UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

Kristina Kočet

Ravne na Koroškem, avgust 2007

2

UNIVERZA V MARIBORU

EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA MARIBOR

DIPLOMSKO DELO

PRENOVA APARTHOTELA POHORJE*** NA MARIBORSKEM POHORJU

Študentka: Kristina Kočet Naslov: Na Šancah 62, 2390 Ravne na Koroškem Številka indeksa: 81603176 Redni študij Program: visokošolski strokovni Študijska smer: Management Mentor: dr. Anton Hauc

Ravne na Koroškem, avgust 2007

3

PREDGOVOR Nekoč propadajoči Železničarski dom ima burno zgodovino in dolgo tradicijo. Objekt so zgradile in nato upravljale Slovenske železnice. Zgrajen je bil leta 1950 in je za tedanje čase veljal za sodobno zasnovan hotelski objekt. V najboljših časih je zaposloval 50 ljudi in je bil izredno priljubljen in poznan, tako v Mariboru kot tedanji skupni državi. Leta 1986 so ga zaradi dotrajanosti in pomanjkanja sredstev za temeljito obnovo zaprli. Leta 2000 je podjetje A. A. Trade, d.o.o., kupilo Železničarski dom in začelo z investicijo izgradnje Aparthotela Pohorje***. Izgradnja I. faze hotela je bila končana leta 2001. V tej fazi so prenovili celotni bivši Železničarski dom ter mu dali novo podobo in novo ime: Aparthotel Pohorje***. V teh nekaj letih, odkar hotel obratuje, se je pokazalo, da ta ponudba ne zadošča za konkuriranje drugim hotelom oziroma podobnim turističnim objektom v bližnji okolici in tudi v Sloveniji. Zato so se odločili, da bi s strateškim partnerjem začeli z gradnjo II. faze hotela, ki bi obsegala vse od dodatnih namestitvenih kapacitet do danes nepogrešljivega programa v vseh boljših hotelih - wellnessa. Možnosti razvoja Pohorja kot turistične destinacije so izjemno velike, zato menim, da je investicija vredna tudi zato, ker je omenjena destinacija še vedno v razvoju. Ob tem pa se moramo zavedati, da so obiskovalci oziroma turisti vedno bolj zahtevni in pričakujejo dodano vrednost za svoj denar. Zato moramo ponudbo izboljšati in nadgraditi. Kako bomo to storili, bom predstavila v idejni zasnovi prenove Aparthotela Pohorje***. Če v hotelu ne bomo ponudili dodane vrednosti našim gostom, hotel ne bo več posloval pozitivno. Zato je potrebna prenova sedanjega Aparthotela Pohorje s tremi zvezdicami v športno-rekreacijski objekt Aparthotel Pohorje s štirimi zvezdicami. Menimo, da imena ni smotrno spreminjati, saj je pod tem imenom hotel že pridobil dobro ime in stalne stranke. Na tem imenu in dodatni ponudbi je potrebno delati tudi v prihodnje. Kako bo potekala prenova, bom prikazala v pričujoči diplomski nalogi. Ker pa je pomembno tudi, da je projekt sprejemljiv tudi za okolico, da jo bo dopolnil ter predstavljal neko svetlo prihodnost na področju turizma na Pohorju, bo zlasti velik izziv predstaviti pravilne rešitve in priporočila za prenovo hotela. Morda pa idejni načrt s pomočjo strateškega partnerja iz tujine ali Slovenije le zaživi svojo pravljico na Pohorju.

4

KAZALO: 1 UVOD............................................................................................................................ 6

1.1 Opredelitev področja in opis problema ................................................................. 6 1.2 Namen cilji in osnovne trditve .............................................................................. 6 1.3 Predpostavke in omejitve raziskave ...................................................................... 7 1.4 Metode raziskovanja.............................................................................................. 7

I. POHORJE...................................................................................................................... 9 1 PRENOČIŠČA .............................................................................................................. 9 2 POHORSKE POTI ...................................................................................................... 11

2.1 Pohodne poti in tematske poti na Pohorju........................................................... 11 2.1.1 Pohodne poti ................................................................................................ 11 2.1.2 Tematske poti .............................................................................................. 12

2.2 Kolesarke poti na Pohorju ................................................................................... 13 3. VZPENJAČA .............................................................................................................. 16 II. OCENA POHORJA KOT TURISTIČNE PONUDBE............................................... 18 1 ANALIZA TURISTIČNE PONUDBE POHORJA .................................................... 18

1.1 Turisti .................................................................................................................. 20 1.2 Trajnostni razvoj turistične destinacije Pohorje .................................................. 20

1.2.1 Kritična ocena strategije trajnostnega razvoja s strani Aparthotela Pohorje***................................................................................................................... 22

2 ANALIZA STANJA APARTHOTELA POHORJE***............................................. 24 2.1 Od Železničarskega doma do Aparthotela Pohorje*** ....................................... 24 2.2 Analiza sedanjega stanja hotela........................................................................... 25

2.1.1. Zasedenost hotela ........................................................................................ 25 III. KAJ STORITI?............................................................................................................ 27 IV. PROJEKT PRENOVE APARTHOTELA POHORJE*** V ŠPORTNO REKREATIVNI CENTER.................................................................................................. 28 1 UVOD.......................................................................................................................... 28

1.1 Podatki o investitorju........................................................................................... 28 2 VHODNE STRATEGIJE PROJEKTA....................................................................... 29 3 VSEBINSKA ZASNOVA PROJEKTA...................................................................... 33

3.1 SWOT analiza Aparthotela Pohorje*** .............................................................. 34 3.2 Priprava programa ............................................................................................... 35

3.2.1 Paket pohodništva na Pohorju ..................................................................... 36 3.2.2 Paket spoznavanja Pohorja, Maribora in okolice z avtomobilom ............... 36 3.2.3 Kolesarski paket .......................................................................................... 37 3.2.4 Avantura na Pohorju za vso družino ........................................................... 38 3.2.5 Za seniorje ................................................................................................... 38

3.3 Posodobitev prenočitvenih kapacitet ................................................................... 39 3.4 Novogradnja prizidka in nadzidka....................................................................... 40 3.5 Zunanja ureditev hotela ....................................................................................... 41 3.6 Finančni del projekta ........................................................................................... 42 3.7 Marketing ............................................................................................................ 44

5

3.7.1 Ciljne skupine .............................................................................................. 44 3.7.2 Marketinške aktivnosti ................................................................................ 45 3.7.3 Nadzor nad rezultati marketinga.................................................................. 49

3.8 Faze razvoja celotnega projekta in njegov zagon................................................ 50 3.9 Razlikovati se od konkurence.............................................................................. 52

4 CILJI PROJEKTA....................................................................................................... 55 4.1 Namenski cilji projekta........................................................................................ 55 4.2 Objektni cilji projekta.......................................................................................... 56

5 TAKTIKA IZVEDBE PROJEKTA ............................................................................ 57 6 PLAN PROJEKTA...................................................................................................... 59

6.1 Faze projekta ....................................................................................................... 59 6.1.1 Priprava projekta ......................................................................................... 59 6.1.2 Dokumenatcija projekta............................................................................... 59 6.1.3 Gradbena, obrtna in inštalacijska dela (GOI dela) ...................................... 59 6.1.4 Ureditev okolice hotela................................................................................ 59 6.1.5 Zagon hotela ................................................................................................ 60

6.2 Analiza rizika projekta (ARP analiza)................................................................. 61 7 PROJEKTNA ORGANIZACIJA PROJEKTA PRENOVE APARTHOTELA POHORJE***...................................................................................................................... 63 8 PLAN KONTROLE IZVAJANJA.............................................................................. 65

8.1 Redna kontrola..................................................................................................... 65 8.1.1 Prenova prenočitvenih kapacitet.................................................................. 65 8.1.2 Izgradnja prizidka in nadzidka .................................................................... 65 8.1.3 Ureditev okolice .......................................................................................... 66

8.2 Kontrole mejnikov............................................................................................... 67 9 EKONOMIKA PROJEKTA ....................................................................................... 68

9.1 Stroški projekta.................................................................................................... 68 9.2 Čas vračanja sredstev........................................................................................... 69 9.3 Ocena rentabilnosti investiranja v Aparthotel Pohorje***.................................. 70 9.4 Prilivi in odlivi v času vračanja sredstev ............................................................. 70 9.5 Viri financiranja................................................................................................... 73 9.6 Plan financiranja ter porabe sredstev................................................................... 74

10 SKLEP......................................................................................................................... 75 POVZETEK ........................................................................................................................ 77 ABSTRACT ........................................................................................................................ 78 SEZNAM LITERATURE IN VIROV ................................................................................ 79 SEZNAM SLIK, TABEL IN GRAFOV ............................................................................. 81 PRILOGE ............................................................................................................................ 82

6

1 UVOD Opredelitev področja in opis problema Področje raziskovanja diplomske naloge je Aparthotel Pohorje***, nekdaj znameniti Železničarski dom na Pohorju, in projekt njegove razširitve ponudbe v sklopu hotela. Hotel je v letu 2001 bil popolnoma prenovljen in po letih propadanja predstavljen širši javnosti v novi podobi. Hotel sedaj povezuje moderno udobje v sodobno opremljenih apartmajih z odlično kulinariko. Vendar dandanes to ni dovolj, da bi privabili goste skozi vse leto. Zato smo se odločili, da bi s strateškim partnerjem začeli z gradnjo II. faze hotela, ki bi obsegalo od dodatnih namestitvenih kapacitet do danes v boljših hotelih nepogrešljivega wellness programa. Pomembno je tudi, da gostom že pred prenovo hotela začnemo nuditi turistične programe – pakete, ki bodo vključili celotno Pohorje in Maribor. Pri raziskovanju je zelo pomembno, da se osredotočimo tudi na celotno okolico hotela – Pohorje. Ne smemo zanemariti dejstva, da je okolica tista edinstvena, s katero se ponašajo vsi hoteli na Pohorju. Pregledali bomo konkurenco, potencialne goste, zaposlene, možnosti koriščenja okolice ... Namen cilji in osnovne trditve Namen Za analizo izbranega projekta sem se odločila, ker delam v tem podjetju in ker je tema vedno bolj aktualna zaradi vse večje prepoznavnosti Pohorja. Aparthotel Pohorje*** potrebuje korenito spremembo – spremembo programa, ki bo gostom nudil aktivno preživljanje prostega časa v hotelu in v njegovi okolici, ter prenovo apartmajev v hotelske sobe z dograditvijo wellness centra. To se sklada s svetovnimi trendi turizma ter željami lastnika (podjetje A. A. Trade, d.o.o.). Moj namen je prikazati projekt prenove prenočitvenih kapacitet Aparthotela Pohorje*** ter dograditev prizidka in nadzidka z wellness centrom ter večnamensko športno dvorano. Želim tudi poiskati vsebinske možnosti delovanja hotela po prenovi. Prav tako želim proučiti možne načine prenov glede na razpoložljiva finančna sredstva ter racionalno rabo celotnega objekta. Cilji Glavni cilj diplomske naloge je v praksi predstaviti uporaben predlog prenove in dograditve Aparthotela Pohorje***. Podcilji:

- raziskati konkurenco, - raziskati ciljna tržišča, - raziskati vsebinski pomen hotela pred prenovo in po njej.

7

Trditve Aparthotel Pohorje*** mora ponuditi svojim gostom nekaj več, zaradi česar bo izstopal in se razlikoval od konkurence. Zaradi tega in seveda razvojnega trenda svetovnega turizma je investicija nujna. Hotel, ki ne zadovolji potreb gostov, nima osnovnih pogojev za nadaljnji razvoj in celo obstoj. Zato je potrebno postaviti Aparthotel Pohorje*** ob bok konkurenčnim hotelom na Pohorju in tudi v Sloveniji. Mariborsko Pohorje ima še velik razvojni potencial, zato trdimo:

- da se bosta Maribor in Pohorje v prihodnje turistično zelo razvila, zato bodo tukaj potrebne dodatne kapacitete, potrebno pa bo tudi izboljšati storitve, ter

- da je z ustrezno ponudbo in zelo dobrim marketingom možno hotel zapolniti skozi vse leto in ne samo v zimskih mesecih.

Osnovna trditev je, da je za hotel možno najti pravo rešitev, ki bo ponudbeno privlačna in hkrati sprejemljiva tudi za lastnike hotela. Predpostavke in omejitve raziskave Predpostavke Pri diplomski smo izhajali iz predpostavk:

- da se bo s prenovo prenočitvenih kapacitet in z dograditvijo prizidka in nadzidka dvignila zasedenost skozi celotno leto; tukaj imamo v mislih predvsem mesece, ko ni snega,

- da bo prenovljen hotel privabljal predvsem goste srednjega in višjega cenovnega razreda,

- da bo hotel s svojo fleksibilnostjo in široko dodatno ponudbo privabljal različne ciljne skupine.

Omejitve Glavne omejitve diplomske naloge so:

- nekatere podatke o poslovanju in prometu hotela je zelo težko dobiti, saj so poslovna skrivnost,

- zelo težko je dobiti točne podatke o povprečni zasedenosti Mariborskega Pohorja, ker je območje razdeljeno na več občin, ne vodi se pa evidenca samo za to turistično področje,

- nesodelovanje konkurentov pri pridobivanju določenih informacij, potrebnih za diplomsko nalogo.

Metode raziskovanja Pri izdelavi diplomske naloge gre za poslovno raziskavo, saj raziskujem prenovo in dograditev Aparthotela Pohorje*** in možnosti za zapolnitev hotela skozi celotno leto. Poslovna raziskava je statična, saj raziskuje stanje objekta v sedanjem trenutku.

8

Pristop je deskriptivno–analitičen. Poudarek je na opisu strukture, delovanja in razvoja hotela. Podatki so bili zbrani v podjetju A. A. Trade, d.o.o., za sodelovanje pa sem prosila tudi vsa druga konkurenčna podjetja na Pohorju in pod njim. Pridobljene podatke sem uredila, analizirala, dodala svoja mnenja ter jih v diplomski nalogi predstavila v tekstovni obliki.

9

I. POHORJE Zelena oaza na vzhodu Alp predstavlja sožitje človeka in narave. Ob mokrotnih barjih, sončnih planjah, številnih potokih in rečicah, ki jo prežemajo, ponuja tudi mrežo planinskih poti. V objemu prijetnega hladu gozdov in zavidljive tišine lahko preizkusite svoje lokostrelske sposobnosti. Za tiste, ki si želijo več adrenalina, pa so možni tudi jadralno padalstvo, poleti z balonom ali letalom (Javni gospodarski zavod za turizem Maribor, 2001, 2). Pohorje prepletajo številni potoki, rečice in slapovi. Ob pogledu nanje marsikateremu popotniku zastane dih, ko ponekod v širokih tokovih, drugod strnjeni v en sam sunkovit curek, drsijo in poskakujejo čez viseče granitne skale. Če vas korak zanese v bližino čudovitega slapa Šumika, boste zašli v bohotni Pohorski pragozd, pristni gozd Pohorja, ki ga je človek ohranil nedotaknjenega (Javni gospodarski zavod za turizem Maribor, 2001, 4). Bodisi peš, s konjem, kolesom ali pa med vožnjo z gondolo, razgled na pokrajino, ki kot razpeta dlan obdaja večno zeleno Pohorje, je zmerom več kot prijeten. Tako avanturiste kot romantike bo vabil v svoje okrilje čudovit pogled na sončne planje, bogat in sunkovit splet majhnih potočkov in slapov ter Črno jezero – črni biser, obdan s smrekovimi gozdovi. Možnosti za oddih kot tudi za rekreacijo in zabavo je v tem mirnem in spokojnem svetu nešteto (Javni gospodarski zavod za turizem Maribor, 2001, 6). 1 PRENOČIŠČA Mariborsko Pohorje predstavlja z 250 ha smučarskih površin, okrog 1200 posteljami, velikim smučarskim zaledjem v mestu Maribor in njegovi širši okolici, z organizacijo tekmovanj na najvišjem nivoju, ko je tekmovanje za Svetovni pokal v alpskem smučanju »Zlata lisica« ter vlaganji v prenočitvene zmogljivosti, enega izmed največjih zimsko–športnih centrov v Sloveniji. Vemo, da so možnosti za nadaljnji razvoj tega turističnega območja še velike in zato smo tudi pripravljeni investirati ter v investicijo pritegniti poslovne partnerje. V nadaljevanju navajam obstoječe stanje nočitvenih kapacitet v hotelih ter apartmajih na Mariborskem Pohorju ali ob njegovem vznožju v začetku leta 2007:

• Hotel Habakuk – 277 ležišč • Hotel Bau – 41 ležišč • Hotel Arena – 52 ležišč • Hotel Bolfenk – 80 ležišč • Depandanse hotela Bolfenk – 128 ležišč • Hotel Zarja – 39 ležišč • Penzion Martin – 25 ležišč • Vila Divji petelin – 14 ležišč • Hotel Tisa – 60 ležišč • Hotel Bellevue – 124 ležišč • Hotel Areh – 84 ležišč

10

• Apartmajska hiša Ruševec - 23 ležišč • Apartmaji Bolfenk – 275 ležišč • Apartmaji Martin – 85 ležišč • Aparthotel Pohorje – 80 ležišč

Skupaj približno 1307 ležišč. Kljub pestri turistični ponudbi pa turistični razvoj ni šel prek svojih meja – Pohorje je tudi v teh predelih ohranilo vso svojo lepoto.

11

2 POHORSKE POTI Odkrivanje pohorskega pragozda in neokrnjenih voda nudi nepozabna doživetja tako samostojnim kot spremstva željnim pohodnikom. Pohorje nudi tudi stotine kilometrov gorsko kolesarskih gozdnih cest in poti, primernih tako za družinsko gorsko kolesarjenje kot tudi za zahtevnejše rekreativne gorske kolesarje. Različne vrste poti, od asfaltirane ceste pa do zahtevnih gozdnih cest, vas popeljejo globoko v pohorsko naravo.

Pohorje je gotovo eno najbolje ohranjenih naravnih območij Slovenije in tudi Srednje Evrope. Na nepropustni kamninski podlagi je nastalo najgostejše omrežje površinskih voda v Sloveniji. Na številnih potokih in potočkih lahko vidimo tako rekoč na vsakem koraku slapove, slapiče in brzice. Najbolj znan in največji je slap Šumik na Lobnici.

Zanimiv hidrološki pojav na Pohorju so edinstvena barja z jezeri, ki so življenjski prostor redkih in ogroženih rastlinskih in živalskih vrst. Najpomembnejša so Lovrenška jezera, Ribniško jezero in barja na Bojtini.

Če želite uživati v skorajda neokrnjeni naravi, ste vabljeni na potep peš ali s kolesom po pohorskih poteh, ki jih bom v nadaljevanju na kratko predstavila. 2.1 Pohodne poti in tematske poti na Pohorju

S Pohorjem sežejo Alpe najdlje na jugovzhod. Mogočen sredogorski hrbet z največjo višino 1543 metrov se boči v dolžini 70 kilometrov, od štajerskega do koroškega konca. Z vseh koncev dostopno naravno oazo krasijo obsežni gozdovi, celo pragozdovi. Prepletajo se z ljubkimi jasami in pašniki ter edinstvenimi visokimi šotnimi barji in jezerci. Obilje bistrih voda napaja številne potoke, tudi takšne s slapovi. Nekdaj so poganjali mline in žage. Pohorski kremen in oglje sta bila osnova za znamenito glažutarstvo … (http://www.pohorje.si, 2007).

Zavedati bi se morali, da Pohorje daje neštete možnosti za kolesarjenje in pohodništvo ter ostale športne aktivnosti. V tem poglavju bomo predstavili nekatere pohodne in kolesarke poti, ki bi jih lahko tržili tudi v samem hotelu kot dodatne aktivnosti preživljanja prostega časa: 2.1.1 Pohodne poti

a) Peš na Pohorje Pot se začne pri spodnji postaji pohorske vzpenjače, nato pa nadaljujemo pot po Čopovi poti do trikotne jase in nato vse do zgornje postaje pohorske vzpenjače. Sprehod zaključimo pri Aparthotelu Pohorje. Pot je srednje zahtevna in traja 2 uri.

12

Slika 1: Prikaz peš poti iz spodnje postaje vzpenjače do zgornje postaje

Vir: http://www.srichinmoyraces.org/si/Pes_na_Pohorje/pohorje (2007)

b) Od Aparthotela Pohorje*** po grebenu do botaničnega vrta

Kratek sprehod po začetnem delu Slovenske planinske poti z zaključno proslavo v družbi rastlin z vsega sveta. Pot je lahka in traja 3 ure tako, da je primerna tudi za družine z otroci.

Slika 2: Botanični vrt

Vir: http://www.park-pohorje.si/userImages/botani__ni_vrt2.jpg (2007) 2.1.2 Tematske poti

a) Pohorska planinska pot Pohorska planinska pot Bolfenk-Šumik je planinsko-turistična pot. Katera je tudi označena v številnih planinskih priročnikih. Med potjo je 12 postaj kjer je možno dobiti žige. Pot je lažja vendar primerna za tiste z malo več kondicije, saj celotna pot traja 10 ur. Pot nas vodi po lepotah Mariborskega Pohorja. Slika 3: Bolfenk Slika 4: Slap Šumnik

13

Vir: http://www.pohorje.si

b) Rozkina gozdna učna pot

Gozdna učna pot od Bolfenka do Razglednika je bila speljana leta 1981 pod idejnim vodstvom gozdarske inženirke Rozke Debevec - Lesjak. V njen spomin so leta 1995 pot poimenovali Rozkina gozdna učna pot. Pot je dolga 3 kilometre in je krožno speljana. Vodi nas po stezi ali gozdni cesti od zgornje postaje vzpenjače proti cerkvici sv. Bolfenka, nato po severnem pobočju do razglednega stolpa - Razglednika, od koder se spusti na južno stran proti Železničarskemu domu – Aparthotelu Pohorje*** in nato po sprehajalni poti nazaj do Bolfenka. Na poti je označenih 17 stojišč. Obhod poti brez razlage traja eno uro, obhod s strokovnim vodstvom gozdarjev pa traja približno 3 ure.

Slika 5: Zemljevid Rozkine gozdne učne poti.

Vir: http://kid.kibla.org/~zgs/assets/images/bolfenkx.jpg (2007) 2.2 Kolesarke poti na Pohorju

14

a) Pohorska kolesarska transverzala

Kolesarsko odkrivanje Pohorja se lahko prične pri spodnji postaji pohorske vzpenjače, ki vas popelje visoko na Pohorje, vse tja do hotela Bellevue. V neposredni bližini hotela ter zgornje postaje pohorske vzpenjače, pri Informacijskem centru naravne in kulturne dediščine Bolfenk se prične slabih 75 km dolga Pohorska kolesarska transverzala. Tisti bolj zagnani se lahko do izhodiščne točke pripeljete tudi po Kordekovi kolesarski poti (0:1). Pohorska transverzala je označena v obe smeri (znak PT), njen konec oz. začetek z druge smeri pa je pri koči pod Kremžarjevim vrhom na slovenjegraškem delu Pohorja.

b) Bike park Pohorje

Proga Bike Parka Pohorje poteka od Bellevueja vse do vznožja Pohorja. Na celotni progi so tako zemeljski kot leseni objekti, s skoki do 6 m. Do starta 'freeride' lahko pridete s krožno kabinsko žičnico, del proge pa bo dostopen tudi s sedežnico Radvanje. Slika 6: Bike Park Pohorje

Vir: http://pohorje.org 2007

c) Iz Maribora na Pohorje

Glavni del kolesarske poti po skrajnem vzhodnem delu Pohorja poteka po dveh med gorskimi kolesarji najbolj priljubljenih dostopih iz doline do hotela Bellevue. Pri hotelu je tudi zgornja postaja gondolske žičnice. Do hotela se povzpnete po gozdni cesti iz Rožne doline mimo Kordeka. V dolino pa se spustite po gozdni cesti do Pohorskega dvora. Kolesarite pretežno po gozdnih cestah. Pri hotelu Bellevue ter s Trikotne jase nad Snežnim stadionom se lahko naužijete razgleda na Maribor, Dravsko dolino, Dravsko polje ter Slovenske gorice.

d) Aparthotel Pohorje*** – Vrh Šumnik Pot začnemo pri Aparthotelu Pohorje***. Od tukaj pa se gre v smeri Areha. Osnovni podatki Relacija: Maribor -Pohorska vzpenjača - hotel Bellevue - Sv. Areh - Pohorska kolesarska transverzala (Areh – Osankarica – Pesek - Klopni Vrh – Šumik -opcija Ruše/opcija Areh) - Maribor

e) Proge za otroke

15

Bolfenški krog je 10 km dolga enostavna proga na območju Bolfenka, ki je posebej primerna za šole v naravi in družine z otroki, starejšimi od 8 let.

Otroška proga je manj kot kilometer dolga proga. Lahka proga med zgornjo postajo Pohorske vzpenjače in naseljem Martin je namenjena predvsem otrokom starejšim od 7 let za samostojno kolesarjenje, medtem ko jih ko starši opazujejo s klopi katerega od pohorskih gostincev (www.pohorje.org, 2007).

16

3. VZPENJAČA Lepote Pohorje so pred več kot petdesetimi leti odkrili tudi smučarji. Beli čar Pohorja so najprej odkrili turni smučarji, zatem pa še alpski. Tako je na smučiščih Mariborskega Pohorja že leta 1950 začela obratovati prva žičnica - sedežnica Habakuk. Ta je bila spodbuda za gradnjo gondolske žičnice iz Radvanja na vrh Mariborskega Pohorja. Pohorska vzpenjača, kot so jo poimenovali, je začela obratovati leta 1957 in kmalu je bil razvit cel sistem smučišč in vlečnic ter sedežnic, ki danes segajo od Habakuka tik nad Mariborom pa vse do Areha nad Rušami. Mariborsko Pohorje so hkrati prepredli s potrebnimi cestnimi povezavami in odprli kar nekaj gostišč, domov in hotelov, katerih ponudba danes sega od najpreprostejšega servisa za “hitro rabo” pa vse do nivoja petih zvezdic. In kako se je začela izgradnja Pohorske vzpenjače ...

Franci Čop je bil vrsto let uspešen član smučarske reprezentance. Ko je nehal smučati je postal zvezni smučarski trener. Vodil je državno reprezentanco, izgradnjo pohorske sedežnice in pozneje vzpenjače ter še Branik. Skupaj s prijateljem Marjanom Kožuhom, ki je bil ves čas zelo aktiven v prizadevanjih za razvoj zimsko turističnih dejavnosti na tem hribu, sta tuhtala, kako priskrbeti žičnico na Mariborskem Pohorju. Načrtovanja te žičnice lotil zelo sposoben strokovnjak – zdaj pokojni - inženir Lev Pipan iz Metalne. Vsa zadeva je potekala s pomočjo Metalne in sindikatov.” Prva poskusna vožnja je bila na novega leta dan 1950.

Slika 7: Pohorska vzpenjača.

Vir: http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/5/5b/Pohorska_vzpenja%C4%8Da.jpg/776px-Pohorska_vzpenja%C4%8Da.jpg, 2007. Uspešni razvojni začetek je kar silil v še večjo ambicioznost. Začeli so snovati celo zadevo kot šport in turizem kar v celem zamahu, da ne bi nastal samo en objekt.

17

Pozneje je tedaj že podjetje v izgradnji Pohorska vzpenjača, katerega direktor je postal Franci Čop, dobilo ugodna posojila, in sicer leta 1956 iz zveznega investicijskega sklada 33 milijonov dinarjev prvega obroka, od okrajnega investicijskega sklada 27 milijonov dinarjev.

Prvi so brez tovorne žičnice na tako strmem pobočju postavili to železno zverino; vsak temelj in steber sta namreč tehtala po sto ton. Vse to je bilo treba spraviti na Pohorje in so spretni vozniki 'džemsov' stebre, privezane z jekleno vrvjo, vlekli kar naravnost gor. Potniki, ki se danes vozijo z vzpenjačo, si ne morejo predstavljati naporov, ki so jih takrat morali premagovati delavci.

Otvoritev vzpenjače je bila 24. novembra 1957 in sprožila je ogromno navdušenje Mariborčanov za to novost. Še isto leto se je z njo popeljalo kar 40.000 ljudi, v letu 1961 so prepeljali z njo milijontega potnika, leta 1974 petmilijontega in leta 1994 desetmilijontega! Vzpenjača je vzbudila takšen rompompom, da so z njo popeljali na hrib vse delegacije, tudi Kitajce. Nekateri so se prvič vozili v gondoli. Spomnim se, kako so se ljudje tresli, preden so stopili v kabino. Bilo je tako, kot da bi morali sesti v vesoljski taksi, seveda takšen, ki se vrne cel na zemljo. V tistih časih so prodajali po 11.000 letnih kart in so ljudje z vzpenjačo odhajali na Pohorje poleti in pozimi. (Vir: http://www.mariborcan.com/html/m89/M89-mbobraz.htm, 2007)

18

II. OCENA POHORJA KOT TURISTIČNE PONUDBE V tem poglavju bom predstavila, kakšno je stanje turizma na Mariborskem Pohorju danes in kaj bi se dalo še dodatno storiti glede izboljšanja turistične ponudbe v prihodnje. V drugi točki bom opisala stanje Aparthotela Pohorje*** ter njegovo strategijo za nadaljnji obstoj in razvoj. 1 ANALIZA TURISTIČNE PONUDBE POHORJA Slika 8: Prikaz Pohorja

Vir: http://www.camtp.uni-mb.si/chaos/2002/hotels/pohorje.jpg Turizem je glavna panoga na Pohorju. V zimskih mesecih zabeležijo približno 9.388 gostov, kar predstavlja 61 % celotnega letnega obiska. Največ nočitev ustvarijo domači gostje, ostalih 38 % pa tuji obiskovalci. Statistično gledano je tujih turistov več kot domačih, vendar ostanejo manj časa kot domači turisti. Tabela 1: Število nočitev in gostov na Mariborskem Pohorju od leta 1995 do 2006

Zmogljivosti Turisti Nočitve sobe ležišča Vsi Indeks Domači Indeks Tuji Indeks Vsi Indeks Domači

1995 159 437 5458 4141 1317 20313 15731996 128 609 7864 144,08 5745 138,73 2119 160,90 30862 151,93 22501997 154 522 7363 93,63 5604 97,55 1759 83,01 27415 88,83 19491998 163 558 7201 97,80 5471 97,63 1730 98,35 25294 92,26 183341999 142 392 8198 113,85 6516 119,10 1682 97,23 31439 124,29 24052000 131 386 8872 108,22 6691 102,69 2181 129,67 31385 99,83 22212001 148 464 9833 110,83 7132 106,59 2701 123,84 32703 104,20 205222002 134 586 13189 134,13 9657 135,40 3532 130,77 46678 142,73 31562003 169 688 14016 106,27 10383 107,52 3633 102,86 48702 104,34 35292004 198 746 15151 108,10 9795 94,34 5356 147,43 56659 116,34 34892005 189 766 15951 105,28 9649 98,51 6302 117,66 57952 102,28 32272006 196 956 16406 102,85 9412 97,54 6994 110,98 62650 108,11 3161

VIR: SURS Letopis 1995 – 2006 (http://www.stat.si/pxweb/Database/Ekonomsko/21_gostinstvo_turizem/02_21182_nastanitev_kraji/02_21182_nastanitev_kraji.asp)

19

Iz zgornje tabele je razvidno, da v zadnjih število turistov tako domačih kot tudi tujih narašča, vendar zadnjih nekaj let opažamo upad tujih turistov in tudi nočitev s strani tujih turistov. Tukaj ima Pohorje in tudi naš hotel še zelo velik potencial. Bistvo počitnic in potovanja je privabljanje tujih gostov in tukaj morata celotno Pohorje in tudi naš hotel narediti še veliko. Pohorje je pravi raj za smučarje, pohodnike, ljubitelje narave, skratka vse, ki se radi nadihajo svežega zraka. Prednost turistične ponudbe Pohorja so predvsem:

- pestrost in atraktivnost ponudbe na majhnem območju, ki omogoča oblikovanje privlačnih turističnih produktov,

- izvirnost na področju domače obrti in pridelave zdrave hrane, - središčna lega, bližina letališča, večjih urbanih središč, - dobre prometne povezave, - dobra ohranjenost okolja in formiranje naravnega parka Pohorje, - sonaravni razvoj z minimalnimi posegi v okolje ...

V poletni sezoni je v bližini mogoče tako rekoč vse, kar je potrebno za oblikovanje privlačne turistične sezone skozi vse leto:

- jahanje, - več kot 100 km urejenih in označenih kolesarskih poti, - panoramski izleti z letalom, - skoki s padalom v tandemu, - adrenalinski park, - kopanje, - označene pohodniške poti in Slovenska planinska transverzala, - panoramske poti z zanimivimi točkami, - nabiranje gob, gozdnih sadežev in zelišč ...

V zimskem času je Mariborsko Pohorje največji smučarski center v Sloveniji z eno najdaljših osvetljenih prog za nočno smuko v Evropi. Vsako leto se odvija Svetovni pokal v alpskem smučanju za ženske pod imenom ZLATA LISICA. Urejene tekaške proge so namenjene ljubiteljem teka na smučeh. Športni center Pohorje sodi med najbolj prepoznavne centre za zimske in poletne športe v Sloveniji in Evropi. Upravlja smučišča Mariborskega Pohorja, ki se raztezajo na površini 220 hektarjev, 22 žičnic, med katerimi so krožnokabinska žičnica, tri sedežnice in sedemnajst vlečnic, povezuje 40 kilometrov smučarskih prog vseh težavnostnih stopenj za alpsko smučanje in bordanje, medtem ko je tekačem na voljo 36 kilometrov urejenih tekaških prog. Nosilni turistični produkti za dolgoročni razvoj:

- wellness - poslovna in akademska srečanja: kongresi, konference, seminarji … - športne aktivnosti - doživetja: kulturna, zabavna, tematski parki …

20

1.1 Turisti Območje ima zelo veliko število dnevnih obiskovalcev, vendar ni zanesljivih podatkov o njihovem številu. Ocenjuje se, da njihovo število presega število turistov. Tedenska in sezonska nihanja števila obiskovalcev so velika. Med tujimi turisti prevladujejo Hrvati, Madžari, Avstrijci in Nemci. Velika večina nočitev odpade na zimsko sezono in na največji smučarski središči.

Na Pohorju z letošnjo zimo niso bili zadovoljni, saj je bila zima mila in zaradi tega tudi manj turistov. Največ gostov prihaja s Hrvaške in Madžarske, v zadnjem času pa tudi iz Srbije in Črne gore. Deset odstotkov je Skandinavcev, Britancev in Ircev, kar je predvsem posledica prihoda nizkocenovnih letalskih prevoznikov v Slovenijo. Zaradi tega je za vse zelo pomemben prihod Ryanaira v Maribor.

1.2 Trajnostni razvoj turistične destinacije Pohorje1 Območje doživlja klimatske spremembe v manj belih zimah in manjši količini ter spremenjenem režimu padavin. Zaradi vedno krajše smučarske sezone in premajhne zasedenosti celotnega območja skozi vse leto je nujno, da hoteli začnejo sodelovati in pripravljati produkte, ki bodo polnili sobe skozi vso leto in ne samo v zimskem času. Razglasitev Regijskega parka Pohorje je izhodišče za uveljavitev in uresničevanje načel sonaravnega in trajnostnega razvoja na tem območju. Načrtovanje razvoja različnih dejavnosti na območju Pohorja izhaja iz naravnih danosti in nosilnosti okolja ter iz obvezujočega okvira Regijskega parka Pohorje. Sonaravni, trajnostni razvoj na območju Pohorja je v nacionalnem interesu, zato se v načrtovanje razvoja ob lokalnih skupnostih aktivno vključujejo tudi odgovorna ministrstva in civilna družba. Za financiranje razvoja infrastrukture se na osnovi projektov lokalnih skupnosti in države v večji meri pritegnejo sredstva iz razvojnih skladov Evropske unije. Uresničevanje trajnostnega razvoja mora upoštevati tako številne možnosti za izrabo naravnih danosti, kot tudi nosilce trajnostnega razvoja na zavarovanem območju. Z letošnjim letom (2007) se na Pohorju začne šestletni razvojni projekt, ki bo z izrabo naravnih danosti omogočil ureditev okolja, izboljšanje kakovosti bivanja in številna nova delovna mesta. Razvojni projekt na Pohorju, ki bo potekal od leta 2007 do 2013, je ocenjen na 250 milijonov evrov, v njem pa bodo poleg nosilcev projekta, Maribora in Ruš, sodelovale skoraj vse okoliške občine. Projekt zajema razvoj prometne infrastrukture, vključno z gradnjo cest in žičnic, razvoj komunale in energetske preskrbe, predvsem pa razvoj kmetijstva. To bo kmetovalcem na Pohorju omogočilo preusmerite njihovih kmetij na trajnostno in ekološko kmetovanje ter prilagoditev za dejavnost turizma na kmetijah. Večji del projekta bo pod svoje okrilje prevzel Športni center, ki je del dela začel že letos

1 Poglavje 1.2 je povzeto po: MRA 2006.

21

(Bolfenk). V prihodnjem letu (2008) se bodo lotili večletnega projekta, v sklopu katerega so pripravljene še dodatne investicije. Omeniti je treba zamenjavo zastarelih žičničnih naprav z novo krožno kabinsko žičnico, gradnjo novih smučarskih prog, gradnjo skakalnega centra in dokončanje tekaškega centra ob vznožju Pohorja. Tudi Terme Maribor so v letošnjem letu zaključile investicijo v prenovo hotela Bellevue pri zgornji postaji Pohorske vzpenjače. Tako Terme Maribor kot Športni center Maribor sta razširila ponudbo za svoje goste in tudi goste ostalih hotelov na tem delu Pohorja. Delež financiranja trajnostnega razvoja na območju Pohorja iz strukturnih skladov Evropske unije se mora povečati, za kar je potrebno pripraviti ustrezne projekte. Po mnenju mnogih okoliških občin, ki sodelujejo v projektu, je Pohorje odlična izhodiščna točka, ki je bila doslej premalo izkoriščena, s pravilnim pristopom pa bi lahko prav Pohorje privabljalo številne turiste. Ker pa so turisti vedno zahtevnejši, kar je pričakovano glede na konkurenčna turistična mesta, je ponudbo treba prilagoditi in razširiti. Z novimi gospodarskimi programi, še posebej v turizmu in kmetijstvu, je treba ustvariti uspešno območje s stabilnim gospodarstvom, ki bi Pohorje uvrstilo med evropsko prepoznavne turistične destinacije. Novi gospodarski programi bi omogočili tudi nova delovna mesta tako na Pohorju kot tudi v bližnjih mestih in občinah.

Novo tržno nišo so pohorski turistični delavci našli v pripravljalnem centru za nogometne ekipe. Na vrhu Pohorja je že zgrajeno nogometno igrišče z umetno travo, vredno 200.000 evrov.

a) Izhodišča programa za povečanje konkurenčnosti turizma na Pohorju

Pohorje ima številne možnosti za razvoj turizma predvsem na osnovi mreženja izjemno bogate naravne in kulturne dediščine ter tradicij območja z obstoječo in razvijajočo se gostinsko-turistično ponudbo, ki pa glede na danosti niso izkoriščene v zadostni meri. Problem se še vedno kaže v pomanjkanju kakovostnega sodelovanja med hoteli, gostinci ter ostalimi, ki do sedaj še ni rezultiralo v širšem partnerstvu (organizaciji za destinacijski marketing in management). Zaradi intenzivnosti naložb, ki so potrebne za razvoj kakovostne turistične ponudbe, se na eni strani kaže pomanjkanje rizičnega kapitala za realizacijo podjetniških idej, na drugi strani pa pomanjkanje podjetniške tradicije (družinskih podjetij) na področju turizma. Kot najbolj delovno intenzivni sektor gospodarstva predstavlja turizem, ob ustrezni razvojni politiki, velik potencial za ustvarjanje novih delovnih mest.

b) Cilji programa

- Povečati konkurenčnost turizma; - Izboljšati sodelovanje med vsemi ponudniki na Pohorju in pod njim; - Spodbujati inovativnost in celostno upravljanje kakovosti v turizmu; - Ustvariti kakovostne pogoje za investiranje v razvoj turistične ponudbe. c) Opis programa

Program spodbuja povečanje konkurenčnosti turizma skozi inovativno mreženje naravne in kulturne dediščine ter tradicij območja v tržno produktne kombinacije ter dvig kakovosti

22

turistične ponudbe in storitev skozi razvoj človeških virov. Program je usmerjen k izboljšanju sodelovanja med vsemi ponudniki turističnih in kulturnih storitev na Pohorju in pod njim pri vzpostavljanju struktur za destinacijski marketing in management. Program je hkrati usmerjen k ustvarjanju stimulativnega podpornega okolja oz. kakovostnih pogojev za investiranje v razvoj turističnega podjetništva in ohranjanje kulturne dediščine Pohorja in Maribora.

d) Kazalniki

- Skupni prihodki od turizma - Delež regionalne bruto dodane vrednosti v osnovnih cenah - Število turističnih podjetij - Število novo ustanovljenih MMSP na področju turizma - Število kmetij z dopolnilno dejavnostjo turizma - Višina naložb v razvoj turistične in športne infrastrukture - Število nočitvenih kapacitet - Število turistov in turističnih nočitev - Zasedenost nočitvenih kapacitet - Povprečna doba bivanja turistov

e) Ukrepi

Ukrep 1: Razvoj turističnih destinacij in struktur za destinacijski marketing in management Ukrep 2: Oblikovanje integralnih turističnih produktov z mreženjem naravne in kulturne dediščine ter tradicij območja Ukrep 3: Spodbujanje razvoja kakovostne turistične in športne infrastrukture S trajnostnim razvojem turistične destinacije Mariborsko Pohorje želijo povezati občine in njihove turistične in kulturne ponudnike ter razvoj enotnega trženja turističnega območja Pohorje z najsodobnejšimi marketinškimi orodji. S tem želijo povečati učinkovitost in konkurenčnost poslovanja, doseči večjo prepoznavnost in želeno percepcijo podobe turističnega območja, hkrati pa pripomoči k rasti turističnega prometa tako posameznih ponudnikov in krajev kot turističnega območja Pohorje kot celote. Potrebno je vzpostaviti ustrezno organizacijsko strukturo turističnega območja, ki bo omogočila usklajeno in kontinuirano trženje turističnega območja pod eno blagovno znamko, ter omogočiti celovito ponudbo informacij in nakup izbrane turistične storitve ali paketa. 1.2.1 Kritična ocena strategije trajnostnega razvoja s strani Aparthotela Pohorje*** Namen skupnega regionalnega razvojnega programa je, da se pomaga občinam in podjetjem pri uresničevanju zastavljenih ciljev, opredeljujoč ključne razvojne usmeritve, prioritete in programe, ki jih želijo izvesti v prihodnosti, pa tudi strategije in orodja za njihovo izvedbo. Za uspešno izvedbo teh programov bosta ključnega pomena usklajeno sodelovanje in vzpostavljanje partnerstev. V zadnjem obdobju je razvoj turizma temeljil na izgradnji fizične infrastrukture, ki je vsekakor pomembna in potrebna osnova za razvoj. Zanemarjeno je bilo področje razvoja kakovosti v najširšem pomenu besede, pospešenega izobraževanja za turizem in razvoja

23

človeških virov, spodbujanju kreativnosti in inovativnosti za razvoj in oblikovanje tržno zanimivih, inovativnih ter kakovostnih integralnih turističnih proizvodov (ITP). Nezadovoljiv je tudi razvoj managementa turističnih destinacij, ki temelji na javno zasebnem partnerstvu, kot enemu glavnih dejavnikov za ohranjanje konkurenčnosti na globalnem turističnem trgu. Ključni problemi regije:

- človeški viri (staranje prebivalstva je hitrejše kot v Sloveniji), znatno znižanje deleža otrok (takoj za pomursko regijo),

- turizem in kulturna dediščina – pomanjkanje strokovnega kadra, neurejena prometna infrastruktura, nezadostna povezanost ponudnikov in drugih subjektov (gospodarstvo, kultura, znanost, šolstvo), preslaba tržna usmerjenost ponudnikov, skupna promocija in trženje ponudbe turističnega Podravja,

- pomanjkanje identitete regije, - prenizka vlaganja v razvoj človeških virov.

Velik problem, ki nastaja na tem »turističnem območju«, je, da hotelirji izključujejo kulturno in družbeno tradicijo tega dela sveta. Strategija sedaj obravnava celostno etnološko, kulturno in družbeno dediščino, ki se je na Pohorju oblikovala in nastajala skozi stoletja. Zelo dobro so v programu napisane smernice za oblikovanje privlačne in tržno uspešne turistične ponudbe, ki bo temeljila na tradiciji in kulturni dediščini ter na sodelovanju turističnega gospodarstva in lokalnih skupnosti. K razvoju bi sodilo tudi ustvarjanje stimulativnega makroekonomskega podpornega okolja in izboljšanje dostopa do kapitala, znanja in informacij, predvsem za manjše ponudnike, kateri bi potrebovali veliko podporo tako z lokalne kot tudi državne strani. Prav zaradi vsega tega (nizka stopnja znanja in visoke finančne obremenitve) se kaže problem pomanjkanja podjetnikov, ki bi prepoznali priložnost v turizmu na Pohorju. Cilji, ki bi jih bilo potrebno dodati:

- izkoristiti sinergijske učinke povezovanja turizma in kulturne dediščine ter področja inventivnosti in inovativnosti povezovanja turizma in kulturne dediščine s prelitjem v nove podjetniške iniciative,

- ustvariti simulativno podporno okolje za razvoj turističnega podjetništva ter vzpostaviti in vzdrževati stalno sodelovanje med ključnimi razvojnimi partnerji,

- omogočiti dostop rizičnega kapitala, - izboljšati dostop do znanja in informacij (izdelava kataloga podjetniški priložnosti

na področju turizma, izobraževanja in usposabljanja), - oblikovati nove integralne turistične produkte in razviti blagovne znamke.

Dodatna kritična točka k temu programu je prevelika usmerjenost programa k Športnemu centru Pohorje. Že uvod nakazuje na pomembnost Športnega centra Pohorje za to območje. Ta strategija je predvsem zbirka želj investitorjev in nosilca smučarskega turizma na Mariborskem Pohorju. Zanimivo je, da so si usmeritve pri razvoju Pohorja zelo podobne in "gredo na roko" usmeritvam SK Branik, upravljavcem smučarskih objektov na Pohorju. Oziroma usmeritvam ŠC Pohorje, d. o. o.. Menimo, da bi morala biti problematika Pohorja obravnavana širše, bolj kritično in predvsem nepristransko.

24

2 ANALIZA STANJA APARTHOTELA POHORJE*** Od Železničarskega doma do Aparthotela Pohorje*** Nekoč propadajoč Železničarski dom ima burno zgodovino in dolgo tradicijo. Objekt so zgradile in nato upravljale Slovenske železnice. Zgrajen je bil leta 1950 in je bil sodobno zasnovan hotelski objekt za tedanje čase. V severnem krilu se je nahajal restavracijski del s kuhinjo in prostori za osebje, z zahodnem krilu pa sobe. V letu 1960 je bilo dograjeno južno krilo z veliko dvorano. Ob objektu je bila tudi lovska koča, pralnica in nekateri infrastrukturni objekti. V najboljših časih je zaposloval 50 ljudi in je bil izredno priljubljen in poznan, tako v Mariboru kot tedanji skupni državi. Leta 1986 so ga zaradi dotrajanosti in pomanjkanja sredstev za temeljito obnovo zaprli Leta 2000 je podjetje A.A. Trade, d.o.o., kupilo Železničarski dom in začelo z investicijo izgradnje Aparthotela Pohorje***. Podatki v letu 2000 so pokazali, da je ob kapacitetah žičniškega sistema na tem delu Pohorja izrazito pomanjkanje ležišč apartmajskega tipa vseh kategorizacij. Zato se je tedaj podjetje odločilo za izgradnjo sodobnih apartmajev, objektu pa so dodali tudi gostinski del. Izgradnja I. faze hotela je bila končana leta 2001, z njo so prenovili celotni bivši Železničarski dom ter mu dali novo podobo ter novo ime: Aparthotel Pohorje***. V teh nekaj letih, ko hotel obratuje, se je pokazalo, da ta ponudba ne zadošča za konkuriranje drugim hotelom oz. podobnim turističnim objektom v bližnji okolici in tudi v Sloveniji. Zato so se odločili, da bi s strateškim partnerjem začeli z gradnjo II. faze hotela, ki bi obsegala vse od dodatnih namestitvenih kapacitet do danes v vseh boljših hotelih nepogrešljivega wellness programa. Nezadostna turistična infrastruktura onemogoča ustrezno ponudbo turističnih storitev, segmentacijo trga in cenovno diferenciacijo. Zato je ta projekt za naš hotel bistvenega pomena za dobro poslovanje tudi v prihodnje. Z izgradnjo sodobnega športno–rekreacijskega ter turističnega centra želimo izkoristiti potencial za aktivno in pasivno rekreacijo, ki ga s svojimi naravnimi danostmi nudi Pohorje v zimskem in poletnem času. Naša razvojna strategija temelji na izkušnjah, spoznanjih ter na dejstvu, da je možen in tudi edini mogoč razvoj celoletnega turizma z dodatno ponudbo v samem hotelu ter na Pohorju. S svojim programom pa želimo privabiti ljudi v naš hotel ter jim ponuditi vodene oglede po Pohorju ter pod njim. Trenutno noben hotel ne ponuja izletov in ogledov. Tukaj bi bili prvi in bi se na ta način ločili od naše konkurence. Pomembno je, da goste zaposlimo za ves dan in da bodo nekaj doživeli, saj se bo gost, ki bo poln pozitivnih vtisov in dogodkov o počitnicah, zadovoljen in se bo še vrnil k nam. Razširitev ponudbe dopolnjuje tako zimsko kot poletno turistično ponudbo na Mariborskem Pohorju. Vzporedni razvoj poletnega turizma z zimskim turizmom omogoča rentabilnejše izkoriščanje turističnih zmogljivosti in tvori zaključeno celoletno turistično ponudbo tako našega hotela kot Pohorja.

25

Analiza sedanjega stanja hotela Aparthotel Pohorje*** je moderni, družinam (in njihovim ljubljencem) prijazni in gostoljubni hotela, kjer najdejo tudi zahtevnejši gostje »sprostitveni glamur«, ki pomeni kombinacijo kategorizaciji ustrezne kakovosti storitev - nastanitve in odlične ponudbe restavracije z atraktivno »outdoor« ponudbo športa, rekreacije, sprostitve v neokrnjeni naravi, naravne in kulturne dediščine … Namenjen je predvsem družinam, aktivni populaciji, ki v neokrnjeni naravi potrebuje udobje ter strokovni in gostoljubni servis. V hotelu nudimo sprostitev v savni, solariju ali ob namiznem tenisu. V Aparthotelu Pohorje*** pripravljamo tudi različne dogodke, izobraževanja in seminarje, saj imamo na razpolago dva večnamenska prostora, ki sta primerna za poslovna in družabna srečanja. Gosti imajo možnost izbire med namestitvijo s penzionom ali samo najemom apartmajev. Za naš hotel je značilno neenakomerno povpraševanje. V sezoni je visoko zaseden, zunaj sezone pa bi ga lahko tudi zaprli. Variabilnost povpraševanja je povezana s spremembami v klimatskih razmerah, ki vplivajo na privlačnost destinacije, in s časom letnih dopustov, šolskih počitnic, večjih praznikov in nenadnih dogodkov. Zasedenost samo nekaj mesecev v zimskem času ni dovolj za dobro poslovanje hotela skozi celo leto. Tudi v ostalih letnih časih bi morali pritegniti različne skupine gostov Sedanja velikost celotnega kompleksa 4100 m2. Prodaji je bilo namenjenih okoli 40 % skupnih površin, katere bi odkupili. Slika 9: Prikaz strukture Aparthotela Pohorje***

št. app./ležišč Seminarski prostori

Restavracija+Lobby Terasa

App.

1/2

1/3

1/4 1/1 Mala sejna soba

velika dvorana

18 18*4

18 36 18 20-30 45-90

70+18 6*8

Apartmaji so velikosti od 33 do 45 m² in so opremljeni v skladu s kategorizacijo treh zvezdic (* * *). Vsak apartma ima dnevni prostor z raztegljivim ležiščem za dve osebi, TV, direktnim telefonom in kuhinjsko nišo, spalnico z dvema ležiščema in prostorno kopalnico s tušem. 2.1.1. Zasedenost hotela Zasedenost hotela zelo variira od sezone do sezone. V času zime je zasedenost v povprečju 80 % ali več, vendar le v primeru, da je dovolj snega. Če snega ni, tudi turistov ni. Zato se hotel poskuša polniti tudi z drugimi gosti, npr. seminarskimi, enodnevnimi ... V nadaljevanju navajam nekaj statističnih podatkov, ki so pomemben kazalnik za prihodnje primerjave. V spodnji tabeli je prikazana povprečna zasedenost hotela za zadnja tri leta:

26

Tabela 2: Povprečna zasedenost Aparthotela Pohorje*** za zadnja tri leta 2004 2005 2006 Skupaj 38,52 39,75 42,64 Vir: Statistika Aparthotela Pohorje*** 2007. Zasedenost hotela počasi narašča. Zavedati se moramo, da se v turizmu nič ne zgodi čez noč oz. v zelo kratkem času, še posebej kadar govorimo o polnjenju hotela. Naš cilj je, da bi v roku enega ali dveh let povišali zasedenost na približno 50%. Po prenovi in razširitvi ponudbe menimo, da ne bo problem povečati zasedenost na 55% in kasneje tudi na več. Hotel že sedaj veliko vlaga v prepoznavnost na tujem trgu. Velik problem pri polnjenju hotelov na Pohorju je velik vpliv sezone, ki ga že poskušamo omiliti. Najvišje zasedeni meseci so od decembra do januarja in tudi februar in marec vendar le, če je dovolj snega. Najnižje zasedeni so meseci: april, maj, junij in september. Že statistični podatki kažejo na nujnost investicije, ki bi privabljalo goste skozi celo leto.

27

III. KAJ STORITI? In kako v prihodnje? V podjetju A. A. Trade, d.o.o., ki je lastnik Aparthotela Pohorje***, že pripravljajo investicijski projekt, ki bo zapolnil hotel skozi celotno leto in tako ublažil sezonska nihanja prihodkov. Hotel bomo prenovili in ponudbo oblikovali v različnih paketih, primernih za različne tipe turistov. Poleg turistov pričakujemo porast seminarjev ter priprav športnih ekip. Ciljna skupina gostov:

- turisti za več dni: družine, upokojenci, posamezniki, zaposleni z odraslimi otroci ... - podjetja: priprava seminarjev, delavnic ... - športna društva: športni tabori, delavnice, priprave športnikov.

Spremembe v hotelu:

- večino apartmajev bomo spremenili v sobe - dodatna športna dvorana, namenjena različnim prireditvam, športnim aktivnostim - wellness center s savnami, whirpool, bazen, masaže ... - ureditev okolice: asfaltirano parkirišče, koši za smeti, igrišče za otroke, luči,

zelenica ... Ponudba:

- pripraviti različne pakete za turiste: Aktivni vikend, Dihajte z naravo, Žitna kura ... in jim ponuditi vodene izlete na Pohorju.

- ponuditi podjetjem možnost različnih »iger« in delavnic, s katerimi se spodbuja timsko delo.

- športnikom nuditi optimalne pogoje za pripravo in bivanje: dovolj velika ležišča, pravilna prehrana ...

Vse te aktivnosti bom predstavila v naslednjem delu diplomske naloge.

28

IV. PROJEKT PRENOVE APARTHOTELA POHORJE*** V ŠPORTNO REKREATIVNI CENTER 1 UVOD Zaradi vse bolj zelenih zim in vedno bolj zahtevnih gostov je potreba po dodatni ponudbi v hotelu in tudi okolici vedno večja. Projekt prenove hotela bi obsegal dodatne namestitvene kapacitete, wellness program, seminarske prostore, večnamensko dvorano ter pripravo programa. Pohorje kot celota omogoča trženje poletne in zimske sezone, kar moramo izkoristiti. Poleg naravnih resursov v okolici hotela, moramo gostom ponuditi aktivnosti neposredno v našem hotelu ali v njegovi okolici. 1.1 Podatki o investitorju Podjetje A. A. TRADE inženiring, svetovanje in storitve, d.o.o., izvaja finančni in izvedbeni inženiring, v lasti pa ima tudi Aparthotel Pohorje*** na Hočkem Pohorju. V podjetju je trenutno redno zaposlenih 9 delavcev, katerim predvsem pozimi priskočijo na pomoč sezonski delavci in študenti. Družba A. A. TRADE, d.o.o., se ukvarja s projektnim financiranjem in pri svojem delu smo se usmerili predvsem na tržišče sosednje republike Hrvaške. Medijsko najodmevnejši projekt je bil prenova hotela Albatros**** v Cavtatu na Hrvaškem v vrednosti 11 mio € ter delno pri obnovi hotelov Croatia in Excelsior. Izvedba teh projektov je bila medijsko precej odmevna, saj so bili dokončani tako v finančnem kot v časovnem okvirju. Ti hoteli so danes med najprepoznavnejšimi po svoji kvaliteti in ponudbi v tem delu Mediterana. Realizacija navedenih projektov in korektnost v poslovnem odnosu do poslovnih partnerjev in državnih kakor paradržavnih institucij nas je naredilo prepoznavne in nam ustvarilo dobro ime na področju Republike Hrvaške in Slovenije. Naše aktivnosti danes zajemajo več projektov v obeh republikah, med katerimi je potrebno izpostaviti dva: izgradnja poliklinike za dializo »Hotel Arcus Residence« v Medulinu (RH) in izgradnja poslovno-garažnega objekta v Vilharjevi ulici v Ljubljani. Ti projekti so nam omogočili, da smo si ustvarili dobre reference na tem tržišču. Naše podjetje je pridobilo posel in uredilo financiranje projekta. Za prodajo na trgu je podjetje zaključilo gradnjo poslovno-stanovanjskega objekta Selnica ob Dravi v vrednosti 1 mio evrov. Družba je izvajala tudi revizijo izvedbe projektov za Zvezo bank Celovec na teritoriju Republike Hrvaške in Slovenije. Finančni inženiring danes zajema več projektov v Republiki Sloveniji, med katerimi je potrebno izpostavili poslovno-garažni objekt na Vilharjevi ulici v Ljubljani ter več projektov v Republiki Hrvaški. Izkušnje, ki smo si jih pridobili v tem času in želja prispevati k boljšemu razvoju mesta, so nas vodile do projekta obnove turistične infrastrukture na Pohorju ter sedaj še dodatne investicije v razširitev ponudbe.

29

2 VHODNE STRATEGIJE PROJEKTA S1 – preureditev prenočitvenih kapacitet S2 – novogradnja prizidka in nadzidka S3 – ureditev zunanjih površin S4 – pridobitev gostov iz Slovenije in tujine S5 – poslovno sodelovanje z ostalimi podjetji na Pohorju S6 – priprava programa za trženje Aparthotela Pohorje*** Utemeljitev: S1 – PREUREDITEV OBSTOJEČIH APARTMAJEV Strategija se nanaša na spremembo večino apartmajev v eno- ali dvoposteljne hotelske sobe (skupaj bi pomenilo 242 ležišč). Struktura prenočitvenih kapacitet bo: 21 apartmajskih enot s štirimi (2+2) ležišči ter 80 dvoposteljnih sob. Za spremembo smo se odločili zaradi višje povprečne zasedenosti hotelov kot apartmajev v Sloveniji, vendar vemo, da je potrebno sedanje goste (predvsem družine) obdržati, zato smo se odločili, da ne bomo vseh apartmajev spremenili v hotelske sobe. Srce hotela je njegova soba - od nje je odvisno, če se bo obiskovalec dobro počutil. Pri nas bomo storili vse, da gost ne bo le gost, marveč da se bo počutil domače. Z našo ponudbo bomo zadovoljili še tako različne želje. V sobah bo na voljo:

• kopalnica, WC • TV s satelitskimi programi in plačljivi programi "Pay TV", • mini bar, • sef, • direktni telefon, • ADSL dostop do interneta preko USB vhoda prenosnega računalnika (proti

plačilu), • klimatska naprava, • sušilec za lase, • kuhalnik za kavo / čaj, • radio / ura, • stojalo za prtljago, • postrežba v sobi od 6:30 do 24:00 (zaračunavamo postrežnino).

Na zahtevo gostov bo na voljo brezplačno tudi: • likalnik z likalno desko, • toaletni pripomočki (pribor za britje, zobna ščetka + pasta, glavnik, damski vložki).

S2 – NOVOGRADNJA PRIZIDKA IN NADZIDKA Obstoječi objekt bi razširili z nadzidkom ter prizidkom. Novi prostori bi obsegali: garažo, gostinski del, kongresni center, wellness center, fitnes, bazene ter večnamensko športno dvorano.

30

V zimskem času in ob slabem vremenu bodo gostom na voljo dobro opremljen fitnes center, večnamenska športna dvorana s tribuno, bazeni ter dandanes nepogrešljiv wellness center. Wellness center bo imel programe tako za športnike, družine in posameznike. Wellness ponudba bo obsegala sprostitvene in lepotne programe (savne, whirpooli, frizerski salon, pedikura & manikura, kozmetični salon ...). Z wellness ponudbo želimo privabiti goste tudi za en dan. Naslednje, kar je zelo pomembno, je kongresni center. Omogočili bi organizacijo srečanj vseh vrst od sestankov za 10 oseb do različnih seminarjev, zaključkov do 150 ljudi. Prav tako bomo organizirali poroke, srečanja, zaključne večerje ... Na voljo bodo 3 prostori različni po velikosti, izmed katerih gostje izberejo tistega, ki jim najbolj ustreza. Ponudili bomo tudi kombinacijo prostorov, saj jih bomo zaradi premičnih sten vmes seboj lahko povezali ali ločili. Vsi prostori bodo tudi opremljeni s sodobno opremo, ki jo potrebujejo današnji kongresni centri (prenosne bele table, plutovinasta tabla, flip chart table, magnetne letve za pripenjanje flip – chart listov, videorekorder in TV, grafoskop, multimedijski LCD projektor, CD / DVD / DivX predvajalnik, centralno ozvočenje, internet priklop). Nazadnje in seveda ne nepomembno je ureditev gostinskega dela hotela. Pomembno je, da se lahko hotel pohvali z odlično kuhinjo. Že sedaj slovi kuhinja Aparthotela Pohorje*** po najboljših domačih specialitetah ter izvirnih domačih jedeh. Pomembno je, da ta sloves še nadgradimo z dodatnimi storitvami. Želimo, da tudi restavracija privabi čim več različnih gostov; bodisi goste, ki pridejo na nedeljsko kosilo, poslovne goste bodisi družine, športnike ... S3 – UREDITEV ZUNANJIH POVRŠIN Strategija se nanaša na ureditev dostopnih poti, zelenic, nasadov, parkirišč, razsvetljave in fontane. Pred hotelom je potrebno asfaltirano parkirišče, kar je predpogoj, da je hotel kategoriziran s štirimi zvezdicami. Vhod je že sedaj primeren tudi za invalide. Pred hotelom je potrebno urediti zelenico. Obiskovalce bo navduševal in hkrati pomirjal manjši cvetlični nasad s čudovitimi drevesi ter fontano. Potrebno je urediti tudi otroško igrišče, kamor se bodo lahko ob večerih ali popoldnevih zatekli naši najmlajši gostje. S4 – PRIDOBITEV GOSTOV IZ SLOVENIJE IN TUJINE Postavlja se ključno vprašanje, kako pridobiti goste ravno v naš hotel, saj brez njih podjetje ne bo preživelo. Že med samo izvedbo projekta bomo začeli oglaševati našo novo razširjeno ponudbo. Ciljne goste bomo razdelili v tri ciljne skupine. Primarna ciljna skupina bodo športniki ter družine in posamezniki z željo po aktivnih počitnicah. Naša sekundarna ciljna skupina bodo podjetja z namenom tržiti poslovni turizem.

31

Povezali se bomo z agencijami, katere bomo tudi povabili na samo otvoritev. Pomembna je dobra spletna stran ter njeno oglaševanje na različnih drugih spletnih straneh. Oglaševanje na radijskih postajah v Sloveniji, Avstriji, Madžarski, Hrvaški, Slovaški … Del naše strategije je tudi oblikovati celovito grafično podobo hotela, po kateri bo prepoznaven povsod. Skupni in individualni nastopi na sejmih doma in v tujini. Oglaševanje bomo razdeli na oglaševanje doma in v tujini. Poskusili se bomo vključevati v večje skupne promocijske akcije. Naš primarni marketinški kanal bo internet, saj opažamo, da vedno več ljudi dobi naše podatke prek interneta, kjer bo možnost opraviti tudi rezervacijo. Različne goste bomo poskušali pridobiti tudi z različnimi paketi, ki bi bili pisani na kožo posamezni skupini ljudi. Tako bi lahko tisti, ki si želijo aktivnejših počitnic, šli kolesarit, jahat, plavat, obiskali adrenalinski park ..., tisti, ki bi želeli bolj umirjene počitnice bi jim pripravili paket s krajšimi sprehodi, ogledi v bližini, obisk savne, masaže ... Pomembno je, da se prilagodimo različnim ciljnim skupinam, saj bomo tako lažje zapolnili hotel in dosegali željen prihodek. S5 – POSLOVNO SODELOVANJE Z OSTALIMI PONUDNIKI PRENOČITEV TER OSTALIH STORITEV, KI PRIVABLJAJO TURISTE, NA POHORJU IN POD NJIM Zavedamo se, da brez sodelovanja ne bomo tako uspešni kot bi bili. Poudarek te strategije je na sodelovanju s Športnim centrom Pohorje, ki ima edini na Pohorju smučišča, adrenalinski park, paintball poligon, jahanje, igrišče za golf ter nogometno igrišče ter tudi z vsemi ostalimi ponudniki prenočitvenih kapacitet in kakršnihkoli drugih aktivnosti, ki privabljajo turiste. Pohorje še ni dovolj znana evropska destinacija. Le s skupnim nastopom in povezovanjem vseh ponudnikov prenočitvenih kapacitet na Pohorju in pod njim bomo lahko uspeli in dvignili prepoznavnost Pohorje in s tem Maribora in Slovenije. Pomembno je, da poznamo ponudbo in dejavnosti drug drugega in na tak način lahko našega gosta usmerimo, kam naj gre, kje se kaj trenutno dogaja, in mu zapolnimo njegov dan. Samo če se bo gostu nekaj dogajalo in bo zadovoljen, se bo še kdaj vrnil v naš hotel in na Pohorje. S6 – PRIPRAVA PROGRAMA ZA TRŽENJE APARTHOTELA POHORJE*** Poleg same prenove in dograditve oz. razširitve ponudbe v Aparthotelu Pohorje*** je pomembno, da že pred investicijo začnemo tržiti različne programe, ki bi privabili turiste. V Mariboru za enkrat še ne obstaja pravi organizirani turizem. Tujec ima na razpolago le voden ogled Maribora, okolica Maribora pa ostaja še neodkrita. Pomembno je, da tujcem prikažemo našo kulturno in naravno dediščino. Pohorje je kot nalašč za to. V svojih programih bi imeli enodnevne in večdnevne izlete po Pohorju ter Podravski regiji. Program bo zajemal:

- kulturo Maribora – Pohorja – Slovenske Bistrice, Lovrenca ...

32

- pohodništvo od Mariborskega Pohorja do slovenjgraškega Pohorja z ogledi znamenitosti

- naravne znamenitosti Pohorja: Črno jezero, Lovrenško barje, Pragozd Šumik, Slapova Mali in Veliki Šumik, Krajinski park Drava ...

- kolesarjenje po celotnem Pohorju z ogledi znamenitosti. Naša strategija je, da z zanimivim programom pritegnemo tuje turiste v naš hotel. Wellness program bo dodatek k aktivno preživetim počitnicam.

33

3 VSEBINSKA ZASNOVA PROJEKTA Projekt je zasnovan na izrednih naravnih vrednotah prostora in v vsebinskem smislu vključuje vse tiste elemente slovenske identitete, po katerih bi lahko bila Slovenija poznana po svetu kot atraktivna turistična destinacija. S tem mislimo, da bi čim bolje izkoristili naravne lepote Pohorja ter jih tudi promovirali širši javnosti v tujini in doma. Končni cilj realizacije projekta Prenove Aparthotela Pohorje*** je kreacija spleta turistične, športne in gostinske ponudbe, skratka na tistih ključnih osnovah tradicionalnih vrednot, ki so lahko primerjalna vrednost v turistični ponudbi evropskega prostora. Začetek projekta načrtujemo v prvem kvartalu leta 2008 ter bo potekal prvega kvartala leta 2009. Predlagam, da se hotel loči od podjetja A. A. Trade ter deluje kot njeno hčerinsko podjetja. Pravno organizacijska oblika podjetja bi bila družba z omejeno odgovornostjo. Naš cilj pri razvoju hotela je postati eden izmed najkakovostnejših ponudnikov storitev, povezanih s turizmom, gostinstvom in športom na področju Pohorja. Našemu trgu želimo ponuditi primerljive storitve in s tem povečati kvaliteto na področju naše dejavnosti. Naša dolgoročna vizija je postati ponudnik številka ena na področju priprav športnih ekip ter aktivnega preživljanja počitnice namenjenega družinam in posameznikom Sama podjetniška ideja je nastala na osnovi zahtev tržišča po kvalitetnejši in pestrejši ponudbi na področju gostinstva, turizma, športa in seminarskih dejavnosti. Obenem pa imamo možnost izkoristiti naravne danosti Pohorja. Ideja temelji predvsem na pestrejši ponudbi za domače in tuje goste. Na novo zgrajenem prizidku bo možnost uporabe bazena, jacuzzija, savne, fitnesa, solarija… Velik poudarek bomo namenili tudi hotelski restavraciji, ki nam je že zdaj v ponos in se bomo potrudili, da sam bo tudi v prihodnje. Izvajali bomo redne izlete, na katerih bomo turiste seznanjali z zanimivostmi in lepotami, ki jih ponujajo Pohorje, Maribor ter njegova okolica. Med poletnimi počitnicami bi organizirali mednarodno šolo tujih jezikov v sodelovanju s priznano agencijo. Podjetja in učne skupine bi povabili, da svoja srečanja organizirajo v našem odličnem ambientu v hotelu ali kar v naravi. V zimskem času je gostom na voljo največji smučarski center v Sloveniji z najdaljšo osvetljeno progo v Evropi. Vsem gostom želimo zagotoviti najkvalitetnejšo ponudbo in prijetno bivanje. Tempo današnjega časa, vse večje zahteve kupcev in delodajalcev ter vse večja konkurenca na trgu so nas prisilili k včasih že nenormalnim zahtevam po daljšem delovnem času, popolni psihični in fizični kondiciji, popolni zbranosti, vse hujšim naporom ter stalni pripravljenosti biti dosegljiv za vse informacije 24 ur na dan. Vse to vodi k hitrejši iztrošenosti posameznika, ki se mora zaradi obstoja na svojih funkcijah (delovnem mestu) naprezati preko svojih meja. Takšen človek zato gotovo potrebuje malo oddiha – kvalitetnega, razgibanega, takšnega, ki ga bo odtegnil od vsakodnevnega razmišljanja in kjer si bo nabral novih moči in se fizično in psihično zopet postavil »na noge«. Naše delo bo temeljilo na dobrem poznavanju zahtev gostov in upoštevali bomo geslo »gost je naš kralj«.

34

3.1 SWOT analiza Aparthotela Pohorje*** Tabela 3: SWOT analiza stanja Aparthotela Pohorje*** NOTRANJI KONKURENČNI VPLIVI: Prednosti Slabosti - fleksibilnost ponudbe - sorazmerno dobro opremljena seminarska

dvorana - lastno parkirišče - lokacija - razgiban relief in atraktivna panorama - kakovostni naravni resursi v okolici - bogata kulturna dediščina - kakovostna obstoječa infrastruktura - bogata in raznovrstna kulinarika - sorazmerno dobra prometna dostopnost - svetovno poznavanje tekmovanja za Zlato

lisico - uveljavljanje adrenalinskih športov na

Pohorju - bližina Maribora - gostoljubnost hotelskega osebja - nova delovna mesta - izjemna lokacija hotela - čistost zraka - ohranjanje narave - možnost rekreacije skozi celotno leto –

Pohorje največja telovadnica v Sloveniji na prostem

- hotel leži v regijskem parku Pohorje

- slaba cestna signalizacija - majhnost lokacije - premalo povezano trženje turistične

destinacije Pohorje - neusklajenost glede razvoj turizma - nediferenciacija ponudbe skozi vse leto - AH Pohorje*** še nima dovolj

prepoznavne identitete v tujini - pomanjkljive tržne raziskave in analize - slabo označevanje in usmerjanje - premalo agresivno tržno komuniciranje - nepopolno opremljeni seminarski prostori - premajhna kapaciteta restavracije - nedorečeni programi zaradi pomanjkanja

dodatne ponudbe - izrazita sezonskost, slaba poletna sezona - kader – veliko pomanjkanje poklica kuhar

- natakar - ni javnega prevoza - ni natančno definiranih programov

ZUNANJI TRŽNI VPLIVI: Nevarnosti Priložnosti - neprepoznavnost na slovenskem in tujih

primarnih turističnih trgih - neurejeni odnosi s Termami Maribor in

ŠC Pohorjem - slaba dostopnost in neskomunicirana

uporaba turističnih kapacitet TERM Maribor in ŠC Pohorje

- nepovezovanje z drugimi turističnimi ponudniki

- neusklajen razvoj celovite turistične ponudbe Pohorja in turističnega območja s ponudbo turističnih podjetij (AH Pohorje)

- pretirana izraba posameznih turističnih resursov

- pomanjkljiva prometna povezanost in infrastruktura

- postati center širšega pomena za družinske počitnice na Pohorju

- predvsem zaradi naravnih resursov v okolici iskati možnosti v alternativnih programih

- postati hotel, ki omogoča organizacijo manjših in srednjih seminarjev s sorazmerno dobrim servisom

- strateško poslovno-razvojno partnerstvo s Termami Maribor in ŠC Pohorje ter JGZT

- bližina turističnih tržišč (bivša YU) - usmeritev v aktualne programe in v

vrhunsko kakovost ponudbe - turistična izraba naravnih resursov - razvojna usmeritev v šport, zdravo

življenje, seminarje

35

- nadaljevanje razvoja brez povezovanja - nizka politična podpora turizmu - neugodno finančno in poslovno okolje - vse večja konkurenca - razkorak med programi izobraževanja in

potrebami po kadru v gospodarstvu (kuhar, natakar …)

- neizpolnjevanje pričakovanj turistov - neprimerna davčna politika - neugodno podjetniško okolje z

administrativnimi ovirami - nezadosten obseg razvojnih spodbud za

področje turizma - vedno manj snega – ogroženost zimskega

turizma

- razvoj zavarovanih naravnih območij kot kakovostne blagovne znamke Pohorje

- razvoj ponudbe in povpraševanja tudi v poletnih mesecih

- individualna obravnava gostov - prihod nizkocenovnega letalskega

prevoznika Rynair - razvoj gorskega turizma - ureditev prevozov za naše goste do mesta

Maribor in nazaj - raznolikost ponudbe (vse na enem mestu) - ponudba skozi vse leto - kratke ponavljajoče se počitnice - internet - animacija za goste

3.2 Priprava programa

Ker je turizem v Sloveniji v vzponu, si moramo prizadevati za čimbolj kakovostno ponudbo skozi vse leto. Mesta so se prelevila v prave mega metropole in postale kraj za delo brez časa in kraja za oddih v naravi. Zato vedno več ljudi beži med svojimi počitnicami na podeželje in v manjše kraje.

Turisti pričakujejo, da bodo na počitnicah imeli enako, če ne višjo raven kakovosti bivanja kot doma. Kakovost življenja pomeni dobro počutje, usklajenost odnosov do okolja in med ljudmi. Turizem je oblika doživljanja narave, pokrajine in kulturnih vrednot. Prosti čas se vse pogosteje razporeja na več manjših mesečnih, tedenskih in dnevnih počitnic, tako da moramo tudi pri pripravi programa razmišljati na takšen način.

Za uresničitev dolgoročne rasti zasedenosti hotela moramo upoštevati številne možnosti za izrabo naravnih danosti, ki jih ponuja Pohorje od Maribora do Slovenj Gradca. V preteklosti je bilo Pohorje s svojimi naravnimi bogastvi predvsem vir lesa (sekanje in trgovina z lesom, splavarjenje) osnova za kmetovanje, lov, nabiralništvo in raznolike vrste obrti (predelava lesa, oglarjenje, steklarstvo), za izrabo vodne energije (mlini, male hidroelektrarne) in pridobivanje mineralnih surovin. Ob teh tradicionalnih gospodarskih možnosti pa bo Pohorje s svojo ohranjeno in varovano naravo in kulturno dediščino še nadalje omogočalo razvoj turizma, gostinstva, športa in rekreacije, izobraževanja in raziskovanja.

Hotel si želimo zapolniti večinoma s tujimi turisti, saj je slovenski trg premajhen. Gost, ki pride k nam za daljše ali krajše počitnice, pričakuje, da bo mu bodo v hotelu pripravili različne aktivnosti, s katerimi se bo ukvarjal v času svojega bivanja pri nas. Programe bomo razdelili glede na strukturo gostov: - Pohodniška doživetja Pohorja, - Paket spoznavanja Pohorja in Maribora na štirih kolesih, - Kolesarski paket,

36

- Avantura za vso družino, - Za seniorje. Vse pakete bomo razdelili na 3 nočitve (4 dni), 6 nočitev (7 dni) in 9 nočitev (10 dni). 3.2.1 Paket pohodništva na Pohorju Paket pohodništva bo za goste, ki si želijo dopust preživeti v naravi z vključenimi kulturnimi in naravnimi zanimivostmi Pohorja. Za pohodnike bomo pripravili pohode različnih težavnostnih stopenj, ki bodo vodile mimo naravnih in kulturnih znamenitosti Pohorja. Podroben opis vsake poti bo na voljo na recepciji v posebni knjižici. Paket pohodništva bo vseboval: 3 nočitve 6 nočitev 9 nočitev Pijača dobrodošlice (borovničevec, sok) 1 x 1 x 1 x Polpenzion v Aparthotelu Pohorje*** 3 x 6 x 7 x Kosilo v naravi (junij – september) 1 x 1 x 1 x Savna v hotelu (2 h) 1 x 2 x 3 x Namizni tenis v hotelu 1 uro/dan Voden ogled Rozkine gozdne učne poti 1 x 1 x 1 x Vstop v bazen na Pohorju 1 x 2 x 3 x *1 Voden 3–dnevni izlet čez Pohorje do Slovenj Gradca z ogledom znamenitosti

- - 1 x

*2 Enodnevni izleti po Pohorju z ogledom kulturnih in naravnih znamenitosti

Ciljna skupina: - pohodniki, - ljubitelji narave, - družine, - aktivni starejši ljudje, - aktivni dopustniki.

3.2.2 Paket spoznavanja Pohorja, Maribora in okolice z avtomobilom Za tiste, ki si želijo ogledati naravne in kulturne znamenitosti Pohorja, vendar nimajo toliko kondicije, da bi jih lahko dosegli peš, smo pripravili paket spoznavanja Pohorja in Maribora na štirih kolesih. Paket bo vseboval: 3 nočitve 6 nočitev 9 nočitev Pijača dobrodošlice (borovničevec, sok) 1 x 1 x 1 x Polpenzion v Aparthotelu Pohorje*** 3 x 6 x 9 x Kosilo v naravi (junij – september) 1 x 1 x 1 x

37

Savna v hotelu (2 h) 1 x 2 x 3 x Namizni tenis v hotelu 1uro/dan Voden ogled Rozkine gozdne učne poti 1 x 1 x 1 x Vstop v bazen na Pohorju 1 x 2 x 3 x *1Enodnevni izleti po Pohorju z avtomobilom ali kombijem

*2 Enodnevni izleti Maribor in okolica Vsakodnevni prevoz v mestu Maribor in nazaj z gondolo

*1 Gostom bomo pripravili zemljevid poti kamor se bodo lahko odpravili v lastni režiji in tudi trikrat tedensko v režiji hotela. Izleti bodo: - Cerkev Sv. Areha, - Črno jezero, - Botanični vrt univerze v Mariboru, - Pragozd Šumik, - Slapova Mali in Veliki Šumik, *2 Maribor in njegova okolica nudita številne možnosti za preživetje dopusta. Izleti: - Dan za Maribor - Maribor in njegovo staro mestno jedro vas bosta navdušila s svojimi

kulturno-zgodovinskimi znamenitostmi in gostoljubnostjo Mariborčanov. - Za umetniške duše Maribor razveseljuje z vrhunsko ponudbo mestnih galerij, muzejev,

gledališč in številnih drugih kulturno-ljubiteljskih hramov, ki prinašajo v mesto od klasičnega do sodobnega, od domačega do tujega, od kiparskega do literarnega …

- Splavarjenje - Če se popeljemo z ladjico po Seni v Parizu in po Temzi v Londonu, zakaj se ne bi v Mariboru po Dravi?

- Po poteh srednjega veka - Kuga, požari, čarovništvo, obleganje Madžarov in Turkov, Židje …

- Sprehod po starem mestnem jedru Slovenske Bistrice - Slovenski Bistrici dajejo svojevrsten pečat grad, grajski park, cerkve, trga in Grassov stolp, zato je mesto odlično izhodišče za izlete – npr. po prikupnih vinogradih, ki ga obkrožajo.

3.2.3 Kolesarski paket Pohorje je raj za ljubitelje kolesarstva. Številne razpredene poti po pobočjih Pohorja in slikoviti mariborski okolici, pri raziskovanju katerih bo gostom v pomoč tudi GPRS naprava. Na vsaki poti, ki jih bo gost opisane dobil na recepciji hotela, bodo tudi različne znamenitosti. Paket bo vseboval: 3 nočitve 6 nočitev 9 nočitev Pijača dobrodošlice (borovničevec, sok) 1 x 1 x 1 x Polpenzion v Aparthotelu Pohorje*** 3 x 6 x 9 x Kosilo v naravi (junij – september) 1 x 1 x 1 x Savna v hotelu (2 h) 1 x 2 x 3 x Vstop v bazen na Pohorju 1 x 2 x 3 x

38

Brošura z natančnim opisom kolesarskih poti Vsako jutro bo na voljo energetski napitek in možnost »lunch« paketa

Možnost pranja kolesarskih oblačil Namizni tenis v hotelu 1uro/dan Ciljni gostje: - rekreativci, - izkušeni kolesarji, - družine, - ljubitelji narave, - ljubitelji aktivnih počitnic. 3.2.4 Avantura na Pohorju za vso družino Za družine bomo pripravili poseben program. Od iskanja skritega zaklada z namigi škrata do drsanja skozi vse leto. Paket bo vseboval: 3 nočitve 6 nočitev 9 nočitev Pijača dobrodošlice (borovničevec, sok) 1 x 1 x 1 x Polpenzion v Aparthotelu Pohorje*** 3 x 6 x 9 x Vstop v bazen na Pohorju 2 x 5 x 8 x Drsanje v Ledeni dvorani 1 x 1 x 1 x Ogled Akvarija – Terarija 1 x 1 x 1 x Vsakodnevna 3-urna animacija otrok v hotelu Možnost jahanja in izletov Dodatna ponudba: - krajši izleti v okolici hotela, - popusti za otroke, - iskanje skritega zaklada. Ta paket je namenjen tako družinam kot tudi posameznikom, ki si želijo malo mirnejšega oddiha. 3.2.5 Za seniorje Poskrbeli bomo tudi za seniorje, saj se na Pohorju najde za vsakogar nekaj: 3 nočitve 6 nočitev 9 nočitev Pijača dobrodošlice (borovničevec, sok) 1 x 1 x 1 x Polpenzion v Aparthotelu Pohorje*** 3 x 6 x 9 x Vstop v bazen na Pohorju 2 x 5 x 8 x Kosilo v naravi 1 x 1 x 1 x

39

Rekreacijski sprehodi Vodeni izleti s kombiniranim vozilom Večerna animacija Voden izlet po Mariborski vinski turistični poti 1 x 1 x 1 x Ciljna skupina: - seniorji, - seniorji z vnuki, - družine. Programi ne bodo togi, ampak bodo fleksibilni in se bodo prilagajali glede na želje gostov. 3.3 Posodobitev prenočitvenih kapacitet Leta 2001 je bil Železničarski dom prenovljen in predan v uporabo pod novim imenom Aparthotel Pohorje***. Torej hotel sam ni star in je do sedaj tudi redno vzdrževan. Sedanji apartmaji so veliki 33–44 m², vsak ima dnevni prostor z raztegljivim ležiščem za 2 osebi, TV, direkten telefon, kuhinjsko nišo, spalnico z dvema ležiščema in prostorno kopalnico s tušem. Zaradi nerentabilnosti apartmajev smo se odločili, da večino apartmaje spremenimo v sobe s kategorizacijo štirih zvezdic, nekaj apartmajev pa bomo pustili ter jih le prenovili, da bodo dosegali kategorizacijo **** ter bodo bolj fleksibilni za uporabo. Vse sobe morajo biti opremljene v svetlih odtenkih, ki oddajajo pozitivno energijo. Barve opreme naj bodo v odtenkih od rumene do rdeče. Oprema sobe: - udobne postelje nadstandardne mere, ki bi bile primerne tudi za športnike, - TV, - mini bar, - dostop do interneta, - radio, - trezor, - kopalnica s tušem ali kadjo – odvisno od velikosti kopalnice, - sušilec za lase, - kopalni plašč ... Težimo k temu, da bi hotel preuredili v čimbolj funkcionalnega ter spremenljivega. Na voljo nam bo 21 apartmajev ter 80 dvoposteljnih sob. Apartmaji bi bili preurejeni na takšen način, da bi se dali tržiti tudi kot sobe. Vsaka soba bo imela svojo kopalnico in med kuhinjo in sobo bodo dvojna drsna vrata, ki jo bodo zakrila. Tako dobimo sobo, ki jo lahko individualno oddamo. Tudi sobe bodo narejene na način, da se lahko uporabijo čim bolj funkcionalno. Med sobami bodo dvojna vrata, tako da v primeru, da se družina odloči za najem sobe in ne apartmaja, jim nudimo ločeni spalnici za otroke in starše, vendar sta sobi povezani. Nekaj sob bo imelo tudi manjši prostor s pisalno mizo, ki bo namenjen delu. Vse sobe bodo imele na razpolago zmogljivo internetno povezavo preko optičnega omrežja.

40

Sobe in apartmaji bodo prostorni in tako grajeni za lažje gibanje ljudem s posebnimi potrebami. Na razpolago bosta tudi dve sobi z vsemi pripomočki potrebnimi za normalno bivanje invalidnih oseb. Prav tako bo celoten hotelski kompleks prilagojen bivanju in gibanju invalidnih in starejših oseb. Sobe bodo narejene na principu varčevanja z energijo ter prijazne okolju. Vsakokrat ko se odpre okno v sobah, se bo ogrevanje avtomatsko izklopilo. Ko bo gost prišel v sobo/apartma, bo na notranji strani vrat v ključavnico vstavil magnetno kartico – to bo pomenilo, da je soba polna, ko bo gost zapustil apartma, bo kartico izvlekel in v kolikor bo pozabil ugasniti luči, se bodo ugasnile same. Pomembno je, da je ves hotel sestavljen na funkcionalen način in ima različne možnosti koriščenja prostorov. Velik poudarek bomo dali na zniževanju stroškov oz. jih bomo poskušali zminizirati s pomočjo »pametnega« ogrevanja in razsvetljave. Za prenovo prenočitvenih kapacitet ter novogradnje prizidka in nadzidka bi poiskali podjetje, ki bi nam za pošteno ceno in v predvidenem roku naredili v celoti s svojimi podizvajalci. Na takšen način bi se izognili večurnim dogovorom in komunikaciji z več različnimi podjetij. Ker bo izvajalec samo eden s svojimi več podizvajalci, bomo prihranili tako na času kot denarju. 3.4 Novogradnja prizidka in nadzidka Pri pristojnih organih bomo najprej vložili zahtevo o izdaji lokacijskega in gradbenega dovoljenja za gradnjo prizidka in nadzidka. Po pridobitvi vseh dovoljenj se bomo lotili same gradnje. Kot sem že v prejšnji točki omenila, bomo poiskali takšno podjetje – izvajalca, ki nam bo naredil vsa dela na hotelu. Seveda bomo zbrali več ponudb in se na osnovi cene, referenc in časa prenove in gradnje odločili za nam najustreznejšega ponudnika. S tem partnerjem bomo sklenili potrebno pogodbo o izvedbi del na hotelu, nato bomo sam potek gradnje skupaj koordinirali in ga tudi nadzorovali. Nadzidek in prizidek bosta obsegala: - wellness center, - plavalni bazen, - kongresni center, - večnamenska športna dvorana, - gostinstvo.

Pod delom stavbe bo 43 pokritih garažno-parkirnih mest z minimalnim vkopom za okoli 1,5 – 1,7 m. Gostinske površine bodo direktno povezane s funkcionalnim zaledjem (kuhinjo in office natakarjev) bodo prostorsko fleksibilne in se jih bo dalo z enostavnimi in hitrimi posegi deliti v manjše enote drugačnih namembnosti (predavalnice, salone in ločene gostinske prostore za zaprete družbe ...). Gostinske površine bo možno razdeliti na tri manjše dvorane.

41

V smeri zahoda bo locirana dvorana s športnim igriščem, ki bo imela maksimalno dimenzijo 40 x 20 m za rokomet ali mali nogomet oz. košarko, odbojko ... s tribunami in pomožnimi prostori. Ker se bo dvorana z eno stranico dotikala kuhinje v istem nivoju, bo v športni dvorani omogočena tudi organizacija večjih prireditev, skupaj z izvedbo kompletnih gostinskih storitev. Dvorana bo imela galerijske tribune s posebnimi vhodi za obiskovalce prireditev, pod tribunami pa bodo locirane sanitarije za športnike in obiskovalce ter slačilnica in skladišče opreme. Denivelirane in pohodne ravne strehe kuhinje in restavracije bodo pokrite s streho (kot etažo), pod katero bodo locirani vodni programi za relaksacijo turistov ali pripravo športnikov. V polkrožnem pahljačastem delu prizidka, namenjenega tudi gostinskemu programu, bo postavljeno šest enot wellness-programa s hidromasažnimi kadmi, savnami prostorom za relaksacijo in masažo, solarijem ter tuš-kadmi in WC-jem. Skupaj s krožnim skupinskim bazenom v funkciji turške kopeli ali whirpoola z vodno-masažnimi šobami bodo zaokroženi sprostitveni program prizidka. Denivelacija teras se v nižjem delu zaključuje v relaksacijski hidromasažni bazen »Lagun« s sprinklerji in podvodnimi ležalniki globine okoli 135 cm. Ob relaksacijskem bazenu obstaja možnost postavitve steze za trening plavanja dolžine 25 m, ob katerem je v osrednjem delu terasa v zavetrju odprt atrij za sončenje. V primeru večjih povpraševanj po športnih plavalnih treningih je možna opcijska izvedba dveh plavalnih stez v pritličnem delu obstoječih ležajnih kapacitet kot podaljšek zgornje steze nad tribunami športne dvorane. V tem primeru se vodni programi wellnessa (turške kopeli, whirpooli, masaže, savne ...) selijo v pritlični del apartmajskih enot in so navezane na oba vodna programa. Pridobljeni prostor vodnega programa v »pahljači« se predela v ekskluzivni poslovni klub, ker ima ločen dostop iz recepcijske avle in podzemnih garaž. 3.5 Zunanja ureditev hotela Pri zunanja ureditvi hotela bomo naredili: - parkirišče, - klopce, - razsvetljava, - potke ob hotelu, - otroško igrišče, - igrišče za odbojko na mivki, - strelišče z loki. Poleg prenove in dograditve hotela moramo poskrbeti za urejeno okolico hotela, ki bo tisti prvi vtis, ki ga bomo naredili na gosta. Parkirišče pred hotelom bomo asfaltirali ter ga pustili, da ostane tako veliko, kot je, da bo prostor tudi za avtobuse. Na parkirišču moramo predvidevati tudi nagib za odtok vode. Pogosto zadoščajo le reže na posameznih mestih, skozi katere voda pronica v zemljo.

42

K ureditvi okolice spadajo seveda tudi razsvetljava na parkirišču, dohodih, na vrtu, igriščih ... Z nekaj metri zemeljskega kabla in s svetilkami, zavarovanimi pred vodo, lahko razsvetlimo okolico. Pomembno je, da izberemo pravo svetlobo, takšno, ki ne bo moteča tako za okolico in obiskovalce, sprehajalce, vendar bo še vedno dovolj funkcionalna.

Otroško igrišče je pomembna stvar, ki ne sme manjkati ob hotelu. Igrišče bi bilo zagrajeno z mrežo ter tematsko obarvano. Tukaj bi bil prostor namenjen našim najmlajšim gostom. Starši bodo posedeli na soncu, medtem časom pa bodo otroci skoz igro spoznavali pravljično deželo sredi Pohorja.

Za hotelom je dovolj prostora za manjše strelišče. Postavili bi dve tarči ter kupili dva loka in puščice. S tem bi tako mlajšim kot tudi starejšim omogočili aktivno preživljanje prostega časa ob hotelu. Prostor bi tudi primerno zavarovali ter postavili opozorilne table.

Ker želimo, da je tudi v neposredni bližini hotela čimveč možnosti za naše goste tako enodnevne kot večdnevne, bomo ob hotelu ter ob otroškem igrišču postavili tudi igrišče za odbojko na mivki. Prav tako bomo poskrbeli, da bodo žoge na razpolago na recepciji hotela. Igrišče bo zagrajeno z mrežo, ki pa bo stala dva metra ob igrišču zaradi varnosti igralcev.

V ureditev okolice hotela moramo vključiti še pripravo terena, navoz rodovitne zemlje, ureditev vodnih motivov, postavitev raznih vrtnih objektov (fontane, vodnjaki, ute), trat (s sejanjem ali polaganjem travnih zvitkov) in zasaditev rastlin.

Predlagamo, da k ureditvi okolice pristopimo že pred končanjem gradbenih del. 3.6 Finančni del projekta Preden začnemo govoriti o načinih pridobivanja finančnih sredstev za projekt, moramo vedeti, koliko denarja potrebujemo in za kaj ga sploh potrebujemo. Po daljšem razmisleku in pomoči strokovnjakov smo razdelili stroške na tri dele oziroma sklope obravnavanja. V nadaljevanju predstavljamo vsak segment vključno s predvidenimi stroški. Kompleks hotelskih objektov bo sestavljen iz petih korpusov *A&B&C&C1&C2*, ki ga tvorijo:

• visoko pritlična vstopna recepcija z avlo in aperativ – bar – restavracijo in razgledno teraso na pohodni strehi *C*

• štirietažni prenočitveni objekt *B* • štirietažna hotelska stavba, ki je postavljena v hribu nad razglednimi terasami

restavracije *A* • dislocirana je rezidenčna stavba v podaljšku novogradnje *B* • večnamenska športna hala *C2* • rekreacijski in wellness objekt z gostinskimi lokali *C1*

I. Posodobitev ležajnih kapacitet in prilagoditev zahtevam tržišča bi zajemalo preureditev apartmajev v hotelske sobe ter njihova oprema. Skratka, v nadaljevanju našteto bi naneslo okoli 4.925.750,00 €:

43

• preoblikovanje nekaterih apartmajev v hotelske sobe • dodatna oprema v sobah, kot je priključek za internet, • klimatska naprava, • stojalo za prtljago, • ura / budilka …

II. Novogradnja prizidka in nadzidka k obstoječemu traktu bi bila največja investicija. Investicija v razširitev ponudbe, ki bi ponujala spodaj naštete možnosti, bi znašala okoli 6.618.100,00 €:

• wellness center (masaže, jacuzzi, lepotni salon …), • plavalni bazen, • kongresni center, • večnamenska športna dvorana, • gostinstvo.

III. Zunanja ureditev dostopne poti in površine bi znašala 288.500,00 €. V teh stroških so zajete:

• ureditev zelenic in nasadov, • asfaltiranje parkirišča pred hotelom ter dostop do hotela, • razsvetljava, • fontana, • pešpoti, • klopce ter koši za smeti.

Skupni stroški investicija bi torej znašali 11.832.350,00 €, a zaradi nepredvidenih stroškov zaokrožimo ta znesek na 12.000.000,00 €. Preden predstavimo načine financiranja, naj omenimo, da je premoženje hotela (nepremičnine in zemljišča) trenutno vredno 4,6 mio eur, kar se izkazuje v cenilnem zapisniku sodnega cenilca. Način financiranja projekta: Glavni vir financiranja bo kredit, pridobljen pri poslovni banki. Kredit bo dvojno zavarovan, in sicer s hipoteko ter bančno garancijo poslovnega partnerja, s katerim smo že podpisali pogodbo. Bančne garancije je instrument zavarovanja. To pomeni, da je osnovna funkcija garancije v zmanjševanju nevarnosti med poslovnimi partnerji v primeru neplačila oziroma neizpolnjevanja drugih pogodbenih obveznosti v dogovorjenih rokih. Bančna garancija je pisna zaveza banke, da bo banka v primeru, da naročnik garancije ne izpolni svojih pogodbenih obveznosti, na prvi pisni poziv upravičencu garancije plačala zahtevani znesek, vendar le do višine zneska, določenega v garanciji. Poleg omenjenih načinov financiranja upamo, da bomo glede na projekt pridobili vsaj 40 % finančnih sredstev in strukturnih skladov za razvoj turizma. Kar pomeni, da če dobimo 40 % nepovratnih sredstev, mora naše podjetje zagotovite še 60 % finančnih sredstev, ker bi nam občutno zmanjšalo breme in riziko.

44

3.7 Marketing Promocija bo temeljila na izgradnji imagea AHP*** kot modernega, družinam (in njihovim hišnim ljubljenčkom) prijaznega in gostoljubnega hotela, kjer najdejo tudi individualni zahtevnejši gostje »sprostitveni glamour«, ki pomeni kombinacijo kategorizaciji ustrezne kakovosti storitev - nastanitve in odlične ponudbe restavracije, z atraktivno »outdoor« ponudbo športa, rekreacije, sprostitve v neokrnjeni naravi, naravne in kulturne dediščine … Pri marketinških akcijah in promocijskih spletih bomo upoštevali ključna dejstva:

- trženje mora biti osredotočeno na doseganje prve izkušnje s hotelom, ki mora biti pozitivna.

- zavedati se moramo, da (ne)zadovoljstvo potrošnikov izhaja predvsem iz velikega razkoraka med pričakovanji in tem, kar so dobili. Pričakovanja gostov so vsako leto višja, zato je potrebno za enako stopnjo zadovoljstva dvigniti nivo kakovosti našega hotela.

- Na določenih (nišnih) ciljnih skupinah na točno določenih trgih je potrebno povečati prepoznavnost hotela in destinacije Pohorje.

- Pri vlaganjih v trženje moramo biti inovativni. Trženjski proračuni se morajo usmeriti v izgradnjo podpore za CRM, direktno trženje in vrhunsko spletno mesto, sama komunikacija pa mora biti osredotočena na netradicionalne medije oziroma tradicionalne medije, z izrazitimi profili potrošnikov, kjer lahko ciljamo želene nišne ciljne skupine.

3.7.1 Ciljne skupine Osnovna marketinška strategija hotela je strategija razvoja proizvoda na področju segmenta počitniških gostov, na področju športnikov ter poslovnih gostov. Ta strategija je posledica tega, ker bo Aparthotel Pohorje**** športno–rekreacijsko hotelski kompleks in ne bo odvisen samo od ene ciljne skupine. Tudi sam hotel bo zasnovan čimbolj fleksibilno tako, da se ga bo dalo uporabiti za različne ciljne skupine gostov. Priljubljenost destinacije je velikokrat povezana z bližino tako, da so naš primarni trg sosednje države in seveda tudi Velika Britanija od koder bo v mesecu juniju poletelo letalo letalske družbe Rynair na mariborsko letališče. Opredelili bomo ciljne skupine na osnovi različnih kriterijev: - počitniško turistično tržišče predstavlja tisti segment obiskovalcev, ki se odločijo za

kratke počitnice ali daljše počitnice. Za daljše počitnice predvidevamo, da se odločijo bolj aktivni ljudje katere smo uvrstili pod tržišče aktivnega preživljanja počitnic. Gostje, ki se pa odločijo za kratke počitnice, ki predstavljajo dopolnitev h klasičnem letnemu dopustu. To so bolj individualni gostje ali pari brez otrok oz. z preskrbljenimi otroci. To so gostje v starostni skupini od 30 do 50 let in mlajši seniorji, ki iščejo visoko kakovostno storitev, mir, sprostitev in rekreacijo. Pri tem segmentu bo naš primarni trg: Velika Britanija, Francija, Nemčija, Hrvaška, sekundarni pa Madžarska, Skandinavija, Italija.

45

- tržišče poslovnih potovanj predstavlja tiste segmente obiskovalcev hotela, ki pridejo v

hotel zaradi sodelovanja na poslovnih obiskih in srečanjih, kongresih, seminarjih in delavnicah. To so poslovneži večjih slovenskih in mednarodnih podjetij s področja gospodarstva, medicine, proizvajalci zdravil in opreme, mode, zabave ... člani različnih združenj, društev, klubov ... predstavniki državni organov, ministrstev, vladnih uradov ... Pri tem segmentu bo naše ciljno središče predvsem podjetja v slovenskem prostoru, sekundarni trg nam predstavljajo podjetja iz bližnje Avstrije.

- tržišče priprav športnikov predstavlja tisti segment obiskovalcev, ki pridejo v hotel

zaradi kondicijskih in tehničnih priprav pred sezono ali večjimi tekmami. V hotelu bo na razpolago večnamenska športna dvorana, fitnes, savne, okolica hotela je več kot primerna za nabiranje kondicije. V neposredni bližini je tudi nogometno igrišče z umetno travo. Naša ciljna skupina bodo domači in tuji športni klubi iz Evrope.

- tržišče aktivnega preživljanja počitnic predstavlja celotno Pohorje z neštetimi

možnosti. V okolici hotela bo v okviru lastne ponudbe poskrbljeno za vodene sprehode po pohorskih poteh ter možnost najema GPRS-a za kolesarje, ki bodo bivali v našem hotelu. Poleg tega je že sedaj na razpolago atraktiven adrenalinski park, vožnja s poletnimi sankami, ogromno smučišče v zimskem času, tekaške proge v zimskem času in še bi lahko naštevali. Ciljna skupina bodo gostje stari od 20 do 60 let, s svojimi prihodki, družine ali pari s priskrbljenimi otroki. Primarni ciljni trg: Avstrija, Hrvaška, Madžarska, Slovenija, Nemčija, Velika Britanija. Sekundarni ciljni trg: Skandinavija, Italija, Bosna in Hercegovina, Slovaška.

- tržišče programov zdravja in lepote (wellness) predstavlja kakovostno ponudbo, ki

bo namenjena telesni, psihični in duhovni sprostitvi. Sem sodijo najrazličnejše masaže telesa, ličenje, savne, kopeli ... Ciljne skupine v okviru tega segmenta bodo ženske srednjih let, mlajši pari, seniorji, družine ... Primarni trg: Slovenija, Hrvaška, Avstrija, Madžarska. Sekundarni trg: Italija, Nemčija, Slovaška.

- tržišče gostinske ponudbe obsega posebne tematske kulinarike temelječ na pohorski

prehrani, zdravi prehrani ... V ta segment spadajo gostje hotela ter enodnevni gostje iz bližnje okolice (Maribor, Ruše, Hoče, Slovenska Bistrica ...), ki jih naš hotel privabi z odlično kuhinjo.

3.7.2 Marketinške aktivnosti Ustvarjanje dolgoročnih konkurenčni prednosti ni mogoče brez marketinških strategij in akcij. Če želimo dosegati želeno pozicijo na trgu, se moramo čimbolj prilagoditi potrebam potrošnika. Ustrezen kader na področju marketinga bo osnovnega pomena pri vzpostavitvi stika hotela s trgom. Marketing mora delovati celovito in hitro in predvsem pravočasno. Marketinške aktivnosti se morajo začeti pred samo otvoritvijo hotela. Hotel z vso dodatno ponudbo mora biti prepoznavna blagovna znamka, ne samo v Sloveniji, temveč na celotnem prodajnem področju v tujini. Pomembno je sodelovanje z domačimi in tujimi turističnimi agencijami in turističnimi organizacijami.

46

Velik poudarek bomo namenili elektronskim tehnologijam in investicijam v turistično- informacijsko infrastrukturo ter turistično ponudbo Aparthotela Pohorje****. Tu velja posebej poudariti izdelavo novih spletnih strani, ki bodo dodatno podkrepile promocijo in pozicioniranje hotela na turističnem trgu. Strani morajo biti hitre, ažurne in prijazne do obiskovalcev, nuditi morajo vse potrebne informacije o ponudbi hotela ter možnost komuniciranja s hotelom in pridobitve dodatnih informacij in možnost rezervacije. Pospešiti želimo našo prisotnost v aktivnostih, ki jih za razvoj specifičnih oblik turizma že vodijo drugi turistični ponudniki (alternativni programi, seminarski turizem, kolesarski turizem). Aktivneje bomo sodelovali v promocijskih aktivnostih LTO. Prireditve bodo odraz avtohtone kulture, dediščine nekdanjega načina življenja in sodobnega pristopa do novega turizma. Prireditve bomo prepletali z doživetji na Pohorju. V oglasih se moramo upirati na to, kaj ponujamo in da je ponujeno tudi odlično, ne samo dobro. Naša prednost je v popolnem naravnem okolju, v prenovljeni rekreacijski ponudbi, hotelu in wellness centru s smučiščem v neposredni bližini. V našem hotelu bomo gostom nudili vse potrebno, da si naberejo ponovnih moči za vsakdanje življenje. Možnosti je precej, vendar jih moramo tudi optimalno in na pravi način izkoristiti. Na voljo so nam televizija, radio in tisk. Zaradi tega, ker se je ves kompleks obnovil in bomo sedaj ponujali tudi storitve, ki jih prej nismo, moramo narediti udarno marketinško akcijo. Gostom bi nudili udoben hotel z wellness centrom, poleti ohladitev v gorah, pozimi odlično smuko, rekreacijski center za vse generacije… Vse to na enem mestu.

a) Pospeševanje prodaje

Za pospeševanje bomo oblikovali različne pakete: wellness, aktivne počitnice, smučarski paket, jesen na Pohorju, božično–novoletni, prvomajski ... Poleg osnovnih paketov bomo razvili še dodatne pakete, ki bodo vezani na določene dogodke, praznika ali drugo ponudbo v okolici.

Popestrili bomo kulinarično ponudbo s tematskimi večeri, ki bi bili namenjeni tako lokalnemu prebivalstvu ter hotelskim gostom, večji poudarek bo na zdravi prehrani ter prehrani, ki bo temeljila na pohorski oz. štajerski kuhinji. Pospeševanje prodaje bo potekalo skozi vse leto v vseh letnih časih, in sicer individualno in s pomočjo drugih hotelov na Pohorju in pod njim.

• Skupni nastopi na sejmih doma in v tujini – povezali se bomo z lokalno turistično organizacijo sejemskimi prireditvami doma in v tujini pojavljal praviloma in vedno močneje v vlogi nosilca pobud za sodelovanje in soorganizator skupinskih predstavitev, vedno manj pa v vlogi nosilca organizacije in izvajalca. V ta namen se bomo povezovali z organizatorji sejmov, se vključevali v njihove sejme in zagotavljali možnosti in pogoje za kakovostno predstavitev mariborskih neposrednih ponudnikov turistične ponudbe na teh sejmih in prireditvah. Predstavitve turistične ponudbe v tujini bodo izvedene izključno pod okriljem STO

47

(Slovenska turistična organizacija), samostojne predstavitve pa bomo pripravili le v okviru skupnega sodelovanja mariborskih turističnih ponudnikov.

Cilji sodelovanja Aparthotela Pohorje****: - Povečan obseg prihodov in nočitev turističnih gostov; sodelovanje na tiskovnih

konferencah, workshopih in drugih promocijskih predstavitvah, sodelovanje s predstavništvi STO v tujini (primarna in sekundarna tržišča).

- Sredstva in poti do zastavljenih ciljev: doreči interese lastnika s konkretnim finančnim suportom in na podlagi le-teh oblikovati vsebino za nastope in promocijo na teh tržiščih.

• Informiranje in oglaševanje - oglaševanje je razdeljeno na oglaševanje doma in

na oglaševanje v tujini, predvsem na primarnih trgih. V sodelovanju z LTO in drugimi turističnimi ponudniki se bomo poskusili vključevati v večje skupne akcije. Samostojno oglaševanje realiziramo samo ob minimalni finančni participaciji oziroma 100 % kompenzacijah. Oglaševali bomo ciklično, in sicer pred vsemi pomembnimi večjimi dogodki v Mariboru, saj bomo samo na tak način imeli dovolj dobro in pestro ponudbo.

• Študijske ture novinarjev in tour operaterjev - v sodelovanju z LTO in drugimi

turističnimi ponudniki na Pohorju in v Mariboru bomo participirali v študijskih turah za novinarje, TA in TO iz opredeljenih primarnih in sekundarnih tržišč. Čim prej je potrebno uskladiti sodelovanje pri izvedbi študijskih tur, doreči način financiranja nočitev, karte za vzpenjačo, transferje … Na osnovi strategije in plana aktivnosti bomo v ustreznih terminih (pred zimsko sezono) pripravili in izvedli tiskovne konference v hotelu, navezovali jih bomo na večje dogodke (seminarji, delavnice, prireditve).

b) Neposredno trženje

Med instrumente neposrednega trženja sodijo telefonska prodaja, direktno pismo, osebni kontakti in prodajni obisk. Do sedaj se na neposrednem trženju ni veliko naredilo tako, da naš čaka veliko dela. Več pozornosti bomo posvetili telefonski prodaji in osebnim kontaktom ter prodajnim obiskom, predvsem s turističnimi agencijami in organizatorji potovanj, stalnimi poslovnimi partnerji in s tistimi, s katerimi oblikujemo paketne ponudbe in aktivnosti. S pomočjo paketne ponudbe in s posebnimi ponudbami za konec tedna bomo razvili aktivnejši odnos s stalnimi gosti.

c) Internet Izdelavo spletne strani bi prepustili strokovnjakom, ki so že naredili spletne strani za veliko uspešnih slovenskih podjetij. Seveda bi jih opozorili na sestavine spletne strani, za katere naše podjetje želi, da so objavljene na spletu. To so: kratka predstavitev podjetja, ponudba podjetja obogatena s slikovnim materialom in ceniki, informacije o prosti kapaciteti, elektronsko poslovanje, informacije o zaposlenih in njihovi elektronski naslovi, vsakodnevne novosti, forum, ki bi med drugimi aktualnimi temami deloval kot knjiga pohval in pritožb. Okvirji – 4-letni časi, zvočna podlaga, celovita grafična podoba hotela, širjenje in uveljavljanje imagea AHP*** skozi, za najširšo socialno ciljno skupino,

48

»športni glamour«, ki pomeni sorazmerno dobra komoditetna nastanitve in odlična ponudba restavracije z atraktivno »outdoor« ponudbo za srednji cenovni razred. Možnost samostojnega ažuriranja podatkov ter dnevne predstavitve aktualnosti. Spletna stran mora ponujati tudi možnost naročanja, rezervacij ... pošiljanja posebnih ponudb končnim uporabnikom ali agencijam preko elektronske pošte s strani hotela, vprašalnik za goste ...

d) Oglaševanje

• Izdelava radijskega oglasa, ki bi ga predvajali na lokalnih radijskih postajah, na večjih postajah v Sloveniji ter na tujih radijskih postajah (Avstrija, Hrvaška, Madžarska). Radijski oglas nima slike zato je še posebej pomembno, da poslušalcu povemo točno tisto, kar želimo. Oglas ne sme biti predolg, saj si ga poslušalci ne bodo zapomnili.

• Izdelava tiskanega oglasa na več področjih:

- Izdelava brošure, na kateri bi na kratko opisali, kaj nudimo, dodali pa bi več slikovnega materiala, saj se pogosto slike bolj vtisnejo v spomin kot sam tekst. Brošure bi razdelili po turističnih agencijah, ki bi jih lahko ponudile našim morebitnim gostom. Pomembno je, da se povežemo z veliko turističnimi agencijami, na katere se lahko obrnejo naši gostje.

- Izdelava plakata mora biti kreativna, saj samo s takšnim plakatom pripomoremo, da se nas bodo zapomnili. Na plakat bi dali sliko naše idile ter naš slogan. Plakate bi izobesili mesec dni pred otvoritvijo in goste povabili v naš raj na Pohorju.

- Izdelava letaka: V prvem mesecu intenzivnega oglaševanja se bomo oprli na vse marketinške dokumente – tudi na letak, ki naredi na kupca najmanjši odziv, seveda če ni strokovno narejen. Ker je letak majhen, moramo zelo dobro izbirati besede, ki jih bomo namenili gostom. Na letak bomo napisali nekaj osebnega, povedali bomo zgodbo o našem poslanstvu in o tem, kako najbolj strokovno in odgovorno pomagamo oziroma skrbimo za goste. Navedli bomo naše največje prednosti pred konkurenco na način, da si nas bodo gostje zapomnili. V večini primerov predstavlja letak, ko ga dobijo stranke v roke neuporaben papir, zato ga na hitro preletijo in vržejo v smeti. V našem podjetju smo se odločili, da naredimo letak uporaben in nanj dodamo kakšen kuponček, ki ga je možno koristiti v hotelu in seveda na letak napišemo naše kontaktne telefonske številke in druge naslove. Stranka bo kuponček hranila, na njem pa bo tudi naša telefonska številka, da nas bodo lahko stranke kasneje poklicale.

• Priložnostni in praktični turistični spominki: razglednice Aparthotela

Pohorje****, kozarci za borovničevec, vrčki in posode »pohorski lonec«, spominki Pohorja …

• Televizijski spot, katerega bi predvajali na slovenskih in tujih lokalnih televizijah,

ki so hkrati tudi nacionalne, saj so stroški takšnega oglaševanja občutno nižji kot drugih programih in dosežejo zelo raznoliko populacijo. Eden takšnih programov bi

49

bil NET TV, ki je regionalni program za Maribor, vendar ga lahko gleda tudi del ostale Slovenije.

Tabela 4: Plan marketinških aktivnosti:

TERMIN Marketinških

Aktivnosti

TRGI Zadnji rok za pripravo

MATERIALOV

VRSTA MEDIA

Zimski paket December – marec Slo, Hrv, exYu, Mad, GB

Sredina novembra

DM, TA, internet

Smučarski paket Januar – marec Slo, Hrv, exYu, Mad, GB

Sredina decembra

DM, TA, internet

Božično-novoletni paket

September – december

Slo, Hrv, exYu, Mad, GB

Začetek oktobra Tiskani DM, TA Internet

Silvestrovo - dogodek

November – december

MB + okolica Prva polovica novembra

Tiskani Elektronski

Paket »zdravi in lepi«

Poletje-jesen Slo, Hrv Tiskani, www,

Alternativni programi –tao in

Avgust-september Slo, Hrv, Aut Julij Tiskani, www, DM

Incentive paket Januar – december Slo, Hrv, exYu Zimski: januar Pomlad/poletje:

februar Jesenski: julij

Tiskani DM TA

internet Weekend paketi Januar – december Slo, Hrv, exYu,

GB Zimski: januar Pomlad/poletje:

februar Jesenski: julij

Tiskani DM TA

internet 3.7.3 Nadzor nad rezultati marketinga Uspešno strateško in operativno trženje zahteva tudi poznavanje in spremljanje kvalitetnih in kvantitetnih značilnosti povpraševanja, turističnih trgov in proizvodov ter merjenje učinkovitosti promocije. Potrebno je ugotoviti, kateri so najustreznejši načini, s katerimi bomo povečati odzivnost gostov na našo marketinško komuniciranje. Spremljati moramo učinkovitost posameznih akcij in aktivnosti komuniciranja. Informacije bi pridobili iz: - primarnih virov: iz opravljene ankete z gosti hotela, z opazovanjem in spremljanjem

obnašanja gostov (velik vloga receptorja) in s skupinskimi diskusijami med zaposlenimi v marketinške oddelku in zaposlenimi v hotelu.

- Sekundarnih virov: iz strokovnih medijev, raziskave trgov, publikacij vladnih služb, zbornic, regionalnih in lokalnih statističnih uradov, iz katerih prihajajo gostje.

Vse te aktivnosti so potrebne in pomembne za naš dober začetek in nadaljnji razvoj in obstoj. V vseh oglasih se moramo upirati na to, kaj ponujamo gostom in se tudi

50

specializirati samo za to področje. Kot smo že dejali, je naša prednost v naravnem okolju, popolnoma prenovljenem rekreacijskem območja s hotelom in wellness centrom v bližini največjega smučarskega centra v Sloveniji s ponudbo izletov v okolico. 3.8 Faze razvoja celotnega projekta in njegov zagon

Predvidene faze razvoja: - Investicijska dela – zaključek investicijskih del v letu 2009 - Vzpostavljanje nove blagovne znamke in pridobivanje višje kategorije - Polnjenje najmanj 70 % letnih kapacitet, vezanimi na aktivno preživljanje

počitnic ter priprav športnih ekip Z uveljavljanjem dopolnilne storitve za preživljanje aktivnih počitnic v hotelu in ob njem, priprave športnih ekip ter priprave seminarjev in različnih prireditev bo podjetje A. A. Trade, d.o.o., normaliziralo svoje poslovanje in pričelo ustvarjati dobiček.

a) Prednosti - Lokacija in celovita ponudba - Hotel kljub temu da ni 100 % zaseden, lahko posluje z dobičkom - Dobre cestne povezave z zahodno Evropo in bližina letališča Maribor (Rynair) - Visoka stopnja konkurenčnosti v odnosu cena/kvaliteta ponudbe

Hotel bo edini ponudnik celovitih storitev (wellness, šport, počitnice, seminarji) tako za družine, posameznike, športnike, podjetja in invalide v širšem geografskem območju. Kot smo že dejali, bo hotel narejen za racionalno rabo električne energije in ogrevanja. Glede na interese turističnih agencij in gotov pa se realno pričakuje celoletna zasedenost hotela nad 60 %. Dobre transportne povezave omogočajo lahko in hitro dostopnost hotela gostom iz celega sveta. Poudariti moramo, da Mariborsko letališče igra veliko vlogo pri transportni povezavi. Zaradi uspešnega povezovanja z dobavitelji in s tem posledično nižjih cen ob enaki kvaliteti, lahko podjetje ponudi svojim gostom za nižjo ceno isto ali celo boljšo kvaliteto od svojih konkurentov. Posledično se širi tudi prodajni program in povečuje promet. Celovitost in prožnost ponudbe predstavljata ključ uspeha.

b) Slabosti - Neprepoznavnost blagovne znamke - Neprepoznavnost same destinacije Pohorje in nenazadnje tudi Slovenije

Blagovna znamka Aparthotel Pohorje*** je malo znana. Potrebno bo narediti veliko več, da širša in lokalna javnost prepozna blagovno znamko v novi obliki. Za predvideno uveljavljanje na ciljnem trgu se bo po raziskavah potrebovalo tri do pet let.

51

Za boljšo prepoznavnost celotne regije je pomembno, da vsi ponudniki stopimo skupaj in se predstavimo skupaj širši evropski javnosti. Do večje prepoznavnosti Pohorja kot turistične destinacije ne bo prišlo kar čez noč in tega se zavedamo. Potrebna so leta skupnih promocij in skupnega dviga kakovosti turistične ponudbe na območju Pohorja.

c) Priložnosti - Povpraševanje in potrebe po wellness programih ter aktivnih počitnicah - Vključevanje novih programov in storitev - Rynair

V svetu in tudi v Evropi je opaziti trend velikega naraščanja kratkih in aktivnih počitnic. Tukaj je naša tržna niša, s katero bi prodrli na trg. Našim gostom bomo ponudili oddih v osrčju narave z možnostjo aktivnega preživetja počitnic ali le z razvajanjem duha in telesa. Moramo biti inovativni in prvi. Pomembno je, da se vsebina hotela nenehno spreminja in se programi prilagajajo gostu. Naše storitve bomo razširili tudi na zdravstvene tretmane, s katerimi bomo poskušali pridobiti dodatne goste. Velika priložnost za celotno regijo in tudi za naš hotel so poleti letalske družbe Rynair iz Londona v Maribor. Priložnost moramo izkoristiti. Oglaševali se bomo na britanskih internetnih straneh ter poskrbeli za prevoz od letališča do hotela.

d) Naloge - Investicijska vlaganja - Intenzivno trženje blagovne znamke - Kapitalska krepitev podjetja - Uvajanje novih aktivnosti in storitev

Intenzivna vlaganja v višini do 12 mio EUR za dograditev in zagon vseh aktivnosti v hotelu se predvideva v letu 2008 in 2009, po pridobitvi dolgoročnega finančnega vira. V tem sklopu je zajeto: 11,5 mio EUR za samo investicijo (posodobitev ležajnih kapacitet, novogradnja in ureditev okolice) in 0,5 mio EUR za zagon in promocijo. Nujna naloga v naslednjem letu je trženje prenovljene, moderno oblikovane blagovne znamke. Branding bo potekal po vsem ciljnem področju in postopoma. Z dodatnimi investicijami v Aparthotel Pohorje*** in realizacijo dokončanja II. faze investicije v športno-rekreacijski objekt in hotel s štirimi zvezdicami ter zagotoviti strokoven kader in ponuditi dodatne aktivnosti v hotelu ali v njegovi okolici bo to hotel, ki se bo lahko meril z drugimi hoteli v tem delu Evrope in ne samo v Sloveniji.

52

3.9 Razlikovati se od konkurence Cena ni edini dejavnik konkurenčnosti. V boju proti konkurenci se bomo trudili, da jim bomo ponudili nekaj drugačnega, se jim čim bolj približali in jim prisluhnili. Kar zadeva konkurenco prenovljenega Aparthotela Pohorje**** smo proučili vse bližnje hotele, apartmaje in penzione. Po našem mnenju sta naša največja konkurenta hotel Bellevue**** ter Hotel in apartmaji Bolfenk. Kot prvega smo izključili hotel Habakuk*****, saj se hotela razlikujeta tako po kategorizaciji, lokaciji, strukturi gostov in drugih vsebinah. Naslednji večji konkurenčni hoteli so pod lastništvom Športnega centra Pohorje d.o.o.. Nam največji konkurenti so s hotelom ter apartmaji Bolfenk. V naslednjih tabelah sem predstavila podrobno ponudbo Bellevue**** ter hotela Bolfenk. Ostali ponudniki prenočitvenih kapacitet na Pohorju in pod njim nam ne bodo neposredna konkurenca, saj se bomo razlikovali tako po lokaciji kot tudi po strukturi gostov, kategorizaciji in sami ponudbi v hotelu. Lahko pa tem gostom ponudimo storitve našega hotela po nekoliko nižji ceni. Ostali konkurenti: Apartmaji Martin****, Apartmaji Ruševec****, Apartmaji Jurič***, Garni hotel Milena***, Hotel Arena***, Hotel Tisa*** ter hotel Zarja***. Zelo pomembno dejstvo je, da se razlikujemo od konkurence in postanemo unikatni. Uspeli bomo le v primeru, če se bomo do določene mere specializirali in tudi prilagodili posameznemu gostu ter se na takšen način razlikovali od konkurence in si s tem zagotovili pomembno konkurenčno prednost. V naslednji tabeli si oglejmo kaj naši konkurenti imajo boljše, enako ali nimajo, kar bo imel prenovljeni Aparthotel Pohorje****. Tabela 5: Pregled ponudbe najbližjih konkurentov in prenovljenega Aparthotela Pohorje**** Aparthotel

Pohorje**** Bellevue**** Hotel Bolfenk***

Dovoljene živali So dovoljene Niso dovoljene So dovoljene Prilagojeno invalidom

Je prilagojeno Je prilagojeno Ni primerno

Parkirišče za avtobuse

Veliko parkirišče Veliko parkirišče Veliko parkirišče

Pokrito parkirišče

Pokrito parkirišče Nimajo Nimajo

Seminarski prostori

Seminarski prostori + dvorana z možnostjo večjih seminarjev

Imajo tri seminarske prostore

Manjša soba

Wellness Savne, whirpooli, masaže

Več vrst savn in masaže

Savne in Masaže

Bazen, fitnes Manjši bazen + možnost dveh prog 50 m

Nimajo Manjši bazen

Animacija Vsakodnevna animacija za družine

Nimajo Vsakodnevna animacija

53

in starejše Vodeni izleti Enodnevni in

večdnevni Nimajo Nimajo

Delavnice Enkrat na teden Nimajo Nimajo Prevozi do mesta Vsak dan Nimajo Gondola Cene smučarskih vozovnic

Manjši popust Manjši popust Veliko nižje za hotele ŠC Pohorje kot za ostale hotele na Pohorju

Dodatne storitve pri bivanje v hotelu

Možnost likanja, vsakodnevni časopisi (domači in tuji), vmesno poročilo o porabi, izposoja koles

Izposoja koles, smučarske opreme.

Dodatne stvari v sobah

Internet, info mapa, brezplačne kartice hotela, dvd

Družine Poleg sob tudi apartmaji

Poleg sob tudi apartmaji

Poleg sob tudi apartmaji

Nedvomno lahko opazimo izstopajoč trend v turizmu na Pohorju, povezan z zdravjem in lepoto. Programi wellness so vedno bolj pomembni pri naših največjih konkurentih. Vendar dejstvo, da je danes skoraj že vsaki državi razvit wellness turizem, nas spodbuja, da moramo svojim gostom ponuditi tudi kaj drugega. Turisti ne pridejo v Slovenijo samo zaradi wellness, vendar jih zanimajo tudi ljudje, življenje na tem koncu sveta, okolica ter njena kulturna in naravna dediščina, tisto, kar v svoji državi ne morejo videti. Res je, da če hotel dodatno ponuja wellness center ali bazenski kompleks, ima prednost pred ostalimi hoteli, ki tega ne ponujajo. V turizmu postaja vedno bolj pomembno spoznavanje in spoštovanje načina življenja domačega prebivalstva. Iz zgornje tabele lahko pridemo do zaključka, da konkurenca zaenkrat še ne ponuja aktivnega preživetja počitnic ter vodenja po znamenitostih Pohorja. V naslednji tabeli so prikazane dejavnosti ki bodo dodale dodano vrednost bivanju v našem hotelu: Tabela 6: Dejavnosti v Aparthotelu Pohorje**** glede na ciljne skupine gostov. Dejavnosti Družine Starejši pari z

odraslimi otrociMlajši pari brez otrok

Poslovneži / Posamezniki

Prosti čas Zastonj plesni večeri in drugi družabni dogodki

X X X

Karaoke X Koncerti X X Frizerski salon X X Masaže X X X Prevozi do mesta X X X X Izobraževanja o zdravem načinu življenja

X X X

54

Vodeni izleti po Pohorju in v njegovi okolici

X X X

Bivanje v hotelu Direkten telefon iz sobe X X Vsakodnevni časopis X X Sef v sobi X X X X Odlična restavracija X X X X Poleg TV še DVD predvajalnik z možnostjo izposoje filmov

X X

Internet v sobi ter možnost uporabe računalnika z internetom

X X X

Vmesno poročilo o porabi gosta

X X X X

Prijazno osebje X X X X Dodatne storitve hotela Room service X X Možnost likanja v hotelu X Pomembno je, da vse to tudi izvajamo in tudi kontroliramo. Kontrola in analiza je tukaj zelo pomembna, saj moramo vedeti, kaj si naši gostje želijo in česa ne marajo. Veliko vlogo bo pri tem odigral receptor, saj pride v stik z vsakim gostom in lahko oceni njihovo zadovoljstvo. Poleg tega bomo goste prosili za izpolnitev ankete. Pri tem jih bomo spodbudili z nagradami. V boju proti konkurenci se bomo zavzemali, da se bomo svojim gostom kar se da individualno posvečali, jim prisluhnili, kajti le tako bomo vedeli, kakšne so njihove zahteve in potrebe v času bivanja pri nas.

55

4 CILJI PROJEKTA 4.1 Namenski cilji projekta N1 – Povečanje obiska Z dograditvijo ter povečanjem ponudbe hotela menim, da bo nam uspelo dvigniti povprečno zasedenost skozi vse leto in ne samo v zimski sezoni. Namen našega projekta je, da povečamo število nočitev skozi vso leto in tako zagotovimo nadaljnji razvoj in obstoj hotela. Pohorje se razvija in mi se moramo razvijati z njim drugače bomo zaostali in ne bomo imeli še toliko gostov kot sedaj. N2 – Desezonalizacija V projektu ves čas mislimo na to, da bomo imeli obiskovalce in goste v hotelu skozi vse leto. Ta problem smo rešili tako, da bomo v letni sezoni ponudili kopanje v bazenu in rekreacijske aktivnosti (vodeni pohodi, sposoja koles, športne dejavnosti na prostem). V zimski sezoni se bodo gostje kopalo v notranjem bazenu ter se predajali užitkom na smučišči mariborskega Pohorja. Wellness program bi sprejemal goste skozi vse leto. Pričakujemo tudi dosti enodnevnih gostov v wellness centru in bazenu. N3 – Obdržati konkurenčno prednost Ob koncu projekta bomo vodilni na področju celovite ponudbe na enem mestu, trudili se bomo, da na tem položaju tudi ostanemo. To nam bo uspelo s spremljanjem sprememb pri konkurentih, obnavljanju ter večanju naše ponudbe. Vidimo tržno nišo v tem, da zadovoljimo več različnih vrst gostov in se bomo vedno trudili ostati pred konkurenco. N4 – Ustvarjanje dobička Naš najpomembnejši cilj bo vsekakor ustvarjanje dobička. Saj resnici na ljubo vsa dodatna vlaganja podjetja so večinoma zaradi želje po večjem dobičku ter da ne zaostane za konkurenco. Dobiček bo posledica našega delovanja na marketinškem področju. Koliko gostov bomo privabili v hotel, wellness center, restavracijo, športno dvorano ... je seveda odvisno od nas samih in koliko bomo vložili v to. Ker se zavedamo, da le gostje prinašajo denar, bomo marketingu namenili osrednjo pozornost. N5 – Izboljšanje prepoznavnosti hotela Z vidika ciljev nas ne zanima prepoznavnost v celotni populaciji, temveč znotraj ciljnih skupin (gledano z vidika demografije, geografije oziroma z vidika motivov), na katerih se bodo vršile trženjske aktivnosti. Prepoznavnost je ključnega pomena za nadaljnji razvoj ter doseganje zastavljenih finančnih ciljev. Za izboljšanje prepoznavnosti bomo poskrbeli z dobrimi marketinškimi akcijami, odličnim sodelovanjem s turističnimi agencijami v Sloveniji in Evropi, predstavitev na turističnih sejmih …

56

4.2 Objektni cilji projekta O1 – Preoblikovanje apartmajev v sobe Eden izmed finančno najtežjih ciljev je preoblikovanje apartmajev v hotelske sobe s kategorizacijo štirih zvezdic. Poleg tega bomo obdržali 21 apartmajev, ki bodo namenjeni večinoma družinam. Na voljo bo 242 postelj. Sobe bodo komfortno opremljene in vam bomo nudili vse, kar boste potrebovali za vaše udobje. O2 – Izgradnja prizidka in nadzidka Z izgradnjo prizidka in nadzidka bomo pridobili dodatnih 4.950 m² prostora, ki bo namenjen seminarskim prostorom, restavraciji, wellness centru, bazen, večnamenska športna dvorana ter garažna hiša v kletnih prostorih hotela. Ta del projekta pripomore k razširitvi naše ponudbe ter nas postavi ob bok našim konkurentom. O3 – Ureditev okolice Ob hotelu je obvezno potrebno urediti zelenico, jo dodatno nasaditi, nasaditi drevesa, rože, postaviti klopi, fontano ... Želja je tudi urediti manjši park, kamor bi se zatekli naši gostje. Ne smemo pozabiti tudi na naše najmlajše in jim urediti manjše igrišče pred hotelskim kompleksom. Urejen hotel zahteva urejeno okolico, ki naj mu bo v ponos. Pod ureditev okolice bomo zajeli tudi ureditev parkirišča pred hotelom, ki more biti asfaltirano ter primerno tudi za invalide. Parkirišče naj ima nadstrešek, ki bi v poletnih mesecih varoval vozila pred soncem, v zimskih mesecih pa pred snegom. O4 – Pridobitev potrebnih dovoljenj Za vsa dela, ki se bodo izvajala, je potrebno pridobiti ustrezna dovoljenja ter soglasja tako državna kot občinska. Sem spadajo gradbena, lokacijska, uporabna dovoljenja ... Soglasja moramo pridobiti, še preden začnemo kar koli delati, saj vemo, da se velikokrat podaljša čas pridobitve soglasij ali pa pride do kakšnih nesoglasij. O5 – Zaposlitev usposobljenega kadra II. faza investiranja v Aparthotel Pohorje*** bo za seboj potegnila tudi povečanje števila zaposlenih. Sedaj je na hotelu zaposlenih samo 8 ljudi, kar pa je občutno premalo za normalno delo po razširitvi ponudbe hotela. Zato bomo na podlagi plana kadrovskih potreb objavili v medijih razpis za delovna mesta ter v njem navedli vse potrebne pogoje, ki jih kandidat mora izpolnjevati. Naš cilj je, da zaposlimo ljudi, ki bodo najboljši na svojem področju, pa naj bo to čistilka, strežno osebje ali vodja hotela. V naš hotel želimo privabiti najboljše ljudi, ki bi dodatno pripomogli k večji prepoznavnosti hotela, njegovi učinkovitosti ter dobičkonosnosti.

57

5 TAKTIKA IZVEDBE PROJEKTA Opis taktike izvedbe projekta: T1 – Najprej pripravimo program, ki ga bomo začeli tržiti že pred samo prenovo hotela ter razširitvijo ponudbe T2 – Pripravijo se osnove za dogovor o strateškem partnerstvu med Aparthotelom Pohorje*** in tujim strateškim partnerjem T3 – Sledi pridobivanje vseh potrebnih dovoljenj ter dokumentacije za gradnjo T4 – Poiščemo ustreznega zunanjega izvajalca, ki nam bo projekt izvedel od A do Ž T5 – Podpis pogodbe med izvajalci in investitorjem T6 – Za izvajalce in vodstvo se izvede osnovno usposabljanje za projektno vodenje po poslovniku vodenja projekta »Prenova Aparthotela Pohorje***« T7 – Za zagotovitev potrebnih finančnih sredstev se najame dolgoročni kredit pri poslovni banki T8 – Sledi posodobitev prenočišče T9 – Novogradnja prizidka in nadzidka T10 – Ureditev okolice T11 – Prenova bi morala biti končana v roku 12 – ih mescev Utemeljitev: T1 – za pogajanje s potencialnim strateškim partnerjem se je potrebno dobro pripraviti, kar zahteva predhodno uskladitev in dogovarjanj v samem podjetju. Moramo se že v podjetju dogovoriti o oblikovanju strateških izhodišč in strateških variant sodelovanja, tako da je manevrski prostor za pogajalsko skupino v naprej dovolj jasen. T2 – Med našim podjetjem in tujim strateškim partnerjem pripravimo osnove za dogovor o strateškem partnerstvu. Po vseh pogajanjih ter dogovorih ter pogovorih sled podpis pogodbe o sodelovanju med partnerjema. T3 – nato začnemo s pridobivanjem vseh potrebnih dovoljenj za gradnjo ter prenovo hotela. T4 – s tem mislimo na podjetje, ki bo celoten projekt prevzelo in ga uresničilo. To podjetje bo imelo svoje podizvajalce, katere bodo tudi kontrolirali kot njihovo ustvarjeno delo. Naše podjetje bo prevzelo odgovornost samo za naše partnerje ne pa tudi za podizvajalce, ki jih bo najelo to podjetje. T5 – z vsemi izvajalci podpišemo pogodbe z določeno kvaliteto del ter določenim terminskim planom. V kolikor podjetja ne bodo dosegala začrtanega terminskega plana bodo predvideni določeni penali s strani investitorja. T6 – vodstvo podjetja bo odgovorno za vodenje celotnega projekta in more imeti natančne informacije o predvidenem in dejanskem delu glede na zastavljene cilje. Tudi zunanji izvajalci morajo biti že na začetku del obveščeni o poslovniku vodenja projekta.

58

T7 – Za zagotovitev potrebnih finančnih sredstev bomo vzeli dolgoročni kredit pri poslovni banki zavarovan s hipoteko nepremičnine ter bančno garancijo tujega poslovnega partnerja. T8, T9, T10 in T11 – Zadnje štiri taktike bomo predstavili kar skupaj. Faza predpriprave:

Faza 1:

Faza 2:

Faza 3: Že v zimskem obdobju ali zgodaj spomladi lahko začnemo s posodobitvijo prenočitvenih kapacitet. Pred tem je faza predpriprav, kjer lahko podamo že vse vloge za pridobitev dovoljenj za gradnjo ter se lotimo priprave programa, ki ga že začnemo tržiti. Nadaljujemo s posodobitvijo prenočišč, ki ji sledi novogradnja prizidka in nadzidka. Sedaj vzporedno poteka posodobitev prenočišč ter novogradnja. Posodobitev prenočišč končamo prej kot novogradnjo, saj smo tudi prej začeli. Ko se postavi prizidek, že lahko ob hotelu uredimo igrišča, ki so nekoliko odmaknjena od samega hotela in kasneje pri notranjih delih v prizidku in nadzidku ne moti. Sama ureditev zelenic pred hotelom, postavitev luči ter asfaltiranje parkirišča pride na konec projekta, saj dokler vozijo težki tovornjaki opremo v hotel, ne vidimo smisla, da bi položili asfalt, ki se bo na ta način prej uničil. Menimo, da bi morala gradnja in prenova biti dokončani že pred naslednjo glavno smučarsko sezono, tako da naj bi sama gradnja in prenova hotela potekala od marca pa najkasneje do konca decembra.

Dovoljenja za gradnjo

Ureditev okolice

Novogradnja

Posodobitev prenočišč

59

6 PLAN PROJEKTA 6.1 Faze projekta Aktivnosti: 6.1.1 Priprava projekta

- priprava programov - ekonomska študija - predstavitev projekta pri banki - potrditev projekta - formiranje vodstva projekta - izdelava terminskega plana

6.1.2 Dokumentacija projekta

- izdelava projektne naloge - lokacijska informacija - zbiranje ponudb in oddaja del za projektiranje - izdelava idejnega projekta - urbanistični del projekta s soglasji - izdelava elaborata - projekti PGD - revidiranje projekta - projekti PZI - dovoljenje za obnovo in pripravljalna dela - gradbeno dovoljenje - zbiranje ponudb in oddaja del za GOI ter opremo

6.1.3 Gradbena, obrtna in inštalacijska dela (GOI dela)

- priprava zemljišča - priprava gradbišča - obnova projekta in gradnja prizidka - dobava in montaža opreme - kvalitetni pregled - odprava pomanjkljivosti - tehnični pregled - predaja objekta - navodila za vzdrževanje

6.1.4 Ureditev okolice hotela

- priprava terena tako za postavitev igrišč kot za asfaltiranje (na koncu projekta)

60

- polog kablov za razsvetljavo - postavitev igrišča - ureditev travnatih površin, fontane, asfaltiranega parkirišča pred hotelom - označba tematskih poti v oklici hotela

6.1.5 Zagon hotela

• Najem potrebnega osebja za zagon poslovanja v hotelu - Prijava prostega delovnega mesta pri Zavodu Republike Slovenije za

zaposlovanje, - Objava prostega delovna mesta - Izbor oseb za prosta delovna mesta - Najem potrebnega osebja za zagon poslovanja v hotelu

• Marketinške aktivnosti za promocijo hotela

- izdelava radijskega oglasa v Sloveniji, na Hrvaškem ter v Avstriji - objava oglasa na radijskih postajah - izdelava brošur, plakata ter objava v časopisih (Slovenija, Avstrija, VB,

Nemčija, Hrvaška) - izdelava spletne strani - predstavitev na sejmih in delavnicah - podpis pogodb z agencijami - povabilo turističnim agencijam na predstavitev hotela – Dan odprtih vrat

61

6.2 Analiza rizika projekta (ARP analiza) PROJEKT: KRATICA: OZNAKA (MS Project):

OPIS RIZIKA EKSTER-NI RIZIK

INTERNI RIZIK R V FR PREDLOG AKTIVNOSTI NO

Vreme nam onemogoči delo 4 4 16 Predvidimo časovno rezervo za dneve, ko bo slabo vreme PP

Odsotnost delavcev z dela 5 2 10

S podjetjem podpišemo pogodbo, ki jih zavezuje, da delo opravijo v točno določenem roku, drugače plačajo penale. Tudi sami lahko redno kontroliramo delavce.

VP

Nedoseganje norm v pravem času 5 4 20

Potrebne so pogoste in učinkovite kontrole nad samimi izvajalci, da bo delo narejeno pravočasno. Dobra organizacija delavcev. Pritisk z roki na vodje.

PP

Zamuda pri dobavi materiala 3 2 6

Z dobavitelji sklenemo fiksne dogovore, odločimo se za visoke pogodbene kazni ter tudi predvidimo časovno rezervo in nabavimo material malo prej ali se z enim podjetjem dogovorimo, da vse to uredijo namesto nas.

II

Ne pridobimo vseh dovoljenj 5 5 25 Projekt uspešno predstavimo občini tako, da ga bodo tudi oni podprli ter nam pravočasno izdali vsa dovoljenja.

PP

Odpoved izvajalca 5 2 10 Naredimo si rezervno listo ter sestavimo pogodbo nam v prid v primeru odpovedi izvajalca. VP

Naravne katastrofe 5 1 5 Za naravne katastrofe se zavarujemo pri zavarovalnici. II

Politične razmere 4 1 4 Ostanemo nevtralni. II

62

Težave pri pripravi zemlje za gradnjo hotela 4 3 12

Pripravimo si časovno rezervo, izsušimo teren, kjer to moramo narediti ter gradimo z ojačeno hidroizolacijo kletnih prostorov.

VP

Nevarnost požara - udar strele - samovžig

4 4

2 1

8 4

- postavimo strelovod. - Prepoved kurjenja v naravi, prijava odprtega ognja.

II

Snežni meteži pozimi otežujejo dostop do hotela 4 3 12 Sklenemo pogodbo s podjetjem, da nam redno

očisti ceste. VP

Ne dosežemo dovolj velikega odziva s strani potencialnih gostov hotela 5 3 15 Poleg našega internega marketinga sodelujemo tudi

z agencijo, ki bi nam pomagala vsaj na začetku. PP Vir: Demo zagonski elaborat, Univerza v Mariboru, EPF. LEGENDA: Eksterni / interni rizik (NR – nepredvidljivi rizik, PR – predvidljivi rizik); R – Rang pomembnosti (oceniti 1-5 (ocena 1 predstavlja nizko pomembnost)); V – verjetnost rizika (oceniti 1 – 5 (ocena 1 predstavlja nizko pomembnost)); FR = V x R; NO – način obravnave predlaganih aktivnosti (PP – vnesti v plan projekta, PR – vnesti v plan kontrole rizikov projekta, VP – aktivnost izvede vodja projekta)

63

7 PROJEKTNA ORGANIZACIJA PROJEKTA PRENOVE APARTHOTELA POHORJE***

1. Strateški organ določi ime, opredeli izhodišča, cilje, obseg, potrdi podrobnejši

obseg, stroške, načrte, zagotovi kadrovske in materialne vire, imenuje člane projektnega sveta in opredeli njihove odgovornosti. V našem primeru bo strateški organ naročnik g.d. A.A. Trade d.o.o.. Naloge: pripravlja strategije za ustrezna področja, odgovarja za opredelitev projekta, usklajuje projekte ter določa prioritete.

2. Projektni svet zagotavlja jasno opredeljen obseg in cilje projekta, daje soglasje k:

načrtom projekta, odstopanj od tega, zaključke in pričetke faz ter imenuje vodje projekta, faz, in nadzorno-usmerjevalne skupine. Projektni svet bo sestavljen iz g.d. A.A. Trade d.o.o., podjetja, ki bo skrbelo za gradbena dela. Njegove glavne funkcije so: poslovna (imenuje in določa odgovornosti, odobri denar), uporabniška (da uporabniki sodelujejo, nadaljevanje projekta glede na zahteve uporabnikov, postavlja cilje in merila kakovosti, potrditev zahtev, načrti za vzpostavitev sistema), izvedbena (tehnični cilji, smernice, tehnična dovršenost, podpora na operativni ravni) in kakovostna (član projektnega sveta, odgovoren vodji projektnega sveta).

3. Vodja projekta je odgovoren projektnemu svetu za dnevno vodenje projekta,

pripravlja tehničen načrt in načrt projektov in faz, rezervni načrt, pripravlja in predstavlja poročilo o napredku projekta projektnemu svetu, zagotovitev upoštevanja vseh dogovorjenih postopkov in standardov, vzdržuje povezavo z nadzorno skupino. Vodja mora imeti organizacijske sposobnosti, strokovno obvladovati projekt, redno poročati od dogajanju na projektu, sproti reševati

Strategijarategija

Projektjekt

Načrtovanje vodenjaačrtovanje vodenje

Izvedbaedba

Strateški organ – Naročnik A.A. Trade d.o.o.

Projektni svet

Vodja projekta

Vodja faze

Projektne skupine

Odbor za zagotavljanje kakovosti

Skupina za ocenjevanje kakovosti

Nadzorno usmerjevalna skupina

64

probleme, redno spremljati izvajanje, razumeti projekt. Vodja projekta bo g.d. Modrec d.o.o. s katerim podjetje redno sodeluje.

4. Vodja faze se določi za posamezno fazo projekta. V našem primeru bomo imeli

vodje za: prenovo apartmajev v sobe, gradnja prizidka in nadzidka ter ureditev okolice. Zagotavlja pravočasnost izdelave izdelkov v okviru posamezne faze. V kolikor se bo pokazalo, da je smotrno, da za več faz uporabimo eno osebo bomo to tudi naredili.

5. Vodja skupine je odgovoren vodji projekta (faze) za doseganje ciljev skupine,

nadzoruje potek vseh aktivnosti skupine, zagotavlja, da so izkušnje in znanje posameznikov učinkovito uporabljeni ter na kontrolni sestankih poroča vodji projekta. Projektne skupine bodo sestavljene iz zunanjih poslovnih partnerjev, ki bodo skrbeli za vsa gradbena dela.

6. Odbor za zagotavljanje kakovosti. Bo sestavljen iz predsednika ter članov, ki

bodo skrbeli za izvajanje vseh aktivnosti za zagotavljanje kakovosti.

7. Nadzorno usmerjevalna skupina bo odgovorna za vodenje in razvoj projekta v skladu s sprejetimi načrti in standardi in jo sestavljajo trije nosilci (poslovni koordinator2, uporabniški koordinator3, tehnični koordinator4), ki naj bi sodelovali pri projektu od začetka do konca.

2 Administrator, beleži stroške projekta, nadzoruje razmerje med dejanskimi in planiranimi stroški, vzdržuje register projekta. 3 Zastopa interese naročnika, zagotavlja uporabo priporočenih in alternativnih rešitev, nadzoruje in poroča, zagotavlja skladnost sprememb in zahtev uporabnikov. 4 Večletne strokovne izkušnje, pripravlja tehnične standarde in zagotavlja njihovo uporabo, zagotavlja skladnost med tehničnimi načrti in načrti virov, ugotavlja odstopanja od tehničnih planov in standardov.

65

8 PLAN KONTROLE IZVAJANJA

8.1 Redna kontrola

- Prenova prenočitvenih kapacitet - Izgradnja prizidka in nadzidka - Ureditev okolice hotela (travne površine, parkirišče, igrišča)

Za posamezne projekte bomo določili posamezne nadzornike, kontrolorje. Kontrolirali bomo vse projekte tedensko. Za vsako tedensko kontrolo bomo izdelali redna poročila kontrole, ta poročila pa bomo pregledali na tedenskih sestankih. Na tedenskih kontrolnih sestankih bomo prisotni vsi kontrolorji skupaj z odgovornimi osebami, ki gradijo oz. opravljajo storitve na področjih našega projekta. Med kontrolorji potekajo redni tedenski sestanki, kjer si izmenjujemo kontrolna poročila in skupaj rešujemo nastale probleme. Prav tako se poslužujemo vmesnih komunikacij preko telefonov, elektronskih sporočil in podobno. Kontrola naših projektov bo potekala tedensko. 8.1.1 Prenova prenočitvenih kapacitet Vodja prenove prenočitvenih kapacitet za svoje evidence izdeluje poročila o poteku prenove, te evidence pa lahko prav tako služijo v naši kontroli, saj imamo tako vpogled v sam projekt del, torej lahko preverimo, če so časovno usklajena … Sami dejansko kontroliramo potek prenove in s projektantom in vodjem prenove hotela tedensko skupaj pregledujemo napredek iz prejšnjega tedna. Pri prenovi objekta, kot je hotel, moramo seveda predvidevati veliko nepričakovanih situacij, od vremenskih težav naprej. Tako nam bodo v pomoč poročila, ki nam jih posredujejo vodje izvedbe gradnje hotela. Vzporedno z izvajanjem prenove bodo odgovorne osebe izvajalcev dnevno evidentirala opravljeno delo. Te kontrole se izvajajo s potrditvijo dnevnikov, iz katerih je razvidno opravljeno delo. Na tedenskih projektnih kontrolnih sestankih bodo prisotni nadzornik prenove ter odgovorne osebe izvajalcev obnove, poleg tega bo prisoten odgovoren projektant. Na teh sestankih se bodo preverjala poročila sprotnih kontrol, ki so bila izvedena preko tedna. Sprotne kontrole bodo izvajale odgovorne osebe, ki bodo nato na tedenskih projektnih kontrolnih sestankih odgovarjala nadzorniku obnove. S pomočjo analizo kontrolnih poročil se preverja, ali so cilji ogroženi. Nadzornik si zastavi potrebna vprašanja, ki mu bodo služila, da bo kontrola kvalitetna, pravočasna in v okviru zastavljenih planiranih stroškov. 8.1.2 Izgradnja prizidka in nadzidka Izgradnja prizidka in nadzidka se bo začela z nekaj časovnega zamika glede na začetek prenove prenočitvenih kapacitet tako, da bomo pri nadzoru poskrbeli tudi za zunanjo strokovno pomoč. Za nadzor prenove prenočitvenih kapacitet in izgradnje prizidka in nadzidka bi nam skočila na pomoč naša dolgoletna zunanja sodelavca g. Špacapan in

66

podjetje Modrec, d.o.o. Oba sta bila prisotna tudi pri realizaciji I. dela obnove bivšega železničarskega doma v Aparthotel Pohorje***. Za izgradnjo prizidka in nadzidka bomo poleg izvedbenih delavcev potrebovali tudi ljudi, ki bodo neposredno nadzorovali potek gradnje in bodo med drugimi odgovorni nam in nas sproti obveščali o napredku. Prav tako bomo določili nadzornika z naše strani, ki bo obnovo nadzoroval tedensko. Ker se bi na kontrolnih sestankih razpravljalo o ključnih problemih izgradnje in kasnejše opremljanje prizidka in nadzidka, se bi, v kolikor bi bilo to mogoče, redno srečevali na tedenskih sestankih, kjer bi reševali nastale probleme in razpravljali o novih predlogih obnove. Zaradi pomembnosti sprotnega medsebojnega obveščanja o napredku in morebitnih težavah in podobno je pomembno hitro obveščanje med seboj, tako da se bomo posluževali telefonov, elektronskih sporočil in podobno. Prav tako bo večji del obveščanja potekal na rednih tedenskih sestankih. 8.1.3 Ureditev okolice Kljub temu da je ureditev oklice stroškovno in časovno najmanj zahteven podprojekt, ne smemo dopustiti, da bi prekoračili predvidene stroške in časovni okvir del, saj nas tudi ureditev okolice (razsvetljava, parkirišče, fontana, igrišča, travne površine ...) lahko stane dosti denarja. Kontrola se izvaja enkrat na teden, in sicer na sestanku, ki je določen z datumom. Na sestanku vodje izvajalnih del kontrolorju poročajo, kaj se je naredilo v preteklem tednu oz. ali se je delalo v skladu s planom projekta, torej v dogovorjenih rokih in stroških in ali je morda prišlo do kakšnih težav. Vodje izvajalnih del pišejo dnevnik opravljenega dela in ta dnevnik na sestanku posredujejo kontrolorju. Na vsakem sestanku se sproti ugotavlja, ali so morda ogroženi cilji projekta. Predvsem sprotno delo bo pripomoglo k pozitivnemu reševanju problemov in približevanju ciljem projekta.

67

8.2 Kontrole mejnikov Ta plan vključuje le glavne mejnike med izvedbo projekta, ki jih bomo sproti kontrolirali glede na predviden – dejanski čas izvedbe ter planirani – dejanski stroški izvedbe in dosežena kakovost. PROJEKT: KRATICA: OZNAKA (MS Project):

KONTROLA DATUM Z.št. Namen kontrole Predaja kontrolnih poročil Datum kontrole

Predvidoma prisotni na kontrolnem sestanku

1. Pridobitev vseh dovoljenj za hotel

2. Obnova prenočitvenih kapacitet

3. Gradnja prizidka in nadzidka

4. Nakup opreme za nove hotelske prostore

5. Opremljanje prenovljenih sob in apartmajev

6. Opremljanje wellness centra, športne dvorane, restavracije, seminarskih prostorov

7. Najem dodatnega osebja

8. Marketinške aktivnosti

9. Ureditev igrišč ob hotelu

10. Ureditev travnih površin ter asfaltiranje parkirišča pred hotelom

(Vir demo zagonski elaborat, Univerza v Mariboru, EPF)

68

9 EKONOMIKA PROJEKTA

9.1 Stroški projekta Prikaz bruto površin po nivoju posega in namembnosti *I* Obstoječi objekti - trakti *A & B & C & D*, nočitvene kapacitete 224 postelj Trakt *A* (klet & pritličje & 1. nadstropje & 2. nadstropje & mansarda): ..............1.686,00 m² Trakt *B* (pritličje &1. nadstropje & 2. nadstropje & mansarda):...........................2.897,00 m² Trakt *C* (klet & pritličje):..........................................................................................733,00 m² Trakt *D* (pritličje, nadstropje & mansarda): ............................................................ 480,00 m² Skupaj *A & B & C & D*: .......................................................................................5.796,00 m² *II* Novogradnja prizidka in nadzidka k obstoječemu traktu*A & C* II/1. nivo -3,00 m: garažno-parkirna etaža: ............................................................... 1010,00 m² II/2. nivo +/-0,00 m: gostinstvo, kongresni center: .................................................. 1.190,00 m² II/3. nivoji +2,80 & 4,20 & 6,40 m: wellness, bazeni, polivelentna dvorana: ..........2.750,00 m² Skupaj*II/1 & 2 & 3*: ...............................................................................................4.950,00 m² *III* Zunanja ureditev dostopne poti in površine III/1. zelenice in nasadi: ...........................................................................................1.210,00 m² III/2. prometnice, parkirišča, razsvetljava, fontane: .................................................1.850,00 m² Skupaj*III/1&2*........................................................................................................3.060,00 m² Aproksimativni prikaz stroškov realizacije za GOI-dela z opremo, vse v funkciji: Ad.*I* Posodobitev ležajnih kapacitet in prilagoditev zahtevam tržišča (trakti:*A&B&C&D*), m² 5.795,00.................................a'850,00€/m².................................................€*4.925.750,00- Ad.*II/1* Garažno-parkirna etaža, m² 1.010,00.................................a'350,00€/m²....................................................€*353.500,00- Ad.*II/2* Novogradnja gostinskih, športno- rekreativnih, seminarskih kapa- citet in polivalentna dvorana, m² 3.940,00..................................a'1.590,00€/m².............................................€*6.264.600,00-

69

Ad.*III/1* Zelene površine, pešpoti, počivališča, m² 1.210,00...................................a'55,00€/m²......................................................€*66.500,00- Ad.*III/2* Pakirne površine, prometnice, zunanja razsvetljava, fontane..., m² 1.850,00...................................a'120,00€/m²..................................................€*222.000,00- Skupaj*I- III*:............................................................................................€*11.832.350,00- Opomba: V oceni stroškov za enoto so zajeti stroški komunalnih prispevkov in projektna dokumentacija s potrebnimi elaborati za pridobivanje gradbenega dovoljenja. 9.2 Čas vračanja sredstev Vse stroške financiranja bomo ob predvideni zasedenosti vrnili v enajstih letih in pri tem bomo že ustvarili dobiček. Pri tem predvidevamo, da bo objekt v prenovi leta 2008 in bo leta 2009 že prenovljen predan v uporabo. V tabeli 8 je prikazan tudi čas vračanja sredstev ter njihovo pokrivanje. Iz tabele 9 je razvidno, da hotel posluje skozi vsa leta vračanja sredstev pozitivno in tudi ob manjši zasedenosti ali manjši porabi gostov bi hotel še vedno pokrival vse svoje stroške ter pri tem dosegal že soliden dobiček. Če bi se uresničila napoved vsakoletnega večanja zasedenosti hotela za 1 %, bi lahko finančna sredstva vrnili že pred rokom vračila. Kredit za 12 mio EUR bomo vrnili v desetih letih, vendar bomo vseh deset let že delali z dobičkom tako, da bi se nam investicija začela obrestovati že s prvim letom, dokončno pa bi se nam povrnila do leta 2018. Od leta 2018 nam ostane še sedanji kredit, ki ga že sedaj odplačujemo in ki bi ga s predvidenimi prelivi lahko odplačali tudi prej.

70

9.3 Ocena rentabilnosti investiranja v Aparthotel Pohorje*** Tabela 7: Prikaz planiranih prihodkov poslovanja glede na kredit I. Potrebna sredstva Vrednost Kredit z obrestno mero 8 %

letno 16,324.393,00

II. Prihodki od poslovanja Mesečni

znesek Št. mesecev Prihodek

- iz oddaje sob in apartmajev 135.387,22 144 19,495.760,00 - iz wellnessa 41.404,69 144 5,962.275,00 - iz restavracije 53.136,01 144 7,651.586,00 SKUPAJ 229.927,93 144 33,109.622,00Vir: Tabela 9 Tabela 8: Prikaz časa, v katerem bi s posameznimi prihodki poslovanja vrnili kredit Prihodki od poslovanja Mesečni znesek Št. mesecev Prihodek - iz oddaje sob in

apartmajev 135.387,22 121 16,381.853,62

- iz wellnessa 41.404,69 395 16,354.852,55 - iz restavracije 53.136,01 308 16,365.891,08 SKUPAJ 229.927,93 71 16,324.883,03Vir: Tabela 9 Ob upoštevanju 8-odstotne letne obrestne mere investitor dobi celotno glavnico in obresti povrnjene v roku 6-ih let.

9.4 Prilivi in odlivi v času vračanja sredstev Planirani prilivi so po našem mnenju realni nismo pretiravali z zasedenostjo prav tako niti s trošenjem naših gostov. Sedanja zasedenost hotela se giblje okoli 40 %. Glede na to, da sedaj nimamo gostom veliko ponuditi pričakujemo rast zasedenosti najmanj za 10 %. Z našo dodatno ponudbo (wellness, športna dvorana, bazen) in spremembo apartmajev v sobe bi se naš prihodek bistveno zvišal tudi, če se zasedenost ne bi zvišala. Cene za najem apartmajev in sob smo prilagodili razmeram na trgu in za kategorizacijo ****. Cene za najem apartmajev in sob v hotelu s **** zvezdicami se gibljejo okoli 100 EUR na sobo oz. apartma. Pri prilivih iz wellnessa smo predpostavili, da le 50 % gostov uporabi storitve wellnessa in za to v povprečju porabijo 25 €. Podatki so zelo pesimistični, saj statistika kaže, da je wellness ponudba zelo zasedena v hotelih, kjer to ponujajo. Uporabljajo jo tudi gostje za en dan, ki pa jih tukaj nismo upoštevali. Pri prilivih iz naslova restavracije smo bili pozorni, da imamo 66 % sob in 34 % apartmajev, kar pomeni, da 66 % ljudi si ne morejo sami kuhati in morajo zato uporabljati

71

storitve naše restavracije. Predvideli smo, da 70 % gostov uporablja storitve naše restavracije in v povprečju porabijo 23 € / dan (zajtrk, večerja, kosilo, pijača, sladice …). Graf 1: Prikaz odlivov in prilivov

Prikaz prilivov in odlivov

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

EUR

PRILIVI ODLIVI

Vir podatkov: Tabela 9 Na grafu 1 je prikazana grafična primerjava med prilivi in odlivi skozi vsa leta vračanja kredita.

72

Tabela 9: Prikaz planiranih prilivov in odlivov za čas vračanja sredstev

V eur 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2018 2019 2020 2021 PRILIVI 1. Apartmaji 275.940 282.839 290.531 296.636 303.534 310.433 318.200 324.230 331.128 331.128 332.035 331.128 (povpr. cena app./dan 90 eur - 21 app) 42,5% 43,0% 43,5% 44,0% 44,5% 45,0% 46,0% 47,0% 48,0% 49,0% 50,0% 50,5% 2. Sobe 1.168.000 1.197.200 1.226.400 1.255.600 1.284.800 1.314.000 1.343.200 1.372.400 1.401.600 1.401.600 1.401.600 1.401.600 (povpr. cena sobe/dan 100 eur) 40% 41,0% 42,0% 43,0% 44,0% 45,0% 46,0% 47,0% 48,0% 48,0% 48,0% 48,0% 3. Wellnes 441.650 452.691 463.733 474.774 485.815 496.856 507.898 518.939 529.980 529.980 529.980 529.980 4. Restavracija 566.784 580.954 595.123 609.293 623.463 637.632 651.802 665.971 680.141 680.141 680.141 680.141 SKUPAJ (1. - 4.) 2.452.374 2.513.684 2.575.787 2.636.302 2.697.612 2.758.921 2.821.100 2.881.540 2.942.849 2.942.849 2.943.756 2.942.849 ODLIVI 5. Delovna sila 257.500 270.375 283.894 298.088 312.993 328.643 345.075 362.328 380.445 399.467 419.440 440.412 6. Hrana + pijača (35%) 198.374 203.334 208.293 213.253 218.212 223.171 228.131 233.090 238.049 238.049 238.049 238.049 7. Ogrevanje 50.000 52.500 55.125 57.881 60.775 63.814 67.005 70.355 73.873 77.566 81.445 85.517 8. Voda 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 25.000 9. Električna energija 35.000 36.750 38.588 40.517 41.530 42.568 43.632 44.723 45.841 46.987 48.162 49.366 9. Pranje + čiščenje 10.000 10.500 11.025 11.576 11.866 12.162 12.466 12.778 13.097 13.425 13.761 14.105 10. Zavarovanje objekta 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 11. Tekoče vzdrževanje 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 75.000 12. Provizije + marketing 40.000 40.000 38.000 37.500 37.000 36.500 36.000 35.000 34.000 33.000 32.000 32.000 13. Telefon, pisarniški material 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 7.500 14. Stroški financiranja 1.697.079 1.765.429 1.718.420 1.677.761 1.625.715 1.579.471 1.536.351 1.493.907 1.451.750 1.426.509 179.000 173.000 SKUPAJ (5. - 14.) 2.400.454 2.491.388 2.465.844 2.449.077 2.420.590 2.398.829 2.381.160 2.364.681 2.349.555 2.347.504 1.124.357 1.144.949 Neto prilivi brez str. Financiranja 1.749.000 1.787.725 1.828.362 1.864.987 1.902.736 1.939.563 1.976.291 2.010.765 2.045.044 2.021.854 1.998.399 1.970.900 Prenos denarja iz prejšnjega obdobja 51.921 74.216 184.159 371.384 648.405 1.008.497 1.448.437 1.965.295 2.558.589 3.153.934 4.973.333 NETO PRILIVI brez prenosa denarja 51.921 22.296 109.942 187.225 277.021 360.092 439.940 516.858 593.294 595.345 1.819.399 1.797.900 NETO PRILIVI 51.921 74.216 184.159 371.384 648.405 1.008.497 1.448.437 1.965.295 2.558.589 3.153.934 4.973.333 6.771.233

73

Predvideni rezultati Tabela 10: Planirani dobiček v dvanajstih letih poslovanja

Vir: Tabela 9 Glede na predstavljene podatke predvidevamo, da bomo po dvanajstih letih ustvarili skupaj 6,771.233,00 EUR dobička. Predviden rezultat je zadovoljiv hkrati pa smo mnenja, da je investicija upravičena. Graf 2: Predvideni rezultati v deležih

R e k a p itu la c ija

N a b a vn a vre d n o s t in ve s tic i je

3 7 %

S tro š k i fin a n c ira n ja1 3 %

D ru g i s tro š k i3 0 %

P la n ira n i d o b iče k2 0 %

Vir: Tabela 10 9.5 Viri financiranja V vseh naših finančnih načrtih smo predvidevali, da bomo morali projekt realizirati sami oz. vsa sredstva bodo naše breme. Glede na to, da upamo na denarna sredstva iz strukturnega sklada za razvoj turizma, je naša sestava virov financiranja naslednja: V1 = hipotekarni kredit zavarovan z garancijo .............................................. 7,200.000,00 EUR V2 = finančna sredstva sklada........................................................................ 4,800.000,00 EUR Skupaj ........................................................................................................... 12,000.000,00 EUR V3 = planirani dobiček iz preteklih obdobij................................................... 6,771.233,00 EUR (Porabil se bo za normalno poslovanje: za marketing, izredne stroške, nagrade zaposlenim)

Zap. št. Rekapitulacija za 12 let Vrednost v EUR % I. Prodajna vrednost investicije 33,109.622,00 100II. Nabavna vrednost investicije -12,000.000,00 -36,24III. Razlika v ceni 21,109.622,00 63,76 IV. Stroški financiranja 4,324.393,00 13,06V. Drugi stroški 10,013.996,00 30,25 Planirani dobiček 6,771.233,00 20,45

74

9.6 Plan financiranja ter porabe sredstev V tabeli 14 je prikazan plan črpanja sredstev pri realizaciji investicijskega projekta. Moram poudariti, da je prikaz zgolj informativne narave in ni točen, saj je projekt šele v idejni zasnovi in še niso natančno določene gradbene faze. Predvidevamo, da bomo največ sredstev porabili v prvih treh mesecih realizacije investicijskega projekta. V mesecu juniju in juliju bomo porabili manj sredstev in kasneje od meseca avgusta naprej se dinamika porabe spet nekoliko zviša do zaključka realizacije projekta. Tabela 11: Predvidena poraba sredstev po mesecih Mesec EUR

mar. 08 1.500.000,00 apr. 08 1.500.000,00 maj. 08 1.500.000,00 jun. 08 700.000,00 jul. 08 700.000,00

avg. 08 800.000,00 sep. 08 800.000,00 okt. 08 800.000,00 nov. 08 800.000,00 dec. 08 900.000,00 jan. 09 1.000.000,00 feb. 09 1.000.000,00

SKUPAJ 12.000.000,00 Graf 3: Prikaz dinamike porabe sredstev med realizacijo projekta

Dinamika porabe sredstev

0,00

200.000,00

400.000,00

600.000,00

800.000,00

1.000.000,00

1.200.000,00

1.400.000,00

1.600.000,00

mar.08 apr.08 maj.08 jun.08 jul.08 avg.08 sep.08 okt.08 nov.08 dec.08 jan.09 feb.09

meseci

EUR

Vir: Tabela 11

75

10 SKLEP Naš glavni cilj je, da bi podali donosno in realno idejo za prenovo hotela, z dodatno ponudbo, ki bi privabljala goste skoti celotno leto, je dosežen. Idejna zasnova je sestavljena in več posameznih predlogov, ki bi bili z ustreznimi finančnimi vložki in nekaj truda v praksi prav gotovo uresničljivi. Med pisanjem projekta smo naleteli tudi na nekaj ovir, ki ni lahko ovirale samo prenovo in dograditev. Zaradi visoke konkurenčnosti na hotelskem trgu je potrebna diferenciacija hotelskega proizvoda. Z diferenciacijo na podlagi dodane vrednosti želimo doseči prepoznavnost na trgu. Najučinkovitejša elementa diferenciacije sta raven in kakovost ponudbe oz. opravljene storitve. Tako na primer gosta, ko ta vstopi v sobo, tam pričaka sveže cvetje na mizi, čokoladica na blazini in podobne majhne pozornosti, ki v njegovih očeh vrednost storitve povečajo. Odločiti se moramo ali bo naš hotel namenjen gostom, ki potujejo v prostem času, torej počitniškim turistom, ali bo poslovni hotel, ki se osredotoči na poslovne turiste, pri katerih je motiv potovanja, opravljanja poslov. Po našem mnenju je sedanja struktura bolj namenjena počitniškim gostom kot poslovnim, vendar bi s to investicijo pridobili več poslovnih gostov in športnikov ob enem pa bomo še vedno imeli ponudbo za družine. Več kot očitno je, da nam investicija razširi krog potencialnih gostov ter nam posledično poveča zasedenost hotela, povečajo se prihodki in nenazadnje tudi dobiček. Specializirali bi se za celoletni počitniški, družinsko, konferenčni turizem z wellness storitvami. Wellness center s savnami, z bazenom, restavracija zdrave prehrane. Pomembno je, da se bomo razlikovali od drugih klasičnih wellness centrov po tem, da hotel leži v edinstvenem naravnem okolju, kakovostna hotelska nastanitev in strokovno usposobljeni delavci in terapevt, ki skušajo pomagati ljudem z naravnimi metodami. Investicija v Aparthotel Pohorje*** je nujna, če želimo, da se bo hotel sledil razvoju konkurence tudi v prihodnje. Glede na statistične podatke iz Turistične zveze Slovenije menimo, da bi lahko dosegli primerno zasedenost skozi celotno leto. Hotel že sedaj v zimski sezoni posluje zelo dobro, veliko bolje kot marsikateri drugi hotel na tem področju, vendar moramo goste privabiti tudi v poletnih, spomladanskih ter jesenskih mesecih in mi jih bomo z našo wellness ponudbo, športno dvorano, restavracijo … 48 % zasedenost menim, da je realna in bi jo lahko dosegli vendar ob predpostavki, da hotel pred novo otvoritvijo poznajo vsi željni počitnic v osrčju Pohorja. Aparthotel Pohorje**** bo moderna hotelska stavba, ki bo nudila vso udobje. Hotel je obdan z bujnimi gozdovi, v jutro pa ga prebudi ptičje petje. Imel bo 242 ležišč v 21 apartmajskih enotah in 80 dvoposteljnih sobah. V hotelu bo osrednja recepcija ter restavracija z regionalnimi specialitetami, konferenčna dvorana, wellness center ter večnamenska športna dvorana s tribuno. Pomembno je, da bo hotel privabljal goste tudi izven zimske sezone in trdimo, da obstaja velika potreba po vlaganju v letni turizem na Pohorju, saj samo od zimskega turizma ne bo preživel nihče. Po končanem projektu bomo razširili ponudbo v našem hotelu ter na Pohorju. Postali bomo konkurenčni ostalim turističnim ponudnikom na Pohorju ter v širši okolici Maribora. S

76

projektom bomo vplivali na večjo prepoznavnost Pohorja kot športno, kongresno, turističnega središča. Poleg tega bomo omogočili tudi nekaj novih delovnih mest, kar bo pozitiven učinek za celotno regijo. Ugotovili smo, da se bo moral lastnik kar precej potruditi in dosti investirati predvsem v investicijo gradnje prizidka in nadzidka, v katerem bo dodatna ponudba namenjena turistom in enodnevnim gostom. Potrebna bo pravilna usmerjenost hotela v prihodnje z dobrim kadrom ter pravilnimi marketinškimi potezami. Po raziskavi trga ugotavljamo, da je edina smiselna usmeritev hotela v šport in rekreacijo ter wellness turizem. Posebnost naše ponudbe bivalnih kapacitet bodo apartmaji in sobe tako, da se bo lahko celotna družina namestila v eno enoto. Ciljni tržni segment bodo družine, posamezniki, upokojenci, športniki in podjetja, katerih obiski bodo odvisni predvsem od sezone. Več povpraševanja v zimskem času pričakujemo od družin in v letnem času med počitnicami, v poletnem času pričakujemo več povpraševanja s strani podjetji – seminarji ter s strani športnikov – priprave in upokojencev ter posameznikov (krajše počitnice). Zaposleni bodo morali biti čimbolj vsestranski in prilagodljivi. Hotel bo po prenovi nudil dodatna delovna mesta in vplival na pozitiven razvoj gospodarstva in turizma v regiji. Poleg naštete ponudbe v projektu bi lahko s časoma razširili našo ponudbo tudi na dodatne športne ali sprostitvene aktivnosti: joga, lokostrelstvo, vodeni izleti, »team building«..., ki nam bi vračale goste ter nam dvignile povpraševanje na trgu. Naslednja faza hotela bi bila postavitev žičnice za hotelom in se tako povezati s sistemom žičnic na Pohorju. Vendar to je že druga zgodba za kako drugo priložnost.

77

POVZETEK Diplomska naloga obravnava projekt prenove Aparthotela Pohorje*** na Mariborskem Pohorju. Naloga je razdeljena na področje Pohorje – predstavitev in turistične možnosti ter sam projekt prenove hotela. V prvem delu smo predstavili Pohorje s svojimi prenočitvenimi kapacitetami, neštetimi kolesarskimi in pohodnimi poti ter znamenito pohorsko vzpenjačo, ki je pomenila začetek razvoja turizma na Mariborskem Pohorju. V naslednjem delu smo ocenili Pohorje kot turistično ponudbo sedaj in v prihodnje. Tukaj smo spoznali, da ima Pohorje še velik potencial za razvoj turizma tako letnega kot zimskega. Pogledali smo tudi stanje Aparthotela Pohorje***, iz katerega izhaja dejstvo, da je investicija takšna ali drugačna nujna za nadaljnji razvoj in obstoj. V zadnjem delu smo natančno opisali sam projekt prenove hotela od same gradnje do marketinga in potrebnega osebja za ponovno odprtje hotela. V sklepu smo ugotavljali, če smo dosegli zastavljene cilje, na kratko povzeli naše ugotovitve in potrdili, da je investicija nujna. Ključne besede: wellness, Mariborsko Pohorje, Aparthotel Pohorje***, prenova hotela, športno rekreacijski hotela, počitnice v objemu gozdov, aktivne počitnice, Pohorje.

78

ABSTRACT The Diploma is discussing the project of the renovation of the Aparthotel Pohorje*** on Mariborsko Pohorje hills. The theme is divided in two parts: the Pohorje hills – the introduction and the touristic opportunities, and the project of the hotel renovation. In the first part we introduced the Pohorje hills with its accommodation capacities, several cycling and walking tracks and the famous funicular, which meant the beginning of the tourism development of Mariborsko Pohorje hills. In the next part we estimated the Pohorje hills as a touristic offer today and in the future. We realized that the Pohorje hills have a major potential in development of the summer as well as the winter tourism. We also looked at the condition of Aparthotel Pohorje***. It is a fact that any kind of investment is necessary for its further development and its existence. In the last part we accurately described the project of the hotel renovation starting from the construction to the marketing and the necessary personnel for the re-opening of the hotel. In the conclusion we ascertained if we achieved the set goals, we briefly summarized our ascertainments and confirmed that the investment is necessary. Key words: wellness, Mariborsko Pohorje hills, Aparthotel Pohorje***, the hotel renovation, sport recreational hotel, the holidays in the embrace of the forests, active holidays, the Pohorje hills.

79

11 SEZNAM LITERATURE IN VIROV LITERATURA

1. Bizjak, J., Bizjak, S., Dekleva, M., Jerše, B. idr. 2001. Turizem in okolje Slovenija – turistična dežela. Ljubljana: Svet za varstvo okolja RS.

2. Florjančič, Jože, in Jesenko, Jože. 1997. Management v turizmu. Kranj: Moderna organizacija v okviru UM FOV.

3. Holloway, J. Christopher. 1992. Marketing for tourism. London: Pitman. 4. Koprivnik Šušteršič, Mojca. 2002. Turistična politika in analiza slovenskega

turizma v obdobju 1995-2001. Ljubljana: Urad Republike Slovenije za makroekonomske analize in razvoj.

5. Brezovec, Aleksander. 2000. Marketing v turizmu: izhodišča za razmišljanje in upravljanje. Portorož: Turistica, Visoka šola za turizem.

6. Cedefop. 2005. Trends and skill needs in tourism. Luxembourg: Office for Official Publications of the European Communities.

7. Radovanovič, Rado. 2004. Čudovita Maribor in Pohorje. Maribor: Kapital. 8. Jere Lazanski, Tadeja. 1997. Gostoljubnost v turizmu. Ljubljana: Turistična zveza

Slovenije. 9. Mihalič, Tanja. 1999. Turistična podjetja. Ljubljana: Ekonomska fakulteta. 10. Turnšek, Janez. 2002. Turizem za praktično rabo. Celovec; Ljubljana: Mohorjeva

družba – Hermagoras. 11. Powers, Thomas F.. 2006. Introduction to the hospitality industry. New York:

John Willey & Sons 12. Areh, Milan. 1967. Turizem na Pohorju. Maribor: TD Turistbiro »Pohorje«. 13. Interno gradivo podjetja A.A. Trade, d.o.o.

VIRI

1. Dreu, Senka (23. november 2001). Pohorje – največji turistični kompleks. Večer št. 270: str. 17.

2. Meršnik, Manfred (17. januar 2002). Maribor – Pohorje naj bo turistični program posebnega pomena. Večer št. 13: str. 31.

3. Dreu, Senka (4. avgust 2005). Turist v povprečju pri nas prespi dve noči: število obiskovalcev Maribora in Pohorja še zmeraj presenetljivo narašča. Večer št. 179: str. 18.

4. Hanžič, Mojca (junij 2006). Razcvet Mariborskega Pohorja. Mariborčan št. 128: str. 28–29.

5. Vovk Korže, Ana (2004). Maribor na poti trajnostnega razvoja. Časopis za zgodovino in narodopisje št. 2/3: str. 571–580.

6. Veronik, Sanja (5. januar 2001). Pohorska Trnuljčica se bo prebudila. Večer št. 3: str. 17.

7. Dreu, Senka (11. april 2001). Po zimskem še letni turizem na Pohorju? Večer št. 84: str. 15.

8. Pivka, Jurij (junij 2004). Povabilo na Pohorje. Mariborčan št. 104: str. 58–59. 9. STO – Slovenska turistična organizacija. 2002. Strategija trženja slovenskega

turizma 2003–2006.

80

10. MRA – Mariborska razvojna agencija, EIM – Ekonomski inštitut Maribor d.o.o., ZRS Bistra – Znanstvenoraziskovalno središče Bistra Ptuj. 2004. Regionalni razvojni program statistične regije Podravje.

11. MRA - Mariborska razvojna agencija. 2006. Priprava regionalnega razvojnega programa za razvojno regijo Podravje 2007 – 2013 – prioritete, programi in ukrepi.

12. Javni gospodarski zavod za turizem. 2001. Zeleni svet radosti. 13. STO – Slovenska turistična organizacija. Pohodništvo v Sloveniji. Str. 24 – 25. 14. Bernarda Karo. 2007. Statistični podatki za Pohorje po občinah. 15. Aparthotel Pohorje*** (2007) [online] dostopno na: http://www.aparthotel-

pohorje.com [22.02.2007]. 16. Športni center Pohorje (2007) [online] dostopno na: http://www.pohorje.org

[23.02.2007]. 17. Pohorje (2007) [online] dostopno na: http://www.pohorje.si [16.03.2007]. 18. Terme Maribor (2007) [online] dostopno na: http://www.termemb.si [02.03.2007] 19. Hotel Zarja (2007) [online] dostopno na: http://www.hotel-zarja.si [02.03.2007] 20. Hotel Tisa [online] dostopno na:

http://www.telekom.si/turizem/hoteli/hotel_tisa_pohorje/ [03.03.2007] 21. Garni hotel Tabor (2007) [online] dostopno na: http://www.hoteltabor.podhostnik.si

[22.03.2007] 22. Prospekt Pohorje [online] dostopno na: http://mario.uni-

mb.si/prospekt_pohorje/slovensko/index.htm [17.03.2007] 23. Naravni park Pohorje (2007) [online] dostopno na: http://www.park-pohorje.si

[16.03.2007] 24. Mariborčan (2007) [online] dostopno na:

http://www.mariborcan.com/html/m89/M89-mbobraz.htm [18.02.2007] 25. PD Maribor Matica (2007) [online] dostopno na: http://www.pdmbmatica-

drustvo.si/poti.html [18.03.2007] 26. Vizija in strateške smeri razvija turizma (2003). [online] dostopno na:

http://www.maribor-tourism.si/datoteke/zzt/Kaj_nacrtujemo_v_2003.pdf [18.03.2007]

27. The wellness centre (2007) [online] dostopno na: http://www.mills-peninsula.org/locations/wellness.html#edu [20.03.2007]

28. Utrinki iz Slovenije [online] dostopno na: http://www.burger.si/Pohorje/Pohorje.html [20.03.2007]

29. Wikipedija (2007) [online] dostopno na: http://sl.wikipedia.org/wiki/Pohorje [22.03.2007]

30. PD Matica – planinsko društvo matica (2007) [online] dostopno na: http://www.pdmbmatica-drustvo.si [20.03.2007]

31. Interno gradivo podjetja A.A. Trade d.o.o.

81

SEZNAM SLIK, TABEL IN GRAFOV Grafi: Graf 1: Prikaz odlivov in prilivov........................................................................................ 71 Graf 2: Predvideni rezultati v deležih.................................................................................. 73 Graf 3: Prikaz dinamike porabe sredstev med realizacijo projekta ..................................... 74 Tabele: Tabela 1: Število nočitev in gostov na Mariborskem Pohorju od leta 1995 do 2004 ......... 18 Tabela 2: Povprečna zasedenost Aparthotela Pohorje*** za zadnja tri leta ....................... 26 Tabela 3: SWOT analiza stanja Aparthotela Pohorje***.................................................... 34 Tabela 4: Plan marketinških aktivnosti: .............................................................................. 49 Tabela 5: Pregled ponudbe najbližjih konkurentov in prenovljenega Aparthotela Pohorje****......................................................................................................................... 52 Tabela 6: Dejavnosti v Aparthotelu Pohorje**** glede na ciljne skupine gostov.............. 53 Tabela 7: Prikaz planiranih prihodkov poslovanja glede na kredit ..................................... 70 Tabela 8: Prikaz časa, v katerem bi s posameznimi prihodki poslovanja vrnili kredit ....... 70 Tabela 9: Prikaz planiranih prilivov in odlivov za čas vračanja sredstev ........................... 72 Tabela 10: Planirani dobiček v dvanajstih letih poslovanja ................................................ 73 Tabela 11: Predvidena poraba sredstev po mesecih ............................................................ 74 Slike: Slika 1: Prikaz peš poti iz spodnje postaje vzpenjače do zgornje postaje ........................... 12 Slika 2: Botanični vrt........................................................................................................... 12 Slika 3: Bolfenk Slika 4: Slap Šumnik ...... 12 Slika 5: Zemljevid Rozkine gozdne učne poti..................................................................... 13 Slika 6: Bike Park Pohorje .................................................................................................. 14 Slika 7: Pohorska vzpenjača. ............................................................................................... 16 Slika 8: Prikaz Pohorja ........................................................................................................ 18 Slika 9: Prikaz strukture Aparthotela Pohorje*** ............................................................... 25

82

PRILOGE Priloga 1: Idejna zasnova projekta (vir: Interno gradivo podjetja A.A. Trade d.o.o.)

83

84

85

86