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COMUNE DI ANGRI

SALERNO PROGETTO:

PROGRAMMA DI EDILIZIA RESIDENZIALE SOCIALE E DI RIQUALIFICAZIONE DI AMBITI

URBANI DEGRADATI E DISMESSI. – ID DOMANDA: 2936 – ID UTENTE: 4051 – DEL 4/09/2008.

Proprietà: Germani Russo– Via Semetelle – Traversa Sip - Angri

RELAZIONE ILLUSTRATIVA

INDICE

1. Inquadramento urbanistico

2. Indici e parametri urbanistici

3. Quadro delle aree da cedere al Comune

4. Numero di famiglie da insediare e composizione tipologica dell’intervento

5. Attività previste diverse dalla residenza

6. Numero alloggi sociali di ERP

7. Calcolo sommario della spese

8. Calcolo degli utili d’impresa

9. Studio di perfettibilità ambientale

10. Dimensione demografica dell’ambito di influenza

11. Livello di realizzazione infrastrutture pubbliche

12. Documentazione fotografica

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1. Inquadramento urbanistico

1.1) Riferimenti catastali

Comune di Angri

Foglio 8

Particella: 853/1456/1460/1462/1459/1463.

Totale superficie = mq 5.212,00

1.2) Ubicazione dell’area

L’area è ubicata nel territorio comunale di Angri alla Via Semetelle – traversa Sip e

confina con La traversa Sip stessa (ad est), beni Telecom Italia (a nord), beni Atorino

(ad ovest), beni Germani Russo, beni De Vivo e altri (a Sud).

1.3) Il referente: Russo Maria.

Proprietari

Dalla documentazione disponibile il proprietario risulta essere:

1.4) Germani Russo.

1.5) Destinazione urbanistica

Zona Omogenea C

1.6) Stato dei luoghi

Trattasi di terreno libero.

L’area in oggetto è classificata come Zona Omogenea C (residenziale di espansione) nel vigente

P.R.G.

1.7) Urbanizzazioni esistenti

Viabilità a confine (est) del lotto: traversa Sip.

Rete idrica

Rete fognaria

Rete elettrica

Illuminazione

Rete telefonica

Rete del gas-metano

Rete fognaria acque nere

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2. Indici e Parametri urbanistici

2.1) Dimensionamento

Data la particolare natura del bando, dovuta alla necessità di individuare nel complesso

residenziale da realizzare un numero di alloggi da destinare a Edilizia sociale, si è partiti

da una volumetria di progetto in deroga ai parametri urbanistici vigenti ma coerente con

la convenienza dell’investimento complessivo e si è poi proceduto a dimensionare il

piano in ossequio alle norme vigenti e, in particolare, al D.M.1444 del 02/04/1968.

Volumetria di progetto (Vp) Mc

12.000,00

Volumetria realizzabile Mc 12.000,00

Il numero di abitanti insediabili è uguale alla Volumetria di progetto diviso 100mc:

Abitanti= 12.000,00/100= n° 120

Attrezzature ai sensi del D.M. 1444/1968= 18mq/abitante

Calcolo Attrezzature= 120 x 18= mq 2.160,00

Attrezzature proposte: Verde attrezzato e parcheggio

Tabella con i valori minimi delle attrezzature (DM 1444/68)

Verde attrezzato: 120 x 13,50= Mq 1.620 ,00

Parcheggio a raso: 120 x 2.50= Mq 300,00

Servizi Comuni coperti: 120 x 2,00 mq 240,00

Totale attrezzature Mq

2.160,00

Calcolo parcheggio nel lotto: 1 mq per ogni 10mc

Area Parcheggio= 12.000,00/10= mq 1.200,00

Di cui 1/20, pari a mq 600,00 - di uso pubblico – ubicato a raso.

Tabella riepilogativa delle aree destinate a parcheggio pubblico e di uso pubblico

effettivamente individuate:

Parcheggio a raso (min. 2.5 mq /ab) Mq 310,00 300

Parcheggio a raso (min. 1/20 cubatura) Mq 661,00 600

Totale Mq 971,00

900

Distanze

Dai confini dell’insediamento: minimo assoluto di mt 5.00.

Dalle aree a verde attrezzato: o sul confine o con un distacco minimo di mt

1.50.

Altezza massima pari a mt 19.00.

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2.2) Progetto urbanistico

Come si rileva dal planovolumetrico allegato, il complesso residenziale in progetto

prevede la realizzazione di un unico corpo di fabbrica ad “U”capovolta con lato

longitudinale attestato lungo il confine nord e con i lati trasversale attestati lungo il

confine est ed ovest . In termini di standards urbanistici si è inteso recuperare la cronica

carenza di verde attrezzato e parcheggi del centro urbano e di servizi comuni coperti,

altrettanto rari o inesistenti, destinati ad attività sociali e culturali di pertinenza

dell’insediamento, destinando a queste funzioni, calcolate nel rispetto del D.M. del 1968,

le aree da cedere al comune. L’accesso al complesso così configurato avverrà -

pedonalmente - attraverso un percorso pedonale connesso al porticato posto al piano

terra dell’edificio – veicolarmente - si accederà dalla Traversa Sip alle aree di

parcheggio a raso predisposte lungo la traversa stessa e sul confine nord del lotto.

Planovolumetrico 1.500

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3. Quadro delle aree da cedere al comune

Nella tabella seguente è sintetizzato il quadro delle aree , effettivamente individuate, da

cedere al Comune:

Verde attrezzato Mq 1.625,00

Parcheggio a raso Mq 310,00

Viabilità (ampliamento trav.Sip) Mq 391,00

Servizi Comuni Coperti Mq 244,75

Aree da cedere al comune Mq 2.570,75

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4. Numero di famiglie da insediare e composizione tipologica dell’intervento

Il numero delle famiglie da insediare è pari a 28.

La composizione tipologica dell’intervento sarà così caratterizzata:

Alloggi Ers in locazione a canone sostenibile : n°6.

Alloggi Ers da cedere in proprietà al Comune: n° 1.

Edilizia libera :n° 21.

Gli alloggi sono stati dimensionati in base ad indagini di mercato pertanto hanno una S.U. tra

gli 88 mq e 106 mq oltre alle superfici non residenziali.

5. Attività previste diverse dalla residenza

Sono previste:

attività terziarie nella misura di un quinto della volumetria complessiva e cioè

pari a: 12.000 x 1/5= mc 2.400, così come previsto dall ‘art. 3 del DM 1444/68.

Tale cubatura è collocata prevalentemente ali piano terra dell’ edificio servita da

porticato di uso pubblico.

servizi comuni coperti per una superficie lorda di mq 244,75.

6. Numero complessivo di alloggi sociali e di ERP.

Il numero complessivo di alloggi sociali è pari a 7 (sette) con S.U. pari a mq 624,40 di

cui 6(sei) con S.U. pari a mq 536.40 e 1(uno) con S.U. mq 88,00da cedere

gratuitamente al Comune.

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7. Calcolo sommario della spese

Di seguito si inserirà una tabella esplicativa del quadro sommario della spesa che sarà

riferita alle superfici residenziali, a quelle terziarie e alle opere di urbanizzazione. Le

dimensioni in mq delle opere di urbanizzazione sono state desunte dalle planimetrie di

progetto. Le dimensioni in mq delle superfici residenziali e terziarie sono state desunte

dal rapporto fra la volumetria di progetto e l’altezza virtuale pari a ml 4.50 così come

previsto dall’art. 43 della legge 457/78.

I costi sono stati desunti, per le superfici residenziali, da quelli indicati nel decreto

dirigenziale della Regione Campania n.200 del 19/05/2008 – A.G.C.16, settore 4

aggiornati con decreto dirigenziale n.265/2012

I costi delle opere di urbanizzazione sono stati desunti da una analisi analitica dei costi

effettivi parametrizzati in €/mq.

Il costo totale dell’intervento di nuova edificazione, C.T.N. (art.1 decreto dirig.

N.265/2012) è costituito dalla somma dei seguenti addendi:

comma 1: costo base di realizzazione tecnica (C.B.N.) pari a €/mq 820,00;

comma 2a : piano di qualità (energetica, ambientale e sostenibilità): + 18% (C.B.N.) pari

a €/mq. 147,60;

comma 3a: incremento per intervento in zona sismica (2) ex s=9, pari a 9% (C.B.N.)

pari a €/mq 73.80;

Il totale determina il costo di realizzazione tecnica di nuova edificazione ( C.R.N.) pari a

€/mq 1041,40= C.R.N.

A tale costo vanno aggiunti gli oneri complementari – comma 4 - per determinare il costo

totale di nuova edificazione C.T.N.

Oneri complementari:

4a: per opere di urbanizzazione primaria dei lotti relativi ai fabbricati pari al 7% del

C.R.N. equivalenti a €/mq 72,87;

4b: oneri degli allacci acqua, luce, gas e telefono pari al 5% del C.R.N. equivalenti a

€/mq 52,05;

4c: spese tecniche generali pari al 12% del C.R.N. equivalenti a €/mq 124,92;

4d: spese tecniche per redazione piani di sicurezza pari al 3% del C.R.N. equivalenti

a €/mq 31,23;

4f: spese per rilievi e saggi geognostici pari al 2% del C.R.N. equivalenti a €/mq

20,82.

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Per un totale del costo totale di nuova edificazione C.T.N. pari a:

C.T.N.= €/mq 1.343,29<€/mq 1.881,90 limite max di spesa per mq

Al fine di determinare il calcolo sommario della spesa bisogna definire la superficie

complessiva così come definita dall’art. 6 del predetto decreto dirigenziale.

Sc= Su (Superficie utile abitabile) + 60% ( snr - superficie non residenziale- max

45% di Su + Sp - Superficie dei posti auto= max 45% di Su), pertanto avendo

determinato la Su in virtù dell’art. 43 della legge 457/78 pari a mc 12.000/4.5 (h

virtuale) = mq 2.666,67.

Applicando la predetta formula si avrà che:

Sc= 2.666,67+ 60%(0.45x 2.666,67+0.45x 2.666,67)= mq 4.106,67.

Superficie Utile MQ 2.666,67

S.C.*=S.U. +60%(45%S.U.+45%S.U.) MQ 4.106,67

Sc Costo unitario Costo totale

mq 4.106,67 €/mq 1.343,29 € 5.516.444,27

St Costo unitario Costo totale

mq 5.212,00 € 25,00 € 130.300,00

n° 15 € 1.000,00 € 15.000,00

n° 25 € 350,00 € 8.750,00

St Costo unitario Costo totale

mq 1.620,00 €/mq 30,00 € 48.600,00

mq 240,00 €/mq 1.343,29 € 322.389,60

mq 5.212,00 €/mq 100,00 € 521.200,00

€ 6.562.683,87

€ 1.378.163,61

*Calcolo della Superficie Complessiva ai sensi dell'art. 6 del D.D. Reg. Campania n.265 /2012 - A.G.C.16, sett.4

IVA E TRIBUTI

TABELLA B -Tabella riepilogativa della spesa

SPESA PER LA REALIZZAZIONE DEI FABBRICATI

SPESA PER LE OPERE DI URBANIZZAZIONE

Urbanizzazione primaria

Illuminazione pubblica (solo pali e corpi illuminanti)

Verde attrezzato

Attrezzature di interesse comune coperte ( 2 mq x ab)

VALORE DELL'AREA

COSTO DELL'INTERVENTO

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8. Calcolo degli utili d’impresa

1 S.C. (Superficie Complessiva) MQ 4.106,67

2 Costo dell'intervento Tabella B €. 6.562.683,87

3 Costo dell'intervento per mq di Superficie Complessiva (S.C.) voce 2 /voce 1 €xmq € 1.598,06

4 S.C. residenziale di alloggi Ers (indisponibile per l 'imprenditore) Voce27 tab.A+60%(v27x45%+v27x45%) MQ 872,12

5 S.C. disponibile per l 'imprenditore voce 1 - voce 4 MQ 3.234,54

6 Prezzo di vendita Sup.Complessiva (S.C.) Voce statistica €xmq 2.300,00

7 Calcolo del valore di vendita per l 'impresa voce 5 x voce 6 €. 7.439.446,78

8 Costo complessivo per l 'impresa voce tab B €. 6.562.683,87

9 Ricavo possibile per l 'impresa voce 7 - voce 8 €. 876.762,92

10 Percentuale di ricavo sul valore dell'investimento % 13,36%

11 Superficie Complessiva dell'alloggio ERS da cedere 83,39+60%*(45%83,39+45%83,39) MQ 108,40

TABELLA C -CALCOLO DEGLI UTILI D'IMPRESA

Nota: La tabella C riassume costi e ricavi possibili per l 'impresa. All 'utile di €. 876,762,92, pari al 13,36% dell'investimento, va

sommato il valore immobiliare immobilizzato costituito dagli alloggi, di superficie utile pari a mq 536,40, dati in locazione al Comune,

che produrranno - per l 'imprenditore - una ulteriore rendita per la durata della locazione agevolata.

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9. Studio di prefattibilità ambientale

Lo studio di prefattibilità ambientale è uno strumento introdotto dalla legge Merloni (n°109 11 febbraio 1994) con lo scopo di individuare, già a livello di progetto preliminare, tutte quelle criticità che il territorio oggetto del progetto presenta. Lo studio di prefattibilità ambientale permette di acquisire una conoscenza del territorio prima che si arrivi alla definizione del progetto definitivo evitando, quindi, che in fase di procedura di VIA si evidenzino problematiche rilevanti che costringano ad una rielaborazione parziale o addirittura totale del progetto dell’ opera. Con lo studio di prefattibilità ambientale, grazie alle informazioni sul territorio ottenuto, è possibile contenere il verificarsi di tali condizioni.

10.1 Descrizione del tessuto urbano di pertinenza e delle relative criticità.

L’intervento in progetto riguarda l’edificazione di edilizia residenziale con presenza di alloggi sociali ed è previsto in un lotto di zona C – residenziale di espansione - di P.R.G.

Le condizioni di contesto, attualmente, si presentano così:

Estrema prossimità con la nuova sede municipale posta in Piazza Crocifisso a circa 200 metri di percorrenza.

Prossimità con il polo scolastico di primo e secondo grado verso est a circa 400 metri (via Dante Alighieri)

Prossimità con la sede dell’Asl e della caserma dei carabinieri.

Il nostro progetto si configurerebbe quindi come un intervento di completamento delle previsioni del PRG vigente, destinando ad attività residenziali e terziarie un’area a questo scopo pianificata dallo strumento urbanistico generale.

Un altro elemento di vantaggio per il mercato immobiliare, oltre alla previsione degli alloggi sociali che è poi il contenuto saliente del bando regionale, è legato alla varietà del taglio degli alloggi che partendo da un minimo di mq 65 si estende fino a coprire una variegata gamma dimensionale adatta ad incontrare una domanda sempre più differenziata ma inevasa dall’attuale mercato.

Un elemento di criticità lo si riscontra nella larghezza inadeguata della stessa traversa Sip in prossimità del lotto in oggetto e lo si elimina prevedendo una cessione di parte di superficie a ridosso della esistente sede stradale per realizzarne una adeguata sezione.

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10. Dimensione demografica dell’ambito di influenza

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P.T.R. Regione Campania: ambiti territoriali omogenei. Angri si trova nell’ambito C5

P.T.R. Regione Campania: accessibilità e dimensioni demografiche dell’ambito C5

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11. Livello di realizzazione infrastrutture pubbliche

Le infrastrutture a rete dell’ambito urbano di pertinenza (rete fognaria, idrica, elettrica,

telefonica, rete di illuminazione e del gas-metano sono tutte realizzate ed efficienti e

gravano sostanzialmente sulla Via Semetelle. Tale strada collega l’insediamento in progetto

con la sede municipale ad ovest e con il polo scolastico delle materne, elementari e medie

verso est, oltre alla sede Asl e la caserma dei carabinieri.

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12. Documentazione fotografica

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