decizia-nr-891-din-03-oct-2014

7/25/2019 decizia-nr-891-din-03-oct-2014

1/6

Rezoluiune antecontract de vnzare-cumprare. Nendeplinirea condiiilor asumate de promitentul-vnztor

(Curtea de Apel Cluj, secia I-a civil, decizia civil nr. 891 din 3 octombrie 2014)

Prin sentina civil nr. 137 din 14.03.2014, pronunat de Tribunalul Cluj n dosarul nr. .../117/2013 s-a admis cererea de chemare njudecat formulat de reclamantul M.M.D., mpotriva prilor B.I., i B.L.S., i, n consecin:

- s-a dispus rezoluiunea antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat de pri la data de 25.10.2007;

- au fost obligai prii s restituie reclamantului suma de 79.000 EURO;

- au fost obligai prii s plteasc reclamantului suma de 79.000 EURO;

- au fost obligai prii s plteasc, n solidar, reclamantului suma de 14.113 lei, cheltuieli de judecat reprezentnd tax judiciar detimbru i onorariul avocaial parial, respingnd alte pretenii.

Pentru a pronuna aceast sentin, tribunalul a reinut urmtoarele:

ntre prile litigiului a fost ncheiat un antecontract de vnzare cumprare la data de 25.10.2007, avnd ca obiect apartamentulmansard nr. 26, conform Actului adiional nr. 1/09.11.2007. Prin acest antecontract prile au prevzut ca termen limit de ncheiere acontractului translativ de proprietate data de 28.02.2008, termen care n mod evident a fost depit.

Reclamantul a achitat n ntregime preul acestui imobil, la data semnrii antecontractului.

Promitentul vnztor s-a obligat s l invite pe cumprtor la semnarea contractului n form autentic, n termen de 5 zile de la datantabulrii n CF a apartamentului, dar nu mai trziu de 28 februarie 2008.

Totodat, acesta s-a obligat s fac toate demersurile necesare n vederea obinerii unei autorizaii suplimentare la autorizaia de

construire nr. 570/2005 privind nscrierea mansardei, dat final stabilit de pri pentru prezentarea autorizaiei suplimentare fiind 15noiembrie 2007.

n articolul 11 alineat 8 al conveniei s-a stipulat c n situaia n care vnzarea nu se va putea finaliza din culpa promitentului-vnztorpn la data de 28 februarie 2008 acesta va fi obligat s restituie promitentului cumprtor dublul sumei primite de la acesta sau vor fiobligai pe cale judectoreasc la ncheierea contractului de vnzare-cumprare.

La data de 9 noiembrie 2007, ntre pri, s-a ncheiat un act adiional prin care termenul de prezentare a autorizaiei suplimentare laautorizaia de construire nr. 570/2005 privind nscrierea mansardei, dat final stabilit de pri pentru prezentarea autorizaieisuplimentare fiind 31.12.2007.

La data de 25 octombrie 2011 a fost ncheiat un proces-verbal prin care prtul Bujoriu Ilisie a declarat c pn la sfritul anului 2011 vaintabula apartamentul pe numele cumprtorilor, n caz contrar, obligndu-se s plteasc penaliti de ntrziere, conform contractuluincheiat de pri la 25.10.2007.

Prii au fost notificai s se prezinte n faa notarului public pentru ncheierea actului n form autentic, aa cum rezult din ncheiereade certificare nr. 2/31 mai 2013 emis de B.N.P. Dobre Ioan. S-a consemnat poziia prtului care a declarat c pn la primirea unui

rspuns oficial de la primrie nu poate estima un timp real pentru apartamantare. Din aceast poziie se poate trage concluzia c priinu pot s-i execute obligaia.

Prealabil, instana a reinut c legea aplicabil acestei convenii, raportat la data ncheierii, este Codul civil 1864, potrivit art. 6 din Legeanr. 71/2011.

Din analiza extrasului CF rezult c pn al aceast dat, dreptul de proprietate al promitenilor-vnztori asupra imobilului obiect alconveniei nu a fost nscris n Cartea Funciar.

Lucru necontestat nici de ctre reclamani este c acetia folosesc i n prezent acest imobil.

La data ncheierii conveniei construcia era edificat n fapt, aspect ce rezult i din articolul 7 al contractului prin care s-a stabilit cpredarea s-a fcut la data semnrii conveniei.

Potrivit art. 969 Cod civil, conveniile legal fcute, au putere de lege ntre prile contractante.

Potrivit articolului 1020 C. civil condiia rezolutorie este subneleas ntotdeauna n contractele sinalagmatice n caz c nd una dintre pri

nu ndeplinete angajamentul su.

Prile au ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare, stabilind prin acesta o obligaie de a face, respectiv, de ncheiere a actului nform autentic, moment care coincide cu transferul dreptului de proprietate asupra bunului.

Reclamantul a avut cunotin de existena autorizaiei de construire 570/2005, prin care cumprtorul a fost autorizat s edifice unimobil construcie pe terenul deinut, ns, lucrarea efectuat de ctre prt nu corespundea cu autorizaia de construire.

Prtul s-a obligat s obin o autorizaie suplimentar, astfel nct, lucrrile fcute n afara autorizaiei iniiale s fie legale i s poat fiintabulate n C.F.

Aceast obligaie a fost asumat de ctre prt, el obligndu-se ca pn la data de 15 noiembrie 2007 s nmneze promitenilorcumprtori, o copie c ertificat de pe autorizaia suplimentar.

Raportat la aceast stare de fapt, s-a impus a se verifica dac condiiile rezoluiunii sunt ndeplinite.

La momentul actual este evident c formele de publicitate imobiliar necesare ncheierii actului n form autentic nu sunt ndeplinite,

existnd din partea prtului o obligaie asumat convenional nerespectat.Culpa prilor este probat prin aceea c s-au obligat s pun la dispoziia reclamanilor, dup efectuarea unor demersuri ctreautoritile administrative a unei autorizaii suplimentare, menite s permit intabularea imobilului n CF.

Aprrile din cuprinsul ntmpinrii, n legtur cu regimul de construire din zona atestat prin certificat de urbanism nu sunt ntemeiate,ntruct , prtul a obinut n anul 2005 autorizaie de construire, a edificat o construcie fr respectarea acesteia, iar ncercarea deintrare n legalitate ulterioar nu este n msur s atrag exonerarea s de la ndeplinirea obligaiei asumate.

Decizia nr. 891 din 03-oct-2014

pag. 1 5/18/2015 : [email protected]


2/6

n primul rnd trebuie reinut culpa prtului care nu a respectat o autorizaie de construire, iar, n al doilea rnd ateptarea n prezent aadoptrii de ctre Consiliul Local a unui nou plan urbanistic general al localitii, i care, ulterior, ar permite ncadrarea imobilului ncondiiile generale de autorizare a unui imobil, nu justific exonerarea prtului de la nendeplinirea obligaiei n termenul asumat.

Chiar dac prtul a fost informat cu privire la situaia imobilului, acest aspect reieind chiar din articolul 11 alineat 4 al conveniei, nu arerelevan, atta t imp ct prii s-au obligat s obine o autorizaie suplimentar, astfel nct s poat transmite dreptul de proprietate.

ntruct prtul a primit ntregul pre al apartamentului obiect conveniei el avea datoria s struie prin orice mijloace n ndeplinireaobligaiei sale.

Faptul c acesta a demarat un proces prin care s-a solicitat obligarea Primarului Municipiului Cluj-Napoca la eliberarea unei autorizaiiconstructive a imobilului situat n Cluj-Napoca, str. F., nr. 36A, jud. Cluj, nu justific aprecierea c prii ar putea fi considerai ca lipsiide culp,

n primul rnd, acest proces a fost demarat n anul 2009, iar cererea a fost respins irevocabil, prin pronunarea Deciziei Civile nr.70/2011.

Participarea ca i intervenient n acest proces i a reclamantului nu exonereaz prtul de ndeplinirea obligaiei sale, ci poate fiinterpretat (chiar trecnd peste aprrile reclamantului rezultate din rspunsurile la interogatoriu, unde afirm c el nu a avut cunotinde acest proces i nu a dat mandat nici unui avocat), ca fiind un demers al acestuia, n vederea realizrii posibilitii ndeplinirii condiiilornecesare n vederea executrii obligaiei asumate de ctre prt, ac eea de ncheiere a actului n form autentic.

nscrierea construciei n cartea funciar nu are relevana dat de pri prin concluziile scrise, n sensul c, n cartea funciar a fostnotat existena de fapt a construciei pe tren. n cartea funciar nu s-a nscris dreptul de proprietate, nscriere care este singura sjustifice legalitatea titlului de proprietate i posibilitatea de a ncheia actul n form autentic.

Nu se poate solicit reclamanilor, ca i mijloc de paralizare a aciunii, ca acetia s atepte sine die, modificarea planului urbanisticgeneral, cu sperana c acest act administrativ va avea cu certitudine un regim de construire n care se vor putea ncadra. De altfel,

aprrile reclamantului legate de incidena Legii nr. 350/2001 sunt n msur s nlture aceste aprri.De la data punerii n ntrziere prin notificarea realizat prin executor judectoresc i consemnarea poziiei prilor prin ncheierea decertificare nr. 2/31 mai 2013 emis de B.N.P. Dobre Ioan i pn la data introducerii cererii de chemare n judecat prii nu au fcutdovada vreunui demers n obinerea autorizaiei suplimentare.

Aprarea prilor c prin actul adiional ncheiat n 25.10.2011, prile au modificat convenia, n sensul stabilirii doar a posibilitiisolicitrii de penaliti de ntrziere, nu este ntemeiat.

Interprearea contractului, mai exact a articolului 11 alineat 8, este n mod evident aceea c prile au stabilit cu titlul de clauz penalrestituirea sumei avansate cu titlul de pre.

Interprearea conveniei invocat n concluziile scrise, n raport cu art. 983 C.civil nu este ntemeiat ntruct, clauza este clar iconcis.

Aceast clauz este diferit i, n complinirea celei prevzute n articolul 11 alineat 6 din convenie, iar nelegerea ncheiat n anul 2011nu aduce atingere sub nicio form nelegerii prin care s-a stabilit clauza penal.

Interprearea dat de ctre pri n cuprinsul concluziilor scrise cu privire la cele statuate de instan prin ncheierea din 4.12.2013 nsoluionarea excepiei prescripiei, este greit, ntruct , instana a analizat i concluzionat c cele st abilite la 25.11.2011 se refer doarla obligaie de ncheiere a contractului n form autentic, din perspectiv termenului general de prescripiei, fr a statua c alte clauzeale conveniei sunt modificate.

Nu are relevan faptul c reclamantul are n posesie apartamentul, i c acesta a obinut eventuale venituri din nchirierea sa, priiavnd deschis posibilitatea de a solicit, pe calea unei cereri reconvenionale, eventuale pretenii, lucru pe care n cauza de fa nu l-ausolicitat.

Pentru considerentele de fapt i de drept artate mai sus, instana a admis cererea de chemare n judecat formulat de reclamantulM.M.D., mpotriva prilor B.I. i B.L.S., i, n consecin a dispus rezoluiunea antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat de pri ladata de 25.10.2007; a obligat prii s restituie reclamantului suma de 79.000 EURO; va obliga prii s plteasc reclamantului sumade 79.000 EURO;

Reclamantul a solicitat obligarea prilor la plata cheltuielilor de judecat, el justificnd cheltuieli de judecat cu plata taxei de timbru ionorariul de avocat (filele 171 -174).

n ceea ce privete onorariul de avocat, instana a apreciat c suma de 7000 lei este suficient n raport de prevederile art. 451 C. pr.civ. s sancioneze culpa procesual a prilor. Instana a avut n vedere complexitatea cauzei, durata ct i valoarea litigiului.

Pentru aceste considerente, n temeiul art. 453 NCP a obligat prii s plteasc, n solidar, reclamantului suma de 14.113 lei, cheltuielide judecat reprezentnd tax judiciar de timbru i onorariul avocaial parial, respingnd alte pretenii.

mpotriva acestei sentine au declarat apel prii, solicitnd n principal admiterea excepiei prescripiei dreptului la aciune, iar nsubsidiar, respingerea aciunii ca nentemeiat.

n motivarea apelului prii au artat c prin ncheierea din 4.12.2013 instana a respins excepia prescripiei dreptului la aciuneinvocat de pri, iar prin hotrrea asupra fondului, a dispus rezoluiunea antecontractului de vnzare cumprare ncheiat de pri ladata de 25.10.2007, obligndu-i la restituirea ctre reclamant a sumei de 79.000 Euro, precum i la plata ctre acesta a sumei de 79.000Euro. De asemenea au fost obligai la plata cheltuielilor de judecat n cuantum de 14.113 lei.

Soluia instanei de fond o apreciaz ca fiind netemeinic i nelegal, din urmtoarele considerente:

1. Fa de respingerea excepiei prescrierii dreptului la aciune, dreptul subiectiv preins de reclamantul-intimat este un drept patrimonial,evaluabil n bani, astfel c aciunea n rezoluiune are un obiect patrimonial, mprejurare fa de care sunt aplicabile regulile generale carereglementeaz prescripia. Aciunea n rezoluiunea unui act juridic este o ac iune personal, prin care sunt oc rotite drepturile de crean,termenul general de prescripie fiind cel stabilit de art. 3, alin. 1, din Decretul 167/1958, adic termenul de 3 ani, care ncepe s curg dela data cnd s-a nscut dreptul la aciune.

nsi instana de fond, prin ncheierea din 04.12.2013, a reinut faptul c procesul verbal din data de 25.11.2013 ar fi o nou nelegere aprilor, adic un nou contracta care t rebuie respectat , prin care prile convin o dat pentru ndeplinirea unei obligaii, respectiv plata




3/6

unor despgubiri, n situaia n care prii nu i vor ndeplini obligaia de ntabulare.

n nici un caz, acel proces verbal nu reprezint un act care s ntrerup cursul prescripiei, n situaia n care termenul era deja nmplinit,sau ca o repunere n termen. Rezult aadar c cererea reclamantului-intimat este nentemeiat, singura solicitre posibil, fiind, eventualrestiuirea sumei cu penaliti de ntrziere conform procesului- verbal ncheiat ntre pri la data de 25.10.2011, cerere cu care instananu este legal investit.

Prii au invocat n susinerea acestui motiv Decizia nr. 1148/03.04.2009 a CCJ, prin care s-a statuat c recunoaterea dreptului a cruiaciune se prescrie, fcut n folosul celui cruia curge prescripia, n conformitate cu art. 16, alin. 1, lit. A, din Decretul nr. 167/1958, areca efect ntreruperea numai n situaia n care recunoaterea a intervenit n cursul termenului de prescripie.

Convenia consemnat prin procesul-verbal din data de 25.10.2011 nu poate fi neleas ca o recunoatere a dreptului prescris i/sau cao renunare la prescripia care a curs n favoarea prilor, ci ca o asumare a unei obligaii noi, clar artate n cuprinsul nscrisuluirespectiv.

2. Pe fondul cauzei, prii invoc buna lor credin n edificarea construciei, artnd n esen c n anul 2005 au obinut o autorizaiede construire pentru edificarea unei construcii, cu 3 sau 10 etaje ( P+3, P+10 niveluri), conform certificatului de urbanism nr.4946/27.11.2005.

n baza acestei autorizaii au edificat construcia cu 2 etaje i mansarda unde este situat apartamentul reclamantului, convini fiind c orputea obine o autorizaie de modificare a soluiei construct ive i o nou autorizaie de construcie, lucru care nu s-a ntmplat.

Reclamatul-intimat a fost informat la momentul ncheierii contractului despre situaia juridic a imobilului vndut i de stadiul n care se afladocumentaia depus n vederea apartamentrii imobilului situat n Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, bl. 1, jud. Cluj.

Culpa prilor se impune a fi analizat n legtur cu acest moment deosebit de important, respectiv acela al ncheierii contractului,urmnd a se analiza atitudinea ambelor pri i ctigul vizat de reclamant prin ncheierea acestui antecontract pentru o mansard ncneautorizat, la un pre sub cel practicat pe pia la acea dat. Se poate reine, n parte, caracterul aleatoriu al contractului, prin

verificarea ntregului context i a scopului urmrit de pri.Apartamentul nr. 26, situat n Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, bl. l, jud. Cluj, n suprafa de 85 mp., a fost predat finisat reclamantului -intimat la data ncheierii antecontractului de vnzare cumprare din data de 25.10.2007 (la fel ca i tuturor celorlali cumprtori), posesias fiind una continu pn n prezent.

Susinerile reclamatului-intimat n sensul c prii au manifestat neglijen n depunerea eforturilor de autorizare suplimentar a mansardeisunt nefondate, deoarece au depus toate diligentele necesare, att pe cale administrativa, ct i pe cale judiciar.

A fost nscris construcia n cartea funciar, aa cum rezult din extrasul CF nr. 283705 Cluj-Napoca, fiind achitate la Primrie impoziteleaferente acesteia, conform deciziei de impunere i chitanelor anexate. De asemenea, s-au efectuat demersurile necesare n vedereasuplimentrii terenului aferent construciei, conform dosarului de alipire i comasare teren anexat.

Din interpretarea contractului rezult c obligaia asumat de prii apelani, n calitate de promiteni-vnztori a fost una de diligent inu de rezultat i n acest sens poate fi apreciat i eventual culpa, n sensul n care prii se puteau obliga doar pentru acele demersuricare ineau efectiv de posibilitatea lor de a contribui la obinerea autorizaiei suplimentare, ns nu putea fi vorba de o obligaie derezultat n obinerea acesteia, n mod evident aceasta depinznd de autoritatea competent n domeniu, respectiv Primria Mun. Cluj-

Napoca.ntr-o interpretare contrar, s-ar putea pune practic problema stipulrii unei obligaii imposibil de adus la ndeplinire n mod legal de ctredebitorul obligaiei, urmnd ca prevederea contractual convenit de pri s fie supus cenzurii instanei de judecat.

Consider apelanii c au dat dovad de bun credin, c au depus i depun n continuare diligentele necesare n vederea rezolvrii ntr-un cadru legal a apartamentrii blocului de locuine din Cluj-Napoca, str. F. nr. 36A, bl. l jud. Cluj.

Clauzele penale au fost instituite prin voina real a prilor doar ca sanciune pentru ipoteza n care prii nu i dau concursul laemiterea autorizaiei de construire suplimentar i mpiedic prin neglijen sau rea voin emiterea acestui act i implicit ncheiereacontractului n form autentic, n acest sens fiind prevzut clar clauza de la par. 7, cap. IX din antecontract, condiia existenei culpei.

n nici un caz nu putea fi vorba de asumarea de ctre pri a unei obligaii de rezultat, de emitere a autorizaiei de construire, aceastafiind o competen ce aparine exclusiv autoritilor statului.

n acelai sens s-a pronunat i Tribunalul Cluj ntr-o cauz similar, unde se arat c obligaia de diligent a vnztorului estecondiionat de apariia sau nu a unor mprejurri ce se nscriu n sfera cazului fortuitt, ceea ce va afecta n mod substanial posibilitatea

aducerii la ndeplinire a obligaiei asumate (a se vedea n acest sens decizia civil nr. l275/R/2006 a Tribunalului Cluj).Fa de al doilea capt de cerere - obligarea prilor la plata sumei de 79.000 euro cu titlul de arvun, rezult c este clauza prevzutla paragraful 7, cap. IX - " Dispoziii finale" din antecontractul de vnzare-cumprare ncheiat la data de 25.10.2007. Apreciaz caceast solicitre se impune a fi respins ca nentemeiat.

Fundamental real al acestor pretenii este ns procesul-verbal ncheiat ntre pri la data de 25.10.2011, acesta fiind actul n baza cruiareclamantul pretinde a fi realizat o nou nelegere cu privire le executarea obligaiilor asumate prin antecontract. Aa cum instana defond a statuat prin ncheierea din edina public din data de 04.12.2013, cu prilejul analizrii excepiei prescripiei dreptului material laaciune, " chiar dac acest proces-verbal a fost ncheiat dup expirarea termenului de 3 ani n care prtul trebuia s i ndeplineascobligaia de ncheiere a contractului n form autentic, termen care a nceput s curg de la 28.02.2008, reprezint o nou nelegere aprilor care trebuie respectat".

Interprearea acestei concluzii a Tribunalului cu valoare obligatorie n soluionarea prezentei cauze n aceast faz procesual trimiteimediat la procesul-verbal amintit, unde n ultimul paragraf se menioneaz urmtoarele: " n caz contrar se obliga s plteasc penalitilede ntrziere conform contractului ncheiat de pri la data de 25.10.2007." Este evident astfel c noua nelegere a prilor survenit ladata de 25.10.2011 stipuleaz ca i unica sanciune a nendeplinirii obligaiilor, plata penalitilor menionate n contract.

Potrivit contractului din 25.10. 2007, singura meniune referitoare la penaliti de ntrziere se regsete la paragraful 5, cap.IX -"Dispoziii finale" unde se menioneaz c "Promitenii-vnztori ne obligm ca pn la data de 15.11.2007 s nmnm promitentului -cumprtor o copie certificat de pe autorizaia suplimentar. n caz contrar, promitentul- cumprtor are dreptul de a consideraprezentul contract ca reziliat de drept, fr alt formalitate i fr intervenia instanelor judectoreti, promitentul vnztor avndobligaia s restituie suma achitat plus penaliti n cuantumul de 0.5% pe zi de ntrziere pn la restituirea integral a sumei datorate."




4/6

Rezult aadar c solicitarea reclamantului de a primi dublul sumei achitate este nentemeiat, singura solicitre raportat la limitelecontractual fiind eventual cea de restituire a sumei cu penaliti de ntrziere (cerere cu care instana nu este legal nvestit), ntruct,aa cum a reinut Tribunalul, antecontractul de vnzare-cumprare a crui executare nu a fost solicitat de reclamant n termenul de 3ani prevzui de lege, dobndete eficien i se poate analiza doar prin prisma procesului-verbal ncheiat la data de 25.11.2011, cereprezint o nou nelegere a prtilor. Cererea reclamantului de a primi dublul sumei achitate nu mai este de actualitate, att prinraportare la ultima nelegere a prilor din 25.10.2011, ct i la incidena expirrii termenului de 3 ani de la data ncheierii antecontractuluidin 25.10.2007 n care reclamantul ar fi putut solicit executarea obligaiei prevzute la paragraful 7, cap.IX - Dispoziii finale dinantecontract, aceast clauz devenind lipsit de efecte prin pasivitatea reclamantului manifestat n termenul prevzut de lege.

Arvuna presupune plata unei pri pariale de bani i nu a sumei totale.

De asemenea, arvuna trebuie inclus ntr-un contract de vnzare-cumprare i nu ntr-o promisiune sinalagmatic de a ncheia n viitor uncontract de vnzare cumprare. Prin urmare, reclamantul-intimat ar fi putut cere, eventual, dobnda stabilit prin Antecontract ireiterat prin procesul verbal din data de 25.10.2011, fapt pe care acesta nu la fcut ns.

Prin ntmpinarea formulat (f. 17-29), reclamantul a solicitat respingerea apelului n principal ca tardiv, iar n subsidiar ca nefondat, cuobligarea apelanilor la plata cheltuielilor de judecat.

n susinerea excepiei tardivitii, intimatul a artat c hotrrea instanei a fost comunicat la 25.03.2014, iar apelul nregistrat la28.04.2014, cu depirea termenului prev. de art. 468 C. pr. civ.

Referitor la excepia prescripiei dreptului la aciune, reclamantul a artat c aceasta nu este incident, posesia bunului de ctrepromitentul cumprtor, respectiv reinerea preului achitat de ctre acesta de promitentul vnztor, ntrerupnd termenul de prescripie.

Un alt moment de la care se poate aprecia c ncepe curgerea termenului de prescripie n cauz, l constituie cel de la care parteainteresat a luat cunotin c nu mai exist nicio posibilitate de perfectare a vnzrii, n spe aceasta fiind 23.01.2012, cnd s-anfiinat CF 283705, privind nscrierea construc iei pe faze de execuie, unde la descrierea regimului de nlime se menioneaz D+P+2E,fiind exclus apartamentul ce fac e obiectul antecontractului, situat la mansarda nenscris n CF.

O alt cauz pentru care prescripia nu este incident, este aceea c la 25.11.2011 prile au modificat contractul ncheiat n aul 2007, nsensul stabilirii unei alte date de executare a obligaiei, aceasta reprezentnd o nou nelegere a prilor care trebuie respectat.

Termenul de prescripie al aciunii ncepe s curg de la momentul la care a expirat termenul convenit de pri pentru intabulareaapartamentului pe numele reclamantului-sfritul anului 2013.

Pe fondul cauzei, reclamantul a artat c el a achitat n ntregime preul la data semnrii antecontractului, executndu-i astfel nntregime obligaia asumat.

Din cauza conduitei prilor, care nu au respectat autorizaia de construire, imobilul nu se poate intabula n CF, iar contractul translativde proprietate nu va putea f i ncheiat.

Referitor la procesul verbal din 25.11.2011, reclamantul arat c acesta reprezint un acord prin care prile au modificat doar termenulde executare a obligaiei prilor.

Analiznd apelul formulat prin prisma motivelor invocate, curtea constat c acesta este nefondat, urmnd a fi respins pentru urmtoareleconsiderente:

Referitor la excepia tardivitii apelului invocat de intimat prin ntmpinare, aceasta este nefondat, n condiiile n care apelul a fostexpediat prin pot la data de 25.04.2014, cu respectarea prev. art. 183 alin. 1 C. pr. civ. i a termenului prev. de art. 468 Cod proc. civ,excepia urmnd a fi respins.

1. n ce privete excepia prescripiei dreptului la aciune, curtea constat c aceasta n mod corect a fost respins prin ncheierea civildin 4.12.2013 a instanei de fond (f. 155 dosar fond), apelul declarat mpotriva acesteia, urmnd a fi respins, n temeiul art. 480 alin 1 C.pr. civ.

Aciunea n rezoluiunea antecontractului de vnzare-cumprare ncheiat la 25.10.2007 a fost nregistrat la 09.07.2013.

La data de 25.10.2011, prile contractante din antecontractul de vnzare- cumprare ncheiat la 25.10.2007 au ncheiat un procesverbal n coninutul cruia se menioneaz explicit faptul c acesta se ncheie referitor la antecontractul de vnzare- cumprare ncheiatla 25.10.2007.

n baza acestui proces verbal, promitentul vnztor i-a asumat obligaia ca pn la sfritul anului 2011 s intabuleze apartamentul penumele promitenilor cumprtori, n caz contrar, obligndu-se s plteasc penaliti de ntrziere conform antecontractului din25.10.2007.

Aa cum a reinut i prima instan prin ncheierea apelat, procesul verbal din 25.10.2011 reprezint o nou nelegere a prilor, careprelungete termenul de ndeplinire a obligaiei promitentului vnztor - de intabulare a apartamentului pe numele promitenilor cumprtori- pn la sfritul anului 2011, n condiiile n care n antecontractul de vnzare-cumprare iniial ncheiat la 25.10.2007 promiteniivnztori se obligau s perfect eze contractul de vnzare-cumprare n form autentic pn la data de 28.02.2008.

Apelanii invoc n susinerea excepiei prescripiei dreptului la aciune cele statuate prin decizia nr. 1148/3.04.2009 a naltei Curi deCasaie i Justiie, respectiv faptul c procesul verbal din 25.10.2011 nu ntrerupe cursul prescripiei obligaiei asumate prin antecontractulde vnzare-cumprare din 25.10.2007, ntruct acest proces verbal s-a ncheiat dup mplinirea termenului de prescripie.

Aceast susinere ns nu este fondat, ntruct, pe de o parte, practica judiciar nu constituie izvor de drept potrivit art. 1 C. civil, iar,pe de alt parte, prin procesul verbal din 25.10.2011 promitenii vnztori nu fac o recunoatere a debitului, ci i asum obligaiatransferului dreptului de proprietate n favoarea promitenilor cumprtori, n caz contrar, obligndu-se la plata penalitilor de ntrziere,stipulate n antecontractul de vnzare-cumprare din 25.10.2007.

Pe de alt parte, doctrina i jurisprudena n materie sunt unanime n sensul c n cazul contractelor bilaterale, recunoaterea reciproc adrepturilor prilor ntrerupe termenul de prescripie pe toat durata recunoaterii.

Termenul de prescripie ncepe s curg numai din momentul n care una dintre pri neag n mod explicit dreptul celeilalte pri derivatdin contractul bilateral.

n spe, plata preului de ctre promitentul cumprtor, respectiv predarea bunului de ctre promitentul vnztor echivaleaz cuntreruperea termenului de prescripie.




5/6

Prin urmare, excepia prescripiei dreptului la aciune nu este incident n cauz, apelul declarat mpotriva ncheierii civile din data de04.12.2013 urmnd fi respins.

2. Pe fondul cauzei, curtea constat c n mod corect a reinut prima instan ndeplinirea condiiilor de admisibilitate a aciunii nrezoluiune la solicitarea promitentului cumprtor, avnd n vedere urmtoarele aspecte:

ntre pri s-a ncheiat antecontractul de vnzare-cumprare din 28.02.2008, avnd ca obiect obligaia asumat de promitentul vnztorde predare, respectiv de transfer al dreptului de proprietate, asupra imobilului apartament mansard nr. 29 situat n Cluj - Napoca str. F.nr. 36A, n favoarea promitentului cumprtor, pn la data de 28.02.2008, respectiv obligaia asumat de promitentul cumprtor deachitare a preului n sum de 79.000 Euro.

Potrivit clauzelor contractului - art. 4 i art. 7 -promitentul cumprtor i-a ndeplinit obligaia de achitare a preului la data semnriiantecontractului,iar promitentul vnztor i-a ndeplinit obligaia de predare a imobilului, rmnnd neonorat obligaia promitentuluivnztor de a transfera dreptul de proprietate asupra obiectului contractului, pn la data de 28.02.2008.

Prin actul adiional la antecontractul de vnzare-cumprare din 25.10.2007 s-a corectat nr. apartamentului din 29 n 26.

Prin procesul verbal din 25.10.2011, termenul de ndeplinire a obligaiei promitentului vnztor s-a prelungit pn la sfritul anului 2011.

ntruct nici pn la acest termen prelungit i nici ulterior, promitentul vnztor nu i-a ndeplinit obligaia de transfer a dreptului deproprietate asupra apartamentului 26 n favoarea promitentului cumprtor, la data de 9 iulie 2013, acesta din urm a promovat aciunean rezoluiune.

Din cele artate reiese fr dubiu faptul c singurul care nu i-a ndeplinit n totalitate obligaiile asumate prin antecontract estepromitentul vnztor.

Analiznd culpa acestuia n nendeplinirea obligaiei, elementul culp fiind decisiv pentru admisibilitatea aciunii n rezoluiune raportat ladispoziiile art. 1020 Cod c ivil i doct rina n materie, contrar celor afirmate de apelantul promitent vnztor, curtea constat c acestaeste culpabil pentru nendeplinirea obligaiei.

Culpa promitentului vnztor const n faptul c a edificat construcia n care este amplasat apartamentul ce face obiectulantecontractului de vnzare-cumprare ncheiat cu reclamantul, cu nclcarea autorizaiei de construire nr. 570/28.04.2005 prin care s-aautorizat executarea lucrrilor de construire pentru "cldire de locuine colective cu regim de nlime D+P+2E, pe terenul situat n Cluj-Napoca, str. F. nr. 36 A. Nerespectarea documentaiei vizeaz tocmai executarea mansardei (i amenajarea demisolului n birouri, n loc degaraje, acest aspect nefiind pertinent n prezentul litigiu).

Pentru nclcarea acestei autorizaii de construire promitentul vnztor a fost sancionat contravenional, dispunndu-se intrarea nlegalitate i ncadrarea n prevederile autorizaiei de construire.

Aa cum nsui apelantul recunoate construcia edificat are regim de nlime D+P+2E i mansard, fiind evident c limitele autorizaieide construire au fost nclcate.

Promitentul vnztor a ncercat obinerea unei noi autorizaii privind modificarea soluiei construct ive, ns acest demers a euat, att nfaza administrativ, ct i n cea jurisdicional, aciunea reclamanilor B.I. i B.L.S. de obligare a prtului Primarul mun. Cluj-Napoca laeliberarea autorizaiei de construire pentru modificarea soluiei constructive a imobilului situat n Cluj-Napoca, str. F. nr. 36 A fiindirevocabil respins prin decizia civil nr. 70/13.01.2011 a Curii de Apel Cluj (f. 17-18 dosar fond).

Este adevrat c eliberarea autorizaiei de construire pentru modificarea soluiei constructive a imobilului nu depinde exclusiv de voinaapelantului, aceasta fiind o c ompeten ce aparine exclusiv autoritii statului - n spe, Primarul mun. Cluj-Napoca - ns acest aspectnu se poate ncadra n sfera cazului fortuit invocat de apelant, prin trimiterea la cele statuate prin decizia civil nr. 1275/R/2006 aTribunalului Cluj, care, de asemenea, va fi nlturat de curte, pentru considerentul menionat anterior - practica judiciar nu constituieizvor de drept.

Cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevzut i nici mpiedict de ctre cel care ar fi fost chemat s rspund dacevenimentul nu s-ar fi produs.

Or, promitentul-vnztor putea i trebuia s prevad c, edificnd construcia situat n Cluj-Napoca, str. F. nr. 36 A, aceasta nu vaputea fi intabulat, iar posibilitatea obinerii unei noi autorizaii de construire, care s valideze soluia constructiv a imobilului, ulterioredificrii, este, de asemenea, incert.

n concluzie, culpa apelantului promitent vnztor const n aceea c nu a respectat autorizaia de construire iniial, n prezent nu maipoate obine o nou autorizaie de construire, consecina fiind aceea c imobilul, respectiv mansarda, unde este amplasat apartamentul

ce face obiectul antecontractului a crui rezoluiune o solicit promitentul cumprtor, nu poate fi intabulat n CF, iar n aceste condiii,nu poate face obiectul unui contract de vnzare-cumprare cu efec t translativ de proprietate, raportat la dispoziiile Ordinului ANCPI nr.700/2014.

Susinerea apelantului potrivit creia va exista posibilitatea obinerii unei noi autorizaii de construire dup adoptarea noului PUG al mun.Cluj-Napoca, nu poate fi luat n considerare, din cauza incertitudinii care planeaz att asupra termenului la care va fi adoptat acest actadministrativ, ct i asupra coninutului su, n condiiile n care situaiile juridice trebuie s fie clare, certe, stabile, neputnd depinde deaspecte incerte.

Pentru toate ac este considerente, reinndu-se culpa exclusiv a promitentului vnztor n neexecutarea obligaiei asumate prinantecontractul de vnzare-cumprare din 25.10.2007 - de transfer al dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 26, situat n Cluj-Napoca, st r. F. nr. 36A, n favoarea promitentului cumprtor - curtea constat c n mod corect prima instan a dispus rezoluiuneaacestui antecontract .

n ceea ce privete motivul de apel referitor la greita obligare a prtului la plata sumei de 79.000 euro n condiiile n care potrivitantecontractului putea fi obligat s restituie suma achitat plus penaliti de 0,5% pe zi ntrziere pn la restituirea integral a sumeidatorate, nici acesta nu este fondat.

Conform art. 11 alin. 6 din antecontract, aceast penalitate privea situaia n care promitentul vnztor nu nmna promitentuluicumprtor, pn la data de 15.11.2007, copie certificat de pe autorizaia de construire suplimentar.

Or, promitentul cumprtor nu mai solicit ndeplinirea acestei obligaii, ci rezoluiunea antecontractului de vnzare-cumprare, ceea ceatrage incidena art. 11 alin. 8 din acelai antecontract - obligarea promitentului vnztor de restituire a dublului sumei primite.

C este aa, reiese din alin. ultim al procesului verbal din 25.10.2011, care stipuleaz c n cazul nendeplinirii obligaiei de transfer al




6/6

dreptului de proprietate n favoarea promitentului cumprtor, pn la sfritul anului 2011, promitentul vnztor se oblig s plteascpenaliti de ntrziere conform contractului ncheiat de pri la data de 25.10.2007.

Or, singura penalitate prevzut n contractul din 25.10.2007 pentru nendeplinirea obligaiei de finalizare a contactului din culpapromitentului vnztor este aceea de restituire ctre promitentul cumprtor a dublului sumei primite de la acesta, adic a preului de79.000 euro.

Pentru toate aceste considerente, vznd i dispoziiile art. 480 alin. 1 C. pr. civ., curtea va respinge apelul prtului ca nefondat.

n temeiul art. 453 alin. 1 C. pr. civ., apelanii B.I. i B.L.S. vor fi obligai s plteasc intimatului M.M.D., cheltuieli de judecat pariale napel, n sum de 3506,6 lei, reprezentnd tax judiciar de timbru aferent soluionrii fondului litigiului, care ns a fost pus n vederereclamantului doar n faza apelului, n temeiul art. 20 alin. 5 din Legea nr. 146/1997, acesta ndeplinindu-i obligaia (f. 73) n aceastfaz.

n ipoteza n care prii nu ar fi declarat apelul, care, potrivit celor anterior artate, s-a dovedit a fi nefondat, n sarcina reclamantului nus-ar mai fi stabilit n apel, n baza art. 20 alin. 5 din Legea nr. 146/1997, obligaia de a achita diferena de tax judiciar de timbruaferent fondului.



Documents

decizia-nr-891-din-03-oct-2014