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KNIGHTFRANK.COM/GLOBALCITIESNGKF.COM/GLOBALCITIES
全球城市
2016年报告
全球領先城市房地產市場前景展望
全球
城市
2016 年报告
未来五年全球城市
新增人口数，相当
于日本人口总数的
三倍。
全球城市2016年報告
3.8亿
联合国预测，未来五年世界城市人口将
新增3.8亿。因此，从现在到2020年，全
球每年都需要兴建五个与洛杉矶同等规
模的城市和各种配套基础设施，才可满
足人口增长带来的需求。
这种快速城市化进程拥有巨大发展潜
力，能为全球企业和投资者带来无限机
遇。
莱坊和Newmark Grubb Knight Frank希望
助您把握房地产市场的机遇，因此我们
集合莱坊遍布于包括洛杉矶、新德里、
圣保罗、北京等全球各地的研究人员，
全面分析全球 21个主要商业城市房地产
市场的发展前景，为您精心呈上莱坊
《全球城市2016年报告》。
今年，我们还在报告中加入一份针对五
个城市的特别观察表，我们相信这五个
城市在未来几年将对全球商界产生重要
影响。这些潜力巨大的全球城市包括肯
尼亚的内罗毕和阿联酋的迪拜，内罗毕
代表着非洲现代化飞速发展的成果，迪
拜则已经完全摆脱发展困境，并正日益
发展成为一个集投资、旅游和交通于一
体的枢纽城市。
虽然本报告所提及的城市各有其独特之
处，但共通点是它们都着力于发展基础
设施建设。这些全球城市里各类机场、
高铁、地铁、港口设施和电站都正在热
火朝天的建设之中，随处可见起重机繁
忙作业。孟买、圣保罗等城市也迎头追
赶，不断兴建基础设施，以满足人口迅
速增长的需求。而巴黎和伦敦等成熟的
中心城市也扭转了人口负增长局面，正
在铺设新的铁路线，以应对未来乘客和
游客激增的情况。迪拜和北京等城市则
正在建设大型机场，以继续推动商业的
迅猛发展。
无论是什么原因掀起了这股大力发展基
础设施建设的新热潮，这样的建设终将
重塑全球城市。新兴商务区的涌现将带
动老工业区实现旧区改造，进而推动住
宅、购物中心、休闲设施及写字楼的开
发建设。而这一切的实现都将依赖先进
的物流系统，商品在世界这端的工厂装
货上车，最后通过送货上门服务配送至
千里之外的目的地。
房地产行业将在全球城市发展的各个方
面发挥重要作用，莱坊《全球城市2 0 1 6
年报告》旨在助您发掘城市发展中的
机遇。我们希望本次研究能对您 2 0 1 6
年的业务规划有所裨益。如果您希望深
入探讨报告中的观点，敬请随时与我们
联系。
04
JOHN SNOW莱坊商业物业部主管
JAMES D. KUHNNEWMARK GRUBB KNIGHT FRANK 总裁
人口快速增長和基礎設施建設將為世界各地的城市帶來發展機遇
05
日本 东京
列 车 、客 机 和 全 球 城 市
全球城市2016年報告
06 07
全球城市
50 - 52 亚洲纵览
53 孟买
54 德里
55 班加罗尔
56 上海
57 北京
58 - 59 澳大利亚纵览
60 悉尼
61 墨尔本
62 东京
63 - 65 美国纵览
66 旧金山
67 洛杉矶
68 华盛顿特区
69 芝加哥
70 墨西哥城
71 圣保罗
72 - 73 欧洲纵览
74 法兰克福
75 马德里
重点城市
76 - 77 迪拜
78 吉隆坡
79 曼谷
80 内罗毕
81 莫斯科
附言
82 关于莱坊
83 撰稿人及重要声明
34 - 38 资本市场 未来五大趋势
40 - 41零售物业：
整个世界就是一个舞台
26 - 30未来写字楼： 打破固有模式
08 - 11超级城市
48 - 49极具包容性 的建筑
42 - 47灵活的生活方式
08 - 11 超级城市 全球经济新周期正推动城市扩张。
哪些中心城市将从中获益最大呢？
12 �摩天大楼指数 全球哪座城市的摩天办公大楼租金最贵？
13 - 15 全球五大基础设施项目 全球大力开发铁路线、港口和机场，
旨在形成新的商业中心。
超級城市
全球资本市场
34 - 38 资本市场未来五大趋势�
从专门性物业到短期收益资产，再到综合用途物业，其
中蕴藏着房地产投资的五大良机。
39 全球大趋势�
TH 房地产首席执行官Mike Sales解读全球房地产市场
巨大变化。
40 - 41 �零售物业：整个世界就是一个舞台��
零售商纷纷开始谋求海外扩张，也必须了解新房地产
市场的发展动态。
门户城市
16 - 17 纽约市
18 - 19 新加坡
20 - 21 伦敦
22 - 23 香港
24 - 25 巴黎
全球企业租户
26 - 30 未来写字楼：打破固有模式�
随着企业努力营造可以激励员工的工作环境，写字楼正
在经历翻天覆地的大转变。
31 集中的工作方式�
初创企业增长如雨后春笋，协同写字楼新热潮在全球
迅速升温。
32 - 33 悉尼的写字楼�
悉尼率先采用以活动为中心的工作方式，舒适沙发逐渐
取代原有办公桌。
住宅市场
42 - 47 灵活的生活方式�
随着越来越多人离家投入长时间的工作，灵活租住公寓
的需求也不断增长。
特约专访
48 - 49 极具包容性的建筑�
建筑师扎哈•哈迪德就建筑师在建设具有包容性的现代
化城市的过程中应发挥怎样的作用发表见解。
见本报告结尾《重要声明》
全球城市2016年報告
内 容
超級城市
0908
全球城市即將迎來大規模增長，各城市的房地產市場也需要為即將到來的居民、企業和全球投資者新浪潮做好準備
作者James Roberts 莱坊首席经济学家
联合国预测，截至 2020年，全球城市人
口将新增3.8亿；若该预测准确，则意味
着城市房地产需求即将急剧上涨。如此
迅速的人口增长势必需要大量新建住
宅、写字楼、商铺、物流中心和基础设
施，因此未来全球城市的房地产发展潜
力巨大。
截至 2020年，高收入国家的城市人口预
计将新增3,400万，规模相当于三个巴
黎。在同一时间段内，预计中等收入国
家的城市人口则将新增2.9亿，相当于12
个上海的人口规模。
投資者的兩難困境
如今，全球房地产投资者所面对的两难
困境是：到底要选择高收入国家成熟但
增长缓慢的城市，还是选择增长更快但
风险也较高的新兴市场进行投资。新兴
市场增长强劲，其重要性不言而喻，但
成熟城市的优势有时却会被忽视。虽然
上海的人口是巴黎的两倍多，但巴黎人
均生产总值却是上海的四倍，在购买零
售或休闲等与生活方式相关的物业时，
这无疑是需要考量的因素。
此外，在较发达的国家，未来趋势是扩
大现有城市的规模来适应新增的城市居
民，而不是重新建造一个大都市。国际
投资者愿意为成熟的中心城市提供必要
的发展资金。在新兴市场中，城镇可以
在几年内发展为城市，而新城市指日可
待的强劲增长势头必将吸引雄心勃勃的
海外投资者在当地购买房地产。自1990
年以来，亚洲已建设了约470座新城市，
其中393座位于中国和印度。
扩大发展新兴城市所需的资金很可能会
由当地投资者提供。而国际投资更可能
流入既有的中心城市或达到世界水平的
新兴城市，例如北京或班加罗尔。
这并不是说发展中国家不会有投资机
遇。如果发展中国家的快速发展能得到
良好的管理，那么就能抓住城市变革转
型的机会。实际上，目前我们已经可以
在卫星地图上看到位于中国珠江三角洲
的超级城市，包括香港、深圳、广州和
澳门，约有1.2亿人在此区域居住生活。
联合国预测截至 2020年，中国城市人口
将新增9,500万，届时将出现更多超级城
市。同样地，印度政府正出台政策以推
动孟买——德里工业走廊的形成。
因此，我们预计物业投资者将会在全球
物业投资组合的增长与多样化之间寻求
平衡。
資本來源
我们预计，明年两大主要资本(流入全球
市场的北美资本以及欧洲本地的投机资
本)将尤为活跃。
美元在货币市场逐渐走强，同时美国房
地产与债券收益之间的差距有所缩小。
近期公布的经济指数显示欧元区已度
过最疲弱时期，我们预计美国资本将会
积极抓住复苏机遇。目前，一种结合直
接投资和非银行融资的投资模式已经
出现。
下接 1 0 - 1 1
中国上海外滩
超級城市
超級城市超級城市
10 12
中国上海浦东新区
英国伦敦摄政街鉴于政府债券收益率仍处于较低水平，
因此我们相信更多欧洲资金将再次投入
物业市场。这将使得物业收益率显得相
对较高，有利于吸引购房者入市。因此，
许多欧洲市场的物业销量正在迅速上
升，物业价格也再次上涨。
尽管2015年部分欧洲债券已出现负收益
的情况，但物业投资收益率是否已到最
低点尚不确定。伦敦物业收益率已下降
至比2007年更低的水平，但与政府债券
之间仍维持合理差距。这是因为先前的
定价规范已随着金融环境的改变而被淘
汰，这种改变将会随着经济复苏蔓延至
其它欧洲城市。
寫字樓租戶放眼海外
正如房地产投资者转向海外市场寻找
机遇一样，企业租户也将目光投向海外
市场。
自全球金融危机以来，经济增长的新模
式已给企业的全球运营带来了更多压
力。相较于全球金融危机前全球经济普
遍上涨的趋势而言，当前经济发展不均
衡，一个地区的利好增长通常被另一地
区的发展低迷所抵销。公司需要准确把
握下一次机遇出现的区域，并据此在全
球重新配置资本和人员，才能实现良好
盈利。
眼下，许多市场的写字楼物业需求都源
自新兴行业。例如科技企业大量涌现的
新浪潮在近几年来推动了北美和英国写
字楼市场发展，现在也开始席卷亚洲和
欧洲大陆。
我们的调查还显示在租用或购买20,000
平方英尺以下写字楼的企业中，科技结
本，提高效率。在悉尼，越来越多的公
司不再为所有工作人员提供办公桌。由
于部分员工不会在特定时间内待在办公
室内，没有办公桌的工作区域可以容纳
每天进出的流动人员。
未来的写字楼可能不会再摆放成排的
办公桌，而是设置一系列宽敞的会议场
所，其中有些是用于员工的自由交流，
另一些则是用于正式场合或安静办公。
企业需要适应这种工作场所的变化，这
种办公场所可以增进交流、改善办公环
境以及节约成本。
多样化和灵活性
多样化和灵活性是当前最重要的理念。
鉴于全球经济正处于经济周期的各个不
同阶段，投资者和写字楼租户需要能够
迅速把业务重新调配至全球任何一个出
现增长的区域。多样化的投资组合或全
球办公室网络都是抓住下一次经济腾飞
良机的最佳途径。
为充分利用这些机会，投资者及写字楼
租户需要在可以灵活应对需求变化的城
上接 0 8 - 0 9
合其他行业的跨领域公司所占比例正日
益增长。这些公司通常是指科技驱动型
媒体公司以及金融与科技相结合的金融
科技（FinTech）企业。
弹性办公空间（尤其是协同办公空间）
是另一个快速增长的领域。弹性办公空
间就像科技孵化器，自主创业的企业家
可以在共同的办公空间中并肩工作。
無固定辦公桌
随着员工流失的商业成本和危害性越来
越高，越来越多的企业利用办公空间作
为控制员工流失的有效手段。过去办公
场所的搬迁主要是由财务总监决定，而
现在越来越多的最高管理层和人力资源
主管也都对此颇为关心，其主要原因在
于留住员工已成为决策过程中需要考量
的重要因素。
打造可以提升员工满意度的工作场所已
成为当前的趋势，通过诸如游戏室、免
费食物、瑜伽区等特色设置使整体工作
体验变得更加愉悦。为配合人们的工作
方式，工作场所的布置也在改变，并以
非正式会议区域取代了传统的办公桌。
办公空间不再配备办公桌，可节约成
高端写字楼收益率—2015年末预测
资料来源： 莱坊研究部、Newmark Grubb Knight Frank研究部及 Sumitomo Mitsui Trust Research Institute
写字楼租金—自2007年以来的变化(基于2015年末预测)
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
市开展业务。一座城市必须拥有活跃的
劳动力市场，企业才能招聘到合适的员
工，而投资者则需要流动性良好的投资
市场，才能迅速调配资金或退出市场。
对于投资者和写字楼租户来说，全球城
市就是一种极具优势的选择。这些城市
既可以为投资者提供良好的流动性，也
可以为企业提供大量员工和客户。那些
将自身定位为全球运营的公司总是希望
能在本报告述及的26个城市中占有一席
之地。
10.5%班加罗尔
10%孟买
9.5%德里
7%墨西哥城
6.3%北京
6.3%上海
5.9%墨尔本
5.7%悉尼
5.4%芝加哥
5%华盛顿特区
4.9%洛杉矶
4.5%法兰克福
4%马德里
4%纽约市
4%旧金山
3.7%新加坡
3.7%东京
3.5%巴黎
4%伦敦
2.9%香港
倫敦和舊金山是摩天寫字樓 租金增長最快的兩大城市
根据我们最新的2015年第二季度摩天
大楼指数,香港仍是全球摩天写字楼
租金最昂贵的城市。但其他城市的租
金也大幅上涨，反映世界其他写字楼
市场的发展也很迅猛。
伦敦写字楼的租金增幅最高——在
2015年上半年（截至六月份）增长近
11％，部分原因是租户市场需求活
跃，空置率达14年来的新低。此外，
一些新建高端写字楼竣工，为市场提
供更多办公空间，同时也为市场租金
设定了新基准。
旧金山是紧随伦敦之后租金增长第
二快的城市，当地写字楼市场继续受
惠于科技行业的不断壮大。摩天写字
楼的租金增长超过8％，远高于本研
究涵盖的所有其它美国城市。
*2014年第四季度至2015年第二季度，撇除汇率波动的影响。采用2015年6月30日当天的汇率
城市 高端写字楼租金（美元/平方英尺/年） 半年增长*
香港 $255.50 1.9%
纽约市 $153.00 2.0%
东京 $125.00 3.4%
伦敦 $122.00 10.7%
旧金山 $105.00 8.2%
新加坡 $93.25 1.2%
悉尼 $86.50 0.7%
莫斯科 $79.00 0.0%
波士顿 $75.00 0.0%
洛杉矶 $73.00 0.0%
上海 $72.75 5.3%
芝加哥 $68.00 4.6%
北京 $67.00 -1.0%
巴黎 $56.75 1.9%
法兰克福 $53.25 0.0%
孟买 $52.00 1.3%
墨尔本 $46.25 0.0%
迪拜 $43.50 0.0%
马德里 $38.50 3.3%
台北 $37.00 0.0%
首尔 $33.50 2.8%
北京
67.9
%
旧金
山 5
4.0%
墨尔
本 2
2.6%
悉尼
18.4
%
伦敦
10.2%
华盛
顿特
区 8
.3%
班加
罗尔
8.2%
墨西
哥城
7.3%
上海
2.8%
洛杉
矶 1
.0%
法兰
克福
0.0%
香港
-0.2
%
纽约
市 -
1.3%
芝加
哥 -
2.0%
巴黎
-8.9
%
孟买
-16
.8%
德里
-19
.0%
东京
-22
.2%
马德
里 -
35.7%
新加
坡 -
38.9%
“截至2020年，高收入国家的城市人口预计将新增3,400万”
资料来源： 莱坊研究部、Newmark Grubb Knight Frank研究部及 Sumitomo Mitsui Trust Research Institute
超級城市 超級城市
资料来源： 莱坊研究部、Newmark Grubb Knight Frank研究部及Sumitomo Mitsui Trust Research Institute
摩 天 大 楼 指 数
“伦敦写字楼租金增幅最高, 接近11%”
1514
超級城市
未來五年，全球城市人口預計增加3.8億，因此將需要新的大型公共交通系統、電力及公共設施和更快捷的市場聯繫。以下我們將向您介紹一些有潛力的大型基礎設施項目，這些項目將形成新的商業集群，並創造房地產投資機會。
非洲 雄略
拉穆港和拉穆—南苏丹—埃塞俄比亚运输走廊是
肯尼亚的一个大型基础设施项目。该项目包括在拉
穆建造一座拥有30个泊位的新港口和炼油厂，并通
过铁路、公路和输油管道与内罗毕、埃塞俄比亚和
南苏丹实现联通。中国在埃塞俄比亚出资修建的
亚的斯亚贝巴至吉布提红海港口的铁路预计将于
2016年开通运营。亚的斯亚贝巴的城市轻轨系统也
刚刚竣工。
一家中国公司在尼日利亚赢得了价值120亿美元的
合同，承建西部拉各斯至东部卡拉巴尔之间全长
870英里的铁路。位于拉各斯东部莱基的新港口已
开始施工，第一阶段预计于2018年竣工。
德里—孟買 工業走廊
德里—孟买工业走廊是一片开发区，旨在吸引投
资，以建设新兴产业带，进而支持印度城市化进
程快速发展。该项目的部分资金来自日本。作为
配套设施，该地区将建造一条货运铁路主干线:
西部货运专用走廊，力争降低物流运输成本。
工业走廊沿线将新建智能城市，并修建三个新港
口和六个机场。朵勒拉市已被列为特别投资区，
未来五年的目标是工业产值增长三倍，出口额翻
两番；而长期目标是成为印度新兴的超级城市。
国际商业机器股份有限公司( IBM)和思科公司已
承包朵勒拉市的智能城市改造工程。
擴建巴拿馬運河 和蘇伊士運河
目前船只通过巴拿马运河均须排队等候，而巴拿
马运河的旧船闸仅可容运载量为5,000个集装箱
的“巴拿马型”货船通过。2016年，当新船闸修建
完成后，运载量达13,000个集装箱的“超巴拿马
型”货船也将可以顺利通过。目前，世界各地均
在扩建港口设施，以让“超巴拿马型”货船通过，
将为房地产投资者带来大量发展机遇。
最近，苏伊士运河的拓宽工程刚刚竣工，原有河
道被拓宽了一倍，实现了双向通航，并计划将沿
河地区开发成为工业区。东北航道的运输量也有
所增加，船只可跟随破冰船通过北冰洋从欧洲航
行至亚洲。因此，该区域可能需要建立新的物流
中心，为该条航线提供服务。
超級 機場
在迪拜，于2010年开放运营的阿勒马克图姆国际机场将
进行扩展，预计其运输能力将从当前的每年100万吨提
升至1,600万吨。机场于2013年开始客运服务，并计划每
年增加2.2亿人次。目前，全球最繁忙的机场——迪拜
国际机场每年客运约7,200万人次。阿勒马克图姆是位
于迪拜南部的经济自由区，占地56平方英里，与毗邻的
杰布阿里港连通。
新加坡樟宜国际机场正在修建第四航站，机场年载客
量将提升至8,200万人次。此外，香港国际机场也计划
兴建第三条跑道，机场可承载客运量将增加至1.02亿
人次。
作者James Roberts 莱坊首席经济学家
15
中國的 全球鐵路線
中国正在利用铁路缩短货物经由俄罗斯或伊朗和土耳
其运达欧洲所需的时间。货物通过海运从中国的内陆
制造业城市——成都运达至欧洲需要六周的时间，而
现在的铁路货运服务则可在两周内将货物运达波兰，
从中国东部到马德里的铁路货运更仅需三周。为了提升
中国与世界的交往联系，中国特别出资400亿美元成立
丝路基金，为在海外的基础设施项目提供资金支持。
此外，中国还计划建造由中国南部城市昆明至新加坡
的几条铁路线，沿途经过缅甸、越南、老挝和柬埔寨等
地。而在海外更远的地方，中国正大力投入资金，修建
一条从肯尼亚港口城市蒙巴萨到内罗毕的新铁路。这
些都是中国“一带一路”计划的重要组成部分，旨在加
强中国的贸易路线。随着中国贸易路线的不断兴建和增
多，新的商业中心也将应运而生，为房地产投资者创造
更多机会。
01
02
03
04
05
13
超級城市
全 球 五 大 基 础 设 施 建 设 项 目
1716
门户城市
259
3,257
7,087
3,612
4,659
5,252
9,793
2,217
5,682
5,437
3,371
979 1,3
0010
20 0 0 60 0
1,600
04,9
0085
01,8
602,9
8397
02,8
311,7
000
2,430
3,732
0 04,1
733,0
572,3
87175
2,141
3,170
4,600
4,100
10,36
9
随着新建的2,600万平方英尺的写字楼接
近完工，纽约市正重演20世纪80年代那
场写字楼兴建浪潮，当时新建的写字楼
面积多达5,000万平方英尺。曼哈顿传统
商业走廊缺少现代化写字楼，加之日益
壮大的科技、广告、传媒、信息行业对写
字楼的需求也在不断增长，促使曼哈顿
远西区和世贸中心地块开始建设大型开
发项目。
过去15年，曼哈顿的建设停滞不前，已
远远不能满足市场对现代化写字楼的需
求。如今许多租户在签订长期租赁协议
时都希望获得高效率空间，并符合其个
性化需求，而位于传统市中心核心商圈
的大多数建筑平均楼龄都已达到70 年，
无法满足租户的这些需求。政府正在制
定区域重新规划方案，鼓励业主建造现
代化的摩天大楼来取代过时的写字楼，
因为摩天大楼不但可以增加城市空间，纽约
市40.7127° N, 74.0059° W
美国纽约市 下曼哈顿区
曼哈頓正經歷新開發 浪潮帶來的城市變遷
作者Jonathan Mazur NEWMARK GRUBB KNIGHT FRANK 研究部董事总经理
David Chase NEWMARK GRUBB KNIGHT FRANK 研究部分析师
同时还能提供与其它全球城市类似的租
赁选择。
此外，工作场所的本质就是不断进行模
式转换，重点强调增加空间利用率、开
放式楼层空间、协同办公空间及共享娱
乐设施。科技、广告、传媒及信息行业的
飞速发展是工作/娱乐型办公空间设计
不断提升发展的主要推动力，其设计灵
感来自作为创意工作空间模仿原型的硅
谷园区式工作场所和曼哈顿中城南区的
翻新复式办公楼。在曼哈顿远西区和世
贸中心新开发的写字楼里，大型科技、
广告、传媒及信息企业都是最活跃的写
字楼用户。
哈德逊园区火车站地块正在开发的八栋
大厦可提供多达1,640万平方英尺的超高
端写字楼空间，这意味着一个完善的微
观写字楼市场将在曼哈顿远西区出现。
纽约大都会运输署的规划可谓为整个
项目锦上添花，运输署计划将火车7号
线延长至第34街和第11大道，以提升
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
TBD
资料来源：Newmark Grubb Knight Frank研究部 （1980年至2014年数据）
商业物业开发筹建 (千平方英尺)
“工作场所的本质就是不断进行模式转换”
曼哈顿远西区商圈的交通便利性。如
此一来，Related Properties和Brookfield
Properties房地产公司、铁狮门、三井不
动产、Moinian集团等各大主要业主也纷
纷对哈德逊园区周边的项目进行投资
开发。
曼哈顿远西区已经吸引了来自法律、科
技、创新和奢侈品等不同行业的众多知
名企业前来预租写字楼，这鼓励当地修
建更多高楼大厦，同时该地区的受关注
度也得到提升。蔻驰、欧莱雅、SAP、时
代华纳、世达律师事务所等重量级租
户的入驻更推动了各个项目下一阶段的
开发。
在哈德逊园区写字楼开发的同时，近
400万平方英尺的住宅以及世界一流零
售、酒店和便利设施亦进行开发。奢侈
品零售商尼曼马库斯将在主要铁路站
场上方的Related零售商场开设其在纽
约市的首家店铺，店铺面积达 25万平方
英尺。
更接近市中心的世贸中心综合楼正在
进行大规模重建。世贸中心一号大楼于
2014年11月竣工，建筑面积达300万平方
英尺。康泰纳仕搬离时代广场进驻该大
楼，租用了120万平方英尺的超大空间。
二十年前，该公司曾帮助时代广场渡过
困难时期。2013年率先建造完成的世贸
中心大楼——世贸中心四号大楼已租出
了约60%的写字楼面积，租户包括政府、
媒体公司和金融机构。世贸中心三号大
楼正在如火如荼地建设之中，全球广告
巨头群邑将于大楼建成后进驻。世贸中
心二号大楼还处于规划阶段，预计可提
供280万平方英尺的出租面积，目前新闻
集团已关注该大楼，并将租用其近一半
的空间。
世贸中心及其毗邻周边区域的改造工程
包括修建两处新的交通枢纽、占地面积
18英亩的纪念公园和博物馆，以及在三
个地点建造近60万平方英尺的商场。西
田集团（Westfield Group）将在世贸中心
的交通枢纽及世贸中心三号和四号大楼
底层开设面积总计达36.5万平方英尺的
零售商场。Brookfield Properties正在对布
鲁克菲尔德广场商场内面积为20万平英
尺的购物和餐饮区进行升级。萨克斯第
五大道精品百货店已确定租用布鲁克菲
尔德商场四层共计8.5万平方英尺楼面。
零售区域面积达6.5万平方英尺的福尔
顿街转运中心将通过地下走廊直通世贸
中心遗址和布鲁克菲尔德广场。
1980年至2014年 新建建筑
总面积8,240万平方英尺
潜在交付 面积1,030万
平方英尺
预期交付 面积1,660万
平方英尺
1918
门户城市
新加坡在短短50年间实现了从第三世界
国家跃居发达国家行列的华丽转变，尽
管其他许多国家都希望效仿，但却鲜有
成功。而新加坡之所以能从一个城市国
家变身为繁荣的国际大都市，主要原因
在于采取商业中心非集中化，并为极具
潜力的新兴产业提供发展空间。随着全
球金融危机的爆发以及新型科技类企业
租户的涌现，企业对中央商务区及城市
边缘区写字楼需求也发生了变化，为上
述两个区域的市场发展带来了机遇。
1969年的立法改革赋予业主更大的权
力，为20世纪70和 80年代的市中心大规
模改造铺平了道路；大批写字楼拔地而
起，恰好满足新加坡在该数十年的飞速
发展期间企业对办公空间的需求。新加
坡于1991年通过概念规划，正式采取
“非集中化”的政策，旨在创造商业空
间，以适应未来的增长浪潮。其目的在
于围绕新加坡地铁轨道系统在拥挤的中
央商务区外建立商业中心，以在郊区和
周边区域发展新兴写字楼市场。
非集中化的政策推动了商业房地产市场
的发展。在过去的15年中，新加坡的办
公空间总存量增长了24％，达到8,160万
平方英尺（如图），而城市边缘区存量同
期则增长了40％。但这并不是说传统中
央商务区的发展停滞不前。事实上，中
央商务区已扩展到了滨海湾填海开拓出
来的新陆地，滨海湾的高楼开发项目为
新加坡快速发展的金融企业前线部门提
供办工空间。
这种做法造成了一个高度适合金融和
商业服务行业的房地产市场，企业支
付较高的租金，将前线部门设在中央商
务区，而支援部门则设在在淡滨尼、樟
宜这些租金较为便宜的的城市边缘区
域。2007年，由于写字楼租金不断上涨，
政府机构考虑迁出中央商务区，为私营
行业腾出写字楼空间。
然而，中央商务区和城市边缘区之间的
关系在 2007年后却有所改变。由于全球
金融危机期间租金暴跌，导致中央商务
区的租金不再难以负担，那些曾因成本
考虑迁址城市边缘区的租户压力也有所
减轻。与纽约和伦敦的情况一样，科技、
媒体和电信行业对非集中化政策并不以
为然，反而大举进驻中央商务区。
由于亚太地区经济放缓，企业需求下降
甚或合并办公空间，新加坡写字楼租金
在 2015年第一季度已达高位。但从长远
来看，未来的需求增长仍将会同时为中
央商务区和城市边缘区带来发展机遇。
尽管目前金融业呈现出不断合并的态
新加坡 双螺旋桥和 滨海湾金沙酒店
新加坡 来福士广场写字楼群
势，使得部分企业租户空出了一些“影子
空间”，但从长远来看，新加坡作为东南
亚主要贸易中心，其增长必将惠及金融
业。到目前为止，新加坡发展最快的三
大行业——资产管理、保险和外汇交易
均受优越的商业环境所吸引而进驻新加
坡。从长远角度来看，这些企业的前线
和支援部门将共同带动中央商务区和城
市边缘区的写字楼需求增长。
我们认为科技公司将会是新加坡未来强
劲写字楼需求的来源。新加坡的2015年
智慧国总体规划就是一项旨在推动科技
进步的积极措施；该项措施将惠及包括
商业物业在内的各个行业。此外，随着
精通科技的新一代成为人力资源的主力
军，企业也需要相应改变自己的工作方
式。这意味着公司将重新思考其办公空
间的布局、公司的选址以及工作场所
（甚至是公共场所和家中）科技应用
的配置。这将推动科技公司的发展，进
而增加写字楼需求，且极可能增加中央
商务区写字楼需求，因为世界各地的科
技、媒体和电信行业都偏爱市中心的位
置。
此外，新加坡也致力于在平稳发展医
疗、教育、物流、航空航天、石油化工和
生物技术领域的基础上，实现经济的多
样化及可持续发展。对于来自上述行业
的许多企业来说，选址不一定非要在中
央商务区。实际上，全球航空航天和生
物技术公司通常会选择位于郊区的写字
楼市场，这也将增加城市边缘区的写字
楼需求。政府计划在 2030年之前建立不
同商业集群、商务园和工业园区，这有
利于我们把握新加坡未来房地产项目选
址的大趋势。
1.3000° N, 103.8000° E
新加坡写字楼细分及比重 (按区域/地区分，2000年至2015年上半年) 资料来源：REALIS, 莱坊研究部
90k
80k
70k
60k
50k
40k
30k
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0
80%
70%
60%
50%
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0%
2000
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2014
H1 20
15
市中心核心地段（左轴） 乌节路片区（左轴） 市中心其它区域（左轴） 城市边缘区（左轴） 市中心以外地区（左轴）
占写字楼总存量比重%——市中心以外地区（右轴）占写字楼总存量比重%——城市边缘区（右轴）占写字楼总存量比重%——市中心区（右轴）
写字
楼净
存量（
千平
方英
尺）
占写
字楼
总存
量比
重%
新建商業區域將可滿足未來寫字樓需求
作者陈姳潓 新加坡莱坊咨询及 研究部主管及董事
“ 我们认为科技公司 将会是未来写字楼 需求的强劲来源”
新 加 坡
021
020
2007年第三季度，全球金融危机席卷伦
敦，导致人们对银行业的信心大幅下
降。而八年后的今天，伦敦的写字楼市
场终于迎来繁荣。
科技和创新型公司的涌现推动世界进入
数字化时代，推动伦敦经济不断发展。
过去一年，越来越多的传统金融和专业
企业租户纷纷开始寻求新的写字楼，表
明写字楼的需求正在不断增加。
对比2007年第三季度和现在的租金，科
技和创新产业聚集地区的租金增长最
快。之前是服装产业区的Noho现在已经
成为众多顶尖创新型企业的聚集地。相
较于2007年第三季度，当前的优质写字
楼租金上涨了35％。另一老工业区肖尔
迪奇区现在也是初创科技企业的聚集
地。该区的写字楼租金已比全球金融危
机前的高位上升26％。
基础设施项目在伦敦随处可见。随着直
达巴特西电站的地铁线修建计划颁布，
九榆树走廊的开发潜力也逐渐被发掘出
来。在修建横贯铁路1号线和 Thameslink
铁路延伸段的同时，伦敦还在修建新的
交通枢纽，以连通托特纳姆宫路、法灵
登和国王十字路。若拟建的铁路2号线
获得政府批准，该交通枢纽将可发挥更
大的作用。
希思羅機場希思罗是重要的商业中心和交通枢纽。
相对于英国第二大城市伯明翰的中央商
务区，希思罗周边地区拥有更多的写字
楼存量。
交通樞紐横贯铁路1号线与Thameslink铁路延长段交汇于
法灵登，将形成新的交通枢纽。横贯铁路2号线
将与横贯铁路1号线交汇于托特纳姆宫路，而与
Thameslink铁路交汇于圣潘克拉斯，由此产生两
个交通换乘中心。
巴特西及九榆樹區
随着新的美国使馆和地下铁路线的修
建、巴特西电站的重建以及一系列综合
用途扩建方案的出台，这一老工业区将
发生翻天覆地的变化。
開發項目
自2000年以来，伦敦市中心已新建超过
7,000万平方英尺的写字楼空间，这一数
字已超过新加坡写字楼的总存量。与此
同时，伦敦写字楼的空置率不断下降，
现处于14年来的新低。
橫貫鐵路1號線伦敦正在修建的东西向铁路线将于2018
年开通运营。我们预计2017年至 2019年
期间，即线路投入运营前后，横贯铁路
线各站点附近的写字楼租金都将大幅
上升。
隨著新一輪創新型企業的湧現和鐵路線的建設，倫敦正發生著翻天覆地的變化
作者Patrick Scanlon 莱坊伦敦市中心研究部合伙人
帕丁頓區
-7.7%2007年第三季度至2015年
第二季度写字楼租金 跌幅为-7.7％
7.0%梅費爾區
2007年第三季度至2015年 第二季度写字楼租金
涨幅达7.0％
Noho區
2007年第三季度至2015年 第二季度写字楼租金
涨幅达34.8％
34.8%
14.8%Holborn區
2007年第三季度至2015年 第二季度写字楼租金
涨幅达14.8％
12.5%Soho區
2007年第三季度至2015年 第二季度写字楼租金
涨幅达12.5％
19.8%南岸區
2007年第三季度至2015年 第二季度写字楼租金
涨幅达19.8％
2.4%城市核心地段
2007年第三季度至2015年 第二季度写字楼租金
涨幅为2.4％ 15.1%Aldgate區
2007年第三季度至2015年 第二季度写字楼租金
涨幅达15.1％
伊斯頓區
2007年第三季度至2015年 第二季度写字楼租金
涨幅达17.4％
17.4%
肖爾迪奇區
2007年第三季度至2015年 第二季度写字楼租金
涨幅达26.3％
26.3%
2120
资料来源： 莱坊研究部
51.5072° N, 0.1275° W
伦 敦门户城市
2322
门户城市
众所周知，香港人口密集，土地稀缺向
来是一个严峻的问题。中央商务区（即
中环）有限的写字楼空间越来越难以满
足跨国公司不断增长的写字楼需求。香
港是全球优质写字楼租金最高的城市，
这给希望在香港(尤其中环)设立办事
处的公司带来巨大的挑战；近来，中环
写字楼的净有效年租金已上涨到每平方
英尺186美元以上。
制造企业纷纷将业务转移到中国大陆，
使得九龙东空置出许多工业大厦。为缓
解香港写字楼供应短缺的状况，政府于
2012年颁布了一项将九龙东开发为第二
中央商务区的措施。如今，许多旧工厂
都已经重建成高品质的写字楼。改划土
地用途、提高交通便利性、改善城市设
计等其它支持政策也加快了该地区的改
造进程。作为一个新兴商业区，九龙东
22.2783° N, 114.1747° E
拥有充足的商业空间，且写字楼年租金
仍很低廉，每平方英尺只约46.50美元。
相对于中环，九龙东提供大量的写字楼
空间，且租金明显较低，因此许多希望
控制成本的公司都在最近几年间迁移
至此。
从甲级写字楼存量方面看，九龙东现已
成为继中环后的第二大商业区。随着九
龙东的开发项目相继落成，预计该地区
甲级写字楼总面积将在未来十年内赶
超中环。
根据最近的东大屿都会开发计划，未来
50年内，大屿山将被开发为第三中央商
务区。政府在最新的《施政报告》中宣
布计划在香港岛及大屿山之间建造面积
为1,000公顷的人工岛。
香港维多利亚港
新中央商務區暫不會取代中環
尽管第二中央商务区的写字楼存量充
沛且租金吸引，但因为只有部分公司或
业务部门（如支援部门）愿意迁往九龙
东，所以我们认为其在短期内仍无法取
代中环。有些行业会因顾及企业形象、
交通便利性和邻近相关企业集群的因
素而选择留在中环，例如法律、会计和
金融机构通常会将其写字楼选址邻近
相关行业的区域。第二中央商务区仍须
进一步塑造其区域形象，改善交通便利
性，并形成企业集群，而这一切均无法
在短期内实现，因此该区暂不会取代中
环。而第三中央商务区则需要多年时间
才能完工，且预期其开发目标主要是住
宅和零售商铺。因此，新兴商务区暂不
可能取代中环作为香港黄金商业地段的
地位。
新中央商務區將進一步提升 中環的地位
未来几年，新兴中央商务区将继续快速
发展，这将有助于缓解中环中央商务区
写字楼紧缺的问题。鉴于各个商务区之
间存在巨大的租金差异，因此选择于非
中环及九龙东写字楼租金
港元
/平方
英尺
/月
中环 九龙东
资料来源：莱坊研究部
中央商务区办公的趋势有望持续。
历史证明一旦中央商务区和非核心商务
区之间的租金差异缩小，尤其是将搬迁
费用考虑在内之后，公司就更缺乏搬迁
的动力，迁往非中央商务区的进程就会
放缓。因此，中环作为香港主要写字楼
区域和商业中心的地位在中短期内将不
可能被取代。
从长远来看，尽管迁往非中央商务区办
公仍将是改变香港写字楼市场面貌的
重要趋势，但我们相信新兴中央商务区
将与中环形成互补，而不会构成直接竞
争。
资料来源：莱坊研究部
60
120
0
180
160
100
40
140
80
20
中央商务区、第二中央商务区及第三中央商务区的规划位置
东大屿都会 （第三中央
商务区）
中环 中央商务区
九龙东 （第二中央
商务区）
香港島
維多利亞港
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
香港中央商務區寫字樓空間緊缺且租金高昂，擴展至非核心區辦公漸成趨勢
作者崔佩贤 莱坊大中华区研究及咨询部 高级经理
香 港 新 视 野“九龙东现已成为继中环后的 第二大商业区”
2524
The Cargo占据六个楼层，面积超过16
万平方英尺，是巴黎最大的创业孵化
中心。The Cargo与长达 2,000英尺的
Macdonald仓库并排耸立，同时与该地
区的其他船型建筑完美融合，十分壮
观。始建于20世纪60年代的Macdonald
工业大楼目前正在进行改造，完工后将
设一所中学，还会提供1,000多套住房、
35.5万平方英尺的零售空间及 29万平方
英尺的办公空间。近期，已有一家知名
金融机构的数百名员工进驻办公。该区
域将是巴黎新城市发展的大门，未来这
将是一座拥有各行各业又极具社会包
容性的综合用途、高科技、环保型智能
城市。
The Cargo凭借高规格及舷窗式设计奠
定了其旗舰地位。The Cargo是新城市模
型的一部分，指出商业世界由个体所组
成，而个体的各种需求都应得到适当满
足，包括工作地点附近的住宅、商铺和
休闲设施应该一应俱全。只有通过将工
作场所与个人的日常生活紧密融合，企
业方能拉近与员工的距离，从而形成一
个群体。新型经济体凭借自身机制、参
与者、组织和工作方法，在当今世界日
益发挥重要作用。商业机构通过提供愉
快、自由且工作生活平衡的工作环境，
以吸引有抱负的年轻专业人才。这样做
的目的是模糊工作和休闲的界限，提高
工作效率，并减少阶级制度的影响。
The Cargo的设计结合了社会学家Bruno
Marzloff具挑战性的思考题目：我们需要
重新考虑应当如何建立一座城市。城市
生活和工作方式、办公空间、公共和私
人空间、社区乃至整个城市发生巨大的
变化，将会使城市变得更开放、更平等，
并形成更强大的集体精神：更长的开放
时间、更多的服务、新颖的运用方式及
不断涌现的新用途。
这一重大改变并不是天方夜谭。The
Cargo绝非这一变革进程中孤立的一
环——各种协同办公空间也是彻底改变
传统写字楼开发利用方式的又一实例，
虽然这种现象目前仍处于萌芽阶段。但
是，The Cargo不会长期踞守巴黎最大创
业孵化中心的地位。一位法国商业大亨
在巴黎13区投资建造了Halle Freyssinet，
预计将于大约一年后开业，为初创企业
提供超过37.7万平方英尺的共享空间。
预计该领域对办公空间的需求强劲。法
国及其首都巴黎在高科技初创企业的数
量和活力方面，都远超欧洲其它国家。
在拉斯维加斯举办的2015消费电子展是
世界最大的科技盛会，法国共有120家参
展商参展，是参展商最多的欧洲国家，
远超德国（39家）和英国（33家）。Eureka
Park是一个致力于扶持新兴初创企业的
园区，而这些初创企业中有四分之一是
法国企业。当然，部分企业来自巴黎之
外的其它法国城市，但巴黎的高科技行
业尤具活力，并不断寻求发展机遇。巴
黎还设立了法国科创奖，旨在吸引有意
涉足巴黎高科技行业的外国企业。
创新型企业都纷纷涌向以前工人阶级集
中、经济并不发达的区域，甚至是商业
房地产市场都不受关注的区域：巴黎的
北到南区域、13区到19区以及巴黎外环
区域。这些区域在地方政府积极推动下
逐渐成为创新企业的聚集地。这些区域
里一下子涌现大量极具价格优势的物业
和开发机遇，并越来越具有年轻时尚活
力。这些区域即将启动一系列的开发项
目，由投资者所支持的团队主持设计，
并由最具创新性的投标人负责建设。
巴黎市内将出现新的摩天大楼。今年六
月，巴黎市议会通过了由尤尼百•洛当
科牵头的摩天三角大楼项目。这座位于
在凡尔赛门（15区）、高590英尺的摩天
大楼由建筑事务所赫尔佐格和德梅隆设
计，将成为首座新时代综合摩天大楼，
为巴黎天际线增添一份优雅气质。
是的，变化正在悄然兴起！
48.8567° N, 2.3508° E
法国巴黎的商务区
法国巴黎， 穿过商务区的通勤人群
法国巴黎 Le Cargo
巴黎写字楼空置率资料来源：莱坊研究部
中央商务区 巴黎大区
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
The Cargo 落戶巴黎19區
作者Cyril Robert 法国莱坊研究部主管
H1 20
08
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08
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15
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4.9%
6.0%
7.3%
7.1% 7.0% 7.1%
6.9% 7.0
%
7.0% 7.1%
8.1%
7.7%
8.0%
8.0%
“是的， 变化正在悄然兴起！”
巴 黎门户城市
2726
全球企业租户
未來的寫字樓將主要是一個可以提高員工滿意度，促進員工互動的場所
作者James Roberts 莱坊首席经济学家
下接 2 8 - 2 9
在过去20年，企业对写字楼的理念已发
生巨大改变。以前强调的重点是成本控
制。企业过去寻求的是让写字楼容纳更
多办公桌，并倾向于将公司从租金高昂
的中央商务区迁移至租金成本更低的郊
区。然而，如今的企业逐渐意识到工作
场所对控制更高经营成本——即留住员
工的重要性。这种意识扭转了企业向城
外迁移的趋势，而企业也逐渐改变自身
理念，不再将写字楼看作经营支出，而
将之当做企业鼓励和激励员工的场所。
員工流失代價高昂
牛津经济研究院的研究发现，企业更换
一名员工所需付出的成本平均为5万美
元，而新员工在熟悉业务之前又将损失
80％的产出价值。如果该新员工担任的
是领导或其它重要职务，那么其产出的
损失可能会对依赖该新主管开展的工
作或需要其指导的其他员工产生涓滴
效应。
除更换员工的成本外，随着离职员工一
起流失的价值还包括培训、知识、声誉
和客户关系。根据某些研究的估算，失
去一名员工的总成本相当于其工资的
150％。
对于典型的伦敦上班族而言，公司每年
花费在每名员工工作站的租金、地方税
及服务费的总成本约为1.6万美元。伦敦
的工资中位数为5.4万美元，因此按150%
的比例计算，员工的更换成本是8.1万美
元或其工作站成本的五倍。根据招聘公
司Michael Page的调查，大部分专业人员
的收入都远高于5.4万美元，其中刚入行
的执业商业律师的收入就已达到9.1万美
元，其更换成本即高达近14.3万美元。
鉴于更换员工造成的企业成本远高于物
业成本，越来越多的企业开始质疑，如
果企业向商业中心外围迁移将增加员工
流失率，那么企业是否还应该为节省一
小笔资金而进行搬迁。如今有些企业为
吸引更多人才，甚至选择将原本部署在
城区外的业务迁移到租金更昂贵的中央
商务区。
按人們活動而設計的辦公空間
实际上，将写字楼改造成轻松愉快、启
发灵感的工作场所已被视为一种具有成
本效应的员工挽留措施。在欧洲和北美
地区，科技和传媒企业率先打破传统模
式，将免费自助餐、运动区、螺旋楼梯、
游戏室和沙发引入写字楼，而越来越多
的传统行业现在也纷纷开始效仿这种
做法。
在澳大利亚，金融业界已经开始引领这
场远离办公桌的运动，称其为按人们活
动而设计的办公空间（或ABW），但这又
引伸出另一个问题:是否所有行业最终
都会选择这种方式吗？
各个城市采纳ABW工作空间的程度各不
相同。在一些欧洲城市，许多历史建筑
也被用作写字楼，因此有时其内部墙身
就会妨碍ABW办公空间的利用。另一个
“如今有些企业为吸引更多人才，甚至选择将原本部署在城区外的业务迁移到租金更昂贵的中央商务区”
打 破 固 有 模 式
未 来 写 字 楼
2928
全球企业租户
日本东京 Draft Inc
美国康尼狄克州 格林威治阿特拉斯集团
美国芝加哥 FCB广告公司
上接 2 6 - 2 7
老板的私人空间
一位香港广告公司高管的写字楼空间是其秘书的 四倍，但在悉尼，老板却只拥有和私人助理同样大 小的办公空间。以下是全球广告公司的”老板与后 勤员工”的写字楼空间比例。 1.9:1
悉尼
1:1
紐約
1.5:1
上海
1.9:14:1
问题是当租约到期时，若公司在迁移新
址时需要重新进行装修配置，这对公司
而言将是一个巨大改变。因此，无论在
哪个市场，向ABW办公空间的转变都会
是循序渐进式的，而不会一蹴而就。
進入第二階段
采用ABW办公空间的初期阶段，公司热
衷于拆除办公空间内的间隔，创造出一
个公共的空间氛围。但据我们观察，根
据初期阶段的使用经验，公司都会纷纷
进入改造写字楼的第二阶段。在打通间
隔，增加互动之后，就会产生噪音，而
噪音会打扰到那些需要安静写报告的员
工。一些公司已经发现移除写字楼的格
子间隔后，会失去大量非正式会晤的空
间，导致现有会议室使用紧张。因此，
有趣的是，ABW办公空间的第二阶段就
是把部分间隔重置，设立安静区域和私
人包间。
我们也看到越来越多的企业逐渐开始按
照ABW办公空间的方式布置写字楼，为
在写字楼工作的员工提供更多的空间，
但这样做的前提是有一定数量的员工不
会经常待在写字楼。
您真的需要辦公桌嗎？
不再为每名员工都配备专属办公桌之
后，全面采用ABW办公空间的公司可以
大大节省办公空间。这并不意味着未来
企业所需要的办公空间会减少，因为长
远来看，大多数全球城市的企业员工总
数将不断增加。无论企业为每名新员工
配置多大的办公空间（90还是100平方英
尺），企业还是会随着发展而需要更多
空间。但由于企业利用不在岗员工的办
公空间，为正在工作的员工提供宽敞的
办公空间，所以每名员工实际分配到的
办公空间可能会减少。
最终结果是公司不但能留在租金更昂
贵的中央商务区，还能实现办公空间效
率最大化。如此一来，员工不但能享受
市中心的各种便利，还能利用这些设施
支持公司的活动。在任何一个全球城市
中，咖啡馆和餐馆都是商业活动的非正
式会晤场所，而企业营销也可以利用体
育与文化场馆。当一家公司迁入商业园
区后，它便无法享受大城市提供“写字
楼以外”的好处了。
管理人员 后勤员工
资料来源：莱坊研究部/Newmark Grubb Knight Frank研究部
“ 将写字楼改造成轻松愉快、 启发灵感的工作场所，已被 视为是一种具有成本效应的 员工挽留措施 ”
香港 倫敦
下接 3 0
3130
全球企业租户
新科技将素昧平生的人聚集在一起，协
同完成工作。我们通过群众外包（crowd
sourcing）开拓思路，通过群众募资募集
资金。如今，一种办公新模式正逐渐将人
们聚集在一起，一般常见于推动高科技
经济发展的行业。
共用写字楼相当于房地产行业中的群众
外包，只是以相对优越的服务式写字楼
形式进行。这样的办公空间不但配备有会
议室、公共办公桌以及大量按人们活动
而设计的办公空间，还有沙发和共用桌。
企业家凭借自己的会员身份、根据不同的
会员级别进入相应级别的办公空间，并
和来自其他公司的企业家共用办公空间。
这样的配置主要是针对千禧一代以及高
科技和创意产业而推出的。
一些企业家按小时付费使用提供无线上
网（WiFi）的咖啡区，而另一些则按月付
费，可以全天随时进出并享用更多服务。
这一理念证明写字楼对任何企业来说都
是必不可少的，而且写字楼能提供的好
处也不仅是一个可以用电脑办公的场
所。企业家们选择共用写字楼空间的原
因，是希望人们在工作环境中交流看法
的同时可产生知识的协同效应。通过共
享办公空间，企业家们能够了解到更多
工作伙伴的创意思路，这就像大公司的
伦敦
WeWork 写字楼
伦敦
Level39 写字楼
共用寫字樓日益興起
James Roberts 莱坊首席经济学家
作者
员工能从自己的同事那里获得更多启发
一样。
共用写字楼最早出现于旧金山，但随着
科技行业创业者的需求增加，这种办公
模式在最近几年间已经在全球流行。自
2010年开始，于纽约运营的WeWork公司
迅速在美国其它11个城市以及英国、荷
兰和以色列开设了共用写字楼。WeWork
在一年前还尚未进驻伦敦，但目前该公
司在伦敦已拥有超过32万平方英尺的写
字楼；WeWork的共用办公空间除了设在
Soho、Whitechapel等科技和传媒行业集
中的区域，有些也设在更传统的金融和
保险行业聚集区域。在纽约市，WeWork
拥有200万平方英尺的写字楼。
WeWork的业务范围也由灵活办公领域延
伸到了弹性生活领域。该公司在其共用
写字楼位于华盛顿特区和曼哈顿闹市区
的两幢大楼内打造了一种新形式的短租
公寓，称为WeLive。WeWork位于Brooklyn
Navy Yard的一个预租写字楼也将包含这
种WeLive式公寓。
除了群众外包和群众募资，我们现在还
有群众共享生活空间。
挑戰以往慣例
全球各地对写字楼的布置存在巨大差
异。这反映文化的差异，而且在全球化
早期阶段，这些差异并不为人所知。20
年前，一家尚未设立海外办事处的芝加
哥律师事务所的高级合伙人可能不知道
伦敦律师的人均写字楼空间极小。随着
企业合并以及业务的全球拓展，越来越
多的员工被调配到海外，人们才开始越
来越清楚地意识到这些差异。
人们逐渐开始质疑以往写字楼的使用
惯例。莱坊数据显示香港公司的专业人
员通常人均拥有200平方英尺的格子写
字楼空间，但同类人员在上海却只拥有
160平方英尺的小隔间，而在悉尼，同等
级别的人员仅拥有120平方英尺的开放
式办公空间。业务拓展至海外的企业何
时才会开始思考，为什么做着同样工作
的人所拥有的写字楼空间却大相径庭？
全球城市的企业都在为增加员工总数
而制定长期规划，它们也希望为员工提
供轻松愉悦的工作环境，从而减少员
工流失（企业为员工流失付出的成本远
超租金）。这些企业希望降低人均占用
写字楼空间的比例，但挤满员工和办公
桌的写字楼又不利于形成良好的工作
环境，这些企业也不愿意向市中心以外
迁移。ABW办公空间为此提供了解决方
案，这种空间利用一定比例员工不经常
待在写字楼的状况，为员工提供更多的
工作空间。
虽然每个公司采用ABW办公空间的情
况都大不相同，但这种工作空间的全球
影响力却在不断扩大，也蔓延到不同行
业。因此，未来的写字楼将配置更多舒
适的沙发，而不是办公桌。
2 8 - 2 9上接
写字楼空间分配 各大全球城市的企业总部（平方英尺）
资料来源：莱坊研究部/Newmark Grubb Knight Frank研究部注：企业总部是指工业、能源或制造集团的总部。
舊金山行政人员 专业人员 后勤员工
225 150 100
紐約市
行政人员 专业人员 后勤员工
250 150 100
倫敦行政人员 专业人员 后勤员工
180 120 100
香港
行政人员 专业人员 后勤员工
250 200 100
上海行政人员 专业人员 后勤员工
220 160 120
馬德里行政人员 专业人员 后勤员工
222 111 89
悉尼行政人员 专业人员 后勤员工
120 120 120
集 中 的 工 作 方 式
全球企业租户
3332
按人們活動而設計的辦公（ABW） 空間正在悉尼迅速流行起來。這 一趨勢讓人不禁發問：未來，是 否全球各地都會廣泛採用ABW 辦公空間？
Telsyte预计截至 2020年，澳大利亚写字
楼采用某种形式ABW工作空间的比例将
从目前的28%上升至三分之二，以推动
工作效率，并切合千禧一代员工对工作
场所的需求。
ABW工作方式不仅提供公用办公桌，还
提供一系列的工作区域，以供员工根据
手头的工作任务选择不同的办公地点。
以往的观念认为每名员工都应有自己
固定的办公桌，即使员工休假不在办公
室，他人也不得占用其办公空间；而打
破这种观念后，公司能更有效率地利用
办公空间，并在员工的互动和知识共享
的过程中提高生产力。
01光線充足、空氣流通
ABW式的办公空间通过设置中庭，并减
少隔断，让更多员工享受到天然日光。
办公空间设有内部楼梯，并尽可能减少
办公桌形成的隔挡，以鼓励员工多进行
面对面的交流，而不是发送电子邮件
（这经常是产生误解的源头）。
02互動區域
互动区域更像是一间星巴克咖啡厅而非
传统办公室，反映员工希望与他人自由
互动及缓解久盯电脑屏幕造成的视力疲
劳。这样的配置可以增加员工交流的机
会，促进知识共享。
04安靜空間
这空间包括为需要写报告的员工而设
置的个人包间，也包括为时间紧迫的小
组项目而设置的、由玻璃隔断和几张桌
椅构成的工作空间。此外，这类空间所
在楼层还设有多个小型隔间供短时间
使用，以方便员工在此进行私密的手机
通话。
03聚會區域
在没有固定办公桌的办公空间内，要聚
齐团队的所有成员可能有点麻烦。ABW
式办公空间通常使用装饰物或不同装修
风格来区别不同空间。未来，一天的工
作可能会由同事的一条短信开始——
“我们都在‘花园’等着你呢”。
05舒適如家
这区域设有免费自助餐、20世纪80年代
的街机游戏、瑜伽区和桌上足球。由于
工作和家居生活的界限不断模糊，企业
希望员工把办公室当成自己的家，更愿
意待在办公室。若是设置了更衣间，员
工就可以跑步或者骑车上班，也可以在
下班前换上晚上外出的衣服。
作者Matt Whitby 莱坊澳大利亚研究与咨询部主管
01 02
03
04
05
33.8650° S, 151.2094° E
悉 尼 的 写 字 楼
3534
全球資本市場
然而，市场的实际情况却说明越来越多
的投资者正在被迫承担更高的风险。在
租赁行情看涨但供应房源减少的地区，
这种情况尤为突出。
伦敦市中心的写字楼市场就是个很好的
例子，因为该市场的供需极不平衡。由
于预期租金将在未来两、三年内继续增
长，加上开发筹建项目有限，导致可出
租房源逐步减少。因此，只要资产能在
短期内出手转租，部分投资者更愿意购
买租期将满的物业。
亚太地区的市场驱动因素则有所不同，
该市场租约相对较短，一般仅两到五
年。因此，投资者往往更关注资本价值
和租金增长的前景，而不那么看重初始
收益率和租约长短。
从长远来看，商业房地产已证明了其在
多元化投资组合中的价值，特别是在其
它资产类别不稳定的时期。
“从长远来看，商业房地产已证明了其在多元化投资组合中的价值”
我们现在已经可以看到全球金融危机后
房地产投资市场形成的格局。新的市场
环境有以下几个特点：跨国资金流持续
增长、投资组合多样化以及投资者目光
不再局限于传统的写字楼、零售和工业
物业。鉴于投资者纷纷在全球寻求新的
投资机遇，以下我们为您列出影响2016
年资产选择的五大趋势。
1 .專業用途物業
在医疗保健、养老院等有着固定收益的
行业带动下，专业用途物业不断发展，
逐渐形成一个细分市场。专业用途物业
还包括汽车酒店、学生宿舍甚至私人住
宅租赁物业。
专业用途物业的需求增长源自不断变化
的市场需求。例如，20年前，针对老人
或学生的专用设施需求相对有限。但人
口老龄化趋势不断加强、学生数量不断
增加以及现有设施的不完善，都刺激了
租住需求的增长。 资料来源：IPD
澳大利亚
英国
德国
香港
爱尔兰
法国
西班牙
美国
日本
新加坡
年收入回报率%
年总回报率%商业物业回报率 (截止2014年的十年间)
越来越多的投资者有意投资专业用途物
业，另一主要原因是全球金融危机后，
投资者愈发意识到资产多样化的重要
性。尽管全球房地产市场信心已明显提
升，但时至今日，传统市场的某些行业
依旧面临着诸多挑战。而专业用途物业
周期性较弱的特性也是吸引投资者的一
个原因。
随着投资性产品的需求不断增加以及竞
争不断加剧，所有传统物业的投资回报
率都已呈受压趋势。因此，投资者纷纷
寻求保护和增加其财富的替代方法。如
今，加油站、服务区、数据中心及废物管
理设施等资产开始在物业投资组合中占
据日益重要的地位。
2 .租金收入 - 長期還是短期？
从本质上讲，商业房地产是一种收入驱
动的资产类别，其长期表现有赖于高水
平及稳定的收入。例如在英国，2000年
到2014年所有物业的年平均回报率为
6％，而总回报率则为7.7％。
在许多西方市场，商业物业的主要吸引
力是物业可供长期租赁，这样一来就能
获得有保障的稳定收入，尤其是在经济
和物业市场都不稳定的情况下，商业物
业更显优势。此外，许多国家（尤其是
欧洲国家）的物业租金是和通胀水平挂
勾的。 下接 3 6 - 3 7
利基市場和管制放寬帶來 物業投資新機遇
作者Jonathan Mazur Newmark Grubb Knight Frank研究部董事总经理
Matthew Colbourne 莱坊EMEA研究部主管
Nicholas Holt 莱坊亚太区研究部主管
9.8%
6.2%
3.7%
14.4%
3.1%
8.6%
4.6%
7.7%
4.7%
11.7%
7.1%
5.7%
5.0%
4.4%
7.2%
5.6%
5.3%
6.0%
5.2%
5.2%
中国北京 三里屯
英国伦敦 金丝雀码头
*截止2014年12月的十年间年均回报率，除香港 和新加坡（截止2013年的七年间）资 本 市 场
未 来 五 大 趋 势
3736
3 .管制放寬
政府管制是影响全球资本流动的一个重
要因素，既可能促进房地产投资市场的
发展，也可能抑制其发展。
诸如取消所有权限制或立法允许使用
新投资工具一类的管制举措变化，也可
能有助吸引大量入境资金，例如2014年
印度通过的一项关于不动产投资信托的
新立法。印度不动产投资信托行业的价
值可能因此在几年之内增长至1,000亿美
元。最近，印度还放宽对外商投资房地
产的管制。
近期较为注目的重大改革包括：中国大
陆和台湾的保险公司分别于2012年和
2013年获准对国际房地产进行投资。政
策一出台，中国保险公司纷纷打入各大
国际房地产市场，可投资于海外物业
和其他资产的潜在金额高达 2,200亿美
元。同时，台湾保险公司也已瞄准各大
美国主要城市（纽约、拉斯维加斯和旧
金山）以及亚太区主要城市（上海和东
京），而伦敦也一直是这些保险公司在
欧洲核心地区的目标城市。
在美国，引发热烈讨论的《1980年外国
投资房地产税法案》放宽议题可能会为
房地产市场带来重大改变。目前，外国
投资者在美国商业物业市场的份额仅占
17％，远低于英国和欧洲的外国投资者
份额（分别约为50％和 60％）。对《1980
年外国投资房地产税法案》的放宽可能
会刺激纽约、旧金山等美国较大城市的
投资额翻番。
在亚太地区，近期最重大的新闻是中国
和澳大利亚签订了自由贸易协定，预计
此举将推动两国之间的跨国物业投资
增长。
4.綜合用途物業投資
近年来（以及未来的）高速发展的城市
生活让注意力再次回到如何完美结合人
们的生活、工作、购物和娱乐需求上。
综合用途物业项目所提供的投资组合可
以让投资者分散风险，并持有在未来一
段时间内势必快速增长的物业种类。然
而，综合用途项目的投资要求投资者了
解各种不同物业的用途和相应领域，以
及两者间的互动原理，尤其是如何对物
业组合各个部分进行估值。
全球遍布着许多著名的综合用途建筑和
场所，例如芝加哥的玛丽纳城（Marina
City）和规划中的曼谷超级大楼（Super
Tower），其中包括酒店、零售和写字楼
区域。欧洲也有许多新的综合用途开
发项目，如伦敦的巴特西电站和怀特城
（White City）、巴黎的贝尔西．夏朗东建
筑群（Bercy Charenton）及米兰的米兰塞
斯托（Milanosesto）。
5.美國和中國的海外資金
一直以来，美国投资者都是跨境投资活
动中的主导者。实际上，从 2013年六月
到2015年六月的两年间，美国投资者对
国际商场、写字楼、物流用途物业和酒
店物业的投资就超过了1,000亿美元。
推动海外投资的主要动力源自美元的
走强、国内市场的竞争和寻求价值的机
遇，尤其是在物业市场复苏相对滞后的
西班牙马德里
日本东京
“近年来高速发展的城市生活让注意力再次回到如何 完美结合人们的生活、工作、购物和娱乐需求上”
美国投向中国中国投向美国
资料来源： Real Capital Analytics
中美海外投资（十亿美元）美国海外投资 中国海外投资
0.42007
82.5
0.62009
10.3
1.62011
28.6
10.12013
35.0
5.4H1 2015
21.7
0.12008
24.3
1.42010
17.4
4.42012
26.7
8.62014
59.6
中美商业物业投资 （十亿美元）
2007
2008
2009 2010 2011
2012
2013
2014
H1 20
15 (截至
目前)
资料来源：Real Capital Analytics
20
10
2011
2012 2013
2014
H1 2015
5
4
3
2
1
0
上接 3 4 - 3 5
下接 3 8
2009
2008
2007
注：含写字楼、工业物业、商铺和酒店。 不包括开发用地。
全球資本市場
38
全球大趋势正在重塑世界经济秩序。从
大规模城市化到全球中产阶级崛起、人
口老龄化、科技发展趋势，再到经济实
力从西方转向新兴国家，这些因素都对
建筑环境和房地产需求有着重大影响。
尽管新兴亚非市场的大趋势很容易成为
哄动的头条新闻，但其对发达国家城市
的微妙影响却可能会被忽视。但了解这
些大趋势的影响力仍是至关重要的。虽
然房地产行业的短期业绩由经济周期决
定，但若上述趋势开始发挥作用，也有
可能会对长期价值带来潜在风险。如果
只关注短期收益而忽略长期结构性趋
势，可能就会让人错失良机。
大趋势对城市的影响比对国家的影响更
为明显，因此为了给投资者提供更明确
的思路，所有策略都须重点关注城市。
自上而下的双向策略能让我们在确定房
地产策略基本面时，也考虑到结构性的
大趋势。这意味着我们可以依据一座城
市的现状和未来发展趋势以及其吸引个
人和企业的特质来评价这座城市。
因此，筛选优质潜力城市的第一步不是
考虑房地产投资基本面，而是从经济、
社会及环境层面锁定未来具有“强劲发
展潜力”的城市。规模、富裕程度、年龄
结构、对科技的欢迎程度以及生活质量
等因素都具有重大意义。鉴于长期投资
机会是关注的重点，因此增长潜力也是
一项重要的考量因素。
正如上文所述，我们也不能忽略应对
房地产具体风险的传统结构性措施，因
此，选择潜在目标城市时还必须充分考
虑良好的流动性、透明度和收入保障措
施。这就是机构投资者难以在新兴世界
城市获得机会的原因，因为大趋势会对
新兴世界城市产生巨大影响，并导致新
兴消费市场产生混乱。在发达国家城市
中，房地产风险都在可承受范围内，因
此应重点关注可以吸引人才、游客和国
际租户的城市。
在构建投资组合时应重点关注多样化
的好处，在制定任何收购策略前，都应
首先考虑物业位置、类别、需求动力等
要素。平衡不同行业的租户结构有助降
低波动性和避开风险。例如，金融和商
业服务企业的投资可能比较适合在以资
源或技术为主导的城市开展。当然，除
了关注人口、社会和环境的长期发展趋
势，决定进入和退出市场的时间以及资
产管理措施也是影响日常投资组合管理
决策的重要因素。尽管从长期基本面角
TH房地產首席執行官邁克銷售闡述 影響房地產投資的大趨勢
度来看，“成功”的城市整体不太可能会
发生很大变化，但中短期内的购买和/
或销售应重点顺应周期变化，并力争提
升业绩。
中国武汉
欧洲。过去两年，80％以上的美国海外
投资都集中在欧洲（尤其是伦敦和巴
黎）和东京。
美国投资者一直关注亚太地区，但过去
两年，仅有约180亿美元（或15％）的美
国海外资金投入该地区。美国投资者所
收购的资产中有66％是写字楼。
2013年，美国对华房地产投资创下新高，
但近来中国经济放缓冲击买家的信心。
尽管交易总额因为黑石集团以8.14亿美元
收购了尚嘉中心（位于上海浦西的办公
及零售综合楼）而显得颇高，但在 2015
年上半年，交易宗数仍有限，加上受
2015年夏季股市动荡的影响，美国对中
国市场的投资兴趣可能在短期内降温。
中国国内经济放缓、房地产调控措施的
推行以及海外投资限制放宽也促使许多
中国投资者开始寻求海外投资机会。因
此，中国海外投资持续增长，在截至今
年六月的过往两年间，中国资本对海外
商业物业的投资总额达到了240亿美元。
今年七月，主权财富基金——中投公司
上接 3 6 - 3 7
“大趋势会对新兴世界城市 产生巨大影响，并导致新兴
消费市场产生混乱”
FIR PTA 是什么?
《外国投资房地产税法案》（FIRPTA）于1980年生效，适用于从事美国房地产买卖的非美籍人士。
目前，废除或变更该法案的提议已引起社会的广泛热议，鉴于该法案针对外国投资者的管制较为严格，尤其是其中10％的房产交易预扣税规定，所以该法案也被视为是阻碍国际投资进入美国房地产市场的不利因素。
不过，尽管美国的立法者们仍在就此进行讨论，但迄今还未取得任何实质性进展。
以18亿美元的价格在澳大利亚购入了
Investa Property的写字楼资产组合。
主权财富基金购买优质资产和银行购买
自用物业带动了首轮海外投资浪潮。大
型开发商和机构投资者则分别引领第二
波和第三波的海外投资潮。目前海外投
资的第四轮浪潮正在兴起，富有的个人
和中小型国有企业正在寻求涉足全球房
地产市场的机遇。
日前，中国政府公布了首批六个合格境
内个人投资者计划二试点城市（即上
海、天津、重庆、武汉、深圳和温州），
此举将提高个人海外投资金额的上限。
资产超过16.3万美元的投资者的海外投
资金额上限为其总资产的一半价值，而
企业投资者的海外资产限额则从3亿美
元提高至10亿美元。
39
美元汇率
2007
年6月
2008
年6月
2009
年6月
2010
年6月
2011年
6月
2012年
6月
2013年
6月
2014年
6月
2015年
6月
人民币（右轴）欧元（左轴）英镑（左轴） 资料来源： Real Capital Analytics
0.5
0.6
0.7
0.8
0.9
1.0
5.5
6.5
7.0
7.5
8.0
60
全球資本市場
全 球 大 趋 势
4140
全球資本市場
零售租户的国际化趋势历来有之。H&M
和Zara等店铺在世界各地的繁华商业街
随处可见，宜家家居卖场则遍布各大城
市。然而，全球零售市场并没有趋同，国
际化拓展之路也不是一帆风顺。许多零
售商确已成功实现了国际扩张转型，而
另一些还在努力迈出第一步。由于海外
整个世界就是一个舞台零售物业
缓慢的渐进式过程，需要漫长的时间才
能实现盈亏平衡。相反，特许经营则是
一种风险较低的选择，但其回报率也往
往差强人意。收购当地经营者和与当地
企业合作是风险回报更均衡的两种选
择，因为可以借鉴了解市场当地经营者
的专业知识和经验。
隱患重重
迄今为止，零售商最常见的弊病就是不
能了解和适应当地市场。拓展国际市场
的努力半途而废，原因是零售商不遵循
当地市场需求制定计划，而是试图将其
国内价值观强加于新市场。全球化过程
也使得更多企业进入不稳定的经济体，
这些市场增长虽是最快，但也最具不确
定性。汇率波动则是另一项固有风险，
而目前许多美国零售商都面临着这一风
险。不利的汇率变动可能会抵消一个企
业在国际市场辛苦实现的增长。
對房地產市場的啟示
基于对诸多因素的考量，国际化无疑是
最有利于房地产市场的一股力量。
许多正在走向国际化的零售商都是现金
充裕的跨国公司，可以凭借雄厚的契约
实力支付租金。新来的国外零售商也带
来了一系列的整体利益。在引入多样化
概念的同时，这些零售商还带来市场竞
争，从而迫使本地零售商提升自己的实
力，以应对竞争挑战。国际化品牌也具
有引导作用：其它品牌开始纷纷效仿知
名品牌的做法。特别是在新兴市场，若
大型国际零售商推出一个计划，则会在
消费者、其他零售商和潜在投资者之间
产生广泛影响。简单说来，正在拓展全
球市场的零售商通常是催化剂，能推动
市场实现积极变化，而积极变化必然会
带动租金和资本价值的增长。
房地產市場的相應舉措
房地产市场可以更加积极主动地推动
零售商的国际化进程。一方面，房地产
市场有责任尽可能提供配备专用设施的
合适物业。由于面积太小或者配置不完
善，大多数传统物业都已经过时，无法
满足现代零售业的需求。这问题在新兴
市场和所谓的成熟市场尤为突出，伦敦
市中心的豪华零售商圈（牛津街/摄政
街/邦德街）也不例外，其中许多物业都
有着严重的缺陷。
另一方面，房地产行业通过增加透明度
和市场引导可以发挥更多作用。正在开
拓国际市场的零售商基本无法深刻了解
当地房地产市场的实际状况和特性。不
同市场的租赁条款也大不相同。许多国
际化零售商不能全面地观察市场，往往
只将视线局限于首都城市的黄金地段。
尽管这些地方确能带来人气和收益，但
省会城市和地方城镇可能更具潜力，且
所需成本更低。零售商可能需要了解此
类机遇，而房地产市场也能通过提供此
类讯息获得更多回报。
能减少竞争，实现双赢的局面。对于从
成熟市场向新兴市场扩张的零售商而
言，情况更是如此。
租戶擴張的方式
希望向国际市场扩张的零售商有以下四
种进入市场的主要方式：
有序扩张
收购当地运营公司
与当地企业合作
特许经营
风险程度与潜在收益呈正比关系。有序
扩张的潜在回报是最高的，但也伴随着
极大的下行风险。有序扩张通常是一个
美国洛杉矶 罗迪欧大道
抱著雄心壯志進軍世界市場的零售商需要適應當地的市場需求
作者Stephen Springham 莱坊零售物业研究部主管
全球市场： 宏观比较（2015年）
澳大利亞 印度巴西 日本中國 俄羅斯法國 英國德國 美國
8,560
8%
89% 87% 97% 86% 85% 98% 96% 93% 78% 96%
92%
11% 13% 3% 14% 15% 2% 4% 7% 22% 4%
46%54%
22%78%
7%93%
3% 11% 16%48%
3% 6%97% 89% 84%
52%97% 94%
2,388 2,238 8,056 7,167 793 7,398 3,252 8,014 11,687
总零售业态 人均销售额（美元）* 现代商业形式 国际
传统商业形式** 国内
资料来源： Planet Retail ，莱坊研究部
拓展计划不周或执行不力，部分零售商
则仍处于失败后的恢复期。
虽然成功实现国际化转型可以带来可
观的收益，但也存在多方面风险。在全
球化进程中，房地产市场发挥着根本性
的作用，通常也是企业成功与失败的关
键节点。
租戶擴張的緣由
国际化如此吸引零售商的原因其实很简
单：拉动增长。由于市场饱和、过度竞
争以及市场份额限制等监管因素，国内
的发展机遇遇到不少限制。国际零售市
场则可能具有更好的增长前景，同时也
“由于海外拓展计划不周或执行不力，部分零售商仍处于失败后的恢复期”
* 人均零售销货额是一种比较消费能力的方式 ** “现代”与“传统”比较当地零售市场的结构。现代零售物业包括商铺单元、购物中心和
网上商铺。传统包括市场摊位和集市。
42 43
两大因素推动全球对短租公寓需求的
增长。
首先，金融危机之后，公司更具成本意
识，纷纷忙于控制支出和转变海外业务
的性质。其次，新生代年轻员工习惯于
更灵活的商务和休闲旅行，这也鼓励公
司将人员派往世界各地进行短期工作。
然而，许多成熟市场的供应也难以满足
这种新住宿方式快速增长的需求。而
且，尽管类似 Airbnb这样的在线短租公
寓供应商正在兴起，但短租公寓业务依
旧处于法律盲区。
供不应求加上尚不固定的监管格局意味
着那些存在短租公寓模式的城市将能从
中谋得可观的经济效益。
日趨改變的工作習慣
公司日益注重的一种控制成本的方式就
是更多地依赖短期业务，并在外派开始
时期选择租用酒店式公寓，而不是让员
工住在酒店。
布鲁克菲尔德全球搬迁服务公司
（Brookfield Global Relocation Services）
在 2015年发表的报告中指出约63％的公
對於投資者和業主來說，短租公寓明顯能帶來可觀的長期回報。那些接受酒店式公寓等靈活居住模式的城市將會獲得經濟回報
作者Tom Bill 莱坊伦敦住宅研究部主管
预计2014年至2015年间，全球的酒店式公寓数量将增加
资料来源：The Apartment Service 下接 4 4 - 4 5
司表示需要加大力度降低业务成本。
在开拓一个新区域到最终全职在该地工
作之前，采取租用酒店式公寓的方式可
以省下员工往返异地的各项开销。而且
跟住酒店不同，用于食物、洗衣的额外
费用也不会增长太快。
房地产购买及搬迁代理公司WSC
Properties总经理Wadih Canaan表示越来
越多的短期驻留从根本上改变了公司房
地产的管理理念。
Canaan解释说：“人们花了好长一段时
间才找到酒店式公寓这一理想的解决方
案。公司过去常常租赁或购买大楼，但
需要大量资金。这些公司不涉足房地产
行业，也不愿意费心去管理物业。”
根据外派管理顾问公司ECA国际的数
据，预计截至 2017年的三年间，在所有跨
国外派的任务中，短期外派预计将增加
至逾五分之一。另一方面，在同一时期
内，预计长期外派业务的比例将由52％
下降至45％。
新加坡滨海湾大道
18.2%
住宅市場
灵活的生活方式 短 租 理 念，
长 期 回 报
4544
ECA国际公司住宿服务部经理Alec Smith
表示相对于长期外驻，短期外派对公司
造成的影响更小，大型公司更希望通过
毕业生轮岗等方式在其全球系统中分享
技能。
Smith解释道：“传统的外派工作时间较
长，通常都是二至五年。虽然这种方式
依然普遍，但最终的发展趋势是全球化
日益加深，客户对短期项目工作的需求
也不断增长。五年前，许多公司因居住
不足12个月的税务和入境合规管理而推
迟了其全球化进程。虽然这仍然是一项
重大挑战，但这些公司现在已对这些限
制有了更充分的准备。”
努力滿足需求
然而，尽管需求剧增，但世界各地的短
租物业供应却捉襟见肘或受到种种地方
法规的限制。
香港是最成熟的短租公寓市场之一，但
最受欢迎的、月租在6,450美元的两居室
公寓却罕有空出待租。
目前，印度大部分主要城市的酒店式公寓
同样供不应求。一些开发商正在新建此
类空间，并将于未来几年内投入市场。
“越来越多的短期 驻留从根本上改变 了公司房地产的 管理理念”
美国纽约布朗斯
阿联酋迪拜 朱美拉湖塔
美国纽约市 One Fine Stay公寓
A
B
C
D
E
F
G
美洲55.2%
欧洲13.1%
亚洲9.0%
澳大拉西亚7.3%
拉美地区7.3%
中东地区6.9%
非洲1.1%
酒店式公寓 按世界地区划分
A D
B E
C F
G
资料来源：The Apartment Service
以推行。此外，市场不规范，加上租户受
到法律保护，因此业主在要求其搬离时
可能会遇到麻烦，这些都是业主要面临
的问题。
然而，这样的法律盲区并未影响类似
One Fine Stay和Airbnb这样的在线短租公
寓供应商的增长。有报道称估值为200
亿美元的Airbnb将在美国迅猛发展，除
此之外Airbnb又于今年进驻古巴市场。
尽管Airbnb发展迅速，拥有极高的市场
估值，但种种地方限制却抑制着该类
平台的发展势头，例如在新加坡Airbnb
就碰到了这样的困境。依据新加坡法
律，Airbnb是被允许的，但条件是业主也
必须在公寓内居住。
签证审批（按城市划分） 2014年与2013年相比工作签证审批变化%资料来源：英国内政部移民局统计数据/美国国务院/香港入境事务处
伦敦市中心的酒店式公寓和短租公寓远
远无法满足国际游客和电影行业的需
求。每年四月到十月之间，导演、制片人
和演员对诺丁山地区三居室公寓的需求
都会剧增。价格合理的物业很快就会被
抢租，而未能租到短租物业的客户只能
选择价格更昂贵的酒店。
投資選擇
酒店式公寓（见第47页图表）只是从不
断增长的需求中获利的方法之一。
私人短租物业市场确实是一个利润颇丰
的选择。不过，尽管其租赁价值回报通
常是长期租赁市场的两倍，但却存在着
较大的空置风险。
比财务风险更严重的是，在世界大多数
发达市场中，租赁期短于特定时长的私
人租赁是违法的。例如，伦敦威斯敏斯
特区的最短租赁时限是三个月，而在阿
联酋2020年世博会准备期间，迪拜对短
期租赁的管控已变得更为严格。
对于私人业主而言，在纽约，少于30天
的短期租赁是不受法律保护的灰色地
带；而且，虽然互联网上正积极推广这
一模式，但共有公寓和合作公寓委员会
及地方规章制度却让短期租赁变得难
上接 4 2 - 4 3
下接 4 7 - 4 8
香港
8.7%
美國
10.8%
英國
14.8%
住宅市場
4746
此外，酒店式公寓仍凭借其透明性及统
一的服务和品质，继续受到许多公司的
青睐。
然而，Airbnb正逐渐将目标更多地定位于
商务旅客，以期增加目前仅占其业务组合
10％的商务旅客的住宿业务。
Airbnb英国及爱尔兰区经理James
McClure说：“我们看到商务旅行业务正
在大幅增长。长久以来，旅客和雇主们
一直希望Airbnb能整合并被包括在它们
的差旅政策之中，令他们的出差住宿更
便捷。”
未來發展趨勢
随着行业的发展，确保短租公寓的质量水
平将成为一项挑战，尤其是考虑到未来
经济增长将由新兴市场所主导。
在酒店式公寓市场中，品牌效应以及提
供统一的服务和预订系统变得更为重
要。
例如，虽然肯尼亚酒店式公寓的品质足
以媲美酒店，但目前其所提供的服务相
对不令人满意。想要提升级别就意味着
需要具备更多的专业性和提供更加精良
的服务。
越来越多的经营者选择在同一地点同时
开设酒店式公寓和酒店。两者共享所有
内部设施，因此在开发阶段和开业之后
都能节约成本。
但在最发达的市场，酒店式公寓和酒店
之间依旧竞争激烈，这既能创造机遇，也
会带来风险。
若一座城市能从如此复杂的环境中找到
发展出路，并接受房地产行业的这种新
形式，那么这座城市一定能从这个涨势
强劲的行业获益。
Q
T
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A
R
E
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J
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NE
M
D
A
CQ
L
租金对比：伦敦与纽约 租金增长（豪宅物业市场细分） 截至2015年第一季度的年度变化%
资料来源：莱坊研究部
伦敦
圣约翰伍德11.0%马里波恩8.8%海德公园8.5%肯辛顿7.6%南肯辛顿5.5%贝尔格莱维亚4.5%旺兹沃思与克拉珀姆3.0%沃平2.7%
金丝雀码头2.7%
城市边缘区2.4%富勒姆2.2%里奇蒙1.9%诺丁山1.4%骑士桥
1.0%温布尔登0.4%切尔西0.3%
梅费尔-0.4%伊斯灵顿-1.1%河畔-2.2%巴特西-3.3%
A
B
C
D
E
F
G
H
I
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Q
R
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T
下降增长
上接 4 4 - 4 5
纽约市
东村26.5%
西村-肉库区18.3%
翠贝卡17.8%
上西城17.6%
金融区17.3%
林肯广场17.2%
苏荷15.4%
基普斯湾13.9%
萨顿区13.7%
格林威治村12.0%
下东城10.0%
默里山8.9%
市中心7.9%
熨斗区7.4%
车路士6.5%
上东城4.9%
卡内基山0.0%
时装中心-8.1%
小意大利 - 中国城-10.5%
中央公园南-11.2%
A
B
C
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S
T
租金增长（顶级豪宅市场细分） 截至2015年第一季度的年度变化%
资料来源：莱坊研究部下降增长
注：根据每个市场顶级豪宅租金中位数
碼頭區
哈克尼
伊斯靈頓
路厄斯罕
南華克
克勒肯維爾- 肖爾迪奇
蘭貝斯
肯辛頓聖詹姆斯
梅費爾倫敦市
南岸
旺茲沃思
漢默史密斯和富勒姆
布朗克斯
皇后區
布魯克林
曼哈頓
新澤西州
酒店式公寓的兴起
酒店式公寓是酒店客房与出租公寓的一种全包形式的结合，其设施完善，功能齐全。全球短租公寓供应商Apartment Service的报告显示，自2008年以来，全球酒店式公寓的数量增加了80％，达到约75万套。
此类公寓优于酒店的地方在于其价格更便宜，也更有家的感觉。在印度，一套环境很不错的酒店式公寓套间价格约是五星级酒店的三分之一。
酒店式公寓兴起于20世纪80年代的美国，全球61％的酒店式公寓位于北美，其次是欧洲（17％）、澳大拉西亚（11％）和亚洲（5.5％）。
2015年酒店式公寓增长最快的市场是欧洲（较去年增长42％，）和非洲（34％），而亚洲和中东地区的酒店式公寓数量也增长了31.5％。北美微涨了6％。
供不应求的情况提高了入住率，根据Apartment Service的报告，有近四分之三的全球经营者称入住率较去年同期有所增加。
飞速上升的入住率表明越来越多的酒店正在进入酒店式公寓市场。从2014年的客房数量上看，万豪和洲际酒店已跻身全球三大酒店式公寓运营商的行列。
住宅市場
全球城市
4948
扎哈•哈迪德女士認為當今 每一位建築師都肩負著建造 吸引公眾並提供共享空間建 築的社會責任
開放空間
每一栋建筑都应具备一定的市民生活元
素。即使是商业高层建筑，也应该提供
让人们进行交流沟通的公共空间。公共
和私人物业开发商都必须投资建设这
样的空间。它们是多姿多彩的城市生活
的重要组成部分，它们凝聚一座城市，
并融合各种城市元素。因其所具有的文
化性质和在市民生活中所占的重要性，
艺术中心、歌剧院、舞蹈学校、体育馆
和公园成为公众交流沟通的场所，起到
消除城市隔阂，拉近人与人之间距离的
作用。
最近几年，许多世界城市都流行用墙体
围出私人空间。作为建筑师，我们必须
拒绝这种做法。数百年来，建筑师们一
直试图解放城市空间，让城市变得更开
放、更具活力、更方便。修建类似小城堡
的封闭小区则是巨大的退步，这是一种
非常古老的生活方式。现代化社区应该
具有包容性，可提供不同功能的空间和
项目供社交互动使用。
重大進步
建筑的使命之一就是要让人们对自己
的生活、学习或工作空间感到满意，所
以我们必须提高标准。家就是其中最重
要的一个方面，它不只是遮风避雨的场
所，还要能带来幸福和美好的生活。今
天，社会已积累了足够的财富，每个人都
应该拥有一个温暖的家，家不应该只是
富人的专利。过去一直不受关注的社会
福利住房、学校、医院等重要的基础设
施，今天都应该得到更多重视。现在，建
筑师已有足够的能力和办法解决这些关
键问题，同时全球许多社区也都正致力
于解决这些问题。
建筑能够以一种具有深远影响的方式帮
助人们重组生活模式，让每一个人都为
社会建设贡献一份力量，使生态和社会
都能持续发展。设计技术的巨大进步让
建筑师能够重新思考空间和形式、在开
发中使用新的建筑方法和材料，例如可
以被制成任何形状、具有良好的结构和
绝缘性能、且不受任何天气影响的高性
能单层建筑外墙。这种外墙组装简单，
适用范围广阔。3D打印技术也为建筑业
带来了许多全新的可能性。
如今，我们可以修建大楼并优化其环
境，以适应用户的需求，并可以在任何
给定时间改变室内天气模式。我们也正
在研究可以带来显著环境效益的新材
料、设计技术和施工方法。随着材料的
可持续性和适用性的研究不断取得新进
展，我们也开始寻找应对紧迫生态问题
的解决方案。
建筑师的任务是推动这一进程。我们必
须推崇建筑的便利性和融合性，同时结
合生态无害材料和施工方法的巨大进
步，致力于打造符合时代需求的建筑。
我们应该将建筑的各个方面作为一个
整体去看待，共同致力于打造综合性社
区，解决我们这个时代必须面对的生态
和社会挑战。只有极具包容性的建筑才
可让我们建设一个真正可持续发展的
社会。
建筑的终极目的是带来幸福——创造在
生活各个方面都舒适宜人的环境。但同
样重要的是要建造可以提升启发人们，
并带给人活力的场所。建筑不但可以带
来活力和正面积极的感觉，还可以连通
整个社会，塑造城市未来。生态的可持
续性和社会不平等的状况是我们这代人
必须面对的挑战，而“极具包容性的建
筑”能为这些关键问题提供解决方案。
20世纪亨利•福特时代的建筑特色——
简单的正交网格和方块已无法容纳当代
生活的活力和复杂性。我们必须超越这
些离析和分割的想法，迈向21世纪，这
样才能适应现代生活的丰富性、复杂性
和互联性。
目前世界逾半数以上的人口居住在城
市，而且这数字还在不断增加。如今的
城市更加多样化，也必须能契合有着不
同文化背景、经历和影响力的民众的需
求。作为一名建筑师，你的客户不仅是
一个人或一类人，而是每一个人。这种
状况非常令人兴奋，也会增加城市空间
的丰富性。
中国北京银河
SOHO大型综合 建筑的公共庭院立面图，建筑设计：扎哈•哈迪德建筑师事务
所，20 12年
扎哈•哈迪德半身像
摄影师：S t eve Double
英國建築師扎哈•哈迪德普里茨克建築獎( Pritzker Prize)的獲得者，還曾兩次獲得斯特林獎(Stirling Prize)
极具
包容
性的
建筑
“作为一名建筑师，客户 不仅是一个人或一类人， 而是每一个人”
特約專訪
50 52
亞洲縱覽
亚洲海外资本来源
20072008200920102011201220132014H1 2015
亚洲对英国投资，过去24个月内 (2013年第三季度至2015年第二季度)
投资来源（百万美元） 投资所在地（百万美元）
投资所在地（百万美元）
投资所在地（百万美元）
投资所在地（百万美元）
新加坡 中国 韩国 香港 马来西亚 日本 其它
亚洲海外资本所在地
亚洲对外投资量（按买家类型划分）, 过去24个月内 (2013年第三季度至2015年第二季度)百万美元
20072008200920102011201220132014H1 2015
澳大利亚 欧洲大陆 英国 美国 其它
亚洲对外投资者类型
20072008200920102011201220132014H1 2015
总计：百万美元
亚洲对美国投资， 过去24个月内 (2013年第三季度至2015年第二季度)
投资来源（百万美元）
亚洲对欧洲大陆投资， 过去24个月内 (2013年第三季度至2015年第二季度)
投资来源（百万美元）
投资来源（百万美元）
亚洲对澳大利亚投资， 过去24个月内 (2013年第三季度至2015年第二季度)
0 10,000 20,000 30,000 35,000 百万美元 百万美元 百万美元35,000 35,00025,000 25,000 25,00015,000 15,000 15,0005,000 5,000 5,0000 10,000 20,000 30,000 0 10,000 20,000 30,000
新加
坡10
,684
中国
8,93
5
中国
6,26
3
香港
1,18
3
日本
241
文莱
10
日本 4,37
3
香港
3,16
4
韩国 2,36
5马
来西
亚1,
00
7其
它 504
韩国 2,76
2
德国3,927
伦敦20,250
中国21,263
香港7,898
韩国5,329
日本5,655
马来西亚5,260
新加坡27,831
丹麦425
波兰537
其它205
法国1 ,854
其它1 ,994
比利时381
意大利613
葡萄牙169
西班牙588
荷兰136
AA
B
B A
A
A
E I
B
B
F J
C G
D H
BB
FG DE C
C
C
D
D
E
E
F
F
G
G
A
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新加
坡1,
128
马来
西亚
1,0
33
其它 56
7
中国
5,62
5
新加
坡6,
44
3
香港 2,55
9
台湾 1,90
0
日本 80
8
马来
西亚
2,22
9
印度
1,4
20 其它
1,26
1
中国
1,27
1
泰国
1,0
50 香港
1,0
24
新加
坡6,
849
马来
西亚
1,37
1
韩国 30
6
台湾 60
曼哈顿8,533
A
芝加哥1 ,172
E洛杉矶3,438
B
华盛顿特区1 ,155
F
夏威夷2,284
C
其它12,692
G
悉尼9,416
黄金海岸559
墨尔本3,379
阿德莱德239
布里斯班1 ,417
其它310
珀斯964
A E
B F
C G
D
旧金山1 ,759
D
总计：8,835
总计：22,245
总计：31 ,032
总计：16,283
新加坡主权财富基金房地产运营公司开发商/业主/经营者房地产投资信托其它
12,3737,748
4,252972
2,487
中国
开发商/业主/经营者房地产运营公司保险公司投资经理其它
6,7704,179
4,0742,0885,613
韩国投资经理企业养老基金其它
2,934818785792
香港
开发商/业主/经营者股权基金房地产运营公司主权财富基金其它
2,8002,7441,881
162310
马来西亚
房地产运营公司投资经理养老基金开发商/业主/经营者其它
1,2951,100
1,0661,049
749
日本
开发商/业主/经营者房地产运营公司投资经理企业其它
3,368 935
751 345
42
50
新一輪不斷增長的亞洲海外投資資本正在將目標鎖定於西方市場的核心物業資產。我們在此對過去24個月中的主要海外投資趨勢做具體分析。
资料来源： Real Capital Analytics / 莱坊研究部
保险公司 养老基金 主权财富基金 开发商 房地产运营公司 投资经理 其它股权基金
全球城市
53 55
作为印度卓尔不群的金融之都，孟买
走在印度甚至是亚洲经济的最前沿，
是全球的重要城市之一。孟买是马哈
拉施特拉邦的首府，也是该邦政治和
行政机构总部所在地。作为印度人口
最密集的城市之一，孟买人口从1991
年的990万增长到了2011年的1,240万，
其中520万人生活在贫民窟。虽然人口
在不断增加，但是城市基础设施建设
却没有跟上，严重阻碍了居民生活质
量的提高。
随着孟买发展契机推动城市地理范
围扩大，这种基础设施匮乏的情况也
越加突出。随着孟买市向外扩展177平
方英里，孟买大都会区的面积达到了
1,681平方英里，进一步增加了孟买城
市基础设施的压力。此外，孟买大都
会区的人口从 2001年的1,930万人增加
到了2011年的2,280万人，十年内增长
17.8％，远高于孟买城区3.9％的人口
增长速度。
与此形成对比的，是孟买大都会区
1.14亿平方英尺的办公空间中有80％
位于孟买城区。虽然去年已有许多大
型基础设施项目开始投入运营，包括
孟买地铁项目、孟买单轨项目以及实
施交通管制的孟买东部高速项目，但
这些项目可谓杯水车薪。它们数量太
少，落成太迟，并不足以挽救该城市
濒临崩溃的基础设施系统，更无法改
善市民的生活质量。
以往的城市开发计划重点强调郊区发
展和缓解城市拥堵，而由大孟买市政
集团拟定的《大孟买2014至 2034年发
展规划草案》则强调以公共交通为导
向的开发，旨在通过孟买大都会区的
基础设施建设配合房地产业发展。相
比孟买全城目前只有1到1.33的容积率
德里-孟买工业走廊（DMIC）和阿姆利
则-德里-加尔各答工业走廊（ADKIC）项
目是印度政府执行的两大宏伟计划，将
把德里打造为一个由大型工业和基础设
施网络组成的重要枢纽。
这两大工业走廊将沿着专用货运走廊而
开发建设。印度西部的专用货运走廊全
长921英里，从位于德里国家首都地区内
的达德里（Dadri）直通马哈拉施特拉邦
孟买附近的Jawaharlal Nehru港。东部的
专用货运走廊全长1,143英里，起点位于
阿姆利，终点位于加尔各答。由动力强
大的火车头带动的重载货车可以在这两
条专用货运走廊之上奔驰，极大地提高
铁路运输效率。
专用货运走廊两侧宽93英里的辐射区
域将开发为工业走廊。西部专用货运
走廊辐射区域将成为德里-孟买工业走
廊——一项价值9,000万美元的大型基
础设施建设项目，由日本提供资金和技
术援助。东部则将建成阿姆利则-德里-
加尔各答工业走廊，该项目将分阶段开
发，并由印度中央政府和世界银行提供
资金援助。
工业走廊沿途各省将建设许多项目以提
去年，印度电子商务产业取得了前所未
有的发展，为班加罗尔（Bengaluru，原
为Bangalore）的房地产市场带来许多商
机。印度的电子商务产业在过去15年一直
缓慢发展，直到最近随着几家本土企业
的竞争升级以及国际企业的入驻，该产
业的生态系统终于开始形成气候。
2014年，电子商务产业成为印度经济的
主要增长动力之一。据业内人士估计，
该产业从 2009年开始不断增长，2014年
突破16 4亿美元大关，年复合增长率高
达34％，预计2015年将增长至 220亿美元
的水平。
班加罗尔从电子商务产业的发展中获益
最多。这座全球知名的重要信息技术写
字楼中心见证了电子商务产业的巨大发
展潜力。2013年，电子商务占写字楼租赁
交易总量的1％，2014年提高至4％。尽管
2015年上半年，电子商务在写字楼租赁交
易总量中仅占到2％，但将预租交易也算
在内的话，其份额则已占达35％。
2015年，印度在线零售商Flipkart签约预
租了班加罗尔 200万平方英尺的定制写字
楼空间，亚马逊则预租了约120万平方英
尺的空间，以配合企业自身的高速增长
和招聘计划。电子商务产业预计将在未
来三年创造约50,000个工作岗位，这对班
加罗尔房地产市场来说是一次巨大的发
展机遇。
电子商务公司希望在班加罗尔拓展业务
的一个重要原因在于这里有熟练技术人
员。目前，设在印度的全球企业内部中心
（兼具跨国公司技术开发与后台部门功
能的单位）已有超过1,000个，而其中逾三
分之一位于班加罗尔。
德里
班加
罗尔
孟买
隨著兩個宏偉項目的落成，德里必將成為印度北部的經濟支柱
孟買的城市新規劃將鼓勵以公共交通為導向的基礎設施開發，並增加城市人口密度
班加罗尔也是印度国内企业的首选地。
由于班加罗尔有着大批掌握不同技
能的技术人员，因此总部位于德里的
Snapdeal也选择将其研发部门设于此
地。同时，预计商业房地产的强劲需求
也将影响住宅市场。随着印度国内的公
司在此租用大量写字楼空间，就业机会
也将随之增加，从而带动对住宅物业的
需求。
因此，伴随技术的不断进步，商业信心的
逐步恢复以及对电子商务产业的大力投
资，该地区发展前景将更好。这将有利于
班加罗尔的发展，我们预计未来几年电
子商务行业对房地产的需求和影响将日
益增强。
印度班加罗尔 的摩天大楼
一列载有货物的 货运列车途经印度德里
印度孟买 Chhatrapati Shivaji 火车站
升制造业和服务业环境，并改善其它基
础设施以支持经济增长。工业走廊的建
设旨在为当地产业创造竞争环境，吸引
全球投资进入印度更多地区，并且沿两
条工业走廊将建成数座智能城市，从而
提供完善的社会基础设施。
这些项目将开发工业走廊沿线大片土
地，以投资区域和工业区的形式大力发
展工业及房地产开发。各种工业和基础
设施项目的开展和运作将会提供大量就
业机会，并极大地提高制造业、农产品
加工和信息技术/信息技术服务业对房
地产的需求。
鉴于这些大型项目将会影响大片区域，
作为首都的德里将成为主导两大工业走
廊的战略经济中心。计划在工业走廊设
立分部的外国公司有望推动德里国家首
都地区周边办公和住宅需求的增长。随
着大型项目的不断发展，日益增长的房
地产需求以及随之升高的土地价格将推
动该地区的进一步开发。
（建筑物的总建筑面积与用地面积的
比率），交通枢纽地区的容积率将提
升至8，这无疑是有利于人口密集城市
发展的一项重大变化。
虽然该规划目前正处于复审阶段，以
便解决有关高容建率及低开放空间带
来的影响问题，但目前已经明确可持
续性房地产（宜居且价格合理）的稳
定供应对生活品质和商业繁荣的重要
性。虽然增加交通枢纽地区的容建率
将是极为关键的第一步，但也需要以
快速发展基础设施项目为支持，因为
这样做可以惠及大都会区。
18.9750° N, 72.8258° E 28.6139° N, 77.2090° E 12.9667° N, 77.5667° E
人口增长速度快于大都会区
人口（
百万
计）
孟买 孟买 大都会区
2001 2011
资料来源： MCGM
西部专用货运走廊专用货运走廊全长：921英里辐射范围（专用货运走廊两侧 宽93英里的区域）： 德里─孟买工业走廊辐射范围： 哈里亚纳邦、拉贾斯坦邦、古吉拉特邦和马哈拉施特拉邦投资额*： 900亿美元
东部专用货运走廊专用货运走廊全长：1,143英里辐射范围（专用货运走廊两侧 宽93英里的区域）： 阿姆利则─德里─加尔各答工业走廊辐射范围： 旁遮普邦、哈里亚纳邦、北方邦、比哈尔邦、恰尔肯德邦和西孟加拉邦投资额*： 9.75亿美元──2011年第一期 11亿美元──2014年第二期 6.5亿美元──2015年第三期
电子商务企业偏爱班加罗尔
写字楼吸纳率（左轴）电子商务产业所占份额（右轴）
2013
H1
2013
H2
2014
H1
2014
H2
2015
H1 E
资料来源： 莱坊研究部
2015年上半年的数据为估计值
印度货运走廊
东部 专用货运 走廊
西部 专用货运 走廊
孟買
加尔各答
阿姆利則
作者Vivek Rathi 莱坊印度研究部副总裁
作者Ankita Sood 莱坊印度研究部顾问
電子商務產業生態系統正推動印度技術之都的房地產需求
作者Sangeeta Sharma Dutta 莱坊印度研究部首席顾问
“电子商务公司希望在班加罗尔拓展业务的一个重要原因在于这里有大量熟练技术人员”
2 5
20
15
10
5
0
7
6
5
4
3
2
1
0
50%
40%
30%
20%
10%
0%
百万
平方
英尺
新德里
全球城市
56 57
全球城市
上海
城市用地緊張迫使物業開發向 地下空間發展
新機場將帶動大規模區域性 中央商務區的開發
曾经举办过全球盛事场地的重建利用向
来受到瞩目，而对地方政府而言也常常
颇具挑战。目前，原2010年上海世博会
园区就正在经历这样的转型，转型后这
里将建成新的商务、休闲和会展中心，
其中部分建筑将位于地下。
后世博区域规划包括原世博会园区及周
边地区，将形成五区一带：文化博物馆
区、城市最佳实践区、全球社区、会议会
展及商务区、后滩开发区以及滨江生态
休闲景观带。总面积为5.28平方公里（A
至E区），其中3.93平方公里位于浦东，
1.35平方公里位于浦西。
轉向地下空間發展
为了城市的进一步发展，上海必须想办
法最大限度地利用其有限空间。绝大多
数的大都市都通过向外或向上发展来解
决空间有限的问题。然而，这两种解决
方案都会带来各种各样的问题和挑战。
向外扩张(如开发周边城市的自然区域
和绿地)往往会打散企业集群，并产生
政治利益冲突。向上开发时，开发人员
则必须考虑潜在的环境影响，包括将需
要使用更多能源。
此外，由于在软泥地上大规模修建高楼
大厦和受全球变暖的影响，上海等一些
城市正在慢慢下沉。因此，开发中央商
务区的地下空间就成了城市发展的另一
种选择。上海政府已经开始探索这一做
法，以适应未来的发展。
首個超級地下都市
新世博园区B区的地下综合建筑已于
2015年五月竣工。这片面积达480万平方
英尺的地下空间与世博会永久性建筑和
28座总部大楼相连。中国馆原址将建成
人行通道、商场和娱乐场所，将提供约
6,000个停车位，并配备尖端系统，以便
车主们能更快地找到自己的座驾。
后世博园区的大型地下综合建筑将为上
海的房地产开发项目树立一个新基准。
此外，转向地下空间发展也将成为中国
城市解决土地紧缺问题的新趋势。
虽然北京已经拥有一个世界最繁忙的机
场，但这座不断壮大的城市仍将准备修
建第二个国际机场。此举将对北京房地
产市场产生重大影响。
中国首都拟建的第二个国际机场——北
京大兴国际机场，将建于北京南部郊区
大兴区，新机场位于北京中央商务区以
南18英里，位于北京、天津和河北（或简
称“京津冀”）三地交界处。
新机场计划将于2019年底建成。预计
新机场将带动京津冀地区经济的协同
发展，因为北京是中国的首都和金融中
心，天津是以高科技制造业为主的港口
城市，而河北省则拥有丰富的土地和劳
动力资源。到2025年，新机场预计年旅
客吞吐量将达到7,200万人次，从新机场
到北京南站之间也将修建14英里长的高
速铁路线，30分钟即可达到市中心。
像许多亚洲城市一样，北京也在经历着
去中心化进程，以解决土地短缺的问
题。政府最新的发展蓝图将推动首都周
边的开发，发展更多卫星城。
新机场的建成有望促进大兴区中央商
务区的形成，这符合政府有关限制市内
核心区大规模商业开发的计划。预计大
兴的新中央商务区将加速去中心化进
程，成为北京甲级写字楼市场汇集的新
区域。
一些主要的开发商已经开始投资大兴的
高端商业项目。万科集团投资的距新机
场约12英里的首开万科中心将于2015年
下半年建成。这一商业综合建筑的总建
筑面积约220万平方英尺，包括一栋高品
质的甲级写字楼、豪华酒店式公寓、一
家时尚购物中心以及低密度花园式写字
楼群和名品购物街。
城市集群化是中国城市化进程的最新趋
势，在此趋势推动下，邻近城市可以利
用彼此的相对优势，最大程度地增加经
济收益。最有名的例子就是以上海为首
的长江三角洲（长三角）和毗邻香港的
珠江三角洲（珠三角）的形成。这两大
区域推动着全球经济发展。
大兴机场位于京津冀城市集群的核心
腹地，地理位置优越，可以充分利用邻
近城市的诸多优势，并将推动该地区发
展成为可与长三角和珠三角媲美的经济
区。慕名而来的各种产业也将为大兴中
央商务区带来诸多好处。
31.2000° N, 121.5000° E 39.9167° N, 116.3833° E
作者纪言迅 莱坊大中华区研究及 咨询部主管
作者杨悦晨 莱坊上海研究及咨询部 主管及董事
中国上海
中国北京大兴国际机场
设计师：扎哈•哈迪德
上海写字楼空置率 (%) 2015年至2018年预测
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
20%
15%
10%
5%
0%
资料来源：莱坊研究部
北京
5958
澳大利亞縱覽從新一輪的海外投資熱潮到越來越多的寫字樓被轉作他用，轉型正為澳大利亞市場創造新機遇
已确认的项目（超过3.8亿美元）支出共计900亿美元，大部分投资由以往的能源行业相关项目转至城市道路和铁路长期改造升级项目资料来源：莱坊研究部, nics.gov.au, 各州及联邦的出版物/新闻稿
A
A
B
B
E
E
C
C
D
D
大型基础设施项目
西澳大利亚
西澳大利亚门户2016$7.6億
西澳北部连线2019$8.5億
珀斯货运线2017$12.2億
西澳铁矿石优化项目 黑德兰港2015$15.7億
新珀斯体育馆2018$7.02億
珀斯儿童医院2016$8.96億
菲奥娜斯坦利医院2015$13.2億
南澳大利亚
阿德莱德南路 达林顿升级改造项目2018$4.75億
阿德莱德南路 托伦斯至托伦斯线路2018 $6.86億
新阿德莱德皇家医院2016$16.1億
维多利亚
西部高速 从巴拉瑞特至斯托尔的双层高速路2015$5.48億
CityLink拓宽工程2017$9.8億
西门经销商2017 $42億
克蓝本──帕克南铁路 走廊升级项目2019$23.7億
墨尔本地铁轨道2026$84億
道口拆除项目2018 $18.4億
墨尔本港口 吞吐量项目2016$12.2億
Ravenhall 监狱项目2017 $5.12億
新南威尔士
西康内克斯2023 $114億
西悉尼基础设施规划2025 $27.6億
北康内克斯2018 $19.9億
太平洋高速 伍尔古尔加至巴利纳线路2020+$31億
悉尼西北地铁2019$63.5億
悉尼都会和西南区2024$110億
悉尼中央商务区和东南区轻轨2018 $16.1億
西悉尼机场 巴吉里斯溪2025+$18.4億 第一期
北部海滩医院2018$7.6億
达令港生活和 悉尼国际会议中心2016 $26億
昆士兰
布鲁斯高速升级行动规划2016 - 2025$65億
传统之路隧道2015$11.5億
图文巴二程横道2018$12.3億
北门户升级2018$8.88億
摩顿湾铁路线2016$8.8億
威金斯岛铁路项目2015$6.57億
威金斯岛煤炭码头一期2015$19.9億
海波因特煤码头三期2015$27億
东海岸中央商务区 新增和永久收回写字楼
写字楼转作他用收回老旧写字楼已成为澳大利亚东海岸写字楼市场的普遍趋势，中央商务区及其附近写字楼片区皆因此受到影响。推动这一趋势的主要原因在于对住宅开发项目机遇的需求增长，但酒店、学生宿舍/教学楼和写字楼
的重建也是原因之一。尤其是在悉尼和布里斯班的中央商务区，此类回收重建对于2015年到2018年间将大量投放市场的新写字楼市场起到一定的平衡作用。
中国在各门户城市的 房地产投资情况
中央商务区及周边地区 住宅建设新增情况
新增/收回量占目前写字楼存量的百分比%
中央商务区及周边地区新增公寓落成量
过去五年，百万美元
资料来源： 莱坊研究部/Real Capital Analytics
资料来源： 莱坊研究部 (含25个以上公寓单元和4层以上的物业项目)资料来源： 莱坊研究部/PCA
(不包括住宅和多户住宅)
2015-2018 年新增供应2015-2018 年永久收回可能收回 预测
悉尼中央商务区和北岸墨尔本中央商务区及周边布里斯班中央商务区及周边
伦敦纽约
悉尼及墨尔本
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
-1.7%
5.1%
-0.7%
8.2%
-4.3%
-4.4% -1.7%
-4.7%
8.6%
进入澳大利亚房地产的海外资本
资料来源： 莱坊研究部/ Real Capital Analytics
(不包括住宅和多户住宅)
进入澳大利亚房地产的 全球资本来源
过去两个财年（2013/14财年 和2014/15财年）按全球区域分
亚洲59%
中东及非欧13%
美洲 28% 工业
8%
开发土地15%
零售8%
酒店15%
写字楼54%
$34亿2014年，中国在悉尼和墨尔本的商业房地产投资额多于伦敦，超过20
10
2011
2012
2013
2014
2015
截至目前
3,500
3,000
2,500
2,000
1,500
1,000
500
0
12,000
10,000
8,000
6,000
4,000
2,000
0
进入澳大利亚物业市场的 全球资本（按行业分）
60 62
过去五年，因收益率相对较高，境外集团
对悉尼中央商务区写字楼和酒店资产的
投资迅速增长，近期更因货币升值而加
码投资。为了衡量此趋势带来的影响，莱
坊评估了截至 2015年八月悉尼中央商务
区写字楼和酒店物业中投资级物业的所
有权，并将之与2010年一月的数据进行了
比较。全球化趋势十分明确，境外资本
持有的中央商务区写字楼资产从占市场
价值的16％增长至30％；而境外资本持
去年，墨尔本成为澳大利亚人口增长最
快的城市，居民人口增加了9.56万，因
此维多利亚也已超过西澳大利亚，成为
全国人口增长最快的州。与此同时，维
多利亚的净州际移民人数达到创纪录
的峰值，净新增州际移民9,340人，推动
着该州经济、住宅市场和写字楼市场的
增长。
过去十年，墨尔本中央商务区的白领就
业增长已经超过澳大利亚其它城市，净
增长超过6万名员工，是悉尼中央商务区
的四倍还多，甚至超过了资源新兴城市
布里斯班和珀斯的增长总和。
在澳大利亚，墨尔本中央商务区是继悉
尼之后的第二大写字楼市场，目前共有
4,740万平方英尺的写字楼面积。过去十
年间，其写字楼市场增长了28％，是目
前澳大利亚最大的甲级写字楼市场。墨
尔本的达克兰是其主要增长区域，过去
12年，该地区写字楼面积从零跃至820万
平方英尺。达克兰区的发展与伦敦的金
中央商務區寫字樓和酒店資產的產權正逐漸國際化
進駐墨爾本中央商務區的寫字樓租戶將繼續支持市場發展
高速列車縮短日本各地間的距離，推動東京寫字樓市場迅猛發展悉尼 墨尔本 东京
有的大型四星级和五星级酒店客房占比
也从69％增长至88％。
写字楼物业方面，莱坊于2015年八月评
估的悉尼中央商务区投资级物业的市场
价值为380亿美元，面积为4,700万平方英
尺，其中1,450万平方英尺（价值114亿美
元）是由境外集团完全或部分持有。境外
集团持有写字楼物业面积自2010年一月以
来已翻了一番，价值增长近190％。过去
一年，大量资金涌入，境外集团的购买量
占写字楼销售额的56％（21亿美元）。相
较而言，澳大利亚国内机构持有的写字
楼面积自2010年一月以来下降了6％，为
2,640万平方英尺。
同一时期，来自大中华区的投资量涨势
最为强劲，增长了11倍，达到了32.6亿美
元，其中最大的交易是 Investa出售给中
投公司的投资组合；尤其是在过去18个月
内，北美对悉尼的投资也有所增加。从国
家层面上看，加拿大已超越新加坡成为
悉尼物业最大的持有国，前者所持资产
为26.4亿美元，后者为23.9亿美元。
莱坊的数据显示自2010年一月以来，约
920万平方英尺或占总成交量44％的物业
资产已转为境外持有，其中次级物业交
易占主导。其重要原因是对具有重建/用
途变更潜能的大型非高端资产的需求增
加，成交例子包括：Alfred街1号及Pitt街
31号（购买方：大连万达）、Liverpool街
175号（购买方：世茂集团）以及338 Pitt
街 338号及Castlereagh街 233号(购买方：
瑞丰投资)。
酒店物业方面，对悉尼中央商务区的四
星级和五星级酒店（10,850套客房）的
分析表明自2010年一月以来，此类酒店
中4,825套或45％的客房已出售给境外集
团，使得目前境外集团已拥有悉尼四星
级和五星级酒店88％的客房。近期的大
额交易（3.45多亿美元）包括威斯汀酒店
（购买方：远东机构/信和集团）、希尔
顿酒店（购买方：Bright Ruby）以及喜来
登公园酒店（购买方：阳光保险集团）。
自2010年一月以来，亚洲资本持有的酒店
客房数已增长到8,363套，持有比重已从
51％上升到77％；来自中国/香港投资者
的持有客房数则从零增长到了2,000套
（或总量的18.4％）。从国家层面看，尽
管在此期间持有量略有下降，但新加坡
仍然是持有量最多的国家，持有3,000多
间客房（或总量的29％）。
澳大利亚悉尼情人港
澳大利亚 墨尔本 达克兰区
33.8650° S, 151.2094° E 37.8136° S, 144.9631° E 35.6833° N, 139.6833° E 口数已下降约100万人。除人口担忧
以外，另一个更为細微的影响因素是
新干线(或高速列车)在拉近日本各
地间距离的同时，其实也影响着经济
活动。
新干线铁路网绵延1,624英里，现已覆
盖日本大部分地区，未来还计划增建
一条长341英里的干线。新干线可能进
行磁悬浮（动力源自磁悬浮）系统升
级，这将使列车时速达到每小时370英
里（计划包括于2045年之前实现东京
到大阪只需一小时车程），这对日本
的结构及其房地产市场产生的影响非
常值得关注。
各条通往东京的列车线路大大缩短了
从日本各地到达首都东京的时间，这
将持续对东京房地产市场产生一系列
的影响。
首先，许多地方城市与东京之间可以
实现当日往返，因此很多企业不再需
要在较小的城市设立分支机构，而只
需增强其在东京的总部建设。虽然这
会给东京写字楼市场带来额外的需
求，但却以破坏其它周边城市房地产
市场为代价。由于来自东京的商务旅
客不再需要夜宿，周边城市的酒店也
会因此面临压力。这种趋势在大阪、
名古屋、福冈等主要周边城市还不太
明显，因为这些城市都拥有足够强大
的经济重心来支持其继续发展。
影响也不全是负面的，对于较小的周
边城市而言，改善连通性可以带动旅
游业的发展，也使零售业和酒店行业
从中获益。新干线车站附近的各个写
字楼市场将凭借靠近车站的优势，吸
引大批总部不在东京的公司入驻。车
站附近的土地尽管并不靠近周边城市
的中心，但其价格也将随之上涨。
安倍经济学的长期影响依旧不明朗，
日本的人口趋势也依旧令人不安。但
新干线推动日本中心化发展，这将继
续带动东京写字楼市场的发展，也将
带来更多在其它地方发展的机会。
作者霍尼克 莱坊亚太区研究部主管
对于房地产投资者而言，东京是世界
最大的市场之一，是具有良好房地产
市场流动性的全球金融中心，部分全
球最大额地产交易也于此达成。房地
产投资者认为安倍经济学和大规模经
济刺激与改革方案已帮助振兴了日本
国内的租赁市场，同时一直维持着较
低的债务成本。
然而，全日本还有其他的变化正在发
生：日本的人口正变得越来越少。对
日本人口数量的担忧已经出现了一段
时间，人口出生率较日本低的仅有摩
纳哥、圣皮埃尔及密克隆群岛；而且，
自2008年的出生率高峰以来，日本人
日本新干线地图
新干线网络增长对比 东京人口占日本人口比例
* 本报告中大东京地区是指关东南部、包括埼玉、千叶、东京和神奈川**图表时间范围至2030年，但其中有500公里的项目要到2035年才完工
资料来源：日本人口普查、Prefectures所作2000-2030年 人口预测及莱坊研究部
2,000
1,500
1,000
5000
1950
1970
1990
2000
2030**
015.5%
320.023.0%
1,138.025.7%
1,213.026.3%
1,834.028.5%302520151050
JR 东日本
JR 中部
JR 北海道
JR 西部
JR 九州
运营中
在建中（包括2012年八月启动部分）运营中（迷你新干线）
计划中
英里 大东京地区人口* /日本人口
* 均为日历年，
2015年为预测数据。
作者Richard Jenkins 莱坊澳大利亚维多利亚研究部董事
作者Matt Whitby 莱坊澳大利亚研究与咨询部主管
丝雀码头区发展历程较为相似，从成本
低廉的工业码头重建为新的商业区，新
建的写字楼大大满足了金融和商业服务
业租户的需求。
作为一个商业中心，对国内外租户而
言，墨尔本不但价格合理，还拥有较好
的公共交通系统，因此过去十年增长显
著。成本低廉且具有园区风格的达克兰
区的迅速崛起也推动了墨尔本的增长。
相较于其它中央商务区写字楼市场，由
于墨尔本入驻成本较低，因此许多写字
楼租户都选择在此雇佣更多白领员工。
在过去十年中，墨尔本中央商务区吸纳
面积达到940万平方英尺，而悉尼为560
万平方英尺，布里斯班为210万平方英
尺，这充分反映了墨尔本写字楼市场的
吸引力。
墨尔本房地产市场的繁荣受惠于大量
城市边缘区和郊区的租户涌入中央商务
区。如果我们将2015年的预测也计算在
内，过去十年墨尔本吸纳面积中的37%
有赖于从其它地区涌入的住户，这种趋
势也带动了大型开发项目的建设。共计
有56家企业租户迁移至此，租用面积达340万平方英尺，也直接抬高了净吸纳
率。按行业类别划分，迁至墨尔本的政
府部门、科技行业和商业服务企业的吸
纳面积相近，每个行业约占总吸纳面积
的16％。
2015年，搬迁的企业租户数量将创下新
高，共有11家租户搬迁至墨尔本中央商
务区，租用面积总计93万平方英尺，仅
这些租户的租赁面积就高出市场长期年
均净吸纳量近50％。
净吸纳量──墨尔本中央商务区写字楼 按租户来源──2006年至2015年
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0
-0.5
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015*
新租户吸租量 总吸纳量百万平方英尺
资料来源： 莱坊研究部
日本新干线列车
十年历史平均值
境外投资者持有─悉尼中央商务区写字楼资产 总价及面积(平方英尺)（按等级）── 2010年一月至2015年八月
优质物业价值 次级物业价值 总面积(平方英尺)（右轴）资料来源： 莱坊研究部
* 除2015年之外（2015年数据为当时，即2015年八月），其他均是一月数据
十亿澳元 百万 16.0
14.0
12.0
10.0
8.0
6.0
4.0
2.0
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015*
$16
$14
$12
$10
$8
$6
$4
$2
$0
全球城市
科技、广告、传媒和信息行业推动全美城市经济发展科技、广告、传媒和信息行业改变特定城市和地区的发展前景。 资料来源：美国劳工统计局以及Newmark Grubb Knight Frank研究部
资料来源：美国劳工统计局及 Newmark Grubb Knight Frank Research
4% - 5% 3% - 4%
少于 3%
大于 5%
% ── 科技、广告、传媒和信息行业就业人数占总就业人数百分比
可控的在建面积相较此前周期，当前周期内建筑活动保持缓慢增长， 使现有物业业主从中获益
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009 2010 2011
2012
2013
2014
2015
写字楼工业物业
零售物业
就业大幅上升 过去12个月就业增长情况*（单位：千人）发展初期就业增长呈疲软状态，目前就业增长趋势 稳定，特别是在对商业物业需求增加的行业。
美國縱覽儘管近期原油價格暴跌，但美國的經濟復甦並未受到太大影響，部分歸功於科技和傳媒企業的不斷壯大。科技、廣告、傳媒與信息產業發展興旺的城市對寫字樓的需求正急劇上升。
0%
3%
6%
9%
12%
租金增长仍将持续在大多数市场和物业类型中，租金报价保持了较低的个位数增幅，但在高端科技产业驱动的细分市场上，租金报价已实现两位数增幅。
资料来源：CoStar及Newmark Grubb Knight Frank 研究部
资料来源：CoStar及Newmark Grubb Knight Frank 研究部
写字楼租金变化，最近四个季度
市場預測由于受金融危机影响，监管机构审查越来越严格，开发商和建筑融资提供者已明显遵守规范，预计未来两年租金增长缓慢。市场最终将再次出现萧条，使空置率因而升高，对租金产生下行压力。但
是，我们预计不会发生伴随早期衰退出现的大范围过度建设。.
經濟預測通货膨胀、资产泡沫或消费者和企业信心大跌等可能导致经济衰退的因素已得到良好的管控。未来12至18个月不太可能出现经济衰退。
航天航空
医疗保健
金融
技术
旅游
能源
汽车制造
制造
科技
15%
12%
9%
6%
3%
0%
-3%
旧金山，
加利福尼
亚州 纽约市
洛杉矶，
加利福尼
亚州
达拉斯-
沃思堡，
德克萨斯
州
休斯敦，
德克萨斯
州
亚特兰大
，佐治亚
州
费城，宾
夕法尼亚
州
波士顿，
马萨诸塞
州
芝加哥，
伊利诺伊
州
华盛顿特
区
13.8% 6.7% 4.9% 4.9% 3.1% 3.1% 2.6% 1.9% 1.6% -0.3%
工业物业租金变化，最近四个季度
15%
12%
9%
6%
3%
0%
-3%
洛杉矶，
加利福尼
亚州
内陆帝国
，加利福
尼亚州
休斯敦，
德克萨斯
州
亚特兰大
，佐治亚
州
芝加哥，
伊利诺伊
州
新泽西州
北部
底特律，
密歇根州
达拉斯-
沃思堡，
德克
萨斯州
I-81/78
宾夕法
尼亚州
费城 ， 宾
夕法尼亚
州
11.1% 7.9% 6.1% 4.9% 3.0% 3.0% 2.6% 2.6% 1.3% -2.3%
西部
除第66和67页所讨论的加州市场之外，西雅图、丹佛和菲尼克斯等其它西部市场也吸引着大批全球投资者。由多个建筑构成的亚马逊城市园区正重塑着西雅图市中心的格局，同时丹佛继续扩建其轻轨系统，一条全长22英里、直达丹佛国际机场的新线路将于2016年开通。住宅市场崩盘则对菲尼克斯造成重创：该地区目前正以只有衰退前一半的增速再次增长。
南部
在休斯敦，较低的原油价格已引发了一波转租热潮，开发商也计划交付约1,500万平方英尺的新空间，迫使业主纷纷开始采取应对措施。达拉斯和奥斯汀的发展都更趋多元化，有利于其避免受能源行业重组的影响。亚特兰大已度过衰退后的缓慢发展期，再次迎来蓬勃的发展。夏洛特市
（银行业）、罗利──达拉姆（科技行业）和纳什维尔（以旅游业为支撑的多样化经济）正逐渐吸引投资者的注意。虽然政府削减支出（“自动减支”）继续影响华盛顿特区的租赁市场，但房地产投资者依然看好这片市场（见68页）。
中西部
尽管伊利诺斯州和芝加哥市正面临严峻的财政问题，但该市的开发商仍正在不断逐個片区推进转型进程，以容纳不断壮大的科技公司和该地区充满活力的千禧一代。较小的市场(如明尼阿波利斯、圣保罗和哥伦布)正在稳步增长。随着汽车行业的回暖以及企业捐助者对市中心复兴进程的关注，底特律也开始发生惊人的转变。
東北部
纽约已经成为科技中心，抵消其金融行业缓慢复苏带来的影响（见相关文章）；波士顿成为蓬勃发展的生物科技产业聚集地，该产业正在改变波士顿市中心的海港区；费城发展依旧较为缓慢；新泽西是美国写字楼空置率最高的州，正努力改善此情况。
市场关键驱动行业關鍵行業
6563
政府101
其他服务行业61
公用事业11
休闲和旅游451
运输和仓储业130
零售业335
医疗保健和 社会救助523
制造业174
批发业88
教育服务96
建筑业290
专业和商业服务686
采矿和伐木业-46
金融活动行业161
在存
量中
所占
份额
截至2015年五月前的12个月*
信息产业62
旧金山湾区
16.3%
盐湖城犹他州
4.4%
华盛顿阿灵顿，
亚历山大， 华盛顿都市区4.7%
堪萨斯城密苏里州——
堪萨斯州 3.7%
波士顿剑桥，牛顿，
马萨诸塞州—— 新罕布什尓州10.0%
坦帕圣彼德斯堡，
克利尔沃特，佛罗里达州4.6%
迈阿密劳德代尔堡，
西棕榈滩，佛罗里达州3.7%
西雅图塔科马，
贝尔维尤， 华盛顿州9.1%
菲尼克斯梅萨，
斯科茨代尔， 亚利桑那州3.3%
奥斯汀圆石，德克萨斯州
5.9%
圣地亚哥卡尔斯巴德，
加利福尼亚州7.7% 圣路易斯
密苏里州——伊利诺斯州
4.4%
洛杉矶长滩
安納海姆， 加利福尼亚州
7.1%
奥兰多基西米，
桑福德，佛罗里达州 4.1%
底特律沃伦，迪尔本，密歇根州
3.0%
亚特兰大桑迪斯普林斯，
罗斯韦尔，乔治亚州7.1%
费城肯頓，威尔明顿，
宾夕法尼亚州—— 新泽西州——特拉华州
——马里兰州 3.0%
明尼阿波利斯圣保罗，布隆明顿，
明尼苏达州—— 威斯康辛州6.7%
匹兹堡宾夕法尼亚州4.0%
罗里达勒姆——教堂山，
北卡罗来纳州6.4%
夏洛特康科德，加斯托尼亚，
北卡罗来纳州—— 南卡罗来纳州 2.9%
纽约纽瓦克，泽西城，
纽约州—— 新泽西州—— 宾夕法尼亚州5.6%
丹佛奥罗拉，
雷克伍德， 科罗拉多州4.0%
拉斯维加斯亨德森，天堂市，
内华达州2.2%
波特兰温哥华，希尔斯伯勒，
俄勒冈州──华盛顿州5.2%
达拉斯沃斯堡，
阿灵顿，德克萨斯州3.9%
芝加哥纳珀维尔，埃尔金，
伊利诺斯州——印第安纳州——威斯康辛州
1.9%
圣安东尼奥新布朗费尔斯，德克
萨斯州3.9%
休斯顿伍德兰市
糖城，德克萨斯州0.5%
66 67
旧金
山
洛杉
矶旧金山湾区的科技产业实力雄厚，因此
其经济表现一直优于大多数美国市场。
列入《财富》杂志“独角兽公司俱乐部”
（按筹资估值达到或超过10亿美元的
公司）排行榜的100多家公司中有41家位
于旧金山或硅谷，其中包括Uber, Airbnb,
Pinterest及Square。该市场的风险投资
意向依然强劲：2015年上半年，对湾区
公司的投资总额超过150亿美元，约占
全美投资总额的49％。虽然科技行业集
中在旧金山市和硅谷（南湾），但整个
区域都受惠于这些公司所创造的强劲就
业市场。
一家公司凭借其位于旧金山的位置优势
就可以在招聘中占据先机，许多公司都
会至少将自己的一部分业务迁移到旧金
山。物业需求不断增加，供应却逐渐减
少，推高了租金报价。在高科技租户最
趋之若鹜的区域——索玛区，甲级物业
年租金报价自2010年初以来增长超过
140％，现已接近每平方英尺75美元。索
玛区的写字楼供应短缺促使部分高科
技租户迁移至金融区，尤其是金融区那
些已从传统企业写字楼空间转变为更
受欢迎的创意空间的大楼更是倍受青
睐。Uber、Stripe等其它高科技租户则正
在与尚未建成的大楼签订租约。
随着写字楼空间需求的不断增加，住宅
空间也变得供不应求。相较于市郊，年
轻的技术人员更喜欢居住在城市，旧金
如果洛杉矶县是一个独立的国家，它
将被列为世界第21大经济体。超过
244,000家来自科技、旅游、国际贸易、
制造和创新行业（包括传媒、娱乐和广
告业）等业界的公司推动着地方经济
的发展，其中科技和贸易行业对经济
和房地产市场影响最大。
洛杉矶已成为美国国内顶尖的技术中
心之一。世界500强企业中15家公司的
总部设在洛杉矶，该地也是美国为助
力年轻企业发展而进行风险投资最多
的几大地区之一。这些公司持续吸纳
埃尔塞贡多和西洛杉矶等热门地区的
大量创意空间，苹果、谷歌、亚马逊、
索尼、雅虎和微软等知名高科技公司
均在这些地区设有办事处。
科技行業的強勁增長繼續推動寫字樓和住宅需求
洛杉矶夜景下的写字楼
美国旧金山 市中心
国际贸易一直是美国最大也是最紧
俏的市场之一，是洛杉矶工业市场的
推动力，目前该行业用途的物业市场
空置率极低，仅为1.3％。洛杉矶港和
长滩港是北美最繁忙的两大港口，担
负着全美近三分之一进口货物的吞吐
量，使得整个洛杉矶及其东部内陆帝
国地区市场的仓储空间需求强劲。
尽管预计需求仍将保持强劲，但由于
洛杉矶市政府将在未来五年内把最低
工资标准提高67％，此新规定可能会
对物业需求产生影响。若周边城市不
出台提高最低工资标准的类似规定，
则工业物业需求可能会向洛杉矶市以
外的地区转移。
洛杉矶商业房地产投资十分强劲，销
量飙升，资本化率走低。投资需求旺
盛，大量亚太地区资金流入，投资者
投入的资金在过去12个月内翻了一倍
还多，达到30亿美元。
洛杉矶县位于南加州城市化地区的中
心地带，城市化地区拥有2,100万人口，
交通拥堵问题由来已久，且一直未能
得到改善，因此该地对交通基础设施
投入大量资金。地铁、高速公路、公交
和铁路项目的筹建总额超过180亿美
元。计划将于2029年建成全美首个高
铁系统，连接洛杉矶和旧金山，提高
企业和加州资深员工间的联系。凭借
良好的新建基础设施，洛杉矶未来将
会发展成为一个科技和贸易中心。
山公寓租金在过去一年增长了近15％，
平均月租超过3,450美元。旧金山的
平均房价也急剧上涨，达到了122.5
万美元，比住房危机前的最高房价高
出37％。
虽然湾区其余大部分区域的住房比
较便宜，但整个地区房价整体大幅上
涨。为此，脸书(Facebook)正在硅谷
的门洛公园修建一个拥有394套住宅
单元的员工住宅区，同时许多企业住
房公司也根据合同，为其科技客户保
留一定比例的住宅单元。在过去的几
年中，许多位于硅谷的大型科技公司
都为居住在旧金山的员工提供通勤巴
士。现在，许多位于旧金山的科技公
司也纷纷效仿，开始为居住在湾区其
它区域的员工提供通勤巴士。
37.7833° N, 122.4167° W 34.0500° N, 118.2500° W
作者Andrea Arata Newmark Cornish & Carey 金融分析师兼市场研究员
科技和貿易影響城市 經濟形態
作者Tim Van Noord Newmark Grubb Knight Frank 研究部区域董事
Mike Rudis Newmark Grubb Knight Frank 研究部分析师
写字楼市场 关键指标
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0
空置率%（右轴）吸纳面积（平方英尺）左轴
资料来源：CoStar及 Newmark Grubb Knight Frank 研究部
百万
写字楼市场 关键指标
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
17.5%
17%
16.5%
16%
15.5%
15%
14.5%
14%
13.5%
13%
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0
-0.5
-1.0
-1.5
-2
空置率%（右轴）吸纳面积（左轴）
资料来源：CoStar及 Newmark Grubb Knight Frank 研究部
百万
全球城市
68 69
华盛顿特区 芝加哥政府削減開支已影響房地產市場，但私營企業招聘增加又成為市場看好的因素
不斷壯大的千禧一代正在推動科技產業發展的新浪潮
得大量预租。此类整修翻新工程将增加
楼层和新设施，并升级暖气、通风和空
调系统。
2015年初，美国国家卫生研究院（NIH）
宣布了一项20年期总体规划，计划将所
有在园区以外租用地点办公的员工迁回
位于马里兰州Bethesda的主园区。NIH目
前租用的写字楼超过310万平方英尺，
因此这回归园区以集中办公的模式将对
市场产生重大影响。继联邦机构实行精
简以及美国食品药品监督管理局、美国
国立过敏与传染疾病研究所与位于马里
兰州市郊的NIH合并之后，NIH所宣布的
此项总体规划使得市场形势变得不容
乐观。
然而，尽管存在此类不利因素，预示未
来良好发展前景的可喜迹象也出现了。
新预算提案建议在接下来的几年增加
联邦支出，这将有助于写字楼市场的复
苏，特别是额外支出将带动政府承包商
需求增加。随着近期租赁空间即将到
期的问题得到解决，由联邦政府继续裁
员造成的影响也可以得到平衡。最近，
私营行业(尤其是密集型专业和商业服
务业企业)的招聘量增加也成为可看好
2016年发展局势的一大因素。
华盛顿特区城区经济继续努力从联邦财
政紧缩计划所造成的重大影响中持续
恢复。目前该地区三个行政辖区对写字
楼空间的需求都并未见明显增长，因此
出现了从未有过的最优惠租赁套餐，并
导致投资销售市场与租赁需求失衡的
情况。
详细调查发现市场呈现两极分化的趋
势：甲级写字楼市场(尤其是顶级物业
市场)表现远超于其它类别物业。若按
写字楼级别来研究吸纳量，数据显示甲
级物业继续吸引租户的关注，而乙级和
丙级物业则无法满足许多租户的需求，
因而颇受冷落。这一现状使得市场呈两
极分化趋势发展。简单地说，市场需求
集中于高端甲级物业，而大量位置不佳
或设施不完善的物业则无人问津。
由于大面积的高品质空间仍然稀缺，所
以在租约尚未到期前，大型租户就要开
始继续寻找新的办公地点。这一趋势已
使得业主和开发商开始商讨是否要重建
或在其现有物业基础上加建，尤其是在
东区和中央商务区，许多较旧建筑都正
期待在其开展现代化整修翻新之前获
美国华盛顿特区
美国芝加哥千禧公园 云门银豆雕像
芝加哥是美国继纽约和洛杉矶之后
的第三大都会区，是公认的“门户市
场”之一。门户市场定义宽泛，是指一
系列凭借自身魅力吸引大批跨境投资
者、企业住户和游客的城市。芝加哥
不但商业和生活成本较低，还能为商
业房地产投资者带来较高的收益率，
因此在此类精英城市中尤为突出。
芝加哥拥有由重轨（高架铁路L线）、
通勤铁路（Metra）和多条巴士线路组
成的庞大公共交通系统。这一发达的
交通系统支撑着芝加哥人口稠密的城
市核心地带发展，也支撑着整个城市
步行可达各社区的发展，更支持着市
郊火车站周边综合用途的”城中村”
发展，是所有依赖汽车出行的新兴城
市争相仿效的发展模式。
芝加哥接受了良好的教育的千禧
一代人口正不断增长，促进了强大
科技公司社区的诞生，包括从初创
发展到成功上市的Groupon、Gogo
以及GrubHub，科技巨头谷歌和脸书
（Facebook）也在此设立了最先进的
办事处。芝加哥制造业的发展势头尤
为强劲，以前曾是重工业聚集地的古
斯岛现已转型为尖端制造业和高新技
术区。近日，UI实验室建立的首个现代
化制造商初创中心——数字制造与设
计创新研究所已落户古斯岛。
美联航、摩托罗拉、Capital One以及
Hillshire Brands等企业纷纷将其办事处
迁往市中心，以便招聘在附近居住且
受过良好教育的年轻员工。尽管市中心
和市郊的写字楼空置率都在下降，但只
有市中心的租金呈上涨趋势，市郊的租
金则相对稳定。目前，市中心正在新建
多个备受瞩目的高端物业项目，包括两
栋高50层的摩天大楼。
作为北美大陆中部的交通枢纽，大芝加
哥地区有着美国最大的工业市场，其面
积超过10亿平方英尺。目前在多个新建
的多元化物流园区、高端商业园区和旧
城改造区域内正修建面积超过1,060万平
方英尺的新物业，工期长达8年。
芝加哥最著名的零售带——密歇根大
道继续改造升级，不断有高档零售商入
驻其中；许多在建的旗舰商店或品牌设
施也在向全世界展示着其产品。整个芝
加哥市的零售区域都在不断升级，与此
同时，住宅新建和改造项目也在不断改
造着一个又一个社区。
该区域也面临着挑战：芝加哥市、芝加
哥公立学校以及伊利诺伊州正面临着
高额的债务负担，同时城市老旧社区也
需要投资。芝加哥正在着手解决这些问
题，它仍将如磁石一般吸引大批来自中
西部以及更多其他地方的房地产投资
者、租户和年轻工人。
38.9047° N, 77.0164° W 41.8369° N, 87.6847° W
作者Craig Hurvitz Newmark Grubb Knight Frank 芝加哥研究部董事
作者Marianne Skorupski Newmark Grubb Knight Frank 华盛顿特区研究部经理
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0
-1.0
-2.0
-3.0
写字楼市场关键指标
空置率%（右轴）吸纳面积（平方英尺）（左轴）
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
资料来源：CoStar及 Newmark Grubb Knight Frank 研究部
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
百万
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
写字楼市场 关键指标
空置率%（右轴）
吸纳面积（平方英尺）（左轴）
25%
20%
15%
10%
5%
0%资料来源：CoSta及 Newmark Grubb Knight Frank 研究部
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0
-0..5
-1.0
百万
全球城市
70 71
墨西哥城貿易和投資增長推動墨西哥城 不斷發展
圣保罗墨西哥对美国的出口量占其出口总量的
80％，因此墨西哥也为成熟的工业物业
行业提供设施最为先进的物业，主要租
户都是美国和跨国制造商和分销商。受
外国直接投资和美国经济复苏推动，墨
西哥工业物业在过去十年迅速增长。该
国现代工业物业的空置率仅为5 %。
贸易和投资的急剧增长令墨西哥城受益
良多，支持其房地产市场的发展。墨西
哥大都市区居民人口已超过 2,000万，成
为该国的主要经济发展动力，所创造的
工业产值占全国总量50%以上。
大型的墨西哥国内公司和国际公司都将
总部设在墨西哥城，推动该市写字楼市
场继续以惊人速度增长。该市所拥有的
现代化写字楼总面积为5,200万平方英
尺，其中包括去年刚刚交付的380万平方
英尺。此外，墨西哥城在未来三年还将
新增5,200万平方英尺的写字楼空间。最
近完工的开发项目中有一半位于中央商
务区，尤其是Polanco、Reforma和 Lomas
等区域，同时北部走廊也吸引了大量开
发项目。而空置率已从六个季度前的15
％下降到目前的11％左右。
进入墨西哥零售物业市场的投资有望在
2017年达到35亿美元，届时将新建100个
购物中心和 3,600平方英尺的物业空间。
此类开发项目约有一半将位于墨西哥城
及其周围地区。
墨西哥也面临诸多挑战。过去一年，比
索兑美元汇率下跌了近20％，虽然这有
利于出口，但却会抑制消费性支出，并
使得进口商品价格上涨，从而引发通货
膨胀。原油价格下跌也导致政府收入下
降，而政府腐败及毒品相关暴力事件频
发的问题也有待解决。
虽然面对这些挑战，但墨西哥城仍将继
续保持较好的增长势头。城市开发建设
活动在近期的经济动荡中依然强劲，与
许多新兴市场不同的，是墨西哥市场需
求也保持同步。不动产投资信托争相抢
占市场份额，并不断开发创新空间，以
满足租户越来越复杂的需求。普华永道
预计到2025年墨西哥城将成为世界第七
大富有城市（东京排名第一，其次是纽
约、洛杉矶、伦敦、芝加哥和圣保罗），
其GDP将达到7,450亿美元。财富和生产
力的增长将为开发商、投资者和租户创
造更多房地产投资机会。
墨西哥墨西哥城Bolivar大街
位于Marginal Pinheiros的Estaiada大桥
圣保罗是南美经济发展的强大推动力，
是全球金融、商业、娱乐和艺术中心。巴
西大都会区有近2,000万居民，其中约半
数以上居住在圣保罗市。
该地区有着复杂全面、形式多样的交通
系统，虽然整个交通系统正在不断扩
建，但鉴于圣保罗一直以来严重的交通
拥堵问题，可见其交通系统建设依旧并
未与城市发展同步。圣保罗的交通设施
包括年吞吐量超过1,800万人次的国内和
国际机场、一个正在不断扩建的全球最
现代化的地铁系统、庞大的巴士和铁路
运输网络、大量出租车以及南美洲最大
的私人直升机机群。
根据圣保罗市去年公布的城市新总体规
划，该市将要更好地协调土地使用和交
通基础设施。该规划呼吁增加公共交通
服务覆盖区域的密度，同时鼓励人们选
择骑行和步行交通方式，尽量减少汽车
的使用及避免在现有的低密度社区修建
与环境不协调的高层建筑。
圣保罗云集了来自不同经济行业，特别
是制造业、服务业、科技、娱乐和酒店
业的众多大型公司。企业写字楼空间的
开发目前正向城市西南两个方向扩展，
南部汇集了大部分最先进的超甲级写
字楼，西部则是两年前开发的新办公地
点。奥德布雷赫特、布鲁克菲尔德、铁狮
门和Bueno Netto等主要开发商和投资者
已购置了这些区域的土地，并正在修建
拥有绿色建筑认证的甲级和超甲级写字
楼。大多数新项目都是集办公、零售、服
务和住宅于一体的综合用途开发项目。
预计随着2015年GDP连续第二年下降，
写字楼市场需求将会相对疲软，同时筹
建的大量新工程也将开工建设。2011年
空置率下降了5％，但预计今年将达到
23％，同时预计租金将下降 6.8％，连续
三年下跌。
然而，预计净吸纳量将会上升，因为众
多公司会借着经济疲软期的有利形势转
而谋求更高品质的物业空间。将于2015
年交付的大型项目包括Vila Olímpia（180
万平方英尺）、Marginal N-S和Berrini
（均为约86万平方英尺）以及Barra
Funda（38.8万平方英尺）。
19.4333° N, 99.1333° W 23.5500° S, 46.6333° W
作者Juan Flores 墨西哥 Newmark Grubb Knight Frank 研究部董事 Ricardo Reyes 墨西哥 Newmark Grubb Knight Frank 工业物业市场研究部 Stephanie Martínez 墨西哥 Newmark Grubb Knight Frank 写字楼物业市场研究部
巴西出台超級城市計劃，引導交通運輸系統的發展
作者Rodrigo Pela 巴西Newmark Grubb Knight Frank 研究部董事
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
写字楼市场关键指标
百万
空置率%（右轴）吸纳面积（平方英尺）（左轴）
1,480万
1990 2014 2030
2,080万970万 1,280万
2,340万
1,420万
里约热内卢圣保罗
圣保罗与里约热内卢人口对比 1990年至2030年
资料来源：联合国
资料来源：CoStar及 Newmark Grubb Knight Frank 研究部
全球城市
72 73
歐洲縱覽
截至2015年第二季度的12个月内商业物业投资量
按年变幅 (%) (当地货币汇率)
优质写字楼收益率 (%)
布达佩斯布加勒斯特伊斯坦布尔苏黎世里斯本赫尔辛基华沙布鲁塞尔布拉格维也纳莫斯科哥本哈根阿姆斯特丹都柏林米兰奥斯陆斯德哥尔摩柏林马德里慕尼黑法兰克福巴黎伦敦
都柏
林米
兰伦
敦苏
黎世
马德
里哥
本哈
根柏
林维
也纳
赫尔
辛基
里斯
本华
沙莫
斯科
11.1%
8.3%
6.7%
6.1%
2.9%
2.2%
2.0%
1.6%
-2.7%
-6.1%
-11.0%
+28.1
%
一亿美元可以购买多大面积的优质写字楼？ (平方英尺)
赫尔辛基5.0
伊斯坦布尔6.75
里斯本6.0
伦敦4.0
马德里4.0
米兰4.75
莫斯科10.0
阿姆斯特丹5.5
柏林4.25
布鲁塞尔5.75
布加勒斯特8.0
布达佩斯7.25
哥本哈根4.5
都柏林4.5
法兰克福4.4
慕尼黑4.0
奥斯陆4.5
巴黎3.5
布拉格5.75
斯德哥尔摩4.25
维也纳4.75
华沙6.1
苏黎世3.5
0.30.50.60.81.21.51.51.62.1
2.32.62.73.43.53.94.05.06.26.36.58.7
21.649.0
十亿美元
布加勒斯特 367,000
布达佩斯 290,000
里斯本 276,000
布拉格 244,000
华沙 218,000
布鲁塞尔 185,000
哥本哈根 180,000
阿姆斯特丹 157,000
维也纳 153,000
柏林 147,000
莫斯科 139,000
赫尔辛基 128,000
马德里 125,000
伊斯坦布尔 121,000
法兰克福 94,000
慕尼黑 93,000
米兰 91,000
奥斯陆 88,000
斯德哥尔摩 82,000
都柏林 79,000
巴黎 45,000
苏黎世 44,000
伦敦 39,000
莫斯科 72
都柏林 57
伊斯坦布尔 56
米兰 52
斯德哥尔摩 52
奥斯陆 51
法兰克福 47
慕尼黑 43
赫尔辛基 39
阿姆斯特丹 35
马德里 32
布鲁塞尔 31
维也纳 31
柏林 29
华沙 28
布达佩斯 25
哥本哈根 25
布拉格 24
布加勒斯特 22
里斯本 22
巴黎77 苏黎世
80
伦敦 102
0 10 20 40
在經歷了多年的經濟危機後，歐洲房地產市場目前正處於復甦的初期階段
资料来源：莱坊研究部 / Real Capital Analytics
优质写字楼租金 （美元/平方英尺/年）
74 75
过去七年，马德里的房地产市场发生了
翻天覆地的变化，形成了写字楼市场的
新格局。由此也产生了正反两方面的影
响。
其中一大不利影响就是该市周边一些区
域出现待租物业空置的现象。在马德里
北部的San Sebastián de los Reyes地区，
待租空置面积从未低于75万平方英尺，
即使是在大楼刚刚建成、经济较景气的
几年也是如此。在经济衰退的几年，这
些区域的大楼空置率更是居高不下，雪
上加霜的是现在这些区域的大楼还须和
位置更好、翻修一新的写字楼竞争。
另一不利影响则是中央商务区高品质空
间的紧缺。因此我们看到越来越多的租
户只能租用地理位置虽好但却需要全面
翻新整修的大楼。
高品质写字楼的短缺和需求的增长推高
了优质写字楼的租金，并将投资者的目
光吸引到了物业翻修市场。此外，如今
的写字楼市场在地理位置和办公配置两
方面正显示出趋于成熟的迹象。
首先，企业租户逐渐形成产业集群。律
师事务所、技术通讯公司、银行和工业
集群虽在金融危机之前就已出现，但这
种集群趋势在最近几年却愈加明显。
其次，越来越多的企业改变了其办公
配置。随着提高空间效率的需求不断增
长，开放工作区和协同工作区的需求也
马德里逐渐增多。
马德里正处于向新写字楼需求过渡的转
型期。现在，租户更希望扩租而不是退
租。此外，小型租户也正不断重返市场，
这意味着需求基础正在扩大。
在此形势好转的背景下，净吸纳率已经
逐渐上升，其中20%已出租的空间属于扩
租。随着经济发展势头不断增强，我们
预计未来的需求也将急剧上升，吸纳率
也会相应增长。
尽管中央商务区出现供不应求的情况，
但由于缺乏资金，马德里的开发项目并
不多。银行业已联合起来努力降低不良
贷款，并将大部分融资项目的贷款价值
比设定在55-60％。这将制约未来筹建项
目的发展。
由于西班牙经济复苏推动租户需求增长
以及中央商务区现代写字楼空间短缺，
我们预计马德里的租金在未来数年必将
进一步上涨。
50.1167° N, 8.6833° E 40.4000° N, 3.7167° W法
兰克
福许多银行和金融机构都选择在美茵河畔
的摩天大楼集群办公，法兰克福也因此
成为了欧洲大陆的金融之都。这里不仅
有德意志联邦银行和德国证券交易所
（世界第十大证券交易所），还是欧洲
央行的所在地。
法兰克福因其良好的交通便利性而广受
赞誉，这里有欧洲最大也是最繁忙的机
场，从机场到市区仅需15分钟的火车车
程，该市也因此成为跨国公司的理想办
公地点。近年来，机场区域写字楼范围
不断扩大，许多项目仍在如火如荼的建
设之中。不过目前房地产开发的热点仍
集中在市中心的核心地段。
2014年，法兰克福已完工的写字楼面积
增加到了320万平方英尺，而欧洲央行新
总部的面积就占约35％。最近，欧洲央
行将总部搬迁至法兰克福东侧美茵河畔
一栋高184米的大楼内，这无疑将吸引不
少租户选择进驻这个受到热捧的城市；
然而，现代化写字楼空间的缺乏仍将继
续成为当地写字楼市场发展的阻碍。
近年来，大量低品质写字楼被翻新或重
建，加之城市租赁需求不断增长，空置
率也逐年下降。截至 2015年，该市空置
率已降至全球金融危机以来的十年新
低——10％，并且预计将在 2015年底前
进一步下降。
相较于前几年，2015年和 2016年将有一
定数量的开发筹建项目。尽管2015年新
增写字楼面积没有上一年多，但预计也
将达到约140万平方英尺（其中上半年已
完工62.2万平方英尺），这可能会有利
于在中期内缓解租户居高不下的需求。
若法兰克福想要满足未来需求，则须在
2016年后加快建设步伐，增加开发建设
工程。
法蘭克福被稱為歐洲的曼哈頓，憑藉其壯麗的城市天際線而成為整個歐洲最具吸引力的城市
除未来的开发项目之外，一系列获批规
划项目将被启动──在银行区修建面积
为70万平方英尺的法兰克福首个写字楼
和住宅综合大楼（计划于2018年竣工），
这将可能彻底改变城市的房地产发展走
向。此类规划方案可能会促使该市出现
一系列类似的项目。未来几年，法兰克
福银行区可能会进行现代化改造，转型
为综合用途区。虽然商业空间最终将会
减少，但法兰克福仍将具备与同类城市
相约的竞争实力(如伦敦和纽约)。
繁荣 发展之城
作者Heena Kerai 莱坊欧洲研究部分析师
西班牙首都馬德里寫字樓市場的後金融危機新格局經已顯現
作者Ignacio Buendia 莱坊西班牙研究部经理部分析师
德国法兰克福 欧洲央行大楼
H
1 200
8 12
.6% H2
2008
13.
7%
H1 20
09 1
3.9%
H2 20
09 1
4.3%
H1 20
10 1
5.0%
H2 20
10 1
4.4%
H1 20
11 14
.2%
H2 20
11 13
.5%
H1 20
12 13
.3%
H2
2012
12.1%
H1 20
13 11
.9%
H2 20
13 11
.4%
Q1 20
14 11
.8%
Q2 20
14 10
.7%
Q3 20
14 10
.7%
Q4 20
14 10
.4%
Q1 20
15 10
.3%
Q2 20
15 10
.0%
法兰克福的空置率资料来源：莱坊研究部
西班牙马德里 阿尔卡拉街和 西贝莱斯广场
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
马德里的空置率及优质物业租金 (2015年至2018年的预测)
资料来源：莱坊研究部
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
€50
€45
€40
€35
€30
€25
€20
€15
€10
€5
€0
优质物业租金（每平方英尺）（右轴）空置率（右轴）
全球城市
25.2048° N, 55.2708° E
过去15年，迪拜已拥有多个世界之最
──最高的建筑、最大的购物中心、最
大的人造海岛。最近，阿联酋又新添一
项世界之最：最繁忙的国际机场。2014
年，迪拜国际机场赶超伦敦希思罗机
场，成为全球航空交通枢纽，吞吐量超
过7,000万人次，而后者则为6,810万人次。
与伦敦希思罗机场附近的写字楼市场情
况相似，近年强劲增长的租户需求也导
致邻近迪拜国际机场的高品质楼层空间
供不应求。因此，为满足新租户和固有
租户的需求，当局一直在迪拜机场自由
区（毗邻机场的「离岸」贸易区，已有许
多跨国公司进驻）修建新设施。
预计截至 2020年，过境迪拜国际机场的
乘客将达到一亿人次，鉴于现有机场
扩展空间有限，政府官员纷纷着眼修建
迪拜第二个机场：阿勒马克图姆国际机
场。该机场的扩建计划是该地区最大
的项目之一，预计将耗费十年左右的时
间。该机场位于迪拜南部，面积几乎是
香港岛的两倍。
虽然尚未完全竣工，但机场已经开展普
通客运和货运业务，例如阿联酋货运航
空SkyCargo目前已开通起始自迪拜南
部的空运业务。11栋位于迪拜南部商业
园、面积约330万平方英尺的写字楼已经
竣工，正等待租户入驻，但由于机场仍
然处于早期开发阶段，因此入住率还较
低。不过，商业园已吸引了大量知名企
业租户进驻，如雀巢和基华物流。
那么，迪拜修建空港大都市有何意义
呢？另外，为什么这能吸引大批企业争
相入驻呢？
答案是为了提高交通便利性。未来十年
左右，迪拜南部将建成集公路、铁路、
海路和航空于一体的便捷交通网络。此
外，该项目是迪拜长期战略总体规划的
一部分，也为了配合将在迪拜南部举办
的2020年世博会。预计这场盛会将吸引
约2,500万人次的游客，其中约70％将来
自海外。
预计在世博会期间，阿勒马克图姆国际
机场将在运送国外游客方面发挥关键作
用。事实上，全球航空公司阿联酋航空
已表示如果新机场的必要设施可以及时
完工，那么该航空公司很可能会在世博
会期间将其迪拜国际机场的客运业务转
移到新机场。鉴于阿联酋目前已开通飞
往全球六大洲140多个目的地的航线，对
于那些寻求一个专门服务中东及亚非部
分地区的商业中心的企业而言，这将大
大增加迪拜南部对他们的吸引力。
改善迪拜南部与迪拜其它地区连通性的
另一项计划是“Route 2020”地铁线的修
建。其中包括将始于杰贝•阿里港（迪拜
主要海港）的现有地铁红线延长至阿勒
马克图姆国际机场。预计阿联酋联邦铁
路也将修通至该地区的线路，并最终连
通各酋长国与周边国家，虽然据目前进
展来看，该铁路网只能按原计划于2018
年底才能贯通。
值得注意的，是一条专用物流走廊已将
迪拜南部与杰贝•阿里港（鹿特丹和新
加坡之间最大的集装箱港口）连通，形
成了一个独立的保税自由贸易区，使两
个自由贸易区之间的货物可以直接从海
路转运陆路，而无需任何进出口手续。
此外，为应对未来将出现的客流增长，
目前通往迪拜南部的公路网络也正进行
升级改造。
从远期来看，迪拜南部不断提升交通便
利性将是其成为阿联酋重要商业中心的
关键所在。对于那些期望拓展国际业务
的企业而言，自由贸易区是颇具吸引力
的理想之选：从迪拜搭乘飞机，四小时
内便能抵达世界三分之一的地区，八小
时内则可抵达世界三分之二的地区。未
来十年，新建众多巨型基础设施将使迪
拜在其南部区域发展崛起的基础上成为
全球中心。
2010-2014年 国际航空客运量
资料来源：国际机场协会
2010
2011
2012
2013
2014
迪拜国际机场 伦敦希思罗机场
70,47
5,636
68,09
1,095
67,32
5,242
66,43
1,533
65,25
7,750
57,68
4,550 64
,687,7
37 50
,977,9
60
60,90
3,278
47,19
9,853
不滿足於目前已有的世界最大機場，作為其宏大經濟中心的重要組成部分，迪拜正在修建另一個更大的機場。
作者Khawar Khan 萊坊中東研究部經理
76 77
重點城市
迪 拜打 造 空 港 大 都 市
79
重點城市
78
一般而言，曼谷中央商务区是指Sathorn,
Silom,Ploenchit,Wireless,Rama I 及
Rajdamri路环绕的一片区域。近几年来，
随着写字楼、酒店及零售综合大楼（包
括Rama I购物区）越来越密集，该地区已
出现开发土地资源短缺的问题，土地价
格也因此急剧上涨。随着公共交通系统
不断扩建，大众客运网络已遍布曼谷市
中心，因此，商业开发项目已开始向三大
新兴区域扩展。
Ratchadapisek-Rama 9期是最受关注的
商业副中心。该区域位于曼谷核心中央
商务区东北方向，其中心是规模宏大的
Grand Rama 9购物中心项目区。该区域
汇集了多栋高品质写字楼，其中包括拟
建的超级塔大楼。该楼楼高超过 2,000
英尺，共有125层，建成后将成为东南亚
最高的建筑。该项目区内还有在建的G
Land超级写字楼以及新落成的U-Place，
联合利华公司已租用这栋高12层的绿
色环保写字楼，其面积为51.7万平方英
尺。另外，沿Ratchadapisek路再往前的
位置将建成全新的泰国证券交易所总部
大楼，其两旁则将建成美国友邦保险写 泰国曼谷
马来西亚吉隆坡Helipad Bar
和吉隆坡塔
字楼和Univenture PLC名为The Street的
新购物中心。该区域租赁价格颇具竞争
力，加上配套设施完善的高品质写字楼
供应及大量公共交通站点，都是该区域
预期在未来几年内能吸引大量租户的重
要因素。
曼谷班纳区位于中央商务区东南，从位
于该区域内的Udomsuk车站可搭乘曼谷
公交系统，出行极为方便，使得该区域
成为受到重点关注的第二大区域。Mall
集团宣布开发面积为650万平方英尺的
曼谷购物中心（Bangkok Mall）项目，也
提升了该区域的商业潜力。该项目将包
括一系列商业物业、住宅、写字楼以及
主题公园和水上乐园。其它商业开发
新项目包括位于Bitec的Bhiraj大楼和SJ
Infinite 2期项目。该区域的主要写字楼租
户是来自机场运营和物流行业的企业以
及在东部沿海地区设厂的企业。
在中央商务区以北的Bangsue主站修建
新的交通枢纽可能会成为推动第三大
新兴商业区内商业房地产发展的另一动
力。省际公交网络、铁路以及城市轨道
系统（正在延长，将延长超过 250英里）
都将在该区域交汇，而Bangsue主站也
将取代当前的交通主站Hua Lumphong，
成为曼谷主要交通站点。该区域可以为
私营开发商提供大量开发用地，未来将
成为曼谷房地产市场的热点区域。
“RATCHADAPISEK-RAMA 9 是最受关注的商业副中心, 该区域中心是规模宏大的GRAND RAMA 9 期购物中心 项目区”
13.7563° N, 100.5018° E
大吉隆坡地区/巴生谷流域正在加紧交
通基础设施开发建设，以适应快速推进
的城市化进程。
马来西亚的城市化率已超过73％，因此
当前迫切需要解决道路拥堵问题。目
前，大吉隆坡地区/巴生谷流域的主要
公共交通方式是单轨列车、轻轨运输和
电动火车。
过去几年，该国已投入大量资金用于交
通基础设施建设。巴生谷流域首条大运
量快速交通（MRT）项目地铁线(即正在
修建的Sungai Buloh-Kajang MRT线)将服
务沿线120万人口。Sungai Buloh-Kajang
MRT线预计将于2017年7月全面完工，届
时将可以提高大吉隆坡地区/巴生谷流
域区域内的交通便利性。
第二条MRT地铁线——Sungai Buloh-
Serdang-Putrajaya线目前亦正计划修建。
该线全长32英里，预计可服务沿线城市
高密度区200万人口。该线计划于2022年
底前完工，将可进一步缓解首都吉隆坡
交通拥堵的问题。
最令人期待的项目是拟建中的吉隆坡
——新加坡高速铁路。由两国领导人作为
一项“打破格局之举”而共同提议修建的
这条铁路，预计可能于2020年后完工。
随着相邻两国之间贸易往来的不断增
加，吉新高速铁路的修建为实现吉隆坡
和新加坡间（相距 205英里）的无缝连接
提供了机会，可将两地间的通行时间缩
短到90分钟。预计吉新高速铁路跨国项
目可拉动投资，增加贸易和商业机会，
并促进旅游业的发展。沿线房地产市场
也将涌现大量投资机会，同时吉新高速
铁路项目的成功实施也将推动芙蓉市、
马六甲和柔佛等城市中心以及马来西亚
沿海地带开发更多物业开发项目。
吉新高速铁路项目也是拟建的Bandar
马来西亚项目的关键所在，该项目面积
约为495英亩，将对吉隆坡城市边缘区
Sungai Besi的老机场进行重建。吉新高
速铁路总站将建成综合用途物业，并将
与M RT地铁线路进行整合，此举将有助
于将大吉隆坡地区/巴生谷流域改造为
世界级的大都市。
吉隆坡写字楼市场可提供极具价格优
势且符合两国标准的高品质空间，由此
一来，在吉新高速铁路投入运营之后，
跨国企业的需求也将随之增加。吉新高
速铁路将大大缩短前往新加坡的通行
时间，并可能带来更多的跨国商业和投
资机会。
Simus quam eos de nobist pos as
sam, cuptur? Et es et aliae
3.1333° N, 101.6833° E
相较当前最快的交通方式， 预计高铁将缩短两小时行程时间
预计行程 时间
（小时）
9.5
3.9
2.5
资料来源： 陆路公共交通委员会
吉隆坡 新加坡
1 2
1
1 2 4 53
2 3 4 5
4 53
吉隆坡中央商务区至吉隆坡中环广场
1 15分钟
1吉隆坡中央 商务区至 吉隆坡国际机场
45分钟
1 吉隆坡城市 中心至高铁站 15分钟
离境流程和入境 60分钟2
离境和入境 15分钟2
飞行时间 90分钟3
火车车程 90分钟3
到达过程 20分钟4
到达过程 15分钟4
机场至新加坡中央商务区
20分钟5
高铁车站至中央商务区 15分钟5
火车 等待时间2 15分钟 3 火车车程 8小时 4 入境 15分钟 5
快速交通系统 至新加坡 中央商务区
45分钟
电动
火车
飞机
高鐵
曼谷中央商務區正向著三大新興區域方向擴展
作者Risinee Sarikaputra 莱坊泰国研究及咨询部董事
馬來西亞首都——快速發展的鐵路網絡中心
作者Judy Ong 莱坊马来西亚研究及 咨询部执行董事
吉隆坡 曼谷
80 81
重點城市
俄罗斯莫斯科Belaya Ploshad
受伦敦金丝雀码头商业区的开发启示，莫
斯科市区在过去十年已崛起发展成为欧
洲最令人印象深刻的摩天大楼集中地。摩
天大楼集群位于莫斯科市中心以西2.5英
里的河岸地段，其中包括欧洲已竣工的最
高建筑——1,112英尺高的水银城市大厦。
另外两座更高的建筑——OKO公寓大楼
（高1,154英尺）和联邦大厦（高1,223英
尺）也接近完工。
然而，在莫斯科市巍峨壮丽的摩天大楼背
后也存在大量空置的写字楼，该地区目前
的空置率为26％。由于 IQ-Quarter综合项
目即将交付130万平方英尺的写字楼，预
计今年底空置率将上升至36％。由于俄罗
斯经济困难导致莫斯科的写字楼需求在
过去12个月大幅下滑，因此该项物业将面
临独特的市场挑战。
莫斯科市的业主们不得不大幅降低租金，
并采取鼓励措施来吸引租户。按美元计
算，该区域写字楼的平均租金比高峰期时
低了30％还多，年租金已跌至每平方英尺
57.1美元，在2015年底前可能还会进一步
下跌。由于货币贬值对租户以卢布结算的
业务收入造成了巨大影响，而租金却以美
元计算，因此越来越多的租户开始协商以
卢布计算租金。
尽管充满挑战，但当前市场情况依旧为一
些企业提供了租赁或购置大量写字楼空
间的机会。俄罗斯国有公司Transneft已经
购入莫斯科市最具特色的建筑之一——
螺旋形的进化塔，并打算搬迁到这座大
楼办公。
莫斯科市和其中央商务区都拥有大量租
金相对低廉的待租写字楼，导致莫斯科
市场在近几年形成了向市中心集中聚集
的趋势。在目前的经济衰退发生以前，市
郊商业园已成为写字楼市场的主要焦点，
但租户们现在却逐渐迁回更接近市中心
的地段。
目前，莫斯科市的业主们都面临着租出其
空置写字楼的艰巨任务，要使出租率达到
尚可水平可能还有待时日。在此期间，由
于租金锐减，租户可以以较低的租金在莫
斯科租到优质的写字楼。
55.7500° N, 37.6167° E
租金下降使得企業紛紛遷回市中心寫字樓
Matthew Colbourne 莱坊伦敦及欧洲、中东、非洲研究部主管
Mikhail Titov 莱坊莫斯科副董事
作者
联邦大厦高度：1,223英尺楼层：95
当前状态：建设中预计完工日期：2016年 完工后将成为欧洲 最高的商业建筑
OKO 公寓大楼高度：1,154英尺楼层：85
当前状态：已封顶预计完工日期：2015年 将成为欧洲最高的 住宅大楼
水银城市大厦高度：1,112英尺楼层：75
当前状态：已竣工预计完工日期：2013年 成为欧洲已建成的 最高商业大楼
内罗毕莫斯科市 未来楼市动向
莫斯科
相比一年前，如今内罗毕的购物之旅有了
更多选择。2015年，该市新开约180万平方
英尺的现代化购物空间。相对于之前总计
仅为98万平方英尺的零售物业存量而言，
现在内罗毕市的零售体验无异于一场革
命，其发展契合了肯尼亚在经济和人口两
方面的巨大变化。
依据肯尼亚国家统计局的数据，按不变价
格计算，肯尼亚经济在2011年至2014年间
增长了近16％。同期，电力消耗也增加了
近24％，中学入学率提高了近31％，而大
学招生人数则翻了一番还多。更值得注意
的是，肯尼亚的手机电子支付份额更是大
幅上升。这个国家的迅速发展无疑已成为
发展中国家的成功典范。
虽然农业占GDP比重依旧较大，但肯尼亚
正在实践基础广泛的经济发展，服务业和
生产行业比重不断上升。该国是非洲快速
发展壮大的信息技术和电信业中心，按不
变价格计算，2011年至2014年间信息和通
信产业的产出上升了30％。同期金融和保
险业的产出同比增长了24％。
对于那些希望在中心位置设立办事处以
覆盖整个东非地区业务的全球企业而言，
肯尼亚(尤其是内罗毕)已经成为理想选
择。这其中部分原因在于许多跨国公司逐
渐意识到撒哈拉以南的非洲地区蕴含着
极大的市场资源，单是在南非设立办事处
已无法满足需求。
James Roberts 莱坊首席经济学家
作者
準備開始 ...買買買！肯尼亞首都正在快速改善其零售業體驗。
国际货币基金组织预计，2016年肯尼亚的
GDP将增长近7.2％，而南非和尼日利亚
同期的GDP增长预测则分别为2.1％和近
5.0％。
这一经济转型带动服务行业迅速增长，
从而使肯尼亚中产阶级得到壮大。他们
现在的生活、工作和购物水平越来
越符合发达国家的期望。由于
对现代化零售体验、国际品
牌以及食品和休闲场所的需
求不断增长，购物活动也更多
地融和了社交元素。这就是内罗
毕需要更多现代化零售空间的原
因所在。
联合国预测2015年至2020年，
肯尼亚城市人口将新增280万
至1,470万人。显然，未来五年，现代化
零售空间的需求将大幅增长，而购物中
心的开发筹建已做好迎接这一挑战的准
备。内罗毕将在2016年和2017年中开发完
成130万平方英尺的现代化零售空间。
内罗毕正逐渐从东非经济重心发展成为
东非最大的现代化购物天堂。
1.2833° S, 36.8167° E
肯尼亚城市人口 - 1980年至2020年 (百万)
肯尼亚内罗毕 的城市街道
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资料来源： 联合国
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7.7
9.6
11.9 14.7
3.1
5.0
1980
1990
2000
2005
2010
2015 2020
1995
1985
莱坊与Newmark Grubb Knight Frank是一
家全球领先的房地产市场顾问国际集
团公司。
集团在全球设立370多个办事处，并聘有
超过12,500名专业人士，在世界各地提
供最专业的商业物业和住宅物业服务，
以独家优势为客户带来全球55个国家的
财富、物业和租户资源。
通过集团的综合平台，我们能从集团位
于伦敦和纽约的总部直接为客户提供细
心周到的服务。集团在各大城市的专家
团队形成一个强大的服务网络，致力于
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我们的全球企业服务业务高度完善，在
伦敦、纽约和香港等地均设有企业服
务中心。通过与各大商业楼宇的企业合
作，我们的团队能为企业提供全球、地
区、国家和城市层面的一流服务。我们
精于各类投资组合策略、租赁、工作场
所顾问、租户代理和项目管理。
我们的全球资本市场团队专注五大核心
区域：英国、欧洲、亚洲、中东和美洲，
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新中心。莱坊的租赁和租户代理业务
实力强大，能够为客户提供真正的全球
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团队，莱坊还有全面、出色的估值团队，
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服务让莱坊在全球物业市场中脱颖而
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术，莱坊取得骄人业绩，这也是客户不
断再次选择我们的理由。
莱坊始终坚持以最高标准服务客户，全
因我们相信客户值得享有最优质的
服务！
82 83撰稿人
重要声明
本报告仅供一般信息使用，因此不得以任何方式依赖本报
告做决策。尽管在编制本报告中所陈述的信息、分析、观点
和预测时已按高标准执行，但Knight Frank LLP对使用、依赖
或参考本报告内容所造成的任何损失或损害不承担任何
形式的责任或义务。作为一般性报告，该材料并不一定代
表Knight Frank LLP对于特定物业或项目的观点。
本报告中所有2015年数据（除非另有说明）均为基于2015年
7月已有数据进行的年底预测。以下的预测说明适用于本
报告中的所有预测，但我们所引用和讨论源自外部资源的
预测除外。除另有说明外，所有数字仅为名义数字。租金数
字单位为美元，但增长率以当地货币计算。
该报告大致于2015年7月至8月间基于已有数据编制，并借
鉴了当时商业新闻和市场观点，然后于2015年9月下旬发布。
美洲城市的租金数据均为优质物业平均租金报价，其它地
区租金为一般实际可达的优质物业租金。为编撰本报告，
我们已咨询过许多外部资源，但信息有跟Knight Frank LLP
和Newmark Grubb Knight Frank的专有知识库以及由数家开
发行业公司提供的关于其特定项目的信息相互参照。这也
是本报告中的数据与其它地方引用的数据可能存在差距
的原因所在。
预测说明：
预测本身具有不确定性，也会因为外部环境不可预期的改
变而变化。尽管在编制本预测中所陈述的信息、分析和预
测已经执行了高标准，但萊坊研究部和Knight Frank LLP对
依赖本报告预测内容所造成的任何损失或损害不承担任
何形式的法律责任。作为一般性预测数据，本报告并不一
定代表Knight Frank LLP对于特定物业或项目的观点。
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萊坊《全球城市》2016年報告萊坊及NEWMARK GRUBB KNIGHT FRANK獨家呈獻
负责人JOHN SNOW 萊坊商業物業部主管
JAMES D. KUHN, NEWMARK GRUBB KNIGHT FRANK总裁
编辑JAMES ROBERTS 萊坊首席經濟師
项目策略LIAM BAILEY 萊坊全球研究部主管
PETER MACCOLL, 萊坊全球資本部主管
WILLIAM BEARDMORE-GRAY 萊坊全球租戶代理及寫字樓代理部主管
区域研究撰稿人NICHOLAS HOLT 萊坊亞太區研究部主管
JONATHAN MAZUR NEWMARK GRUBB KNIGHT FRANK 研究部董事總經理
ROBERT BACH NEWMARK GRUBB KNIGHT FRANK 美洲研究部董事
MATT WHITBY 萊坊澳大利亞研究與諮詢部主管兼集團董事
市场营销FIONA O’KEEFE 萊坊市場傳訊部集團主管
DEBORAH GOODMAN 萊坊市場推广部主管
JESSICA BRADLEY NEWMARK GRUBB KNIGHT FRANK 市場傳訊部主管
媒体ALICE MITCHELL 萊坊企业傳訊部主管
CHARLOTTE LAWRENCE 萊坊商业物业公關经理
SARAH BERMAN THE BERMAN GROUP FOR NEWMARK GRUBB KNIGHT FRANK
获萊坊授权出版RACONTEUR
设计、插图、图表THE SURGERY
印务CHUN KWANG PRESS
特别鸣谢MIKE SALES TH REAL ESTATE 首席執行官
ALICE BREHEN TH REAL ESTATE 研究部全球联席主管
ANDREW SCHOFIEL TH REAL ESTATE 研究部主任
扎哈•哈迪德建筑事务所扎哈•哈迪德女士
REAL CAPITAL ANALYTICS WEWORKLEVEL 39SUMITOMO MITSUI TRUST RESEARCH INSTITUTE
关于 莱坊
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附言
