Upload
vutruc
View
218
Download
3
Embed Size (px)
Citation preview
Hội thảo chuyên đề
Dịch vụ quản lý
Dịch vụ cho thuê văn phòng
12/02/2009
Định vị trong thị trường khó khăn và nhiều thử thách
CB Richard Ellis | Page 2
Sự thay đổi của thị trường
Khó khăn của nền Kinh tế
Nhiều dự án bị trì hoãn
Giá thuê giảm
Nguồn cung tương lai lớn
Thị trường Hà Nội thường đi sau Thành phố Hồ ChíMinh
CB Richard Ellis | Page 3
Nguồn cung văn phòng Hà nội
CB Richard Ellis | Page 4
CUNG CỦA THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI
0
100,000
200,000
300,000
400,000
Hạng A Hạng B Hạng C
m²
2008 2009 (ước tính)
CB Richard Ellis | Page 5
GIÁ CHÀO THUÊ TRUNG BÌNH CỦA VĂN PHÒNG HẠNG A VÀ B TẠI HÀ NỘI
0
10
20
30
40
50
60
Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008 Jan-09
US
D/m
²/thá
ng
(đã
gồm
phí
dịc
h vụ
, khô
ng gồm
VA
T)
Hạng A Hạng B
CB Richard Ellis | Page 6
GIÁ CHÀO THUÊ TRUNG BÌNH HÀNG QUÝ VĂN PHÒNG HẠNG A VÀ HẠNG B TẠI TPHCM
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
Q1 2007 Q2 2007 Q3 2007 Q4 2007 Q1 2008 Q2 2008 Q3 2008 Q4 2008
US
D/m
²/thá
ng
(đã
gồm
phí
dịc
h vụ
, khô
ng gồm
VA
T)
Hạng A Hạng B
CB Richard Ellis | Page 7
Tiết kiệm Chi phí Vận hành
Tăng Thu Nhập Hoạt động Ròng
Tìm kiếm, Khai thác, Duy trì Khách thuê qua:• Chất lượng Dịch vụ cao• Minh bạch• Quản lý rủi ro• Tính linh hoạt
Tối đa hoá giá trị trong thị trường khó khăn
CB Richard Ellis | Page 8
TừGóc Độ
Người Cho Thuê
CB Richard Ellis | Page 9
Dịch vụ văn phòng – Hợp đồng thuê
Khách thuê hiện nay• Đàm phán mạnh hơn• Hiểu biết hơn• Đòi hỏi nhiều hơn về Sự Minh Bạch trong
- Phí dịch vụ- Phí ngoài giờ- Đảm bảo các điều khoản Hợp đồng
• Một hợp đồng cho thuê chuẩn ?• Gửi bản hợp đồng cho thuê nhanh nhất tới khách
hàng?• Hợp đồng được kiểm tra bởi chuyên gia?• Danh sách các giấy tờ cần thiết ?• Sự linh hoạt hỗ trợ các khách hàng “đang khó khăn”
( trong nền kinh tế đi xuống)
CB Richard Ellis | Page 10
Lợi ích cho Chủ nhà
Thu hút khách thuê tốt hơn
Ít các sai sót
Giá trị đầu tư cao hơn
Duy trì giá thuê cao thông qua các lợi thế tiềm ẩn
Gia tăng các cam kết....và một câu thần chú mới: “Phải đạt
được các cam kết thuê sớm”... nếu không toà nhà sẽ phải đối
mặt với các vấn đề tài chính và vận hành
CB Richard Ellis | Page 11
Từgóc độ
Nhà Quản lý
CB Richard Ellis | Page 12
Định nghĩa quản lý BĐS
Mô hình trong một môi trường “hoàn hảo”
CB Richard Ellis | Page 13
Vòng đời của một toà nhà• Giai đoạn triển khai (Trước khi xây dựng• Giai đoạn xây dựng (Giai đoạn Marketing)• Giai đoạn xây dựng xong
Vòng đời của một toà nhà - TRƯỚC ĐÂY
CB Richard Ellis | Page 14
• Thời gian hoàn thiện và lấp đầy dài hơn• Sự ảnh hưởng đến việc vận hành• Thời gian hoàn vốn dài hơn• Dòng tiền thực duơng mất nhiều thời gian hơn• Chi phí marketing trong suốt vòng đời toà nhà (chi phí mới)
Vòng đời của một toà nhà - HIỆN NAY
CB Richard Ellis | Page 15
Giai đoạn sau khi xây dựng
• Đào tạo về dịch vụ và quản lý chất lượng
• Làm sao để biến một toà nhà rỗng thànhmột toà nhà vận hành đầy đủ?
• Chuẩn bị tài liệu• Hợp đồng thuê – các điều khoản tăng giá, ngôn ngữ hợp đồng• Giấy chứng nhận an toàn• Tài liệu vận hành toà nhà – Quy định và Nội quy, Quy trình vận hành
chuẩn, Sổ tay khách thuê
• ĐỘC ĐÁO! – Các phương thức mới để có thêm doanh thu
• Đánh giá• Kiểm tra kỹ thuật toà nhà – PCCC, điện, hệ thống điều hoà, thân
thiện môi trường, an toàn, tiết kiệm năng lượng• Đánh giá sơ bộ về dịch vụ toà nhà – vệ sinh, an ninh, lễ tân, v.v…• Phí dịch vụ• Khảo sát khách thuê
CB Richard Ellis | Page 16
Phí và Chi phí Dịch vụ
CB Richard Ellis | Page 17
Phí dịch vụ bao gồm
CHI PHÍ HÀNH CHÍNH• Phí quản lý• Chi phí nhân sự• Chi phí hoạt động văn phòng• Chi phí tổ chức sự kiện• Chi phí ban đầu và thiết bị cho văn phòng
điều hành của ban quản lý toà nhà
CB Richard Ellis | Page 18
Phí dịch vụ
DỊCH VỤ TOÀ NHÀ• Dịch vụ an ninh - hệ thống camera thay vì các nhân
viên bảo vệ• Dịch vụ vệ sinh• Bảo hiểm toà nhà• Bảo trì toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng)• Khuôn viên cây cảnh và các trang trí• Bảo trì hệ thống kỹ thuật toà nhà (sửa chữa và bảo
dưỡng)• Các trang thiết bị• Quỹ dự phòng (có thể sụt giảm nhiều nếu hiệu suất cho
thuê thấp)• Các chi phí mới nếu có thêm các dịch vụ mới• Chi phí vận hành tăng• Chi phí marketing tăng
CB Richard Ellis | Page 19
Đánh giá tiết kiệm năng lượng
1. Quản lý và Tiết kiệm Năng lượng
2. Lựa chọn vật liệu xây dựng và Quản lý xây dựng
3. Nước dự phòng
4. Chất lượng không khí và Môi trường trong toà nhà
5. Sự ổn định và môi trường xung quanh toà nhà
CB Richard Ellis | Page 20
Những cách tiết kiệm năng lượngThiết lập chuẩn sử dụng năng lượng trong toà nhàÁp dụng hệ thống bảo trì tích cực để đảm bảo tối đa hoáhiệu suất Sử dụng các giải pháp tiết kiệm chi phí: vị trị các bộ điều chỉnh nhiệt, chương trình vận hành điều hoà, chế độ nhiệt hợp lý, chế độ điều hoà sau giờ làm việc, các chương trình sử dụng điện tiết kiệm, lắp đặt hệ thống cửa số chắn nắngNghiên cứu lắp đặt các máy cảm biến nồng độ thán khí cho hệ thống chiếu sáng và điều hoà trong khu vực có người làm việcSử dụng các sản phẩm chiếu sáng tiết kiệm điện như đèn T8và đèn compact;Nghiên cứu đổi các bảng hiệu biển hiệu bằng đèn LED tiết kiệm điệnGiảm nhiệt độ nước nóngKiểm tra hệ thống chiếu sáng bên ngoài, tránh lãng phí vàgiảm ô nhiễm chiếu sáng
CB Richard Ellis | Page 21
Cùng khách thuê chia sẻ
CB Richard Ellis | Page 22
Quản lý rủi ro
Các chuẩn bị• Tài liệu cần thiết• Đối tác làm việc• Hệ thống điều hoà• Điện tử, Viễn thông, máy móc thiết bị• Kiểm soát độ ẩm
Chọn đối tác chuyên nghiệpBảo trìThực tiễnDanh mục nhóm cứu hộ khẩn cấp
CB Richard Ellis | Page 23
Kế hoạch PCCC, Bảo hiểm, Sơ tán ?
Bạn có chuẩn bị sẵn sàng?
CB Richard Ellis | Page 24
Giải cứu khi khẩn cấp, khi có thảm họa
CB Richard Ellis | Page 25
Hậu quả của sự mất an toàn
CB Richard Ellis | Page 26
Thiết bị an toàn đầy đủ?
CB Richard Ellis | Page 27
Cần phải thay đổi -> Cần hiểu biết thị trường
Những hội thảo sắp tới về các vấn đềchi tiết trong Quản lý Bất động sản
CB Richard Ellis | Page 28
HỎI & TRẢ LỜI
CB Richard Ellis | Page 29
49
33
Văn phòng CBRE toàn cầu
XIN CẢM ƠN!
© 2008 CB Richard Ellis, Inc. Chúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đãkhông kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Các thông tin này đã được đưa ra vớigiả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và các điều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi màkhông có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽkhông thể hiện được các hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháp lý của quý vị cần tự mình tiếnhành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch
Có trên 480 văn phòng trên tổngsố 60 nước