編號：P101010

臺北市政府 公告

發文日期：中華民國 101 年 7 月 11 日

發文字號：府都規字第 10130265700 號

附件：

主旨：核定公告本市都市計畫「變更臺北市松山區美仁段一小段 800 地號等 9

筆土地第三種住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案」計畫書、圖

，並自民國 101 年 7 月 12 日零時生效。

依據：

一、臺北市都市計畫委員會 101 年 5 月 31 日北市畫會一字第 10130265700 號

函。

二、都市計畫法第 23 條。

公告事項：

一、詳如都市計畫書圖。

二、公告地點：本府公告欄（無附件，計畫書另置於本府市政大樓聯合服務

中心都市計畫櫃檯）、臺北市南港區公所、刊登本府公報（無附件）。

市長 郝龍斌

臺北市都市計畫書

變更臺北市松山區美仁段一小段 800 地號等 9筆土地

第三種住宅區為第三種住宅區（特）

細部計畫案

臺北市政府

101 年 7 月 11 日府都規字第 10101799500 號公告實施

1

案 名：變更臺北市松山區美仁段一小段 800 地號等 9 筆土地第三種住宅

區為第三種住宅區（特）細部計畫案

申請單位：臺北市都市更新處

辦理單位：臺北市政府

計畫範圍：詳如計畫圖所示

類 別：變更

法令依據：都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

詳細說明：

壹、計畫緣起

松山區北濱基隆河，南臨市民大道，沿八德路、南京東路則多屬商業區

，工商發達，台塑集團、威京集團等國內外知名企業及金融機構均在此雲集

；另有京華城購物中心、微風廣場、臺北小巨蛋體育館附近亦為著名商圈，

帶動本區繁榮與發展。

本計畫區位於敦化北路及南京東路四段交叉口東北側之街廓內，計畫面

積為 2,252 平方公尺，範圍內為八棟四層樓之老舊公寓住宅，現況建築老舊

、結構及防火有安全顧慮，實有辦理都市更新之必要。96 年 8 月 2 日經本府

劃定為更新單元，惟區內所有權人人數眾多，現況使用容積高，改建誘因不

足，以致整合困難，迄今無法順利重建。因本計畫區屬第三種住宅區、計畫

面積達 2,000 平方公尺以上且四、五層樓戶數達計畫範圍總戶數 1/3 以上，

皆符合申請條件，且其不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元，故實施者

首泰建設股份有限公司依本府 100 年 9 月 20 日公告「修訂臺北市老舊中低

層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」，期爭取本專案相關容積獎勵

，改善居住及周邊環境。爰依都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款規定，辦理

本次都市計畫變更。

2

貳、原都市計畫情形

一、原都市計畫發布情形

表一 歷年都市計畫發布情形整理表 編號 都市計畫案名稱 公告日期文號

1 敦化路附近地區細部計畫案 48.3.13.北市工字第 6851 號

2 敦化路附近住宅區案 48.11.4 北市工字第 34753 號

3 為第二屆亞洲盃籃球賽建築基地內廢止計畫巷路案 53.2.22.府工字第 55983 號

4 擬定本市第四十二號之 1.2.(敦化北路以東、南京

東路四、五段以北、空軍保留地以南)細部計畫案

58.8.27.府工二字第 40064 號

5 修訂撫遠街、南京東路、敦化北路、民生東路新社

區南側界線所圍地區細部計畫(通盤檢討)案

69.8.15.府工二字第 30307 號

6 修訂民生東路新社區南側界線撫遠街、南京東路、

敦化北路所圍地區細部計畫（第二次通盤檢討）案

73.10.26府工二字第44595號

二、計畫位置

本計畫範圍位於南京東路四段53巷7弄以南、南京東路四段53巷以

西、南京東路四段53巷3弄以北及敦化北路145巷23弄以東，屬「修訂民

生東路新社區南側界線撫遠街、南京東路、敦化北路所圍地區細部計畫

（第二次通盤檢討）案」範圍內，臨近臺北小巨蛋體育館及臺北市立體

育場（詳圖一）。

三、使用分區

本計畫面積為2,252平方公尺，使用分區為第三種住宅區，建蔽率45

％、容積率225％（詳圖一）。

參、基地發展現況

一、土地使用現況

本計畫周邊街廓之土地使用為敦化南北路特定專用區（A）及敦化

南北路特定專用區（B），其餘均為第三種住宅區，除一樓有部分為零

星店舖外，二樓以上均作住宅使用；而南京東路三、四段北侧為第二種

商業區，除一樓多為沿街帶狀商業使用外，二樓以上多為辦公使用。

本計畫區內皆為四層樓合法建築物，總戶數為六十四戶，現況使用

3

部分為除五戶為財團法人基督教台北神的教會外，其餘多為住宅使用，

屋齡均逾三十年以上，建物老舊窳陋且無電梯及法定車位之設置，結構

上亦有耐震及防火安全的顧慮，故有待透過都市更新加以改善。

二、土地權屬

本計畫範圍內土地為臺北市松山區美仁段一小段800、801、802、

803、804、805、806、807及808地號等9筆土地，土地面積2,252平方公

尺，均為私有。

圖一 計畫位置示意圖

4

肆、地區發展現況

一、附近地區重大建設

近年來松山地區周邊相關重大建設包括：臺北小巨蛋體育館、臺北

市立體育場、捷運文湖線及捷運松山線。鄰近之臺北學苑現為中國青年

救國團使用，未來將有嶄新的建設計畫；而原中華體育館於民國78年遭

火焚毀，目前現況已無地上建物，未來將配合捷運市立體育館站興建規

劃(詳圖二所示)。本區在交通建設之提升及金融辦公產業等相關重大建

設投入，加速帶動松山區之整體發展，創造獨特風格之都市空間與完整

之地區意象。

圖二 周邊相關重大建設示意圖

5

二、交通系統

(一)主要道路

本計畫周邊之主要道路包括敦化北路(70 公尺)、南京東路三段

、四段(40 公尺)。

(二)次要道路

本計畫周邊之次要道路為健康路(15 公尺)、北寧路(15 公尺)。

(三)大眾運輸

本計畫周邊之大眾運輸系統以公車及捷運為主，計畫周邊主要

之公車停靠站位於敦化北路及南京東路上，已通車之捷運文湖

線沿復興南北路設站，並以南京東路站鄰近本計畫區，而興建

中之捷運松山線則沿南京東西路設站，並以市立體育館站鄰近

本計畫區，另規劃中之捷運南北線亦預計沿光復南北路設站，

交通十分便捷。

(四)道路服務水準分析

本基地周邊主要道路交通量，經 99 年 10 月實地調查分析道路

現況之路段服務水準，南京東路因正進行捷運施工，且因其為

主要道路車流量較大，路段旅行速率偏低，服務水準達 E 級；

敦化北路部分，晨昏峰車流量較大，尖峰服務水準約為 D~E 級

；其他路段，包括長春路、建康路及北寧路，晨昏峰服務水準

約為 C~D 級。

6

(五)人行及自行車系統

本市交通管制工程處於民國 98 年 8 月完工規劃設置敦化南北

路自行車道，落實節能減碳、分享道路資源、推廣綠色運輸，

建立生活化（休閒、通勤及購物）自行車路網。臨敦化北路或

南京東路兩側均已規劃 2 公尺至 6 公尺寬之人行步道；惟基地

周邊巷道內多無設置人行步道，缺乏安全步行空間，人車爭道

情形普遍。

三、附近公共設施現況

(一)公共設施現況

本計畫周邊 500 公尺範圍內之公共設施如下（詳圖三所示）：

1、公園綠地

本計畫 500 公尺範圍內共計有 6 處公園用地，即延壽 3

號公園、美仁 1號公園、美仁 2 號公園、北寧公園、慶城公

園及寧安公園。

2、學校

本計畫 500 公尺範圍內共計有 4 處學校用地，即民生國

小、敦化國中、敦化國小、育達家商、育達家商第二校區及

育達家商附設幼稚園。

3、市場

本計畫 500 公尺範圍內共計有 2 處市場用地，即中崙市

場及龍城市場。

4、機關

本計畫 500 公尺範圍內共計有 4 處機關用地，即臺北市

警察局松山分局、臺北市立社會教育館、臺北市東區憲兵隊

7

及東社派出所。

(二)公共設施服務水準檢討

本計畫周邊 500 公尺範圍內鄰近之學校用地共計 4 處，因少子

化效應下，故無增設學校用地之需求；另鄰近之公園共計 6 處

，公園綠地可及性高且面積充足，故無需增設之需求。

圖三 周邊公共設施分布示意圖

8

伍、周邊都市更新辦理情形

本計畫範圍業於民國 96 年 8 月 2 日（府都新字 09604298500 號函）經

臺北市政府公告劃定為更新單元；民國 97 年 12 月 4 日依府都新字第

09730788600 號函公告核准都市更新事業概要案；民國 98 年 12 月 30 日都市

更新事業計畫報核，並於民國 99 年 6 月 22 日至民國 99 年 7 月 22 日事業計

畫公開展覽 30 日完畢。

本計畫範圍符合申請「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協

助專案計畫」之要件，故依「臺北市政府處理都市更新事業程序終結前自行

修正都市更新事業計畫案件作業要點」規定辦理，自 100 年 2 月 01 日至 28

日於首泰建設股份有限公司及中正里里辦公室辦理公開閱覽，並於 2 月 15

日召開公開閱覽說明會，向本計畫範圍內之所有權人說明本案擬申請專案計

畫獎勵及未來執行程序等。

另於敦化北路及南京東路側亦有多處民間自行劃定申請之都市更新事

業，顯見松山區原舊有社區已無法配合都市整體發展之現況，亟待更新改建

（詳圖四）。

圖四 周邊都市更新案分布示意圖

9

陸、地區願景及目標

一、改善窳陋市容，提升整體都市生活品質

配合本府「臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案

計畫」之政策目標，透過開發強度增額項目及審議原則的訂定，改善窳

陋市容及建築生活機能，誘導建物結構改進，改善基盤設施，以促進老

舊社區轉型為節能減碳、生態、友善的社區，提升本地區都市整體環境

品質。

二、提升老舊社區消防、防災、耐震能力

本基地內建物多為逾三十年以上之老舊中低樓層建築，消防設施不

完備，耐震設計與現行規範有所差距，期透過都市更新重建方式，解決

公共安全問題。

三、改善基盤公共設施，以滿足現代化需求，提升環境品質

現況老舊建築社區之公共設施及活動空間不足，或有缺乏管理，環

境品質不佳等問題，透過基盤公共設施之改善及活動空間的提供，提高

社區環境品質，以符合現代化的需求。

10

柒、基地規劃構想

松山地區近年來在松山機場直航、捷運松山線興建通車及敦化南北路特

定專用區之重大建設推動下，加上民間都市更新開發積極投入，構成完整之

開放空間及人行動線系統，故延續此系統建構本計畫區規劃構想(詳圖五)：

一、本基地位於敦化南北路金融專區，商業活動極為頻繁，並鄰近捷運

場站及松山機場，可提供本地區發展之就業人口之居住單元。

二、本基地建築物更新後將於臨計畫道路側留設人行步道系統，希望成

為鄰近街廓後續更新之典範。未來期望鄰近街廓辦理都市更新時，

均以臨接都市計畫道路側留設 2 公尺以上無遮簷人行道為原則，逐

步由點、線、面方式串聯，建立具有都市活動脈絡之系統。

三、開放空間集中留設，以增強火災的區隔性與災害時避難通路的流暢

性，以達到都市防災之效果。

四、未來開發應配合永續生態發展之概念整體規劃設計，朝綠建築設計

方向規劃，創造有利於環境共生的居家環境。

11

圖五 整體規劃構想示意圖

12

捌、變更內容

一、變更土地使用分區

本計畫區內第三種住宅區面積為2,252平方公尺，變更為第三種住宅

區（特），詳表二及圖六。

表二 細部計畫變更內容表

位置

變更內容

變更理由 原計畫 新計畫

面積

（平方公尺）

南京東路四

段 53巷 7弄以

南、南京東路

四段 53 巷以

西、南京東路

四段 53 巷 3

弄以北及敦

化北路 145 巷

23 弄以東

第三種住宅區第三種住宅區

（特） 2,252.00

配合「修訂臺

北市老舊中

低層建築社

區辦理都市

更新擴大協

助專案計畫」

，變更原計畫

內容。

備註：本計畫變更後各用地之大小、面積、位置及形狀依地籍分割測量為準。

二、土地使用分區管制

(一)使用強度

第三種住宅區（特）之建蔽率為 45％，容積率為 225％。

(二)本計畫範圍之土地比照「臺北市土地使用分區管制自治條例」

之第三種住宅區規定。

(三)本計畫區得適用 100 年 9 月 20 日公告之「修訂臺北市老舊中

低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」之容積獎勵（

詳附件一）。本計畫區總容積上限不得超過各該建築基地 2 倍

法定容積。

(四)本計畫區獎勵容積核給額度，依本市都市設計及土地使用開發

許可審議委員會及都市更新及爭議處理審議會審議結果辦理。

13

(五)其他

本計畫未規定之事項，悉依原都市計畫及相關法令規定辦理。

圖六 變更臺北市松山區美仁段一小段 800 地號等 9 筆土地第三種住宅區

為第三種住宅區（特）細部計畫示意圖

14

玖、都市設計準則

本計畫區為配合「修訂臺北市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專

案計畫」塑造良好都市景觀，並形塑街區整體建築風貌，特訂定本準則。

一、開放空間

(一)配合周邊環境，規劃本計畫區臨南京東路四段 53 巷 7 弄留設 2

公尺以上之無遮簷人行道，提供舒適之人行空間。

(二)建築基地應儘量栽植原生樹種之大型遮蔭性喬木，以具體達到

減溫、雨水涵養與景觀綠化之效果。

二、防災規劃

(一)為加強防災機能，於基地內或筏基設計雨水貯集及滲透槽，以

吸納貯集雨水並再排放或利用；並規劃隔震系統，減少高樓層

建築晃動，增加住家生活品質且大幅提升耐震能力。

(二)為配合防災需求，於本計畫區東側臨南京東路四段 53 巷及南

側臨南京東路四段 53 巷 3 弄，退縮留設 2 公尺以上無遮簷人

行道，並補足道路寬度至 8公尺以供消防救災通行，並與道路

順平處理。

三、交通動線規劃

(一)本計畫區建築基地以一處汽車出入口為原則，惟經臺北市都市

設計及土地使用開發許可審議委員會審查同意者不在此限。

(二)建築基地之汽車出入口，除基地條件限制外，不得設置於下列

道路及場所。

1、自道路交叉截角線、人行穿越道、斑馬線距離 5公尺範圍內。

2、丁字路及其他公共安全及公共交通之道路、路段或場所。

(三)開發後所衍生之交通需求應內部化，於基地內自行滿足。

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四、建築設計及無障礙空間環境

(一)本計畫區建築基地及建築物均應採內政部綠建築評估系統，取

得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上，並取得綠

建築標章。

(二)為提供高齡者住宅服務與居家照顧空間服務設施，居住環境考

量以「臺北市居住空間通用設計指南」為原則設計，營造基地

完善之無障礙空間環境。

五、社區活動延續

為延續及維持原有之地區商業活動或社區生活路徑，計畫區沿街應

設置適當之商業店鋪，以加強建築物與外部開放空間之活動互動性，延

續本地區街道活動氣氛。

六、本都市設計管制要點中部分列為「原則」性之規定，如申請案經「

臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」會議通過，得不

受此「原則」性之規定限制。

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圖七 開放空間系統示意圖

17

拾、計畫效益

一、規劃符合地區特色景觀意象

本計畫區規劃現代化符合地區特色之建築造型與植栽景觀設計，對

周邊都市景觀產生正面且具催化效果，並配合敦化南北路特定專用區及

臺北小巨蛋體育館之發展，帶動鄰近地區都市更新及景觀改觀。

二、提供完善之開放空間及人行步道系統

本計畫區周邊目前並無完善之人行道系統，藉由本計畫範圍於臨道

路側沿街均退縮建築，作為連接周邊各項活動設施之開放空間，提供更

安全且完善舒適之步行活動空間。

三、透過生態環境規劃設計，增加地區環境容受力

透過節能減碳之設計，對於都市微氣候，包含戶外遮蔭、都市風廊

效應，運用誘導式設計，以符合綠建築之設計目標，增加環境容受力。

四、居住環境量與質的提升

（一）居住環境品質及防災能力之提昇

新建房屋在消防、建築結構、設備、服務及空間等軟硬體設

施，均較原有居住環境大幅提昇；並改善生活機能因應高齡

化社會趨勢。

（二）居住空間與價值之提升

為符合「滿足現住戶更新後分回原居住面積之原則」之政策

目標，本案以四樓住戶為主，進行變更前後差異分析，變更

前住戶均無法分回原室內面積，於申請專案獎勵後，四樓住

戶可滿足現住戶更新後原居住面積室內一坪換一坪為原則。

本案爭取專案獎勵後，原住戶居住空間與價值皆大幅提升，

增加本案所有權人辦理都市更新意願。

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拾壹、其它

一、實施者應自更新事業計畫經核定之日起二年內申請建造執照。以權

利變換計畫實施，且其權利變換計畫與都市更新事業計畫分別報核

者，申請建造執照時間得再延長一年。未依前述時程辦理者，應回

復原都市計畫。

二、本計畫未規定之事項，悉依原都市計畫及相關法令規定辦理。

拾貳、臺北市都市計畫委員會審議情形

本案經提本市都市計畫委員會 101 年 4 月 26 日本會第 634 次委員會議

審議，決議如下：

一、本案依市府說明因全案業符合「修訂臺北市老舊中低層建築社區辦

理都市更新擴大協助專案計畫」申請條件，故本案除計畫書內容依

以下二點進行修正外，其餘照案通過。1、計畫書第 2 頁、第 11 頁

中有關本案基地位置之載述，其中南、北方位錯置，請修正。2、

計畫書第 8 頁應補充本案重新辦理專案變更所對應之作業流程及

相關符合要件。

二、本計畫所適用專案變更係提供中低層老舊住宅取得較高容積獎勵之

機會，有關陳情意見所述及擬排除於本次更新範圍部分，錄請市府

納入後續都市更新及爭議處理審議會中審慎處理。

三、公民或團體所提意見審決如後附綜理表。

拾參、本計畫業依臺北市都市計畫委員會審議決議修正完竣。

附件一

附件二 臺北市都市計畫委員會公民或團體所提意見綜理表

案 名 變更臺北市松山區美仁段一小段 800 地號等 9 筆土地第三種

住宅區為第三種住宅區（特）細部計畫案

編 號 1 陳情人 羅謝蘭香

陳情理由

土地標示：松山區美仁段一小段 802 地號(南京東路四段 53

巷 7 弄 7 號 2 樓)

私人產權，不同意改建。

建議辦法 公權力不應介入私人產權。

委員會決議

本計畫所適用專案變更係提供中低層老舊住宅取得較高容

積獎勵之機會，有關陳情意見所述及擬排除於本

次更新範圍部分，錄請市府納入後續都市更新及

爭議處理審議會中審慎處理。

編 號 2 陳情人 韓英民

陳情理由

土地標示：松山區美仁段一小段 800 地號(南京東路四段 53

巷 7 弄 7 號)

私人產權，不同意改建。

建議辦法 私有土地及房舍市府無權迫使改建。

委員會決議 同編號 1。

編 號 3 陳情人 林德勳

陳情理由

土地標示：松山區美仁段一小段 800 地號(南京東路四段 53

巷 7 弄 5 號 1 樓)

私人產權，不同意改建。

建議辦法 私人產權，只有本人有處理權。

委員會決議 同編號 1。

臺北市都市計畫審核摘要表

項 目 說 明

都市計畫名

稱

變更臺北市松山區美仁段一小段 800 地號等 9 筆土地第

三種住宅區為第三種住宅區(特)細部計畫案

都市計畫

法令依據

都市計畫法第 27 條第 1 項第 4 款

申請單位 臺北市政府

本案公開展

覽起訖日期

自民國 101 年 3 月 8 日起至 101 年 4 月 6 日止共計 30

天（刊登於 101 年 3 月 8 日聯合報、101 年 3 月 9 日自

由時報）。

本案說明會

舉辦日期

101 年 3 月 26 日下午 2 時 30 分松山區公所 11 樓禮堂

公民團體對

本案之反映

意見

詳臺北市都市計畫委員會公民或團體所提意見綜理表。

本案提交各

級都市計畫

委員會審核

結果

本案經提本市都市計畫委員會 101 年 4 月 26 日本

會第 634 次委員會議審議，決議如下：

(一)本案依市府說明因全案業符合「修訂臺北市老舊中

低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫」申請條

件，故本案除計畫書內容依以下二點進行修正外，其餘

照案通過。1、計畫書第 2 頁、第 11 頁中有關本案基地

位置之載述，其中南、北方位錯置，請修正。2、計畫

書第8頁應補充本案重新辦理專案變更所對應之作業流

程及相關符合要件。

(二)本計畫所適用專案變更係提供中低層老舊住宅取得

較高容積獎勵之機會，有關陳情意見所述及擬排除於本

次更新範圍部分，錄請市府納入後續都市更新及爭議處

理審議會中審慎處理。

(三)公民或團體所提意見審決如後附綜理表。