ART. 244 EXTINCIÓN

Cumplida la obligación a cargo del propietario o del deudor directo, podrán solicitar la cancelación de la Hipoteca el propietario o el último endosatario, mediante Escritura Pública. En uno u otro caso, el propietario deberá ser el último endosatario del Título, o este deberá encontrarse cancelado por el último endosatario o por el mismo constituyente, si el Título no fue endosado y por ende no circuló. En este último caso, deberá ser insertado en la Escritura Pública.

244.1 El Registro Público levantará el gravamen, sin que sea necesario escritura pública, sólo contra la devolución del título no endosado o debidamente cancelado por el último endosatario en cuanto se refiere al crédito que representa, manteniéndose el gravamen entre tanto vigente, sin que proceda su extinción en la forma señalada por la Ley Nº 26639.

Lo hará sólo contra la devolución del título no endosado o debidamente cancelado por el último endosatario. No se aplica a este título la extinción del gravamen establecida por la Ley N2 26639, cuyo artículo 3° precisa que: "Las inscripciones de las hipotecas, de los gravámenes y de las restricciones a las facultades del titular del derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.

La norma contenida en el párrafo anterior se aplica, cuando se trata de gravámenes que garantizan créditos, a los 10 años de la fecha de vencimiento del plazo del crédito garantizado".

244. 2. También se levantará el gravamen y toda carga o derecho que se hubiera inscrito en fecha posterior a la expedición del título, en los casos de venta judicial o extrajudicial, en virtud de las respectivas constancias que expidan la autoridad judicial o la empresa del Sistema Financiero Nacional que intervino en su enajenación, conforme al Artículo 243 acompañando en su caso, en devolución del título correspondiente. Dicha constancia es suficiente para la inscripción registral del derecho de propiedad en favor del adquirente y levantar todo gravamen o derecho que pueda afectarlo.

244.3. El propietario que hubiere pagado el crédito consignado en el título, podrá solicitar la expedición de otro en su reemplazo con la misma formalidad prevista para su emisión original, devolviendo el título debidamente cancelado por su último tenedor, manteniéndose en ese caso el gravamen hipotecario inscrito en el Registro Público. El Registro Público establecerá el procedimiento administrativo para este efecto.

Se ha ampliado el número de empresas del sistema financiero que puede expedir estos títulos, ya no restringiéndose sólo a las empresas de operaciones múltiples, sino incluye a empresas especializadas como:

Las de Capitalización Inmobiliaria: una nueva modalidad para acceder a una vivienda. El contrato de capitalización inmobiliaria se establecerá con empresas de capitalización inmobiliaria -aquellas que compran y/o edifican viviendas con el fin de arrendar- o con empresas de operaciones múltiples del sistema financiero (bancos y cajas).

Empresas Administradoras Hipotecarias Empresas de Arrendamiento Financiero: es un nuevo tipo de empresa de servicios

financieros que tiene por objeto exclusivo otorgar y adquirir préstamos inmobiliarios por cuenta propia y, en relación a ellos, emitir títulos valores, letras hipotecarias, cédulas hipotecarias, instrumentos hipotecarios y títulos de crédito hipotecario negociables, tanto en moneda nacional como extranjera.

Empresas de Factoring Empresas Afianzadora y de Garantías Las de Servicios Fiduciarios: es aquella persona física o moral encargada de

un fideicomiso y de la propiedad de los bienes que lo integran, a solicitud de un fideicomitente y en beneficio de un tercero, sea este fideicomisario o beneficiario.

Así también son expedidas por cooperativas de ahorros y crédito no autorizadas a operar con terceros que emiten TCHN vinculados a créditos que otorgan, y/o que reciben dichos títulos

¿Cuál es la diferencia entre constituir un TCHN en Registros Públicos y constituirlo en una empresa financiera?

En el caso que del TCHN expedido por Registros Públicos, se verifica que no exista cargas o gravámenes, esto con la finalidad para otorgar al tenedor del TCHN la potestad de ser el único acreedor hipotecario y titular de ese derecho real de garantía que pesa sobre el bien afectado, ya que no existirán hipotecas anteriores o posteriores, ni mucho menos rangos en el que se debe participar. Además, se deberá anotar el gravamen hipotecario constituido por el valor total del bien gravado conforme a la valorización que realiza un perito, la misma que debe insertarse en la escritura pública.

Este gravamen, como ya señalamos, es único y otorga la preferencia y exclusividad a favor del tenedor del título.

Por su parte, cuando el TCHN es expedido por empresas del sistema financiero, éstas deberán contar con la autorización del propietario del bien, y en su caso, del deudor del crédito garantizado, éstas autorizaciones deben constar por escrito y tienen carácter de declaración jurada, para ello el nuevo Reglamento del TCHN ha establecido que la empresa emisora del título debe cursar al Registrador una comunicación para efectos de la inscripción del acto de

emisión de dicho título en los Registros Públicos señalando todos los datos del título, asimismo debe contener como mínimo los siguientes datos:

1) Denominación del Título y número que le corresponde

2) Lugar y fecha de emisión del Título

3) Número de la partida registral, asiento y rubro donde se encuentra inscrito el inmueble afectado con el gravamen hipotecario, de ser el caso.

4) Monto de la valorización del inmueble

5) Datos de identificación del funcionario que emite el Título: nombres y apellidos, documento de identidad, inscripción de las facultades si actuase por poder, y domicilio

6) Nombre de la empresa que emite el título

7) Monto del capital de crédito y tasa efectiva anual.

8) Copia de la valuación efectuada al inmueble

9) Copia del título emitido

De esta manera se estandariza la información que debe brindar una empresa del sistema financiero que expide un TCHN para su inscripción correspondiente en Registros Públicos.