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Servicio de Estudios, Planificación y Presupuestos Azterlan, Plangintza eta Aurrekontuen Zerbitzua
Donostia – San Sebastián, 1 – Tef. 945 01 98 71 – Fax 945 01 98 55 – 01010 Vitoria-Gasteiz
Febrero 2012
COMPRA DEL SUELO DE LAS VIVIENDAS EDIFICADAS EN DERECHO DE SUPERFICIE
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EL GOBIERNO VASCO HA OFRECIDO A 16.602 PROPIETARIOS DE UNA
VIVIVENDA PROTEGIDA EN DERECHO DE SUPERFICIE LA POSIBILIDAD DE
ACCEDER A LA PROPIEDAD DEL SUELO.
EL 10,5% DE ELLOS HA COMPRADO EL SUELO ADQUIRIENDO ASÍ LA PLENA
PROPIEDAD DE SU VIVIENDA.
a) Introducción
Uno de los principales objetivos de las políticas de vivienda del Departamento de Vivienda,
Obras Públicas y Transportes es el fomento del régimen de alquiler como fórmula para
favorecer el acceso a la vivienda de las personas con menores recursos. Así, el primer eje de
actuación del Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 es “Favorecer el
acceso a la vivienda, orientando los recursos preferentemente al alquiler”.
Desde el convencimiento de que el impulso del régimen de alquiler resulta imprescindible en
la difícil coyuntura actual, y dadas las elevadas exigencias de la promoción en alquiler en
cuanto a financiación, se hace necesario buscar nuevas fórmulas de generación de recursos
destinados a la promoción de viviendas en régimen de alquiler.
De este modo, una de las acciones contempladas en el primer eje de actuación del Plan
Director es “Poner en marcha medidas dirigidas a la generación de recursos económicos para
la promoción de viviendas en régimen de alquiler, tales como la venta del suelo de las
viviendas edificadas bajo el régimen del derecho de superficie. Con carácter
simultáneo, estas viviendas deberán ser calificadas permanentemente como de protección
pública”.
Muchos de los edificios de viviendas de protección oficial de la CAPV están edificados en
derecho de superficie sobre suelos que son propiedad de la Administración General de la
Comunidad Autónoma del País Vasco. El derecho de superficie permite edificar sobre suelo
ajeno, de manera que se genera una dualidad de propiedades: la propiedad del edificio y la
propiedad del suelo.
Con arreglo a la normativa vigente, una vez extinguido el derecho de superficie (pasados 75
años), el propietario del suelo recupera el terreno con la edificación que contenga, sin que los
propietarios de las viviendas tengan derecho a indemnización alguna.
b) Convocatorias para la compra de suelo
Con el objetivo de solucionar esta difícil situación antes de que se produzca la extinción, el
Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ofrece a los titulares de las viviendas
de protección oficial edificadas en derecho superficie la posibilidad de acceder a la propiedad
del suelo. Esta operación cumple así con un doble objetivo, por un lado, los propietarios no
tendrán que enfrentarse a la posibilidad de una futura pérdida de la vivienda, y por otro, se
obtienen recursos económicos que permitirán la financiación de nuevas viviendas en régimen
de alquiler.
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El Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha aprobado dos Órdenes para la
adquisición del suelo de las viviendas edificadas en derecho de superficie. La principal
diferencia entre estas dos convocatorias reside en la fecha de calificación de las viviendas y lo
que esto conlleva.
Así, la Orden de 21 de Julio de 2010 estaba destinada a los titulares de viviendas de
protección oficial con calificación provisional anterior al 1 de enero de 2003, por lo que para
poder acceder a la propiedad del suelo, los titulares de las viviendas debían solicitar su
calificación permanente como viviendas de protección oficial.
Sin embargo, la Orden de 18 de Mayo de 2011 estaba dirigida a los titulares de viviendas
de protección oficial que ya tienen la calificación permanente puesto que corresponden a
calificaciones otorgadas a partir del 1 de enero de 2003, siendo todas ellas permanentes.
Asimismo, se permite el acceso a la propiedad del suelo a aquellos titulares de locales
comerciales y anejos no vinculados existentes en las comunidades de propietarios formadas
por las viviendas que cumplen los requisitos indicados en el Cuadro 1. En este caso, a
diferencia de los propietarios de vivienda, no se exige un límite máximo de ingresos para
poder acceder a la compra del suelo.
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Cuadro 1 Convocatorias para la compra de suelo de las viviendas edificadas en derecho de superficie
ORDEN de 21 de julio de 2010 del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, por la que se establecen los requisitos para la adquisición del suelo propiedad de la administración general de la Comunidad
Autónoma de Euskadi sobre el que se encuentran edificadas en derecho de superficie determinadas viviendas de protección oficial.
Requisitos Viviendas • Viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen especial
• Con calificación temporal • Adjudicadas en compra • Edificadas en derecho de superficie • Calificadas provisionalmente con anterioridad al 1 de enero de
2003 • Deben solicitar la calificación permanente
Requisitos titulares Límite ingresos ponderados de los titulares de la vivienda (ejercicio fiscal 2009): • Viviendas sociales: 25.000 euros • Viviendas de régimen general: 39.000 euros
Plazo de presentación de solicitudes
Del 15 de Septiembre al 15 de Noviembre de 2010
ORDEN de 18 de Mayo de 2011 del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, por la que se establecen los requisitos para la adquisición del suelo propiedad de la administración general de la Comunidad
Autónoma de Euskadi sobre el que se encuentran edificadas en derecho de superficie determinadas viviendas de protección oficial.
Requisitos Viviendas • Viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen especial
• Con calificación permanente • Adjudicadas en compra • Edificadas en derecho de superficie • Calificadas permanentemente a partir del 1 de enero de 2003 ó • Calificadas temporalmente antes del 1 de enero de 2003 pero
recalificadas con carácter permanente tras su adquisición por la Administración General de la Comunidad Autónoma de Euskadi.
Requisitos titulares Límite ingresos ponderados de los titulares de la vivienda (ejercicio fiscal 2009): • Viviendas sociales: 25.000 euros • Viviendas de régimen general: 39.000 euros
Plazo de presentación de solicitudes
Del 1 de Junio al 30 de Julio de 2011
Ambas Órdenes permiten también el acceso a la propiedad del suelo a las personas titulares de locales comerciales y anejos no vinculados existentes en las comunidades de propietarios formadas por las viviendas protegidas que cumplen los requisitos mencionados. No se exige cumplir con el requisito de ingresos máximos que sí deben cumplir los propietarios de viviendas protegidas.
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Con el objeto de facilitar el acceso a la propiedad del suelo, el Departamento ofrece la
posibilidad de acceder a financiación cualificada. Así, la Orden de 6 de Octubre de 2010 del
Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, de medidas financieras para la compra
de vivienda, añade una nueva modalidad de ayuda destinada a la compra de la propiedad del
suelo por parte de titulares de viviendas de protección pública edificadas en derecho de
superficie.
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Cuadro 2 Préstamos cualificados para la compra de la propiedad del suelo
ORDEN de 6 de octubre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes, de medidas financieras para la compra de vivienda.
Tipo de ayuda • Préstamos cualificados, preferentemente hipotecarios • Concertados con aquellas entidades de crédito que hayan
suscrito el convenio de colaboración financiera con la Administración de la Comunidad Autónoma de Euskadi.
Características de los préstamos
• Cuantía máxima: 100% del precio de venta de la propiedad del suelo más los gastos e impuestos necesarios para su formalización e inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Tipo de interés: Euribor+0,75% - Euribor+1,75% • Plazo de amortización máximo: 35 años.
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
La ORDEN de 3 de noviembre de 2010, del Consejero de Vivienda, Obras Públicas y
Transportes, sobre determinación de los precios máximos de las viviendas de protección
oficial, diferencia el precio de venta en función de si la vivienda es adjudicada en derecho de
superficie o en plena propiedad (+10%). Asimismo, se acomete la regulación de los
fundamentos del cálculo del precio máximo del derecho de superficie: tabla de depreciación
del derecho de superficie.
c) Potenciales compradores de suelo
La Convocatoria 2010 estaba dirigida a un total de 14.401 potenciales compradores del suelo,
esto es, personas propietarias de algún elemento edificado en régimen de derecho de
superficie. Por su parte, la Convocatoria 2011 alcanzaba a un total de 7.252 potenciales
compradores, lo que hace un total de 21.653 personas que han tenido la oportunidad de
acceder a la propiedad del suelo.
Cuadro 3 Potenciales compradores del suelo con edificaciones en derecho de superficie
Tipo de elemento FASE I
Convocatoria 2010 Orden 21 de Julio de 2010
FASE II. Convocatoria 2011 Orden de
18 de Mayo de 2011 TOTAL
Viviendas 11.157 5.445 16.602 Garajes 2.092 1.461 3.553 Trasteros 49 132 181 Locales 1.103 214 1.317 TOTAL ELEMENTOS 14.401 7.252 21.653
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
De este total, 16.602 personas, esto es, el 77% del total son propietarios de viviendas
protegidas, 3.553 personas (16%) tienen en propiedad un garaje no vinculado a una vivienda,
1.317 son propietarios de locales (6%) y 181 personas disponen de trasteros no vinculados
(1%).
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Gráfico 1 Distribución de los potenciales compradores según tipo de elemento
CONVOCATORIA 2010 CONVOCATORIA 2011 TOTAL
T rastero s0,3%
Locales
7,7%
Garajes
14,5%Viviendas
77,5%
Trasteros
1,8%
Locales
3,0%
Garajes
20,1%Viv iendas
75,1%
Trasteros
0,8%
Locales
6,1%
Garajes
16,4%Viv iendas
76,7%
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Centrando la atención en las viviendas, el 80% son viviendas protegidas de régimen general
(13.208 viviendas), mientras que el 20% restante son viviendas sociales1 (3.394 viviendas).
Cuadro 4 Potenciales compradores del suelo según tipo de vivienda
Viviendas FASE I
Orden 21 de Julio de 2010
FASE II Orden de 18 de Mayo de 2011
TOTAL
Viviendas sociales 2.970 424 3.394 VPO régimen general 8.187 5.021 13.208 TOTAL ELEMENTOS 11.157 5.445 16.602
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Atendiendo al año de calificación de la vivienda, se comprueba una importante concentración
de viviendas calificadas entre los años 1995 y 1998, alcanzando un total de 5.420 viviendas,
esto es, la tercera parte del total de viviendas que pueden optar a la compra del suelo.
Asimismo, los años 2007 y 2008 acumulan también un número importante de viviendas en
derecho de superficie.
Gráfico 2 Potenciales compradores del suelo de las viviendas en derecho de superficie, según año de calificación de la vivienda.
136391
1.6131.3971.283
1.127
713464
743
439
7731.027
860679
867
407201
1.2521.299
903
280
400
800
1.200
1.600
2.000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
nº v
ivie
ndas
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
1 La proporción de viviendas sociales en la segunda convocatoria es significativamente inferior (8% del total), puesto que en los últimos años la mayoría de las viviendas sociales edificadas han sido destinadas al régimen de alquiler.
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Cuadro 5 Potenciales compradores del suelo según tipo de vivienda y año de calificación
Número viviendas % horizontal Año de calificación de
la vivienda Viviendas sociales
VPO régimen general
TOTAL Viviendas sociales
VPO régimen general
TOTAL
1991 0 28 28 0,0 100,0 100,0 1992 0 136 136 0,0 100,0 100,0 1993 79 312 391 20,2 79,8 100,0 1994 193 710 903 21,4 78,6 100,0 1995 416 1.197 1.613 25,8 74,2 100,0 1996 367 1.030 1.397 26,3 73,7 100,0 1997 73 1.210 1.283 5,7 94,3 100,0 1998 517 610 1.127 45,9 54,1 100,0 1999 427 286 713 59,9 40,1 100,0 2000 130 334 464 28,0 72,0 100,0 2001 332 411 743 44,7 55,3 100,0 2002 279 160 439 63,6 36,4 100,0 2003 0 773 773 0,0 100,0 100,0 2004 378 649 1.027 36,8 63,2 100,0 2005 74 786 860 8,6 91,4 100,0 2006 52 627 679 7,7 92,3 100,0 2007 62 1.237 1.299 4,8 95,2 100,0 2008 4 1.248 1.252 0,3 99,7 100,0 2009 9 858 867 1,0 99,0 100,0 2010 2 405 407 0,5 99,5 100,0 2011 0 201 201 0,0 100,0 100,0 TOTAL 3.394 13.208 16.602 20,4 79,6 100,0
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
En lo que respecta a la distribución geográfica de las edificaciones en derecho de superficie,
cabe destacar la reducida presencia de estos elementos en Álava, puesto que este territorio
absorbe únicamente el 14% de las viviendas de la primera convocatoria y el 25% de la
segunda. El reparto de las dos fases en conjunto es tal que Álava concentra el 18% de las
viviendas, Bizkaia el 49% y Gipuzkoa el 33%.
Este dato resulta llamativo dada la elevada concentración de edificación de vivienda protegida
en el territorio alavés. No hay que olvidar que en el período 1995-2002 Álava ha concentrado
el 27% de la edificación de vivienda protegida de la CAPV, elevándose al 44% en el período
2003-2010. No obstante, la explicación reside en el hecho de que la Convocatoria de la
Consejería de Vivienda, Obras Públicas y Transportes está dirigida a los propietarios de
elementos edificados en suelos propiedad del Gobierno Vasco, mientras que una elevada
proporción de las viviendas edificadas en la capital alavesa han sido construidas en suelo
propiedad del Ayuntamiento.
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Cuadro 6 Distribución geográfica potenciales compradores del suelo según tipo de elemento
FASE I Viviendas Garajes Trasteros Locales Total
Territorio
Histórico Nº % Nº % Nº % Nº % Nº % Álava 1.617 14,5 77 3,7 1 2,0 118 10,7 1.813 12,6 Bizkaia 5.457 48,9 1.301 62,2 34 69,4 557 50,5 7.349 51,0 Gipuzkoa 4.083 36,6 714 34,1 14 28,6 428 38,8 5.239 36,4 CAPV 11.157 100,0 2.092 100,0 49 100,0 1.103 100,0 14.401 100,0
FASE II Viviendas Garajes Trasteros Locales Total
Territorio
Histórico Nº % Nº % Nº % Nº % Nº % Álava 1.374 25,2 389 26,6 10 7,6 53 24,8 1.826 25,2 Bizkaia 2.637 48,4 535 36,6 93 70,5 116 54,2 3.381 46,6 Gipuzkoa 1.434 26,3 537 36,8 29 22,0 45 21,0 2.045 28,2 CAPV 5.445 100,0 1.461 100,0 132 100,0 214 100,0 7.252 100,0 Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
En lo que respecta al total de elementos, la distribución territorial es similar a la mostrada por
las viviendas, pero con un protagonismo aún mayor de Bizkaia debido al elevado número de
garajes en este Territorio. En concreto, Bizkaia acumula el 49,6% del total de elementos,
Gipuzkoa absorbe el 33,7% y Álava el 16,8% restante.
Gráfico 3 Distribución geográfica de los potenciales compradores del suelo
VIVIENDAS TOTAL ELEMENTOS
Á lava18,0%
Gipuzko a33,2%B izkaia
48,8%
Álava16,8%
Gipuzkoa33,7%
Bizkaia49,6%
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
En cuanto a la distribución municipal, el 45% de los potenciales compradores del suelo se
concentran en las capitales. Bilbao acumula un total de 3.497 propietarios de elementos edificados
en derecho de superficie (16% del total), Donostia 3.199 (15%) y Vitoria 3.012 (14% del total).
Otros municipios que concentran un importante número de posibles compradores son, en Bizkaia,
Basauri (927 propietarios), Muskiz, Ortuella y Barakaldo, los tres en torno a los 600 propietarios y
en Gipuzkoa, Irún y Zumárraga con 440 y 402 propietarios con opción de compra respectivamente.
En el Mapa 1 se comprueban en tonos más oscuros las zonas en las que existe una mayor
concentración de viviendas en derecho de superficie cuyos propietarios pueden acceder a la compra
del suelo.
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Cuadro 7 Potenciales compradores del suelo según tipo de vivienda y año de calificación
Número de elementos Total Municipio Viviendas Garajes Locales Trasteros
Número % Vitoria 2.527 348 132 5 3.012 13,9 Okondo 113 60 0 0 173 0,8 Resto Álava 351 58 39 6 454 2,1 Total Álava 2.991 466 171 11 3.639 16,8 Bilbao 2.823 417 213 44 3.497 16,2 Basauri 567 260 100 0 927 4,3 Muskiz 549 17 36 4 606 2,8 Ortuella 370 142 90 0 602 2,8 Barakaldo 352 178 56 0 586 2,7 Abanto 439 5 29 0 473 2,2 Portugalete 346 4 5 0 355 1,6 Resto Bizkaia 2.648 813 144 79 3.684 17,0 Total Bizkaia 8.094 1.836 673 127 10.730 49,6 Donostia 2.431 472 288 8 3.199 14,8 Irún 286 138 16 0 440 2,0 Zumárraga 376 9 17 0 402 1,9 Hernani 302 15 17 0 334 1,5 Andoain 215 78 25 0 318 1,5 Elgoibar 219 65 6 6 296 1,4 Zarautz 216 8 25 0 249 1,1 Resto Gipuzkoa 1.472 466 79 29 2.046 9,4 Total Gipuzkoa 5.517 1.251 473 43 7.284 33,6 TOTAL 16.602 3.353 1.317 181 21.653 100,0
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
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Mapa 1 Mapa distribución municipal potenciales compradores del suelo de las viviendas protegidas edificadas en derecho de superficie
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d) Solicitudes realizadas y compraventas efectuadas
La Convocatoria de 2010 para la compra de suelo recibió un total de 3.630 solicitudes, lo que
representa el 19% sobre el total de potenciales compradores. Por su parte, las 2.217
solicitudes presentadas en la segunda convocatoria suponen el 25,5% de los posibles
compradores de esta segunda fase (7.252 propietarios).
En términos de compras efectuadas sobre el total de propietarios potenciales compradores del
suelo (índice de compra), se comprueba un mayor ratio en la segunda fase ascendiendo al
16% (1.186 compras), frente al 12% de la primera fase (1.763 compraventas). Por otro lado,
el ratio entre compras efectuadas sobre solicitudes aceptadas es similar en ambos casos
situándose en torno al 65%.
Gráfico 4 Potenciales compradores del suelo de las edificaciones en derecho de superficie, solicitudes y compradores.
7.252
21.653
14.401
5.8472.2173.630 4.490
1.8132.677 2.9491.1861.763
0
4.000
8.000
12.000
16.000
20.000
24.000
Fase I Fase II Total
nº e
lem
ento
s
Potenciales compradores Solicitudes presentadasSolicitudes aceptadas Compras efectuadas
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Gráfico 5 Relación entre las solicitudes aceptadas, las compras efectuadas y los potenciales compradores.
20,925,518,6 13,616,412,2
65,765,465,9
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
Fase I Fase II Total
%
Solicitudes aceptadas/Potenciales compradoresCompras efectuadas / Potenciales compradoresCompras efectuadas / Solicitudes aceptadas
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
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Atendiendo al tipo de elemento, el índice de compra se reduce al 11,6% en el caso de las
viviendas, mientras que es superior en los garajes (22,4%), en los trasteros (21,0%) y en los
locales (15%). A este respecto, es preciso tener presente que los propietarios de vivienda
protegida deben cumplir un requisito de ingresos máximos para poder acceder a la propiedad
del suelo, condición que no se exige a los propietarios de elementos no vinculados a una
vivienda protegida.
Cuadro 8 Relación entre compradores y potenciales compradores según tipo de elemento en propiedad. (Total 2 fases)
Tipo de elemento Potenciales
compradores Compradores Índice de
compra (%) Vivienda 16.602 1.918 11,6 Garaje 3.553 795 22,4 Trastero 181 38 21,0 Local 1.317 198 15,0 Total elementos 21.653 2.949 13,6
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Centrando la atención únicamente en las viviendas, y atendiendo al año de calificación de
éstas, tanto el índice de presentación de solicitudes como el índice de compra registran
importantes oscilaciones, si bien, pueden destacarse los años 2007 y 2008 como aquellos que
registran un mayor número de compraventas en términos absolutos, 199 y 245 compras de
suelo respectivamente, siendo también de los más elevados en términos relativos, puesto que
son superados únicamente por las viviendas calificadas en el año 2009 con un índice de
compra del 19,8%, y el año 1991 que registra una altísima tasa de compradores (39%), si
bien, en términos absolutos se reduce a 11 compraventas formalizadas.
Gráfico 6 Índice de solicitudes de compra e índice de compraventas efectuadas. Total 2 fases.
24,818,3
12,2
19,525,0
32,3 31,727,6
34,2
22,6 20,4
30,1
37,1
46,741,539,3
9,6 8,4 6,1 6 4,6 5,910,1 12,5
17,9
10,514,8 12,4
7,6
16,319,1
15,319,6 19,8 17,2
6
13,9
39,7
50,0
16,1
30,133,9
0
10
20
30
40
50
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 20012002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
%
% solicitudes/potenciales compradores % compras/potenciales compradores
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
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Cuadro 9 Potenciales compradores del suelo y solicitudes de compra según año de calificación de la vivienda. Viviendas. Total 2 fases.
Año de calificación de la vivienda
TOTAL potenciales compradores
Total solicitudes presentadas
Total solicitudes aceptadas
Total compras de suelo
1991 28 14 14 9 1992 136 54 24 13 1993 391 97 55 33 1994 903 145 98 55 1995 1.613 295 192 97 1996 1.397 170 129 64 1997 1.283 250 205 75 1998 1.127 282 201 114 1999 713 230 128 89 2000 464 147 114 83 2001 743 205 139 78 2002 439 150 102 65 2003 773 175 161 96 2004 1.027 209 134 78 2005 860 259 220 140 2006 679 252 196 130 2007 1.299 391 346 199 2008 1.252 424 366 245 2009 867 405 271 172 2010 407 169 127 70 2011 201 28 23 12 TOTAL 16.602 4.351 3.245 1.918
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
El análisis de la distribución geográfica de las compraventas de suelo efectuadas pone de
manifiesto el reducido índice de compra registrado en Álava, puesto que la representación de
los propietarios de vivienda compradores de suelo en el conjunto de compraventas se reduce
al 15% mientras que el peso del conjunto de potenciales compradores de las dos
convocatorias asciende al 18%.
Por su parte, Bizkaia concentra el 45% del total de compraventas del suelo correspondiente a
viviendas protegidas, ascendiendo al 53% si se atiende al conjunto de elementos. En cuanto a
Gipuzkoa, absorbe el 39% en el caso de propietarios de vivienda y el 36% para el total de
elementos.
Gráfico 7 Distribución geográfica de compradores del suelo. Total 2 fases.
VIVIENDAS TOTAL ELEMENTOS
Á lava15,5%
Gipuzko a39,2%
B izkaia45,3%
Á lava11,7%
Gipuzko a35,5%
B izkaia52,8%
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
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En lo que respecta a las compras de suelo en función del tipo de elemento, se constata que las
compraventas del suelo correspondiente a propietarios de vivienda acumulan la mayor parte
de las operaciones (65%). En Gipuzkoa y Álava, las viviendas acumulan una proporción
superior, el 72% y el 86% respectivamente, mientras que en Bizkaia la representación se
reduce al 56% del total de las compras del suelo, debido al elevado protagonismo de los
garajes en este territorio.
Cuadro 10 Compras de suelo efectuadas según tipo de elemento en propiedad. Total 2 fases.
Álava Bizkaia Gipuzkoa Total Tipo de elemento
Nº % Nº % Nº % Nº % Viviendas 298 86,1 868 55,8 752 71,8 1.918 65,0 Garajes 40 11,6 558 35,9 197 18,8 795 27,0 Trasteros 2 0,6 27 1,7 9 0,9 38 1,3 Locales 6 1,7 102 6,6 90 8,6 198 6,7 TOTAL ELEMENTOS 346 100,0 1.555 100,0 1.048 100,0 2.949 100,0
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
En efecto, la venta del suelo correspondiente a garajes no vinculados ha tenido un importante
peso en Bizkaia, puesto que el 36% de las compraventas en este territorio han correspondido
a propietarios de garajes.
En efecto, el índice de compra del suelo de los garajes en Bizkaia alcanza el 30%, esto es, casi
uno de cada tres propietarios de garajes no vinculados que podían acceder a la propiedad del
suelo han efectuado la compra frente a un índice de compra del 11% en las viviendas.
En lo que respecta a Gipuzkoa, el índice de compra se sitúa en el 14% en los propietarios de
viviendas, mientras que en Álava se reduce al 10%. (Ver Gráfico 8).
Gráfico 8 Índice de compra según tipo de elemento y Territorio Histórico. Total 2 fases.
18,2
10,7
30,4
15,213,6
15,7
20,919,0
11,6
22,4 21,0
15,0
8,610,0
3,5
21,3
0
5
10
15
20
25
30
35
Vivienda Garaje T rastero Lo cal
% c
ompr
aven
tas
/ tot
al
pote
ncia
les
com
prad
ores Álava
Bizkaia
Gipuzkoa
CAPV
Índice de compra: % de compradores/potenciales compradores Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
En el Mapa 2 se puede comprobar el reparto municipal de los propietarios de viviendas
protegidas edificadas en derecho de superficie que han accedido a la propiedad del suelo.
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Mapa 2 Mapa distribución compradores del suelo de las viviendas protegidas edificadas en derecho de superficie. Total 2 fases.
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e) Solicitudes denegadas
Por su parte, un total de 1.279 solicitudes de compra de suelo han sido denegadas, 910 en
la primera convocatoria y 369 en la segunda. En lo que respecta a la primera fase, el
principal motivo para denegar la solicitud ha sido la superación del máximo de ingresos
permitidos por parte de los propietarios de vivienda que deseaban adquirir la propiedad del
suelo. En concreto, 591 solicitantes (65%) superaban el límite establecido. Por otro lado,
un 27% de las denegaciones (247 solicitudes) se engloban en la categoría de “otros
motivos”.
En cuanto a la segunda fase, hay que destacar que la causa de un 47,6% de las
denegaciones (175 solicitudes) ha sido que las solicitudes no pertenecían a esta fase, esto
es, deberían haber presentado la solicitud en la convocatoria precedente. Asimismo, un
36% han sido denegadas por superar los ingresos permitidos (134 solicitudes), y un 12%
(45) son viviendas cuyo suelo es propiedad del Ayuntamiento.
Cuadro 11 Solicitudes denegadas según motivo
Fase I Fase II Total Supera ingresos 591 134 725 Calificación permanente 68 -- 68 No derecho de superficie 4 2 6 Suelo propiedad del Ayuntamiento -- 45 45 Elemento no pertenece fase actual -- 175 175 Otros motivos 247 13 260 TOTAL 910 369 1.279
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Gráfico 9 Distribución solicitudes denegadas según motivo
FASE I FASE II
Otro s27,1%
N o derecho superf ic i
e0,4%
C alif icació n
permanente
7,5%
Supera ingreso s
65,0%
N o derecho superf ic i
e0,5%
Otro s3,3%
N o pertenec
e fase actual47,6%
Suelo A yuntami
ento12,2%
Supera ingreso s
36,4%
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
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f) Caracterización de los compradores del suelo
El Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes ha establecido como requisito
imprescindible para poder acceder a la propiedad del suelo un límite máximo de ingresos
ponderados que en el caso de los propietarios de viviendas sociales se cifra en 25.000 €,
elevándose a 39.000 € para los propietarios de VPO en régimen general.
Los ingresos ponderados se calculan sobre la base imponible aplicando unos coeficientes
en función del número de miembros de la unidad familiar y del número de perceptores de
ingresos.
La distribución de los compradores del suelo según ingresos ponderados es tal que el 9%
no alcanza los 12.000 € anuales, el 45% se encuentra en el intervalo comprendido entre
los 12.000 y los 25.000 anuales, y el 46% se sitúa entre los 25.000 y el máximo
permitido de 39.000 € anuales.
Cuadro 12 Distribución ingresos de los propietarios de vivienda protegida solicitantes y compradores del suelo. Ingresos Ponderados
INGRESOS PONDERADOS Solicitudes presentadas Compras efectuadas
INGRESOS PONDERADOS Fase I Fase II Total Fase I Fase II Total
<12.000 euros 11,1 8,2 9,9 11,9 6,6 9,4 12.000-25.000 euros 36,1 40,8 38,0 48,1 40,8 44,7 25.001-39.000 euros 39,8 42,6 40,9 39,9 52,6 45,9 39.001-50.000 euros 9,8 6,5 8,5 0,0 0,0 0,0 > 50.000 euros 3,2 1,9 2,7 0,0 0,0 0,0 TOTAL 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Incluye únicamente propietarios de vivienda, no de otros elementos. Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
En lo que respecta a la composición de la unidad familiar de los demandantes de compra
del suelo, destaca la elevada proporción de hogares unipersonales, que en la primera fase
se cifran en el 42% del total y en la segunda alcanzan el 72%.
Esta representación incluso se incrementa entre los compradores finales del suelo, puesto
que en la primera fase el 47% eran hogares formados por una sola persona, un 23%
estaba formado por dos personas, un 15% por tres personas y otro 15% por cuatro o más
miembros. El tamaño medio se cifra en 1,99 personas por hogar.
La distribución de la segunda fase es tal que los hogares unipersonales representaban el 73%
del total, los de dos personas el 18%, los de tres miembros el 7%, y únicamente el 2% cuentan
con 4 o más miembros. El tamaño medio de los hogares en este caso se reduce a 1,38 personas
por hogar.
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Cuadro 13 Distribución número de miembros de la unidad familiar de los solicitantes y de los compradores. Hogares propietarios de vivienda protegida.
SOLICITANTES Fase I Fase II Número de miembros
Nº % Nº % 1 1.105 42,7 1.271 71,8 2 584 22,6 338 19,1 3 458 17,7 114 6,4 4 400 15,5 40 2,3 >4 41 1,5 6 0,4 TOTAL 2.588 100,0 1.769 100,0
COMPRADORES Fase I Fase II Número de miembros
Nº % Nº % 1 482 47,0 658 73,4 2 239 23,3 161 17,9 3 156 15,2 61 6,8 4 134 13,1 14 1,6 >4 15 1,5 3 0,3 TOTAL 1.026 100,0 897 100,0
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Gráfico 10 Tamaño medio de los hogares propietarios de vivienda protegida en derecho de superficie, solicitantes o compradores del suelo
1,992,11
1,381,40
0,000,400,801,201,602,002,40
Solicitantes Compradores
Tam
año
med
io (n
º pe
rson
as/h
ogar
)
Fase I Fase II
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Finalmente, el análisis de la edad de los compradores del suelo atendiendo al conjunto de
elementos, sitúa la edad media en 47 años en la primera convocatoria, descendiendo a 37
años en la segunda fase. A este respecto, hay que tener presente que la mayoría de los
demandantes y adjudicatarios de vivienda protegida son jóvenes menores de 35 años, y la
segunda convocatoria corresponde a viviendas edificadas a partir de 2003.
Así, como puede comprobarse en el Cuadro 14 uno de cada tres compradores de la
segunda convocatoria (34,7%) no alcanza los 35 años, proporción que se reduce al 7% en
la primera fase. En ambos casos el tramo de edad comprendida entre los 35 y los 44 años
acumula una mayor proporción de propietarios, situándose en el entorno del 44%.
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Cuadro 14 Distribución total compradores (incluidos todos los elementos) según edad de los propietarios
Compradores Fase I Fase II EDAD PROPIETARIO
Nº % Nº % < 35 años 87 7,2 370 34,7 35 – 44 años 531 43,7 483 45,3 45 – 54 años 325 26,7 160 15,0 55 – 64 años 136 11,2 32 3,0 65 y más años 137 11,3 21 2,0 Total con dato 1.216 100,0 1.066 100,0 Sin dato 547 31,0 120 10,1 TOTAL 1.763 1.186
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
g) Ingresos obtenidos con la compraventa de suelo
El total de compraventas de suelo formalizadas han proporcionado al Departamento de
Vivienda, Obras Públicas y Transportes unos ingresos superiores a los 33 millones de
Euros. En concreto, la suma de ingresos correspondientes a la primera convocatoria
asciende a 17,25 millones, en tanto que los ingresos de la segunda convocatoria se
cuantifican en 16,05millones de Euros2.
Los gastos derivados de la formalización de las compraventas, esto es, escrituración,
registro e impuestos originados por la transmisión, corren a cargo de los compradores
ascendiendo en conjunto a 3,13 millones de Euros.
Cuadro 15 Ingresos totales obtenidos por la venta del suelo
Precio suelo IVA Precio +IVA Gastos Fase I 14.735.703,6 2.516.107,2 17.251.810,8 1.734.795,7 Fase II 13.599.054,1 2.447.829,7 16.046.833,8 1.399.812,1 TOTAL 28.334.757,7 4.963.936,9 33.298.694,6 3.134.607,8
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Atendiendo al tipo de elemento, la mayor parte de los ingresos generados corresponden a
la venta del suelo de las viviendas protegidas edificadas en derecho de superficie (87%),
aunque en número de operaciones representen únicamente el 65% del total. Los locales
han aportado el 7% de los ingresos y los garajes algo más de un 5%. El peso de los
trasteros se reduce a un testimonial 0,1%.
2 Los datos de la segunda fase corresponden a fin de Enero de 2012 y podrían aún sufrir variación.
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Cuadro 16 Ingresos totales obtenidos por la venta del suelo según tipo de elemento
Nº
compraventas Precio suelo Precio +IVA Gastos
Vivienda 1.918 24.704.879,8 29.017.832,7 2.457.347,1 Garaje 795 1.527.594,6 1.800.167,6 511.959,8 Trastero 38 27.552,9 32.512,4 36.512,7 Local 198 2.074.730,4 2.448.181,9 128.788,2 TOTAL 2.949 28.334.757,7 33.298.694,6 3.134.607,8 Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Gráfico 11 Distribución de los ingresos obtenidos según tipo de elemento
Lo cal7,4%
T rastero0,1%
Garaje5,4%
Vivienda87,1%
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
Centrando la atención en el precio del suelo de las viviendas protegidas, se comprueba que
en las viviendas protegidas de régimen general el precio de compraventa ha oscilado entre
un mínimo de 6.639 € y un máximo de 24.406 €, situándose el precio medio en 16.326 €
por vivienda. En cuanto a las viviendas sociales la horquilla de precios se ha situado entre
un mínimo de 3.246 € y un máximo de 14.950 €. El promedio en este caso se ha cifrado
en 7.734 € por vivienda.
Gráfico 12 Precios medios, mínimos y máximos de compraventa del suelo de las viviendas edificadas en derecho de superficie.
16.326
6.639
24.406
7.734
3.246
14.950
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
Precio máximo Precio mínimo Precio medio
Prec
io s
uelo
(€/ v
ivie
nda)
VPO de régimen general Viviendas sociales
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
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En términos de distribución de precios, entre las VPO de régimen general, la mayoría de
los suelos (43%) registraban un precio comprendido entre los 15.000 € y los 18.000 €,
mientras que un 28% de los propietarios de viviendas protegidas han tenido que
desembolsar una cantidad superior a los 18.000 €. Además, un 24% ha sido vendido a un
precio de entre 12.000 € y 15.000 € y tan solo el 5% no alcanzaba los 12.000 €.
En lo que respecta a las viviendas sociales, el 30% de los suelos alcanzó un valor
comprendido entre los 6.000 € y los 7.500 €, el 24% entre los 7.500 € y los 9.000 € y un
25% superó los 9.000 €. En el otro extremo, el 21% de los suelos no alcanzó los 6.000 €
de precio de compraventa.
Cuadro 17 Distribución de precios del suelo de las viviendas edificadas en derecho de superficie (compraventas realizadas) según tipo de vivienda
Precios de suelo Viviendas
protegidas de régimen general
Precios del suelo Viviendas sociales
<12.000 € 5,2 <6.000 € 20,8 12.000-15.000 € 23,8 6.000-7.500 € 30,1 15.001-18.000 € 42,8 7.501-9.000 € 23,8 > 18.000 € 28,2 > 9.000 € 25,3 Total 100,0 Total 100,0
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
Atendiendo al tipo de edificación, el precio medio de compraventa del suelo
correspondiente al conjunto de viviendas edificadas en derecho de superficie ha ascendido
a 15.121 €; el promedio de los locales se ha cifrado en 12.365 €, el de los garajes en
2.264 € y el de los trasteros en 774 € por elemento.
Gráfico 13 Precios medios de compraventa del suelo según tipo de elemento.
2.264
12.365
774
15.121
02.0004.0006.0008.000
10.00012.00014.00016.000
Vivienda Local Garaje Trastero
Prec
io s
uelo
(€/ v
ivie
nda)
Fuente: Dpto. de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. Gobierno Vasco.
h) Solicitud de financiación
Los propietarios de viviendas protegidas que adquieren el suelo tienen derecho a solicitar
financiación cualificada. La financiación incluye los gastos en los que incurre el propietario
para formalizar la compraventa: escrituras, registro e impuestos necesarios para su
formalización.
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Las dos convocatorias de compra de suelo han acumulado en conjunto 1.918
compraventas correspondientes a propietarios de viviendas protegidas, de este total, el
64% de los compradores ha solicitado financiación (1.217 solicitudes)3. Por Territorios, la
proporción de solicitudes de financiación es superior en Gipuzkoa (66%), en Bizkaia se
cifra en un 63%, mientras que en Álava alcanza al 58% de las compraventas formalizadas.
En lo que respecta al importe total de las compraventas sobre las que se ha solicitado
financiación, asciende a algo más de 20 millones de Euros (65% del total), importe que
incluye el IVA y el conjunto de gastos de formalización.
Cuadro 18 Financiación solicitada para la compra del suelo de las VIVIENDAS edificadas en derecho de superficie según Territorio Histórico
Número de compraventas Importe total Precio Suelo +IVA + Gastos
Compraventas
realizadas
Solicitan financiación
% Compraventas realizadas
Solicitan financiación
%
Álava 298 172 57,7 4.652.668,80 2.700.863,24 58,0 Bizkaia 868 546 62,9 13.948.936,38 8.918.263,79 63,9 Gipuzkoa 752 499 66,4 12.873.574,59 8.687.727,22 67,5 TOTAL 1.918 1.217 63,5 31.475.179,77 20.306.854,25 64,5
Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.
3 No se dispone de información sobre los préstamos finalmente concedidos, puesto que buena parte de la financiación finalmente ha sido formalizada mediante préstamos personales al margen del convenio.
