DELÅRSRAPPORT¥rs... · 2017-12-28 · 2 Ett värdeskapande fastighetsbolag med fokus på norra Sverige. DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2014 Hyresintäkterna uppgick till 93 770 TSEK

Q2

Ett värdeskapande fastighetsbolag med fokus på norra Sverige.

DELÅRSRAPPORTJANUARI - JUNI 2014

Hyresintäkterna uppgick till 93 770 TSEK (67 991) och för kvartalet 47 946 (35 748)

Driftsöverskottet uppgick till 73 942 TSEK (51 636)

Överskottsgraden uppgick till 79 procent (76)

Förvaltningsresultatet uppgick till 33 157 TSEK (23 375)

Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 17 458 TSEK (-27 187)

Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick till 2 039 MSEK (1 737)

Periodens resultat uppgick till 41 852 TSEK (-7 510) vilket motsvarar 111 kr/aktie (-32) samt 41 kr/aktie efter utspädning (-3)

Resultatet för kvartalet uppgick till 24 772 (-13 450) vilket motsvarar 62 kr/aktie (-52) samt 22 kr/aktie (-13) efter utspädning

Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter. Balansposterna jämförs med närmast föregående årsskifte.

NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) | DELÅRSRAPPORT - Q2 20142

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

VD kommenterar 3

Fastigheter 4

Segmentsrapportering 5

Hyresgäster 6

Finansiering 7

NP3 aktien 8

Händelser efter rapportperiodens utgång 8

Redovisningsprinciper 8

Rapport över totalresultat 9

Rapport över finansiell ställning 10

Rapport över förändring eget kapital 10

Rapport över kassaflöde 11

Moderbolagets rapporter 12

Definitioner 12

Kontaktuppgifter och kalendarium 13

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ANDRA KVARTALET

m mBolagets årsstämma hölls i Sundsvall den 3 april

m mBolaget har hållit en extra bolagsstämma den 19 juni där stämman beslutade att göra bolaget publikt

m mFörvärvsavtal har tecknats om förvärv av fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 540 MSEK

m m Bolagets konvertibla skulder har konverterats till nya aktier till ett totalt belopp om 482 MSEK

m m En emission har genomförts till kursen 580 kr/aktie och en total emissionslikvid om 410 MSEK före emissionskostnader

NP3 Fastigheter AB (publ) äger fastigheter i norra Sverige inom kategorierna handel, industri, logistik, kontor och övrigt. Fastighets-värde per 2014-06-30 uppgick till drygt 2 miljarder kronor. Bolaget är idag representerat i Sundsvall, Timrå, Härnösand, Örnsköldsvik, Östersund, Luleå, Gävle, Umeå, Skellefteå, Falun, Leksand och Borlänge. Läs gärna mer om NP3 på hemsidan, www.np3fastigheter.se

AFFÄRSIDÉ Med hyresgäster i fokus förvärva, äga och förvalta högavkastande kommersiella fastigheter i norra Sverige.

FINANSIELLA MÅLNP3s mål är att över tid ha en god avkastning på eget kapital. Det ska ske genom att hålla en överskotts-grad som överstiger 75 procent och en direktavkastning på fastighets- portföljen som överstiger 7,5. Ränte-täckningsgraden ska som lägst vara 2 gånger.

VISIONGenom gott affärsmannaskap och med nöjda hyresgäster, investerare och intressenter, skapa Sveriges långsiktigt mest lönsamma fastighetsbolag.


VD KOMMENTERAR

Andreas Nelvig, VD

Ett kvartal med stora förvärv, nyanställningar och övertecknad emission

Årets andra kvartal har varit mycket positivt för bolaget. Under kvartalet har NP3 genomfört en övertecknad emission om totalt cirka 410 miljoner kronor och NP3 har passerat 3 miljarder i fastighetsvärde med avtalade affärer inräknade. Den lyckade emissionen visar att NP3 har ett starkt förtroende hos sina ägare nya som gamla.

Kvartalets utveckling var som jag nämnde positiv med bland annat en rejält stärkt överskottsgrad som för kvartalet uppgick till 83 procent, vilket kan jämföras mot föregående år då den uppgick till 79 procent. För halvåret innebär det 79 procent i överskottsgrad mot bolagets budgeterade mål om 78 procent och vi har goda förhoppningar om att för helåret nå det budgeterade målet. Att överskottsgraden slår igenom på detta sätt beror delvis på den milda vintern men till största delen på att vår uthyrning stärkts. Att NP3s fastighetsbe-stånd rör sig i rätt riktning syns även på värdeförändringen som är svagt positiv för kvartalet.

Förvaltningsresultat exklusive konver-tibelränta uppgår för kvartalet till 53 procent och för halvåret 47 procent av omsättningen vilket är betydligt bättre jämfört med föregående år. Det förklaras främst av låga finansieringskostnader då bolaget haft en låg skuldsättning samt av den höga överskottsgraden.

NP3 har en väldigt låg andel vakanta lokaler som exklusive hyresrabatter uppgår till mindre än 4 procent. Efter rapportdagen har uthyrningen stärkts något ytterligare med en större uthyrning i Borlänge som kommer få genomslag under framförallt sista kvartalet. Vi har å andra sidan några avflyttningar under andra halvåret som balanserar. I de senaste förvärven har vi en något högre

vakansgrad vilket kommer att påverka men sett till marknadsläget och våra egna förutsättningar ser jag optimistiskt på vårt fortsatta arbete med att hålla en låg vakans.

Under perioden och in i tredje kvartalet har NP3 genomfört flera stora förvärv. Bland annat en fastighetsportfölj om cir-ka 145 000 kvadratmeter. Totalt tillträder vi fastigheter för cirka 1,1 miljarder un-der kvartal 3 vilket innebär att vi får stora delar av vår kassa i arbete helt enligt vår strategi. Förvärven stärker marknadsposi-tionen och gör NP3 till ett tydligt norr-ländskt fastighetsbolag. I samband med vår expansion så har ytterligare personal rekryterats. Vi kommer under kvartal 3 att öppna kontor i både Luleå och Umeå som en del i att skapa rätt förutsättningar för att även fortsättningsvis hålla i våra nyckeltal och vår lokala närvaro.

Vi kan med kvartalets goda resultat och den lyckade emissionen gå stärkt in i noteringsprocessen och kommande utmaningar 2014.


FASTIGHETER

Luleå 8,3

Umeå 5,7

Östersund 9,8

Dalarna 23,8

Gävle 20,7

Sundsvall 31,7

Sundsvall 32

Gävle 20

Dalarna 24

Östersund 10

Umeå 6

Luleå 8

AREA KVM PER REGION (%)

Sundsvall 30

Gävle 22

Dalarna 18

Östersund 16

Umeå 5

Luleå 9

FASTIGHETSVÄRDE PER REGION (%)

Luleå 9,0

Umeå 5,1

Östersund 15,9

Dalarna 18,4

Gävle 22,3

Sundsvall 29,4

HYRESVÄRDE PER REGION (%)

Luleå 9

Umeå 5,8

Östersund 13,8

Dalarna 19

Gävle 22,6

Sundsvall 29,9

Sundsvall 30

Gävle 22

Dalarna 19

Östersund 14

Umeå 6

Luleå 9

Fastighetstransaktioner om cirka 540 MSEK har genomförts under kvartalet. Tillsammans med cirka 160 MSEK i första kvartalet ger det totalt cirka 700 MSEK för halvåret. Tillträdda fastigheter uppgår till ett marknadsvärde om 273 MSEK och avser två handelsfastigheter i Gävle, två handelsfastigheter i Luleå, en handelsfastighet och två industrilokaler i Sundsvall. Bolaget har tecknat avtal om försäljning av fastigheten Bindaren 20 som frånträds per 1 juli.

Under perioden har totalt 11 MSEK investerats i befintliga fastigheter. Investeringar avser främst anpassningar och ombyggnader till befint-liga och nya hyresgästers behov samt energibesparande åtgärder.

Fastighetsvärdering

Bolagets förvaltningsfastigheter värderas till ett bedömt verkligt värde varje kvartal i enlighet med NP3s värderingspolicy och bola-gets styrelse fastställer portföljens marknadsvärde. Värdering sker i enlighet med IFRS 13 nivå 3.

Bedömning av verkligt värde görs antingen genom ortsprismetod eller genom kassaflödesmodell. Vid ortsprismetoden görs en jämfö-relse mellan värderingsobjektet och genomförda fastighetstransak-tioner med liknande egenskaper. Vid kassaflödesmodellen baseras analysen på ett uppskattat driftsöverskott för respektive fastighet, eller taxeringsenhet, för de kommande tio åren. År 1 baseras på

faktiska hyror och drifts- och underhållskostnader (normaliserade

driftskostnader). För år 2 till 10 görs marknadsmässig bedömning av hyresintäkter samt drift- och underhållskostnader samt fastighets-skatt. Driftnetto nuvärdesberäknas tillsammans med restvärdet för att beräkna fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet, som ska spegla ett förväntat pris vid försäljning på den öppna fastighets-marknaden, jämförs med priser vid kända likvärdiga transaktioner.

Kalkylräntor och avkastningskrav, för beräkning av nuvärde av kas-saflödet samt beräkning av fastighetens restvärde, ska återspegla fastighetens läge och marknadsutveckling och stäms av med det/de värderingsinstitut som används. Kalkylränta och avkastningskrav är individuellt för varje fastighet och baseras på antaganden om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien varierar för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten, fastighetens placering på orten samt fastighetens beskaffenhet och standard. Hänsyn tas även till kontraktssamman-sättning, kontaktens längd och storlek.

Under en 24 månaders period externvärderas minst 90 procent av totalt bestånd för att säkerställa de interna värderingarna. Externa värderingar inhämtas från Forum Fastighetsekonomi AB samt New-sec Advice AB. Osäkerheten kring uppskattningar i marknadsvärde brukar anges till +/- 5 procent.

Det samlade värdet på NP3s fastighetsbestånd uppgick på rapportdagen till 2 039 MSEK. Värderingen för perioden visar en positiv

FASTIGHETSBESTÅNDNP3 äger och förvaltar högavkastande kommersiella fastigheter i norra Sverige. Totalt uthyrningsbar yta uppgick till cirka 270 tkvm fördelat på 73 fastigheter där Sundsvall representerar den största marknaden. Marknadsvärdet på fastighetsportföljen uppgick till 2 039 MSEK. Jämfört med halvårsskiftet år 2013 har NP3s fastighetsbestånd vuxit med cirka 48 procent i värde och med cirka 39 procent i yta. Fastighets-beståndets fördelning baserat på area, hyresvärde och fastighetsvärde framgår av tabeller och diagram.

REGION AREA HYRESVÄRDEFASTIGHETS-

VÄRDE

TSEK TSEK

Sundsvall 32 85 449 66 254 599 250

Gävle 17 55 620 50 117 453 700

Dalarna 10 64 202 42 129 374 300

Östersund 4 26 285 30 530 324 000

Umeå 6 15 269 12 800 104 900

Luleå 4 22 431 19 997 182 500

Totalt 73 269 256 221 827 2 038 650

Genomsnittlig kontraktslängd 5,2 år

ANTAL FASTIGHETER

Fastighetsbeståndets förändring


FASTIGHETER

SEGMENTSRAPPORTERING

JAN-JUN 2014

JAN-JUN 2013

HELÅR 2013

Ingående värde 1 736 960 1 250 173 1 250 173

Förvärv av fastigheter 273 336 146 000 514 094

Investeringar i befintliga fastigheter 10 896 9 773 14 306

Försäljningar - -2 800 -5 280

Omklassificeringar - - -12 500

Realiserad värdeförändring - 1 150 1 533

Orealiserad värdeförändring 17 458 -28 336 -25 366

Utgående fastighetsvärde 2 038 650 1 375 960 1 736 960

2014-06-30 (6 mån) TSEK

SUNDSVALL GÄVLE DALARNA ÖSTERSUND UMEÅ LULEÅ TOTALT KONCERN

Segmentsrapportering i sammandrag

2014jan-jun

2013jan-jun

2014jan-jun

2013jan-jun

2014jan-jun

2013jan-jun

2014jan-jun

2013jan-jun

2014jan-jun

2013jan-jun

2014jan-jun

2013jan-jun

2014jan-jun

2013jan-jun

Hyresintäkter och övriga intäkter 29 766 26 815 24 209 14 382 20 467 19 345 15 795 11 509 6 499 - 1 836 - 98 572 72 051

Vakans och hyresrabatter -1 405 -977 -915 -805 -1 221 -1 360 -841 -918 -420 - - - -4 802 -4 060

Reparationer och underhåll -556 -839 -598 -795 -526 -556 -237 -114 -69 - -13 - -3 010 -2 305

Fastighetskostn. -5 173 -5 585 -3 312 -2 870 -4 086 -3 047 -1 634 -1 386 -1 516 - -56 - -16 818 -14 050

Driftsöverskott 22 632 19 414 19 384 9 912 14 634 14 383 13 083 9 091 4 494 - 1 767 - 73 942 51 636

Överskottsgrad 80 % 75 % 83 % 73 % 76 % 80 % 87 % 86 % 74 % - 96 % - - 76 %

Uthyrningsbar area, kvm 85 449 71 120 55 620 40 091 64 202 64 098 26 285 18 664 15 269 - 22 431 - 269 256 193 973

Hyresvärde 12 mån fr. rapportdag 66 254 53 617 50 117 34 035 42 129 40 433 30 530 23 096 12 800 - 19 997 - 221 827 151 181

Eko. vakans 12 mån fr. rapportdag 6 % 3 % 4 % 7 % 6 % 5 % 0 % 8 % 7 % - 23 % - 6 % 6 %

Ej fördelade fastighetskostnader är för jan-jun 2014 -2 052 TSEK och för jan-jun 2013 -1 162 TSEK

orealiserad värdeförändring om cirka 17 MSEK. Den positiva värdeförändringen är främst hänförlig till Dalarna och Sundsvall. I övriga marknadsområden har enbart mindre förändringar skett.

KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDERING PER 30 JUNI 2014

Förändring +/- Resultateffekt +/- före

skatt

Marknadsvärde fastighet 5 % 102 MSEK

Avkastningsgrad 0,25 % 63 MSEK

Hyresintäkter 80 SEK/kvm 21,5 MSEK

Fastighetskostnader 20 SEK/ kvm 5,4 MSEK

Vakansgrad 1 % 2,2 MSEK

Koncernens verksamhet och interna rap-portering sker enligt geografisk uppdel-ning i marknadsområden vilka också utgör bolagets segment enligt redovisning IFRS 8 Rörelsesegment. Det är Sundsvall, Öster-sund, Gävle, Dalarna, Umeå och Luleå. Sam-manställningen visar intäkter och kostnader för de olika områdena i rapportperioden och för samma period i jämförelseåret 2014. Ej fördelade fastighetskostnader uppgår till -2 052 TSEK (-1 162) vilket ger koncernens totala driftöverskott. Skillnaden mellan driftöver-

skott 73 942 TSEK (51 636) och resultat före skatt 52 659 (-2 259) består i central adminis-tration, finansnetto, ränta konvertibla skulder samt värdeförändringar fastigheter och derivat som inte fördelas per segment.

Resultat per segment

Marknadsområde Sundsvall har efter om-struktureringar i portföljen tillsammans med nyförvärv och nya uthyrningar sedan första halvåret 2013 hämtats upp till en bra nivå avseende överskottsgrad och går från 75

procent till 80 procent. I Marknadsområde Östersund påverkar ett förvärv och ny uthyr-ning till en högre hyresintäkt med bibehållen hög överskottsgrad. I Gävle tillträddes ett flertal nya förvärvade fastigheter under 2013 vilket har höjt hyresintäkterna och bidragit till den ökade överskottsgraden. I Dalarna har vi i perioden högre fastighetskostnader än motsvarande period 2013 vilket ger en lägre överskottsgrad. Umeå och Luleå är nya marknadsområden från årsskiftet.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, VÄRDEFÖRÄNDRING TSEK


HYRESGÄSTER

HYRESVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI, (%)

Kontor 8,9%

Övrigt 9,1%

Logistik 16,9%

Industri 24,4%

Handel 40,7 %

Handel 41

Industri 24

Logistik 17

Övrigt 9

Kontor 9

UTHYRNINGSGRAD PER KVADRATMETER, (%)

Outhyrt 6,1%

Uthyrt 93,9%Uthyrt 94

Vakant 6

NP3s STÖRSTA HYRESGÄSTER FÖRFALLOSTRUKTUR HYRESKONTRAKT

HYRESGÄST HYRD AREAANDEL AV

TOTAL AREA (%)

Tibnor 11 223 4,2

Wipro 9 235 3,4

Svensk Cater 8 990 3,3

Systembolaget 8 405 3,1

Ramirent 8 135 3,0

Nordic Flanges 7 974 3,0

Migrationsverket 6 940 2,6

Bilbolaget 6 187 2,3

Swedol 5 017 1,9

PostNord Logistik 5 008 1,9

MSEK

05

1015

2025

3035

4045

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023-

45

40

35

30

25

20

15

10

5

0

Handel 36

Industri 31

Logistik 18

Övrigt 6

Kontor 9

AREA PER FASTIGHETSKATEGORI, (%)

Kontor 8,6%

Övrigt 6,2%

Logistik 18,3%

Industri 31,1%

Handel 35,9%

NP3 har på helårsbasis hyresintäkter om cirka 222 MSEK för-delat på över 330 hyresavtal. Största kategorin är handel som omfattar 41 procent av hyresvärdet. Kategorin handel innefatt-ar både konsumenthandel och B2B handel som till exempel Ahlsell, där B2B står för cirka 20 procent inom den kategorin. Andra stora kategorier är industri och logistik som står för cirka 20 procent av hyresvärdet vardera. Största hyresgästen till yta är Tibnor som hyr drygt 11 000 kvadratmeter, de tio största hyresgästerna omfattar cirka 30 procent av NP3s totala area.

Vid rapportdagen uppgår uthyrningsgraden till cirka 94 procent och den ekonomiska uthyrningsgraden för perioden till drygt 96 procent. NP3 har som målsättning att den ekonomiska uthyrningsgraden skall uppgå till 95 procent under året. Med de genomförda förvärven beräknas vakansen öka något under kommande delen av året. Avtalslängden på NP3s genomsnitts avtal uppgår till 5,2 år vilket är i nivå med NP3s målsättning.


FINANSIERING

FINANSIERING JUNI 2014-06-30

Antal lån 52

Total låneskuld i bank, MSEK 1 189,6

Genomsnittlig ränta, låneskuld 3,31 %

Konvertibellån, MSEK 0

Likvida medel, MSEK 461

Belåningsgrad 57 %

Soliditet 48 %

LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR, MSEK

Långfristigt 2014-06-30 2013-12-31

1 - 2 år 148,9 186,1

2 - 3 år 369,5 383,1

3 - 4 år 116,8 172,6

4 - 5 år 315,2 90,1

5 - 10 år 70,6 75,9

Summa 1 021,0 907,8

Kortfristigt

0 - 1 år 168,6 97,8

Totalt 1 189,6 1 005,6

Genomsnittlig löptid på låneavtalen är 3,4 år (3,3)

RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR, MSEK

2014-06-30 2013-12-31

0 - 1 år 928,1 743,8

1 - 2 år - -

2 - 3 år 34,6 -

3 - 4 år 119,1 124,1

4 - 5 år 53,9 83,8

5 år - 53,9 53,9

Totalt 1 189,6 1 005,6

Snittränta 3,31 % (3,91)

Genomsnittlig räntebindning 12 månader (17)

Stiborbaserad upplåning 883 MSEK

FINANSIELLA NYCKELTAL JAN-JUN 2014 JAN-JUN 2013 JAN-DEC 2013

Överskottsgrad 79 % 76 % 78 %

Kassaflöde från löpande verksamhet, MSEK 71 34 49

Avkastning eget kapital 7,0 % neg 13,99 %

Räntetäckningsgrad, ggr 3,06 2,81 2,93

Soliditet 48,02 % 13,52 % 15,37 %

Belåningsgrad fastigheter 57,43 % 59,87 % 57,96 %

NP3 har vid periodens utgång räntebärande skulder om 1 192 MSEK (1 448), varav långfristigt 1 171 MSEK (1 404) och kort-fristigt 20 MSEK (44).

Räntebärande skulder till bankSkulder till kreditinstitut uppgår vid periodens utgång till 1 190 MSEK (1 006) varav kortfristig del (15 MSEK). Förutom den kortfristiga del avseende 12 mån amortering som förfaller till betalning finns ytterligare 150 MSEK (83) avseende lån med förfall inom 12 månader som kommer att omförhandlas och förlängas, vilket ger totalt 0-1 år 169 MSEK (98).

Kreditportföljen är fördelad på 52 lån hos sju olika kreditgivare. Outnyttjade kreditlöften uppgick till 26 MSEK.

Per 30 juni uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 3,4 år (3,3).

Belåningsgraden uppgick till 58,3 procent (58,0), vilket beror på en för tillfället stark kassa som medfört att full upplåning inte har behövt göras vid förvärv.

Det långsiktiga målet för belåningsgraden är 60 – 65 procent.

Räntebindning och genomsnittlig låneräntaAv låneportföljen är totalt 74,3 procent motsvarande 883 MSEK bunden till Stibor 3 månader. Resterande del av låneportföljen är bundna via fasträntelån på löptider mellan 1 till 5 år enligt tabell.

Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 12 månader (17) och genomsnittliga låneräntan, inklusive kostnader för räntederivat, uppgick till 3,31 procent (3,91).

DerivatNP3s derivatportfölj, huvudsakligen ränteswapavtal löper med en årlig fast ränta på 4,60 – 4,92 procent före bankens marginal-påslag. Marknadsvärdet i räntederivatportföljen uppgick till to-talt 756 TSEK varav 557 TSEK förfaller under 2014 och 199 TSEK under 2015. Värdeförändringen i derivat uppgick för perioden till 2 044 TSEK (853). Derivatportföljen har värderats externt.

Eget kapitalNP3 har påkallat konvertering av samtliga utställda konvertibla skuldebrev för konvertering under perioden 16 – 30 juni 2014. Konvertering har inneburit att NP3 har tillförts eget kapital om cirka 482 MSEK, varav aktiekapital 65 MSEK fördelat på 933 816 aktier.

Under kvartalet har det genomförts en emission av 707 020 aktier. Emissionen skedde till kursen 580 SEK per aktie, vilket motsvarar en emissionslikvid om cirka 410 MSEK före avdrag för emissionskostnader. Av totalt 410 MSEK var cirka 380 MSEK kontant och cirka 30 MSEK via kvittning. Eget kapital per 2014-06-30 uppgår till 1 225 MSEK.


NP3 AKTIEN

AKTIEÄGAREANTAL AKTIER

ÄGARANDEL OCH RÖSTVÄRDE

Lars-Göran Bäckvall genom bolag 454 030 22,3 %

Östersjöstiftelsen 95 690 4,7 %

NP3 Vänner i Sundsvall AB 95 042 4,7 %

Polarrenen AB 92 870 4,6 %

Erik Selin Fastigheter AB 84 290 4,1 %

Allba Holding AB 61 730 3,0 %

Akilakonsulting AB 53 360 2,6 %

Endicott Sweden AB 52 000 2,5 %

Göthes Järn AB 51 080 2,5 %

NP3 Intressenter i Gävle AB 48 594 2,4 %

Banque Inter. á Luxembourg 45 500 2,2 %

Länsförsäkringar Norrbotten 44 010 2,2 %

Catella Bank S A 43 000 2,1 %

Fastighets AB Granen 43 000 2,1 %

Länsförsäkringar Västernorrland 35 210 1,7 %

Länsförsäkringar Kalmar 32 350 1,6 %

Fyra Linjer Teknik AB 31 580 1,6 %

Gålöstiftelsen 31 230 1,3 %

Fyrwill AB 26 360 1,3 %

Summa största aktieägare 1 420 926 69,5 %

Övriga aktieägare 618 314 30,5 %

Koncernredovisning för NP3 Fastigheter AB kon-cernen har upprättas i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar som utfärdats av IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom de fastställts av Europeiska Unionen (EU) tillämpliga bestämmelser i årsredovisningsla-gen har tillämpats. Denna delårsrapport är upprät-tad enligt IAS 34 Delårsrapportering.

Koncernens rapporteringsvaluta är svenska kronor, vilket är moderföretagets funktionella valuta. Om inget annat anges redovisas alla siffror i tusental svenska kronor (TSEK).

Delårsrapporten för moderbolaget NP3 Fastig-heter AB är utformad i enlighet med årsredovis-ningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

Förändringar i redovisningsprinciper

Enligt Årsredovisningslagen (1995:1554) 3 kap 4a § och 4 kap 14b § får företag som inte omfattas

av EG:s förordning (1606/2002) om tillämpning av internationella redovisningsstandards välja att upprätta sin koncernredovisning enligt internatio-nella redovisningsstandards (International Financial Reporting Standards – IFRS) godkända av Europe-iska Unionen (EU). NP3s styrelse har beslutat att koncernredovisningen ska upprättas enligt dessa regler. Detta innebär att delårsrapporten för första kvartalet 2014 är den första finansiella rapporten enligt IFRS.

En översikt av effekterna per övergångsdatum den 1 januari 2012 samt resultat och eget kapital för jämförelseåret framgår av kvartalsrapporten för kvartal-1 2014. Fullständiga redovisningsprinciper enligt IFRS publiceras i separat dokument.

Poster värderade till verkligt värdeFastighetsportföljen värderas i enlighet med NP3s värderingspolicy. Det innebär att samtliga fastigheter skall värderas varje kvartal såväl genom intern värderingsmodell som externa värderings-institut och marknadsvärdet fastställs av styrelsen. Under en 24 månaders period externvärderas cirka 90 procent av totalt bestånd.

Värdering av förvaltningsfastigheterna är i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Det redovisade värdet avse-ende finansiella instrument överensstämmer med verkligt värde per 30 juni 2014. Derivatinstrument ligger i nivå 2 enligt IFRS 13 vilket avses finansiella instrument där verkligt värde fastställs utifrån vär-deringsmodeller som baseras på andra observer-bara data för tillgången eller skulden.

Risker och osäkerhetsfaktorerBolagets finansiella ställning och resultat kan kom-ma att förändras, såväl positivt som negativt, på grund av risker och osäkerhetsfaktorer vilket finns beskrivet i 2013 års årsredovisning på sida 40. De finansiella risker som bolaget omfattas av är främst påverkan av förändrade räntenivåer på marknaden för de lån som löper med rörlig ränta samt risk att finansiering inte kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Riskhantering sköts av ekonomifunktionen enligt finanspolicy fastställd av styrelsen.Inga väsentliga förändringar i riskbedömning har skett sedan årsredovisningens publicerande.

GENOMFÖRD EMISSION I juni genomfördes bolagets femtonde och hittills största nyemis-sion om 707 020 aktier till kursen 580 SEK/aktie vilket motsvaran-de en emissionslikvid om cirka 410 MSEK. Per den 30 juni 2014 hade NP3 190 st aktieägare i bolaget.

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDEBolaget har utfärdat syntetiska optioner till styrelse, vd och an-ställda. Vidare har transaktioner avseende teckning av aktier och konvertibler gjorts med närstående.

Under andra kvartalet har NP3 förvärvat en fastighet via bolag där säljaren var bolag som ägdes av NP3s vd samt av en styrelse-ledamot, tillika största aktieägare. Transaktionen har genomförts till marknadsvärde med en externa oberoende värdering till grund. Värdet på den förvärvade fastigheten uppgår till 21 MSEK.

HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODENS UTGÅNGFörvärv av en fastighetsportfölj om fyra fastigheter i Gällivare, Kiruna, Luleå och Skellefteå med tillträde den 1 juli 2014. Värdet på fastigheterna uppgår till cirka 160 MSEK och omfattar cirka 18 000 kvadratmeter.

Förvärv av fyra fastigheter i Borlänge per 1 juli till ett värde om 110 MSEK och omfattar cirka 15 000 kvadratmeter samt en fastig-het i Sundsvall med tillträde per 30 september till ett värde om 67 MSEK som omfattar 6 000 kvadratmeter.

I juli slutförhandlades och tecknades bolaget hittills största affär om förvärv av en fastighetsportfölj i norra Sverige. Tillträde den 1 september 2014. Värdet på fastigheterna uppgår till 760 MSEK och omfattar cirka 145 000 kvadratmeter. I samband med förvär-vet anställs personalen på lokalkontoret i Umeå.

Händelserna efter perioden innebär att NP3s fastighetsbestånd uppgår till drygt 453 000 kvadratmeter med ett fastighetsvärde om 3 130 MSEK.

Under juli månad har bolaget anslutits till Euroclear för att bli ett avstämningsbolag.

DE STÖRSTA AKTIEÄGARNA I NP3

ÖVRIGA AKTIEÄGARE

15 000 - 25 000 aktier 176 927 10 st

10 000 - 14 999 aktier 122 600 10 st

5 000 - 9 999 aktier 149 129 21 st

1 - 4 999 aktier 169 658 129 st

REDOVISNINGSPRINCIPER


RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

BELOPP I TSEK APR-JUN 2014 APR-JUN 2013 JAN-JUN 2014 JAN-JUN 2013 HELÅR 2013

Intäkter 47 946 35 748 93 770 67 991 148 563

Fastighetskostnader -6 825 -6 780 -17 020 -14 772 -27 978

Fastighetsskatt -1 390 -848 -2 802 -1 583 -4 837

Driftsöverskott 39 731 28 120 73 942 51 636 115 748

Central administration -3 648 -2 742 -8 422 -5 372 -11 015

Finansnetto -10 613 -8 495 -21 473 -16 474 -36 239

Ränta konvertibler -5 592 -2 945 -10 926 -6 415 -15 956

Förvaltningsresultat 19 878 13 938 33 157 23 375 52 538

Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 8 705 -23 247 17 458 -27 187 -23 833

Värdeförändringar derivat 1 343 700 2 044 1 553 2 769

Resultat före skatt 29 926 -8 609 52 659 -2 259 31 474

Skatt årets resultat -2 569 -1 637 -3 950 -2 633 -830

Uppskjuten skatt -2 585 -3 204 -6 857 -2 618 1 040

Årets resultat 24 772 -13 450 41 852 -7 510 31 684

Övrigt totalresultat - - - - -

Summa periodens totalresultat 24 772 -13 450 41 852 -7 510 31 684

Hela resultatet är hänförligt till moderbolaget aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger.

Resultat per aktie före utspädning 62,32 -52,09 111,03 -31,98 116,89

Resultat per aktie efter efter utspädning 22,22 -12,62 40,56 -2,62 49,88

Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning 397 525 258 195 376 957 234 833 271 053

Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning* 1 328 755 864 322 1 260 892 786 447 907 180

* Utspädningseffekt består i konvertibla skulder samt ränta på dessa som utgår med 5 %. Per 2014-06-30 har samtliga konvertibler konverterats till aktier.

INTÄKTER, KOSTNADER OCH RESULTAT JANUARI-JUNI 2014

Resultat

Förvaltningsresultatet för första halvåret, d.v.s resultat exklusive vär-deförändringar och skatt uppgick till 33 MSEK (23) vilket motsvarar en förbättring med 44 procent. Resultatförbättringen beror främst på bolagets tillväxt och ett större fastighetsbestånd. Värdeföränd-ringar på förvaltningsfastigheter uppgick till 17 MSEK (-27).

Driftsöverskott avseende fastigheterna exklusive central adminis-tration uppgick till 74 MSEK (52) vilket motsvarar en överskottsgrad om 79 procent av intäkterna (76) och är enligt plan för bolaget. Bidragande orsaker till den högre överskottsgraden är bland annat en mild vinter och en lägre finansieringskostnad till följd av det låga ränteläget på marknaden.

Intäkter och kostnader

Koncernens hyresintäkter uppgick till 94 MSEK (68) där den stora förändringen är förvärvade fastigheters bidrag men även nettouthyr-ning ger effekt av ökade intäkter. Vi ser att vakansläget ser fortsatt

mycket positivt ut och vi räknar med en ekonomisk vakans för året kring 5 procent.

Fastighetskostnaderna uppgick till 17 MSEK (15), kostnaderna förde-las mellan fastighetsskötsel och drift 14 MSEK samt reparationer och underhåll 3 MSEK. Fastighetsskatt uppgick till 2,8 MSEK (1,6).

Centrala administrationskostnader uppgick till 8 MSEK (5). Centrala administrationskostnader består i huvudsak av personalkostnader, koncerngemensamma kostnader, marknads-, och försäljningskostna-der. En ökning av administrationskostnader är kopplat till de förvärv som har gjorts vilket bland annat har medfört mer administrativ personal och ekonomitjänster.

Externt finansnetto för perioden uppgick till 21 MSEK (16) och ränta på konvertibla skulder uppgick till 11 MSEK (6). Snitträntan på låne-portföljen har fortsatt att sjunka och är vid rapportdagen 3,3 procent (4,0). Ränta på konvertibla skulder löper med 5 procent fast ränta.

Jämförelser inom parentes avser motsvarande period föregående år vid resultatposter. Balansposterna jämförs med närmast föregående årsskifte.


RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL

BELOPP I TSEK

ANTAL UTESTÅ-ENDE AKTIER

(STYCKEN) AKTIEKAPITAL

ÖVRIGT TILLSKJUTET

KAPITALBALANSERAD

VINSTTOTALT EGET

KAPITAL

Eget kapital 2012-12-31 210 298 14 720 82 808 68 333 165 861

Periodens resultat jan-jun 2013 -7 510 -7 510

Övrigt totalresultat jan-jun 2013 -

Nyemission 85 512 5 987 38 797 44 784

Eget kapital 2013-06-30 295 810 20 707 121 605 60 823 203 136

Periodens resultat jul-dec 2013 39 272 39 272

Övrigt totalresultat jul-dec 2013 -

Nyemission 48 321 3 382 34 998 38 380

Justering lånekostnader konvertering -838 -838

Eget kapital 2013-12-31 344 131 24 089 155 765 100 095 279 949

Periodens resultat jan-jun 2014 41 852 41 852

Övrigt totalresultat jul-jun 2014 -

Konvertering av utestående konvertibla skulder 933 816 65 367 417 010 482 377

Nyemission 761 293 53 291 377 187 430 478

Emissionskostnader -8 500 -8 500

Övriga förändringar -333 -505 -838

Eget kapital 2014-06-30 2 039 240 142 747 941 129 141 442 1 225 318

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG, TSEK JUNI-14 JUNI-13 2013-12-31

Förvaltningsfastigheter 2 038 650 1 375 960 1 736 960

Övriga anläggningstillgångar 41 106 33 425 14 811

Summa anläggningstillgångar 2 079 756 1 409 385 1 751 771

Omsättningstillgångar 11 081 26 280 13 000

Likvida medel 460 979 67 184 57 216

Summa omsättningstillgångar 472 060 93 464 70 216

Totala tillgångar 2 551 816 1 502 849 1 821 987

Eget kapital 1 225 318 203 136 279 949

Uppskjuten skatt 44 579 24 549 31 288

Derivat - 4 016 288

Långfristiga skulder till kreditinstitut 1 170 308 823 764 992 280

Konvertibla skulder - 346 207 408 494

Övriga långfristiga skulder 1 132 7 381 3 304

Summa långfristiga skulder och derivat 1 171 440 1 181 568 1 404 366

Räntebärande kortfristiga skulder 20 253 15 700 43 761

Derivat 756 - 2 512

Övriga kortfristiga skulder 89 470 77 895 60 111

Summa kortfristiga skulder och derivat 110 479 93 595 106 384

Totalt eget kapital och skulder 2 551 816 1 502 849 1 821 987


RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE

BELOPP I TSEK JAN-JUN 2014 JAN-JUN 2013 JAN-DEC 2013

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster 33 157 23 375 52 538

Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 2 247 - -1 713

Betald skatt -6 560 -1 054 -387

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 28 844 22 321 50 138

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital

Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 22 753 -10 100 348

Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder 19 514 21 824 -1 353

Kassaflöde från den löpande verksamheten 71 111 34 045 49 133

Investeringsverksamheten

Förvärv av förvaltningsfastigheter -92 269 -26 918 -136 482

Sålda förvaltningsfastigheter - 2 261 3 944

Investeringar i befintliga fastigheter -10 896 -9 773 -61 666

Investeringar i finansiella tillgångar -474 -31 107 -122

Kassaflöde från investeringsverksamheten -93 009 -65 537 -194 326

Finansieringsverksamheten

Nyemission 399 171 25 772 45 375

Upptagna lån 418 592 342 440 591 900

Amortering av låneskulder -392 101 -304 200 -469 531

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 425 662 64 012 167 744

Årets kassaflöde 403 764 32 520 22 551

Likvida medel vid årets början 57 216 34 664 34 664

Likvida medel vid årets slut 460 979 67 184 57 216

KASSAFLÖDET

Kassaflödet för perioden före förändring av rörelsekapital upp-gick till 29 MSEK (22). Rörelsefordringar har minskat samtidigt som rörelseskulderna har minskat vilket medför att kassaflödet från den löpande verksamheten är positivt, 71 MSEK (34).

Förvärv av fastigheter direkt eller via dotterbolag uppgår till 92 (27) MSEK och investeringar i befintliga fastigheter uppgår till 11 MSEK (10) främst avseende anpassningar och ombyggnader enligt befintliga och nya hyresgästers behov samt energibespa-rande åtgärder .

Finansieringsverksamhetens bidrag för perioden uppgick till 426 MSEK (64) till följd av nyemissioner 399 MSEK (26) och amorte-ring samt omläggning av lån till netto 26 (38).

Totalt kassaflöde för perioden uppgick till 404 MSEK (33).


MODERBOLAGETS RAPPORTER

RESULTATRÄKNING

BALANSRÄKNING

DEFINITIONER

Finansiella nyckeltal

Avkastning på eget kapital

Resultat före skatt i procent av genomsnittligt eget kapital.

Soliditet

Eget kapital i procent av balansomslutningen.

Räntetäckningsgrad

Resultat före finansiella poster med räntein-täkter dividerat med räntekostnader exklusive konvertibelräntor.

Belåningsgrad fastigheter

Låneskulder i procent av fastigheternas bokförda värde.

Fastighetsrelaterade nyckeltal

Hyresvärde

Hyresintäkter på aktuella kontrakt plus bedömt marknadsvärde på outhyrda ytor 12 månader framåt vid rapporttillfället

Uthyrningsgrad

Uthyrd yta i förhållande till uthyrbar yta.

Ekonomisk uthyrningsgrad

Vakansvärde i procent av hyresvärdet.

Överskottsgrad

Driftöverskott i procent av hyresintäkter.

Direktavkastning

Driftöverskott i procent av fastighetsportföl-jens marknadsvärde, omräknat till helårsvärde för delårsperiod.

TSEK2014

apr-jun2013

apr-jun2014

jan-jun2013

jan-jun2013

jan - dec

Intäkter 2 290 105 2 326 105 5 310

Rörelsekostnader -5 248 -3 764 -8 980 -6 603 -13 496

Rörelseresultat -2 958 -3 659 -6 654 -6 498 -8 186

Finansnetto -670 -634 -2 441 -1 036 9 771

Ränta konvertibler -5 592 -3 445 -10 926 -6 915 -15 956

Resultat efter finan-siella poster -9 220 -7 738 -20 021 -14 449 -14 371

Resultat före skatt -9 220 -7 738 -20 021 -14 449 -14 371

Skatt på årets resultat - - - - 5 600

Periodens resultat -9 220 -7 738 -20 021 -14 449 -8 771

TSEK 2014-06 2013-06 2013-12

Andelar i koncernbolag 253 028 237 473 244 573

Andra anläggningstillgångar 970 521 329

Summa anläggningstillgångar 253 998 237 994 244 902

Fordringar koncernbolag 485 527 240 003 399 968

Övriga kortfristiga fordringar 2 329 1 055 5 069

Likvida medel 374 236 34 098 18 244

Summa omsättningstillgångar 862 092 275 156 423 281

Totala tillgångar 1 116 090 513 150 668 183

Eget kapital 142 747 20 707 24 089

Fritt eget kapital 941 987 116 293 165 890

Summa eget kapital 1 084 734 137 000 189 979

Obeskattade reserver 194 194 194

Konvertibler 0 346 407 410 449

Andra långfristiga skulder 927 6 367 6 367

Summa långfristiga skulder 927 352 774 416 816

Skulder koncernbolag 3 694 10 086 7 994

Övriga skulder 26 542 13 094 53 200

Summa kortfristiga skulder 30 236 23 180 61 194

Totalt eget kapital och skulder 1 116 090 513 150 668 183

MODERBOLAGETModerbolagets intäkter består i huvudsak av vidarefakturerade kostnader till dotterbolaget. Ingen sådan har gjorts i perioden varför intäkterna är låga. Moderbolagets kostnader har ökat vilket beror på ökade personalkostnader samt administrativa kostnader. Moderbolagets finansiella kostnader har ökat mot motsvarande period föregående år till följd av högre konvertibla skulder som medför en högre räntekostnad.

Moderbolagets balansräkning består i huvudsak av andelar i helägda dotterbolag samt eget kapital och konvertibla skuldebrev. Per 2014-06-30 är samtliga bolagets konvertibla skuldebrev konverterade till aktiekapital.

Risker och osäkerhetsfaktorer för moderbolaget är samma som för koncernen.


KONTAKT OCH KALENDARIUM

Ledning och stabsfunktion

ANDREAS NELVIG VD

Tfn +46 60 777 03 01 | Mobil +46 70 31 31 [email protected]

LINDA EKMAN EKONOMICHEF


LARS-ERIK LARSSON FRENGEN FINANSANSVARIG


Kalendarium

DELÅRSRAPPORT januari - september 7 november 2014

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 16 februari 2015

Pressmeddelanden under kvartal 2

2014-04-01Galären och NP3 gör nya fastighetsaffärer i Luleå

2014-04-29NP3 Fastigheter går mot en börsnotering

2014-06-24NP3 Fastigheter förvärvar i Sundsvall

2014-06-27NP3 Fastigheter förvärvar av Borlänge kommun

2014-06-27Övertecknad emission i NP3 Fastigheter

2014-06-30NP3 Fastigheter förvärvar för 160 miljoner kronor

ANDREAS NELVIG VD

ORDFÖRANDE

RICKARD BACKLUND

Mobil +46 70 655 99 60 | [email protected]

STYRELSELEDAMÖTER

LARS GÖRAN BÄCKVALL

LISA FLODIN

CHRISTIAN HAHNE

PER-OLOF JÄMTBERG

STURE KULLMAN

ANDERS NILSSON

HÅKAN ÖSTLUND

ANDERS ÖQUIST

Lars-Erik Larsson Frengen, Linda Ekman och Andreas Nelvig

Delårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halv- årsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.

Sundsvall den 6 augusti 2014

Adress

NP3 FASTIGHETER AB (PUBL) Tfn växel +46 60 777 03 00 Besöksadress: Esplanaden 16, Sundsvall Postadress: Box 12, 851 02 Sundsvall

En b

ra id

é är

till

för at

t vidareutvecklas

www.np3fastigheter.se

Documents

DELÅRSRAPPORT¥rs... · 2017-12-28 · 2 Ett värdeskapande fastighetsbolag med fokus på norra Sverige. DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2014 Hyresintäkterna uppgick till 93 770 TSEK