Chiến Lược Cho Thuê Dài Hạn Cao Ốc Văn Phòng

Tại sao? Đối tượng? Như thế nào?Tại sao? Đối tượng? Như thế nào?

7/12/2011

Trình bày: Nathan Cumberlidge

CBRE | Page 1

TẠI SAO?TẠI SAO?

CBRE | Page 2

Tổng quan thị trường cao ốc văn phòng

Một lý d tiề ă để bá ?Một lý do tiềm năng để bán?

CBRE | Page 3

Việt Nam đang phát triển nhanh nhưng việc mở rộng có thểnguy hiểmnguy hiểm

Những nền kinh tế đang phát triển thường có:

ổ• Tính lạm phát không ổn định – Năm 2011 khoảng 19%

• Gia tăng chi phí xây dựng

• Chi phí năng lượng dao động mạnhChi phí năng lượng dao động mạnh

• Sự thận trọng của hệ thống ngân hàng dẫn đến việc hạnchế về mặt tín dụng

N à à ó hiề đị h đối ới Chủ Đầ T à Chủ• Ngày càng có nhiều quy định đối với Chủ Đầu Tư và ChủĐất – Nghị định 95

• Chất lượng xây dựng gia tăng nhanh chóng đã làm tăng sựlỗi thời ủ ốlỗi thời của cao ốc.

• Nền kinh tế thị trường – rất khó để tạo sự khác biệt cho sảnphẩm của bạn.

CBRE | Page 4

• Mọi người đều thấy kênh đầu tư tiềm năng và muốn xâycàng nhiều càng tốt – càng nhanh càng tốt.

Thực Tế Về Thị Trường Văn Phòng

Kể từ năm 2007, đã có sự gia tăng về tỷ lệ trống văn phòng hạng A, B

Hạng Ap g ạ g ,

Một nguồn cung lớn trong tương lai sẽ góp phần làm vấn đề này trở

Tỷ lệ trống (%)Hạng AHạng BHạng C

phần làm vấn đề này trở nên trầm trọng hơn.Nếu cung vượt cầu: tỷ lệ t ố ẽ tă ! HIỆNtrống sẽ tăng! HIỆN THỰCĐiều này sẽ ảnh hưởng y gTẤT CẢ Chủ Đầu Tư ở nhiều cấp độ khác nhau

CBRE | Page 5

Giá thuê giảm gần 3 nămGiá thuê giảm gần 3 nămqua Một cấu trúc giá thuê giảmh thấ iả út l iHạng A cho thấy sự giảm sút lợi

nhuận so với nghiên cứu khảthi ban đầu.

Giá Chào (US$/tháng)ạ g

Hạng BHạng C

TÔI CÁ RẰNG BẠN ĐÃ TĂNG GIÁ THUÊ 5-10% MỖI NĂM?Việc bán các sàn sẽ là ràocản cho việc giảm giá trongtương laitương laiViệc mua sàn là xu thế củasự phát triển – nhưng liệu cóđ d t ì?

CBRE | Page 6

được duy trì?

Phân Tích Thị TrườngKịch Bản Đen Tối (dường như là vậy)!

1 – Bạn giữ chân một khách thuê – nhưng với giá thuê thấp hơnvà hợp đồng ngắn hạn hơn với thời gian miễn tiền thuê nhiềuhhơn.

2 – Bạn phải ký hợp đồng bằng VND – VND mất giá từ 5 – 10% mỗi năm.

3 – Vào thời điểm tái ký hợp đồng, các tòa nhà mới lân cận mờichào khách thuê của bạn với những điều kiện hấp dẫn hơn.

ấ ể4 – Bạn buộc phải chào cùng một giá thuê hoặc thấp hơn để giữkhách và giá thuê của bạn giảm.

5 - Giá trị đầu tư của bạn giảm cùng với giá thuê5 Giá trị đầu tư của bạn giảm cùng với giá thuê

6 – Dòng tiền của bạn giảm và bạn không thể duy trì việc đại tu tòanhà như kế hoạch ban đầu

CBRE | Page 7

7 – Khách thuê nhận thấy chất lượng tòa nhà giảm và sẽ di dờitrong 6 – 10 năm

Phân Tích Thị TrườngĐừng hoang mang! Đã có một kịch bản thay thế đầy

triển vọngtriển vọng1 – Đa dạng hóa tài sản của bạn với chiến lược cho thuê dài hạn

• Bạn được đảm bảo phí dịch vụ từ các khách thuê (có thể thay đổi)• Khách thuê sẽ cam kết chi trả cho những khoản cải thiện quan trọng

(thang máy, sàn, hệ thống chiếu sáng mới) thông qua việc thươnglượng – giữ cho tòa nhà của bạn hoạt động tốt.

ắ ố ố ố• Bù đắp diện tích trống – một sàn trống không phải là không tốn chi phí– bạn phải chi trả cho phí dịch vụ – hãy để khách thuê dài hạngiúp bạn về vấn đề này.

2 – Tòa nhà sẽ luôn có một tỷ lệ lấp đầy nhất định (không có khách thuê nào2 Tòa nhà sẽ luôn có một tỷ lệ lấp đầy nhất định (không có khách thuê nàothích một tòa nhà trống hoàn toàn)

3 – Một công ty lớn như Petro Vietnam, EVN, Ngân hàng sẽ luôn giữ uy tíntrên thị trường để duy trì giá thuê tốt và thu hút các khách thuê tiềmănăng.

4 – Một khách thuê lâu năm hầu như là một công ty phát triển và sẽ thuêthêm diện tích trong tòa nhà của bạn. Họ cũng sẽ thuê thêm diện tíchtrong thời hạn 3-5 năm vào thời điểm tốt

CBRE | Page 8

g ạ5 – Nếu hợp đồng có điều khoản tốt và khách thuê là chủ sở hữu thì việc

cho thuê dài hạn này sẽ không hủy hoại giá trị đầu tư phần diện tích cònlại của bạn.

Áp Lực Tài Chính

CBRE | Page 9

Phân Tích Thị TrườngChi Phí Tài Chính – Bạn có thể bắt đàu, kết thúc, duyạ , , y

trì dự án?

Chi hí ài hí h đ ở ứ ới ộ kh ả ó iá• Chi phí tài chính đang ở mức cao, với một khoản vay có giátrị đến 30%

• Các ngân hàng đang hạn chế tín dụng cho vay

• Các ngân hàng đang gia tăng thu hồi nợ và các khoản phạtthường có liên quan đến vấn đề vỡ nợ – tỷ lệ vỡ nợ cao?

Việc bán một sàn vẫn có thể điều chỉnh giá thuê theo thị• Việc bán một sàn vẫn có thể điều chỉnh giá thuê theo thịtrường, đảm bảo lợi nhuận so với chi phí xây dựng và tàichính trong chiến lược cho thuê này.

• Nghị định 95 thật sự là một rủi ro Các hợp đồng được cố• Nghị định 95 thật sự là một rủi ro. Các hợp đồng được cốđịnh từ 3 – 5 năm. Cứ mỗi khi VND giảm giá, tiền của bạn sẽbốc hơi, thậm chí với việc xem xét lại giá thuê hằng năm, tiềncủa bạn vẫn bốc hơi trong 3 quý.

CBRE | Page 10

• Việc bán sớm sẽ bù đắp cho rủi ro mất giá trị tài sản của bạn

Chi phí tài chính có thể ảnh hưởng đến giá thuê.

Hãy Là Người Tiên Phong

Nếu bạn cần đảm bảo các khoản vay, thì lãi suấtsẽ được chuyển qua các khách thuê thông qua tiền thuê hoặc qua bạn thông qua việc giảm lợitiền thuê hoặc qua bạn thông qua việc giảm lợinhuận

Việc bán một sàn có thể nhanh chóng huy độngề ếmột khoản tiền trả trước và phụ thuộc vào tiến

độ thanh toán cùng với việc hoàn thiện của tòanhà.

Vì thế, bạn vẫn có thể huy động vốn nhưng vẫngiữ được mức lợi nhuận và duy trì tính cạnhtranhtranh

Khoản tiền trả trước cũng có thể giúp bạn xoaysở chi phí trước khi khai trương tòa nhà.

CBRE | Page 11

ĐỐI TƯỢNG?ĐỐI TƯỢNG?

CBRE | Page 12

Biết được người mua

CBRE | Page 13

Những bất động sản khác nhau sẽ thích hợp với những người mua

Ai Sẽ Là Người Quan Tâm và Tại Sao?

khác nhau.Nhìn chung, chúng ta có thể chia người mua làm 2 nhóm – Nhà Đầu Tư và Khách Thuê Các nhân tố tác động đối với mỗi nhóm

Nhà Đầu Tư Khách Thuê

Giá chào thuê ban đầu - Giá thuê Địa điểm cho nhân viên và kháchhàng

Giá th ê hà thá b đầ Chất l bất độ ảGiá thuê hàng tháng ban đầu Chất lượng bất động sản

Gia tăng giá thuê trong tương lai & tỷlệ tăng (%) Thiết kế bên trong văn phòng

Tỷ lệ lấp đầy trong tương lai Quản lý tòa nhà

Khách thuê hiện tại & tương lai Giá chào thuê & tiến độ thanh toán

CBRE | Page 14

Khả năng điều chỉnh (chia nhỏ chonhiều khách thuê)

Kế hoạch kinh doanh & mở rộng diệntích

Việc đầu tư được thực hiện thông qua thu nhập đạt được.

Tại Sao Họ Mua?ệ ợ ự ệ g q ập ạ ợ

Giá thuê sẽ gia tăng đều đặn?

Khi nào họ sẽ thu hồi vốn?

CBRE | Page 15

Bạn Muốn Cho Ai Thuê?

NÊNNÊN

Chủ sở hữu là khách thuê

Cá ô t Việt N / ớ ài ó lị h ử ki h d hCác công ty Việt Nam/ nước ngoài có lịch sử kinh doanhlâu đời

Nguyên sàn / ½ sàn

Mật độ khách thuê thấp – 1 nhân viên / 8-12 m2

KHÔNG NÊN

Các nhà đầu tư tìm kiếm thuê lại

Bắt đầu doanh nghiệp

Khách thuê nhỏ 100 -200 m2

CBRE | Page 16

Mật độ khách thuê cao – 1 nhân viên / 5 m2

Chọn khách thuê như thế nào?Chọn Như Thế Nào?

Nhìn vào tình hình kinh doanh của họ? Lịch sử kinh doanh 2-3 năm.Nhìn vào cấu trúc công tyNhìn vào cấu trúc công ty• Họ có bao nhiêu nhân viên?• Giờ làm việc của họ?Đây có phải là ngành công nghiệp phát triển/ bền vững?Đây có phải là ngành công nghiệp phát triển/ bền vững?• Bạn muốn một khách thuê dài hạn, an toàn.• Bạn không muốn họ cho thuê lại nếu có thể.Động lực nào khiến họ mua mà không thuê?Họ sẽ mở rộng - Bạn có thể cho thuê/ bán thêm diện tích trong tương lai?trong tương lai?Tại sao điều này quan trọng?Để trả 50 năm phí quản lý, họ phải là một công ty mạnh!

CBRE | Page 17

Những khách thuê khác của bạn sẽ không đủ khả năng.

NHƯ THẾ NÀO?NHƯ THẾ NÀO?

CBRE | Page 18

Bán phần nào?

CBRE | Page 19

Chọn khu vực kém thu hút nhất trong tòa

Bán phần nào trong cao ốc của bạn?

nhàBạn muốn giữ lại khu vực tốt nhất cho khách thuê ngắn hạnkhách thuê ngắn hạn• Khu vực đẹp sẽ được lợi từ việc gia tăng

giá thuê nhanh chóng và ổn địnhThiết kế khu vực riêng trong tòa nhà choThiết kế khu vực riêng trong tòa nhà cho mục đích bán• Chia ra dài hạn và ngắn hạn.

Thiết kế á kh ả khô i đệ h• Thiết kế các khoảng không gian đệm cho khách thuê dài hạn mở rộng.

Những tầng thấp rất phù hợp cho việc cho thuê dài hạn Kiểm soát khu vực đậu xe

CBRE | Page 20

Giá

CBRE | Page 21

Để định giá bạn cần phải nhìn vào khía cạnh CHẤT LƯỢNG và

Giáị g ạ p ạ Ợ

SỐ LƯỢNG của bất động sản.

CHẤT LƯỢNGCHẤT LƯỢNG Cao ốc của bạn có những điều mà khách thuê cần?Cao ốc của bạn có thiết kế hiện đại để thích hợp trong 10 20Cao ốc của bạn có thiết kế hiện đại để thích hợp trong 10, 20, 30 năm tới?

ỐSỐ LƯỢNGHiện tại có bao nhiêu cao ốc? Điều này có hợp lý?Có thể đạt được mức giá thuê nào?Có thể đạt được mức giá thuê nào?Khả năng tăng tiền thuê?Mất bao lâu thì mới thu hồi được vốn đầu tư ban đầu

CBRE | Page 22

Tiêu Chuẩn & Tiêu Chuẩn PhụCBRE sử dụng hàng loạt các yếu tố để quyết định giá

Địa điểm

thuê của dự án cho cả khách thuê và nhà đầu tư

ị• Quận, khoảng cách đến trung tâm, trên trục đường chính,

chất lượng của vị trí thương mại, mạng lưới đường xungquanh, Khu vực phát triển kinh doanhq , ự p

Chất lượng xây dựng bên ngoài• Hình ảnh bên ngoài, chất lượng vật liệu xây dựng, kính (đơn/ đôi) màn cửa sổ quang cảnhđôi), màn cửa sổ, quang cảnh.

Khu vực chung:• Diện tích thực thuê trên sàn, diện tích sảnh (m2), tường (vd:

ẩ ấcẩm thạch,…), sàn hoàn thiện, chất lượng phòng vệ sinhDiện tích bên trong văn phòng• Độ cao trần (2.7m), Hệ thống chiếu sáng, thiết kế sàn nâng,

CBRE | Page 23

ộ ( ), ệ g g, g,phòng ăn uống.

Tiêu Chuẩn & Tiêu Chuẩn Phụ

Q ả lý ốQuản lý cao ốc• Hệ thống an ninh, điện dự phòng, viễn thông, hệ thống máy

lạnh, hệ thống phòng cháy chữa cháy, chất lượng hệ thống quản lý tòa nhà.

Thang máy• Nhãn hiệu, công suất, số thang, chất lượng, sảnh thang máy, ã ệu, cô g suấ , số a g, c ấ ượ g, sả a g áy,

thang máy/m2

Đậu xe • Ô tô xe máy• Ô tô, xe máyTiện ích• Ngân hàng, nhà hàng, khu vực xung quanhKhả năng mở rộng• Không, tốt, tuyệt vời

CBRE | Page 24

Phân tích các so sánh để xác định giá thuê/ giá bán

200.0

250.0

FlexibilityTính linh động

150.0

Surrounding AreaParkingLiftsSecurity

ộ gKhu vực xung quanhĐậu xeThang máyBảo vệ

50.0

100.0 Site Ulitities and ServicesBuilding (Internal)Building (External)Location

ệDịch vụ tiện ích Tòa nhà (bên trong)Tòa nhà (bên ngoài)Vị trí

0.0Option 1 Option 2 Option 3 Option 4 Option 5

ị

Giải pháp 1 Giải pháp 5Giải pháp 4Giải pháp 3Giải pháp 2

Phân tích toàn diện dự án của bạn và quyết định cấp độChọn ra một dự án để so sánh

ế

CBRE | Page 25

Quyết định giá bán và giá thuê dựa trên so sánh

Bài Toán!

CBRE | Page 26

Lập mức giá(Không bao gồm Chọn mức chiết Nhân lại với nhau Bạn đã có giá(Không bao gồm

VAT và phí quản lý) khấu Nhân lại với nhau Bạn đã có giá

Ví dụ

$20 / 2/ 14% h 45$20 / m2/ tháng

14% cho 45 năm (20*12) * 7.12 $1,700 /m2

CBRE | Page 27

Đảm bảo việcĐảm bảo việctiếp thị đúng đắn p ị g

CBRE | Page 28

Bảng Hiệu

CBRE | Page 29

Tài Liệu Tiếp Thị

CBRE | Page 30

WebsiteCBRE websiteCBRE website

CBRE | Page 31

Gọi Điện Thoại Trực Tiếp

CBRE | Page 32

Các Công Cụ Quảng Cáo

CBRE | Page 33

Sự Kiện, Tuần Lễ Khai Trương Tuần lễ khai trương và sự kiệng ự ệ

CBRE | Page 34

Kế Hoạch Tiếp Thị & Ngân SáchBiểu đồ tiến độ tiếp thịộ p ị

CBRE | Page 35

Quản lý bán hàngQuản lý bán hàngĐừng mắc sai lầm!g

CBRE | Page 36

Giá

Những Điều Cần Lưu Ý

GiáTiến độ thanh toánPhí quản lýq ýQuỹ bảo trìCho thuê lại/ Chuyển nhượngGiấy tờ pháp lýQuyền treo bảng hiệuĐậu xeĐậu xeDiện tích (cách tính)Quyền tái ký hợp đồngy ý ợp gBảo hiểmHợp đồng công chứng

CBRE | Page 37

• Bạn đã đảm bảo khách thuê chọn tòa nhà của mìnhạ ọ• Bây giờ bạn phải thương thảo hợp đồng• Bạn cần lưu ý một số yếu tố quan trọng trong giai đoạn

này:ày

GiáThông qua phân tích của CBRE, bạn có thể quyết định một mứcgiá hợp lý.

Tiế độ th h t á Điể hì hTiến độ thanh toán – Điển hình:10% đặt cọc – Ký bảng ghi nhớ80% - Ký hợp đồng thuê80% Ký hợp đồng thuê10% - Bàn giao* Căn cứ vào tòa nhà hoàn thiện – tòa nhà đang xây dựng màế ể

CBRE | Page 38

tiến độ thanh toán có thể dãn ra.

Phí dịch vụị ụ

Phí dịch vụ bao gồm những gì?Phí dịch vụ có thay đổi và giới hạn mức tăng hay không?Phí dịch vụ có thay đổi và giới hạn mức tăng hay không?Cao ốc được quản lý bởi công ty bạn hay một bên thứ ba?Khi nào phí quản lý được xét lại?

Quỹ bảo trìQuỹ bảo trì

Bạn đã lập ra việc thanh toán định kỳ cho những hạng mụclớ h th thế th á / hệ thố thô ió/ hệ thốlớn như thay thế thang máy/ hệ thống thông gió/ hệ thống

lạnh

Cho thuê lại/ chuyển nhượng

Có được phép cho thuê lại/ chuyển nhượng (cần thiết cho nhà

CBRE | Page 39

ợ p p ạ y ợ g (đầu tư)Có cần sự chấp nhận của chủ nhà không (bạn có thể từ chối)Họ có thể quyết định giá cho thuê lại của bạn không?

Giấy tờ pháp lý

Nên nhờ luật sư kiểm tra giấy tờGiấy chứng nhận quyền sở hữu – bạn cần phải xuất trìnhGiấy phép xây dựng - bạn cần phải xuất trìnhThực thể pháp nhân có thẩm quyền (trong trường hợp là công ty

liên doanh))Quyền treo bảng hiệu

Bạn sẽ cho phép treo bảng hiệu?Bạn sẽ cho phép treo bảng hiệu?Quyền này có thể chuyển sang cho khách thuê lại?

B i đậ ô ô à áBãi đậu ô tô và xe máy

Bạn sẽ miễn phí cho bao nhiêu chỗ đậu xe?

CBRE | Page 40

Chi phí đậu xe là bao nhiêu?Đó là nơi đã được chỉ định? Hay ban quản lý có thể quyết định

Diện tích

Gộp / ThựcTính toán như thế nào (vd: bao gồm cột)

Sau khi hợp đồng hết hạn

Có thể tái kýCó thể tái kýBạn có phải trả thêm lần nữa?

Bảo hiểm

Ai mua?

Công chứng hợp đồng

CBRE | Page 41

Phải được công chứng – cần phải nộp những giấy tờ đáng tin cậy

TỔNG KẾTTỔNG KẾT

CBRE | Page 42

1.Chọn khu vực 2. Phân tích giá

CBRE

3 Chào bán 4. Thương lượngồ

CBRE

3. Chào bán hợp đồng

CBRE sẽ phân tích bất động sản của bạn và đưa ra lời khuyên diện tích nào nên bánCBRE sẽ giúp bạn chọn giá tốt nhấtCBRE sẽ giúp bạn tiếp thị và tìm người muaCBRE ẽ đả bả b ó ột h đồ hặt hẽ

CBRE | Page 43

CBRE sẽ đảm bảo bạn có một hợp đồng chặt chẽ

CBRE Nhà tư vấn hàng đầu trong Chiến Lược

Những Giao Dịch Lớn Trong Năm 2011

CBRE – Nhà tư vấn hàng đầu trong Chiến Lược Thuê Dài Hạn

Nokia – 17.25 Hecta (Khu Công Nghiệp)Sik 1 H t (Kh Cô N hiệ )Sika – 1 Hecta (Khu Công Nghiệp)PVEP – 7,300 m2 (Văn phòng)First Bank – 1,000 m2 (Văn phòng)Fubon Bank – 1,200 m2 (Văn phòng)Parkson – 25,000 m2 (Mặt bằng bán lẻ)Ascott – 20,000 m2 (Căn hộ dịch vụ)

CBRE | Page 44

( )

ốwww.cbrevietnam.com

hơn 300 văn phòng trên 50 quốc gia

49

33

Chúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã khôngkiể hứ tí h hí h á ủ á thô ti à ẽ khô bả đả đ hắ h đ i diệ h á thô ti à Cá thô ti à đã

Cảm ơn

CBRE | Page 45

kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Các thông tin này đãđược đưa ra với giả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và các điều kiện khác trước khi được bán, chothuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi mà không có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của

mình để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được các hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản. Quývị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháp lý của quý vị cần tự mình tiến hành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch.