Cascina Casottello

SCHEDA TECNICO - DESCRITTIVA

Allegato al Bando pubblico per l’assegnazione in uso temporaneo

Direzione Centrale Sviluppo del Territorio Settore Pianificazione Tematica e Valorizzazione

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INTRODUZIONE Il presente documento preliminare alla progettazione, parte integrante e sostanziale del bando pubblico per l’assegnazione in uso per la durata di anni quindici della cascina Casottello, è costituito di due parti. Nella prima parte viene descritto il percorso di rigenerazione che l’Amministrazione Comunale ha avviato nel settore sud - est del territorio comunale, in particolare nella zona così detta “Porto di Mare”, dove è localizzata la cascina Casottello. La seconda parte presenta lo stato di fatto della cascina Casottello, la sua storia e le caratteristiche fisico-dimensionali dell’immobile necessarie alla definizione di un progetto di recupero e riutilizzo in linea con quanto richiesto nel bando pubblico per la assegnazione in uso.

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1. Il PROCESSO DI RIGENERAZIONE DELL’AMBITO “ PORTO DI MARE” La cascina Casottello è situata nella zona sud - est del Comune di Milano, all’interno di un contesto territoriale caratterizzato da alcune criticità tipiche delle zone periferiche e di frangia urbana, in cui sono evidenti diversi elementi di degrado edilizio, ambientale economico e sociale. Per far fronte a queste problematiche l’Amministrazione Comunale ha avviato, di recente, un processo di rigenerazione territoriale finalizzato alla riqualificazione complessiva del contesto denominato “Porto di Mare”. L’avvio di questo percorso è coinciso con l’acquisizione delle aree di Porto di Mare da parte del Comune di Milano, avvenuto nel mese di ottobre 2013, in attuazione degli accordi già presi tra il precedente proprietario (Consorzio del Canale Milano Cremona Po) e l’Amministrazione Comunale (Protocollo d’Intesa in data 23.11.2014; contratto preliminare in data 20.12.2012). Successivamente sono state condotte attività finalizzate a sgomberare insediamenti abusivi, recuperare immobili abbandonati e/o degradati, avviare le verifiche ambientali utili a verificare lo stato di salubrità dei suoli, regolarizzare i contratti di locazione di alcune attività produttive o sportive esistenti. Con deliberazione di Giunta Comunale n.1568 del 31.07.2014 è stato avviato il procedimento relativo alla redazione degli atti di pianificazione attuativa, di iniziativa pubblica, per l’Ambito di Trasformazione Urbana “Porto di Mare”, contestualmente all’avvio del procedimento di valutazione ambientale strategica (VAS). Questo documento contiene gli indirizzi progettuali generali che l’Amministrazione intende perseguire nel processo di rigenerazione territoriale complessiva, tra i quali vi è il “recupero dell’esistente”, in particolare attraverso la “valorizzazione dei manufatti di interesse storico - culturale e quelli di particolare interesse tipologico - ambientale (in primis, edifici cascinali), prevedendo funzioni compatibili con la tutela prevista dalla normativa vigente in materia (D.Lgs. 42/2004), procedendo alla loro ristrutturazione energetica ed eventualmente ad interventi paesistici sugli ambiti di loro pertinenza”.

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2. LA CASCINA CASOTTELLO La cascina, articolata intorno a una corte rettangolare, è costituita da diversi corpi di fabbrica di altezza differente (uno o due piani), realizzati con interventi di ampliamento in tempi diversi. Il complesso edilizio è delimitato a nord-est e nord-ovest dalla viabilità pubblica (via Fabio Massimo), mentre a sud-est e a sud-ovest confina con le aree di pertinenza di altri fabbricati. L’accesso carraio alla cascina è lungo via Fabio Massimo ed è costituito da un cancello d’ingresso che conduce al cortile interno. Un accesso secondario, esclusivamente pedonale, si trova lungo la viabilità secondaria che conduce, a sud, verso il Parco Cassinis. Il corpo principale della cascina è la casa padronale, realizzata verosimilmente a inizio 1700, che si affaccia su via Fabio Massimo, e si sviluppa su due piani. Con accesso diretto dalla via pubblica, i locali al piano terra hanno ospitato, per diversi anni, un’attività di ristorazione. Per tale motivo la distribuzione interna restituisce un ambiente composto da una sala destinata al “bar”, due sale da pranzo, una cucina e un servizio igienico. Al primo piano, invece, con accesso attraverso una scala esterna che dal cortile interno conduce a un piccolo ballatoio di distribuzione, vi sono quattro locali adibiti a residenza, oltre a un servizio igienico. Sul cortile interno, sopra al locale caldaia, è stato ricavato, attraverso opere non autorizzate, un servizio igienico. Al piano terreno, in adiacenza alla porzione storica, sono stati realizzati degli ampliamenti di un piano fuori terra (oggetto di condono edilizio), che hanno modificato radicalmente l’organismo edilizio originario, creando l’attuale pianta a forma di “corte”. Queste addizioni edilizie hanno portato alla realizzazione di un’ampia sala da pranzo, un locale destinato a sala pizzeria, uno per le celle frigorifere, un laboratorio, un locale caldaia, un servizio igienico e una veranda chiusa su due lati. Sul lato destro rispetto al cortile, il corpo di fabbrica di un piano fuori terra continua con spazi dedicati a depositi e dispense. La porzione prospiciente la via Fabio Massimo presenta, tra il solaio del piano terra e la copertura del tetto, uno spazio aperto su un lato, precedentemente adibito a fienile. Per diverso tempo, quando la proprietà era del Consorzio del Canale Milano Cremona Po, cascina Casottello è stata sede di un’attività di ristorazione. Negli ultimi anni è stata occupata abusivamente da altri soggetti che inizialmente hanno continuato a svolgervi un’attività di ristorazione. In seguito all’avvio della procedura di sfratto da parte del Consorzio e alla successiva acquisizione del compendio immobiliare da parte del Comune di Milano (avvenuta il 31 ottobre 2013), l’attività commerciale venne interrotta e i fabbricati vennero utilizzati solamente come “spazi residenziali”, seppure in circostanze poco trasparenti e regolari. L’Amministrazione Comunale è rientrata nel possesso dell’immobile solamente nel mese di novembre 2014, dando esecuzione allo sfratto degli occupanti abusivi. Successivamente la cascina è stata assegnata in custodia temporanea a un’associazione del terzo settore, allo scopo di prevenire ulteriori occupazioni abusive. Con decreto della Soprintendenza, nel 2007 l’immobile è stato dichiarato escluso dalle disposizioni di tutela di cui alla parte II del D.Lgs. 42/2004. L’area oggetto della concessione comprende anche un piccolo manufatto di un piano fuori terra, realizzato in adiacenza alla cascina e destinato a deposito.

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Individuazione della porzione storica di Cascina Casottello nelle tavole del Catasto Teresiano (1722)

Individuazione di Cascina Casottello in un’immagine

aerea del 1965 Individuazione di Cascina Casottello sulla carta

tecnica comunale del 1972

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2.1. DATI GENERALI Immobile Cascina Casottello, via Fabio Massimo n. 19 (zona di decentramento comunale n. 4) Identificazione catastale Catasto Terreni: Fg. 585, mapp. 145 e 147; Catasto Fabbricati: Fg. 585, mapp. 145 sub.701 e 702 Si sottolinea che l’ingresso secondario, costituito da un vialetto pedonale, ricade, in piccola parte sul mapp. 92 del Foglio 585, sempre di proprietà comunale. Dati di sintesi Superficie di pertinenza catastale: circa 1.060 mq Superficie coperta: circa 760 mq (di cui circa 90 mq sono costituiti dalla veranda) Superficie del cortile interno: circa 170 mq Superficie lorda di pavimento (Slp): circa 860 mq

Individuazione, su base catastale, dell’area oggetto di assegnazione

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2.2. INQUADRAMENTO URBANISTICO e REGIME VINCOLISTICO A – Piano di Governo del Territorio (PGT) – Documento di Piano

La cascina Casottello è inserita all’interno dell’Ambito di trasformazione urbana “Porto di Mare”, individuato nella Tav. D01 del Documento di Piano e normata dalle NdA del Documento di Piano. L’art.8 delle NdA del Documento di Piano afferma che gli interventi di trasformazione urbanistica relativi a un ATU “sono soggetti alle prescrizioni dell’art. 33 delle NdA del Piano delle Regole, per gli interventi edilizi realizzabili in pendenza dell’approvazione dei piani attuativi”. La norma del Piano delle Regole sopra citata evidenzia che “sono sempre ammessi gli interventi di conservazione degli edifici esistenti sino alla manutenzione straordinaria, come definita dall’art.27 comma 1 lett. B) della L.R. 12 del 2005 e s.m.i., senza modifica della destinazione d’uso salvo diverse disposizioni dei PTC dei Parchi Regionali”. B – Piano di Governo del Territorio (PGT) – Piano delle Regole L’immobile in oggetto, come riportato anche nella Tavola R.06 del Piano delle Regole - Vincoli di tutela e salvaguardia, è sottoposta al regime vincolistico dei beni paesaggistici previsto dal D.Lgs. 42/2004, Parte III, Titolo I, in quanto ricompreso nel “complesso di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale” (art. 136.1.c), istituito con Decreto del Presidente della Giunta Regionale del 28 marzo 1984, n°1350/Urb. “Dichiarazione di notevole interesse pubblico della località Chiaravalle sita nel territorio del Comune di Milano”. C – Sottoservizi Ferme restando le indicazioni sulla presenza di servizi a rete che possono essere desunte, in fase di formazione delle scelte progettuali, dalla consultazione del Piano Urbano Generale dei Servizi e del Sottosuolo (PUGSS) adottato con deliberazione C.C. n. 54/2012, si segnala:

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Rete elettrica: presente. Rete fognaria: da verificare funzionalità e portata (con innesto sulla pubblica via). Rete gas: presente, da verificare funzionalità e portata. Rete idrica: presente, da verificare funzionalità e portata. 2.3. STATO DI FATTO DELL’IMMOBILE

Ai fini del progetto di recupero edilizio, nelle pagine successive si riportano le schede catastali depositate presso gli uffici dell’Amministrazione Comunale in seguito all’ultimo condono edilizio. Vista la recente occupazione abusiva occorrerà verificare se la distribuzione interna risulta coerente con lo stato di fatto.

Area oggetto di assegnazione in uso

Cortile interno

Ingresso pedonale e/o carraio

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Planimetria dei locali censiti al catasto fabbricati, Fg. 585 mapp. 145, sub. 701

PIANO TERRA

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Planimetria dei locali censiti al catasto fabbricati, Fg. 585 mapp. 145, sub. 702

PIANO PRIMO

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Planimetria del deposito censito al catasto terreni, Fg. 585 mapp. 147

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Al solo fine di agevolare il calcolo delle superfici si riporta una planimetria quotata, allegata all’ultimo condono edilizio relativo ai subalterni 701 e 702 del mappale 145 (foglio 585).

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2.4. PROGETTO DI RECUPERO, RIFUNZIONALIZZAZIONE E MANUTENZIONE L’offerente dovrà presentare un progetto di conservazione, recupero, riqualificazione e manutenzione per tutto il periodo di assegnazione della Cascina Casottello coerente con le funzioni che si vogliono insediare. Il progetto partecipante, visto il regime vincolistico sopra menzionato, dovrà essere conforme a tutte le procedure e autorizzazioni previste dalla normativa.