatario o representante basta que se hayan otorgado las facultades del artículo 2.132. Podría cuestionarse si los contratos son por largos periodos de tiempo.

Consentimiento, formalidades habilitantes y autorizaciones

1. - Formalidades especiales del contrato. Estas formalidades se exigen en atención a la calidad de las personas que los celebran, con la excepción del arrendamiento de predios rústicos regido por el D.L. 993, que debe celebrarse por instrumento público o privado, y en este último caso requiere la presencia de testigos mayores de 18 años.

Los artículos 1.756 y 1.761 contienen limitaciones referidas al régimen de la sociedad conyugal en que se protegen los intereses de la mujer cuando administra el marido, o se protegen los derechos del marido cuando se tiene lugar la administración extraordinaria realizada por la mujer o un tercero, ambos en calidad de curadores, pero en el caso de la mujer hay una normativa especial.

Existe una disposición análoga en cuanto a los plazos, para los guardadores que dan en arriendo bienes raíces de las personas a su cargo, en el artículo 407, norma que también se aplica a la administración de los bienes de los hijos de familia, por expresa disposición del artículo 256. Fuera de la limitación indicada, en todo caso que el arriendo tiene un tope natural, cual es que no podrá extenderse por más números de años que los que falten al pupilo para cumplir 18 años.

La sanción legal a la omisión de las antedichas autorizaciones es la inoponibilidad del arrendamiento o la cesión de la tenencia, en lo que excede a los plazos legales o el autorizado por el juez en su caso, conforme lo establecen los artículos 1.756º y 1.761º.

2. - Formalidades Voluntarias. Las partes pueden establecer las solemnidades que juzguen necesarias y darle al contrato de arrendamiento el carácter de solemne. Artículo 1.921. Podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta:

a) Que así se haga, es decir, que se firme la escritura, o;

b) Hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada.

Si intervienen arras, se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa.

2. - La Cosa Arrendada

Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaración de voluntad: ser lícito, determinado, existir o esperar que exista, y o debe ser consumible dada la naturaleza del contrato.

El artículo 1.916 del Código Civil nos indica la regla general en esta materia, al disponer que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden

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usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.

Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe, esto es, el que ignoraba que la cosa era ajena, tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. En consecuencia, y de conformidad al artículo 1.916 ya mencionado, no son susceptibles de arriendo:

1.- Las cosas cuyo arriendo la ley prohíbe.2.- Los derechos personalísimos.3.- Las cosas consumibles

3. - El Precio o Renta en el Contrato de Arrendamiento

Debe ser real, serio y determinado. Así no puede ser fingido o simulado ni irrisorio. El arrendamiento degeneraría en un contrato gratuito.

La cantidad pactada puede ser incierta con tal que en el contrato se fijen normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo.

El precio puede consistir en dinero y también en frutos naturales de la cosa arrendada. Si el pago es con frutos, puede fijarse una cantidad determinada o una cuota o parte alícuota de cada cosecha. Esta última forma de pago recibe el nombre de “aparcería”, siendo común en el arrendamiento de predios rústicos. Artículo 1.917 y 1.918.

El precio lo determinan las partes de común acuerdo. Pero puede fijarlo un tercero o cualquier otra persona si el tercero no lo hace, pero nunca solo alguna de las partes. Artículo 1.918.

El Contrato de Arrendamiento de Cosas

De conformidad al artículo 4º del Código Civil las disposiciones contenidas en el Título XXVI del Libro IV del Código Civil, se aplicarán en todo lo no previsto en disposiciones especiales contenidas en leyes, decretos leyes, decretos con fuerza de ley sobre estas materias.

Efectos del Arrendamiento de Cosas

Obligaciones del Arrendador

El arrendador se obliga, como expresa la definición del artículo 1.915, a concede al arrendatario el goce de la cosa arrendada. Pero esta obligación de hacer gozar al arrendatario, por el término del contrato, es compleja y se descompone en varias obligaciones que señala el artículo 1.924. Veamos las obligaciones.

1. - Entrega de la cosa arrendada

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La obligación de entregar la cosa es de la esencia del contrato. Solo mediante la entrega puede el arrendatario lograr el goce que persigue. Las demás obligaciones son de la naturaleza del contrato y susceptibles de ser alteradas convencionalmente.

Forma de la entrega

En el artículo 1.920 se señala que la entrega de la cosa que se da en arriendo podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley. La disposición es atinada tratándose de bienes muebles, pero no de los bienes raíces, en que para efectuar la tradición se requiere inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

Siendo este contrato un titulo de mera tenencia, y tratándose de la propiedad raíz bastaría con la entrega de las llaves y no la inscripción en el Registro Conservador; sin embargo, como afirmamos anteriormente es importante la inscripción para que se respete el arriendo en los términos dispuestos en el artículo 1.962.

Estado en que debe entregarse la cosa arrendada

Debe entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada. Por consiguiente, son de cargo del arrendador las reparaciones de todo género que sea necesario efectuar antes de que el arrendatario entre a gozar de la cosa. Las generadas después son de cargo del arrendatario.

Garantías por los vicios de la cosa

La obligación de entregar la cosa se habrá cumplido imperfectamente si adolece de vicios o defectos que no permitan obtener de ella el provecho a que está naturalmente destinada. Si la cosa presenta vicios el arrendador debe responder de la siguiente manera:

1. - Si el vicio impide hacer el uso para que haya sido arrendada, el arrendatario puede pedir el término del contrato en conformidad a lo que dispone el artículo 1.932.

2. - Si el vicio impide parcialmente el goce, o si la destrucción es solo en parte, el juez decidirá según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del contrato, o concederse una rebaja del precio o renta, según lo señala el artículo 1.932 inc. 2º, es decir, solo responde del daño emergente.

3. - Tiene derecho el arrendatario a obtener indemnización de prejuicios cuando el vicio ha tenida una causa anterior al contrato. La indemnización comprende solo el daño emergente, a menos que el vicio hubiere sido conocido del arrendador al tiempo del contrato o tal que debió preverlo o por su profesión conocerlo. Artículo 1.933 inciso 2º.

El arrendatario no tiene derecho a indemnización en los siguientes casos:

a) Si él contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo.

b) Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte.

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c) Si renunció a la acción de saneamiento por el vicio, designándolo. Artículo 1.934.

En el arrendamiento, los vicios de la cosa arrendada tienen un tratamiento análogo a los de la compraventa, son análogos, por lo tanto, muchos elementos de ésta se trasladan al arrendamiento: la evicción, los vicios redhibitorios, la condición resolutoria tácita, etc.

La entrega de la cosa arrendada cuando se contrato por varios arrendatarios

En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a quien primero se haya entregado la cosa es preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el titulo anterior prevalecerá. Artículo 1.922.

Incumplimiento del arrendador en entregar la cosa arrendada

Si el incumplimiento se debe a un hecho o culpa del arrendador, o de sus agentes o dependientes, el arrendatario tiene derecho a desistirse del contrato, con indemnización de perjuicios. Artículo 1.925 inciso 1°. Igualmente tiene derecho a la indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe, que podía arrendar la cosa.

Si el arrendatario de alguna manera tuvo conocimiento de que el arrendador se encontraba imposibilitado de efectuar la entrega o bien, si ésta proviene de fuerza mayor o caso fortuito, desaparece la obligación de indemnizar y solo podrá solicitar el término del contrato. Artículo 1.925 inciso 2°.

Mora en el cumplimiento de la obligación de entregar

En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, y el arrendador haya sido constituido en mora, el arrendatario tendrá derecho a obtener indemnización de perjuicios, a menos que con ocasión del retardo disminuya notablemente para este la utilidad del contrato; en este caso, además de la indemnización, podrá desistirse del mismo, siempre que el retardo no se deba a caso fortuito o fuerza mayor, pues en este caso no hay mora. Artículo 1.926.

Tiempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada

Se aplican las normas generales. El contrato se iniciará en la época prefijada en él y, a falta de estipulación, inmediatamente después de su celebración.

En cuanto al lugar se aplican las disposiciones de los artículos 1.587, 1.588 y 1.589, es decir, el lugar designado en la convención y a falta de designación en el lugar en que dicho cuerpo cierto existe al tiempo de constituirse la obligación.

2. - Mantener la cosa en el estado de servir para el fin que ha sido arrendada.

No basta con que la cosa arrendada sea al principio apta, sino que el arrendador debe procurar al arrendatario el goce de la cosa prolongado en el tiempo, hasta el termino del arriendo. Artículo 1.927. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el

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arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.

Con todo será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Artículo 1.927 inciso 2°.

Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones. Artículo 1.927 inciso 3°.

Se entiende por reparaciones locativas aquellas que, por la costumbre local, corresponde solventar al arrendatario, y que no sean las necesarias o útiles.

Las reparaciones necesarias en el contrato de arrendamiento

Son las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el objeto a que ha sido arrendada. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o desaparece o no sirve para su fin. Puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario pero el arrendador debe reembolsarle siempre que concurran los presupuestos que señala el artículo 1.935, esto es:

1.- Que no sean necesarias por culpa del arrendatario.

2.- Que se haya dado pronta noticia al arrendador, salvo que no hubiere podido darse a tiempo.

3.- Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente.

4.- Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se trata.

Mejoras

1. - Las mejoras útiles. Artículo 909 inciso 2º, a propósito de la acción reivindicatoria, siendo aquellas que aumentan el valor venal de la cosa. El arrendador deberá reembolsar siempre que haya consentido en que se efectúen, con la expresa condición de abonarlas. Artículo 1.936.

Si no el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales siempre que sea sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían. Pero, el arrendatario goza del derecho de separar y llevarse los materiales a condición de que el arrendador no esté dispuesto a pagar su valor. Así para que se reclamen las mejoras útiles por al arrendatario:

a) Que el arrendador le haya autorizado para efectuarlas.

b) Que se haya comprometido expresamente a pagarlas.

2. - Las mejoras voluptuarias Artículo 911 inciso 2º, son aquellas que solo consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines, miradores, fuentes, cascadas artificiales, y generalmente aquellas que no aumentan en valor venal de la cosa, en el mercado general, o sólo lo aumentan en una

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proporción insignificante. Estas mejoras en el contrato de arrendamiento jamás se indemnizan. El arrendatario podrá llevárselas en conformidad a las reglas generales.

3. - Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa

El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser tranquilo y pacifico, por eso se exige por la ley que el arrendador garantice al arrendatario que lo librará de toda perturbación de que sea víctima por parte de terceros y, por supuesto, debe abstenerse él mismo de perturbar al arrendatario. Existe, entonces, una doble obligación:

1.- No turbar el mismo el derecho del arrendatario.2.- Garantizar al arrendatario frente las turbaciones de terceros.

Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa arrendada

Artículo 1.929. El arrendador será responsable no solo de su propia conducta sino que también de la de aquellas personas por quién es responsable, y si en el hecho se producen turbaciones se dará origen a la correspondiente indemnización de perjuicios.

La ley prevé especialmente la situación de mutaciones en la forma de la cosa arrendada o la ejecución de trabajos en ella, disponiendo en el artículo 1.928º que el arrendador no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer trabajos en ella que puedan turbarle o embarazarle el goce de las mismas.

Sin embargo, como pueden ser indispensables las reparaciones, el inciso 2º agrega que si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada, pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte arrendada, pero tendrá derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere.

En caso de que las reparaciones sean de tal entidad que la turbación resulte considerable, podrá el arrendatario demandar la terminación del contrato. “Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento.” Artículo 1.928 inciso 3°.

El arrendatario tendrá, además, derecho a la indemnización de perjuicios en los siguientes casos:

1.- Si las reparaciones provienen de una causa que ya existía al tiempo del contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoció o era tal que tuviere antecedentes para temerla o por su profesión debiese conocerla. Artículo 1.928 inciso 4º.

2.- Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de manera que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario. Art. 1.928 inciso 5º.

Las turbaciones de terceros en el goce de la cosa arrendada

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1. - Son de hecho. Aquellas que importan ejecución de actos materiales, que no implican pretensiones de derecho. Estas no imponen al arrendador ninguna responsabilidad, artículo 1.930 inciso 1º.

2. - Las turbaciones de derecho. En cambio, implican que hay un tercero que pretende tener un derecho sobre la cosa arrendada, por ejemplo, reclama un usufructo o servidumbre, o bien deduce una acción reivindicatoria para reclamar el todo o parte de la cosa. Como se ve afectado el derecho del arrendador, este debe necesariamente intervenir. En conformidad al artículo 1.931, esta acción debe dirigirse en contra del arrendador, y el arrendatario tiene la obligación de notificarle a éste toda turbación o molestia, y si la omitiera o dilatare culpablemente, abonará los perjuicios que de ello se sigan al arrendador. Artículo 1.931 inciso 2º.

a) Cuando la turbación es de relativamente escasa importancia, el arrendatario tiene derecho a una rebaja del precio. Artículo 1.930 inciso 2°.

b) Si la turbación o embarazo fueren considerables, el arrendatario puede pedir la terminación del contrato. Artículo 1.930 inciso 3°.

Pueden demandarse perjuicios cuando:

a) Si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella. Artículo 1.930 inciso 4°.

b) Si la causa del derecho del tercero no era no debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante. Artículo 1.930 inciso 5°.

Derecho Legal de Retención del Arrendador

Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones que el arrendatario adeude. Así se concede este derecho en los siguientes casos:

1.- Si el arrendatario usare la cosa contrariamente a los términos o espíritu de contrato.2.- Si la cosa experimentare deterioros imputables al arrendatario.3.- Por la mora de restituir la cosa arrendada.4.- Por término del contrato por culpa del arrendatario.5.- Para responder por las rentas y servicios adeudados.

Artículo 1.942. Podrá el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, a menos de prueba contraria. Se relaciona con el artículo 598 del C.P.C.

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Obligaciones del Arrendatario

1. - El Pago de la Renta

Artículo 1.942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.

Fijación del precio

Según señalamos, la fijación del precio se sujeta a las mismas reglas que el contrato de compraventa. No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el precio. Sin embargo, puede ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o canon del arriendo después de que se haya efectuado la entrega de la cosa arrendada; en este caso, se estará al precio que fijen peritos, y los costos de este peritaje se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales. Artículo 1.943.

Sin perjuicio de lo anterior, recordemos que la ley 18.101, ante un contrato verbal, presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador desvirtuarlo si ella no corresponde a la realidad.

Época del pago del precio

Se pagará en la época convenida, a falta de estipulación, conforme a la costumbre, en defecto de normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del artículo 1.944, esto es:

1.- Si son predios urbanos, se pagará por meses anticipados y, por lo general, dentro de los cinco o diez primeros días.

2.- Predios rústicos, por años.

3.- Si es una cosa mueble que se arrienda por cierto número de años, meses días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo día, mes o año.

4.- Si se arrienda por una sola suma o suma alzada, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento. Este es el caso de las casas de veraneo, en que se acostumbra apagar, o por adelantado, o la mitad al inicio y la otra al término del contrato.

Efectos del incumplimiento en el pago de la renta

El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo del artículo 1.489, es decir, pedir el cumplimiento del contrato o su terminación con indemnización de perjuicios.

En caso de que se ponga término al arrendamiento por culpa del arrendatario, deberá éste el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.

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Sin embargo, el artículo 1.945 dispone que podrá eximirse de este pago proporcionando bajo su responsabilidad persona idónea que lo sustituya por el tiempo que falta, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente. Este es un caso de subrogación personal.

2. - El uso de la cosa según los testimonios o espíritu del contrato

El derecho de gozar de la cosa no es ilimitado para el arrendatario. Por la inversa, debe encuadrarse dentro de ciertos límites.

La forma de usar la cosa será, en primer término, la estipulada. A falta de estipulación, el goce debe ajustarse a la intención de los contratantes y al natural destino de la cosa, según lo dispone el artículo 1.938º.

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.

En caso de controversia toca al juez decidir cuál es el destino que deba dar el arrendatario a la cosa, tomando en consideración las circunstancias del caso particular. Artículo 1.938 inciso 2°.

Como puede apreciarse en materia de arrendamiento normalmente el legislador recurre a la costumbre, teniendo gran importancia esta fuente del derecho en este tipo de contratos.

3. - El cuidado de la cosa como un buen padre de familia

En conformidad a las reglas generales, el arrendatario responde de culpa leve. Ratifica el artículo 1.939:

Sanción del incumplimiento de esta obligación

Artículo 1.939. Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios y aun tendrá el derecho de poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro.

Es decir, todo dependerá de la magnitud de la infracción, acarreando solo la infracción grave y el término del contrato en la cosa. El deterioro solo autoriza para solicitar indemnización de perjuicios. El arrendatario, además, no solo responde de su propia culpa, sino también de la culpa de su familia, huéspedes y dependientes, conforme lo establece el artículo 1.941.

La cesión y subarriendo

En relación con el cuidado de la cosa arrendada, se presentan las hipótesis de la cesión del contrato y del subarriendo.

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Artículo 1946. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.

El artículo 5º de la ley 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación a plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en contrario, en cuyo caso este podrá poner termino anticipado al contrato sin la obligación de pagar renta por el periodo que falte.

1.- Subarrendar es dar en arrendamiento la cosa que se tiene a titulo de arrendatario . En el subarriendo hay dos arrendamiento superpuestos; el subarrendador se encuentra doblemente obligado y asume una doble calidad: de arrendatario en el primer contrato y de arrendador en el segundo, respecto del subarrendatario.

2.- Cede el arriendo, en cambio, es transferir a un tercero el derecho de goce que del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del cedente y se crea una relación directa entre el cesionario y el arrendador. Por consiguiente, la cesión es una operación de efectos más radicales que el subarrendamiento.

4. - Las Reparaciones Locativas

Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos que son una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, y por supuesto, corresponde solventarlas al arrendatario determinándose por la costumbre del lugar. Artículos 1.927 y 1.940.

Excepcionalmente el arrendatario no está obligado a efectuar las reparaciones locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada.

5. - Restitución de la cosa arrendada

El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, este debe restituir la cosa al término del arriendo. Así lo dispone el artículo 1.947 al señalar que el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.

Estado en que se debe restituir la cosa

La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, tomando en consideración el deterioro propio del uso y goce legítimos. Artículo 1.947 inciso 2°.

Si las partes han dejado constancia de como se entregó la cosa no habrá problema, pero si no lo han señalado la ley establece una presunción en el sentido de que se entenderá haber recibido la cosa al inicio del arriendo en un estado satisfactorio, admitiéndose, en todo caso, prueba en contrario. Artículo 1.947 inciso 3º.

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Forma de la restitución

1.- Si la cosa arrendada es un bien mueble se restituye, poniéndolo materialmente a disposición del arrendador.

2.- Si es inmueble, el artículo 1.948 establece que se desocupará la propiedad enteramente, poniéndola a disposición del arrendador a través de la entrega de las llaves.

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El incumplimiento de la obligación de restituir y la mora del arrendatario.

La expiración del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente para ponerle termino. Es un caso de excepción al artículo 1.551, porque la ley exige que se requiera igualmente al deudor para constituirlo en mora. Así lo dispone el artículo 1.949

Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituye, será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él completa como injusto detentador.

Derecho legal de retención del arrendatario

Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los que dan origen a indemnizaciones. Para seguridad del pago de dichas indemnizaciones, la ley otorga al arrendatario el derecho legal de retención sobre la cosa arrendada, mientras no se le pague lo que se le debe, o se le asegure debidamente el pago.

El derecho de retención del arrendatario se encuentra consagrado en el artículo 1937, y procede cuando el arrendador adeuda:

1.- Trabajos o reparaciones que emprende el arrendador turbando y embarazando el goce para el arrendatario. Se incluye en este ítem la mutación de la cosa arrendada. Artículo 1.928.

2.- Turbación de que sea víctima el arrendatario a consecuencia de los derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada. Artículo 1.930 inciso 4º.

3.- Mal estado de la cosa arrendada. Artículo 1.928 inciso 4º.

4.- Mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador y con la expresa condición de abonarlas. Artículo 1.936 inciso 1º.

5.- Exceso en el pago de las rentas de arrendamiento. Artículo 12º D.L. 964, y artículo 2º transitorio ley 18.101.

Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retención en caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, según lo establece el artículo 1937 inciso 2º. Esta extinción sólo podría deberse a caso fortuito o la expropiación.

Instituciones de Importancia

1. - La Tácita Reconducción

Es la renovación o continuación de un contrato de arrendamiento de bienes raíces por el consentimiento tácito de ambas partes. Se produce cuando, terminado el contrato, el arrendatario

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continúa detentando el inmueble comportándose como tal, esto es, pagando la renta y el arrendador recibiéndola.

El Código Civil admite, en términos muy restringidos, la tácita reconducción, y la trata en el artículo 1.956. De acuerdo a lo anterior, para que tenga lugar la tácita reconducción es menester:

1.- Que el arrendamiento recaiga en bienes raíces.

2.- Que el arrendatario conserve la tenencia de la propiedad.

3.- Que el arrendatario cancele, con el beneplácito del arrendador, una renta correspondiente a un periodo posterior a la extinción del contrato.

4.- Que las partes hayan demostrado por hechos inequívocos su intención de perseverar en el contrato.

La tácita reconducción constituye una excepción, siendo la regla general la no renovación del contrato por la llegada del plazo. La reconducción importa la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, en las mismas condiciones que el anterior; se mantendrá idéntico el precio y las demás modalidades del contrato, pero variará su duración.

Cualquiera que haya sido la duración del arriendo que terminó, el nuevo arrendamiento durará hasta 3 meses si el bien arrendado es urbano, y hasta que puedan recogerse los frutos pendientes y aprovecharse las labores realizada, si se trata de un predio rústico.

Suerte de las cauciones

La tácita reconducción supone un nuevo contrato, es por ello que se extinguen las cauciones que terceros constituyeron para garantizar el arrendamiento. Así lo dispone el artículo 1.957.

En este sentido, la tácita reconducción tendría efectos análogos a la novación, que produce la extinción de las cauciones, salvo reserva expresa de ellas o el consentimiento del tercer poseedor, en el caso de las cauciones reales, según lo señala el artículo 1.642.

2. - La inoponibilidad del arriendo

Los arrendamientos celebrados por tutores o curadores, por el padre o madre de familiar como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro cónyuge, si exceden los plazos de duración dispuestos por la ley, son inoponibles para el representado, y se podrá solicitar el término del mismo y la restitución de la cosa arrendada.(Artículos 1.969, 407, 1.749, 1.756 y 1.761 del Código Civil).

3. - La cláusula de no enajenar la cosa arrendada

Según el artículo 1.964 del Código Civil, la cláusula de no enajenar la cosa arrendada no produce efecto alguno. Resulta claro y congruente que admitir este tipo de cláusulas permitiría llevar

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a cabo actos simulados, fraude a los acreedores y sería contrario a toda libertad contractual del Código que, además busca la mayor transparencia y facilidad a la libre circulación de los bienes.

4. - El embargo de la cosa arrendada

La resolución judicial que decreta el embargo de la cosa arrendada no pone fin al arriendo. El artículo 1.965 inciso 1° del Código Civil. Si se adjudicare la cosa el acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1.962 del Código Civil.

Por ello, si la cosa embargada lo ha sido a instancia de un acreedor hipotecario que se la adjudica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca. Si el subastador es otro acreedor que no goce del derecho de hipoteca, habrá de respetar el arriendo que conste por escritura pública, aunque no se haya inscrito o su inscripción sea posterior a la hipoteca y mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste.

5. - El arriendo por representantes y administradores de bienes ajenos

El contrato de arrendamiento, al igual que la inmensa mayoría de los actos jurídicos puede celebrarse personalmente o a través de mandatarios o representantes legales. Es interesante destacar que, tratándose de representaciones legales si la cosa arrendada es una propiedad raíz, la ley ha restringido las facultades del administrador, con relación a este contrato.

En efecto, de conformidad a las normas que regulan las tutelas y curatelas, por las cuales también se rige la patria potestad por disponerlo así el artículo 256 del Código Civil, existen limitaciones en cuanto a la duración de este contrato. el artículo 407 del Código Civil dispone que no podrá el tutor o curador dar en arriendo ninguna parte de los predios rústicos del pupilo por más de ocho años, ni de los urbanos por más de cinco, ni por más número de años que los que falten al pupilo para llegar a los 18 años. La sanción es la inoponibilidad.

En lo que se refiere a la administración de la sociedad conyugal ordinaria, efectuada por el marido, o la extraordinaria, efectuada por la mujer, también hay limitaciones en cuanto a los períodos de duración del arrendamiento estableciéndose, al igual que en materia de guardas, que estos arriendos no podrán exceder de 5 años si son bienes urbanos y de 8 si son rústicos. Artículo 1.756

6. - El pacto comisorio en el arrendamiento

No habría inconveniente alguno en celebrar un pacto comisorio en el contrato de arrendamiento, simple o calificado, pero respecto a este último y tratándose de bienes regidos por la Ley Nº 18.101, a nuestro juicio no sería posible porque el legislador establece que los derechos que se confieren al arrendatario son irrenunciables. Estimamos que la sanción, en caso de que se pacte, es la nulidad absoluta.

La expiración o término del contrato de arrendamiento de cosas

El artículo 1.950 del Código Civil señala que el arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente:

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1. - La destrucción total de la cosa arrendada

Para que la destrucción ponga término al contrato de arrendamiento, ésta debe ser total, quedando liberado el arrendatario de pagar el precio, pues su obligación deja de tener causa y objeto.

Si la destrucción se debe a hecho o culpa del arrendatario o de las personas que éste llama al goce de la cosa, también se extingue el contrato, pero se debe indemnizar perjuicios.

Si la destrucción no es total el juez decidirá atendidas las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta (artículo 1.932, inciso. 2º del Código Civil).

2. - La expiración del plazo estipulado para la duración del arriendo

a) En el contrato de duración determinada. Existe un plazo tácito, o bien su término está determinado por la costumbre del país. En tales casos, la llegada del término pone fin automáticamente o “ipso jure” al contrato, sin que sea menester un aviso previo o una declaración de voluntad de las partes, según lo dispone el artículo 1.954 del Código Civil.

Sin embargo, en conformidad a las normas contenidas en la Ley Nº 18.101, artículos 3º y 4º, hoy en día toda restitución de un bien raíz urbano necesariamente debe hacerse por la vía judicial, es decir, habrá que notificar el término del contrato y conjuntamente pedir la devolución del inmueble arrendado.

b) El contrato de arrendamiento de duración indeterminada No se extinguirá mientras las partes no manifiesten su voluntad de ponerle término, a través del denominado desahucio.

El artículo 1.951 del Código Civil señala que si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticiándoselo anticipadamente.

El artículo 1.953 del mismo cuerpo legal se pone en el caso de que una sola de las partes tenga un plazo obligatorio, estableciendo que si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho.

El desahucio en el contrato de arrendamiento de las cosas

Como dice Meza Barros, el desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su voluntad de poner fin al contrato. Es un acto unilateral que puede ser judicial o extrajudicial.

El extrajudicial puede ser verbal o escrito. Actualmente el desahucio extrajudicial que emana del arrendador sólo tiene cabida tratándose de cosas muebles. Pero el desahucio extrajudicial

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tiene serios inconvenientes. En efecto, dado verbalmente, no podrá probarse por testigos cuando la cuantía sea superior a 2 U.T.M.; otorgado por escrito, el documento queda en poder del desahuciado y la parte que dio el desahucio no puede contar con dicho documento para acreditar que formuló oportunamente el aviso.

El desahucio de los bienes raíces por iniciativa del arrendador es siempre judicial y se practica por intermedio de los tribunales de justicia a través de la correspondiente notificación. Sin embargo, mediante modificaciones efectuadas a la ley 18.101, puede efectuarse mediante notificación personal efectuada por un notario. Artículo 3° de la ley y 588 del C.P.C.

Irrevocabilidad del desahucio

El desahucio es irrevocable, no es posible la retractación unilateral. Así lo señala el artículo 1.952 del Código Civil.

La anticipación del desahucio

La notificación de poner término al contrato debe manifestarse con la debida antelación. Se entiende, entonces, por la anticipación del desahucio la oportunidad en que debe ponerse en conocimiento de la otra parte la intención de no perseverar en el arrendamiento. La anticipación se ajustará al período o medida de tiempo que se regula para los pagos.

Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente con una antelación de una día, de una semana, de un mes (1.951, inciso 2º del Código Civil ). El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período (1.951, inciso 3º del mismo Código).

Si el arrendamiento es de casas, almacenes u otros edificios, el artículo 1.976 del Código Civil dispone que el desahucio debe darse con una anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta.

Si se trata de predios rústicos el Código Civil regula la antelación del desahucio en el artículo 1.985, señalando que no habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año, para hacerlo cesar.

Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.

Tanto en los bienes raíces rústicos como urbanos el juez determinará la época de restitución de la propiedad, según las normas que se analizan en el capítulo de procedimiento y que, en todo caso, dependen del tiempo de permanencia del arrendatario en la propiedad.

Momento en que se extingue el contrato

Cuando el contrato se ha celebrado por un tiempo determinado, obviamente se extingue cuando expira dicho término. Si es procedente el desahucio, el contrato termina en el momento en que expira el plazo mismo.

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Como lógica consecuencia, hasta esa época, subsiste el derecho del arrendado de percibir el precio o renta. Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa deberá, no obstante, pagar la renta hasta el fin del contrato. Artículo 1.955.

3. - La extinción del derecho del arrendador

Si se extingue el derecho del arrendador se pone fin al contrato, ya que el arrendador se coloca en la imposibilidad de satisfacer una de sus obligaciones principales, cual es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada. Si se extingue por culpa del arrendador, dará derecho a indemnizaciones de perjuicio.

La extinción involuntaria del derecho del arrendador

Lo reglamenta el artículo 1.958 del Código Civil, que dispone que extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo para que su duración se hubiere estipulado. Para los terceros adquirentes, no les es oponible el contrato de arriendo. Para ellos el contrato es resi inter alios.

Responsabilidad del arrendador

El legislador distingue entre la buena y la mala fe del arrendador, señalando que sólo indemniza el de mala fe; es decir, aquel arrendador que sabe incierta la duración de su derecho, por ejemplo aquel que conoce la existencia de un fideicomiso o una condición resolutoria que lo afecta, a menos que el arrendatario igualmente haya tenido este conocimiento. Artículo 1.959.

Extinción por causa de expropiación

El artículo 1.960 del Código Civil se pone en el caso de que la causa de expiración del derecho del arrendador sea una expropiación. En este caso, para que el contrato expire, la expropiación debe ser total; la parcial sólo autoriza al arrendatario para pedir la terminación del contrato cuando sea de presumir que sin la parte que falta no habría contratado.

1. - Cuando se expropie el bien arrendado se dará al arrendatario un tiempo para utilizar las labores principiadas y recoger los frutos pendientes. N° 1°.

2. - Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicio por el Estado o la corporación expropiada (artículo 1.960 N° 2° Código Civil ).

3. - Si la expropiación abarca solo una parte de la cosa arrendada, tendrá lugar la regla del artículo 1.930 inciso 3°, esto es, tendrá derecho el arrendatario a pedir la terminación del contrato.

La extinción del derecho de arrendador por un hecho o culpa suyos

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El caso más frecuente es la enajenación de la propiedad arrendada, o también si el arrendador no pago el precio de una compraventa y se resuelve el contrato que le sirvió de título para su adquisición. Para determinar los efectos hay que distinguir si el adquirente está o no obligado a respetar el arriendo:

1. - Si el que adquiere la propiedad no está obligado a respetar el arriendo. Se deben pagar indemnizaciones al arrendatario conforme lo establece el artículo 1.961 del Código Civil. Entre estos perjuicios estarán los que sufra el subarrendatario, y así lo señala el artículo 1.963 del Código Civil. El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio nombre o cederá su acción al subarrendatario. El arrendatario directo deberá reembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas: Es decir, el subarrendatario no tiene acción contra el arrendador, pero puede obtener la indemnización del subarrendador, o lograr que éste le ceda sus acciones.

2. - Si el que adquiere la propiedad está obligado a respetar el arriendo. El que adquiere la propiedad no está obligado a respetar el arriendo, porque es un tercero absoluto frente al contrato. El legislador señala los casos en que por excepción, el adquirente debe respetarlo. A ellos se refiere el artículo 1.962 del Código Civil, el cual señala tres casos, estando obligados a respetar el arriendo:

a) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo . Título lucrativo es sinónimo de título gratuito, y por ello en este número se comprende al heredero, al legatario y al donatario (artículo 1.097)

b) Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios(Ver Decreto con Fuerza de Ley Nº 252, texto refundido y sistematizado de la Ley General de Bancos, publicado en el D.O. del 4 de abril de 1960, artículo 101). Señalamos en su oportunidad que el contrato de arrendamiento, por regla general, es consensual pero tiene importancia que se otorgue por escritura pública en atención a que el legislador obliga a respetar el contrato al nuevo adquirente cuando se ha realizado con dicha solemnidad.

c) Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública, inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura. En este caso los acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo por el conocimiento de la situación contractual de la propiedad hipotecada.

4. - Otras causales de extinción del contrato de arrendamiento

1. - Sentencia judicial de terminación del arriendo. La sentencia judicial de término de contrato, (artículo 1.950 Nº 4 del Código Civil). Esta forma de terminación tendrá lugar cuando arrendador o arrendatario reclamen el término del mismo.

2. - La insolvencia del arrendatario. Conforme lo señala el artículo 1.968 del Código Civil y sólo cuando los acreedores no se sustituyan al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del

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arrendador, el arrendador tiene el derecho a da por concluido el arrendamiento, y tiene acción de perjuicios contra el arrendatario de conformidad a las reglas generales.

3. - Casos en que deban hacerse reparaciones en la cosa arrendada que impidan el goce de ella en todo o en parte, según lo establece el artículo 1.966 del Código Civil, sin perjuicio de los derechos del arrendatario consagrados en el artículo 1.962 del mismo cuerpo legal. Así el arrendador puede hacer cesar el contrato, a menos que la cosa la quiera para si. Artículo 1.927

4. - Extinción del contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario. Si por culpa del arrendatario se pone término al contrato éste deberá indemnización de perjuicios al arrendador, y especialmente estará obligado al pago de la renta por todo el tiempo que falte para el término del contrato, o hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo.

Sin embargo, podrá eximirse de este pago proponiendo persona idónea que le sustituya por el tiempo que falta, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (artículo 1.945 Código Civil ).

Restitución anticipada de la cosa arrendada.

Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa, deberá pagar la renta hasta el fin del contrato. El artículo 1.955º Código Civil.

Arrendamiento de Bienes Raíces Urbanos

El arrendamiento de bienes raíces urbanos está sometido a las normas generales del arrendamiento de cosas y a las especiales que se consignan en el párrafo 5 del Título XXVI, denominado “Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios”.

Rige además la Ley Nº 18.101, publicada en el Diario Oficial el 9 de mayo de 1982, que derogó el D.L. Nº 964, de 12 de abril de 1975. Al contrato de arrendamiento propiamente tal le son aplicables los artículos 1.915 y siguientes del Código Civil, en lo no reglado por la ley Nº 18.101, por aplicación del principio de Supletoriedad contenido en el artículo 4º del Código Civil.

La ley Nº 18.101 en el artículo 1°, establece el ámbito de aplicación.

1.- Los bienes raíces ubicados dentro del radio urbano;

2.- Viviendas ubicadas fuera del radio urbano, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

Se exceptúan de la aplicación de esta ley, por disponerlo así su artículo 2º, los siguientes bienes raíces:

1.- Predios de una cabida superior a una hectárea que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal o que estén destinados a este tipo de explotación;

2.- Inmuebles fiscales;

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3.- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.

4.- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, esto es, entre el hotelero o posadero y sus parroquianos;

5.- Estacionamientos de automóviles o vehículos;

6. - Las viviendas regidas por la ley Nº 19.281.

No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos que se refieren a viviendas temporales y estacionamientos se substanciarán de acuerdo al procedimiento establecido en el Título III de la ley en comento.

1. - Presunción en el monto de la renta

Si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el arrendatario. Artículo 20 de la ley Nº 18.101. Como explicábamos anteriormente, se trata de una presunción simplemente legal.

2. - La mora en el pago de la renta de arrendamiento.

La mora de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos 4 días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de 30 días, conforme lo establece el artículo 1.977º del Código Civil.

Existe abundante jurisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la renta en la oportunidad convenida, la acción es enervada cuando el arrendatario asegurara complemente el pago, por ejemplo prestando una garantía real o personal. Si el contrato está regido por la ley Nº 18.101, se aplica en caso de mora, el artículo 21 que establece en todo contrato reajustes proporcionales a la U.F. y si se deben intereses se calcularán sobre la suma adeudada más el reajuste.

3. - Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios.

El artículo 19 de la ley en comento es excepcional, en el sentido que consagra la irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Es por ello que, cuando se solicita la aprobación de un avenimiento ante el Juzgado que está conociendo de un juicio regido por estas normas, normalmente se provee “Téngase por aprobado en lo que no fuere contrario a derecho”. Así queda firme todo aquello que no implique una renuncia del arrendatario a los derechos conferidos por la ley Nº 18.101.

4. - Reajuste de las devoluciones de dinero.

Los pagos o devoluciones de dinero s harán reajustados en la misma proporción que hubiere variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debió hacerse el pago y aquella en que efectivamente se haga. Artículo 21.

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5. - Consignación de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago.

Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la Tesorería respectiva; esto es, la que corresponda a la ubicación del inmueble. Se le comunicará al arrendador por carta certificada la existencia del depósito, conforme lo señala el artículo 23. Este pago se considerará hecho al arrendador para todos los efectos legales, pero su suficiencia será calificada en el juicio que corresponda.

El retiro del depósito por el arrendador no significará renuncia a sus derechos ni producirá los efectos previstos en el inciso tercero del artículo 1956 del Código Civil, esto es la tácita reconducción.

No obstante que la ley facilita al arrendatario el pago, en la forma señalada, no podemos olvidar que de todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo que normalmente hará el arrendador a través del procedimiento correspondiente.

6. - Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendador.

La garantía no puede exceder de un mes de renta y debe restituirse reajustada de acuerdo a la variación del Índice de Precios al Consumidor.

7. - Desahucio y restitución en la ley 18.101.

Hasta antes de la modificación de la ley 18.101, el desahucio, solo podía realizarse en forma judicial. Pero luego de la modificación de la ley 19.866, esto varió.

Plazos de desahucio

Contratos mes a mes y de duración indefinida

El plazo en este caso es de 2 meses, contados desde la notificación de la demanda, y se aumentará en 1 meses por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. El plazo no puede durar mas de 6 meses. Artículo 3º.

El desahucio puede hacerse de 2 formas:

1. - Judicialmente.

2. - Mediante notificación personal efectuada por un notario. Esto es lo más relevante de la modificación de la ley 19.866, ya que antes de la esta ley, no procedía el desahucio extrajudicial, en los contratos mes a mes y de duración indefinida.

Contratos a plazo fijo que no exceden de un año

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El plazo es de 2 meses, contados desde la notificación de la demanda. Artículo 4º. En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de arrendamiento solo hasta el día en que ella se efectúe.

Contratos a plazo fijo por mas de un año

En este caso la ley 18.101 no dio plazo especial, por ende se aplica el artículo 1.976 Código Civil, que establece la regla general remitiéndose al artículo 1.944. El artículo 1.951 establece la misma regla a propósito del arrendamiento de cosas.

8. - Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendador.

El artículo 2º transitorio de la ley Nº 18.101, en su Nº 7, faculta al arrendador para que exija al arrendatario una caución de sus obligaciones mediante una garantía, la que, necesariamente, debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta, so pena de nulidad absoluta.

Concluido el arriendo, si procede la devolución de la garantía, el arrendador debe restituirla reajustada en la misma proporción o variación que haya experimentado el IPC determinado por el INE, entre el mes precedente a la entrega de ella y el mes precedente a su devolución.

Frecuentemente las partes estipulan en el contrato de arrendamiento que la garantía no puede imputarse al pago de la renta. Sin embargo, es usual que el arrendatario pretenda no pagar el último mes que permanece en la propiedad aduciendo que la garantía responderá a esa renta. Si esto ocurriera, es dable perseguir el pago de la renta ante la justicia ordinaria, reservando la garantía para su fin, y devolviéndola sólo una vez constatado el buen estado de la propiedad.

El Arrendamiento de Predios Rústicos

Al contrato de arrendamiento de predios rústicos se le aplican las normas del Código Civil contenidas en el Título XXVI, párrafo VI, en su calidad de supletorias al D.L. 993 del 24 de Abril de 1975, modificado por el D.L. Nº 2.567, del 22 de mayo de 1979.

Ámbito de aplicación del D.L. 993

El DL Nº 993 y sus modificaciones se aplica el arrendamiento de predios rústicos que tengan por objeto su explotación por terceros, así como también las medierías o aparcerías (artículo 1º del DL 993 y artículo 1º del D.F.L. Nº 9; el artículo 12 del DL 993 señaló que debe entenderse por mediería a aparcería).

Para estos efectos se entenderá por predios rústicos el definido como tal en la Ley 16.640, esto es, todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, esté comprendido en zonas rurales o urbanas (artículo 1º, Título preliminar).

El D.L. Nº 993 no tiene aplicación al arrendamiento de:

Viviendas ubicadas en el radio urbano, si su superficie es inferior a una hectárea física;

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1.- Arrendamiento de terrenos fiscales, y2.- Contrato de arrendamiento, aparcería o mediería a que se refiere el artículo 8º de la Ley 17.729.

Elementos esenciales propios del arrendamiento de los predios rústicos

El contrato de arrendamiento de predios rústicos se celebra por escritura pública o privada; siendo necesario en este último caso la presencia de dos testigos, mayores de 18 años.

Además, el D.L. 993 impone la obligación al arrendador de declarar en la misma escritura si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base efectiva determinada por contabilidad completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios (inciso 2º, artículo 5º, D.L. 993).

Si el arrendador no cumple con esta obligación se lo sanciona con la imposibilidad de que el documento o contrato se haga valer ante las autoridades judiciales y administrativas, y, no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredita escritura complementaria de la constancia de la declaración referida (inciso 3º, artículo 5º, DL 993).

La renta en el D.L. Nº 993

En relación a la renta, el D.L. 993 no contiene normas especiales, aplicándose supletoriamente a lo que establezcan las partes, lo prescrito en los artículos 1.977 y del Código Civil.

Sin embargo, el D.L. 993 en su artículo 11, dispone que la mora en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después de 2 reconvenciones, entre las cuales medien 30 días, para cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de 30 días.

Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la acción aludida en el inciso precedente, la segunda de las reconvenciones se practicará en la audiencia de contestación de la demanda, la que se celebrará el 31º día hábil siguiente a la última notificación.

Demandando el pago de las rentas, se entenderán siempre comprendidas en la acción, las de igual naturaleza a las reclamadas, se devenguen durante la tramitación del juicio, hasta que la restitución se efectúe. En lo demás, el procedimiento se seguirá en conformidad con lo dispuesto en el artículo 611 del Código de Procedimiento Civil.

Como puede apreciarse la norma es idéntica a la contenida en el artículo 1.977 del Código Civil diferenciándose sólo en el plazo, que es más largo por la naturaleza del negocio agrícola.

Duración del contrato de arrendamiento de predios rústicos

El D.L. 993 no establece un término mínimo de duración. El contrato tendrá la duración que las partes hayan acordado, y en defecto de estipulación, el tiempo podrá ser determinado por el servicio especial a que se destine la cosa o por la costumbre.

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Incapacidad especial establecida en el D.L. 993

El artículo 3º del DL 993, establece una incapacidad especial para celebrar este contrato, la que constituye una prohibición en atención a la seguridad nacional. En efecto, la citada disposición prescribe que en las zonas fronterizas, no podrán celebrarse los contratos a que se refiere el presente decreto ley, con personas naturales o jurídicas extranjeras.

Efectos del contrato de arrendamiento de predios rústicos

Por tratarse de un contrato bilateral, este negocio jurídico crea derechos y obligaciones recíprocas para las partes que lo celebran.

Las obligaciones del arrendador

1.- Entregar la cosa arrendada. Si la cabida fuera diferente de la estipulada se aplica el artículo 1978 del Código Civil sobre aumento o disminución del precio o renta, o la rescisión del contrato, aplicando las normas relativas a la compraventa, a menos que se arriende como especie o cuerpo cierto.

2.- Asegurar al arrendatario el uso y goce pacífico de la cosa arrendada.

Las obligaciones del arrendatario

1. - Pagar la renta. Al igual que en todo contrato de arrendamiento, el colono o parcelero debe pagar la renta convenida. Pero en el artículo 1983 del Código Civil se establece que el colono no tiene derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios, que han deteriorado o destruido la cosecha.

Ahora bien, distinta es la situación cuando entre arrendatario y arrendador ha mediado un contrato como el de sociedad o la aparcería. En este caso toca al colono una parte proporcional de la pérdida, salvo que exista caso fortuito o fuerza mayor en la mora.

2. - El cuidado de la cosa arrendada, consiste en que el arrendatario debe cuidar el predio como buen padre de familia, y si así no lo hiciere, el arrendador tiene derecho, para atajar el mal uso o el deterioro del fundo, de exigir al efecto fianza u otra seguridad competente, y aún, hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves (artículo 1.979 Código Civil).

El artículo 8º del D.L. 993 agrega que el arrendatario estará obligado a dar cumplimiento a todas las obligaciones contractuales, legales o reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotación. Según el artículo 9 se puede terminar el contrato si se infringe.

3. - Restituir el predio arrendado al término del contrato. Si el arrendamiento incluía ganado, se debe restituir el mismo número de cabezas de igual edad y calidad. Si al fin del contrato no existieran en el predio animales de calidad y edad suficientes, se pagará la diferencia en dinero. Además, el

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arrendador no estará obligado a recibir animales que no estén aquerenciados en el predio, conforme lo establece el artículo 1.984 del Código Civil.

Subarriendo y cesión del arrendamiento de predios rústicos

El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente autorizado pero, en este caso, no podrá el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo (artículo 1946 Código Civil ). Esta disposición es reiterada en el artículo 7º del D.L. 993.

Si el arrendatario infringiere esta prohibición del artículo 7º del DL 993, el arrendador estará expresamente facultado para solicitar la terminación anticipada del contrato, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 9º del mismo cuerpo legal.

Protección forestal en los arrendamientos de predios rústicos

Al tratar las obligaciones del arrendatario, dispone en el artículo 1.980 del Código Civil que el colono es particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, limitando el goce de ellos a los términos estipulados. Si no existe esta estipulación, el colono debe limitarse a usar el bosque a objeto de cultivo y beneficio del fundo.

Expiración del contrato de arrendamiento de predios rústicos

Si no hubiere fijado un término de restitución, el arrendamiento de predios rústicos expira conforme a las normas generales del contrato de arrendamiento, pudiendo cualquiera de las partes desahuciarlo. A falta de estipulación en cuanto a la forma y plazo, rige la norma del artículo 1985 del Código Civil que impone la obligación de desahuciar con la anticipación de un año.

Extinción del derecho del arrendador en arrendamiento de predios rústicos.

Esta causal de extinción propia de este tipo de contratos, está reglada en el artículo 10 D.L. 993. Señala que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arriendo, salvo acuerdo de éste con el arrendatario.

El Arrendamiento de Servicios

Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a prestar un servicio, y la obra a pagar por este servicio un precio determinado. La parte que presta el servicio es la arrendadora y la parte que paga por este servicio es la arrendataria. Puede ser:

1. - Arrendamiento de servicios inmateriales;

2. - Arrendamiento de criados domésticos, y

3. - Arrendamiento de transporte.

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1. - El arrendamiento de servicios inmateriales

Este contrato recae sobre aquellas prestaciones en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo puramente manual. En este tipo de contratos, algunos autores han visto una forma contractual referida a ciertas formas de transferencias de tecnología en los artículos 2.006 al 2.012 del Código Civil.

Clases de arrendamiento de servicios inmateriales.

1. - Servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra: El legislador, en el artículo 2.006 del Código Civil, hace aplicable a este tipo de contrato la normativa especial contenida en los artículos 1.997, 1.998, 1.999 y 2.002 del Código Civil, referida a la confección de una obra material.

2. - Servicios que consisten en una larga serie de actos: El artículo 2.007 del Código Civil expresa que los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, ayas, histriones y cantores, se sujetan a las reglas que siguen. Sin embargo, muchos de los casos mencionados por el legislador civil quedan regulados por la legislación laboral, por la naturaleza de sus prestaciones, las dependencias, los horarios y la subordinación.

3. - Servicios prestados por los profesionales: En conformidad al artículo 2.012 del Código Civil los artículos precedentes se aplican a los servicios que según el artículo 2.118 se sujetan a las reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrarios a ellas. Pero solo el abogado tiene esta posibilidad en virtud del mandato judicial.

Estos servicios se sujetan, primero a las reglas del mandato, y subsidiariamente, al arrendamiento de servicios.

2. - El arrendamiento de criados domésticos

Se aplican las normas de la legislación laboral.

3. - El arrendamiento de transporte

El artículo 2.013 del Código Civil lo define como un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro.

El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y toma los nombres de arriero, carretero, barquero, naviero, según el modo de hacer el transporte.

El que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas se llama empresario de transportes.

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La persona que envía o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien se envía, consignatario.

Este contrato en la actualidad se rige básicamente por el Código de Comercio, el que en su artículo 171 señala que las disposiciones del presente Título (“Del transporte por tierra, lagos, canales o ríos navegables”) son obligatorias a toda clase de porteadores, cualquiera que sea la denominación que vulgarmente se les aplique, incluso las personas que se obligan ocasionalmente a conducir pasajeros o mercaderías. Es decir, las disposiciones del Código Civil sólo son supletorias.

Efectos del arrendamiento de transporte

Como todo contrato bilateral crea obligaciones para ambas partes, estas son, para el que se encarga de hacer el transporte:

1. - Presentarse a recibir la carga o pasajeros en el lugar y tiempo estipulado.

2. - Efectuar el transporte entregando la cosa en el tiempo y paraje estipulado (art. 2.016 del C.C.), y

3. - Velar por la persona o cosa que transporta.

Esta última es de gran importancia porque se ha aplicado por analogía a otro tipo de contratos, como por ejemplo, el contrato de hospedaje, en el cual, a falta de reglamentación expresa, se ha dicho que debe subentenderse en él la obligación de proporcionar “seguridad”, en los términos reglamentados en el contrato de transporte.

El artículo 2.014 del Código Civil, impone al empresario de transporte las obligaciones del acarreador, como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea. Por su parte, el artículo 2.015 del Código Civil agrega que el acarreador es responsable del daño o perjuicio que sobrevenga a la persona por la mala calidad del carruaje o navío en que se verifica el transporte. Es asimismo responsable de la destrucción y deterioro de la carga, a menos que se haya estipulado lo contrario, o que se pruebe vicio de la carga, fuerza mayor o caso fortuito.

Obligaciones para el cargador o consignantes

1.- Presentan los pasajeros o carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del precio o flete (artículo 2.019 del Código Civil)

2.- Pagar el precio o flete del transporte (artículo 2.018 del Código Civil), y3.- Reparar los daños ocasionados (artículo 2.018 del Código Civil).

Término del contrato

Normalmente terminará una vez concluido el transporte, Esto es, entregada la cosa o conducido el pasajero al lugar convenido. Pero la ley prevé el caso de la muerte de alguna de las partes, y dispone que no se pone fin al contrato. Artículo 2.020.

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