CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ASPECTOS GENERALES

Definición

Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la otra (arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien. El arrendatario, a su turno, se obliga a pagar por el uso del bien cierta renta convenida.

Diferencias con otros contratos y figuras jurídica

Con el contrato de compraventa.- La compraventa transmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del vendedor al comprador, y es un acto de disposición que requiere, por parte del que lo otorga, la capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un “contrato sucesivo” que se ejecuta por actos repetidos y recíprocos de disfrute y de pago de los alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe alquiler.

Con el contrato de permuta.- La esencia del contrato de permuta radica en la transmisión reciproca del dominio de las cosas o derechos objeto del cambio mientras que la esencia del contrato de arrendamiento se encuentra en la cesión temporal al arrendatario del uso de un bien.

Caracteres jurídicos

En cuanto al nombre: Contrato nominado ya que se encuentra dentro del Código CivilEn cuanto a su regulación: Contrato típico, es decir aquel que tiene una regulación propia que lo identifica.En cuanto a su estructura: Estructura de un contrato simple, ya que da lugar a una sola relación jurídica.En cuanto a su autonomía: Es un contrato principal, no depende de ningún otro contrato.En cuanto a su formación: Contrato consensual, ya que se celebra con el solo consentimiento de las partes y toda formalidad que se desee seguir será porque las partes decidan imponérsela, pero no porque la ley lo fija.En cuanto a su función: Es un contrato esencialmente constitutivo, aunque puede formar parte por excepción de un contrato modificatorio.En cuanto a los sujetos a quienes obligan: Contrato individual, ya que las obligaciones creadas por él, afectan únicamente a las partes que lo celebran.En cuanto a la prestación: Es un contrato bilateral o con prestaciones reciprocas, por él ambas partes quedan recíprocamente obligadas.En cuanto a la valoración: Es un contrato onerosoEn cuanto al riesgo: Contrato conmutativo, ya que la existencia y cuantía de las prestaciones que deben cumplirá las partes son ciertas, ya que se conocen de antemanoEs un contrato de tracto sucesivo: La ejecución de las prestaciones se producen en el tiempo sin interrupción alguna, de tracto sucesivo de ejecución continuada y no periódica.Es un contrato de goce: Supone la cesión temporal al arrendatario del uso de un bienEs un contrato de negociación previa: En el que se presenta una primera fase de tratos preliminares entre las futuras partes contratantes, sin que esto de origen a obligación alguna,

salvo en el caso de ruptura injustificada de las tratativas, hipótesis en las que corresponderá una indemnización a cargo del culpable

ANALISIS POR ARTÍCULO

TITULO VI

ARRENDAMIENTO

ARTÍCULO 1666.- POR EL ARRENDAMIENTO EL ARRENDADOR SE OBLIGA A CEDER TEMPORALMENTE AL ARRENDATARIO EL USO DE UN BIEN POR CIERTA RENTA

CONVENIDA.

Mediante este artículo se define el contrato, de él se pueden extraer los siguientes elementos:

1. La obligación del arrendador de ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien.

Este es el principal deber del arrendador y el que determina la reciprocidad básica de las prestaciones de este contrato

La cumple el arrendador entregando el bien con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos.

2. La obligación del arrendatario de dar por el uso del bien una cierta renta convenida

Se trata de la obligación de prestación de dar un bien cuyas características han sido previamente convenidas y al que se denomina “renta”.

La renta puede consistir en una determinada suma de dinero, la que la convierte en una obligación con prestación de dar bienes fungibles; o en una parte de los frutos o productos provenientes del mismo bien, lo que determina que sea una obligación con prestación de dar bienes inciertos; o la entrega de cualquier otro bien, en cuyo caso la prestación podrá ser de dar bienes ciertos o inciertos según corresponda.

Se entiende que el arrendatario debe usar personal y exclusivamente el bien arrendado.

3. La cesión temporal del uso de un bien

Como se trata de la cesión del uso no se necesita que el bien arrendado sea de propiedad del arrendador, por ello el hecho de que puede dar en arrendamiento el que tenga esa facultad respecto de los bienes que administra.

La cesión del bien debe ser temporal, ya que una separación perpetua del dominio y del goce le quitaría todo sentido a la propiedad. El plazo de los arrendamientos de duración determinada no puede excederse de diez años y cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o incapaces el plazo no puede ser mayor de 6 años.

4. El bien

Pueden ser objeto de la prestación materia de la obligación que surge del arrendamiento, todo tipo de bienes muebles o inmuebles que se encuentren en el comercio y que no sean consumibles, ya que es de la esencia de este contrato, la obligación por parte del arrendatario de devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato, en el estado que lo recibió y sin más deterioro que el de su uso ordinario.

Los bienes fungibles no pueden arrendarse porque se trata de cosas en las cuales un individuo de la especie equivale exactamente a otro individuo de la misma especie, el locatario cumpliría restituyendo otra cosa igual, lo que significa que no se estaría en presencia de una locación sino de un préstamo de consumo.

El bien que se debe dar en arrendamiento debe estar determinado, ya que es de la esencia de este contrato la devolución del mismo bien por parte del arrendatario al vencimiento del plazo contractualmente establecido.

No existe inconveniente alguno que la prestación materia de la obligación creada por el contrato de arrendamiento verse sobre bienes futuros, en cuyo caso el contrato estará sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir.

5. La renta

La forma de pago será establecida por las partes en cuotas periódicas, pero no existe inconveniente para que la renta se pague de una sola vez por adelantado o al vencimiento del contrato si asi lo convienen las partes.

Nada impide que se pacte el monto del a renta en moneda nacional referido a los índices de reajuste automático que fije el Banco Central de Reserva del Perú o a otras monedas o mercancías, a fin de mantener dicho monto en valor contante. La renta podrá pactarse también en moneda extranjera, salvo en el caso de que exista prohibición legal para ello.

ARTÍCULO 1667.- PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO EL QUE TENGA ESTA FACULTAD RESPECTO DE LOS BIENES QUE ADMINISTRA

El dar en arrendamiento es un acto de administración. Tiene la libre administración de sus bienes el dominus de los mismos y por ello no es discutible su capacidad para arrendar.

También puede dar en arrendamiento el que tenga facultad respecto de los bienes que administra. Los padres que ejercen patria potestad de sus menores hijos necesitan autorización judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes, los tutores necesitan también autorización judicial concedida previa audiencia para arrendar los bienes de menor.

ARTÍCULO 1668.- NO PUEDE TOMAR EN ARRENDAMIENTO:

1.- EL ADMINISTRADOR, LOS BIENES QUE ADMINISTRA.2.- AQUEL QUE POR LEY ESTÁ IMPEDIDO.

En general no existe ninguna limitación en cuanto a la capacidad de quien puede tomar en arrendamiento, las excepciones señaladas por la ley se presentan en función de la relación que puede tener la persona con los bienes a arrendarse.

El inciso 1 se refiere a los padres, tutores, curadores, etc. Borda señala que el artículo se refiere a la prohibición al acto de tomar en arrendamiento en calidad de locatario, pero es de toda evidencia que la incapacidad también se refiere al acto de dar en arrendamiento.

ARTÍCULO 1669.- EL COPROPIETARIO DE UN BIEN INDIVISO NO PUEDE ARRENDARLO SIN CONSENTIMIENTO DE LOS DEMÁS PARTÍCIPES. SIN EMBARGO, SI LO HACE, EL

ARRENDAMIENTO ES VÁLIDO SI LOS DEMÁS COPROPIETARIOS LO RATIFICAN EXPRESA O TÁCITAMENTE.

Las decisiones sobre el bien común para arrendarlo deben adoptarse por unanimidad. El copropietario de un bien no podrá arrendarlo, respecto de la parte que le corresponde ¿podrá arrendarla? No podrá hacerlo porque todavía no se ha producido la división y partición del bien, y por tanto no se ha objetivado su cuota ideal sobre el mismo.

ARTÍCULO 1670.- CUANDO SE ARRIENDA UN MISMO BIEN A DOS O MÁS PERSONAS, SE PREFIERE AL ARRENDATARIO DE BUENA FE CUYO TÍTULO HA SIDO PRIMERAMENTE INSCRITO O, EN DEFECTO DE INSCRIPCIÓN, AL QUE HA EMPEZADO A POSEERLO. SI NINGUNO HA EMPEZADO A POSEERLO, SERÁ PREFERIDO EL ARRENDATARIO CUYO

TÍTULO SEA DE FECHA ANTERIOR, SALVO QUE EL DE ALGUNO CONSTE DE DOCUMENTO DE FECHA CIERTA.

1. El orden de preferencia será entonces el siguiente:2. El arrendatario que de buena fe inscriba primeramente su título. De ahí la importancia de

que el contrato sea celebrado por escritura pública y anotado en el registro.3. En defecto de inscripción, el arrendatario que ha empezado a poseer el bien. Esta

posesión deberá ser igualmente de buena fe.4. Si ninguno ha empezado a poseerlo:

El arrendatario cuyo título conste en documento de fecha cierta El arrendatario cuyo título sea de fecha anterior

ARTÍCULO 1671.- SI EL ARRENDATARIO SABÍA QUE EL BIEN ERA AJENO, EL CONTRATO SE RIGE POR LO DISPUESTO EN LOS ARTÍCULOS 1470, 1471 Y 1472.

En el caso de que el bien sea ajeno y el arrendatario conociese este hecho se regula por las normas pertinentes a la promesa de la obligación o del hecho de un tercero. Este puede ser el caso de los depositarios, comodatarios o administradores que poseen el bien por un título o cargo que no les permite arrendar el bien o del que sin poseerlo suscribe un contrato arrendándolo, en estos casos se tratara de un contrato de promesa de la obligación de un tercero.

Si el arrendatario no sabía que el bien era ajeno el contrato celebrado no tendrá ninguna validez frente al propietario. Esto no obsta, para que el frustrado arrendatario interponga la acción correspondiente para la obtención de la indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiera ocasionado.

ARTÍCULO 1672.- EL ARRENDADOR NO PUEDE REALIZAR EN EL BIEN INNOVACIONES QUE DISMINUYAN EL USO POR PARTE DEL ARRENDATARIO.

Es normal que el arrendatario sea el primer interesado en que se realicen reparaciones. Sin embargo, puede darse el caso de que no tenga interés en que se lleven a cabo porque importan la privación del uso del bien o parte de él. En este caso no podrá oponerse a que sean realizadas, debiendo optar entre el ejercicio de la acción de resolución o la reducción de la renta.

Toda innovación que quiera realizar el arrendador ya sea para ampliar, modificar o embellecer el bien requerirá de la conformidad del arrendatario. El arrendatario ante el incumplimiento de esta obligación tendrá derecho a:

1. Exigir la ejecución forzada para impedir que se sigan realizando los trabajos.2. Exigir la destrucción de lo ejecutado o destruirlo por cuenta del arrendador. En este caso,

el juez deberá tener en consideración sui la subsistencia de lo ya ejecutado ocasiona algún perjuicio al arrendatario, porque de lo contrario se estaría incurriendo en abuso de derecho, destruyendo inútilmente un bien.

3. En ambos casos, el arrendatario tiene derecho a exigir el pago de la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.

4. Pedir la resolución del contrato por incumplimiento de una de las obligaciones a cargo del arrendador con el pago de los daños y perjuicios.

ARTÍCULO 1673.- SI EN EL CURSO DEL ARRENDAMIENTO EL BIEN REQUIERE REPARACIONES QUE NO PUEDEN DIFERIRSE HASTA EL FIN DEL CONTRATO, EL

ARRENDATARIO DEBE TOLERARLAS AUN CUANDO IMPORTEN PRIVACIÓN DEL USO DE UNA PARTE DE ÉL.

El arrendatario está obligado a dar aviso inmediatamente al arrendador para que efectué las reparaciones que requiere el bien. El arrendatario no puede oponerse a las reparaciones ya que esto no solamente constituye una obligación del arrendador si no también un derecho.

Se explica que así sea, porque no hacerlas puede implicar daños mayores para la cosa. El locatario está obligado a permitir que el locador entren al inmueble y realicen los trabajos, pero si las reparaciones interrumpen el uso y goce estipulado en todo o en parte o fueran incomodas para el locatario, este tiene derecho a pedir o bien la cesación del arrendamiento o bien una disminución proporcional del alquiler durante el tiempo que duren las reparaciones.

Este derecho optativo del arrendatario lo puede hacer valer solamente cuando para reparar el bien se le impidiese usar una parte del mismo. Esto quiere decir que tendrá que soportar sin derecho a reclamación alguna los trabajos que deban realizarse para reparar el bien, cuando con ello no se le impida al arrendatario usarlo.

ARTÍCULO 1674.- CUANDO PARA REPARAR EL BIEN SE IMPIDE AL ARRENDATARIO QUE USE UNA PARTE DE ÉL, ÉSTE TIENE DERECHO A DAR POR RESUELTO EL CONTRATO O A LA REBAJA EN LA RENTA PROPORCIONAL AL TIEMPO Y A LA PARTE QUE NO UTILIZA.

Este artículo se inspira en un evidente principio de justicia. Si el arrendatario celebra este contrato es justamente para usar el bien arrendado y disponer de el en su totalidad. Desde el momento que se le impide usar parte del mismo debe tener derecho a resolver el contrato para poder arrendar otro bien que le proporcione e uso deseado o, en su defecto, solicitar la rebaja en la renta proporcional al tiempo y la parte del bien que no utiliza.

ARTÍCULO 1675.- EL BIEN MUEBLE ARRENDADO SE DEBE RESTITUIR EN EL LUGAR EN QUE FUE ENTREGADO, SALVO PACTO DISTINTO.

Se trata de una obligación a cargo del arrendatario que debe cumplirse al término del contrato del arrendamiento. Se hace la distinción en relación a los inmuebles por la movilidad que caracteriza los bienes muebles, de tal modo que el arrendatario sin problemas podrá trasladar el bien en mención al mismo lugar en que le fue entregado.

Desde luego estamos frente a una norma de carácter supletorio y así lo destaca en su parte final, cuando se refiere al pacto distinto.

ARTÍCULO 1676.-  EL PAGO DE LA RENTA PUEDE PACTARSE POR PERÍODOS VENCIDOS O ADELANTADOS. A FALTA DE ESTIPULACIÓN, SE ENTIENDE QUE SE HA CONVENIDO

POR PERÍODOS VENCIDOS.

El pago de la renta es la principal obligación que genera el contrato de arrendamiento, a cargo del arrendatario.

En aplicación del principio de autonomía de la voluntad las partes contratantes pueden señalar con entera libertad la época en que se debe realizar el pago. En ese sentido se puede pactar que se efectué por periodos vencidos o adelantados.

ARTÍCULO 1677.- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO SE RIGE POR SU LEGISLACIÓN ESPECIAL Y, SUPLETORIAMENTE, POR EL PRESENTE TÍTULO Y LOS

ARTÍCULOS 1419 A 1425, EN CUANTO SEAN APLICABLES.

El creciente desarrollo económico ha determinado que el arrendamiento financiero (leasing) se haya incorporado en la mayoría de las legislaciones.

No obstante ello, podemos decir que es un contrato por el cual una empresa o persona natural que desea usar y disfrutar de un bien, acude a una empresa de leasing para que esta última lo adquiera con tal propósito de la empresa que venda dichos productos.

A través del/easing, la empresa dedicada a esta actividad, cede al interesado el uso del bien durante todo el plazo en que las partes prevén que el bien tendrá de vida económica o útil, o hasta que el mismo resulte obsoleto. El usuario debe pagar a la empresa de leasing una contraprestación consistente en dinero. Dicho pago se efectuará de manera fraccionada y hasta por el monto al que haya ascendido el precio de compra del producto en cuestión, más gastos e intereses compensatorios.

Finalizado dicho plazo, el usuario goza de la facultad de adquirir la propiedad del bien, pagando en ese momento el valor residual correspondiente.

CAPITULO SEGUNDO

Obligaciones del Arrendador

Obligación de entregar el bien

ARTÍCULO 1678.- EL ARRENDADOR ESTÁ OBLIGADO A ENTREGAR AL ARRENDATARIO EL BIEN ARRENDADO CON TODOS SUS ACCESORIOS, EN EL PLAZO, LUGAR Y ESTADO

CONVENIDOS.

SI NO SE INDICA EN EL CONTRATO EL TIEMPO NI EL LUGAR DE LA ENTREGA, DEBE REALIZARSE INMEDIATAMENTE DONDE SE  CELEBRÓ, SALVO QUE POR COSTUMBRE

DEBA EFECTUARSE EN OTRO LUGAR O ÉPOCA.

La entrega deberá ser hecha con todos sus accesorios en el lugar y en el estado que las partes hayan convenido.

Con la entrega el arrendatario adquiere la posesión del bien. Su título es el de un poseedor inmediato, por su misma temporalidad

El arrendador está obligado a entregar el bien en el estado convenido por las partes de tal modo que pueda destinársele a la finalidad para la que fue transferido. Caso contrario y en virtud del saneamiento responderá frente al adquirente por evicción, por los vicios ocultos o por los hechos

propios. Este último aspecto está vinculado con la obligación de no hacer implícita establecida por el arrendador en el inciso 1 el artículo 1680, por la que está sujeto a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato, lo que quiere decir que debe abstenerse de realizar cualquier hecho que perturbe el arrendatario en el uso pacífico del bien arrendado.

El estado a que se refiere la ley es aquel en que debe encontrarse el bien según lo convenido por las partes al tiempo de la entrega del mismo, tiene que servir para la finalidad propuesta.

Existe una presunción y es que una vez producida la entrega se entiende que es a satisfacción del arrendatario y que cuenta con todo lo necesario para su empleo

En caso que no se entregue el bien en el plazo convenido el arrendatario podrá frente a este cumplimiento tardío, negarse a recibirlo y resolver el arrendamiento ya que no le resulta de utilidad.

El lugar de entrega del bien debe ser el que las partes han acordado. En defecto de estipulación debe efectuarse de inmediato donde se celebró el contrato salvo que por costumbre tenga que hacerse en otro sitio.

ARTÍCULO 1679.- ENTREGADO EL BIEN AL ARRENDATARIO, SE PRESUME QUE SE HALLA EN ESTADO DE SERVIR Y CON TODO LO NECESARIO PARA SU USO

Es de buena práctica el hacer constar, merced a un inventario, tanto mejor si se le lleva a cabo con intervención de peritos el estado en que se entrega la cosa locada, Faltando esta documentación se presume, salvo prueba en contrario que la cosa entregada al conductor, se hallaba en estado deservir y con todo lo necesario para el uso a que se destinó.

Desde luego le asiste al arrendamiento el derecho a negarse a recibir el bien cuando no está en estado de servir a la finalidad que él se propuso. Si al criterio del arrendador la resistencia a la recepción es injustificada, procederá entonces la consignación del bien para liberarse de los riesgos.

ARTÍCULO 1680.- TAMBIÉN ESTÁ OBLIGADO EL ARRENDADOR:

1.- A MANTENER AL ARRENDATARIO EN EL USO DEL BIEN DURANTE EL PLAZO DEL CONTRATO Y A CONSERVARLO EN BUEN ESTADO PARA EL FIN DEL ARRENDAMIENTO.

2.- A REALIZAR DURANTE EL ARRENDAMIENTO TODAS LAS REPARACIONES NECESARIAS, SALVO PACTO DISTINTO.

Cumplida la principal prestación del arrendador que es la entrega del bien, tiene otras obligaciones que consiste en un non facere para mantener al arrendatario en el uso del bien durante el tiempo que dure el contrato y un facere que consiste en conservar el bien en buen estado.

Non Facere.- el arrendador mantiene al arrendatario en el uso del bien absteniéndose de realizar cualquier acto que perturbe la posesión pacifica que está gozando el ultimo.

Facere.- el arrendatario está obligado a conservar el bien en buen estado para el arrendatario y a realizar durante el plazo del contrato todas las reparaciones necesarias para permitirle su uso conforme respecto a lo convenido por las partes.

ARTÍCULO 1681.- EL ARRENDATARIO ESTÁ OBLIGADO:

1.- A RECIBIR EL BIEN, CUIDARLO DILIGENTEMENTE Y USARLO PARA EL DESTINO QUE SE LE CONCEDIÓ EN EL CONTRATO O AL QUE PUEDA PRESUMIRSE DE LAS

CIRCUNSTANCIAS.2.- A PAGAR PUNTUALMENTE LA RENTA EN EL PLAZO Y LUGAR CONVENIDOS Y, A

FALTA DE CONVENIO, CADA MES, EN SU DOMICILIO.3.- A PAGAR PUNTUALMENTE LOS SERVICIOS PÚBLICOS SUMINISTRADOS EN BENEFICIO

DEL BIEN, CON SUJECIÓN A LAS NORMAS QUE LOS REGULAN.4.- A DAR AVISO INMEDIATO AL ARRENDADOR DE CUALQUIER USURPACIÓN,

PERTURBACIÓN O IMPOSICIÓN DE SERVIDUMBRE QUE SE INTENTE CONTRA EL BIEN.5.- A PERMITIR AL ARRENDADOR QUE INSPECCIONE POR CAUSA JUSTIFICADA EL BIEN,

PREVIO AVISO DE SIETE DÍAS.6.- A EFECTUAR LAS REPARACIONES QUE LE CORRESPONDAN CONFORME A LA LEY O

AL CONTRATO.7.- A NO HACER USO IMPRUDENTE DEL BIEN O CONTRARIO AL ORDEN PÚBLICO O A LAS

BUENAS COSTUMBRES.8.- A NO INTRODUCIR CAMBIOS NI MODIFICACIONES EN EL BIEN, SIN ASENTIMIENTO DEL

ARRENDADOR.9.- A NO SUBARRENDAR EL BIEN, TOTAL O PARCIALMENTE, NI CEDER EL CONTRATO,

SIN ASENTIMIENTO ESCRITO DEL ARRENDADOR.10.- A DEVOLVER EL BIEN AL ARRENDADOR AL VENCERSE EL PLAZO DEL CONTRATO

EN EL ESTADO EN QUE LO RECIBIÓ, SIN MÁS DETERIORO QUE EL DE SU USO ORDINARIO.

11.- A CUMPLIR LAS DEMÁS OBLIGACIONES QUE ESTABLEZCA LA LEY O EL CONTRATO.

Análisis respecto a cada inciso:

Inciso 1.- La recepción constituye la contrapartida del deber de entrega que es propio del arrendador y tiene suma importancia, pues a partir de ella nacen para el arrendatario diversas responsabilidades y riesgos. Si el contrato se ha estipulado sobre el destino que se le debe dar en relación con su uso, no puede el arrendamiento emplearlo con infracción a este deber; y aun si no lo estipule se presume de las circunstancias. Inciso 2.- El pago de la renta es la obligación principal a cargo del arrendatario, debe abonarse en el plazo y lugar señalados y en silencio del contrato de manera mensual y en el domicilio del arrendatario. Sin embargo, este podrá invocar la excepción de incumplimiento para el caso que el arrendador no satisfaga las obligaciones que le incumben y suspender el pago de la merced conductiva.

Inciso 3.- El arrendatario debe pagar los servicios públicos que usa en beneficio suyo.

Inciso 4.- El arrendatario debe dar aviso de cualquier perturbación que se intente contra el bien e incluso en su calidad de poseedor inmediato puede utilizar las acciones posesorias e interdictos cuando se trate de bienes inscritos o inmuebles.

Inciso 5.- El arrendatario debe permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de 7 días.Inciso 6.- El arrendatario debe realizar las llamadas reparaciones menú entretein, es decir las ordinarias mientras que el arrendador le corresponden las importantes o extraordinarias. Para diferenciarlas se usara la costumbre.

Inciso 7.- El arrendatario no hará uso imprudente del bien o contrario al orden público o buenas costumbres porque perjudicaría los intereses del arrendador.Inciso 8.- El arrendatario no podrá introducir cambios en el bien sin asentimiento del arrendador. Éste último podrá ante el incumplimiento:

a) Exigir la ejecución forzada para que no sigan avanzando los trabajosb) Solicitar la destrucción de lo ejecutado destruirlo por cuenta ajena del arrendatario.c) Pedir la resolución del contrato.d) En todos los casos, podrá solicitar la indemnización por los daños y perjuicios producidos

Inciso 9.- El arrendatario no puede subarrendar el bien, total o parcialmente ni ceder el contrato de arrendamiento, sin asentimiento escrito del arrendador. Si esto sucede el arrendador tendrá derecho:

a) Solicitar la resolución de contrato de arrendamiento.b) Obtener la indemnización por los daños y perjuicios.

Inciso 10.- Concluido el contrato la obligación de entrega es una lógica consecuencia, habida cuenta de que el arrendamiento es un contrato de duración (tracto sucesivo), ya que es quizá tanto o más importante que la obligación de pagar el precio o alquiler.

Inciso 11.- En aplicación del principio de la libertad contractual, las partes pueden restringir o ampliar las obligaciones que la ley señala para el arrendador o el arrendatario.

ARTÍCULO 1682.- EL ARRENDATARIO ESTÁ OBLIGADO A DAR AVISO INMEDIATO AL ARRENDADOR DE LAS REPARACIONES QUE HAYA QUE EFECTUAR, BAJO

RESPONSABILIDAD POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS RESULTANTES.

SI SE TRATA DE REPARACIONES URGENTES, EL ARRENDATARIO DEBE REALIZARLAS DIRECTAMENTE CON DERECHO A REEMBOLSO, SIEMPRE QUE AVISE AL MISMO TIEMPO

AL ARRENDADOR.

EN LOS DEMÁS CASOS, LOS GASTOS DE CONSERVACIÓN Y DE MANTENIMIENTO ORDINARIO SON DE CARGO DEL ARRENDATARIO, SALVO PACTO DISTINTO.

El arrendatario está obligado a dar inmediato aviso al arrendador, sobre las reparaciones que este deba ejecutar y de no hacerlo tendrá responsabilidad por los daños y perjuicios que resulten. La ley

no exige que la comunicación sea hecha en algún sentido, pero la prudencia aconseja remitirla por la vía notarial o cuando menos con la firma de un cargo de recepción.

Si las reparaciones tienen que hacerse de inmediato la ley le permite al arrendatario efectuar las reparaciones reparaciones que se presenten con carácter de urgencia, teniendo el derecho a que reembolse su costo.

El último párrafo dispone que los gastos de conservación y de mantenimiento son de cargo de arrendatario, salvo pacto distinto esto es lógico ya que constituyen una suerte de contrapartida por el uso y disfrute del bien.

ARTÍCULO 1683.- EL ARRENDATARIO ES RESPONSABLE POR LA PÉRDIDA Y EL DETERIORO DEL BIEN QUE OCURRAN EN EL CURSO DEL ARRENDAMIENTO, AUN

CUANDO DERIVEN DE INCENDIO, SI NO PRUEBA QUE HAN OCURRIDO POR CAUSA NO IMPUTABLE A ÉL.

ES TAMBIÉN RESPONSABLE POR LA PÉRDIDA Y EL DETERIORO OCASIONADOS POR CAUSAS IMPUTABLES A LAS PERSONAS QUE HA ADMITIDO, AUNQUE SEA

TEMPORALMENTE, AL USO DEL BIEN.

El arrendatario tiene la obligación de resarcir al arrendador por la perdida y el deterioro del bien cuando deriven de incendio, salvo que pruebe que se ocasionaron por causa no imputable a el.

ARTÍCULO 1684.- SI EL BIEN DESTRUIDO O DETERIORADO POR INCENDIO HABÍA SIDO ASEGURADO POR EL ARRENDADOR O POR CUENTA DE ÉSTE, LA RESPONSABILIDAD

DEL ARRENDATARIO FRENTE AL ARRENDADOR SE LIMITA A LA DIFERENCIA ENTRE LA INDEMNIZACIÓN ABONADA O POR ABONAR POR EL ASEGURADOR Y EL DAÑO

EFECTIVO.

SI SE TRATA DEL BIEN VALORIZADO Y EL SEGURO SE HA FIJADO EN UNA CANTIDAD IGUAL A LA TASACIÓN, NO HAY RESPONSABILIDAD DEL ARRENDATARIO FRENTE AL

ARRENDADOR, SI ÉSTE ES INDEMNIZADO POR EL ASEGURADOR.

QUEDAN A SALVO, EN TODO CASO, LAS NORMAS CONCERNIENTES AL DERECHO DE SUBROGACIÓN DEL ASEGURADOR.

La responsabilidad del arrendatario se mantendrá respecto de la parte del bien que no esté asegurada. En este supuesto se limitara dicha responsabilidad a la diferencia entre la indemnización abonada o por abonar por el asegurador y el daño efectivo.

El segundo párrafo prescribe que el cumplimiento de la prestación de la prestación del asegurador libera de responsabilidad al arrendatario, frente al arrendador.

El asegurador tiene expedito su derecho después de haber pagado al arrendador, para subrogarse en su lugar y accionar contra el arrendatario.

ARTÍCULO 1685.- SI SON VARIOS LOS ARRENDATARIOS, TODOS SON RESPONSABLES POR LA PÉRDIDA O DETERIORO DEL BIEN EN PROPORCIÓN AL VALOR DE LA PARTE

QUE OCUPAN, SALVO QUE SE PRUEBE QUE EL SINIESTRO COMENZÓ EN LA HABITACIÓN O PARTE DEL INMUEBLE ARRENDADO A UNO DE ELLOS, QUIEN, EN TAL CASO, SERÁ EL

ÚNICO RESPONSABLE.

Si son varios arrendatarios la responsabilidad por la pérdida o deterioro del bien se distribuirá de acuerdo con el valor de la parte del bien que ocupa cada uno de ellos.

Si se prueba que el siniestro empezó en la parte del inmueble arrendado a uno de ellos, este será el único responsable.

ARTÍCULO 1686.- SI EL ARRENDADOR OCUPA ALGUNA PARTE DEL PREDIO, SERÁ CONSIDERADO COMO ARRENDATARIO, RESPECTO A LA RESPONSABILIDAD A QUE SE

REFIERE EL ARTÍCULO 1685.

Si el arrendador ocupa alguna parte del inmueble siniestrado, tendrá la responsabilidad que es propia del arrendatario y participe en ella con los arrendatarios propiamente dichos, en proporción al valor del bien que se utiliza. Ahora bien, si el incendio se inicia en la parte ocupada por el arrendador, este será el único responsable.

CAPITULO CUARTO

DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

ARTÍCULO 1687.- EL ARRENDAMIENTO PUEDE SER DE DURACIÓN DETERMINADA O INDETERMINADA.

El contrato de arrendamiento puede ser de dos clases, en función al plazo: 1) de duración determinada; y 2) de duración indeterminada. El que sea celebrado de este último modo no significa sin embargo que se prolongue sin límite de tiempo para ambos partes. En efecto, cualquiera de ellas podrá ponerle fin cursando el correspondiente aviso judicial o extrajudicial a la otra parte.

ARTÍCULO 1688.- EL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN DETERMINADA NO PUEDE  EXCEDER DE DIEZ AÑOS.

CUANDO EL BIEN ARRENDADO PERTENECE A ENTIDADES PÚBLICAS O A INCAPACES EL PLAZO NO PUEDE SER MAYOR DE SEIS AñOS.

TODO PLAZO O PRÓRROGA QUE EXCEDA DE LOS TÉRMINOS SEÑALADOS SE ENTIENDE REDUCIDO A DICHOS PLAZOS.

Desde luego el plazo de diez años es de fantasía y pudo ser mayor o menor. Nada impide por lo demás, renovar el arrendamiento a su vencimiento por otros diez años más y así sucesivamente, pero para ello obviamente será indispensable que concurran las voluntades de ambas partes.

En el caso específico de bienes pertenecientes a entidades públicas o a incapaces el plazo máximo de arrendamiento esta reducido a seis años.

La única excepción a esta regla la constituyen los bienes pertenecientes a incapaces sujetos a tutoría o mayores bajo curatela, no podrán arrendar los bienes de sus pupilos y de sus representados por más de tres años.

ARTÍCULO 1689.- A FALTA DE ACUERDO EXPRESO, SE PRESUME QUE EL ARRENDAMIENTO ES DE DURACIÓN DETERMINADA EN LOS SIGUIENTES CASOS Y POR

LOS PERÍODOS QUE SE INDICAN:

1. CUANDO EL ARRENDAMIENTO TENGA UNA FINALIDAD ESPECÍFICA, SE ENTIENDE PACTADO POR EL TIEMPO NECESARIO PARA LLEVARLA A CABO.

2. SI SE TRATA DE PREDIOS UBICADOS EN LUGARES DE TEMPORADA, EL PLAZO DE ARRENDAMIENTO SERÁ EL DE UNA TEMPORADA.

El arrendamiento es de duración determinada falta de acuerdo expreso.

Aunque la temporalidad del uso y goce del locatario es la esencia de la locación, la designación o expresión del plazo no es esencial.

Funcionará para el caso de que el arrendamiento tenga una finalidad especifica entendiéndose pactado por el tiempo necesario para llevarla a cabo; y cuando se trate de predios ubicados en lugares de temporada, de tal modo que se entenderá que el plazo de arrendamiento es el de una temporada.

ARTÍCULO 1690.- EL ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN INDETERMINADA SE REPUTA POR MESES U OTRO PERÍODO, SEGÚN SE PAGUE LA RENTA.

Este numeral establece que en esta hipótesis la ley lo fija relacionándolo con los periodos en que se paga la merced conductiva

Puede afirmarse que lo que el legislador ha hecho es interpretar la voluntad presunta de los contratantes y que siguiendo los usos y costumbres empieza por reputar que el arrendamiento de duración indeterminada es por meses, pero cuidando de que se consideren otros periodos, según como se efectúe el pago de la merced conductiva.

ARTÍCULO 1691.- EL ARRENDAMIENTO PUEDE SER CELEBRADO POR PERÍODOS FORZOSOS Y PERÍODOS VOLUNTARIOS, PUDIENDO SER ÉSTOS EN FAVOR DE UNA O

AMBAS PARTES.

En cuanto concierne a la duración del arrendamiento, el articulo bajo comentario permite que se pacten periodos forzosos y voluntarios y siendo estos últimos en beneficios de ambas partes o en favor de solo uno de ellas.

Tales periodos podrán ser, por consiguiente, inferiores a un año.

La estipulación debe constar expresamente es decir, convenirse con esa especial modalidad de duración, que se descompone en dos tramos: uno de duración forzosa, otro de duración voluntaria, como prolongamiento del anterior. Hay que reparar en que la modalidad de que ahora se trata solo puede operar en conexión con un arrendamiento del plazo fijado en años y no, pues, cuando él es por periodos menores. El segundo periodo es voluntario, pues depende de la voluntad ya del locador ya del conductor, que dicho periodo actué prolongando el arrendamiento.

CAPITULO QUINTO

SUBARRENDAMIENTO Y CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO

ARTÍCULO 1692.- EL SUBARRENDAMIENTO ES EL ARRENDAMIENTO TOTAL O PARCIAL DEL BIEN ARRENDADO QUE CELEBRA EL ARRENDATARIO EN FAVOR DE UN TERCERO,

A CAMBIO DE UNA RENTA, CON ASENTIMIENTO ESCRITO DEL ARRENDADOR.

El subarrendamiento consiste en que un tercero que goza las utilidades de un contrato cuya conclusión ha sido ajeno. La razón y justificación básicas que explican la posibilidad del

Contrato de subarrendamiento

Contrato de arrendamiento

(Con autorización para subarrendamiento)

C: SUBARRENDATARIOB: ARRENDATARIOA: ARRENDADOR

subcontrato están en el principio de autonomía de la voluntad, en virtud del cual el subcontrato viene a ser una alternativa posible que tiene, en el momento del cumplimento, quien es parte de ciertos contratos; alternativa que permite al contratante optar en tales casos por una doble vía: o bien cumplir personalmente sus obligaciones, o bien servirse de un tercero a través de un nuevo contrato que surge en el marco de aquella libertad contractual, de modo que es el tercer subcontratante quien ejecuta el contenido de aquel, total o parcialmente.

Respecto al gráfico, A y B encierran un contrato de arrendamiento, en el cual B ha sido autorizado para subarrendar. Los casilleros B y C suponen el ejercicio de esa autorización y la creación de un nuevo contrato: el subarrendamiento. Existe en consecuencia dos relaciones jurídicas distintas: una que vincula a A con B (contrato de arrendamiento) y otra a B con C (contrato de subarrendamiento). De lo expresado fluye que entre A (arrendador) y C (subarrendatario) no existe relación o vínculo alguno. El elemento común está dado por el bien que es objeto de la prestación.

ARTÍCULO 1693.- TANTO EL SUBARRENDATARIO COMO EL ARRENDATARIO ESTÁN OBLIGADOS SOLIDARIAMENTE ANTE EL ARRENDADOR POR LAS OBLIGACIONES

ASUMIDAS POR EL ARRENDATARIO.

Aun cuando no existe vínculo directo entre el subarrendatario y el arrendador, este numeral le impone al primero el rigor de la solidaridad respecto de las obligaciones que tiene el arrendatario frente al segundo, en el propósito de reforzar sus intereses.

De lo expuesto en los párrafos anteriores fluye que el subarrendamiento no constituye en modo alguno, la cesión de posición contractual. El arrendatario, en efecto, no cede su posición de tal y la conserva intacta.

ARTÍCULO 1694.- A LA CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO SE EXTINGUEN LOS SUBARRENDAMIENTOS CUYOS PLAZOS NO HAN VENCIDO, DEJÁNDOSE A SALVO EL

DERECHO DEL SUBARRENDATARIO PARA EXIGIR DEL ARRENDATARIO LA INDEMNIZACIÓN CORRESPONDIENTE.

Siendo el subarrendamiento un contrato derivado del arrendamiento y accesorio a él, a su terminación se extingue también el primero y esto opera ipso jure.

En el supuesto de que la conclusión del arrendamiento haya sido motivada por la consolidación o reunión en una misma persona de la calidad de arrendador y arrendatario, deberá entonces respetarse el plazo del subarrendamiento en virtud de que fue expresión de su voluntad

En su parte final, el precepto deja a salvo el derecho del subarrendatario para hacer responsable al arrendatario por los perjuicios que sufra como consecuencia de la terminación de su contrato. Desde luego es valor entendido que no habrá dicha reparación si el subarrendatario conocía el plazo de duración del arrendamiento y acepto el subarrendamiento por un plazo mayor.

ARTÍCULO 1695.- EL SUBARRENDAMIENTO NO TERMINA SI EL ARRENDAMIENTO CESA POR CONSOLIDACIÓN EN LA PERSONA DEL ARRENDATARIO Y DEL ARRENDADOR.

A diferencia del artículo anterior, distinto es el supuesto que se dé la consolidación en la persona del arrendatario, porque esta causa no impide que el subarrendamiento pueda sobrevivir. La ejecución del contrato sigue siendo, en efecto, posible, y esta vez con mayor sustento en virtud de haberse reunido en la persona del arrendatario, la calidad del arrendador.

ARTÍCULO 1696.- LA CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO CONSTITUYE LA TRASMISIÓN DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO EN FAVOR DE UN TERCERO QUE LO SUSTITUYE Y SE RIGE POR LAS REGLAS DE LA CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL.

Se advierte de este grafico que al producirse la cesión de las obligaciones y derechos del arrendatario “B” a “C”, este último lo remplaza en su posición contractual, en calidad de nuevo arrendatario y “B” desaparece de la relación existente.

La cesión de arrendamiento se caracteriza por:

Se requiere que el arrendador preste su conformidad antes, simultáneamente o después del acuerdo de cesión

El arrendatario deja de tener el uso total del bien arrendado y se aparta de sus obligaciones y derechos.

Se mantiene el mismo contrato: lo que sucede es que el tercero pasa a ocupar la posición contractual del arrendatario

Las garantías constituidas por terceras personas no pasan al cesionario sin la autorización expresa de aquellas.

La forma de cesión debe ser la misma en que se celebra el contrato de arrendamiento. La cesión puede ser gratuita u onerosa.

ARTÍCULO 1697.- EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PUEDE RESOLVERSE:

1.- SI EL ARRENDATARIO NO HA PAGADO LA RENTA DEL MES ANTERIOR Y SE VENCE OTRO MES Y ADEMÁS QUINCE DÍAS. SI LA RENTA SE PACTA POR PERÍODOS MAYORES, BASTA EL

VENCIMIENTO DE UN SOLO PERÍODO Y ADEMÁS QUINCE DÍAS. SI EL ALQUILER SE CONVIENE POR PERÍODOS MENORES A UN MES, BASTA QUE VENZAN TRES PERÍODOS.

2.- EN LOS CASOS PREVISTOS EN EL INCISO 1, SI EL ARRENDATARIO NECESITÓ QUE HUBIESE CONTRA ÉL SENTENCIA PARA PAGAR TODO O PARTE DE LA RENTA, Y SE VENCE CON EXCESO DE

QUINCE DÍAS EL PLAZO SIGUIENTE SIN QUE HAYA PAGADO LA NUEVA RENTA DEVENGADA.

“B” cede a “C”“C” ocupa el lugar de “B”

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

ENTRE “A” (arrendador) Y “B”

(arrendatario)

3.- SI EL ARRENDATARIO DA AL BIEN DESTINO DIFERENTE DE AQUÉL PARA EL QUE SE LE CONCEDIÓ EXPRESA O TÁCITAMENTE, O PERMITE ALGÚN ACTO CONTRARIO AL ORDEN PÚBLICO

O A LAS BUENAS COSTUMBRES.4.- POR SUBARRENDAR O CEDER EL ARRENDAMIENTO CONTRA PACTO EXPRESO, O SIN

ASENTIMIENTO ESCRITO DEL ARRENDADOR.5.- SI EL ARRENDADOR O EL ARRENDATARIO NO CUMPLEN CUALESQUIERA DE SUS

OBLIGACIONES.

Examinemos las causales contenidas por el precepto bajo comentario:

Falta de pago de la renta

a) Si el arrendamiento se convino por periodos mensuales y se deja de abonar la renta durante dos meses y un plazo de gracia de 15 días.Aunque se debe tener en cuenta el pacto distinto, ya que las partes pueden acordar libremente que la resolución por falta de pago operara por ejemplo si no se ha cumplido con el pago de una mensualidad.En el supuesto de que se necesitó que hubiera sentencia del juez para el pago de la totalidad de la renta y se vence con exceso de 15 días el plazo siguiente, sin que haya pagado la nueva renta devengada. En este caso procederá también la resolución, ya que así se sanciona la reincidencia.

b) Si el arrendamiento se pactó por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y además 15 días. También procede la figura de la reincidencia.

c) Si el arrendamiento fue convenido por periodos menores basta que venzan tres periodos. Igualmente opera la figura de la reincidencia

Cabe indicar que si se pactó el pago de la renta por periodos adelantados en la práctica la causal se reducirá a un mes y 15 días de gracia

Destino diferente o acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.

Subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto o sin asentimiento del arrendador

No se puede subarrendar ni ceder sin asentimiento escrito del arrendador, tampoco podrá el arrendatario ceder ni subarrendar su posición contractual contra pacto que lo impida y desde luego nada valdría.

Incumplimiento de las obligaciones de las partes.

ARTÍCULO 1698.- LA RESOLUCIÓN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA SE SUJETA A LO PACTADO, PERO EN NINGÚN CASO PROCEDE, TRATÁNDOSE DE CASAS-HABITACIÓN

COMPRENDIDAS EN LEYES ESPECIALES, SI NO SE HAN CUMPLIDO POR LO MENOS DOS MENSUALIDADES Y QUINCE DÍAS.

En los casos de casas-habitación comprendidas en leyes especiales no podrá plantearse la resolución por falta de pago de la merced conductiva, si no existe, cuando menos una mora de dos mensualidades y quince días

ARTÍCULO 1699.- EL ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN DETERMINADA CONCLUYE AL VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTABLECIDO POR LAS PARTES, SIN QUE SEA NECESARIO

AVISO PREVIO DE NINGUNA DE ELLAS.

El modo normal de concluir un contrato de arrendamiento de duración determinada es a vencimiento del plazo establecido por las partes no siendo necesario aviso previo de ninguna de ellas. Al de duración indeterminada, en cambio, se le pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al contratante

ARTÍCULO 1700.- VENCIDO EL PLAZO DEL CONTRATO, SI EL ARRENDATARIO PERMANECE EN EL USO DEL BIEN ARRENDADO, NO SE ENTIENDE QUE HAY

RENOVACIÓN TÁCITA, SINO LA CONTINUACIÓN DEL ARRENDAMIENTO, BAJO SUS MISMAS ESTIPULACIONES, HASTA QUE EL ARRENDADOR SOLICITE SU DEVOLUCIÓN, LA

CUAL PUEDE PEDIR EN CUALQUIER MOMENTO.

Este es el caso de que vencido el plazo del contrato, el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado. Por ello, el artículo 1700 señala que en tal hipótesis no hay renovación tacita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento. Así el arrendamiento continuara como uno de duración indeterminada al que se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

Este artículo no hace referencia a las garantías constituidas por terceras personas, sin embargo estas subsistirán hasta la terminación de la relación contractual.

ARTÍCULO 1701.- EN EL ARRENDAMIENTO CUYA DURACIÓN SE PACTA POR PERÍODOS FORZOSOS PARA AMBAS PARTES Y VOLUNTARIOS A OPCIÓN DE UNA DE ELLAS, LOS

PERÍODOS VOLUNTARIOS SE IRÁN CONVIRTIENDO UNO A UNO EN FORZOSOS SI LA PARTE A LA QUE SE CONCEDIÓ LA OPCIÓN NO AVISA A LA OTRA QUE EL

ARRENDAMIENTO CONCLUIRÁ AL FINALIZAR LOS PERÍODOS FORZOSOS O CADA UNO DE LOS VOLUNTARIOS.

EL AVISO A QUE SE REFIERE EL PÁRRAFO ANTERIOR DEBE CURSARSE CON NO MENOS DE DOS MESES DE ANTICIPACIÓN AL DÍA DEL VENCIMIENTO DEL RESPECTIVO PERÍODO,

SI SE TRATA DE INMUEBLES, Y DE NO MENOS DE UN MES, EN EL CASO DE LOS DEMÁS BIENES.

En los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado que su duración se cuenta por periodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los periodos voluntarios se convierten en forzosos cuando la parte contratante a la que le otorgo el derecho de hacer valer la opción no avise a la otra que el arrendatario concluirá al finalizar los periodos forzosos a cada uno de los voluntarios

El aviso puede ser judicial o extrajudicial, debe cursarse tratándose de bienes inmuebles con no menos de dos meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo periodo y, si se trata de otros bienes, con no menos de un mes de anticipación.

ARTÍCULO 1702.- SI EN EL CONTRATO SE ESTABLECE QUE LOS PERÍODOS SEAN VOLUNTARIOS PARA AMBAS PARTES, BASTA QUE CUALQUIERA DE ELLAS DÉ A LA OTRA EL AVISO PRESCRITO EN EL ARTÍCULO 1701 PARA QUE EL ARRENDAMIENTO

CONCLUYA AL FINALIZAR LOS PERÍODOS FORZOSOS.

Respondemos al interrogante planteado por el autor citado señalando que el articulo bajo comentario contempla necesariamente el supuesto de que el arrendamiento se haya pactado por periodos forzosos y voluntarios para que ambas partes, ya que se expresa que bastara “que cualquiera de ellas dé a la otra aviso prescrito en el artículo 1701 para que el arrendamiento concluya al finalizar los periodos forzosos”

ARTÍCULO 1703.- SE PONE FIN A UN ARRENDAMIENTO DE DURACIÓN INDETERMINADA DANDO AVISO JUDICIAL O EXTRAJUDICIAL AL OTRO CONTRATANTE.

El aviso extrajudicial al otro contratante pone fin a los arrendamientos de duración indeterminada. Los arrendamientos serán de este tipo cuando:

Las partes así lo hubieran convenido de acuerdo al artículo 1687 Vencido el plazo del contrato de arrendamiento de duración determinada, el arrendatario

permanece en el uso del bien arrendado

ARTÍCULO 1704.- VENCIDO EL PLAZO DEL CONTRATO O CURSADO EL AVISO DE CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO, SI EL ARRENDATARIO NO RESTITUYE EL BIEN, EL ARRENDADOR TIENE DERECHO A EXIGIR SU DEVOLUCIÓN Y A COBRAR LA PENALIDAD

CONVENIDA O, EN SU DEFECTO, UNA PRESTACIÓN IGUAL A LA RENTA DEL PERÍODO PRECEDENTE, HASTA SU DEVOLUCIÓN EFECTIVA. EL COBRO DE CUALQUIERA DE

ELLAS NO IMPORTARÁ LA CONTINUACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.

Cursado el aviso extrajudicial, si el arrendatario no restituye el bien tendrá el arrendador a exigir su devolución ya continuar cobrando la penalidad convenida. De no haberse pactado esta, cobrara una prestación igual a la renta del último periodo, hasta la entrega del bien.

ARTÍCULO 1705.- ADEMÁS CONCLUYE EL ARRENDAMIENTO, SIN NECESIDAD DE DECLARACIÓN JUDICIAL, EN LOS SIGUIENTES CASOS:

1.- CUANDO EL ARRENDADOR SEA VENCIDO EN JUICIO SOBRE EL DERECHO QUE TENÍA.2.- SI ES PRECISO PARA LA CONSERVACIÓN DEL BIEN QUE EL ARRENDATARIO LO DEVUELVA CON EL FIN DE REPARARLO.3.- POR LA DESTRUCCIÓN TOTAL O PÉRDIDA DEL BIEN ARRENDADO.4.- EN CASO DE EXPROPIACIÓN.5.- SI DENTRO DE LOS NOVENTA DÍAS DE LA MUERTE DEL ARRENDATARIO, SUS HEREDEROS QUE USAN EL BIEN, COMUNICAN AL ARRENDADOR QUE NO CONTINUARÁN EL CONTRATO.

Análisis de las causales:

Inciso 1.- Esta causal permite que concluya el arrendamiento cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía. Queda a salvo el título del arrendatario que ha adquirido el derecho como tal de buena fe, amparado en los asientos del registro.

Inciso 2.- En este caso, el arrendatario perderá el uso del bien, que es el interés principal que tiene en el contrato. Es por tanto que dicho contrato concluya quedando desligadas las partes de sus obligaciones.

Inciso 3.- La conclusión del arrendamiento se produce de pleno derecho porque al destruirse o perderse el bien dado en arrendamiento, no hay posibilidad que el arrendatario pueda usarlo, que es la finalidad esencial del contrato.

Inciso 4.- Esto es natural porque el bien expropiado que da fuera de comercio y ya no puede serle de utilidad al arrendatario.

Inciso 5.- Si dentro de los 90 días de la muerte del arrendatario sus herederos que usan el bien comunican al arrendador que no continuaran con el contrato concluye el arrendamiento sin necesidad de declaración judicial.

ARTÍCULO 1706.- EN TODO CASO DE CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO O TENIENDO EL ARRENDATARIO  DERECHO PARA RESOLVERLO, SI PONE EL BIEN A DISPOSICIÓN

DEL ARRENDADOR Y ÉSTE NO PUEDE O NO QUIERE RECIBIRLO, AQUÉL PODRÁ CONSIGNARLO.

La consignación del bien arrendado por parte del arrendatario procede cuando este lo pone a disposición del arrendador, porque el arrendamiento ha concluido o el arrendatario tiene derecho para resolverlo, en el caso de que el arrendador no pueda o no quiera recibirlo.

ARTÍCULO 1707.- DESDE EL DÍA EN QUE EL ARRENDATARIO EFECTÚE LA CONSIGNACIÓN SE EXTINGUE SU RESPONSABILIDAD POR LA RENTA, SALVO QUE LA

IMPUGNACIÓN A LA CONSIGNACIÓN FUESE DECLARADA FUNDADA.

Se establece en este artículo el efecto principal de la consignación del bien arrendado por el arrendatario. Desde el día que la realiza se extingue su responsabilidad por la renta Esto es natural en virtud de que ya no tiene por qué estar obligado a cumplir con la prestación, pues la correlativa que le daba origen no se está satisfaciendo.

Obviamente, en el caso de que la impugnación a la consignación se declare fundada, el arrendatario está obligado a entregar al arrendador las rentas que hubiese dejado de percibir porque en ese caso, la consignación se habrá realizando sin que el arrendamiento haya concluido o sin que el arrendatario tenga derecho para resolverlo.

ARTÍCULO 1708.- EN CASO DE ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO SE PROCEDERÁ DEL SIGUIENTE MODO:

1.- SI EL ARRENDAMIENTO ESTUVIESE INSCRITO, EL ADQUIRENTE DEBERÁ RESPETAR EL CONTRATO, QUEDANDO SUSTITUIDO DESDE EL MOMENTO DE SU ADQUISICIÓN EN TODOS LOS

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.2.- SI EL ARRENDAMIENTO NO HA SIDO INSCRITO, EL ADQUIRENTE PUEDE DARLO POR

CONCLUIDO.EXCEPCIONALMENTE, EL ADQUIRENTE ESTÁ OBLIGADO A RESPETAR EL ARRENDAMIENTO, SI

ASUMIÓ DICHA OBLIGACIÓN.3.- TRATÁNDOSE DE BIENES MUEBLES, EL ADQUIRENTE NO ESTÁ OBLIGADO A RESPETAR EL

CONTRATO SI RECIBIÓ SU POSESIÓN DE BUENA FE.

En relación con la venta del bien arrendado en nuestra legislación se aplica el principio “la venta rompe el arrendamiento” salvo que estuviese inscrito o el adquirente se hubiese obligado a respetar el arrendamiento no inscrito.

Para que el arrendatario tenga su derecho a oponer a adquirente del bien su contrato de arrendamiento se requiere que se presenten conjuntamente las siguientes circunstancias:

Que el plazo del contrato no hubiese vencido si es de duración determinada. Si en contrato es de duración indeterminada, el adquirente tendrá expedito su derecho para ponerle fin dando aviso judicial o extrajudicial al arrendatario.

Que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de Propiedad.

ARTÍCULO 1709.- CUANDO CONCLUYA EL ARRENDAMIENTO POR ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO, EL ARRENDADOR QUEDA OBLIGADO AL PAGO DE LOS DAÑOS Y

PERJUICIOS IRROGADOS AL ARRENDATARIO.

La enajenación del bien arrendado perjudica al arrendatario que no haya inscrito su contrato de arrendamiento. Cuando el contrato concluye por esta causa, el arrendatario ve frustrado su derecho de seguir usando el bien arrendado durante el plazo convenido.

Con esta situación le afecta, tiene derecho a exigir al arrendador el pago de los daños y perjuicios irrogados.

ARTÍCULO 1710.- SI DOS O MÁS HEREDEROS DEL ARRENDATARIO USAN EL BIEN, Y LA MITAD O EL MAYOR NÚMERO DE ELLOS NO MANIFIESTA SU VOLUNTAD DE

EXTINGUIRLO, CONTINÚA EL CONTRATO PARA ÉSTOS, SIN NINGUNA RESPONSABILIDAD DE LOS OTROS.

EN TAL CASO, NO SUBSISTEN LAS GARANTÍAS QUE ESTABAN CONSTITUIDAS EN FAVOR DEL ARRENDADOR. ESTE TIENE, SIN EMBARGO, EL DERECHO DE EXIGIR NUEVAS

GARANTÍAS; SI NO SE LE OTORGAN DENTRO DE QUINCE DÍAS, CONCLUYE EL CONTRATO.

Tampoco es causa de conclusión del contrato de arrendamiento la muerte de cualquiera de las partes contratantes. Si el arrendador fallece, sus herederos deben respetar el contrato. Si el arrendatario muere y existen dos o más herederos del mismo que usan el bien y la mitad o el mayor número de ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, continúan el contrato para estos sin ninguna responsabilidad de los otros. No subsisten las garantías por eso el arrendador tiene el derecho de exigir nuevas. Si no se le otorgan dentro del plazo de 15 días, si no concluye el contrato

ARTÍCULO 1711.- PARA DESOCUPAR EL BIEN EL ARRENDATARIO DEBE PREVIAMENTE RECABAR AUTORIZACIÓN  ESCRITA DEL ARRENDADOR O, EN SU DEFECTO, DE LA

AUTORIDAD RESPECTIVA.

SI EL ARRENDATARIO DESOCUPA EL BIEN SIN ALGUNA DE ESAS AUTORIZACIONES, SERÁ RESPONSABLE:

1.- DE LA RENTA Y DE LOS PAGOS POR LOS SERVICIOS A SU CARGO QUE SE DEVENGUEN DESPUÉS DE LA DESOCUPACIÓN HASTA QUE EL ARRENDADOR TOME POSESIÓN DEL BIEN.2.- DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CORRESPONDIENTES.3.- DE QUE UN TERCERO SE INTRODUZCA EN ÉL.

Una de las obligaciones fundamentales del arrendatario es la devolución del bien al arrendador al vencerse el plazo de contrato en el estado en que lo recibió, sin más uso que el de su deterioro ordinario.

Esta devolución puede darse también de pleno derecho porque contrato se ha resuelto por una de las causales prevista en el código

En cualquier caso, la devolución del bien debe realizarse siguiendo las formalidades previstas en el contrato. Tratándose de inmuebles, el arrendatario no puede desocuparlos sin haber recabado previamente la autorización escrita del arrendador o de la autoridad respectiva.

ARTÍCULO 1712.- LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO REGULADOS POR LEYES ESPECIALES SE RIGEN SUPLETORIAMENTE POR LAS NORMAS DE ESTE TÍTULO.

Las normas de este título son aplicables supletoriamente a todos los contratos de arrendamiento regulados por leyes especiales.