CONTRACTE CIVILE.

Cap. I . Consideraţii preliminare.

Noul C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/20091 adoptând concepţia monistă având drept

consecinţă unificarea dispoziţiilor dreptului civil cu cele ale dreptului comercial, a dus mutaţii

semnificative şi în materia contractelor, astfel că, prin abrogarea Codului comercial român ,

noul C. civ. rămâne dreptul comun intern în materia relaţiile comerciale. Sub acest aspect,

dispoziţiile art.2 din C. civ. stipulează că prezentul cod este alcătuit dintr-un ansamblu de reguli

care constituie dreptul comun pentru toate domeniile la care se referă litera sau spiritul

dispoziţiilor sale. De asemenea , potrivit art. 3 din noul C. civ., dispoziţiile acestuia se aplică şi

raporturilor dintre profesionişti, precum şi raporturilor dintre aceştia şi orice alte subiecte de

drept civil. În accepţiunea art. 8 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a

noului C.civ2, noţiunea de ,, profesionist” prevăzută de art. 3 din C. civ., include toate categoriile

de comerciant, întreprinzător, operator economic, precum şi orice alte persoane autorizate să

desfăşoare activităţi economice sau profesionale, astfel cum aceste noţiuni sunt prevăzute de

lege, la data intrării în vigoare a C. civ.

În consecinţă, dreptul nostru intern, nu mai face distincţia între actele civile şi cele

comerciale , întrucât , noul C. civ., desăvârşind concepţia monistă a unificat dispoziţiile legii

civile cu cele ale legii comerciale.

Pe de altă parte , potrivit art. 8 alin. (2) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a

noului C. civ., în toate actele normative în vigoare, expresiile ,, acte de comerţ”, respectiv, ,,

fapte de comerţ” se înlocuiesc cu expresia ,, activităţile de producţie, comerţ şi prestări de

servicii”.

În fine , mai precizăm faptul că, potrivit art. VII din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului

nr. 79/2011, pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009

1 Legea nr. 287/2009 - Codul civil a fost republicată în ,, Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 505 din 15 iulie 2011, cu modificările şi completările ulterioare.2 Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C.civ. a fost publicată în ,, Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 409 din 10 iunie 2011, cu modificările şi completările ulterioare.

1

privind C. civ.3, în locul sintagmelor ,, contract comercial” şi ,, contracte sau acte de comerţ” se

folosesc sintagmele ,, contract civil” , respectiv ,, contracte”.

Se poate concluziona aşadar că, deşi concepţia monistă consacrată prin noul C. civ., a

condus la unificarea dispoziţiilor de drept civil cu cele ale dreptului comercial, având drept

consecinţă abrogarea expresă a Codului comercial român , şi noul C. civ., utilizează prin art. 8

alin. (2) din Legea nr. 71/2011 conceptul ,, activităţi de comerţ”.

Cu privire la efectele caracterului ,, monist” al C. civ. român actual asupra fiinţării, în

continuare , a unui ,,drept comercial” în România, în literatura de specialitate4 se arătată că, în

sinteză, se poate vorbi(discuta) în prezent despre un drept comercial(român), dar numai dacă

această sintagmă este concepută ca o diviziune(componentă) a dreptului profesioniştilor,

diviziune care , la rândul ei, constituie o subramă a dreptului civil. În general, juriştii români

trebuie să înţeleagă odată că adoptarea unui nou C. civ., ca, de altfel, şi a unui C.pr. civ., a fost o

necesitate obiectivă, de modernizare a legislaţiei române, a aducerii la nivelul legislaţiilor

contemporane din statele avansate, iar , dacă sunt de bune credinţă, nu trebuie să se transforme în

veşnice Casandre ale noilor coduri( civil şi de procedură civilă), ci trebuie să aibă permanent în

vedere adagiul dreptului roman, potrivit căruia actus interpretandus est potius ut valeat quam ut

3 Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 79/2011 a fost publicată în ,, Monitorul oficial al României”, partea I, nr. 696 din 30 septembrie 2011.4 a se vedea, Ş. Beligrădeanu, Consideraţii în legătură cu efectele caracterului ,, monist” al Codului civil roman actual asupra fiinţării, în continuare, a unui ,, drept comercial” în România, în revista ,,Dreptul” nr. 9/2012, p. 24 ; mai nou, după intrarea în vigoare a noului C. pr. civ., într-o lucrare ,, monumentală” consacrată noului C. pri. Civ., se arată, motivat că, chiar în condiţiile tezei moniste, nu erau motive temeinice pentru a exclude cu totul din vocabularul juridic termenul ,, comerciant”, întrebuinţat în normele comunitare( I. Deleanu, Tratat de procedură civilă,.vol. I, Editura Universul juridic ,Bucureşti,2013, infra nota 2, p. 63). Continuând raţionamentul, reputatul autor arată că , ,,înţelegând să înlăture distincţia dintre acţiunea civilă şi acţiunea comercială sau dintre litigiul civil şi litigiul comercial - repudiind astfel, cum se zice, dintr-un condei , Codul comercial - una dintre cele mai venerabile şi mai articulate reglementări, verificate şi consolidate în timp, pe de o parte, iar, pe de alta, ignorând normele comunitare(europene) care evocă totuşi distinct, cele două categorii - legiuitorul, între altele, după caz, se referă la profesionişti şi, prin antinomie, la neprofesionişti, termeni cu valenţe semantice multiple şi uneori nu numai echivoci, ci chiar peiorativi(ibidem , p. 67); a se vedea, de asemenea , B.Diamant, Unificarea şi noul Cod civil, în Revista de drept comercial nr. 1/2013, p. 25-27; B. Diamant, Observaţii cu privire la Noul Cod de procedură civilă, intrat în vigoare la 15 februarie 2013, în Revista de drept comercial nr. 4/2013, p.45-47.

2

pereat, adică, actul(lato sensu, deci şi legea) trebuie să fie interpretat în sensul(înţelesul) în care

el să aibă( să poată produce) un efect, iar nu pentru a-l nimici(a-l lăsa fără de efect).5

Într-un alt studiu aparţinând unui reputat doctrinar în materia dreptului comercial 6, se

arată că teza creaţie ,, pur românească” potrivit căreia, în temeiul sistemului monist de

reglementare, raporturile comerciale devin raporturi civile şi, implicit, dreptul comercial îşi

încetează existenţa, este o eroare, care se explică prin dorinţa autorilor proiectului C. civ. de a ,,

inova”, precum şi prin insuficienţa cunoaştere a principiilor şi evoluţiei dreptului comercial în

România şi în ţările europene.

În consecinţă, autorul întemeindu-şi opinia pe interpretarea dispoziţiilor C.civ. în vigoare

şi a faptelor petrecute în istoria dreptului comercial , concluzionează că raporturile comerciale nu

se transformă în raporturi civile, ci rămân raporturi comerciale, iar dreptul comercial continuă să

existe, însă pe baza noilor fundamente ale C. civ. Ca atare, existând în continuare raporturi

juridice comerciale continuă să existe şi dreptul comercial, dar pe baza noilor concepte

reglementate de C. civ7.

Importanţa distincţiei dintre actele civile şi actele de comerţ, devine imperios necesară în

materia raporturilor juridice de drept al comerţului internaţional, deşi noul C. civ., consacră

concepţia monistă , întrucât , numai printr-o asemenea distincţie , se poate constata dacă un

anumit raport juridic cu element de extraneitate din materia dreptului comerţului internaţional,

intră sau nu sub incidenţa unor convenţii internaţionale care reglementează raporturi juridice din

materia dreptului comerţului internaţional.

Cap. II. CONTRACTUL DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Secţiunea 1. Noţiune. Caractere juridice.

1 .1. Noţiune.

Fără îndoială cel mai frecvent contract utilizat în practică este contractul de vânzare-

cumpărare, care ocupă un loc important în dreptul civil român, întrucât prin intermediul lui se

5 Ş. Beligrădeanu, op. cit., infra nota 52, p. 25.6 A se vedea, Stanciu. D. Cărpenaru, Dreptul comercial - între continuitate şi contestare, în revista ,,Dreptul” nr. 10/2012, p. 15-16.7 Ibidem , p. 16.

3

realizează înstrăinarea şi dobândirea dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale asupra

bunurilor care se găsesc în circuitul civil.

În acest sens , contractul de vânzare-cumpărare este reglementat prin Titlul IX al noului

Cod civil ,,Diferite contracte speciale”, capitolul I ,, Contractul de vânzare-cumpărare”, care

constituie dreptul comun în materie, existând în acest sens şi acte normative speciale cu incidenţă

în domeniu. Astfel, putem aminiti în acest sens , unele varietăţi de vânzare-cumpărare, pe care ,

de altfel, le vom trata în cuprinsul lucrării, precum : vânzarea locuinţelor proprietate de stat în

condiţiile Legii nr. 85/1992; Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor

imobile cu destinaţie de locuinţe, trecute în proprietatea statului şi a Normelor metodologice de

aplicare a acestei legi aprobate prin Hotărârea Guvernului nr.20/1996 şi nr. 11/1997; Legii nr.

10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22

decembrie 1989.

Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod civil, ,,vânzarea este contractul prin care vânzătorul

transmite sau , după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul

unui preţ pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească”; Poate fi, de asemenea,transmis prin

vânzare un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau orice alt drept”[alin. (2)].

Rezultă aşadar că noul Cod civil, reglementează atât transmiterea dreptului de proprietate

asupra unui bun , cât şi un dezmembrământ al dreptului de proprietate sau un alt drept real ,

legiferându-se astfel o realitate recunoscută deja de doctrină şi jurisprudenţă.

Se poate aşadar concluziona faptul că dreptul pentru a putea face obiectul strămutării de

la vânzător la cumpărător trebuie să fie transmisibil, adică să nu fie vorba despre drepturi

personale nepatrimoniale , care sunt indisolubil legate de o anumită persoană. De asemenea, pe

lângă drepturile personale nepatrimoniale , nu se pot transmite prin vânzare nici drepturile

constituite, prin voinţa părţilor sau a legii, cu caracter intuitu personae8. Astfel, nu se pot

transmite prin vânzare dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, dreptul la pensie , dreptul de

întreţinere.

8 A se vedea, F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti , 1996, p. 9-10.

4

Totodată, contractul de vânzare-cumpărare este considerat un contract-tip, întrucât o parte

din preceptele sale se aplică, în principiu, şi celorlalte contracte în care există prestaţii reciproce9.

În acest sens , dispoziţiile art. 1651 din noul Cod civil prevăd că dispoziţiile privind

obligaţiile vânzătorului se aplică, în mod corespunzător, obligaţiilor înstrăinătorului în cazul

oricărui alt contract având ca obiect transmiterea unui drept, dacă din reglementările acelui

contract sau din cele referitoare la obligaţii în general nu rezultă altfel.

În ceea ce priveşte legea aplicabilă, dispoziţiile art. 3 din Legea nr.71/2011 pentru

punerea în aplicare a noului Cod civil, statuează că actele şi faptele juridice încheiate ori , după

caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte

juridicec decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau , după caz, a săvârşirii ori

producerii lor.

1.2. Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare.

Caracterele juridice ale contractului de vânzare-cumpărare se pot desprinde din definiţia

contractului consacrată prin art. 1650 din noul Cod civil. Astfel, contractul de vânzare-cumpărare

se particularizează prin următoarele caractere specifice:

a).Vânzarea este un contract consensual. Acest caracter rezultă din prevederile art.

1174 alin. 2 şi art.1178 din noul Cod civil, cu denumirea marginală ,, libertatea formei”, care

statuează că, ,,contractul care se se încheie prin simplul acord de voinţe al părţilor este

consensual, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă. După cum

rezultă din conţinutul acestui text legal, vânzarea este numai în principiu consensuală, întrucât ,

de la acest principiu există excepţii , când legea impune încheierea contractului de vânzare-

cumpărare într-o anumită formă, sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului. În aceste cazuri

, contractul este solemn, deoarece validitatea sa este supusă îndeplinirii unor formalităţi

prevăzute de lege(art. 1174 alin. 3 din noul Cod civil).

Astfel, potrivit art. 1244 din noul Cod civil, în afara altor cazuri prevăzute de lege,

trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care

strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. În acest

9 A se vedea, F. Moţiu, Contractele speciale în noul Cod civil, Editura universul juridic , Bucureşti, 2011, p. 21.

5

context, încheierea contractului de vânzare-cumpărare asupra imobilelor în formă autentică ,

constituie o condiţie pentru înscrierea dreptului în cartea funciară, întrucât , potrivit art. 885 şi

art. 888 din noul Cod civil, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra

imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc , atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai

prin înscrierea în cartea funciară, în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti

rămase definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile

administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta.

Cerinţa înscrisului autentic notarial pe care trebuie să îl îmbrace contractul de vânzare –

cumpărare ,precum şi alte condiţii de validitate a contractului de vânzare-cumpărare, vor fi

analizate în detaliu în cadrul secţiunii referitoare la condiţiile de validitate extrinseci ale

contractului de vânzare-cumpărare.

b) vânzarea este un contract sinalagmatic(bilateral), deoarece potrivit art. 1171 din

noul Cod civil, contractul este sinalagmatic atunci când obligaţiile născute din acesta sut

reciproce şi interdependente. În caz contrar, contractul este unilateral chiar dacă executarea lui

presupune obligaţii în sarcina ambelor părţi. Astfel, vânzătorul are obligaţia de a preda lucrul,

respectiv , de a transmite proprietatea asupra lucrului, şi de garantare a cumpărătorului pentru

evicţiune sau vicii ascunse,iar cumpărătorul are obligaţia să plătească preţul.

După cum rezultă din conţinutul art. 1171 din Codul civil, caracterul sinalagmatic al

contractului presupune interdependenţa obligaţiilor, respectiv prestaţia uneia dintre părţi

reprezintă cauza obligaţiei asumate de cealalată parte.

c)vânzarea-cumpărarea este un contract cu titlu oneros. Acest caracter semnifică

faptul că, potrivit art. 1172 alin.1 din noul Cod civil, fiecare parte urmăreşte să îşi procure un

avantaj în schimbul obligaţiilor asumate. Astfel, prin încheierea contractului, vânzătorul

urmăreşte ca în schimbul transmiterii proprietăţii asupra lucrului să primească preţul de la

cumpărător , iar , la rândul său cumpărătorul, în schimbul preţului plătit , să primească bunul

vândut.

Dar , în cazul unor contracte de adeziune, vizând cu precădere contracte încheiate între

profesionişti şi consumatori, prin care o parte poate să adere sau nu la un contract, legiuitorul

6

intervine10 pentru asigurarea reciprocităţii, interdependenţei şi ,mai ales, a unui echilibru

semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor, cum este cazul Legii nr. 193/2000 privind

clauzele abuzive încheiate între profesioniţti şi consumatori.

d)vânzarea este un contract comutativ. Acest caracter semnifică faptul că la momentul

încheierii sale , părţile cunosc existenţa drepturilor şi obligaţiilor care sunt certe, care este certă,

iar întinderea drepturilor şi obligaţiilor este determinată sau determinabilă(art. 1173 alin. 1 din

noul Cod civil).În acest context, existenţa drepturilor şi obligaţiilor părţilor nu depinde de un

eveniment viitor şi incert, astfel încât , ulterior încheierii contractului nu există şansa unui câştig

sau al unor pierderi pentru una sau alta dintre părţile contractante. Într-o atare ipoteză, prin

opoziţie cu contractul comutativ, art. 1173 alin. 2 din noul Cod civil, denumeşte acest contract

care , prin natura lui sau prin voinţa părţilor, oferă cel puţin uneia dintre părţi şansa unui câştig şi

o expune totodată la riscul unei pierderi, ce depind de un eveniment viitor şi incert, contract

aleatoriu.

e) contractul de vânzare-cumpărare este un contract translativ de proprietate. În

acest sens, dispoziţiile art. 1674 din noul Cod civil, statuează că : ,, cu excepţia cazurilor

prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de

drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori

preţul nu a fost plătit încă”.

Din cuprinsul acestui text legal , rezultă că , în principiu, transferul dreptului de

proprietate de la vânzător la cumpărător operează din momentul încheierii contractului, dar , în

cazurile exceptate de lege , transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător nu

operează de la momentul încheierii contractului. Astfel, în cazul bunurilor imobile , după cum

am precizat , transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător , nu operează de la

data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ci , de la momentul înscrierii dreptului care

face obiectul contractului în cartea funciară, întrucât , în accepţiunea art. 885 din noul Cod

civil,dreptul de proprietate se dobândeşte , atât între părţi , cât şi faţă de terţi, numai prin

înscrierea lui în cartea funciară , pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.

10 A se vedea, L. Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte conform noului Cod civil, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 96.

7

Ca atare , se poate concluziona că transferul dreptului de proprietate de la vânzător la

cumpărător operează de drept de la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare

numai în cazul bunurilor mobile.

Evident că , în cazul bunurilor imobile, pentru a opera transferul dreptului de proprietate

prin înscrierea în cartea funciară, prin autentificarea de notarul public a contractului de vânzare-

cumpărare , acesta verifică îndeplinirea condiţiilor legale pentru a se putea încheia contractul,

respectiv: dacă vânzătorul este proprietarul imobilului, regulă care reprezintă aplicarea

principiului latin: nemo dat quod non habet; dacă imobilul se află în circuitul civil, respectiv ,

dacă bunl imobil respectiv nu face parte din domeniul public , întrucât aceste bunuri sunt scoase

din circuitul civil, iar dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public este

inalienabil.

În cazul bunurilor mobile , acestea trebuie să fie determinate individual(certe) pentru a

putea opera transferul dreptului de proprietate din momentul încheierii contractului. Dacă

bunurile sunt determinate numai generic , transferul dreptului de proprietate nu operează din

momentul încheierii contractului, ci numai din momentul individualizării bunurilor prin predare,

numărare , cântărire , măsurare ori prin orice alt mod convenit sau impus de natura bunului.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art.1678 din noul Cod civil, atunci când vânzarea are ca obiect

bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transferă cumpărătorului la

data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire , măsurare ori prin orice alt mod

convenit sau impus de natura bunului.

De asemenea, transferul proprietăţii nu operează de la momentul încheierii contractului

de vânzare-cumpărare, dacă părţile , printr-o clauză expresă au amânat transferul proprietăţii,

până la împlinirea unui termen suspensiv( de exemplu până la data plăţii preţului bunului

vândut), sau până la realizarea unei condiţii suspensive. Astfel, dacă în cazul condiţiei

suspensive , aceasta , potrivit art. 1400 din noul Cod civil, prin ea însăşi amână transferul

dreptului de proprietate, deoarece de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei , termenul

suspensiv, în condiţiile art. 1412 din noul Cod civil, afectează transferul proprietăţii numai dacă

părţile au prevăzut printr-o clauză expresă în contract acest lucru. Dacă termenul suspensiv a

fost stipulat în contract pur şi simplu, fără a se stipula printr-o clază exresă că termenul suspensiv

8

amână transferul proprietăţii, termenul suspensiv nu amână transferul proprietăţii , ci numai

executarea obligaţiei de predare a lucrului vândut11.

Secţiunea 2.Condiţiile de validitate a contractului de vânzare-cumpărare.

2.1. Condiţiile de validitate intrinseci ale contractului de vânzare-cumpărare.

2.1.1. Reglementare.

Condiţiile esenţiale intrinseci pentru validitatea contractului sunt enumerate prin art.

1179 din noul Cod civil, respectiv: capacitatea de a contracta; consimţământul părţilor; un obiect

determinat şi licit; o cauză licită şi morală. Întrucât aceste condiţii sunt tratate în general la

teoria contractului, în materie de vânzare se impun a fi remarcate câteva particularităţi , care

evident vor fi analizate prin raportare la unele reguli generale.

De asemenea ,ca şi în cazul tuturor actelor juridice, regulile privitoare la încheierea

contractelor sunt cele enumerate la art. 1179 din noul Cod civil, urmând ca excepţiile să fie

reglementate prin dispoziţiile legale exprese instituite atât prin dispoziţiile noului Cod civil, cât şi

prin unele acte normative speciale.

2.1.2. Capacitatea de a contracta-regula. Incapacităţile de a contracta-excepţia.

2.1.2.1. Capacitatea de a contracta-regula.

Potrivit art. 28 din noul Cod civil, capacitatea civilă este recunoscută tuturor persoanelor,

orice persoană având capacitate de folosinţă şi , cu excepţia cazurilor prevăzute de lege,

capacitate de exerciţiu. Capacitatea de folosinţă este definită prin art.34 din noul Cod civil ca

fiind aptitudinea persoanei de a avea drepturi şi obligaţii, iar , capacitatea de exerciţiu este

definită prin art. 37 din noul Cod civil , ca fiind aptitudinea persoanei de a încheia singură acte

juridice civile. De asemenea, potrivit art.1180 din noul Cod civil, poate contracta orice persoană

care nu este declarată incapabilă de lege, iar , în materia vânzării , dispoziţiile art. 1652 din noul

Cod civil, statuează că pot cumpăra şi vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege.

Din conţinutul acestor dispoziţii legale rezultă că regula în mataria vânzării este

capacitatea, iar incapacitatea este excepţia , care , la fel ca şi în cazul tuturor excepţiilor , trebuie

11 F. Deak, op. cit., p. 16.

9

să fie prevăzute în mod expres de lege , ele neputând fi prezumate şi fiind de strică interpretare şi

aplicare.

Pornind de la aceste dispoziţii cu caracter general, întrucât , contractul de vânzare-

cumpărare reprezintă un act de dispoziţie, atât pentru vânzător , cât şi pentru cumpărător, părţile

trebuie să aibă la momentul încheierii contractului capacitate deplină de exerciţiu. Se impune de

asemenea precizarea că, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate12, vânzarea-

cumpărarea este întotdeauna act de dispoziţie, numai raportat la lucrul vândut şi preţul care face

obiectul contractului, aceasta întrucât , raportat la patrimoniul părţii contractante, vânzarea-

cumpărarea mijloceşte şi efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniului(de

exemplu, cumpărarea de materiale pentru repararea casei, înstrăinarea bunurilor supuse pieirii

sau stricăciuni sau a celor de mică valoare devenite nefolositoare). În aceste cazuri, va fi

suficient ca partea să aibă capacitatea de a face acte de conservare şi administrare şi, respectiv, să

aibă încuviinţarea necesară încheierii unor astfel de acte.

În privinţa persoanelor lipsite de capacitate de exerciţiu, respectiv , minorii care nu a

împlinit vârsta de 14 ani şi interzişii judecătoreşti, dispoziţiile art. 43 alin. 2 din noul Cod civil,

statuează că aceste persoane pot încheia contracte prin reprezentanţii lor legali, care , evident ,

încheie acte contracte în numele acestora, în timp ce, persoanele cu capacitate de exerciţiu

restrânsă (minorii cu vârsta între 14 ani şi 18 ani), pot încheia contracte cu încuviinţarea

părinţilor sau , după caz , a tutorelui, iar în cazurile prevăzute de lege, şi cu autorizarea instanţei

de tutelă.

Referitor la persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu, deşi prevederile art.43 alin. 2 din

noul Cod civil, statuează că aceste persoane nu poate încheia singure anumite acte juridice,

dispoziţiile art. 43 alin. 3 din noul Cod civil statuează că persoana lipsită de capacitate de

exerciţiu poate încheia singură actele anume prevăzute de lege, actele de conservare, precum şi

actele de dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la mpmentul încheierii

lor. De asemenea , aceste acte pe care minorul lipsit de capacitate de exerciţiu le poate încheia

singur , pot fi încheiate şi de către reprezentantul său legal, afară de cazul în care legea ar

dispune altfel sau natura actului nu i-ar permite acest lucru.

12 F. Deak, op. cit. p. 29, 30; în acelaşi sens , opinia regretatului profesor Francisc Deak, este preluată şi de către alţi autori.( a se vedea, F. Moţiu, op. cit., p. 38 şi l. Stănciulescu, op. cit., p. 99).

10

În acelaşi sens, referitor la persoanele fizice cu capacitate de exerciţiu cu capacitate de

exerciţiu restrânsă, dispoziţiile art. 41 alin. 3 din noul Cod civil, statuează că aceste persoane pot

încheia singure acte de conservare, acte de administrare care nu îi prejudiciază, precum şi acte de

dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la data încheierii lor.

De asemenea , cu caracter de noutate, dispoziţiile art. 40 din noul Cod civil

reglementează capacitatea de exerciţiu anticipată, statuând că ,, pentru motive temeinice, instanţa

de tutelă poate recunoaşte minorului care a împlinit vârsta de 16 ani capacitatea deplină de

exerciţiu. În acest scop vor fi ascultaţi şi părinţii sau tutorele minorului, luându-se, când este

cazul, şi avizul consiliului de familie”.

O dispoziţie specială este instituită prin dispoziţiile art. 815 din noul Cod de procedură

civilă, în ceea ce priveşte urmărirea silită a imobilelor aparţinând minorilor şi a persoanelor

aflate sub interdicţie judecătorească. Astfel, potrivit art. 815 alin.1 din noul Cod de procedură

civilă, imobilul unui minor sau al unei persoane puse sub interdicţie judecătorească nu poate fi

urmărit silit înaintea urmăririi mobilelor sale. Dar , prin alin. 2 al art. 815 din noul Cod de

procedură civilă, se statuează că, dispoziţiile alin. 1 nu împiedică urmărirea silită asupra unui

imobil aflat în proprietatea comună a minorului sau a persoanei puse sub interdicţie

judecătorească şi a unei persoane cu capacitate deplină de exerciţiu, dacă obligaţia prevăzută în

titlu executoriu este comună.

În ceea ce priveşte sancţiunea pentru actele făcute de persoana lipsită de capacitate de

exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă, altele decât cele prevăzute la art. 41 alin. 3 şi la

art. 43 alin. 3 , precum şi pentru actele făcute de tutore fără autorizarea instanţei de tutelă, atuci

când această autorizare este cerută de lege, dispoziţiile art. 44 alin. 1 din noul Cod civil, instituie

drept sancţie anulabilitatea acestor acte(nulitatea relativă), chiar fără dovedirea unui prejudiciu.

Fiind vorba despre o nulitate relativă, dispoziţiile art. 48 din noul Cod civil, conferă posibilitatea

confirmării de către minorul devenit major a actului făcut singur în timpul minorităţii, atunci

când el trebuia să fie reprezentat sau asistat. De asemenea , minorul devenit major poate să

confirme actul făcut de tutorele său fără respectarea tuturor formalităţilor cerute pentru

încheierea lui valabilă, dar numai după descărcarea tutorelui. Totodată, minorul poate în timpul

minorităţii să confirme actul anulabil, dar numai în condiţiile art. 1263 şi 1264 din noul Cod

11

civil, prin care sunt reglementate condiţiile confirmării şi , respectiv , cuprinsul actului

confirmativ.

Se impune de asemenea precizarea că, în condiţiile art. 27 din noul Cod civil, inclusiv sub

aspectul capacităţii de a cumpăra terenuri în România, cetăţenii străini şi apatrizii sunt asimilaţi,

în condiţiile legii, cu cetăţenii români, în ceea ce priveşte drepturile şi libertăţile lor civile.

Asimilarea se aplică în mod corespunzător şi persoanelor juridice străine.

Referitor la capacitatea de folosinţă a persoanelor juridice, potrivit art. 205 din Codul

civil ,, Persoanele juridice supuse înregistrării au capacitatea de a avea drepturi şi obligaţii de la

data înregistrării lor”. Această dispoziţie consacră capacitatea de folosinţă a persoanei juridice.

Cu toate acestea , potrivit art. 205 alin. 3 din Codul civil, persoanele juridice supuse înregistrării,

chiar înainte de data înregistrării, deci chiar de la data actului de înfiinţare, ori de la data

îndeplinirii celorlalte cerinţe, persoana juridică are capacitatea de folosinţă cât priveşte drepturile

constituite în favoarea ei, îndeplinirea obligaţiilor şi a oricăror măsuri preliminare ce ar fi

necesare, dar numai în măsura necesară pentru ca persoana juridică să ia fiinţă în mod valabil.

În accepţiunea art. 200 alin. 2 din Codul civil, ,, prin înregistrare se înţelege înscrierea,

înmatricularea sau , după caz, orice altă formalitate de publicitate prevăzută de lege, făcută în

scopul dobândirii personalităţii juridice sau al luării în evidenţă a persoanei juridice legal

înfiinţate, după caz”.

Referitor la capacitatea de exerciţiu a persoanei juridice, dispoziţiile art. 209 din Codul

civil statuează că ,, persoana juridică îşi exercită drepturile şi îşi îndeplineşte obligaţiile prin

organele sale de administrare, de la data constituirii lor”, urmând ca, până la data constituirii

organelor de administrare, exercitarea drepturilor şi îndeplinirea obligaţiilor care privesc

persoana juridică să se facă de fondatori ori de către persoanele fizice sau juridice desemnate în

acest scop.

De asemenea , capacitatea deplină de exerciţiu consituie o condiţie de participare la

licitaţia organizată pentru vănzarea unui bun mobil sau imobil în cadrul vânzării silite mobiliare

sau imobiliare, conform art. 766 şi art. 842 din noul Cod de procedură civilă. Atât în cazul

bunurilor mobile , cât şi în cazul bunurilor imobile , prevederile art. 766 alin. 3 şi art. 842 alin. 5

din noul Cod de procedură civilă statuează că , creditorii urmăritori sau intervenienţii nu pot să

12

adjudece bunurile oferite spre vânzare la o valoare mai mică de 75 procente din preţul stabilit

potrivit art. 757 alin. 1 sau 3 , în cazul bunurilor mobile şi, respectiv , din preţul de pornire a

licitaţiei, în cazul bunurilor imobile. În cazul bunurilor imobile, dispoziţiile art. 842 alin.3 din

noul Cod de procedură civilă, statuează că solvabilitatea, capacitatea şi interpunerea sunt sunt

lăsate la aprecierea sumară şi imediată a executorului judecătoresc , care poate refuza făcând

menţiune despre aceasta în procesul-verbal de licitaţie.

2.1.2.2. Incapacităţile de a contracta-excepţia.

Instituirea incapacităţilor are drept scop ocrotirea celor puşi sub aceste interdicţii, a unor

terţi sau ocrotirea unor interese publice. Aceste incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra ,

fiind excepţii de la regula capacităţii , sunt reglementate expres şi limitativ de lege şi sunt de

strictă interpretare.

După cum s-a remarcat în literatura de specialitate13 şi , după cum rezultă şi din modul de

reglementare a incapacităţilor de a vinde şi de a cumpăra, interdicţiile(prohibiţiile) de a vinde şi

de a cumpăra(sau numai de a cumpăra) poartă asupra unei persoane sau a unui lucru, context în

care , interdicţiile sunt de două feluri: incapacităţi-instituite în consideraţia unor persoane(intuitu

personae) şi inalienabilităţi-stabilite de lege în considerarea bunului(intuitu rei).

În acest context, interdicţiile de a vinde şi de a cumpăra, se împart în două : incapacităţi

de a cumpăra, care sunt instituite în consideraţia unor persoane, şi incapacităţi de a vinde , adică

inalienabilitatea , instituită numai în materia vânzării , întrucât sunt stabilite de lege în funcţie de

natura bunurilor , şi nu în consideraţia persoanei(intuitu personae).

2.1.2.a. Incapacităţi de a cumpăra.

Incapacităţile de a cumpăra sunt reglementate prin dispoziţiile art. 1653 din noul Cod

civil, în materia drepturilor litigioase, după care , prin art. 1654 sunt reglementate alte

incapacităţi de a cumpăra. Evident că, pe lângă aceste incapacităţi de a cumpăra instituite prin

noul Cod civil, incapacităţile de a cumpăra sunt instituite şi prin alte acte normative speciale , la

care vom face referire în cuprinsul acestei secţiuni.

13 L. Stănciulescu , op. cit., p. 100; F. Deak, op. cit., p. 30.

13

Astfel, referitor la incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase, dispoziţiile art. 1653

alin. 1din noul Cod civil, statuează că : ,, sub sancţiunea nulităţii absolute, judecătorii, procurorii,

grefierii, executorii, avocaţii , notarii publici, consilierii juridici şi practicienii în insolvenţă nu

pot cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competenţa

instanţei judecătoreşti în a cărei circumscripţie îşi desfăşoară activitatea”. Dreptul litigios este

definit prin art. 1653 alin. 3 din Codul civil ca fiind acel drept în privinţa căruia există un proces

început şi neterminat cu privire la existenţa şi întinderea sa. Această incapacitate este de ordin

public , fiind instituită în considerarea apărării prestigiului justiţiei şi al corpului de profesionişti

care exercită actul de justiţie , care trebuie să fie mai presus de orice bănuială care ar putea

influenţa soluţionarea litigiilor asupra bunurilor dobândite în acest mod14.

Privitor la această incapacitate specială, în literatura de specialitate15 , pornind de la

considerentul că limita teritorială a incapacităţii este dată de raza instanţei în a cărei

circumscripţie îşi desfăşoară activitatea persoana în cauză, s-a afirmat că identificarea acestei

limite este facilă în cazul magistraţilor, grefierilor, dar şi a executorilor judecătoreşti şi notarilor

publici care au o competenţă limitată în aria judecătoriei unde se află sediul, dar , este mai

dificilă la avocaţi , consilieri juridici şi practicieni în insolvenţă, întrucât aceştia urmează să îşi

desfăşoare activitatea juridică în faţa oricărei instanţe din ţară. Sub acest aspect, autorii antecitaţi

concluzionează că ,din moment ce desfăşurarea activităţii este un fapt juridic, iar scopul legii este

este de a apăra prestigiul profesiei şi de a evita suspiciunile de fraudă, în faţa instanţei se poate

proba prin orice mijloc de probă exercitarea activităţii într-o anumită zonă geografică, chiar dacă

aceasta nu corespunde cu cea a organizaţiei profesionale teritoriale unde este înscris cesionarul16,

propunându-se de lege ferenda17, detrminarea specială a limitelor incapacităţii acestor persoane,

distinct de cele ale judecătorilor, procurorilor , executorilor şi notarilor.

Prin alin. 2 al art. 1653 sunt instituite excepţiile de la prevederile alin. 1, în sensul că

persoanele menţionate la alin. 1, pot efectua următoarele acte de cumpărare:

14 F. Moţiu, op. cit., p. 40.15 Ibidem ; L. Stănciulescu, op. cit., infra nota 2, p. 101.16 F. Moţiu, op. cit., p. 40.17 L. Stănciulescu, op. cit., infra nota 2, p. 101.

14

a)cumpărarea drepturilor succesorale ori a cotelor-părţi din dreptul de proprietate de la

comoştenitori sau coproprietari, după caz. O asemenea excepţie este instituită în considerareav

faptului că prin această cumpărare se pune capăt stării de indiviziune;

b) cumpărarea unui drept litigios în vederea îndestulării unei creanţe care s-a născut

înainte ca dreptul să fi devenit litigios. Această ipoteză , deşi constituie o excepţie de la

incapacitatea de a cumpăra a persoanelor menţionate la alin. 1 al art. 1653, pune în discuţie

problema vânzării unui drept litigios , precum şi exercitarea retractului litigios. Pentru aceste

considerente , vom analiza această varietate a contractului de vânzare-cumpărare, în cadrul

acestei secţiuni, prin raportare la prevederile art. 1653 din noul Cod civil, din al cărui conţinut

rezultă posibilitatea vânzării de drepturi litigioase.

Astfel,dreptul litigios, supus unei contestaţii judiciare, poate face obiectul

vânzării(cesiunii) indiferent că este un drept real sau de creanţă, inclusiv drept de proprietate

intelectuală sau drepturi succesorale18. Întrucât această vânzare are ca obiect şansele câştigării-

pierderii procesului, contractul este aleatoriu(emptio-venditio spei), astfel încât vânzătorul nu

garantează existenţa dreptului cedat, căci aceasta ar fi echivalent cu garanţia câştigării

procesului, ceea ce nu este posibil.

Analizând posibilitatea vănzării dreptului litigios prin raportare la definiţia consacrată

dreptului litigios prin art. 1653 alin. 3 din noul Cod civil, se poate desprinde concluzia că pentru

a se putea vinde un drept litigios , este necesar ca în momentul vânzării trebuie să fie un proces

început pe rolul instanţei judecătoreşti, proces care este neterminat , adică nesoluţionat printr-o

hotărâre judecătorească definitivă, căci în caz contrar , nu ar mai fi vorba despre un drept litigios.

De asemenea, din conţinutul acesluiaşi text legal, rezultă că procesul trebuie să poarte asupra

fondului dreptului, adică să vizeze existenţa şi întinderea dreptului.

Dacă s-a făcut o înstrăinare a dreptului litigios, adversarul cedentului(pârât sau reclamant

în proces) are posibilitatea de a elimina din proces pe cesionar, plătindu-i suma cu care a

cumpărat dreptul litigios împreună cu cheltuieli sau dobânzi, operaţiune care se numeşte retract

litigios , iar cel care îl exercită se numeşte retractant19.

18 F. Deak, op. cit. p. 85; F. Moţiu, op. cit., p. 103.19 F. Deak, op. cit., op. cit., p. 85 şi infra nota 297 , 298 şi 299, p. 85.

15

Deşi noul Cod civil nu reglementează expres retractul litigios , asemenea vechiului Cod

civil20, apreciem că instituţia retractului litigios devine incidentă şi după intrarea în vigoare.

Astfel, în argumentarea opiniei noastre , luând în considerarea faptul că prin intermediul

retractului litigios are loc o cesiune de creanţă şi, prin raportare la prevederile noului Cod civil

care reglementează cesiunea de creanţă( Titlul VII , capitolul I din noul Cod civil) rezultă că

cesiunea unei creanţe sub forma retractului litigios nu este interzisă . Astfel , prevederile art.1567

alin. 3 din noul Cod civil, statuează că dacă cesiunea este cu titlu oneros, dispoziţiile privitoare la

cesiunea de creanţă se completează în mod corespunzător cu cele din matwria contractului de

vânzare-cumpărare sau , după caz, cu cele care reglementează orice altă operaţiune juridică în

cadrul căreia părţile au convenit să execute prestaţia constând în transmiterea uneiu creanţe.

De asemenea , prin dispoziţiile art. 1569 din noul Cod civil, sunt instituite cazurile în care

creanţele nu pot fi cedate, respectiv nu pot face obiectul unei cesiuni creanţele care sunt declarate

de lege netransmisibile, iar , în cazul creanţelor care au ca obiect o altă prestaţie decât plata unei

sume de bani, acestea pot fi cedate numai dacă cesiunea nu face obligaţia să fie, în mod

substanţial, mai oneroasă.

Rezultă aşadar că prin nici o dispoziţie a noului Cod civil nu este instituită interdicţia

exercitării retractului litigios.

Avantajele exercitării retractului litigios constau în aceea că, prin efectele retractului

litigios, vânzarea dreptului litigios se desfiinţează retroactiv faţă de retractant , ca şi cum ar fi

vorba de îndeplinirea unei condiţii rezolutorii21, întrucât acesta a plătit cumpărătorului dreptului

litigios suma cu care acesta a cumpărat dreptul litigios. Pe de altă parte, prin efectul retractului

litigios , se stinge procesul , întrucât , retractantul dobândind dreptul litigios înstrăinat de

adversarul său din proces , se substituie în drepturile cumpărătorului şi cumulează calităţile

incompatibile de reclamant şi pârât22. În schimb, între cedent şi cesionar retractul nu produce nici

un efect, între ei continuând să producă efecte cesiunea (vânzarea), întrucât faţă de contractul

încheiat între cedent şi cesionar, retractantul este un terţ, adică un res inter alios acta. De

20 Astfel, vechiul Cod civil a reglementat retractul litigios prin art. 1402 , în sensul că : ,, cel contra cărui există un drept litigios vândut se va putea libera de cesionar numărându-i preţul real al cesiunii, spezele contractului şi dobânda din ziua când cesionarul a plătit preţul cesiunii”.21 F. Deak, op. cit., op. cit., p.87.22 Ibidem.

16

asemenea, faţă de retractant, cedentul(vânzătorul) nu are nici o acţiune pentru plata preţului

cesiunii(nici acţiune oblică), fiindcă, prin definiţie acesta nu este debitorul cesionarului, întrucât

i-a plătit acestuia preţul real al cesiunii şi accesoriile sale23;

c) cumpărarea s-a făcut pentru apărarea drepturilor celui care stăpâneşte bunul în legătură

cu care există dreptul litigios. Această ipoteză vizează situaţia în care dreptul litigios constă într-

o creanţă , drept care este garantat printr-o ipotecă( ex : imobilul este cumpărat cu credit de la o

bancă, iar banca , pentru asigurarea restituirii creditului, instituie asupra imobilului cumpărat o

ipotecă) şi care grevează imobilul unui terţ(dobânditorul imobilului ipotecat). Într-o atare

ipoteză, în care există o acţiune pe rolul instanţei prin care se contestă dobândirea imobilului

ipotecat, dobânditorul acestui imobil cumpărând creanţa ipotecară de la creditorul reclamant, se

pune la adăpost de eventuala urmărire din partea creditorului reclamant, în ipoteza câştigării

procesului.

O dispoziţie specială este instituită prin noul Cod de procedură civilă , în privinţa

urmăririi imobilelor ipotecate . Astfel, potrivit art. 816 alin.(1) din noul Cod de procedură civilă,

creditorii care au ipotecă înscrisă asupra unui imobil îl pot urmări în orice mâini ar trece şi pot

cere vânzarea lui pentru a se putea îndestula din preţul rezultat. Dar, prin alin. 2 al art. 816 din

noul Cod de procedură civilă, în cazul în care se urmăreşte un imobil ipotecat care a fost ulterior

înstrăinat, dobânditorul, care nu este personal obligat pentru creanţa ipotecară, poate să se opună

vânzării imobilului ipotecat, dacă au rămas alte imobile ipotecate în posesia debitorului principal,

şi să ceară instanţei de executare urmărirea prealabilă a acestora din urmă, după regulile

prevăzute de Codul civil în materie de fidejusiune. Pe durata urmăririi acestor bunuri, urmărirea

imobilului aparţinând terţului dobânditor este suspendată. Contestaţia prin care terţul dobânditor

se opune scoaterii la vânzare se va putea face, sub sancţiunea decăderii, în termen de 10 zile de la

comunicarea încheierii prin care s-a dispus notarea în cartea funciară a începerii urmăririi

silite(art. 816 alin. 3 din noul Cod de procedură civilă). De asemenea , din conţinutul art. 816

alin. 4 din noul Cod de procedură civilă , rezultă că, creditorul ipotecar poate cere scoaterea la

vânzare silită a imobilele neipotecate ale debitorului său , în cazul în care urmărirea silită a

bunurilor imobile ipotecate nu a condus la îndestularea sa în limita sumelor totale datorate.

23 Ibidem.

17

Toate aceste interdicţii reglementate prin art. 1653 din noul Cod civil, fiind de ordine

publică, sunt interdicţii care atrag nulitatea absolută a actelor încheiate cu încălcarea acestor

dispoziţii legale.

Prin art. 1654 sunt instituite alte incapacităţi de a cumpăra. Astfel, potrivit art. 1654 alin.

1 din noul Cod civil, sunt incapabili de a cumpăra , direct sau prin persoane interpuse, chiar şi

prin licitaţie publică:

a)mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă; excepţia prevăzută la

art. 1304 alin. (1)24 rămâne aplicabilă. Legea a instituit această interdicţie pentru ca mandatarii să

nu fie puşi în situaţia de a alege între interesul lor , care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi

interesul vânzătorului(mandatarului), respectiv acela de a obţine un preţ cât mai ridicat25. Având

în vedere că textul de lege trimite la dispoziţiile art. 1304 din Codul civil, rezultă că interdicţia

nu este aplicabilă atunci când mandatarul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau

cuprinsul contractului a fost determinat în aşa fel încât să excludă posibilitatea unui conflict de

interese. Potrivit art. 1654 alin. 2 din Codul civil, încălcarea acestei interdicţii este sancţionată

cu nulitatea relativă;

b)părinţii ,tutorii, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe

care le reprezintă. Această interdicţie are menirea de a proteja interesele celui reprezentat sau

ocrotit prin una din modalităţile enumerate în textul legal. Această ipoteză are în vedere faptul că

reprezentanţii au puteri determinate prin lege, astfel că, aceste puteri nu pot fi limitate de către

aceşti reprezentanţi. Şi în această ipoteză , ca şi cea instituită la lit. a, interdicţia vizând interese

particulare care trebuie protejate, dispoziţiile art.1654 alin. 2 sancţionează încălcarea actelor

încheiate cu încălcarea acestor dispoziţii legale cu nulitatea relativă.

c) funcţionarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi

alte asemenea persoane, care ar putea influenţa condiţiile vânzării făcute prin intermediul lor sau

care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.

24 Dispoziţiile art. 1304 alin. (1) din noul Cod civil reglementează contractul cu sine însuşi şi dubla reprezentare, astfel :,,contractul încheiat de reprezentant cu sine însuşi, în nume propriu, este anulabil numai la cererea reprezentantului, cu excepţia cazului în care reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de interese”.25 F. Moţiu, op. cit., p. 39; F. Deak, op. cit., p. 31.

18

Întrucât această interdicţie vizează activitatea unor persoane investite cu atribuţii de putere

publică, sancţiunea nerespectării acestei interdicţii este , potrivit art. 1654 alin. 2 din Codul civil,

nulitatea absolută.

Se mai impune precizarea că în privinţa dobândirii terenurilor, nu mai este instituită o

limitare în privinţa dobândirii dreptului de proprietate privată asupra terenurilor prin acte juridice

între vii, o atare limitare fiind instituită doar în faza reconstituirii dreptului de proprietate privată

asupra terenurilor , în condiţiile art. 9 din Legea nr.18/1991 ,coroborat cu art.3 alin.2 din Legea

nr.1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor

forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr.18/1991 şi ale Legii

nr.169/1997.

Dar , pe lângă aceste interdicţii de a cumpăra instituite prin noul Cod civil, o incapacitate

specială de a cumpăra este cea instituită în privinţa cetăţenilor străini şi apatrizilor prin norma

constituţională instituită prin art. 44 alin. 2 fraza a doua din Constituţia republicată.

Astfel, prevederile art. 44 alin. 2 teza a doua din Constituţia republicată, statuează că,,

cetăţeni străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în

condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate la care

România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi

prin moştenire legală”. Din conţinutul textului constituţional rezultă că dobândirea dreptului de

proprietatea asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, poate avea loc , în condiţiile

acestui text, doar prin acte între vii, printre care se numără şi donaţia.

Din analiza textului constituţional mai sus expus , rezultă faptul că, cetăţenii străini şi

apatrizi pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condiţiile statuate prin textul

constituţional, mai sus expuse , deci nu de la momentul intrării în vigoare a Constituţiei revizuite,

în timp ce dobândirea de către cetăţenii străini şi apatrizi , a dreptului de proprietate asupra

terenurilor , prin moştenire legală, operează de la data intrării în vigoare a Constituţiei revizuite

prin care s-a instituit această posibilitate a cetăţenilor străini şi apatrizilor.

Sancţiunea nerespectării interdicţiei cetăţenilor străini şi a apatrizilor de a dobândi

terenuri în România cu nerespectarea textului constituţional, se sancţionează cu nulitatea

absolută, fiind vorba despre o interdicţie consacrată la nivel constituţional.

19

În aplicarea textului constituţional ,legea organică la care trimite acest text, este Legea

nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către

cetăţenii străini şi apatrizi şi de către persoanele juridice străine26, intrată în vigoare la data

aderării României la Uniunea Europeană, dar care cuprinde unele situaţii tranzitorii , în privinţa

dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, în

concordanţă cu anexa nr. VII a Tratatului de aderare a României la Uniunea Europeană27,

respectiv, legea reglementează pentru cetăţeanul unui stat membru al Uniunii Europene sau al

Spaţiului Economic European un termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea

Europeană, în privinţa dobândirii terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere, precum

şi un termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, în privinţa dobândirii

terenurilor pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare.

Legea nr. 312/2005 reglementează atât situaţia cetăţenilor străinii şi a apatrizilor, cetăţeni

ai unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European, cât şi situaţia

cetăţenilor străinii, apatridului şi a persoanei juridice aparţinând statelor care nu sunt membre ale

Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European, iar , în această ultimă ipoteză, cetăţeanul

străin , apatridul şi persoana juridică poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în

condiţiile reglementate prin tratatele internaţionale la care România este parte, pe bază de

reciprocitate.

Totodată, întrucât textul constituţional face referire expresă doar la terenuri, fără a

distinge, deci fiind vorba atât despre terenuri de orice fel situate în localităţi sau în extravilan,

cetăţenii străinii şi apatrizii vor putea dobândi după intrarea în vigoare a Constituţiei revizuite,

ca de altfel, şi înainte de revizuirea constituţională din 2003, dreptul de proprietate asupra

construcţiilor. Într-o atare ipoteză, ei vor dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiei , iar ,

asupra terenurilor, vor dobândi un drept de superficie, adică, în calitate de superficiari, vor

dobândi un drept de folosinţă asupra terenului aferent construcţiei dobândite în proprietate.

2.1.2.b. Incapacităţi de a vinde.

26 Publicată în ,,Monitorul oficial al României” , partea I, nr. 1008 din 14 noiembrie 2005, intrată în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană, adică la data de 1 ianuarie 2007.27 Publicat în ,,Monitorul oficial al României” , partea I, nr. 465 din 1 iunie 2005.

20

Incapacităţile de a vinde sunt reglementate printr-un singur articol din noul Cod civil,

respectiv , prin dispoziţiile art. 1655 din noul Cod civil care statuează că , ,,persoanele prevăzute

la art. 1654 alin. 1(mandatarii, părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu,

funcţionarii publici, judecătorii –sindici, practicienii în insolvenţă, executorii, precum şi alte

asemenea persoane) nu pot, de asemenea, să vândă bunurile proprii pentru un preţ care constă

într-o sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe catre îl

administrează ori a cărui administrare o supraveghează , după caz”.

Privitor la această incapacitate de a vinde , care , conform celor expuse mai sus, vizează

inalienabilităţi stabilite de lege în considerarea bunului(intuitu personae), în literatura de

specialitate28, pe bună dreptate , s-a apreciat că formularea destul de alambicată aleasă de

legiuitor are drept scop oprirea schimburilor patrimoniale între una din persoanele din categoriile

indicate în art. 1654, ca vânzător, pe de o parte, şi persoana pe care aceasta o reprezintă sau al

cărui patrimoniu îl administrează, în calitate de cumpărător , pe de altă parte, precum şi

prevenirea deturnării puterii de reprezentare sau de angajare a fondurilor pe care le

administrează de către incapabil, în dauna celor ale căror interese el ar trebui să le vegheze.

Din moment ce contraprestaţia pentru înstrăinarea unui bun propriu ar fi o sumă de bani

provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a

cărui administrare o supraveghează, vânzarea prohibită ar fi o specie de act cu sine însuşi, în care

incapabilul s-ar afla în postura de vânzător29.

În privinţa sancţiunii aplicabile pentru încălcarea dispoziţiilor art. 1655 din noul Cod

civil, întrucât acest articol trimite la dispoziţiile art. 1654 alin. (1) din Codul civil, se poate

concluziona că, actul va fi lovit de nulitate relativă dacă persoana incapabilă aparţine categoriilor

de persoane menţionate la lit. a) sau b) a art. 1654 , şi de nulitate absolută dacă acesta face parte

din categoriiile de persoane menţionate la lit. c) ale art. 1654 din noul Cod civil.

Se impune de asemenea precizarea că, potrivit art.317 alin.1 din noul Cod civil ,, fiecare

soţ poate să încheie acte juridice cu celălalt soţ sau cu terţe persoane”. Din analiza acestui text

legal se poate concluziona că în contextul noului Cod civil vânzarea între soţi a devenit valabilă,

fiine eliminată astfel incapacitatea prevăzută de art. 1307 din vechiul Cod civil.

28 F. Moţiu, op. cit., p.42, 43. 29 Ibidem .

21

Drept consecinţă a aplicării principiului că nimeni nu se poate prevala de propria sa culpă

a opţiune anularea unui act juridic, dispoziţiile art. 1656 din noul Cod civil consacră

inadmisibilitatea acţiunii în anulare a vânzării de către cei cărora le este interzis să cumpere ori

să vândă, nici în nume propriu, nici în numele persoanei ocrotite.

Analiza în detaliu a inalienabilităţii bunurilor, adică a acelor bunuri care nu pot face

obiectul vânzării va fi analizată în cadrul secţiunii referitoare la obiectul vânzării.

2.1.3. Consimţământul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Vânzarea , ca şi orice alt contract , se încheie prin acordul de voinţă a părţilor. În acest

context, existenţa consimţământului este o condiţie indispensabilă pentru perfectarea

contractului. Întrucât , consimţământul , drept condiţie de validitate a contractului este analizată

la disciplina teoria generală a obligaţiilor, vom analiza doar câteva aspecte referitoare la

consimţământ prin raportare vânzare.

Astfel, potrivit art. 1182 din noul Cod civil, contractul se încheie prin negocierea lui de

către părţi sau prin acceptarea fără rezerve a unei oferte de a contracta. Din conţiunutul acestei

dispoziţii legale rezultă că în accepţiunea noului Cod civil, formarea contractului se realizează

prin întâlnirea ofertei cu acceptarea acesteia.

În literatura de specialitate30, se arată că manifestarea de voinţă pentru încheierea unui

contract cunoaşte un parcurs intern şi unul extern. Astfel, parcursul intern al consimţământului

constituie procesul de formare a voinţei juridice, sens în care, potrivit art. 1204 din Codul civil,

consimţământul părţilor trebuie să fie serios , liber şi exprimat în cunoştinţă de cauză. De

asemenea , se arată că această latură internă a consimţământului are în vedere întreaga

problematică a discernământului(art. 1295 din Codul civil) şi pe aceea a viciilor de

consimţământ-eroarea , dolul, violenţa şi leziunea, reglementate de art. 1206-1224 din codul

civil.

În ceea ce priveşte parcursul extern al consimţământului , se arată că această fază

desemnează, de fapt, mecanismul formării contractului prin întâlnirea ofertei şi acceptării şi,

inclusă fiind de legiuitor în sfera consimţământului, se referă la încheierea contractului prin

30 A se vedea, L. Pop, I-Florin Popa, S. Ioan Vidu, Tratat elementar de drept civil. Obligaţiile conform noului Cod civil, Editura Universul juridic, Bucureşti, 2012, p. 90.

22

întâlnirea ofertei de a contracta şi acceptării acesteia, precum şi la faza premergătoare realizării

acestui consens extern care este cea a negocierilor precontractuale. După cum rezultă din

conţiunutul art. 1182 al noului Cod civil, exprimarea consimţământului pentru încheierea

contractului, sub aspectul parcursului extern , se poate realiza în mod spontan prin acceptarea

fără rezerve a unei oferte de a contracta sau, dacă există diverse interese, se apelează la

negocierea precontractuală, urmând ca realizarea acordului de voinţe să se realizeze în momentul

încetării fazei precontractuale , adică a negocierilor.

În literatura de specialitate31 se afirmă că opinia expusă mai sus de autorul antecitat, este

inexată, deoarece întâlnirea ofertei cu acceptarea formează numai acordul de

voinţe(consimţământul), nu direct încheierea(formarea, perfectarea) contractului, care este

supusă îndeplinirii condiţiilor esenţiale de validitate, şi, în consecinţă, formarea acordului de

voinţe şi formarea contractului sunt două momente cu semnificaţii juridice diferite şi care, deci,

trebuie tratate ca atare(deşi noul Cod civil nu le distinge).

Nu putem împărtăşi acest punct de vedere, aderând la opinia exprimată în sensul căreia,

celelalte două condiţii de validitate ale contractului(capacitatea şi obiectul), deşi cu relevanţă în

privinţa validităţii contractului, rămân condiţii de fond ale contractului şi sunt fără relevanţă

îmediată în privinţa mecanismului acordului de voinţe32.

Referitor la sancţiunea aplicabilă pentru situaţia în care consimţământul uneia dintre părţi

a fost viciat prin eroare, dol, violenţă şi leziune, dispoziţiile art. 1251 din noul Cod civil

stabileşte drept sancţiune în aceste cazuri anulabilitatea contractului, adică nulitatea relativă. Ca

atare, fiind vorba despre o nulitate relativă , aceasta poate fi confirmată, prin voinţa expresă sau

tacită, dacă în momentul confirmării condiţiile de validitate ale contractului anulabil sunt

îndeplinite(art. 1261, 1262 şi 1263 din Codul civil). De asemenea , ca efect al confirmării unui

contract anulabil pentru vicierea consimţământului prin dol sau viloenţă , dispoziţiile art. 1265

alin. 3 din noul Cod civil, statuează că o astfel de confirmare nu implică prin ea însăşi renunţarea

la dreptul de a cere daune-interese. În acest context , sancţiunea fiind nulitatea relativă, în

privinţa teremenului de prescripţie pentru formularea acţiunii în anulare pentru vii de

31 L. Stănciulescu, op. cit., p. 103 şi infra nota 4, p. 103.32 L. Pop, I-Florin Popa, S. Ioan Vidu, op. cit., p. 90.

23

consimţământ, acesta va fi termenul general de prescripţie de 3 ani statuat prin art. 2517 din noul

Cod civil.

Se impune de asemernea precizarea că , prin dispoziţiile art. 1213 din noul Cod civil se

conferă posibilitatea adaptării contractului în cazul o parte estte îndreptăţită să invoce

anulabilitatea contractului pentru eroare, dacă cealaltă parte declară că doreşte să execute ori

execută contractul aşa cum acesta fusese înţeles de partea îndreptăţită să invoce anulabilitatea.

În această ipoteză , contractul se consideră că a fost încheiat aşa cum l-a înţeles partea care

declară că doreşte să execute contractul sau îl execută în condiţiile acestui text legal.

De menţionat că practica judiciară33 din perioada de incidenţă a vechiului Cod civil,

aprecia ca fiind sancţionată cu nulitatea absolută eroarea-obstacol(numită şi destructivă de

voinţă) , adică eroarea asupra naturii actului încheiat-error in negatio, întrucât se aprecia că în

acest caz, nu s-a realizat acordul de voinţă. Eroarea-obstacol este definită prin decizia supra cit

ca fiind rezultatul falsei reprezentări asupra naturii actului ce se încheie, în sensul că o parte

crede că încheie un anumit act juridic, iar cealaltă parte are credinţa greşită că încheie un alt act

juridic decât cel declarat, dceea ce permite caracterizarea acestuia din urmă ca fiind lipsit de

consimţământ.

În accepţiunea noului Cod civil, eroarea care poartă asupra naturii sau obiectului

contractului(eroarea-obstacol) este considerată o eroare esenţială şi este sancţionată cu nulitatea

relativă , dacă cealaltă parte ştia sau , după caz , trebuia să ştie că faptul asupra căruia a purtat

eroarea este esenţial pentru încheierea contractului.

2.1.4. Obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

2.1.4. 1. Reglementare. Consideraţii generale.

Încă de la început se impune precizarea că noul Cod civil distinge între obiectul

contractului şi obiectul obligaţiei. Astfel, în accepţiunea art. 1225 din noul Cod civil, obiectul

contractului îl reprezintă operaţiunea juridică, precum vânzarea, locaţiunea, împrumutul şi altele

asemenea, convenită de părţi, astfel cum aceasta reiese din ansamblul drepturilor şi obligaţiilor

contractuale, în timp ce , potrivit art. 1226 din noul Cod civil, obiectul obligaţiei este prestaţia la

33 A se vedea, Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 3641/1998, în Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1998, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 45-48.

24

care se angajează debitorul. Sub sancţiunea nulităţii absolute, obiectul contractului trebuie să fie

determinat şi licit, iar , obiectul obligaţiei , sub aceeaşi sancţiune a nulităţii absolute, trebuie să

fie determiat sau cel puţin determinabil.

Transpunând aceste dispoziţii cu caracter general în materia contractului de vânzare-

cumpărare, întrucât acest contract este un contract sinalagmatic care dă naştere la obligaţii

reciproce în sarcina vânzătorului şi a cumpărătorului, obiectul material al obligaţiei vânzătorului

este lucru vândut , iar obiectul material al obligaţiei cumpărătorului este plata preţului.

Aşadar , obiectul contractului de vânzare-cumpărare se va face prin raportare la cele două

obligaţii ale vânzătorului şi cumpărătorului.

2.1.4.2. Lucrul vândut şi condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească lucrul vândut.

Potrivit art. 1657 din noul Cod civil, orice bun poate fi vândut în mod liber, dacă

vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie sau testament. De asemenea,

în condiţiile art. 1228 şi art. 1658 din noul Cod civil, în lipsa unei prevederi contrare , contractul

de vânzare-cumpărare poate avea ca obiect şi un bun viitor. Totodată, în accepţiunea art. 1227

din noul Cod civil, contractul este valabil chiar dacă, la momentul încheierii sale, una dintre părţi

se află în imposibilitate de a-şi executa obligaţia, afară de cazul în care prin lege se prevede

altfel.

Din conţinutul acestor dispoziţii legale se pot desprinde următoarele condiţii pe care

trebuie să le îndeplinească lucrul vândut pentru a putea face obiectul unui contract de vânzare-

cumpărare, după cum urmează.

2.1.4.2.a. Lucrul vândut trebuie să fie posibil. Această cerinţă este impusă de regula de

drept potrivit căreia nimeni nu poate fi obligat la imopsibil-ad impossibilium, nula obligatio, căci

imposibilitatea obiectului contractului echivalează practic cu lipsa obiectului, ceea ce atrage

nulitatea absolută a contractului. În acest context, în materia contractului de vânzare-cumpărare,

potrivit art. 1659 din Codul civil, dacă în momentul vânzării unui bun individual determinat

acesta pierise în întregime, contractul nu produce nici un efect. Dacă bunul pierise numai în

parte, cumpărătorul care nu cunoştea acest fapt în momentul vânzării poate cere fie anularea

vânzării , fie reducerea corespunzătoare a preţului. Sub acest aspect, respectiv în ipioteza în care

25

bunul pierise numai în parte , vechiul Cod civil , conferea cumpărătorului posibilitatea de a

solicita , fie rezoluţiunea contractului, fie executarea asupra părţii rămase din contract.

În acest context, apreciem că deşi noul Cod civil conferă cumpărătorului în ipoteza pierii

numai în parte a bunului posibilitatea de a cere anularea contractului sau reducerea

corespunzătoare a preţului, cumpărătorul va trebui să aibă şi posibilitatea de a solicita

rezoluţiunea contractului şi , pe cale de consecinţă, vânzarea va putea fi anulată retroactiv şi se

va răsfrânge şi asupra terţilor dobânditori asupra imobilului.

Desigur că această dispoziţie legală specială în materia contractului de vânzare-

cumpărare , trebuie analizată prin raportare la dispoziţiile art. 1351 din noul Cod civil care

reglementează forţa majoră şi cazul fortuit , drept cauze exoneratoare de răspundere. Astfel, dacă

în momentul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare, bunul care urma să facă obiectul

contractului a pierit în întregime din cauza unui eveniment de forţă majoră sau caz fortuit şi , ca

atare, executarea ulterioară a contractului a devenit imposibilă, răspunderea este înlăturată pentru

prejudiciul cauzat, dar , se pune problema riscului în această ipoteză. Această problemă a riscului

trebuie analizată prin raportare la dispoziţiile art. 1274 care reglementează problema riscului în

contractul translativ de proprietate.

Astfel, dacă în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, bunul care trebuia

să facă obiectul contractului pierise în întregime,datorită unui eveniment de forţă majoră sau caz

fortuit, este evident că bunul nu a mai fi putut predat , context în care , dispoziţiile art. 1274 din

noul Cod civil, statuează că riscul contractului rămâne în sarcina debitorului obligaţiei de predare

, adică a vânzătorului(regula res perit domino), care pierde , de asemenea, dreptul la

contraprestaţie.

2.1.4.2.b Lucrul vândut să existe. Această condiţie impune existenţa actuală sau viitoare

a bunului , în contextul în care dispoziţiile art. 1658 din noul Cod civil, reglementează şi

posibilitatea unui bun viitor. Astfel, bunul care face obiectul vânzării poate să existe în momentul

încheierii contractului sau să poată exista în viitor.

Referitor la vânzarea unui bun viitor , dispoziţiile art. 1658 din noul Cod civil statuează

că dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în

momentul în care bunul s-a realizat, adică la data la care acesta devine apt de a fi folosit potrivit

26

destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul. În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen

limitat care nu există la data încheierii contractului, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în

momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute. Atunci când bunul sau , după

caz, genul limitat nu se realizează, contractul nu produce nici un efect. Cu toate acestea, dacă

nerealizare este determinată de culpa vânzătorului, el este ţinut să plătească daune-interese.

Când bunul se realizează numai parţial, cumpărătorul are alegerea fie de a cere

desfiinţarea vânzării, fie de a pretinde reducerea corespunzătoare a preţului(art. 1658 alin. 3 din

Codul civil). Dacă nerealizarea parţială a bunului sau , după caz, a genului limitat a fost

determinată de culpa vânzătorului, acesta este ţinut să plătească daune-interese. De asemenea , în

ipoteza în care cumpărătorul şi-a asumat riscul nerealizării bunului sau genului limitat , după caz,

el rămâne obligat la plata preţului(art. 1658 alin. 4 din Codul civil).

2.1.4.2.c. Lucrul vândut să fie în circuitul civil. Clauza de inalienabilitate.

Această condiţie scoate în evidenţă principiul liberei circulaţii a bunurilor susceptibile de

apropriere de a face obiectul dreptului de proprietate, precum şi a principiului potrivit căruia

numai lucrurile aflate în comerţ8circuitul civil) pot fa ce obiectul unui contract. În acest context,

după cum am precizat, dispoziţiile art. 1657 din noul Cod civil statuează că orice bun poate fi

vândut în mod liber, dacă vânzarea nu este interzisă ori limitată prin lege sau prin convenţie sau

testament.

Dar , după cum rezultă din conţinutul art. 1657 din noul Cod civil, trebuie să distingem

între ipotezele reglementate de lege prin care prohibiţia ca lucrurile care nu se află în circuitul

civil să nu poată fi vândute este una absolută , şi , ipotezele reglementate de lege prin care o

astfel de prohibiţie este una relativă, când anumite bunuri care, nefiind inalienabile, pot fi

vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane , sau numai în anumite condiţii.

În acest context , bunurile proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-

teritoriale nu pot face obiectul contractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu sunt în circuitul

civil, fiind declarate atât de către textul art. 136 alin. 4 din Constituţia republicată, cât şi de către

prevederile art. 120 alin. 2 din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice , republicată , cu

modificările şi completările ulterioare şi art. 861 din noul Cod civil, ca fiind inalienabile. De

asemenea, în aplicarea dispoziţiilor constituţionale , în materia terenurilor aparţinând domeniului

27

public , dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Legea nr.18/1991 a fondului funciar, statuează că aceste

terenuri sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile, fiind afectate unei utilităţi publice.

Asadar în cazul bunurilor proprietate publică aparţinând statului sau unităţilor

administrativ-teritoriale , prohibiţia ca aceste bunri să fie înstrăinate este una absolută.

De asemenea, prin unele acte normative speciale sunt instituite restricţii privitoare la

circulaţia unor bunuri. Astfel, prevederile art. 40 din Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea

unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale statuează că ,, statul îşi

poate rezerva activităţi economice pe care să le desfăşoare în mod exclusiv cu titluri de monopol

de stat, fiind adoptată în acest sens , Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat 34 ,

care prevede că unele activităţi de producţie , extracţie, prelucrare şi comercializare constituie

monopol de stat şi care pot fi exercitate doar pe bază de licenţă acordată de stat pe timp

determinat şi cu titlu oneros, sub sancţiuni penale şi contravenţionale.

Dacă în privinţa bunurilor proprietate publică prohibiţia de a încheia contracte de vânzare

–cumpărare este una absolută, în privinţa bunurilor proprietate privată, există posibilitatea ca prin

voinţa părţilor aceste bunuri să fie scoase temporar din circuitul civil , deşi , în principiu, în baza

dispoziţiilor art. 41 din Constituţia republicată , care garantează dreptului proprietarului de a

dispune liber şi absolut de bunul său , un bun nu poate fi decalarat inalienabil prin voinţa

omului, printr-o clauză contractuală sau testamentară.

Sub acest aspect, în afară de limitele legale ale exercitării dreptului de proprietate privată,

noul Cod civil, permite cu caracter temporar şi în considerarea unui interes legitim şi serios ,

precum şi a respectării ordinii publice şi a bunelor moravuri, limitări ale exerciţiului dreptului de

proprietate privată prin act juridic de către proprietar, respectiv , aceste limitări pot fi instituite ,

potrivit art. 1657 din Codul civil prin convenţie şi testament.

În acest context, noul Cod civil, prin art. 627 reglementează clauza de inalienabilitate,

condiţiile şi domeniul de aplicare al acesteia.

O precizare care se impune care are incidenţă în privinţa aplicării în timp a clauzei de

inalienabilitate este aceea că, potrivit art. 60 din Legea nr. 71/2011, ,,valabilitatea şi efectele

34 Publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr.96 din 13 mai 1996.

28

clauzei de inalienabilitate instituite prin convenţie sunt guvernate de legea în vigoare la

momentul încheierii convenţiei.Valabilitatea clauzei de inalienabilitate instituite prin testament

este guvernată de legea în vigoare la data încheierii acestuia, iar efectele clauzei sunt guvernate

de legea în vigoare la data deschiderii succesiunii”.

Desigur având în vedere că dreptul de proprietate conferă titularului său cele trei atribute-

posesia , folosinţa şi dispoziţia- se poate constata că în cele mai frecvente situaţii problema

limitării exerciţiului dreptului de proprietate se pune în legătură atributul de dispoziţie a

proprietarului bunului. Dar , proprietarul poate consimţi la constituirea asupra bunlui său a unor

dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată –dreptul de uz, uzufruct , abitaţie, servitute

sau superficie- ipoteză în care , după cum s-a remarcat, în cazul dezmembrămintelor dreptului de

proprietate privată ne aflăm în prezenţa limitării dreptului de proprietate prin voinţa

proprietarului, însă cu consecinţa constituirii unor drepturi reale distincte, cu obiect specific, ,

drepturi reale ce poartă asupra aceluiaşi bun, coexistând privitor la acesta nuda proprietate şi

dezmembrământul constituit de proprietar prin convenţie sau testament.

În acest context, pentru prima oară în legislaţia noastră, prin dispoziţiile art. 626 din noul

Cod civil, se conferă proprietarului posibilitatea să consimtă la limitarea dreptului său prin acte

juridice, dacă nu încalcă ordinea publică şi bunele moravuri.

În continuare, legiuitorul, în considerarea faptului că o clauză de inalienabilitate nu poate

avea caracter perpetuu ,ceea ce ar conduce la înfrângerea atributului dreptului de dispoziţie

juridică, prin articolul 627 se stabileşte durata maximă a clauzei de inalienabilitate, în sensul

că ,, prin convenţie sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pe durată

de cel mult 49 de ani şi dacă există un interes serios şi legitim. Termenul începe să curgă de la

data dobândirii bunului. Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage

nulitatea întregului contract dacă a fost determinată la încheierea contractului. Ca atare, se

introduce pentru prima dată în legislaţia noastră posibilitatea introducerii într-un act translativ de

proprietate a unei clauze de inalienabilitate, dar care nu poate avea caracter perpetuu , ci un

caracter temporar, putând fi instituită pe o durată de maxim 49 de ani.

Totodată, din conţinutul art. 627 din Codul civil, pentru valabilitatea clauzei de

inalienabilitate este necesar a se face dovada unui interes serios şi legitim, cum ar fi spre

29

exemplu35: garantarea executării unei obligaţii de plată a preţului, a unei rente viagere în favoarea

unui terţ; un alt interes cum ar fi interdicţia înstrăinării terenului transmis minorului până la

majoratul acestuia; proprietarul constituie un uzufruct în beneficiul altei persoane, căreia îi

interzice însă înstrăinarea uzufructului, voind astfel a avea tot timpul acelaşi uzufructuar pe

durata uzufructului constituit prin convenţia părţilor, etc.

După cum rezultă cu claritate din dispoziţiile art. 627 din Codul civil, clauza de

inalienabilitate poate fi doar temporară, şi nu definitivă, ca atare, această clauză nu poate avea

caracter perpetuu.

În acest context, cu referire la clauza de inalienabilitate în privinţa terenurilor ,

legiuitorul nu distinge între terenurile agricole şi cele forestiere, context în care apreciem că

această clauză de inalienabilitate poate fi instituită, dacă există un interes serios şi legitim , şi în

contextul noului Cod civil şi a Legii nr.46/2008-Codul silvic, după cum ea putea fi admisă şi în

contextul vechiului Cod silvic(Legea nr.26/1996-abrogată expres prin Legea nr.46/2008-Codul

silvic)36.

Totodată , o altă condiţie de valabilitate a clauzei de inalienabilitate este aceea că

obligaţia de a nu înstrăina bunul imobil revine dobânditorului unui imobil(cumpărătorului) ca

efect al unui act translsativ de proprietate încheiat cu proprietarul imobilului Rezultă aşadar că

declaraţia de inalienabilitate nu poate fi invocată de către vânzător , adică de către proprietarul

iniţial al imobilului, ci numai de către cumpărătorul imobilului.

Unul dintre cazurile speciale prin care se poate institui o clauză de inalienabilitate este

accea în care prin convenţie se stabileşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea asupra

unui bun imobil în favoarea unei persoane determinate sau determinabile. O astfel de posibilitate

de a vinde un bun viitor este prevăzută prin dispoziţiile art. 1657 din noul Cod civil, în sensul

căruia dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul dobândeşte proprietatea în

momentul în care bunul s-a realizat.

35 A se vedea în acest sens , F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1996, p. 40.; C. Bîrsan ,Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu,Bucureşti, 2013, p. 92.36 În sensul admisibiltăţii clauzei de inalienabilitate cu privire la terenurile forestiere în perioada de incidenţă a vechiului Cod silvic, a se vedea, O. Rădulescu, P. Rosenberg, A. Tudor, Discuţii privitoare la existenţă-în prezent- a dreptului de preempţiune al statului român în temeiul art. 52 din Codul silvic, precum şi la valabilitatea clauzei de inalienabilitate, în revista Dreptul nr. 7/2007, p. 95.

30

Se impune de asemenea precizarea că, în categoria convenţiilor care au ca obiect

obligaţia de a transmite în viitor un bun , prin art. 601 din Legea nr. 71/2011 de punere în aplicare

a Codului civil, introdus prin art. III pct. 8 din Ordonanţa de uregenţă a Guvernului nr. 79/2011

pentru reglementarea unor măsuri necesare intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul

civil37, se includ şi antecontractele , context în care , clauzele de inalienabilitate înscrise în aceste

antecontracte care vizează transmiterea în viitor a unor bunuri este subînţeleasă.

În considerarea acestei dispoziţii legale , noul Cod civil, prin art. 627 alin. (4) stabileşte

că în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea asupra unui bun,

clauza de inalienabilitate este subînţeleasă, existenţa ei fiind prezumată, în sensul că dobânditorul

unui bun viitor nu va putea înstrăina acest bun după data dobândirii decât către o persoană

determinată sau determinabilă.

În cazul transmisiunii succesorale a unui bun cu privire s-a instituit o clauză de

inalienabilitate,dispoziţiile art. 627 alin.(5) stipulează că transmisiunea bunului pe cale

succesorală nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilităţii. Rezultă aşadar că în această

ipoteză, chiar dacă nu a fost respectată clauza de inalienabilitate şi bunul a fost înstrăinat cu

nerespectarea acestei clauze, dobânditorul bunlui afectat de clauza de inalienabilitate îl va putea

transmite, la decesul său moştenitorilor legali sau testamentari.

De asemenea , clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor

bunului sau a creditorilor proprietarilor care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă este

valabilă şi îndeplineşte condiţiile de opozabilitate, context în care această clauză este supusă

formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.

Ca atare rezultă că , clauza de inalienabilitate poate fi invocată împotriva terţului

dobânditor al unui bun imobil dacă clauza de inalienabilitate este valabilă şi îndeplineşte

condiţiile de opozabilitate, per a contrario, în caz de solicitare a rezoluţiunii vânzării iniţiale ,

terţul dobânditor se va putea apăra doar prin invocarea lipsei publicităţi sau prin invocarea

uzucapiunii.

37 Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 79/2011 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 696 din 30 septembrie 2011, fiind aprobată cu modificări prin Legea nr. 60/2012 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 79/2011, publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 225 din 17 aprilie 2012.

31

Rezultă aşadar că, pentru a fi opozabilă terţilor , potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil,

în cazul actelor translative de proprietate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă

formalităţilor de publicitate imobiliară în condiţiile prevederilor Codului civil privitoare la

cartea funciară şi ale prevederilor Legii nr. 7/1996 , republicată privind cadastrul şi publicitatea

imobiliară. Astfel, potrivit art. 902 alin. (2) pct. 8 din noul Cod civil, dacă actul de înstrăinare cu

clauză de inalienabilitate vizează un bun imobil, clauza de inalienabilitate va fi notată în cartea

funciară, ea devenind opozabilă terţilor numai prin notarea în registrul de publicitate imobiliară.

Nerespectarea condiţiilor de opozabilitate prin neîndeplinirea formalităţilor de

publicitate îi conferă beneficiarului clauzei de inalienabilitate dreptul de a solicita proprietarului

care nu se conformează acestei obligaţii daune-interese.

Sub acest aspect, după cum judicios se afirmă în practica judiciară38 din perioada de

incidenţă a vechiului Cod de procedură civilă şi a Legii LX din 1881 privind procedura

execuţională imobiliară, incidentă şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil şi a noului Cod

de procedură civilă, interdicţia de înstrăinare sau de grevare a unui imobil trebuie notată în cartea

funciară , ea putând fi stabilită prin contract, dar numai de proprietarul imobilului şi prin chiar

actul de transmisiune deodată şi în legătură cu transcrierea dreptului de proprietate al

achizitorului imobilului. Notarea în cartea funciară a interdicţiei de înstrăinare este justificată în

cazul în care, privitor la acesl imobil, există o acţiune în revendicare introdusă de persoana care a

solicitat notarea39. De asemenea , instanţa supremă a statuat anterior intrării în vigoare a noului

Cod civil, în perioada de incidenţă a Decretului nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă ,

pornind de la constatarea că legea română nu permite judecătorului naţional libertatea de

apreciere a faptelor ce ar atrage imposibilitatea de acţiune a persoanei interesate şi, implicit,

suspendarea cursului prescripţiei extinctive că, notarea interdicţiei de înstrăinare în cartea

funciară nu se încadrează în cauzele expres şi limitativ prevăzute de art. 13 şi art. 14 din Decretul

nr.167/1958, astfel că notarea interdicţiei de înstrăinare, nu poate fi considerată drept cauză de

suspendare a cursului prescripţiei extinctive40.

38 A se vedea, Cas. I, decizia nr. 586/1934 din 25 mai 1934 şi Tribunalul Timiş-Torontal, decizia nr. 949/1935 din 25 februarie 1935, în I-Daniel Chiş, Cartea funciară ,Volumul. II,Noul Cod civil, Editura Universul juridic , Bucureşti, 2012, p.844-848.39 A se vedea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia civilă şi de proprietate intelectuală, decizia nr. 4101 din 18 mai 2005, în revista Dreptul nr. 6/2006, p. 237.40 A se vedea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia comercială , decizia nr. 1657 din 11 mai 2010, în revista Dreptul nr.5/2011, p. 260.

32

În privinţa sancţiunilor aplicabile , constatăm că prin art. 627 alin. (3) din Codul civil,

este instituită sancţiunea nulităţii clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract care atrage

nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea contractului, precum şi

sancţiunea rezoluţiunii contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către

dobânditor. În ceea ce priveşte sancţiunea nulităţii clauzei de inalienabilitate , constatăm că

legiuitorul nu stabileşte cauzele care pot conduce la sancţiunea nulităţii clauzei de

inalienabilitate. În acest context , în lipsa unei dispoziţii legale exprese , vom detrmina cauzele

care atrag nulitatea clauzei de inalienabilitate pornind de la regimul nulităţilor.

Astfel, potrivit art. 1246 din Codul civil, orice contract încheiat cu încălcarea condiţiilor

cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulităţii, dacă prin lege nu se prevede o

altă sancţiune. Ca atare, după cum rezultă din textul citat , nulitatea unui act juridic intervine

pentru nerespectarea unor condiţii cerute de lege pentru încheierea sa valabilă, fiind vorba aşadar

despre cauze anterioare încheierii actului juridic respectiv. Transpunând aceste dispoziţii legale

la nivelul clauzei de inalienabilitate, respectiv la nulitatea clauzei de inalienabilitate care

generează nulitatea întregului contract, se poate concluziona, după cum s-a afirmat în literatura

de specialitate41, că, sancţiunea nulităţii contractului pentru nerespectarea interdicţiei de

înstrăinare devine aplicabilă doar în ipoteza în care inalienabilitatea este prevăzută de lege ,

sancţiunea nulităţii neputând fi instituită prin voinţa omului.

În ceea ce priveşte regimul nulităţii, clauza de inalienabilitate , urmârind ocrotirea unui

interes personal, respectiv interesul vânzătorului iniţial ca dobânditorul bunului să nu înstrăineze

acest bun, este supusă sancţiunii nulităţii relative , ca atare, putând fi invocată numai de către cel

al cărui interes este ocrotit prin dispoziţia legală încălcată(vânzător sau donator) nu şi de către

instanţa de judecată din oficiu.

În privinţa sancţiunii instituite pentru încălcarea clauzei de inalienabilitate într-un

contract, dispoziţiile art. 629 din Codul civil instituie sancţiunea rezoluţiunii contractului iniţial

care poate fi cerută de către înstrăinător cu daune interese pentru neexecutarea de obligaţii sau

repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei, în condiţiile prevăzute de noul Cod

civil.

41 F. Deak, op. cit., infra nota 110 , p. 40.

33

. Se impune sub acest aspect precizarea că , prin noul Cod civil, rezoluţiunea operează

nu numai prin intermediul unei acţiuni în justiţie , ci, în condiţiile art. 1522 din noul Cod civil, ea

poate opera şi prin declaraţia de rezoluţiune , care se înscrie în cartea funciară sau printr-un pact

comisoriu , în condiţiile art. 1553 din noul Cod civil.

Ca efect al rezoluţiunii contractului iniţial, în baza principiului resoluto iure dantis,

resolvitur ius accipientis, se va putea solicita atât de către înstrăinător , cât şi de către terţul în

favoarea căruia a fost stipulată clauza de inalienabilitate, anularea actului de înstrăinare

subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei, fiind aşadar în prezenţa unei nulităţi relative a

actului subsecvent.

De asemenea, prin art. 629 alin. (3) din Codul civil, se stabileşte interdicţia urmăririi

bunurilor pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege

nu se prevede altfel. Rezultă aşadar că dacă bunul a fost înstrăinat prin înserarea în cuprinsul

actului de înstrăinare a unei clauze de inalienabilitate , iar dobânditorul bunului afectat de această

clauză a respectat clauza de inalienabilitate, deci clauza şi-a produs efectele , bunul astfel

dobândit şi aflat în patrimoniul cumpărătorului nu mai poate fi urmărit.

Un caz de inalienabilitate temporară era instituit prin art.32 din Legea nr. 18/1991 a

fondului funciar(abrogat prin art.230 lit. t) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a

noului Cod civil) în sensul că terenurile atribuite în condiţiile art. 18 alin. (1), art. 20 şi art. 39 nu

pot fi înstrăinate prin acte între vii timp de 10 ani socotiţi de la începutul anului următor celui în

care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.

2.1.4.2.d. Lucrul vândut trebuie să fie determinat sau determinabil.

În acest sens, prevederile art. 1226 din noul Cod civil, statuează că ,sub sancţiunea

nulităţii absolute, obiectul obligaţiei trebuie să fie determinat sau cel puţin determinabil. Rezultă

aşadar că vânzarea care are un obiect nederminat sau imprecis, echivalează cu lipsa obiectului

şi , ca atare , este nulă absolut pentru lipsa obiectului.

Referitor la determinarea bunurilor care fac obiectul contractului, aceasta operaţiune se

face prin individualitatea lor. Astfel, în cazul bunurilor certe,acestea se determină prin

caracterele lor individuale, adică prin indicarea naturii lor(teren , construcţie, autoturism, etc),

34

sau alte elemente de identificare, iar, în cazul bunurilor determinate generic(res genera) ,

bunurile sunt determinate prin stabilirea precisă a cantităţii, calităţii, sau valorii acestora , precum

şi prin luarea în considerare a altor criterii de determinare.

Dacă obiectul contractului urmează să fie determinat de către un terţ, dispoziţiile art.

1232 din noul Cod civil, statuează că aceasta trebuie să acţioneze în mod corect, diligent şi

echidistant, iar, în ipoteza în care terţul nu poate sau nu doreşte să acţioneze ori aprecierea sa este

în mod manifest nerezonabilă, instanţa, la cererea părţii interesate, va stabili, după caz, preţul sau

elementul nederminat de către părţi.

2.1.4.2.e.Vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut.

Prin natura sa, contractul de vânzare-cumpărare fiind un contract translativ de proprietate,

pentru a putea opera transferul dreptului de proprietate, vânzătorul trebuie să fie proprietarul

lucrului vândut, căci, în baza binecunoscutului principiu de drept , nemo dat quod non habet sau

nemo plu iuris ad alium transfer potest, nimeni nu poate transmite bunul altuia. În acelaşi sens ,

dispoziţiile art. 17 din noul Cod civil statuează că ,,nimeni nu poate transmite sau constitui mai

multe drepturi decât are el însuşi”

În acest context se pune problema ce se întâmplă dacă vânzătorul înstrăinează un bun

individual determinat care aparţine altuia. Este problema des întâlnită în practică, sub denumirea

de ,, vânzarea lucrului altuia”.

Sub acest aspect, în perioada de incidenţa a vechiului Cod civil din anul 1864, această

problemă a fost analizată după cum consimţământul părţilor a fost viciat de viciul erorii sau

încheierea contractului a avut loc în cunoştinţă de cauză42.

Astfel, dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare , socotind că lucrul vândut

aparţine vânzătorului, se admite că vânzarea este anulabilă pentru eroare asupra calităţii,

esenţiale a vânzătorului, care a fost socotit de vânzător proprietar al lucrului. Această nulitate

relativă poate fi invocată pe cale de acţiune(când preţul s-a plătit) sau pe cale de excepţie(când

preţul nu s-a plătit), dar numai de către cumpărător şi succesorii lui, şi nu de către vânzător,

42 A se vedea, pentru analiza acestei problematici în perioada de incidenţă a vechiului Cod civil, F. Deak, op. cit., p. 42-44.

35

chiar dacă a fost de bună credinţă,căci eroarea trebuie să cadă asupra persoanei cu care s-a

contractat43.

Se impune precizarea că adevăratul proprietar , fiind terţ faţă de contractul încheiat între

vânzătorul neproprietar şi cumpărător(res inter alios acta), acesta nu va putea formula acţiune în

anularea contractului pentru vânzarea lucrului altuia , ci, va putea formula o acţiune în

revendicare, dacă bunul se află în posesia cumpărătorului.

Dacă părţile au încheiat contractul în cunoştinţă de cauză, ştiind că lucrul vândut se află

în proprietatea unei alte persoane, şi deci problema pentru eroare nu se poate pune, soluţia este

controversată. Într-o atare ipoteză se aprecizază că vânzarea-cumpărarea lucrului altuia în

cunoştinţă de cauză, reprezentând o operaţiune speculativă, are o cauză ilicită şi deci este nulă

absolut, iar , dacă contractul s-a încheiat în frauda dreptului proprietarului, constituie un caz tipic

de nulitate absolută în virtutea cunoscutului adagiu clasic , fraus omnia corrumpit, adică frauda

corupe totul44.

Noul Cod civil, fără a epuiza în totalitate problematica vânzării lucrului altuia ,

reglementează prin art.1683 alin. 1 problema vânzării bunului altuia , statuând că , ,, dacă, la

data încheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea

unui terţ, contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de

proprietate de la titularul său către cumpărător., operaţiune care se realizează fie prin dobândirea

de către vânzător a bunului de la adevărsatul proprietsar , fie prin ratificarea de către adevăratul

proprietar a vânzării.

Pornind de la dispoziţiile contradictorii ale art. 17 alin. 1 şi art. 1683 alin. 1 din noul Cod

civil, în literatura de specialitate s-a pus întrebarea firească dacă vânzarea lucrului altuia este

prohibită sau valabilă.

Sub acest aspect, s-a apreciat că trebuie să distingem între două situaţii: a)proprietatea se

strămută imediat, la încheierea contractului, ipoteză în care, dacă vânzătorul nu are calitatea de

proprietar, contractul de vânzare-cumpărare este sancţionat cu nulitatea pentru neîndeplinirea

cerinţei privind lucrul vândut; b)dacă transferul dreptului de proprietate este amânat la un

43 Ibidem , p. 43.44 Ibidem , p. 43, 44.

36

moment ulterior încheierii contractului, dacă vânzătorul nu a devenit proprietarul bunului,

contractul de vânzare-cumpărare este sancţionat cu rezoluţiunea, pentru neîndeplinirea obligaţiei

de a dobândi lucrul şi a asigura transferul dreptului de proprietate către cumpărător, potrivit art.

1683 alin. 4 din Codul civil45.

O situaţie asemănătoare vânzării lucrului altuia o reprezintă vânzarea unui bun aflat în

indiviziune, care , are însă un regim juridic diferit , în sensul că nu se aplică regulile privitoare la

vânzarea lucrului altuia, ci regulile privitoare la starea de indiviziune.

Astfel, se pune problema vânzării unui bun aflat în indiviziune propriu-zisă , dacă unul

dintre coindivizari, fără acordul celorlaţi, înstrăinează în natură, în materialitatea sa, bunul aflat

în indiviziune. Într-o atare ipoteză, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate şi practica

judiciară, întrucât vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunurilor

indivize(este proprietar pro parte) , nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia, ci

regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare-cumpărare depinzând de

rezultatul partajului46. Această ipoteză vizează înstrăinarea de către un coindivizar a cotei sale

ideale din dreptul de proprietate , şi nu întregul bun comun aflat în proprietate comună.

Este evident că, fiecare dintre coproprietari poate să înstrăineze liber, fără nicio restricţie

şi fără acordul celorlalţi coproprietari, cota sa parte ideală din bunul aflat în coproprietate, şi nu

întreg bunul comun aflat în proprietate comună.

În sprijinul acestei opinii , care devine incidenţă , în lipsa unei reglementări exprese prin

dispoziţiile noului Cod civil, şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil, pot fi invocate

dispoziţiile art. 817 din noul Cod de procedură civilă , care statuează că , creditorii personali ai

unui debitor coproprietar sau codevălmaş nu vor putea să urmească partea acestuia din

imobilelele aflate în proprietate comună, ci vor trebui să ceară mai întâi partajul acestora, urmând

ca , până la soluţionarea partajului, prin hotărâre rămasă definitivă, urmărirea imobilului să fie de

drept suspendată. Se poate aşadar concluziona că , în cazul vânzării bunurilor aflate în

indiviziune de către un singur proprietar, fără acordul celorlalţi coproprietari, soarta contractului

de vânzare-cumpărare va depinde de soarta partajului , atât în cadrul vânzării de drept comun ,

cât şi în cazul vânzării silite , în condiţiile noului Cod de procedură civilă.

45 L. Stănciulescu, op. cit., p. 128-131.46 A se vedea, F. Deak, op. cit., p. 44 şi infra nota 125, p. 44.

37

Dar , noul Cod civil, reglementează prin art. 1683 alin. 5 ipoteza când un coproprietar a

vândut bunul proprietate comună, la fel ca şi în cazul vânzării bunului altuia care nu se află în

coproprietate, respectiv şi în această ipoteză, coproprietarul care a vândut bunul proprietate

comună , fără acordul celorlalţi coproprietari, este obligat să asigure transferul proprietăţii

întregului bun către cumpărător, urmând ca în ipoteza în care vânzătorul nu îşi îndeplineşte

această obligaţie, cumpărătorul să poată solicita , pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie

reducerea preţului proporţional cu cota parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea

contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea

întregului bun.

Dispoziţiile art. 1683 alin. 5 din noul Cod civil, au fost necesare , întrucât , potrivit art.

641 alin. 4 din noul Cod civil, orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul comun, nu se

pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor.

De asemenea , după cum s-a remarcat şi în practica judiciară din perioada de incidenţă a

vechiului Cod civil47, trebuie să existe identitate între persoana vânzătorului şi titularul dreptului

de proprietate asupra lucrului ce formează obiectul vânzării. Deoarece cota parte dintr-un buun

este ideală şi abstractă, nu este posibilă aprecierea îndeplinirii condiţiilor uzucapiunii doar cu

privire la ea.

Rezultă aşadar că potrivit noilor dispoziţii instituite prin Codul civil, vânzarea asupra

unui bun comun aflat în proprietate comună este valabilă , dacă vânzătorul asigură transmiterea

dreptului de proprietate asupra bunului comun către cumpărător , fie prin dobândirea de către

vânzător a întregului bun comun , fie prin ratificarea vânzării de către deilalţi coproprietari.

De asemenea , în opinia noastră, în lipsa unei reglementări exprese instituite prin noul

Cod civil, regula partajului operează în cazul în cazul unui coproprietar înstrăinează doar cota

sa parte ideală , şi nu întregul bun comun aflat în indiviziune.

Probleme mai deosebite pot să apară în cazul vânzării bunurilor comune ale soţilor,

situaţie în care, dacă unul dintre soţi vinde un bun comun, fără consimţământul celuilalt soţ , se

47 A se vedea, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă, decizia nr.1060/1998, în Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1998, Editura All Bucureşti, 2000, p. 37-39.

38

vor aplica regulile privitoare la regimul juridic al bunurilor comune instituite prin noul Cod

civil.

Sub acest aspect, dispoziţiile art. 346 alin. 1 din Codul civil, statuează, în privinţa

bunurilor imobile , că, actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect

bunurile comune nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi, iar, în privinţa bunurilor

mobile, dispoziţiile art. 346 alin. 2 din Codul civil, statuează că oricare dintre soţi poate dispune

singur, cu titlu oneros, de bunurile mobile comune a căror înstrăinare nu este supusă, potrivit

legii, anumitor formalităţi de publicitate.

2.1.4.3. Preţul.

2.1.4. 3. 1. Reglementare.

Preţul este obiectul obligaţiei cumpărătorului şi constă într-o sumă de bani pe care

cumpărătorul trebuie să o plătească vânzătorului în schimbul lucrului vândut.

Preţul în contractul de vânzare-cumpărare trebuie analizat prin raportare la dispoziţiile

noului Cod civil care reglementează preţul ca obiect al contractului în general, dispoziţii care se

aplică în completarea normelor cu caracter special instituite prin noul Cod civil în materia

preţului din contractul de vânzare-cumpărare. De altfel, după cum se va putea constata

principiile privitoare la stabilirea preţului din mataria generală a contractului sunt transpuse în

materia preţului din mataria contractului de vânzare-cumpărare, dispoziţiile speciale din materia

contractului de vânzare-cumpărare constituind o aplicaţie în materia vânzării a princiilor de

stabilire a preţului instituite prin noul Cod civil în materia contractului în general.

Astfel, dispoziţii privitoare la preţ şi la modul de determinare a acestuia găsim prin

dispoziţiile art. 1231-1234, care vizeză reglementări cu caracter general în materia contractului,

dispoziţii care sunt transpuse în materia contractului de vânzare-cumpărare prin art.1660-1665

din noul Cod civil.

2.1.4. 3. 2. Condiţiile preţului.

Condiţiile prteţului sunt determinate prin dispoziţiile art. 1660 din noul Cod civil, precum

şi prin dispoziţiile art. 1665 din noul Cod civil

39

2.1.4. 3.2.a Preţul trebuie să fie determinat în bani.

În acest sens , dispoziţiile art. 1660 din noul Cod civil statuează expres faptul că preţul

constă într-o sumă de bani.

Dacă înstrăinarea unui bun nu se face în schimbul unei sume de bani, atunci el nu este

valabil şi nu poate fi considerat contract de vânzare-cumpărare, iar , dacă este încheiat în

schimbul proprietăţii unui lucru, atunci contractul este valavil, dar reprezintă un schimb , şi nu o

vânzare-cumpărare.

De asemenea, dacă în schimbul transmiterii proprietăţii asupra unui bun , părţile stabilesc

plata unei prestaţii periodice în bani pe tot timpul vieţii înstrăinătorului, contractul nu va fi de

vânzare-cumpărare , ci va fi unul de rentă viageră48.

Probleme specifice în materia stabilirii preţului în materia contractului de vânzare-

cumpărare apar în situaţia în care o parte înstrăinează un bun în schimbul unei prestaţii mixte,

cum este cazul în care în schimbul unui lucru se achită o sumă de bani şi se promite şi o

întreţinere, situaţie în care se pune problema determinării naturii juridice a actului încheiar,

respectiv dacă este vorba despre un contract de vânzare-cumpărare sau despre un contract de

întreţinere.

Pentru elucidarea acestei probleme pornim de la definiţia contractului de întreţiune

statuată prin art. 2254 din noul Cod civil, potrivit căruia , prin contractul de întreţinere o parte se

obligă să efectueaze în folosul celeilalte părţi sau al unui terţ prestaţiile necesare întreţinerii şi

îngrijirii pentru o anumită durată. Ca atare, pornind de la această conceptualizare legală a ,,

contractului de întreţinere” , prin raportare la conceptualizarea legală a ,, contractului de vânzare-

cumpărare” , statuată prin art. 1650 din noul Cod civil, o primă concluzie indeniabilă care se

poate desprinde este aceea că un contract de vânzare-cumpărare prin care proprietatea asupra

unui lucru se transmite numai în schimbul unei întreţineri pe viată, nu poate fi calificat drept

contract de vânzare-cumpărare, iar folosirea noţiuniii de ,, contract de vânzare-cumpărare cu

48 Potrivit art. 2242 din noul Cod civil, prin contractul de rentă viageră o parte ,numită debirentier, se obligă să efectueze în folosul unei anumite persoane, numită credirentier, prestaţii periodice, constând în sume de bani sau alte bunuri fungibile.Renta viageră se constituie pe durata vieţii credirentierului dacă părţile nu au stipulat constituirea acesteia pe durata vieţii debirentierului sau a unei teţe persoane determinate.

40

clauză de întreţinere” nu poate fi confundată cu vânzarea-cumpărarea , fiind de acord cu opinia

exprimată de alţi autori49 , că o astfel de folosire frecventă este de natură să creeze confuzii,

natura contractului neputâd fi dublă, contractul neputând fi caracterizat decât ori ca vânzare-

cumpărare ori ca întreţinere, indiferent de clauzele pe care le-ar cuprinde.

Pornind de la aceste considerente , în ipoteza în care înstrăinarea unui bun se face în

schimbul unei sume de bani şi a unei prestaţii de întreţinere, pentru rezolvarea problemei naturii

juridice a contractului , trebuie să se stabilească obligaţia principală, adică scopul principal

urmărit de părţi la încheierea contractului. Sub acest aspect, în literatura de specialitate50 din

perioada de incidenţă a vechiului Cod civil, prin raportare la practica judiciară, s-a statuat că,

întrucât proporţia între preţul în bani şi cel în natură nu poate fi calculată, valoarea întreţinerii

fiind aleatorie, în lipsă de alte criterii, urmează ca prestaţia în bani să fie raportată la valoarea

bunului. Astfel, contractul va fi de întreţinere dacă prestaţia în bani reprezintă mai puţin de

jumătate din valoarea bunului înstrăinat, iar în caz contrar va fi de vânzare-cumpărare. Apreciem

că aceste judicioase soluţii statuate de doctrina şi jurisprudenţa din perioada de incidenţă a

vechiului Cod civil, în lipsa unor dispoziţii legale exprese instituite prin noul Cod civil, devin

incidente şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil.

Există de asemenea posibilitatea ca într-un singur înscris constatator să existe două

contracte distincte,respectiv un contract de vânzare-cumpărare şi un contract de întreţinere,

aplicânduli-se fiecăruia regulile corespunzătoare, dacă se înstrăinează numai o cotă

individualizată din imobil pe un preţ determinat, iar cealaltă parte în schimbul întreţinerii51.

De asemenea , prin raportare la obligaţia de plată a cumpărătorului din contractul de

vânzare-cumpărare, contractul de vânzare-cumpărare se deosebeşte de darea în plată, instituţie

reglementată prin art.1492 din noul Cod civil. Astfel , prin raportare la dispoziţiile art. 1492 din

noul Cod civil, în sensul căruia, debitorul nu se poate libera executând o altă prestaţie decât cea

49 F. Deak, op. cit., p. 458; F. Moţiu, op. cit. p. 52.50 F. Deak, op. cit., p. 459 şi infra nota 202, 203, 204, 205, p. 459; o asemenea soluţie a fost consacrată şi după adoptarea Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, dar înainte de intrarea în vigoare a acestuia, de către practica judiciară. Astfel, s-a statuat că un contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţiunere nu are o natură mixtă, ci raportat la valoarea bunului, este un contract de vânzare-cumpărare, dacă suma primită de întreţinut reprezintă mai mult de jumătate din această valoare, şi de întreţinere în caz contrar, cu toate consecinţele care decurg în privinţa reglementărilor legale aplicabile( Trib. Neamţ, secţia civilă decizia nr.1032/2010 , cit. F. Moţiu, op. ciit., infra nota 2 , p. 52).51 Ibidem .

41

datorată, decât dacă creditorul consimte la aceasta, se poate concluziona că nu poate fi vorba

despre un contract de vânzare-cumpărare în ipoteza în care înstrăinarea bunului se face de

vânzător cu intenţia de a stinge o altă datorie preexistentă pe care o are faţă de cumpărător.

2.1.4.3.2.b. Preţul trebuie să fie determinat sau determinabil.

Potrivit art. 1660 alin. 2 din Cod civil, preţul trebuie să fie determinat sau cel puţin

determinabil. Prin dispoziţiile art. 1661 şi art. 1662 din noul Cod civil, sunt stabilite condiţiile în

care se consideră că preţul nu este determinat şi condiţiile în care preţul poate fi determinat de

către un terţ.

Astfel, în ceea ce priveşte preţul determinal, dispoziţiile art. 1661 din noul Cod civil,

prevăd că dacă vânzarea este făcută pe un preţ care nu a fost determinat în contract , aceasta este

valabilă, dacă părţile au convenit asupra modalităţii prin care preţul poate fi determinst ulterior,

dar nu mai târziu de data plăţii şi care nu necesită un nou acor de voinţă.

De asemenea, în condiţiile art. 1661 din noul Cod civil, prin acordul părţilor , preţul poate

fi determinat de către un terţ, adică de către mai multe persoane. Astfel, în condiţiile acestui text

legal , părţile pot stabili sau în sarcina terţelor persoane un termen pentru stabilirea preţului, iar ,

în ipoteza în care părţile desemnate nu detrmină preţul în acest termen, sau , în lipsă , în termen

de 6 luni de la încheierea contractului, la cererea părţii interesate, preşedintele judecătoriei de la

locul încheierii contractului va desemna, de urgenţă, în camera de consiliu, prin încheiere

definitivă, un expert pentru determinarea preţului. Într-o atare ipoteză, dispoziţiile cu caracter

general instituite prin art.1232 din noul Cod civil, instituie obligaţia terţului de a acţiona în mod

corect, diligent şi echidistant.

Totodată, noul Cod civil, reglementează, în raport de împrejurări şi locul încheierii

contractului, alte modalităţi de stabilire a preţului vânzării.

Aceste modalităţi de stabilire a preţului sunt stabilite atât prin dispoziţiile cu caracter

general din materia obligaţiilor , cât şi prin dispoziţiile speciale din materia contractului de

vânzare-cumpărare, care constituie, după cum se poate constata o aplicaţie în materia

contractului de vânzare-cumpărare a dispoziţiilor cu caracter general din matewria teoriei

generale a obligaţiilor.

42

Astfel, dispoziţiile art. 1233 din noul Cod civil, stabilesc modalitatea de detrminare a

preţului între profesionişti , statuând că , dacă un contract între profesionişti nu stabileşte preţul

şi nici nu indică o modalitate pentru a-l determina, se presupune că părţile au avut în vedere

preţul practicat în mod obişnuit în domeniul respectiv pentru aceleaşi prestaţii realizate în

condiţii comparabile sau , în lipsa unui asemenea preţ, un preţ rezonabil.

Aplicarea acestui principiu este transpus în materia contractului de vânzare-cumpărare

prin dispoziţiile art. 1664 din noul Cod civil care statuează că , în lipsa determinării exprese a

preţului, preţul vânzării este suficient determinat dacă el poate fi stabilit potrivit împrejurărilor,

iar , dacă contractul are ca obiect bunuri pe care vânzătorul le vinde în mod obişnuit, se prezumă

că părţile au avut în vedere preţul practicat în mod obişnuit de vânzător.

O altă modalitate de stabilire a preţului este cea care se raportează la un factor de

referinţă. În acest sens, dispoziţiile art. 1234 din noul Cod civil statuează că atunci când, potrivit

contractului, preţul se determină prin raportare la un factor de referinţă, iar acest factor nu există,

a încetat să mai existe ori nu mai este accesibil, el se înlocuieşte, în absenţa unei convenţii

contrare, cu factorul de referinţă cel mai apropiat.

Aplicarea principiului referitor la determinarea preţului prin raportare la un factor de

referinţă este transpus în mataria contractului de vânzare-cumpărare , prin dispoziţiile art.1664

alin. 3 din noul Cod civil, care statuează că în cazul vânzării unor bunuri al căror preţ este

stabilit pe pieţe organizate, în lisă de stipulaţie contrară, se presupune că vânzarea este încheiată

pentru preţul mediu aplicat în ziua încheierii contractului pe piaţa cea mai apropiată de locul

încheierii contractului. Dacă această zi a fost nelucrătoare, se ţine seama de ultima zi lucrătoare.

2.1.4. 3.2.c Preţul trebuie să fie serios.

Această condiţie rezultă expres din conţinutul art. 1660 alin. 2 din Codul civil, care

stabileşte drept prima condiţie pe care trebuie să o îndeplinească preţul , aceea ca acesta să fie

serios, adică să nu fie derizoriu. Această condiţie impune ca preţul să reprezinte intenţia reală a

părţilor, adică echivalentul valoric al lucrului cumpărat.

Prevederile art. 1660 alin. 2 din noul Cod civil, trebuie analizate prin raportare la

prevederile art. 1665 alin. 2 din Codul civil , care statuează că , dacă prin lege nu se prevede

43

altfel, vânzarea este anulabilă(nulitate relativă) când preţul este într-atât de disproporţionat faţă

de valoarea lui, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare. Dar , într-o

atare ipoteză, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate şi practica judiciară din perioada

de incidenţă a vechiului Cod civil, şi în cazul preţului derizoriu contractul este nul ca vânzare-

cumpărare, dar poate subzista ca donaţie( nu deghizată, ci directă, fiindcă nu există act secret),

dacă s-a făcut cu intenţia de a face o liberalitate şi cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă

prevăzute pentru donaţii52.

Dar , este posibil ca preţul să fie serios , dar să fie totuşi inferior valorii sale, situaţie în

care, în principiu, vânzarea este valabilă, în temeiul libertăţii părţilor de a stabili preţul sub sau

peste valoarea lucrului. Se impune de asemenea precizarea că şi în ipoteza în care nu există o

echivalenţă între preţ şi valoarea reală a bunului, dacă există o disproporţie vădită între cele două

obiecte în momentul încheierii contractului, prin excepţie de la principiul validităţii

contractului, se poate cere anularea pentru leziune, dar numai dacă lezatul este minor între 14-18

ani, care încheie singur fără încuviinţarea ocrotitorului legal un contract pentru a cărui validitate

nu se cere autorizarea prealabilă a autorităţii tutelare şi numai dacă nu l-a ratificat expres sau

tacit după ce a devenit major.53

Leziunea este reglementată prin dispoziţiile art. 1221 din noul Cod civil, ea existând

atunci când una dintre părţi, profitând de starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de

cunoştiinţe a celeilalte părţi, stipulează în favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaţie de o

valoare considerabil mai mare, la data încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii.

Leziunea poate exista , de asemenea, în accepţiunea textului art. 1221 alin. 3 din Codul civil şi

atunci când minorul îşi asumă o obligaţie excesivă prin raportare la starea sa patrimonială, la

avantajele pe care le obţine din contract ori la ansamblul circumstanţelor.

Referitor la sancţiunea vicierii consimţământului prin leziune, potrivit art. 1222 din noul

Cod civil, părţile pot să aleagă, anularea contractului sau reducerea obligaţiilor sale cu valoarea

daunelor-interese la care este îndreptăţită. De asemenea , dispoziţiile art. 1222 alin. 2 stabilesc

condiţiile în care este admisibilă acţiunea în anulare a contractului pentru leziune , statuând că,

cu excepţia situaţiei reglementate prin art. 1221 alin. 3 , acţiunea în anulare este admisibilă 52 Trib.Jud. Suceava, dec. civ.nr.187/1970 cu notă de V. Pătulea, în revista română de drept nr. 7/1971, p. 109, 110, cit., F. Deak, op. cit., infra nota 151 , p. 49 şi infra nota 153, p. 50.53 Ibidem şi infra nota 156 şi 157, p. 50.

44

numai dacă leziunea depăşeşte jumătate din valoarea pe care o avea, la momentul încheierii

contractului, prestaţia promisă sau executată de partea lezată. Instanţa poate să menţină

contractul dacă cealaltă parte oferă, în mod echitabil, o reducere a propriei creanţe sau , după caz,

o majorare a propriei obligaţii.

În ceea ce priveşte termenul de prescripţie pentru exercitarea acţiunii în anulare sau în

reducerea obligaţiilor pentru leziune, aceasta este stabilit prin art. 1223 din Codul civil ca fiind

termenul de un an de la data încheierii contractului.

2.1.4. 3.2.d Preţul vânzării trebuie să fie sincer.

Această condiţie impune ca preţul să fie real , stabilit efectiv şi cu scopul de a fi plătit în

realitate, deci să nu fie stabilit în mod fictiv.

Sub acest aspect, dispoziţiile art. 1665 alin. 1 din noul Cod civil, sancţionează cu

anulabilitatea contractul care este încheiat fără ca preţul să fie sincer. Astfel, în accepţiunea

acestui text legal, vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a plăti.

Această condiţie are semnificaţia unei condiţii potestative, condiţie prin care debitorul nu se

obligă juridiceşte. În accepţiunea noului Cod civil, după cum rezultă din denumirea marginală a

textului art. 1665 din noul Cod civil ,, preţul fictiv şi preţul derizoriu” , este preţul stabilit sub

condiţie postestativă de a nu plăti , având semnificaţia unui preţ fictiv şi derizoriu.

Sub acest aspect , se mai impune a se face , sub aspectul sancţiunii aplicabile, distincţia

între situaţia care vizează neplata preţului şi cea în care preţul este neserios,fictiv sau derizoriu.

Astfel, după cum s-a remarcat şi în practica judiciară din perioada de incidenţă a vechiului Cod

civil54, neplata preţului nu poate constitui o cauză de nulitate, aceasta , întrucât , atât în

accepţiunea vechiului Cod civil(art. 1274) , căt şi în condiţiile noului Cod civil(art. 1674),

vindereaeste perfectă între părţi şi proprietatea se strămută de drept cumpărătorului, chiar dacă

preţul nu a fost plătit încă. În ipoteza neplăţii preţului de către cumpătrător, în opinia noastră , se

poate invoca excepţia de neexecutare a contractului de către vânzător , respectiv vânzătorul poate

refuza predarea bunului către cumpărător până la plata preţului, sau , dacă bunul a fost predat ,

vânzătorul va putea solicita rezoluţiunea contractului pentru neplata preţului.

54 A se vedea, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă, decizia nr.3612/1998, în Culegere de practică judiciară civilă pe anul 1998, p. 50-52.

45

Pe de altă parte, aceste dispoziţii legale trebuie corelate cu prevederile din matarie fiscală,

respectiv , cu prevederile art.771alin. 4 din Codul fiscal, aplicabil în mataria vânzării de imobile ,

şi care statuează că : Impozitul prevăzut la alin. 1 şi 3 se calculează la valoarea declarată de părţi

în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale. În cazul în care

valoarea declarată este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera

notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiză, cu excepţia

tranzacţiilor încheiate între rude ori afini până la gradul al II-lea inclusiv, precum şi între soţi, caz

în care impozitul se calculează la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul

de proprietate”.

În opinia noastră folosirea celor două noţiuni , care semnifică condiţii pe care trebuie să

le îndeplinească preţul, respectiv , preţul fictiv şi preţul derizoriu , sunt lipsite de sens, aceasta

întrucât , preţul serios la care face referire art. 1660 alin. 2 din Codul civil, este acel preţ care nu

este derizoriu, iar preţul care nu este stabilit în mod fictiv este un preţ sincer.

În cazul în care preţul este fictiv(simulat), contractul este nul ca vânzare, câci îi lipseşte

preţul(sine pretio nulla est venditio), dar dacă părţile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului-

deci numai preţul, nu şi contractul în întregime este fictiv-el poate fi recunoscut valabil ca o

donaţie deghizată, dacă vânzătorul a avut intenţia de a face o liberalitate şi dacă sunt îndeplinite

celelalte condiţii cerute pentru validitatea donaţiei55.

2.1.5. Cauza în contractul de vânzare-cumpărare.

2.1.5. 1. Reglementare.

Printre condiţiile de validitate ale oricărui contract, art. 1179 din noul Cod civil enumeră

cauza care trebuie să fie licită şi morală , după care art. 1235 din noul Cod civil defineşte cauza

drept motivul care determină fiecare parte să încheie contractul.

În literatura de specialitate56 se apreciază aceste dispoziţii ca fiind imprecise şi

incomplete, deoarece cauza este un element al structurii actului juridic care , pe fond, trebuie să

reunească deopotrivă motivul şi scopul urmărit de părţi la contractare.

55 Ibidem , p. 49 şi infra nota 47, p. 49.56 L. Stănciulescu, op. cit., p. 138, 139.

46

Astfel, în structura unui contract intră două elemente: scopul imediat(causa proxima) care

este determinat pe categorii de acte juridice şi scopul mediat (causa remota). Scopul imediat este

constant şi invariabil pentru aceeaşi specie de acte juridice, iar , în cazul vânzării cumpărării el

constă în reprezentarea contraprestaţiei celeilalte părţi. Astfel, în cazul contractului de vânzare-

cumpărare transmiterea proprietăţii de către vânzător are drept cauză plata preţului de către

cumpărător. Ca atare scopul imediat urmărit de către vânzător, respectiv acela de a obţine preţul,

este un element obiectiv deoarece este acelaşi pentru toate vânzările.

Spre deosebire de scopul imediat, scopul mediat este subiectiv şi variabil , constând în

mobilul determinat al consimţământului fiecăruia dintre părţile contractului. Ca atare, scopul

mediat se determină pentru fiecare caz în parte, chiar şi în cadrul aceleaşi categorii de acte

juridice. El se referă , de exemplu la însuşirile unei prestaţii , calităţile unei persoane, etc.

2.1.5.2. Condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească cauza în contractul de vânzare-

cumpărare.

Indiferent de obiectul convenţiei, din conţinutul art.1236 alin. 1 din noul Cod civil rezultă

că aceasta trebuie să îndeplinească următoarele condiţii.:

2.1.5.2.a. Cauza trebuie să existe. Această condiţie derivă din faptul că orice obligaţie

fără cauză valabilă nu poate avea nici un efect. Nu trebuie de asemenea existenţa cauzei cu faptul

de a fi expresă. În acest context, dispoziţiile 1239 alin. 2 din Codul civil prevede că existenţa

cauzei se prezumă până la proba contrară, motiv pentru care lipsa cauzei trebuie dovedită.

În ceea ce priveşte cauza expresă, art. 129 alin. 1 din Codul civil, statuează că un contract

este valabil chiar şi atunci când cauza nu este expres prevăzută.

2.1.5.2.b. Cauza trebuie să fie licită. Această condiţie este prevăzută expres prin

art.1236 alin. 2 din Codul civil, care stipulează că o cauză este ilicită atunci când ea este contrară

legii şi ordinii publice. De asemenea, potrivit art. 127 din Codul civil cauza este ilicită şi atunci

când contractul este doar mijlocul pentru a eluda aplicarea unei norme legale imperative.

În cazul în care, de exemplu , vânzătorul şi cumpărătorul încheie un act fictiv , în scopul

de a sustrage din dreptul de gaj general al creditorului un bun urmăribil , creând prin aceasta o

47

stare de insolvabilitate sau agravând starea de insolvabilitate a debitorului, actul încheiat este

fraudulos.

În practica judiciară s-a considerat , de exemplu, că este ilicită cauza în care părţile care

au încheiat un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil au ştiut că acesta aparţine altuia şi,

de rea-credinţă fiind, au urmărit să fraudeze pe adevăratul proprietar57.

De asemenea, dacă lucrul vândut este un bun scos din circuitul civil, vânzarea este nulă

absolut pentru ilicitatea obiectului prestaţiei din partea vânzătorului, dar, în acelaşi timp, nulă

absolut şi pentru ilicitatea cauzei din cauza cumpărătorului, care, prin ipoteză, ar fi de rea-

credinţă, cunoscând ilicitatea prestaţiei vânzătorului, de vreme ce cauza prestaţiei

acestuia(preţul) se sprijină pe o contraprestaţie(lucrul vândut) ilicită58. În practica judiciară , s-a

admis nulitatea absolută a unei astfel de convenţii, dar s-a pus problema admisibilităţii şi

temeiului juridic al acţiunii cumpărătorului pentru restituirea preţului vis a vis de principiul nemo

auditur propriam turpitudinem allegans( nimeni nu poate invoca propria sa culpă pentru a

beneficia de un drept). Soluţia l-a care s-a ajuns în final a fost aceea că acţiunea menţionată este

admisibilă nu pe temeiul garanţiei pentru evicţiune, care nu poate funcţiona grevat pe o vânzare

nulă, ci pe acela al îmbogăţirii fără justă cauză; restituirea preţului în acest caz va fi integrală, iar

nu parţială, în raport cu culpa concurentă a cumpărătorului59.

2.1.5.2.c. Cauza trebuie să fie morală. Această condiţie este prevăzută prin dispoziţiile

art. 1236 alin.3 din Codul civil, care prevede că o cauză este imorală când este contrară bunelor

moravuri. Scopul actului juridic este moral atunci când este în concordanţă cu regulile de

conveţuire socială, după cum prevăd şi dispoziţiile art. 11 din noul Cod civil, în sensul cărora ,

nu se poate deroga prin convenţii sau acte juridice unilaterale de la legile care interesează

ordinea publică sau de la bunurile moravuri.

57 A se vedea, Tribunalul Sprem , s. civ., decizia nr. 279/1976, în Culegere de decizii ale Tribunalului Suprem pe anul 1976, p. 81-84; Tribunalul Judeţean Constanţa, dec. civ. Nr.778/1987 , în Revista română de drept nr.2/1988, p. 69-70, ambele citate în D. Chirică, Drept civil. Contracte speciale, Editura Cordial , Cluj Napoca, 1994, infra nota 1, p. 56.58 Ibidem .59 Ibidem şi infra nota 2, p. 56.

48

Aplicaţii ale acestor reguli s-au făcut în practica judiciară. Astfel, s-a decis că vânzarea

între concubini este valabilă, în afară de cazul în care ar avea o cauză imorală, cum ar încheierea

contractului de vânzare-cumpărare pentru menţinerea unor relaţii de concubinaj60.

De asemenea , aplicaţii ale practicii judiciare în materia cauzei imorale s-au făcut în

legătură cu preţul în contractul de vânzare-cumpărare. După cum se ştie , preţul în contractul de

vânzare-cumpărare trebuie să fie serios, adică să constituie o cauză suficientă a obligaţiei

corelstive a vânzătorului de a transmite proprietatea asupra lucrului vândut. El nu trebuie să fie

disproporţiont faţă de valoarea reală a lucrului vândut. În cazul în care disproporţia rezultă din

faptul că un contractant a profitat de lipsa de experienţă sau de nevoia celuilalt contractant, sau

de starea de contrângere a celulilalt, este vorba despre leziune, dar nu despre una obişnuită, care ,

în dreptul nostru atrage nulitatea relativă a convenţiei numai în cazul în care aceasta a fost

încheiată de minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă, ci , de o leziune care s-ar analiza într-o

cauză imorală61, ce atrage nulitatea absolută a convenţiei.

În ceea ce priveşte sancţiunea în cazul încălcării dispoziţiilor legale privitoare la cauză,

noul Cod civil, prin art. 1238 , distinge în privinţa samcţiunii între lipsa cauzei care atrage

anulabilitatea contractului(nulitatea relativă), cu excepţia cazului în care contractul a fost greşit

calificat şi poate produce alte efecte juridice, şi cauza ilicită sau imorală , care atrage nulitatea

absolută a contractului dacă este comună ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau ,

după împrejurări, trebuia s-o cunoască.

2.2. Condiţiile de validitate extrinseci ale contractului de vânzare-cumpărare.

2. 2. 1. Reglementare.

Pe lângă condiţiile de validitate intrinseci ale contractului de vânzare-cumpărare mai sus

analizate, mai este necesară, în unele cazuri, pentru transmiterea dreptului de proprietate şi

întrunirea unor condiţii extrinseci pentru validitatea contractului de vânzare-cumpărare.

60 A se vedea, Tribunalul Suprem , secţia civilă, decizia nr. 1774/1956, cit. F. Moţiu, op. cit., infra nota 1, p. 58; Tribunalul Judeţean Hunedoara, decizia civilă nr. 193/1988, în Revista română de drept nr. 10/1988, p. 68, cit. D. Chirică, op. cit., p. 57 şi infra nota 1, p. 57.61 Ibidem şi infra nota 2, p. 57.

49

Astfel, după cum am precizat , legislaţia noastră impune şi alte condiţii de care atârnă

validitatea contractului de vânzare-cumpărare. Este vorba despre necesitatea încheierii

contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor în formă autentică, a autorizării prealabile în

cazurile prevăzute de lege, precum şi de necesitatea respectării dreptului de preempţiune în

cazurile prevăzute de lege. Dreptul de preempţiune va face obiectul unei analize distincte în

cadrul lucrării.

Sub aspectul respectării unor condiţii de formă , drept condiţii de validitate a contractului,

noul cod civil consacră dispoziţii privitoare la forma contractului prin art. 1240-1245. Astfel,

potrivit acestor dispoziţii legale voinţa de a contracta poate fi exprimată verbal sau în scris.

Voinţa de a contractare prin exprimare verbală este expresia consensualismului în perfectarea

convenţiilor, dar , în marea majoritate a contractelor,exprimarea consimţământului pentru

încheierea contractului se exprimă în formă scrisă. În ceea ce priveşte exprimarea voinţei de a

contracta ăn scris, înscrisul care constată încheierea contractului poate fi sub semnătură privată

sau autentică, având forţa probantă prevăzută de lege.

În cazul în care legea impune drept condiţie de validitate a convenţiei încheierea

contractului în formă autentică, această formă este considerată un element intrinsec al actului

juridic, astfel că, este lovit de nulitate absolută contractul încheiat în lipsa formei pe care legea o

impune pentru încheierea sa valabilă. De asemenea,în cazul în care forma contractului se

stabileşte prin convenţia părţilor, formă pe care legea nu o cere, noul Cod civil, prin art.1241

alin. 2 statuează că în această ipoteză contractul este valabil chiar dacă forma nu a fost

respectată de părţi.

După cum am precizat, noul Cod civil, prin art. 1244 impune obligativitatea formei

autentice, sub sancţiunea nulităţii absolute , în cazul convenţiilor care strămută sau constituie

drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară. Astfel, în accepţiunea art. 551 din

noul Cod civil, drepturile reale în general sunt: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, uz,

uzufruct, abitaţie, servitute, dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinţă,

drepturile reale de garanţie, precum şi alte drepturi cărora legea le recunoaşte acest caracter. Din

conţinutul acestui text legal rezultă că drepturile reale în general cuprind atât

dezmembrămintele dreptului de proprietate privată(superficie, uzufruct, uz, abitaţie şi servitute) ,

cât şi drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice( dreptul de administrare, dreptul de

50

concesiune şi dreptul de folosinţă). Rezultă aşadar că,în contextul în care noul Cod civil conferă

posibilitatea transmiterii prin vânzare şi a dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată,

obligativitatea încheierii convenţiilor în formă autentică se impune şi în ipoteza în care prin

contract de vânzare-cumpărare se transmite un dezmembrământ al dreptului de proprietate

privată , aceasta , cu atât mai mult , cu cât , atât Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii

imobiliare cât şi dispoziţiile noului Cod civil impun obligativitatea înscrierii în cartea funciară a

dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată asupra imobilelor.

Se impune precizarea că ,deşi prevederile art. 1244 din noul Cod civil, impun

obligativitatea încheierii în formă autentică a tuturor convenţiilor prin care se strămută sau

constituie drepturi reale pentru a putea fi înscrise în cartea funciară, incluzând , deci , şi

convenţiile prin care se constituie drepurile reale corespunzătoare proprietăţii publice( contractul

de administrare, contractul de concesiune şi contractul de folosinţă),apreciem că, doar

convenţiile prin care se strămută sau se constituie prin vânzare dreptul de proprietate privată

asupra imobilelor şi dezmembrămintelor dreptului de proprietate privată asupra imobilor trebuie

încheiate în formă autentică, nu şi convenţiile prin care se constituie drepturile reale

corespunzătoare dreptului de proprietate publică , în privinţa cărora, deşi trebuie înscrise în

cartea funciară, legea le conferă ope legis caracterul autentic, fără vreo altă formalitate.

2.2.2.Actele juridice între vii încheiate pentru înstrăinarea prin vânzare a unui bun,

precum şi vânzarea unei moşteniri, pentru a putea fi înscrise în cartea funciară trebuie

încheiate în formă autentică.

Această condiţie de validitate pentru înscrierea drepturilor reale şi a dezmembrămintelor

acestuia în cartea funciară, drept condiţie pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra

terenurilor , ca şi de altfel, a oricăror imobile, este reglementată prin art. 1244 din noul Cod civil,

care dispune că: ,, în afara cazurilor prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris

autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale

care urmează să fie înscrise în cartea funciară”.

Rezultă aşadar că , în materia actelor juridice prin care se transmite sau se constituie

dreptul de proprietate asupra imobilelor, forma autentică a acestor acte juridice fiind un element

intrinsec al actului de înstrăinare încheiat este o condiţie ad validitatem , de care depinde

51

validitatea actului juridic respectiv, nerespectarea acestei forme atrăgând nulitatea absolută a

actului juridic respectiv.

De asemenea noul Cod civil reglementează şi condiţiile în care poate opera vânzarea unei

moştenirii. Acest tip de vânzare este reglementat expres prin secţiunea a 3-a ,, Vânzarea

moştenirii” Titlul IX , capitolul I din Codul civil. Astfel, în accepţiunea art. 1747 din Codul

civil, prin moştenire se înţelege dreptul de a culege o moştenire deschisă sau o cotă din aceasta.

În privinţa acestui contract de vânzare-cumpărare, dispoziţiile alin. 2 al art. 1747 ,

instituie , sub sancţiunea nulităţii absolute, drept condiţie de validitate a acestui contract,

încheierea acestuia în formă autentică.

Din conţinutul art. 1747 din Codul civil, rezultă faptul că o astfel de vânzare poate avea

loc numai după deschiderea succesiunii, , o moştenire nedeschisă, sub sancţiunea nulităţii

absolute nu poate fi înstrăinată, nici chiar dacă există consimţământul persoanei despre a cărei

moştenire este vorba. O astfel de vânzare a unei moşteniri nedeschise ar echivala cu un pact

asupra unei moşteniri viitoare, interzis sub sancţiunea nulităţii absolute, putând trezi dorinţa

morţii unei alte persoane62.

2.2.2.Obligativitatea înscrierii drepturilor reale asupra imobilelor prin vânzare în

cartea funciară - condiţie pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra acestora.

Deşi , în principiu, dispoziţiile art. 1273 alin. 1 din noul Cod civil , statuează că drepturile

reale se constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al părţilor, prin alin. 3 se arată că

dispoziţiile în materie de carte funciară, precum şi dispoziţiile speciale referitoare la transferul

anumitor categorii de bunuri rămân aplicabile.

O aplicaţie a dispoziţiilor art. 1273 din noul Cod civil o regăsim în materia contractului

de vânzare de imobile , în conformitate cu prevederile art. 1676 care dispune că în materie de

vânzare de imobile, strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor

de carte funciară.

62 F. Moţiu, op. cit., p. 101.

52

De asemenea şi în materia vânzării unei moşteniri, potrivit art. 1753 din Codul civil,

cumpărătorul unei moşteniri nu dobândeşte drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în

moştenire decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară.

Ca atare , după intrarea în vigoare a noului Cod civil, după cum s-a remarcat în literatura

de specialitate63, coroborând dispoziţiile de carte funciară care condiţionează dobândirea

dreptului de proprietate asupra terenurilor de înscrierea acestora în cartea funciară, cu dispoziţiile

art. 1244 din Codul civil, care , sub aspectul formei condiţionează încheierea actelor juridice de

înstrăinare a dreptului de proprietate , precum şi actele juridice de constituire sau stingere a

dezmembrămintelor dreptului de proprietate de forma autentică a acestora, s-a concluzionat că

actul autentic nu este însă, prin el însuşi, translativ de proprietate sau constitutiv de alte drepturi

reale, ci constituie doar titlul în temeiul căruia aceste drepturi se întăbulează în cartea funciară.

Numai întăbularea va produce efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale, după caz.

O condiţie impusă prin art. 557 alin. 4 din Codul civil, şi art. 885 alin. 1 din noul Cod

civil, în concordanţă cu prevederile Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, este

aceea că, exceptând cazurile prevăzute de lege, dreptul de proprietate în cazul bunurilor imobile

se dobândeşte atât între părţi, cât şi faţă de terţi numai prin înscrierea în cartea funciară, pe baza

actului sau faptului care a justificat înscrierea şi cu respectarea dispoziţiilor art. 888 din Codul

civil, care prevede că înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza actului autentic notarial,

a hotărârii judecătoreşti rămase definitive, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act

în cazurile în care legea prevede aceasta. În cazul acestor bunuri imobile, art. 565 din Codul

civil, prevede că că dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară.

În contextul noilor dispoziţii instituite prin Codul civil privitor la regimul înscrierilor în

cartea funciară , în literatura de specialitate64 se afirmă argumentat că dispoziţiile art. 885 alin. 1

şi art. 877 teza a II-a din noul Cod civil, după cum rezultă din însăşi formula de redactare a

acestor texte legale se referă numai la efectul de dobândire în cartea funciară a unor drepturi

preexistente, astfel că se impune o diferenţiere între constituirea şi transmiterea drepturilor reale

imobiliare, care ar fi generate de acordul de voinţe dintre cel care a dat şi cel care a primit

63 E. Chelaru, Regimul juric actual al circulaţiei terenurilor proprietate privată, în revista Dreptul nr. 4/2013, p. 50.64 A se vedea, T. Bodoaşcă, Opinii în legătură cu efectul constitutiv sau translativ de drepturi reale imibiliare al înscrierilor în cartea funciară, în revista Dreptul nr. 8/2012, p. 135 şi 138-139.

53

drepturile respective, pe de o parte, şi dobândirea drepturilor respective care se realizează prin

înscrierea lor în cartea funciară. Înscrierea în cartea funciară folosită de legiuitor în art. 885 alin.

1 demonstrează faptul că drepturile respective au o existenţă prealabilă operaţiunii de înscriere,

iar înscrierea în cartea funciară se realizează pe baza actului sau faptului care o justifică. Spre

deosebire de art. 17 alin. 1 din Decretul -Lege nr.115/1938, art. 885 alin. 1 din noul Cod civil,

nu evocă constituirea sau strămutarea drepturilor reale, acest text având în vedere numai imobile

cuprinse în cartea funciară, iar înscrierea drepturilor reale asupra imobilelor cuprinse în cartea

funciară determină dobândirea acestora atât între părţi, cât şi faţă de terţi, această ultimă

menţiune echivalând cu realizarea opozabilităţii erga omnes a dobândirii drepturilor reale de

către noul titular.

Privitor la această distincţie , în literatura de specialitate65 se afirmă , în acord cu autorul

antecitat că distincţia dintre transmiterea şi dobândirea unui drept real imobiliar , la fel ca şi

aceea între constituirea şi dobândirea acestuia nu poate conduce la concluzia că ne aflâm în faţa

unor operaţiuni cu efecte diferite, în realitate, transmiterea şi dobândirea fiind doar două faţete

ale unei operaţiuni juridice unice –transferul dreptului real imobiliar de la titularul actual(care

transmite) care o altă persoană(care dobândeşte). În continuare autorul antrcitat concluzionează,

în acord cu autorul antecitat care consideră necesară o astfel de distincţie, că, în acest caz,

dreptul real preexistă, dar el este situat în patrimoniul transmiţătorului şi doar înscrierea sa în

cartea funciară de către beneficiar finalizează transmiterea prin dobândirea dreptului de către

acesta. Preferinţa legiuitorului pentru termenul de ,, dobândire” se justifică doar prin faptul că

acesta este scopul operaţiunii juridice de transfer al dreptului real de la o persoană la alta. De

altfel, afirmă autorul , nu se poate înţeleg e cum ar putea primi cineva un drept real, fără să-l fi şi

dobândit, aşa cum afirmă autorul citat.

În aplicarea prevederilor noii reglementări referitoare la dobândirea, modificarea sau

stingerea drepturilor reale imobiliare prin înscriere în cartea funciară, va trebui să ţinem seama şi

de dispoziţiile tranzitorii instituite prin art.56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a

noului Cod civil ,prin care se precizează faptul că ,, dispoziţiile art. 557 alin. 4, art. 565, art. 885

65 E. Chelaru, op. cit., p. 51; în acelaşi sens, a se vedea, I. Adam, Regimul juridic al dobândirii şi înstrăinării imobilelor- terenuri şi construcţii, editura Nova, Bucureşti, 1996, p. 158. Autorul arată că noţiunea de ,, înstrăinare” trebuie interpretată în acelaşi sens ca şi cea de ,, dobândire”, ele nefiind decât faţetele operaţiunii juridice de transmitere a unui drept, asupra teren.

54

alin. 1şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru

fiecare unitate administrativ –teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare

pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii

imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, urmând ca, până la

data prevăzută la alin. 1, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi

reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat în mod valabil, se face

numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

Sub acest aspect al înscrierilor în cartea funciară în scop de opozabilitate, sunt deosebit

de relevantele consideraţiile unui reputat autor , care deşi vizează efectele notării în cartea

funciară în cazul urmăririi silite imobiliare, devin incidente în cazul tuturor înscrierilor în cartea

funciară cu efect de opozabilitate.

Astfel, după cum precizează reputatul autor66, înscrierea pentru opozabilitate faţă de teţi

este acea înscriere de care depinde nu existenţa, ci numai opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor

reale sau personale dobândite, modificate sau , după caz, stinse în temeiul unui act sau unui fapt

juridic. În aceste cazuri, între părţi actul sau faptul juridic produce efecte translative, constitutive

sau extinctive de drepturi în mod imediat(automat) şi nemijlocit(principiul efectului translativ al

convenţiilor), chiar şi în lipsa şi fără a fi nevoie de nicio înscriere sau altă formalitate prealabilă.

În schim , faţă de terţi, dreptul real dobândit, modificat sau stins nu produce nici un efect dacă nu

a fost înscris în cartea funciară, fiindu-le deci inopozabil. Dar , totodată, în cazul înscrierilor în

cartea funciară pentru opozabilitate faţă de terţi, deşi între părţi actul sau faptul juridic produce

efecte translative, fără înscriere , se arată de către autor, că, în realitate, chiar între părţi, lipsa

înscrierii este de natură să afecteze raporturile dintre acestea, cel puţin în cazul drepturilor reale

supuse sistemului de cartea funciară, deoarece antecesorul tabular rămâne titularul dreptului

înscris în folosul său, şi poate dispune în continuare de ele, potrivit regulilor de carte funciară,

ceea ce înseamnă că, în aceste cazuri, înscrierea are efect constitutiv sau cel puţin cvasi-

constitutiv, fiind un element efectiv al dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară.

Rezultă aşadar că în ipoteza vânzării de imobile , transferul proprietăţii este amânat după

încheierea contractului până la înscrierea dreptului său în registrele de publicitate imobiliară prin 66 A se vedea, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, Vol. II-,,Noile cărţi funciare”, editura Universul juridic, Bucureşti, 2006, p. 463, apud. I. Deleanu, V. Mitea, S. Deleanu, Tratat de procedură civilă, Vol. III, editura Universul juridic, Bucureşti, 2013, infra nota 4, p. 577, 578.

55

întăbulare, operaţiune care marchează momentul transferului proprietăţii imobiliare şi care

coincide cu momentul realizării opozabilităţii faţă de terţi a vânzării.

Totodată, sub acest aspect, după cum s-a remarcat, ,,rezultă că în privinţa imobilelor

neînscrise în cărţile funciare sau înscrise în cărţile funciare ale localităţilor în care nu s-au

finalizat lucrările de cadastru dreptul de proprietate asupra terenurilor se va dobândi, ca şi până

acum, fără înscriere în cartea funciară. În asemenea situaţii, înscrierea în cartea funciară nu va

avea efect constitutiv sau translativ de drepturi, după caz, ci doar efect de opozabilitate faţă de

terţi. Pentru realizarea formalităţii înscrierii în cartea funciară va fi însă necesară încheierea

contractului în formă autentică, aceasta fiind cerută ad validitatem de art. 1244. Acest contract îşi

va produce toate efectele între părţi, inclusiv pe cel translativ de proprietate, dacă a fost valabil

încheiat”67.

De asemenea , potrivit art. 309 alin. 2 din noul Cod de procedură civilă, proba cu martori

nu este admisibilă în cazul niciunui act juridic, dacă valoarea obiectului său este mai mare de 250

lei, exceptând cazul când dovada cu martori se face contra unui profesionist, a cărui act juridic,

indiferent de valoarea lui, a fost făcut de acesta în exerciţiul activităţii sale profesionale, dar , şi ,

în această ipoteză, doar dacă legea specială nu cere proba scrisă. Totodată, pe lângă

inadmisibilitatea dovezii unui act juridic prin proba cu martori în cazul în care valoarea actului

juridic este mai mare de 250 lei, noul Cod de procedură civilă instituie prin art. 309 alin. 3

inadmisibilitatea probei cu martori în cazul în care legea cere forma scrisă pentru validitatea unui

act juridic, cu excepţiile instituite prin dispoziţiile alin. 4 al art. 309 din noul Cod de procedură

civilă.

De asemenea , potrivit art. 1245 din noul Cod civil, contractele care se încheie prin

mijloace electronice sunt supuse condiţiilor de formă prevăzute de legea specială. În acest

context , potrivit art. 5 şi 6 din Legea nr. 455/2001 privind semnătura electronică şi potrivit

Legii nr.365/2002 privind comerţul electronic, înscrisul în formă electronică căruia i s-a

încorporat o semnătură electronică, este asimilat înscrisului sub semnătură privată, iar înscrisul în

formă electronică căruia i s-a încorporat o semnătură electronică , recunoscut de cel căruia i se

opune, are acelaşi efect ca şi actul autentic.

67 E. Chelaru, op. cit. , p. 52.

56

2. 2. 3. Autorizarea prealabilă în privinţa vânzării unor bunuri.

În privinţa cazurilor prevăzute de lege prin care se impune autorizarea prealabilă a

vânzării unor bunuri , putem menţiona prevederile art. 5 alin. 3 din Legea nr.15/1990 privind

reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale,cu

modificările şi completările ulterioare, potrivit cărora, înstrăinarea bunurilor imobile aparţinând

regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort, sancţiunea nerespectării acestei

dispoziţii legale fiind nulitatea absolută, întrucât acest text este menit să apere un interes general.

De asemenea , dispoziţiile art. 5 alin. 3 din Legea nr. 15/1990 sunt concordante cu

prevederile art. 11 lit. m din Legea nr. 90/2001 privind organizarea şi funcţionarea Guvernului

României şi a ministerelor68, în sensul cărora, una dintre atribuţiile principale ale Guvernului

României este aceea de a asigura administrarea proprietăţii publice şi private a statului.

În acelaşi context , mai pot fi invocate dispoziţiile art. 15 alin. 4 din Legea nr. 85/1992

privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu alte destinaţii aparţinând statului, potrivit cărora, până

la rambursarea integrală a preţului, locuinţa dobândită în condiţiile legii nu poate fi înstrăinată

fără autorizarea prealabilă a unităţii vânzătoare. În acest caz, sancţiunea nerespectării acestei

dispoziţii legale este nulitatea relativă, întrucât aceste dispoziţii legale sunt instituite în interesul

Casei de Economii şi Consemnaţiuni şi a unităţii vânzătoare.

Secţiunea 3. Pactul de opţiune privind contractul de vânzare şi promisiunea de

vânzare. Promisiunea de vânzare şi de cumpărare(antecontractul privitor la înstrăinarea

unui teren).

Necesitatea apariţiei acestei instituţii a antecontractului de vânzare-cumpărare69 a fost

impusă de-a lungul timpului de formalităţile excesive ale regimului comunist în ceea ce priveşte

circuitul civil al imobilelor şi, cu preponderenţă a terenurilor, când obţinerea autorizaţiei

administrative instituite prin actele normative expuse în cuprinsul studiului necesita un timp

68 Publicată în Monitorul Oficial al României , partea I, nr.164 din 2 aprilie 2001 , cu modificările şi completările ulterioare.69 Pentru analiza în detaliu a antecontractului de vânzare-cumpărare a se vedea, I. Ionescu, Antecontractul de vânzare-cumpărare, editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, passim.

57

îndelungat , astfel că , până la obţinerea acestei autorizaţii părţile recurgeau la încheierea unui act

sub semnătură privată, denumit antecontract de vânzare-cumpărare.

Ca atare, contractul de vânzare-cumpărare trebuind să respecte condiţiile impuse de legea

în vigoare la data încheierii acestora, sub sancţiunea nulităţii absolute, acesta era valabil dacă era

încheiat sub forma unei promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, care genera în sarcina

părţilor doar obligaţii reciproce de a face pentru perfectarea contractului în forma cerută de lege.

Indiferent de denumirea acestui antecontract (promisiune de vânzare-cumpărare, contract

provizoriu, precontract, etc), el nu este translativ de proprietate, pe temeiul lui neputând avea loc

transmisiunea dreptului de proprietate sau constituirea unui dezmembrământ al uni asemenea

drept, el nu priveşte îndeplinirea unei obligaţii de a da, ci a unei obligaţii de a face: încheierea în

viitor a unui contract valabil70.

În perioada de incidenţă a Decretului nr. 144/1958, dispoziţiile art. 12 din acest Decret ,

consacrau expres posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act

autentic de contract de vânzare-cumpărare, vizând , evident , şi ipoteza în care părţile care au

încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare nu îşi îndeplinesc obligaţiile prevăzute în

antecontract.

În acord cu prevederile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, prin Decizia de îndrumare nr.

7/1967 a Plenului fostului Tribunal Suprem de interpretare a art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se

arată că, în sistemul instituit de acest decret, convenţia constatată printr-un înscris sub semnătură

privată, prin care părţile se obligă la perfectarea în viitor a înstrăinării unui imobil ce intră sub

incidenţa acestui decret constituie un antecontract de vânzare-cumpărare, pentru valabilitatea

căruia nu se cer a fi întrunite condiţiile prevăzute de art. 11 din decretul citat şi care nu produce

efectul transmiterii dreptului de proprietate, ci generează pentru părţi doar obligaţia de a încheia

contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică cerută de lege şi de a îndeplini în acest toate

operaţiile necesare, cum ar fi : obţinerea autorizaţiei, participarea la autentificare, etc71.

După revoluţia din anul 1989 prin adoptarea Legii nr. 18/1991 a fondului funciar şi a

Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii au fost abrogate expres

70 C. Bîrsan, op. cit., p. 124.71 Decizie citată în I. Ionescu, op. cit., p. 220 şi infra nota 2, p. 220.

58

dispoziţiile restrictive referitoare la circulaţia imobilelor instituite prin aceste acte normative ,

revenindu-se astfel la principiul consensualismului72.

Ca atare, după abrogarea acestor acte normative problemele care s-au pus au fost acelea

referitoare la soarta antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate anterior intrării în vigoare a

acestor acte normative, acelor încheiate sub imperiul acestor acte normative , dar al căror efecte

sunt în curs de a se finaliza, precum şi acelor încheiate Evident că , în cazul în care efectele

acestor antecontracte s-au consumat în perioada de incidenţă a acestor acte normative, aceste

efecte vor fi guvernate , conform principiului tempus regit actum de aceste acte normative în

vigoare la data încheierii antecontractului. Dacă antecontractele de vânzare-cumpărare nu şi-au

produs efectele juridice sub imperiul acestor acte normative , ele fiind în curs de perfectare la

data schimbării regimului juridic al circulaţiei imobilelor , ca efect al abrogării acestor acte

normative , prelungindu-şi astfel efectele şi după abrogarea acestor acte normative , aceste

antecontracte vor fi guvernate, în principiu de legea nouă. În acest context , perfectarea

raporturilor stabilite prin antecontractul de vânzare-cumpărare, prin încheierea contractului de

vânzare-cumpărare va fi supusă legii, fiind supusă aşadar principiului consensualismului şi

libertăţii contractuale.

Sub acest în literatura de specialitate73 a fost făcută o analiză a antecontractelor de

vânzare-cumpărare asupra unor terenuri încheiate înainte de intrarea în vigoare a Legii nr.

58/1974 şi a Legii nr. 59/1974, când înstrăinările de imobile erau supuse principiului

consensualismului consacrat de art. 971 şi art. 1295 din vechiul Cod civil, punându-se în discuţie

mai multe ipoteze. Astfel o primă ipoteză analizată a fost aceea în care promisiunea nu a fost

executată, neîncheindu-se până în prezent , nici de bună voie, nici pe cale silită actul autentic de

vânzare-cumpărare, ipoteză frecvent întâlnită în practică când părţile au convenit o clauză

anticipatorie în temeiul căreia promitentul-înstrăinător şi-a încasat preţul convent şi a lăsat

imobilul în deplina folosinţă a promitentului-cumpărător, Ca atare , nici una dintre părţi

neinsistând în legalizarea situaţie , imobilul a rămas în proprietate promitentului –vânzător , dar

72 Cu privire la regimul juridic al antecontractelor de vânzare-cumpărare din perioada de incidenţă a vechilor acte normative a se vedea: V. Pătulea, Regimul juridic al circulaţiei terenurilor situate în intravilanul localităţilor, editura ,, Calistrat Hogaş”-1995, p. 45- 81; V. Pătulea, aplicarea în timp a legii civile în legătură cu înstrăinările de imobile, în revista Dreptul nr. 11/1992, p. 29 şi urm; E. Safta Romano, Regimul juridic al antecontractelor privind înstrăinările imobiliare subsecvent abrogării Decretului nr. 144/1958, în revista dreptul nr. 9/1993, p. 28 şi urm.73 I. Ionescu, op. cit., p. 359- 361.

59

se afla în folosinţa liniştită a promitentului –dobânditor. Ca o aplicaţie a acestei situaţii la ipoteza

unui antecontract al cărui obiect îl constituie un teren fără construcţie, dacă părţile nu au procedat

la executarea obligaţiilor specifice vânzării-cumpărării, adică plata preţului şi predarea bunului,

se presupune că din momentul apariţiei Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, ele au cunoscut

imposibilitatea juridică a îndeplinirii promisiunii lor, întrucât faptul abrogării acestor legi prin

care terenurile erau scoase din circuitul civil nu poate reda valabilitatea convenţiilor neurmate de

nici un act de executare anticipată a contractului promis şi , ca atare, nu se va putea solicita acum

încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar o acţiune pe baza promisiunii iniţiale de a face

este prescrisă, deoarece de la încheierea convenţiei au trecut mai mult de 3 ani 74. Evident că

nimic nu împiedică părţile să încheie în prezent contractul de vânzare-cumpărare, dar pe baza

unui consimţământ actual, adică în raport cu legea nouă. În ipoteza unui promisiunii de vânzare-

cumpărare având ca obiect un teren neconstruit, şi părţile şi-au îndeplinit obligaţiile specifice

contractului de vânzare-cumpărare, adică vânzătorul a predat terenul şi a încasat preţul vânzării,

folosirea terenului de către promitentul-cumpărător continuând în timp şi după abrogarea acestor

acte normative , prin decizia instanţei supreme , supra cit., se consideră că părţile ori moştenitorii

lor au dorit să îşi menţină această promisiune şi după intrarea în vigoare a celor două acte

normative, prin care se conferea posibilitatea de a se consta în justiţie imposibilitatea de a

îndeplini promisiune cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară prin restituirea

reciprocă a prestaţiilor executate în baza acesteia. În ipoteza unui antecontract de vânzare -

cumpărare a unei construcţii cu terenul aferent, după intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974, se

puteau înstrăina prin acte între vii doar construcţiile prin act autentic, în timp ce terenurile de

orice fel erau scoase din circuitul civil. Ca atare, sub imperiul acestor reglementării, în cazul

înstrăinării construcţiei terenul trecea în proprietatea statului. În acest context, împărtăşim opinia

autoarei supra cit, potrivit căreia , dacă până la abrogarea acestei legi nu a avut loc perfectarea

vânzării, imposibilitatea de executare la teren a încetat, putându-se solicita de către oricare din

părţi încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la construcţie ,

iar, în situaţia în care părţile şi-au îndeplinit obligaţiile specifice contractului de vânzare-

cumpărare în intervalul după intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 şi până în decembrie 1989,

contractul putea opera numai transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei, terenul

trecând în proprietatea statului.

74 A se vedea în acest sens, Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă decizia nr. 765 din 1 aprilie 1993, publicată, în extras , în revista Dreptul nr. 7/1994, p. 75-76.

60

Dacă acestea sunt ipotezele prin care au fost încheiate antecontracte de vânzare-

cumpărare a unui teren în perioada anterioară intrării în vigoare a celor acte normative , alta este

situaţia antecontractelor de vânzare-cumpărare a unui teren după intrarea în vigoare a legii nr.

58/1974 şi a Legii nr. 59/1974 , când toate terenurile au fost scoase din circuitul civil şi , ca atare,

contractele de vânzare-cumpărare asupra unui teren încheiate în perioada de incidenţă a acestor

acte normative erau lovite de nulitate absolută pentru neîndeplinirea condiţiilor impuse de legea

care a guvernat încheierea acestor contracte de vânzare-cumpărare., pe cale de consecinţă aceste

contracte nu puteau opera transmisiunea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.

Ca atare, după cum am precizat,în practica judiciară aceste contracte de vânzare-

cumpărare , deşi nule absolut , erau considerate totuşi valabile şi avînd valoare de antecontract

de vânzare-cumpărare, prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic lovit de nulitate

într-un alt act juridic ale cărei condiţii de valabilitate sunt îndeplinite.75

Totodată, împărtăşim opinia autoarei76 în ipoteza în care părţile antecontractului de

vânzare-cumpărare a unui teren din perioada de incidenţa acestor acte normative şi-au îndeplinit

obligaţiile specifice contractului promis prin predarea terenului şi plata preţului dar nu au

solicitat constatarea nulităţii antecontractului, context în care trebuie să se admită că odată cu

abrogarea celor două acte normative acea nulitate a fost asanată prin dispariţia cauzei care o

determinase, aşa încât, acea promisiune iniţial nulă, trebuie considerată, sub imperiul noilor

reglementări , ca fiind valabilă.

De asemenea , după cum s-a statuat în practica judecătorească77, acţiunea în constatare

prin care instanţă constată existenţa antecontractului de vânzare-cumpărare este inadmisibilă,

întrucât, după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare, părţile au posibilitatea să ceară

realizarea dreptului , fie prin autentificarea unui act de înstrăinare, la notarul public , fie în

justiţie dacă vânzătoarea refuză să se prezinte la notarul public, adică pe calea executării silite a

antecontractului prin care instanţa pronunţă a hotărâre care ţine loc de autentic de vânzare-

cumpărare. Respingerea ca inadmisibilă a unei astfel de acţiuni în constare a antecontractului de

75 I. Ionescu, op. cit., infra nota 2, p. 362.76 Ibidem; M. Mureşan, Consecinţe ale abrogării Legii nr. 58/1974 asupra antecontractelor de înstrăinare imobiliară, în revista Dreptul nr. 7-8/1991, p. 95-9677 A se vedea, Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, decizia nr. 1533 din 24 iulie 1993, publicată în extras, în revista Dreptul nr. 7/1994, p. 75.

61

vânzare-cumpărare, după cum precizează şi instanţa supremă în decizia supra cit., are drept

fundament faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare poate fi executat silit , prin

pronunţarea unei hotărâri de constrângere a debitorului, pe când acţiunea în constare tinde doar

la recunoaşterea celor constate de instanţă şi, ca atare, ea nu poate fi pusă în executare silită. Or,

dacă partea cere realizarea dreptului, ea nu are acces la acţiunea în constatare.

Dar , aceeaşi instanţă supremă , printr-o decizie de speţă pronunţată în anul 1991, contrar

deciziei pronunţate în anul 2003, arată că , în ipoteza în care părţile au încheiat , în anul 1989, un

antecontract de vânzare-cumpărare, abrogarea expresă a Decretului nr. 144/1958 nu împiedică

instanţa ca, în condiţiile Codului civil să constate intervenită vânzarea imobiliară, hotărârea

pronunţată având caracterul unui act autentic. Această decizia este în contradicţie cu scopul

acţiunii în constatare , prin care instanţa doar poate constata existenţa antecontractului, fără a

putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, acest atribut fiind conferit instanţei

doar în cazul formulării unei acţiuni în realizarea dreptului. Ca atare, în opinia noastră, soluţia

pronunţată de către instanţa supremă în anul 2003, supra cit., este cea corectă.

Totodată, după cum s-a remarcat, Legea nr. 50/1991 , deşi a abrogat în totalitate Decretul

nr. 144/1958, nu a preluat sub nicio formă prevederile art. 12 din Decretul nr. 144/1958, astfel,

că deşi promisiunea sinalagmatică de vânzare a fost în continuare recunoscută în doctrină şi în

jurisprudenţă, conturându-se în continuare de către instanţele judecătoreşti , dar pe temeiuri de

drept diferite, practica pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic,

această posibilitate a fost lipsită de un temei legal.

O primă dispoziţie similară cu cea din art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost cea

consacrată prin art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 , dar prevederile acestui titlu au

fost abrogate expres la data intrării în vigoare a noului Cod civil, adică la data de 1 octombrie

2011.

După intrarea în vigoare a noului Cod civil, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare

şi promisiunea unilaterală de cumpărare sau de vânzare şi-au găsit consacrarea legislativă, ea

fiind expresia unei schimbări radicale de concepţie în ceea ce priveşte executarea în natură a

promisiunilor de vânzare care au ca obiect terenuri. Astfel, potrivit art. 1669 din noul Cod civil:

când una dintre părţile care au încheiate promisiunea bilaterală de vânzare sau promisiune

62

unilaterală de vânzare sau de cumpărare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis,

cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate

celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite; dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni

de la data la care contractul trebuia încheiat; în cazul promisiunii unilaterale de cumpărare a unui

bun individual determinat, dacă, mai înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său

înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaţia promitentului se

consideră stinsă. Ca atare, în ipoteza prevăzută de art. 1669 alin. 4 din Codul civil,instanţa, la

cerea beneficiarului promisiunii nu mai poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic

de vânzare.

În ceea ce priveşte termenul în care se poate exercita dreptul la acţiune pentru a cere

instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, noul Cod civil, prin art. 1669 alin.

2, păstrează regula prescriptibilităţii, statuând că, termenul de prescripţie pentru exercitarea

acestei acţiuni este de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

Acest text legal trebuie analizat prin coroborare cu prevederile art. 1279 alin. 3 din

Codul civil, care statuează că ,, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la

cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc

de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea

acestuia sunt îndeplinite. Prevederile acestui alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a

încheia un contrac t real, dacă prin lege nu se dispune altfel”.

Se constată aşadar că art. 1669 din noul Cod civil este o aplicaţie particulară, în materia

vânzării a dispoziţiilor art. 1279 alin. 3 care reglementează executarea în natură a promisiunii de

a contracta în general. Totodată existenţa a două texte de lege în materia promisiunii de a

contracta , ne conduce la concluzia existenţei prin acelaşi act normativ a unei reglementări

generale a promisiunii de a contracta şi a unei reglementări speciale aplicabilă numai în cazul

vânzării, astfel că reglementarea specială se va aplica cu prioritate , ea putându-se completa cu

reglementarea generală, pentru tot ce reglementarea specială nu prevede expres.

Promisiunea bilaterală de vânzare, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate78,

nu este un contract de vânzare-cumpărare propriu-zis, ci o convenţie preparatorie, netranslativă

78 E. Chelaru, op. cit., p. 45 ; E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura ALL Beck, Bucureşti, 1999, p. 221- 239.

63

de proprietate, care are ca obiect nu o obligaţie de a da, ci una de a face, respectiv de a încheia în

viitor contractul translativ de proprietate

Cu referire la forma în care trebuie încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, în

literatura de specialitate79 s-a afirmat că şi în noua reglementare este posibilă pronunţarea unei

hotărâri care să ţină loc de act autentic, chiar dacă promisiunea de vânzare a unui imobil a fost

încheiat în forma înscrisului sub semnătură privată.

În opinia noastră, în acord cu opinia unui alt autor80, din analiza conţinutului art. 1669

alin. 1 din Codul civil, rezultă că una dintre condiţiile care trebuie îndeplinite pentru ca instanţa

să pronunţate hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare, deci să ţină loc de

contract de vânzare-cumpărare, este aceea ca însăşi promisiunea de vânzare să îndeplinească

condiţiile de validitate ale contractului promis, adică să fie încheiată în formă autentică. Aceasta

întrucât , dacă contractul de vânzare-cumpărare a unui teren poate fi încheiat, sub sancţiunea

nulităţii absolute, numai în formă autentică, atunci şi promisiunea de vânzare-cumpărare a unui

teren , pentru a putea fi executată silit prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc

de act autentic de vânzare, trebuie să fie încheiat tot în formă autentică. O astfel de promisiune

bilaterală de vânzare a unui teren care nu a fost încheiată în formă autentică, ci sub forma unui

înscris sub semnătură privată, nu ar putea fi executată silit prin pronunţarea unei hotărâri care să

ţină loc de act autentic de vânzare, beneficiarul unei astfel de promisiuni de vânzare , în cazul

neîndeplinirii obligaţiile din antecontract , de către cealaltă parte , putând beneficia doar de

daune-interese, în temeiul art. 1279 alin. 2 din codul civil.

Se poate aşadar concluziona că,condiţia formei autentice pentru încheierea unui

antecontract de vânzare - cumpărare a unui teren este impusă doar pentru a se putea executa silit

antecontractul respectiv prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act

autentic de vânzare-cumpărare, aceste antecontracte în ipoteza în care părţile îşi îndeplinesc de

bună voie obligaţiile contractuale fiind pe deplin valabile şi având forţă obligatorie între părţi ,

la fel ca şi în cazul oricărui contract.

79 A se vedea, N. Conachi, Consideraţii în legătură cu promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului, în revista Dreptul nr. 1/2010, p. 82-83.80 E. Chelaru, op. cit., p. 47-48.

64

Sub acest aspect, constatăm faptul că, în urma modificării Legii cadastrului şi publicităţii

imobiliare 7/1996 , republicată prin Legea nr. 127/2013 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă

a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea şi completarea unor acte normative, opinia mai

sus expusă este consacrată legislativ , prin alin. 5 al art. 24 din Legea nr. 7/1996 nou introdus ,

se stipulează că, promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate

asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta şi actele de alipire şi dezlipire a

imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii

absolute.

În ceea ce priveşte publicitatea antecontractului, potrivit art. 902 alin. 2 , pct. 12 din

Codul civil, acesta se notează în cartea funciară pentru opozabilitate faţă de terţi. În completarea

acestei dispoziţii legale , prin art. 904 din Codul civil se prevede că proprietarul unui imobil

poate cere ca intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca în folosul unei anumite persoane să fie

notată, arătând în acest din urmă caz şi suma ce corespunde obligaţiei garantate. Dacă

înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea intenţiei de a înstrăina

sau ipoteca , dreptul înscris va avea rangul notării , iar , în ipoteza în care înstrăinarea sau

ipotecarea se realizează prin după trecerea termenului de 3 luni de la data înregistrării cererii,

notarea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca îşi pierde efectul.

De asemenea, prin art. 906 din Codul civil, se prevăd şi condiţiile în care promisiunea de

a contracta se poate nota în cartea funciară, aceste dispoziţii instituind două condiţii , respectiv:

dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului care face obiectul

promisiunii; antecontractul, sub sancţiunea respingerii cereri de notare, să prevadă termenul în

care urmează a fi încheiat contractul; termenul maxim în care se poate efectua notarea este

oricând în termenul stipulat în antecontract, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui; dacă

cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în

termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp ,

imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să

răspundă de obligaţiile promitentului, promisiunea se va radia; radierea se va dispune din oficiu,

dacă, până la expirarea termenului de 6 luni nu a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut

obiectul promisiunii, cu excepţia cazului în care cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a

acţiunii prin care a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract.

65

În completarea dispoziţiilor art. 906 din Codul civil, dispoziţiile art. 24 alin. 4 din Legea

nr. 7/1996, republicată, astfel cum aceste dispoziţii au fost modificate prin Legea nr. 127/2013,

aduc completări privitoare la posibilitatea radierii din cartea funciară a promisiunii de a încheia

un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în

legătură cu acesta înscrisă în cartea funciară în baza unor acte juridice în care părţile au stipulat

rezilierea sau rezoluţiunea în baza unor pacte comisorii. În aceste situaţii , radierea din cartea

funciară se face în baza unei: declaraţii în formă autentică a părţilor; încheieri de certificare

fapte, prin care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părţii

interesate; hotărâri judecătoreşti.

Una dintre problemele care s-au pus în literatura de specialitate81 din perioada de

incidenţă a vechiului Cod civil, dar prezintă interes şi după intrarea în vigoare a noului Cod civil,

este aceea dacă cel care a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare şi i s-a predat bunul în

momentul încheierii convenţiei , până la data autentificării actului poate fi considerat posesor

exclusiv sau detentor precar. S-a concluzionat , sub acest aspect că, cumpărătorul este un simplu

detentor precar, întrucât nu posedă sub nume de proprietar, calitatea de proprietar, până la

perfectarea vânzării continuând să o aibă vânzătorul promitent. De altfel, autentificarea

convenţiei nu are caracter retroactiv, iar până în momentul autentificării riscurile sunt suportate

tot de vânzătorul promitent82.

Unul dintre cazurile de aplicabilitate a antecontractului de vânzare-cumpărare este cel

aplicabil în contextul programului guvernamental ,, Prima casă”, care deşi are ca obiect

dobândirea de locuinţe, este încheiat în considerarea titlului de proprietate asupra terenului pe

care urmează a se edifica construcţia , titularii dreptului de proprietate pe care edifică aceste

construcţii putând fi unităţile administrativ –teritoriale care exercită dreptul de proprietate asupra

acestor terenuri în regim de drept privat sau beneficiarii locuinţelor în cadrul acestui program..

În acest context,mergând pe aceeaşi linie a preocupării statului pentru accesul la o

locuinţă, a fost adoptată Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în

vederea implementării programului ,, Prima casă”, ca program guvernamental care are ca

obiectiv facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziţia sau construirea unei locuinţe prin 81 A se vedea, E.Safta-Romano,Dreptul de proprietate privată şi publică în România, editura Graphix, Iaşi, 1993, p. 151, 152 şi infra nota 300, p. 151.82 Ibidem.

66

contractarea de credite garantate de stat, aprobată prin Legea nr. 368/200983, şi apoi modificată şi

completată prin Ordonanţa de urgenţă nr. 30/201084.

De asemenea prin Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 modificată şi completată prin

Hotărârea Guvernului nr. 324/201085 au fost aprobate normele de implementare a programului,,

Prima casă”.

În acest context, potrivit art. 191 alin.21 din anexa nr. 1 a Hotărârii de Guvern nr.

717/2009, în cazul în care se doreşte achiziţionarea unei locuinţe finalizate , nefinalizate sau

noi, , solicitantul creditului va trebui să depună la finanţator o cerere de finanţare, însoţită de

antecontractul de vânzare a locuinţei. Cu privire la forma pe care trebuie să o îmbrace

antecontractul de vânzare-cumpărare a locuinţei, potrivit art. 3 alin. 21 din Anexa nr. 1 ,

antecontractul se poate încheia în formă autentică sau sub semnătură privată cu dată certă. Din

conţinutul acestei dispoziţii legale rezultă că , deşi antecontractul de vânzare-cumpărare a

locuinţei pregăteşte perfectarea unui act de vânzare-cumpărare solemn, antecontractul poate

îmbrăca şi forma unui act sub semnătură privată, singura condiţie impusă de textul de fiind

îndeplinirea formalităţii datei certe. În opinia noastră , expusă de altfel , în cazul analizei

antecontractului de vânzare-cumpărare în reglementarea noului Cod civil, această dispoziţie

legale în material achiziţionării de imobile prin programul ,, Prima casa” vine în contradicţie cu

unul dintre principiile de drept potrivit căruia promisiunea de vânzare ca act premergător

contractului promis trebuie să îndeplinească condiţiile de validitate ale contractului promis, adică

să fie încheiată în formă autentică.

De asemenea, potrivit art.1 alin. 1 teza a II-a din Ordonanţa de urgenţă nr. 60/2009, astfel

cum a fost modificat prin ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010, locuinţele pot fi construite de

beneficiari care deţin în proprietate terenul pe care urmează să se construiască locuinţa sau prin

83 Ordonanţa de Urgenţă nr. 60/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 381 din 4 iunie 2009, iar Legea nr. 368/2009 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă nr. 60/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 816 din 27 noiembrie 2009.84 Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010 privind modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 a fost publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 243 din 16 aprilie 2010.85 Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului,, prima casă” a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 418 din 18 iunie 2009, iar Hotărârea Guvernului nr. 324/2010 pentru modificarea şi completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 251 19 aprilie 2010.

67

asociaţii fără personalitate juridică, constituite din minimum 7 beneficiari, dintre care cel puţin

unul este proprietarul terenului pe care urmează să se construiască locuinţele.

Având în vedere cele două ipoteze în care se poate încheia antecontractul de vânzare-

cumpărare a locuinţei prin raportare la regimul juridic al terenului pe care se edifică construcţia,

se poate concluziona că, în ipoteza în care locuinţa urmează să fie edificată pe un teren

proprietate privată a unităţilor administrativ-teritoriale , antecontractul de vânzare-cumpărare

având ca obiect doar locuinţa, prin acest antecontract se promite doar încheierea în viitor a

contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei, urmând ca tot prin acest antecontract să se

promită odată cu perfectarea contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei instituirea în

favoarea beneficiarului locuinţei a unui drept de folosinţă sau de concesiune asupra terenului

aferent locuinţei dobândite aflat în proprietatea privată a unităţii administrative –teritoriale.

În ipoteza în care locuinţa se edifică pe terenul beneficiarului, evident că , antecontractul

de vânzare-cumpărare va avea ca obiect doar locuinţa , urmând ca , în cuprinsul antecontractului

să se facă menţiunea asupra faptului că locuinţa se va edifica pe terenul proprietate privată a

beneficiarului şi ca atare, contractual promis se va perfecta doar cu privire la locuinţă.

Garantarea, în numele şi în contul statului, a creditelor acordate persoanelor fizice pentru

achiziţia sau construcţia unei locuinţe în cadrul programului este asigurată de către Fondul

Naţional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici şi Mijlocii S. A- IFN, prin contract

de garantare, încheiat între Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici

şi Mijlocii S. A- IFN, finanţator şi beneficiar, care constituie titlu executoriu şi are valoare de

înscris autentic, ca atare, potrivit art. 1 alin. 8 din ordonanţă, astfel cum acesta a fost modificat

prin Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010, creanţele rezultate din garanţiile acordate şi plătite

instituţiilor de credit în cadrul Programului sunt asimilate creanţelor bugetare a căror recuperare

prin executare silită se efectuează de către Agenţia Naţională de administrare Fiscală, conform

procedurii reglementate prin Ordonanţa Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedură

fiscală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

În acest context, pentru implementarea programului,, Prima casă”, prin Ordinul

ministrului finanţelor publice şi al ministrului intreprinderilor mici şi mijlocii, comerţului şi

68

mediului de afaceri nr. 2225/200986, modificat şi completat prin Ordinul ministrului finanţelor

publice şi al ministrului economiei, comerţului şi mediului de afaceri nr. 1814/1132 /10 iunie

201087, au fost aprobate Convenţia privind implementarea programului ,, Prima casă”, Convenţia

de garantare, precum şi reglementarea unor măsuri necesare pentru aplicarea prevederilor art. 10

din anexa nr. 1 la Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 pşrivind aprobarea normelor de

implementare a programului,, Prima casă”.

În privinţa modalităţii de garantare a creditului acordat persoanelor fizice în vederea

achiziţionării sau construirii de locuinţe prin programul ,, Prima casă”, potrivit art. 1 alin. 7 din

ordonanţă astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 368/2009, şi art. 10 şi 101 ale anexei nr. 1 la

Hotărârea Guvernului nr. 717/2009, în baza contractului de garantare asupra imobilelor

achiziţionate în cadrul programului,, Prima casă”, se instituie în favoarea statului român,

reprezentat de Ministerul finanţelor Publice, un drept de ipotecă legală de rangul I pe toată durata

contractului asupra terenului şi construcţiei viitoare, după ce, în prealabil, a fost notată

autorizaţia de construire în cartea funciară a terenului,urmând ca ipoteca legală de rangul I să se

extindă asupra locuinţelor finalizate, rezultate în urma dezmembrării construcţiei şi cotei indivize

de teren, cu notarea în cartea funciară, în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul

finanţelor Publice, a interdicţiei de înstrăinare a locuinţei şi a terenului pe o perioadă de 5 ani, cu

excepţia înstrăinării cotelor indivize sau a parcelelor de teren ce revin fiecărei locuinţe în parte în

urma dezmembrării către membrii asociaţiei, şi a interdicţiei de grevare a locuinţelor şi a

terenului cu alte sarcini până la îndeplinirea tuturor obligaţiilor beneficiarului faţă de finanţator.

a acesteia pe toată durata contractului.

Secţiunea 4. Dreptul de preempţiune.

4. 1. Noţiune. Reglementare.

Până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, era folosită denumirea de ,,drept de

preempţiune” , având aplicabilitate preponderent în materia înstrăinării terenurilor , fiind folosită

pentru a defini dreptul prioritar conferit de lege anumitor persoane la dobândirea unor categorii

de terenuri. Ca atare, până la intrarea în vigoare a noului Cod civil, denumirea drept de

86 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 469 din 7 iulie 2009.87 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 407 din 18 iunie 2010.

69

preempţiune viza doar dreptul de prioritate la cumpărare conferit de lege. În situaţia în care

dreptul prioritar era rezultatul voinţei părţilor , se utiliza denumirea ,, pact de preferinţă”.

Rezultă aşadar că, ori de către ori dreptul prioritar la cumpărare era conferit de lege, se

folosea denumirea ,, drept de preempţiune”, iar atunci când acest drept prioritar era rezultatul

acodului de voinţă al părţilor se folosea denumirea de ,, pact de preferinţă”. Noul civil, utilizează

o altă terminologie în cazul dreptul de prioritate la cumpărare derivat din acordul părţilor ,

denumirea utilizată de noul Cod civil fiind aceea de ,, drept convenţional de preempţiune”.

În acest context , din analiza dispoziţiilor noului Cod civil, constatăm că în materia

vânzării , dreptul de dreptul de preempţiune este reglementat cu caracter general prin dispoziţiile

art. 1730-1740 care reglementează atât dreptul de preempţiune reglementat prin lege, cât şi

situaţia în care dreptul prioritar la cumpărare este rezultatul voinţei părţilor materializată prin

contract. Obiectul dreptului de preempţiune poate fi atât un bun mobil, cât şi un bun imobil.

În acelaşi timp, noul Cod civil reglementează expres şi două drepturi de preempţiune

care trebuie respectate în cazul înstrăinării prin vânzare a unor terenuri: dreptul de preemţiune la

cumpărarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată, reglementat prin art. 1746 şi care

se coroborează cu art. 45 din Legea nr. 46/2008-Codul silvic şi , respectiv , în cadrul contractului

de locaţiune , dreptul de preempţiune al arendaşului la cumpărarea bunurilor agricole

arendate(art. 1849), acest drept urmând a se exercita potrivit art.1730-1739, care reglementează

dreptul de preempţiune în materia vânzării.

Cu privire la sfera de aplicabilitate a dispoziţiilor legale care reglementează drepul de

preempţiune, prin dispoziţiile art. 123 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului

Cod civil , se arată că : (1) de la data intrării în vigoare a codului civil, prevederile referitoare la

dreptul de preempţiune cuprinse în legi speciale aflate în vigoare la această dată se completează

cu dispoziţiile art. 1730-1740 din Codul civil; (2) pentru dreptul de preempţiune creat prin

convenţie, dispoziţiile art. 1730-1740 din Codul civil se aplică numai în situaţia în care

convenţia a fost încheiată după intrarea în vigoare a Codului civil; (3) dreptul de preempţiune

prevăzut la alin. 1 şi 2 este supus dispoziţiilor art. 1730-1740 din Codul civil numai cu privire la

contractele de vânzare încheiate după intrarea în vigoare a Codului civil.”

70

4.2 Reglementări cu caracter general ale dreptului de preempţiune instituite prin

noul Cod civil , noul Cod de procedură civilă şi prin unele acte normative speciale în

materia vânzări de imobile.

Aşa după cum rezultă din conţinutul art. 1730 din noul Cod civil, dreptul de preempţiune

poate fi instituit prin lege sau prin convenţie, în oricare din aceste modalităţi titularul său având

dreptul să cumpere cu prioritate un teren.

În ceea ce priveşte caracterele juridice ale dreptului de preempţiune, acestea sunt

menţionate prin art. 1739 din noul Cod civil, respectiv acest drept este indivizibil, ceea ce

înseamnă că preemptorul este obligat să cumpere întregul bun scos la vânzare de către proprietar,

iar nu o fracţiune din acest bun. De asemenea,potrivit aceluiaşi text de lege ,dreptul de

preempţiune nu poate fi cedat prin acte juridice altor persoane. În cazul unui concurs de

preemptori, potrivit art. 1734 din Codul civil ,contractul de vânzare se putea încheia numai cu

unul dintre aceştia, respectiv: a)cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în

concurs cu titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune; b) cu titularul dreptului legal

de preempţiune ales de vânzător, atunci când se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi

legale de preempţiune; c)dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de

preempţiune care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs

cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune; d) dacă bunul este mobil, cu

titularul dreptului convenţional de preempţiune având dată certă cea mai veche, atunci când

acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi convenţionale de preempţiune.

De asemenea, prin art. 1740 din Codul civil, sunt instituite două caractere ale dreptului de

preempţiune, respectiv , caracterul temporal şi caracterul transmisibil , dar acestea , după cum

rezultă din textul legal , sunt incidente doar în cazul dreptului de preempţiune convenţional.

Astfel, potrivit art. 1740 din Codul civil, dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin

moartea preemptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anumit termen. În

ipoteza în care dreptul convenţional de preempţiune a fost constituit pe un termen, acest termen

se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă nu a fost stipulat un termen mai lung. Sub acest

aspect, după cum s-a remarcat88, dacă a fost stabilit un termen şi preemptorul a decedat înainte

88 E. Chelaru, op. cit., p. 54.

71

de împlinirea acestuia, dreptul se transmite moştenitorilor săi, ceea ce reliefează caracterul

transmisibil al dreptului convenţional de preempţiune.

În vederea exercitării dreptului de preempţiune, prima etapă constă în notificarea

adresată de către promitent , titularului dreptului de preferinţă, adică preemptor. Astfel, din

conţinutul dispoziţiilor coroborate ale art. 1730 alin. 3 cu cele ale art. 1732 alin. 1 şi alin. 2 din

Codul civil, rezultă că informarea preemptorului despre intenţia de vânzare se poate face în

condiţiile art. 1730 alin. 3 prin ofertă de vânzare adresată de către promitent , sau , în condiţiile

art. 1732 alin. 1 şi alin. 2 prin notificarea conţinutului contractului încheiat de către promitent cu

un terţ. În acest context, potrivit art. 1730 alin. 3 din Codul civil, după primirea ofertei

preemptorul poate să accepte sau să respingă oferta de vânzare. În cazul bunurilor imobile,

preemptorul trebuie să accepte oferta de vânzare în cel mult 30 de zile de la comunicarea ofertei,

în caz contrar , titularul dreptului de prempţiune care a respins oferta nu îşi mai poate exercita

acest drept cu privire la contractul ce i s-a propus. În ipoteza exercitării dreptului convenţional de

preemţiune de către preemptor în urma notificării către acesta a conţinutului contractului de

vânzare încheiat cu terţul, preemptorul trebuie să îşi exercite dreptul de preempţiune în cazul

bunurilor imobile în teremen de 30 de zile care curge de la data comunicării către preemptor a

notificării.

Noul Cod civil, consacră de asemenea , prin art. 1731 , posibilitatea vânzării către un terţ

a bunurilor cu privire la care există un drept de preempţiune legal sau cinvenţional, dar , o astfel

de vânzare se poate face numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preempţiune

de către preemptor, iar , potrivit dispoziţiilor art. 1733 alin. 2 din Codul civil, clauzele

contractului încheiat cu terţul având drept scop să împiedice exercitarea dreptului de preempţiune

nu produc efecte faţă de preemptor. Sub acest aspect, după cum s-a remarcat în literatura de

specialitate89, o astfel de vânzare nu s-ar putea face sub condiţia rezolutorie a neexercitării

dreptului de preempţiune de către titularul său.

Rezultă aşadar că în cazul vânzării către un terţ a bunurilor cu privire la care există un

drept de preempţiune legal sau convenţional, contractul de vânzare-cumpărare este afectat de o

condiţie suspensivă , care constă în aceea că acest contract se va încheia doar în ipoteza în care

preemptorul nu îşi va exercita dreptul de preempţiune. În ceea ce priveşte o eventuală clauză

89 I. Ionescu, op. cit., p. 66.

72

rezolutorie nepermisă , aceasta ar putea , spre exemplu , în faptul că, promitentul vinde imobilul

unei persoane , alta decât titularul dreptului de preemţiune, înserând în contract a clauză

rezolutorie prin care îl informează pe cocontractant că vânzarea se va desfiinţa dacă titularul

dreptului de preempţiune îşi va exercita acest drept.

Sub acest aspect , din analiza coroborată a dispoziţiilor art.1731 cu dispoziţiile art. 1733

din Codul civil , rezultă că , în ipoteza vânzării bunului cu cu privire la care există un drept de

preempţiune legal sau convenţional către un terţ, supusă condiţiei suspensive a neexercitării

dreptului de preempţiune de către preemptor , vânzătorul prefigurează conţinutul contractului

încheiat cu terţul, dar , în cuprinsul contractului se va însera o clauză având semnificaţia unei

condiţii suspensive , potrivit căreia perfectarea vânzării se va face doar în ipoteza neîndeplinirii

condiţiei suspensive prin care preemptorul nu îşi exercită dreptul de preempţiune. Prefigurarea

conţinutului contractului încheiat cu un terţ sub condiţie suspensivă , rezultă din conţinutul art.

1733 , care face referire expresă , în această ipoteză, la notificarea de îndată de către vânzător a

conţinutului contractului încheiat cu un terţ către preemptor.

În ipoteza în care după notificarea promitentului către preemptor a conţinutului

contractului încheiat cu un terţ, preemtorul îşi exercită dreptul de preempţiune prin comunicarea

către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, , însoţită de consemnarea

preţului la dispoziţia vânzătorului, potrivit art. 1733 din Codul civil, prin exercitarea

preempţiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile

cuprinse în contractul încheiat cu terţul, iar contractul încheiat cu terţul se desfiinţează retroactiv.

Sub acest aspect, o precizare importantă este adusă prin art. 1736 din Codul civil, respectiv

atunci când în contractul încheiat cu terţul s-au acordat termene de plată a preţului, preemptorul

nu se poate prevala de aceste termene.

De asemenea noul Cod civil reglementează , prin art. 1735 două situaţii prin care se

vând o pluralitate de bunuri . Astfel , o primă ipoteză este aceea în care preemţiunea se exercită

în privinţa unui bun cumpărat de terţ împreună cu alte bunuri pentru un singur preţ, ipoteză în

care vânzătorul poate pretinde de la premptor numai o parte proporţională din acest preţ.

A două ipoteză reglementată de textul citat este aceea în care s-au vândut şi alte bunuri

decât acela supus preempţiunii, dar care nu puteau fi despărţite de acesta fără să îl fi păgubit pe

73

vânzător, ipoteză în care, exercitarea dreptului de preempţiune nu se poate face decât dacă

preemptorul consemnează preţul stabilit pentru toate bunurile vândute.

Această ultimă ipoteză reprezintă situaţia în care există neconcordanţă între întinderea

obiectului dreptului de preempţiune şi întinderea obiectului vânzării , ipoteză în care, libertatea

recunoscută promitentului trebuie să fie dublată şi de o extindere a dreptului de preferinţă al

beneficiarului la ansamblul pus în vânzare, astfel că, dacă i se pare avantajos , titularul dreptului

de preferinţă trebuie să îşi exercite prioritar drept , chiar dacă acest drept nu priveşte decât o

parte din obiectul vânzării.90.

În privinţa publicităţii dreptului de preempţiune asupra unui imobil, dispoziţiile art. 1733

din Codul civil stipulează că dreptul convenţional de preempţiune în legătură cu un imobil se

notează în cartea funciară, ceea ce , rezultă, de altfel, şi din conţinutul art. 902 alin. 2 pct. 13 din

Codul civil. Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar pentru

acela care a cumpărat sub condiţie suspensivă să îşi poată înscrie dreptul în cartea funciară, în

baza contractului de vânzare încheiat cu proprietarul. Înscrierea se face sub condiţia suspensivă

ca, în termen de 30 de zile de la comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea,

preemptorul să nu notifice biroului de carte funciară dovada consemnării preţului la dispoziţia

vânzătorului. Din conţinutul acestei dispoziţii legale, după cum s-a remarcat în literatura de

specialitate91 , rezultă că notarea dreptului de preempţiune nu indisponibilizează bunul care poate

fi vândut unui terţ, dar numai sub condiţie suspensivă, urmând ca ,potrivit art. 1732 alin.

2,coroborat cu art. 898 pct. 1 din Codul civil, cumpărătorul(terţul) sâ îşi înscrie provizoriu

dreptul în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarul de carte funciară,

fără a fi necesar acordul preemptorului. Referirea în conţinutul art. 1737 alin. 2 din Codul civil a

înscrierii sub condiţie suspensivă, vizează manifestarea de voinţă a preemptorului de a cumpăra

imobilul , cu consemnarea corespunzătoare a preţului la dispoziţia vânzătorului, situaţie în care ,

potrivit art. 1733 din Codul civil, dreptul terţului se desfiinţează retroactiv. Dacă preemptorul

îşi manifestă voinţa de cumpăra imobilul, la cererea acestuia, înscrierea provizorie se radiază

prin notificarea preemptorului adresată biroului de carte funciară prin care acesta face dovada

90 Ibidem , p. 67.91 A se vedea în acest sens, A-Annamaria Chiş, Publicitatea imobiliară în concepţia noului Cod civil, editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 168, 169.

74

consemnării preţului către vânzător în termen de 30 de zile de la data comunicării încheierii prin

care s-a dispus înscrierea provizorie(art. 1737 alin. 2 şi alin. 3 din Codul civil).

În cazul în care bunul face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare silită cu

autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preempţiune se exercită în condiţiile prevăzute de

Codul de procedură civilă, fiind incidente prevederile art. 847 din noul Cod de procedură civilă ,

în sensul căruia titularul unui drept de preempţiune care nu a participat la licitaţie nu va mai

putea să îşi exercite dreptul după adjudecarea imobilului. Raţiunea acestui text de lege este acela

că dreptul de preempţiune trebuie exercitat , în mod firesc , în cursul procedurii execuţionale , iar

nu într-o faza subsecventă adjudecării. Prin urmare, în concepţia actuală, dreptul de preempţiune

se stinge dacă nu a fost exercitat în cursul procedurii de licitaţie92.

Unul dintre cazurile instituite prin acte normative speciale în materia dreptului de

preempţiune este cel instituit prin art. 123 alin. 3 din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice

locale , vizând ipoteza în care consiliile locale sau judeţene hotărăsc vânzarea unui teren aflat în

proprietatea privată a unităţii administrativ teritoriale pe care sunt ridicate construcţii. Într-o atare

ipoteză se conferă un drept de preempţiune la cumpărarea acestor terenuri aferente construcţiilor

constructorilor de bună-credinţă. În acest sens, proprietarii construcţiilor vor fi notificaţi în

termen de 15 zile asupra hotărârii consiliului local sau judeţean şi îşi pot exprima opţiunea de

cumpărare în termen de 15 zile de la primirea notificării. Preţul de vânzare se stabileşte pe baza

unui raport de evaluare, aprobat de consiliul local sau judeţean , după caz.

4. 3. Dreptul de preempţiune la cumpărarea terenurilor din fondul forestier.

4. 3. 1. Dreptul de preempţiune la cumpărarea terenurilor din fondul forestier

aflate în proprietate privată.

O primă precizare care se impune a fi reliefată este aceea că dispoziţiile art. 1746 din

noul Cod civil, reglementează dreptul de preempţiune la cumpărarea de terenuri din fondul

forestier aflat în proprietate privată în cazul în care beneficiarii dreptului de preempţiune sunt

coproprietarii sau vecinii terenurilor care fac obiectul vânzării-cumpărării, urmând ca

operaţiunile de cumpărare de către stat , prin Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi

92 A se vedea, I. Leş, Noul Cod de procedură civilă. Comentarii pe articole , editura C. H. Beck, Bucureşti, 2013, p. 1132.

75

administratori, de terenuri care urmează să fie incluse în categoria de terenuri cu destinaţie

forestieră în proprietatea publică a statului , în privinţa cărora statul are dreptul de preempţiune,

să fie reglementată potrivit art. 45 alin. 3 din Codul silvic prin Metodologia de achiziţionare prin

cumpărare, schimb sau donaţie de către stat, prin Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi

ceilalţi administratori ai terenurilor ce pot fi incluse în fondul forestier proprietate publică a

statului, aprobată prin Hotărâre a Guvernului, la propunerea autorităţii publice centrale care

răspunde de silvicultură. În acest context a fost adoptată Hotărârea Guvernului nr. 118/2010

pentru aprobarea Metodologiei de achiziţionare prin cumpărare, schimb sau donaţie de către stat,

prin Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi administratori ai terenurilor ce pot fi

incluse în fondul forestier proprietate publică a statului93.

În acest context , cu referire la terenurile în privinţa cărora se conferă dreptul de

preempţiune al statului la cumpărarea de terenuri care vor deveni în urma cumpărării terenuri cu

destinaţie forestieră în proprietatea publică a statului şi în administrarea administratorului

fondului forestier proprietate publică a statului, modalitatea de exercitare a dreptului de

preempţiune a statului va fi analizată într-o secţiune distinctă.

Potrivit art. 1746 din Codul civil , terenurile din fondul forestier aflate în proprietate

privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului de preempţiune al coproprietarilor sau

vecinilor.Dar , această dispoziţie legală trebuie coroborată cu prevederile art. 45 alin. 6-9 din

Codul silvic care reglementează condiţiile de exercitare a dreptului de preempţiunecare care

conduc la încheierea contractului de vânzare între preemptor şi vânzător şi anulabilitatea

contractului de vânzare încheiat cu un terţ. Totodată, prin Legea nr. 60/2012, pentru a se pune în

acord prevederile Codului silvic cu prevederile art. 1746 din Codul silvic , au fost modificate

dispoziţiile art. 45 alin. 5 din Codul silvic care în forma iniţială instituiau un drept de

preempţiune în favoarea statului la cumpărarea de păduri care constituie enclave din fondul

forestier proprietate publică a statului sau sunt limitrofe acestuia. În urma modificării art. 45 alin.

5 din Codul silvic, acesta statuează în privinţa beneficiarilor dreptului de preempţiune că : ,,

copropietari sau vecinii proprietari de fond forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public

sau privat , au un drept de preempţiune, în ordinea prevăzută de art. 1746 din Codul civil şi în

93 Publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 135 din 1 martie 2010.

76

condiţiile prezentei legi, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate

privată, la preţ şi în condiţii egale”.

O primă constare care se impune este aceea că pot face obiectul dreptului de preempţiune

doar terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată, astfel cum acestea sunt enunţate

la art. 1 din Codul silvic, adică : terenurile împădurite , terenurile destinate împăduririi, cele care

servesc nevoilor de cultură, producţie sau administraţie silvică, iazurile, albiile pâraielor, alte

terenuri cu destinaţie forestieră şi neproductive, cuprinse în amenajamentele silvice la data de 1

ianuarie 1990, sau incluse în acestea ulterior. De asemenea, după cum rezultă cu claritate din

conţinutul art. 1746 din Codul civil numai înstrăinarea prin vânzare cade sub incidenţa dreptului

de preempţiune , acest drept fiind incident şi în cazul vânzărilor silite , după cum rezultă din

cuprinsul art. 1738 din Codul civil, care completează prevederile Codului silvic.

A doua constare este că, ordinea în care titularii dreptului de preempţiune îşi pot exercita

acest drept, este cea instituită prin art. 1746 din Codul civil, adică coproprietarii şi proprietarii

vecini ai unor terenuri care fac parte din fondul forestier. În ceea ce priveşte proprietarii vecini

care fac parte din categoria titularilor dreptului de preempţiune, potrivit art. 1231 din Legea nr.

71/2011, nou introdus prin Legea nr. 60/2012, aceştia sunt numai vecinii care sunt proprietari de

fond forestier. În ceea ce priveşte statul sau unităţile administrativ-teritoriale ,ca titulare al

dreptului de preempţiune, potrivit art. 45 alin. 8 din Codul silvic, acestea vor putea fi beneficiare

ale acestui drept numai dacă ele au calitatea proprietar vecin cu terenul care urmează să fie

vândut, situaţie în care dreptul de preempţiune al statului sau al unităţilor administrativ –

teritoriale prevalează în raport cu dreptul de preempţiune al vecinilor. Din conţinutul acestei

dispoziţii legale care instituie ordinea în care titularii dreptului de preempţiune îşi pot exercita

opţiunea, rezultă că în ipoteza în care oferta de vânzare este acceptată atât de către coproprietari ,

cât şi de către proprietarii vecini, contractul se va încheia cu coproprietarii, întrucât aceştia sunt

preferaţi de legiuitor în faţă proprietarilor vecini.

În ceea ce priveşte condiţiile de exercitare a dreptului de preempţiune la cumpărarea de

terenuri din fondul forestier proprietate privată, acestea sunt reglementate prin art. 45 alin. 6-9 ,

astfel: ,,vânzătorul are obligaţia de a înştiinţa în scris pe toţi preemptorii, prin executorul

judecătoresc sau notarul public, despre intenţia de vânzare, arătând şi preţul cerut pentru terenul

ce urmează să fie vândut. În cazul în care coproprietarii sau vecinii fondului, alţii decât

77

administratorul pădurilor proprietate publică a statului, nu au domiciliul ori sediul cunoscut,

înştiinţarea ofertei de vânzare se înregistrează la primăria sau, după caz, primăriile în raza cărora

este situat terenul şi se afişează, în aceeaşi zi, la sediul primăriei, prin grija secretarului

consiliului local(alin. 6); titularii dreptului de preempţiune trebuie să îşi manifeste în scris

intenţia de cumpărare şi să comunice acceptarea ofertei de vânzare sau , după caz, să o

înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afişată, în termen de 30 de zile de la

comunicarea ofertei de vânzare ori, după caz, de la afişarea acesteia la sediul primăriei(alin. 7);

dacă în termenul mai sus arătat niciunul dintre preemptori nu îşi manifestă intenţia de cumpărare,

vânzarea terenului este liberă. În faţa notarului public dovada înştiinţări preemptorilor se face cu

copie de pe comunicările făcute sau , dacă este cazul, cu certificatul eliberat de primărie, după

expirarea termenului de 30 de zile în care trebuia manifestată intenţia de cumpărare(alin.9);

nerespectarea de către vânzător a obligaţiei prevăzute la alin. 6 sau vânzarea terenului la un preţ

mai mic ori în condiţii mai avantajoase decât cele arătate în oferta de vânzare atrage

anulabilitatea vânzării(alin. 10)”. De asemenea din conţinutul art. 45 alin. 6 rezultă că în situaţia

în care printre preemptori se numără statul sau unităţile administrativ –teritoriale, acestea

persoane de drept public vor fi înştiinţate, după caz, prin administratorul pădurilor proprietate

publică a statului , care este Regia Naţională a Pădurilor-Romsilva sau prin direcţiile teritoriale

ale Romsilva.

Având în vedere faptul că potrivit art. 45 alin. 10 din Codul silvic, dispoziţiile referitoare

la dreptul de preempţiune reglementate prin Codul silvic se completează cu prevederile de drept

comun, rezultă că în privinţa titularului dreptului de preempţiune pentru cumpărarea de terenuri

din fondul forestier proprietate privată care a respins oferta , vot deveni incidente prevederile art.

1730 alin. 3 din Codul civil, în sensul căruia acest titular care a respins oferta nu îşi va mai putea

exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost promis. În cazul concursului de

preemptori , situaţie care nu este reglementată de Codul silvic,vor deveni incidente prevederile

art. 1734 alin. 1 lit. b din Codul civil,potrivit căruia contractul urmează să fie încheiat cu titularul

dreptului de preempţiune ales de vânzător.94 În cazul în care titularii dreptului de preempţiune

sunt coproprietarii, ceea ce se vinde nu este dreptul de proprietate exclusivă asupra terenului, ci o

cotă-parte din teren, aferentă fiecărui coproprietar.

94 E. Chelaru, Regimul juridic…,p. 58.

78

De asemenea , în literatura de specialitate se afirmă justificat că spre deosebire de dreptul

de preempţiune convenţional care ar putea fi exercitat şi în cazul transmisiunii prin vânzare a

unui dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de preempţiune reglementat de art.

1746 din Codul civil este aplicabil numai în cazul transmisiunii prin vânzare a însuşi dreptului de

proprietate asupra terenului forestier proprietate privată. El va fi însă aplicabil în cazul vânzării

nudei proprietăţi.95 De asemenea, în opinia aceluiaşi autor, spre deosebire de procedura de drept

comun în care exercitarea dreptului de preempţiune este posibil să se facă atât antecontractual,

cât şi postcontractual, dreptul de preempţiune la cumpărarea de terenuri forestiere poate fi

exercita numai antecontractual.

Se impune de asemenea precizarea că, întrucât dispoziţiile art.l737 din Codul civil,

instituie obligativitatea notării în cartea funciară doar în cazul dreptului de preempţiune

convenţional, dreptul de preempţiune reglementat de art. 1746 din Codul civil, fiind un drept de

preempţiune legal, el este opozabil terţilor fără notarea în cartea funciară, la care se referă art.

1737 din Codul civil.

Având în vedere cele expuse mai sus, în literatura de specialitate,dreptul de preempţiune

la cumpărarea terenurilor forestiere este definit ca fiind acel drept subiectiv civil indivizibil şi

incesibil, instituit prin lege, în temeiul căruia titularul său - coproprietar sau proprietar vecin-

denumit preemptor, poate cumpăra cu prioritate un teren cu destinaţie forestieră, drept protejat

prin instituirea sancţiunii anulabilităţii şi a cărui exercitare are ca efect încheierea contractului de

vânzare dintre vânzător şi preemptor.96

4. 3. 2. Dreptul de preempţiune la cumpărarea de către stat a terenurilor care

urmează să devină terenuri cu destinaţie forestieră în proprietatea publică a statului.

După cum am precizat prin Hotărârea Guvernului nr. 118/2010 a fost aprobată

Metodologia de achiziţionare prin cumpărare, schimb sau donaţie de către stat, prin Regia

Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi administratori ai terenurilor ce pot fi incluse în

fondul forestier proprietate publică a statului.

95 E. Chelaru, Dreptul de preempţiune în reglementarea noului Cod civil, în volumul ,, In honorem Alexandru Bacaci, Ovidiu Ungureanu. Culegere de studii”, editura Universul juridic, Bucureşti, 2012, p. 180.96 E. Chelaru, Regimul…, p. 59.

79

O primă precizare care se impune a fi reliefată este aceea că, potrivit art.45 alin. 1 din

Codul silvic, actele autentice de cumpărare de către administratorul pădurilor proprietate publică

a statului a unor terenuri, în numele statului, făcând obiectul Metodologiei mai sus prezentate,

au drept scop măsuri de lichidare a enclavelor şi de corectare a perimetrului pădurilor. Prin

corectarea perimetrului fondului forestier proprietate publică a statului, potrivit art. 4 din

Metodologie, se înţelege acţiunea de obţinere a suprafeţei fondului forestier cu un contur mai

regulat decât cel anterior, în scopul îmbunătăţirii condiţiilor de administrare.

În acest context , potrivit art. 2 din această Metodologie sunt stabilite categoriile de

terenuri , în următoarea ordine de priorităţi , care pot face obiectul cumpărării de către stat, prin

Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi administratori ai terenurilor, după cum

urmează:

a)enclave existente în fondul forestier proprietate publică a statului. Sunt considerate , în

accepţiunea art. 3 din Metodologie, enclave existente în fondul forestier proprietate publică a

statului, terenurile cu destinaţie agricolă sau forestieră, aparţinând altui proprietar, înconjurate

de fond forestier proprietate publică a statului;

b)terenuri cu destinaţie agricolă care nu sunt limitrofe fondului forestier naţional, cu

suprafaţă mai mare de 20 ha, situate în zonele deficitare în păduri. Zonele deficitare în păduri

sunt cele definite la pct. 51 din anexa la Legea nr. 46/2008-Codul silvic , cu modificările şi

completările ulterioare, respectiv, zona deficitară în păduri este judeţul în care suprafaţa

pădurilor reprezintă mai puţin de 16 procente din suprafaţa totală a acestuia;

c)terenuri cu destinaţie agricolă limitrofe fondului forestier proprietate publică a statului;

d)terenuri forestiere limitrofe fondului forestier proprietate publică a statului.

Dintre categoriile de terenuri mai sus menţionate, prin art. 8 alin. 2 din Metodologie ,se

precizează că doar terenurile prevăzute la art. 2 alin. 1 lit. a) şi d), potrivit legii, fac obiectul

dreptului de preempţiune al statului. Ca atare , dreptul de preempţiune al statului este conferit

doar în cazul în care fac obiectul cumpărării enclavele existente în fondul forestier proprietate

publică a statului şi respectiv terenurile forestiere limitrofe fondului forestier proprietate publică

a statului, urmând ca, potrivit art.6 alin. 2 din Metodologie, cumpărarea terenurilor care nu fac

80

obiectul dreptului de preempţiune al statului să se facă prin negociere, preţul oferit de

administrator neputând depăşi valoarea rezultată în urma evaluării. Rezultă aşadar că această

dispoziţie legală are menirea de a institui obligaţia proprietarilor de terenuri prevăzute la art. 2

alin. 1 lit. a şi d de nu putea înstrăina aceste categorii de terenuri , decât cu respectarea dreptului

de preempţiune al statului, întrucât cumpărarea acestor categorii de terenuri asigură finalitatea

urmărită de legiuitor , respectiv lichidarea enclavelor şi corectarea perimetrului pădurilor, mărind

astfel patrimoniul fondului forestier naţional prin includerea acestor categorii de terenuri în

categoria terenurilor cu destinaţie forestieră în proprietatea publică a statului.

În vederea exercitării dreptului de preempţiune al statului, potrivit art. 8 alin. 3 din

Metodologie, proprietarul înştiinţează în scris ocolul silvic în raza căruia este amplasat terenul

forestier despre intenţia de vânzare şi preţul solicitat. Exercitarea dreptului de preempţiune de

către administratori, adică Regia Naţională a Pădurilor -ROMSILA şi ceilalţi administratori

trebuie efectuată în termen de 30 de zile de la data înştiinţării proprietarului adresată în scris

ocolului silvic. În interiorul termenului de 30 de zile, administratorul are obligaţia ca în termen

de 5 zile de la data înregistrării înştiinţării ocolului silvic, să înştiinţeze în scris preşedintele

comisiei de evaluare a terenurilor ce fac obiectul achiziţiei de către stat, în vederea convocării

comisiei de evaluare, urmând ca nerespectarea acestei obligaţii de către conducerea ocolului

silvic , să constituie, potrivit art. 4 alin.1 din Hotărârea Guvernului nr. 118/2010, contravenţie

sancţionată cu amendă de la 500 lei la 1.000 lei. În termen de 15 zile de la data convocării,

întocmeşte o documentaţie potrivit anexei nr. 3 din Metodologie, ea analizând de asemenea

oportunitatea cumpărării terenului care prezintă interes pentru sectorul silvic public, evaluarea

terenului oferit şi stabilirea preţului oferit proprietarului terenului. Preţul oferit sau neacceptarea

ofertei se comunică de către administrator în scris proprietarului vânzător, în termen de 30 de zile

de la data înregistrării înştiinţării, nerespectarea acestei obligaţii constituind , potrivit art. 4 alin.

2 din Hotărârea Guvernului nr. 118/2010 contravenţie , sancţionată cu amendă de la 500 lei la

1.000 lei. Proprietarul vânzător poate accepta preţul oferit de administrator , caz în care se

încheie un contract de vânzare-cumpărare, după a cărei încheiere, administratorul va executa

procedurile legale de întăbulare în numele statului. De asemenea, proprietarul vânzător poate să

nu accepte propunerea de preţ a administratorului, situaţie în care, proprietarul trebuie să

comunice administratorului neacceptarea propunerii , în termen de 30 de zile de la data

înştiinţării.

81

4. 3.3. Dreptul de preempţiune la cumpărarea terenurilor arendate.

Acest drept de preempţiune este conferit arendaşului prin art. 1849 din Codul civil, în

sensul căruia, arendaşul are drept de preempţiune cu privire la bunurile arendate, care se exercită

potrivit art. 1730-1739 din Codul civil. O primă constatare care se impune este aceea că textul

art. 1849 făcând trimitere la textul art. 1730 din Codul civil, este vorba despre dreptul de

preempţiune al arendaşului la cumpărarea bunurilor agricole , printre care se numără şi terenurile

agricole.

Având în vedere că acest drept se exercită în condiţiile art. 1730-1739. Este vorba despre

o exercitare postcontractuală care are drept efecte considerarea contractului de vânzare ca fiind

încheiat între preemptor şi vânzător în condiţiile cuprinse în contractul încheiat de acesta din

urmă cu terţul şi desfiinţarea retroactivă a contractului iniţial. S-a considerat că această soluţie îl

expune pe cumpărătorul iniţial riscului de a suporta eventuala insolvabilitate a vânzătorului,

motiv pentru se apreciază că ar fi preferabilă adoptarea unei reglementări similare celei

instituite prin art. 37 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică , respectiv aceea care să îi permită preemptorului să se substituie în drepturile

cumpărătorului, plătind acestuia preţul şi cheltuielile ocazionate de vânzare.97

Se mai impune în final precizarea că dreptul de preempţiune al arendaşului la cumpărarea

terenurilor agricole este un drept legal, astfel că acest drept este opozabil terţilor fără notarea

prealabilă în cartea funciară.

4.3.4 Dreptul de preempţiune conferit societăţilor/organizaţiilor cooperative la

cumpărarea unor imobile aflate în proprietatea privată a unităţilor administrativ-

teritoriale.

Înscriindu-se în corolarul sprijinului acordat de către stat cooperaţiei, prin art. 107 alin. 2

din Legea nr. 1/2005 privind organizarea şi funcţionarea cooperaţiei, se conferă

societăţilor/organizaţiilor cooperative agricole şi forestiere care se constituie pentru exploatarea

în comun a suprafeţelor agricole şi forestiere deţinute de către asociaţii de persoane fizice un

drept de preempţiune la cumpărarea imobilelor aflate în proprietatea privată unităţilor

administrativ –teritoriale(şi nu în proprietatea autorităţilor administraţiei publice centrale sau

97 Ibidem .

82

locale , întrucât acestea doar hotărâsc modalitatea de administrare a imobilelor proprietate

privată aflate în patrimoniul lor , în numele şi pe seama Guvernului sau a unităţilor

administrativ-teritoriale care deţin în proprietate aceste imobile , în calitatea lor de persoane

juridice de drept public, n. n, O.P). aflate în folosinţa acestora, precum şi un drept de preferinţă

în cazul concesionărilor sau închirierii acestora.

În vederea exercitării dreptului de preempţiune , de concesionare sau de închiriere,

unităţile administrativ-teritoriale care deţin în proprietate privată aceste imobile , printre care se

pot regăsi şi terenuri, şi care îşi manifestă consimţământul să vândă aceste imobile prin hotărâre

a autorităţilor deliberative constituite la nivelul acestora , au obligaţia de a comunica prin

scrisoare recomandată cu confirmare de primire oferta de vânzare, concesionare sau închiriere

către societatea cooperativă respectivă.

Dacă în termen de 45 de zile de la data primirii ofertei de vânzare, concesionare sau

închiriere, societatea cooperativă nu şi-a exprimat voinţa de a cumpăra, de a primi în concesiune

sau de a închiria imobilul respectiv, acesta se poate vinde oricărei persoane interesate.

Secţiunea 5. Efectele contractului de vânzare-cumpărare.

5. 1. Consideraţii generale.

Efectele contractului de vânzare-cumpărare reprezintă tocmai conţinutul acestuia, adică

drepturile şi obligaţiile părţilor rezultate din convenţia lor.

În legătură cu efectele contractului de vânzare-cumpărare, se impun câteva precizări

referitoare la forţa obligatorie a contractului, principiul irevocabilităţii şi principiul relativităţii

efectelor contractului, aspecte care se analizează în materia contractului de vânzare-cumpărare ,

prin raportare la dispoziţiile noului Cod civil cuprinse în Titlul II, capitolul I ,, Contractul”.

Astfel, în privinţa forţei obligatorii a contractului de vânzare-cumpărare, exprimat prin

binecunoscutul adagiu latin , pacta sunt servanda, dispoziţiile art. 1270 alin. 1 din Codul civil,

statuează că ,, contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante”, sau , mai

plastic exprimat ,, contractul este legea părţilor”.

83

Totodată, în virtutea principiului pacta sunt servanda, dispoziţiile art. 1272 din Codul

civil, având denumirea marginală ,, Conţinutul contractului”, stipulează că: ,, contractul valabil

încheiat obligă nu numai la ceea ce este expres stipulat, dar şi la toate urmările pe care practicile

statornicite între părţi, uzanţele, legea sau echitatea le dau contractului, după natura lui”.

Principiul irevocabilităţii contractului este consacrat prin art. 1270 alin. 2 , care statuează

că: ,, contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de

lege”. Din conţinutul acestui principiu , rezultă faptul că, un contract de vânzare-cumpărare ,

valabil încheiat nu poate înceta decât prin voinţa uneia dintre părţile contractante sau din cauze

autorizate de lege, revocarea unilaterală, nefiind aşadar posibilă.

În sfârşit, principiul relativităţii efectelor actului juridic , exprimat prin adagiul latin res

inter alios acta, impune ca un contract de vânzare-cumpărare să producă efecte juridice numai

între părţile contractante, nu şi faţă de persoane străine de contract, neputând nici să profite şi

nici să dăuneze acestor persoane. Acest principiu este consacrat expres prin art. 1280 din Codul

civil , care prevede că : ,, contractul produce efecte numai între părţi, dacă prin lege nu se

prevede altfel”.

Deşi contractul de vânzare-cumpărare produce efecte juridice numai între părţile

contractante , după cum prevăd şi dispoziţiile art. 1281 din Codul civil, contractul este opozabil

terţelor persoane , străine de contract, care nu pot aduce atingere drepturilor şi obligaţiilor

părţilor , dar terţii se pot prevala de efectele contractului, fără a avea însă dreptul de a cere

executarea lui, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege.

5. 2. Interpretarea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare şi calificarea

vânzării.

După cum s-a remarcat în literatura de specialitate98, interpretarea şi calificare

contractului sunt noţiuni juridice cu semnificaţii diferite.

Ca regulă generală, potrivit art. 1266 alin.1 din Codul civil, contractele se interpretează

după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. La stabilirea voinţei

concordante a părţilor se va ţine seama , între altele, de scopul contractului, de negocierile

98 a se vedea, Liviu Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte, editura Hamangiu, Bucureşti , 2012, p. 144.

84

purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii

contractului.

Totodată, o altă modalitate de interpretare a clauzelor contractuale este interpretarea

sistematică, conform căreia, clauzele se interpretează unele prin altele, dând fiecăreia înţelesul ce

rezultă din ansamblul contractului( art. 1267 Cod civil).

În privinţa interpretării clauzelor îndoielnice a contractului în general, dispoziţiile art.

1268 statuează, în esenţă că, în ipoteza în care contractul conţine clauze susceptibile de mai

multe înţelesuri , acestea se interpretează în sensul ce se potriveşte mai bine naturii şi obiectului

contractului, ţinând seama de împrejurările în care a fost încheiat, de interpretarea dată anterior

de părţi, de sensul atribuit în general clauzelor şi expresiilor şi de uzanţe. Contractul se

interpretează în sensul în care produce efecte juridice, iar nu în acela care nu ar produce niciunul.

Clauzele destinate să exemplifice sau să înlăture orice îndoială asupra contractului la un caz

particular nu îi restrâng aplicarea în alte cazuri care nu au fost prevăzute.

În ipoteza în care , după aplicarea regulilor de interpretare a contractului , mai sus

expuse , contractul rămâne neclar, dispoziţiile art. 1269 alin.1 din Codul civil, instituie câteva

reguli subsidiare de interpretare. Astfel, potrivit acestei dispoziţii legale , dacă, după aplicarea

regulilor de interpretare, contractul rămâne neclar, acesta se interpretează în favoarea celui care

se obligă( debitorului, n. n).

Ca regulă specială , în materia contratului de vânzare-cumpărare, dispoziţiile art. 1671

din Codul civil, instituie principiul potrivit căruia , clauzele îndoielnice în contractul de vânzare

se interpretează în favoarea cumpărătorului( deci în contra vânzătorului, n. n), sub rezerva

regulilor aplicabile contractelor încheiate cu consumatorii şi contractelor de adeziune.

Regula de interpretare a contractelor încheiate cu consumatorii a fost preluată din

prevederile art. 77 din Codul consumului aprobat prin Legea nr. 296/2004 , care statuează că : ,,

în caz de dubiu asupra interpretării unor clauze contractuale, acestea vor fi interpretate în

favoarea consumatorului, iar , în privinţa interpretării clauzelor din contractele de adeziune,

acestea se interpretează împotriva celui care le-a propus.

85

Se poate aşadar concluziona faptul că, în cazul contractelor de vânzare din materia

consumaţiei, clauzele acestor contracte se interpretează în favoarea consumatorului şi împotriva

profesionistului, având în vedere faptul că, prevederile art. 6 alin. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru

punerea în aplicare a noului Cod civil, modificate prin Legea nr. 60/2012, statuează că în

legislaţia consumatorilor, termenul ,, comerciant” se înlocuieşte cu cel de ,, profesionist”.

Totodată , se impune a nu se face confuzie între clauzele îndoielnice( neclare) şi clauzele

abuzive care fac obiectul unei reglementări speciale , respectiv, Legea nr. 193/2000 privind

clauzele abuzive în contractele încheiate între consumatori şi profesionişti , şi care stipulează

interdicţia înserării în aceste contracte a clauzelor abuzive , care , prin faptul că nu sunt

negociate direct cu consumatorul, creează , în detrimentul consumatorului şi contrar cerinţelor

bunei credinţe , un dezechilibru semnificativ între drepturile şi obligaţiile părţilor( art.4 alin. 1

din Legea nr. 193/2000).

Dar , pe lângă aceste reguli de interpretare a contractului, alte modalităţi de interpretare a

contractului se regăsesc la secţiunea a 6-a ,, Efectele contractului”, deşi acestea trebuiau incluse

la secţiunea a 5-a ,, Interpretarea contractului”. Astfel, potrivit art. 1272 alin.2 din Codul civil,

clauzele obişnuite într-un contract se subînţeleg, deşi nu sunt stipulate în mod expres.

În ceea ce priveşte calificarea vânzării99, noţiune distinctă de cea a interpretării, aceasta

este operaţiunea prin care se raportează un caz concret( act juridic , fapt juridic) la un concept

abstract recunoscut de o autoritate normativă. O atare calificare a unui contract drept vânzare,

trebuie să cuprindă toate elementele cu valoare de calificare, precum : calitatea părţilor, obiectul

şi cauza, forma contractului, obligaţiile asumate etc.

Se poate concluziona faptul că, un contract poate fi calificat drept vânzare , dacă una din

părţi a dorit înstrăinarea bunului în schimbul unui preţ, concretizat într-o sumă de bani, iar

cealaltă parte să dobândească proprietatea asupra acestui bun.

Având în vedere faptul că, noul Cod civil reglementează diferite varietăţi ale vânzării ,

se pune şi problema calificării unui contract ca o varietate a vânzării, o atare calificare a

contractului ca o varietate a vânzării existând atunci când un element esenţial poartă asupra unei

99 a se vedea, L. Stănciulescu, op. cit., p. 146.

86

particularităţi, precum: lucrul vândut este un imobil, o moştenire, părţile sunt profesionistul şi

consumtorul, etc.100

5. 3. Obligaţiile vânzătorului.

Pornind de la dispoziţiile art. 1672 din Codul civil, obligaţiile vânzătorului în contractul

de vânzare-cumpărare sunt:

a) Să transmită proprietatea bunului sau , după caz, dreptul vândut;

b) Să predea bunul;

c) Să îl garanteze pe cumpărător contra evicţiunii şi viciilor bunului.

5.3. 1.Transmiterea proprietăţii bunului sau , după caz, a dreptului vândut.

Pornind de la conceptualizarea legală a noţiunii de ,, contract de vânzare, consacrată prin art.

1650 din Codul civil, în sensul căruia, vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite

sau , după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun ,a unui

dezmembrământ al dreptului de proprietate sau a oricărui alt drept, în schimbul unui preţ pe care

cumpărătorul se obligă să îl plătească, noul Cod civil, prin art. 1671 şi art. 1672,spre deosebire

de vechiul Cod civil, instituie în mod expres drept obligaţie principală a vânzătorului aceea de a

transmite cumpărătorului proprietatea asupra bunului sau , după caz, a dreptului vândut. Odată

cu proprietatea cumpărătorul dobândeşte toate drepturile şi acţiunile accesorii ce au aparţinut

vânzătorului.

Asemenea dispoziţiilor art. 1274 din vechiul Cod civil, dispoziţiile art. 1674 din noul Cod

civil, statuează că , cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă

contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii contractului,

chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă.

Constatăm astfel că şi în accepţiunea noului Cod civil, în contractele translative de

proprietate, în virtutea principiului consensualismului, transferul proprietăţii se produce , ope

legis , de drept. Dar , acest caracter de regulă în materia transferului proprietăţii , nu este de

ordine publică, el comportând excepţii, ceea ce rezultă expres şi din conţinutul art. 1674 din

Codul civil.

100 Ibidem.

87

Astfel, în ipoteza în care vânzarea este afectată de o condiţie suspensivă( ex, vânzarea

imobilului are loc dacă imobilul va fi renovat) sau de un termen suspensiv( până la termenul

predării lucrului vândut sau a plăţii preţului), efectele contractului, inclusiv cel translativ de

proprietate, se produc automat la realizarea condiţiei şi , respectiv la împlinirea termenului, fără a

fi necesară vreo intervenţie sau acţiune a vânzătorului.

Posibilitatea amânării transferului proprietăţii printr-un termen suspensiv este consacrată

şi prin art.1684 din Codul civil, având denumirea marginală ,, Rezerva proprietăţii”, şi care

stipulează că : ,, stipulaţia prin care vânzătorul îşi rezervă proprietatea bunului până la plata

integrală a preţului este valabilă chiar dacă bunul a fost predat. Această stipulaţie nu poate fi

opusă însă terţilor decât după îndeplinirea formalităţilor de publicitate cerute de lege, după

natura bunului. Rezultă aşadar că, în ipoteza reglementată de art.1684 din Codul civil, prin care

transferul proprietăţii supus termenului suspensiv, constând în plata integrală a preţului,

opozabilitatea faţă de terţi a contractului este îndeplinită doar după îndeplinirea formalităţilor de

publicitate cerute de lege, după natura bunului. În completarea dispoziţiilor art. 1684 din Codul

civil, dispoziţiile art. 119 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod civil,

precizează că ,, formalităţile de publicitate necesare pentru opozabilitatea rezervei proprietăţii

potrivit art. 1684 din Codul civil se aplică şi contractelor de vânzare cu rezerva proprietăţii

încheiate înainte de intrarea în vigoare a Codului civil, dacă rezerva proprietăţii nu devenise

opozabilă potrivit legii anterioare. Rezultă aşadar că, rezerva proprietăţii este unul dintre cazurile

prevăzute de însăşi Codul civil, prin care, se concretizează prevederile art. 1675 din Codul civil,

potrivit căruia ,, în cazurile anume prevăzute de lege, vânzarea nu poate fi opusă terţilor decât

după împlinirea formalităţilor de publicitate respective.

Această dispoziţie legală îşi găseşte aplicabilitatea în cazul vânzării în rate , când

cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietatea la data achitării ultimei rate, chiar dacă lucrul a

fost predat la data încheierii contractului.

O atare concluzie rezultă din analiza coroborată a dispoziţiilor art.1684 din Codul civil

care reglementează,, rezerva proprietăţii” cu cele ale art. 1755 din Codul civil, potrivit cărora ,,

atunci când, într-o vânzare cu plata preţului în rate, obligaţia de plata este garantată cu rezerva

dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei

rate din preţ.

88

Dar, în ipoteza neplăţii unei singure rate din preţ, dispoziţiile art. 1756 din Codul civil

statuează că, în lipsa undei înţelegeri contrare, neplata unei singure rate, care nu este mai mare

de o optime din preţ, nu dă dreptul la rezoluţiunea contractului, iar cumpărătorul păstrează

beneficiul termenului pentru ratele succesive.

O altă excepţie este cea instituită prin art. 1683 din Codul civil , care reglementează

vânzarea bunului altuia. Astfel, în accepţiunea art. 1683 din Codul civil, dacă la data încheierii

contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ,

contractul este valabil, iar vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate

de la titularul său către cumpărător. Obligaţia vânzătorului se consideră ca fiind executată fie

prin dobândirea de către acesta a bunului, fie prin ratificarea vânzării de către proprietar, fie prin

orice alt mijloc, direct sau indirect, care procură cumpărătorului proprietatea asupra bunului.

Din conţinutul acestei dispoziţii legale , după cum s-a remarcat şi în literatura de

specialitate101 rezultă faptul că, vânzătorul trebuie doar să asigure transmiterea proprietăţii către

cumpărător, deci să asigure contextul pentru transmiterea proprietăţii , nu să transmită

proprietatea, care se produce prin efectul legii şi pe care vânzătorul nu l-ar putea înlătura, atâta

vreme cât vânzarea a fost consimţită pur şi simplu, iar bunul se află deja în patrimoniul său.

Modalităţile prin care se transferă proprietatea , după cum rezultă şi din conţinutul art.

1683 alin. 2 din Codul civil, pot fi dobândirea de către vânzător a bunului, caz în care, potrivit

alin. 3 al art. 1683 din Codul civil, ,, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din

momentul dobândirii bunului de către vânzător”( deci transferul proprietăţii către cumpărător se

realizează de drept, ca efect al acordului de voinţe chiar şi atunci când vânzătorul, care la data

încheierii contractului prin care a vândut bunul altuia nu era proprietar, dar devine proprietar

după încheierea contractului prin a dobândit în proprietatea sa bunul altuia care a făcut obiectul

contractului iniţial).

O altă excepţie de la regula de drept comun în materia transferului de proprietate este cea

referitoare la vânzarea bunurilor imobile, situaţie în care , dispoziţiile art. 885 din Codul civil

statuează că : ,, sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor

cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea

101 a se vedea, Florin Moţiu, Contracte speciale în noul Cod civil, editura Universul juridic, Bucureşti , 2011, pp.60-62 şi Liviu Stănciulescu, op. cit., pp146-147.

89

lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea, respectiv a

înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitive, a certificatului de

moştenitor sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea

prevede aceasta.

În aplicarea acestei dispoziţii legale , prin art.56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în

aplicare a noului Cod civil , se precizează faptul că ,, dispoziţiile art. 557 alin. 4, art. 565, art. 885

alin. 1şi art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru

fiecare unitate administrativ –teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare

pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii

imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, urmând ca, până la

data prevăzută la alin. 1, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi

reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat în mod valabil, se face

numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.

Rezultă aşadar că în ipoteza vânzării de imobile , transferul proprietăţii este amânat după

încheierea contractului până la înscrierea dreptului său în registrele de publicitate imobiliară prin

întăbulare, operaţiune care marchează momentul transferului proprietăţii imobiliare şi care

coincide cu momentul realizării opozabilităţii faţă de terţi a vânzării.

Rezultă aşadar că prin noul Cod civil, în privinţa vânzări de imobile se revine la efectul

de dobândire de drepturi al înscrierilor în cartea funciară, dar efectul de dobândire de drepturi va

opera, în condiţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011, doar după finalizarea lucrărilor de cadastru

pentru fiecare unitate administrativ –teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor

funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a

publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, urmând

ca, până la data prevăzută la alin. 1, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a

altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis,constituit ori modificat în mod

valabil, să nu mai aibă efect de dobândire de drepturi, ci, doar se face în scop de opozabilitate

faţă de terţi.

De asemenea , noul Cod civil, reglementează şi alte ipoteze în care transferul dreptului de

proprietate are loc nu în momentul încheierii contractului, ci la un moment ulterior.

90

Astfel, prin art. 1678 din Codul civil, se statuează că atunci când vânzarea are ca obiect

bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se strămută cumpărătorului la

data individualizării acestora prin predare, numărare, cântărire, măsurare ori prin orice alt mod

convenit ori impus de natura bunului.

Prin excepţie de la regula cu caracter general instituită prin art. 1678 din Codul civil,

dispoziţiile art. 1679 din Codul civil, reglementând vânzarea în bloc, statuează că, dacă mai

multe bunuri sunt vândute în bloc şi pentru un preţ unic şi global, proprietatea se strămută

cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate.

În cazul vânzării după mostră sau model, dispoziţiile art. 1680 din Codul civil statuează

că proprietatea se strămută la momentul predării.

De asemenea , ca element de noutate, noul Cod civil, reglementând prin art. 1658

vânzarea unui bun viitor ,statuează că dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor,

cumpărătorul dobândeşte proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat, bunul fiind

considerat realizat , conform alin. 4 al art. 1658 , la data la care devine apt de a fi folosit potrivit

destinaţiei în vederea căreia a fost încheiat contractul. Ca atare, în ipoteza vânzări unui bun

viitor, transferul proprietăţii asupra lucrului vândut operează doar în momentul în care bunul este

realizat.

Totodată, noul Cod civil, reglementează transferul dreptului de proprietate în ipoteza în

care un coproprietar a vândut bunul proprietate comună şi ulterior nu a asigurat transmiterea

proprietăţii către cumpărător, ipoteză în care , cumpărătorul poate cere, pe lângă daune interese, a

căror întindere se stabileşte potrivit art. 1702 şi art.1703 din Codul civil, la alegerea sa, fie

reducerea preţului proporţional cu cota parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea

contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea

întregului bun.

5.3.2.Obligaţia de predarea a lucrului vândut.

5.3.2.1.Noţiune.

91

În accepţiunea art. 1685 din Codul civil, prin predarea lucrului se înţelege operaţiunea de

punere a bunului vândut la dispoziţia cumpărătorului, împreună cu tot ce este necesar, după

împrejurări, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei.

Deoarece proprietatea se strămută de regulă din momentul încheierii contractului,

predarea nu are semnificaţia transmiterii dreptului de proprietate şi nici chiar a posesiei, ci numai

a detenţiei, cumpărătorul posedând din momentul în care a devenit proprietar-corpore alieno,

aceasta întrucât , posesia fiind un atribut al dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândeşte

atributul posesiei odată cu dobândirea dreptului de proprietate.

Referirea din conţinutul art. 185 la exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei, vizează

doar exercitarea posesiei ca efect al predării lucrului vândut, şi nu transmiterea dreptului de

proprietate, care, operează ope legis în momentul încheierii contractului, indiferent dacă bunul a

fost sau predat la momentul încheierii contractului.

Dacă, însă predarea lucrului vândut are loc în momentul încheierii contractului şi a plăţii

preţului, momentul predării bunului vândut coincide cu momentul transmiterii dreptului de

proprietate a bunului vândut. O atare ipoteză rezultă şi din prevederile art. 1693 din Codul civil ,

care reglementează momentul predării şi care prevede că,, în lipsa unui termen, cumpărătorul

poate cere predarea bunului de îndată ce preţul este plătit. Dacă însă, ca urmare a unor

împrejurări cunoscute cumpărătorului la momentul vânzării, predarea bunului nu se poate face

decât după trecerea unui termen, părţile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la

expirarea acelui termen.

Rezultă aşadar din conţinutul acestor dispoziţii legale , faptul că, momentul predării

bunului vândut coincide cu momentul transferului dreptului de proprietate, dacă în momentul

încheierii contractului are loc şi predarea bunului vândut.

Dar , în ipoteza în care odată cu încheierea contractului are loc şi predarea bunului, iar ,

în privinţa plăţii preţului , contractul este supus unui termen pur şi simplu potrivit căruia preţul

va fi plătit la o dată ulterioară încheierii contractului, transmiterea dreptului de proprietate asupra

locului vândut operează la momentul predării bunului, întrucât , după cum am afirmat,

transferului dreptului de proprietate poate avea loc la data plăţii, numai în ipoteza în care părţile

printr-o clauză expresă în contract au stabilit că transferul dreptului de proprietate operează la

92

termenul stabilit pentru plata preţului, în lipsa căreia, stabilirea unui termen pur şi simplu pentru

plată preţului are ca efect doar amânarea executării obligaţiei de predare a bunului, dacă acesta

nu a fost predat la data încheierii contractului.

5.3.2.2. Predarea lucrului vândut .

5.3.2.2. 1. Reglementare. Sfera de incidenţă a obligaţie de predare a lucrului vândut.

Obligaţia de predare a lucrului vândut subzistă atât în cazul vânzării bunurilor mobile ,

cât şi în cazul vânzării de bunuri imobile.

Astfel, în ceea ce priveşte bunurile imobile , dispoziţiile art. 1687 din Codul civil

statuează că predarea imobilului se face prin punerea acestuia la dispoziţia cumpărătorului, liber

de orice bunuri ale vânzătorului. Referirea din conţinutul art. 1687 a Codului civil, privitor la

predarea către cumpărător a bunului vândut liber de orice bunuri ale vânzătorului , are

semnificaţia faptului că predarea imobilului către cumpărător are loc în integralitatea sa, fiind

vorba aşadar nu numai despre bunul imobil în materialitatea sa, ci , şi despre accesoriile sale,

precum şi tot ce este destinat folosinţei sale perpetue, titlurile , documentele privitoare la

proprietatea sau folosinţa bunului. O atare concluzie rezultă neîndoielnic din prevederile art.

1688 Cod civil, care reglementează întinderea obligaţiei de predare.

În ceea ce priveşte predarea bunurilor imobile , din conţinutul art. 1687 Cod civil, se

desprinde concluzia că predarea bunurilor imobile se poate face fie prin remiterea cheilor , dacă

este vorba despre un imobil clădire, fie prin remiterea titlului de proprietate , dacă este vorba

despre predarea unui imobil teren

Referitor la predarea bunurilor mobile , dispoziţiile art. 1688 din Codul civil, statuează

că predarea bunului mobil se poate face fie prin remiterea materială, fie prin remiterea titlului

reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care îi permite cumpărătorului preluarea în orice

mod.

Din conţinutul acestei dispoziţii legale , rezultă că predarea bunurilor mobile se face prin

tradiţiune reală( remitere), fie prin remiterea cheilor clădirii în care se află bunul mobil vândut.

În cazul bunurilor mobile necorporale, predarea se face prin remiterea către cumpărător a

titlurilor reprezentative pe care le conţin bunurile mobile incorporale( ex: titlurile de valoare), fie

93

prin transmiterea bunului incorporal către cumpărător, care are până în momentul transmiterii

proprietăţii bunului mobil incorporal, doar un drept de folosinţă( transmiterea de către autorul

unei opere a dreptului de publicare a acelei opere către editor).102

5.3.2.2.2. Întinderea obligaţiei de predare a bunului vândut.

În ceea ce priveşte întinderea obligaţiei de predare a bunului vândut, dispoziţiile art. 1686

din Codul civil, statuează trei ipoteze privitoare la întinderea obligaţiei de predare de către

vânzător a bunului vândut, astfel:

a).obligaţia de predare a bunului vândut se întinde şi la accesoriile sale, precum şi

la tot ce este destinat folosinţei sale perpetue.

În ceea ce priveşte obligaţiile accesorii vânzării, deşi noul Cod civil, nu enumeră şi nu

defineşte astfel de obligaţii accesorii vânzării, ci , doar le aminteşte în mod generic, se impune

precizarea că, întrucât , regula instituită prin art. 1689 din Codul civil, este aceea că , predarea

bunului se face la locul unde bunul se află în momentul încheierii contractului, în ipoteza în care

lucrul vândut nu se poate preda la momentul încheierii contractului, vânzătorul trebuie să

conserve lucrul până la momentul predării, deoarece lucrul trebuie să fie predat în starea în care

se află în momentul încheierii contractului, chiar dacă potrivit convenţiei părţilor proprietatea se

transmite ulterior, dar lucrul există în acel moment şi este individualizat. În caz de deteriorare a

lucrului vândut sau a pieirii acestuia, vânzătorul răspunde ca un depozitar, culpa lui fiind

prezumată, cât timp nu se dovedeşte o cauză exoneratoare de răspundere.

În acest context, dispoziţiile art. 1483 din Codul civil, statuează că obligaţia de a strămuta

proprietatea implică şi obligaţiile de a preda lucrul şi de a-l conserva până la predare.

În privinţa accesoriilor lucrului vândut, precum şi la tot ce este destinat folosinţei sale

perpetue, este vorba, de exemplu, despre imobile prin destinaţie, acţiunea în revendicare sau în

garanţie, precum şi la accesoriile convenite(ex ambalajul)103.

De asemenea, în categoria a tot ce este destinat folosinţei perpetue a bunului vândut, care

face obiectul de predare de către vânzător, dispoziţiile art. 1692 din Codul civil prevăd că dacă

102 A se vedea, f. Moţiu, op. cit., p. 63.103 A se vedea, Francisk Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, editura Actami, Bucureşti, 1996, pp.55-56.

94

nu s-a convenit altfel, fructele bunului vândut se cuvin cumpărătorului din ziua dobândirii

proprietăţii. Dacă părţile nu s-au înţeles altfel, vânzătorul are drept la restituirea cheltuielilor

făcute pentru producerea fructelor.

b). obligaţia de predare de către vânzător a titlurilor şi documentelor privitoare la

proprietatea sau folosinţa bunului.

Sub acest aspect , după cum am precizat, în lipsa unor dispoziţii legale exprese în noul

Cod civil, , titlurile şi documentele privitoare la proprietatea sau folosinţa bunurilor pe care

trebuie să la predea vânzătorul, constau, în cazul bunurilor imobile, remiterea cheilor, dacă este

vorba despre o clădire, sau prin remiterea titlului de proprietate , dacă este vorba despre terenuri.

De asemenea, dispoziţiile art. 1483 din Codul civil, reglementând obligaţia de a strămuta

proprietatea, statuează prin alin. 2 că în ceea ce priveşte imobilele înscrise în cartea funciară,

obligaţia de a strămuta proprietatea o cuprinde şi pe aceea de a preda înscrisurile necesare pentru

efectuarea înscrierii.

În privinţa bunurilor mobile, predarea se face prin tradiţiune reală, respectiv prin

remiterea cheilor în care se află bunul mobil vândut sau prin remiterea titlurilor pe care le conţin.

b).în cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de obligaţia de predare chiar

dacă lotul din care făceau parte bunurile respective a pierit în totalitate, afară numai dacă

lotul era anume prevăzut în convenţie.

O atare dispoziţie legală derivă din faptul că, în privinţa bunurilor de gen, transferul

proprietăţii nu se produce din momentul încheierii contractului, ci , din momentul predării lor

prin individualizare. În consecinţă, în cazul bunurilor de gen, atât transferul proprietăţii, cât şi

riscul , se produc în momentul individualizării bunurilor, până la acest moment al individualizării

bunurilor, neputându-se pune nici problema transferării riscului de la vânzător la cumpărător.

În consecinţă, pornind de la aceste considerente, raţiunea acestei dispoziţii legale prin

care , în cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de predare chiar dacă bunul de gen a

pierit în totalitate, este aceea că bunurile de gen, conform adagiului, genera non perent, nu pot

pieri, ceea ce este evident , întrucât , în cazul pierii lor , ele pot fi înlocuite cu altele de acelaşi

gen.

95

Ca atare, în privinţa bunurilor de gen, întrucât acestea nu pot pieri, în ipoteza în care

lotul din care făceau parte bunurile de gen care au făcut obiectul contractului de vânzare au pierit

în totalitate după momentul încheierii contractului, vânzătorul nu va fi eliberat de obligaţia de

predare, el fiind obligat să predea cumpărătorului bunuri de acelaşi gen ca şi cele pierite în

totalitate.

Observăm că textul art. 1686 alin. 3 se referă la vânzarea în bloc a bunurilor de gen, în

privinţa cărora , dispoziţiile art.1679 din Codul civil, statuează că transferul proprietăţii are loc

îndată ce contractul a fost încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate. Ca atare, şi în

această ipoteză a vânzării în bloc a bunurilor de gen , deşi proprietatea se transmite în momentul

încheierii contractului, în cazul pierii totale a lotului respectiv in momentul încheierii

contractului sau , folosind terminologia din textul art. 1679, de îndată ce contractul s-a încheiat,

obligaţia de predare subzistă în sarcina vânzătorului, acesta având posibilitatea de a preda

cumpărătorului bunuri de acelaşi gen ca şi cele pierite.

5.3.2.3. Locul predării bunului vândut.

În accepţiunea art. 1689 din Codul civil, predarea trebuie făcută la locul unde se află

bunul în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia părţilor ori, în

lipsa acesteia, din uzanţe.

Această regulă se aplică în ipoteza în care bunul vândut poate fi localizat în momentul

încheierii contractului( este individualizat). Per a contrario, în ipoteza în care bunul vândut nu

poate fi localizat în momentul încheierii contractului, devin aplicabile dispoziţiile art. 1494 alin.

1 lit. c din Codul civil, potrivit cărora predarea bunurilor se face la domiciliului sau , după caz,

sediul debitorului la data încheierii contractului.

5.3.2. 4. Momentul predării bunului vândut.

În ceea ce priveşte momentul predării , sunt aplicabile atât dispoziţiile art. 1482 din

Codul civil, referitoare la executarea obligaţiilor din convenţii, cât şi dispoziţiile speciale în

materia predării lucrului vândut , prevăzute prin art. 1693 din Codul civil.

Astfel, dispoziţiile generale din materia executării obligaţiilor care fac referire la predarea

bunurilor sunt raportate la dispoziţiile referitoare la plată şi condiţiile plăţii în convenţii.

96

Sub acest aspect, în accepţiunea art. 1482 din Codul civil, debitorul unui bun individual

determinat este liberat prin predarea acestuia în starea în care se găseşte în momentul plăţii, afară

de cazul în care deteriorările pe care bunul le-a suferit sunt imputabile debitorului ori au survenit

în timp ce acesta se află în întârziere.

Dispoziţiile art. 1693 din Codul civil aduc precizări suplimentare în privinţa termenului

de predare a bunului vândut, precizând că, în lipsa unui termen, cumpărătorul poate cere

predarea bunului de îndată ce preţul este plătit. Dacă însă, ca urmare a unor împrejurări

cunoscute cumpărătorului la momentul vânzării, predarea bunului nu se poate face decât după

trecerea unui termen, părţile sunt prezumate că au convenit ca predarea să aibă loc la expirarea

acelui termen.

De asemenea, în lipsa unor dispoziţii legale exprese în noul Cod civil, în cazul în care

cumpărătorul nu respectă obligaţia de plată a preţului la termenul convenit în contract, vânzătorul

poate sa refuze predarea bunului vândut până la data plăţii, reţinând bunul în proprietatea sa,

fiind vorba aşadar despre o aplicaţie a dreptului de retenţia în materia vânzării. O atare ipoteză

este prevăzută prin art. 1684 din Codul civil, mai sus expus, care reglementează rezerva

proprietăţii, potrivit căreia , vânzătorul îşi poate rezerva proprietatea bunului până la plata

integrală a preţului.

De asemenea , în condiţiile art. 1694 din Codul civil,vânzătorul poate suspenda

executarea obligaţiei de predare dacă obligaţia de plată a preţului este afectată de un termen şi ,

după vânzare, cumpărătorul a devenit insolvabil ori garanţiile acordate vânzătorului s-au

diminuat, cât timp cumpărătorul nu acordă garanţii îndestulătoare că va plăti preţul la termenul

stabilit. Dacă însă la data încheierii contractului, vânzătorul cunoştea insolvabilitatea

cumpărătorului, atunci acesta păstrează beneficiul termenului, dacă starea sa de insolvabilitate nu

s-a agravat în mod substanţial.

5.3.2. 5. Starea bunului vândut.

Potrivit art. 1690 din Codul civil, bunul trebuie predat în starea în care se află în

momentul încheierii contractului, cumpărătorul având obligaţia ca imediat după preluare să

verifice starea bunului potrivit uzanţelor. Dacă în urma verificării se constată existenţa unor vicii

aparente, cumpărătorul trebuie să îl informeze pe vânzător despre acestea fără întârziere. În lipsa

97

informării se consideră că vânzătorul şi-a executat obligaţia prevăzută la alin. 1. Din conţinutul

acestei dispoziţii legale rezultă că aceasta se referă la viciile aparente , iar nu cele ascunse.

De asemenea , din conţinutul acestei dispoziţii legale , rezultă că verificarea stării lucrului

vândut poate fi făcută şi ulterior predării sau luării în primire , ceea ce rezultă din sintagma ,,

imediat după preluare” din conţinutul art. n1690 a Codului civil.

Totodată, în contextul art. 1691 din Codul civil, cumpărătorul îşi poate exprima

dezacordul asupra calităţii bunului vândut, situaţie în care, la cererea oricăreia dintre părţi,

preşedintele judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligaţiei de predare, va desemna

de îndată un expert în vederea constatării. Prin aceeaşi hotărâre se poate dispune sechestrarea sau

depozitarea bunului, iar dacă păstrarea bunului ar putea aduce pagube mari sau ar ocaziona

cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea pe cheltuiala proprietarului, în condiţiile

stabilite de instanţă.

5.3.2.6 . Reguli speciale privind obligaţia de predare a bunurilor imobile vândute.

În legătură cu obiectul predării, noul Cod civil, prin secţiunea a 2-a ,, Vânzarea bunurilor

imobile” stabileşte câteva reguli speciale în materia vânzării de bunuri imobile., după cum

urmează:

a).Vânzarea unui imobil fără indicarea suprafeţei( art. 1741). Atunci când se vinde un

imobil determinat fără indicarea suprafeţei, pentru un preţ total, nici cumpărătorul şi nici

vânzătorul nu pot cere rezoluţiunea ori modificarea preţului pe motiv că suprafaţa este mai mică

ori mai mare decât au crezut.

b).vânzarea unei suprafeţe de tern dintr-un teren mai mare( art. 1742). Atunci când se

vinde, cu un anumit preţ pe unitate de măsură, o anumită suprafaţă dintr-un teren mai mare, a

cărui întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul poate cere strămutarea

proprietăţii numai după măsurarea sau delimitarea suprafeţei vândute.

c) vânzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeţei( art. 1743).

Ipoteza normei legale reglementată prin acest articol, vizează situaţia în care suprafaţa

reală a unui imobil vândut cu indicarea în contract a suprafeţei şi a preţului pe unitate de măsură

98

este mai mică decât cea indicată în contract, ipoteză în care cumpărătorul poate cere vânzătorului

să îi dea suprafaţa convenită. Dacă cumpărătorul nu cere sau vânzătorul nu poate să transmită

această suprafaţă, cumpărătorul poate obţine reducerea corespunzătoare a preţului, fie

rezoluţiunea contractului, dacă din cauza diferenţei de suprafaţă, bunul nu mai poate fi folosit în

scopul pentru care a fost cumpărat.

Dacă însă, suprafaţa reală este mai mare decât cea stipulată, iar excedentul depăşeşte a

douăzecea parte din suprafaţa convenită, cumpărătorul va plăti suplimentul de preţ corespunzător

sau va putea obţine rezoluţiunea contractului. Dacă excedentul nu depăşeşte a douăzecea parte

din suprafaţa convenită, cumpărătorul nu poate cere rezoluţiunea, dar nici nu este dator să

plătească preţul excedentului.

În legătură cu termenul de exercitare a acţiunii estimatorii sau în rezoluţiune pentru cele

două ipoteze speciale , dispoziţiile art. 1744 prevăd că acţiunea vânzătorului pentru suplimentul

de preţ şi cea a cumpărătorului pentru reducerea preţului sau pentru rezoluţiunea contractului

trebuie să fie intentate, sub sancţiunea decăderii din drept, în termen de un an de la încheierea

contractului, afară de cazul în care părţile au fixat o dată pentru măsurarea imobilului, ipoteză în

care termenul de un an curge de la acea dată.

Observăm că termenul de un an prevăzut de lege este un termen de decădere, ca atare, el

nu pateu fi suspendat sau întrerupt.

d).vânzarea a două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia(art. 1745). Când prin acelaşi

contract s-au vândut două fonduri cu precizarea întinderii fiecăruia şi pentru un singur preţ, dacă

întinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mică, se va face compensaţie între valoarea

surplusului şi valoarea lipsei, iar , acţiunea, fie pentru suplimentul de preţ, fie pentru scăderea sa,

nu poate fi introdusă decât potrivit regulilor prevăzute la art. 1743 şi 1744. Rezoluţiunea

contractului este supusă în acest caz dreptului comun.

5.3.2.7. Obligaţia de conformitate, aferentă livrării produsului.104

104 A se vedea , pentru analiza acestei problematici, L. Stănciulescu , op. cit., p. 158-159.

99

În contractul de vânzare-cumpărare, conformitatea reprezintă deplină concordanţă între

identitatea sau caracteristicile şi condiţiile stipulate în contract pe care trebuie să le

îndeplinească bunul vândut.

Sediul legal în materie este Directiva 1999/44/CE privind anumite aspecte ale vânzării şi

garanţiilor bunurilor de consum şi Legea nr. 449/2003 privind vânzarea produselor şi garanţiile

asociate acestora.

Potrivit art. 5 alin. 1 din lege, vânzătorul este obligat să livreze consumatorului produse

care sunt în conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare, prin produs vândut , înţelegându-

se orice bun material mobil a cărui destinaţie este consumul sau utilizarea individuală sau

colectivă, fiind excluse bunuri , precum , apa şi gazele care nu sunt ambalate într-un volum

limitat sau într-o cantitate fixă şi energia electrică.

Potrivit art. 6 din lege, nu se consideră neconformitate, cazul în care consumatorul-

cumpărător, a cunoscut sau nu putea , în mod rezonabil, să nu cunoască această lipsă de

conformitate ori dacă lipsa de conformitate îşi are originea în materiale furnizate de către

consumator.

În concluzie105, pentru a fi atrasă răspunderea profesionistului, neconformitatea

produsului trebuie să îndeplinească trei condiţii: neconformitatea să fi existat în momentul

livrării; neconformitatea să fie ascunsă în momentul cumpărării; neconformitatea să fie gravă. În

această ipoteză, dispoziţiile art. 14 din Legea nr. 449/2003 , stipulează că, dacă lipsa

conformităţii este minoră, consumatorul nu este îndreptăţit să solicite rezoluţiunea contractului.

5.3.2.8 Sancţiunea nerespectării obligaţiei de predare a bunului vândut de către

vânzător.

În lipsa unor dispoziţii legale exprese în noul Cod civil privitoare la nerespectarea acestei

obligaţii, vom recurge la dispoziţiile din noul Cod civil referitoare la nerespectarea obligaţiilor,

în general.

Astfel, în ipoteza neexecutării totale sau parţiale a acestei obligaţii de predare din culpa

vânzătorului, cumpărătorul poate invoca excepţia de neexecutare a contractului ( exceptio non

105 Ibidem ,p. 159.

100

adimpleti contractus) , în sensul că poate refuza executarea propriei sale obligaţii( plata preţului)

deoarece vânzătorul nu şi-a executat propria sa obligaţie de predare a bunului vândut, cu excepţia

cazului prevăzut la art. 1556 alin. 1 din Codul civil, respectiv , în situaţia în care din lege, din

voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să îşi execute obligaţia mai

întâi. Invocarea de către cumpărător a excepţiei de neexecutare a contractului decurge din

caracterul sinalagmatic al contractului de vânzare-cumpărare, în virtutea căruia obligaţiile

părţilor sunt reciproce şi interdependente.

O altă posibilitate pusă la dispoziţia cumpărătorului este aceea prin care acesta poate

solicita rezoluţiunea contractului. În acest sens dispoziţiile art. 1549 alin. 1 din Codul civil ,

prevede că în ipoteza în care creditorul( cumpărătorul) nu cere executarea silită a obligaţiilor

contractuale , poate solicita rezoluţiunea contractului, precum şi daune interese, dacă i se cuvin,

în condiţiile art. 1530 din Codul civil, care prevede că , creditorul are dreptul la daune-interese

pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi

necesară a neexecutării fără justificare sau , după caz, culpabile a obligaţiei.

Totodată, cumpărătorul poate cere executarea în natură a contractului , în conformitate cu

prevederile art. 1527 din codul civil, care prevede că, creditorul poate cere întotdeauna ca

debitorul să fie constrâns să execute obligaţia în natură, cu excepţia cazului în care o asemenea

executare este imposibilă.

În ipoteza executării cu întârziere a obligaţiei de predare, cumpărătorul are dreptul la

daune-interese, doar dacă vânzătorul este pus în întârziere, ceea ce rezultă din prevederile art.

1511 din Codul civil, în sensul căruia , creditorul pus în întârziere preia riscul imposibilităţii de

executare a obligaţiei, iar debitorul nu este ţinut să restituie fructele culese după punerea în

întârziere.

5.3.3. Garantarea cumpărătorului contra evicţiunii şi a viciilor lucrului.

5.3.3. 1 Garantarea contra evicţiunii.

5.3.3. 1. a. Preliminarii.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului derivă din faptul că vânzătorul trebuire să depună

toate diligenţele pentru ca bunul să ajungă în stăpânirea de fapt şi de drept a cumpărătorului.

101

Rezultă aşadar că vânzătorul trebuie să îl garanteze pe cumpărător de liniştita folosinţă a

bunului vândut, adică de evicţiune, şi de utila folosinţă a bunului, adică contra viciilor.

Evicţiunea este definită în literatura de specialitate106 ca fiind pierderea proprietăţii

lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar.

În acest context , art. 1695 din noul Cod civil, dispune că vânzătorul este de drept obligat

să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în

stăpânirea netulburată a bunului vândut.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului fiind o obligaţie patrimonială, există nu numai faţă

de cumpărător, ci şi faţă de subdobânditori, chiar dacă aceştia sunt succesori în drepturi cu titlu

particular şi cu titlu gratuit. Soluţia se justifică prin faptul că, odată cu transmiterea proprietăţii,

potrivit Codului civil, se transmit subdobânditorilor şi toate drepturile legate de acest lucru,

aflate în strânsă conexiune cu bunul care face obiectul vânzării. În acest sens , dispoziţiile art.

1706 din Codul civil , statuează că ,, vânzătorul este obligat să garanteze contra evicţiunii faţă de

orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros

ori cu titlu gratuit”.

Rezultă aşadar că prin dispoziţiile art. 1706 din Codul civil, se conferă posibilitatea

subdobânditorilor de a formula o acţiune directă în evicţiune împotriva vânzătorului, chiar dacă,

cumpărătorul nu răspunde, la rândul său, de evicţiune faţă de subdobânditor, o astfel de acţiune

directă de natură contractuală , după cum s-a remarcat în literatura de specialitate107, scutind

ultimul subdobânditor de inconvenientele acţiunii pe temei delictual.

Un atare litigiu dintre subdobânditorul care invocă garanţia de evicţiune şi cel obligat la

ea se soluţionează în baza clauzelor prevăzute în contractul de vânzare, prin care cel obligat la

garanţie a transferat dreptul către următorul dobânditor din lanţ, înţelegând prin acestea clauze

de exonerare sau limitare, excepţii de neexecutare, etc108.

În ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat prin

intermediar( mandatar, de exemplu), atunci răspunderea pentru evicţiune aparţine tot

106 A se vedea, F.Deak, op. cit.,p.107 F. Moţiu, op. cit., p. 69108 Ibidem.

102

vânzătorului, şi nu mandatarului, întrucât , obligaţia de garanţie este instituită în sarcina celui

care a încheiat actul în calitate de proprietar( vânzătorului), iar, încheierea actului prin mandatar

nu transferă obligaţia de garanţie în sarcina mandatarului, a cărui obligaţie principală este doar

aceea de a executa mandatul primit109

De regulă evicţiunea rezultă dintr-o hotărâre judecătorească, hotărâre care consacră

pentru o altă persoană un drept real principal sau accesoriu asupra lucrului110. Totuşi, există

cazuri când există evicţiune, deşi aceasta nu este consacrată de justiţie111.

a).Dacă dreptul invocat de un terţ asupra lucrului este atât de evident, încât cumpărătorul

renunţă la lucru , fără judecată;

b) dacă cumpărătorul, atunci când imobilul cumpărat este urmărit de un creditor ipotecar,

plăteşte creanţa garantată cu ipotecă asupra imobilului, pentru a de greva imobilul şi a-l putea

păstra;

c). dacă cumpărătorul a cumpărat lucrul de la un neproprietar şi devine apoi proprietar al

lucrului pe cale de succesiune sau donaţie;

d). dacă cumpărătorul nu poate obţine predarea lucrului, întrucât acesta este deţinut de un

terţ, care dovedeşte că el este adevăratul proprietar al lucrului.

Dar , în toate aceste cazuri în care nu există o hotărâre judecătorească, iar cumpărătorul a

recunoscut dreptul terţului, acesta( cumpărătorul) pierde dreptul de garanţie , în afară de cazul în

care dovedeşte că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicţiunea( art. 1705 alin. 2

Cod civil).

5.3.3.1.b. Cazurile în care poate se poate invoca obligaţia de garanţie a lucrului

vândut.

Potrivit art. 1695 alin. 2 şi alin. 3 din codul civil, garanţia este datorată împotriva

evicţiunii ce rezultă din pretenţiile unui terţ , precum şi împotriva evicţiunii ce provine din fapte

imputabile vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.

109 Ibidem, infra nota 1.110 A se vedea. F. Moţiu, op. cit., p. 68 şi infra nota 2, p. 68.111 Ibidem , infra nota 3.

103

Rezultă aşadar din conţinutul acestei dispoziţii legale faptul că garanţia de evicţiune este

datorată de vânzător împotriva pretenţiilor unui terţ dacă acestea sunt întemeiate pe un drept

născut anterior datei vânzării, precum şi atunci când evicţiunea rezultă din fapte imputabile

vânzătorului.

A).Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapte imputabile vânzătorului.

Vechiul Cod civil reglementa cu precădere evicţiunea provenind de la un terţ, deşi

evicţiunea , sau garantarea contra evicţiunii opera cu atât mai mult cu cât ea provenea de la un

fapt culpabil personal al vânzătorului.

Spre deosebire de vechiul Cod civil, noul Cod civil, prin art. 1695 alin. 3, după ce prin

alin. 2 reglementează acţiunea provenind de la un terţ, reglementează evicţiunea rezultând dintr-o

faptă imputabilă vânzătorului, chiar dacă acestea s-au ivit ulterior vânzării.

Prin faptă imputabilă vânzătorului, se înţelege orice fapt sau act-anterior vânzării, dar

tăinuit faţă de cumpărător, ori ulterior vânzării, dar neprevăzut în contract - săvârşit de către

vânzător sau succesorii săi universali ori cu titlu universal de natură a-l tulbura pe cumpărător în

liniştita folosinţă a lucrului, indiferent că este vorba de o tulburare de fapt( de ex. deposedarea

cumpărătorului de o parte din terenul vândut) sau o tulburare de drept( de ex vânzătorul invocă

un drept de uzufruct sau de abitaţie-nerezervat prin contract - asupra lucrului vândut)112.

În cazul tulburărilor provenite dintr-o faptă imputabilă vânzătorului, cumpărătorul se

poate apăra prin invocarea unei excepţii personale , numită ,, excepţia de garanţie”.

Rezultă că în acest caz vânzătorul nu poate să evingă, deoarece cine trebuie să garanteze

pentru evicţiune nu poate să evingă, ceea ce rezultă expres din conţinutul art. 1696 din Codul

civil, care statuează că ,, acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să

evingă”.

Această obligaţie negativă a vânzătorului de anu-l tulbura pe cumpărător în liniştita

folosinţă a lucrului este de esenţa vânzării, orice stipulaţie contrară este considerată nescrisă,

după cum prevede art. 1699 teza a 2-a din codul civil, spre deosebire de evicţiunea rezultând din

112 F. Deak, op. cit., p. 58.

104

fapta unui terţ, care este numai de natura vânzării, putând fi înlăturată sau modificată prin

convenţia dintre părţi113.

Vânzătorul nu poate să îl evingă pe cumpărător , nici direct, nici indirect şi nici în urma

dobândirii unei noi calităţi pe care nu o avea în momentul vânzării. Astfel, în cazul vânzării

lucrului altuia după care văzătorul l-a moştenit pe adevăratul proprietar, vânzătorul care a

vândut lucrul altuia va răspunde pentru evicţiune şi nu-l va putea evinge pe cumpărător,

acesta(cumpărătorul) putându-i opune excepţia de garanţie114.

Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte proprii vizează atât tulburarea directă a

cumpărătorului, cât şi evicţiunea indirectă, rezultată prin intermediul unui terţ. Astfel, în cazul

bunurilor mobile transmise succesiv , reglementată prin art. 1275 din Codul civil( in sensul

căruia ,, dacă cineva a transmis succesiv către mai multe persoane proprietatea unui bun mobil

corporal, cel care a dobândit cu bună credinţă posesia efectivă a bunului este titular al dreptului,

chiar dacă titlul său are dată ulterioară”), dacă al doilea cumpărător a intrat cu bună credinţă în

posesia efectivă a bunului mobil înaintea primului cumpărător, vânzătorul va răspunde pentru

evicţiune fată de primul cumpărător, cauza evicţiunii fiind în acest caz ulterioară vânzării şi

provenind din faptul personal al vânzătorului.

B). Garanţia contra evicţiunii rezultând din fapta unui terţ.

Dacă tulburarea provine din fapta unui terţ, vânzătorul este obligat să îl garanteze pe

cumpărător şi să îl apere , iar dacă nu reuşeşte , va suporta consecinţele evicţiunii.

În acest context , noul Cod civil, nu defineşte evicţiunea rezultând din fapta unui terţ, ci,

prin art. 1695 alin. 2, stabileşte doar condiţiile în care poate interveni acest tip de evicţiune.

Astfel potrivit art. 1695 alin. 2 din Codul civil, garanţia este datorată împotriva evicţiunii ce

rezultă din pretenţiile unui terţ numai dacă acestea sunt întemeiate pe un drept născut anterior

datei vânzării şi care nu a fost adus la cunoştinţa cumpărătorului până la acea dată.

Din conţinutul acestei dispoziţii legale se pot desprinde condiţiile în care este angajată

răspunderea vânzătorului pentru evicţiunea provenind de la un terţ.

113 Ibidem, p. 59.114 F. Moţiu, op. cit., p. 69.

105

a).Să fie vorba despre o tulburare de drept provenind de la un terţ.

Această condiţie se impune în considerarea faptului că vânzătorul trebuie să asigure liniştita

posesiune a lucrului. În acest caz, vânzătorul nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt , care

nu are temei juridic, în acest caz , cumpărătorul putându-se apăra singur, prin mijloace legale,

precum acţiunile posesorii sau pe calea unei acţiuni în revendicare.

Dreptul invocat de către terţul evingător poate fi un drept real, cum este dreptul de

proprietate sau un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, sau , poate fi un drept de

creanţă, cum este cazul unui bun dat în locaţiune care apoi este înstrăinat de către locator,

situaţie în care potrivit art. 1811 din Codul civil dreptul locatarului este opozabil

dobânditorului, în condiţiile prevăzute prin lit.a)-d) ale art. 1811.

În acest context, dacă, cumpărătorul nu cunoştea existenţa locaţiunii, consecinţă a

încălcării de către locator a obligaţiilor prevăzute prin art. 1811 lit. a-d, sau a îmbunătăţirilor

aduse imobilului de către locatar, iar locatorul( vânzătorul) nu i la comunică până la data

încheierii contractului de vânzare a imobilului care a făcut obiectul locaţiunii,

acesta( vânzătorul) va fi obligat să răspundă de evicţiune faţă de dobânditorul prin vânzare a

imobilului închiriat.

b).Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului are o cauză

anterioară vânzării.

Vânzătorul nu poate să răspundă de împrejurări ivite după încheierea contractului şi

transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului, deoarece după vânzarea lucrului,

cumpărătorul este proprietar şi suportă riscurile lucrului cumpărat, cu excepţia cazului în care

vânzătorul nu şi-a îndeplinit obligaţia de predare a bunului, când riscul cade în sarcina

vânzătorului.

Deoarece cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării, pentru uzucapiunea începută

de către un terţ înaintea vânzării, dar desăvârşită ulterior, vânzătorul nu răspunde pentru

evicţiune, deoarece , în această ipoteză, cauza este posterioară vânzării şi nu este imputabilă

vânzătorului ,cumpărătorul având posibilitatea să întrerupă prescripţia achizitivă115.

115 F. Deak, op. cit., p. 61.

106

În practică se pot întâlni totuşi situaţii în care vânzătorul răspunde pentru evicţiune şi

după încheierea contractului. O atare ipoteză este aceea în care , după încheierea contractului,

vânzătorul grevează bunul cu o ipotecă şi aceasta ajunge să fie inscripţionată sau întăbulată

înaintea transcrierii sau întăbulării vânzării.

c).Cumpărătorul nu trebuie să cunoască cauza evicţiunii la momentul încheierii

contractului.

Într-o atare ipoteză, dacă cumpărătorul a cunoscut cauza evicţiunii la momentul încheierii

contractului, înseamnă că el a acceptat riscul şi, ca atare, răspunderea vânzătorului este

înlăturată. În acest caz , contractul este aleatoriu, iar sarcina probei privind cunoaşterea cauzei

evicţiunii de către cumpărător revine vânzătorului116.

5.3.3. 1. c. Modificări convenţionale ale garanţiei pentru evicţiune.

Regimul legal al garanţiei pentru evicţiune , denumită ,,garanţie de drept”, nu este

stabilită cu caracter imperativ, ea putând fi agravată, micşorată sau înlăturată prin voinţa

părţilor , situaţie în care avem de a face cu o garanţie pentru evicţiune convenţională.

O astfel de garanţie convenţională este consacrată şi prin art. 1698 din Codul civil care

statuează că părţile pot conveni să extindă sau să restrângă obligaţia de garanţie. Acestea pot

conveni chiar să îl exonereze pe vânzător de orice garanţie contra evicţiunii. De asemenea , prin

alin. 2 al art. 1698 se precizează că stipulaţia prin care obligaţia de garanţie a vânzătorului este

restrânsă sau înlăturată nu îl exonerează pe acesta de obligaţia de a restitui preţul, cu excepţia

cazului în care cumpărătorul şi-a asumat riscul producerii evicţiunii.

În ceea ce priveşte clauzele de nerăspundere, noul Cod civil , prin art. 1699, prevede două

limitări:

- răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului subzistă , chiar dacă s-a convenit ca

vânzătorul nu va datora nicio garanţie, dacă evicţiunea este cauzată de către vânzător ulterior

vânzării prin faptul său personal ori cea provenită din cauze pe care , cunoscându-le în momentul

vânzării, le-a ascuns cumpărătorului.;

116 F. Moţiu, op. cit., p. 71.

107

- a doua limitare constă în aceea că obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru fapte

personale nu poate fi înlăturată printr-o stipulaţie contrară, o atare stipulaţie , în accepţiunea tezei

a 2-a din art. 1699 , fiind considerată nescrisă.

5.3.3.1. d. Înlăturarea evicţiunii de către cumpărător.

Potrivit art. 1704 din Codul civil, cumpărătorul are două modalităţi prin care poate

înlătura evicţiunea:

- dacă cumpărătorul a păstrat bunul cumpărat plătind terţului evingător o sumă de bani,

ipoteză în care vânzătorul va fi eliberat de obligaţia de garanţie prin rambursarea către

cumpărător a sumei plătite cu dobânda legală calculată la data plăţii;

- Dacă cumpărătorul îi oferă terţului evingător un alt bun, caz în care răspunderea pentru

evicţiune a vânzătorului va fi înlăturată prin plata către cumpărător a valorii bunului dat, precum

şi în ambele cazuri, a tuturor cheltuielilor aferente.

5.3.3. 1. e. Efectele obligaţiei de garanţie în caz de evicţiune consumată.

Dacă cumpărătorul a fost evins, drepturile lui asupra vânzătorului sunt stabilite după cum

evicţiunea a fost totală sau parţială.

a) Evicţiunea totală.

În cazul evicţiunii totale, cumpărătorul are dreptul de a cere:

- rezoluţiunea contractului, posibilitate conferită prin art. 1700 din Codul civil, potrivit

căruia, cumpărătorul poate cere rezoluţiunea vânzării dacă a fost evins de întregul bun sau de o

parte a acestuia îndeajuns de însemnată încât, dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar mai fi

încheiat contractul;

- restituirea preţului, posibilitate conferită prin art. 1701 din Codul civil, în sensul

căruia, vânzătorul este ţinut să înapoieze preţul în întregime chiar dacă,, la data evicţiunii,

valoarea bunului vândut a scăzut sau dacă bunul a suferit deteriorări însemnate, fie din neglijenţa

cumpărătorului, fie prin forţă majoră. În situaţia în care cumpărătorul a obţinut un beneficiu în

urma deteriorărilor cauzate bunului, vânzătorul are dreptul să scadă din preţ o sumă

108

corespunzătoare acestui beneficiu. Dacă lucrul vândut are, la data evicţiunii, o valoare mai mare,

din orice cauză, vânzătorul este obligat să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării,

sporul de valoare acumulat până la data evicţiunii;

- daune interese. Se impune precizarea că, potrivit art. 1700 din Codul civil, restituirea

preţului şi repararea prejudiciului suferit de cumpărător pot fi solicitate de către acesta odată cu

rezoluţiunea contractului.

În ceea ce priveşte întinderea daunelor-interese datorate de către vânzător, potrivit art.

1702 din Codul civil, acestea cuprind:

a). valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost dator să le restituie celui care l-a evins.

În acest caz, se impune precizarea că textul vizează situaţia în care cumpărătorul le-a perceput

cu rea credinţă, aceasta întrucât, posesorul de bună credinţă dobândeşte fructele .

b). cheltuielile de judecată efectuate de către cumpărător în procesul cu cel care l-a evins,

precum şi în procesul de chemare în garanţie a vânzătorului;

c) cheltuielile încheierii şi executării contractului de către cumpărător,

d) pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza evicţiunii.

Acestea reprezintă de fapt daunele interese. Ele se regăsesc înglobate în diferenţa dintre preţ şi

sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii

evicţiunii, indiferent de cauza care a produs excedentul de valoare sau dacă sporul a fost sau nu

previzibil.

e). vânzătorul este ţinut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se ramburseze de

către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în legătură cu bunul vândut,

fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt adăugate , dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt

necesare şi utile.

În ceea ce priveşte cheltuielile necesare, acestea sunt cheltuieli necesare pentru

conservarea bunului, iar , cheltuielile utile sunt cele care sporesc valoarea bunului.

- în ipoteza în care vânzătorul a fost de rea credinţă, adică a cunoscut cauza evicţiunii la

data încheierii contractului, el este dator să ramburseze cumpărătorului şi cheltuielile făcute

109

pentru efectuarea şi, după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare( făcute în scop de lux sau de

plăcere).

b) evicţiunea parţială.

Dacă evicţiunea este numai parţială, adică are ca obiect o fracţiune de lucru sau o cotă

ideală din dreptul de proprietate şi dacă evicţiunea parţială nu atrage rezoluţiunea contractului,

vânzătorul trebuie să restituie cumpărătorului o parte din preţ proporţională cu valoarea părţii de

care a fost evins şi dacă este cazul să plătească daune-interese.

Desigur că şi în ipoteza evicţiunii parţiale devin incidente prevederile art. 1700 din codul

civil, din al cărui conţinut rezultă că în cazul evicţiunii parţiale , cumpărătorul are posibilitatea de

a opta între rezoluţiunea contractului dacă cumpărătorul a fost de o parte din bun îndeajuns de

însemnată, încât dacă ar fi cunoscut evicţiunea, el nu ar fi încheiat contractul, sau a menţine

contractul încheiat pentru pierderea suferită.

În ipoteza în care cumpărătorul nu cere rezoluţiunea contractului, întrucât evicţiunea

parţială nu atrage rezoluţiunea contractului, potrivit art. 1703 din Codul civil, vânzătorul trebuie

să restituie cumpărătorului o parte din preţ proporţională cu valoarea părţii de care a fost evins şi,

dacă este cazul, să plătească daune-interese, a căror întindere se stabileşte potrivit prevederilor

art. 1702.

5.3.3.1.f.Acţiunea în justiţie a cumpărătorului împotriva vânzătorului în cazul

evicţiunii care provine de la un terţ.

Potrivit art. 1705 din Codul civil, cumpărătorul chemat în judecată de un terţ care

pretinde că are drepturi asupra lucrului vândut trebuie să îl cheme în cauză pe vânzător. În cazul

în care nu a făcut-o, fiind condamnat printr-o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat, pierde

dreptul de garanţie dacă vânzătorul dovedeşte că existau motive suficiente pentru a se respinge

cererea. Ipoteza reglementată de art. 1705 alin. 1 din Codul civil reprezintă o aplicaţie a cererii

de chemare în garanţie a vânzătorului, în condiţiile Codului de procedură civilă în vigoare,

respectiv art. 60 din Codul de procedură civilă în vigoare, potrivit căruia , partea poate să cheme

în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul în care ar cădea în

pretenţii cu o cerere în garanţie sau în despăgubiri.

110

Cererea de chemare în garanţie este reglementată prin noul Cod de procedură civilă care

va intra în vigoare la data de 1 februarie 2013, prin art. 72-74. Astfel, în accepţiunea art. 72 din

noul Cod de procedură civilă, partea interesată poate să cheme în garanţie o terţă persoană,

împotriva căreia ar putea să se îndrepte cu o cerere separată în garanţie sau în despăgubiri.

Din conţinutul tezei a 2-a a art. 1705 alin. 1 şi a art. 1705 alin. 2 rezultă faptul că, dreptul

de garanţie este pierdut de către cumpărător în următoarele două cazuri:

- în cazul în care cumpărătorul nu a chemat în garanţie pe vânzător şi a fost condamnat

printr-o hotărâre intrată în puterea lucrului judecat, pierde dreptul de garanţie dar numai în

ipoteza în care vânzătorul dovedeşte că erau motive suficiente pentru a se respinge cererea. În

această ipoteză în care cumpărătorul s-a apărat singur fără a chema în garanţie pe vânzător şi a

pierdut procesul, cumpărătorul va putea formula pe calea unei acţiuni civile separate o cerere în

garanţie pentru evicţiune împotriva vânzătorului. În această acţiune formulată de către

cumpărător împotriva vânzătorului, vânzătorul opune cumpărătorului, excepţia procesului rău

condus( exceptio mali processus) dovedind că a ar fi avut mijloace potrivnice pentru a respinge

pretenţiile terţului, dacă era parte în procesul dintre cumpărător şi terţ, atunci vânzătorul se va

exonera de răspunderea pentru evicţiune.117 Aceste chestiuni privitoare la mijloacele pe care

vânzătorul le poate invoca pentru a paraliza pretenţiile terţului, sunt chestiuni de fapt, lăsate la

aprecierea instanţelor judecătoreşti;

- dacă cumpărătorul, chiar fără a exista o hotărâre judecătorească, a recunoscut dreptul

terţului pierde dreptul de garanţie, afară de cazul în care dovedeşte că nu existau motive

suficiente pentru a împiedica evicţiunea.

5.3.3.1.g.Termenul de prescripţie a dreptului la acţiune în evicţiune a

cumpărătorului împotriva vânzătorului.

În ceea ce priveşte termenul de prescripţie a dreptului la acţiune a cumpărătorului

împotriva vânzătorului pentru evicţiune, în lipsa unei dispoziţii exprese în dispoziţiile noului cod

civil privitoare la contractul de vânzare-cumpărare, se va aplica termenul general de prescripţie,

care potrivit art. 2517 din codul civil, este termenul de 3 ani , care va începe să curgă de la data

producerii evicţiunii. Până la acel moment , obligaţia vânzătorului este condiţională şi

117 A se vedea, F. Moţiu, op. cit., p. 72 şi infra nota 2, p. 72.

111

cumpărătorul nu poate să acţioneze deoarece prescripţia nu curge împotriva celui care este

împiedicat să acţioneze.

5.3.3. 2. Garanţia cumpărătorului contra viciilor lucrului vândut.

5.3.3. 2. a. Reglementare.

După cum am văzut, vânzătorul trebuie să asigure cumpărătorului nu numai liniştita

folosinţă a bunului vândut, dar posesia utilă a acestuia, ceea ce rezultă expres din conţinutul

art.1672 pct. 3 din Codul civil. Aşa fiind , vânzătorul răspunde de viciile ascunse ale lucrului,

dacă din cauza lor lucrul este impropriu întrebuinţării sale după destinaţie sau dacă viciile

micşorează valoarea de întrebuinţare a bunului vândut, încât dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul

nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.

Sub acest aspect, în materia garanţiei contra viciilor bunului vândut, prevederile art. 1707

din codul civil, prevăd că ,, vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse

care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în

asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi

cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.

5.3.3.2.b. Condiţiile în care operează garanţia contra viciilor bunului vândut.

Din economia dispoziţiilor art. 1707 Cod civil, rezultă condiţiile în care vânzătorul

garantează pe cumpărător împotriva viciilor bunului vândut, astfel:

a). trebuie ca viciul să fie ascuns. Această condiţie rezultă expres din conţinutul art.

1707 alin. 1 Cod civil, ca atare, vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care

cumpărătorul le cunoştea la momentul încheierii contractului, adică a viciilor aparente, ceea ce ,

rezultă de asemenea din conţinutul art. 1707 alin. 4 Cod civil. Viciile aparente sunt acelea

despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă, cerând la nevoie sprijinul unui specialist,

deoarece cumpărătorul nu ar putea invoca lipsa cunoştinţelor sau a experienţei în materie.118

Deosebirea dintre viciile ascunse şi cele aparente este esenţială , întrucât dacă în cazul

viciilor ascunse , cumpărătorului are opţiunea între acţiunea în rezoluţiunea contractului şi

118 F. Moţiu, op. cit., p. 78.

112

acţiunea în micşorarea preţului, dispoziţiile art. 1208 din Codul civil, definind noţiunea de eroare

scuzabilă, instituie o normă legală asemănătoare cu viciul aparent sens în care , contractul nu

poate fi anulat dacă faptul asupra căruia a purtat eroarea putea fi, după împrejurări, cunoscut cu

diligenţe rezonabile.

Este ascuns acel viciu care la data contractării nu putea fi descoperit de către un

cumpărător prudent şi diligent fără a fi nevoie de asistenţa de specialitate(art. 1707 alin. 2).

Când lucrul vândut este afectat unui viciu ascuns , după cum s-a remarcat în literatura de

specialitate anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil, 119, situaţia prezintă asemănare cu

viciul de consimţământ al erorii asupra substanţei obiectului contractului, dar între aceste situaţii

există deosebiri de substanţă. Astfel, în cazul erorii asupra substanţei obiectului contractului,

cumpărătorul nu a putut cumpăra bunul în substanţa sa, pe când în cazul viciilor ascunse,

cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după

destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă

numai la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în

garanţie( redhibitorie sau estimatorie) contra vânzătorului.

O atare opinie este concretizată şi prin art. 1207 alin. 2 pct. 2 din noul Cod civil, prin

care reglementându-se viciile de consimţământ, eroarea, ca viciu de consimţământ este esenţială

când poartă asupra identităţii obiectului prestaţiei sau asupra unei calităţi a acestuia ori asupra

unei alte împrejurări considerate esenţiale de către părţi în absenţa căreia contractul nu s-ar fi

încheiat.

Cazul prevăzut de art. 1207 alin. pct. 2 din Codul civil, reprezintă o eroare viciu de

consimţământ asupra substanţei lucrului, deci o calitate esenţială a lucrului, iar , dacă

cumpărătorul datorită acestui viciu de consimţământ nu a putut cumpăra, în substanţa lui, lucrul

dorit, atunci el are dreptul la acţiunea în anularea contractului120. De exemplu, când

cumpărătorul s-a înţeles cu vânzătorul să cumpere un tablou al unui pictor renumit, pentru a

cărui autenticitate garantase vânzătorul, iar în realitate s-a vândut o reproducere sau un tablou al

unui pictor necunoscut, există o eroare asupra substanţei lucrului, care atrage anularea vânzării121.

119 F. Deak, op. cit., p. 65.120 F. Moţiu, op. cit., p. 76.121 Ibidem , infra nota 1, p. 77.

113

Dar , se impune totodată, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate122, a se face

distincţia netă între eroarea asupra substanţei , care deschide calea unei acţiuni în anulare, care

poate fi exercitată şi de către vânzător atunci când ea priveşte substanţa propriei prestaţii , şi

viciile ascunse ,care permit doar cumpărătorului opţiunea între acţiunea în rezoluţiunea

contractului şi acţiunea în micşorarea preţului.

De asemenea, din conţinutul art. 1707 Cod civil, rezultă că posibilitatea cumpărătorului

de a cunoaşte despre viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un

comportament prudent şi diligent , fără a fi nevoie de cunoştinţe de specialitate.

Se consacră astfel principiul că natura ascunsă a viciului unui lucru este un element

obiectiv şi nu poate depinde de calităţile personale ale cumpărătorului123.

Ca exemple de vicii ascunse în materia vânzării , pot fi menţionate: defecţiunile unui

autoturism , starea defectuoasă a materialelor din care este construit imobilul cumpărat, temelia

şubredă a acestuia, sau ipoteza în care după ce s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărarea a

unui autoturism, şi ,după un timp cumpărătorul constată că motorul nu este original , ci ,

contrafăcut.

În privinţa viciilor ascunse , se poate vorbi despre vicii ascunse cu viclenie(rea credinţă)

şi vicii ascunse fără viclenie. Astfel, tăcerea vânzătorului cu privire la viciile ascunse ale

lucrului, pe care el le cunoaşte este o manifestare a dolului prin reticenţă, fiind posibil ca

vânzătorul, pentru a împiedica descoperirea viciilor de către cumpărător să desfăşoare şi acţiuni

dolosive.124.

Există însă posibilitatea ca însuşi vânzătorul să îl informeze la data încheierii contractului

pe cumpărător despre existenţa unor vicii ascunse ale bunului vândut, context în care viciile

ascunse se transformă în vicii aparente şi, în consecinţă, potrivit art. 1707 alin. 4 din Codul civil,

vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea

contractului.

122 Ibidem .123 Ibidem, p. 78.124 Ibidem , p. 79.

114

Într-o atare ipoteză a cunoaşterii de către vânzător a existenţei viciilor ascunse ori trebuia

să le cunoască la data încheierii contractului , clauza care înlătură sau limitează răspunderea

pentru vicii este nulă, în accepţiunea art. 1708 alin. 2 Cod civil.

O atare ipoteză vizează situaţia în care vânzătorul a cunoscut la data încheierii

contractului existenţa viciilor ascunse, dar , există şi situaţia în care vânzătorul nu a cunoscut la

data încheierii contractului existenţa viciilor ascunse , ipoteză în care art. 1708 alin. 4 din codul

civil, statuează că ,, dacă părţile nu au convenit altfel, vânzătorul este obligat să garanteze contra

viciilor ascunse, chiar şi atunci când nu le-a cunoscut”.

Viciile reglementate prin art. 1707 Cod civil sunt denumite vicii redhiditorii, întrucât

acţiunea în garanţie prin care cumpărătorul poate cere rezoluţiunea contractului se numeşte

redhibitorie.

Se impune de asemenea precizarea că, potrivit art. 1714 din Codul civil, dispoziţiile

privitoare la garanţia contra viciilor ascunse se aplică şi atunci când bunul vândut nu corespunde

calităţilor convenite de către părţi.

b). viciul trebuie să existe la data contractării.

Privitor la această condiţie , din analiza coroborată a dispoziţiilor art. 1707 alin. 2 şi alin.

3 , rezultă că, deşi viciul ascuns trebuie să existe la data contractării, garanţia pentru evicţiune

este datorată dacă viciul sau cauza există la data predării lucrului.

Sub acest aspect, din conţinutul art. 1707 alin. 2 Cod civil ,rezultă că în accepţiunea

noului Cod civil, nu este necesar ca viciul să existe anterior predării, ci doar la data predării

bunului vândut. Dar , în literatura de specialitate125 s-a exprimat opinia , la care aderăm , că,

viciile intervenite ulterior predării vor fi suportate de către cumpărător , în calitate de proprietar,

dar ,vânzătorul datorează garanţie şi pentru viciul care apare ulterior predării lucrului, dacă viciul

îşi are cauza producerii anterior acestui eveniment.

Se poate aşadar concluziona faptul că, în accepţiunea noului Cod civil, faptul că viciul

ascuns a intervenit ulterior datei încheierii contractului sau ulterior momentului transferului

125 L. Stănciulescu, op. cit., p. 168.

115

dreptului de proprietate, nu îl poate exonera pe vânzător de obligaţia de garanţie, atât timp cât la

momentul predării viciul sau cauza viciului existau126.

c). trebuie ca viciul să fie grav.

Din conţinutul art. 1707 Cod civil, rezultă faptul că nu orice viciu atrage răspunderea

vânzătorului pentru vicii , ci , doar acele vicii grave , din a căror cauză bunul nu este întrebuinţat

după destinaţia sa ori dacă valoarea bunului este atât de micşorată , încât se poate presupune că

dacă cumpărătorul le-ar fi cunoscut , nu ar fi încheiat contractul sau ar fi plătit mai puţin.

În opoziţie cu viciile grave , viciile uşoare, sunt acelea care nu micşorează în mod serios

valoarea de întrebuinţare a lucrului vândut. Un defect de mică însemnătate nu va fi luat în

considerare127.

5.3.3.2.c. Denunţarea viciilor.

Potrivit art. 1709 alin. 1 Cod civil, cumpărătorul care a descoperit viciile ascunse ale

lucrului este obligat să le aducă la cunoştinţa vânzătorului într-un termen rezonabil, stabilit

potrivit cu împrejurările, sub sancţiunea decăderii din dreptul de a cere măsura prevăzută la art.

1710 alin. 1 lit d, adică rezoluţiunea contractului. În cazul în care cumpărătorul este profesionist,

iar bunul vândut este mobil, termenul prevăzut la alin. 1 este de două zile lucrătoare. Atunci când

viciul apare în mod gradual, termenele prevăzute la alin. 1 încep să curgă din ziua în care

cumpărătorul îşi dă seama de gravitatea şi întinderea viciului. Vânzătorul care a tâinuit viciul nu

poate invoca prevederile codului.

5.3.3.2. d. Efectele garanţiei pentru vicii.

Potrivit art. 1710 din Codul civil, în temeiul obligaţiei vânzătorului de garanţie contra

viciilor , cumpărătorul poate obţine, după caz:

a) Înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia;

b) Înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii;

c) Reducerea corespunzătoare a preţului;

126 A se vedea, M. Gavriş, Noul Cod civil, Comentariu, doctrină şi jurisprudenţă, vol. III, editura Hamangiu, Bucureşti, 2012, p.69, pct. 3, apud, L. Stănciulescu, op. cit., infra nota 1, p. 169.127 F. Moţiu, op. cit., p. 79.

116

d) Rezoluţiunea vânzării.

Dar, pe lângă aceste măsuri, la cererea vânzătorului, instanţa, ţinând seama de gravitatea

viciilor şi de scopul pentru care contractul a fost încheiat, precum şi de alte împrejurări, poate

dispune o altă măsură prevăzută la alin. 1, decât cea solicitată de cumpărător.

În ceea ce priveşte întinderea garanţiei , dispoziţiile art. 1712 reglementează două

ipoteze, respectiv aceea în care vânzătorul cunoştea la data încheierii contractului viciile bunului

vândut, şi respectiv ipoteza în care vânzătorul nu cunoştea viciile bunului vândut.

Astfel, în prima ipoteză, dacă la data încheierii contractului, vânzătorul cunoştea viciile

bunului vândut, pe lângă măsurile prevăzute la art. 1710, vânzătorul va fi obligat la plata de

daune interese , pentru repararea întregului prejudiciu cauzat, dacă este cazul.

În ceea de a doua ipoteză, când vânzătorul nu cunoştea viciile bunului vândut şi s-a

dispus una dintre măsurile prevăzute la art. 1710 alin. 1 lit. c( reducerea corespunzătoare a

preţului) şi d( rezoluţiunea vânzării), el este obligat să restituie cumpărătorului doar preţul şi

cheltuielile făcute cu prilejul vânzării, în tot sau în parte, după caz.

Din conţinutul acestor dispoziţii legale instituite prin noul Cod civil, rezultă un drept de

opţiune al cumpărătorului între acţiunea redhibitorie şi acţiunea estimatorie.

Acţiunea prin care cumpărătorul cere rezoluţiunea vânzării se numeşte redhibitorie, iar ,

în caz de admitere a acestei acţiuni, vânzătorul este obligat ca reprimind bunul, să restituie preţul

şi cheltuielile vânzării suportate de către cumpărător.

În loc de rezoluţiune, cumpărătorul poate cere o reducere de preţ proporţională cu

reducerea valorii bunului vândut datorită viciului. Acţiunea specială de reducere se numeşte

estimatorie, deoarece deprecierea valorii lucrului se estimează prin expertiză.

În ceea ce priveşte acordarea de daune interese,, în cazul viciilor ascunse, spre deosebire

de evicţiune, prin care şi vânzătorul de bună credinţă este obligat să plătească daune interese,

vânzătorul este obligat să plătească daune interese numai dacă cumpărătorul dovedeşte prin orice

mijloace de probă că vânzătorul a fost de rea credinţă.

5.3.3. 2. e. Riscul pierderii sau deteriorării bunului.

117

Potrivit art. 1713 din Codul civil, pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forţă

majoră, nu îl împiedică pe cumpărător să obţină aplicarea măsurilor prevăzute la art. 1710 alin. 1.

Dar aceste măsuri, în aceste ipoteze, trebuie tratate diferenţiat, raportat la faptul dacă

vânzătorul a fost de bună credinţă sau de rea credinţă. Astfel, dacă vânzătorul a fost de bună

credinţă , adică nu cunoştea viciile la data încheierii contractului, iar lucrul a pierit din cauza

viciilor, atunci vânzătorul va trebui să restituie preţul şi cheltuielile vânzării. În ipoteza în care

vânzătorul a fost de rea credinţă, adică cunoştea la data încheierii contractului viciile lucrului,

vânzătorul va fi obligat şi la daune interese. În ipoteza în care bunul a pierit sau s-a deteriorat din

cauza culpei cumpărătorului, vânzătorul va fi exonerat de răspunderea pentru viciile lucrului.

5.3.3. 2. f. Termenul de intentare a acţiunilor.

În privinţa termenului de prescripţie a dreptului la acţiune pentru viciile ascunse , devin

incidente prevederile art. 2531din Codul civil, potrivit cărora, dacă prin lege nu se prevede altfel,

prescripţia dreptului la acţiune pentru vicii ascunse începe să curgă:

a).În cazul unui bun transmis sau al unei lucrări executate, alta decât o construcţie, de la

împlinirea unui an de la data predării ori recepţiei finale a bunului sau a lucrării, în afara cazului

în care viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să curgă de la data

descoperirii;

b). în cazul unei construcţii, de la împlinirea a 3 ani de la data predării sau recepţiei finale

a construcţiei, afară numai dacă viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripţia va începe să

curgă de la data descoperirii.

Prin dispoziţiile art. 2531 alin. 3 se prevede că dispoziţiile alin. 1 şi 2 se aplică şi în cazul

lipsei calităţilor convenite ori al lipsurilor cantităţilor, însă numai dacă oricare din aceste lipsuri

nu puteau fi descoperite, fără cunoştinţe speciale, printr-o verificare normală.

O altă precizare importantă în privinţa acestor termene de prescripţie, este aceea că prin

art. 2531 alin. 4 din codul civil, aceste termene sunt calificate expres de către legiuitor ca fiind

termene de garanţie înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească. Rezultă

aşadar că aceste termene sunt termene legale generale de garanţie pentru descoperirea viciilor,

118

adică perioade limite în care viciile trebuie descoperite, context în care aceste termene nu sunt

susceptibile de întrerupere sau suspendare.

5.3.3. 2. g. Modificarea sau înlăturarea convenţională a garanţiei.

Dispoziţiile analizate privind existenţa , condiţiile , efectele şi întinderea obligaţiei de

garanţie au caracter supletiv , astfel că , părţile pot să limiteze sau să chiar să înlăture, ori să

agraveze prin convenţia lor această obligaţie a vânzătorului.

În ceea ce priveşte clauza de limitare sau înlăturare a răspunderii vânzătorului pentru

vicii, dispoziţiile art. 1708 alin. 2 din Codul civil , prevăd că, o astfel de clauză este nulă în

privinţa viciilor pe care vânzătorul le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii

contractului.

Din analiza coroborată a dispoziţiilor art. 1708 alin. 1 şi 2 din Codul civil, rezultă că

vânzătorul răspunde pentru vicii, atât în ipoteza în care a cunoscut la data încheierii contractului

existenţa viciilor ascunse, cât şi în ipoteza în care vânzătorul nu a cunoscut existenţa acestor

vicii.

5.3.4. Obligaţia de garanţie a vânzătorului pentru buna funcţionare.

Potrivit art. 1716 din Codul civil, în afara de garanţia contra viciilor ascunse, vânzătorul

care a garantat pentru un timp determinat buna funcţionare a bunului vândut este obligat, în cazul

oricărei defecţiuni ivite înăuntrul termenului de garanţie, să repare bunul pe cheltuiala sa. În

ipoteza în care reparaţia este imposibilă sau dacă durata acesteia depăşeşte timpul stabilit prin

contract sau prin lege specială, vânzătorul este obligat să înlocuiască bunul vândut. Dacă

vânzătorul nu înlocuieşte bunul într-un termen rezonabil, potrivit cu împrejurările, el este obligat,

la cererea cumpărătorului, să îi restituie preţul primit în schimbul înapoierii bunului.

În lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata maximă a

reparaţiei este de 15 zile de la data când cumpărătorul a solicitat repararea bunului.

Totodată , noul Cod civil, prin art. 1717 reglementează ipoteza în care vânzătorul

dovedeşte că defecţiunea s-a produs din cauza cumpărătorului, fiind culpabilă acestuia,

119

producându-se datorită modului nepotrivit în care cumpărătorul a folosit şi păstrat bunul, ipoteză

în care vânzătorul nu va datora garanţia pentru buna funcţionare a bunului.

Dar , pentru ca această obligaţie de garanţie a vânzătorului să opereze , este necesar ,

potrivit art. 1718 din Codul civil , ca, sub sancţiunea decăderii din dreptul de garanţie,

cumpărătorul să comunice defecţiunea înainte de împlinirea termenului de garanţie. Dacă această

comunicare nu a putut fi făcută în termenul de garanţie, din motive obiective, cumpărătorul are

obligaţia să comunice defecţiunea într-un termen rezonabil de la data expirării termenului de

garanţie.

5. 4. Obligaţiile cumpărătorului.

Potrivit art. 1719 din Codul civil, cumpărătorul are următoarele obligaţii principale:

a) Să preia bunul vândut;

b) Să plătească preţul vânzării.

Dar , pe lângă aceste obligaţii , părţile pot stipula şi alte obligaţii pentru cumpărător, cum ar fi:

obligaţia de a asigura pentru vânzător sau pentru alte persoane folosinţa lucrului în condiţiile

prevăzute prin contract. Astfel, în practica judiciară s-a statuat că, în cazul în care vânzătorul şi-

a rezervat dreptul de a locui într-o parte din imobilul vândut, iar cumpărătorul nu respectă

această clauză, vânzătorul poate cere rezoluţiunea contractului, chiar dacă ar fi posibilă obligarea

cumpărătorului la respectarea clauzelor contractuale prin executare silită128.

5.4.1 Plata preţului.

Potrivit art. 1720 alin. 1 din codul civil.

5.4.1.a.Locul plăţii preţului.

Potrivit art. 1720 din Codul civil, în lipsa unei stipulaţii contrare, cumpărătorul trebuie să

plătească preţul la locul în care bunul se afla în momentul încheierii contractului şi de îndată ce

proprietatea este transmisă. Dacă la data încheierii contractului bunurile se află în tranzit, în lipsa

unei stipulaţii contrare, plata preţului se face la locul care rezultă din uzanţe sau, în lipsa

acestora, la locul destinaţiei.

128 A se vedea în acest sens, F. Deak, op. cit., p. 73 şi infra nota 256, p. 73.

120

Din conţinutul art. 1720 alin. 1 Cod civil, se pot desprinde două reguli generale privind

plata preţului de către cumpărător, după cum urmează:

1.Plata preţului se poate face la locul în care bunul se afla în momentul încheierii

contractului. Raportând această cerinţă la dispoziţiile generale din materia executării obligaţiilor

prevăzute prin noul Cod civil în privinţa locului plăţii, dispoziţiile art. 1494 din codul civil,

statuează că, în lipsa unei stipulaţii contrare ori dacă locul plăţii nu se poate stabili potrivit naturii

prestaţiei sau în temeiul contractului, al practicilor statornicite între părţi ori a uzanţelor :

a) obligaţiile băneşti trebuie executate la domiciliul sau , după caz, sediul creditorului de

la data plăţii. Partea care, după încheierea contractului îşi schimbă domiciliul sau , după caz,

sediul determinat, ca loc al plăţii, suportă cheltuielile suplimentare pe care această schimbare le

cauzează;

b) obligaţia de a preda un lucru individual determinat trebuie executată în locul în care

bunul se afla la data încheierii contractului;

c) celelalte obligaţii se execută la domiciliul sau , după caz, sediul debitorului la data

încheierii contractului.

2. În dreptul comun, în lipsă de termen, plate se poate cere imediat, dar noul Cod civil

condiţionează plata preţului de momentul transmiterii dreptului de proprietate şi nu de momentul

predării lucrului vândut, după cum prevedeau dispoziţiile vechiului cod civil. Din această

condiţie rezultă faptul că dacă transmiterea proprietăţii are loc în baza principiului

consensualismului la data încheierii contractului, fără ca bunul să fie predat, cumpărătorul va fi

obligat să plătească preţul vânzării.

Sub acest aspect, la secţiunea a 3-a din noul Cod civil ,, Condiţiile plăţii”, dispoziţiile art.

1483 stipulează că ,, obligaţia de a strămuta proprietatea implică şi obligaţiile de a preda lucrul

şi de a-l conserva până la predare”. O atare prevedere, în opinia noastră este în contradicţie cu

acordul de voinţă a părţilor care pot stipula faptul că transmiterea proprietăţii are loc la

momentul încheierii contractului, urmând ca predarea bunului sau plata preţului să fie stabilită

într-un anumit termen, după încheierea contractului.

121

Astfel, spre exemplu, dacă părţile au stabilit un termen pentru plata preţului-vânzare pe

credit - la scadenţă, cumpărătorul trebuie să plătească datoria în întregime( principiul

individualităţii plăţii) afară numai dacă înţelegerea dintre părţi a fost ca preţul să fie plătit la

diferite termene în mod fracţionat, prin prestaţii succesive129.

Sub acest aspect, fosta instanţă supremă, în perioada de incidenţă a vechiului Cod civil,

printr-o decizie de speţă130 a statuat că plata preţului rămâne şi în acest caz o prestaţie unică(iar

nu succesivă), plata în rate fiind o modalitate de executare, astfel încât termenul de prescripţie

începe să curgă de la data stabilită în contract pentru plata ultimei rate, chiar şi pentru ratele

anterioare neplătite.

Această soluţie este criticată131, întrucât, termenele eşalonate de plată reclamă calcularea

separată a prescripţiei pentru fiecare rată, pentru fiecare prestaţie succesivă. În sprijinul acestei

opinii critice , se pot invoca prevederile art. 2526 din noul Cod civil, care statuează că

atunci ,,când este vorba de prestaţii succesive, prescripţia dreptului la acţiune începe să curgă de

la data la care fiecare prestaţie devine exigibilă, iar dacă prestaţiile alcătuiesc un tot unitar, de la

data la care ultima prestaţie devine exigibilă”.

În toate cazurile de vânzare pe credit, cumpărătorul are dreptul să plătească cu

anticipaţie( se prezumă că termenul a fost prevăzut în favoarea sa), însă dobânda stipulată va fi

calculată şi datorată până la termenul prevăzut în contract, dacă vânzătorul nu consimte la

recalcularea ei în funcţie de data plăţii sau dacă prin actul normativ aplicabil nu s-a prevăzut

altfel( ex , art. 11 din Decretul - Lege nr. 61/1990 privind vânzarea locuinţelor construite din

fondurile statului către populaţie, prevede recalcularea dobânzii în cazul plăţii anticipate a

creditului).

Posibilitatea efectuării plăţii anticipate este stipulată şi prin dispoziţiile art. 1496 din

Codul civil, care prevede că debitorul este liber să execute obligaţia chiar înaintea scadenţei

dacă părţile nu au convenit contrariul ori dacă aceasta nu rezultă din natura contractului sau din

129 Ibidem, p. 74.130 A se vedea, Tribunalul Suprem, secţia civilă, decizia nr. 1927/1975, în Repertoriu de practică judiciară în materie civilă a Tribunalului Suprem şi a altor instanţe judecătoreşti pe anii 1975-1980, apud F. Deak, op. cit., infra nota 260, p. 74.131 Ibidem.

122

împrejurările în care a fost încheiat. Dar , cu toate acestea, creditorul poate refuza executarea

anticipată dacă are un interes legitim ca plata să fie făcută la scadenţă.

5.4.1.b. Dobânzi asupra preţului.

În materia vânzării stabilirea preţului sub forma unei sume de bani este de esenţa

vânzării, întrucât dacă înstrăinarea unui lucru nu se face pentru bani, ci , în schimbul unui alt

lucru sau pentru stingerea unei obligaţii, contractul nu poate fi considerat de vânzare-cumpărare,

ci , un contract de schimb, o dare de plată sau un alt tip de contract. Stabilirea preţului vânzării

într-o sumă de bani este o condiţie imperativă a validităţii preţului stabilită prin art. 1660 din

Codul civil.

Dispoziţiile art. 1489 din noul Cod civil, în materia generală a obligaţiilor, prevăd că

dobânda este cea convenită de părţi sau, în lipsă, cea stabilită de lege. Dobânzile scadente produc

ele înşele dobânzi numai atunci când legea sau contractul, în limitele permise de lege, o prevede

ori, în lipsă, atunci când sunt cerute în instanţă. În acest din urmă caz, dobânzile curg de la data

cererii de chemare în judecată.

În materia vânzării, dispoziţiile art. 1721 din Codul civil, statuează că ,,în cazul în care nu

s-a convenit altfel, cumpărătorul este ţinut să plătească dobânzi asupra preţului din ziua

dobândirii proprietăţii, dacă bunul produce fructe civile sau naturale, ori din ziua predării, dacă

bunul nu produce fructe, însă îi procură alte foloase”.

Din conţinutul acestei dispoziţii legale rezultă faptul că, cumpărătorul este obligat să

plătească dobânda până la efectiva achitare a preţului în cazul în care:

- există o convenţie între părţi;

- dacă bunul vândut este producător de fructe civile şi naturale, caz în care dobânda

asupra preţului se datorează din ziua dobândirii proprietăţii bunului;

- dacă bunul vândut nu produce fructe, însă îi produce alte foloase, caz în care dobânda

asupra preţului se datorează din ziua predării bunului;

- dacă cumpărătorul a fost pus în întârziere pentru a plăti preţul şi nu s-a conformat. Sub

acest aspect, dispoziţiile art. 1522 din Codul civil, prevăd că debitorul poate fi pus în întârziere

123

fie printr-o notificare scrisă prin care creditorul îi solicită executarea obligaţiei, fie prin cererea

de chemare în judecată. De asemenea, în condiţiile art. 1523 din Codul civil, debitorul este de

drept în întârziere şi , în consecinţă va plăti dobânzi asupra preţului, atunci când s-a stipulat că

simpla împlinire a termenului stabilit pentru executare produce un asemenea efect.

Din conţinutul acestor dispoziţii legale rezultă faptul că legiuitorul nu face nicio precizare

referitoare la nivelul dobânzii pe care trebuie să o datoreze debitorul unei obligaţii de a da o

sumă de bani, cum este cazul cumpărătorului din contractul de vânzare-cumpărare.

Dobânda datorată este cea convenţională , stabilită prin acordul părţilor, iar dacă părţile

nu au prevăzut expres cuantumul acesteia, urmează ca instanţele judecătoreşti să acorde dobânda

legală prevăzută prin Ordonanţa Guvernului nr. 13/2011 privind dobânda legală remuneratorie şi

penalizatoare pentru obligaţii băneşti, precum şi pentru reglementarea unor măsuri financiar-

fiscale în domeniul bancar132.

În accepţiunea Ordonanţei Guvernului nr. 13/2011, dobânda datorată de debitorul

obligaţiei de a da o sumă de bani la un anumit termen, calculată pentru perioada anterioară

împlinirii termenului scadenţei obligaţiei , este denumită ,, dobândă remuneratorie”, iar dobânda

datorată de debitorul obligaţiei băneşti pentru neîndeplinirea obligaţiei respective la scadenţă

este denumită ,, dobândă penalizatoare”.

Rezultă aşadar că, în ipoteza în care preţul urmează să fie plătit la un anumit termen,

debitorul obligaţiei de plată a preţului(cumpărătorul) va trebui să plătească , ope legis, o

dobândă remuneratorie calculată pentru perioada anterioară împlinirii termenului de scadenţă a

plăţii preţului, iar în ipoteza în care nu va achita preţul la termenul de scadenţă, cumpărătorul va

fi obligat şi la plata unei dobânzi penalizatoare.

Deşi, conform celor expuse mai sus , părţile pot să stabilească prin convenţia lor rata

dobânzii pentru întârzierea la plata preţului, totuşi, în raporturile juridice care nu decurg din

exploatarea unei intreprinderi cu scop lucrativ, dobânda convenţională nu poate depăşi 50

procente pe an, orice clauză contrară fiind nulă de drept.

132 Publicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 607 din 29 august 2011.

124

Rata dobânzii legale remuneratorii se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă a

Băncii Naţionale a României, care este rata dobânzii de politică monetară stabilită prin hotărâre

a Consiliului de administraţie a Băncii Naţionale a României.

Rata dobânzii legale penalizatoare se stabileşte la nivelul ratei dobânzii de referinţă, plus

4 puncte procentuale.

De asemenea, în raporturile juridice care nu decurg din exploatarea unei intreprinderi cu

scop lucrativ, rata dobânzii legale , atât remuneratorii , cât şi penalizatoare, este diminuată cu 20

procente.

În raporturile juridice cu element de extraneitate, atunci când legea română este aplicabilă

şi când s-a stipulat plata în monedă străină, dobânda legală este de 6 procente pe an.

5.4.1.c. Suspendarea plăţii preţului.

În cazul în care cumpărătorul are motive a se teme de evicţiune, dispoziţiile art. 1722 din

codul civil, conferă cumpărătorului posibilitatea să suspende plata preţului până la încetarea

tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanţie corespunzătoare. Cumpărătorul nu poate

suspenda plata preţului dacă a cunoscut pericolul evicţiunii în momentul încheierii contractului

sau dacă în contract s-a prevăzut că plata se va face chiar în caz de tulburare.

5.4.1.d. Sancţiunea neplăţii preţului.

Potrivit art. 1724 din Codul civil, în caz de neexecutare totală sau parţială a obligaţiei de

plată de către cumpărător, vânzătorul este îndreptăţit să obţină fie executarea silită a obligaţiei de

plată, fie rezoluţiunea vânzării, precum şi în ambele situaţii, daune –interese, dacă este cazul.

Se impune precizarea că acţiunea în plata preţului are un caracter personal şi , ca atare, se

prescrie în termenul general de prescripţie de 3 ani , prevăzut de art. 2517 din Codul civil.

De asemenea, deşi potrivit art. 1724 din Codul civil, vânzătorul este îndreptăţit să obţină

executarea silită a obligaţiei de plată a preţului, , el poate să renunţe la această posibilitate şi să

invoce , fie excepţia de neexecutare a contractului, dacă lucrul vândut nu a fost predat, ceea ce

rezultă din conţinutul art. 1720 din Codul civil, în sensul căruia preţul se plăteşte de îndată ce

125

proprietatea este transmisă( deci în urma predării), fie, să solicite rezoluţiunea contractului, cu

daune interese, dacă este cazul.

În privinţa executării silite , noul Cod civil, instituie, prin art. 1726, un caz de executare

silită directă în cazul vânzării bunurilor mobile, atunci când cumpărătorul nu îşi îndeplineşte

obligaţia de preluare sau de plată, context în care vânzătorul are facultatea de a depune lucrul

vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului, sau de a-l vinde prin licitaţie

publică sau chiar pe preţul curent, dacă lucrul are un preţ la bursă sau în târg ori stabilit de lege,

de către o persoană autorizată de lege pentru asemenea acte şi cu dreptul pentru vânzător la plata

diferenţei dintre preţul convenit la prima vânzare şi cel efectiv obţinut, precum şi la daune-

interese. Dacă vânzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui preţ curent, iar contractul nu

a fost executat din culpa vânzătorului, cumpărătorul are dreptul de a cumpăra bunuri de acelaşi

gen pe cheltuiala vânzătorului, prin intermediul unei persoane autorizate.

După cum rezultă din conţinutul art. 1724 din Codul civil, una dintre modalităţile cele

mai uzitate de către vânzător în cazul neplăţii preţului de către cumpărător este aceea de a cere

rezoluţiunea contractului, care poate fi solicitată în baza art. 1549 din Codul civil.

Astfel, în accepţiunea art. 1549 din Codul civil, dacă nu se cere executarea silită a

obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea contractului, care poate fi

dispusă ,potrivit art. 1550, la cerere, de către instanţa de judecată, sau , după caz, poate fi

declarată unilateral de către partea îndreptăţită.

Se impune de asemenea precizarea că acţiunea în rezoluţiunea vânzării , este o acţiune

reală, ceea ce înseamnă că nu urmăreşte persoana cumpărătorului, ci chiar bunul în cauză133.

De asemenea , contractul desfiinţat prin rezoluţiune are efecte retroactive, ceea ce rezultă

expres din conţinutul art. 1554 din Codul civil, în sensul căruia,, contractul desfiinţat prin

rezoluţiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel,

fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite”.

133 F. Deak, op. cit., p. 77.

126

După cum rezultă din conţinutul art. 1550 din Codul civil, care reglementează modul de

operare a rezoluţiunii, rezoluţiunea poate fi atât judiciară, pronunţată la cerere de către instanţa

judecătorească, cât şi unilaterală, prin declaraţia unilaterală de către partea îndreptăţită.

Rezoluţiunea unilaterală este reglementată prin art. 1552 din codul civil, în sensul căruia ,

rezoluţiunea sau rezilierea contractului poate avea loc prin notificarea scrisă a debitorului atunci

când părţile au convenit astfel, când debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a

executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere. În toate cazurile, declaraţia de

rezoluţiune sau de reziliere se înscrie în cartea funciară ori, după caz, în alte registre publice,

pentru a fi opozabile terţilor.

Un caz special de rezoluţiune în materia vânzării de bunuri mobile , urmat de restituirea

bunului mobil vândut, este cel reglementat prin art. 1727 din Codul civil, potrivit căruia , atunci

când vânzarea unui bun mobil s-a făcut fără termen de plată, iar cumpărătorul nu a plătit preţul, ,

vânzătorul poate cere ca, în cel mult 15 zile de la data predării, să declare rezoluţiunea fără

punerea în întârziere şi să ceară restituirea bunului mobil vândut, cât timp bunul este încă în

posesia cumpărătorului şi nu a suferit transformări.

În cazul în care, printr-un pact comisoriu expres s-a prevăzut rezoluţiunea de drept a

contractului pentru neplata la termen a preţului vânzării, contractul se va desfiinţa de drept, fără

intervenţia instanţei, însă numai după punerea în întârziere a cumpărătorului.

O atare concluzie rezultă din prevederile art. 1553 din Codul civil, care reglementând

pactul comisoriu, arată că, în cazul pactului comisoriu, rezoluţiunea sau rezilierea este

subordonată punerii în întârziere a debitorului, afară de cazul în care s-a convenit că ea va rezulta

din simplul fapt al neexecutării, pactul comisoriu, producând efecte dacă prevede, în mod

expres, obligaţiile a căror neexecutare atrage rezoluţiunea sau rezilierea de drept a contractului.

Părţile au de asemenea posibilitatea ca , printr-un pact comisoriu expres de ultimul grad

să prevadă rezoluţiunea de drept a contractului renunţând şi la necesitatea punerii în întârziere a

debitorului.

Se impune de asemenea precizarea că, în cazul vânzării bunurilor mobile , dispoziţiile art.

1725 din Codul civil , prevăd că, în cazul vânzării bunurilor mobile, cumpărătorul este de drept

127

în întârziere cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale dacă, la scadenţă, nici nu a plătit preţul şi

nici nu a preluat bunul. Rezultă aşadar că punerea în întârziere a cumpărătorului în cazul vânzării

bunurilor mobile este condiţionată de îndeplinirea a două condiţii : neplata preţului şi

nepreluarea bunului.

De asemenea şi în cazul vânzărilor de bunuri imobile , legiuitorul a reglementat ipoteza

în care cumpărătorul este de drept în întârziere, stipulând prin art. 1728 din Codul civil că atunci

când vânzarea are ca obiect un bun imobil şi s-a stipulat că în cazul în care nu se plăteşte preţul

la termenul convenit cumpărătorul este de drept în întârziere, acesta din urmă putând să plătească

şi după expirarea termenului cât timp nu a primit declaraţia de rezoluţiune din partea

vânzătorului.

Având în vedere faptul că, potrivit art.1554 din Codul civil, rezoluţiunea se produce cu

efect retroactiv, ea se răsfrânge şi asupra terţilor dobânditori de drepturi asupra bunului vândut.

Sub acest aspect, în privinţa efectelor rezoluţiunii vânzării unui bun imobil faţă de terţi,

dispoziţiile art. 1729 din Codul civil stipulează că rezoluţiunea vânzării unui imobil are efecte

faţă de terţi în condiţiile stabilite la art. 909 şi 910, dispoziţii care reglementează termenul de

exercitare a acţiunii în rectificarea înscrierilor în cartea funciară şi , respectiv efectele admiterii

acţiunii în rectificare.

5.4.2. Luarea în primire a lucrului vândut.

Corelativ cu obligaţia de predare a vânzătorului, cumpărătorul este obligat să ia în

primire lucrul vândut. În privinţa locului unde bunul trebuie să fie luat în primire de către

cumpărător, acesta se preia de către cumpărător la locul şi la termenul la care vânzătorul este

obligat să predea bunul, respectiv potrivit art. 1689 din Codul civil, predarea se face la locul

unde bunul se află în momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenţia

părţilor ori, în lipsa acesteia, din uzanţe.

În cazul în care cumpărătorul , după ce este de drept pus în întârziere, nu îşi execută

obligaţia de preluare a bunului vândut, dispoziţiile art. 1726 din codul civil, instituie

posibilitatea vânzătorului de a depune lucrul vândut într-un depozit, la dispoziţia şi pe cheltuiala

cumpărătorului, sau de a-l vinde.

128

Dar, pe lângă această posibilitate a vânzătorului de a solicita executarea silită directă a

cumpărătorului pentru neexecutarea obligaţiei de preluare a bunului vândut, vânzătorul are

posibilitatea , în condiţiile art. 1549 din codul civil de a solicita rezoluţiunea contractului,

precum şi daune interese , dacă i se cuvin.

În ipoteza în care cumpărătorul este pus în întârziere pentru neexecutarea obligaţiei de

preluare a bunului vândut, potrivit art. 1511 din codul civil, acesta suportă riscul imposibilităţii

de executare a obligaţiei, iar debitorul nu este ţinut să restituie fructele culese după punerea în

întârziere. De asemenea , în această ipoteză a punerii în întârziere, el este ţinut şi la repararea

prejudiciilor cauzate prin întârziere şi la acoperirea cheltuielilor de conservare a bunului datorat,

aceasta întrucât, până la data predării, vânzătorul trebuie să asigure conservarea lucrului vândut,

efectuând cheltuieli în acest sens.

În cazul în care, potrivit art. 1726 din Codul civil, vânzătorul depune lucrul vândut într-

un depozit la dispoziţia şi pe cheltuiala cumpărătorului, potrivit art. 1512 din codul civil,

vânzătorul este liberat de obligaţia sa de predare a bunului vândut către cumpărător.

În privinţa rezoluţiunii contractului în cazul neexecutării obligaţiei cumpărătorului de

preluare a bunului vândut, după cum am remarcat, rezoluţiunea poate fi judiciară, dispusă la

cerere de către instanţa de judecată , sau poate fi declarată unilateral de către partea îndreptăţită.

În cazul rezoluţiunii unilaterale, care este o declaraţie unilaterală, aceasta are semnificaţia

unui pact comisoriu, pe care părţile îl pot însera în contract şi poate opera prin notificarea scrisă

a debitorului, când debitorul este de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în

termenul fixat prin punerea în întârziere.

Din analiza coroborată a dispoziţiilor art. 1726 din Codul civil în materia contractului de

vânzare-cumpărare, cu cele ale art. 1514 din Codul civil, rezultă faptul că procedura de vânzare

a bunului vândut în privinţa căreia cumpărătorul nu şi-a executat obligaţia de preluare, poate

avea loc în ipoteza în care natura bunului face imposibilă consemnarea, dacă bunul este perisabil,

sau dacă depozitarea lui necesită costuri de întreţinere ori cheltuieli considerabile. În această

ipoteză a vânzării publice a bunului prin licitaţie, dispoziţiile art. 1514 impun obligaţia

vânzătorului de a notifica în prealabil creditorul precum şi încuviinţarea instanţei judecătoreşti.

Dacă bunul este cotat la bursă sau pe o altă piaţă reglementată, dacă are un preţ curent sau are o

129

valoare prea mică faţă de cheltuielile unei vânzări publice, instanţa poate încuviinţa vânzarea

bunului fără notificarea creditorului.

5.4.3. Obligaţia de suportare a cheltuielilor vânzării.

Pe lângă obligaţiile cumpărătorului analizate, acesta este obligat să plătească ca

accesoriu al preţului şi cheltuielile vânzării( cheltuieli propriu-zise ale actului, taxele de timbru şi

cele de autentificare, etc).

Obligaţia de suportare a cheltuielilor vânzării este reglementată prin art. 1666 alin. 3 din

Codul civil, în sensul căruia, în lipsă de stipulaţie contrară, cheltuielile pentru încheierea

contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului.

Totodată, noul Cod civil , stabileşte pe lângă obligaţia de suportare a cheltuielilor

vânzării în sarcina cumpărătorului şi obligaţii ale vânzătorului, stabilind prin alin. 2 al art. 1666

faptul că măsurarea, cântărirea şi cheltuielile de predare a bunului sunt în sarcina vânzătorului,

iar cele de preluare şi transport de la locul executării sunt în sarcina cumpărătorului, dacă nu s-a

convenit altfel. De asemenea , tot în sarcina cumpărătorului, în lipsa unei stipulaţii contrare, cad

şi cheltuielile aferente operaţiunilor de plată a preţului.

În privinţa cheltuielilor predării , dispoziţiile art. 1667 din Codul civil, statuează că, în

lipsa uzanţelor sau a unei stipulaţii contrare, dacă bunul trebuie transportat dintr-un loc în altul,

vânzătorul trebuie să se ocupe de expediere pe cheltuiala cumpărătorului, vânzătorul fiind

eliberat atunci când predă bunul transportatorului ori expeditorului. Cheltuielile de transport sunt

în sarcina cumpărătorului.

Secţiunea 6. Riscul în contractul de vânzare-cumpărare.

6.1.Reglementarea riscului în contractele translative de proprietate în contextul

dispoziţiilor instituite prin noul Cod civil.

În lipsa unor dispoziţii legale exprese privind riscul în contractul de vânzare –cumpărare,

urmează ca această problematică să fie analizată prin raportare la art.1274 din Codul civil, care

consacră reguli speciale în materia riscurilor din contractele translative de proprietate, în rândul

cărora se include şi contractul de vânzare-cumpărare.

130

Astfel, ipoteza normei legale instituite prin art. 1274 din Codul civil, statuează că, în

lipsă de stipulaţie contrară, cât timp bunul nu este predat, riscul contractului rămâne în sarcina

debitorului obligaţiei de predare, chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului, În

cazul pierii fortuite a bunului, debitorul obligaţiei de predare pierde dreptul de contraprestaţie, iar

dacă a primit-o, este obligat să o restituie.

Ipoteza reglementată de art. 1274 prima teză din Codul civil, după cum rezultă şi din

lucrarea amplă dedicată analizei prevederilor noului Cod civil134, vizând intervenţia unui

eveniment fortuit între momentul intervenirii acordului de voinţă privind transferul dreptului de

proprietate asupra unui bun şi predarea efectivă a bunului, cu consecinţa pierii fortuite a acestuia,

constituie o noutate legislativă în materia suportării riscului în contractul translativ de proprietate

consacrând binecunoscutul principiu de drept res perit debitori ,în temeiul căruia, pentru ipoteza

nepredării bunului, riscul contractului este suportat de către debitorul obligaţiei de predare ,

chiar dacă proprietatea a fost transferată dobânditorului. După cum se poate constata , noul Cod

civil, prin ipoteza reglementată de art. 1274 , schimbă regula operantă din perioada de incidenţă

a vechiului Cod civil, corespunzător adagiului res perit domino, conform căreia , riscul era

suportat de către dobânditorul bunului, respectiv de către cumpărător, ca efect al realizării

acordului de voinţă , chiar dacă bunul nu era predat la momentul realizării acordului de voinţă.

Ca excepţie de la regula specială instituită prin art. art.1274 alin. 1 din Codul civil, alin. 2

al art.1274 statuează că în ipoteza în care creditorul este pus în întârziere, acesta va prelua riscul

pierii fortuite a bunului. El nu se va putea libera chiar dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit şi dacă

obligaţia de predare ar fi fost executată la termen.

Dar , problema riscurilor în materia contractului de vânzare-cumpărare se pune şi prin

raportare la dispoziţiile art. 558 ale noului Cod civil, care consacră cu titlu general, în ipoteza

pierii bunului, principiul potrivit căruia, proprietarul , suportă riscul pierii bunului dacă acesta

n-a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel.

Ipoteza normei legale instituite prin art. 558 din Codul civil, reglementează problema

suportării riscului pierii bunului, ipoteză care, în opinia noastră, vizează situaţia pierii bunului în

caz de forţă majoră, concluzie desprinsă din prevederile art. art. 1274 teza a doua din Codul civil,

134 A se vedea, Noul Cod civil. Comentarii pe articole, editura CH. Beck, Bucureşti , 2012, p.1334-1335.

131

care vizează problematica suportării riscului în cazul pierii fortuite a bunului, deci problema

suportării riscului în cazul în care intervine un caz fortuit, adică un caz de impreviziune, după

data încheierii contractului.

Astfel, în ipoteza normei legale instituite prin art. 558 din Codul civil, proprietarul

(dobânditorul bunului, n. n, O.P) suportă riscul pierii bunului dacă acesta nu a fost asumat de o

altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel.

După cum se poate constata , dispoziţiile art. 558 din Codul civil, consacră regula res

perit domino , în sensul căreia proprietarul( dobânditorul bunului) suportă riscul pierii bunului,

ca atare, acesta va suporta paguba generată de distrugerea bunului său, dar , ipoteza normei

legale instituite prin art. 558 din Codul civil, vizează situaţia în care pierirea bunului a avut după

ce bunul a fost predat în baza unui act juridic de către proprietarul bunului dobânditorului

acestuia, ca atare, prin predarea bunului, apare ca evidentă excluderea răspunderii proprietarului

pentru pierirea bunului dobânditorului după predare.

O atare concluzie rezultă din conţinutul art. 558 al Codului civil, care statuează că

proprietarul bunului( dobânditorul, n. n, O.P) suportă riscul pierii bunului dacă prin lege nu se

dispune altfel, context în care, raportând dispoziţiile art. 558 Cod civil la dispoziţiile art. 1274

alin. 1 din noul Cod civil, care consacră riscul în contractul translativ de proprietate, se poate

concluziona că dispoziţiile art. 1274 alin. 1 din Codul civil, consacrând regula res perit debitori,

constituie unul din cazurile în care legea derogă de la regula res perit domino.

Analiza riscului în materia contractului de vânzare-cumpărare, se impune a fi analizată

şi în ipoteza reglementată prin art.1684 din Codul civil coroborată cu art. 1755 din acelaşi Cod

civil , care reglementează riscul în contractul de vânzare-cumpărare , prin raportare la rezerva

proprietăţii, reglementată prin art.1684 din Codul civil. Astfel, prevederile art.1755 din Codul

civil, statuează în privinţa riscului bunului, că, atunci când , într-o vânzare cu plata preţului în

rate, obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, riscul bunului este

transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia.

6.2. Impreviziunea, forţa majoră şi cazul fortuit în contextul noului Cod civil.

6.2. 1 Impreviziunea în accepţiunea noului Cod civil.

132

Noul cod civil reglementează în premieră, expresis verbis, impreviziunea prin

dispoziţiile art. 1271 din noul Cod civil135, instituind ca regulă generală aceea că , părţile sunt

ţinute să îşi îndeplinească obligaţiile, chiar dacă executarea lor a devenit mai oneroasă, fie

datorită creşterii costurilor executării propriei obligaţii, fie datorită scăderii valorii

contraprestaţiei136.

Prin alin. 2 al art. 1271 din noul Cod civil, se instituie excepţia de la regula instituită prin

alin. 1,statuându-se că ,, dacă executarea contractului a devenit excesiv de oneroasă datorită unei

schimbări excepţionale a împrejurărilor care ar face vădit injustă obligaţia debitorului la

executarea obligaţiei, instanţa poate să dispună:

a).Adaptarea contractului, pentru a distribui în mod echitabil între părţi pierderile şi

beneficiile ce rezultă din schimbarea împrejurărilor;

b).Încetarea contractului, la momentul şi în condiţiile pe care le stabileşte.

De asemenea , prin dispoziţiile alin. 3 al art. 1271 din noul Cod civil, se instituie regula

conform căreia , instanţa de judecată poate să dispună măsurile dispuse prin art.1271 alin.2

numai dacă:

a) Schimbarea împrejurărilor a intervenit după încheierea contractului;

135 Soluţiile adoptate prin art. 1271 din noul Cod civil, sunt inspirate din formulările art. 6.2.1.-6. 2.3 ale Principiilor UNIDROIT din dreptul european al contractelor şi dreptul comerţului internaţional, aplicabile contractelor comerciale internaţionale, varianta 2004. Astfel, potrivit art. 6. 2. 2 din aceste principii, clauza de hardship, există atunci când survin evenimente care alterează fundamental echilibrul prestaţiilor, fie pentru că costul executării obligaţiilor a crescut, fie pentru că valoarea contraprestaţiei s-a diminuat, şi: a) aceste evenimente au survenit sau au fost cunoscute de partea lezată după încheierea contractului; b) partea lezată nu a putut , în mod rezonabil, să ia în considerare atare evenimente, în momentul încheierii contractului; într-o asemenea împrejurare, conform art. 6.2.3 , alin. 1 şi 3 , partea dezavantajată este îndreptăţită să ceară negocierea clauzelor contractuale, iar dacă nu se ajunge la o înţelegere într-o perioadă de timp rezonabilă, oricare parte se poate adresa instanţei de judecată. Instanţa de judecată, dacă se dovedeşte că există un caz de hardship, poate alege între două rezolvări : să adapteze contractul având în vedere restabilirea echilibrului prestaţiilor sau să considere contractul încetat la o dată şi în condiţiile pe care le stabileşte( L. Pop, Executarea contractului sub autoritatea principiului solidarismului contractual, în revista Dreptul nr. 7/2011, p. 90, 91).136 A se vedea, O. Puie, F. Luduşan , Aspecte privitoare la procedura prealabilă a negocierii părţilor pentru adaptarea contractului în cazul apariţiei unor cazuri de impreviziune-condiţie de exercitare a acţiunii în justiţie, în revista Pandectele Române nr.4/2013, p. 24-26;

133

b) Schimbarea împrejurărilor , precum şi întinderea acesteia nu au fost şi nici nu puteau

fi avute în vedere de către creditor, în mod rezonabil, în momentul încheierii

contractului;

c) Debitorul nu şi-a asumat riscul schimbării împrejurărilor şi nici nu putea fi în mod

rezonabil considerat că şi-ar fi asumat acest risc;

d) Debitorul a încercat , într-un termen rezonabil şi cu bună credinţă, negocierea

adaptării rezonabile şi echitabile a contractului.

Din conţinutul acestor dispoziţii legale , rezultă că , părţile au obligaţia de adaptare a

contractului pentru caz de impreviziune, competenţa instanţei de judecată de a dispune măsurile

în cazul intervenirii impreviziunii( cazului fortuit) , intervenind doar în ipoteza în care

încercarea debitorului de bună credinţă de a negocia adaptarea negocierea rezonabilă şi

echitabilă a contractului a eşuat.

Un text asemănător Principiilor UNIDROIT din care au fost inspirate prevederile

art.1271 din noul Cod civil, referitoare la posibilitatea modificării contractelor în cursul

executărilor, privitoare la contractele de comerţ internaţional , cu incidenţă şi în materia

contractului de parteneriat public –privat , se regăseşte şi în art. 6.111 din Principiile dreptului

european al contractelor referitoare la problema admisibilităţii modificării contractului, în cursul

executării, ca urmare a schimbării circumstanţelor137, care constituie cadrul comun de

referinţă138.

137 Potrivit art. 6.111 din Principiile dreptului european al contractelor –Schimbarea circumstanţelor:,, (1) O parte este ţinută să-şi îndeplinească obligaţiile, chiar şi în situaţia în care executarea ar deveni mai oneroasă, fie datorită faptului că costul executării a crescut, fie datorită faptului că valoarea contraprestaţiei s-a diminuat.(2 ) Cu toate acestea, părţile au obligaţia să angajeze negocieri, în vederea adaptării contractului lor, fie să pună capăt acestui contract dacă această executare devine excesiv de oneroasă pentru una dintre ele, datorită circumstanţelor :

a) Care au survenit după încheierea contractului;b) Care nu puteau, în mod rezonabil, să fie luate în considerare în momentul încheierii contractului;c) Pentru care partea lezată nu şi-a asumat riscul în virtutea contractului.

(3) În lipsa unui acord între părţi, într-un termen rezonabil, , tribunalul poate :a) să pună capăt contractului de la data şi în condiţiile pe care le va fixa;b) sau să-l adapteze într-un mod care să distribuie echitabil între părţi pierderile şi profiturile care rezultă din schimbarea circumstanţelor”.138 A se vedea, V. Pătulea, Posibilitatea modificării contractelor în cursul executării acestora atunci când prin schimbarea circumstanţelor echilibrul contractual a fost afectat în defavoarea uneia dintre părţile contractante, în revista Dreptul nr. 10/2008, p. 48.

134

După adoptarea noului Cod civil, după cum s-a remarcat într-o lucrare recentă dedicată

comentariilor pe articole a noului Cod civil139, impreviziunea reprezintă o noutate legislativă în

plan naţional, ea devenind legală sub aspectul determinării unui sediu general al materiei,

rămânând contractuală prin domeniul ei de aplicare şi păstrându-şi caracterul pretorian prin

referire la unele aspecte nereglementate(criteriul de determinare a onerozităţii excesive şi a

imprevizibilităţii).

Din conţinutul reglementărilor referitoare la impreviziune statuate prin art. 1271 din

Codul civil şi , prin raportarea impreviziunii la principiul forţei obligatorii a contractului, se

poate concluziona că in ambianţa noului Cod civil, după cum s-a remarcat şi în literatura de

specialitate140, impreviziunea este nu numai o excepţie de la forţa obligatorie a contractului, dar

şi o veritabilă excepţie de la regula suportării unei sarcini mai oneroase prin executarea

obligaţiilor chiar în ipoteza în care executarea a devenit mai oneroasă, părţile putând apela la

impreviziune, numai în ipoteza în care executarea a devenit ,, excesiv de oneroasă”, deci numai

pe cale de excepţie.

Rezultă aşadar , după cum s-a remarcat şi în literatura şi în literatura de specialitate141,

că, de la intrarea în vigoare a Codului civil, obligaţia de renegociere a contractului în sarcina

părţilor contractante în vederea adaptării acestuia pentru caz de impreviziune va fi origine

legală şi imperativă, obligaţia de negociere , putând avea ca scop, în afară de adaptarea şi

salvarea fiinţei contractului, atunci când o astfel de operare nu este posibilă, chiar şi încetarea

contractului.

Totodată, din conţinutul dispoziţiilor legale mai sus enunţate, rezultă că, problema

impreviziunii se va rezolva în mod subsidiar de către instanţa de judecată, doar în ipoteza în care

părţile contractante nu ajung la un acord de readaptare a contractului pentru cauză de

impreviziune, sau în ipoteza în care părţile contractante nu negociază.

Din conţinutul acestor dispoziţii legale consacrate prin noul Cod civil, se desprinde

concluzia că, teoria impreviziunii, care stă la baza echilibrului financiar între părţi, este o

139 A se vedea, Noul Cod civil. Comentarii pe articole, editura CH. Beck, Bucureşti , 2012, p. 1330, 1331.140 A se vedea, G. Viorel, L- Alexandru Viorel, Configurarea impreviziunii în Codul vil ( Legea nr. 287/2009, republicată) , in revista Dreptul nr. 2/2012, p. 34.141 A se vedea, L. Pop, Executarea contractului sub autoritatea principiului solidarismului contractual, în revista Dreptul nr. 7/2011, p. 87- 89.

135

problemă de ordin economic şi financiar , care intervine după încheierea contractului, fiind vorba

aşadar , despre o leziune a posteriori. Dar,impreviziunea , care intervine , conform dispoziţiilor

art.1271 alin. 2 din Codul civil, prin schimbarea împrejurărilor care au intervenit după încheierea

contractului, se deosebeşte de leziune , care potrivit dispoziţiilor art. 1221 din Codul civil

intervine la data încheierii contractului, dispoziţiile art. 1221 alin. 1 din Codul civil, care

consacră instituţia leziunii, statuând că: ,, există leziune atunci când una dintre părţi, profitând de

starea de nevoie, de lipsa de experienţă ori de lipsa de cunoştinţă a celeilalte părţi, stipulează în

favoarea sa ori a unei alte persoane o prestaţie de o valoare considerabil mai mare, la data

încheierii contractului, decât valoarea propriei prestaţii.

6.2. 2.Forţa majoră.

Astfel, potrivit art. 1351 alin. 2 din Codul civil, prin forţă majoră se înţelege orice

eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil şi inevitabil. Rezultă aşadar că forţa majoră

presupune o imprevizibilitate cu caracter absolut şi inevitabil.

Raportând dispoziţiile art. 1351 alin. 2 din Codul civil la dispoziţiile art. 1557 din Codul

civil, se poate desprinde concluzia că , în situaţia forţei majore este vorba despre o imposibilitate

de executare absolută şi permanentă a obligaţiei contractuale, cu precizarea că dispoziţiile art.

1557 alin. 1 din Codul civil, raportează caracterul absolut şi permanent al imposibilităţii de

executare la o obligaţie contractuală importantă. O atare prevedere , în opinia noastră contravine

dispoziţiilor din noul Cod civil, privitoare la interpretarea contractului, respectiv a dispoziţiilor

art. 1267 din Codul civil , în sensul cărora , clauzele se interpretează unele prin altele, dând

fiecăreia înţelesul care rezultă din ansamblul contractului, context în care , nu se poate face

interpretarea contractului după distincţia dintre obligaţiile principale şi cele , aşa zise, mai puţin

importante, întrucât ,toate clauzele contractuale au aceeaşi forţă juridică în ansamblul

contractului142.

În această ipoteză a imposibilităţii absolute şi permanente a unei obligaţii permanente ,

deci a cazului de forţă majoră, contractul este desfiinţat de plin drept şi fără vreo notificare, chiar

din momentul producerii evenimentului fortuit.

142 A se vedea, O. Puie, Selecţia investitorului privat şi riscul în contractul de parteneriat public-privat , în Revista română de drept privat nr. 3/2012, p.280.

136

Din conţinutul acestei dispoziţii legale , constatăm faptul că, legiuitorul, condiţionând

momentul desfiinţării de drept a contractului , pentru un caz de forţă majoră, de momentul

producerii evenimentul fortuit , contrar , distincţiei consacrate expres intre forţa majoră şi cazul

fortuit, confundă forţa majoră cu cazul fortuit, cele două noţiuni producând efecte juridice

diferite. În sprijinul opiniei noastre , putem invoca , însăşi dispoziţiile art. 1557 alin. 2 din Codul

civil, care prevede că, dacă imposibilitatea de executare a obligaţiei nu este absolută şi

permanentă, creditorul poate suspenda executarea propriilor obligaţii ori poate desfiinţa

contractul.

Rezultă aşadar că, ipoteza reglementată prin art. 1557 alin.2 din Codul civil , făcând

referire la o imposibilitate de executare care nu este absolută şi permanentă , vizează cazul

fortuit de executare a obligaţiilor contractuale, cazul fortuit , constituind o aplicaţiei a teoriei

impreviziunii, consacrată şi prin dispoziţiile art. 1271 din Codul civil. În acest context , prin

raportare la efecte juridice diferite pe care le produc forţa majoră, respectiv intervenţia cazului de

forţă majoră atrăgând imposibilitatea absolută de executare a obligaţiei, şi ,respectiv cazul

fortuit , care nu atrage imposibilitatea de executare a obligaţiei, în opinia noastră, nu poate exista

identitate între momentul desfiinţării contractului pentru caz de forţă majoră şi momentul

producerii evenimentului fortuit şi , aceasta , în considerarea faptului că, forţa majoră, este un

eveniment imprevizibil care poate interveni şi anterior încheierii contractului, pe când , cazul

fortuit , drept o aplicaţie a teoriei impreviziunii, intervine , după încheierea contractului, datorită

conjuncturii economice, cazul fortuit , fiind , după cum s-a afirmat în literatura de specialitate 143,

o împrejurare internă care îşi are originea în câmpul e activitate a celui chemat să răspundă sau

într-o împrejurare externă care nu are caracter extraordinar şi poate fi prevăzută şi evitată cu

diligenţa şi prudenţa de care este în stare omul cel mai capabil.

6.2.3.Cazul fortuit.

Prin caz fortuit, în accepţiunea art. 1351 alin. 3 din Codul civil , se înţelege un eveniment

care nu poate fi prevăzut şi nici împiedicat de către de către cel care ar fi fost chemat să răspundă

dacă evenimentul nu s-ar fi produs.

143 L. Pop, Drept civil, Teoria generală a obligaţiilor, Vol. II, editura II, editura fundaţiei ,, Chemarea” Iaşi, p. 396.

137

Problematica cazului fortuit ,trebuie analizată prin raportare la teoria impreviziunii,

consacrată expres şi prin dispoziţiile art. 1271 din noul Cod civil, mai sus enunţate, pe care se

fundamentează echilibrul financiar, întrucât în aceste condiţii modificarea echilibrului iniţial al

contractului este impusă de o situaţie excepţională, imprevizibilă şi independentă de voinţa

părţilor144.

Totodată, în sprijinul celor afirmate mai sus , potrivit cărora , spre deosebire de forţa

majoră, când obligaţia devine imposibil de executat, în cazul cazului fortuit , apariţia acestui caz

nu constituie un motiv de neexecutare a obligaţiei, vin , însăşi dispoziţiile art. 1557 alin. 2

coroborate cu dispoziţiile art. 1634 alin. 2 din Codul civil, din al căror conţinut rezultă faptul că,

atunci când imposibilitatea este temporară, deci când intervine un caz de impreviziune(caz

fortuit), adică atunci când imposibilitatea de executare a obligaţiei nu este absolută şi

permanentă, atât creditorul , adică debitorul obligaţiei de predare, cât şi debitorul obligat la

executarea obligaţiilor contractuale, pot solicita, făcând dovada imposibilităţii temporare e

executare a obligaţiilor, suspendarea executării propriilor obligaţii , pentru un termen rezonabil ,

apreciat în funcţie de durata şi urmările evenimentului care a provocat imposibilitatea de

executare, sau desfiinţarea contractului.

Sub acest aspect, întrucât din analiza coroborată a dispoziţiilor art. art. 1557 alin. 2 cu

cele ale art. 1634 alin. 2 din Codul civil, se desprinde concluzia că, în ipoteza imposibilităţii

temporare de executare a obligaţiilor, doar creditorul are posibilitatea de a solicita pe lângă

suspendarea executării obligaţiei şi desfiinţarea contractului, apreciem că, posibilitatea solicitării

desfiinţării contractului , în ipoteza imposibilităţii temporare de executare a obligaţiei, respectiv a

intervenţiei unui caz fortuit, trebuie să conferită, în virtutea principiului liberului acces la justiţie

şi debitorului obligaţiei de predare, care nu îşi poate îndeplini obligaţia de predare a bunului,

datorită intervenţiei acestui caz fortuit.

6.2.4.Problema distincţiei dintre forţa majoră şi cazul fortuit.

Problema distincţiei dintre forţa majoră şi impreviziune se desprinde şi din practica Curţii

de Justiţie a Comunităţilor Europene( actualmente după intrarea în vigoare a Tratatului de la

Lisabona Curtea de Justiţie a Uniunii Europene, n. n, O. P).

144 O. Puie, Selecţia…p.281.

138

Astfel, după cum s-a remarcat în literatura de specialitate prin raportare la practica Curţii

de Justiţie a Comunităţilor Europene145, principiul forţei obligatorii poate, în mod punctual, să fie

susceptibil de unele excepţii cu privire la fundamentul unei schimbări imprevizibile de

circumstanţe care ar compromite buna executare a contractului pentru părţi, indiferent că ar fi

vorba de o manifestare a impreviziunii sau a jocului forţei majore.

Astfel, potrivit Curţii de Justiţie a Comunităţilor Europene146 o atare excepţie trebuie să

poată fi recunoscută chiar dacă fundamentul ei nu este unitar în diversele tradiţii ale statelor

membre. Este vorba de noţiunea de forţă majoră care înglobează diverse standarde cum sunt

imprevizibilitatea , imposibilitatea sau exterioritatea, care poate să fondeze excepţia jocului forţei

obligatorii şi care serveşte Curţii de Justiţie a Comunităţilor Europene ca bază juridică ,

semnificaţia sa trebuind să fie determinată în funcţie de cadrul legal în care ea este destinată să-şi

producă efectele

În sprijinul celor afirmate mai sus, vin şi dispoziţiile noului Cod civil, în vigoare de la

data de 1 octombrie 2011.

Astfel, după intrarea în vigoare a noului Cod civil, la fel ca şi în accepţiunea vechiului

Cod civil(art. 1082) , prin dispoziţiile art. 1351 se consacră principiul potrivit căruia , dacă legea

nu prevede altfel sau părţile nu convin contrariul, răspunderea este înlăturată atunci când

prejudiciul este cauzat de forţă majoră sau de caz fortuit. Rezultă aşadar că potrivit noului Cod

civil, atât forţa majoră , cât şi cazul fortuit constituie cauze de exonerare a răspunderii civile,

acestea având potrivit noului Cod civil, un conţinut distinct, context în care sunt conceptualizate

legal distinct prin dispoziţiile noului Cod civil.

Sub acest aspect, s-a făcut precizarea într-o lucrare recentă consacrată comentariilor pe

articole a Noului Cod civil147, că, noţiunile juridice ,, forţă majoră” şi ,, caz fortuit”, sunt

145 V. Pătulea, Posibilitatea...., p. 49.146 A se vedea, Curtea de Justiţie a Comunităţilor Europene(C. J. C. E), decizia din 13 octombrie 1993 , în cauza An Bard Bainne Cooperative Ltd et Compagnie Interagra S. A contra Intervention Board for Agricultural Produce, C-124/92, în ,,Recueil 1993”, p. I-05061 I, pct. 11, apud , V. Pătulea, Posibilitatea...., p. 49. La pct. 11 din aceeaşi decizie, se statuează că ,, noţiunea de forţa majoră nu este limitată doar la imposibilitatea absolută , ci trebuie să fie înţeleasă şi în sensul circumstanţelor străine de operatorul respectiv, anormale şi imprevizibile, ale căror consecinţe nu au putut fi evitate decât cu preţul unor sacrificii excesive cu toate diligenţele depuse(ibidem ).147 A se vedea, Noul Cod civil. Comentarii pe articole, editura CH. Beck, Bucureşti , 2012, p.1406, 1407.

139

aplicabile deopotrivă răspunderii delictuale şi celei contractuale, singura distincţie, în cazul forţei

majore, fiind cea privitoare la previzibilitatea evenimentului, respectiv, în cazul răspunderii

delictuale această condiţie se analizează la momentul producerii faptului prejudiciabil, pe când în

cazul contractului, cazul de forţă majoră este analizat în raport de momentul încheierii

contractului, dat fiind că în acel moment, în mod deliberat, debitorul şi-a asumat numai acele

riscuri considerate a fi previzibile. Astfel, acesta( debitorul) poate fi exonerat de răspundere

numai atunci când, la momentul realizării acordului contractual, nu a putut prevedea pericolul

producerii evenimentului viitor , dăunător. Dacă evenimentul a survenit ulterior acestui moment,

obligaţia debitorului se stinge, efectul fiind extinctiv, iar în cazul contractelor cu executare

succesivă( cum este şi cazul contractului de parteneriat public –privat, n. n, O.P), executarea se

suspendă pe durata cazului de forţă majoră.

Secţiunea 7. Varietăţi de vânzare.

Regulile expuse mai sus constituie dreptul comun în materia contractului de vânzare-

cumpărare. Pentru unele varietăţi de vânzare , noul Cod civil , precum şi unele acte normative

prevăd anumite reguli speciale.

7. 1. Vânzarea bunurilor de gen.

În privinţa bunurilor de gen, dispoziţiile art. 1678 din Codul civil statuează că atunci când

vânzarea are ca obiect bunuri de gen, proprietatea se strămută cumpărătorului numai după

individualizarea acestora prin numărare, predare, cântărire, măsurare sau în orice alt mod.

Această varietate de vânzare are ca obiect bunuri de gen, dar dintr-un lot determinat, şi

este necesar să se procedeze la cântărire, numărare,etc, fie pentru individualizarea cantităţi

vândute dintr-un lot, fie pentru determinarea preţului. Această vânzare a bunurilor de gen se

deosebeşte de vânzarea în bloc, întrucât are ca obiect tot o cantitate de bunuri generice dintr-un

lot determinat, însă este necesară operaţiunea de individualizare a bunurilor prin modalităţile

mai sus expuse.

În ambele cazuri vânzarea este perfectată din momentul în care părţile au căzut de acord

asupra lucrului şi asupra preţului şi , deci, în caz de neexecutare din partea vânzătorului,

140

cumpărătorul este în drept să ceară fie executarea contractului, fie rezoluţiunea cu daune

interese.

Referitor la efectele unui contract de vânzare-cumpărare de bunuri de gen , până la

cântărire, numărare, sau măsurare, proprietatea şi riscurile nu se transmit pentru că nu este

individualizat bunul vândut sau nu este determinat preţul, iar în caz de pieire determinarea nici

nu poate fi posibilă.

7. 2. Vânzarea în bloc.

Această varietate a vânzării este prevăzută prin art. 1679 din Codul civil, prin care se

arată că ,, dacă însă mai multe bunuri sunt vândute în bloc şi pentru un preţ unic şi global,

proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu

au fost individualizate”. O astfel de vânzare are deci ca obiect o cantitate determinată prin masa

ei( ex grâul aflat într-un hambar). În acest caz, preţul este determinat global, pentru întreaga

cantitate.

Rezultă aşadar că în cazul vânzării în bloc , este vorba despre lucruri de gen, care însă nu

mai trebuie cântărite sau numărate în vederea individualizării, întrucât acest tip de vânzare are ca

obiect o cantitate de bunuri generice determinate prin masa ei, preţul fiind şi el stabilit în mod

global, pentru întreaga cantitate de bunuri( de ex se vinde tot grâul aflat într-un hambar cu un

anumit preţ global ori vinul dintr-un anumit butoi). Drept consecinţă a faptului că obiectul

acestei vânzări este individualizat, , fiind vorba despre bunuri aparţinând unui gen limitat( o

cantitate determinată prin masa bunurilor), nefiind necesară o individualizare ulterioară, dreptul

de proprietate trece asupra cumpărătorului din momentul încheierii contractului, vânzarea fiind

perfectă şi producându-şi toate efectele.148

7. 3. Vânzarea pe încercate.

Vânzarea pe încercate, potrivit art. 1302 din vechiul Cod civil, este un contract încheiat

din momentul realizării acordului de voinţă, în care se prevede condiţia suspensivă a încercării

lucrului de către cumpărător, respectiv în urma încercării bunul să corespundă criteriilor stabilite

la încheierea contractului ori, în lipsa acestora, destinaţiei bunurilor, potrivit naturii lor.

148 A se vedea, F. Moţiu, op. cit., p. 94 şi infra nota 1 , p. 94.

141

De asemenea şi noul Cod civil reglementează această varietate a vânzării prin dispoziţiile

art. 1681 , în sensul căruia , vânzarea este pe încercate atunci când se încheie sub condiţia

suspensivă ca, în urma încercării, bunul să corespundă criteriilor stabilite la încheierea

contractului ori, în lipsa acestora, destinaţiei bunului, potrivit naturii sale. Dacă durata încercării

nu a fost convenită şi din uzanţe nu rezultă altfel, condiţia se consideră îndeplinită în cazul în

care cumpărătorul nu a declarat că bunul este nesatisfăcător în termen de 30 de zile de la

predarea bunului.

Rezultă aşadar că în cazul acestei vânzări, cumpărătorul nu poate refuza bunul doar

pentru că nu îi place, lucrul putând fi refuzat numai dacă în mod obiectiv este necorespunzător,

pentru că în caz contrar condiţia ar fi pur potestativă şi vânzarea este nulă149.

Privitor la efectele unei astfel de vânzări , după cum s-a remarcat în literatura de

specialitate anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil150, fiind vorba despre o condiţie

suspensivă, până la împlinirea condiţiei - deşi contractul este încheiat din momentul realizării

acordului de voinţă - riscul pieirii fortuite a lucrului este în sarcina vânzătorului(proprietar sub

condiţie rezolutorie), deoarece vânzarea sub condiţie suspensivă nu este translativă de

proprietate. După împlinirea condiţiei, cumpărătorul devine proprietar a lucrului în mod

retroactiv, adică din momentul încheierii contractului, iar riscurile trec asupra acestuia.

Acest tip de vânzare este întâlnit în cazul înstrăinării unor bunuri care implică o încercare

prealabilă înainte de perfectarea contractului, precum : haine, pantofi, aparatură electronică, etc.

Una dintre varietăţile vânzării pe încercate, relevată în doctrină151 şi reglementată prin

dispoziţiile art. 1680 din noul Cod civil, este vânzarea după mostră sau model( eşantion-ad

specimen). ,,Vânzarea ad specimen , este acea vânzare prin care părţile au convenit ca marfa ce

urmează a fi predată cumpărătorului, să fie conformă unei probe sau mostre care i s-a dat înainte.

Acest tip de contract a fost asimilat vânzării pe încercate pentru că eficacitatea contractului este

subordonată conformităţii mărfii cu mostra”152.

149 F. Deak, op. cit., p. 81.150 Ibidem.151 F. Moţiu, op. cit., p. 97 şi infra nota 2, p. 97.152 Ibidem.

142

Noul Cod civil , consacră acest tip de vânzare prin art. 1680 , dar fără a defini acest tip de

contract , ci , doar precizând că , la vânzarea după mostră sau model, proprietatea se strămută la

momentul predării bunului. Iată aşadar unul dintre cazurile expres stabilite de lege în care

proprietatea nu se strămută la data încheierii contractului , ci , la data predării bunului vândut.

Totodată , şi în cazul acestei vânzări , cumpărătorul poate refuza primirea bunului, numai

dacă aceasta nu corespunde mostrei. El poate cere rezoluţiunea vânzării sau poate pretinde

înlocuirea mărfii predate cu altă marfă care este conformă mostrei.153

De asemenea , o altă precizare care se impune în privinţa garanţiei în cazul vânzării după

mostră sau model ,este aceea că, potrivit art. 1715 din Codul civil, în cazul vânzării după mostră

sau model, vânzătorul garantează că bunul are calităţile mostrei sau modelului. Sub acest aspect,

după cum s-a remarcat154, acest tip de vânzare nu acordă, în principiu, cumpărătorului, dreptul la

garanţie pentru vicii ascunse, dacă marfa predată este conformă mostrei.

7. 4. Vânzarea pe gustate.

Acest tip de vânzare nu trebuie confundat cu vânzarea pe încercate. Aceste vânzări nu se

consideră încheiate decât după de cumpărătorul a gustat marfa şi a declarat că îi convine.

Noul Cod civil reglementează acest tip de vânzare prin art. 1682 care statuează că ,,

vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului se încheie numai dacă

acesta a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit ori statornicit prin uzanţe. În cazul în

care un asemenea termen nu există, se aplică dispoziţiile art. 1681 alin. 2. Dacă bunul vândut se

află la cumpărător, iar acesta nu se pronunţă în termenul prevăzut la alin. 1, vânzarea se

consideră încheiată la expirarea termenului.

Vânzarea pe gustate nu este o vânzare sub condiţie, deoarece în acest caz , condiţia care

ar afecta vânzarea ar fi pur potestativă şi vânzarea ar fi nulă în totalitatea ei. De aceea , vânzarea

pe gustate nu există înainte de a-şi fi dat acordul cumpărătorul, după gustare, iar proprietatea se

transmite după individualizarea bunului155.

7. 5. Vânzarea unei moşteniri.

153 Ibidem.154 Ibidem.155 F. Deak, op. cit., p. 82.

143

7.5.1.Reglementare. Sferă de reglementare.

Acest tip de vânzare este reglementat expres prin secţiunea a 3-a ,, Vânzarea moştenirii”

Titlul IX , capitolul I din Codul civil. Astfel, în accepţiunea art. 1747 din Codul civil, prin

moştenire se înţelege dreptul de a culege o moştenire deschisă sau o cotă din aceasta.

În privinţa acestui contract de vânzare-cumpărare, dispoziţiile alin. 2 al art. 1747 ,

instituie , sub sancţiunea nulităţii absolute, drept condiţie de validitate a acestui contract,

încheierea acestuia în formă autentică.

Din conţinutul art. 1747 din Codul civil, rezultă faptul că o astfel de vânzare poate avea

loc numai după deschiderea succesiunii, , o moştenire nedeschisă, sub sancţiunea nulităţii

absolute nu poate fi înstrăinată, nici chiar dacă există consimţământul persoanei despre a cărei

moştenire este vorba. O astfel de vânzare a unei moşteniri nedeschise ar echivala cu un pact

asupra unei moşteniri viitoare, interzis sub sancţiunea nulităţii absolute, putând trezi dorinţa

morţii unei alte persoane156.

O atare concluzie privitoare la interdicţia vânzării unei moşteniri nedeschise , rezultă din

prevederile art. 956 din Codul civil, care reglementând actele juridice ale moştenirii nedeschise ,

stipulează că, dacă prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolută actele juridice

vând ca obiect drepturi eventuale asupra unei moşteniri nedeschise încă, precum actele prin care

se acceptă moştenirea sau se renunţă la aceasta, înainte de deschiderea ei, ori actele prin care se

înstrăinează sau se promite înstrăinarea unor drepturi care s-ar putea dobândi la deschiderea

succesiunii.

În ceea ce priveşte obiectul acestei vânzări , ea vizează moştenirea dobândită de vânzător,

adică fie dreptul asupra unei universalităţi , dacă este singurul moştenitor, fie o cotă parte

indiviză asupra universalităţii.

De asemenea , în accepţiunea art. 1752 din Codul civil, se prezumă a nu fi cuprinse în

moştenirea vândută înscrisurile sau portretele de familie, decoraţiile sau alte asemenea bunuri ,

care nu au valoare patrimonială însemnată, dar care au pentru vânzător o valoare efectivă, iar în

ipoteza în care aceste bunuri au valoare patrimonială însemnată, dar vânzătorul nu şi le-a

156 F. Moţiu, op. cit., p. 101.

144

rezervat expres, el datorează cumpărătorului preţul lor la data vânzării. Rezultă aşadar că, aceste

bunuri care au valoare patrimonială însemnată, pentru a fi păstrate de către vânzător , el trebuie

să la rezerve expres, per a contrario, pentru a le păstră, el va trebui să datoreze cumpărătorului

preţul lor la data vânzării.

7.5. 2.Efectele contractului de vânzare-cumpărare a unei moşteniri.

7.5.2.1.Obligaţiile vânzătorului.

Potrivit art. 1749 din Codul civil, dacă nu s-a convenit altfel, vânzătorul este obligat să

remită cumpărătorului toate fructele pe care le-a cules şi toate plăţile primite pentru creanţele

moştenirii până la momentul încheierii contractului, preţul bunurilor vândute din moştenire şi

orice bun care înlocuieşte un bun al moştenirii. Rezultă aşadar că vânzătorul este dator să remită

cumpărătorului tot ce se găsea în succesiune la data deschiderii sale, cât şi ceea ce a intrat în

succesiune ulterior , până la data încheierii contractului.

De asemenea , potrivit art. 1751 din Codul civil, vânzătorul rămâne răspunzător pentru

datoriile moştenirii vândute. Sub acest aspect, dacă vânzătorul a avut datorii faţă de defunct,

atunci prin efectul vânzării, datoriile stinse prin confuziune renasc; de asemenea renasc şi

creanţele vânzătorului faţă de succesiune.157

În privinţa garanţiei la care vânzătorul este obligat, dispoziţiile art. 1748 din Codul civil,

stipulează că, în ipoteza în care nu se specifică bunurile asupra cărora se întind drepturile reale,

vânzătorul unei moşteniri garantează numai calitatea sa moştenitor, nu şi de conţinutul

universalităţii transmise( garanţie de drept) afară de cazul în care părţile au înlăturat expres şi

această garanţie.

O atare dispoziţie legală este fundamentată pe faptul că prin contractul de vânzare-

cumpărare a unei moşteniri , vânzătorul transmite masa bunurilor şi datoriilor defunctului şi nu

calitatea de moştenitor, care este personală şi incesibilă, moştenitorul care a vândut succesiunea

la care avea dreptul rămânând moştenitor , însă încetând de a mai proprietarul patrimoniului

înstrăinat.158

157 Ibidem , p. 101.158 Ibidem, infra nota 1, p. 102.

145

Continuând raţionamentul, întrucât vânzătorul garantează numai calitatea sa de

moştenitor, rezultă faptul că , în caz de evicţiune , el nu va răspunde faţă de cumpărător , decât

dacă evicţiunea provine din lipsa calităţii sale de moştenitor, iar nu şi din alte cauze, întrucât,

cumpărător a preluat atât activul, cât şi pasivul succesiunii159.

Dar , în ipoteza în care cu ocazia partajului, cumpărătorului de drepturi succesorale i s-a

atribuit o suprafaţă de teren mai mică decât cea corespunzătoare drepturilor succesorale

cumpărate şi în considerarea căreia s-a stabilit preţul vânzării, el are o acţiune pentru evicţiune

împotriva vânzătorului, care este dator să sufere o scădere a preţului proporţională160.

7.5. 2.2.Obligaţiile cumpărătorului.

Potrivit art. 1750 din codul civil, dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul este ţinut să

ramburseze vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile şi sarcinile moştenirii,

precum şi sumele pe care moştenirea i le datorează acestuia din urmă.

Această obligaţie a cumpărătorului derivă din faptul că el preia odată cu vânzarea şi

pasivul succesiunii. Astfel, cumpărătorul va restitui vânzătorului cheltuielile de înmormântare ale

defunctului, reparaţiile făcute de către vânzător imobilului succesoral.

O precizare care se impune este aceea cu privire la datoriile moştenirii faţă de alţi

creditori decât vânzătorul, desprinsă din literatura de specialitate anterioară intrării în vigoare a

noului cod civil161. Aceste datorii trec asupra cumpărătorului în cadrul universalităţii dobândite.

Dar , această transmitere nu produce efecte faţă de creditorii moştenirii, deoarece cesiunea de

datorie între vii ( spre deosebire de creanţe) nu este admisă, iar debitorul nu poate să îşi substituie

o altă persoană fără consimţământul creditorului. În consecinţă, creditorii vor putea urmări

pentru datoriile moştenirii pe vânzătorul care a putut înstrăina numai drepturile succesiunii, nu şi

calitatea de moştenitor.

7.5. 2.3.Formalităţi de publicitate a vânzării unei moşteniri.

Potrivit art. 1753 din Codul civil, cumpărătorul unei moşteniri nu dobândeşte drepturile

reale asupra imobilelor cuprinse în moştenire decât potrivit regulilor privitoare la cartea funciară.

159 Ibidem , infra nota nota 2.160 Ibidem.161 A se vedea, F. Deak, op. cit., p. 84.

146

Ca atare devin incidente prevederile art. 885 din Codul civil, în sensul căruia, sub rezerva

unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se

dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza

actului sau faptului care a justificat înscrierea.

7.5.2.4. Vânzarea cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii.

După cum am afirmat , rezerva proprietăţii reglementată prin art. 1684 din Codul civil,

îşi găseşte aplicabilitatea în cazul vânzării cu plata preţului în rate, o astfel de vânzare fiind

reglementată expres prin dispoziţiile art. 1755 din Codul civil, în sensul căruia ,, atunci când,

într-o vânzare cu plata preţului în rate, obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de

proprietate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ,;

riscul bunului este însă transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia”.

În privinţa acestei vânzări , pentru a se putea solicita rezoluţiunea vânzării pentru neplata

unei singure rate, dispoziţiile art. 1756 instituie drept condiţie ca rata să nu fie mai mare decât o

optime din preţ.

Când vânzătorul a obţinut rezoluţiunea contractului, el va fi obligat să restituie toate

sumele primite, dar este îndreptăţit să reţină, pe lângă daune-interes, o compensaţie echitabilă

pentru folosirea bunului de către cumpărător.

În ipoteza în care s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în

parte la vânzător, instanţa va putea totuşi reduce aceste sume, aplicându-se în mod

corespunzător dispoziţiile referitoare la reducerea de către instanţă a cuantumului clauzei penale.

7.5.2.5. Vânzarea cu opţiune de răscumpărare.

Această vânzare este afectată de condiţia rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă

dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. Exercitarea dreptului de

răscumpărare de către vânzător se poate face numai dacă restituie cumpărătorului preţul primit şi

cheltuielile efectuate pentru încheierea contractului şi realizarea formalităţilor de publicitate.

147

Acest tip de contract este reglementat expres prin art. 1758 din Codul civil, în sensul

căruia,, vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiţie rezolutorie prin

care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis cumpărătorului.

Prin alin. 2 al art. 1758 , legiuitorul stabileşte un termen maxim în care poate fi exercitată

opţiunea de răscumpărare, acest termen neputând fi mai mare de 5 ani, iar dacă s-a stabilit un

termen mai mare , atunci acest termen se reduce de drept la 5 ani.

Legiuitorul instituie totuşi o formă de protecţie care să prevină deturnarea acestei forme

de vânzare către cămătărie , stabilind, drept sancţiune, prin art. 1762 că ,, în cazul în care

diferenţa dintre preţul răscumpărării şi preţul plătit pentru vânzare depăşeşte nivelul maxim

stabilit de lege pentru dobânzi, preţul răscumpărării va fi redus la preţul plătit pentru vânzare.

În ceea ce priveşte efectele vânzării cu opţiune de răscumpărare, acestea se stabilesc

potrivit dispoziţiilor privitoare la condiţia rezolutorie, care se aplică în mod corespunzător.

Condiţia rezolutorie este acea condiţie a cărei îndeplinire determină desfiinţarea obligaţiei, în

timp ce condiţia suspensivă este acea condiţie de a cărei îndeplinire depinde eficacitatea

obligaţiei.

Dar , cu toate acestea, vânzătorul este ţinut de locaţiunile încheiate de cumpărător

înaintea exercitării opţiunii, dacă acestea au fost supuse formalităţilor de publicitate, dar nu mai

mult de 3 ani din momentul exercitării.

Secţiunea 8. REGIMUL JURIDIC AL VÂNZĂRII LOCUINŢELOR,

SPAŢIILOR CU ALTĂ DESTINAŢIE DECÂT CEA DE LOCUINŢĂ ŞI TERENRILOR

AFERENTE ACESTORA DOBÂNDITE ÎN CONDIŢIILE DECRETULUI –LEGE NR.

61/1990, A LEGII NR. 85/1992, REPUBLICATĂ, PRIVIND VÂNZAREA DE LOCUINŢE

ŞI SPAŢII CU ALTĂ DESTINAŢIE CONSTRUITE DIN FONDURILE STATULUI ŞI

DIN FONDURILE UNITĂŢILOR ECONOMICE SAU BUGETARE DE STAT ŞI A

ALTOR ACTE NORMATIVE SPECIALE.

Potrivit art. 7 din Legea nr. 85/1992 republicată, locuinţele construite din fondurile

unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele

decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea

148

acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului - Lege nr. 61/1990 şi ale

prezentei legi. De asemenea, vor fi vândute la cerere, titularilor contractelor de închiriere,

locuinţele care înainte de 6 martie 1945 au aparţinut regiilor autonome, instituţiilor şi societăţilor

cu capital de stat, mixt sau privat, care şi-au încetat existenţa după această dată sau, după caz, au

devenit, prin reorganizare, unităţi economice sau bugetare de stat. De asemenea, prin dispoziţiile

art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992 este instituită interdicţia expresă privitor la vânzarea

locuinţelor de intervenţie, datorită destinaţiei acestor locuinţe, respectiv aceea a cazării

personalului unităţilor economice sau bugetare care, prin contractul de muncă, îndeplineşte

activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa, permanentă, sau în caz de urgenţă, în cadrul unităţilor.

Din economia acestor dispoziţii legale, rezultă faptul că, calitatea de vânzător o are

întotdeauna o societate comercială cu capital integral de stat, iar calitatea de cumpărător o pot

avea una sau mai multe persoane fizice.

Justificarea obligaţiei de vânzare către chiriaş, prevăzută de către Legea nr. 85/1992, în

cazul privatizării unităţilor din ale căror fonduri a fost construită locuinţa ce a făcut obiectul

vânzării, constituie o obligaţie in rem(locuinţă construită din fondurile economice sau bugetare)

şi nu o obligaţie in personam, reglementată în considerarea subiectului, societate comercială ce a

luat naştere pe calea privatizării care se impune din punct de vedere juridic, cât şi social şi moral,

întrucât chiriaşii au contribuit direct sau indirect la construirea acestor locuinţe, fapt ce a impus

instituirea unui regim de protecţie socială ce a consacrat dreptul chiriaşilor de a cumpăra

locuinţele în condiţii speciale. O atare soluţie legislativă dă expresie obligaţiei constituţionale a

statului de a conferi cetăţenilor condiţii necesare pentru creşterea calităţii vieţii şi pentru un trai

decent162. Aşa fiind , chiar dacă în proprietatea societăţilor comerciale sau a regiilor autonome au

intrat şi locuinţe construite din fondurile proprii, legiferarea ulterior adoptării Constituţiei, a

posibilităţii ca fiecare chiriaş al unei asemenea locuinţe să devină proprietar nu poate fi privită

decât ca o limitare legală a dreptului de proprietate al persoanei juridice respective.163

În ceea ce priveşte spaţiile destinate activităţilor de comerţ şi de prestări de servicii, de

mică industrie şi oricăror alte activităţi similare, situate în construcţiile de locuinţe în curs de

162 A se vedea, Curtea Constituţională, decizia nr. 564 din 7 iunie 2007, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.163 A se vedea, Curtea Constituţională, decizia nr. 113 din 19 februarie 2008, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 185 din 11 martie 2008.

149

execuţie şi aflate în proprietatea regiilor autonome specializate în administrarea locuinţelor sau

ale consiliilor locale, acestea pot fi vândute la licitaţie publică.

De menţionat este faptul că, la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, locuinţele

construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat se găseau în administrarea

regiilor autonome de gospodărire comunală şi locativă înfiinţate la nivelul fiecărui judeţ. Prin

Ordonanţa de Urgenţă nr. 30/1997164 s-a instituit obligaţia autorităţilor administraţiei publice

locale şi centrale de a proceda la reorganizarea regiilor autonome înfiinţate în temeiul Legii nr.

15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat în regii autonome şi societăţi

comerciale, cu excepţiile prevăzute de lege,în societăţi comerciale, astfel că, o dată cu

transformarea regiilor autonome în societăţi comerciale, fondul locativ de stat, inclusiv curţile şi

terenurile aferente administrate de către regiile autonome de gospodărire comunală şi locativă, a

fost transferat la autorităţile administraţiei publice locale, care la rândul lor, le-a atribuit în

concesiune directă noilor societăţi comerciale rezultate în urma reorganizării regiilor autonome,

iar acestea ,la rândul lor, în calitate de unităţi specializate au procedat la vânzarea locuinţelor

către titularii contractelor de închiriere a acestor locuinţe. Se impune de asemenea precizarea că,

obligativitatea transformării regiilor autonome în societăţi comerciale privea doar regiile

autonome înfiinţate în baza Legii nr. 15/1990, astfel că,potrivit legislaţiei actuale, respectiv

Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, regiile autonome de interes local sau judeţean

se pot înfiinţa în condiţiile Legii nr. 215/2001, cu respectarea Legii nr. 15/1990.

Din economia dispoziţiilor legale statuate prin art.14 din Decretul - Lege nr. 61/1990 şi

art. 10 din Legea nr. 85/1992, rezultă că ne aflăm în prezenţa unui caz de coproprietate forţată

asupra terenului aferent locuinţelor, spaţiilor auxiliare, dotărilor şi utilităţilor comune.

Astfel, potrivit art.14 din Decretul - Lege nr.61/1990, coroborat cu prevederile art.10 din

Legea nr.85/1991 republicată, în cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuinţe şi spaţii cu

altă destinaţie aparţinând unor proprietari diferiţi, aceştia dobândesc o dată cu dreptul de

proprietate asupra clădirilor şi dreptul de proprietate în cote cărţi asupra terenului aferent clădirii,

aşa cum a fost determinat prin autorizaţia de construire sau prin fişele tehnice de măsurători ale

164 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 125 din 19 iunie 1997 aprobată cu modificări prin Legea nr.207/1997 publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 366 din 18 decembrie 1997.

150

terenului aferent clădirii, urmând ca, atribuirea acestui teren să fie făcută în condiţiile art.36

alin.2 din Legea nr.18/1991 republicată.

Având în vedere dispoziţiile legale mai sus menţionate, rezultă că, atribuirea în

proprietate a acestor terenuri se face prin ordinul prefectului, la propunerea consiliilor locale, în

urma verificării situaţiei juridice a acestor terenuri, dar în aceste cazuri, terenul aferent

construcţiei este cel stabilit prin autorizaţia de construire sau prin fişele tehnice de măsurători ale

terenului, urmând ca determinarea în concret a terenului aferent fiecărei locuinţe, care urmează

să fie atribuit în proprietate, să fie stabilit pe cote, proporţional cu suprafaţa construită a

locuinţelor şi spaţiilor cu altă destinaţie.

De asemenea, se impune remarca că, prin art.34 al Legii nr.50/1991,(art. 40 după

republicarea legii) rămas nemodificat în urma intrării în vigoare a Legii nr.453 din 18 iulie

2001165 pentru modificarea şi completarea Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării

lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, este reglementată situaţia

juridică a terenurilor aparţinând domeniului privat al statului sau unităţilor administrativ-

teritoriale pe care urmează să fie edificate clădiri cuprinzând mai multe apartamente, context în

care proprietarii construcţiilor dobândesc o cota parte din dreptul de concesiune asupra terenului

aparţinând domeniului privat al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale proporţional cu

suprafaţa construită a locuinţelor, această dispoziţie legală având drept fundament dispoziţiile

art.10 din Legea nr.50/1991 înainte de modificarea acestuia prin Legea nr.453/2001( art. 13 după

republicare), în sensul căruia singura modalitate de atribuire a terenurilor destinate executării de

construcţii este concesiunea.

Având în vedere faptul că, art.10 al Legii nr.50/1991 înainte de republicare(art. 13 după

republicare) a fost modificat prin Legea nr.453/2001, în sensul posibilităţii consiliilor locale de a

vinde, concesiona sau închiria aceste terenuri, apreciem că se impunea şi modificarea art.34 din

Legea nr.50/1991(art. 40 după republicare) în concordanţă cu prevederile art.10 din Legea

nr.50/1991(art. 13 după republicare), astfel cum a fost modificat prin Legea nr.453/2001,

respectiv proprietarii construcţiilor dobândesc o cotă parte din dreptul de proprietate asupra

terenului, în ipoteza în care aceştia au cumpărat terenul în vederea edificării de construcţii sau

165 Legea nr.453 din 18 iulie 2001 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr.431 din 1 august 2001.

151

cotă parte din dreptul de concesiune asupra terenului, în ipoteza în care consiliile locale au

hotărât concesionarea terenului în vederea edificării de construcţii.

Privitor la modalitatea de atribuire a terenurilor pentru edificarea de construcţii , în conformitate

cu dispoziţiile Legii nr. 50/1991 republicată, se constată o necorelare a titlului capitolului II din

Legea nr. 50/1991 intitulat ,, Concesionarea terenurilor pentru construcţii” cu dispoziţiile art. 13

alin. 1 din lege, în sensul căruia terenurile aparţinând domeniului privat al statului sau al

unităţilor administrativ-teritoriale ,destinate construirii, pot fi nu numai concesionate, după cum

s-ar putea deduce din titlul capitolului II al legii, ci şi vândute ori închiriate prin licitaţie publică,

în condiţiile legii şi cu respectarea prevederilor documentaţiilor de urbanism şi de amenajare a

teritoriului, aprobate potrivit legii. În ceea ce priveşte terenurile aparţinând domeniului public al

statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, având în vedere caracterul inalienabil al acestor

bunuri, acestea se pot doar concesiona pentru realizarea de construcţii şi numai în vederea

realizării de construcţii de sau de obiective de uz şi /sau de interes public, cu respectarea

documentaţiilor de urbanism aprobate potrivit legii. Apreciem că, bunurile din domeniul public

pot fi nu numai concesionate în vederea edificării de construcţii, ci şi închiriate în acest scop,

ştiut fiind faptul că, ceea ce deosebeşte regimul juridic al bunurilor din domeniul public, faţă de

cel al bunurilor din domeniul privat, sub aspectul dreptului de dispoziţie,este faptul că bunurile

din domeniul public nu pot fi înstrăinate, ci ,doar concesionate sau închiriate.

Privitor la suprafeţele care pot fi concesionate pentru realizarea de construcţii de locuinţe şi

spaţii asociate acestora, potrivit art. 18 din Legea nr. 50/1991 republicată, acestea sunt stabilite în

funcţie de prevederile regulamentelor locale de urbanism, aprobate potrivit legii, astfel:

a) În localităţile urbane:

1.până la 450 mp pentru un apartament într-o clădire cu parter sau parter şi etaj;

2. până la 300mp pentru un apartament într-o clădire cu parter şi etaj, cu două

apartamente;

3.până la 250 mp pentru un apartament, în cazul clădirilor cu parter şi mai multe etaje

având cel mult 6 apartamente;

152

4. pentru clădirile cu mai mult de 6 apartamente, suprafaţa de teren va fi stabilită potrivit

documentaţiilor de urbanism,

b) în localităţile rurale, până la 1000mp pentru o locuinţă. De asemenea, pentru o casă de vacanţă

se poate concesiona un teren în suprafaţă de până la 250 mp.

De asemenea, după cum rezultă din conţinutul art.36 alin.2 din Legea nr.18/1991

republicată, la care se face referire în conţinutul art.10 alin.4 din Legea nr.85/1992 republicată,

trecerea în proprietate a terenurilor respective se face la cererea proprietarilor actuali ai

locuinţelor, în consecinţă, dacă aceştia nu îşi exercită dreptul conferit de lege, terenurile

respective aparţin în continuare domeniului privat al localităţilor.

În acest context, terenul aferent locuinţelor vândute titularilor contractelor de închiriere,

poate fi atribuit în proprietate la cererea proprietarilor locuinţelor în condiţiile art.10 alin. 4 din

Legea nr.85/1992 republicată corobora cu art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicată,

respectiv prin ordin al prefectului, la propunerea consiliilor locale.

Un alt act normativ care reglementează regimul juridic al unor construcţii şi a terenului

aferent acestora este Legea nr. 550/2002166 privind vânzarea spaţiilor comerciale proprietate

privată a statului şi a celor de prestări servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a

consiliilor locale, precum şi a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local,

aplicabil şi în privinţa spaţiilor comerciale şi de prestări servicii situate în imobilele al căror

regim juridic este reglementat prin Legea nr. 10/2001, precum şi în privinţa spaţiilor comerciale

şi de prestări servicii situate în imobilele monumente istorice, proprietate privată, sau în

imobilele proprietate privată aflate în zona de protecţie a unui monument istoric, vânzarea fiind

condiţionată în acest ultim caz de avizul conform al Ministerului Culturii şi Cultelor. De

asemenea această lege specială nu este aplicabilă , potrivit art. 3 , spaţiilor comerciale sau de

prestări servicii reglementate de Legea nr. 85/1992. Din economia dispoziţiilor acestui act

normativ rezultă faptul că, în condiţiile acestei legi, consiliile locale, consiliile judeţene, precum

şi regiile autonome de interes local pot vinde aceste spaţii comerciale împreună cu terenul

aferent acestora. Constatăm totodată faptul că, potrivit art. 4 lit. a din lege, în privinţa regiilor

166 Publicată în Monitorul Oficial al Românie, Partea I nr. 803 din 5 noiembrie 2002, fiind modificată prin Legea nr. 306/2003 publicată în Monitorul Oficial al Românie, Partea I nr. 510 din 15 august 2003 şi Legea nr. 558/2004, publicată în Monitorul Oficial al Românie, Partea I nr. 1200 din 15 decembrie 2004.

153

autonome, calitatea de vânzător o poate avea atât regiile autonome care au în administrare aceste

imobile, cât şi cele care le au în patrimoniu, spre deosebire de titlul legii, care face referire la

posibilitatea vânzării acestor spaţii doar de către regiile autonome care au în patrimoniu aceste

spaţii. Apreciem că, în privinţa regiilor autonome, calitatea de vânzător o pot avea doar regiile

autonome care au în patrimoniu astfel de imobile, întrucât, după cum rezultă cu claritate din

prevederile art. 5 al Legii nr. 15/1990,regia autonomă dobândeşte dreptul de proprietate numai

asupra bunurilor pe care le are în patrimoniu, nu şi asupra celor care le are în administrare, ceea

ce este evident,

întrucât în privinţa bunurilor pe care regia autonomă le are în administrare, dreptul de proprietate

aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale. Ca atare, este unanim admis faptul că, nu

poate fi vândut un bun decât de către cel care are calitatea de proprietar. Problema se pune cu

totul altfel în cazul spaţiilor comerciale aflate în proprietatea privată a statului şi în administrarea

consiliilor locale sau judeţene, întrucât, autorităţile deliberative ale administraţiei publice locale,

în virtutea Legii nr. 215/2001 a administraţiei publice locale au plenitudine de competenţă în

ceea ce priveşte administrarea bunurilor aflate în domeniul public sau privat al statului sau al

unităţilor administrativ-teritoriale, având competenţa de a vinde bunurile care aparţin domeniului

privat,deoarece în privinţa acestor bunuri, care sunt supuse regimului juridic de drept privat,

autorităţile administraţiei publice se manifestă ca şi orice proprietar persoană fizică. De

menţionat că, potrivit art. 4 lit. b din Legea nr. 550/2002, calitatea ce cumpărător o pot avea doar

persoanele fizice sau juridice române sau străine care au calitatea de comerciant şi care deţin

spaţiile comerciale ce urmează să fie vândute în baza unor contracte de închiriere, locaţie de

gestiune etc, această condiţie instituită de legiuitor având menirea de preîntâmpina schimbarea

destinaţiei acestor spaţii comerciale. Aceste dispoziţii legale constituie o derogare de la

prevederile art. 3 lit. e din O.U.G nr. 88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, astfel

cum a fost modificat prin Legea nr. 99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformei

economice, în sensul cărora calitatea de cumpărător al acestor active nu este condiţionată de

calitatea de comerciant al cumpărătorului.

Având în vedere promovarea şi dezvoltarea la nivel sectorial şi naţional a unor programe

privind construcţia de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii, sau prin atribuirea în folosinţă

gratuită a unor terenuri pentru construirea de către tineri de locuinţe proprietate personală,

154

construcţia de locuinţe sociale şi de necesitate, construcţia şi/sau reabilitarea locuinţelor distruse

ori grav avariate, situate în zonele afectate de calamităţi naturale, construcţia de locuinţe cu

chirie şi/sau supuse vânzării prin atragerea capitalului privat şi în baza contractelor de parteneriat

public-privat construcţia altor locuinţe proprietate publică a statului sau a unităţilor

administrativ-teritoriale, precum şi intervenţii la construcţii existente, în aplicarea măsurilor

stabilite prin programe guvernamentale a fost adoptată Legea nr. 152/1998167 privind înfiinţarea

Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe, instituţie de interes public cu personalitate juridică prin

intermediul căruia se realizează construcţii de locuinţe pe terenuri proprietate publică sau privată

a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale preluate în folosinţă, pe perioada realizării

investiţiei, de către Agenţia Naţională de Locuinţe. Pentru terenurile proprietate privată a

unităţilor administrativ-teritoriale, destinate realizării de locuinţe prin credite ipotecare, se vor

stabili, prin hotărâre a consiliului local, modalitatea de atribuire a acestora către titularii dreptului

de proprietate asupra locuinţelor, precum şi cuantumul redevenţei sau a taxei stabilite potrivit

legii. Concesionarea sau după caz, darea în folosinţă a terenurilor se face pe toată durata de

existenţă a construcţiilor. Locuinţele pentru tineri, destinate închirierii, realizate în condiţiile

prezentei legi, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. De asemenea, potrivit Hotărârii

Guvernului nr.165/2008168 pentru modificarea şi completarea normelor metodologice pentru

punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998 pentru înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru

Locuinţe aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 962/2001, construcţia de locuinţe proprietate

privată prin credit ipotecar se poate realiza de Agenţia Naţională pentru Locuinţe şi pe terenuri

proprietate privată a unor persoane fizice sau juridice, pe baza unor contracte de parteneriat

încheiate cu proprietarii acestora, în condiţiile prevăzute de lege, iar lucrările tehnico-edilitare

167 Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe a fost republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 744 din 2 noiembrie 2009 , după care a fost modificată prin Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 14/2010 , publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 142 din 4 martie 2010, art.9 alin. 2 lit. d din Legea nr. 152/2008 republicată fiind modificat prin Ordonanţa de urgenţă nr. 33/2010, publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 243 din 16 aprilie 2010, Legea nr. 152/2008 republicată, cu modificările şi completările ulterioare fiind apoi modificată şi completată din nou prin Ordonanţa de Urgenţă nr. 65/2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 446 din 1 iulie 2010.168 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 178 din 7 martie 2008. Prevederile art. 19 2 din Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/2008 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru locuinţe, aprobate prin hotărârea guvernului nr. 962/2001, au fost modificate şi completate prin Hotărârea Guvernului nr. 389/2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 268 din 26 aprilie 2010. De asemenea, Normele metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor Legii nr. 152/1998 privind înfiinţarea Agenţiei Naţionale pentru locuinţe, aprobate prin Hotărârea guvernului nr. 962/2001 au fost modificate şi completate şi prin Hotărârea Guvernului României nr. 738/2010, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.535 din 30 iulie 2010.

155

necesare asigurării condiţiilor de locuit în interiorul ansamblurilor de locuinţe proprietate privată

construite prin credit ipotecar, pot fi incluse în devizul general al obiectivului de investiţii, cu

condiţia ca terenurile aferente acestora să fie libere de orice sarcină şi să fie trecute sau să

rămână, după caz, în folosinţa gratuită a Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe pe perioada de

realizare a investiţiilor respective.

De asemenea, prin Hotărârea Guvernului României nr. 738/2010 privind modificarea şi

completarea Normelor metodologice pentru punerea în aplicare a Legii nr. 152/1998, prin

introducerea unui nou aliniat la art. 2, respectiv alin. 34 după alin. 33, se aduc noi reglementări în

materia construirii de locuinţe, statuându-se că :,, Construcţia de locuinţe cu chirie şi/sau supuse

vânzării prin atragerea capitalului privat şi în baza contractelor de parteneriat public-privat se

poate realiza de către Agenţia Naţională de Locuinţe şi pe terenuri proprietate privată a unor

persoane fizice sau juridice, pe baza unor contracte de parteneriat încheiate cu proprietarii

terenurilor, în condiţiile prevăzute de lege.”

În acest context, Agenţia Naţională de Locuinţe, în vederea dezvoltării programului

privind construcţia de locuinţe cu chirie şi/sau supuse vânzării prin atragerea capitalului privat şi

în baza contractelor de parteneriat public-privat, poate încheia contracte de parteneriat public-

privat pentru realizarea montajului financiar, inclusiv a operaţiunilor imobiliare conexe,

contractarea şi realizarea serviciilor de proiectare, contractarea, urmărirea şi realizarea lucrărilor

de execuţie, administrarea şi vânzarea locuinţelor.

În privinţa posibilităţii de vânzare a locuinţelor pentru tineri, destinate închirierii, altele

decât cele destinate închirierii în mod exclusiv unor tineri specialişti din învătământ şi din

sănătate, potrivit art. 9 din Legea nr. 152/1998 şi a dispoziţiilor art. 19 2 din Normele

metodologice pentru punerea în aplicare a prevederilor legii nr. 152/19988 astfel cum acestea au

fost completate şi modificate prin Hotărârea guvernului nr. 389/2010, aceste locuinţe se pot

vinde numai la solicitarea titularilor contractelor de închiriere, şi nu a altor membri ai familiei

care locuiesc în imobilul închiriat împreună cu titularul contractului de închiriere şi, după

expirarea a minimum 3 ani de închiriere neîntreruptă către acelaşi titular şi/sau către persoana în

beneficiul căreia s-a continuat închirierea în condiţiile legii, fără ca vânzarea să fie condiţionată

de vârsta solicitantului.

156

Dobânditorii acestor locuinţe prin cumpărare au obligaţia de a nu le înstrăina prin acte

între vii pe o perioadă de 5 ani de la data dobândirii acestora. Neîndeplinirea de către

beneficiarul locuinţei a obligaţiilor ce îi revin potrivit legii şi a clauzei contractuale referitoare la

interdicţia înstrăinării reprezintă condiţii suspensive care afectează dreptul de proprietate asupra

locuinţei.

Vânzarea acestor locuinţe se face conform Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de

locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului sau fondurile unităţilor

economice sau bugetare de stat, cu respectarea următoarelor condiţii:

a) Preţul locuinţei se achită integral la data încheierii contractului de vânzare cumpărare,

din surse proprii ale beneficiarului şi/sau din credite contractate de acesta de la

instituţii financiare autorizate;

b) Titularul contractului de închiriere şi membrii familiei acestuia-soţ/soţie, copii şi/sau

alte persoane aflate în întreţinerea acestuia - pot beneficia o singură dată de

cumpărarea unei locuinţe destinate închirierii;

c) Titularul contractului de închiriere şi membrii familiei acestuia-soţ/soţie, copii şi/sau

alte persoane aflate în întreţinerea acestuia-să nu deţină o altă locuinţă în proprietate,

inclusiv casă de vacanţă;

d) Valoarea de vânzare a locuinţei se stabileşte de autorităţile administraţiei publice

locale sau de operatorii economici în a căror administrare se află imobilele respective,

potrivit legii,, în urma evaluării realizate de către o persoană fizică sau juridică

autorizată, selecţionată de unitatea de administrare potrivit prevederilor legale privind

achiziţiile publice, dar nu mai mică decât valoarea de inventar actualizată,

e) În cazul clădirilor dotate cu centrale termice proprii, valoarea acestora se include în

preţul locuinţei;

f) Locuinţele nu pot face obiectul unor acte de dispoziţie între vii o perioadă de 5 ani de

la data dobândirii acestora, ceea ce se va consemna la înscrierea dreptului de

proprietate în cartea funciară în condiţiile legii,

g) Venitul mediu pe membru de familie la data vânzării , al titularului contractului de

închiriere, să nu depăşească cu 100 procente salariul mediu brut pe economie.

157

O altă precizare care se impune a fi reliefată, este aceea că, în accepţiunea art. 8 din

Legea nr. 152/1998 republicată, tinerii sunt persoane majore în vârstă de până la 35 ani la data

depunerii cererii pentru repartizarea unei locuinţe construite prin programele ANL.

Constatăm aşadar faptul că, dacă la data depunerii cererii pentru repartizarea unei

locuinţe construite prin programul ANL, legea condiţionează vârsta solicitantului de până la 35

ani, în privinţa vânzări acestor locuinţe către titularii contractelor de închiriere, dispoziţiile art. 9

alin. 1 din lege precizează expres faptul că vânzarea nu este condiţionată de vârsta solicitantului.

O altă precizare care se impune a fi reliefată şi, care derivă din prevederile art. 3 alin. 3

din Legea nr. 152/1998 astfel cum acestea au fost modificate prin Ordonanţa de urgenţă nr.

65/2010, este aceea că, pe terenurile aflate în proprietatea publică sau privată a statului sau a

unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi a persoanelor fizice sau juridice, utilităţile şi

dotările tehnico-edilitare se realizează prin obiective de investiţii promovate de consiliile locale

comunelor, oraşelor, municipiilor, respectiv ale sectoarelor municipiului Bucureşti sau de

investitori privaţi, după caz, potrivit legii şi în corelare cu programele de construcţii de locuinţe.

Privitor la construirea de locuinţe de către persoanele fizice prin credit ipotecar, prin

modificările aduse Legii locuinţei nr. 114/1996 prin Legea nr. 62/2006169, persoanele fizice care

construiesc pentru prima dată o locuinţă prin credit ipotecar pot beneficia de o subvenţie de 20

procente din valoarea unei locuinţe de până la 1000 euro, dacă îndeplinesc următoarele condiţii:

a) Să aibă un drept real asupra terenului pe care urmează să realizeze construcţia;

b) Să nu fi beneficiat de o altă formă de subvenţie sau sprijin de la bugetul de stat pentru

construirea ori cumpărarea unei locuinţe;

c) Să nu deţină în proprietate o locuinţă cu o suprafaţă construită mai mare de 100 mp.;

d) Construcţia să se încadreze în noi ansambluri de locuinţe şi să respecte întocmai

documentaţiile de urbanism aprobate;

e) Construcţia să fie executată de o societate de construcţii autorizată, care să asigure

calitatea execuţiei impuse de legislaţia în vigoare;

f) Societatea în construcţii să prezinte toate condiţiile de eligibilitate impuse de lege.

169 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 268 din 4 martie 2006.

158

Legea locuinţei nr. 114/2006 a fost completată prin Ordonanţa de urgenţă nr. 210/2008170

aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr.310/2009171, una dintre modificările

importante fiind cea înscrisă în art. 101 modificat prin Legea nr. 170/2010172 pentru completarea

art. 45 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996 şi pentru modificarea art. 101

din Legea locuinţei nr. 114/1996 care are următorul cuprins: ,, locuinţele şi unităţile individuale

pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii , încheiate în formă autentică notarială,

sub sancţiunea nulităţii absolute. Dovada dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale

asupra unei unităţi de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate şi a extrasului de carte

funciară pentru informare.;,

Locuinţa, în accepţiunea art. 2 lit. a din Legea locuinţei nr. 114/1996 este definită ca

fiind o ,, construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit,cu dependinţele, dotările şi

utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii,, iar unitatea

individuală, potrivit art. 2 lit. j din Legea nr. 114/1996 introdusă prin Ordonanţa de urgenţă nr.

214/2008 este definită ca fiind ,, unitate funcţională, componentă a unui condominiu, formată

din una sau mai multe camere de locuit şi/ sau spaţii cu altă destinaţie situate la acelaşi nivel al

clădirii sau la niveluri diferite, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, având acces direct

şi intrare separată şi care a fost construită sau transformată în scopul de a fi folosită, de regulă, de

o singură gospodărie. În cazul în care accesul la unitatea funcţională sau la condominiu nu se

face direct dintr-un drum public, acesta trebuie să fie asigurat printr-o cale de acces sau servitute

de trecere, menţionate obligatoriu în actele juridice şi înscrise în cartea funciară.,,

De asemenea, prin Ordonanţa de urgenţă nr. 210/2008 care a completat Legea locuinţei ,

noţiunea de condominiu este definită astfel:,,imobilul format din teren cu una sau mai multe

construcţii, dintre care unele proprietăţi sunt comune, iar restul sunt proprietăţi individuale,

pentru care se întocmesc o carte funciară colectivă şi câte o carte funciară individuală pentru

fiecare proprietate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de

locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie, după caz. Constituie condominiu :

170 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.835 din 11 decembrie 2008; a se vedea pentru un studiu referitoare la aceste modificări, Daniel Voica, Discuţii cu privire la completările aduse Legii nr. 114/1996 a locuinţei prin Ordonanţa de urgenţă nr. 210/2008, în revista Dreptul nr.7/2009, p.13-17.171 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 680 din 9 octombrie 2009.172 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 507 din 21 iulie 2010.

159

- un corp de clădire multietajat sau, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea

comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia;

- un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi construcţii cu altă destinaţie, individuale,

amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care proprietăţile individuale sunt interdependente într-o

proprietate comună forţată şi perpetuă..,

Din conţinutul acestor dispoziţii legale , rezultă că , forma cerută ad validitatem, sub

sancţiunea nulităţii absolute,a actului de înstrăinare şi în privinţa locuinţelor este forma

autentică.

Sub acest aspect, după cum s-a remarcat173, ca urmare a noilor modificări privitoare la

transmiterea dreptului de proprietate asupra locuinţelor, simulaţia prin interpunere de

persoane(,,prete-nom,,) nu mai poate fi folosită deoarece actul de retransmitere între mandatar

şi mandant, pentru a respecta scopul iniţial, respectiv ascunderea identităţii adevăratului

proprietar, nu mai poate fi încheiat sub semnătură privată.

Totodată, în aplicarea prevederilor Legii nr. 152/1998, prin normele metodologice de

aplicare a acestei legii, modificate prin H. G. nr.165/2008, se statuează faptul că, pentru

promovarea programelor de investiţii în construcţia de locuinţe pentru tineri, destinate închirierii

sau a realizării de construcţii noi de locuinţe destinate închirierii în mod exclusiv unor tineri

specialişti din învătământ şi din sănătate, autorităţile administraţiei publice centrale sau locale

răspund de asigurarea terenurilor şi transmiterea acestora în folosinţă gratuită Agenţiei Naţionale

pentru Locuinţe pe perioada de realizare a investiţiilor respective, precum şi de asigurarea

serviciilor comunitare de utilităţi publice astfel cum acestea sunt definite prin Legea nr. 51/2006

privind serviciile comunitare de utilităţi publice şi a dotărilor edilitare necesare condiţiilor de

locuit, conform documentaţiei urbanistice aprobate. Pentru realizarea reţelelor de utilităţi şi a

dotărilor tehnico-edilitare necesare asigurării condiţiilor de locuit, autorităţile administraţiei

publice locale sau centrale sun parte în contractele încheiate de Agenţia Naţională pentru

Locuinţe.

173 Ibidem, p.15.

160

În vederea sprijinirii tinerilor pentru construcţia de locuinţe proprietate personală, a fost

adoptată Legea nr. 15/2003174 prin care este reglementat regimul atribuirii în folosinţă gratuită pe

durata existenţei locuinţei proprietate personală, la cerere, tinerilor cuprinşi între 18 şi 35 de ani a

unei suprafeţe de teren, din terenurile aflate în domeniul privat al unităţilor administrativ-

teritoriale, pentru construirea unei locuinţe proprietate personală. Suprafeţele de teren care pot fi

atribuite tinerilor pentru construirea unei locuinţe proprietate personală, vor fi cuprinse între 150

mp şi 300 mp în municipii şi sectoarele municipiului Bucureşti, între 250 mp şi 300 mp în oraşe

şi între 250 mp şi 500 mp în comune şi satele deţinătoare unităţilor administrativ-teritoriale.

După finalizarea construirii locuinţei, consiliul local poate hotărî, la solicitarea proprietarului

locuinţei, vânzarea directă către acesta a terenului respectiv, pe baza unei expertize tehnice,

întocmită de către un expert autorizat şi aprobată de către consiliul local.

De asemenea, în cadrul strategiei pentru dezvoltarea fondului de locuinţe, potrivit

capitolului II din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 a locuinţei, statul

sprijină prin alocaţii de la bugetul de stat, construirea unor locuinţe proprietate personală aflate

în diferite stadii de execuţie , existând totodată posibilitatea dobândirii de către unităţile

administrativ-teritoriale a unui număr de maxim 30 procente din locuinţele necontractate până la

finalizare, aceste locuinţe urmând să aparţină domeniului privat al acestora, putând să fie

administrate şi eventual înstrăinate prin hotărâre a consiliului local, fără schimbarea destinaţiei

dată prin autorizaţia de construire. În privinţa celorlalte locuinţe nerepartizate sau nerepartizate

până la finalizarea acestora, vânzarea se poate efectua a prin licitaţie publică în conformitate cu

prevederile legale în vigoare. Totodată, în cadrul aceleaşi strategii pentru dezvoltarea fondului de

locuinţe, consiliile locale vor urmări asigurarea fondului de locuinţe sociale şi de necesitate

pentru acoperirea cerinţelor pe plan local, construcţia acestor locuinţe urmând a se face pe

terenuri aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale, în zonele şi pe amplasamentele prevăzute

în documentaţiile de urbanism aprobate şi în condiţiile stabilite prin lege, cu respectarea

normelor şi a normativelor în domeniul investiţiilor şi construcţiilor.

Înscriindu-se pe aceiaşi linie a preocupării pentru sprijinul construirii de locuinţe

proprietate personală, prin Ordonanţa de Urgenţă nr. 51/2006175 a fost aprobat Programul

naţional privind sprijinirea construirii de locuinţe proprietate personală modificat prin Ordonanţa

174 Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 44 din 18 ianuarie 2008175 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 566 din 30 iunie 2006, fiind

161

de Urgenţă nr. 7/2007176 care a fost respinsă prin Legea nr. 43/2008177, pe cale de consecinţă,

devenind aplicabile dispoziţiile Ordonanţei de Urgenţă nr. 51/2006 înainte de modificarea

acesteia prin Ordonanţa de Urgenţă nr. 7/2007.

Prin Legea nr. 79/2010178, a fost completat Programul naţional privind sprijinirea

construirii de locuinţe proprietate personală, aprobat prin Ordonanţa Guvernului nr. 51/2006,

aprobată cu modificări prin Legea nr. 12/2007, prin introducerea la art. 2 alin. 1 din acest

program a literei e, cu următorul cuprins:

,, e) persoane cu vârsta până la 40 de ani, care îndeplinesc cumulativ următoarele condiţii:

1. lucrează în alte localităţi decât cea de domiciliu;

2. doresc să îşi stabilească domiciliul în localităţile în care lucrează, aflate în mediul

rural sau în oraşe sub 10.000 de locuitori;

3. activează, având o pregătire specială, într-un domeniu necesar comunităţii

respective( educaţie, cultură, sănătate, silvicultură, agricultură, etc)”

Prin art.29 din normele metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 a locuinţei,este

reglementat regimul juridic al locuinţelor de serviciu şi a celor de intervenţie care fac parte din

patrimoniul agenţilor economici sau a instituţiilor publice centrale sau locale, acestea, putând fi,

de regulă, închiriate salariaţilor proprii, contractul de închiriere fiind accesoriu la contractul

individual de muncă. Prin excepţie, locuinţele de serviciu construite sau achiziţionate din fonduri

de stat se pot vinde în condiţiile în care datorită restrângerii sau încetării activităţii care a generat

realizarea lor, acestea nu mai pot fi utilizate pentru a fi închiriate salariaţilor proprii.

Pentru exemplificare, putem menţiona Legea nr. 562/2004179 privind autorizarea

instituţiilor publice din sistemul de apărare, ordine publică şi securitate naţională de a vinde

personalului propriu unele locuinţe de serviciu pe care acestea le au în administrare, potrivit

căreia, aceste instituţii publice sunt autorizate să vândă titularilor contractelor de închiriere a

locuinţelor de serviciu, care nu intră sub incidenţa excepţiilor prevăzute la art. 2 din lege aceste

locuinţe cu plata integrală a valorii locuinţei sau în rate, situaţie în care până la data achitării

176 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 129 din 22 februarie 2007.177 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 227 din 25 martie 2008.178 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.300 din 10 mai 2010.179 Republicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 764 din 10 noiembrie 2009.

162

integrale a ratelor aceste locuinţe nu pot fi înstrăinate prin acte între vii , nu pot fi restructurate şi

nu li se poate schimba destinaţia, fără autorizarea prealabilă a respectivelor instituţii publice.

De asemenea, luând în considerare soluţia identificată prin adoptarea Ordonanţei de

urgenţă nr.96/2009 pentru completarea art. 17 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr.

30/2007 privind organizarea şi funcţionarea Ministerului Administraţiei şi Internelor, care

stabileşte că Ministerul Administraţiei şi Internelor poate închiria, pe perioadă determinată, în

condiţiile legii, spaţii locative necesare cazării personalului propriu, ce se dau în folosinţă

gratuită poliţiştilor şi cadrelor militare în activitate care îndeplinesc condiţiile legale, prin

Ordinul Ministerului Administraţiei şi Internelor nr. 275 din 13 noiembrie 2009180, au fost

stabilite criteriile şi condiţiile de închiriere şi repartizare de către Ministerul Administraţiei şi

Internelor a unor spaţii locative necesare cazării poliţiştilor şi cadrelor militare în activitate.

Astfel, potrivit art. 2 din acest ordin, închirierea spaţiilor locative se realizează de către

structurile Ministerului Administraţiei şi Internelor prevăzute prin acest articol, de la persoane

fizice sau juridice, urmând ca , potrivit art. 10 alin. 2 din acest ordin, spaţiile locative închiriate

să fie date în folosinţă gratuită pe baza contractului de comodat încheiat între structura

contractantă şi poliţistul/cadrul militar căruia i s-a repartizat spaţiul locativ, şi a procesului verbal

de predare-primire a spaţiului locativ şi a bunurilor aferente înscrise în inventarul anexat

acestuia.

Un alt act normativ pe care dorim să îl reliefăm este Hotărârea Guvernului nr. 60/2005

privind organizarea şi funcţionarea Regiei Autonome,, Administraţia Patrimoniului protocolului

de Stat, modificată prin Hotărârea Guvernului nr. 571/2010181, care prin art. 6 alin. 1 astfel cum a

fost modificat prin Hotărârea Guvernului nr. 571/2010 şi art. 6 alin.11şi 12 introduse prin

Hotărârea Guvernului nr. 571/2010 , stabilesc că, atribuirea către ministere, autorităţi şi instituţii

publice centrale şi locale, finanţate integral de la bugetul de stat, precum şi către unităţile din

subordinea ministerelor , finanţate integral sau parţial de la bugetul de stat, a spaţiilor

administrate de regie, aflate în proprietatea privată a statului , se face de către regie, contra cost,

cu aprobarea Secretariatului General al Guvernului, iar spaţiile administrate de regie aflate în

proprietatea publică a statului, atribuite către autorităţile mai sus expuse, fără plata chiriei şi cu

180 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 779 din 13 noiembrie 2009.181 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 475 din 9 iulie 2010.

163

suportarea cheltuielilor de întreţinere şi a serviciilor solicitate de către acestea, contra cost, se

face de asemenea de către regie, cu aprobarea Secretariatului General al Guvernului182.

În ceea ce priveşte modalitatea de administrare a locuinţelor de intervenţie, dispoziţiile

Legii nr. 85/1992 instituie în mod imperativ interdicţia vânzării acestora.

Un alt act normativ care reglementează regimul juridic al unor spaţii aflate în proprietatea

privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale este Legea nr. 90/2003 privind vânzarea

spaţiilor aflate în proprietatea privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, destinate

sediilor partidelor politice183 reînscrise în condiţiile Legii partidelor politice nr. 14/2003 şi

Normele metodologice de aplicare a acestei legi, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr.

92/2003184, potrivit cărora, partidele politice pot cumpăra, în fiecare unitate administrativ-

teritorială, la valoarea de inventar actualizată la data vânzării, un singur spaţiu destinat sediului

acestora. Cererile de cumpărare vor fi analizate de către persoanele cărora le-au fost adresate şi

vor fi supuse aprobării autorităţilor administraţiei publice locale, consiliului de administraţie al

regiei autonome sau, după caz, adunării generale a acţionarilor, în termen de cel mult 30 de zile

de la înregistrare.

Sub acest aspect, privitor la posibilitatea partidelor politice de a cumpăra un singur spaţiu

destinat sediului acestora, la valoarea de inventar, Curtea Constituţională prin decizia nr. 570 din

29 aprilie 2010185 a declarat neconstituţionale dispoziţiile art. 3 alin. 2 şi art. 4 alin. 1 teza întâi şi

alin. 2 din Legea nr. 90/2003, Curtea Constituţională apreciind că, pentru identitate de raţiune,

cele statuate prin Decizia nr.870/2007 prin care a fost soluţionată excepţia de

182 A se vedea de asemenea şi Decizia Curţii Constituţionale nr. 839 din 2 iunie 2009, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 506 din 22 iulie 2009, prin care a fost soluţionată excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor Ordonanţei guvernului nr. 28/2007 pentru modificarea Ordonanţei Guvernului nr. 19/2002 privind unele măsuri pentru constituirea şi utilizarea fondului locativ de protocol, proprietate publică a statului, şi pentru vânzarea unor imobile, proprietate privată a statului, aflate în administrarea Regiei Autonome,, Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”, excepţie respinsă de către Curtea Constituţională, prin examinarea de către Curtea Constituţională a dispoziţiilor legii nr.229/2008 prin care a fost aprobată Ordonanţa Guvernului nr. 28/2007, şi prin care au fost eliminate dispoziţiile art. 181 din Ordonanţa Guvernului nr. 28/2007 declarate neconstituţionale prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 38 din 30 ianuarie 2008( publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 122 din 15 februarie 2008), care dădeau posibilitatea vânzării prin negociere directă către chiriaşi a fostelor locuinţe de protocol trecute anterior din proprietatea publică a statului în proprietatea privată a acestuia,şi care creau un privilegiu nejustificat a deţinătorilor acestor locuinţe-demnitari, înalţi funcţionari publici, etc, faţă de celelalte persoane care ar dori să le cumpere, poziţia socială a acestor deţinători nereclamând o protecţie socială din partea statului. 183 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr.200 din 27 martie 2003.184 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 599 din 22 august 2003.185 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 430 din 28 iunie 2010.

164

neconstituţionalitate a a dispoziţiilor Ordonanţei de urgenţă nr.110/2005 privind vânzarea

spaţiilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale , conform cărora ,,

prin înlăturarea posibilităţii autorităţilor publice locale de a dispune în mod liber de bunurile

aflate în proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale, în sensul de a opta sau nu

pentru vânzarea acestora, se încalcă în mod vădit dreptul unităţilor administrativ-teritoriale de

exercitare a prerogativei dispoziţiei, ca atribut ce ţine de esenţa dreptului de proprietate”, ca

atare,Curtea apreciind că se aduce atingere dispoziţiilor art. 44 alin. 1 şi 3 din Constituţie şi

dispoziţiilor art. 1 din Primul Protocol adiţional la convenţia pentru apărarea drepturilor omului

şi a libertăţilor fundamentale, sunt incidente şi în prezenta cauză, cu atât mai mult cu cât art. 4

alin. 1 teza întâi din Legea nr. 92/2003 fixează preţul de vânzare al imobilelor la valoarea de

inventar al acestora, care este inferior preţului de piaţă, fără a da posibilitatea unităţilor

administrativ - teritoriale de a le înstrăina la un preţ ce ar depăşi această valoare.

Mergând pe aceeaşi linie a preocupării statului pentru accesul la o locuinţă, a fost

adoptată Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea

implementării programului ,, Prima casă”, ca program guvernamental care are ca obiectiv

facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziţia sau construirea unei locuinţe prin contractarea

de credite garantate de stat, aprobată prin Legea nr. 368/2009186, şi apoi modificată şi completată

prin Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010187.

De asemenea prin Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 modificată şi completată prin

Hotărârea Guvernului nr. 324/2010188 au fost aprobate normele de implementare a programului,,

Prima casă”.

Beneficiarii programului ,, Prima casă”, persoane fizice, potrivit art. 1 alin. 2 din

Ordonanţa de urgenţă nr. 60/2009, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 368/2009 şi

Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010,trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele condiţii :

186 Ordonanţa de Urgenţă nr. 60/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 381 din 4 iunie 2009, iar Legea nr. 368/2009 pentru aprobarea Ordonanţei de urgenţă nr. 60/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 816 din 27 noiembrie 2009.187 Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010 privind modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 a fost publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 243 din 16 aprilie 2010.188 Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea normelor de implementare a programului,, prima casă” a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 418 din 18 iunie 2009, iar Hotărârea Guvernului nr. 324/2010 pentru modificarea şi completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009 a fost publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 251 19 aprilie 2010.

165

a) până la data solicitării creditului nu a deţinut în proprietate exclusivă sau împreună cu

soţul ori soţia nicio locuinţă, indiferent de modul şi de momentul în care a fost

dobândită;

b) achiziţionează sau construieşte o singură locuinţă, printr-un credit acordat şi garantat

în condiţiile Programului;

c) are calitatea de împrumutat în raport cu finanţatorul.

De asemenea, potrivit art.1 alin. 1 teza a II-a din Ordonanţa de urgenţă nr. 60/2009, astfel

cum a fost modificat prin ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010, locuinţele pot fi construite de

beneficiari care deţin în proprietate terenul pe care urmează să se construiască locuinţa sau prin

asociaţii fără personalitate juridică, constituite din minimum 7 beneficiari, dintre care cel puţin

unul este proprietarul terenului pe care urmează să se construiască locuinţele.

Garantarea, în numele şi în contul statului, a creditelor acordate persoanelor fizice pentru

achiziţia sau construcţia unei locuinţe în cadrul programului este asigurată de către Fondul

Naţional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici şi Mijlocii S. A- IFN, prin contract

de garantare, încheiat între Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderile Mici

şi Mijlocii S. A- IFN, finanţator şi beneficiar, care constituie titlu executoriu şi are valoare de

înscris autentic, ca atare, potrivit art. 1 alin. 8 din ordonanţă, astfel cum acesta a fost modificat

prin Ordonanţa de urgenţă nr. 30/2010, creanţele rezultate din garanţiile acordate şi plătite

instituţiilor de credit în cadrul Programului sunt asimilate creanţelor bugetare a căror recuperare

prin executare silită se efectuează de către Agenţia Naţională de administrare Fiscală, conform

procedurii reglementate prin Ordonanţa Guvernului nr. 92/2003 privind Codul de procedură

fiscală, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

În acest context, pentru implementarea programului,, Prima casă”, prin Ordinul

ministrului finanţelor publice şi al ministrului intreprinderilor mici şi mijlocii, comerţului şi

mediului de afaceri nr. 2225/2009189, modificat şi completat prin Ordinul ministrului finanţelor

publice şi al ministrului economiei, comerţului şi mediului de afaceri nr. 1814/1132 /10 iunie

2010190, au fost aprobate Convenţia privind implementarea programului ,, Prima casă”,

Convenţia de garantare, precum şi reglementarea unor măsuri necesare pentru aplicarea

189 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 469 din 7 iulie 2009.190 Publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 407 din 18 iunie 2010.

166

prevederilor art. 10 din anexa nr. 1 la Hotărârea Guvernului nr. 717/2009 privind aprobarea

normelor de implementare a programului,, Prima casă”.

Potrivit art. 2. 2 din Convenţia de garantare, beneficiarii pot achiziţiona în cadrul

programului, următoarele tipuri de locuinţe:

a) locuinţe finalizate, destinate achiziţionării, inclusiv cele construite şi date în

exploatare prin programele derulate de ANL;

b) locuinţe nefinalizate, aflate în diverse faze de construcţie, destinate achiziţionării după

finalizare, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL;

c) locuinţe noi, destinate achiziţionării după finalizare, inclusiv cele construite pri

programele derulate de ANL, adică locuinţele construite în baza autorizaţiilor de

construire eliberate după data intrării în vigoare a Hotărârii Guvernului nr. 119/2010

pentru modificarea şi completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009, inclusiv cele

construite prin programele derulate prin ANL, în baza autorizaţiilor de construire

eliberate până la această dată.

De asemenea, potrivit art. 2.2 din Convenţia de garantare pentru construcţia de locuinţe,

în cadrul programului pot fi garantate finanţările destinate construcţiei de locuinţe, după cum

urmează:

a) Locuinţe care urmează să se construiască de către beneficiari individuali, inclusiv cele

care se construiesc prin programe derulate de ANL, fiind vorba despre locuinţe care

urmează să se construiască în baza autorizaţiilor de construire eliberate după data

intrării în vigoare a Hotărârii Guvernului nr. 119/2010 pentru modificarea şi

completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009;

b) Locuinţe care urmează să se construiască prin asociaţii fără personalitate juridică,

constituite din minim 7 beneficiari, în baza autorizaţiilor de construire eliberate după

data intrării în vigoare a Hotărârii Guvernului nr. 119/2010 pentru modificarea şi

completarea Hotărârii Guvernului nr. 717/2009;

În privinţa modalităţii de garantare a creditului acordat persoanelor fizice în vederea

achiziţionării sau construirii de locuinţe prin programul ,, Prima casă”, potrivit art. 1 alin. 7 din

ordonanţă astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 368/2009, şi art. 10 şi 101 ale anexei nr. 1 la

Hotărârea Guvernului nr. 717/2009, în baza contractului de garantare asupra imobilelor

167

achiziţionate în cadrul programului,, Prima casă”, se instituie în favoarea statului român,

reprezentat de Ministerul finanţelor Publice, un drept de ipotecă legală de rangul I pe toată durata

contractului asupra terenului şi construcţiei viitoare, după ce, în prealabil, a fost notată

autorizaţia de construire în cartea funciară a terenului,urmând ca ipoteca legală de rangul I să se

extindă asupra locuinţelor finalizate, rezultate în urma dezmembrării construcţiei şi cotei indivize

de teren, cu notarea în cartea funciară, în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul

finanţelor Publice, a interdicţiei de înstrăinare a locuinţei şi a terenului pe o perioadă de 5 ani, cu

excepţia înstrăinării cotelor indivize sau a parcelelor de teren ce revin fiecărei locuinţe în parte în

urma dezmembrării către membrii asociaţiei, şi a interdicţiei de grevare a locuinţelor şi a

terenului cu alte sarcini până la îndeplinirea tuturor obligaţiilor beneficiarului faţă de finanţator.

a acesteia pe toată durata contractului.

De asemenea, tot în baza contractului de garantare, asupra terenului şi locuinţei, se

instituie ipotecă legală de rangul II în favoarea finanţatorului.

Privitor la regimul juridic al unor imobile aflate în proprietatea statului ori a unităţilor

administrativ-teritoriale atribuite în folosinţa unităţilor de cult, după data de 1 ianuarie 1990,

respectiv, terenuri atribuite în folosinţă, după 1 ianuarie 1990, în vederea edificării de locaşuri de

cult sau de clădiri cu destinaţie administrativă, educaţională, de asistenţă socială şi a anexelor

acestora, cât şi clădirile împreună cu terenul aferent primite, după 1 ianuarie 1990, pentru

realizarea de către culte a unor activităţi spirituale, administrative, educaţionale, de asistenţă

socială, prin Legea nr. 239/2007191 privind reglementarea regimului juridic al unor bunuri

imobile aflate în folosinţa unităţilor de cult, aceste imobile pot fi transmise fără plată în

proprietatea unităţilor de cult deţinătoare, în condiţiile cestei legi. Potrivit art. 4 din această lege,

imobilele dobândite în proprietate de către unităţile de cult, nu pot fi înstrăinate şi nu li se poate

schimba destinaţia timp de 30 de ani de la dobândirea dreptului de proprietate, sub sancţiunea

nulităţii absolute a actului de transmitere a proprietăţii şi repunerea în situaţia anterioară.

Se impune de asemenea precizarea că, soluţionarea unei probleme locative, cu caracter

individual, intuitu personae, constituie o atribuţie a autorităţilor locale, şi nu a autorităţii

legiuitoare, care nu legiferează cu privire la drepturi cu caracter individual. Sub acest aspect,

constatăm faptul că,autoritatea noastră legiuitoare a procedat la reglementarea prin lege a unor

191 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 517 din 1 august 2007.

168

situaţii cu caracter personal, cu încălcarea art. 4 alin. 2 şi art. 16 alin. 1 din Constituţie. Astfel,

pentru exemplificare menţionăm Legea privind atribuirea unei locuinţe generalului în retragere

Main Lungu, supusă controlului de constituţionalitate a priori, înainte de promulgarea acesteia de

către Preşedintele României, şi care a fost declarată neconstituţională de către Curtea

constituţională prin Decizia nr. 970 din 31 octombrie 2007192. Prin această decizie, Curtea

Constituţională a statuat că, de principiu, legea are, de regulă, caracter normativ, natura primară a

reglementărilor pe care le conţine fiind dificil de conciliat cu aplicarea acestora la un caz sau la

cazuri individuale, precum şi că, în ipoteza în care reglementarea specială, diferită de cea

constitutivă de drept comun, are caracter individual, fiind adoptată intuitu personae, ea încetează

de a mai legitimitate, dobândind caracter discriminatoriu şi, prin aceasta, neconstituţional.

Secţiunea 9. DREPTUL DE PROPRIETATE ASUPRA LOCUINŢELOR ŞI

TERENRILOR AFERENTE ACESTORA DOBÂNDITE ÎN CONDIŢIILE LEGII

NR .112/1995. PENTRU REGLEMENTAREA SITUAŢIEI JURIDICE A UNOR

IMOBILE CU DESTINAŢIA DE LOCUINŢĂ TRECUTE ÎN PROPIETATEA

STATULUI

Legea nr. 112/1995 stabileşte măsuri reparatorii aplicabile foştilor proprietari - persoane

fizice - ai imobilelor cu destinaţie de locuinţă, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor

persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, şi care se aflau în posesia statului sau a altor

persoane juridice la data de 22 decembrie 1989. Rezultă aşadar că, una din condiţiile de incidenţă

a legii o constituie preluarea de către stat, în baza unui titlu, a imobilelor cu destinaţie de

locuinţă, aşa încât, dacă imobilul a fost preluat fără titlu, dispoziţiile Legii nr. 112/1995 nu sunt

aplicabile. Dar, după cum s-a precizat, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, regimul

juridic al imobilelor preluate abuziv este reglementat atât în situaţia preluării de către stat a

acestor imobile cu titlu valabil, cât şi fără titlu valabil, context în care, după intrarea în vigoare a

Legii nr. 10/2001,regimul juridic al imobilelor cu destinaţie de locuinţă preluate de stat fără titlu

valabil şi ,în privinţa cărora nu se puteau acorda măsuri reparatorii în condiţiile Legii nr.

112/1995, este reglementat prin Legea nr. 10/2001.

Prin art. 9 al legii coroborat cu art. 21 este reglementată situaţia imobilelor cu destinaţie

de locuinţă şi a terenului aferent acestora , în privinţa cărora chiriaşi titulari de contract de

192 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 796 din 22 noiembrie 2007.

169

închiriere ai apartamentelor întruneau condiţiile legale pentru cumpărarea acestor

apartamente,sau aceste apartamente se puteau restitui în natură foştilor proprietari.

Astfel, din conţinutul art. 2 din lege, rezultă că, se conferă posibilitatea restituirii în natură

a imobilelor cu destinaţie de locuinţă care au făcut obiectul Legii nr. 112/1995, dacă acestea sunt

libere sau sunt ocupate de foştii proprietari, iar dacă foştii proprietari au primit despăgubiri

pentru apartamentele trecute în proprietatea statului, restituirea în natură este condiţionată de

restituirea sumei primite cu titlu de despăgubire, actualizată potrivit art. 13 din lege la data plăţii,

luând ca bază salariul mediu pe economie din ultima lună a trimestrului expirat. În ipoteza în

care foştii proprietari locuiesc în imobilele preluate de stat în calitate de chiriaşi sau aceste

apartamente sunt libere şi fără a fi primit despăgubiri la data preluării imobilului de către stat,

aceştia pot beneficia de restituirea în natură a locuinţelor .În ipoteza în care foştilor proprietari le-

au fost preluate de stat mai multe apartamente, neputându-li-se restitui în natură toate

apartamentele, întrucât unele nu sunt libere sau foşti proprietari nu au calitatea de chiriaşi, foşti

proprietari sau, după caz, moştenitorii acestora sunt îndreptăţiţi în privinţa acestor apartamente şi

a terenului aferent acestora, să solicite acordarea de despăgubiri. O a treia ipoteză, desprinsă din

conţinutul art. 12 al legii, este aceea în care, deşi foştii proprietari îndeplinesc condiţiile pentru

restituirea în natură a apartamentelor, acestea fiind libere, aceştia nu optează pentru restituirea în

natură, solicitând acordarea de despăgubiri.

În ipoteza în care imobilul a fost vândut chiriaşului, cu respectarea prevederilor Legii

nr.112/1995, potrivit art. 18 lit. c coroborat cu art.20 alin. 2 din Legea nr. 10/2001 persoana

îndreptăţită are dreptul la măsuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de piaţă

corespunzătoare întregului imobil, teren şi construcţii, stabilită potrivit standardelor

internaţionale de evaluare. Dacă persoanele îndreptăţite au primit despăgubiri potrivit

prevederilor Legii nr. 112/1995, în baza art.20 alin. 2 teza a II-a din Legea nr. 10/2001, ele au

dreptul la diferenţa dintre valoarea încasată, actualizată cu indicele de inflaţie, şi valoarea

corespunzătoare a imobilului.

Prin derogare de la prevederile art. 9 alin. 8 din Legea nr.112/1995, dispoziţiile art. 43

alin. 1 din Legea nr. 10/2001 conferă chiriaşilor cărora li s-au vândut, cu respectarea prevederilor

acestei legi, apartamentele în care locuiau, posibilitatea de a le înstrăina sub orice formă înainte

de împlinirea termenului de 10 ani de la data cumpărării, dar numai persoanei îndreptăţite, fost

170

proprietar al acelei locuinţe. În acest caz, preţul vânzării nu poate fi mai mare decât valoarea

actualizată a preţului plătit de chiriaş la cumpărarea locuinţei în baza Legii nr. 112/1995, cu

excepţia situaţiei când părţile convin altfel. Dacă persoana îndreptăţită, adică fostul proprietar a

primit despăgubiri băneşti pentru imobilul care urmează să îi fie vândut de către chiriaşul

dobânditor al dreptului de proprietate al imobilului, acesta este obligat să restituie statului, dacă

este cazul, diferenţa dintre valoarea despăgubirilor primite şi preţul de cumpărare plătit fostului

chiriaş, actualizate.

Apreciem că, în ipoteza per a contrario, în care fostul proprietar nu îşi manifestă intenţia

de a cumpăra locuinţa, respectiv nu notifică chiriaşului dobânditor intenţia de a cumpăra locuinţa

şi adresa unde poate fi găsită, interdicţia de a înstrăina locuinţa persistă, întrucât, dispoziţia

legală instituită prin art. 9 alin. 8 din Legea nr. 112/1995 are caracter imperativ, iar excepţia

instituită prin art. 43 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 este de strictă interpretare şi aplicare.

O dispoziţie de noutate adusă prin Legea nr. 10/2001 în urma modificărilor aduse, este

aceea prin care se instituie obligaţia persoanelor cărora li s-a restituit în natură un imobil cu

destinaţia de locuinţă şi care deţine cu titlu de chirie în aceiaşi localitate o locuinţă din fondul

locativ de stat, de a pune la dispoziţia primăriei locuinţa închiriată la data mutării efective în

imobilul restituit, aceste locuinţe urmând să se constituie într-un fond locativ special destinat

chiriaşilor din imobilele restituite foştilor proprietari.

Se constată de asemenea faptul că,prin art. 13-15 din Legea nr. 10/2001 , legiuitorul a

instituit un sistem de protecţie a chiriaşilor ale căror imobile închiriate au fost restituite foştilor

proprietari prin procedurile administrative prevăzute de această lege, acestor chiriaşi fiindu-le

aplicabile prevederile Ordonanţei de Urgenţă nr. 40/1999193 privind protecţia chiriaşilor şi

stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţie de locuinţă, apreciind că acest sistem de protecţie

este aplicabil şi în cazul imobilelor(locuinţe) expropriate nedemolate ocupate de chiriaşi al căror

contract de închiriere a fost legal încheiat înainte de înscrierea lucrării în planurile urbanistice şi

de amenajare a teritoriului194. Totodată, apreciem că, în ipoteza în care chiriaşul refuză să preia în

folosinţă o altă locuinţă, pusă la dispoziţie de fostul proprietar, cu respectarea prevederilor

193 Publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată prin Legea nr. 241/2001, publicată Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001194 F. Baias, B. Dumitrache, Discuţii pe marginea Legii nr. 33 din 1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în revista Dreptul nr. 4/1995, p. 18.

171

capitolului II din Ordonanţa de Urgenţă nr. 40/1999 care reglementează schimbul obligatoriu de

locuinţă, sunt aplicabile prevederile art. 13 lit. c din această ordonanţă, în sensul cărora devine

inaplicabilă prelungirea de drept a contractelor de închiriere, proprietarul având deschisă calea

unei acţiuni în justiţie pentru evacuarea chiriaşului.

După cum s-a remarcat în literatura de specialitate ,, pentru identitate de raţiune, trebuie

să li se asigure o locuinţă corespunzătoare şi titularilor dreptului de abitaţie, precum şi celorlalţi

titulari ai unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, în măsura în care locuiesc în

imobilul care constituie obiect al drepturilor lor”195. Totodată, prin art. 15 alin. 1 din Legea nr.

10/2001 are loc o prelungire legală a contractelor de închiriere de la 3 ani, conform art. 13 alin.

2, la 5 ani,pentru situaţia reglementată de art. 6 din Ordonanţa de Urgenţă nr. 40/1999, respectiv

situaţia contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr.

112/1995 şi desfiinţate prin hotărâre judecătorească, situaţie în care proprietarul recunoscut de

justiţie va încheia cu persoanele care au cumpărat locuinţa un contract de închiriere.

Privitor la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent apartamentelor

vândute,potrivit art.21 coroborat cu art.26 alin.3 din lege, odată cu dobândirea dreptului de

proprietate asupra apartamentelor, se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenurilor

aferente, astfel cum a fost determinat la data trecerii în proprietatea statului, urmând ca

suprafeţele de teren care depăşesc suprafeţele aferente să rămână în proprietatea statului.

În aplicarea acestei dispoziţii legale, a fost adoptată Hotărârea Guvernului nr.20 din

1996196 pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, care prin

art.33 stabileşte că dobânditorii apartamentelor dobândesc dreptul de proprietate asupra terenului

situat sub aceste construcţii, în condiţiile art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991, pe cale de

consecinţă, în accepţiunea acestui text, terenul aferent se restrânge doar la terenul de sub

construcţie, conducând, în opinia noastră la imposibilitatea asigurării finalităţii aplicării art.36

alin.2 din Legea nr.18/1991, cât şi art.21 din Legea nr.112/1995.

Astfel, din coroborarea art.21 al Legii nr.112/1995 cu dispoziţiile art.35 alin.2 al Legii

nr.18/1991, la care se face referire în art.33 al Hotărârii Guvernului nr.20/1996 şi care

reglementează situaţie juridică a terenurilor atribuite în folosinţă pe durata existenţei

195 E. Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauză de utilitate publică, în revista Dreptul nr. 4/1998, p. 16.196 Hotărârea Guvernului nr.20/1996 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr.16 din 23 ianuarie 1996.

172

construcţiilor, se desprinde concluzia că, terenul aferent construcţiilor astfel cum a fost

determinat la data trecerii în proprietatea statului, este terenul atribuit în folosinţă pe durata

existenţei construcţiei, conform actelor normative în vigoare la acea dată, respectiv 100 mp în

mediul urban şi 250 mp în mediul rural, aşa încât terenul de sub construcţie putea în multe cazuri

să aibă o suprafaţă mai mică de 100 mp şi respectiv 250 mp, situaţie în care dobânditorul

construcţiei nu poate fi lezat prin atribuirea unei suprafeţe mai mici decât cele menţionate.

În sprijinul acreditării ideii mai sus menţionate, pot fi invocate dispoziţiile art.26 alin.3

din Legea nr.112/1995 în sensul cărora suprafeţele de teren care depăşesc suprafaţa aferentă

construcţiilor, respectiv 100 mp sau 250 mp rămân în proprietatea statului.

Dacă s-ar admite ipoteza că terenul aferent construcţiei este întreaga suprafaţă de teren

preluată de stat şi nu doar terenul atribuit în folosinţă, prevederile art.26 alin. Ultim din Legea

nr.112/1995 ar deveni inaplicabile. Dreptul de proprietate asupra acestor terenuri, în conformitate

cu dispoziţiile legale mai sus menţionate, era conferit prin ordin al prefectului, la propunerea

consiliilor locale, în urma verificării situaţiei juridice a acestor terenuri.

Articolul 33 al Hotărârii Guvernului nr.20/1996 a avut aplicabilitate în redactarea iniţială,

până la data adoptării Hotărârii Guvernului nr.11/1997197 privind modificarea şi completarea

Normelor metodologice pentru aplicarea Legii nr.112/1995 stabilite prin Hotărârea Guvernului

nr.201/1996, în sensul căruia cuprinsul acestui articol a fost modificat, stabilindu-se că, în

situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor, dreptul de proprietate se dobândeşte şi

asupra terenului aferent cu respectarea dispoziţiilor art.26 alin. ultim din lege.

În contextul dispoziţiilor legale mai sus menţionate se constată că a fost eliminată din

conţinutul acestui text condiţia dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor prin

aplicarea art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991 şi restrângerea conţinutului terenului aferent la

terenul de sub construcţie, impunându-se doar condiţia respectării art.26 alin. ultim din lege.

Având în vedere considerentele expuse mai sus, considerăm că, pentru determinarea

terenului aferent construcţiilor, vor trebui luate în considerare tot actele normative în vigoare la

acea dată, care stau la baza aplicării art.35 alin.2 din Legea nr.18/1991, ceea ce rezultă

197 Hotărârea Guvernului nr.11/1997 a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.16 din 4 februarie 1997.

173

incontestabil din prevederile art.26 alin. ultim din lege, per a contrario, conform celor expuse mai

sus, prevederile art.26 alin. ultim ar deveni inaplicabile.

Apreciem, în contextul celor menţionate mai sus, că dobândirea dreptului de proprietate

asupra terenului aferent apartamentelor, fără aplicarea prevederilor art.35 alin.2 din Legea

nr.18/1991, are consecinţe doar în planul competenţei atribuirii acestor terenuri, care este

transferată astfel de la prefect la consiliile locale, în virtutea atribuţiilor acestora privind

administrarea domeniului public sau privat al localităţilor, conferite prin Legea administraţiei

publice locale.

Totodată apreciem că, în ipoteza ordinelor emise de prefect, în condiţiile art.33 din

Hotărârea Guvernului nr.30/1996, prin care au fost atribuite suprafeţe de teren sub limita de 100

mp sau 250 mp, persoanele beneficiare vor putea solicita consiliilor locale atribuirea în

proprietate a diferenţei de teren până la limitele mai sus menţionate, în condiţiile art.33 din

Hotărârea Guvernului nr.20/1996 modificat prin Hotărârea Guvernului nr.11/1997.

După cum s-a pronunţat instanţa supremă, printr-o decizie de speţă198, includerea în

domeniul public al unui teren aferent unei construcţii dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995,

fără a fi fost probată împrejurarea că trecerea respectivului imobil în domeniul public s-a realizat

pe temeiul unui interes public sau pentru cauză de utilitate publică, încalcă prevederile Legii nr.

213/1998 şi vatămă interesele legale ale dobânditorului construcţiei, ce are asupra acelui teren

atât un drept de folosinţă , cât şi-potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. 3 din Legea nr.112/1995 şi

art.33 din Normele metodologice pentru aplicarea acestei legi, stabilite prin Hotărârea

Guvernului nr. 20/1996, astfel cum au fost acestea modificate prin hotărârea guvernului nr.

11/1997- vocaţia unui drept de proprietate.

198 A se vedea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie , Secţia de contencios administrativ şi fiscal, decizia nr. 1245 din 5 martie 2009, publicată în rezumat în revista Dreptul nr.1/2010, p.211.

174