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~ntratos

SUPREMA CORTE DE JUSTICIA DE LA NACIÓN

Ministro Guillermo I. Ortiz Mayagoitia Presidente

Primera Sala Ministro José Ramón Cossío Díaz

Presidente

Ministro José de Jesús Gudiflo Pelayo Ministra Olga Sánchez Cordero de García Villegas

Ministro Juan N. Silva Meza Ministro Sergio A. Valls Hcrnándcz

Segunda Sala Ministra Margarita Beatriz Lunn Ramos

Presidenta

Ministro Sergio Salvador Aguirrc Anguiano Ministro Mariano Azuela Güitrón

Ministro José Fernando Franco González Salas Ministro Genaro David Góngora Pimentel

Comité de Publicaciones y Promoción Educativa Ministro Guillermo l. Ortiz Mayagoitia

Ministro Mariano Azuela Güitrón Ministra Margarita Beatriz Luna Ramos

Comité Editorial

Mtro. Alfon"o 011ate Lnbordc Secretario EjeC11fÍI!ú jurídico Administrati11o

Mtra. Cielito Bolívar Gi!lindo Directora General de la Coordiooción de Compilación y Sist~rnatización de T csis

Mtro. César de je5ÚS Molina Suárez Director General de Cosas de la Cultura )uridica

y EsltldWs Históricos

Dr. Si!lv:J.dor Cárdenas Gutiém:z Difl"rtor de Arullisi~ e ln11estigaci6n Hi5tórico Documelllfll

BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUT0NOMA DE PUEBLA

Mtro. Enrique Agüera IbHñcz Rector

Dr. Guillermo Nares Rodriguez Director G~neral

Facultad de Derecho "Y Ciencias Sociales

Lic. Belinda AguiJar Diaz Secretaría Acadimica

Lic. Rafael Salinas Silva Secretario Administrativo

Mtro. José Ismael Álvarcz Moreno Centro de lnwstigaciones ]uridico Políticas

1/lla t1'o<"a JI' ,/(Jiú~r¡'"'fÍ'•n¡at• clal'alllf' Jll lniiiJ<'tll'..;(' krnnt /.~9"" '"'a .;(' n'r dt> A(>('Atv, ,, 11a ,,. nP ,¡" afYlllk<úme 11/,v 7''" a mn"''!t

,(11·/t·11 (lt¡ál' l'rrflt'l'tkv rlunu/,·n .~,ju J'lllfllll'llll'.¡ '/ ju 1' ('.¡/( l~llftr.J'.Y-a¡,_~.,.~

( '11 la <V· JI<Vf' JI(Ya rkl ht· m/, n· r /(a 'I'Yí'""a.. ra '1'" hr·rhf, 1 n1 ,cir nrk·n

'1 rkj/rt/,m JI k ..- r /,.,(/a 11, ,¡.. al'! a Jlfl JJifl Jlf "~' " 11 ,/a/.mullr r /"'¡q/aa/

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Suprema Corte de Justicia de la Nación

Benemérita Universidad Autónoma de Puebla Facultad de Derecho y Ciencias Sociales

Coordinadores

Carlos González Blanco José Ismael Álvarez Moreno

~ntratos

Jorge Sánchez Cordero México, 1950

Sistema Bibliotecario de la Suprema Corte de Justicia de la Nación Catalogación

PO K700.113 S362c

Sánchez Cordero, Jorge Contratos 1 Jorge Sánchez Cordero ; presentación Ministro

Mariano Azuela GOitrón ; prólogo. Oiga Sánchez Cordero de Garcia Villegas ; preámbulo Fe mando Serrano Migallón ; prefacio Jorge A. Sánchez Cordero Dávila ; Introducción Pauta Maria García Villegas Sánchez Cordero ; coordinadores Carlos González Blanco, José Ismael Álvarez Moreno. - - México : Suprema Corte de Justicia de la Nación, Dirección General de la Coordinación de Compilación y Sistematización de Tesis, 2006.

367 p. A la cabeza de la portada: Benemérita Universidad Autónoma de Puebla,

Facultad de Derecho y Ciencias Sociales.

Primera reimpresión: julio de 2007

ISBN 970-712-706-e

1. Contratos civiles- Modalidades- México- Manuales. 2. Contratos civiles- Teoría- México 3. Juristas- Estudio y enseñanza l. Azuela Güitrón, Mariano, 1936- , pres.ll. Sánchez Cordero de Garcia Villegas, Oiga, prol. 111. Serrano Migallón, Fernando, preámbulo IV. Sánchez Cordero Dávila, Jorge Antonio, pref. V. García Villegas Sánchez Cordero, Pauta María, introd.

VI. González Blanco, Carlos, coord. VIl. Álvarez Moreno, José Ismael, coord. VIII. ser.

Primera edición: noviembre de 2006 Primera reimpresión: julio de 2007

D.R. ©Suprema Corte de Justicia de la Nación Av. José María Pino Suárez Núm. 2 C.P. 06065, México, D.F.

D.R. ©Facultad de Derecho y C.S., de la BUAP. Av. San Claudia S/N, Col. San Manuel Ciudad Universitaria. Puebla, Pue.

Impreso en México Printed in Mexico

La edición y diseño de esta obra estuvieron al cuidado de la Dirección General de la Coordinación de Compilación y Sistematización de Tesis de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.

Contenido

Presentación. Ministro Mariano Azuela Güitrón .......................... .

Prólogo. Oiga S<i.nchez Cordero de Garcia Vi llegas ...................... .

Preámbulo. Fernando Serrano Miga! Ión ......................................... .

Prefacio. Jorge A. Sánchcz Cordero Dávila ....................... .

Introducción. Pauta María García Villegas Sánchez Cordero ..... .

TEMA l. ¿QUÉ ES UN CONTRATO? ........................................................................ .

TEMA 2. CONTRATOS PRELIMINARES .................................................................... .

La promesa de contrato ......................................................................... .

Construcción de la promesa ................................................................. .

TEMA 3. CoMPRAVENTA ...................................................................................... ..

La cosa o el derecho .............................................................................. ..

El precio .................................................................................................... .

Requisitos de validez de la compraventa ............................................ ..

Obligaciones del vendedor .................................................................... .

Obligaciones del comprador .................................................................. .

Modalidades de la compraventa ........................................................... .

TEMA 4. PERMUTA ................................................................................................ .

TEMA 5. DoNACióN ..................................................•...........................................

Efectos de la donación ........................................................................... .

TEMA 6. MuTuo ................................................................................................. .

Mutuo con interés .................................................................................. .

TEMA 7. CoMODATO .......................................................................................... ..

11

15 23 29 39

45

61

61

67

87 99

112 120 130

134 139

157

161

168

173 177

181

TEMA 8. ARRENDAMIENTO.................................................................................... 189

Leyes de emergencia sobre arrendamiento ........ :.................................. 203

Subarrendamiento.................................................................................... 207

9

10 Jorge Sdnchez Cordero

TEMA 9. DEI'()SITO .............................................................................................. . 213

TEMA 10. MANDATO............................................................................................. 221

TEMA }}. CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS............................................ 233

TEMA 12. ÜEL CONTRATO DE OHRAS A PRECIO ALZADO....................................... 237

TEMA 13. CONTRATO DE HOSPEDAjE ................................................................. ..

TEMA 14. CORPORACIONES CIVILES ........ .

TEMA 15. SOCIEDAD ........................................................................................... ..

TEMA 16 . APARCERIA ....................................................................................... ..

TEMA 17. CONTRATOS ALEATORIOS. CoNCEPTO Y CARAC.I'ERISTICAS GENERALES ....

Con1pra de esperanza ............................................................................ ..

TEMA 18. CONTRATOS DE ÜARANTIA .......... ..

TEMA 19. PRENDA .............................................................................................. ..

TEMA 20. LA RENTA VITALICIA ................................................................ ..

TEMA 21. HIPOTECA .......................................................................................... .

TEMA 22. TRANSACCIÓN .................................................................................... .

245

251

257

265

275 280

285

295

301

305

355

TEMA 23. REGISTRO POBLICO ............................................................................... 361

...

Presentación

unque su mayor aspiración fue publicar un libro,

al maestro Jorge Sánchez Cordero no le fue posi­

ble entregar a la imprenta un texto sistematizado de los cursos

que impartió en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional

Autónoma de México. Por ello, la Suprema Corte de Justicia de

la Nación y la Benemérita Universidad Autónoma de Puebla

decidieron publicar, dentro de la colección Apuntes de las clases

impartidas por ilustres juristas del siglo XX, los Apuntes de contratos

de las clases del maestro Jorge Sánchez Cordero, tal y como se

recabaron en el aula. Con ello se recuperan las obras que no

pudieron aparecer en el momento que les correspondía.

Tras la promulgación del Código Civi.l de 1932 hubo pocas

publicaciones dedicadas al derecho civil. Diversos autores

ll

12 Mariano A~uela Güitrón

reimpulsaron la literatura jurídica sobre la materia: Manuel Borja

Soriano, Gua! Vida!, José de Jesús Ledezma, Rojina Villegas,

quienes coadyuvaron a actualizar el conocimiento del derecho civil

y a la exégesis de nuestro código. Entre quienes sucedieron a esa

generación de juristas figuró Jorge Sánchez Cordero. Sus lecciones,

impartidas en la entonces Escuela Nacional de Jurisprudencia,

fueron de enorme importancia en la formación de múltiples gene­

raciones de abogados.

La edición del presente libro se facilitó por la práctica añeja

de registrar, en forma estenográfica, los apuntes tomados por los

alumnos. Ello ha permitido que las lecciones del maestro lleguen al

lector de nuestros días y que, quien lea estos apuntes advierta

la habilidad con la que el maestro Sánchez Cordero abordaba los

problemas del contrato.

La evolución de los contratos ha sido inevitable, la comple­

jidad de las relaciones sociales ha obligado a cuidar su regulación.

Si bien esta obra son apuntes recopilados en épocas lejanas, sus

enseñanzas escapan a la obsolescencia; no sólo por la actualidad

de sus argumentos, sino también, por la urgencia de que el profe­

sional del derecho domine los elementos del contrato antes de

asesorar, representar o resolver un caso concreto sometido a su consi­

deración. La sencillez de estos textos permitirá al estudiante -y aun

al profano- abordar las fuentes bibliográficas con el fin de buscar

la actualización; sin embargo, el legado del maestro Sánchez

Presentación 13

Cordero será suficiente para lograr una buena cercanía al Libro

Cuarto del Código Civil.

Ojalá que esta nueva entrega de los Apuntes de las clases

impartidas por ilustres juristas del siglo XX, logre mantener vigente

el pensamiento ele nuestros predecesores en el cultivo de la litera­

tura jurídica nacional.

/

Ministro Mariano Azuela Güitrón

Presidente de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y del Consejo de la Judicatura Federal

Prólogo

stas lineas pretenden ser un homenaje a la memoria de mi

padre; pero como los lectores comprenderán, una hija no

puec e sino ensalzar las virtudes y destacar los aciertos del hombre

que le dio la vida y que, además, le formó en la docencia y en

la práctica profesional, marcando definitivamente el rumbo de su

propia existencia. Buscando la objetividad que requiere el come­

tido de escribir un prefacio al libro que en vida siempre quiso

publicar mi padre, trataré de referirme a la importancia que me

parece tiene el libro, sin descuidar la de su autor. Me excuso de

entrada, si ese objetivo inicial no quedare colmado al concluir

este intento. Sé que los lectores de este libro sabrán ser benévolos

con quien lo prologa.

El maestro emérito Jorge Sánchez Cordero nació el 30 de

agosto de 1914, al abrigo de una de las épocas más turbulentas y

15

16 Oiga Sánchet Cordero de García Villegas

difíciles en la vida de este país. Fue el octavo de una numerosa

familia de diez hijos, que recibió de su abuelo, el gran pintor JUAN

CORDERO, las enseñanzas de un hombre extremadamente sen­

sible que describiera en su pintura la condición social de los mexi­

canos de su época. Esas enseñanzas, quizá, hayan sido el motivo

para elegir, de entre las variadas opciones que podían alcanzarse

en su época, la vocación por el derecho. Carrera que estudió y de

la que se graduó en la Escuela Nacional de Jurispncdencia de la

Universidad Nacional Autónoma de México. Pero sir conformarse

con lo recibido en su alma mater, hiz.~ estudios de postgrado en la

Universidad de París, Francia, a donde seguramente lo arrastró su

pasión por el derecho civil.

Ya en el ejercicio profesional, buscó y obtuvo la titularidad

de los cursos !JI y IV de Derecho Civil, por oposición, en la enton­

ces Escuela Nacional de Jurisprudencia de la Universidad Nacional

Autónoma de México, en el mes de julio de 1941, año en que obtuvo,

también, la patente de Notario en el Distrito Federal. Se inició

como profesor en la escuela que lo formó, la Nacional de J urispru­

dencia, y continuó su cátedra en la actual Facultad de perecho,

de manera ininterrumpida, hasta el día de su muerte. El libro que

tiene el lector en sus manos es el fruto de todos esos años de

cátedra, lo cual me parece el primero de sus múltiples méritos.

Esa pasión, que no puede llamarse de otra manera, por el

derecho civil, llevó a mi padre a sistematizar sus apuntes de clase

con múltiples notas y comentarios qúe hoy quedan sintetizados

Prólogo l7

en este esfuerzo editorial, lo cual revela su amor no sólo por la

noble rama del derecho que por tantos años enseñó, sino por

la cátedra misma: una segunda pasión.

Ese amor por la enseñanza, requisito indispensable para quien

quiere hacer de la educación de generaciones futuras una causa

de vida, le llevó a ser siempre, en esa faceta, como en muchas

otras de su vida, un hombre entregado, un buscador insaciable ele

mejoramiento intelectual, no sólo de su persona, sino, principalmen­

te, de la de sus alumnos. Son famosos sus programas de enseñanza

y aprendizaje extraordinari.os, más conocidos como "rnaratones"

académicos, que por su éxito y trascendencia aún se recuerdan

con agrado y cariño en quienes los vivieron. Ocupar el. tiempo

que tenia libre aun fuera del aula, en la formación académica y

personal de sus alumnos, en la recolección de estas que él llamó

"fichas resueltas de contratos", es una de las razones que hoy hacen

que este libro vea la luz editorial, pues estos apuntes, como he

dicho, son el fruto de esas jornadas de dedicación al estudio, ele

preparación de su cátedra, de su pasión por la enseñanza . . ,, Esas p'eculiaridades en la didáctica utilizada en la exposición

de su cátedra, su inmenso amor por la Universidad y la vida acadé­

mica, la puntualidad de su cátedra, la calidad de su exposición y,

especialmente, la comprensión hacia sus alumnos, no sólo como

tales, sino como seres humanos, entre otras virtudes, fueron consi­

deradas para designarlo Maestro Emérito de la Universidad Nacio­

nal Autónoma de México; y, en dos ocasiones, candidato a dirigir

la Facultad de Derecho de esa misma universidad.

18 Oiga Sáncluz Cordero dt> Garcíu Villegas

Pero además del esfuerzo personal, que para mi seria motivo

suficiente para su publicación, estos apuntes rescatan dos de las

cualidades que mi padre siempre destacó para fundamentar ese

amor por el derecho civil al que me he referido: la autonomía y el

valor de la persona. Pues decía que el derecho civil es esa parte

del ordenamiento que permite a la persona contar con protección

y defensa para la realización de sus fines dentro de la sociedad en

la que vive.

Miembro como era, del claustro de profesores de la Facultad

de Derecho de la Universidad Nacional Autónoma de México,

siempre gozó del respeto y el carii\o de sus pares y sus alumnos,

lo cual atribuyo, precisamente, a sentirse parte de ese cuerpo

autónomo de seres pensantes, vanguardia del pensamiento nacio­

nal, que en ese entonces poblaba y sigue poblando la UNAM. Era

tanto el carii\o de sus alumnos y tantos los pupilos cosechados

durante los ai\os de docencia, que el homenaje que se le hizo por

sus veinticinco ai\os de vida académica fue de tal magnitud,

por la enorme cantidad de alumnos y maestros que asistieron a

esa recepción, que fue necesario celebrarlo en el Auditorio Justo

Sierra de la Facultad de Filosofía y Letras, uno de los más grandes

de la UNAM. A este homenaje asistieron espontáneamente estu­

diantes y maestros que, en su mayoría, permanecieron en el exterior

por falta de cupo suficiente; pero que, a pesar de ello, estaban

atentos tanto a su mensaje como al del insigne Rector, Ingeniero

Javier Barros Sierra, de tan grata memoria por su respeto y defensa

de la autonomía universitaria en esos tiempos convulsos, de gran

trascendencia social para el país.

Prólogo 19

Rescato la virtud de este libro para dar pie a la propuesta de

revisar, y en consecuencia actualizar, nuestro derecho civil en el

ámbito de lo moderno. Este libro responde a esa exigencia de

reajuste que tiene el derecho civil en la actualidad para seguir

conservando ese ideal de autonomía -en su faceta de autonomía

privada, de autonomía de la voluntad- frente a una tendencia que

gana terreno en la actualidad: la excesiva injerencia estatal en la

orbita de actuación de las personas, en sentido positivo o negativo,

para bien o para mal. Pero también el valor de la persona frente al

excesivo auge de los valores económicos y patrimoniales. Como

dice un destacado profesor español: el derecho civil "debe recoger

la totalidad de los fines de la persona y agrupar debidamente jerar­

quizadas las instituciones que las realicen."

En esto me parece que va uno más de los méritos de publicar

estos apuntes: rescatar la importancia de los fines de las personas

mediante la revisitación de una de las más importantes institucio­

nes del derecho civil: el derecho de los contratos, la parte más

importante de la regulación de las operaciones personales de todos

los individuos en sociedad. Mirando no únicamente el objeto del

contrato, sino particularmente a los sujetos que lo realizan, la parte

fundamental, central de todo el sistema de derecho civil.

Es una idea fundamental de las enseñanzas de mi padre, como

padre y como maestro: mirar por sobre todo la persona. Y me per­

mito la libertad de recurrir de nuevo a la anécdota personal.

Él siempre tuvo un don que durante toda su vida le caracterizó y

20 Olga Sdnchez Cordero de Garcla Villega5

que, en lo personal, he tratado siempre de emular: cuando alguna

persona consultaba ya fuera al maestro o al Notario, él siempre lo

recibía como la persona más importante del mundo y le brindaba

desinteresada asesoría y orientación profesional. Nunca escuché

a nadie que a él hubiera acudido en lo profesional o lo personal

que se fuera insatisfecho con su respuesta. Todas esas personas

pudieron no encontrar, en tnuchos casos, una contundente res ..

puesta; pero siempre encontraron a un hombre dispuesto a escu­

char y a apoyar. Un hombre sensible y consciente que llevó incluso

al campo de la teoría esa perspectiva que tenía del mundo.

Su doctrina de los actos y los hechos jurídicos y las propuestas

para fortalecer las normas de protección a la parte débil de las

relaciones obligacionales, pero también el enfoque que contienen

estos apuntes de contratos, son ejemplo de ello. La protección social

de los más débiles fue siempre una preocupación no sólo de su

cátedra, sino en su vida cotidiana. Recuerdo con claridad a muchos

de sus alumnos de escasos recursos económicos que fueron

beneficiados por él, pues cuando carecían de medios para adquirir

sus libros de texto les financiaba su adquisición con la única

condición de obtener excelentes calificaciones. En otros casos,

recuerdo, la ayuda se extendía más allá de los libros y puedo decir,

sin temor a equivocarme que, gracias a su apoyo, muchos alumnos

pudieron continuar sus estudios universitarios. Nunca perdió de

vista la importancia ca pi tal de la persona, finalidad de todo el

derecho, ya no sólo el civil o el de los contratos, enseñanza de la

que dejó como constancia su obra.

Prólogo 21

Con esto quiero terminar.

Jorge Sánchez Cordero fue un gran maestro, un excelente

académico, un amante de la Universidad y un hombre fiel a su

cátedra y a sus alumnos. Pero sobre todo fue un padre de familia

ejemplar, un marido excepcional y un guía inigualable. Su obra

humana, reitero, perdura en sus hijos (los que tuvo con mi madre,

pero también los académicos) egresados todos de nuestra Alma

Mater y todos deudos de la obra de mi padre, no sólo por lo que

materialmente siempre nos dio; sino más que nada y ante todo,

en lo personal, por la incomparable herencia que significa llevar

su apellido y sus enseñanzas como ser humano.

El día 6 de marzo de 1986 desapareció mi padre en lo físico, y

dejó un hueco enorme e insustituible en la vida académi.ca; pero

su memoria permanece en quienes hemos seguido sus enseñanzas

y tomado su ejemplo, su dedicación y su amor inconmensurable a

la Universidad Nacional Autónoma de México y a las instituciones

nacionales. Este libro es un muy pequeño testimonio de ello y estas

líneas un homenaje como he dicho, a un hombre extraordinario

del que hoy se rescata una parte de su pensamiento. In memoriam

Olga Sánchez Cordero de García Víllegas

Preámbulo

rn-1\urante mi paso como estudiante por la Facultad d. e

:::::L,}Derecho de la UNAM, parte importante del tiempo

se empleaba en lograr apuntes y notas bien estructuradas para

estudiar cada materia de la mejor manera posible. Sin embargo,

el tiempo mientras transcurrían las lecciones era siempre escaso

y el alumno se encontraba ante la disyuntiva de prestar atención al

profesor o emplear su esfuerzo para tomar notas intentando ase­

mejarse a un estenógrafo. La elección de uno de estos caminos, es

evidente, presentaba asperezas en el aprendizaje que sólo podían

sortearse con la generosidad de algún esforzado docente que com­

partía sus notas con el estudiantado.

Poner a disposición de los alumnos los apuntes de aquellos

profesores que impartían cátedras en las que, por su tecnicismo,

23

24 Fernando Senano Migallón

se requería indefectiblemente la atención de los asistentes a la

lección era, y creo que sigue siendo, una herramienta de suma

utilidad en los esfuerzos didácticos que se llevan a cabo en las

Universidades. Es por ello que los "Apuntes de Contratos tomados

de la cátedra que imparte el Lic. Jorge Sánchez Cordero", se pre­

sentan como un instrumento de gran valía que, más que buscar

un desarrollo teórico absoluto, se ofrecen al alumno como un

elemento de consulta que le permite adquirir los conceptos funda­

mentales en materia de contratos que se requieren en el estudio

de la ciencia jurídica.

En este libro, se brindan al lector elementos esenciales expre­

sados con claridad y sencillez. A través de razonamientos concretos

e ideas claras, se logran construir representaciones conceptuales

y un marco teórico que los alumnos que asisten a los cursos de

contratos encontrarán como imprescindibles, pero que serán muy

útiles también para quienes deseen acercarse a la comprensión y

explicación de las relaciones contractuales y sus consecuencias

jurídicas.

Los apuntes de contratos tomados de la cátedra de Jorge

Sánchez Cordero enriquecen la obra de quien, a través de su tra­

bajo en las aulas, ha brindado su tiempo y saber a un gran número

de alumnos, y reflejan conocimientos que son resultado de una

larga trayectoria profesional en la que la experiencia y la dedicación

no pueden pasar desapercibidas.

Predmbtt!o 25

La obra que el lector tiene en sus manos no pretende ser exhaus­

tiva; a pesar de ello, la fluidez en las ideas y el rigor metodológico

que han caracterizado las lecciones de Jorge Sánchez Cordero, se

proyectan en un estudio sustancioso en materia de contratos. Es ver­

dad que a lo largo del tiempo se ha escrito un número considerable

de páginas sobre este tema; sin embargo, es raro encontrar textos

en los que la claridad, la profundidad y la sencillez en las ideas se

conjuguen. Estos apuntes son un buen ejemplo de esta fórmula.

Desde siempre, la materia contractual ha sido parte funda­

mental en las relaciones humanas. A quién no le viene en mente

la importancia ele un contrato cuando piensa en los tres principios

que Cicerón apuntaba dentro de los "Prolegómenos" y que forman

parte de los cimientos del derecho moderno: "es menester abste­

nerse religiosamente del bien del otro ... se está obligado a mantener

lo prometido ... y se debe reparar el daño causado con culpa".

En esta obra, Cicerón, desde hace más de dos mil años, deja clara la

importancia que tienen los acuerdos de voluntades y su cumplimiento.

Los contratos se han erigido, a lo largo de la historia, como

parte fundamental de los instrumentos jurídicos que logran hacer

más fáciles las relaciones humanas. Conocer sus elementos, su clasi­

ficación o las formalidades que deben cumplir, son aspectos torales

en la convivencia social. Recordemos, por ejemplo, la problemática

que se presenta a partir del contrato que celebran Shylock y Antonio

en "El Mercader de Venecia", o los múltiples contratos cuyo

incumplimiento han determinado incluso intervenciones militares.

26 Fernando Serrano Migallón

Corno vernos, es mucha la importancia de los contratos en

nuestros días, y, sin embargo, pretender abarcar la compleja com­

posición de la materia contractual en todas sus dimensiones y

resquicios en un libro dirigido a los estudiantes de Derecho consti­

tuiría, a no dudarlo, una osadía. Por ello, tiene mucho más sentido

presentar, como se hace en los apuntes de Jorge Sánchez Cordero,

los hilos conductores de esta disciplina, en la confianza de que

puedan servir de orientación para las reflexiones e inquietudes de

cada lector.

Michel Eyquem de Montaigne expresó en una frase que refleja

el espíritu de la didáctica, que hay que educar el juicio del alumno

más que llenar su cabeza de palabras. En este cometido, los apuntes

de jorge Sánchez Cordero pueden jugar un papel fundamental

cuando el estudiante se acerca por primera vez a un curso de con­

tratos. En ellos, el.lector podrá encontrar un panorama claro de

los conceptos fundamentales de la materia, del análisis de sus ele­

mentos, de su clasificación y de diversas figuras contractuales, pero,

sobre todo, una valiosa visión de conjunto sobre los contratos en

el orden jurídico mexicano.

Al referirse a tratadistas de la talla de Planiol, Giorgi, Filomusi

o Demogue, Jorge Sánchez Cordero nos demuestra que el lenguaje

claro y accesible puede conjugarse perfectamente con el estudio

de las ideas de aquellos tratadistas que han dejado huella en el

campo del Derecho Civil.

Predmbulo 27

Además, la mirada del profesionista es una característica que

no puede escapar a quien se acerque a estos apuntes. Al tratarse

los distintos contratos que forman parte de los cursos en materia

civil que se imparten a nivel licenciatura, Jorge Sánchez Cordero

deja entrever matices que podrían escapar a quien no ha visto

complementado su trabajo académico con la práctica profesional.

Este binomio -que ha sido constante en la cátedra de de Jorge

Sánchez Cordero- ahora se ve reflejado en estos apuntes cuya

lectura, sin lugar a dudas, se convertirá en un ejercicio gratifican te

para quienes deseen adentrarse en el vasto y complejo mundo de

las relaciones contractuales.

Fernando Serrano Migallón

Prefacio

.. suplico le reciba agradabfcmente en su protección, para que a su sombra, aunque desnudo de aquel precioso orna­mento de elegancia y erudición de que suelen andar vestidas las obras que se componen en las casas de los hombres que saben, ose parecer seguramente en el juicio de algunos que, no conteniéndose en los límites de la ignorancia, suelen condenar con más rigor y menos justicia los trabajos ajenos, que, po­niendo Los ojos la prudencia de Vuestra Excelencia en mi buen deseo, fio no desdeñará la cortedad de tan humilde servicio."

Miguel de Cervantes Saavedra

(Al presentar su obra Don Quijote de la Manclut)

CP.ectura de este Prefacio, podría inducir al lector a una

x~~fusión de inicio por lo que requiere de una precisión.

En efecto, no es producto del azar que el autor del libro y del

Prefacio porten el mismo apellido y nombre propio. Dado que es

un libro de derecho a manera de explicación, la circunlocución

jurídica adecuada pareciera ser la de parentesco ascendente en linea

recta en primer grado; mi sentimiento filial sin embargo se inclina

por evitar esta perifrase y sustituirla por una frase coloquial más

cálida, que es simple y es llana: es mi padre.

Para escribir este Prefacio debo admitir que hubo que superar

una sensación mixta, convergencia de diversos sentimientos: vene~

ración, respeto, amor filial, nostalgia, entre otros muchos. Pero

29

30 Jorge A. Sánchez Cordero Olivila

escribirlo igualmente significó un desafio y un privilegio; un desafio

porque es prácticamente imposible permanecer imparcial en los

juicios vertidos ante una miríada de notas distintivas que

gravitaron en torno a nuestra relación, lo que es absolutamente

excepcional: somos padre e hijo, maestro y discípulo, compartimos

la misma profesión de abogado y notario y las mismas inquietudes

intelectuales: el derecho de las obligaciones y de los contra­

tos civiles. Pero es a no dudarlo un privilegio, ya que entre los

muchos alumnos que el Maestro Sánchez Cordero tuvo, fui desig­

nado para escribir el Prefacio de este libro póstumo, que tanto

anheló escribir en vida su autor.

El Maestro Sánchez Cordero pertenece a la generación que

nace en 1914 en pleno movimiento armado de 191 O. A esta gene­

ración le tocó iniciar el penoso proceso de reconstrucción de sus

instituciones que fue enormemente complejo. En este rehacer

constante de nuestra legislación, y la relativa al derecho civil no

fue la excepción, el siglo XX mexicano inició la ruptura con el

Ancien Régime. En pleno movimiento armado, Venustiano Carranza

promulga, en 1918, la Ley sobre Relaciones Familiares. A este

ordenamiento siguió la promulgación por el Ejecutivo Federal del

Código Civil para el Distrito y Territorios Federales en uso de las

facultades extraordinarias que le habían sido conferidas. Fue a la

primera generación de juristas de la época posrevolucionaria a

la que le correspondió diseñar este marco de legalidad. El Código

Civil de 1928, como bien lo expresó en su momento el jurista

español Castán Tobei'\as, participa de las contradicciones propias

Prefacio 3 t

de todo movimiento social; en él coexisten mecanismos de conte­

nido social, vanguardistas para su época, como lo es el abuso del

derecho junto con el derecho libérrimo de testar.

La incipiente literatura mexicana de fines del siglo XIX se

vio súbitamente interrumpida por el movimiento armado de 1910.

La generación de juristas civilistas ilustres como Francisco de Paula

Ruanova, Eugenio de Tapia, Rafael Roa Bárcenas, Esteban Calva,

Isidro Montiel y Duarte, Manuel Mateas Alarcón, Agustín Verdugo,

Miguel S. Macedo, Silvestre Moreno Cara y Ricardo Cauto, entre

otros, que se habían esmerado por crear una cultura jurídica, tuvo

una solución de continuidad. Salvo algunas contadas excepciones,

como Eduardo Paliares y Ricardo Rodríguez, existe un espacio muy

claro entre esa generación y la que le sucedió.

No fue sino hasta la década de los 20 cuando nuevamente

surge una generación de abogados egresados de la antigua Escuela

Nacional de Jurisprudencia que retoman el hilo conductor de

la enseñanza del derecho y perciben la necesidad correlativa de pro­

veer a los estudiantes de libros de texto. Así se reinicia la literatura

jurídica mexicana en el siglo XX. A esta generación pertenece

Francisco H. Ruiz, redactor de gran parte del Código Civil de 1928

y posteriorm~nte Ministro Presidente de la Suprema Corte de Justicia

de la Nación, Máximo H. Díaz, Fernando Silíceo Ca macho, Ángel

Caso, José Gomis, Luis Muñoz, Rafael Rojina Villegas, Francisco

Moneada, Vicente Espinosa, Víctor José Martínez, José Diego

32 Jorge A. Sánchez Cordero Odvila

Fernández, Manuel Gua! Vida!, Cossio y Cossio, Ledezma y Manuel

Borja Soriano.

Manuel Borja Soriano escribe su libro sobre Teoría general de

las obligaciones; el gran mérito de este libro fue actualizar al foro

mexicano del pensamiento jurídico de la época y ese propósito se

cumplió en toda su plenitud. La barrera del idioma y la diferencia

de cultura hacia que los juristas latinoamericanos conocieran, y

los mexicanos con ellos, a través de fuentes indirectas. El acceso

a los libros jurídicos extranjeros era también otro factor importante.

Estas consideraciones hicieron que el libro de Borja Soriano fuera

especialmente valioso. Este es el entorno en el que se forma el estu­

diante Jorge Sánchez Cordero.

El Maestro Sánchez Cordero percibió, al igual que la gene­

ración que le precedió, la necesidad de procurar la docencia y a

ella comprometió sus mejores tiempos. Con ello aseguró, como

muchos otros lo hicieron, el tránsito de la cultura jurídica en el

derecho civil. De ello resulta un hecho incontrovertible: la ense­

ñanza del derecho de las obligaciones y de contratos civiles en la

segunda mitad del siglo XX en México, no puede ser entendida a

cabalidad sin el análisis de las ideas del Maestro Sánchez Cordero.

En efecto, el Maestro Sánchez Cordero se significó por ser un pre­

ceptor que marcó su presencia en la antigua Escuela. Nacional de

Jurisprudencia, que posteriormente devino en la Facultad de Derecho

de la Universidad Nacional Autónoma de México. La publica­

ción de sus apuntes en forma esten<;>gráfica era una práctica escolar

Prefacio 33

recurrente en la época y un complemento natural a los libros de

texto. De esta experiencia acumulada surgen estos apuntes que

toman ahora la forma de libro.

El Comité de Publicaciones y Promoción Educativa de la

H. Suprema Corte de Justicid de la Nación, tuvo la atingencia de

publicar estos apuntes de contratos que constituyen un documento

muy importante desde diferentes perspectivas: lo es porque deja

un testimonio de la forma en cómo se enseñaba el derecho en la

segunda mitad del siglo XX, máxime si se considera que el Maestro

Sánchez Cordero tuvo una gran influencia en la enseñanza de su

época; lo es porque refleja las ideas jurídicas que se debatían y la

manera como se exponían en el pensamiento jurídico; lo es porque

así se generaba la cultura jurídica en México de la que mi genera­

ción abrevó y, lo es, finalmente, porque contiene reflexiones sobre

la aplicación del derecho de la época en el quehacer notarial

cotidiano.

Quisiera compartir con ustedes algunas reflexiones que

pudieran enriquecer este libro en relación al derecho de las obliga­

ciones y de contratos, ambas vinculadas estrechamente entre sí e

impartidas por Jorge Sánchez Cordero durante su paso por la

Facultad de Derecho de la Universidad. Nacional Autónoma de•

México.

El Maestro Sánchez Cordero sostenía que el derecho civil

era el más "refinado", el más "elaborado" de los derechos, ya que

34 Jorge A Scinchez Cordero Dcivila

representaba la misma esencia de una sociedad. El régimen civil,

decía, es la normatividad de las relaciones entre los hombres; es la

expresión más íntima de una sociedad. Es el derecho civil el que

regula las relaciones profundas y esenciales de una sociedad; al

derecho civil le concierne no sólo lo relativo a la normatividad del

poder (organización política y económica), sino además le atañe

la organización normativa de los grandes momentos de la vida del

hombre: el nacimiento a través de la filiación, la unión de los sexos

mediante el matrimonio, la muerte que domina el ámbito del

derecho de sucesiones, la organización de las relaciones económi­

cas entre los hombres, que es el ámbito material de validez del

derecho de las obligaciones y de los contratos y los modos de apro­

piación de la riqueza, que es propio del derecho de los bienes.

El Maestro Sánchez Cordero sostenía que el derecho civil

está dominado por la duración, por una evolución lenta y profunda;

esto permite afirmar, según decía, que una reforma legal no ha

sido verdaderamente asimilada hasta que el derecho civil la haya

integrado. La legislación civil, concluía el Maestro Sánchez Cordero,

es el resultado de un esfuerzo social que aspira a alcanzar un

objetivo común; es la expresión cultural de una sociedad que refleja

sus necesidades y los objetivos que se propone.

La relación entre la teoría general de las obligaciones y de

los contratos especiales, fue motivo de una gran inquietud del

Maestro Sánchez Cordero. Percibía con clar·idad la expansión

de los contratos especiales. Existía y existe una multiplicación de

Prefacio 35

contratos especiales y una reducción correspondiente del derecho

de las obligaciones. El derecho de los contratos, sostenía, ha en­

trado en una crisis y en un cambio lento correlativo. A inicios del

siglo XX, cuando se promulga el Código Civil de 1928, las rela­

ciones jurídicas, tanto políticas como económicas, provenían del

contrato y en especial de la voluntad autónoma de los individuos.

En la época la autonomía de la voluntad no es ya una noción

filosófica mente admitida. Las referencias a la voluntad tácita

reconocen una evolución regresiva. La voluntad del Estado

interviene cada vez con mayor frecuencia en las relaciones con­

tractuales, ya sea a través de la ley o de la judicatura. De tal suerte

que empieza a hacer fortuna la frase: "es la ley la que libera y la

voluntad la que oprime". El dirigismo contractual se está impo­

ni.endo en las relaciones contractuales, en detrimento de la libertad

contractual; el espíritu colectivo prevalece sobre el individualis­

mo, como el formalismo sobre el consensualismo, la inestabili.dad

contemporánea al privilegiar la inquietud de la justicia sobre la

seguridad.

El derecho de los contratos, afirmaba el Maestro Sánchez

Cordero, está sujeto a una evolución lenta y está sujeto a un pro­

ceso de diversificación, tanto en sus fuentes, en su objeto, como

en su tenor. Las fuentes contractuales tienden a una gran diver­

sidad: los Códigos Civiles y de Comercio, las leyes especiales, y

desde luego por la práctica contractual, bancaria y del comercio

internacional. Durante un periodo largo de tiempo la fuente esen­

cial del derecho de los contratos era la teoría general de las obli­

gaciones; en la actualidad es la de los contra tos especiales. Las

36 Jorge A Sánche~ Cordero Ddvila

fuentes de los contratos han variado también en cuanto a su tiempo.

Las bases de los contratos especiales se encontraban en el derecho

romano y el derecho canónico medieval. En la actualidad es la

práctica comercial y la legislación protectora del consumidor las

que se han preconstituido como las fuentes importantes de los con­

tratos especiales. En cuanto a su objeto, el derecho de los contratos

ha devenido también heterogéneo. Resulta extremadamente difícil

reglamentar bajo las mismas bases los contratos de detallistas pro­

pios del consumidor, a los que se celebran entre grandes corpo­

raciones, que se caracterizan por su complejidad. El derecho de

los contratos se ha caracterizado en la actualidad por una pro­

tección a sectores sociales que agrupa en diferentes categorías,

como los son verbi gratía los consumidores, los arrendatarios, entre

otros. Existe una legislación expansiva perfectamente reconocible

en este ámbito.

Para el Maestro Sánchez Cordero era motivo de una inquie­

tud intelectual la oposición creciente entre la teoría general de

las obligaciones y el derecho especial de los contratos, ya que hay

reglas propias de la teoría general de las obligaciones que no son

aplicables a todos los contratos y por tanto estos últimos no forman

parte de la teoría general. Esto en alguna forma confronta la idea

misma de la teoría de las obligaciones. Conforme a la tradición, el

derecho de las obligaciones debe ser entendido como general ya

que comprende en su ámbito material de validez al conjunto del

derecho de las obligaciones: sus fuentes y los regímenes indepen­

dientes de sus fuentes. Es también general ya que estudia los meca­

nismos generales y no sus aplicaciones particulares. Es en esa forma

Prefacio 37

como el derecho de las obligaciones estudia la teoría general

del contrato y no el estudio de las diferentes variedades de los

contratos especiales. Finalmente estudia la garantía general del

deudor a la que tiene derecho todo acreedor, pero excluye las

garantías específicas. El Maestro Sánchez Cordero recalcaba en

forma constante la importancia del derecho de las obligaciones:

su aprendizaje es indispensable para todo abogado. Tiene un carác­

ter abstracto ya que desarrolla las reglas comunes al conjunto de

los contratos; y explica nociones fundamentales que el Maestro

Sánchez Cordero acostumbraba siempre llevarlas a su aplicación

práctica.

Estas eran reflexiones, entre otras muchas, que el Maestro

Sánchez Cordero solía hacer en sus dos cátedras, incluso en los

pasillos de la Facultad de Derecho, fiel a su costumbre, rodeado

siempre de estudiantes.

Estas líneas no tienen otra pretensión que ser una modesta

introducción a un libro póstumo de un ilustre jurista mexicano,

que ofreció su vida a la enseñanza, sin esperar más retribución que

la formación de abogados mexicanos útiles para su sociedad.

En el recuerdo poderiws distinguir todavía su silueta, antes de

fallecer, con la frente en alto, la mano tendida y con voz firme

expresar: ¡Cumplí con la vida!

Jorge A. Sánchez Cordero Dávila

Introducción

"Maestros son quienes se apresuran a dar sin reserva el buen consejo, el secreto recóndito,

Ctt)'a cont¡uista acaso ha costado dolor y esfuerzo".

JosC Vasconcclos.

_Q?ay algo que enorgulleció al notario Jorge Sánchez C:::Y ~o:'dero, fue la docencia y haber tenido el privilegio

de ser designado "Maestro Emérito". No tengo la menor duda en

señalar, que si bien fue notario connotado, padre de familia y esposo,

su vida giraba en torno a la Universidad Nacional Autónoma de

México, su alma mater y, en concreto a ese binomio profesor­

alumno, que tanto amalgamó.

El licenciado Sánchcz Cordero encontró su lugar en el cosmos

y fue como maestro de la Facultad de Derecho. Por ello, es para

mi. un honor y un privilegio, introducir los "apuntes de contratos"

de la cátedra que impartió a nivel licenciatura.

No puedo evitar compartir el sentimiento del maestro cuando

impartía sus clases, en su rostro se reflejaba ese cobijo puro,

39

40 Paula Maria Garcia Villega.1 Sdnchet Cordero

delicado y suave, que únicamente los pétalos de rosa y las caricias

de una madre pueden dar. Y si, don Jorge se sentía arropado por

sus alumnos, a quienes él a su vez extendía sus brazos sin distingo

de raza, color, sexo o, condición social alguno. Se entregaba a la

docencia incondicionalmente, le dio no sólo sus conocimientos,

sino también su esencia, sin saber en un principio que recibida de

ella mucho más de lo que jamás se pudo imaginar: el cariño y reco­

nocimiento de sus alumnos que se reflejaba en lo concurrido de

aquellas aulas en las que se presentaba todos los dias puntualmente

a las 7:00 de la mañana.

Por ello, no es extraño que fuera profesor por más de 40 años

en forma ininterrumpida. Únicamente su silenciosa enfermedad

terminal en los últimos días de su vida pudo separarlo de sus clases,

nadie más.

Al estimado lector, le pido que tome en cuenta al momento

de darle lectura a estas notas, que forman parte de la serie deno­

minada Apuntes de las clases impartidas por ilustres juristas del siglo

XX que publicará con el número 4 la honorable Suprema Corte

de Justicia de la Nación, dos aspectos, el primero, que datan por

los ordenamientos jurídicos que se citan, así como por su contenido

y derecho comparado, de principios de la década de los cincuentas.

Esto significa que para ese entonces, no existía, como ahora, el

acceso a la información de bibliotecas virtuales, derecho com­

parado vía internet y de preceptos de leyes al alcance de un "click"

en la referida red de internet, por eso habrá de considerase el

lnrroducci6n 41

momento histórico en que fueron impartidas las clases, pero sobre

todo realizados los apuntes. El hecho de que en ellos se citen

disposiciones vigentes y se mencione el derecho comparado especial­

mente europeo, en concreto francés, español, suizo y alemán (en

algunos casos también el argentino), implica un gran esfuerzo de

investigación, porque para principios de la década de los 50· s,

época de posguerra llena incertidumbre y en la que muchos paises

del referido continente sufrieron antes, durante y con posterioridad

a la conclusión en 1945 de la Segunda Guerra Mundial, lamen­

tables saldos negativos y carencias materiales de las cuales no estuvo

exenta la academia. De allí el mérito del maestro, de adquirir obras

pese a las dificultades para ello, en particular de derecho civil

francés. Al ser positivista -que además era lo que imperaba en sus

primeros años como docente, toda vez que lo referente a la

argumentación jurídica y nueva retórica con autores como Chaim

Perelman, Recasens Siches, Toulmin, Maccormick y, poste­

riormente con Theodor Viehweg y Robert Alexy, apenas estaba

resurgiendo-, le gustaba tomar en cuenta no sólo el Código

Napoleónico de 1804, representante máximo de expresiones del

positivismo jurídico, sino también obras doctrinarias de dicho pais.

Para encontrar sus obras, el maestro Sánchez Cordero no tenia

imposibles, las buscaba hasta conseguirlas.

Afortunadamente la tecnología actual y el fáci 1 acceso a la

información con que hoy se cuenta, ha acercado a los estudiantes

al objeto de investigación y a la información en el momento en

42 Pau!a Maria García Vi!!egas Sdnchc~ Cordero

que está surgiendo, facilitando asimismo a los docentes al mate­

rial que sus colegas estudiosos del derecho han escrito.

El segundo aspecto, que amablemente solicito se tome en

cuenta al momento de dar lectura a estos apuntes, es que fueron

dirigidos por el maestro al nivel licenciatura, por ello, se apreciará

que se realizaron en forma sintética, de hecho, corresponden a

lo que el maestro llamaba "fichas", que en este trabajo impreso se

denominarán "ternas", de manera que, se encontrarán conceptos

y definiciones sencillas, básicas y de fácil comprensión en relación

con los tipos de contratos, sus características, sus condiciones de

existencia, requisitos de validez y nulidades, así como algunos

ejemplos. Preciso que, el hecho de haberse formulado concep­

tos medulares y esenciales, no les resta importancia ni tampoco

profundidad, al contrario, quien lo difícil lo hace parecer fácil,

tiene doble mérito, primero, desdoblando lo complejo, y segundo,

explicándolo en forma sencilla.

He de manifestar, que a efecto de que se tenga la referencia

normativa en los diversos contratos, hemos trabajado en equipo

el licenciado Heriberto Pérez Reyes y una servidora para verificar

los contenidos de los preceptos y la doctrina citada en las fichas

(en los temas), por tanto, se han puesto entre paréntesis la

referencia al artículo o preceptos al que corresponde la definición.

En algunas ocasiones, el maestro los citaba, pero para homologar

el texto, se han hecho la correspondiente referencia en todos los

casos. Salvo esas escasas modificaciones; algunas notas a pie de

Introducción 43

página en relación con ordenamientos jurídicos ya abrogados como

son entre otros, la Ley General del Timbre, el Código Agrario y la

Ley de Hacienda, a los que se hace mención en los apuntes y;

la revisión del texto de los artículos del Código Civil, se dejaron

intocados los contenidos de las fichas del maestro.

Por otro lado, es pertinente precisar, que al momento de

redactarse los apuntes, estaba vigente el Código Civil para el

Distrito Federal en Materia Común y para toda la República en

Materia Federal, publicado en la Sección Tercera del Diario Oficial

de la Federación de 26 de mayo; 14 de julio; 3 y 31 de agosto,

todos de 1928, pues la legislación correspondiente al Distrito

Federal era discutida y aprobada por el Congreso de la Unión, de

allí que al hacerse alusión en el texto de estos apuntes al Código

Civil, es al primero de los referidos, que por reforma publicada en

la Gaceta Oficial del Distrito Federal de 30 de mayo de 2000, que

entró en vigor a los 9 días de su publicación, se denominó Código

Civi.l para el Distrito Federal, cuyas disposiciones rigen en el

Distrito Federal. El Código Civil Federal con aplicación en toda

la República en asuntos de dicho orden, quedó vigente con la

nueva denominación de Código Civil Federal. En algunas escasas

ocasiones, a efecto de no hacer repeticiones innecesarias y toda

vez que se entiende al ordenamiento legal al que se hace referencia,

sólo se cita entre paréntesis el artículo correspondiente, sin seguirle

los vocablos "Código Civil", ello significa que corresponde a este

ordenamiento legal.

44 Paula MaTia Garcfa Villegas Sánche;: Cordero

Sólo me resta señalar, que espero que el lector disfrute tanto

como una servidora estos apuntes que invocan en cada párrafo la

memoria de mi abuelo, en este su XX aniversario luctuoso.

Descanse en paz.

Paula María García Villegas Sánchez Cordero

TEMA l. ¿QUÉ ES UN CONTRATO?

~el Código Civil se distingue entre convenio y contrato,

cp~;endo el primero el género y el segundo la especie.

Definición

Contrato es una especie dentro de los convenios. Convenio es el

concurso de dos o más voluntades con relación a un objeto con el

fin de producir efectos jurídicos, mismos que pueden ser:

a) crear;

b) modificar;

e) transferir, o

d) extinguir obligaciones (articulo 1792 del Código Civil).

45

46 Jorge Sdnchez Cordero

El contrato es una especie del convenio, consistente en el

acuerdo de voluntades que tiene por objeto crear o transferir obli­

gaciones (artículo 1793 del Código Civil}.

Por su parte, el convenio en estricto sensu, es el acuerdo de

voluntades que tiene por objeto modificar o extinguir obligaciones.

Elementos de existencia del contrato: consentimiento y objeto

Los elementos de existencia para la formación de los contratos

son el consentimiento y el objeto (artículo 1794 del Código Civil).

El consentimiento. Es el acuerdo de voluntades de las partes

contratantes; es el acto volitivo que coincidiendo al objeto crea la

obligación. El consentimiento queda perfeccionado al concurrir

las voluntades a un fin; se puede manifestar en forma expresa o

tácita; sin embargo, en ocasiones la ley exige determinada forma

de expresión.

Para que el consentimiento sea válido se requiere que se dé

por persona capaz, libre de vicios y en la forma que la ley exige.

La falta del consentimiento determina la inexistencia del

contrato.

Por su parte, el objeto en los contratos, consiste en crear o

transferir, obligaciones y derechos. El Código Civil lo confunde

Contratos 47

con el objeto de la obligación, que es la cosa que el obligado debe

dar o el hecho que debe hacer o no hacer, cuestión que constituye

el objeto indirecto en los contratos (artículo 1824).

Objeto. El objeto indirecto debe tener las siguientes carac­

terísticas: cuando es cosa, debe ser físicamente posible, es decir,

que esté en el comercio y ser determinado o determinable. Si es

un hecho, debe ser físicamente posible, siendo necesario precisar

que no lo es, cuando una ley natural impide su realización y

asimismo, debe ser jurídicamente posible y no lo será, cuando la

norma que lo rige constituye un obstáculo para su realización.

Además, la norma debe ser un hecho personal del obligado y ser

licito, es decir, no prohibido.

La ilicitud del acto determina su nulidad, en cambio, la impo­

sibilidad jurldica determina su lnexistencia, como es el caso de

q;¡uerer transmltir la propiedad por medio de un contrato de arren­

damiento. La falta de objeto determina la inexistencia del contrato.

Requisitos de validez

Enumeración y explicación de los mismos y efectos jurídicos de

cada uno.

Los requisitos de validez en los contratos son:

l. Que la voluntad se otorgue por persona capaz.

48 Jorge Sánche:¡; Cordero

2. Que la expresión de voluntad no tenga vicios; es decir,

libre y cierta.

3. Que la voluntad se exprese de acuerdo con las formas

legales.

4. Que el acto tenga un fin, motivo u objeto licito.

]. En relación con la capacidad, puede ser de goce o de ejer­

cicio. La primera es la aptitud del sujeto para poder ser titular de

derechos y obligaciones, su falta produce la inexistencia del acto;

la segunda, es decir, la capacidad del ejercicio es la aptitud para

hacer valer derechos y obligaciones, su falta determina la nulidad

relativa del acto. Así, para contratar la persona tiene que tener la

capacidad de ejercicio. El articulo 1798 del Código Civil seña-

la que son hábiles para contratar todas las personas no exceptuadas

por la ley. '

2. Para explicar el segundo requisito, habrú que hacerlo a contrario

sensu, es decir, señalar cuáles son los vicios del consentimiento.

Estos son: error, violencia, dolo y lesión.

a) E1 error es la falsa concepción de algo, es la opinión subjetiva

contraria a la realidad. Si recae sobre uno de los elementos

esenciales del contrato, es inexistente, es el caso del error obstáculo

(cuando recae sobre la naturaleza del obstáculo o sobre la identidad

Contratos 49

de la cosa); si sólo recae sobre la sustancia, la persona o el fin de­

terminante de la voluntad, el acto es anulable relativamente, y si

recae sobre la cualidad secundaria, el error es indiferente y no

anula el contrato.

b) La violencia es el empleo de amenazas o fuerza física que

importen peligro de perder la vida, la honra, la salud, la libertad o

parte considerable de los bienes del contratante, de su cónyuge,

ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado.

(artículo 1819 del Código Civil). Tanto la violencia física como la

moral, determinan la nulidad relativa del acto, ya provenga de

una de las partes o de un tercero.

e) El dolo es el conjunto de maquinaciones o artificios que

inducen a error o mantienen en él; determina la nulidad relativa

del contrato (artículo 1815 del Código Civil).

d) La lesión es la desigualdad entre la prestación y la contra­

prestación; determina también la nulidad relativa del acto (artículo

17 del Código Civil).

3. La forma es la manifestación exterior de la voluntad de las

partes contratantes, la manera de manifestar el consentimiento

debe ser en la forma establecida por la ley. La forma de expresar la

voluntad puede ser tácita o expresa. Generalmente basta para

la perfección de su manifestación que la expresión sea tácita; sin

embargo, sólo por excepción se pide sea expresa. La falta de forma

50 Jorge Sdnchez Cordero

determina la nulidad relativa del acto (artículo 1832 a 1834 del

Código Civil).

4. En relación con el cuarto requisito consistente en la licitud

en el objeto, fin o motivo, se señala que, éstos son la causa

determinante de la voluntad, y sólo se toman en cuenta cuando el

objeto es licito y, cuando la causa no es licita, el acto es nulo, ya

sea en forma absoluta o relativa, según lo disponga la ley. Asimismo

es ilícito cuando es contrario a las leyes de orden público o a las

buenas costumbres. La causa ilícita oculta que haya tenido uno

de los contratantes no invalida el acto. Como ejemplo se cita el

caso de la compra de un arma de fuego con el objeto de privar de

la vida a otro, sin expresar el motivo que determina la compra,

por tanto, la venta es válida (artículos 1824 al 1831 del Código

Civil).

Clasificación de los contratos

A pesar de ser muchas las clasificaciones que pueden formularse,

las principales son:

l. Unilaterales y bilaterales, 2. A titulo gratuito y a titulo

oneroso. 3. Conmutativos y aleatorios, 4. Consensuales, reales y

formales, 5. Puros y sujetos a modalidades, 6. Principales y acce­

sorios, 7. Instantáneos y 8. de tracto sucesivo.

l. Los unilaterales son aquellos que solamente engendran obli­

gaciones respecto de uno de los contratantes; es decir, en los que

Contratos 51

una vez perfeccionados los contratos no hay más que un obligado

(artículo 1835), como sucede en el caso del mutuo, en el que el

acreedor no tiene obligación alguna. Asimismo, pueden ocasio­

nalmente producirse obligaciones para la otra parte, como sería

en el caso de los gastos que el depositario tiene que hacer para la

conservación de la cosa y que debe pagarle el acreedor; en este

supuesto, se está en presencia de los contratos sinalagmáticos

imperfectos o unilaterales imperfectos. Los bilaterales o sinalagmá­

ticos perfectos, son aquellos que engendran obligaciones para todas

las partes contratantes (artículo 1.836 del Código Civil), como es

el caso de la compraventa o el arrendamiento.

2. Los contratos gratuitos son aquellos en que el provecho

es solamente de una de las partes (artículo 1837); se subdividen en

contratos gratuitos que propiamente son la donación y contratos

desinteresados. Los primeros son aquellos en los que el obligado

sufre un menoscabo en su patrimonio en beneficio del acreedor,

como sería el supuesto de la donación. Los segundos, son aquellos

en los que el patrimonio del acreedor no sufre perjuicio, como

sucede con el mutuo sin interés. El articulo 1838 del Código Civil

señala que el contrato oneroso es aquel en que se estipulan prove­

chos y gravámenes recíprocos. Así, los contratos onerosos son aquellos

en los que las partes persiguen utilidad en el negocio, como acaece

con el arrendamiento o en la compraventa.

3. Los contratos conmutativos son aquellos en los que el valor

de las prestaciones está fijado desde que se celebra el contrato,

52 Jorge Stinchcz Cordero

advirtiendo las partes las ventajas que cada una obtendrá y los

sacrificios que aceptará en compensación. Los contratos aleatorios

son aquellos en los que la prestación (o las prestaciones) debidas

por uno de los contratantes no puede ser valorada previamente,

porque su evaluación depende de un acontecimiento incierto que

hace que no pueda determinarse cuál de las partes ganará o per­

derá con el contrato, sino que será hasta que el acontecimiento se

realice (artículo 1838 del Código Civil) como acaece con la renta

vitalicia, en la que el valor de las prestaciones dependerá de la

longevidad del rentista, o como el juego y apuesta, en los que no

se sabe quién perderá o quién ganará.

4. Los consensuales son los que se perfeccionan con el solo con­

sentimiento, no se requiere ninguna forma especial. En los contratos

reales no basta solo el consentimiento, sino que se requiere para

su validez la entrega física de la cosa, como ejemplo sería la prenda

y el depósito. En los contratos formales se exige que el consen­

timiento se exprese con las formalidades establecidas en la ley,

como sucede con la hipoteca. Es necesario distinguir que cuando

se indica que el contrato es consensual en oposición al real, quiere

decir que no se requiere la entrega de la cosa para que se constituya

el contrato y cuando se indica que el contrato es consensual en

oposición a formal, es porque el mismo existe por la simple manifes­

tación verbal del consentimiento, sin que se requiera forma escrita.

5. Los contratos puros son aquellos que para producir sus efec­

tos, basta que los mismos se hayan perfeccionado, sin limitación a

circunstancia accidental alguna. Los contratos sujetos a modalidades,

Contratos 53

son aquellos cuya eficacia se subordina a ciertas modalidades como

las de término, que son ya sea un acontecimiento futuro de realiza­

ción cierta, que puede ser suspensiva, o uno futuro de realización

incierta, que también suspende el nacimiento de la obligación o

la extingue, según se trate de una condición suspensiva o resolu­

toria; las de modo, como condición accesoria agregada a un acto

de disposición y por la cual se obliga al adquiriente a realizar una

prestación a favor del disponente o de un tercero, o a emplear el

todo o parte de los objetos por percibir, en determinada finalidad.

6. Los principales son los que existen por sí mismos y tienen

un fin propio, como el arrendamiento o la compraventa. En cam­

bio, los accesorios o de garantía son los que '·~ encuentran subordi­

nados o dependen de u·no principal. Estos se constituyen para

garantizar el cumplimiento de una obligación principal, como la

fianza.

7. Los instantáneos son aquellos en los que la prestación se agota

en un sólo acto, como sucede con la compraventa al contado.

8. Finalmente los contratos de tracto sucesivo son los que impo­

nen al deudor una serie de actos de ejecución reiterada, durante

cierto tiempo, como es el caso de la compraventa en abonos.

Clasificación de Planiol, Giorgi, Widscheid y Filomusi

Las clasificaciones de estos autores están realizadas solo para orde­

nar la forma de estudiar los diferentes contratos civiles, de aquí

54 Jorge Sáncltez Cordero

que existan tantas clasificaciones según el punto de vista en que

se colocan para hacerla.

De la multiplicidad de clasificaciones que sobre este tema exis­

ten, solo se analizarán las de los autores citados, por ser ellos los

que han influido en el Código Civil mexicano.

Planiol. Para formular su clasificación, atiende a la naturaleza

del objeto del contrato. Para ello, hace referencia a tres grupos en

que se pueden incluir todos los contratos:

l. Los que tienen por objeto cosas; aquí se comprenden los

que pueden transmitir la propiedad, como la donación, la compra­

venta o la permuta. También pueden conceder solamente su uso,

como el comodato o .el arrendamiento.

2. Los que tienen por objeto la prestación de un servicio, que

pueden ser gratuitos, como el mandato, u onerosos como el depósito.

3. Los que tienen por objeto la transmisión de derechos u

obligaciones, como es el caso de la cesión de derechos; en función

de una prenda, cuando la prenda recae sobre un derecho; o en la

cesión de deudas.

Giorgi. Atiende al propósito o finalidad que persiguen las par­

tes al celebrar el contrato.

Contratos 55

Los clasifica en cinco grupos:

l. Traslativos de dominio de cosas o derechos: sea esa

transmisión onerosa, como la compraventa, o gratuita, como la

donación.

2. Los que transfieren el uso o goce de la cosa, como el como­

dato o el arrendamiento.

3. Los que tienden a un facere, es decir, obligaciones de hacer

especificas o generales, como el arrendamiento, ya que no sólo

consiste en transferir el uso o goce, sino también en realizar los

actos que hagan posible que el arrendatario pueda usar o gozar de

la cosa arrendada.

4. Contratos con finalidades comunes, en los que los con­

tratantes persiguen un fin de naturaleza común, como el de

sociedad o el de asociación, en el cual el interés perseguido no es

opuesto sino común.

5. Contratos de garantía, que aseguran el cumplimiento de

una obligación principal como la fianza, la hipoteca, la prenda y

la anticresis (contrato de garantía en el que un inmueble, además

de asegurar el cumplimiento de una obligación principal, se le da

uso durante el tiempo que dure la obligación principal).

56 Jorge Sdnchcz Cordero

6. Contratos cuya finalidad es fijar con certeza el alcance de

determinados derechos controvertidos o que pudieran controver­

tirse como sería el caso de la transacción.

Windscheid. Para elaborar su clasificación también atiende al

resultado de los contratos o finalidad. Formula cuatro grupos:

l. Los que tienen por objeto un cambio en el sentido amplio

de la palabra, ya sea de la propiedad, del uso, del servicio, etcétera,

como la compraventa, la permuta, el arrendamiento o entre otros

el mutuo.

2. Los que tienen como finalidad la restitución de una cosa,

como el depósito o la prenda.

3. Los que tienen por objeto la terminación de una contro­

versia jurídica (compromiso en árbitros) o la comprobación jurídica

de los derechos (la transacción).

4. El grupo integrado por todos aquellos contratos que no

son de cambio, de restitución o de comprobación jurídica, como

la donación, la sociedad y el mandato.

Filomusi. Atiende al contenido filosófico jurídico de lof

contratos, los agrupa en dos vertientes:

l. Contratos principales, que se producen y existen por sí

solos y,

Contratos 57

2. Contratos accesorios, los que sólo surgen en virtud de otros

contratos u otras obligaciones principales, como la prenda, la fianza

o la hipoteca.

Los principales se subdividen a su vez en:

a) principales gratuitos; pueden ser:

1) de transmisión de dominio, como la donación,

2) de transmisión de uso o goce, como el comodato, o

3) de prestación de servicios, como el mandato, cuando

el mandatario no cobra.

b) principales de cambio, en los que existen recíprocas pres­

taciones entre las partes, como la compraventa.

e) principales de asociación, que se proponen realizar una

finalidad común, comprende las sociedades y asociaciones.

d) p~incipales que tienen por objeto la de comprobación

jurídica de los derechos, como el de transacción y el

compromisario arbitral.

Clasificación del Código Civil de 1928

Esta clasificación está inspirada en las cuatro anteriores, fundamen­

talmente en las tres últimas. A pesar de que en el Código Civil no

-- ··- -------- --· --··· ·-·· ---------------- ---------·--·--·--

58 ]oTge Sdnchez CoTdeTO

se establece clasificación alguna, ésta se desprende de la secuela

seguida en ese ordenamiento para reglamentar los contratos y es

la siguiente:

l. Contratos preparatorios, son los celebrados en preparación

de otros de celebración futura, como la promesa de contrato.

2. Traslativos de dominio, los que transfieren la propiedad de

una cosa o un derecho, como sucede con la compraventa, la per­

muta, la donación y el mutuo.

3. Traslativos de uso y goce, son los que se otorgan en forma

gratuita u onerosa, como el arrendamiento y el comodato.

4. Tendientes a un facere (hacer), en los que una parte realiza

una prestación en beneficio de la otra, en forma gratuita u onerosa,

como el depósito, el secuestro, el mandato y la prestación de

servicios.

5. De finalidad común, son aquellos en los que los contratantes,

persiguen una finalidad común, puede ser económica, como el de

la sociedad, o de otra naturaleza, como el de asociación.

6. Aleatorios, son aquellos en los que no se puede precisar si

reportarán una ganancia o una pérdida, o cuál de las partes ganará

o perderá, o cuál será el valor de la prestación, como sucede en la

compra de esperanza, el juego y apuesta y la renta vitalicia.

CuntTatos 59

7. De garantía, son los que garantizan el cumplimiento de una

obligación principal, pudiendo ser personal, como la fianza, o real

como la hipoteca y la prenda.

8. Los que tienden a una comprobación jurídica, terminando una

controversia presente o previniendo una futura; definen los dere­

chos de las partes como la transacción y el compromiso arbitral.

TEMA 2. CONTRATOS PRELIMINARES

LA PROMESA DE CONTRATO

~promesa, está contemplada en los artículos del 2243

~:: 2247 del Código Civil.

Definición

Es un contrato por el que una o ambas partes contratantes asumen

la obligación de celebrar un contrato futuro.

Si bien no lo define en ese sentido el Código Civil, lo cierto

es que deja ver que esa es la intención· que el legislador quiso

anunciar al afirmar en el artículo 2243 que "puede asumirse con­

tractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro", artículo

que es casi una copia del relativo en el código suizo.

61

62 Jorge Scinchez Cordero

Aunque el contrato sea unilateral las dos partes se obligan a

celebrar el contrato futuro. Lo unilateral radica en que la

obligación de hacer está a cargo de una sola de las partes, siendo

la otra únicamente la beneficiaria.

Partes

Existen dos: el promitente y el beneficiario. El primero es el que se

obliga a celebrar el contrato futuro, y el segundo, aquel a cuyo favor

se contrae el compromiso de celebrar ese contrato futuro. En el

contrato de promesa unilatera·l sólo una de las partes se obliga

(ver párrafo anterior), y en el bilateral, las dos partes quedan

obligadas y tienen, por tanto, a un mismo tiempo, el carácter de

promitente y beneficiario.

Finalidad

La utilidad de este contrato consiste en que es un medio que

concede la ley para asegurar la celebración de un contrato cuando

una de las dos partes, en ese momento, no está en condiciones o

en posibilidades de celebrar el contrato definitivo; su finalidad es

ligar a las dos partes para la celebración de un contrato futuro,

es decir, crear una obligación por la cual puede ser constreñido el

obligado a cumplir.

Diversos nombres de la promesa de contrato

Se le ha llamado también, en el Código Civil de 1928: contrato pre­

liminar, contrato preparatorio, antecontrato, precontrato, pactum

Contratos 63

de contrahendo o pactum de ineundo contractu. Cada una de es­

tas denominaciones es el resultado de concebir la fisonomía y la

función jurídica de este negocio.

Asimismo el contrato futuro ha recibido otras denomina­

ciones, como contrato prometido y contrato definitivo.

Función jurídica

Consiste en asegurar, por medio del derecho, la celebración futura

de un contrato que en cierto momento no puede celebrarse. Es pues

hacer nacer la obligación de celebrar un contrato futuro. Nace

una obligación de hacer.

Función económica

Los juristas Rojina Villegas y Garcia López niegan que el contrato

de promesa tenga un contenido económico, sin embargo, si lo

tiene, cuando el contrato prometido tiene un carácter o contenido

de esa naturaleza.

Diversas especies

Puede ser unilateral o bilateral. La primera es aquélla en que una

de las partes contratantes se obligan a celebrar el contrato futuro,

sin que la otra quede a la vez obligada. Ejemplo: "A" se obliga a

celebrar el contrato de arrendamiento.

64 Jorge Sdnchez Cordero

La promesa es bilateral, cuando ambas partes se obligan a

celebrar el contrato futuro, de manera que cada una de ellas, por

su lado, tiene obligación de celebrar el contrato futuro y derecho

de exigirle a la otra la celebración del propio contrato.

Diferencia entre la promesa de contrato y la oferta o policitación

Aunque algunos autores afirman que no hay diferencia alguna

entre una y otra. En el derecho positivo mexicano este proble­

ma está resuelto en el sentido de que se trata de dos figuras jurídicas

distintas, ya que el Código Civil contempla, por un lado, disposi­

ciones referentes a la oferta y por otro, las relativas a la promesa

de contrato. Sin embargo, si analizamos cada una de estas figuras

jurídicas veremos que son diferentes, pues la oferta o policitación

o propuesta, es un negocio jurídico unilateral, en el cual sólo inter­

viene una voluntad, a diferencia de la promesa que es un contrato,

es decir, un acuerdo de voluntades en virtud del cual una o ambas

partes contratantes asumen la obligación de celebrar un contrato

futuro.

Diferencia entre la promesa de contrato sujeto a término

Algunos autores han querido identificar la promesa de contrato

con el contrato a término, porque corresponde a la naturaleza

del contrato preparatorio que se fije un término para la celebra­

ción del contrato definitivo. Sin embargo, esta teoría carece de

apoyo en el derecho mexicano que distingue la promesa de con-

Contratos 65

trato, del contrato futuro. Sería absurdo decir que la promesa de

contrato .equivale al contrato definitivo sujeto a término, ya que

el término en la promesa es una dilación para la celebración del

contrato definitivo, y el término que figura en el contrato defini­

tivo es un plazo para el cumplimiento de las obligaciones originadas

en este contrato. En la promesa es una obligación de hacer la que

nace, y en el contrato a término puede ser de dar, hacer o de no

hacer.

En el contrato definitivo sujeto a término la obligación princi­

pal ya nació (de dar, hacer o no hacer), mientras que en la promesa

no ha nacido; o mejor dicho, el objeto principal es diferente en

uno y otro contrato. El de la promesa es realizar otro contrato,

mientras que el objeto del futuro es más concreto (de dar, hacer o

no hacer). Este objeto será secundario o mediato en la promesa

de contrato.

Diferencia entre la promesa de contrato y el contrato definitivo sujeto a condición suspensiva

A semejanza del caso anterior, algunos doctrinarios tratan de

identificar la promesa con el contrato definitivo sujeto a condición

suspensiva, pero esta teoría es infundada ya que el derecho positivo

mexicano distingue con toda claridad el contrato preliminar del

de la condición suspensiva. En el contrato bajo condición suspen­

siva aún no existen obligaciones; éstas nacerán hasta que se pro~

duzca el acontecimiento futuro e incierto; mientras que en la

66 Jorge Sánchez Cordero

promesa de contrato, ya una de las partes o ambas se obligaron a

celebrar un nuevo contrato, en éste no hay condiciones.

Teoría que identifica a la promesa bilateral de contrato con el contrato definitivo

Algunos tratadistas (Planiol, Demogue y Giorgi) sostienen que la

promesa de contrato únicamente asume esta naturaleza tratándose

de la promesa unilateral, pero que cuando la promesa es bilateral,

deja de tener este carácter para identificarse con el contrato futuro,

con el que constituye una sola figura jurídica. Esta teoría no tiene

acogida en el Código Civil.

Teorías de Demogue y de Giorgi. Demogue funda su teoría en

el articulo 1589 del código civil francés, el cual dice que la promesa

de venta equivale a la venta cuando ambas partes contratantes

consienten sobre la cosa y sobre el precio. Luego, por un argumento

de analogía, hace extensivo este precepto a todos los demás

contratos y dice que el concebir a la promesa bilateral de con­

trato como el contrato mismo, es estar más de acuerdo con la

concepción jurídica de la promesa, a la par que se satisfacen mejor

los intereses particulares, supuesto que se atiende a la mayor segu­

ridad de las partes contratantes. No se puede aceptar esta postura,

ya que Demogue no da la razón de su afirmación. Además, el

más elemental principio de lógica dice que dos cosas son idénticas

cuando tienen contenido idéntico, y si se analizan ambos contra­

tos se advierte que tienen objetos diferentes que perseguir, pues

Contratos 67

mientras el contrato de promesa es una obligación de hacer, en la

compraventa es la transmisión de una cosa cierta y determinada,

mediante la entrega del precio pactado. En un contrato consen­

timos en celebrar un contrato futuro y en el otro, en transmitir la

propiedad de una cosa.

Para Giorgi, toda promesa bilateral equivale al contrato

definitivo, es decir, la promesa es la celebración del contrato y el

contrato definitivo no hace más que generar el contrato corres­

pondiente. Giorgi hace la misma afirmación basándose en un

articulo del código civil italiano, parecido al francés. Dice que

sostener lo contrario es confundir la celebración del contrato con

su ejecución, y agrega que esto traería inseguridad en la celebra­

ción de los contratos. Contrario a ello, se estima que la regulación

de contrato de promesa cuida que ninguna de las dos partes deje de

cumplir con su obligación. Es una protección de intereses particu­

lares. Ya no hay aquello de que si no cumple se diga como aquellos

dichos populares: "es muy poco hombre"; o que "tiene muy poca

madera de comerciante", o que "es un rajón". Aquí., si no cumple,

se acude al juez y se le dice: "Señor juez, hágale cumplir su

obligación a este ciudadano o conmínelo a que me pague daños y . . . " per¡ U !C!OS •

CONSTRUCCIÓN DE LA PROMESA

Se entiende por construcción de la promesa, la manera o forma

de concebir a este negocio jurídico. Es muy importante tener en

68 Jorge Sá.nche:r Cordero

cuenta cómo concebimos y cómo conciben los tratadistas a la

promesa de contrato; porque de la forma como se construye técni­

camente a este negocio jurídico se debe el planteamiento y la

resolución de los problemas que se nos presentan en el campo de

la doctrina y de los negocios.

Para algunos tratadistas, la promesa de contrato definitivo se

distingue del contrato definitivo en que los elementos de la pro­

mesa son, por una parte, los elementos propios de toda promesa y,

por otra, los elementos generales del contrato prometido. Esta

concepción viene a establecer un lazo muy estrecho entre la pro­

mesa y el contrato definitivo, de tal manera que los elementos y

circunstancias del contrato definitivo influyen sobre el contrato

de promesa, a tal extremo, que muchos de los problemas que se

plantean en la promesa deben resolverse a la luz del contrato

definitivo.

Para otros tratadistas la promesa de contrato no es más que

una etapa, un momento en el proceso de consumación de ciertos

actos jurídicos o de ciertos contratos, cuyo proceso sería en una

primera etapa, la oferta o policitación; otra, el contrato preliminar,

y en una tercera, el contrato definitivo.

Una vez precisado lo que diversos tratadistas entienden por

el contrato de promesa, se estima que la promesa de contrato no

es ni una figura jurídica intermedia del contrato definitivo, ni

Contratos 69

una etapa de ciertos actos jurídicos complejos, sino un contrato

autónomo, una figura jurídica con su propia y peculiar fisonomía,

que realiza sus funciones exclusivas dentro del molde del derecho

positivo y de los negocios particulares. En ese sentido, la promesa

tiene la misma categoría de los contratos de permuta, compraventa,

sociedad, transacción, juego, apuesta, renta vitalicia, mandato,

prenda, o algún otro. Esta concepción está fundamentada en el dere­

cho mexicano, toda vez que el Código Civil en vigor contiene un

título de los contratos preparatorios. Es decir, reglamenta la pro­

mesa en un titulo diferente a aquél dentro del cual se reglamenta

la policitación, y diferente a los otros títulos que reglamentan a

los demás contratos.

Lo anterior se acredita con la respuesta afirmativa a estas dos

interrogantes: ¿Para celebrar un contrato de promesa se requiere

la misma capacidad que demandaría el derecho positivo para cele­

brar el contrato definitivo? ¿La promesa de compraventa de un

inmueble deberá someterse a las mismas formalidades a que se en-'

cuentra sujeta la compraventa misma? En fin, podrían citarse varios

casos y la solución de ellos estará de acuerdo con la concepción

técnica que se acepte, ya sea la promesa como figura jurídica

intermedia, como etapa de ciertos actos jurídicos complejos o como

un contrato autónomo.

Objeto

El objeto de la promesa es la celebración de un contrato fu­

turo. En consecuencia, se trata de una obligación de hacer que

70 Jorge Sdnchet Cordero

consiste, precisamente, en la celebración de un contrato prome­

tido. Esta afirmación se funda en el articulo 2243 del Código Civil

en vigor, que determina: "Puede asumirse contractualmente la

obligación de celebrar un contrato futuro".

De estas ideas, en cuanto al objeto de la promesa de contrato,

debemos concluir lo siguiente:

l. Únicamente pueden ser objeto de promesa de contrato,

los contratos y no otros actos jurídicos, ya sean éstos unilaterales

o plurilaterales. Si las partes contratantes convienen en celebrar

un contrato de promesa _para la celebración, por parte de alguna

de ellas o de ambas, según el caso, de un acto unilateral o plurila­

teral, pero diferente al contrato, aquél podrá ser una promesa,

pero no de contrato y en consecuencia, el negocio jurídico no

quedará regido directamente por el título I de la segunda parte

del libro III del Código Civil, ya que se trata simplemente de una

promesa innominada.

2. De la promesa de contrato puede ser objeto cualquier con­

trato, ya sea unilateral o bilateral; oneroso o gratuito; conmutativo

o aleatorio; real, consensual o formal; instantáneo o sucesivo; indi­

vidual o colectivo; de derecho civil o de derecho internacional,

entre otras cuestiones, es decir, no existe limitación alguna en

cuanto a la naturaleza del contrato, siempre y cuando éste sea licito.

3. ¿El contrato definitivo debe celebrarse necesariamente por

las mismas partes de la promesa?

Contratos 71

El problema no debe resolverse en bloque, sino que precisa

hacer una distinción según se trate de promesa bilateral o de pro­

mesa unilateral. Si la promesa es bilateral, entonces el contrato

definitivo deberá celebrarse indispensablemente por las mismas

partes que intervinieron en el contrato de promesa. Los contratan­

tes se obligan recíprocamente y, por tanto, cada una de ellas no

podría ejercitar su derecho ni cumplir su obligación respecto a la

otra si el contrato prometido fuera susceptible de celebrarse con

una tercera persona. Cuando se dice que el contrato definitivo,

tratándose de la promesa bilateral, debe ser celebrado por las

mismas partes contratantes, no se está diciendo que dichas partes

no puedan transferir sus derechos a titulo particular o universal

y en consecuencia, que sus causahabientes no están en condiciones

de celebrar el contrato definitivo, puesto que eso seria contrario a

los principios de la transmisión de las obligaciones.

En cambio, tratándose de la promesa unilateral, el contrato

definitivo puede ser celebrado entre el promitente y un ter­

cero, ya que en este contrato sólo una parte está obligada y si la

otra se rehúsa a la celebración del contrato definitivo, no puede

obligarla a ello y puede celebrarlo con un tercero.

Condiciones de existencia

La promesa de contrato, como cualquier otro contrato, reclama

condiciones de existencia y requisitos de validez. Las condiciones

de existencia son: el consentimiento para celebrar el contrato de

promesa y el objeto que será la obligación de hacer, consistente

en la celebración del contrato prometido.

Con anterioridad se analizó el "objeto de la promesa", y por

lo que hace al consentimiento se determinó que debe ser mutuo,

es decir, de ambas partes contratantes, sin vicios y en general con

todos los requisitos señalados por las disposiciones positivas y prin­

cipios doctrinales respectivos.

Condiciones de validez

Por lo que toca a las condiciones de validez, se puede decir que

son iguales a las que afectan a todo contrato; esto es, de acuerdo

con el artículo 1795 del Código Civil, a contrario sensu, la capacidad

legal de las partes; el consentimiento exento de vicios; el objeto,

motivo o fin lícitos, y las formalidades establecidas por la ley. Sin

embargo, el artículo 2246 del mismo ordenamiento establece los

requisitos y las condiciones especiales de validez de la promesa

cuando dice que, para que la promesa de contratar sea válida:

l. Debe constar por escrito;

2. Contener los elementos característicos del contrato

definitivo, y

3. Limitarse a cierto tiempo.

Ahora se estudiará cada uno de ellos:

I. La promesa debe constar por escrito

Es decir, para que la promesa de contratar sea válida, debe constar

por escrito, sin especificar esta parte del precepto si ese escrito

Contratos 7 3

debe ser privado o público, o bien si la promesa debe tener la

misma forma del contrato definitivo.

El problema debe resolverse en el sentido de que la promesa

debe constar por escrito, quedando a la voluntad de ias partes

contratantes que el escrito sea un instrumento público o un docu­

mento privado. Por tanto, no tendrá influencia alguna sobre la

formalidad de la promesa, la formalidad del contrato definitivo.

Esto se funda en la circunstancia de que siempre que el. Código

Civil ha querido consagrar una formalidad o una solemnidad

especial, lo hace estableciéndolo expresa y categóricamente; ade­

más, cuando el Código Civil emplea expresiones como la de que

"el contrato debe constar por escrito", la doctrina y jurisprudencia

mexicana siempre han interpretado esta expresión en el sentido

de que se deja en libertad a las partes contratantes para optar por

el instrumento público o por el documento privado.

No obstante que el antecedente del artículo 2243 del Código

Civil es el articulo 22 del código civil suizo de 30 de marzo de 1911

(contenido en el capitulo quinto, denominado "derechos de las

obligaciones") y en dicho numeral se dice que el contrato de

promesa tendrá la misma forma que el definitivo, en el articulo

224 3 dicho contrato se gestó de manera más autónoma y lo inde­

pendizó, e incluso el artículo 2246 indica que el contrato de pro­

mesa, como requisito de forma, debe constar por escrito; de modo

que la forma del contrato de promesa es independiente de la forma

del contrato definitivo.

74 Jorge Sttnchet Cordero

Sanción. La falta de cumplimiento del requisito de forma de

que se trata se sanciona con nulidad relativa. Sirven de apoyo a

tal afirmación los siguientes preceptos:

Artículo 1795, fracción IV, establece que el contrato puede

ser invalidado, porque el consentimiento no se haya manifestado

en la forma que la ley establece.

Artículo 2227, dispone que la nulidad es relativa cuando no

reúne todos los caracteres enumerados en el artículo anterior (es

decir, existirá nulidad absoluta en el acto jurídico cuando siendo

su objeto, fin, o condición ilícitos, así lo declara un juez com­

petente). Siempre permite que el acto produzca provisionalmente

sus efectos.

Artículo 2228, señala que la falta de forma establecida por

la ley, si no se trata de actos solemnes, así como el error, el dolo, la

violencia, lesión y la incapacidad, produce la nulidad relativa del

mismo.

En consecuencia, la falta de cumplimiento voluntario o por

el otorgamiento de la promesa por escrito, puede suscitar que una

de las partes contratantes en la promesa demande judicialmente

a la otra el otorgamiento del contrato por escrito, de acuerdo con

estos preceptos:

Articulo 1833, cuando la ley exija determinada forma para

un contrato, mientras que éste no revista esa forma no será válido,

ConLraws 75

salvo disposición en contrario; pero si la voluntad de las partes

para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas

puede exigir que se dé al contrato la forma legal.

Articulo 2229, la acción y la excepción de nulidad por falta

de forma compete a todos los interesados.

Articulo 2231, la nulidad de un acto jurídico por falta de forma

establecida por la ley, se extingue por la confirmación de ese acto

hecho en la forma omitida.

II. La promesa debe contener los elementos característicos del contrato definitivo

Ha lugar a precisar, que cada contrato está dotado de ciertos ele­

mentos en ausencia de los cuales no puede concebirse lógicamente

su existencia; tales son las cláusulas esenciales en los contratos,

como lo son la cosa o el derecho enajenado, por una parte, y

por la otra, el precio cierto y en dinero, dentro de un contrato de

compraventa.

Hay también en los contratos ciertas cláusulas llamadas natu·

rales que aunque no se pongan se tienen por puestas, como son,

entre otras, el saneamiento para el caso de evicción, las que se

refieren al lugar y a la época de la entrega de la cosa o del pago

del precio.

76 Jorge Sdnchez Cordero

Finalmente, existen las cláusulas accidentales que tienden a

satisfacer exigencias particulares de los contratantes, convenien­

cias de ellos y que por lo mismo pueden presentarse o no en el

contrato sin que la ausencia de ellas trascienda a la eficacia o

ineficacia del negocio jurídico.

Claro que los elementos característicos a que se refiere el

artículo 2246 son justamente los orgánicos, los esenciales del con­

trato definitivo, por ser éstos los que nunca pueden faltar.

Sanción. La promesa de contrato que no contenga los elemen­

tos característicos del contrato definitivo será inexistente, de

acuerdo con el artículo 1794 del Código Civil, supuesto que tendrá

por objeto un contrato que no puede ser materia de la misma

promesa, por no reunir el requisito correspondiente fijado por el

artículo 2246 del propio código.

III. La promesa de contrato debe limitarse a cierto tiempo

Esto quiere decir que la promesa es, necesariamente, un contrato

a plazo, un contrato a término; la razón de este requisito se basa

en que ninguna obligación civil puede ser perpetua.

La doctrina extranjera sostiene que en el caso de que en la

promesa de contrato las partes contratantes hubieran omitido

el señalamiento de un plazo, cualquiera de ellas está facultada

para recurrir a los tribunales, demandando que el juez lo·fije.

Contra[Os 77

Es interesante examinar, por un lado, cuál es la naturaleza

jurídica del término o del plazo de que se trate, y por el otro,

cuál es su trascendencia en cuanto a los derechos y a las obliga­

ciones de las partes del contrato de promesa; por lo que atañe a la

naturaleza del término, salta a la vista que se trata de un término

extintivo y no de un término suspensivo. Esto significa que el dere­

cho del beneficiario para pedir la celebración del contrato defini­

tivo y la obligación del prominente de concertar éste, únicamente

subsiste durante dicho término; así es que cuando ese plazo ha

concluido, el contrato mismo de promesa se extingue.

Sanción. La falta de cumplimiento de este requisito se sanciona

con nulidad relativa, de conformidad con los articulas citados.

Relaciones entre la promesa y el contrato definitivo

Si se observa atentamente el panorama jurídico por lo que se refiere

al mundo de los contratos, se descubre que existen ciertas insti.tu·

ciones jurídicas que aun siendo independientes y autónomos entre

sí, se hallan relacionados y aun son susceptibles de producir efectos

recíprocos. Por ejemplo, se pueden encontrar relaciones entre

los contratos principales y los contratos de garantía, como la fianza,

la prenda, la hipoteca y la anticresis, y hasta efectos del contrato

principal sobre el contrato de garantía, así como del contrato de

garantía respecto al contrato principal.

También son evidentes las relaciones que existen entre el con­

trato demandado y los que se celebran en virtud de él; así como

78 ]orgf! Sánche?: Cordero

las relaciones entre el contrato de sociedad y los que se realizan

para el funcionamiento de la propia sociedad.

Pues bien, tratándose de la promesa de contrato, se descubren

igualmente relaciones entre e1 contrato de promesa y el con~

trato definitivo e influencias del segundo sobre el primero. Esto

no quiere decir que el contrato preliminar no sea un negocio

jurídico autónomo, supuesto que estas relaciones analógicas se

encuentran en otros negocios jurídicos, los que no por ello quedan

privados de su autonomía.

Las relaciones a las que se ha hecho referencia se pueden

representar, desde los siguientes puntos de vista:

En cuanto al objeto del definitivo; en cuanto a la capaci­

dad para celebrar el contrato definitivo y, en cuanto a la formalidad

del mismo.

Se estudiará cada una de estas relaciones:

1 a. En cuanto al objeto. Por regla general, se puede sentar

este principio: el contrato de promesa será inexistente o adolecerá

de nulidad, en caso de que el objeto del contrato definitivo no

exista, o no pueda existir, carezca de los requisitos necesarios

para serlo, o sea ilícito.

Así, el objeto del contrato definitivo, si es una cosa, debe

existir o poder existir en la naturaleza; ser determinado o deter-

Contratos 79

minable en cuanto a su especie, y estar en el comercio. Por tanto,

si el objeto del contrato definitivo en la hipótesis indicada, no

reúne estos requisitos, entonces la promesa de contrato será inexis­

tente, y lo será porque habrá la imposibilidad jurídica de celebrar

el contrato o de cumplir con la obligación que se deriva de la pro·

mesa. En efecto ¿será posible una promesa de compraventa cuando

la compraventa recayera en un ser mitológico o en una cosa que

no fuera apta de convertirse en propiedad particular, por ejemplo

una estrella?, indiscutiblemente no.

Lo mismo sucede si el objeto del contrato definitivo consiste

en una obligación de hacer, porque entonces ese objeto, ese hecho,

debe ser posible y licito; en consecuencia, si el objeto del con­

trato definitivo, tratándose de una obligación de hacer, no cumple

con estos requisitos, la promesa de contrato será inexistente si el

objeto es imposible, o nula si el objeto es ilícito.

2a. En cuanto a la capacidad. También, por regla general, se

puede sentar este principio: la capacidad para celebrar tJ promesa

de contrato es diferente a la capacidad para celebrar el contrato

definitivo. De tal suerte que la capacidad para celebrar el con·

trato definitivo no tiene ninguna influencia por lo que toca a la

capacidad para celebrar el contrato preliminar. Esto quiere decir

que si en un momento dado dos personas, por ejemplo, no son capa·

ces de celebrar un contrato de compraventa porque la concertación

de ese negocio requiere previamente un permiso o autorización, si

serán capaces para concertar el contrato de promesa respectivo.

80 Jorge Sánche<: Cardero

La justificación de esto se encuentra en la teoría de la función

jurídica de la promesa de contrato. En efecto, la función jurídica

de la promesa de contrato consiste en garantizar y asegurar por

medio del derecho la celebración futura del contrato definitivo,

cuando, en cierto momento, las partes no quieren, no pueden, o

no les conviene celebrar ese contrato definitivo. En consecuencia,

si la promesa de contrato reclamara la misma capacidad que se

requiere para la celebración del contrato definitivo, la promesa

no podría realizar una de sus funciones más importantes en la vida

jurídica. Sin embargo, cuando una o ambas partes contratantes dejan

de cumplir la obligación contraída, pueden ser apercibidas del pa­

go de daños y perjuicios por esa falta de cumplimiento.

Como ejemplo de lo asentado, se puede mencionar el del ex­

tranjero que no puede celebrar contratos de compraventa en deter­

minadas zonas (fronteras, zona marítima, etcétera).

3a. En cuanto a la forma. En el derecho extranjero predomina

la opinión de que la promesa de contrato debe revestir la forma

del contrato definitivo. Así, de acuerdo con esta opinión, si el con­

trato definitivo debe hacerse constar en instrumento público, así

también habrá de concertarse la promesa.

Otros tratadistas llegaron a sostener que la promesa de con­

trato es imposible, tratándose de contratos solemnes o reales. En el

código suizo, en el apartado correspondiente a las obligaciones,

ya se mencionó que cuando hay interés de las partes la ley subordina

Contratos 81

la validez del contrato a la observancia de una cierta forma; ésta

se aplica igualmente a la promesa de contratos. En el derecho

mexicano, conforme al artículo 2246 del Código Civil, la forma

del contrato definitivo no ejerce ninguna influencia sobre la del

contrato preliminar.

Diferencia entre la promesa y la minuta

La promesa, como ya se señaló, es un contrato por el que una o

ambas partes se obligan a celebrar un contrato futuro. En cambio,

la minuta es el documento que contiene el contrato definiti­

vo, pero simplificado con sus condiciones, y para que fuera válido

tendría que ser elevado a escritura pública, por lo que se deposita

ante notario. No da acción para el cumplimiento del contrato por­

que carece de forma; pero una vez que se eleva a escritura pú­

blica, puede demandarse la ejecución del contrato. La minuta de

contrato era ya un contrato definitivo, al que sólo le faltaba forma

para ser perfecto.

Clasificación de la promesa de contrato

La promesa es un contrato: l. Unilateral o bilateral, según el caso;

2. Formal, y aun hay quienes piensan que es 3. de Garantía.

l. Unilateral o bilateral. Desde el punto de vista de la obli­

gación de celebrar el contrato definitivo, la promesa de contrato

puede ser: un contrato unilateral, en el caso de que nada más

una de las partes contratantes se comprometa a celebrar el contrato

82 Jorge .~dnchez Cordero

definitivo. Pero, desde otro punto de vista, la promesa puede ser

sinalagmática o bilateral cuando las dos partes contratantes se obli­

gan a celebrar el contrato definitivo.

2. Formal. La promesa es un contrato formal porque requiere

para su validez que se haga constar por escrito, tal como lo esta·

blece el articulo 2246 del Código Civil.

3. Hay quienes dicen que es además un contrato de garantía

porque garantiza la celebración del contrato futuro; sin embargo,

esta aseveración se considera incorrecta, ya que precisamente esa

es la finalidad del contrato de promesa.

Derecho del beneficiario y obligaciones del promitente

La promesa de contrato produce derechos y obligaciones, ya sea

unilateral o bilateralmente.

Derecho del beneficiario. Desde luego, se trata de un derecho

de crédito, que consiste en la facultad del beneficiario de pedirle

al promitente la celebración del contrato prometido; pero este

derecho no es perpetuo, tiene un limite para su ejercicio, que es el

establecido en el término de la promesa. En consecuencia, si dentro

de tal dilación el beneficiario no hace uso de su derecho, éste se

extingue. En cambio, si el mismo beneficiario ejercita su derecho

y el prominente cumple su obligación, entonces quedará celebrado

el contrato definitivo.

Comraros 83

Obligación del promitente. El promitente se obliga a celebrar el

contrato prometido, a realizar todos aquellos actos encaminados

directa e inmediatamente a tal celebración.

Ahora, es necesario saber cuáles acciones competen al beneficia­

rio o lo que es lo mismo, cuál es la sanción del contrato de promesa.

El problema no debe resolverse en bloque, sino que es indis­

pensable hacer una distinción, según se trate de promesa unilateral

o bilateral.

Si la promesa de contrato es bilateral, el beneficiario tendrá a

su elección cualquiera de las siguientes acciones: la acción de

. cumplimiento de contrato o la acción de rescisión de contrato,

mejor expresada como de resolución de contrato; y en ambos casos,

el pago de daños y perjuicios (conforme a lo dispuesto por el segundo

párrafo del articulo 1949 del Código Civil).

El monto de los daños y perjuicios, en la promesa unilateral o

en la promesa bilateral, deberá corresponder al menoscabo que

haya sufrido el patrimonio del beneficiario y al lucro que haya

dejado de obtener con motivo del incumplimiento de la promesa.

Cuestiones del derecho del beneficiario. En la doctrina se plantea

el problema consistente en saber si el beneficiario tiene o no

capacidad para ceder su derecho.

84 Jorge Sdnchez Cordero

Según el primer párrafo del artículo 2030 del Código Civil,

"el acreedor puede ceder su derecho a un tercero sin el consen­

timiento del deudor, a menos que la cesión esté prohibida por la

ley, se haya convenido no hacerla o no lo permita la naturaleza

del derecho". En términos generales y aplicando este artículo,

se puede decir que el derecho del beneficiario es cedible, siempre

que no lo prohíba la ley, que no se oponga a la naturaleza de ese

derecho, o que las partes mismas que hayan intervenido en dicha

cesión, no hayan estipulado su intransmisibilidad.

Sin embargo, tratándose de la promesa bilateral la cesión no

siempre es posible, toda vez que si una de las partes transmite

su derecho no está en condiciones de cumplir con su obligación.

En efecto, en una promesa bilateral de compraventa se advierte

que el que promete vender o el que promete comprar, respectiva­

mente, salvo el caso de que la cesión sea consentida por la otra

parte, transmitirá también la obligación correlativa.

Régimen fiscal

Este contrato se encuentra reglamentado por la fracción XVIII

del artículo 4o. y por los artículos 32, 38 y 39 de la Ley General del

Timbre. 1

1 Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1953, vigeme hasta el 31 de diciembre de 197 5 susriruida por otra con el mismo nombre publicada en d Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1975, vigente hasta el31 de diciembre de 1979. Esra ley fue abrogada por la Ley dellmp¡zesto sobre Adquisiciones de Inmuebles, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diCiembre de 1979.

Esta nota aplica para todos los contratos en los que se señale este ordenamiento legal.

Contratos 85

El artículo 4o., fracción XVIH de dicha ley, establece que los

objetos y cuotas de los impuestos y derechos serán los que establece

la siguiente tarifa:

XVIII. Promesas de venta o de compra.

A) Sobre el precio de la cosa que se promete vender o comprar:

a) Si la promesa se consigna en Cuota por valor: 0.25°;6 escritura pública

b) Si se consigna en documento Cuota por valor: 0.2% privado

B) Si no se puede determinar el precio de la cosa objeto de la promesa (objeto de contrato prometido):

a) Si se otorga en escritura pública Cuot• fija, $10.00

b) Si se otorga en documento ·Cuota fija, $2.00 privado

Por su parte, el artículo 32 del mismo ordenamiento legal,

señala que los contratos preparatorios y, en general la promesa

de contratar, ya sea unilateral o bilateral (que no sea ele compra o de

venta), causarán el impuesto de cuota fija que corresponda, según

la formalidad que se emplee de acuerdo con el inciso B) de la

fracción IX de la tarifa, excepto los casos a que se refiere la fracción

XV!Il de la misma tarifa. Lo que significa que las tarifas son:

a) Si consta en escritura pública Cuota fija, $10.00

b) Si consta en escrito privado Cuota fija, $2.00

A su vez, los artículos 38 y 39 disponen que en los casos de

promesa de venta o de compra, cuando solamente se determine el

minimo del precio de la cosa que se pretende vender o comprar y

86 Jorge Sánchez Cordero

se pactan prestaciones indeterminadas, se cubrirá el impuesto de

acuerdo con el valor minimo estipulado (0.25% o 0.2%, según el

caso) y además con una cuota fija que corresponda por el precio

indeterminado. Y que, cuando en la promesa se pacte que el futuro

comprador tome posesión de los bienes antes de la celebración de

la compraventa, o que el futuro vendedor reciba el precio antes

de esa celebración, se causará el impuesto estipulado en la fracción

XVIII del articulo 4o. Si transcurre el plazo para la celebración del

contrato de compraventa o un año; si no se fijó plazo, se causará

el impuesto de compraventa, salvo que las partes hagan constar

que no se celebró el contrato prometido; si no se hace tal declara­

ción se presumirá omitido el impuesto con la consiguiente sanción.

En este articulo se olvida, que cuando no se fija plazo, la

promesa está afectada de nulidad relativa.

TEMA 3. COMPRAVENTA

~e contrato, está regulado por los artículos del 2248 al

c.p;~ 26 del Código Civil; es un contrato comprendido entre

los que el Código considera como traslativos de dominio, por

transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho.

Nociones generales

Venta es el cambio de una cosa por dinero; por su parte, compra

es el cambio de dinero por una cosa, y como toda venta involu­

cra una compra y viceversa, a la operación en conjunto se le llama

compraventa.

La compraventa tiene su antecedente en la permuta o trueque,

que es la elación de una cosa por otra y que al aparecer la moneda

87

88 Jorge Sdnchez Cordero

evolucionó en la compraventa; la permuta aún existe en los grandes

cambios del comercio.

El Código Civil de 1928 consigna la permuta, cuando uno de

los contratantes se obliga a dar una cosa por otra, y también cuan­

do la cosa vendida es parte en dinero y parte con el valor de otra ·

cosa; si este valor es superior al dinero, estamos ante una permuta,

si es igual o inferior, es compraventa.

Función económica

La función económica de la compraventa radica en ser un instru­

mento que permite la circulación de la riqueza; en el fondo no es

más que un cambio que además puede realizarse por otras opera­

ciones jurídicas.

Función jurídica

Esta función jurídica estriba en que por medio de ella se transmite

la propiedad de cosas y derechos, en forma onerosa y derivada.

La propiedad se adquiere: por la compraventa, por la accesión,

la prescripción adquisitiva, la herencia, la adjudicación, mediante

sentencia, por decreto de expropiación y por un contrato de mutuo,

permuta o donación; además, por la renta vitalicia cuando para

su constitución se hace entrega de una cosa, la sociedad y la aso­

ciación respecto a la aportación de los bienes de los socios. Así, la

Contwtos 89

compraventa de cosa ajena es nula por no cumplir con su función

jurídica, ya que no transmite el dominio.

Definición

Compraventa es el contrato por virtud del cual uno de los con­

tratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir la propiedad de

una cosa o un derecho, y el otro llamado comprador, a su vez se

obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero (articulo 2248

Código Civil}.

Naturaleza

El concepto moderno de compraventa, con natural.eza de acto

jurídico trasmisor de la propiedad, no ha sido igual a través del

tiempo, como se advierte al estudiar la institución en el derecho

romano, en el antiguo derecho civil francés, en el Código de

Napoleón, en los códigos mexicanos de 1870 y [884, en el derecho

alemán y finalmente en el derecho argentino.

Nociones históricas

Derecho romano. En Roma los contratos sólo eran fuente de obliga­

ciones; la propiedad no se transmitía por medio de ellos, ya que

para los romanos la compraventa era: "el contrato consensual,

sinalagmático y de buena fe, por el qtle el vendedor se obligaba

a procurar al comprador una cosa, asegurándole su posesión útil y

90 )orgr Sdnchez Cordero

duradera, y a cambio de la cual el comprador pagaba un precio

cierto y en dinero". La propiedad se adquiriría por la usucapion (pose­

sión prolongada), la mancipatio{mediante e1librepens2 y la presencia

de cinco testigos), la traditio (entrega material del enajenante al

adquirente) y la in iure cessio (abandono del propietario al adqui­

rente ante el magistrado).

Las obligaciones del vendedor eran: entregar la cosa, garan­

tizar la posesión pacifica y responder en caso de evicción y vicios

ocultos. La obligación del comprador era pagar un precio cierto y

en dinero.

Antiguo derecho civil francés. Para este derecho y bajo la

influencia del derecho romano, la compraventa no era un contrato

traslativo de dominio, sin embargo la doctrina de esa época lo

preceptuaba como negocio traslativo de dominio, y es aquí en donde

empieza su evolución hacia el concepto moderno.

Código de Napoleón (1804). Según este código, la venta es un

convenio por el cual uno se obliga a entregar una cosa y el otro a

pagarla. Esta definición no alude a la transmisión de dominio, y al

establecer en otros preceptos las mismas obligaciones del vende­

dor y comprador que el derecho romano, por otro lado, podría

concluirse que no es contrato traslativo de dominio; sin embargo,

2 Significa "portador de la balanza".

Contratos 91

analizando los antecedentes legislativos de esos preceptos, y otros

artículos del mismo código, se deduce que es un contrato traslativo

de dominio, ya que en dichos antecedentes se establecía en el

articulo 1138 que el adquiriente deviene propietario y el vendedor

deja de serlo, aun cuando el vendedor no haya entregado la cosa

o el adquiriente no haya pagado, o como establece el articulo 1583

de ese código, que la venta es perfecta y la propiedad pasará al

comprador, desde que se convino en la cosa y el precio.

Código Civil de 1870. Este código señala en su articulo 2939,

que: "La compraventa es un contrato por el cual uno de los contra­

tantes se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa y el

otro a pagar un precio cierto y en dinero". Por su interpretación

literal se puede decir que no es un contrato traslativo de dominio,

pues la primera parte alude a una cesión de acciones y la segunda

a la entrega de una cosa, por un precio, sin obligarse a transmitir

la propiedad.

Sin embargo, 'analizando la exposición de motivos que dio

lugar a la norma, se advierte que la intención del legislador fue la ele

crear un contrato traslativo ele domini.o, al disponer que la venta

de cosa ajena es nula por no transmitir la propiedad de la cosa,

luego la venta de cosa propia si la transmite. Aseveración que se

corrobora con diversos preceptos de este ordenamiento, como lo

son los artículos 2946 y 2950 que establecen que los contratos son

eficaces para transmitir el dominio ele los bienes, o el que preceptúa

92 Jorge Sdnche:z: Cordero

que la venta es perfecta por el solo convenio de las partes, no

obstante que ni la cosa ni el precio se hayan entregado, y la cosa

pertenece al comprador y el precio al vendedor.

Código Civil de 1884. Siguiendo la tesis del ordenamiento de

1870, y según lo que establecen sus artículos, también para este

Código la compraventa es un contrato traslativo de dominio.

Otros códigos: alemán y argentino. El código civil alemán

establece en el artículo 433 que en virtud del contrato de venta,

el vendedor de una cosa está obligado a efectuar la entrega de ella

al comprador y a procurarle su propiedad. El vendedor está obli­

gado a procurar la cosa al comprador libre de defectos tanto de su

calidad como en relación con sus derechos. Cabe precisar, que el

comprador está obligado a pagar el precio convenido y a recibir la

cosa vendida. Y para procurarle la propiedad se requiere que el

propietario haga la aclaración en la Oficina de la Propiedad, en

caso de inmuebles, o la tradición de la cosa, en caso de muebles.

De lo anterior se advierte que en el derecho alemán, la compraventa

es un negocio en virtud del cual, el vendedor no transmite la

propiedad, ésta se transmite mediante declaración o entrega.

Finalmente, el código civil argentino establece en el articulo

1323 que habrá compra y venta cuando "una de las partes se obligue

a transferir a la otra la propiedad de una cosa, esta se obligue a

recibirla y a pagar por ella un precio cierto y en dinero". Así,

para que opere la transmisión de la propiedad es necesario la entre-

Contratos 93

ga de la cosa, ya que el artículo 577 de ese código dispone que:

"Antes de la tradición3 de la cosa no podrá adquirirse sobre ella

ningún derecho real".

Clasificación

La compraventa es un contrato: l. Principal, 2. Bilateral, 3. Oneroso

por su esencia, 4. generalmente Conmutativo, excepcionalmente

aleatorio, 5. Consensual, 6. En ocasiones Formal y Real y 7. Puede

ser de tracto sucesivo.

l. Principal, por existir y subsistir por sí mismo; 2. Bilate·

ral, porque las obligaciones de las partes son recíprocas; 3. Oneroso,

porque las obligaciones de las partes producen provechos y

gravámenes para ambos contratantes. Es oneroso por esencia ya

que no puede ser en otra forma; el oneroso por naturaleza, es el que

puede no ser oneroso, tal es el caso del mandato en la actuali­

dad, que por naturaleza es oneroso, pero que puede ser gratuito;

4. Conmutativo, porque desde el momento de su celebración las

prestaciones son ciertas y se puede apreciar si reportarán beneficios

o pérdidas. Es excepcionalmente aleatorio, como la compra de

esperanza, que puede reportar beneficio o la pérdida del precio;

5. Consensual, ya que por regla general se perfecciona por el simple

consentimiento de las partes; 6. Es formal cuando recae sobre inmue-

3 En la búsqueda de diversos ordenamientos del derecho argentino, se encontró que efectivamente aparece el vocablo "tradición" lo que en el derecho positivo mexicano seria transmisión.

94 Jorge Sdnchez Cordero

bies, si su valor es menor de $500.00,4 podrá hacerse en escrito

privado; si su valor es mayor, la venta deberá hacerse en escritura

pública; puede ser real, como cuando se enajenan títulos de crédito

(Derecho mercantil) y 7. Puede también ser de tracto sucesivo, como

la venta por suministro, ya que impone una serie de obligaciones

reiteradas por cierto tiempo.

Diversas especies

Las principales son:

l. Civil y mercantil; 2. Voluntaria y necesaria; 3. Pública y

privada; 4. Judicial y extrajudicial, y 5.Común y especial.

l. Civil y mercantil. El Código Civil no las distingue, el de

Comercio si establece disposiciones para caracterizar la compra­

venta mercantil. Para distinguirlas hay tres criterios:

a) Criterio subjetivo, cuando se celebra entre comerciantes,

siendo la compraventa su modus vivendi.

b) Criterio objetivo, cuando se celebra sobre cosas mercan­

tiles, enumeradas por el Código de Comercio, como serian las

acciones, títulos de crédito, u obligaciones, mercantiles.

4 Esta disposición actualmente (noviembre 2006) señala que son 365 diHs de salario minimo vigente en el Distrito Federal, articulas 2317 y 2320 del Código Civil del Distrito FederaL

Contratos 95

e) Criterio de especulación mercantil, cuando se compra para

revender.

El tercer criterio es el más claro, pero la solución del problema

nos la da la combinación de las tres.

2. Voluntaria y necesaria o forzosa. Voluntaria cuando las partes

la celebran libremente. Forzosa, cuando se ll~va a cabo bajo el impe­

rio de una necesidad o de una obligación jurídica, como la venta

de la cosa indivisa, hecha bajo la exigencia de uno de los copropie­

tarios; o la venta efectuada en subasta pública, como resultado de

una obligación incumplida o la expropiación por causa de utilidad

pública.

3. Pública y privada. La primera es la efecutada en almoneda.

Privada cuando no se encuentra en las condiciones de la pública.

4. Judicial y extrajudicial. Es judicial cuando se efectúa con la

intervención de los tribunales, en remate público. Es extrajudicial

la realizada sin intervención de los tribunales.

5. Común y especial. La primera es la regida por el Código

Civil. La especial es la reglamentada por un estatuto particular,

ya en razón del vendedor, ya en razón del comprador, como la

compraventa concertada por el Estado que tiene una reglamen­

tación privativa; ya en razón de la cosa vendida, como el caso de

la venta de energía eléctrica; ya en razón de la forma, como la

96 Jorge Sánchez. Cordero

venta de título de crédito que requiere la entrega del documento

enajenado.

Teoría relativa a los requisitos de existencia y condiciones de validez de la compraventa

Respecto a los requisitos de existencia y de validez de la com­

praventa, la doctrina se divide en dos:

l. Hay autores como Planiol que no distinguen los requisitos

de existencia con las condiciones de validez, pues los colocan to­

dos dentro de la denominación de "elementos del contrato de

compraventa", cotno son el consentimiento, la cosa, el precio y la

capacidad.

2. Existen, por el contrario, otros autores que distinguen los

requisitos de existencia de las condiciones de validez.

Se estima que la segunda teoría es la correcta, ya que la ausen­

cia de los primeros determina la inexistencia del acto, en tanto

que la falta de los segundos produce la nulidad relativa o absoluta

del acto.

Requisitos de existencia

Estos son, aplicando los principios relativos a todos los contratos:

a) Consentimiento, y b) Objeto materia del contrato.

Contraeos 97

Aplicando los principios especiales de la compraventa:

a) El consentimiento debe concordar en que se trata de una

transmisión de domini.o;

b) El objeto, que debe ser la cosa y el precio materia de la

compraventa.

Consentimiento

Definición. Es el acuerdo de voluntades entre vendedor y compra­

dor para celebrar el contrato ele compraventa, con su efecto trasla­

tivo ele dominio y recayendo sobre cosa determinada, fijando un

precio cierto y en dinero.

Para su estudio se analizará el consentimiento:

l. Respecto al efecto traslativo ele dominio, la no concordancia

ele las partes en este punto produce la inexistencia del contrato.

2. En cuanto a la cosa a transmitir y al precio a pagar, su no

coincidencia produce la inexistencia.

3. Respecto a las modalidades, la falta de acuerdo produce la

inexistencia.

4. Respecto a la forma, su falta cuando se exige, produce la

nulidad relativa.

98 Jorge Sdnchtt: Cordero

5. Respecto a las cláusulas supletorias, su no concordancia

determina que se tengan por no puestas; respecto a las naturales,

su no consignación determina que se tengan por puestas.

l. Respecto a la celebración del contrata de compraventa con su

efecto traslativo de dominio. El consentimiento debe coincidir en

que la propiedad de la cosa o derecho, materia de la compraventa,

pasará del patrimonio del vendedor al del comprador, y que se

transmitirá en virtud de la compraventa, pues si no hay concor­

dancia en que esa transmisión se hará por ese negocio, no existirá

consentimiento; como es el caso, en que una de las partes crea

que la transmisión se hará por compraventa y la otra crea que se

hará por donación, en este supuesto el contrato es inexistente.

La venta con reserva de dominio no es una excepción en la que no

exista transmisión de dominio, sino que está supeditada al cum­

plimiento de una condición suspensiva. Además, basta ese acuerdo

de voluntades para que la transmisión se realice, aunque no se

haya entregado la cosa ni se haya pagado el precio.

2. En cuanta a la cosa o derecho y al precio. El consentimiento

debe coincidir sobre el objeto y el precio, pues si hay error en la

cosa o en el precio, no habrá consentimiento concordante, luego,

el contrato será inexistente.

Objeto

El objeto inmediato de la compraventa es doble, por una parte la

cosa o el derecho por vender y, por otra, el precio por pagar;

Contratos 99

la obligación fundamental del vendedor es la transmisión de la pro­

piedad de la cosa o derecho, luego su objeto inmediato es esa cosa

o derecho; la obligación fundamental del comprador es pagar un

precio cierto y en dinero, luego el objeto inmediato es el precio;

entonces, son objeto de la compraventa la cosa o derecho, y el

precio.

LA COSA O EL DERECHO

De conformidad con el derecho positivo mexicano, son objeto de

la compraventa todas las cosas y derechos que satisfagan los requisi­

tos estipulados por la ley; asi, pueden venderse y comprarse muebles,

inmuebles, derechos reales, derechos personales.

Requisitos de la cosa para poder ser objeto del contrato de compraventa

Son los exigidos para el contrato en general, sólo que aplicados al

objeto de la compraventa.

Son tres los requisitos exigidos para que el objeto pueda ser

materia de la compraventa:

l. Que la cosa objeto del contrato o del derecho exista o

pueda existir en la naturaleza;

1!. Que sea determinada o determinable en cuanto a su

especie, y

III. Que esté en el comercio.

lOO Jorge Sdnche:¡: Cordero

I. Que la cosa materia de la compraventa exista o pueda existir

A) que la cosa exista en la naturaleza. El primer requisito que debe

llenar la cosa para ser objeto de la compraventa es que exista en la

naturaleza; pues para que un objeto pueda ser materia de contrato

se requiere su existencia.

Sanción. Por regla general, cuando en la compraventa no existe

la cosa, el contrato es inexistente (el Código de 1884 decía que

era nulo absoluto, esto se debía a que confundía esa clase de nuli­

dad con la inexistencia).

Sin embargo, existen las siguientes excepciones a este prin­

cipio, que son: tanto la compra de esperanza, como la compra de

cosa esperada.

Acción de restitución

Como se mencionó, si la compraventa recae sobre cosa que no

existe el contrato es inexistente, y ni el comprador ni el vendedor

podrán exigir el cumplimiento de las obligaciones derivadas de

ella; si alguno lo hace, el otro opondrá excepción de inexistencia;

pero cuando se haya adelantado el precio o parte de éste al vende­

dor, el comprador tendrá la acción de restitución, pues si se recibe

algo a que no se tiene derecho, se tiene la obligación de restituirlo

(articulo 1883 y 1884 del Código Civil).

Contratos 101

Causas que pueden determinar la falta de la cosa

Estas pueden ser:

a) Que nunca haya existido, y

b) Que posteriormente se hubiese perdido en este supuesto

la pérdida puede ser total, parcial o simple deterioro. Cada

una de esas cuestiones provoca situaciones diversas, que

se analizarán a continuación.

l. Pérdida total de la cosa antes de /.a celebración del contrato

Si la cosa se ha perdido totalmente (esta pérdida se presenta

por caso fortuito o fuerza mayor; es decir, por un acontecimiento

natural o humano inevitable); si esa pérdida fue antes de la cele­

bración del contrato, éste no podrá celebrarse, pues de hacerlo

seria inexistente por falta de objeto.

Si el vendedor supo de la pérdida de la cosa, y la oculta, al

celebrar el contrato obró ele mala fe, por tanto será responsable de

pagar daños y perjuicios, ya que en términos del artículo 1910 del

Código Civil, quien obrando ilícitamente o contra las buenas cos­

tumbres cause daño a otro, está obligado a repararlo, a menos que

demuestre que el daño se produjo como consecuencia de culpa o

negligencia inexcusable de la víctima.

Luego, la mala fe del vendedor es una culpa extracontractual

que tiene su fuente en un hecho ilícito. Los daños y perjuicios se

102 Jorge Sánche~ Cordero

graduarán de acuerdo con los gastos hechos por el comprador y

las pérdidas sufridas por el cumplimiento del contrato.

Si el vendedor ignoraba la pérdida de la cosa, como el contrato

es inexistente, no producirá efecto jurídico alguno.

2. Pérdida parcial de la cosa antes de la celebración del contrato de compraventa

Respecto a este problema se presentan dos cuestiones:

a) La compraventa de cosa que hubiere perecido en parte o

se hubiere deteriorado antes de la celebración del contrato, existe

o es inexistente, y

b) Si la compraventa existe, es válida o es nula.

El primer problema se resuelve diciendo que existe la compra­

venta, ya que no le faltaría ninguno de los elementos esenciales.

Resuelto el primer problema, con relación al segundo se plan­

tean dos situaciones:

a) Cuando el comprador sabía de esa pérdida parcial o dete­

rioro al celebrar el contrato.

b) Cuando no lo sabía.

Concracos 103

Si lo sabia, la venta es válida, ya que se entiende entonces

que el comprador consintió en adquirir la cosa como se encontraba,

de manera que no existe en este caso ninguna acción de resolu­

ción del contrato ni ele disminución del precio contra el vendedor.

Si no lo sabia, la venta estaría afectada ele nulidad, ya sea por

error en el consentimiento, ya sea por dolo o mala fe si el vende­

dor lo sabia; error por tener una idea inexacta de la cosa, si tampoco

lo sabia el vendedor, y dolo o mala fe si ese error se produjo por

maniobras del vendedor. Otra solución seria admitir la resolución

del contrato por incumplimiento de la obligación principal del

vendedor, ele entregar la cosa ven el ida.

El Código Civil ele 1884 resolvía el problema diciendo que si

la cosa vendida se hubiera perdido parcialmente o se hubiere

deteriorado, el comprador podría optar por rescindir el contrato o

por aceptar la venta con reducción proporcional del precio. Estas

soluciones, aun cuando no están consagradas en el Código vigente

con esa claridad, es la aceptada, ya que así se desprende ele la

interpretación de varios artículos del Código.

3. Pérdida total, pérdida parcial o deterioro de la cosa después de la celebración del contrato de compraventa

En este caso la compraventa no está afectada de ninguna ineficacia

juridica, pues al celebrarse el contrato reunió todos los elementos

de existencia y ele val.idez; el problema que se presenta es deter-

104 Jorge Sánchez Cordero

minar quién sufre la pérdida. En este supuesto, quien la sufre es el

comprador, pues la cosa se pierde para su dueño, en términos

generales.

Aplicando los principios generales de las obligaciones de dar,

en la compraventa, se tiene lo siguiente: Si tuvo culpa el vendedor,

responderá por el valor de la cosa más el pago de daños y perjuicios.

Si sólo se deteriora, el comprador puede optar por la rescisión del

contrato y el pago de daños y perjuicios o recibir la cosa en el estado

en que se encuentre con la reducción del precio y el pago de daños

y perjuicios. Si no tiene culpa el vendedor, el comprador pierde la

cosa. Si por culpa del comprador se deteriora, la deberá recibir en

el estado en que se halle. Si se pierde por caso fortuito o fuerza

mayor, la pérdida la sufre su dueño (artículo 2017 del Código

Civil).

Ahora bien, del artículo 1826 del Código Civil se desprende

que las cosas futuras pueden ser objeto de contrato, a pesar de no

existir en la naturaleza sí puede ser objeto de compraventa, con

tal de que pueda existir. Se exceptúa de lo anterior, por disposición

de la ley, la herencia futura.

Diversos casos de compraventa de cosas futuras

Son tres los casos que se presentan:

Contratos 105

l. Cuando la compraventa no se subordina a la existencia

necesaria de la cosa.

2. Cuando la compraventa se somete a la circunstancia de

que la cosa llegue necesariamente a existir.

3. Cuando la compraventa versa sobre una cosa que necesaria­

mente ha de existir.

l. Cuando la compraventa no se subordina a la existencia necesaria de la cosa

Es el caso de la compra de esperanza: el artículo 2 792 del Código

Civil señala que se llama así al contrato que tiene por objeto

adquirir por una cantidad determinada, los frutos que una cosa

produzca en el tiempo fijado, tomando el comprador para si el

riesgo de que esos frutos no lleguen a existir; o bien, los productos

inciertos de un hecho, que puedan estimarse en dinero.

El precio no se devuelve aun cuando los frutos o productos

no lleguen a existir.

Por su parte, el 2309 del Código Civil, establece que si se

venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no

llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dis­

puesto en el capítulo relativo a la compra de esperanza. Por

ejemplo: Juan compra a Pedro la cosecha que obtendrá este año,

se produzca o no.

106 Jorge Sánchez: Cordero

2. Cuando ta compraventa se somete a ta circunstancia de que ta

cosa Hegue necesariamente a existir

Este es un supuesto de compraventa sujeta a condición suspensiva;

si la cosa no se produce, las obligaciones no se producirán y ni

vendedor ni comprador estarán obligados; como sucede en el caso

de compra de cosa esperada, que si llega a existir, entonces se produ­

cen obligaciones recíprocas; si no llega, ninguno está obligado por

ser una consecuencia natural del propio contrato. Por ejemplo:

Juan compra a Pedro su cosecha de este año, siempre y cuando se

produzca.

3. Cuando et contrato de compraventa versa sobre una cosa que ha de existir necesariamente

Esta es una compraventa sujeta a término, y cumplido éste, ambas

partes deberán cumplir las prestaciones prometidas, si la cosa llega

a producirse, si no, el vendedor quedará obligado al pago de daños

y perjuicios. Por ejemplo: Juan compra a un fabricante de zapa­

tos mil pares para ser entregados dentro de seis meses, al cumplirse

el término, el fabricante debe entregar los zapatos y el compra­

dor el precio, si no los entrega, incurrirá en responsabilidad civil.

II. Que la cosa sea detenninada o detenninahle en cuanto a su especie

El segundo requisito de la cosa, para ser objeto de compraventa,

es que sea determinada o determinable en cuanto a su especie.

Contratos 107

La determinación en cuanto a su especie quiere decir caracteri­

zación en cuanto a la calidad y cantidad; por tanto, todo contrato

de compraventa debe contar con las especificaciones de las circuns­

tancias que individualicen las cosas, como sería el caso, tratándose

de un inmueble, de señalar entre otras cuestiones su ubicación,

superficie, linderos y orientación.

No es indispensable la determinación de la cosa al celebrarse

el contrato, bastará dar la base para que pueda determinarse, es

decir, que sea determinable; por ello son posibles:

a) el contrato de compraventa sobre cosas en género, dando

las bases que esos géneros lleguen a determinarse en especie,

b) el contrato de compraventa sobre objeto alternativo, cuan­

do puede cumplirse con la obligación mediante la entrega de una

u otra cosa, fijadas de antemano, y

e) aquel de ventas por suministro, dando en su celebración las

bases para su determinación, por no poder determinarse en el

momento de su celebración, como sucede con la venta de energía

eléctrica.

Sanción. En los tres supuestos anteriores, si el objeto no llega

a determinarse, la compraventa es inexistente, pues recaería sobre

un objeto que no podría ser materia de ese contrato, de acuerdo

con lo dispuesto por el artí.culo 1825 del Código CiviL

108 Jorge Sánchez Cordero

III. La cosa debe estar en el comercio

Esto quiere decir que las cosas sean susceptibles de apropiación

particular.

Cosas que no pueden ser materia de compraventa por estar

fuera del comercio. Regla general.

En términos del artículo 74 7 del Código Civil, pueden ser objeto

de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio.

Pueden ser excluidas del comercio:

a) Por su naturaleza,

b) Por disposición de la ley, y

e) Por estar prohibida su enajenación.

A) Cosas que no pueden ser objeto de compraventa por estar

excluidas del comercio por su naturaleza

Tal y como lo dispone el artículo 749 del Código Civil, están fuera

del comercio por su naturaleza aquellas cosas que no pueden ser

poseídas exclusivamente por un individuo, como son el aire, el

mar y la luz natural, sin embargo, transformándolas o limitándolas

sí pueden ser apropiadas y ser materia de la compraventa, como el

agua de mar en ampolletas.

Contratos 109

B) Cosas que están fuera del comercio por disposición de la ley de conformidad con el mismo precepto legal

Son aquellas que la ley declara irreductibles a propiedad particular

(artículo 749).

Las leyes que las excluyen del comercio son:

l. El Código Sanitario-' Este ordenamiento excluye del

comercio:

a) En cuanto a comestibles, los que no reúnan las condiciones

de sanidad necesarias; como los productos provenientes de anima­

les muertos por enfermedad, susceptible de transmitirse al hombre

(artículo 176).

b) En cuanto a medicamentos, los no autorizados, como los

que no indiquen la fórmula de preparación.

e) En cuanto a drogas enervantes, su uso y comercialización

se encontraban bajo la supervisión de la entonces Secretaría de

Salubridad y Asistencia; algunas otras que no tenían utilización

médica, estaban absolutamente prohibidas.

3 Correspondiente a su texto vigenre a partir de abril de 1955 al 31 de marzo de 1973, publicado en el Diario Oficial de la Federación de lo. de marzo de 1955.

110 Jorge Sánchez Cordero

2. Las Leyes de caza6 y pesca,7 prohibiendo o vedando la caza y

la pesca para proteger las especies y aprovechar mejor su explo­

tación, o para conservar una especie que está desaparecien­

do; como la veda durante el desove de los peces o el celo de los

mamíferos.

3. La Ley forestal 8 prohibiendo, la tala de árboles en terrenos

nacionales, baldíos o de propiedad particular, cuando éstos no

reúnan determinados requisitos de desarrollo. Permitiéndose la

tala mediante decreto del Ejecutivo y siguiendo planes nacionales

para no provocar su extinción.

4. La Constitución Federal y las leyes relativas a bienes de la

Federación 9

Estos ordenamientos sustraen ciertos bienes del comercio por

motivos de defensa nacional, por razones de distribución equita­

tiva, de explotación nacional o por consideraciones culturales:

como son, entre otros, mar territorial, lagos, lagunas y esteros

nacionales; paseos (lugar o sitio público para pasearse), carrete­

ras; obras de defensa; obras históricas.

6 Publicada en el Diario Oficial dr la Fedrraci6n el S de enero de 1952, vigente hasm el 3 de julio de 2002.

7 Publicada en el Diario Oficial de la Federación e::l 16 de:: enero de 1950, vigente hasta el 25 de mayo de 1972.

a Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 10 de enero de 1948, vigcme hasm el 16 de enero de 1962.

9 Como es la Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la Federación cl3 de julio de 1942, vigente hasta cl30 de enero de 1969.

Contratos Lll

Estos bienes no son los propios de la Federación, smo los

sujetos a una finalidad.

Sanción. La compraventa de cosa excluida del comercio por

su naturaleza o por disposición de la ley es inexistente, por ser

objeto que no puede ser materia de ese contrato.

C) Cosas que no pueden ser materia de compraventa por estar

prohibida su enajenación

Éstas, a pesar de estar en el comercio, son inalienables y son:

l. Los bienes que forman parte del patrimonio de la familia.

El patrimonio familiar es aquel que se registra como tal, es suscep­

tible de apropiación pero no de enajenación una vez constituido

en patrimonio familiar, que es el mínimo necesario para la habita­

ción o subsistencia de una familia, luego, son objeto del patri­

monio de la familia: la casa habitación y, en algunos casos, una

parcela cultivable (articulo 723, fracción IP0 del Código Civil).

Estos bienes, de acuerdo con lo dispuesto por el articulo 72 7 del

Código Civil, no pueden ser afectados por embargos o gravámenes,

ya que la idea, al formarlos, es constituirse en un seguro para la

familia; está limitado para evitar que con fines fraudulentos se

afecte todo un patrimonio.

10 El artículo 723 del Código Civil fue reformado mediante decreto public;¡do en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 25 de mflyo de 2000.

112 Jorge Sánchez Cordero

2. Bienes destinados a un servicio público. No pueden ser objeto

de compraventa por estar asignados a ese servicio, sin embargo,

desafectados si están nuevamente en el comercio (artículo 770 del

Código Civil).

3. Derechos sobre bienes agrarios y parcela ejidal. Los derechos

agrarios como el uso de aguas, explotación de bosques y la parcela

ejidal, no pueden venderse ni gravarse con derechos reales que

impliquen pérdida o disminución de su utilidad (artículo 138 del

Código Agrario), 11 esto era para proteger al indígena de la explo­

tación de los latifundistas y para actualizar el principio de que la

tierra es de quien la cultiva.

Sanción. La compraventa de cosa inalienable se sanciona con

nulidad absoluta, por ir contra el tenor de una ley prohibitiva o de

orden público, por lo que produce efectos provisionales, que son

destruidos retroactivamente cuando pronuncia el juez la nulidad,

pudiendo prevalerse de ella todo interesado y no siendo ni con­

firmable ni prescriptible (artículo 2226 del Código Civil).

EL PRECIO

Concepto

Precio es la cantidad cierta y en dinero que paga el comprador al

vendedor a cambio de la cosa o derecho enajenado.

11 Publicado en el Diario Oficia! de la Federación el 27 de abril de 1943, vigente hasta el 31 de mayo de 1971.

Contratos 113

El articulo 2248 del Código Civil dispone que habrá compra­

venta cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la pro­

piedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a

pagar por ellos un precio cierto y en dinero.

Características

l. Debe ser cierto y

2. Debe ser en dinero.

El precio cierto es el fijado, el indubitable, determinado o

determinable; precio cierto además es el real y sinceramente con­

venido, no el que simulen total o parcialmente.

Fijación del precio

Se puede fijar:

A) Por las partes contratantes o

B) Por un tercero.

A) Por las partes contratantes

Es la forma usual para fijar el precio, pudiendo hacerlo libremente,

salvo las siguientes excepciones:

a) cuando la ley lo determina o da las bases para fijarlo y

b) la prevista en los artículos 2256 y 17 del Código Civil.

114 Jorge Sánchez. Cordero

Cuando la ley por si misma lo fija o bien da las bases para

ello, puede fijar limites al precio, superior o inferior, estableciendo

tarifas.

Las previstas por los artículos 2256 y 17 del Código Civil.

El articulo 2256 dispone que: "el precio de frutos y cereales

vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no

podrá exceder del mayor que esos géneros tuvieren en el lugar,

en el periodo corrido desde la entrega hasta el fin de la siguiente

cosecha". Respecto a este articulo no puede haber pacto en contrario.

Por su parte, el articulo 17 señala que, cuando alguno, explo­

tando la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria

de otro, obtiene un lucro excesivo que sea evidentemente despro­

porcionado a lo que él por su parte se obliga, el perjudicado tiene

derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la reducción

(acción redhibitoria) por vicios ocultos, equitativa de su obliga­

ción (acción quanti minoris -rebaja proporcional del precio-)

más el pago de los correspondientes daños y perjuicios, derecho

que dura un año.

Este articulo evita la lesión y habla de la rescisión que sólo

puede ser de un contrato válido. Al respecto se estima que la lesión

es causa de nulidad, pues no puede ser válido un contrato que ha

nacido viciado; luego, el articulo 17 no tiene razón y cuando se

invoca se pide la nulidad por la lesión en él consignada.

Contratos 115

B) Por un tercero

Tercero es el ajeno a una relación jurídica, éste interviene en la

fijación del precio cuando las partes convienen en ello.

Función jurídica del tercero. Hay varias opiniones:

l. Que el tercero es árbitro.

2. Que es perito.

3. Que es mandatario.

Teoría del tercero como árbitro. Árbitro es un ¡uez privado fijado

por las partes en litigio; luego, el tercero que fija el precio no lo es,

ya que no resuelve controversia entre las partes; además, la fijación

del precio no es un laudo (sentencia del árbitro), sino un acto

jurídico contractual.

Teoría del tercero como perito. Perito es un experto, un técnico que

interviene en los procesos para rendir una prueba, la pericial; el

perito actúa emitiendo un dictamen para dar elementos al juez al

momento de resolver; luego, el tercero no es perito pues no

interviene en un proceso rindiendo una prueba; al fijar el precio

no emite una opinión, realiza un acto jurídico que las partes no

pueden rechazar, salvo de común acuerdo.

Teoría del tercero como mandatario. Siendo eL mandato un contra­

to por el cual. el mandatario se obliga a ejecurar por cuenta del

116 Jorge Sdnche¡ Cordero

mandante los actos jurídicos que éste le encarga, y siendo acto

jurídico la manifestación de voluntad que crea, modifica, transmite

o extingue obligaciones y derechos, y que produce efectos porque

así lo determina la ley, se puede afirmar que el tercero es

mandatario, ya que al fijar el precio realiza un acto jurídico que le

encomiendan las partes y que es uno de los elementos del contrato

de compraventa, creador de derechos y obligaciones· para las partes.

;Pueden las partes rechazar el precio fijado por un tercero?

La regla general es que no puede rechazarse el precio fijado por

un tercero; sin embargo, esta regla tiene las siguientes excepciones:

a) Cuando se rechaza de común acuerdo (articulo 2252 del

Código Civil).

b) Cuando el tercero, al fijarlo, sufre algún vicio de la volun­

tad, ya que en esas condiciones el acto sería nulo.

e) Cuando el tercero se ha apartado de la base para la fijación

dada por las partes; esto confirma que se trata de un mandato, ya

que le dan instrucciones de las que no puede apartarse a este ter­

cero para fijarlo.

Momento en que se perfecciona el contrato

Se perfecciona, cuando el precio es fijado por un tercero.

Contratos 117

Es importante determinarlo ya que entre la celebración de la

compraventa y la fijación del precio puede transcurrir tiempo, lapso

en el que la cosa puede perderse, sobrevenir un cambio en la legis­

lación relativa o cambiar las partes de capacidad. Para resolver lo

anterior hay dos teorías.

l. Aquella que establece que el contrato de compraventa se

perfecciona desde que las partes designan al tercero para que éste

fije el precio, ya que aunque su monto no está determinado, se han

dado las bases para determinarlo, al encomendar su fijación a un

tercero. Esta tesis descansa en los artículos 2252 y 2253 del Código

Civil que establecen que: el precio fijado por tercero no puede

rechazarse por las partes; y que si el tercero no quiere o no pue­

de señalar precio, el contrato quedará sin efecto, salvo pacto en

contrario. Si la compraventa no existiera desde su celebración,

estos artí.culos carecerían de sentido.

Según esta teoría, la compraventa cuyo precio será fijado por

un tercero es un contrato sujeto a condición suspensiva: que no

se rechace el precio de común acuerdo y que el precio llegue a

fijarse.

2. La segunda teoría sostiene, que el contrato se perfecciona

hasta que el precio es fijado por un tercero, pues mientras no lo

haga, el precio no es cierto y determinado. Esta teoría se basa en

el artículo 2249 del Código Civil, el cual establece que la venta es

perfecta y obligatoria cuando se ha convenido en la cosa y su precio,

aunque la primera no haya sido entregada ni el precio satisfecho.

118 Jorge Sdnchez Cordero

La corriente que es aceptada es la primera, ya que el caso de

rechazar el precio es excepcional, solo que no se considera como

contrato condicional por ese hecho, pues no depende de un acon­

tecimiento futuro e incierto su perfeccionamiento; además, el

articulo que sustenta la segunda teoría es la regla general, excepcio­

nada con los artículos que sustentan la primera tesis.

Pérdida de la cosa, entre el momento de celebración de la compraventa y el de la fijación del precio

Según la primera tesis, la cosa se pierde para el comprador, que

es su duefío, salvo culpa del vendedor. Según la segunda teoría, se

pierde para el vendedor, pues mientras no se fija el precio no se ha

perfeccionado el contrato y sigue éste siendo su propietario.

Cambio de la legislación, entre el momento de la celebración de la compraventa y el de la fijación del precio

Según la primera teoría se regirá por la legislación anterior; en

cuanto a la segunda tesis, caerá bajo la nueva legislación por no existir

previamente contrato.

Cambio de capacidad de las partes

Si una o ambas partes son incapaces al celebrarse el contrato, para

la primera teoría la compraventa seria nula y seria válida si lo cele­

braran capaces que luego perdieran su capacidad; según la segunda

tesis, si al fijarse el precio ya son capaces, la venta será valida, en

tanto que si en ese momento son incapaces, la venta será nula.

Contratos 119

Las partes pueden convenir en que el precio sea el que corre

en el mercado en día o lugar determinado.

Ello lo autoriza la ley por medio del artículo 2251 del Código

citado.

Precio establecido por la ley o por actos administrativos apoyados en ésta

En ocasiones la ley, directamente o facultando a órganos del Esta·

do, establece el precio (tarifas) o da normas para fijarlo; su objeto

es salvaguardar la economía naci.onal o proteger a los particulares

contra los acaparadores o empresas poderosas. Las tarifas fijadas

por el poder legislativo son leyes por ser disposiciones generales ga·

rantizadas por sanciones; las fijadas por órganos administrativos

son reglamentos, disposiciones también generales y garantizadas

por sanciones. El precio fijado puede ser máximo, mínimo o fijo.

Precio en dinero

Dinero es la moneda circulante con poder liberatorio ilimitado.

La característica de que el precio debe ser en dinero sufre una excep­

ción: cuando el precio es parte en dinero y parte con el valor de

otra cosa; cuando este valor es inferior o igual al precio, se está

en el caso de una compraventa; si el numerario fuere inferior, se

trata de una permuta (artículo 2250 del Código Civil).

Cuando el precio es en moneda extranjera, algunos trata­

distas sostienen que el contrato es de permuta, por no ser moneda

120 Jorge Sánchez Cordero

del curso legal, sin embargo, por tener un tipo de cambio y por

tener poder liberatorio ilimitado en las transacciones internacio­

nales, se estima que se trata de una compraventa y no de una permuta.

Cuando el precio es pagado con títulos de crédito se está ante

una compraventa, pues las partes han convenido en esa forma de

pago, ya que según la Ley de Títulos y Operaciones de Crédito,

los títulos de crédito son sustitutivos de la moneda; pero si están

sujetos al buen cobro, la compraventa será condiciomtl, "Salvo

buen cobro". Sobre este punto, si en una compraventa se pagó

con letras de cambio y éstas no se cobran por insolvencia, sólo se ~

podrá ejercitar la acción cambiaría, si no se considerara liberat~ri~

se podría rescindir el contrato.

Sanción. Cuando el precio no es cierto o no es en dinero, el

contrato es inexistente por faltarle uno de los elementos necesarios

de la compraventa.

Relaciones entre el precio y el valor de la cosa

Por ser un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, debe existir

equivalencia entre el precio y el valor de la cosa, de lo contrario

se incurriría en lesión.

REQUISITOS DE VALIDEZ DE LA COMPRAVENTA

Son aquellos en defecto de los cuales el contrato existe pero

viciado, afectado de nulidad.

Contratos 121

Enumeración

Aplicando lo que sobre todos los contratos establece el. Código

respectivo, los requisitos de validez de la compraventa son:

l. Capacidad legal de las partes

2. Consentimiento exento de vicios

3. Objeto, motivo o fin licito

4. Manifestación del consentimiento en la forma establecida

por la ley.

Capacidad legal de las partes para celebrar el contrato de compraventa

Las disposiciones sobre capacidad para celebrar la compraventa

pueden agruparse en:

a) Disposiciones que establecen requisitos para celebrar la

compraventa.

b) Disposiciones que preceptúan prohibiciones para vender.

e) Disposiciones que estatuyen prohibiciones para comprar.

Las disposiciones que establecen requisitos para celebrar el con­

trato de compraventa, se encuentran contenidas en los artículos

2274, 2275 12 y 2279 del Código Civil que disponen:

12 El articulo 2275 fue derogado por Decreto publicado en el Diario Oficial de !a Federación elJl de diciembre de 1974.

122 Jorge Sánche~ Cordero

El 2274 indica que los extranjeros y las personas morales no

pueden comprar bienes raíces, sino sujetándose a lo dispuesto en

el artículo 27 de la Constitución Política 'de los Estados Unidos

Mexicanos y en sus leyes reglamentarias.

El diverso articulo 27 constitucional establece que los extran­

jeros sólo podrán adquirir inmuebles fuera de la zona prohibida,

previo permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores, conviniendo

en considerarse nacionales respecto a esos bienes.

Sanción. La compraventa de inmuebles hecha directamente

por extranjeros o por conducto de un tercero, sin cumplir lo ante­

rior, será nula por estatuirlo asi el artículo 2282 del Código Civil

y será nula absolutamente, según el artículo So. de la Ley Orgánica

de la fracción l del artículo 27 constitucional, publicada en el

Diario Oficial de la Federación el 21 de enero de 1926_13

El artículo 2275 14 dispone que los consortes no pueden ce­

lebrar entre sí compraventa sino con autorización judicial para la

mujer.

Sanción. La violación al artículo anterior produce la nulidad

relativa del contrato, ya que es norma protectora para la esposa,

no precepto imperativo o de orden público.

11 Esta ley fue abrogada por la Ley de Inversión Extrajera, publicada en el Diario Oficial de la Federación de 27 de diciembre de 1993.

14 Derogado por Decreto publicado el 31 de diciembre de 1974

Contratos 123

Sistemas a este respecto de los Códigos de 1870 y 1884

El Código de 1870 autorizaba la compraventa entre consortes

casados bajo separación de bienes; igual sistema adoptaba el

de 1884.

En términos de los articulas 2279 en relación con los nume­

rales 97 3 y 974, todos del Código Civil, los propietarios de cosa

indivisa no pueden vender su parte respectiva a extrai'íos, ello signi­

fica que el partícipe renuncie al derecho del tanto; a este efecto el

copropietario que enajene, notificará a los demás por medio de

notario o judicialmente la venta que tuviere convenida para que

dentro de ocho días el partícipe haga uso del derecho del tanto.

Si varios copropietarios quieren hacer uso de ese derecho, será

preferido el que represente mayor parte, siendo iguales, por suerte,

salvo pacto en contrario (articulo 974 del Código Civil). Caso

similar es el derecho del tanto del arrendatario, cuando ha vivido

en la casa más ele cinco años y ha hecho mejoras materiales.

Sanción. La violación a la disposición anterior produce la

nulidad relativa del acto. Sobre este tema ha existido discusión,

pues algunos sostienen que la nulidad es absoluta, ya que el articulo

97 3 del Código Civil establece que mientras no haya notificación

la venta no producirá efecto legal alguno, pero como esa venta en

cualquier momento puede ratificarla el copropietario perjudicado,

sólo podrá ser nula relativamente.

124 ]orgt: Sánchcz Cordero

Disposiciones que preceptúan prohibiciones para vender

Estas son:

a) Sobre cosa cuya enajenación está prohibida. Su violación

se sanciona con nulidad absoluta.

b) Las cosas que no son propiedad del vendedor, pues la venta

de cosa ajena es nula y el vendedor es responsable de dat1os y

perjuicios si procede con dolo o mala fe. La nulidad que la violación

a este precepto produce es relativa, ya que puede convalidarse la

venta si el vendedor antes de la evicción adquiere la propiedad

legítima (artículo 2269 del Código Civil).

e) Los hijos sujetos a patria potestad sólo pueden vender a

sus padres los bienes adquiridos por su trabajo, no los adquiridos

por cualquier otro título. Su violación produce nulidad relativa

(articulo 22 78 del Código Civil).

Sanciones. La violación a los preceptos anteriores producen la

nulidad absoluta en el primer caso, por ser una disposición de orden

público, y relativa, en los dos siguientes, por proteger sólo a particulares.

Disposiciones que estatuyen prohibiciones para comprar

Estas son:

a) Artículo 2276, Los magistrados, jueces, ministerio público,

defensores oficiales, abogados, procuradores y peritos no podrán

Contrato$ 125

comprar los bienes objeto del juicio en el que intervengan, ni ser

cesionarios de ellos.

Se exceptúa de lo dispuesto en el articulo anterior, la venta o

cesión de acciones hereditarias cuando son coherederos las perso­

nas mencionadas, o cuando se trate de derechos a que estén afectos

bienes de su propiedad (artículo 2777). La sanción por su incum­

plimiento es la nulidad absoluta.

b) El articulo 2280 prohibe comprar los bienes de cuya venta

o administración se hallen encargados:

l. Los tutores y curadores,

1!. Los mandatarios,

lll. Los ejecutores testamentarios y los que fueron nombrados

en caso de intestado,

IV. Los interventores nombrados por el restador o por los

herederos,

V. Los representantes, administradores e interventores en

caso de ausencia, y

VI. Los empleados públicos.

Asimismo, de conformidad con el articulo 2281, los peritos y

corredores en cuya venta hayan intervenido tampoco pueden com­

prar los bienes en cuya venta hayan intervenido, porque, su violación

produce la nulidad relativa por proteger intereses particulares.

126 Jorge Sánchez Cordero

De lo anterior se desprende, que los preceptos relativos a la

capacidad para vender o comprar no se sancionan igual, ya que

en ocasiones se violan preceptos de orden público y en ocasiones

preceptos protectores de intereses particulares.

Forma del contrato de compraventa

La compraventa no requiere para su validez de formalidad alguna,

salvo si recae sobre inmuebles (articulo 2316 del Código Civil),

luego, por regla general es un contrato consensual, por excepción

es formal o real.

Por lo que hace a la compraventa sobre muebles es consensual,

esta regla sufre las siguientes excepciones:

l. Cuando las partes convienen en establecer alguna formali­

dad, como escritura pública o privada, a la entrega de la cosa.

2. Cuando se trate de venta de títulos de crédito al portador,

cuya transmisión sólo opera con la entrega de la cosa, en este caso

es un contrato real.

3. Cuando la misma cosa se vende a distintas personas, si es

mueble, prevalecerá la primera venta, si no puede verificarse la

periodicidad, prevalecerá la hecha a quien tiene en su poder la cosa;

la posesión es supletoria del documento probatorio de propiedad.

Contratos 127

La compraventa sobre inmuebles es siempre un contrato

formal, pero esta forma varia, según el monto de la operación.

El articulo 2317 del Código Civil señala, que si el valor de un

inmueble es hasta de $500.00, podrá hacerse en escrito privado;

por su parte, el artículo 2320 señala que si el valor del inmueble

excede de la citada cantidad, su venta se hará en escritura pública.

En el Código de 1928, originalmente no se señalaba el monto

de $500.00 sino de $5,000.00, pero por reforma del articulo 54 de

la Ley de Notariado publicada en el Diario Oficial de la Federa·

ción el 23 de febrero de 1946, en su articulo 14 transitorio, modificó

los diversos 2317 y 2320 15 del Código Civil que establecía que el

valor fuere hasta de $5,000.00. Para la venta de un inmueble hasta

por $5,000.00 se requería un escrito que poclia ser público o pri­

vado, o endoso en el certificado correspondiente que debía expedir

el Registro Público de la Propiedad. Si era una escritura privada la

firmaban el comprador y el vendedor ante dos testigos, de ese docu­

mento se formaban dos originales, uno para el comprador y otro

para el Registro Público, en donde se depositaba, previa ratificación

de firmas ante un juez de Paz y luego ante el registrador, el que

haria una nueva inscripción a favor del comprador; esto último

era redundante pero exigido.

15 Los artículos 2317 y 2320 se..rcformaron median re Decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación de 7 de enero de 1988, y ahon/seii.alan un monto equivalente a 365 veces el sabrio minimo general vigente en el Distrito F~deral.

128 ]orgf! Sánchf!Z Cordero

Tratándose de bienes ya inscritos, cuando la venta era de con­

tado, se podía transmitir el dominio por endoso puesto en el certi­

ficado de propiedad que el registrador expedía a favor de la persona

a cuyo favor estaba inscrito el bien, presentando después ese docu­

mento para ratificar las firmas ante el registrador, el que hacia

una inscripción a favor del comprador; ésta última forma fue una

innovación del Código de 1928.

El registro de un contrato no es una formalidad ni un requisito

de validez para los mismos a que se ha hecho alusión, sin embargo,

es conveniente su inscripción para que tenga efectos contra terce­

ros, ya que es un medio de publicidad y oponibilidad.

Cuando el valor del contrato es superior a $500.00, la forma

del contrato debe ser siempre en escritura pública ante notario público.

Pues bien, la escritura pública es el instrumento redactado por

el notario sobre el acto sometido a su autorización, firmado por los

otorgantes y los testigos y firmada y signada por el· notario.

Los requisitos internos de la escritura pública son los esenciales

que contiene el negocio jurídico; los externos son:

a) Papel timbrado, márgenes, signos gráficos, cifras y tacha­

duras, enmiendas o interlineados.

b) Idioma, fecha y lugar de otorgamiento.

Contratos 129

e) Notario autorizado y su competencia.

d) Expresión del concepto en que intervi.enen los otorgar¡tes,

y en su caso, justificación de su representación.

e) Juicio de conocimiento y capacidad.

O Testificación, cuando se requiera.

g) Firma y autorización.

La escritura pública consta de varias partes:

a) Comparecencia

b) Exposición

e) Parte dispositiva

d) Otorgamiento, y

e) Autorización

Sanción. La compraventa celebrada sin satisfacer las formali­

dades establecidas por la ley se sanciona con nuli.dad relativa.

Formalidad fiscal de la compraventa

Toda compraventa causa impuesto y debe consignarse por escrito

público, privado o factura, tratándose de ventas hechas por no

comerciantes. Si no se otorga por escrito se incurrirá en multa,

130 Jorge Sdnchez Cordero

de conformidad con el Código Fiscal de la Federación, igual sucedía

si no se adherían las estampillas fiscales; todo documento que care­

cía de estampillas fiscales no hacía fe ni en juicio tampoco fuera

de él, ni surtía efecto, ni podía registrarse ni admitirse por alguna

autoridad, oficina, funcionario o empleado público. Esto último

era criticable, por ello se reformó, ya que el impuesto omitido no

determina la validez o invalidez del documento.

La inscripción en el Registro Público es necesaria, pues sin

ella la venta no producirá efectos contra tercero (artículo 2322

del Código Civil).

Deben inscribirse los títulos por los que se adquiere, transmite,

modifica, grava o extingue el dominio, la posesión o los demás

derechos reales sobre inmuebles. Si no se registran sólo producirán

efectos para las partes. No es requisito de formalidad el registro.

ÜBLIGACIONES DEL VENDEDOR

Es pertinente destacar que, siendo la compraventa un contrato

bilateral, produce obligaciones a cargo de ambos contratantes, y

respecto al vendedor, tiene las siguientes obligaciones:

l. Transmitir la ·propiedad de la cosa o derecho vendidos,

2. Conservar la cosa hasta su entrega al comprador,

3. Entregar la cosa al comprador,

4. Responder de los vicios ocultos de la cosa,

Contratos 131

5. Responder de la evicción de la cosa,

6. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro, y

7. Pagar el impuesto del timbre.

l. En relación con el primer punto, se señala que la trans­

misión de la propiedad es la esencia de la compraventa, pues es su

consecuencia normal y opera por mero efecto de este contrato;

sin embargo, este principio general sufre excepciones:

a) Cuando recae sobre cosas en género, en este caso la pro­

piedad se transmitirá hasta que la cosa se haga cierta y determinada

a lo que el vendedor debe atender.

b) La venta de cosa ajena, ante la revalidación; en esta hipó·

tesis aunque se diga que la venta es nula relativamente, en realidad

es inexistente ya que le falta la posibilidad jurídica de efectuar la

transmisión, requisito esencial de la compraventa, lo que sucede

es que desapareciendo la causa de la inexistencia, la venta se

revalida y es válida retroactivamente.

e) En la venta con reserva de dominio, cuando así se ha pacta­

do la transmisión, se efectúa hasta que el precio sea cubierto.

2. Por lo que hace al segundo aspecto, cuando la cosa vendida

no se entrega al celebrar la compraventa, el vendedor debe con­

servarla hasta su entrega, convirtiéndose en deudor de la cosa y

aplicándosele las reglas del depositario.

132 Jorge Sdnchez Cordero

3. Respecto a la entrega de la cosa, ésta puede ser real, jurídica

o virtual (artículo 2284 del Código Civil). Debe entregarse la cosa

que se estipuló (salvo dación en pago) en el estado en que se encon­

traba al acordarse la operación; si no se pactó la calidad, se

entenderá de mediana calidad; deberá entregar además los frutos

civiles, naturales o industriales; debe entregarse de acuerdo con

la forma convenida, real o material, jurídica o virtual; cuando la

ley la considera en poder del comprador, aunque no lo esté mate­

rialmente, como cuando está depositada a su disposición (artículos

2284 a 2290 del Código Civil).

Respecto al lugar de la entrega, se atenderá a lo convenido y,

a falta de acuerdo, el lugar en que se vendió (artículo 2291 del

Código Civil).

Con relación a la fecha de entrega, si no se ha fijado el tiempo

en que deba hacerse el pago y se trate de una obligación de dar, el

acreedor podrá exigirlo, después de los 30 días siguientes a la inter­

pelación judicial, extrajudicial, notarial o ante dos testigos. Si se

duda qué se entrega primero, la cosa o el precio, ambas cosas

se depositarán en manos de tercero.

Respecto a los gastos de la entrega, son por cuenta del ven­

dedor y los de transporte o traslación a cargo del comprador, salvo

convenio en contrario, tal como lo dispone el artículo 2285

del Código Civil. ·

Contratos 133

Si la cosa no se entrega, o no se hace en la forma, lugar, tiempo

y circunstancias estipuladas por las partes o por la ley, se podrá

demandar el puntual cumplimiento o la rescisión del contrato,

con el pago de daños y perjuicios en ambos casos.

4. Por lo que hace al punto cuatro antes enunciado, se señala

que toda persona que enajene una cosa tiene obligación ele res­

ponder ele los vicios ocultos de la misma.

5. En relación con la responsiva de la evicción de la cosa, hay

obligación de ello, es decir de responder la evicción de la cosa,

que también compete a todo enajenante. En términos del articulo

2119 del Código Civil, habrá evicción cuando el que adquirió

alguna cosa fuere privado de todo o parte de ella por sentencia,

en razón a algún derecho anterior a la adquisición. La evicción

puede ser total o parcial, esta última puede ser por parte del bien

o porque tenga algún gravamen.

6. El pago ele la mitad ·de los pagos de escritura y de registro,

está contemplado en el articulo 2263 del Código Civil, que dispone

que salvo pacto en contrario, los contratantes pagarán por mitad

los gastos de escritura. Esta es una disposición supletoria de la

voluntad ele las partes.

7. Finalmente, respecto a la obligación de pagar el impuesto

del timbre, solidariamente responde el comprador del pago del

mismo, tal como lo dispone el articulo 61 de la Ley General

134 Jorge Sánchn Cordero

del Timbre, al establecer que: "En los actos y documentos, el grava­

men lo pagarán las personas que los efectúen o expidan, salvo

que la ley disponga otra cosa. En los contratos, lo pagarán los

contratistas".

Por otro lado, el vendedor tiene derecho a retener la cosa

cuando no se ha pagado el precio, salvo que se haya señalado plazo

para hacerlo, sólo que aun cuando se haya señalado plazo, si se

descubre que el comprador es insolvente, (con lo que el vendedor

corre el riesgo de perder el precio), se podrá retener la cosa, salvo

que otorgue fianza.

ÜBLIGACJONES DEL COMPRADOR

Éstas son:

l. Pagar el precio convenido

2. Exigir al vendedor el otorgamiento del contrato de compra­

venta por escrito con las estampillas correspondientes, cuando cau­

se el impuesto del timbre

3. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro.

4. Obligación de recibir la cosa, no en su carácter de compra­

dor, sino como acreedor de la obligación del vendedor, el que

puede librarse haciendo consignación para obligar al comprador a

recibir.

Contra ros 13 5

En relación con los anteriores puntos se puede decir lo

siguiente:

l. Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro: es una

obligación correlativa a la del vendedor sobre la misma cuestión y

la prevé artículo 2263 del Código Civil.

2. El exigir el otorgamiento del contrato por escrito timbrado,

cuando cause este impuesto lo prevé el artículo 61 de la Ley

General del Timbre.

3. Pagar el precio convenido: con relación a este punto hay que

resolver, cuándo, dónde y cómo debe ser el pago. En principio

deberá pagarlo en el tiempo, lugar y forma convenidos, a falta de

estipulación el pago se hará en el tiempo y lugar en que se entregue

la cosa; en caso de duda respecto a quién hará primero la entrega,

ambos harán depósito en manos de tercero. Respecto a la forma

podía hacerse:

A) En el momento de la entrega de la cosa, compraventa al

contado.

B) Después de la entrega, compraventa a crédito, que puede

revestir dos formas:

a) En abonos, satisfaciendo el precio en exhibiciones, perió­

dicas o no, y en cantidades iguales o diferentes.

136 Jorge Sánc~e:¡: Cordero

b) Al fiado. satisfaciendo el precio en una sola exhibición

algún tiempo después.

Intereses sobre el precio. Cuando el precio no se paga en el

momento de la entrega, surge el problema de determinar si el com­

prador debe pagar intereses por el tiempo que medie entre la

entrega de la cosa y el pago del precio, el derecho mexicano resuel­

ve el problema de la siguiente manera:

Compraventa a[ contado

Si la compraventa es al contado, el comprador debe pagar inte­

reses·si media tiempo entre la entrega de la cosa y del precio:

a) Cuando se conviene.

b) Cuando la cosa entregada produce fruto o renta.

e) Si se hubiere constituido en mora, es decir, cuando entre­

gada la cosa, es requerido de pago judicialmente o extrajudicial­

mente (ante notario o testigos).

Compraventa a crédito

En la compraventa a crédito, cuando no se estipulan, no deben

,P(garse intereses, por considerarse incluidos en el precio, pues

el plazo se hizo parte del contrato, a menos que la concesión del

Contratos 137

plazo fuere posterior al contrato, entonces paga intereses, salvo

convenio en contrario.

Derecho de retención del precio

Implica el derecho de no efectuar el pago, y se tiene ese derecho

cuando el comprador a plazo fuere perturbado en su posesión o

derecho, o tiene justo temor de serlo, hasta que el vendedor le

asegure la posesión o le dé fianza, salvo convenio en contrario

(articulo 2299 del Código Civil). Luego, para que se haga retención

se requiere:

l. Que la compraventa sea a plazo.

2. Que no haya convenio en contrario.

3. Que sea perturbado en su posesión o derecho, o tenga justo

temor de serlo; que no debe ser por hecho ilícito de tercero.

4. Que no se asegure la posesión o no se dé fianza.

Sanción por falta de pago del precio

Respecto a la sanción por falta de pago del precio procede señalar,

que el derecho positivo mexicano, garantiza la percepción del

precio por diversos procedimientos:

138 )oTge Sdnchez Cordero

a) Derecho de preferencia en el procedimiento de concurren­

cia y prelación de créditos.

b) Derecho de retención de la cosa vendida.

e) Acción de resolución o rescisión de contrato, con pago de

daños y perjuicios.

Las sanciones por falta de pago reglamentadas por el Código

Civil de 1928, son:

l. Respecto a inmuebles, la acción de rescisión procede en

todos los casos y formas de compraventa, pero para que surta efec­

tos contra tercero, es necesario que las partes hayan celebrado

pacto comisario expreso y que éste se haya registrado. El pacto

comisario es la cláusula en que se conviene la resolución del con­

trato por incumplimiento de una de las partes.

2. Tratándose de muebles, la acción rescisoria procede sin nece­

sidad de pacto comisario, pero esa resolución no produce efectos

contra terceros, aun cuando se haya expresado pacto comisario,

excepto si se registró y la compraventa recaiga sobre muebles

identificables de manera indubitable.

Efectos de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago del precio

Rescindido el contrato por falta de pago del precio, respecto a las

partes, produce las consecuencias de volver las cosas al estado

Contratos 139

que tenían antes de la compraventa, de manera que deben resti­

tuirse las prestaciones hechas; pero el vendedor tiene derecho a

que se le indemnice por el demérito y pague el alquiler por el uso

. de la cosa; el comprador tiene derecho a intereses si ha pagado el

precio o parte; las convenciones que impongan al comprador obliga­

ciones más onerosas que las expresadas, serán nulas (absoluta­

mente), por ser disposición de orden público.

MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA

Las modalidades de la compraventa no son aquellas de las obliga­

ciones en general, sino que son modalidades que afectan al objeto

o a los derechos del contrato que implican a la compraventa misma

como negocio jurídico, como el pacto de no enajenar, en cuyo

caso no se afectan las obligaciones del contrato, sino el contrato

mismo.

No obstante, los Códigos Civiles de 1870 y 1884, sin reglamen­

tar en un capítulo aparte las modalidades de la compraventa, regu­

laba esta figura de la siguiente manera:

l. La compra a vistas, es la efectuada en cosas que se acostum­

bran gustar, pesar o medir y no producirán efectos sino después

de que se hayan visto, gustado, pesado o medido los objetos vendidos.

2. La venta ad-memsuram, se presenta cuando el precio se

fija en función de una unidad de medida (metro, kilo, litro,

140 Jorge Scinchez. Cordero

etcétera), siendo procedente la redu·cción o aumento del pre­

cio si hubiere falta o exceso. El error del cálculo da lugar a la

rectificación.

3. La venta a la vista o por acervo, se actualiza cuando la venta

es por acervo aun de cosas contables, pesables, o medibles; se en­

tenderá realizada luego que los contratantes se avengan al precio,

no pudiendo el comprador rescindir el contrato alegando no haber

encontrado la cantidad, peso o medida por él calculada.

4. La compra ad-corpus de bienes inmuebles, se da cuando la

venta de inmuebles se hace por precio alzado, sin especificar partes

o medidas; no habrá lugar a rescisión aunque en la entrega fuere

falta o exceso.

5. La venta con pacto de retroventa, 16 fue suprimida en el Código

de 1884. En el Código vigente está prohibida por el artículo 2302.

6. La compra de esperanza, es aquella que tiene por objeto los

frutos de una cosa o los productos inciertos de un hecho que puede

estimarse en dinero.

7. La venta en abonos es aquella en la que el precio se paga

en abonos o plazos en exhibiciones periódicas que pueden o no

ser iguales.

16 Es la vema hecha con la condición de que dentro de un plazo dererminado pueda rcscindirsc el contrato, dt!volviéndosc respectivamente el precio y la cosa.

Contratos 141

Modalidades de la compraventa en el Código Civil de 1928

En este código sí se consagra un capítulo especial a estas modali­

dades; no se reglamentan todas por el principio de la autonomía

de la voluntad que prevalece en este ordenamiento.

Antecedentes

Algunos de los preceptos comprendidos en el capítulo VII, del

título Il, de la segunda parte del libro cuarto del Código Civil, se "

inspiran en el código alemán, otros en el suizo y en el argentino;

otros más son originales.

Excepción y estudio de las modalidades de la compraventa en el Código Civil de 1928

l. Compra a vistas, el artículo 2257 del Código Civil señala que es

la compra de cosas que se acostumbran gustar o medir. No pro­

ducirá sus efectos sino después de gustados, pesados o medidos

los objetos vendidos. Reglamentación tomada del Código de Napo­

león y del proyecto del Código Civil Español de García Goyena.

La compra a vistas es un contrato sujeto a condición suspen­

siva, y el hecho futuro e incierto es la circunstancia de que la cosa

sea gustada, pesada o medida; en el caso de cosas que se ajustan,

la condición es potestativa, no así las que se puedan pesar o medir,

y una vez realizada la condición, el contrato producirá todos sus

efectos.

142 }orgt Sánchez Cordero

La cosa debe gustarse, pesarse o medirse dentro del plazo

convenido; a falta de estipulación, se reglamenta por las obliga­

ciones de hacer. El comprador tiene derecho a que el vendedor

ponga a su disposición la cosa para gustarla, pesarla o medirla.

La propiedad se transfiere cuando se realiza la condición, es decir,

cuando se perfecciona el contrato y desde ese momento los riesgos

de la cosa son a cargo del comprador, antes lo eran a cargo del

vendedor.

Otros autores sostienen que la compraventa a vistas es un

precontrato en que el consentimiento aún no se forma; pero sus

efectos jurídicos son los mismos, se considera como precontrato

con consentimiento no formado o como contrato bajo condición

suspensiva.

2. Compra sobre muestras, está regulada por el artículo

2258 del Código Civil, y es la que se hace en relación con una

parte desprendida de la misma cosa, o con la especificación de las

cualidades de la cosa. Los Códigos Civiles de 1870 y de 1884 no

reglamentaron esa modalidad; el primer Código que la reglamentó

fue el de Comercio, en sus artículos 373 y 374.

Existen varias especies de compraventa sobre muestras:

a) Sobre cosa cierta y determinada.

b) Sobre género o cosas de las que únicamente se muestran

sus cualidades.

Contratos 143

Sus cualidades son:

l. La determinación de la cosa se hace en relación con la

muestra o con la descripción de sus cualidades, en la primera especie

con la observación directa de una parte de la cosa, muestra que debe

ser inviolable, es decir, evitar que sea cambiada después de demos­

trada; en la segunda especie, se hace referencia a una cualidad

determinada, conocida e identificada en el mercado.

2. Es una compraventa a término, respecto a la entrega de

la cosa.

Las preguntas que habrán de resolverse son: ¿la compraventa

sobre muestras es un contrato puro y simple, o es un negocio juri­

clico sujeto a una modalidad?

Al respecto hay que manifestar que no es una compraventa

pura y simple, sino un contrato sujeto a una modalidad, a término;

sin embargo no está sometida a condición suspensiva o resolutoria,

a pesar de que las partes asi pueden contratar, ante la autonomía

de la voluntad, pero no porque por naturaleza sea un contrato

sujeto a condición, y la no equivalencia entre la muestra y la cosa

es incumplimiento del contrato,. no es circunstancia ele la que

dependa su existencia, pues el contrato nace desde que las partes

están de acuerdo con la cosa y el precio.

Una diversa interrogante radica en lo siguiente: ¿En qué

momento opera la traslación de la propiedad de la cosa objeto ele

144 ]orgl' Sdnchl';: Cord~ro

la compraventa sobre muestras? Si es sobre género, la traslación

de la propiedad opera-en el instante en que la cosa se hace cierta

y determinada con conocimiento del comprador.

3. Venta por acervo o a la vista, es la compraventa sobre masa,

en bloque, a puerta cerrada, sin pesar, medir o probar, aun cuando

las cosas sobre las que verse se acostumbren a medir, pesar o gustar,

y se perfeccionará desde el momento en que las partes convengan

en el precio, no pudiendo rescindirse porque el comprador no haya

encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida por él calcu­

lada. Se exceptúa si el vendedor presentare el acervo como de

especie homogénea y oculta en él especie de inferior calidad de la

que está a la vista (artículo 2259 y 2260 del Código Civil).

La venta por acervo no implica que en ocasiones no se tenga

que medir, pesar o contar, como en el caso de la compra del trigo

de una bodega en la que se dé a peso ($1.00) el hectolitro; para la

fijación del precio se tendrá que medir el trigo, la compraventa

será por acervo pues se tendrá que comprar y vender la cantidad

que contenga la bodega.

Características. La cosa objeto del contrato es cierta y deter­

minada en función de cierto espacio y tiempo; es un contrato

aleatorio, pues por regla general ni vendedor ni comprador conocen

la cantidad exacta de la cosa y no por ello se puede rescindir por

exceso o falta.

Contratos 145

a) El vendedor debe entregar el acervo convenido y el com­

prador debe recibirlo.

b) El comprador debe pagar el precio convenido, cualquiera

que sea la medida, peso, volumen, cantidad o calidad.

e) No hay rescisión por exceso o falta.

;En qué momento se transmite la propiedad? En el momento

en que haya acuerdo sobre el precio, pues en ese momento se

perfecciona el contrato; si para determinar el precio hay que me­

dir, pesar, etcétera, como en el caso del trigo de la bodega, hasta

que se mida y con ello determine el precio, hasta entonces se perfec­

cionará el contrato, y por tanto, hasta entonces se transmitirá la

propiedad.

4. Pacto de no vender a determinada persona. En términos del

articulo 2301 del Código Civil, puede pactarse que la cosa

comprada no se venda a determinada persona, pero es nulo pactar

no vender a nadie, es decir, es nula la cláusula en la que se estipule

que no puede venderse a persona alguna.

Este contrato se justifica por dos razones, la primera, porque

no contraria el principio de desamortización y libre circulación de

los bienes, y la segunda, porque satisface intereses juridicos o perso­

nales, como el interés de que los articulas de un comerciante no

lleguen a manos de su competidor.

146 Jorge Sánchez Cordero

Este pacto queda comprendido en la cláusula de no enajenar,

misma que se interpreta de tres maneras:

l. Como un pacto que estatuye una incapacidad para enajenar

o una modalidad al derecho de propiedad.

2. Como una estipulación de substraer la cosa del comercio.

3. Como estipulación que estatuye obligación de no hacer.

En el derecho positivo mexicano, las dos primeras son inadmi­

sibles, pues sólo la ley puede imponer modalidades al derecho de

propiedad y la sustitución de una cosa del comercio sólo puede ser

por su naturaleza o por disposición de la ley, luego esta cláusula

debe interpretarse como obligación de no hacer.

Sanción. En caso de quebrantar este pacto, corresponderá el

pago de daños y perjuicios (articulo 2028 del Código Civil).

5. Derecho de preferencia por el tanto. Esta inspirado en los

códigos alemán y argentino. En el derecho positivo mexicano está

regulado por los artículos 2303 a 2308 del Código Civil.

El articulo 2303 del Código Civil dispone que puede estipu­

larse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto,

en caso de que el comprador quiera vender la cosa objeto de la

compraventa.

Contratos 147

Este derecho no procede cuando la cosa se enajena por otros

medios que no sea la venta. Este derecho de preferencia es distinto

al derecho del tanto del copropietario, éste lo establece la ley,

aquél es un derecho convencional y de naturaleza personal.

Características de esta modalidad

Estas son:

a) El derecho del acreedor está sujeto a condición suspensiva,

(no la compraventa) y el acontecimiento futuro e incierto es la

intención de vender la cosa.

b) Para ejercitar ese derecho se requiere:

• Hacerlo en tiempo: tres días si la cosa es mueble y diez si es

inmueble, después de saber la oferta que el comprador le ha hecho

por la cosa; pasado ese tiempo se extingue el derecho.

• Debe ofrecerse el mismo precio que da el tercero.

• Debe pagarse el precio de contado, salvo que el comprador

quiera vender en abonos, como en el caso en que el titular del

derecho de preferencia pueda prevalerse de ello, siempre que garan­

tice el pago dentro del plazo estipulado.

Si se viola este pacto se traducirá en pago de daños y perjuicios,

al que goza el derecho de preferencia, y la venta hecha a tercero

será válida.

148 Jorge Sdnchez Cordero

6. Compra de esperanza. Es la modalidad en la que el com­

prador toma el riesgo de que las cosas no lleguen a existir. Se debe

estudiar como una forma del contrato aleatorio; en términos del

articulo 2309 del Código Civil, se rige por lo dispuesto en el capitulo

relativo a la compra de esperanza.

7. Venta en abonos. Modalidad regulada por el artículo 2310

del Código Civil, en la que el precio se paga en abonos o a plazos,

en exhibiciones periódicas y en cantidades iguales o diferentes;

normalmente esta venta se combina con el pacto comisario. Dicho

pacto supone que se ha transmitido la propiedad, pero que de no

pagarse el precio, el vendedor podrá recobrar la cosa.

Pacto comisario. Es la cláusula de rescisión o resolución del

contrato, para el caso de incumplimiento; se presentan tres casos:

l. Si se trata de inmuebles se puede pactar que la falta de

pago de uno o más abonos da lugar a la rescisión del contrato, y

producirá efectos contra tercero si ese pacto se inscribió en el Regis­

tro Público.

2. Si es sobre muebles identificables de manera indubitable

podrá pactarse la cláusula rescisoria y producirá efectos contra

tercero en el mismo caso que los inmuebles.

3. Si es sobre muebles no identificables se podrá pactar cláu­

sula rescisoria, pero no producirá efectos contra tercero de buena fe.

Contratos 149

Si se rescinde el contrato las partes se restituirán las presta­

ciones hechas.

¿Cuándo produce efectos contra terceros? En los casos ele

inmuebles y de muebles identificables en forma indubitable,

cuando el pacto se haya inscrito en el Registro Público.

Características

Estas son:

a) La transmisión se efectúa en el momento de celebrarse el contrato.

b) La falta ele pago de uno o más abonos da lugar a la rescisi.ón,

si se ha convenido pacto comisario expreso. La rescisión puede

pactarse: previo requerimiento, mediante declaración judicial o

ele pleno derecho.

e) Pronunciada la rescisión, las cosas vuelven al estado que

tenían.

Durante la vigencia del Código Civil de 1884, se permitía

que en el contrato de venta en abonos pudieran pactarse cláusulas

como las de caducidad y de vencimiento.

La cláusula de caducidad es la que, en la venta a crédito,

establece que la falta de pago de uno o varios abonos produce que

150 Jorge Stinchez Cordero

el contrato caduque, se da por rescindido, aplicándose los abonos

hechos al vendedor por concepto de indemnización. La de ven­

cimiento es el pacto que establece que por la falta de pago de uno

o más abonos, los restantes se dan por vencidos. La primera debe

entenderse prohibitiva en el derecho mexicano, de manera que

las convenciones que impongan al comprador obligaciones más

onerosas que las expresadas, serán nulas (devolución con renta y

demérito); la segunda si está permitida (artículo 2311 del Código

Civil).

8. Venta con reserva de dominio. Modalidad regulada por el , articulo 2312 del Código Civil en la que la traslación de la pro-

piedad se subordina a cierta condición, generalmente al pago del

precio; en el sistema jurídico mexicano, sólo existe cuando está

subordinada al pago del precio.

Características

Estas son:

a) Es un contrato en que la transmisión de la propiedad está

sometida a condición suspensiva, que es el pago del precio. La pro­

piedad la conserva el vendedor, pero limitada ya que no puede

enajenar a otra persona, en tanto no corra el plazo para el pago.

b) Está sometida al régimen jurídico de la compraventa en

abonos, respecto a la resolución por falta de pago y a los efectos

contra tercero.

Contratos 151

e) Mientras no termine el plazo para pagar el precio, el ven­

dedor no puede enajenar la cosa. Si el vendedor la enajenara, seria

nula relativamente esta enajenación, pues es una violación contra

el tenor de una ley prohibitiva de interés particular.

¿Cuándo produce efectos contra tercero1 La compraventa con

reserva de dominio surte efectos contra tercero cuando está inscrita

en el Registro Público y en los casos de inmuebles o de muebles

identificables indubitablemente, no en el caso de muebles no iden­

tificables, aun cuando esa venta se halle inscrita en el registro.

9. Venta con reserva de dominio y de otro contrato. El contrato

con reserva de dominio puede hacerse acompañar de otro contrato

por el que el comprador puede tener la posesión, el uso o el goce

de la cosa vendida, por regla general ese contrato es el /

arrendamiento, pudiendo ser entre otros, también el comodato.

El artículo 2315 del Código Civil dispone, que cuando el

comprador recibe la cosa en la compraventa con reserva de do mi­

nio sin ninguna estipulación, se entenderá que tiene la calidad de

arrendatario, por ello se dice que la compraventa con reserva

de dominio es una compraventa sujeta a condición suspensiva, o

un arrendamiento sujeto a suspensión resolutoria, en este último

caso, cuando se sati.sface el. precio, retroaétivatnente produce los

efectos de traslación y se considera como si nunca hubiera existido

arrendamiento.

152 Jorge Sdnche::: Cordero

1 O. Ventas judiciales. Son las realizadas con intervención de

los tribunales, pudiendo hacerse para resolver una copropiedad,

una indivisión, la partición de una herencia y obtener el cum­

plimiento forzado de una obligación mediante remate de bienes

del deudor.

Régimen jurídico

De conformidad con el articulo 2323 del Código Civil, las ventas

judiciales están sometidas a doble régimen jurídico.

l. Al aspecto sustantivo del negocio (Código Civil).

2. A la forma de realizarlas (Código de Procedimientos Civiles).

Respecto al primer punto, las rigen los mismos preceptos que

a la venta civil, luego, los requisitos de existencia y condiciones

de validez son los mismos; sólo es discutible el consentimiento,

pues el dueño no lo da, por eso se dice que esa venra se hace en

virtud del imperio del juez y no como sustitución de la voluntad

del dueño por la del juez, pues esta representación carece de base,

toda vez que sólo existe por disposición expresa de la ley o por

contrato (acuerdo de volunrades).

Tiene las siguientes disposiciones especiales:

1. En términos del articulo 2324 del Código Civil, no puede

rematar por sí ni por interpósita persona, el Juez, Secretario y demás

Contratos 153

empleados del juzgado, el ejecutado, sus procuradores, abogados y

fiadores; los albaceas y tutores si se trata ele bienes pertenecientes

a la sucesión o a las incapacidades, ni los peritos que hayan valuado

los bienes objeto del remate. La violación a esta disposición deter­

minaría la nulidad del acto.

2. El precio debe pagarse de contado, salvo pacto en contrario

(artículo 2325 del Código Civil).

3. La propiedad se transmite libre ele gravámenes civiles, no

fiscales, aunque el maestro Borja Soriano sostiene que debe ser

libre ele todo gravamen, salvo pacto en contrario.

En cuanto a la forma se rige por el Código de Procedimientos

Civiles (artículos 564 al 598 que aluden al remate de ventas

judiciales).

Régimen fiscal

Está reglamentada por los artículos artículo 4o., fracción VII y 22

al 2 7 ele la Ley General del Timbre.

El articulo 4o. dispone que los objetos y cuotas de los impues­

tos y derechos, serán los que establece la tarifa allí establecida:

La fracción VII relativa a la compraventa, señala las siguientes

cuotas y tarifas:

154 Jorge Sdnche~ Cordero

A) Sobre el precio de la operación por valor: 2%

B) Cuando no pueda determinarse el precio al celebrarse el contrato, el impuesto del 2% se pagará cuando se determine, y ademits, al celebrar el contrato:

a) Si es en escritura pública, cuota $12.00 por hoja

h) En escrito privado, cuota fija $12.00

C) Respecto inmuebles, sobre el precio de la operación:

menor a $50,000.00 por valor: 2%

Mayor de $50,000.00 y menor de por valor: 2 1/z% $1 00,000.00

Mayor de $100,000.00 y menor de por valor: 3% $200,000.00 sobre el monto total de la operación

Mayor de $200,000.00 sobre el por valor: 3 Vz% monto total de la operación

Se exceptúa la graduación anterior y sólo pagarán el 2%. Si se trata de predios rústicos.

Si el inmueble tiene las rentas congeladas por disposición de autoridad competente

D) Los terrenos materia de colonización vendidos de acuerdo con las leyes sobre la materia, causarán la mitad de los incisos A y B.

No causarán gravámenes:

l. Los contratos de compraventa en los que los vendedores sean estable~ cimientos de educación, cu::lndo los objetos vendidos se obten~an en esos establecimientos.

2. La venta de inmuebles hecha por coacción del Estado. (No las ventas judiciales o administrativas.)

El artículo 22 dispone que en el caso del precio indeterminado,

el 2% se pagará cuando se determine, extendiéndose documento \

complementario a fin de pagar el impuesto. Si la determinación

del precio depende de entregas periódicas, o del número, peso o

medida, el vendedor extenderá documento timbrado con el 2%,

por cada exhibición o en uno solo, si ésta es única. Cuando parte

Contrato5 155

del precio sea determinado y parte por determinar, sobre la primera

se pagará el 2% al celebrarse el contrato y la segunda se pagará en

la forma antes indicada.

Por su parte, el articulo 23 del mtsmo ordenamiento legal

establece que en la enajenación de fincas que reporten gravámenes,

se tomarán para calcular el impuesto como parte del precio, los

gravámenes que queden a cargo del comprador. En este precepto

el legislador fiscal olvidó lo que es precio y, a su vez el articulo 24

de la citada ley habla del contrato de venta celebrado mediante

minuta; pero como en el Distrito Federal, a partir de la Ley del

Notariado 17 se suprimieron las minutas; ya ·no rige este articulo.

El articulo 25 del mismo ordenamiento dispone que el valor

que debe tomarse como base en el inciso C) de la fracción VIl, de

la tarifa del articulo 4o., es el más alto entre el valor sobre el que

se paguen los impuestos prediales (impuestos territoriales) y el valor

de la operación, cuando no excede de $200,000.00 en el Distrito

Federal. o de $100,000.00 en las demás entidades federativas; si

excede, entre el valor predial, el de la operación o el obtenido por

avalúo bancario. En fincas rústicas, urbanas fuera del Distrito Fede­

ral o en poblaciones en que no operan bancos, y sobre inmuebles

de rentas congeladas, no se tomará en cuenta el valor comercial (de

avalúo), sólo los otros dos. Puede servir cualquier avalúo hecho

dentro de un año antes de la operación, salvo pacto en contrario.

11 Public01da en el Diario Oficial de !a Federación el 23 de febrero de 1946

156 Jorge Sánchc:¡: Cordero

Este artículo viola la libertad de contratar, al considerar que el

valor de un inmueble debe ser otro que el convenido por las partes.

El articulo 26 establece que el impuesto del timbre debe

pagarlo el comprador del inmueble, pero responden solidariamente

el vendedor, los notarios, corredores, y los jueces que actúen por

receptoría, cuando autoricen la operación sin cumplir con el pago.

Finalmente, el artículo 27 dispone que las exenciones conce­

didas por otras leyes a favor de Compañías de Seguros y Fianzas,

no rigen para inmuebles.

Tras1ación de dominio

En el Distrito Federal hay que pagar además del tributo anterior,

el impuesto de traslación de dominio sobre bienes urbanos, que es

ell.5% de impuesto sobre el valor de la operación o sobre el avalúo

bancario en el caso de que sea superior. Sobre inmuebles rústicos

este impuesto es sobre el valor mayor. Esta obligación está reglamen­

tada en los artículos 443 a 455 de la Ley de Hacienda del

Departamento del Distrito Federal. 18

18 Publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1941.

TEMA 4. PERMUTA

~el contrato traslativo de dominio por el cual cada uno

C(Jc~e los contratantes da una cosa por otra. La permuta es el

antecedente natural e histórico de la compraventa.

Definición

El artículo 2327 del Código Civil, señala que, la permuta es el

contrato por el que cada contratante se obliga a dar una cosa por

otra. Cuando por la cosa se da parte en dinero y parte con el valor

de la otra cosa, si este valor es superior al dinero, también es

permuta. Es decir, siempre y cuando el dinero pagado no supere

la mitad del valor del bien dado, también a cambio, se entenderá

que existe el contrato de permuta.

157

158 Jorge Sdnchez Cordero

Funciones jurídicas y económicas

Desempeña las mismas funciones jurídicas y económicas de la com­

praventa; jurídicamente es el medio de transmitir la propiedad de

cosas y derechos en forma onerosa y derivada; económicamente

es el instrumento para consumar la circulación y consumo de la

riqueza.

Clasificación

La permuta es un contrato:

l. Principal, por existir y subsistir por si mismo; 2. Bilateral,

porque produce obligaciones y derechos con cargo a ambas partes;

3. Oneroso esencialmente, porque las obligaciones que produce

se traducen en provechos y gravámenes recíprocos; 4. Conmu­

tativo, porque desde su celebración las prestaciones son ciertas y

se puede apreciar que se reportará beneficio o pérdida; excepcio­

nalmente es aleatorio, cuando recae sobre cosas futuras; 5. Instan­

táneo, cuando las daciones de las partes se realizan en un solo

acto; 6. Sucesivo, cuando las prestaciones se realizan mediante

entregas periódicas; 7. Consensual, porque se perfecciona por el

simple consentimiento; excepcionalmente es formal, cuando recae

sobre inmuebles de más de $500.00 (articulo 2317 del Código

Civil). 19

19 Este dispositivo legal con esta cifra, estuvo vigente ha~tll 1988. Ver nota 4, p. 94.

Con[raws 159

Régimen jurídico

Como regla general y debido a que desempeña las mismas funciones

jurídicas y económicas de la compraventa, la permuta está sometida

a su mismo régimen legal, con excepción de lo relativo al precio;

sin embargo, también está sometida a reglas particulares (artículo

2331 del Código Civil}.

Reglas particulares de la permuta

Estas se refieren a la permuta de cosa ajena y a la evicción.

Permuta de cosa ajena. El artículo 2328 del Código Civil,

dispone que si un contratante recibe la cosa que se le da en permuta

y acredita que no era propiedad del que se la dio, no está obli­

gado a entregar la que él ofreció en cambio, cumpliendo con devol­

ver la que recibió. Esta disposición es parecida a la establecida en

la compraventa como la prohibición de vender una cosa ajena,

sancionada con la nulidad del contrato.

Caso de evicción. El artículo 2329 del Código Civil, dispone

que el permutante que sufra la evicción de la cosa que recibió a

cambio, podrá reivindicar la que el dio en cambio, si aún está en

poder del otro permutan te, o a exigir su valor o el valor de la cosa

que él dio, más daños y perjuicios.

Por su parte, el diverso artículo 2330, establece que lo anterior

no perjudica a tercero que haya adquirido a título oneroso y de

buena fe la cosa que reclame el que sufrió evicción.

160 Jorge Sdnchez Cordero

En el Código Civil de 1884, se podia reivindicar la cosa dada

en cambio o su valor, pero no el valor de la cosa que perdió por la

evicción; en el de 1928, si se puede exigir este último valor.

Régimen fiscal

El régimen fiscal de la permuta está reglamentado por los articulas

4o., fracción XVI y 36 de la Ley General del Timbre, que respec­

tivamente disponen que los objetos y cuotas de los impuestos y

derechos serán los que establecen la siguiente tarifa:

XVI. Permuta Cuota por valor

Sobre el precio del bien de mayor 2% valpr

Y, que en los contratos de permuta que tengan por objeto

transmisiones reciprocas de propiedades, el impuesto se calculará

sólo sobre los bienes que tengan mayor valor de entre los que se

entreguen los contratantes, sin incluir las cantidades en efectivo

que pague o quede a reconocer al otro contratante o a un tercero

por cuenta de éste.

TEMA 5. DONACIÓN

Concepto

c:;¡;;;:un contrato por el que una persona, llamada donante,

cp:ransmite a otra llamada donatario, gratuitamente, una

parte o la totalidad de sus bienes presentes. Este concepto está

inspirado en el proyecto del código civil español comentado por

Florencia García Goyena (1851), mismo que no prosperó por

considerarse excesivamente radical en materias sociales y religio­

sas, proyecto que a su vez tomó como base el código civil francés.

El contrato de donación está reglamentado por los articulas

2332 al 2383 del Código Civil.

161

162 Jorge Sánchez Cordero

Características de la donación

Son tres las características fundamentcles de la donación:

l. Es un contrato traslativo de dominio; es una liberalidad, pero

no toda liberalidad es una donación, como sucede, aunque Planiol

afirme lo contrario, en el caso de la remisión de deuda.

2. Es un contrato esencialmente gratuito, ya que sólo produce

efectos a favor del donatario, enriquecimiento que se traduce en

empobrecimiento del donante.

3. Sólo puede recaer sobre una parte o la totalidad de bienes

presentes, nunca respecto de bienes futuros, ya que la donación

es un contrato actual e irrevocable; actual ya que la transmisión se

produce en el momento de hacer la donación, por lo que no podría

transmitirse lo que no se tiene; irrevocable, lo que determina que

no pueda hacerse sobre bienes futuros, ya que si recayera sobre

ellos, podría revocarse la donación con sólo no adquirir esos bienes,

con lo que la donación no se perfeccionaría.

Clasificación

La donación es un contrato:

l. Princit>al, porque existe y subsiste por sí mismo; 2. Unilateral,

ya que sólo produce obligaciones a cargo del donanre; 3. Gratuito,

Contratos 163

toda vez que las obligaciones del donante se traducen en gravámenes

que sólo son provechosos para el donatario, sin contraprestación;

4. Consensual, excepcionalmente, cuando recae sobre bienes mue­

bles que no excedan de $200.00; 5. Formal, por regla general, e

6. Instantáneo o sucesivo, porque puede realizarse mediante un solo

acto o por actos sucesivos, prestaciones periódicas, estas últimas

se extinguen con la muerte del donante.

Diversas especies de donación

l. Es entre vivos y mortis causa:"

a) Entre vivos, cuando entre vivos la liberalidad es hecha en

vida por el donante a favor del donatario (articulo 2338

del Código Civil).

b) Es mortis causa, cuando se subordina al fallecimiento del

donante. Éstas se rigen por las disposiciones relativas a

las sucesiones (articulo 2339 del Código Civil).

2. Comunes y entre consortes:

a) Entre consortes, son las hechas dentro del matrimonio, y

sólo se confirman con la muerte del donante, siempre que

no sean contre1rias a las estipulaciones matrimoniales

(régimen matrimonial), ni perjudiqLLen el derecho de ascen­

dientes o descendientes a recibir alimentos. Estas dispo-

164 Jorge Sánchez Cordero

siciones pueden ser revocadas libremente y en todo tiempo

por los donantes; no se anulan por la supervivencia de

hijos, pero se reducirán cuando sean inoficiosas, en los

términos de las comunes.

b) Serán comunes cuando no son celebradas por esposos, ni

por consortes; cuando no se esté dentro de esos casos, es

donación común.

3. Antenupciales:

Las hechas por motivo de matrimonio, hechas por los

contrayentes o por terceros; no podrán exceder de la sexta

parte del patrimonio del donante y si el matrimonio no se

celebra se revoca la donación, en términos de los artículos

221 y 230 del Código Civil.

4. Puras y condicionales:

a) Serán puras, las otorgadas sin sujeción a modalidades

(articulo 2335 del Código Civil) y,

b) Serán condicionales, las que dependen de un aconte­

cimiento futuro e incierto; pueden ser suspensivas o

resolutorias, dentro de éstas se encuentran también las

sujetas a térn1ino.

Conrraws 165

5. Onerosas:

Aun cuando la utilización de este vocablo es impropio

porque resulta una antinomia ante la esencia de la dona­

ción, se llama así a las donaciones a las que se les impone

algún gravamen, no pudiendo ser éste mayor que lo donado

y sólo se considera donado el exceso que· hubiere en el

precio de la cosa, deducidas de él las cargas (artículos 2336

y 233 7 del Código Civil).

6. Remunerativas:

Las hechas agradeciendo un servicio que no se tiene obli­

gación de pagar, como seria el caso de alguien que salvara

la vida a otro; este tipo de donación no hay que confundirla

con las obligaciones naturales en las que no hay acción para

exigirse, pero cuyo cumplimiento es verdadero pago, como

el pago de una deuda prescrita. Estas donaciones no son

revocables (artículo 2336 del Código Civil).

7. Universales:

Las que afectan todo el patrimonio del donante, excep­

tuando la parte que debe reservarse para satisfacer sus nece­

sidades y cumplir sus obligaciones alimenticias. Es nula la

donación que comprenda la totalidad de los bienes del

166 Jorge Sdnchez Cordrro

donante si éste no se reserva lo necesario para vivir según

sus circunstancias. Esto último, en términos del artículo

234 7 del Código Civil.

8. Particulares:

Las que afectan una parte de patrimonio del donante.

Funciones jurídica y económica

Jurídicamente es el medio de transmitir la propiedad de manera

derivada y gratuita. Económicamente carece de función.

Condiciones de existencia

Como todo contrato, sus condiciones de existencia son: consen­

timiento y objeto.

Consentimiento. Está formado por la oferta y la aceptación; la

aceptación debe ser expresa, formal, realizándose en vida del

donante y notificándose a éste. Se perfecciona desde que el dona­

tario acepta y hace saber al donante la aceptación; deberá aceptarse

en la forma que deba hacerse la donación y en vida del donante.

Se distingue de la aceptación en los otros contratos en que en

éstos puede ser tácita, en tanto que en la donación tiene que

ser expresa; en ella se sigue el sistema de la información; en la

Contratos 167

policitación,10 si el proponente fallece al tiempo de la aceptación,

los herederos quedarán obligados a sostener el contrato, en la

donación se requiere la notificación de la aceptación al donante

en vida.

Objeto. Pueden ser donados todos los bienes presentes y dere­

chos de cualquier calidad; en cuanto a cantidad, puede donarse la

totalidad del patrimonio, conservando lo indispensable para vivir,

así como para cumplir con las obligaciones alimenticias; sólo en

las donaciones antenupciales se fijaba como máximo la sexta parte

de los bienes (artículo 22l del Código Civil).

· Requisitos de validez

Son los mismos que los de todos los contratos:

Capacidad. En relación con la capacidad, para recibir una

donación basta que se esté concebido y se nazca vivo y viable, y

no lo prohíba la ley. Para donar es capaz todo el que tenga

capacidad de disposición de sus bienes (capacidad de ejercicio), si

no se tiene no puede donarse ni por si ni por interpósita persona,

entendiéndose por tal, ascendientes, descendientes y cónyuge.

Forma. Puede ser verbal o escrita, según el valor del objeto

donado y atendiendo a la misma causa, el escrito podrá ser público

'0 l:1 policitación es la promesa que no ha sido aceptadn todavía.

168 Jorge Sdnche.: Cordero

o privado. El artículo 2345 del Código Civil determina que la

donación de bienes raíces se hará en la misma forma que para su

venta exige la ley; este precepto fue modificado por la Ley del

Notariado para el Distrito Federal y Territorios Federales, publicada

en el Diario Oficial de la Federac!ón de 23 de febrero de 1946, cuyo

artículo 14 transitorio estableció en la parte que interesa, que

modificaba, entre otros, el artículo 2345 del Código Civil para el

Distrito Federal y Territorios Federales de 30 de agosto de 1928

en los términos del articulo 54 de esta ley, que a su vez dispone

que las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor convencional

sea mayor de $500.00 y la constitución o transmisión de derechos

reales estimados en más de $500.00 o que garanticen un crédito

por una cantidad mayor, deberán constar para su validez en

escritura pública.

EFECTOS DE LA DONACIÓN

Se producen con relación al donante y con relación al donatario.

Efectos de la donación con relación al donante y sus

obligaciones.

Obligaciones del donante

l. Transmitir la propiedad de lo donado, observando las re­

glas de toda transmisión, como que la cosa sea propia, determinada

o determinable, en el último caso surtirá efectos hasta que se

determine.

Contratos 169

2. Entregar lo donado, siguiendo lo ordenado por la teoría

general de las obligaciones, sólo que no se responde por la evicción

o por los vicios ocultos, salvo que el donante expresamente se

haya obligado, ya que se trata de una liberalidad (articulo 2351

del Código Civil).

Obligaciones del donatario

Aunque es un contrato unilateral produce obligaciones a cargo

del donatario, sólo que de índole moral y que tiene efectos juridi-

e os, que son:

l. Gratitud, su falta determina que pueda revocarse cualquier

delito contra la persona, honra o bienes del donante o sus ascen­

dientes, descendientes o cónyuge; da lugar a que pueda revocarse

la donación, igual si rehúsa socorrer al donante que ha venido a la

pobreza (articulo 23 70 del Código Civil).

2. Cumplir las cargas impuestas, en caso de la donación one­

rosa, ya que es un contrato bilateral.

3. Pagar las deudas del donante, las de fecha auténtica al tiempo

de la donación y garantizadas por los bienes donados con hipoteca

o prenda, o en caso de fraude en perjuicio de acreedores; si la

donación es de todos los bienes, responderá de las deudas de fe­

cha auténtica y bajo beneficio de i.nventario (artículos del 2353 al

2355 del Código Civil).

170 Jorge Sánchez Cordero

Revocación de la donación

Se distingue de la rescisión en que no produce como ésta, efectos

retroactivos, los produce desde que se declara. La donación

por regla general es irrevocable, pero puede revocarse:

l. Entre consortes, en cualquier momento.

2. Superveniencia de hijos. Puede revocarse dentro de los

siguientes cinco años de hecha, después no (artículo 2359 del

Código Civil).

3. Por incumplimiento de las cargas. El donatario responde

de las cargas impuestas con la cosa donada; si la cosa perece por

caso fortuito, queda libre de la obligación, igual si la abandona,

pues se trata de obligaciones reales (artículo 2368 del Código Civil).

4. Por ingratitud. Este aspecto ya fue analizado al estudiar las

obligaciones del donatario. La acción de revocación prescribe al

año de tener conocimiento del hecho el donador (artículo 2372

del Código Civil).

5. Porque sea inoficiosa, es decir, que por ella se prive de

alimentos a quien tiene derecho, casos en que procede la acción

de inoficiosa donación (articulo 2348 del Código Civil). No será

revocada una donación por inoficiosa si se garantizan los alimentos

y se dan, y en caso de que se reduzca o se revoque por esa causa, el

Cort[ratos 171

donatario solo responderá de los frutos, desde que fue demandado

(articulo 2375 del Código Civil).

¿Cuándo no puede ser revocada por superveniencia de hijos'

No son revocables por esta causa si fue menor de $200.00, si fue

antenupcial, si fue entre consortes y cuando sea remuneratoria

(artículo 2361 del Código Civil).

Reducción de las donaciones

Procede con superveniencia de hijos, cuando no hay revocación,

para constituir pensión alimenticia, salvo que se garanticen los

alimentos y se den (articulo 2360 del Código Civil).

Régimen fiscal

La donación se rige por la Ley dellmpuesto sobre Donaciones" y

pagará el donatario según su grado de parentesco y el monto de la

pensión donada, del4% al 65%, según la tabla detal.lada en esa ley.

11 Publicada en el Diario Oficial de !a Federación el 30 de abril de 1934, vigcnre h:~sta el 31 de diciembre de 1963.

TEMA 6. MuTuo

Nociones generales

e;¡¿;: mutuo es el préstamo de consumo, luego, es un contrato

<():~el que se transmite la pr~piedad de las cosas y derechos,

comprometiéndose el mutuario a restituirlas por otras de la misma

especie y cantidad; se encuentra ubicado dentro de la categoría

de la compraventa, la permuta y la donación. Este contrato está

regulado por los artículos 2384 y 2397 del Código Civil.

Definición

Es un contrato por el que una persona, llamada mutuante, se obliga

a transferir gratuitamente o a interés, la propiedad ele una suma ele

dinero o de cualquier otra cosa fungible a otra persona, llamada

173

174 Jorge Sánchez. Cordero

mutuario o mutuatario, quien se compromete a restituirla de la

misma especie, calidad y cantidad.

Clasificación

Es un contrato:

l. Principal, porque vive y subsiste por si mismo; 2. Bilateral,

toda vez que produce obligaciones a cargo de ambos contra­

tantes; 3. Gratuito, por naturaleza, cuando no se conviene

remuneración; 4. Oneroso, si se conviene de esta forma; 5. Conmu­

tativo, porque las prestaciones son ciertas y determinad>ls, 6. Con·

sensual, si se perfecciona por el solo consentimiento, no siendo

necesaria ninguna otra formalidad (en el Código de 1884 era un

contrato real).

Especies

l. Mercantil o civil. Es mercantil, cuando la cosa se destinará,

manifestado expresamente, a actos de comercio. En cambio, es

civil cuando no se destina a actos de comercio ni se celebra entre

cotnerciantes.

2. Simple o con interés. Es simple cuando no se estipula remu­

neración del mutuario al mutuante. Con interés, cuando se estipula

retribución en dinero (rédito) o en género.

Contratos 175

Elementos de existencia

Son los mismos que para todo contrato. Su objeto pueden ser todas

las cosas consumibles o fungibles (consumible es aquél que se agota

al primer uso; fungible, el que puede cambiarse o reemplazarse

por otro en el pago), por lo que no pueden ser los bienes inmuebles

objeto de un contrato de mutuo.

Requisitos de validez

Son los mismos de todos los contratos. Para celebrar este contrato

es necesario tener capacidad general (ejercicio) para enajenar, a

efecto de dar y recibir en mutuo, dado que el contrato es traslativo

de dominio y a su vez el mutuario se obliga a restituir la suma de

dinero u la cosa fungible. El artículo 2392 contempla una excep­

ción a la anterior regla, consistente en que no son nulas las deudas

contraídas por el menor para proporcionarse alimentos, cuando

está ausente el representante (no porque el menor tenga capacidad

para contratar, sino porque nadie puede enriquecerse a cuenta

de otro).

Obligaciones del mutuante

l. Transferir la propiedad de la cosa objeto del mutuo.

2. Entregar la cosa, consecuencia de lo anterior, según lo

pactado, si no se pacta, la cosa se entrega donde se encuentre.

176 Jorge Sdnchez Cordero

3. Responder por la evicción, implícito en todo contrato

conmutativo.

4. Responder de los vicios ocultos de la cosa. Su critica:

responde con criterio subjetivo sólo en cuanto los conoce, no obje­

tivo, como en los otros contratos conmutativos, que. se responde

aunque no se conozcan los defectos.

Obligaciones del mutuario o mutuatario

l. Devolver una cosa de la misma especie, cantidad y calidad;

. si no puede restituirse en género, se restituye su valor, el que tenia

en el lugar y tiempo en que se hizo el préstamo, salvo pacto en

contrario.

Si es en dinero, se hace al tipo de cambio vigente al tiempo

de hacerse el pago (artículo 2389 del Código Civil). La pérdida o

ganancia es a cargo del mutuario, precepto irrenunciable, en su

primera parte.

El lugar y tiempo de pago es el estipulado y, a falta de acuerdo,

si el préstamo es en dinero su pago será en el domicilio del deudor,

respondiendo de los gastos de cobro si cambia de domicilio; si es

en especie su pago será el lugar donde se recibió (articulas 2386 y

2387 del Código Civil). En caso en que no se fije tiempo de pago,

se aplica lo dispuesto para las obligaciones de dar (30 días de la

interpelación); si son cereales y el mutuario es agricultor, a falta

de plazo, en la próxima cosecha (articulo 2385 Código Civil).

Contratos 177

2. Responder por los vicios ocultos de la cosa. ¿Tiene el

mutuario responsabilidad por vicios ocultos? No hay disposición

expresa, que determine la responsabilidad del mutuatario por vicios

ocultos, sin embargo, debe aplicarse lo que la ley establece para el

mutuante, quien responde subjetivamente de esos vicios, ya que

se trata de una enajenación de la misma especie que la que se hizo

al encontrarse el mutuo.

3. Responder por la evicción, es obligación de todo enajenante.

4. Pagar los intereses cuando se pacten, ya en dinero ya en

género, aunque no hay disposición sobre si puede ser en género.

MUTUO CON INTERÉS

Breve nota histórica

Sistemas diversos respecto al interés:

l. Legislaciones que lo permitían sin taxativa (es decir, sin

limitación). En Roma existió el primer sistema del mutuo con

interés, sin taxativa. En este sistema existe amplia libertad para

estipular intereses y la cuantía de éstos.

2. Legislaciones que lo prohibieron absolutamente. Durante

el cristianismo se sancionó la usura, de acuerdo con el derecho

canónico que lo prohibía.

178 Jorge Sdnchez Cordero

3. Legislaciones que establecen tasa máxima. A partir de la

Revolución Francesa se permite pactar intereses, pero se fija una

tasa máxima. El Código Civil fija un interés legal.

4. Legislaciones que señalan un interés legal, con la posibilidad

de alterarlo, pero protegiendo al mutuario con determinadas reglas.

Sistema adoptado por el Código Civil de 1928

El Código Civil citado adoptó el de fijar un tipo legal de interés,

protegiendo al mutuario con determinadas disposiciones, cuan­

do ese tipo (que puede aumentarse o disminuirse) se aumente

desmesuradamente.

Tipos de interés

Existen dos clases de interés: legal y convencional. El primero, es

la tasa que fija la ley; en materia civil es de 9% anual. El segundo,

es el que fijan los contratantes, que puede ser menor o mayor

que el interés legal.

Protección para el mutuario

El mutuario está protegido por los siguientes preceptos legales:

l. El artículo 2395 del Código Civil dispone que el interés

puede ser mayor o menor que el legal (9%), pero no debe ser

desproporcionado, pues si lo es, puede el juez reducirlo.

Contratos 179

2. Puede quedar sin efecto el plazo pactado para la devolución

del préstamo y anticiparse ésta (la devolución) en beneficio del

mutuario. Al respecto, el articulo 2396 del Código Civil señala

que si en un mutuo oneroso se hubiere convenido un rédito mayor

de 9% anual, y una vez transcurridos los primeros seis meses

-contados desde la celebraCión del contrato-, el mutuario puede

rembolsar el capital, cualquiera que hubiera sido el plazo fijado,

dando aviso al mutuante con dos meses de anticipación y pagan­

do los intereses vencidos. Este precepto es de interés público, por

lo tanto, irrenunciable.

3. El diverso 2397 prohíbe el anatocismo, que es la capitali­

zación de intereses (cobro de interés sobre interés). Su estipulación

en materia civil es nula absolutamente.

Régimen fiscal

La Ley General del Timbre no grava al contrato de mutuo; sin

embargo, existen dos impuestos que gravan los efectos de este con­

trato, que son: Cédula 11 e Impuesto sobre Producto de Capitales.

En el Distrito Federal los intereses causaban dos tipos de

impuestos, el federal, contenido en al Ley del Impuesto sobre la

Renta" (Cédula 11) y el local, contenido en la Ley de Hacienda

del Departamento del Distrito Federal (impuesto sobre Producto

:z Publicada en el Diario Oficial de !a Federación el 31 de diciembre de 1953.

180 Jorge Sánche::: Cordero

de Capitales), éste se paga a razón de 5% sobre la percepción.

El primero que era el 10% sobre los intereses, se pagaba fijando

timbres en los recibos de intereses, la matriz en el original y el

talón en el duplicado. Además, en enero del siguiente año habrá

que hacer una manifestación a la Secretaría de Hacienda y Crédito

Público acompañando los duplicados de los recibos de réditos y

pagando una tarifa progresiva, de acuerdo con la Cédula li de la

Ley del Impuesto sobre la Renta. Si no se pactaban intereses, se

consideraban los legales. Este impuesto lo pagaba el acreedor. Cuan­

do se justificaba que no hubo percepción de intereses, antes de

estas disposiciones no se pagaba, posteriormente se tomaba en cuenta

el valor de avalúo de la cosa prestada y sobre él se pagaba el 6%.

El impuesto local sobre producto de capitales se pagaba

mediante manifestación al Departamento del Distrito Federal, de­

clarando el tipo de interés si es que había intereses m oratorios y si

había intereses adicionales; y luego, mediante expedición bimestral

de boleta, se pagaba en el segundo mes del bimestre el 5% sobre

intereses, más el 15% federal sobre el impuesto. Este impuesto

está a cargo del acreedor, pero respondía solidariamente el deudor.

TEMA 7. CoMODATo

~uno de los contratos junto con el de arrendamiento, C(J :raslativos de uso.

Definición

De acuerdo con el articulo 2497 del Código Civil, es el contrato

por el que una persona, llamada comodante, se obliga a conceder

temporal y gratuitamente el uso de una cosa no fungible a otra,

llamada comodatario, quien a su vez se obliga a restituirla en su

individualidad.

Clasificación

Es un contrato: l. Principal, porque vive y subsiste por si mismo;

2. Bilateral, ya que produce obligaciones y derechos recíprocos

181

182 Jorge Sánclw:: Cordero

(en el Código de 1884 era real, por lo tanto unilateral}; 3. Con­

sensual, toda vez que se perfecciona por el solo consentimiento,

4. Esencialmente gratuito, ya que si se estipulara una prestación

por el uso de las cosa, se convertiría en arrendamiento, y 5. De tracto

sucesivo, pues se realiza en una serie de prestaciones a través del

tiempo.

Extensión del derecho del comodatario

De acuerdo con el artículo 2501 del Código Civil, el derecho del

comodatario se reduce a usar la cosa objeto del contrato, no a

percibir los frutos, productos y acciones, como en el arrendamiento.

Naturaleza del derecho del comodatario

Es un derecho intuitu personae, es decir, toma en cuenta la calidad

misma de la persona; a otra distinta no se le prestaría la cosa,

luego no es un derecho que pueda transmitirse ni entre vivos (sin

permiso del comodante), ni mortis causa.

Condiciones de existencia

Son las mismas que para todo contrato: consentimiento y objeto.

Las cosas que pueden ser objeto del comodato son todas, es

decir, los bienes muebles e inmuebles, sólo que deben ser cosas no

fungibles, aunque sean consumibles; siempre que no se consuma,

sólo se use.

Contratos 183

Requisitos de validez

A excepción de la forma, son los mismos de todo contrato.

Respecto a la capacidad no se requiere la de enajenación, basta

la de disposición de uso o goce, como la que hace el usufructuario

o el arrendatario. Respecto a administradores de bienes ajenos,

como son entre otros los tutores o curadores, sólo podrán dar

en comodato con autorización especial y judicial, ya que como es

un contrato gratuito seria tanto como se dice en el lenguaje

coloquial, "hacer caravana con sombrero ajeno".

Respecto a la forma, no se requi.ere ninguna, es aconsejable

hacerlo por escrito, pero no es condición de validez.

Obligaciones del comodante

l. Entregar y conceder el uso de la cosa, que es la esencia del

comodato.

2. Reembolsar al comodatario los gasros extraordinarios y

urgentes que hubiere hecho para la conservación de la cosa, gastos

extraordinarios de los que no hubiere podido avisar y de los que

depende la conservación de la cosa (articulo 2513 del Código

Civil). Se precisa que de los gastos normales no hay obligación de

indemnizar (articulo 2508 del Código Civil).

184 Jorge Sdnchez Cordero

3. Responder, subjetivamente, de los vicios de la cosa, siempre

que los defectos no sean conocidos por el comodatario, pero sí

por el comodante sin que éste haya dado aviso oportuno de los

mismos al propio comodatario (artículo 2514 del Código Civil).

Obligacione$ del comodatario

1. Conservar la cosa con toda diligenc-ia, respondiendo de todo

deterioro; esta obligación se explica por la gratuidad del contrato

(articulo 2502 el Código Civil).

2. Usar la cosa de la manera convenida, y en caso en que la

use en forma diferente responderá de su pérdida, aun cuando sobre­

venga por caso fortuito o fuerza mayor (artículo 2504 del Código

Civil}.

3. Restituir la cosa, esta es una obligación correlativa a la

de conceder el uso de la cosa por el comodante (artículo 2497 del

Código Civil).

Tiempo y lugar en que debe restituirse la cosa

La cosa por restituir será la misma, individualmente considerada

y se restituirá al vencimiento del término pactado, o uria vez que

se haya usado la cosa para el objeto que se prestó, o cuando la

reclama el comodante si no se determinó el plazo o uso (artículo

2511 del Código Civil}.

Contratos 185

Cuando hay término, de conformidad con el articulo 25l2 del

Código Civil, éste -el término- se deroga en lo siguientes casos:

a) Si el comodante tiene urgente necesidad de ella;

b) Por estar en peligro de perderse de seguir en poder del

comodatario, y

e) Por transmitir el comodatario su uso a tercero, sin consen­

timiento del comodante.

La cosa debe devolverse en el lugar convenido y a falta de

convenio, se deberán observar las reglas relativas al cumplimiento

de las obligaciones.

Responsabilidad por pérdida de la cosa

El comodatario responde de la pérdida de la cosa, aun cuando

aquella sobrevenga por caso fortuito, si la destina a uso diverso

del convenido (articulo 2504 del Código Civil).

Riesgos

El comodato sufre una excepción al principio general de que la

cosa se pierde para su dueño, en los siguientes casos:

l. Cuando se pierde o deteriora por culpa del comodatario, al

destinar la cosa a uso diverso de lo convenido.

186 Jorge Sánche::: Cordero

2. Cuando la cosa se pierde o deteriora después del ven­

cimiento, si la conserva el comodatario, aun cuando sobrevenga

por caso fortuito, (articulo 2504 del Código Civil).

3. Cuando estando en peligro la cosa dada en comodato,

el comodatario prefiera salvar la suya propia (articulo 2505 del

Código Civil).

4. Cuando al celebrarse el contrato, las partes fijaron valor a

la cosa, pues esta fijación hace suponer que se convino en que la

responsabilidad es a cargo del comodatario aun en caso fortuito

(artículo 2506 del Código Civil).

Extinción

Se extingue por:

l. Vencimiento del plazo o uso.

2. Perecimiento de la cosa.

3. Muerte del comodatario ya que se tiene un derecho perso­

nalísimo (artículo 2515 del Código Civil).

4. Revocación anticipada (articulo 2512 del Código Civil).

Contraros 187

Régimen fiscal

No causa impuesto. La fracción IX del articulo 4o. de la Ley General

del Timbre, expresamente dispone que el contrato de comodato

no causa gravamen, luego, no tiene régimen fiscal.

Diferencias con el arrendamiento

Se distinguen:

l. Mientras que el comodato es gratuito, el arrendamiento

por su parte, es oneroso.

2. El comodatario no hace suyos los frutos y accesiones, en

cambio, el arrendatario si.

TEMA 8. ARRENDAMIENTO

~e contrato que está regulado en los artículos 2398 al cp ;·496 del Código Civil, forma parte de los contratos en

los que se transmite el uso y goce de una cosa.

Definición

Hay arrendamiento cuando una parte, llamada arrendador, se

obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa a la otra

parte, llamada arrendatario, quien a su vez, se obliga a pagar por

ese uso o goce un precio cierto, concepto que deriva del articulo

2398 del Código Civil, toda vez que este precepto, no establece

que el precio deba ser en dinero, se entiende que puede ser en

especie.

189

190 Jorge Sánchez Cord~ro

Funciones económicas y jurídicas

Económicamente satisface necesidades con bienes ajenos; jurídi­

camente tiene la función de otorgar a una persona el uso y goce

de una cosa, así como la que perciba sus frutos.

Técnica legislativa

En el derecho positivo mexicano, es un contrato que puede recaer

únicamente sobre cosas y derechos.

En cambio en Roma, el arrendamiento (locatio conductio) si bien

podía recaer sobre cosas o derechos (locatio conductio rei), tam­

bién podía tener por objeto servicios personales (locatio conductio

operis). En el derecho francés también puede recaer sobre cosas,

derechos o servicios, al igual que el español; el alemán adopta un

sistema parecido al mexicano.

Características

El contrato de arrendamiento transmite el uso o goce temporal de

una cosa a cambio de una contraprestación, en dinero o en especie ..

Clasificación

El contrato de arrendamiento se clasifica en: l. Principal, porque

existe y subsiste por sí mismo; 2. Bilateral, ya que engendra

obligaciones recíprocas; 3. Oneroso, al existir gravámenes y

Contratos 191

provechos para las partes; 4. Conmutativo, porque se saben las

ventajas o no del contrato; 5. Formal, porque por regla general

requiere para su validez constar por escrito; excepcionalmente es

consensual cuando recae sobre cosas y el valor de la renta es inferior

a $100.00 anuales y puede ser también verbal tal como lo con­

templa el articulo 2406 del Código Civil; 23 6. Temporal, porque el

contrato es a determinado plazo, y 7. De tracto sucesivo, ya que

son actos de ejecución reiterada.

Terminología

En el Código Civil de 1884, el arrendamiento era el contrato por

el que se concedia el uso de cosa mueble y lo distinguía del alquiler,

en el que se concedía el uso de la cosa mueble; el actual Código

Civil llama arrendamiento al uso tanto de muebles como de

inmuebles.

Diversas especies de arrendamiento

Estas son:

l. Mercantil, cuando el arrendamiento recae sobre bienes

muebles, existiendo el propósito de especulación comerci.al (artículo

23 El articulo 2406 del Código Civil que señalaba esa cantidad estuvo vigente hasta la reforma publicada en el Qiario Oficial de la Federación el 23 de julio de 1.993, en la que se indica que el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito y que la falra de esa formalidad se impon!:~ al arrendador. A ralz de esta reforma, se suprime la posibilidad de contr.tmr en forma consensual tratándose del arrendamiento.

192 Jorge Sánchez Cordero

75 fracción 1, del Código de Comercio); es decir, se realiza entre

comerciantes, con cosas de comercio o con fin de lucro.

2. Administrativo, cuando el arrendamiento recae sobre bienes

nacionales, es decir, cuando se trata de bienes propios del Estado,

señalados en la Ley General de Bienes Nacionales.

3. Civil, cuando no es ni mercantil ni administrativo.

Condiciones de existencia

Las que afectan todo contrato. El consentimiento sólo se modifica

en cuanto a la tácita reconducción, con relación al decreto de

1948, que se impone sin consentimiento del propietario.

Objeto. En el contrato de arrendamiento el objeto es doble,

por un lado, la cosa que se arrienda y por el otro, el precio que por

ella se paga. Son objeto de arrendamiento todas las cosas no con­

sumibles que estén en el comercio; el precio debe ser cierto, no se

requiere que sea en dinero.

Cosas susceptibles de arrendamiento

Regla general. Excepto las cosas consumibles por su primer uso,

los prohibidos por la ley y los derechos estrictamente personales,

todos los muebles o derechos pueden ser objeto de arrendamiento

(articulo 2400 del Código Civil).

Contratos 193

Cosas que no son susceptibles de ser objeto del contrato de arrendamiento

a) Que no existan o no puedan existir en la naturaleza, las

que estén fuera del comercio y las indeterminadas o indetermi­

nables en cuanto a su especie.

b) Que sean consumibles en el primer uso, como sucede con

los alimentos.

e) Que esté prohibido por la ley su arrendamiento, como

sucede con los bienes que constituyen el patrimonio ejidal. 24

d) Los derechos estrictamente personales (artículo 2400 del

Código Civil).

El precio. Es la contraprestación que debe satisfacer el arren­

datario, recibe el nombre de renta. El precio, puede ser en dinero

o en especie, pero debe ser cierto y determinado, verdadero, es

decir, no simulado.

Requisitos de validez

Son los mismos que para todos los contratos. En este contrato

destacan la capacidad y la forma.

H En la actualidad, el articulo 79 de la Ley Agraria, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 26 de febrero de 1992, ya prevé el arrendamiento de bienes ejidales.

194 Jorge Sándtet Cordero

Capacidad para. dar en arrendamiento

Tienen capacidad para arrendar, las personas que tengan plena

propiedad o facultad para conceder el uso o goce de los bienes

ajenos como son: l. Los propietarios; 2. Los que por un contrato

tienen e luso o goce de un bien y están facultados por la naturaleza

de ese contrato para transmitir ese uso o goce; 3. Los que por

virtud de un derecho real, pueden conceder el uso o goce de bienes

ajenos, y 4. Los expresamente autorizados por la ley en calidad

de administradores de bienes ajenos para celebrar contratos de

arrendamiento.

En el primer caso se exige, para poder arrendar que el arrenda­

dor tenga plena propiedad de los bienes que va a otorgar en

arrendatniento.

Los copropietarios no pueden arrendar la cosa indivisa sin

consentimiento de los otros copropietarios (articulo 2403 del

Código Civil).

El segundo caso se refiere a las personas facultadas para

celebrar contratos sobre bienes que no son suyos, sino ajenos; aquí

se comprende a los mandatarios y su limite dependerá en si del

contrato de mandato (artículos 2401 y 2402 del Código Civil).

En el tercer supuesto están los titulares de los derechos reales

que pueden celebrar contratos de arrendamiento, como pueden

ser los usufructuarios (articulo 1002 del Código Civil).

Contratos 195

En el cuarto caso están los administradores de bienes ajenos,

aquí se comprenden los que ejercen la patria potestad, tutores,

síndicos, albaceas, representantes del ausente y de manera general

a los administradores por virtud de la ley.

Así, basta tener la capacidad de administración o el consen­

timiento del dueño para dar en arrendamiento, luego, puede darse

en arrendamiento la cosa ajena, cuando se tengan facultades de

administrar, como los que ejercen la patria potestad, con las siguien­

tes restricciones:

a) Si el arrendamiento es por más de cinco años (articulo 436

segundo párrafo del Códigb Civil), y

b) Si se van a recibir anticipos de rentas por más de dos años;

esto porque puede ser un contrato en provecho propio (articulo

436, segundo párrafo del Código Civil).

Cuando el que ejerce la patria potestad o el tutor arrienda

por más de cinco años, el contrato es nulo relativamente, luego

puede convalidarse por prescripción, confirmación o cumplimiento

voluntario.

Capacidad para recibir en arrendamiento

Para recibir en arrendamiento pueden contratar todas las perso­

nas capaces, siempre que no exista prohibición, como se da, en

los siguientes casos:

196 Jorge Sdnchez Cordero

l. Los Magistrados, Jueces y demás funcionarios públicos no

pueden tomar en arrendamiento, por sí o por interpósita persona,

bienes que como funcionarios administren o que deban arren­

darse en los negocios que intervengan (artículos 2404 y 2405 del

Código Civil).

2. Los tutores tampoco pueden tomar en arrendamiento los

bienes de sus pupilos, ni para si ni para sus ascendientes, descen­

dientes, cónyuges, hermanos por consaguinidad o afinidad (artículo

569 del Código Civil).

En los dos casos el contrato seria nulo absolutamente.

Forma

El contrato de arrendamiento debe constar por escrito, salvo que

la renta sea menor de $100.00 anuales (articulo 240625 del Código

Civil); el escrito puede ser privado, exceptuándose el arren­

damiento de predio rústico con renta anual de $5,000.00, que

debe celebrarse en escritura pública (articulo 2407 26 del Código

Civil). El incumplimiento a estas disposiciones originan la nulidad

relativa del acto.

25 El artículo 2406 se reformó mediante decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 21 de julio de 1993, ahora se indica que todo contrato debe constar por escrito.

26 El an!culo 2407 se derogó por decreto publicado en el Diario Oficial de la Federación el 21 de julio de 1993.

Contratos 197

Inscripción

Los contratos de arrendamiento de inmuebles por más de seis años,

en que haya anticipos por más de tres, se deberán inscribir en

el Registro Público de la Propiedad (articulo 3002, fracción ll del

Código Civil).'l La falta de inscripción no afecta la validez jurídica

del contrato, sólo que no producirá efectos contra tercero.

Obligaciones del arrendador

El arrendador está obligado a:

l. Entregar la cosa en estado de servir para el uso que se

arrienda, en el momento que se conviene; a falta de convenio,

se aplicarán los principios del cumplimiento de las obligaciones de

dar; deberá entregarse en el domicili.o del arrendador o en el lugar

donde se encuentra el inmueble, los gastos de entrega son por

cuenta del arrendador (artículos 2412 y 2413 del Gódigo Civil).

2. Conservar la cosa en el estado de que siga sirviendo para el

objeto que se arrienda, haciendo las reparaciones necesarias, no

las de ornato; si no las hace, el juez lo obligará y condenará el

pago de daños y perjuicios; el arrendatario está obligado a dar

aviso al arrendador de los desperfectos por reparar, siempre que

sean graves o extraordinarios; las reparaciones leves serán a cargo

del arrendatario. El juez determinará si el deterioro es grave o

lJ Texto vigente hasta el 18 de enero de 1952.

198 Jorge Sánchez Cordero

leve (artículos 2412 fracción li y del 2415 al 2417, todos ellos del

Código Civil, relacionados entre sí).

3. No estorbar el uso o goce de la cosa arrendada; no responde

de hechos materiales de terceros que eviten el uso de la cosa, para

esto existen las acciones posesorias que tiene el arrendatario; sí

responde de los hechos jurídicos de tercero, pues éste sería un

caso de evicción (artículos 2412 fracción IV, 2418 y 2419 del

Código Civil}.

4. Responder por los daños y perjuicios que sufriera el arren­

datario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al

arrendamiento, respondiendo en forma objetiva, ya que se trata

de un contrato oneroso, y siempre que impidan el uso de la cosa,

que sean anteriores al contrato o que durante éste se registren sin

culpa del arrendatario; que sean desconocidos del arrendatario,

pues si los conocía se entiende que consistió en recibir en ese

estado; esto es un error del Código, si el adquiriente los conoce,

ya no son ocultos (artículos 2431 y 2434 del Código Civil}.

Obligaciones del arrendatario

l. Pagar la renta en la forma, lugar y tiempo convenidos; ésta

podrá reducirse total o parcialmente si se ha privado del uso de la

cosa por pérdida, deterioro o evicción (artículo 2425 fracción 1,

del Código Civil}.

2. Conservar la cosa arrendada en el estado que la reciba,

reparando los deterioros leves, no alterando la forma de la cosa,

Contratos 199

dando avi.so de los deterioros que sufra y respondiendo de los daños

que por su culpa, de sus si.rvienres o subarrendatarios, sufra la

cosa (artículos 2425, fracción Ill, 2441,2415, 2467,2468 y 2469,

todos ellos del Código Civil).

3. Servirse de las cosas para el uso convenido o conforme a la

naturaleza de las mismas.

4. Poner en conocimiento del dueño toda usurpación o nove­

dad dañosa que otro haya hecho o prepare en la cosa arrendada,

bajo pena de indemnizar por los daños que causen su omisión

(artículo 2419 del Código Civil).

5. Restituir la cosa al terminar el arrendamiento. Toda vez

que la restitución es una obligación de dar, se sujeta a las reglas

generales de las obligaciones.

Responsabilidad del arrendatario par incendio de la cosa arrendada

En este rubro, se presentan varios casos:

l. Arrendatario único: Responde del incendio, a no ser que

provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción;

no responde del incendio que se haya traspasado de otra parte,

si tomó las precauciones necesarias para evitar que el fuego se

propagara. Esta responsabilidad descansa en la idea que se hace

derivar de la obligación de conservar la cosa arrendada y devolverla

al término ·del arrendamiento. Responderá no sólo de los daños

200 Jorge Sánchez Cordero

causados a la finca, sino también de los causados a terceros pro­

venientes del incendio (articulas 2435 y 24 36 del Código Civil).

2. P1ura1idad de arrendamiento. Cuando son varios los arren­

datarios y no se pueda determinar dónde comenzó el incendio,

' responderán todos a prorrata, por simple mancomunidad. Si se

sabe dónde empezó, el inquilino de esa habitación responderá solo.

Se exonera al arrendatario que pruebe que no pudo comenzar el

incendio en su casa (articulo 243 7 del Código Civil}.

Extensión de responsabitidad a terceras personas. Cuando el

incendio causa daños a terceros también a ellos habrá que indem­

nizar (articulo 2439 del Código Civil}.

Seguro 1ocatio. De conformidad con el artículo 2440 del Código

Civil, consiste en la obligación del arrendatario de asegurar la

cosa arrendada si en ella establece industria peligrosa, contra

el riesgo que origine el ejercicio de esa industria; el beneficiario de­

berá ser el dueño de la finca, esto último aunque no lo diga el

Código, ya que si se hiciera en otra forma seria nugatoria la

obligación del precepto.

Naturaleza del derecho del arrendatario

¿Si el arrendatario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa arren­

dada, ese derecho es de naturaleza real o personal?

Contmtos 201

Exposición del problema

Desde los tiempos romanos, el derecho de usar y gozar de la cosa

arrendada era considerado como derecho personal, pero en la

Corte de Casación de Francia, T roplong dijo que era un derecho

real ya que el arrendatario tiene un derecho de oponibilidad frente

al tercero, quien adquiere la propiedad de la cosa arrendada, y de

persecución, porque:

l. El arrendatario tiene un derecho de posesión a título precario

y tiene los interdictos de retener y recuperar, y quien tiene esos

derechos, tiene un derecho real.

Tiene un derecho de oponibilidad, ya que puede oponerse

aun a los causahabientes y éstos sólo se entienden como dere­

cho real.

2. Además, es juez competente el de la ubicación del inmueble,

luego es derecho real, pues en los personales es competente el

juez del domicilio del deudor.

3. Asimismo, por ser inscribible en ocasiones, es derecho real.

En relación con la naturaleza del derecho del arrendatario,

se estima que es personal, y si le impone la ley determinados efec­

tos de real es porque se trata de proteger más el derecho del

arrendatario.

202 Jorge Sdnche~ Cordero

Así como, no sólo se registran los derechos reales, como la

fianza que es personal y se registran, las acciones persecutorias no

las tiene por derecho propio ya que está poseyendo por otro; es

oponible, pero la oponibilidad no es privativa de los derechos

reales, la tienen los personales y los posesorios.

Extinción

El artículo 2483 del Código Civil sei'iala que el contrato de arren­

damiento puede extinguirse por los siguientes motivos:

l. Por la llegada del término, fijado por mutuo consentimiento.

2. Por convenio expreso entre las partes.

3. Por nulidad, como en el caso del arrendamiento de bienes

del pupilo por más de cinco años.

4. Por rescisión, en caso de alguna violación al contrato.

5. Por confusión.

6. Por pérdida parcial o total de la cosa.

7. Por expropiación por causa de utilidad pública.

8. Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Contratos 203

LEYES DE EMERGENCIA SOBRE ARRENDAMIENTO

Las leyes de emergencia que sobre arrendamiento se han dictado

son las siguientes: la del 31 de diciembre de 1947 y la del 24 de

diciembre de 1948, que derogó a la anterior.

Decreto del 24 de diciembre de 1948. Publicado el 30 de diciem-

bre de ese año, prorroga por ministerio de ley, sin alteración, los

contratos de arrendamiento de las casas locales que él cita, deno­

minado "Decreto que prorroga por ministerio de ley, sin alteración

de ninguna de sus cláusulas, salvo lo que dispone el artículo que

el mismo especifica, los contratos de arrendamiento de las casas o

locales que se citan"; decreto integrado por nueve articulas.

¿cuáles contratos quedan prorrogados?

De conformidad con el decreto citado, los contratos que quedan

prorrogados son los siguientes:

a) Los destinados a habitación que ocupe el inquilino o su

familia.

b) Los ocupados por trabajadores a domici.lio.

e) Los ocupados por talleres.

el) Los destinados a comercios e industrias.

204 Jorge Sdnche:¡: Cordero

Se exceptúan:

l. Los de renta mayor de $300.00.

2. Los que el arrendador necesita habitar o para establecer

industria o comercio de su propiedad, haciéndolo saber al arren­

datario fehacientemente, con tres meses de anticipación si es

comercio o industria. En este caso habrá que compensar la

desocupación:

a) Con el importe de tres meses si es habitación.

b) Con la cantidad que fijen los tribunales si es comercio o

industria, tomando en cuenta los "guantes" (que hubiera pagado

el arrendatario), el crédito mercantil de que goce, la dificultad de

encontrar nuevo local y la indemnización que se tenga que dar a

los trabajadores. No está obligado a desocupar mientras no se

garantice esa compensación.

¿En qué proporción pueden aumentarse las rentas?

Las que no se incrementaron desde el24 de julio de 1942, se pueden

aumentar en los siguientes supuestos:

a) De más de $100.00 a $200.00, hasta en un 10%.

b) De más de $200.00 a $300.00, hasta en un 15%.

Contratos 205

e) Las de menos de $100.00 no pueden aumentarse.

d) Los comercios o industrias quedan congelados.

lCuándo procede la rescisión?

l. Por no pagar tres meses, a no ser que se exhiban las men­

sualidades antes del lanzamiento.

2. Por subarrendamiento sin consentimiento expreso.

3. Por traspaso o cesión expresa o tácita sin consentimiento.

4. Por destinar el local a uso distinto del estipulado.

5. Por ejecutar obras que alteren sustancialmente las condi­

ciones del inmueble.

6. Por causar daños que no sean consecuencia del uso normal.

7. Por solicitud de la mayoría de los inquilinos, por causa

justificada, respecto de algún inquilino.

8. Por estado ruinoso de la finca, a juicio de peritos.

9. Por malas condiciones sanitarias, a juicio de las autoridades

sanitarias.

206 Jorge Sánchez Cordero

Crítica. La crítica que se hace a este ordenamiento jurídico,

radica en lo siguiente:

Usa indebidamente el término de inquilino, ya que no se trata

de alquiler, por tanto, debería decir arrendatario.

El no aumento a los locales comerciales, es para proteger al

público contra el alza de los precios.

En lo referente a las causas de rescisión, las confunde con

el juicio sumario de desahucio, ya que si con el pago se termina el

juicio, se trata de desahucio, pues en la rescisión el pago no con­

cluye el juicio.

El uso del vocablo traspaso es otro término impropio, porque

debería decir cesión de derechos.

El caso de la rescisión por petición de los demás inquilinos es

una causal especial, ya que la rescisión sólo procede por incum­

plimiento y en este supuesto es por petición de terceros.

La fracción VIII del artículo 7 o. del Decreto citado, que

habla del "estado ruinoso", es inadecuada, ya que es obligación

del arrendador conservar la cosa apta para su uso y en todo caso

es causal de rescisión del contrato para el arrendador no para el

arrendatario. Lo mismo puede decirse de la fracción que habla de

las condiciones higiénicas.

Contratos 207

Al disponer el articulo So. que en la rescisión por las causales

que señala el articulo 7o. (son las causales ya citadas de rescisión) no

habrá indemnización, como se diría coloquialmente: "da el palo final

al arrendatario", cuando es una ley que se supone protectora de él.

Vigencia. En términos de sus artículos transitorios, el Decreto

de 24 de diciembre de 1948 rige del1o. de enero de 1949, deroga

el anterior y a los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles en lo

que se opongan; los juicios en trámite por terminación de plazo se

sobreseerán (retroactividad de la ley, improcedente); en los juicios

pendientes puede hacerse valer lo que convenga de este decreto

(retroactividad de la ley, improcedente)."

SUBARRENDAMIENTO

Está regulado por los artículos del 2480 al 2482 del Código Civil.

Concepto

Existe subarrendamiento cuando el arrendatario arrienda total

o parcialmente la cosa arrendada, que puede ser general o

especial.

lB Es re DecretO de 24 de diciembre de 1948 estuvo en vigor hasta 1.992, ya que fue abrog:1do medianre Decreto publicado el 3 1 de diciembre de ese mismo año, en el Diario Oficia! de !a Federación.

208 Jorge Sánchet Cordero

Capacidad para subarrendar

La capacidad no sufre más modificación con relación a la requerida

para el arrendamiento, que tener autorización para subarrendar;

ésta autorización puede ser general o especial.

La autorización generaL Se presenta, cuando se faculta al

arrendatario para que celebre el subarriendo con cualquier persona

y sin limitación en cuanto a estipulaciones del contrato de subarren­

damiento. En este caso hay dos relaciones jurídicas: Entre arrendador

y arrendatario y entre subarrendador (arrendatario) y subarren­

datario, no habiendo relación entre arrendador y subarrendata­

rio, respondiendo ante el arrendador el arrendatario, como si

continuara en el uso de la cosa (articulo 2481 del Código Civil).

La autorización especial. Se da cuando se autoriza a subarrendar

a determinada persona y bajo ciertas estipulaciones; el subarrenda­

tario queda subrogado en los derechos del arrendatario (articulo

248229 del Código Civil).

De lo anterior se advierte que se establecen relaciones entre

arrendador y subarrendatario, lo que equivale a una cesión del

contrato de arrendamiento.

19 Derogado mediante diverso Decreto publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 16 de enero de 2003. "

Contratos 209

Diversos efectos jurídicos analizados en cada caso

Oposición del arrendador al subarrendamiento. La falta de autoriza­

ción o la opción para subarrendar da lugar a la rescisión del

contrato de arrendamiento en caso de que sea injustificada, esto

por razones de equidad. Igual efecto produce si se celebra sin

autorización del arrendador.

Breve nota de derecho comparado

En Roma era permitido el subarrendamiento sin consentimiento

del arrendador; en el derecho español antiguo se prohibía, en ocasio-

. nes absolutamente, en otras se re<.¡uería autorización; en el Código

de Napoleón sólo se prohibía cuando se establecía en el contrato de

arrendamiento. En el derecho positivo mexicano, requiere la auto­

rización, pues por tratarse de un contrato intuitu personae no sería

justo imponer al arrendador un arrendatario que le mereciera

confianza.

Cesión del arrendamiento

Concepto. La hay cuando el arrendatario transfiere a otra persona

el contrato de arrendamiento, con derechos y obligaciones.

Capacidad. Efectos y forma. La capacidad sufre la misma modi­

ficación que el arrendamiento, se requiere la autorización del

arrendador, esto se explica ya que siendo acreedor del uso, es deudor

del pago de renta, y los derechos pueden cederse sin consen­

timiento del deudor (artículo 2030 del Código Civil), pero las

210 Jorge Sánche~ Cordero

deudas no pueden cederse sin el consentimiento expreso o tácito del

acreedor (artículo 2051 del Código Civil}.

Los efectos que la cesión produce son la de quedar el arrenda­

tario sustituido por el cesionario en el contrato de arrendamiento.

Siendo la cesión una manera de transmitir derechos y obli­

gaciones y pudiendo llevarse a cabo, entre otros contratos, por

compraventa, permuta o testamento, tomará la forma de cada

uno de esos contratos, según el caso, el ceder un contrato de

arrendamiento.

Comparación entre el subarrendamiento y la cesión

Sus diferencias fundamentales son:

l. En cuanto a la forma el subarrendamiento debe celebrarse

de acuerdo con las formalidades del arrendamiento; la cesión con

la forma del contrato por el que se haga la transferencia.

2. En el subarrendamiento las relaciones entre subarrendador

y subarrendatario perduran, en la cesión, fuera de ésta figura

jurídica, nada queda.

Novación

Existe cuando es sustituido el arrendador o el arrendatario por un

tercero, es la terminación de una obligación y el nacimiento de

otra; un contrato de arrendamiento termina y el otro surge.

Contratos 211

Se estima que además de la acción subjetiva analizada existe

la novación por modificación del término, ya que éste es un ele­

mento sustancial del contrato de arrendamiento.

Régimen fiscal

Causa impuesto de acuerdo con el artículo 4o., fracción ll de la

Ley General del Timbre, y será:

A. Por el tiempo estipulado si es Por valor: 1% menor de diez años.

Si es mayor de diez años, el impuesto se cau.sar:l sobre las rentas corres pon-dientes a esos diez años.

B. Si es por tiempo indefinido, por Por valor: 1% las rentas de una anualidad.

C. Si no se determi.na n¡ puede determinarse la renta, se equipara a una (venta por suministro).

a) En el. documenro en el que se Cuota fijao $10.00 consigna el contrato.

b) En los recibos, que debe expedir Por valor: 1% el arrendador por ltt percepción de sus rentas.

D. Si se pacta que el arrendatario pagará los impuestos sobre la propiedad, se estimará para el cálculo del gravamen que dichos impuestos y derechos forman parte de la renta.

E. Si se pacta que el arrendatario hará obras que no sean de conservación sobre l<t finca arrendada, se causará:

a) Si se determina la cantidad que Por valor: l% ha de invertirse en dicha obras.

b) Si no se determinan el importe de la obras:

1) Al firmarse el contrato. Cuota fija $10.00

2) Al conocerse el valor de las obras. 1 Por v<tlor 1%

No causan impuesto cuando la renta de inmuebles no exced<t de $3,600.00 y cuando se trate de muebles cuya renta total pagada en una o varias exhibiciones no llegue a $900.00.

Los recibos se timbrarán con el 0.1 o/o aun los de renta congelada.

TEMA 9. DEPÓSITO

q::.e contrato está regulado por los artículos 2516 al 2583

C.(J~c~l Código Civil.

Definición

Es un contrato por el que el depositario se obliga hacia el deposi­

tante, mediante retribución o sin ella, a recibir una cosa mueble o

inmueble que éste le confía a guarda, y restituirla cuando se lo

pida (articulo 2516 del Código Civil).

Clasificación

El depósito es un contrato: l. Principal, porque no depende de

contrato alguno; 2. Accesorio, cuando el depósito es una garantía,

l.o que en realidad no es depósito sino prenda; 3. Bilateral, porque

213

214 Jorge Sánchez Cordero

engendra obligaciones recíprocas; 4. Excepcionalmente es unilateral,

cuando es gratuito; 5. Oneroso, por naturaleza, ya que impone

provechos y gravámenes recíprocos; 6. Gratuito, si se estipula que

no habrá contraprestación; 7. Consensual, en ocasiones, en oposi­

ción a formal, ya que no se necesita para su validez el consen­

timiento escrito y también es consensual en oposición a real.

Diversas especies

l. Es civil, cuando lo rige el derecho común.

2. Es mercantil:

a) Cuando su causa es el comercio (artículos 332 al 338 del

Código de Comercio).

b) Cuando se hace en almacenes generales de depósito

(artículos 332 al 338 del Código de Comercio).

e) Cuando se hace sobre objetos comerciales (artículos 332

al 338 del Código de Comercio).

3. Es bancario, cuando se constituye en Instituciones de

Crédito, como la cuenta corriente (artículos 267 al 279 de la Ley

General de Títulos y Operaciones de Crédito). 30

l<l Publicada en el Diario Oficial de la Federación de 27 de agosto de 1932.

Contratos 215

4. Es administrativo, cuando se constituye en alguno de los

órganos administrativos del Estado, para garantizar un crédito fiscal

u otra obligación, como serían, entre otras, las concesiones, permi~

sos, autorizaciones, etcétera.

Elementos de existencia

Los de todo contrato. Respecto al objeto, pueden ser todas las

cosas muebles o inmuebles; como ejemplos se tiene a los títulos,

valores, documentos que devengan intereses (articulo 2518 del

Código de Civil}.

Requisitos de validez

Los de todos los contratos. Sobre la capacidad, puede dar en

depósito cualquiera, pero si se constituye por un incapaz, no por

ese hecho pierde el derecho de que se le devuelva la cosa e indem­

nice si sufrió menoscabo (articulo 2519 del Código Civil); puede

recibir en depósito todo el que sea capaz de contratar; si un inca­

paz recibe un depósito podrá oponer la excepción de incapacidad

por demanda de daños y perjuicios, pero no deja de devolver la

cosa (artículo 2520 del Código Civil) y si procedió de mala fe y

la incapacidad no es absoluta, será responsable del pago de daños

y perjuicios (articulo 2521 del Código Civil).

216 Jorge Sdnchez Cordero

Obligaciones del depositario

Éstas son:

l. Recibir la cosa que se le da en depósito.

2. Guardarla y conservarla, con responsabilidad subjetiva, es

decir, sólo responde por su dolo o mala fe (articulo 2522 del Código

Civil).

En el derecho francés, si el depósito es oneroso, debe respon­

der aun por su descuido o negligencia.

3. Devolver la misma cosa, con sus frutos y productos, cuando

el dueño se lo pida o cuando se cu:npla el plazo, al dueño o a un

tercero; cuando lo ordene un juez, corno en el caso del embargo;

debe entregarse en el lugar que se pacte, a falta de pacto, donde

se halle la cosa (artículos 2522, 2524 y 2527 del Código Civil).

4. Pagar los daños y perjuicios por su dolo o mala fe.

Obligaciones del depositante

Éstas son:

l. Retribuir al depositario por el depósito, cuando es oneroso.

Cuando no se pacta, se restituye de acuerdo con los usos del lugar

(articulo 2517 del Código Civil).

Contratos 217

2. Indemnizar al depositario por los gastos que haya hecho

para la conservación de la cosa y por los gastos que haya hecho para

la conservación de la cosa y por los daños y perjuicios que haya

sufrido por la guarda ele la cosa (articulo 2532 del Código Civil}.

Caso en que la cosa es robada. Si la cosa es robada y el depo­

sitario se entera después de recibido el depósito, debe dar aviso a

la autoridad competente (articulo 2523 del Código Civil); si dentro

ele ocho días no se le manda judicialmente retener o entregar la

cosa, tiene que devolverla a quien se la depositó, sin que tenga

responsabilidad alguna (articulo 2524 del Código Civil).

Variedades del depósito

Éstas son:

l. Voluntario, cuando se realiza libremente por los contra­

tantes;

2. Necesario, cuando se hace como obligación legal o judicial;

3. Oneroso, si se pacta retribución al depositario;

4. Gratuito, cuando se pacta que el depositario no recibirá

retribución;

5. Regular, si el depositario no tiene autorización para usar

la cosa;

218 Jorge Sánchez Cordero

6. Irregular, cuando el depositario puede usarla (este caso,

contrario a lo que dice la ley, sería un falso depósito, será mu­

tuo, comodato o arrendamiento);

7. Depósito en garantía, asegurando el cumplimiento de una

obligación (se estima que esta variante, no es depósito, es

prenda), y

8. El realizado en hoteles o casa de huéspedes, entre otros,

siendo los dueños los responsables del deterioro, destrucción o pér­

dida, a menos que prueben que el daño es imputable al dueño de

la cosa, a sus acompañantes, etcétera, o que proviene de caso for­

tuito o fuerza mayor. Esta responsabilidad no excederá de $250.00;

lo anterior sobre cosas que se introduzcan al hotel, pues si se

depositan en la caja del mismo, responden por la totalidad del

valor. Los avisos que eximan de responsabilidad al hostelero son

nulos. En cafés o fondas, casas de baño y otros establecimientos

semejantes, no se responden por los objetos que se introduzcan

(artículos 2535 al 2538 del Código Civil}.

Secuestro

Es otra variante del contrato de depósito y está regulado por los

artículos 2539 al 2545 del Código Civil.

El secuestro es el depósito de una cosa litigiosa que tiene un

tercero, para ser entregada a quien determine la correspondiente

resolución judicial (articulo 2539 del Código Civil}.

Contratos 219

Régimen jurídico

El secuestro puede ser convencional o judicial. Es convencional

cuando los interesados acuerdan depositar la cosa litigosa en poder

de un tercero hasta que termine el pleito; este depósito se rige por

las reglas relativas al contrato de depósito, salvo que la cosa depo­

sitada se devuelva a quien resuelve la sentencia y que el depositario

no puede liberarse del depósito, salvo acuerdo de los interesados

o del juez (artículos 2540, 2541 y 2542 del Código Civil).

Es judicial, cuando se realiza dentro del litigio y en virtud de

resolución del juez. Está regido por las reglas de los embargos, que

señala el Código de Procedimientos Civiles y en su defecto por las

del secuestro convencional (artículos 2544 y 2545 del Código

Civil).

TEMA 10. MANDATO

~e contrato se encuentra regulado por los artículos 2546

c.p:~· 2604 del Código Civil, en su definición derivada del

articulo 2546, establece que "es un contrato por el que el manda­

tario se obliga a ejecutar por cuenta del mandante los actos

jurídicos que éste le encarga".

Características

Éstas son:

l. Especialidad. Sólo recae sobre actos jurídicos, como la

celebración de contratos o la remisión de deudas, entre otros, no

puede tener por objeto la celebración de actos materiales.

221

222 Jorge Sánchez Cordero

2. Ausencia de idea necesaria de representación. El manda­

tario no actúa necesariamente a nombre del mandante, puede

proceder a nombre propio, luego puede ser representativo o sin

representación.

3. Sus consecuencias se producen en el patrimonio del

mandante.

Especies

Pueden ser:

l. Representativo, que se da cuando el mandatario actúa a

nombre del mandante, ostentando esa representación, se sustituye

a la persona del mandante (articulo 2560 del Código Civil);

2. Sin representación, que se presenta cuando actúa el

mandatario a nombre propio, sin ostentarse como tal, aunque cobre

por cuenta del mandante. En este caso, el mandante no tiene

acción contra las personas con las que contrata el mandatario, ni

éstas contra el mandante, salvo que el mandato recaiga sobre

bienes del mandante o sin perjuicio de las acciones entre mandante

y mandatario (articulo 2561 del Código Civil);

3. Gratuito, se da cuando el mandante no paga al mandatario

y para esto se requiere estipulación expresa;

Contratos 223

4. Oneroso, se actualiza cuando hay retribución; lo es por

naturaleza;

5. General, se presenta cuando comprende un conjunto ele

actos jurídicos ele la misma naturaleza, pudiendo en términos

del articulo 2554 del Código Civil ser ele tres clases:

a) Para pleitos y cobranzas, puede darse judicial o extra­

judicialmente;

b) Para administrar bienes, con todas las facultades inhe-

rentes, y

e) Para actos ele dominio, comprende todos los negocios jurí­

dicos que entren en actos ele disposición, como puede ser: venta,

permuta, clonación o, hipoteca, entre otros.

6. Especial, se da cuando es otorgado para actos jurídicos

concretos (articulo 2553 del Código Civil).

Clasificación

Puede ser: !.Principal; 2. Accesorio; 3.Bilateral; 4.0neroso por

naturaleza o gratuito, si así se estipula; 5. Formal, se requiere el

otorgamiento en carta poder, en escrito privado o en escritura

pública, y excepcionalmente 6. Consensual, es un contrato intuitu

personae, ya que los actos jurídicos que encarga el mandante al

mandatario deben ser ejecutados personalmente por este último.

224 Jorge Sánchez Cordero

Elementos de existencia

Son los mismos que el de todo contrato. El consentimiento debe

ser en cuanto a la oferta, expreso, y en cuanto a la forma, escrito;

en cuanto a la aceptación, puede ser expresa o tácita (artículo

254 7 del Código Civil).

Objeto. Pueden ser objeto del mandato todos los actos jurídicos

que sean lícitos y que pueden ser desempeñados o ejecutados sin

prohibición legal por el mandatario (articulo 2548 del Código

Civil); el testamento, por ejemplo, es un acto jurídico que no puede

hacerse por mandato.

Requisitos de validez

Son también los mismos de todo contrato. Por lo que hace a la'

capacidad que se requiere es la de contratar y llevar a cabo el acto

jurídico materia del mandato. Para aceptarlo se requiere única­

mente la de contratar, cuando se realiza con representación; si se

realiza sin representación, se requiere la necesaria para realizar o

ejecutar el acto jurídico relativo.

Forma. Por lo que se refiere a la forma, ésta puede ser escrita

o verbal; el escrito puede ser público o privado (éste puede ser

con ratificación de firmas o sin ellas, el primero debe ser ante

Notario (artículos 2550 y 2551 del Código Civil).

Contratos 225

En escritura pública o privada con ratificación de firmas

cuando sea de más de $5,000.00, y cuando lo exija la ley, como la

venta de inmuebles de más de $500.00 (artículo 2555 del Código

Civil, fracción !!).31 En términos del articulo 2556, 32 se puede

otorgar el mandato por escrito privado, ratificado ante dos testigos

cuando el interés del negocio excede de $200.00 y no llegue a

$5000.00 o, sólo puede ser verbal cuando el interés no exceda

de $200.00.

Obligaciones del mandatario

Éstas son:

l. Ejecutar los actos jurídicos materia del mandatario y

puede ser:

a) Personalmente o por otro, cuando tenga autorización; esta

sustitución puede asumir dos formas:

la. Cláusula de sustitución especial: la sustitución se puede

hacer únicamente por persona determinada en la cláusula, si se

nombró en él a la persona, si no por la que quiera; en este caso

desaparece la relación entre mandante y mandatario y se establece

entre mandatario sustituto y mandante.

l!. n Los montos antes indicados, fueron modificados por la reforma publicada en el Diario Oficial de la Federación del 6 de enero de 1994.

226 Jorge Sdnchez Cordero

2a. Cláusula de sustitución general: puede sustituirse por

cualquiera y aunque también termina la relación entre mandante

y mandatario, éste responde de la mala fe o insolvencia del sustituto.

El sustituto puede a su vez ser relevado en los mismos términos.

b) Sujetándose a las instrucciones recibidas; en caso de que

por hecho superviniente la ejecución de acuerdo con las instruc­

ciones produzca daño, y a juicio de mandatario se suspenderá la

ejecución, comunicándolo al mandante y esperando instrucciones;

si el mandatario considera perjudicial la ejecución de acuerdo con

las instrucciones recibidas, suspenderá y lo comunicará al man·

dante; en caso de urgencia, de falta de instrucciones o que éstas

sean insuficientes, el mandatario obrará a su arbitrio, pero deberá

obrar con toda diligencia, pues responderá por su culpa. Si se excede

en el mandato será responsable de daños y perjuicios (artículos

2562 y 2568 del Código Civil), los actos ejecutados serán nulos

relativamente.

e) Informando sin demora al mandante de la ejecución

(artículo 2566 del Código Civil).

d) Rendir cuentas, durante la ejecución y al terminar (artículo

2569 del Código Civil).

e) Entregar lo que hubiere recibido con motivo del mandato

(articulo 2570 del Código Civil).

Contratos 227

Obligaciones del mandante

Éstas son:

l. Anticipar al mandatario de lo necesario para ejecutar el

mandato (articulo 2577 del Código Civil).

2. Reembolsar al mandatario los gastos que hubiere hecho,

con réditos. Tiene el mandatario el derecho de retención hasta

que se haga la indemnización y reembolso (artículos 2577 y 2579

del Código Civil).

3. Indemnizar al mandatario por los daños y perjuicios sufridos

con motivo de la ejecución (articulo 2578 del Código Civil).

4. Remunerar al mandatario, si no se estipuló que era gratuito.

Pluralidad de mandantes y mandatarios

Cuando hay pluralidad de mandantes son solidariamente respon­

sables frente al mandatario común, salvo que se pacte mancomu­

nidad (articulo 2580 del Código Civil).

Respecto a la pluralidad de mandatarios, son responsables

cada uno por sus actos, a no ser que se haya pactado que responden

solidariamente (articulo 2573 del Código Civil).

228 Jorge Sdnchez Cordero

Relaciones con terceros

Varían según se trate de mandato representativo o sin representación.

l. Mandato representativo. En este caso, si no hay exceso, entre

el mandante y el tercero existe relación directa, desligándose el

mandatario de toda responsabilidad frente a tercero.

Cuando se actúa con exceso de facultades, el exceso es nulo

relativamente, teniendo el tercero acción contra el mandatario

por daños y perjuicios, si ignoraba que actuaba en exceso, si

lo sabia, no tendrá esa acción (articulo 2584 del Código Civil).

2. Mandato sin representación. En este caso el tercero no tiene

más relaciones que con el mandatario, aun cuando los efectos eco•

nómicos recaigan en el patrimonio del mandante; se exceptúa el

caso de que el mandato recaiga sobre bienes propios del mandante;

en este caso si hay relación entre éste y el tercero (articulo 2561

del Código Civil).

Revocación del mandato

Puede ser revocado por acto unilateral del mandante, a menos

que su otorgamiento se hubiere señalado como una condición en

el contrato bilateral o como un medio para ampliar una obligación

contraída (articulo 2596 del Código Civil). Se distingue la resci­

sión de la revocación en que la primera borra retroactivamente

los efectos, la revocación los deja subsistentes.

Contratos 229

La revocación debe notificarse al mandatario y a los terceros

(articulo 2597 del Código Civil).

Casos de irrevocabilidad

El articulo 2596 prevé dos casos:

l. Cuando su otorgamiento se hubiese estipulado como una

condición de un contrato bilateral.

2. Cuando se dio el poder como un medio para cumplir una

obligación previamente contraída entre el mandante y el

mandatario.

Casos en que continúa el mandato después de la muerte. El man­

dato, por ser intuitu personae, termina con la muerte.

Continúa en tanto que los herederos actúan por si mismos en

los negocios, siempre que de lo contrario pueda resultar algún

perjuicio (artículo 2602 del Código Civil).

Mandato judicial

Es el mandato para comparecer en juicio; el mandatario en este

caso recibe el nombre de procurador, no pudiendo serlo ni los

incapacitados ni los jueces, magistrados y demás funcionarios y

empleados de la administración de justicia, dentro de los límites

230 Jorge Sdnchcz Cordero

de su jurisdicción, ni los empleados de Hacienda por los asuntos

en que puedan intervenir (artículo 2585 del Código Civil}.

Este mandato podrá otorgarse en escritura pública o por escrito

presentado al juez, ratificado ante él y con testigos de identifi­

cación, si no conoce al otorgante (artículo 2586 del Código Civil}.

Se necesitará poder especial para desistirse, transigir, compro­

Ineter en árbitros, absolver y articular posiciones, hacer cesión,

recusar y recibir pagos (articulo 2587 del Código Civil).

Obligaciones del procurador o abogado. Son obligaciones del

procurador: seguir el juicio en todas las instancias, pagar los gastos

que se causen a su instancia, sin perjuicio del derecho de reembolso

y hacer cuantCJ sea necesario para la defensa de su poderdante.

El abogado que acepte mandato de una de las partes, no puede

aceotar el de la otra en el mismo juicio (articulo 2589 del Código

Ci··il).

El procurador con impedimento para seguir actuando no podrá

abandonarlo sin sustituir el mandato, avisando al mandante

para que nombre a otra persona.

Terminación del mandato

El articulo 2595 del Código Civil señala que el mandato ter­

Inina por:

Conrraws 231

l. Revocación.

2. Renuncia del mandatario

3. Por muerte del mandante o del mandatario.

4. Por interdicción de uno u otro.

5. Por vencimiento de plazo o conclusión del negocio para el

que fue concedido.

6. En los casos previstos por los arti.culos 670 a 672 del propio

Código.

Régimen fiscal

Articulo 4o., fracción XVII, de la Ley General del Timbre.

Pagará:

Poder (mandato)

A. cuando es otorgado en escriwra pública:

a) Poder especial Cuow lija $3.00

b) Poder general Cuota fija $6.00

B. Cuando es otorgado en escrito privado, ratificc¡do ante algún funcionario o empleado público: Cuota fija $6.00

C. El m::1ndato judicial que deba ser ratificado ante el juez de los autos:

a) Si el interés del negocio no excede Cuota fija $2.00 de $1,000.00

b) Si el interés del negocio excede de Cuota fija $4.00 $1,000.00 o no puede determinarse

232 Jorge Sánchez Cordero

D. Si se otorga en carta poder sin ratificación de firmas sin importar la cuantía del negocio y la naturaleza del mandato (aun el judicial), Cuota fija $0.20

E. Ratificación verbal, hecha por escrito: Cuota fija $0.20

No causa gravamen el mandato contenido en los endosos .. en procuración " o "al cobro''.

El articulo 3 7 dispone qtÍe en la sustitución del mandato se

causará la misma cuota.

TEMA 11. CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS

0?trato regulado por los artículos 2606 al 2615 del {p ~·~digo Civil.

Noción general

Hay prestación de servicios cuando una persona se obliga mediante

renumeración a realizar a otro un trabajo físico, intelectual o

artístico, o a producirle una obra mueble o inmueble.

Breve nota de derecho comparado

En Roma este contrato formaba parte de la locatio conductio

oper!lrum (alquiler de trabajo), cuando se trataba de trabajo, y de

la locatio conductio operis si se trata de la realización de una obra.

Este sistema sigue el código francés, el italiano y el español.

233

234 Jorge Sáncluz. Cordero

Código Civil de 18 70. En este ordenamiento surge en el dere­

cho positivo mexicano la distinción entre el arrendamiento de

cosas y la prestación de servicios, pues el hombre no puede equipa­

rarse a una cosa, es un atentado a su dignidad.

El Código Civil de 1884, igual que el anterior, sólo incluye

dentro de los contratos de prestación de servicios el de servicios

profesionales.

Código Civil de 1928. Este Código también distingue la locatio

de la prestación de servicios, regulando:

l. Servicio doméstico, por jornal, a precio alzado, en que el

operario sólo pone trabajo y el de aprendizaje.

2. Servicios profesionales.

3. Servicios de obras a precio alzado.

4. Contrato de porteadores y alquiladores.

5. Contrato de hospedaje.

Del servicio doméstico, por jornal, .a precio alzado en el que

el operario sólo pone su trabajo y el de aprendizaje. Estos contratos

han desbordado el contenido del derecho civil y se han incorporado

al derecho del trabajo, ahí es donde se estudian.

Contratos 235

De la prestación de servicios profesionales. Existe cuando

una parte llamada profesor, mediante remuneración, que recibe el

nombre de honorarios, presta servicios técnicos profesionales o

artísticos a otra llamada cliente, este concepto se deriva del artículo

2606 del Código Civil.

Clasificación

Es un contrato: l. Principal; 2 Bilateral; 3. Oneroso por naturaleza;

4. puede ser gratuito; 5. Verbal; 6. Consensual, y 7. lntuitu.personae,

por tener en cuenta la calidad de la persona a quien se encarga el

trabajo profesional.

No se tiene derecho a cobrar honorarios cuando no se cuenta

con el título correspondiente, en los casos en que la ley lo exija,

siendo además responsable de los daños causados (artículos 2608

y 2615 del Código Civil).

Régimen jurídico

Los honorarios se fijan de común acuerdo, a falta ele convenio,

atendiendo a las costumbres y a la importancia del trabajo, de la

reputación del profesionista o del arancel (artículo 2607 del Código

Civil).

Además de los honorarios, deberán pagarse los gastos que se

hagan; a falta ele convenio sobre su reembolso, se pagarán con rédito

legal cuando se paguen los honorarios, lo que se hará en el lugar

236 Jorge Sánchez Cordero

de la residencia del profesionista, inmediatamente que se preste

el servicio o haya concluido el trabajo (artículo 2609 del Código

Civil).

Si son varios los clientes de un solo negocio, todos responderán

solidariamente de los honorarios (articulo 2612 del Código Civil).

Si son varios profesores en un mismo negocio, se les pagará

por lo que individualmente hayan hecho, cobrando cualquiera que

sea el éxito del negocio, salvo pacto en contrario (artículo 2613

del Código Civil).

Cuando el profesor no pueda continuar en el cargo lo avisará

al cliente. Sólo es responsable por negligencia, impericia o dolo

(artículos 2614 y 2615 del Código Civil).

Régimen fiscal

Se rige por la cédula V del! mpuesto sobre la Renta, y se cubre median­

te manifestación anual hecha bajo las bases de esa reglamentación.

TEMA 12. DEL CONTRATO DE OBRAS A PRECIO ALZADO

c;¡:¿::.e contrato está regulado por los artículos 2616 al 2645

c.p~:l Código Civil.

Definición

Es el contrato en virtud del cual, una persona llamada empresario

realiza una obra en la que pone los materiales a favor de otra,

llamada dueño de la obra, a cambio de una remuneración,

concepto que deriva de los artículos 2616 y 2625 del Código Civil.

Diversas denominaciones

Son dos fundamentales:

l. Contrato de empresa

2. Contrato de obras

Z37

238 Jorge Sánche~ Cordero

A los anteriores se agrega: por ajuste cerrado, a precio cerrado

o destajo, entre otros.

Contrato de obras, es aquel en el que el empresario pone

únicamente su trabajo. Este aspecto del contrato de obras está

conceptuado en el Código de 1928 como contrato de prestación

de servicios personales, regulado por el derecho del trabajo (articulo

2615 del Código Civil).

Todas las demás formas de este contrato son:

l. En el que el empresario pone trabajo y materiales (contrato

de obras).

2. En el que el empresario solo dirige (contrato de empresa).

3. En el que el precio se fija de manera cerrada (contrato de

obras a precio alzado).

Códigos Civiles de 1870, 1884 y 1928

En los ordenamientos de 1870 y 1884 se abarcaban con la deno­

minación de contrato de obras, los aspectos del contrato en que

se ponía solo trabajo; trabajo y material; y cuando el precio era a

destajo o alzado. El de 1928 sólo tiene carácter de contrato de

obras cuando el empresario dirige la obra y pone materiales. En el

que sólo dirige, es un contrato innominado sin regulación especial.

Contraeos 239

Clasificación

Es un contrato: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Oneroso por esencia;

4. Consensual, en forma general; 5. Formal cuando sea por ajuste

cerrado con valor de más de $100.00, en este caso será escrito, en

el que se hará descripción de la obra o plano (artículo 2618 del

Código Civil), y 6. Es lntuitu personae, por lo que respecta al

empresa no.

Elementos de existencia del contrato de obras

Son iguales a las ele todo contrato. Respecto al objeto, pueden ser

tanto muebles como inmuebles.

Elementos de validez del contrato de obras

Son los mismos de todo contrato. Respecto a la forma en general,

el contrato es consensual; cuando la obra es ele inmueble por ajuste

cerrado con valor ele más de $100.00 deberá otorgarse en contrato

escrito, con pormenorización, diseño, plano y presupuesto; la dificul­

tad que surj~ por falta ele plano, diseño o presupuesto se resol­

verá por dictamen ele peritos, atendiendo a la naturaleza ele la

obra (articulo 2618 del Código Civil).

Relación del contrato de obras con la compraventa

En ocasiones se discute si cuando el empresario pone materiales

se trata de un contrato de compraventa. Esto se resuelve anali-

240 Jorge Sánchez Cordero

zando cada caso, es decir, si existe preeminencia del trabajo sobre

los materiales, como lo más importante es el trabajo, en

consecuencia el contrato será de obras; en cambio, si lo más

importante en valor son los materiales, entonces el contrato será

de compraventa.

Obligaciones del empresario

Éstas son:

l. Ejecutar la obra convenida (articulo 2616 del Código Civil):

a) Conforme al plano, diseño o presupuesto (artículo 2619

del Código Civil).

b) En el término pactado, a falta de pacto quedará a juicio de

los peritos (articulo 2629 del Código Civil).

e) Personalmente, salvo que se haya pactado o el dueño lo

consienta, pero bajo la responsabilidad del empresario, o que

el empresario muera (articulo 2633 del Código Civil).

2. Entregar la obra, si se le paga; si no, tiene derecho de re­

tención y su crédito será preferente (artículo 2644 del Código

Civil).

3. Responder de la obra al dueño (articulo 2642 del Código

Civil):

Contratos 241

a) Por los riesgos durante la ejecución, salvo que hubiere

morosidad en recibirla, o convenio expreso en contrario.

b) Por el trabajo de operarios (el derécho del trabajo deroga

esto, el dueño responde sin limitación, ya que es patrón sustituto).

e) Por los vicios o defectos de construcción (artículo 2634

del Código Civil).

Obligaciones del dueño de la obra

Éstas son:

l. Pagar el precio de la obra en el momento convenido, aunque

los materiales hubieren aumentado; siempre y cuando no hubiese

modificación en el diseñ.o, salvo que el cambio haya sido autorizado

(artículos 2625 al 2627 del Código Civil).

2. Recibir la obra; la parte pagada se presume entregada y

recibida; no se entiende así, si lo que se hizo fueron adelantos

a cuenta del precio de la obra, o cuando los pagos entregados son

parte de un todo (articulo 2631 del Código Civil).

Pérdida de la cosa

Los riesgos antes de la entrega son a cargo del empresario, salvo

morosidad en recibirlo o convenio expreso en contrario (artículo

2617 del Código Civil).

242 Jorge Sánchet Cordero

Terminación del contrato

Termina por:

l. Ordenarlo el dueño, indemnizando al empresario (articulo

2635 del Código Civil).

2. Cuando se trate de contrato de obra ajustada por peso o

medida, sin designar número o medida total, el contrato se rescinde

por voluntad de cualquiera de las partes, pagando la parte con­

cluida (artículo 2636 del Código Civil).

3. Por muerte del empresario, indemnizando a los herederos

sobre el trabajo y gastos hechos (artículo 2638 del Código Civil).

4. Cuando la obra no puede concluirse por caso fortuito o

fuerza mayor (artículo 2639 del Código Civil).

Régimen fiscal

Se rige por la fracción IX, del artículo 4o. de la Ley General del

Timbre, que reglamenta los contratos no especificados:

A. Cuando expresa el valor de la operación:

a) Si el contrato importa enajenación 1 Cuota por valoro 2% de bienes o cesióA de derechos reales

b) En cualquier otro caso:

1. En escritura pública, por cada 1 Cuota fija, $0.10 $10.00 o fracción

Contratos 243

2. En escrito privado por c<lda Cuota fijao $0.02 $10.00 ó fracción

B. Cuando no se expresa su valor:

a) En el documento en el que se consigne el contrato:

l. Si es escritura pública Cuota Fijao $10.00

2. Si es escrito privado Cuota Fijao $2.00

b) En los recibos que deberán expedirse por las prestaciones pactadas:

l. Si el contrato se consignó en Cuota Fijao $0.10 escritura pública, por cada $10.00 ó fracción

2. Si se consignó en escrito privado Cuota Fijao $0.02 por cada $10.00 ó fracción

C. Los convenios y transacciones judiciales, sea cual fuera su contenido y aun cuando importen enajenación de bienes o cesión de derechos reales:

a) Cuando su objeto sea resolver conflictos de derechos que no afecten el patrimonio de alguna de las partes. Cuota Fija: $20.00

b) Cuando su objeto sean derechos u obligaciones estimables en dinero

l. Si se expresa el valor: Por cada Cuota por valoro $0.20 $10.00 o fracción

2. Si no se expres<1 el valor pero puede determinarse:

En el acto de celebrarse el convenio. Cuota Fija, $20.00

Una vez determinado el valor de los bienes materia del convenio, por cada $10.00 o fracción Cuota por valo" $0.20

3. Si no se expresa el valor y no puede determinarse: Cuota Fija $30.00

No causan gravamen los contratos constituidos de renta o pensión temporal o vitalicia; los de mutuo, comodato, donación, anticresis, fianza, hipoteca, prenda, aparcería, sub·aparcería, prestación de servicios profesionales, capitulaciones matrimoniales ni los contratos de trabajo celebrados de acuerdo con las leyes relativas.

TEMA 13. CONTRATO DE HOSPEDAJE

~e contrato está regulado por los artículos 2666 a 2669

c.p~:l Código Civil.

Definición

El contrato de hospedaje tiene lugar cuando una de las partes,

llamado hospedero o posadero, presta a otra, llamado huésped o

pasajero, albergue, mediante retribución convenida, compren­

diendo o no, según se estipule, alimentos y demás gastos que origine

el hospedaje.

Naturaleza

Es compleja, implica en parte la prestación de servicios y en otra

parte, la transmisión de uso y goce.

245

246 Jorge Sánchez Cord1!TO

Andlisis. Hay hospedaje cuando de dos personas una presta a

otra posada, alojamiento o albergue, y ésta a su vez paga a cambio

un precio. El hecho de prestar alojamiento se desdobla en actos

que suelen pertenecer a diversos tipos de contrato.

Clasificación

Es un contrato: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Complejo; 4. Declarativo,

si es expreso y de adhesión si es tácito; 5. Oneroso; 6. Conmuta­

tivo; 7. Consensual, y 8. De tracto sucesivo.

Función económica

Por medio de él se satisfacen las necesidades de cobijo y alimenta­

ción fuera del hogar, facilitando la circulación de agentes, constitu­

yéndose como un auxiliar del comercio.

Función jurídica

Es compleja, comprende actos trasbtivos de dominio, de uso y

goce y de prestación de servicios.

Formación del contrato

Se forma por el mero consentimiento, por ello es consensual.

Contrato5 24 7

Elementos de existencia

Son los mismos de los de todo contrato. Su objeto es complejo

porque comprende el uso de muebles, la localidad, etcétera, el

disfrute de servicios de hotelero y servidumbre y el consumo ele

bienes, como luz, teléfono, agua, alimentos, entre otros.

División

Se divide en hospedaje simple, que corresponde sólo al uso de la

habitación y con servicios, que incluye el hospedaje con alimentos.

Capacidad. Es distinta según se trate de dar o recibir hospedaje:

a) Capacidad para dar hospedaje. Se requiere la de contratar

y obligarse y a la disposición.

b) Capacidad para recibir hospedaje. Basta la ele contratar y

obligar.

Incapacidad. El contrato celebrado por incapaz es nulo rela­

tivamente, la nulidad se establece en protección del incapaz, pero

esta acci.ón no es invocable cuando el menor que presta hospe­

daje sin intervención del tutor lo ha hecho haciendo de ello una

profesión.

248 Jorge Sánchez Cordero

Derechos y obligaciones dimanados del contrato

Por ser sinalagmático, engendra obligaciones a cargo del hostelero

y a cargo del huésped.

Los efectos del contrato de hospedaje para el hostelero son:

A. Por lo que hace a sus derechos:

l. Cobrar el precio.

2. Exigir se ponga en su conocimiento las novedades dañosas

observadas en las cosas.

3. Limitar su responsabilidad a $250.00, por el deterioro o

pérdida de cosas introducidas en el establecimiento con su con­

sentimiento (artículo 2535 del Código Civil).

4. Retener en prenda los equipajes, a falta de pago (artículo

2669 del Código Civil).

B. Por lo que hace a sus obligaciones:

l. Prestar alojamiento (sin oponerse a recibir a alguno, ya

que se trata de una policitación).

2. Las del arrendador, en cuanto se requiera.

Contratos 249

3. Proporcionar alimentos, cuando se pacten.

4. Responder de los deterioros o pérdidas sufridas por el pasajero.

5. Fijar los reglamentos que ordene la autoridad administrativa.

Los efectos para el huésped son:

A Con relación a sus derechos:

l. Recibir albergue y alimentos en su caso.

B. Con relación a sus obligaciones:

l. Pagar el hospedaje.

2. Todas las del arrendatario.

Además de las obligaciones antes indicadas, el artículo 2668

del Código Civil señala que el hospedaje se rige por las condiciones

estipuladas en el reglamento que expedirá la autoridad competente.

Al respecto, el "Reglamento de Establecimiento de Hospedaje", 33

publicado en el Diario Oficial de la Federación de 6 de marzo de

194 2, señala, entre otras obligaciones, la obligación de registro

-H Este reglamento estuvo en vigor hasta julio de 1982.

250 }oTge .Sánchez CoTdero

del huésped en las tarjetas o libros especiales que el propietario del

negocio lleve para tal efecto, anotando además el nombre de las

personas que le acompañan (articulo 14), no transgredir el regla­

mento en materia de moralidad (articulo 15), entre otras.

Manera de extinguir la obligación del pago. La forma de extinguir

esta obligación es: pago, compensación, dación en pago, confusión,

remisión de la deuda, novación o, prescripción (prescribe a los

dos años de acuerdo al articulo 1161 fracción Ill del Código Civil).

Terminación del contrato

Este contrato termina por:

l. La llegada del plazo (en caso de reservación y no llegada

del huésped, si la cosa puede arrendarse, no se pagará nada, si no,

se pagarán daños y perjuicios); 2. Por convenio expreso; 3. Por

nulidad del contrato; 4. Por rescisión; S. Por confusión; 6. Por expro­

piación, y 7. Por evicción.

TEMA 14. CoRPORAClONES CrvrLES

ociones generales

En los contratos estudiados anteriormente, las finalidades ele las

partes son diversas, contrapuestas; en los contratos corporati­

vos, la finalidad ele las partes es común, unen sus recursos para un

mismo objetivo.

Códigos Civiles de 1870 y 1884. Estos ordenamientos se ocupan

sólo del contrato ele sociedad, como contrato corporativo, no de

la asociación.

Código de Comercio de 1890. Éste se ocupaba ele los dos aspec­

tos del derecho corporativo, pues regulaba la asociación, bajo las

formas: momentánea y en participación; asimismo reglamentaba

251

252 Jorge Sdnchet Cordero

las sociedades, entre las que enumera la sociedad en nombre

colectivo,. la anónima, la comandita simple, la comandita por

acciones y la cooperativa34

Código Civil de 1928. Éste enmienda la deficiencia de los

Códigos de 1870 y 1884, porque regula tanto a las sociedades como

a las asociaciones.

Asociación

Este contrato está regulado por los artículos 2670 y 2687 del Có·

digo Civil.

Antecedentes

Los preceptos que reglamentan la asociación en el Código Civil

están tomados de los códigos alemán, suizo, argentino, brasileño,

francés; algunos preceptos son originales. Ahora bien, aunque

cuente con estos antecedentes, tiene configuración propia.

Concepto

En términos del artículo 2670 del Código Civil, es un contrato de

carácter corporativo dotado de personalidad jurídica, que surge

de un contrato intuitu personae, celebrado entre dos o más personas,

Jt A partir dcl4 de agosto de 1934, las citadas sociedades son reguladas por la Ley General de Sociedades Mercan riles, publicada en el Diario Oficial de la Federación en esa misma fecha.

Contratos 253

con el propósito de realizar una finalidad común licita y prepon­

derantemente no económica.

Características

l. Es corporativo por estar formado por dos o más personas;

2. Es persona moral, por darle personalidad el derecho, como

una ficción de él;

3. Es permanente;

4. Es intuitu personae, por formarse en consideración a las

personas de los socios;

5. Debe tener un fin licito, lo que implica no realizar hechos

o actos prohibidos por la ley, y

6. Su objeto debe ser preponderantemente no económico, si

lo fuera no seria asociación civil, sino mercantil.

Fonna

Debe constar por escrito, ya sea en documento privado o públi­

co. Para que surta efectos contra terceros, se deben inscribir en el

Registro Público. Los estatutos que obran en el clausulado del con­

trato, son los que rigen su objeto, vigencia, nacionalidad y obli­

gaciones (artículos 2671, 2673 y 3071 al 3074 del Código Civil).

254 Jorge Sánchcz Cordero

Su organización es corporativa, ya que funciona conforme

normas estatutarias que establecen la forma de administrar la

sociedad o las facultades de las asambleas, entre otras cuestiones

de administración.

Extinción de la asociación

Además de las causas previstas en los estatutos, en términos del

articulo 2685 del Código Civil, las asociaciones se extinguen por

las siguientes causas:

l. Por consentimiento de la asamblea general.

2. Por concluir el término de duración o haber conseguido su

objeto para la que fue creada.

3. Por haberse vuelto incapaz de realizar el fin para el que

se fundó.

4. Por resolución de autoridad.

Órganos de la asociación

Éstos son:

l. La asamblea general de asociados, que es el poder supremo

de las asociaciones, que puede reunirse en la época fijada por

los estatutos o cuando fuere citada cuando menos por el So/o de los

Contratos 255

asociados; si no lo hiciere, lo hará el juez de lo civil, a petición de

ellos (articulo 26 7 5 del Código Civil).

La asamblea general resolverá sobre la admisión o exclusión

de asociados: sobre disolución anticipada de la asociación; sobre

nombramientos de director o directores; cuando la escritura consti­

tutiva no los nombre; sobre revocación de esos nombramientos;

sobre los demás asuntos que le encomienden los estatutos (articulo

26 7 6 del Código Civil).

Sólo se tratarán los asuntos de la orden del día y las decisiones

se tomarán por mayoría de votos de los presentes (articulo 2677

del Código Civil). El Código Civil no fija quórum de asistencia.

2. Director o directores, es el órgano ejecutivo de la asocia­

ción, los asociados podrán vigilar que las cuotas se destinen al fin

propuesto (articulo 2683 del Código Civil).

¿Cómo se liquida?

Al extinguirse la asociación sus bienes se aplican conforme lo

determinan los.estatutos, a falta de disposición, como lo determine

la asamblea general; en este caso la asamblea sólo podrá atribuir a

los asociados la parte del activo que equivalga a sus aportaciones;

el resto se aplicará a otra asociación o fundación de objeto similar

a la que se liquida.

256 Jorge Sánchez Cordero

Régimen fiscal

Está regulado por el articulo 4o. fracción XXIV, de la Ley General

del Timbre que señala:

A. Sobre el capital, conforme al Cuota fija, $1.20 contrato por cada $1,000.00 o fracción

B. Cuando se determine y se autorice aumento de capital en el mismo contrato, se pagará sobre el capital determinado la cuota del inciso anterior y sobre el aumento autorizado:

a) Si puede precisarse el monto del Cuota fija, $0.25 aumento por cada $1,000.00 o fracción

b) Si no puede determinarse Cuota fija, $10.00

C. Cuando por la naturaleza del objeto de la sociedad no haya capital social o la sociedad fuere solamente de ganancias o las aportaciones no sean en propiedad,

a) Si es en escritura pública Cuota fija' $15.00

b) Si se otorga en escrito privado Cuota fija' $2.50

No causan gravamen:

l. La sociedad conyugal (La sociedad conyugal no es propiamente una sociedad, es un régimen de copropiedad).

2. La constitución de sociedades o fundaciones de beneficencia privada.

TEMA 15. SOCIEDAD

'jf5:. ~'" [,¿, poc lo> ""'"'loo 2688 "' 2738 dd Cód lgo C; ,;[

Concepto

La sociedad civil es una corporación mediante la cual las partes,

denominadas socios, se obligan a aportar bienes, industria, o

ambos, para realizar un fin preponderantemente económico y que

no constituya especulación mercantil (concepto que deriva del

artículo 2688 del Código Civil).

Características

l. Es una corporación por estar integrada por un conjunto de

personas.

257

258 Jorge Sánchez Cordero

2. Está dotada de personalidad jurídica, por tanto tendrá un

nombre o razón social, un domicilio, una nacionalidad y un patri­

monio, éste es independiente del de los socios, que no son copro­

pietarios, sobre él, sólo tienen derecho de crédito.

3. El patrimonio se forma con las aportaciones de los socios,

que puede ser dinero u otros bienes (artículo 2689 del Código

Civil).

4. Tienen un fin común (artículo 2688 del Código Civil).

5. El fin debe ser preponderantemente económico (artículo

2688 del Código Civil); se distingue de la mercantil, sólo por

criterio formal, es mercantil cuando se organiza adoptando alguna

forma de sociedad mercantil.

Forma

Este contrato, debe constar por escrito; puede ser público o priva­

do, en el primer caso, por ejemplo, se presenta cuando se aportan

bienes que requieren escritura pública, en términos del artículo

2690 del Código Civil.

Tal como lo dispone el artículo 2693 del Código Civil, en la

escritura social deben constar:

l. El nombre de los socios

2. La razón social

Conlrátos Z59

3. El objeto de la sociedad

4. El importe del capi.tal social y de las aportaciones

La falta de forma produce que cualquiera de los socios pueda

pedir su liquidación, pero esta falta de forma no puede oponerse a

terceros como motivo para que no produzca sus efectos (artículo

2691 del Código Civil).

Registro

Por lo que hace a su registro, debe inscribirse en el Registro de

Sociedades Civiles para que surta efectos contra tercero (articulo

2694 del Código Civil).

Cláusulas prohibidas

Será nula la estipulación que diga que los provechos pertenecerán

exclusivamente a alguno o algunos de los socios y rodas las pérdidas

las soporten sólo unos (articulo 2696 del Código Civil). También

está prohibido estipular que a los socios capitalistas se les restituya

su aporte con una cantidad adicional, haya o no ganancias (artículo

2697 del Código Civil).

Obligaciones y derechos de los socios

Respecto a las obligaciones, deben apreciarse con relación a la

sociedad y respecto a terceros:

260 Jorge Sánche<: Cordero

l. Respecto a las obligaciones con la sociedad son:

a) Satisfacer su aportación o prestar los servicios personales

en su caso; si es un bien lo que aporta tendrá las obligaciones de

todo enajenante; si es el goce de alguna cosa lo que aporta, respon­

derá como arrendador.

b) Responder por las pérdidas de la sociedad en la proporción

correspondiente.

Las anteriores obligaciones derivan del articulo 2 702 del

Código Civil.

2. Con relación a terceros, responderán solidariamente y en

forma ilimitada y de manera subsidiaria los socios que adminis­

tren; los demás socios, salvo convenio en contrario, sólo responde­

rán ante terceros por el valor de su aportación (artículo 2704 del

Código Civil).

Respecto a los derechos de los socios, éstos son:

l. Participar en las utilidades de la sociedad (artículo 2 728

del Código Civil).

2. Participar en el haber social, al liquidarse (articulo 2728

del Código Civil).

Contraeos 261

3. Tienen el derecho del tanto en caso de que un socio se

separe, el plazo para usar de ese derecho es de 8 días después de que

reciban el aviso de que se pretende enajenar (artículo 2706 del

Código Civil).

4. Participar en la administración de la sociedad, cuando no

se haya limitado su administración a alguno de los socios (artículo

2 719 del Código Civil).

5. Instruirse en la marcha de los negocios de la sociedad.

La calidad de socios es intransmisible (artículo 2684 del Có­

digo Civil}.

Órganos de la sociedad

Éstos son:

l. La asamblea de socios, con las mismas características de la

asamblea de socios de las asociaciones civiles.

2. Administrador, ejecutivo de la sociedad y que puede ser

uno o varios socios. Su nombramiento se hace en la escritura cons-.

titutiva, es irrevocable, salvo que obre con dolo, culpa o inhabili­

dad, en este caso puede revocarse su nombramiento por unanimidad

de votos; si se nombró fuera del acta constitutiva, puede revocarse

por mayoría de votos.

262 Jorge $linche~ Cordero

También puede administrarse la sociedad por la totalidad de

los socios, en este caso los acuerdos se toman por mayoría. La ma­

yoría se computará por cantidades, pero si una persona representa

el mayor interés y la sociedad es de más de tres socios, se reque­

rirá el voto de la tercera parte de los socios (articulo 2713 del

Código Civil).

Facultades de los administradores

Los administradores tienen las facultades que les confiere la escri­

tura constitutiva, pueden ser: de pleitos y cobranzas, de administra­

ción y de dominio; si no se señala expresamente, no tendrán las

de dominio.

Los compromisos constituidos en exceso de facultades sólo

obligan a los socios si se ratifican (articulo 2716 del Código Civil).

Disolución de la sociedad

Las causas de disolución de la sociedad serán las que establezca el

acta constitutiva, y a falta de estipulación en sus cláusulas, serán las

establecidas en el articulo 2720 del Código Civil consistentes en:

l. Consentimiento unánime de los socios.

2. Por cumplimiento del término prefijado en el contrato.

3. Por la realización completa del fin social o por haberse

vuelto irrealizable.

ContraWI 263

4. Por muerte o incapacidad del socio que responde ilimita­

damente de los compromisos sociales, excepto si se pactó que conti­

nuaria con los socios supervivientes o con los herederos.

5. Por muerte del socio industrial, si la industria dio na­

cimiento a la sociedad.

6. Por renuncia de un socio, en sociedad de duración ilimitada

y que los otros socios no deseen continuar asociados.

7. Por resolución judicial.

La disolución debe inscribirse en el Registro de Sociedades.

La disolución conduce a la liquidación de la sociedad, opera­

ción por la que se aprecia si hubo pérdida.

Régimen fiscal

El mismo que el ele las asociaciones civiles, ya tratado.

TEMA 16 • APARCERÍA

c;¡¿::.e contrato está regulado por los artículos 2739 al 2763

c.p~:l Código Civil).

Definiciones

Hay aparcería agrícola y de ganados.

La aparcería agrícola es el contrato por el que una persona,

llamada dueño de la tierra, concede a otra, llamada aparcero, el

uso y goce de la tierra para que la cultive y se repartan los frutos,

en la forma que convengan; concepto que se deriva del artículo

2741 del Código Civil.

265

266 Jorge Sánchet Cordero

La aparcería de ganados es el contrato por el que una persona

llamada dueña del ganado, concede a otra, llamada aparcero, el

cuidado del ganado con el objeto de repartirse sus frutos y

productos en los términos que convengan, esta definición se deriva

del articulo 2752 del Código Civil.

Funciones jurídicas y económicas

Sus funciones jurídicas y económicas son similares a las del arren­

damiento y la sociedad; pues consisten en conceder el uso y goce

de ciertos bienes (predio y ganado), mediante retribución y hacer

que se disfrute de una cosa ajena; la finalidad de las dos partes es

lograr una buena cosecha o una buena cría.

Clasificación

Es un contrato: ). Principal; 2. Bilateral; 3. Oneroso; 4. Aleatorio,

ya que al celebrar el contrato, se ignora si habrá frutos, ganancias

o pérdidas; 5. Conmutativo; 6. Formal, por otorgarse por escrito;

7. Temporal, y 8. De tracto sucesivo.

Elementos de existencia

Son los de todo contrato. El objeto en la aparcería agrícola siempre

se refiere a un predio rústico, para el cultivo de la tierra; por lo

que hace a la aparcería de ganados, el objeto recae sobre la cría de

ganado o explotación de él.

Contraeos 267

Se requiere que el predio sea cultivable en caso de aparcería

agrícola; en la aparcería de ganado. Se aplica éste régimen a la

cría de otros animales, por analogía, aunque no se reglamente

expresamente.

Requisitos de validez

Son los de todo contrato. Respecto a la forma debe expresarse el

consentimiento por escrito privado, debiéndose formar dos ejem­

plares, uno para cada contratante (articulo 2740 del Código Civil).

Respecto a la capacidad, se requiere la capacidad para obligarse

y conceder el uso, por tanto, pueden dar en aparcería el propietario,

el arrendatario y el usufructuario, con consentimiento del dueño;

aunque esto desvirtúa el contrato, que tiene por objeto que quien

no tiene tierra cultive la ajena para repartirse las utilidades con su

dueño.

Naturaleza del derecho del aparcero

Se discute si es un derecho real o personal; por ser un contrato

complejo con características de arrendamiento. Es personal, ya

que la obligación ele proporcionar el uso y goce se traduce en dar

participación ele frutos, luego el aparcero no ejerce un derecho

real sobre la cosa, ejerce la posesión derivada, como el arrendamiento.

En el caso de la aparcería agrícola se relacionan las reglas

generales ele la aparcería con disposiciones del arrendamiento.

268 Jorge Sánchez Cordero

En el contrato de aparcería de ganados se relacionan las reglas

generales de la aparcería con disposiciones especiales de la sociedad

y arrendamiento de muebles.

Obligaciones del dueño del predio

Éstas son:

l. Conceder su uso y goce, que es la esencia del contrato

(artículo 2 7 41 del Código Civil).

2. Entregar la cosa de acuerdo con lo pactado, a falta de

convenio, observando lo dispuesto para las obligaciones de dar.

3. No estorbar el uso y goce de la tierra.

4. Conservar la cosa en estado de que pueda utilizarse para

su objeto.

5. Garantizar la posesión pacífica al aparcero, obligación en

toda enajenación o concesión de uso o goce.

6. Responder de los daños y perjuicios por vicios ocultos ante­

riores al contrato; obligación general para los contratos conmutativos.

7. Conceder al aparcero el uso de parte del predio para cons­

tituir su habitación y que tome el agua potable y la leña necesaria;

Contratos 269

o qut'! .consuma el pasto necesario para alimentar a sus animales

(artículo 2749 del Código Civil).

8. Respetar el derecho del tanto al aparcero si cumplió con sus

obligaciones, si el predio se da nuevamente en aparcería (artículo

2 7 50 del Código Civil).

Obligaciones del aparcero

Las hay generales, semejantes a las del arrendatario y especiales

propias de la aparcería.

Las obligaciones generales son las siguientes:

l. Conservar la cosa en el estado en que se recibe

2. Servirse de la cosa para el uso convenido

3. Avisar al dueño de la necesidad de reparaciones

4. Avisar toda usurpación o novedad dañosa

5. Restituir la finca al terminar el contrato

Por su parte, las obligaciones especiales son:

l. El labrador no podrá levantar las mieses o frutos sin avisar

al propietario o a quien haga sus veces; si no está, midiendo o

pesando la cosecha ante dos testigos idóneos; su incumplimiento

270 Jorge Sánchez Cordero

da lugar a que la cosecha se calcule por peritos, con cargo al apar­

cero (artículo 2743 a 2745 del Código Civil}.

2. Entregar al duei\o la parte de los frutos convenida, a falta

de convenio, conforme a la costumbre del lugar; la parte para el

aparcero por su trabajo nunca podrá ser menor del40% de la cose­

cha (artículo 2741 del Código Civil}.

3. Entregar la parte proporcional de los frutos, si se pierde

parte de la cosecha, determinando la proporción en función de lo

contenido de lo que se recoja.

Si el duei\o proporciona semillas y la pérdida es parcial, el apar­

cero repondrá esas semillas en proporción a lo cosechado, si es el

total no responderá por las semillas (artículo 2748 del Código

Civil).

Aparcería de ganado. Obligaciones del dueño

l. Conceder el uso del ganado (artículo 2756 del Código Civil}.

2. Conceder al aparcero parte de los frutos o productos de

acuerdo a lo convenido, será nulo el contrato que estipule que

todas las pérdidas por caso fortuito son por cuenta del aparcero

(artículos 2754 y 2757 del Código Civil}.

3. Entregar los animales en el tiempo, lugar, forma y modo

convenidos, a falta de convenio, como las obligaciones de dar

(artículo 2754 del Código Civil}.

Contratos 271

4. Garantizar la posesión del aparcero de manera útil, res­

pondiendo de los vicios ocultos objetivamente (artículo 2756 del

Código Civil).

5. Garantizar la posesión pacifica al aparcero.

6. Responder de la evicción, sustituyendo por otros los anima­

les perdidos (articulo 2756 del Código Civil).

7. No estorbar el uso y goce perturbando al aparcero en el cui­

dado y alimentación de los animales.

8. No disponer de los animales o de sus frutos o productos

durante la vigencia del contrato, salvo pacto en contrario respecto

a frutos (articulo 2 7 58 del.Cód igo Civil).

9. Conceder el derecho del tanto al aparcero, si antes del

vencimiento del contrato vende el ganado (articulo 2 7 63 del Códi­

go Civil).

Obligaciones del aparcero

Éstas son'

l. Guardar y conservar los animales, respondiendo de su dolo

o culpa (articulo 2755 del Código Civil}.

2. No disponer de las cabezas o crías sin consentimiento del

dueño (articulo 2 7 58 del Código Civil).

272 Jorge Sánchez Cordero

3. No esquilar a los animales sm avisar al dueño (articulo

2759 del Código Civil).

Terminación del contrato de aparcería agrícola

Este termina por:

l. Llegada del plazo estipulado.

2. Por haber terminado la cosecha, salvo el derecho del tanto

para la siguiente.

3. Por cumplimiento de condición resolutoria, si se estipuló.

4. Por revocación del dominio del dueño, indemnizando si el

dueño ocultó ese riesgo.

5. Cuando termine el arrendamiento o el usufructo del dueño;

en esos casos, indemnizará al aparcero si ocultó es situación.

6. Pérdida de la cosa.

7. Expropiación del predio, detectada por utilidad pública.

8. Evicción, en cuyo caso el aparcero tiene derecho a exigir

ser indemnizado.

9. Muerte del aparcero. En este supuesto, se indemniza a

los herederos, si el aparcero realizó algunos trabajos. La muerte del

Contratos 273

dueño de la tierra no termina con el contrato (articulo 2742 del

Código Civil)

Terminación del contrato de aparcería de ganados

Termina por las mismas causas que la agrícola y en las mismas

condiciones.

Régimen fiscal

En términos del articulo 4o., relativo a la fracción IX, último párra­

fo de la Ley General del Timbre, el contrato de aparcería no causa

gravamen.

TEMA 17. CONTRATOS ALEATORIOS.

CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS GENERALES

~el contrato en el que las ganancias y pérdidas dependen

<P~~ un acontecimiento incierto, para todas las partes o para

alguna ele ellas. Se distingue ele los contratos conmutativos en que

en éstos las prestaciones son ciertas; en cambio, en el aleatorio no

se sabe a cuánto ascenderán, o quién gana y quién pierde, sino hasta

que se realice el acontecimiento; ese acontecimiento puede ser cierto

o incierto y puede ser condición o término. En el seguro de vida la

indemnización es cierta, su realización depende de un término; en

la compra de esperanza, su realización depende de una condición.'

Diferencia entre los contratos aleatorios y los sujetos a condición suspensiva

En los contratos sujetos a condición suspensiva, su existencia ele­

pende del acontecimiento futuro e incierto, no es la prestación la

275

276 Jorge Scínche:z: Cordero

que depende del acontecimiento futuro e incierto, sino la obliga­

ción misma; en los contratos aleatorios, su formación no depende

del acontecimiento futuro, pues unas prestaciones nacerán, como

pagar las primas en el seguro de vida o de incendio, otras prestacio­

nes son las que su nacimiento dependerá de la realización de acon­

tecimiento futuro.

Además, en los contratos sujetos a condiciones suspensivas,

las prestaciones están determinadas y su realización depende de

la llegada del término a condición; en cambio, en los aleatorios la

determinación de quién soportará las pérdidas o quién las

ganancias, depende de la llegada de ese acontecimiento incierto o

cierto de fecha incierta.

Contratos aleatorios del derecho civil y su comparación con los aleatorios del derecho mercantil

Son civiles: el juego y la apuesta, la renta vitalicia y la compra de

esperanza. Son mercantiles: el de seguros, el de préstamo a la gruesa

y la fianza mercantil.

El contrato de seguro es aquel en el que una empresa asegura­

dora se obliga mediante una prima a resarcir un daño o pagar una

suma al verificarse la eventualidad prevista en el contrato.

El préstamo a la gruesa es aquel en el que su reembolso, con

un premio, depende del feliz arribo a puerto de los efectos sobre

los que se hizo o del valor que se obtenga en caso de siniestro.

Contratos 277

La fianza mercantil es la otorgada por compañía autorizada

en la que la obligación del deudor principal es mercantil.

Se distinguen los contratos aleatorios civiles de los mercantiles

en que en éstos, hay un propósito de especulación comercial y son

celebrados por compañías o empresas autorizadas para eso, por

ello se dice que los contratos aleatorios mercantiles pierden su

carácter aleatorio, pues se basan en cálculos actuariales que hacen

casi imposible una pérdida. Lo que hacen las compañías de fianzas

y seguros es formar una mutualidad que pagará las indemnizaciones

originadas por siniestros; únicamente será aleatorio para quien

paga la prima.

Lo anterior, claro, desde el punto de vista económico, pero

jurídicamente son contratos aleatorios cuya pérdida o ganancia

dependerá de la realización de un acontecimiento incierto.

El juego y la apuesta

Este contrato está regulado por los artículos 2764 a 2773 del Código

Civil. Es el contrato aleatorio por excelencia, en que del acon­

tecimiento futuro dependerá de quién gane o quién pierda.

Diferencias entre juego y apuesta según los juristas Ricci, Manresa y Navarro y Enneccerus

Según Ricci, juego es el convenio en virtud del cual dos o más

personas hacen sendas apuestas con el compromiso de perderla a

278 Jorge Sánche;: Cordero

favor de quien venza, ellos directamente participan, es decir, son

los competidores. La apuesta es el convenio por el que la ganancia

es atribuida a la parte cuya afirmación relativa a un asunto resulta

cierta.

Manresa y Navarro sostienen que es juego cuando las partes

participan en él, y que es apuesta cuando la acción no depende de

las partes.

Enneccerus afirma que el juego tiene por objeto la distracción o

la ganancia o ambas, la apuesta tiende a robustecer una afirmación.

Acción por deudas de juego y apuestas prohibidas

El Ejecutivo ha reglamentado los juegos permitidos, prohibien­

do la ruleta, el bacará y los albures, entre otros (Ley Federal de

Juegos y Apuestas).

En relación con los juegos y apuestas prohibidos, no hay acción

sobre las deudas contraídas por ellos, además desconoce la ley

todo efecto al contrato que los origine, pues por tratarse de normas

de interés público, están afectados de nulidad absoluta, y aun en

el caso de pago voluntario, el perdidoso tiene acción para que se le

devuelva el 50% de lo pagado, entregando el otro 50% a la bene­

ficencia pública (artículos 2764 al 2765 del Código Civil).

Las deudas de juego no admiten compensación. Uno de los

requisitos para que proceda la compensación es que sea exigible,

Contratos 279

y no siéndolo las deudas de juego o apuesta prohibida, no puede

aplicarse la compensación (articulo 2768 del Código Civil).

No admiten novación. Tampoco puede existir novación, pues

ésta es la conversión de una obligación por otra, y en este caso no

hay obligación por deuda de juego o apuesta prohibidos (artículo

2768 del Código Civil).

Se conceden excepciones a tos perdidosos. El perdidoso puede

ejercer la acción de juego prohibido, pero esta acción no es oponi­

ble a tercero de buena fe, pues si la obligación nacida del juego se

forma en un titulo a la orden o al portador y éste es endosado a

un tercero, no podrá oponerse esa excepción; en este caso el perdi­

doso, una vez verificado el pago, puede reclamar al ganador el

50% y el otro 50% queda a la beneficencia pública (artículo 2770

del Código Civil).

No admiten fianza. Como esa obligación no produce efectos

jurídicos, la fianza que la garantice no puede existir, pues no existe

el accesorio sin el principal.

Acción para exigir la suma prestada para el juego y la apuesta

Si no hay acción para exigir el pago de lo ganado, entonces tampo­

co para pedir lo prestado con ocasión al juego y apuesta prohibidos

por el otro jugador, pero el préstamo hecho por tercero extraño al

juego sí debe reembolsarse y es exigible, ya que quien presta a

persona capaz no está obligado a indagar el uso del préstamo.

280 Jorge Sdnchet Cordero

Prescripción

El que pierda en juego y apuesta no prohibido si está obligado

civilmente y esa obligación es exigible jurídicamente y la acción

para reclamar esa obligación prescribe a los 30 días. Esta

prescripción es de tan corto tiempo para evitar que el juego lícito

llegue a constituirse en un mal social (articulo 2767 del Código

Civil).

¿A qué monto puede llegar la deuda?

La deuda exigible por juego o apuesta no puede exceder de la

vigésima parte de su patrimonio (articulo 2767 del Código Civil).

COMPRA DE ESPERANZA

Este contrato está regulado por los artículos 2792 y 2793 del

Código Civil.

Concepto

En términos del artículo 2792 del Código Civil, se llama compra

de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una

cantidad determinada, los frutos que la cosa produzca en un tiempo

fijado, tomando el comprador para si los riesgos de que los frutos

no lleguen a existir, o bien los productos de un hecho que pueden

apreciarse en dinero.

Contratos 281

Es un contrato aleatorio para el comprador y conmutativo

para el vendedor.

Su comparación con la compra futura

El artículo 2309 del Código Civil permite, en general, que las cosas

futuras puedan ser objeto del contrato, tomando el comprador el

riesgo de que no llegasen a existir.

La compra de cosa esperada o futura es una modalidad de la

compraventa y se rige por lo dispuesto para la compra de esperanza.

Se distinguen en que en la compra de esperanza se adquieren

los frutos que una cosa produzca en tiempo fijo, en tanto que en la

compra de cosa futura no son los frutos los que se venderán, sino

la cosa misma; además, en la compra de cosa esperada hay dos

posibilidades: la. que se convenga en pagar aunque la cosa no

llegue a existir; este contrato se rige por lo dispuesto para la compra

de esperanza, y 2a. en el que el pago se supedita a que la cosa llegue

a existir; en este último supuesto es una compraventa sujeta a

condición suspensiva.

Elementos de existencia y validez de la compra de esperanza

Son los mismos de todo contrato.

Consentimiento. Consiste en la manifestación de voluntad

de correr el riesgo de que los frutos lleguen a existir y que el vende­

dor los transmita si se producen.

282 Jorge Sánchez: Cordero

Objeto. Siendo requisito de todo contrato que el objeto exista

o pueda existir, surge el problema de que en la compra de esperanza

éste pueda no existir; en este contrato la aleatoriedad recae sobre

uno de los elementos de existencia del contrato, no sobre el monto,

y si es existente el contrato es por disposición legal, no por lógica

jurídica.

Capacidad. Se requiere la necesaria para la compraventa, la

de enajenación. La venta de cosa ajena es nula relativamente; se

revalida si el vendedor la adquiere de quien tenga derecho de pro­

piedad sobre ella antes de que tenga lugar la evicción; caso especial

de convalidación de nulidad relativa, que normalmente queda a

cargo del perjudicado, en este caso, no es el comprador quien rati­

fica, la ratificación depende de un hecho ajeno a su voluntad; por

lo expuesto se dice que esa venta está afectada de nulidad absoluta

y lo que sucede es que se hace una nueva venta.

Ausencia de vicios del consentimiento. Los que interesan son el

error, el dolo y la lesión. El error debe recaer sobre el motivo

determinante de la voluntad, como el hecho de haber querido

contratar una venta de cosa esperada, y se estipule cotnpra de

esperanza.

El dolo se debe a maquinaciones que indiquen al comprador

a correr un gran riesgo o a venderle algo que de antemano sabe

no existirá.

Contratos 283

Lesión. Cuando el vendedor aprovecha la suma ignorancia,

notoria inexperiencia o extrema necesidad del comprador,

logrando un lucro excesivo para el riesgo que se corre y a lo que él

se obliga.

Licitud en el objeto, motivo, fin o condición del contrato.

Se aplican las reglas generales de las obligaciones.

Forma. Se aplica lo dispuesto para la compraventa. En efecto,

en términos del artículo 2793 del Código Civil, los derechos y

obligaciones de las partes en este contrato son los mismos de la

compraventa, por tanto, en relación con la forma, debe acudirse

al contrato de compraventa.

TEMA 18. CONTRATOS DE GARANTÍA

CP contratos de garantía son fianza, prenda, hipoteca y

x:ttcrests.

Concepto

Son aquellos destinados a proteger al acreedor ele la insolvencia

del deudor.

Su razón de ser está, en proteger al acreedor:

l. Del peligro ele enajenación de bienes del deudor, que aun

ele buena fe, puede provocar su insolvencia; de este peligro se

resguarda:

a) Desapoderando al deudor de la cosa (prenda).

285

286 Jorge Sánchez Cordero

b) Sin desapoderarlo, adquiriendo un derecho real sobre la

cosa (hipoteca).

2. Para proteger al acreedor de nuevas deudas con otros

acreedores se resguarda:

a) Mediante un segundo deudor garante (fianza).

b) Creando un derecho de preferencia (hipoteca o prenda).

Fianza

Este contrato está regulado por los artículos 2794 a 2855 del

Código Civil.

Definición

En términos del articulo 2794, es un contrato por el que una

persona, llamada fiador, se compromete con el acreedor a pagar

por el deudor, si éste no lo hace.

Se hace hincapié en el hecho de que el fiado, no es parte en

el contrato de fianza (articulo 2796 del Código Civil).

Clasificación

Es un contrato: l. Accesorio; 2. Unilateral, ya que sólo

el fiador, se obliga por el deudor; puede ser bilateral cuando el

Contrato~ 287

acreedor, no el deudor, paga al fiador por el otorgamiento de la

fianza; 3. Gratuito, pero puede ser oneroso, en el caso de que el

contrato sea bilateral; 4. Consensual, y 5. Expreso, la fianza no se

presume, debe manifestarse verbalmente o por escrito.

Obligaciones susceptibles de ser afianzadas

Todas las obligaciones, con la sola limitación de no ser por más

valor que la deuda principal. No pueden serlo las que adolezcan

de una ineficacia juridica.

Diversas especies de fianza:

l. Por la manera de constituirse:

a) Legal, impuesta por ley

b) Judicial, impuesta por sentencia

e) Convencional, por acuerdo

2. Atendiendo a la remuneración:

a) Gratuitas

b) Onerosas

3. Atendiendo a su régimen jurídico:

a) Civil, regida por el derecho común

b) De empresa, cuando el fiador es una empresa

288 Jorge Sánchez Cordero

e) Administrativa, para garantizar créditos fiscales u obliga­

ciones administrativas

Extensión de la fianza entre el acreedor y el fiador

Puede abarcar el monto de la obligación o menos, no más; si se

otorga en términos generales se extiende al monto de la obligación

más los réditos y gastos de cobro (articulo 2799 del Código Civil).

¿Qué excepciones pueden oponérsele?

Todas las inherentes a la obligación principal, que no sean

personales del deudor (articulo 2812 del Código Civil). Puede

oponer además la de orden y la de excusión.

Beneficios de orden y excusión

El derecho de poder oponer la excepción de orden, es el beneficio

que puede pedir el fiador para que primero se ejecute al deudor

(fiado). El de excusión es el que tiene el fiador para que el acree­

dor cobre primero en los bienes del fiado y en caso de que su

patrimonio no alcance a cubrir la obligación, el resto lo pagará el

fiador (artículos 2814 y 2815 del Código Civil).

En términos del articulo 2816 del Código Civil, no tiene lugar

la excusión en los casos siguientes:

l. Cuando el fiador renuncia.

Contratos 289

2. En caso de concurso o insolvencia probada del deudor.

3. Cuando el deudor no pueda ser demandado en la República.

4. Cuando el negocio para el que se prestó la fianza sea propio

del fiador.

5. Cuando se ignore el domicilio del deudor y llamado por

edictos no comparezca ni tenga bienes en el lugar del cumplimiento

de la obligación.

Conforme a lo señalado por el artículo 2817 del Código Civil,

los requisitos para que el beneficio de excusión aproveche al fia­

dor son:

l. Que lo alegue al requerírsele ele pago.

2. Que designe bienes del deudor que basten y que estén en

el lugar ele pago.

3. Que asegure los gastos de excusión.

El fiador podrá pedir la excusión después si el deudor adquiere

bienes con posterioridad al requerimiento o se descubre que los

tenía ocultos (artículo 2818 del Código Civil}.

Efectos de la fianza entre el fiador y el deudor

La fianza puede constituirse: con el consentimiento del deudor,

sin su consentimiento y contra su voluntad.

290 Jorge Stinchtz Cordero

Los efectos entre fiador y deudor pueden apreciarse antes

del pago y después de hecho éste. En términos del articulo 2836 del

Código Civil, el fiador puede:

l. Antes del pago, exigir al deudor asegure el pago o lo releve

de la fianza:

a) Si fuere demandado por el pago (judicialmente).

b) Si el deudor sufre menoscabo en sus bienes de manera que

se halle en riesgo de quedar insolvente.

e) Si pretende ausentarse de la República.

d) Si se obligó a relevarlo de la fianza en tiempo determinado,

y éste ha transcurrido.

e) Si la deuda se hace exigible por el vencimiento del plazo.

2. De acuerdo con el articulo 2829 del Código Civil, si es des­

pués del pago, tendrá derecho de exigir al deudor la repetición de

lo que hubiere pagado.

;Cómo debe ser indemnizado el fiador en caso de pago?

En caso de fianza, sin voluntad del fiado, sólo se cobrará lo que le

haya beneficiado del pago (artículo 2828 del Código Civil), en los

Contratos 291

otros casos responderá de la deuda principal y demás accesorios,

subrogándose el fiador en los derechos del acreedor (artículo 2830

del Código Civil) -por ejemplo si paga $5.00 sólo repetirá por

$5.00, aunque el crédito sea $10.00, no como en la cesión que

puede pagar cinco y cobrar diez, si el crédito lo vale-.

Transacción entre fiador y acreedor. En caso de transacción el

fiador solo repetirá por lo que pagó (articulo 2831 del Código

Civil).

Excepciones que puede oponer el deudor al fiador. Puede oponer

las siguientes excepciones: Si el fiador pagó sin avisar al deudor,

podrá oponerle todas las excepciones que podía haber opuesto al

acreedor, como la de pago. Si el deudor indebidamente paga

al acreedor, habiendo ya pagado el fiador, repetirá contra el acree­

dor por pago de lo indebido (artículos 2832 y 2833 del Código Civil).

Efectos de la fianza entre los cofiadores. Cuando varias perso­

nas garantizan el cumplimiento de una misma obligación son soli.­

dariamente responsables del cumplimiento, salvo pacto en

contrario. Cuando alguna paga la deuda podrá repetir contra

cada uno de los otros, lo que proporcionalmente le corresponda.

Si alguno es insolvente, su parte recaerá sobre todos, en la mis­

ma proporción. Para lo anterior se requiere que haya pagado en

virtud de demanda judicial o por hallarse el deudor principal

en estado concurso (articulo 283 7 del Código Civil).

En el caso de la solidaridad o simple mancomunidad, serán

responsables solidariamente fiadores, salvo pacto en contrario.

292 Jorge Sdnchez Cordero

Beneficio de división. Es una defensa del cofiador. Al pedir el

beneficio de división, el fiador sólo responde por la parte del fiador

o fiadores ir,solventes, si la insolvencia es anterior a la petición; y

ni aun por esa insolvencia si el acreedor voluntariamente cobra

a prorrata sin petición (articulo 2840 del Código Civil).

Casos en que no procede e1 beneficio de la división. En términos

del articulo 2839 del Código Civil, este beneficio no tiene lugar

entre los fiadores:

l. Cuando se renuncia expresamente.

2. Cuando cada fiador se ha obligado mancomunadamente

con el deudor.

3. Cuando alguno sea concursado o se halla insolvente, enton­

ces se dividirá su parte a prorrata entre todos.

4. Cuando el negocio para el que se prestó la fianza es propio

del fiador.

5. Cuando alguno de los fiadores no está en la República o se

desconozca su paradero y citado por edictos no comparezca.

Extinción de la fianza

Esta se extingue:

Contratos 293

l. Por vía de consecuencia, cuando se extingue la obligación

principal, por pago, compensación, remisión o confusión (artículos

2842 y 2843 del Código Civil).

2. Por vía principal, como revocación, cancelación o cuando

el acreedor concede la prórroga o espera al deudor sin consen­

timiento del fiador; o le otorgue quita; o porque el acreedor dentro

de 30 días no exija al deudor el cumplimiento; o deje de promover

por tres meses en el juicio de ejecución contra el deudor (artículos

2846, 2847 y 2848 del Código Civil).

Fianza legal o judicial

Es la otorgada por disposición legal o judicial. Cuando sea de más

de $1000.00, se exigirá que el fiador tenga bienes raíces, por menos,

no (articulo 2850 del Código Civil). Los fiadores legales o judiciales

no gozan del beneficio de orden ni de excusión (articulo 2855 del

Código Civil).

Registro

Debe hacerse cuando la fianza se constituya en atención a tener

bienes raíces, en este supuesto, se hará la inscripción correspon­

diente y su tildación en su oportunidad (artículo 2852 del Código

Civil).

Régimen fiscal

El contrato de fianza no está gravado por impuesto alguno.

TEMA 19. PRENDA

~e contrato está regulado por los artículos 2856 al 2892

c.p:l,~l Código Civil.

Además de su significado como contrato, la palabra prenda

tiene otras dos acepciones:

Como derecho real de garantía denominado "prenda" o como

la cosa misma objeto de la garantía.

Concepto

El Código Civil, en su articulo 2856, define a la prenda como un

derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para

garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia

en el pago.

295

296 Jorge Sánchez Cordero

Esta definición es incompleta, ya que no alude al elemento

entrega y determinación de la cosa, por tanto, debe definirse como

un contrato por el cual el deudor o un tercero entrega una cosa

mueble al acreedor para garantizarle el cumplimiento de la obli­

gación y su preferencia en el pago, quedando el acreedor obligado a

devolver la cosa si el deudor cumple oportunamente su obligación.

Características

l. Dar nacimiento a un derecho real sobre bienes muebles

2. Es por naturaleza accesorio

3. Es indivisible y especial

4. Trae prelación en el pago

Cosas que pueden ser objeto del contrato

Pueden ser objeto del contrato todos los muebles enajenables y

los frutos que puedan ser recogidos en tiempo determinado, sobre

éstos últimos por considerarlos "muebles por anticipación" (artícu­

los 2656 y 2857 del Código Civil}.

Es condición para que h prenda produzca sus efectos entre­

garla, pues este contrato no se perfecciona con el simple consen­

timiento, es necesaria la entrega de la prenda, si no la hay, estaremos

ante una promesa de prenda. La entrega podrá ser real o jurídica

(artículo 2858 del Código Civil}.

Contratos 297

Jurídicamente se entiende entregada la cosa, cuando se con­

viene en que quede en poder de un tercero o del propio deudor,

por consentimiento expreso o por disposición legal; en el último

caso el contrato debe inscribirse en el Registro Público para que

surta efectos contra tercero (articulo 2859 del Código Civil).

El deudor puede usar la prenda, si ésta queda en su poder, si

así lo pactan las partes.

Prenda sin disposición

Es la constituida sobre frutos pendientes o recogidos que queden

en depósito del deudor. El jurista Planiol, estima que es hipoteca, en

cambio, el maestro Borja Soriano sostiene que es prenda de muebles

por anticipación y su entrega no se efectúa por disposición legal.

Fonna de la entrega de la cosa

Es según su naturaleza. Si es incorpórea la entrega es simbólica,

dándose el titulo ele ellas, como un crédito, en este caso hay que

notificar al deudor (articulo 2865 del Código Civil). Si la cosa es

corpórea la entrega puede ser real o judicial (articulo 2858 del

Código Civil).

Prenda de cosa futura

Sólo puede ser cuando no se requiera la entrega, caso de los frutos,

que es posible dar en prenda los que producirá una finca (articulo

2857 del Código Civil).

298 Jorge Sdnchez Cordero

Forma

Debe constar por escrito, puede ser en documento privado o

público. No surtirá efectos contra terceros sino desde la fecha de

registro, escritura pública o que lo sepa de manera fehaciente

(artículo 2860 del Código Civil).

Derecho real de prenda

Es el que confiere al acreedor el derecho de retención de la cosa,

retención oponible a todos ya que tiene las acciones posesorias de

persecución, de preferencia en el pago, de ser indemnizado de los

gastos de conservación y de exigir el pago o constitución de una

nueva prenda en caso de pérdida o deterioro sin su culpa (artículo

28 7 3 del Código Civil).

Los frutos de la cosa pertenecen al deudor, pudiendo aplicarse

a intereses (artículo 2880 del Código Civil).

En caso de incumplimiento, el acreedor sólo tiene que pedir

al juez que decrete la venta de la cosa, con citación del deudor

(artículo 2881 del Código Civil).

Puede convenirse venta extrajudicial fijando precio al ven­

cimiento del contrato, no al celebrarse, siempre que no se perju­

diquen derechos de tercero (articulo 2883 del Código Civil).

No podrá el acreedor en ningún caso apropiarse de la cosa, y

será nula la cláusula que lo autorice.

Contratos 299

También es nula la cláusula que prohíba al acreedor solicitar

la renta de la cosa dada en prenda (articulo 2887 del Código Civil).

El acreedor no responde de la evicción de la cosa vendida

sólo que se haya obligado a ello o haya dolo de su parte.

Su índívísíbílídad

Los derechos y obligaciones que resultan de la prenda son indi­

visibles, salvo pacto en contrario o que la prenda sea sobre varios

objetos, los pagos parciales, en este caso se irán reduciendo

proporcionalmente, si no, la prenda sigue indivisa garantizando la

obligación, por la parte que sea (articulo 2890 del Código Civil).

Extinción

La prenda puede extinguirse:

Por vía de consecuencia, al extinguirse la obligación principal

(deuda), sea por el pago o por cualquiera otr<l causa legal (articulo

2891 del Código Civil).

Por vía directa, cuando se extingue la prenda, independiente­

mente que subsista la obligación principal, como en el caso de

renuncia expresa que el acreedor hace de la prenda. ¿Cuándo

produce efectos contra terceros? Sólo surtirá efectos cuando conste

la certeza de la fecha en que se hizo, en el Registro Público, en

300 Jorge Sánche:t Cordero

escritura pública o de alguna otra manera fehaciente (artículos

2860 y 2861 del Código Civil).

Régimen fiscal

En términos del artículo 4o., fracción IX de la Ley General del

Timbre, la prenda no causa gravamen.

TEMA 20. LA RENTA VITALICIA

~e contrato está regulado por los artículos 2774 a 2791

c.p::l Código Civil. Es un contrato aleatorio que puede ser

contractual u originado por testamento.

Definición

En términos del articulo 2774 del Código Civil, es el contrato

aleatorio por el que el deudor se obliga a pagar periódicamente

una pensión durante la vida de una o más personas determinadas,

mediante la entrega de dinero o de cosa mueble o inmueble determi­

nados, cuyo dominio se le transfiere desde luego al deudor. Se hace

una transmisión con una carga.

301

302 Jorge Sdnchez Cordero

Gratuidad y transmisión onerosa aleatoria

La renta vitalicia puede constituirse a título gratuito, por donación

o testamento (artículo 2775 del Código Civil); en estos últimos

casos no se hace una transmisión con una carga, por ello se dice

que no es una transmisión onerosa aleatoria.

Naturaleza del contrato

Es un contrato que tiende a asegurar el modus vit•endi del

beneficiario, por tanto, será exigible la pensión, pero su incum­

plimiento no determina la rescisión del contrato (artículo 2 782 y

2783 del Código Civil).

Partes del contrato

Éstas son:

1. Constituyente o acreedor, que da el capital.

2. Deudor de la renta, que es quien recibe el capital y se obliga

a pagar la pensión.

3. Pensionista o tercero, aquél a favor de quien está consti­

tuida la renta; en el caso del primero puede ser el propio acreedor.

Clasificación del contrato

Es un contrato: l. Aleatorio por esencia; 2. Principal; 3. Bilateral,

cuando tiene origen contractual; 4. Unilateral, cuando su origen

Contratos 303

es la donación o el testamento; 5. Gratuito, cuando constituye

una liberalidad; 6. Oneroso, si la prestación es hecha a cambio de

capital o bien recibido; 7. Consensual, y 8. Formal, cuando los

bienes que se transfieren deben enajenarse llenando alguna forma­

lidad (articulo 2776 del Código Civil).

Puede estipularse sobre la vida de un tercero

Generalmente se constituye sobre la vida del que da el capital,

pero puede establecerse sobre la de un tercero, y es la duración de

esa vida la que determina el tiempo de la pensión, no de quien

tenga derecho a la pensión, ésta la recibe de quien constituye la

renta. El tercero debe ser determinado en el contrato, o será nulo.

Si el pensionista muere antes que el tercero, la pensión se

transmitirá a los herederos (articulo 2774 y 2789 del Código Civil).

Puede estipularse sobre la vida de una o varias personas

Cuando se estipula que se constituya sobre la vida de varias

personas, el pensionista dejará de percibir la renta a la muerte de

todas.

No puede constituirse sobre una persona muerta

Siendo la vida la que determina la duración de la pensión, es nulo

el contrato que se estipule sobre la vida de una persona muerta;

también es nulo si el pensionista muere dentro del plazo señalado

304 Jorge Sánche~ Cordero

en el contrato, así como cuando la persona a cuyo favor se

constituye la renta, muere dentro del plazo que en él se señale y

que no podrá ser inferior de 30 días, contados desde el del

otorgamiento. (artículos 2779 y 2780 del Código Civil}.

Efectos

La renta vitalicia es redimible a voluntad del acreedor. No puede

liberarse con la devolución del capital. Puede rescindirse a petición

del pensionista cuando constituida mediante un precio no da el

constituyente las garantías para su ejecución (artículo 2781

del Código Civil}. El pensionista no tiene derecho a devolución del

capital por falta del pago de pensiones, tiene derecho a exigir éstas,

las vencidas, y que se asegure el cumplimiento de las futuras

(artículos 2782 y 2783 del Código Civil}.

TEMA 21. HIPOTECA

Breve noción histórica

~ipoteca es una institución que ya conocia el derecho

X.r~ego, aunque no con la perfección que alcanzó en

Roma y a la que primero se llamó pignus conventum, dándosele

más tarde el nombre legal de hipoteca.

En el derecho griego la hipoteca era conceptualizada como la

prenda ele un inmueble para garantizar el cumplimiento de una obli­

gación; a través de la hipoteca se desposeía al deudor de la finca.

En los orígenes de dicho derecho, para otorgar una garan­

tía real a un acreedor, no se tenia más medio que transmitirle la

305

306 Jorge Sánchez Cordero

propiedad del bien, transmisión que se hacía celebrando un

contrato con fiducia.

La enajenación fiduciaria era un contrato por el cual el acree­

dor se obligaba a transferir el bien después de ser pagado el crédito

que garantizaba. Este bien corría el peligro de quedar incapacitado

después de devolverlo el acreedor, quien podía disponer de él.

Posteriormente apareció la prenda pignus, contrato por el que

al acreedor sólo se le confería la posesión y no la propiedad y dispo­

sición de la cosa dada en prenda, que podían ser muebles o inmue­

bles. Este nuevo sistema tenia el inconveniente de privar al deudor

de la posesión y uso de la cosa y de los frutos de la misma, y de no

poder dar el mismo objeto en garantía de otro crédito, aun cuando

el primero fuera muy inferior al valor de la cosa.

Notando el inconveniente de la prenda, principalmente para

los agricultores, los cuales no teniendo más bienes que sus aperos

de labranza que al pignorados les imposibilitaban para continuar

su labor; entonces el pretor admitió que se pudieran dar esos bie­

nes en prenda sin desposesión, protegiendo el derecho del acreedor

con la acciÓn serviana, procedimiento que se generalizó y que

tuvo con1o nueva protección al acreedor la acción cuas'i serviana o

hipotecaria.

En el derecho romano se perfeccionó esta figura al ser consi­

derado como un derecho real, que se podía constituir sobre bienes

Contratos 307

muebles e i.nmuebles, para garantizar una obligación principal, sin

que el deudor tuviera que ser desposeído del bien o cosa gravada,

en donde además se le concedía un derecho de reservación, venta

y preferencia en el pago.

Esto es, que en un principio se confundían la hipoteca con la

prenda, ya que a ambas se les designaba bajo la denomil'lación de

pignus, pero más adelante se dio el nombre de prenda a la garantía

que pasaba en poder del acreedor e hipoteca, a la garantía que

permanecía en poder del deudor.

Etimológicamente, la voz hipoteca significa "poner debajo",

tomada de la voz latina hypotheca, derivada a su vez del griego

hypotheke.

Al evolucionar ese derecho de hipoteca, se definieron sus

caracteres: derecho real accesorio e indivisible, siendo susceptibles

de hipotecarse todos los bienes muebles o inmuebles y pudiéndose

constituir por convenio, por testamento o tácita, garantizaba plena­

mente al acreedor ya que le confería un derecho preferente y real,

protegido jurídicamente por la acción cuasi-serviana o hipotecaria.

En el derecho griego, la hipoteca tenia características semejan­

tes a la anticresis, que era el pacto a través del cual el acreedor

podía hacer suyos los frutos del bien dado en garantía, disfrute

que hacia las veces de interés del capital, o sólo del capital, si no

se pactan intereses.

308 Jorge Sdnche::: Cordero

La hipoteca en los códigos de 1870 y 1884

En estos códigos existe un concepto deficiente de la hipoteca, ya

que se omite precisar que quien la constituye no pierde la posesión

del objeto; queda en garantía.

Los artículos 1940 del Código de 1870 y el 1823 del Código

de 1884 señalaban: "La hipoteca es un derecho real que se

constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garan­

tizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago".

Además, en estos códigos se reguló al contrato de anticresis

como una institución diversa de la hipoteca. En el Código Civil

de 1928 esta figura desapareció

La hipoteca está regulada por los artículos 2893 al 2943 del

Código Civil vigente.

Definición

En el artículo 2893 del Código Civil se dice: "La hipoteca es una

garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al

acreedor, y que da un derecho a éste, en caso de incumplimiento

de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes,

en el grado de preferencia establecido por la Ley".

Es pues, un derecho real accesorio constituido sobre bienes

determinados, por medio del cual y mediante contrato se establece

Contratos 309

que dichos bi.enes quedan en poder del deudor y en caso de incum­

plimiento de su obligación, se pagará preferentemente con el

producto de su venta, teniendo derecho ele persecución en manos

ele quien se halle dicho bien.

Características

Es un contrato: l. Accesorio o de garantía en oposición a prin­

cipal, pues ampara el cumplimiento ele una obligación principal;.

2. Bilateral, en oposición a unilateral, porque nacen obligaciones

a cargo de ambas partes; 3. Formal en oposición a consensual y a

real, y 4. Conmutativo en oposición a aleatorio;

Accesoriedad

La hipoteca es un contrato en que se establece un derecho real

accesorio, ya que sigue el principio general de que "lo accesorio

sigue la suerte ele lo principal"; es decir, que garantiza una obliga­

ción principal. Esta característica está en casi todas las legislacio­

nes, como la francesa, romana, española y la mexicana.

En el medio jurídico mexicano, la hipoteca debe seguir a la

obligación principal en su suerte, desde su nacimiento hasta su

extinción.

Excepciones al principio de accesoriedad

Es el caso de una hipoteca para garantizar obligaciones futuras o

sujetas a una condición suspensiva. El maestro Borja Soriano señala

31 O )orEe Sánche~ Cordero

que, según la teoría moderna, el derecho sujeto a condición sus­

pensiva existe en germen (el niño que está en el seno de su madre);

pero según la teoría tradicional, mientras la condición suspensiva

está pendiente, el derecho a la obligación no existe; se tiene sola­

mente la esperanza de verla nacer algún día. Ahora bien, las

obligaciones bajo condición suspensiva y las futuras ¿pueden garan­

tizarse con hipoteca? Parece natural contestar que mientras no

hay obligación principal, no puede haber hipoteca (que es un con­

trato accesorio). Sin embargo, el legislador, colocándose en un

punto de vista práctico, permite que se constituya antes de que

nazca la obligación principal; mas para que la hipoteca surta efectos

se necesita que la obligación llegue a nacer (artículo 2921 del

Código Civil).

Otra excepción al principio general es que cuando el crédito

principal se extingue por novación, la hipoteca que lo garantiza

puede ser conservada para garantiznr la nueva obligación.

Carácter inmueble y excepcionalmente mueble de los bienes

hipotecados

En el Código Civil vigente hay un nuevo cambio en cuanto a los

elementos, mejor dicho en cuanto al objeto, pues en el Código

anterior solamente podía recaer esta clase de contratos sobre bienes

raíces o derechos reales; excepcionalmente se constituía sobre

bienes muebles por su naturaleza (aunque inmuebles por disposi­

ción de la ley), como en el caso de que se hipotecara una embar­

cación. Actualmente se pueden señalar como objetos de la hipoteca

Contnltos 3 11

bienes muebles, como lo son los titulas de crédito, que son derechos

personales.

Divisibilidad

Se establece por el Código actual este principi.o en cuanto a los

bienes gravados con hipoteca, al establecer que esta caracteristica

es derivada de la naturaleza propia de esta figura juridica, en cuanto

se determina que no se opone a su división si no es necesaria,

cuando se hipotequen varias fincas para garantizar un crédito

(articulo 2912 del Código Civil). Asi el articulo 2913 señala:

"Cuando una finca hipotecada susceptible ele ser fraccionada

convenientemente se divida, se repartirá equitativamente el gra­

vamen hipotecado entre las fracciones. Al efecto, se pondrán de

acuerdo el dueño ele la finca y el acreedor hipotecario; y si no se

consiguiere ese acuerdo, la distribución del gravamen se hará por

decisión judicial, previa audiencia de peritos."

De lo anterior se aprecia que, la divisibilidad de la hipoteca

en cuanto a los bienes gravados ha quedado establecida en forma

expresa, es decir, se ha creado una restricción más al principio de

la autonomia de la voluntad. Actualmente con motivo de la crea­

ción de grandes fraccionamientos, se requiere que al dividirse una

propiedad, por ser futuros propietarios de los departamentos que

forman un multifamiliar, por ejemplo, se requiere se divida el crédito

hipotecario con que está gravado el edificio en su unidad, de tal

312 Jorge SáT!Chet Cordero

manera que los adquirientes de las diversas fracciones puedan tener

la seguridad de que podrán liberarse de la hipoteca que exista sobre

su propiedad, mediante el pago proporcional del crédito que preva­

lece sobre el todo.

Aspecto especial y expreso

La hipoteca en la legislación mexicana se diferencia de las hipote­

cas tácitas y generales en el derecho romano y español, en que estas

últimas podían establecerse por consentimiento expreso o tácito

del deudor. Sin embargo, en el derecho positivo mexicano, para

que exista una hipoteca se requiere una determinación expresa,

según indica el Código Civil en su artículo 2895: "La hipoteca sólo

puede recaer sobre bienes especialmente determinados", y por

lo demás el artículo 2919 del mismo Código textualmente dice:

"La hipoteca nunca es tácita, ni general; para producir efectos

contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por volun­

tad, en los convenios y por necesidad, cuando la ley sujeta a alguna

persona a prestar esa garantía sobre bienes determinados. En el

primer caso, se llama voluntaria; en el segundo, necesaria".

Su naturaleza inseparable respecto del bien gravado

Al igual que las servidumbres, la hipoteca como derecho real

accesorio es inseparable del bien principal, deduciéndose de esto

el principio general de que "lo accesorio sigue la suerte del

principal", derivándose de ello el carácter persecutorio de la acción

real y la oponibilidad del gravamen a terceros.

Contratos 313

La inseparabilidad se establece exclusivamente en relación

con el objeto o cosa hipotecada, depende de ésta en cuanto a su

duración o extinción.

Por otra parte, al estudiar la Teoría General de las Obligacio­

nes se dice que ninguna obligación personal puede eludirse por

abandono de la cosa, en cambio, toda obligación real queda extin­

guida por el abandono de la cosa en manos del sujeto activo, es

decir, que las obligaciones personales suponen un acto de conducta,

independientemente de la cosa, en obligaciones que son autó­

nomas, en el sentido de que no dependen de una cosa o derecho

real constituido sobre un bien.

El deudor no se liberará de su obligación abandonando la cosa,

el deudor responde con su patrimonio.

Su constitución en el Registro Público

En general se establece que el registro de la hipoteca es una con­

dición sine qua non para que pueda surtir efectos contra terceros.

El Código Civil dispone que todo aqtiel que tenga interés legitimo

en la inscripción del acto, derecho o contrato de que se trate, podrá

hacerlo ante el registrador e inclusive puede hacerlo el notario

encargado del otorgamiento de la escritura. Además se estipula

que todo aquel que tenga un interés jurídico debe hacerlo para

asegurar el derecho real objeto de la inscripción.

314 Jorge Sánchez Cordero

El sistema actual establece que todo notario que autorice una

escritura en que se transmita, modifique o extinga el dominio de

los bienes inmuebles o se constituya un derecho real sobre el mismo,

debe dar aviso al Registro Público de la Propiedad y del Comercio,

para que se anote marginalmente en la inscripción que exista de

esa propiedad, que se ha celebrado un acto jurídico que afecta ese

derecho. En esta forma quedarán garantizados los intereses de todos

los terceros; de buena fuente podrán enterarse si existen gravá­

menes sobre el bien que deseen adquirir (tales conceptos se contie­

nen en el artículo 3018 del Código Civil). La falta de ese requisito

no produce invalidez entre las partes, sino que siendo un medio

de garantizar la publicidad para que llegue al conocimiento de ter­

ceros, solamente no surtirá efectos contra éstos, sujetándose a las

disposiciones relativas al adquiriente de buena fe.

Generalidades en cuanto a las condiciones de validez y forma de su consentimiento

La hipoteca sólo podrá recaer sobre objetos especialmente determi­

nados que puedan ser enajenados (articulo 2895 del Código Civil),

observándose en el caso de copropiedad la regla dada en materia

de obligaciones, pudiendo ser constituida por el deudor o por otra

persona a su favor.

Para su validez se requieren, como en toda obligación un

objeto, que debe ser determinado y existir en la naturaleza, y

un consentimiento, sin que exista ningún vicio como error, dolo,

violencia o lesión.

Contratos 315

Es un contrato formal y cuando el monto de la hipoteca exceda

de $500.00, de acuerdo con el artículo 54 de la Ley del Notariado, 35

se requiere que se establezca en escritura ante notario. Este gravamen

de hipoteca podrá constitllirse por contrato, por testamento, por

acto unilateral y por disposición de la ley; las tres primeras formas

dan lugar a la hipoteca voluntaria y la última a la necesaria o legal.

Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o

impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se

constituyen (artículo 2920 del Código Civil).

Se denomina necesaria a la hipoteca especial y expresa que

por el isposición de la ley están obligados a constituir ciertas perso­

nas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los

créditos de determinados acreedores (articulo 2931 del Código

Civil).

En las hipotecas voluntarias son elementos esenciales: la mani­

festación de la voluntad y el objeto posible, o sea que el bien exista

en la naturaleza, determinado y en el comercio. En cuanto a los

elementos de validez se exige principalmente la forma y la capa­

cidad, la licitud en el objeto, fin o condición. Los requisitos de

forma en la constitución de la hipoteca, como son documentos,

escritura notarial, requisitos de inscripción en el Registro Público

15 Esre articulo modificó el monto de $5,000.00, establecido en el anterior OJrticulo 291.7 del Código Civil.

316 Jorge Sdnche;: Cordero

de la Propiedad, se establecen con toda claridad en las disposiciones

relativas del Código Civil (artículos 2920 a 2930).

Por lo que hace a las hipotecas necesarias o legales, se sigue

un procedimiento administrativo que no corresponde estudiar en

este curso, pero que desde luego no interviene la voluntad del

propietario del bien, sino la facultad soberana del Estado; este

tipo de hipoteca se regula en los artículos 2931 a 2939 del Código

Civil).

¿Quiénes pueden constituir hipoteca?

Puede hipotecar el que puede enajenar (articulo 2906 del Código

Civil); y sólo pueden enajenar los que tienen el dominio de los

bienes o derechos, o la autorización legal para llevar a cabo

actos de dominio.

Cuando una persona constituye una hipoteca sobre un bien

que no le pertenece, la hipoteca es nula porque no puede dispo­

nerse del bien ajeno. Dicha nulidad es absoluta y no puede sub­

sanarse por una ratificación que emane del verdadero propietario

de la cosa. La razón es obvia, pues la convalidación lleva tras sí

la eficacia de lo que inválidamente se ha ejecutado; de concederla,

implícitamente quedarían perjudicados los que adquirieron un

derecho real con posterioridad a la constitución de esa hipoteca,

pero antes de la revalidación, así el dolo causaría daño a quien

obró con buena fe y diligencia.

Contra [Os 3 l 7

Casos especiales en cuanto a la capacidad para hipotecar. Representación

Los bienes pertenecientes a personas que no tienen libre disposi­

ción de ellos, no pueden ser hipotecados sino con la formalidad

que para el caso respectivo establece el Código Civil. Los que

ejercen la patria potestad pueden hipotecar los bienes inmuebles

que corresponden a sus descendientes y los tutores de los meno­

res y de más incapacitados, previa autorización judicial y obser­

vándose los requisitos que señalan los artículos 436, 582 y 583 del

Código Civil, asi como los relativos del Código de Procedimientos

Civiles. El albacea puede hipotecar los inmuebles de la herencia

con el consentimiento de los herederos (articulo 1719 del Código

Civil) y los bienes legados específicamente con el consentimiento

del legatario.

Los apoderados, para constituir hipoteca sobre los bienes del

mandante, necesitan poder especial otorgado ante notario (articulo

2554), así que deben tenerse como insuficientes las expresiones

de ejecutar todos los actos de riguroso dominio "enajenar y gravar"

porque no tienen el grado de especialidad que exige la ley como lo

tienen las palabras "hipotecar" y "gravar con hipoteca". El admi­

nistrador (socio) para hipotecar las cosas de la sociedad necesita

autorización expresa y por escrito de los otros socios (articulo 2 712

del Código Civil).

Formalidades de la constitución de hipoteca

Cuando el crédito hipotecario exceda de $500.00, sólo podrá cons­

tituirse en escritura pública, pero si no excede de tal cantidad, la

318 Jorge Sánchez Curdero

misma podrá constituirse en escritura privada, ante dos testigos

conocidos, de la cual se harán tantos ejemplares cuantas sean las

partes contratantes, timbradas en la forma que determina la Ley

General del Timbre. Tales formalidades son necesarias para la

validez del contrato (articulo 1795, fracción IV), por tanto, su

omisión, es causa de nulidad relativa, por aplicación de los artículos

2228, 2229 y 2231 del Código Civil vigente, según los cuales; en

ratificación y cumplimiento voluntario de una obligación nula por

falta de forma o solemnidad, en cualquier tiempo en que se hagan,

extingue la acción de nulidad. Lo que significa que la omisión de

la forma prescrita debe hacerse constar en la ratificación.

Hipoteca de cosa ajena

En párrafo anterior se señaló que la hipoteca de cosa ajena está

afectada de nulidad absoluta.

Hipoteca constituida por el propietario aparente

El vendedor de un inmueble puede, en tanto que la venta no ha

sido inscrita en el Registro Público, constituir hipoteca sobre los

inmuebles vendidos, supuesto que conserva su carácter de

propietario con relación a terceros (artículos 3005 y 3007 del

Código Civil). Lo mismo debe decirse de las hipotecas constituidas

con el heredero aparente, si a su favor aparece acreditada la

propiedad del inmueble en el Registro Público.

Contwtos 319

Hipoteca constituida por el donatario cuando sobreviene la

revocación

Estas hipotecas subsisten aún cuando la donación se revoque por

superveniencia de hijos, porque se hayan dejado de cumplir algunas

de las condiciones con que se hizo la donación, por ingratitud del

donatario. Pero el donante tendrá derecho de exigir del donatario

que lo redima ele ese gravamen (artículos 2363 y 23 71 del Código

Civil).

Ideas generales sobre los derechos reales hipotecarios

El maestro Rojina Villegas, en relación a este punto, señala que

sobre este particular se han establecido los casos en que se puedan

presentar hipotecas sobre derechos en la forma siguiente:

l. Hipoteca sobre el derecho de copropiedad

2. Hipoteca del usufructo

3. Hipoteca ele lanuda propiedad

4. Hipoteca de la hipoteca

5. Hipoteca de las servidumbres

6. Hipoteca ele la anticresis

7. Hipoteca de los censos

8. Hipoteca del derecho de superficie

9. Hipoteca de la posesión en las tesis que la aceptan corno

derecho real

10. Hipoteca de una herencia

11. Hipoteca de otros derechos

320 Jorge Sdnchn Cordero

De esta enumeración del Código, no obstante que se refiere

ampliamente a la hipoteca, no acepta sino la hipoteca sobre la

copropiedad, usufructo, nuda propiedad, servidumbres (cuando

se pacta así) y el caso de la herencia que ya se analizó, y en el

capitulo de otros derechos, se puede considerar el prendario de

hipoteca, que es la mal llamada hipoteca, y el de los títulos de crédito.

Hipoteca de la copropiedad

El Código Civil, en su articulo 2902, señala que no podrá hipote­

carse un predio común sino con el consentimiento de todos sus

propietarios; el copropietario puede hipotecar su porción indivisa,

y al dividirse la cosa común la hipoteca gravará la parte que le

corresponde en la división. Asimismo señala que el acreedor tiene

derecho de intervenir en la división para impedir que a su deudor

se le aplique una parte de la finca con un valor inferior al que le

corresponda.

La hipoteca de una copropiedad sólo se referirá a la que pueda

recaer sobre fincas o predios. Desde un punto de vista jurídico y

de acuerdo con los principios de la hipoteca en sentido moderno,

la determinación de los bienes gravados deberá hacerse en el

momento de la constitución de la hipoteca, pero sucede que tra­

tándose de la copropiedad no se puede saber en el momento de

la constitución de la hipoteca qué parte en definitiva se aplicará al

cumplimiento de la obligación; es comprensible esto, dado que

la parte alícuota es algo ideal, es una parte mentalmente determi-

Contratos 321

nada por virtud de una proporción matemática que se expresa

con un quebrado. El procedimiento para determinar la porción

hipotecada es suficiente en la práctica; una vez que se realice la

partición se registra la escritura y se adjudica al acreedor la parte

relativa.

Hipoteca del usufructo

Existe una regla general sobre este particular que nos indica que

"El derecho real de usufructo constituido sobre bienes inmuebles,

es susceptible de hipotecar, asi como la existencia de ese gravamen

dependerá de la existencia de ese mismo derecho", de tal manera

que cuando un usufructo sea vitalicio, la hipoteca se extinguirá aún

antes del plazo fijado, con la muerte del usufructuario; cosa igual

sucederá si está sujeto a condición o término dicho gravamen.

Usufructo legaL El Código prohibe la hipoteca sobre el

usufructo legal, que corresponde a los que ejercen la patria potestad

y la administración de los bienes de los que están sometidos a la

misma, por su parte el articulo 293 7 del Código Civil remite a las

disposiciones relativas a la patria potestad de la que se deduce

que es posible la hipoteca en beneficio del menor, más no el usu­

fructo legaL Se justifica esta prohibición en virtud de que el

derecho de percibir los frutos sobre bienes de los descendientes

tiene por objeto que los ascendientes estén en aptitud de cumplir

con las obligaciones de proporcionar alimentos y educación, entre

otras, al menor, y de concederse la facultad de hipotecar, en caso

322 Jorge Sánchez Cordao

de incumplimiento de la obligación principal se podria rematar el

bien hipotecado y dejar sin ninguna protección al menor (artículo

2898, fracción IV).

Hipoteca sobre la nuda propiedad

Cuando se hipoteca la nuda propiedad se pueden presentar estos

casos:

l. Hipoteca de nuda propiedad, sin comprender el usufructo

que corresponde a otra persona.

11. Hipoteca tanto de lanuda propiedad como del usufructo,

pero correspondiendo esos derechos a personas distintas.

El Código Civil vigente establece que "puede hipotecarse la

nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo llegue a consolidarse

con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extenderá

al mismo usufructo si asi se hubiere pactado" (artículo 2900 del

Código Civil).

La consolidación consiste en la reunión en una sola persona,

de las calidades de usufructuario y propietario. La hipoteca sobre

la nuda propiedad presenta un grave inconveniente, el acreedor

hipotecario durante la vigencia del usufructo sólo podrá asegurar

esa nuda propiedad en caso de que por incumplimiento haya nece­

sidad de rematarse ese derecho exclusivamente, ya que ni el acreedor

Cuntrrttos 323

hipotecario durante el juicio, ni el adquiriente en remate tiene

derecho a los frutos, con lo que desaparece una de las ventajas de

la hipoteca ordinaria, con lo que se pierde gran parte de su valor

de este derecho, y sobre todo, si el usufructo es a largo plazo o

vitalicio en persona que por su corta edad se estime un plazo muy

largo de vida.

Hipoteca de la servidumbre

Siendo la servidumbre un derecho real sobre predios, éstos pueden

hipotecarse, si se hipoteca igualmente el predio dominante, es decir,

las servidumbres no pueden ser hipotecadas separadamente del

fundo dominante. La razón de este carácter inhipotecable de las

servidumbres consideradas independientemente del predio domi­

nante, está establecida por el artículo 1064 del Código Civil vigente

que dice: "Las servidumbres son inseparables del inmueble a que

activa o pasivamente pertenecen". Consecuentemente no tendrá

ningún valor. Económicamente desvinculadas y jurídicamente es

importante tal separación. En esas condiciones no podrá hipote­

carse sino conjuntamente con el predio dominante, así lo hará el

titular de ese derecho en tanto continúe ejerciendo actos de domi­

nio sobre el fundo dominante.

Diversas clases de hipotecas

Voluntarias y necesarias. Las hipotecas son voluntarias o necesarias

(articulo 2919 del Código Civil). La legislación mexicana ha supri-

324 Jorge Sdnchez Cordero

mido la hipoteca judicial admitida en el derecho romano, la antigua

legislación española, Código de Napoleón e italiano, entre otros.

Hipotecas voluntarias. Se llama voluntaria a la hipoteca que

se contrae por voluntad de las partes (artículo 2919 del Código

Civil) o mejor dicho, "son hipotecas voluntarias las convenidas

entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes

sobre que se constituyen"(articulo 2920 del Código Civil). Este

precepto es copia literal del 138 de la Ley Hipotecaria Española.

Por eso, José M. Pantoja y Antonio M. Lloret, al comentar y

explicar dicha ley, se expresan así:

La primera parte de esta definición comprende todas aquellas que

se refieren al contrato en que se constituyen por el deudor en favor

del acreedor, como garantía de la obligación contratada. La segunda

hace relación a las hechas por test:1mento, porque también de este

modo pueden establecerse las hipotecas, o por cualquier acro entre

vivos en que no haya más parte que la del que constituye la hipoteca.

Hipotecas necesarias. Se llama necesaria la hipoteca que se

contrae en los casos en que la ley sujeta a una persona a prestar

esa garantía sobre bienes determinados (articulo 2931 del Código

Civil). Esta especie de hipoteca, que es especial y expresa, está

sujeta a la publicidad. Se subdividen en dos clases:

l. Las que están obligadas a constituir ciertas personas para

asegurar los bienes que administran;

Contratos 325

!l. Aquella cuya constitución tiene el derecho de exigir por

disposición de la ley ciertas personas, para garantizar sus

créditos o la administración de sus bienes (artículo 2931

del Código Civil).

Desde luego se percibe la diferencia entre unas y otras; las

primeras deben constituirse aunque en el caso el interesado en su

constitución no las exija; las segundas, sólo se constituyen a peti­

ción del interesado a quien la ley le da derecho a exigirlas; el primer

género es la hipoteca que deben constituir los tutores para garanti­

zar su manejo como administradores de los bienes tutoreados,

hipoteca que debe exigirse por el Ministerio Público (articulo 2936

del Código Civil); y el segundo género es la que puede exigir el

vendedor sobre el inmueble vendido, por el precio que el com­

prador le quede debiendo.

Diferencias entre las hipotecas necesarias y las antiguas legales

En el Código de 1884 se consideraban dos clases de hipotecas

necesarias:

a) La especial y expresa que por disposición de la ley estaban

obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los

bienes que administran (articulo 1869 del. Código Civil), y

b) La especial y expresa cuya constitución tenían derecho a

exigir por disposición de la ley ciertas personas para garan­

tizar sus créditos o la administración de sus creditos.

326 J('Tge .Scinchez Cordero

Es decir toda hipoteca necesaria era especial y expresa:

mientras que hasta antes del Código de 1870 las hipotecas eran

tácitas y generales, indeterminadas en cuanto a los bienes, ya que

no se precisaban, por cuanto al crédito porque no estaba determi­

nado su monto. En la actualidad la hipoteca necesaria debe recaer

sobre bienes determinados y sobre un monto determinado.

Además de las hipotecas voluntarias y legales es conveniente

distinguir las siguientes:

Hipoteca de propietario; hipotecas amortizables; hipotecas

para garantizar créditos públicos e hipotecas respecto a obligacio­

nes futuras y condicionales.

Hipoteca de propietario. Se llama así a la hipoteca que se

reconoce a favor del mismo dueño de la finca que se grava para

disponer libremente de ese derecho real o mantener preferencia

frente a otro tipo de acreedores hipotecarios.

A este género de hipotecas se aplica el principio de que "nadie

puede hipotecar sus bienes sino con las condiciones y limitaciones

a que está sujeto su derecho de propiedad".

Al respecto el artículo 2905 del Código Civil dispone: "El pro­

pietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera

limitado, deberá declarar en el contrato la naturaleza de su pro­

piedad si la conoce".

Contratos 327

Así cuando un bien se hipoteca por quien es propietario del

mismo bajo condición suspensiva, la hipoteca es válida, porque

realizándose la condición de la propiedad se reputa retroactiva­

mente haber pertenecido al constituyente el día en que se estable­

ció la hipoteca, gracias a la ficción de la retroactividad resulta

que ha hipotecado un bien propio.

El adquiriente bajo condición resolutoria es propieta río

inmediatamente, luego puede hipotecar; pero como su derecho es

resoluble, la hipoteca estará afectada por la misma condición,

el derecho del constituyente y la hipoteca desaparece si el titulo

del propietario llega a resolverse, teniendo esta obligación de novar

la hipoteca.

Hipotecas amortizables. Por medio de esta clase de hipotecas

se permite al deudor ejecutar pagos parciales e ir disminuyendo el

importe al capital. Consecuentemente también se disminuyen los

intereses. Además tiene por objeto fundamental permitir al deudor

que mediante pagos reducidos durante largos periodos, digamos

diez o veinte años, pueda solventar la deuda.

Este sistema de hipotecas amortizables es de gran utilidad para

los deudores, que pueden así, a través de largos plazos, ir solventando

préstamos o adeudos de un gran monto que de otra manera no

podrían ni siquiera contraer. También es de gran utilidad para los

acreedores, especialmente para los bancos que hacen esta clase

de operaciones hipotecarias.

328 Jorge Sánche::: Cordero

Entre las ventajas de este sistema, se encuentra aquella que

permite mantener intacta la garantía, el crédito se va disminuyendo

y sobre todo las instituciones de crédito siguen operando con los

ingresos que del gran número de deudores que tienen, reciben como

abonos. En la actualidad se ha combinado este sistema con el de

cédulas hipotecarias, que ha dado magníficos resultados para cons­

tituir grandes fraccionamientos, fomento de la agricultura y de la

industria.

Hipotecas para garantizar créditos públicos. En el capitulo 111

del titulo de hipoteca necesaria del Código Civil, en su articulo

2935, fracción V, se establece un caso de hipoteca necesaria en

favor del Estado, pues señala: "Tienen derecho de pedir la hipoteca

necesaria para seguridad de sus créditos: ... V. El Estado, los

pueblos y los establecimientos públicos, sobre los bienes de sus admi­

nistradores o recaudadores, para asegurar las rentas de sus res-

. " pecnvos cargos .

La naturaleza pública o privada del crédito no tiene importan­

cta desde el punto de vista de la posibilidad de constituir una

garantía hipotecaria. En el caso que prevé el articulo antes trans­

crito, no se trata de garantizar un crédito fiscal, ni de una obligación

a favor del Estado, sino más bien una garantía para el manejo de

fondos públicos.

También debe hacerse mención de aquellos casos en que el

Estado establece hipoteca forzosa sobre un bien del causante para

Contratos 329

garantizar el pago de adeudos fiscales, atendiendo a la preferencia

de esos créditos que, inclusive, puede llegar a aplicar en el pago de

los impuestos todos los bienes del. causante y dejarlo en la insol­

vencia, sin que se estime confiscatorio. Tiene esto su fundamenta­

ción en el artículo 2980 del Código Civil que señala "Preferentemente

se pagarán los adeudos fiscales provenientes de impuestos, con el

valor ele los bienes que los hayan causado".

Hipoteca respecto de obligaciones futuras y condicionales. Sobre

este particular el articulo 2921 del Código Civi.l dice: "La hipo­

teca constituida para la seguridad ele una obligación futura o sujeta

a condiciones suspensivas inscritas, surtirá efecto contra tercero

desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición

a cumplirse."

Efectos de la hipoteca antes de la fijación de la cedula

hipotecaría.

Se deben distinguir dos periodos:

l. Efectos de la hipoteca antes de la fijación ele la cédula

hipotecaria, y

2. Efectos que se presentan con posterioridad a este hecho.

La finalidad de la fijación de la cédula hipotecaria radica en

que ésta sirve ele base para poder determinar los diversos efectos,

no el ejercicio de la acción hipotecaria.

330 Jorge Sánchez: Cord1!ra

Actos de posesión. Por lo que toca al primer caso (efectos antes

de la fijación de la hipoteca), el deudor o el tercero que constituyan

una hipoteca conservan la posesión del bien hipotecado, que es una

ventaja de la hipoteca sobre la prenda, ya que permite al deudor

conservar la posesión de la cosa.

Actos de dominio. El deudor de hipoteca conserva todos los

atributos del derecho de propiedad del inmueble y en consecuen­

cia, tiene el derecho de enajenar el inmueble hipotecado a nuevos

acreedores, gravarló~Ón'servidumbres y usarlo, según su voluntad

y transformarlo .como cr;;¡_conveniente, esto es, puede llevar actos

de dominio y administracio)l, siempre que con ello no se causen

perjuicios al acreedor hipotecario.

Quien constituye la hipoteca puede enajenar la cosa porque

ello no perjudica al acreedor, pues en términos del artículo 2894

del Código Civil, éste puede perseguir la cosa y ejercitar la acción

persecutoria en contra del nuevo dueño; si constituye derechos

reales sobre el predio, no serán oponibles al acreedor hipotecario

que ha inscrito su hipoteca en el Registro Público de la Propiedad

y del Comercio.

Disminución de la garantía. El que hipoteca puede enajenar

total o parcialmente la cosa, pero no puede ejecutar transforma­

ciones o modificaciones que impliquen un demérito en la misma y

que por consiguiente hagan insuficiente tal garantía. El acreedor

tiene derecho de una nueva garantía, esto quedará determinado

Contraws 331

por dictamen pericial, según lo dispuesto por el articulo 2907 del

Código Civil.

En efecto, cuando el deudor disminuye con actos propios la

seguridad hipotecaria otorgada al acreedor, puede este último exigir

desde luego, el cumplimiento de la obligación o el cambio de

hipoteca por otra que garantice debidamente el crédito (articulo

1959, fracción III del Código Civil). En este caso el deudor se

hace digno del beneficio del término· porque falta a la buena fe.

Si deteriora los bienes hipotecados, como en el caso de que tale un

bosque, nada importa que resten aún los suficientes árboles para

asegurar el pago, porque el acreedor quiso asegurarse con todo

el estado en que lo tenia y el deudor lo consintió (articulo 2907

del Código Civil).

Si el inmueble hipotecado se hiciere inservible por culpa del

deudor o sin culpa insuficiente para la seguridad ele la deuda, podrá

el acreedor exigir anticipadamente el pago o que se mejore la hipo­

teca a su satisfacción (articulo i909 del Código Civil).

Actos de administración. Se ha visto que el deudor puede

efectuar actos de dominio y también puede llevar a cabo actos

de administración.

Al respecto, el Código señ.ala una restricción a las facultades

del constituyente ele la hipoteca, ya que si el cluei\o ele la cosa

hipotecada celebra arrendamiento a largo plazo y con baja renta,

332 Jorge Sánchez Corderu

el acreedor hipotecario, al ejercitar su acción y rematar la cosa, se

encontrará con una garantía depreciada, pues dicho arrendamiento

disminuye el valor de la finca. Así, el articulo 2914 en relación

con esto, dispone que: "Sin consentimiento del acreedor, el propie­

tario del predio hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni

pactar pago anticipado de rentas, por un término que exceda a la

duración de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en

la parte que exceda de la expresada duración. Si la hipoteca no

tiene plazo cierto, no podrá estipularse anticipo de rentas, ni

arrendamiento, por más de un año, si se trata de finca rústica,

ni por más de dos meses, si se trata de finca urbana."

Toda acción en contra traerá consigo nulidad por exceso

al plazo.

Aseguramiento de los frutos y renta. Normalmente nunca se

hipotecan los frutos pendientes ni los que se sigan causando desde

la constitución de la hipoteca hasta la fijación de la cédula, ni las

rentas que se devenguen durante ese periodo, pero no obstante

ello, es lícito el pacto que asegure los frutos y rentas desde la

constitución de la hipoteca. En este caso se considera al deudor

como un depositario de ellos (articulo 2897 del Código Civil).

En otros términos, si al hipotecar el dueño de la finca no hace

de manera expresa extensiva la hipoteca a los frutos pendientes,

dichos frutos quedan a su libre disposición, los que se vayan produ­

ciendo desde que se constituya la hipoteca hasta la fijación de la

Contratos 333

cédula, nunca se considerarán gravados y en consecuencia el pro­

pietario puede percibir y disponer libremente de ellos. Los que estu­

vieren pendientes al fijarse la cédula hipotecaria, si el propietario

los ha enajenado o dado en prenda, quedarán sujetos a la acción

hipotecaria del acreedor.

Puede el deudor percibir las rentas vencidas al constituirse la

hipoteca, salvo que se hubieren pactado expresamente lo contrario

(artículo 2897 del Código Civil) así como todas las demás que se

sigan venciendo.

La persona que constituya hipoteca no podrá, sin consen­

timiento del acreedor, darlo en arrendamiento ni pactar pago

anticipado de renta por un término que exceda a la duración de la

hipoteca, bajo pena de nulidad del contrato en la parte que exceda

a la expresada duración. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no

podrá estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento por más

de un año, si se trata de finca rústica, ni por más de dos meses, si

se trata de finca urbana (artículo 2914 del Código Civil).

Generalmente se estipula en las escrituras de hipoteca que, si

el deudor dejare de pagar cierto número de réditos, el acreedor

tendrá la facultad de dar por vencido el plazo fijado para el pago

del crédito y en tal caso, no se podrá oponer al acreedor hipotecario

el pago anticipado de las rentas, sino·hasta el día en que diere por

vencido el plazo de la obligación principal. El deudor puede ceder

a un tercero el derecho de percibir las rentas por el mismo tiempo

en que pueda percibirlas.

334 Jorge Sánchq Corderu

Por lo demás, si se trata de hipoteca constituida a favor de un

crédito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de ter­

cero, además del capital, sino los intereses de tres años; a menos

que se haya pactado expresamente que garantizará los intereses

por más tiempo, con tal que no exceda del término para la prescrip­

ción de los intereses y que se haya tomado razón de esa estipulación

en el Registro Público (artículo 2915 del Código Civil), debiendo

para el caso tomar en cuenta las disposiciones del artículo 1162.

Efecto de la hipoteca después de la fijación de la cedula

hipotecaria

Sobre el particular se producen efectos de gran importancia prác­

tica que son:

l. El deudor o el tercero constituyente pasan a ser, por minis­

terio de la ley, depositarios del inmueble hipotecado.

2. Los frutos y todos los inmuebles que se hayan incorporado

a la finca, o sean inmuebles por destino, quedan inmovilizados

por la cédula.

3. Registrada la cedula hipotecaria, no se podrá practicar en

la finca: embargo, toma de posesión, o cualquier otro acto que

perjudique los derechos del acreedor hipotecario.

4. El deudor podrá liberarse de ser depositario judicial, decli­

nando esa responsabilidad para que se nombre otro depositario.

Contratos 335

Inmuebles por destino (su inmovilización). Si los muebles

inmovilizados se enajenaran después de la constitución de la

hipoteca, el acreedor tendrá acción en contra del dueñ.o ele la

cosa hipotecada, y contra el tercer poseedor, conclusión que se

robustece con las siguientes consideraciones:

La dificultad que hay en esta materia procede en la hipótesis

en que la separación se haya verificado después ele consti.tuida la

hipoteca. En tal caso ocurre, por un lado, que formando los objetos

separados un todo único con la finca a que estaban agregados a

perpetuidad, y siendo un principio universalmente reconocido en

todas las legislaciones y consagrado por la mexicana, que la hipo­

teca pesa sobre los bienes gravados, sobre cada uno ele ellos y sobre

cada una de las partes, parece que la acción hipotecaria persigue

a los objetos separados en cualquier mano que se encuentren.

El deudor no se ha privado, por razón de la hipoteca, ele vender

todo o una parte ele la cosa hipotecada; pero ni. una ni otra cosa

puede hacer en perjuicio de la hipoteca; el nuevo adquiriente o el

acreedor posterior tienen un derecho sometido al derecho anterior

y ese derecho ya no será absoluto, sino hasta que el primer acree­

dor hipotecario haya sido satisfecho en su crédito.

Cuando la cosa hipotecada ha sido nuevamente hipotecada

para asegurar el pago ele su crédito, con la preferencia correspon­

diente, parece pues que si nos atenemos a estos principios cleberia-

336 Jorge Sdnchet Cordero

mos creer que el acreedor hipotecario puede percibir los objetos

muebles agregados a perpetuidad a la finca, que han sido separa­

dos por el propietario y enajenados a tercera persona.

A pesar de estas razones que parecen convenientes, el maestro

Borja Soriano se define por una opinión opuesta que dice: "Debe­

mos tener presente que, los objetos muebles agregados a perpetui­

dad a la finca, sólo se consideran inmuebles por disposición de la

ley, mientras se conservan agregados formando un todo perfecto

y único de la finca". En consecuencia, una vez separados, pierden

su carácter legal de inmuebles, recobran su naturaleza de bienes

muebles y como tales no pueden servir de hipoteca, ni serán objeto

de acción hipotecaria. Por otra parte, el comprador de tales objetos

que haya procedido de buena fe, que no ha sabido, ni haya podido

saber que los objetos que adquiere, por haber estado a perpetuidad

están también hipotecados, se encontraría desposeído cuando me­

nos pensase y víctima de un engaño contra el que no ha podido

prevenirse.

Por lo que hace a los embargos y tomas de posesión, siendo la

hipoteca un derecho real preferente, podrá constituirse el embargo

y se hará remate una vez que se haya satisfecho al acreedor hipote­

cario y quede un remanente y por lo que hace a la posesión, tal

hecho genera derechos de menos calidad que la hipoteca y quedará

relegada a segundo o tercer término.

Contratos 337

Otros efectos de la hipoteca

Acción persecutoria de la cosa

Noción generaL El acreedor hipotecario, como todos los acreedores,

tiene derech.o de ser pagado, en general, con todos los bienes del

deudor (artículo 2967 del Código Civil). Cuando el deudor enajena

el bien hipotecado, puede perseguirlo el acreedor ejercitando su

derecho en contra de cualquiera que lo posea, aun cuando

personalmente no le deba nada. El derecho de persecución de la

cosa es para el acreedor hipotecario, ya que el efecto de su derecho

real es oponible a todos (articulo 2894 del Código Civil).

Objeto de la acción persecutoria. Esta acción es la misma hipo­

teca ejercitada contra un nuevo adquiriente o nuevo poseedor

bajo la forma de una acción real; cuando el acreedor ejercita esta

acción, demanda la misma cosa que exigiría de su deudor primitivo,

a saber: el pago de su crédito de preferencia a otros acreedores.

Condiciones para el ejercicio de esta acción. Para que sea proce­

dente se requiere: que la cosa hipotecada cambie de poseedor, que

el crédito sea de plazo cumplido y que la hipoteca esté inscrita en el

Registro Público de la Propiedad y del Comercio. Dicha acción

alcanza a las distintas partes del inmueble si se enajenan los inmue­

bles por destino comprendidos en la hipoteca.

338 Jorge Stinchet: Cordero

Derecho de preferencia

Generalidades. Sobre este punto, el jurista Borja Soriano señala

que la cuestión de derecho ele preferencia se suscita cuando el

inmueble se ha transformado en dinero y se trata ele distribuirlo a

los acreedores, ese derecho supone un conflicto entre los acreedo­

res del deudor y se ejerce sobre el precio del inmueble.

El acreedor hipotecario en relación con los otros acreedores

tiene la preferencia que le concede el articulo 2985 fracción IV

del Código Civil; cuando hay varios acreedores hipotecarios la

prelación entre ellos se fija por la fecha y hora de sus registros de

sus respectivas hipotecas (artículos 2982 y 2995, fracción IV del

Código Civil).

El acreedor que adquiere una hipoteca no puede inscribirla

instantáneamente por diversas circunstancias y puede transcurrir

un tiempo más o menos largo entre el nacimiento de la hipoteca

y su inscripción y este intervalo puede ser fatal para el acreedor.

Por estas consideraciones Planiol sugiere que se conceda un

plazo corto de 15 días, por ejemplo, a los acreedores para registrar

sus hipotecas y que dichas inscripciones produzcan efectos retroactivos

desde la fecha del contrato, cuando se practique dentro de ese

plazo. Este es el principio general adoptado por la legislación

mexicana en materia de registro, pero a su vez presenta el inconve~

niente de que durante ese plazo, las hipotecas permanecerán

ocultas y sin embargo producirán efectos contra terceros.

Contraros 339

Derecho de venta del bien hipotecado, venta judicial y venta

extrajudicial

Venta judicial. El acreedor hipotecario puede ejercitar la acción

personal que deriva de la obligación principal, o bien la acción real

basada en su derecho de hipoteca o ambas simultáneamente,

según lo que dispone el artículo 31 del Código ele Procedimientos

Civiles. El primer párrafo del articulo 2916 del Código Civil señala:

"El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en

remate judicial, o por adjudicación, en los casos en que no se

presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Código

ele Procedimientos Civiles".

Si intenta la acción a través del juicio hipotecario, el juez

decretará el secuestro ele la finca hipotecada, sujetándola a cédula

hipotecaria y si al pronunciar sentencia decreta que el acreedor

probó su acción, declarara que ha lugar a rematar la finca, lo

cual, previ.o avalúo, se practicará vendiéndose al mejor postor, y

con el precio que se pague se cubrirá el crédito del acreedor hipo·

tecario. El procedimiento del juicio hipotecario está previsto en

los artí.culos 468 a 488 del Código de Procedimientos Civiles.

Venta extrajudicial. Si al constituirse la hipoteca los contra­

tantes convienen expresamente en que el acreedor pueda vender

la finca hipotecada sin las solemnidades judiciales, no habrá lugar

al juicio ni a las almonedas, ni a la venta judicial, pero si al avalúo,

a no ser que en el contrato se haya fijado el precio (articulo 488

del Código ele Procedimientos Civiles). Para que sea procedente

340 Jorge Sánchez Cordero

la venta extrajudicial, el convenio debe haberse verificado al

tiempo de constituirse la hipoteca, porque la falta de esta

restricción abriría la puerta a mil fraudes en perjuicio de otros

acreedores.

Existe esta venta extrajudicial cuando por convenio se renun­

cia al juicio y a la subasta ante el juez, y se acuerda la forma privada

de cómo se venderá la cosa, ya sea por medio de un corredor o

corredores; para que se de este tipo de venta, es requisito indis­

pensable fijar el precio, el cual deberá determinarse por peritos,

no en la escritura de hipoteca sino en el momento de ser exigible

el pago, situación establecida por el segundo párrafo del articulo

2916 del Código Civil, al indicar que: "Puede también convenir

con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije al

exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio

no puede perjudicar los derechos de tercero".

A través de la acción hipotecaria no sólo se intenta el pago o

se discute la prelación del crédito hipotecario, sino que su objeto

también puede ser la constitución, ampliación, división, registro y

cancelación de la hipoteca.

Acciones

Acción de constitución de hipoteca

El Código de Procedimientos Civiles en su articulo 468 señala

que será materia de juicio hipotecario: "en la vía sumaria todo

Contratos 341

juicio que tenga por objeto la constitución, ampliación o división

y registro de una hipoteca, así como su cancelación, o bien el pago o

prelación del crédito que la hipoteca garantice. Para que el juicio

que tenga por objeto el pago o la prelación de un crédito hipote­

cario se siga sumariamente, es requisito indispensable que el crédito

conste en escritura debidamente registrada y que sea de plazo cum­

plido o que deba anticiparse conforme a lo prevenido en los

artículos 1959 y 2907 del Código Civil".

Así, será necesario promover un juicio sumario ante los tribu­

nales del fuero común para realizar cualquier ejercicio de las accio­

nes relativas al contrato ele hipoteca y que se expresan de forma

clara como lo señala el Código de Procedimientos Civiles.

Habrá constitución de hipoteca, cuando encontrándose en

el supuesto establecido para las hipotecas voluntarias y necesarias,

se requiere del conocimiento ele un juez para que autorice la consti­

tución realizada en escritura pública y sea registrada en el Registro

Público de la Propiedad y del Comercio, o cuando se solicita me­

el iante una demanda se condene a una persona a otorgar la garantía

hipotecaria a que es deudor.

Acción de ampliación de hipoteca

Habrá derecho a esta acción cuando el valor de la cosa hipotecada

disminuya y consecuentemente se haga insuficiente para amparar

la obligación, entonces mediante un dictamen ele peritos deberá

342 Jorge Sánchet Cordero

aumentarse la garantía a satisfacción del acreedor, en los términos

del artículo 2907 del Código Civil, que al respecto señala: "Si el

inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor,

insuficiente para la seguridad de la deuda, podrá el acreedor exigir

que se n1ejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos se garantice

debidamente la obligación principal".

Acción de división de la hipoteca

Según el Código Civil, respecto de la indivisibilidad existen dos

casos en que procede la división:

l. Cuando la finca hipotecada es dividida o fraccionada; en

cuyo caso el dueño tiene acción para dividir proporcionalmente el

crédito en las distintas fracciones, observándose lo que dispone

el artículo 2913 del Código Civil que señala: cuando la finca

hipotecada se divida, se repartirá equitativamente el gravamen hipo­

tecario entre las fracciones, poniéndose de acuerdo el duei\o de la

finca y el acreedor hipotecario y si no se conviniese ese acuerdo,

la distribución del gravamen se hará por decisión judicial, previa

audiencia de peritos.

2. El segundo caso se refiere a la constitución de hipoteca

sobre diferentes fincas: es forzoso determinar la porción de crédito

de la que responde cada finca, desde que se constituye la hipoteca

opera la división proporcional. Al respecto, el artículo 2912 señala

que, cuando se hipotecan varios juicios, es forzoso determinar

Contratos 343

por qué porción del crédito responde cada finca, y puede cada una

de ellas ser redimida del gravamen, pagándose la parte del crédito

que garantiza.

Acción de registro de hipoteca

El artículo 2921 el Código Civil dispone que "La hipoteca consti­

tuida para la seguridad de una obligación futura o sujeta a condi­

ciones suspensivas inscritas, surtirá efectos contra tercero desde

su inscri.pción, si la obligación llega a realizarse o la condición a

cumplirse".

En ese caso procede la acción de registro para garantizar una

obligación futura sea a término o a condición. También puede acon­

tecer que el registrador deseche el título constitutivo de la hipoteca

por vicios u omisiones en su forma, pero de todas maneras estará

obligado a inscribirla en un plazo perentorio, debiendo el acreedor

ejercer la acción hipotecaria para que se condene al registrador a

inscribir la escritura y los efectos de la inscripción se retrotraerán

a la fecha de la anotación preventiva, esto en términos de los

artículos 3016 y 3017 del Código Civil.

Transmisión de la hipoteca

En cuanto a la transmisión de la hipoteca, le son aplicables las

reglas de la cesión de créditos. El articulo 2926 del Códi.go Civil

reproduce casi literalmente el articulo 153 de la Ley Hipotecaria

344 Jorge Sánchet Cordero

Española, que dice: "El crédito hipotecario puede enajenarse ó

cederse á (sic) un tercero, en todo ó en parte, siempre que se haga

en escritura pública, de que se dé conocimiento al deudor, y

que se inscriba en el registro".

Al sancionar este articulo la cesión del crédito, no hace sino

aplicar a un caso la regla contenida en el artículo 2032, salvo pacto

en contrario. El conocimiento que debe darse al deudor no es

sino la notificación prevenida de la cesión en el articulo 2036 del

Código Civil. La necesidad de la inscripción está de acuerdo con

el principio consignado en el artículo 2926 del Código Civil.

Subrogación

El pago extingue el crédito y, sin embargo, cuando es acompañado

de subrogación, la hipoteca subsiste y puede ser ejercitada por el

tercero que ha pagado en lugar del deudor para garantizar el recurso

que se le concede en contra de este último. Parece que en este

caso, como sucede después de la novación, subsiste el crédito.

La operación es más bien traslativa que extintiva y es natural

que la hipoteca se transmita al mismo tiempo que el crédito (articulo

2058 del Código Civil).

Hay subrogación cuando un tercero paga al acreedor hipote­

cario siendo él también un acreedor y con el ánimo de adquirir

derecho de preferencia.

Contratos 345

De acuerdo con lo que dispone el Código Civil en su artículo

2058, hay cuatro casos de subrogación que operan por ministerio

de la ley:

l. Cuando un acreedor paga a otro preferente; éste el que

más se usa. Se presenta cuando el acreedor que paga está colocado

en un segundo lugar en la prelación y paga al que está en primer

lugar y se subroga en su derecho.

!l. Cuando el que paga tiene interés jurídico en el cumplimien­

to de la obligación. Ejemplo, un legatario que recibe su legado de

una casa hipotecada y para evitar el remate paga subrogándose,

constituyéndose así en acreedor hipotecario contra la herencia, y

acreedor hipotecario contra los herederos. Así se presenta el pro­

blema de que el legatario no puede tener esas dos características,

por la regla general de que nadie puede tener gravámenes sobre

bienes de su propiedad, ni servidumbres a su favor sobre bien propio,

ni hipoteca.

Ill. Cuando un heredero paga con bienes propios alguna deuda

de la herencia. Si paga un crédito hipotecario se subroga en el

mismo y en definitiva se le adjudica el. bien.

IV. Cuando el que adquiere un inmueble paga a un acreedor

que tiene sobre él un crédito hipotecario anterior, a la adquisi­

ción. Sucede que el que adquiere un inmueble y paga la hipoteca

anterior, es propietario de la cosa y acreedor hipotecario ele la

346 Jorge Sánchez Cordero

misma; tiene interés jurídico cuando hay hipotecas posteriores o

embargos sobre la cosa.

Duración de la hipoteca

La regla general es que la hipoteca dura lo que la obligación que

garantiza, a no ser que haya pacto expreso que establezca una dura­

ción menor que aquella; lo que nunca se admite es que ésta dure

tiempo mayor que lo obligación que garantiza, pues como contrato

accesorio que es, no sobrevive al principal aunque si puede durar

menos por pacto expreso.

Al respecto, el articulo 2927 del Código Civil señala que la

hipoteca durará todo el tiempo que subsista la obligación que se

garantice y cuando ésta no tuviere término para su vencitniento,

no podrá durar más de diez ai'los; los contratantes pueden se1'ialar

una duración menor que la obligación principal.

Este precepto rige a las hipotecas voluntarias y con más razón

para las necesarias. El término y la prescripción están íntimamente

ligados con el problema de la duración ya que la forma de extinción

de la hipoteca es la prescripción.

Prórroga de la hipoteca

Las prórrogas pueden ser de dos clases: expresa o tácita. Es tácita

cuando se prorroga por primera vez el plazo de la obligación; se

entiende que al hacerse ésta, ha quedado prorrogada la hipoteca,

Contratos 34 7

ya que de lo contrario el acreedor renunciaría por la prórroga, a

un derecho adquirido. Para que se prorrogue en forma tácita, es

menester que, la escritura de prórroga de la obligación principal,

cumpla las mismas formalidades que la constitución de hipoteca y

que se registre, ya que sin éste la prórroga no podrá surtir efectos

contra terceros.

Si la hipoteca que se prorroga es mayor de $500.00, deberá

también hacerse en escritura pública (articulo 2917 del Código Civil).

Hay prórroga expresa cuando se establece de modo categórico

el plazo durante el cual la hipoteca se entiende continuada, el plazo

puede ser igual o inferior al de la prórroga de la obligación principal,

pero nunca superior. El articulo 2928 del Código Civil se refiere a

los dos casos en los siguientes términos: "Cuando se prorrogue el

plazo de la obligación garantizada con la hipoteca, ésta se enten­

derá prorrogada por el mismo término, a no ser que expresamente

se asigne menor tiempo a la prórroga de la hipoteca". Por lo demás,

el articulo 2329 nos dice: "Si antes de que expire el plazo se prorro­

gare por primera vez, durante la prórroga y el término señalado

para la prescripción, la hipoteca conservará la prelación que le

corresponde desde su origen".

Extinción de la hipoteca

La hipoteca puede extinguirse de dos maneras: como consecuencia

de la extinción de la obligación principal (via indirecta), o por

causas directas.

348 Jorge Sánchet Cordero

Se extingue en vía indirecta o vía por consecuencia, cuando

se extingue la obligación principal, a través de las formas ya cono­

cidas, como: remisión, compensación, novación, nulidad, rescisión

y prescripción liberatoria, todas ellas originan el fin de la hipoteca.

Sin embargo, existen dos excepciones, que son la novación y el

pago con subrogación.

En la forma directa se extingue el derecho de hipoteca, con

independencia que exista la obligación principal por ella garantizada.

Estas pueden ser:

Remisión. Cuando el acreedor renuncia expresamente a su

derecho real de hipoteca, se termina ésta sin que se extinga la

obligación, que es principal (articulo 2941, fracción VI, del Código

Civil). La remisión podrá ser parcial cuando el acreedor consiente

en liberar de la hipoteca una parte del predio hipotecado.

l. Carácter unilateral de la remisión. La renuncia del acreedor

a su hipoteca constituye un acto unilateral válido; en consecuencia,

independientemente de la aceptación de aquellos a quienes debe

aprovechar; de donde se deduce que el acreedor que ha renunciado

a su hipoteca no puede retractarse, aun cuando los interesados no se

hubieren adherido a la renuncia. El articulo 2209 del Código Civil,

dispone que cualquiera puede renunciar su derecho y remitir, en

todo o en parte, las prestaciones que son debidas, excepto en los

casos en que la ley lo prohíbe; disposición que tiene por origen el

Contratos 349

artículo 815 portugués que dice: "Es libre cualquiera para renunciar

a sus derechos".

!l. Capacidad y poder para la remisión. Renunciando a la hipo­

teca, el acreedor puede comprometer su crédito, pues quizá faltando

la seguridad le sea imposible obtener el pago, por lo mismo, el

apoderado general, no puede hacer la remisión de las hipotecas

de su poderdante si no tiene poder otorgado por él (articulo

2554 del Código Civil); debe tener facultades expresas para

renunciar hipotecas o derechos reales.

Prescripción. La hipoteca se extingue por la declaración de

estar prescrita la acción hipotecaria conforme al artículo 2941,

fracción VIL

La ley emplea el término prescripción en el sentido de cadu­

cidad de la hipoteca, refiriéndose especialmente al caso en que

los contratantes limitaron la hipoteca a un plazo menor que el del

crédito que garantiza y entonces, transcurrido ese plazo, aun

cuando la obligación principal no esté satisfecha, la hipoteca

desaparece, la cosa hipotecada queda libre de gravamen y el acree­

dor conservando la acción personal que conforme al contrato de

origen de la obligación que le competa, no podrá ejercitar ya la

acción hipotecaria, la cual naciendo con la hipoteca ha desapa­

recido con ella.

Destrucción del predio hipotecado. La destrucción total de la

cosa gravada es causa de extinción de la hipoteca (artículo 2941,

fracción !).

350 Jorge Sdnchez Cordero

Existen ciertas salvedades: si la pérdida no es sino parcial, la

hipoteca continúa gravando el suelo, como en el caso que se hipo­

teca suelo y construcción y sólo se destruye la construcción; pero

si la construcción es lo único hipotecado y se destruye, ha desapa­

recido con ello la hipoteca.

Extinción del derecho real hipotecado. El artículo 2941, fracción

III del Código Civil prevé ésta como causa de extinción. La hipo­

teca constituida sobre derechos reales, sólo durará mientras éstos

subsistan (artículo 2903 del Código Civil) y se extinguirá cuando

éstos dejen de existir. Así, si se hipoteca el usufructo, muriendo el

usufructuario, se extingue el usufructo y con él la hipoteca. Si los

derechos en que la hipoteca se hubieran constituido se han

extinguido por culpa del que los disfrutaba, estará obligado a

constituir una nueva hipoteca en favor del acreedor, y en caso con­

trario, a pagarle todos los daños y perjuicios. Esto quiere decir que

el deudor puede privar a su arbitrio al acreedor de la garantía real

constituida a su favor y transformarla en obligaciones personales

que carecerán de la eficacia del caso si fuera insolvente.

La ley española de la que parece se tomó nuestro artículo,

generaliza la prevención que contiene con relación a un solo

derecho real, el percibir los frutos en el usufructo, no presenta estos

inconvenientes. Supone, como nuestro artículo, que el usufructo

concluye por un hecho dependiente de la voluntad del usu­

fructuario y de que, en tal caso, la hipoteca subsiste hasta que se

cumpla la obligación asegurada o hasta que llegue el tiempo en que

Contratos 351

el usufructo hubiere naturalmente concluido a no mediar el hecho

que le puso fin. De esta manera el fmude está prevenido y deja

de existir como estímulo para cometerse en favor del deudor y de

tercero interesado; se hace estéril para ambos y el acreedor queda

perfectamente asegurado.

Sin embargo, si el usufructuario hubiere renunciado al derecho

de usufructo para defraudar al acreedor hipotecario, éste puede

obtener la rescisión de la renuncia.

En el primer caso, el importe de la indemnización debe distin­

guirse al pago del crédito hipotecario.

Expropiación y remate judicial. La expropiación por causa de

utilidad pública y el remate judicial de la finca hipotecada, son

causas de extinción de la hipoteca (artículo 2941, fracciones IV y

V del Código Civil). 1

En el primer caso, y en términos de la citada fracción IV,

cuando se expropie por causa de utilidad pública el bien

hipotecado, se observará lo dispuesto en el articulo 2910 del

Código Civil, relativo a la destrucción del bien hipotecado.

En el segundo caso, según el articulo 2325 del mismo orde­

namiento, en las ventas judiciales de inmuebles, éstos pasarán al

comprador libres de todo gravamen a menos de estipulación

expresa en contrario; el importe del remate se aplicará al pago del

crédito garantizado con la hipoteca.

352 }orgr Sdnchez Cordero

Resolución o extinción del derecho de los constituyentes. Las hipo­

tecas se extinguen por la resolución o extinción del derecho del

deudor sobre el predio hipotecado (artículo 2941, fracción Ill

del Código Civil}. Se dice ordinariamente que el efecto de la

hipoteca se extingue ya sea por el cumplimiento de la condición

suspensiva a la cual está subordinado el derecho de propiedad del

constituyente, o ya sea por la resolución de este derecho. Respecto

a la condición suspensiva es más propio decir que no llegó a nacer

porque la condición no se cumplió. En lo que concierne a la con­

dición resolutoria es más exacto decir que reputase que la hipoteca

no ha tenido jamás existencia, pues se considera que el constitu­

yente no ha sido nunca propietario, en virtud del efecto retroactivo

de la condición cumplida.

La novación. Normalmente se extingue la hipoteca por medio

de la novación, es decir, se extingue una obligación principal con

sus accesorios, por consiguiente, la nueva obligación no quedará

garantizada con esos derechos accesorios de hipoteca, pierde

fuerza, pero puede suceder que debido a una reserva expresa, la

novación no extinga la hipoteca (artículo 2220 del Código Civil).

La segunda parte de este articulo señala que: "El acreedor puede

por una reserva expresa impedir la extinción de las obligaciones

accesorias, que entonces pasan a la nueva".

El pago de subrogación. El pago es otra de las formas de extin­

guir las obligaciones principales, y cuando hay subrogación legal

existe pago, como en el caso en que un acreedor paga al hipotecario

Contratos 353

preferente y se subroga en sus derechos extinguiéndose la hipoteca

por el pago y nace un derecho a favor del tercero al subrogarse en

los derechos del acreedor. Esta sutileza jurídica es fácil de entender

cloctrinalmente.

Régimen fiscal

Al igual que los contratos ele garantía, fianza y prenda, el ele

hipoteca no está gravado con el impuesto previsto en Ley General

del Timbre (artículo 4o. fracción IX, último párrafo ele dicha ley).

TEMA 22. TRANSACCIÓN

~e contrato está regulado por los artículos 2944 y 2963

c.p~:l Código Civil. ·

Antecedentes

La transacción era un contrato que desde el derecho romano tiene

características propias, ya que no sólo crea y transmite obligaciones,

sino también las extingue.

La transactio era un contrato por el que las partes, haciéndose

concesiones reciprocas, evitaban un futuro litigioso o terminaban

un litigio pendiente.

)55

356 }oTge Sánchet CoTdcw

Códigos Civiles de 1870 y 1884

En estos códigos se conceptuaba a la transacción como un contrato

por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo algo,

terminaban una controversia presente o prevenían una futura.

Definición

En términos del artículo 2944 del Código Civil, es el contrato por

el que las partes, haciéndose recíprocas concesiones, terminan una

controversia presente o previenen una futura.

No consiste en una concesión gratuita por temor a entrar a

un juicio, pues si de ello se tratara sería una liberalidad, una quita

o una remisión.

Clasificación

Es un contrato: l. Principal; 2. En muy raras ocasiones accesorio;

3. Bilateral; 4. Conmutativo; 5. Consensual, cuando el valor del

negocio no es superior a $200.00; 6. Formal, ya que debe ser por

escrito cuando el interés del asunto pasa de $200.00; 7. Puede ser

instantáneo, y 8. De Tracto Sucesivo, de las que tienden a una

seguridad jurídica al poner fin a una controversia.

ContTiltos 357

Elementos de existencia

Los de todo contrato. El consentimiento consiste en el acuerdo

de voluntades para poner fin a una controversia haciéndose

concesiones recíprocas.

El objeto pueden ser todos, a excepción de las cuestiones del

estado civil de las personas o sobre validez del matrimonio, o sobre

derechos ciertos (artículos 2948 y 2949 del Código Civil).

Sobre delitos se puede transigir respecto a la responsabilidad

civil, no sobre el delito mismo, a no ser que sean de los perseguidos

a petición de parte (artículo 294 7 del Código Civil).

Requisitos de validez

Los de todo contrato. La capacidad se referirá a la de contratar o

la de disponer, según el caso.

Forma. El que prevenga controversias futuras con interés

mayor de $200.00 deberá constar por escrito (artículo 2945 del Código

Civil). Si la transacción recae sobre un inmueble debe constar en

escritura pública, aunque el Código Civil no lo diga.

Causas de nulidad

En términos del artículo 2950 del Código Civil, será nula la tran­

sacción cuando verse sobre delito, dolo y culpa futuros; sobre la

358 Jorl{e Sánchet Cordero

acción civil que nazca de un delito o culpa futuros; sobre sucesión

futura (sucesión: es el conjunto de derechos y obligaciones que al

morir una persona son transmisibles a sus herederos); sobre una

herencia, antes de visto el testamento, si lo hay (herencia: sucesión

en todos los derechos y obligaciones del difunto y que no se extin­

guen por la muerte. Testamento: es el acto jurídico unilateral,

personalísimo, por el que una persona capaz dispone de sus bienes

y derechos o impone deberes, para después de su muerte), y sobre

el derecho a recibir alimentos.

La transacción en razón de título nulo puede anularse, a no

ser que las partes expresamente hayan tratado de la nulidad de

ese título, entonces es válida (artículo 2954 del Código Civil).

Es nula la transacción que se haga sobre documentos que después

resulten falsos por sentencia judicial (articulo 2956 del Código

Civil). También lo será la hecha sobre negocios decididos jurídi­

camente por sentencia irrevocable ignorada por los interesados

(artículo 2958 del Código Civil).

Asimilación de transacción a la sentencia

En términos del artículo 2953 del Código Civil, la transacción

tiene, respecto de las partes, la misma eficacia y autoridad que la

cosa juzgada; sólo que ésta no puede anularse o rescindirse; en

cambio la transacción sí, en los casos autorizados por la ley (artículo

2953 del Código Civil).

Contratos 359

La transacción es una forma de terminar una controversia,

de acuerdo con la voluntad de las partes; la sentencia es aun en

contra de su voluntad.

Interpretación de las cláusulas de la transacción

Esta debe ser subjetiva, interpretando sus cláusulas en forma

indivisible y restrictiva, salvo pacto en contrario. (articulo 2962

del Código Civil)

Efectos de la transacción

Por la transacción no sólo se pueden crear y transmitir obligaciones

y derechos, que es la característica de los contratos, sino también

extinguirlas, que es una característica de los convenios, además

de que ese acto para las partes tiene autoridad de cosa juzgada.

En la transacción procede la evicción cuando una de las partes

da a la otra una cosa que no era objeto de la disputa y que, con­

forme a derecho, pierde el que la recibió (artículo 2959 del Código

Civil). Si la cosa tiene vicios o gravámenes ignorados por el que la

recibi.ó, da lugar a pedir la diferencia que resulte del vicio o gra­

vamen (articulo 2960 del Código Civil).

Diferencias entre la transacción y el compromiso arbitral

En el compromiso arbitral las partes se ponen de acuerdo para

allanar sus diferencias con el criterio de un tercero; en cambio, en

360 Jorge Sánchet Curdt'ro

la transacción se previenen disputas o se resuelven las presentes

con el solo criterio de las partes, haciéndose voluntariamente con­

cesiones recíprocas; el árbitro es el juez, la sentencia arbitral firme

es cosa juzgada, y en ésta, la transacción puede anularse.

Diferencias entre la transacción y la sentencia

La transacción, al igual que el compromiso arbitral, nace por la

voluntad de las partes, la sentencia es independiente de esa volun­

tad, pues el juicio no es deseado por el demandado, ni la sentencia

por quien no la obtuvo a su favor.

TEMA 23. REGISTRO PúBLICO

~Registro Público, es una institüción destinada a dar

{p~ublicidad a los actos y contratos que conforme a derecho

deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad y del

Comercio.

Evolución histórica

En la India, en el Código de Manú, las transmisiones se hacían en

la plaza pública, ante parientes, vecinos y colindantes.

En Egipto se realizaban en los templos, ante los sacerdotes

que desempeñaban el papel de notarios de la época; todas las

transmisiones debían inscribirse en los libros que tenían los sacer­

dotes en el templo de Diana.

361

362 Jorge Sánche¡: Cordero

En materia de registros, en Roma estaban atrasados. Se usaban

solamente solemnidades y otros medios publicitarios defectuosos,

como colocar en la casa hipotecada una piedra con inscripción

que indicaba esa calidad.

En la España del siglo XVI, con Carlos !, se establecieron

censos, hipotecas y cargas reales de la propiedad, encargados a los

Ayuntamientos del Registro Público e Hipotecas, que expedían

certificados de constancia de gravamen. En el siglo XVIII, con Carlos

JI!, se estableció un libro de registro que estaba al cuidado de un

escribano, en el que se conservaban los actos registrables.

En Francia se usó la tradición romana de las solemnidades,

hasta el siglo XVII en que por el Edicto de Nantes, de Luis XIII, se

estableció que se inscribieran, en escribanías, las constancias

respectivas; en el siglo XVII se estableció que se inscribieran los

actos traslativos de dominio y los de hipoteca.

Al evolucionar esa institución en España, en el siglo XV!ll se

llamó a las Oficinas de Registro, Oficio de Hipoteca y Contaduría

de Hipotecas

La moderna denominación de Registro de Propiedad, procede

de la Ley Hipotecaria Española de 1861.

Registro Público de la propiedad en México

Época colonial. Se siguió con la tradición española, luego las

inscripciones se hacían en libros que llevaban los escribanos.

Contratos 363

México independiente. Hasta la implantación del Código de

1870 en que se reglamentó el registro, éste no tenía caracteres

propios y se uso el sistema de la colonia.

Finalidad del Registro Público

Al celebrar un contrato en relación a bienes inmuebles, es

conveniente saber en qué situación se encuentran esos bienes.

El Registro Público suministra todos los datos relativos a los bienes

inscritos ya que es medio de publicidad; además, es el medio ele

oponibilidacl, ya que si un determinado gravamen no está escrito,

no producirá efectos contra tercero.

Diversos sistemas de registro

Son tres los principales sistemas ele registro: el australiano, el

alemán y el francés.

El propósito ele todos es dotar de publicidad y seguridad a la

propiedad de bienes y tratar de proteger a quienes de buena fe los

adquieran.

El sistema australiano, fue ideado por Roberto R. Torrens,

registrador de la propiedad australiana, el cual se inspiraba en el

principio del título real. A este sistema se le llamó Acta Torrens,

y consiste en llenar determinados requisitos para la inscripción de

los inmuebles, como son:

\.

J

364 Jorge Sánchez Cordero

l. Presentar plano de la finca (plano topográfico) elaborado

por geómetra oficial.

2. Compararlo con el del catastro general.

3. Hacer la anotación en el libro territorial, dando copia al

interesado. Este libro estaba formado por hojas sueltas en las que

se anotaba todo lo relativo a una propiedad.

En el Acta Torrens el registro se incorporaba a la forma y

esto constituía un grave error, ya que dejaba en manos de la buro­

cracia un elemento de validez. de los contratos.

El sistema alemán es el más perfecto, se asemeja al Acta T orrens

por tener concordancia entre catastro (que da a conocer la situa­

ción física de cada finca) y registro (que da a conocer la situación

jurídica de esa finca), y por tener el inconveniente de incorporar

el registro a la forma.

En este sistema se distingue claramente entre la propiedad

del inmueble y la propiedad del mueble.

El sistema francés, aunque es el más moderno, es muy defi­

ciente, ya que el Registro Público de la Propiedad es una oficina

administrativa en donde las inscripciones son potestativas, y en

donde no se confía el Registro al cuidado de los tribunales judi­

ciales; además, no distinguía entre los regímenes de propiedad de

bienes muebles e inmuebles.

Contratos 365

Sistemas adoptados por el Código Civil de 1870 y 1884

El Código de 1870 se inspiró en materia de registro en la Ley Hipo­

tecaria Española de 1861; el registro de hipoteca en este Código

tenía carácter constitutivo, es decir, se incorporaba a la forma.

El Código de 1884 establece un sistema parecido al de 1870.

El carácter constitutivo del registro en la hipoteca se modifica por

decreto del 5 de abril de 1917, estableciendo que el registro es

sólo para que el contrato produzca efectos contra tercero, pero entre

las partes surtirá sus efectos aunque no esté inscrito.

El Código Civil regula la institución del Registro Público en

sus artículos 2999 al 3068.

Efectos del Registro

Siendo la finalidad demostrar cuál es la situación real de los

inmuebles, es decir, a quién pertenecen o si existen o no

gravámenes, para dar seguridad a la propiedad y a sus titulares, la

inscripción de los títulos en el Registro Público de los bienes

inmuebles, surten efectos contra tercero, esto es, hace oponible el

mismo frente a tercero.

Actos que pueden registrarse

En términos del artículo 3005 del Código Civil, sólo se registrarán:

los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos

366 Jorge Sdnche::: Cordero

auténticos; las resoluciones y providencias judiciales que consten

de manera auténtica, y los documentos privados que en esta forma

fueren válidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los

mismos haya la constancia de que el notario, el registrador, la

autoridad municipal o el juez de paz, se hayan cerciorado de la auten­

ticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia

deberá estar firmada por los mencionados funcionarios y llevar el

sello de la oficina respectiva.

Secciones del Registro Público

El articulo 3000 del Código Civil dispone que en el Reglamento del

Registro Público se fijará el número de secciones de que se compon­

drá el Registro, y las secciones en las que deban inscribirse los

títulos registrables. En el Reglamento se indica que las secciones

del Registro Público son siete:

l. Para todo lo relativo a inmuebles, como títulos de propie­

dad, posesión, etcétera.

2. Para inscripción de gravámenes, créditos, contratos de

arrendamiento, testamentos, etcétera.

3. Para todo lo relativo al registro sobre bienes muebles.

4. Para todo lo relativo al registro de personas morales.

Contratos 367

5. Tiene a su cargo la guarda de libros y apéndices y la forma·

ción y guarda de índices.

6. Tiene a su cargo la ratificación de documentos privados.

7. Tiene a su cargo recibir los títulos y documentos que se

traten de registrar, y las solicitudes, oficios y correspondencia diri­

gida al registro.

Esta obra se terminó de imprimir y en­cuadernar en julio de 2007 en los talleres de Ediciones Corunda, S.A. de C.V., Tlaxcala núm. 17, CoL San Fran­cisco, Delegación Magdalena Con­treras, C.P. 10500, México, D.F. Se utilizaron tipos Englishlll Vivace en 68.2 puntos y Goudy Old Sty1e en 10, 12, 12.5, 13 y 14 puntos. La reimpre­sión consta de 1,000 ejemplares im· presos en papel couché mate de 100 grs.