WELCOME TO ESTONIAWELCOME TO ESTONIAWELCOME TO ESTONIAWELCOME TO ESTONIA

Свежие сведения о развитии Свежие сведения о развитии жилищного сектора Эстониижилищного сектора Эстонии

RIGA16. 03.2012

02.November 2011 2

JÜRI KRÖÖNSTRÖMCHAIRMAN OF THE BOARD

EKHHL

Общая информация об Эстонии

�Население:

�Площадь:

�Язык:

�Валюта:

� 1.1 миллиона

� 45 000 км²

� Эстонский

� EUR

3

�Валюта: � EUR

Ситуация в жилищном секторе

4

Ситуация в жилищном секторе (1)

Жилой фонд Эстонии

городские 65.7%

сельские 34.3%

Общее кол-во единиц жилья

629 200

включая

в частном владении604 000

25 200сельские частные дома 9%

5

общественный сектор 25 200

включая

• во владении государства

6 300

• во владении муниципалитетов

18 900

сельские частные дома 9%

особняки, сблокированные двухквартирные и рядные дома

21%

многоквартирные здания

70%

Жилищная реформа в Эстонии 1992-2011

2011Государство

Ситуация в жилищном секторе (2)

6

Местные самоуправления

Частные владельцы1992

Ситуация в жилищном секторе (3)

5

10

15

20

25

Устаревающий фонд

7

�x-ось число единиц, введенных в эксплуатацию в течение периода

�y-ось доля (процент) по отношению ко всему жилому фонду

0

5

59 180 89 570 64 770 124 110 134 960 123 350 17 700 7 290 8 260

before 1919

1919-1945

1946-1960

1961-1970

1971-1980

1981-1990

1991-1995

s ince1996

notfinished

Политика в области жилья за последние годы

Жилищный План 2010 � Не был принят из-за смены правительства

План развития жилищного сектора 2003-2008� Не покрывает все целевые группы и проблемы в области жилья

8

� Не покрывает все целевые группы и проблемы в области жилья� Недостаток финансирования� Слишком узкий диапазон мер

План развития жилищного сектора 2007-2013� Принят правительством Эстонии

ASSOCIATION OF ESTONIAN FACILITIES ASSOCIATION OF ESTONIAN FACILITIES ADMINISTRATORS AND MAINTENANCE ADMINISTRATORS AND MAINTENANCE PROFESSIONALSPROFESSIONALS –– EKHHL (AEFAM)EKHHL (AEFAM)

Сегодня в Союз входит 114 членов, чей общий нетто-оборот за 2010 год составил около 300 млн евро. Объем бюджета Союза в 2011 году составил около 175 тысяч евро.

9

Большинство членов Союза – частные предприятия(102 членов), 7 частных предпринимателей и 5представителя общественного сектора.

Деятельность предприятий в сфере ухода за недвижимостью в Эстонии регулируют следующие

наиболее важные правовые акты:� kоммерческий кодекс;� закон об обязательственном праве;

10

� закон об обязательственном праве;� закон об исполнительном производстве;� закон о планировании;� закон о строительстве;� закон о квартирной собственности;� закон о квартирном товариществе;� закон о недоходных объединениях.+ стандарты, нормы, добрые традиции в сфере ухода за

недвижимостью.

основныe игроки в рынке уходa целом 2010:

� RIIGI KINNISVARA AS – 511,1 milj. EEK / 32,7 milj. EUR� ISS EESTI AS – 261,6 milj. EEK / 16,7 milj. EUR� SOL EESTI OÜ – 175,6 milj. EEK / 11,2 milj. EUR� KINNISVARATEENINDUS OÜ – 65,2 milj. EEK / 4,2 milj. EUR� ARKAADIA HALDUSE AS – 60,0 milj. EEK / 3,8 milj. EUR� Другие – (280 – 300 предпринимателеи)

11

� Другие – (280 – 300 предпринимателеи)

o средних ценах на управление и уход :

� Управление недвижимостью (100) – 0,15 – 0,3 EUR /m2 / months� Уход за недвижимостью (100 – 700) – 2,0 – 4,0 EUR / m2 / months

Фakтopы:� качества услуг� частота и интервалы услуг

� состояние объекта� объем заказa� etc

Management (red), maintenence (yellow) & cleaning (green) costs in offices 2005 - 2011

-1,00

-,90

-,80

-,70

-,60

-,50

eur/

m2

1000 HALDAMINE2000 TEHNOHOOLDUS3000 HEAKORRATÖÖDPoly. (1000 HALDAMINE)Poly. (2000 TEHNOHOOLDUS)Poly. (3000 HEAKORRATÖÖD)

-,40

-,30

-,20

-,10

,00

2005

-1

kv

2005

-2

kv

2005

-3

kv

2005

-4

kv

2006

-1

kv

2006

-2

kv

2006

-3

kv

2006

-4

kv

2007

-1

kv

2007

-2

kv

2007

-3

kv

2007

-4

kv

2008

-1

kv

2008

-2

kv

2008

-3

kv

2008

-4

kv

2009

-1

kv

2009

-2

kv

2009

-3

kv

2009

-4

kv

2010

-1

kv

2010

-2

kv

2010

-3

kv

2010

-4

kv

2011

-1

kv

2011

-2

kv

2011

-3

kv

2011

-4

kv

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

eur

Electricity (red) & heating (yellow) costs in offices 2005 - 2011

-,90

-,80

-,70

-,60

-,50

/m2

6000 Tarbimisteenused - 6100 ELEKTRIENERGIA6000 Tarbimisteenused - 6200 SOOJUSENERGIA6000 Tarbimisteenused - 6300 VESI JA KANALISATSIOONPoly. (6000 Tarbimisteenused - 6100 ELEKTRIENERGIA)Poly. (6000 Tarbimisteenused - 6200 SOOJUSENERGIA)

-,40

-,30

-,20

-,10

,00

2005

-1

kv

2005

-2

kv

2005

-3

kv

2005

-4

kv

2006

-1

kv

2006

-2

kv

2006

-3

kv

2006

-4

kv

2007

-1

kv

2007

-2

kv

2007

-3

kv

2007

-4

kv

2008

-1

kv

2008

-2

kv

2008

-3

kv

2008

-4

kv

2009

-1

kv

2009

-2

kv

2009

-3

kv

2009

-4

kv

2010

-1

kv

2010

-2

kv

2010

-3

kv

2010

-4

kv

2011

-1

kv

2011

-2

kv

2011

-3

kv

2011

-4

kv

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

eur/

m2

ЖИЛЫЕ ДОМА НЕЖИЛЫЕ ДОМА

oборoт oборoт

(денежныи) (денежныи)35 %35 % 65 %65 %

договоры договоры

14

договоры договоры

(клиeнты) (клиeнты)70 %70 % 30 %30 %

Approaching debt restructuring in Greece10-y bond yield spread to Germany, percentage points

Выражение аналитиков

� ЕВРО смирительная рубашка на теле Греции и Италии ...

� Никто не знает, когда и где эти пациенты порвут смирительные рубашки и выйдут на улицу, или временно успокоятся от полученной инъекции?

� В палате ЕС ситуация трудна и непредсказуема …

� Начинаем все понемногу попадать под мощный Немецкий каток…… Ardo

Hanson

ETV-s

17

UNITED STATES of NORTH EUROPE?!

(USNE)

Управление недвижимостьюУправление недвижимостью (EST, FIN)(EST, FIN)Kiinteistö

(Недвижимость)

Kiinteistönpito

(Уход за

недвижимостью)

Kiinteistöliike-toiminta

(Предпринимательск

ая деятельность с

недвижимостью)

Kiinteistö-johtaminen

(Управление

недвижимостью

Yrityksen strateginen toimitilajohtaminen

(Страт. Управление средой предприятия- CREM)

1818

(Управление

недвижимостью)предприятия- CREM)

Управление

инвестициями

Оперативное

управление

Оперативное

управление

Оперативное

управление

1. Kiinteistösijoitus-johtaminen

(Управление

инвестициями –

AM)

2. Kiinteistökohten johtaminen

(Управление

объектом

недвижимости -

PM)

3. Toimitilajohtaminen

(Управление средой

недвижимости– FM)

4.Isännöinti

(Управление жилищем)

Цель: получить покупая, продавая и развивая

желаемый для собственника портфель

Цель: обеспечить соответствующий интересам и потребностям

Цель: обеспечить приобретение и развитие помещений, а также

необходимые услуги для

Цель: обеспечить необходимый уход для использования жилищной

среды

Стандарт Эстонии EVS 807:2010Стандарт Эстонии EVS 807:2010

19

Стандарты, нормы, добрые традиции:� EVS 807:2010 – «Уход за недвижимостью»;

� EVS 910:2011 – «Документы тендера по уходу за недвижимостью и инструкция по их составлению»;

� EKHHL и Профессиональная палата 2002 – «Порядок присвоения

20

� EKHHL и Профессиональная палата 2002 – «Порядок присвоения профессии в сфере ухода за недвижимостью»;

� EKHHL 2001 – «Система сертификации предприятий по уходу за недвижимостью»;

� EKHHL 2000 – «Кодекс добрых традиций в сфере ухода за недвижимостью»;

В процессе составления в 2012 г.:� Норма качества услуг по уходу за недвижимостью;

� Общие условия договора оказания услуг по уходу за недвижимостью.

идеяцель достигнут,знос

пользование

текущие расходы200 ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ 300 БЛАГОУСТРОЙСТВО600 КОММУНАЛЫ700 ОПОРНЫЕ УСЛУГИразвитие

500 ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА НЕДВИЖИМОСТИ

восстановление

время

800

400 РЕМОНТ И РЕКОНСТРУКЦИЯ

оставление

100 УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Норматив качества услуг по

уходу за недвижимостью

Нормативы качества строения предусматривают (прежде всего, для общественного сектора) четыре уровня качества, соответствующие назначению строений (объекта недвижимости):

� A – представительское; высококачественное� B – повышенное качество; соответствует особым или повышенным требованиям� C – обычное качество; подходит для пользования� 0 – законсервированный или закрытый объект недвижимости с минимальными

требованиями

22

требованиями

Соответствия между уровнями качества объекта недвижимости и уровнями качества услуг по уходу за недвижимостью

Классы качества объекта недвижимости

Классы уровня качества услуги

Классы качества услугодателей

Уровень квалификации специалистов услугодателй

класс A класс 4 высокое качествоуровень сертификата HA **** и уровень сертификата HO ***

покрытие всех объектов HA IV и как минимум один HO IV, покрытие всех объектов HO III

класс B класс 3цикличная экономичность продукта

уровень сертификата HA *** и уровень сертификата HO **

как минимум один HA IV, покрытие всех объектов HA III и покрытие всех объектов HO III

класс С класс 2систематичность

уровень сертификата HA ** и уровень сертификата HO *

по меньшей мере один HA III и по меньшей мере один HO III

класс О Класс 1 минимальные меры уровень сертификата HA * —

не классифицируется неприемлемая случайность качество не доказано —

УРОВНИ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ КВАЛИФИКАЦИИ ПО УХОДУ ЗА НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Работник по обсл. недв. I Обсл. рабочий HO IРаботник по обсл. недв. II Обсл. техник HO II Работник по обсл. недв. III Обсл. мастер HO III Работник по обсл. недв. IV Руководитель обсл. HO IV

Управляющий недв. II Младший управл. HA IIУправляющий недв. II Управл. многокв. домом KEH II

23

Управляющий недв. II Управл. многокв. домом KEH IIУправляющий недв. III Управляющий HA IIIУправляющий недв. IV Ст. управляющий HA IV

Руков. раб. по уходу V Руководитель по уходу KH V

Сроки для представления заявлений по соисканию профессиональной квалификации в EKHHL 2012 :

15.02.2012 и 01.10.2012

УРОВНИ СЕРТИФИКАЦИЙПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ В СФЕРЕ УХОДА ЗА НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Как правило, правление Союза объявляет сертификацию два раза в год и для рассмотрения представленных ходатайств о сертификате и получения оценки созывает квалификационную комиссию. Оба типа сертификатов (HA -УПРАВЛЕНИЕ и HO - ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ) в свою очередь подразделяются на четыре класса (качества) сертификата:

� Cертификат HA или HO (*)� Сертификат HA или HO (**)

24

� Сертификат HA или HO (**)� Сертификат HA или HO (***)� Сертификат HA или HO (****)

Для сертификации ходатайствующее предприятие представляет в правление EKHHL на имя квалификационной комиссии пакет документов, состоящий из двух основных частей:

� предпосылочные документы являются общими для всех сертифицируемых предприятий, независимо от того, о каком уровне они ходатайствуют (т.н. «предпосылки рассмотрения»)

� уровневые документы составлены и скомплектованы в соответствии с тем, о каком уровне сертификата предприятие ходатайствует

Сроки для представления заявлений по сертификацию в EKHHL 2012 :

15.03.2012 и 15.10.2012

В цене профессионализм!

25

... 820 государственных ... и EKHHL выдал

профессиональных свидетельств! 162 сертификатов!

ЗаключениеЗаключение

качества услуг и качества услуг и

рынoк уходa

ВладельцыВладельцы, , кликлиeeнтнтыы

государственныгосударственныe e профессиональныпрофессиональныee свидетельствсвидетельствa a

правовые правовые актыакты

cтандарты, cтандарты, нормынормы

добрые добрые традициитрадиции

EKHHL HA EKHHL HA ии HO HO сертификатысертификаты

рынoк уходa

BONUS TRACK

�долговое требование

��o проектe 11.11.2011 закона о o проектe 11.11.2011 закона о квартирной собственностиквартирной собственностиквартирной собственностиквартирной собственности

Заключение в части востребования связанной с квартирой задолженности:

� при обращении в суд КТ могут выбирать ускоренное или обычное производство по платежному поручению. Ускоренное производство по платежному поручению отличается от обычного производства тем, что суд извещает должника о величине задолженности, давая срок для ответа. Если должник не оспаривает требование или не отвечает на извещение, то суд сразу же взыскивает долг.

28

отвечает на извещение, то суд сразу же взыскивает долг.

� если долговое требование обсуждается в ходе обычного производства, то суд 1-й инстанции (уездный суд) взыскивает долг в течение до 1 года (такой срок суды сами установили для себя условно).

� решение суда вступает в силу в течение 30 дней после его доставки сторонам, если ни одна из сторон не обжалует его в суде 2-й инстанции (окружной суд).

� После вступления решения суда в силу (если должник все же добровольно не платит) КТ может обратиться к судебному исполнителю, который имеет право выбирать методы получения долга. Как правило, судебный исполнитель арестовывает банковский счет и квартиру должника. В качестве последней меры получения долга судебный исполнитель имеет право продать квартиру должника. В случае, если и вырученной от продажи квартиры суммы не хватает для уплаты долга КТ, то оставшаяся часть долга переходит к новому собственнику квартиры.

Из рубрики «чаво»:

� Вопрос: Сталкивались ли вы с ситуацией, когда в пользу банка на квартиру обращено требование, и судебный исполнитель по этой причине не может по существу исполнить решение суда, т.е. банк отказывается от продажи имущества или же удовлетворяет в

29

отказывается от продажи имущества или же удовлетворяет в результате продажи свои требования, и управляющему недвижимостью остается две вещи: знание о положительном решении суда и, в любом случае, несение судебных издержек, -требование остается неудовлетворенным.

� Ответ: Банк не может отказаться от продажи имущества, но может в течение короткого времени препятствовать этому. Если у КТ хватает уверенности в себе и смелости отстаивать свои права, то оно в любом случае выиграет.

Основания поясняют выдержки из находящегося на рассмотрении в Рийгикогу проекта 11.11.11 закона о проекта 11.11.11 закона о квартирной собственностиквартирной собственности:

Управляющий квартирным товариществом

Ст. 25. Управляющий квартирным товариществом

30

Ст. 25. Управляющий квартирным товариществом

� (1) Вместо правления квартирного товарищества квартирное товарищество может быть представлено и управляться юридическим лицом (далее: управляющий квартирным товариществом).

� (2) У квартирного товарищества может быть одновременно только один управляющий.

� (3) В отношении выборов управляющего квартирным товариществом и его деятельности применяются соответствующие положения о правлении квартирного товарищества.

Управление предметом квартирных собственностей Ст. 32. Управление � (4) Квартирный собственник имеет право совершать необходимые для сохранности предмета

совместной собственности действия без согласия других квартирных собственников и квартирного товарищества, и он может требовать от квартирного товарищества возмещения необходимых расходов.

� (5) Установленное в части 4 настоящей статьи право имеет и квартирное товарищество. Если несение возникших при этоми расходов не является возможным на основании действующей

31

несение возникших при этоми расходов не является возможным на основании действующей экономической программы, то применяются положения части 3 ст. 35 настоящего закона.

� (6) В качестве обычного управления рассматриваются, прежде всего, следующие действия:� 1) обычное содержание в порядке и ремонт совместной собственности; � 2) заключение и выполнение договоров потребления услуг, необходимых для управления предметом

специальной собственности; � 3) заключение вытекающего из стоимости восстановления предмета совместной собственности

договора страхования ущерба и страхование ответственности квартирного товарищества и квартирных собственников;

� 4) создание резервного капитала и ремонтного фонда уместного размера; � 5) составление экономической программы; � 6) принятие необходимых мер по сооружению и сохранению для квартирного собственника обычных

разумных коммуникаций;

� 7) заказ энергоаудита и энергомаркировки.

Ст. 34. Распределение обязанностей между квартирными собственниками

� (1) Квартирные собственники на основании экономической программы вносят периодические предоплаты в соответствии с величиной доли их совместной собственности.(2) В уставе квартирного товарищества можно предусмотреть, что

32

� (2) В уставе квартирного товарищества можно предусмотреть, что зависящие от действительного потребления хозяйственные расходы квартирный собственник платит после выяснения размера расходов и в соответствии с объемом потребленной им услуги.

� (3) Квартирный собственник не обязан нести расходы, превышающие обычные расходы на управление, с которыми он не согласен.

� (4) При принятии решения, предусмотренного в части 2 ст. 33 настоящего закона на тех же условиях можно принять решение и о распределении расходов между всеми квартирными собственниками. В таком случае не применяются положения части 3 настоящей статьи.

Особенности ответственности квартирного собственника Ст. 36. Переход прав и обязанностей квартирного собственника

� (1) При отчуждении квартирной собственности права и обязанности квартирного собственника переходят к приобретателю с момента перехода собственности.(2) При отчуждении квартирной собственности ее приобретатель несет

33

� (2) При отчуждении квартирной собственности ее приобретатель несет ответственность перед отчуждающим лицом и квартирным товариществом за обязательства, в отношении которых обращено требование, в качестве поручителя. Ответственность приобретателя ограничена стоимостью квартирной собственности.

� (3) Если в экономической программе предусмотрено несение таких расходов, которые превышают обычные расходы на управление, то в части этих расходов экономической программы экономическая программа действует в отношении наследника специального права только в том случае, если это внесено в регистр квартирных товариществ. В остальной части ответственность за несение экономических расходов несет лицо, бывшее квартирным собственником во время принятия экономической программы.

Thank you for your attention.

Jüri Kröönström

34

Jüri Kröönström� Chairman of the board

The Association of Estonian Facilities Administrators and Maintenance Professionals

(AEFAM/ EKHHL)

Phone: +372 66 17 998e-mail: ekhhl@ekhhl.ee

Pärnu mnt 141, 11314 Tallinn, Estoniawww.ekhhl.ee

Never forget – every person and every house is individual and unique!!!