CHUYEÂN ÑEÀ: BAÁT ÑOÄNG SAÛN ÑAÀU TÖ

1. Baát ñoäng saûn ñaàu tö vaø caùc tröôøng hôïp ghi nhaän

1.1. Baát ñoäng saûn ñaàu tö

Baát ñoäng saûn (BÑS) ñaàu tö laø baát ñoäng saûn, goàm: Quyeàn söû duïng ñaát; Nhaø, hoaëc moät phaàn cuûa nhaø, hoaëc caû nhaø vaø ñaát; Cô sôû haï taàng do ngöôøi chuû sôû höõu hoaëc ngöôøi ñi thueâ taøi saûn theo hôïp ñoàng thueâ taøi chính, naém giöõ nhaèm muïc ñích thu lôïi töø vieäc cho thueâ hoaëc chôø taêng giaù maø khoâng phaûi ñeå:

Söû duïng trong saûn xuaát, cung caáp haøng hoùa, dòch vuï hoaëc söû duïng cho caùc muïc ñích quaûn lyù; hoaëc:

Baùn trong kyø hoaït ñoäng kinh doanh thoâng thöôøng.

1.2. Caùc tröôøng hôïp ñöôïc ghi nhaän laø baát ñoäng saûn ñaàu tö

Quyeàn söû duïng ñaát (do doanh nghieäp boû tieàn ra mua laïi) naém giöõ trong thôøi gian daøi ñeå chôø taêng giaù;

Quyeàn söû duïng ñaát (do doanh nghieäp boû tieàn ra mua laïi) naém giöõ maø chöa xaùc ñònh roõ muïc ñích söû duïng trong töông lai;

Nhaø do doanh nghieäp sôû höõu (hoaëc do doanh nghieäp thueâ taøi chính) vaø cho thueâ theo moät hoaëc nhieàu hôïp ñoàng thueâ hoaït ñoäng;

Nhaø ñang ñöôïc giöõ ñeå cho thueâ theo moät hoaëc nhieàu hôïp ñoàng thueâ hoaït ñoäng;

Cô sôû haï taàng ñang ñöôïc giöõ ñeå cho thueâ theo moät hoaëc nhieàu hôïp ñoàng thueâ hoaït ñoäng.

2. Keá toaùn baát ñoäng saûn ñaàu tö

2.1. Keá toaùn baát ñoäng saûn ñaàu tö caàn toân troïng moät soá quy ñònh sau:

1- Moät baát ñoäng saûn ñaàu tö ñöôïc ghi nhaän laø taøi saûn phaûi thoaû maõn ñoàng thôøi hai ñieàu kieän sau:

Chaéc chaén thu ñöôïc lôïi ích kinh teá trong töông lai;

Nguyeân giaù cuûa baát ñoäng saûn ñaàu tö phaûi ñöôïc xaùc ñònh moät caùch ñaùng tin caäy.

2- Baát ñoäng saûn ñaàu tö phaûi ñöôïc xaùc ñònh giaù trò ban ñaàu theo nguyeân giaù. Nguyeân giaù cuûa baát ñoäng saûn ñaàu tö bao goàm caû caùc chi phí giao dòch lieân quan tröïc tieáp ban ñaàu.

3- Caùc chi phí lieân quan ñeán baát ñoäng saûn ñaàu tö phaùt sinh sau ghi nhaän ban ñaàu phaûi ñöôïc ghi nhaän laø chi phí saûn xuaát, kinh doanh trong kyø, tröø khi chi phí naøy coù khaû naêng chaéc chaén laøm cho baát ñoäng saûn ñaàu tö taïo ra lôïi ích kinh teá trong töông lai nhieàu hôn möùc hoaït ñoäng ñöôïc ñaùnh giaù ban ñaàu thì ñöôïc ghi taêng nguyeân giaù baát ñoäng saûn ñaàu tö.

1

4- Sau ghi nhaän ban ñaàu, trong thôøi gian naém giöõ, cho thueâ hoaït ñoäng baát ñoäng saûn ñaàu tö ñöôïc xaùc ñònh theo nguyeân giaù, soá khaáu hao luyõ keá vaø giaù trò coøn laïi.

5- Vieäc chuyeån töø baát ñoäng saûn ñaàu tö sang baát ñoäng saûn chuû sôû höõu söû duïng hay haøng toàn kho vaø ngöôïc laïi chæ ñöôïc thöïc hieän khi coù söï thay ñoåi veà muïc ñích söû duïng nhö caùc tröôøng hôïp sau:

Baát ñoäng saûn ñaàu tö chuyeån sang baát ñoäng saûn chuû sôû höõu söû duïng khi chuû sôû höõu baét ñaàu söû duïng taøi saûn naøy;

Baát ñoäng saûn ñaàu tö chuyeån sang haøng toàn kho khi chuû sôû höõu baét ñaàu trieån khai caùc coâng vieäc söûa chöõa, caûi taïo naâng caáp caàn thieát cho muïc ñích baùn;

Baát ñoäng saûn chuû sôû höõu söû duïng chuyeån sang baát ñoäng saûn ñaàu tö khi chuû sôû höõu keát thuùc söû duïng taøi saûn ñoù;

Haøng toàn kho chuyeån sang baát ñoäng saûn ñaàu tö khi chuû sôû höõu baét ñaàu cho beân khaùc thueâ hoaït ñoäng;

Baát ñoäng saûn xaây döïng chuyeån sang baát ñoäng saûn ñaàu tö khi keát thuùc giai ñoaïn xaây döïng, baøn giao ñöa vaøo ñaàu tö (trong giai ñoaïn xaây döïng phaûi tuaân theo Chuaån möïc keá toaùn soá 03 - "Taøi saûn coá ñònh höõu hình").

6- Khi moät doanh nghieäp quyeát ñònh baùn moät baát ñoäng saûn ñaàu tö maø khoâng coù giai ñoaïn söõa chöõa, caûi taïo naâng caáp thì doanh nghieäp vaãn tieáp tuïc ghi nhaän laø baát ñoäng saûn ñaàu tö cho ñeán khi baát ñoäng saûn ñaàu tö ñoù ñöôïc baùn maø khoâng chuyeån thaønh haøng toàn kho.

7- Doanh thu töø vieäc baùn baát ñoäng saûn ñaàu tö ñöôïc ghi nhaän laø toaøn boä giaù baùn (giaù baùn chöa coù thueá GTGT ñoái vôùi tröôøng hôïp doanh nghieäp aùp duïng phöông phaùp tính thueá GTGT theo phöông phaùp khaáu tröø thueá).

8- Ñoái vôùi caùc ñôn vò chuyeân kinh doanh baát ñoäng saûn thì ñöôïc keá toaùn theo caùc tröôøng hôïp sau:

Ñoái vôùi caùc baát ñoäng saûn khi mua veà ñaõ xaùc ñònh roõ muïc ñích ñeå baùn trong kyø ñöôïc keá toaùn tuaân theo Chuaån möïc keá toaùn soá 02 “Haøng toàn kho”;

- Ñoái vôùi baát ñoäng saûn khi mua veà chöa xaùc ñònh roõ ñöôïc muïc ñích söû duïng trong töông lai hoaëc mua veà ñeå chuyeân cho thueâ hoaït ñoäng (thoaû maõn ñieàu kieän ghi nhaän BÑS ñaàu tö) thì ñöôïc keá toaùn tuaân theo Chuaån möïc keá toaùn soá 05 “Baát ñoäng saûn ñaàu tö”.

2.2. Keá toaùn baát ñoäng saûn ñaàu tö

2.2.1. Taøi khoaûn keá toaùn söû duïng:

a) TK 217 - Baát ñoäng saûn ñaàu tö

Taøi khoaûn naøy duøng ñeå phaûn aùnh soá hieän coù vaø tình hình bieán ñoäng taêng, giaûm baát ñoäng saûn ñaàu tö cuûa doanh nghieäp theo nguyeân giaù.

Beân Nôï: Nguyeân giaù baát ñoäng saûn ñaàu tö taêng trong kyø.

2

Beân Coù: Nguyeân giaù baát ñoäng saûn ñaàu tö giaûm trong kyø.

Soá dö beân Nôï: Nguyeân giaù baát ñoäng saûn ñaàu tö cuûa doanh nghieäp cuoái kyø.

b) Taøi khoaûn 2147_Hao moøn baát ñoäng saûn ñaàu tö: Phaûn aùnh tình hình hieän coù, tình hình bieán ñoäng hao moøn baát ñoäng saûn ñaàu tö

Beân Nôï:

Giaù trò hao moøn baát ñoäng saûn ñaàu tö giaûm.

Beân Coù:

Giaù trò hao moøn baát ñoäng saûn ñaàu tö taêng do trích khaáu hao hoaëc do chuyeån soá khaáu hao luõy keá cuûa baát ñoäng saûn chuû sôû höõu söû duïng thaønh baát ñoäng saûn ñaàu tö.

Soá dö beân Coù:

Giaù trò hao moøn cuûa baát ñoäng saûn ñaàu tö hieän coù cuûa doanh nghieäp.

c) TK 5117 - Doanh thu kinh doanh baát ñoäng saûn ñaàu tö

Taøi khoaûn 511 - Doanh thu baùn haøng vaø cung caáp dòch vuï ñöôïc boå sung theâm taøi khoaûn caáp 2 TK 5117 - Doanh thu kinh doanh baát ñoäng saûn ñaàu tö. Taøi khoaûn naøy duøng ñeå phaûn aùnh doanh thu kinh doanh baát ñoäng saûn ñaàu tö cuûa doanh nghieäp. Doanh thu kinh doanh baát ñoäng saûn ñaàu tö ñöôïc phaûn aùnh vaøo taøi khoaûn naøy bao goàm:

- Doanh thu cho thueâ hoaït ñoäng baát ñoäng saûn ñaàu tö laø soá tieàn cho thueâ tính theo kyø baùo caùo;

- Doanh thu baùn baát ñoäng saûn ñaàu tö laø giaù baùn cuûa BÑS ñaàu tö.

Beân Nôï:

- Keát chuyeån doanh thu kinh doanh baát ñoäng saûn ñaàu tö sang TK 911 “Xaùc ñònh keát quaû kinh doanh”.

Beân Coù:

Doanh thu kinh doanh baát ñoäng saûn ñaàu tö phaùt sinh trong kyø.

Taøi khoaûn naøy khoâng coù soá dö cuoái kyø.

d) TK 1567- Haøng hoaù baát ñoäng saûn

Taøi khoaûn naøy duøng ñeå phaûn aùnh giaù trò hieän coù vaø tình hình bieán ñoäng cuûa caùc loaïi haøng hoaù baát ñoäng saûn cuûa caùc doanh nghieäp khoâng chuyeân kinh doanh baát ñoäng saûn.

Haøng hoaù baát ñoäng saûn goàm:

- Quyeàn söû duïng ñaát, nhaø hoaëc nhaø vaø quyeàn söû duïng ñaát, cô sôû haï taàng mua ñeå baùn trong kyø hoaït ñoäng kinh doanh thoâng thöôøng;

- Baát ñoäng saûn ñaàu tö chuyeån thaønh haøng toàn kho khi chuû sôû höõu baét ñaàu trieån khai cho muïc ñích baùn.

3

Beân Nôï:

- Trò giaù thöïc teá haøng hoaù baát ñoäng saûn mua veà ñeå baùn;

- Giaù trò coøn laïi cuûa baát ñoäng saûn ñaàu tö chuyeån thaønh haøng toàn kho;

- Chi phí söûa chöõa, caûi taïo, naâng caáp trieån khai cho muïc ñích baùn ghi taêng giaù goác haøng hoaù baát ñoäng saûn chôø baùn

- Trò giaù thöïc teá cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn thöøa phaùt hieän khi kieåm keâ.

Beân Coù:

- Trò giaù thöïc teá haøng hoaù baát ñoäng saûn baùn trong kyø, hoaëc chuyeån thaønh baát ñoäng saûn ñaàu tö;

- Trò giaù thöïc teá cuûa haøng hoaù baát ñoäng saûn thieáu phaùt hieän khi kieåm keâ.

Soá dö beân Nôï: Trò giaù thöïc teá haøng hoaù baát ñoäng saûn coøn laïi cuoái kyø.

e) TK 241 - XDCB dôû dang

Beân Nôï:

- Chi phí mua saém baát ñoäng saûn ñaàu tö (tröôøng hôïp caàn coù giai ñoaïn ñaàu tö xaây döïng);

- Chi phí ñaàu tö xaây döïng baát ñoäng saûn ñaàu tö;

- Chi phí söûa chöõa, naâng caáp, caûi taïo ñöôïc ghi taêng nguyeân giaù baát ñoäng saûn ñaàu tö.

Beân Coù:

- Phaûn aùnh giaù trò baát ñoäng saûn ñaàu tö hình thaønh qua ñaàu tö xaây döïng ñaõ hoaøn thaønh;

- Keát chuyeån chi phí naâng caáp, caûi taïo ghi taêng nguyeân giaù baát ñoäng saûn ñaàu tö.

Soá dö beân Nôï:

- Giaù trò baát ñoäng saûn ñaàu tö ñang ñaàu tö xaây döïng dôû dang.

- Chi phí söûa chöõa, naâng caáp, caûi taïo dôû dang cuoái kyø

f) TK 632 – Giaù voán haøng baùn

Beân Nôï:

- Soá khaáu hao BÑS ñaàu tö trích trong kyø;

- Chi phí söûa chöõa, naâng caáp, caûi taïo BÑS ñaàu tö khoâng ñuû ñieàu kieän tính vaøo nguyeân giaù BÑS ñaàu tö;

- Chi phí phaùt sinh töø nghieäp vuï cho thueâ hoaït ñoäng BÑS ñaàu tö trong kyø;

4

- Giaù trò coøn laïi cuûa BÑS ñaàu tö baùn, thanh lyù trong kyø;

- Chi phí cuûa nghieäp vuï baùn, thanh lyù BÑS ñaàu tö phaùt sinh trong kyø.

Beân Coù:

Keát chuyeån toaøn boä chi phí kinh doanh BÑS ñaàu tö phaùt sinh trong kyø ñeå xaùc ñònh keát quaû hoaït ñoäng kinh doanh.

2.2.2. Phöông phaùp haïch toaùn keá toaùn moät soá hoaït ñoäng kinh teá chuû yeáu

1. Mua baát ñoäng saûn ñaàu tö: Quyeàn söû duïng ñaát, quyeàn sôû höõu nhaø DN mua chôø taêng giaù, chöa xaùc ñònh ñöôïc muïc ñích söû duïng, cho thueâ theo moät hoaëc moät soá hôïp ñoàng thueâ hoaït ñoäng.

a) Mua traû ngay, traû chaäm khoâng laõi:

5

Thí duï 1: Chuyeån quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu nhaø treân ñaát, giaù mua laø 400 trñ thanh toaùn baèng chuyeån khoaûn. Chi phí moâi giôùi thanh toaùn baèng tieàn maët laø 2 trñ. TS naøy chöa xaùc ñònh muïc ñích söû duïng. b) Mua traû chaäm:

Thí duï 2: Chuyeån quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu nhaø treân ñaát, giaù mua laø 500 trñ traû chaäm trong 10 naêm. Taïi thôøi ñieåm mua phaûi thanh toaùn ngay 100 trñ, soá coøn laïi traû daàn. Toång soá laõi traû chaäm trong 10 naêm laø 30trñ. Chi phí moâi giôùi thanh toaùn baèng tieàn maët laø 2,2 trñ, trong ñoù coù thueá GTGT 0,2 trñ. Doanh nghieäp ñang giöõ taøi saûn ñeå chôø taêng giaù.

2. Mua BÑSÑT phaûi qua xaây döïng

Thí duï 3: Chuyeån quyeàn söû duïng ñaát, giaù mua laø 300 trñ traû ngay baèng tieàn maët, Chi phí moâi giôùi thanh toaùn baèng tieàn maët laø 2,2 trñ, trong ñoù coù thueá GTGT 0,2 trñ. Doanh nghieäp tieán haønh phaân loâ, xaây döïng nhaø ñeå cho thueâ theo moät soá hôïp ñoàng thueâ hoaït ñoäng. Chi phí phaùt sinh khi xaây döïng nhö sau:

- Vaät lieäu mua ngoaøi thanh toaùn baèng TGNH: 200 trñ- Coâng cuï duïng cuï xuaát kho loaïi phaân boå 1 laàn: 30 trñ- Tieàn löông phaûi traû coâng nhaân vieân: 120 trñ- Caùc khoaûn trích theo löông: 22,8 trñ- Chi phí dòch vuï mua ngoaøi phaûi traû 5,2 trñ- Chi phí khaùc thanh toaùn baèng tieàn maët: 7 trñ

Giaû söû 10 thaùng sau coâng trình hoaøn thaønh vaø saún saøng ñeå baùn hoaëc cho thueâ hoaït ñoäng. Trong quaù trình thi coâng coâng trình coù moät soá chi phí

6

TK 217TK 111, 112,311

TK 133.2

TK 217TK 111, 112

TK 133.2

TK 331

TK 242

TK 515

TK 635

CKTT

TK 241

TK 133.2

TK 111,112, 331…

TK 217

TK 632

CFKHL

khoâng hôïp leä trò giaù 2 trñ nhöng khoâng xaùc ñònh roõ ñoái töôïng thu hoài neân doanh nghieäp phaûi chòu.

3. Chuyeån BÑS chuû sôû höõu söû duïng thaønh BÑSÑT

Thí duï 4: Doanh nghieäp quyeát ñònh chuyeån muïc ñích söû duïng moät taøi saûn coá ñònh ñang söû duïng laøm vaên phoøng. Nguyeân giaù TSCÑVH laø quyeàn söû duïng ñaát 200trñ, nguyeân giaù TSCÑ laø nhaø cöûa vaät kieán truùc laø 220trñ, ñaõ trích khaáu hao 50 trñ. TSCÑ naøy doanh nghieäp döï ñònh seõ cho thueâ hoaït ñoäng. 4. Chuyeån haøng hoaù thaønh BÑSÑTHaøng hoùa baát ñoäng saûn chuyeån thaønh baát ñoäng saûn ñaàu tö khi chuû sôû höõu baét ñaàu cho beân khaùc thueâ hoaït ñoäng.

Thí duï 5: Doanh nghieäp chuyeån moät haøng hoaù baát ñoäng saûn thaønh baát ñoäng saûn ñaàu tö ñeå cho thueâ hoaït ñoäng. Haøng hoùa naøy coù giaù trò ban ñaàu laø 348 trñ.5. Baùn BÑSÑT

Thí duï 6: Doanh nghieäp baùn moät baát ñoäng saûn ñaàu tö, nguyeân giaù TSCÑ laø 500trñ, hao moøn luõy keá laø 3 trñ. Giaù baùn chöa thueá GTGT laø 650 trñ, thu baèng TGNH.

6. Caûi taïo, söûa chöõa, naâng caáp BÑSÑT ñeå baùn: Khi caûi taïo naâng caáp, söûa chöõa BÑSÑT ñeå baùn thì BÑSÑT phaûi chuyeån thaønh haøng hoùa baát ñoäng saûn (quaûn lyù gioáng nhö haøng toàn kho)

a. Chuyeån BÑSÑT thaønh haøng hoaù BÑS:

7

TK 217TK 211, 213

TK 214(1,3)

TK 214.7

TK 217TK 156.7

TK 217 TK 214.7

TK 632

GTCL TK 511 TK 111,112,131

TK 3331

b. Söûa chöõa caûi taïo, naâng caáp

Thí duï 7: Sau thôøi gian ñaàu tö BÑS, doanh nghieäp quyeát ñònh caûi taïo, söûa chöõa khu nhaø quaän 9 ñeå baùn theo hôïp ñoâng ñaõ kyù keát. Baát ñoäng saûn naøy coù nguyeân giaù laø 1.020trñ, ñaõ trích khaáu hao 10 trñ. Chi phí thueâ ngoaøi naâng caáp thanh toaùn baèng chuyeån khoaûn 40 trñ. Coâng vieäc caûi taïo ñaõ xong (theo ñuùng thoûa thuaän trong hôïp ñoàng) nhöng chöa ñeán haïn giao cho khaùch haøng. 7. Keá toaùn khaáu hao BÑSÑT

Thí duï 8: Trích khaáu hao TSCÑ ñang chôø taêng giaù trong thaùng laø 5 trñ8. Caùc chi phí phaùt sinh sau khi ghi nhaän ban ñaàu

a. Chi phí phaùt sinh chaéc chaén laøm taêng lôïi ích kinh teá trong töông lai

b. Chi phí phaùt sinh khoâng laøm taêng lôïi ích kinh teá trong töông lai

8

TK 217 TK 214.7

TK 156.7

GTCL

TK 111,112,331…

TK 154

TK 133.1

TK 156.7

TK 632TK 214.7

TK 009

TK 241

TK 133.2

TK 111,112, 331…

TK 217

TK 632

TK 133.2

TK 111,112, 331…

TK 632TK 242

hoaëc

9. Cho thueâ hoaït ñoäng BÑSÑT: Hoaït ñoäng baùn, cho thueâ baát ñoäng saûn ñaàu tö ñöôïc coi laø hoaït ñoäng kinh doanh bình thöôøng cuûa doanh nghieäp (632, 511)

a. Cho thueâ hoaït ñoäng BÑSÑT

b. Chi phí lieân quan ñeán cho thueâ hoaït ñoäng

Thí duï 9: Doanh nghieäp cho thueâ hoaït ñoäng baát ñoäng saûn ñaàu tö, thôøi haïn thueâ laø 1 naêm, giaù thueâ moãi thaùng laø 400 USD, thueá GTGT thueá suaát 10%. Theo thoaû thuaän beân thueâ phaûi tieàn thueâ moãi ñaàu 6 thaùng. Doanh nghieäp ñaõ nhaän ñuû soá tieàn thueâ cuûa 6 thaùng ñaàu tieân (440 x 6) baèng ngoaïi teä, tyû giaù giao dòch 15.700ñ/USD. Chi phí moâi giôùi thanh toaùn baèng tieàn maët 500.000ñ. Khaáu hao haèng thaùng phaûi trích cho TSCÑ naøy laø 2.000.000ñ.

9

TK 338.7

TK 3331

TK 511.7 TK 111,112

TK 632

TK 133.2

TK 111,112, 331…

TK 632TK 214.7

TK 009