민 관 파트너십 이 용한 도심 공공공간 통합정비: …민․관 파트너십 이 용한 도심 공공공간 통합정비: 다이마루유 지구가 서 울시에 주는

민 ․관 파트너십 이용한 도심 공공공간 통합정비: 다이마루유 지구가 서울시에 주는 시사점 / 1

도시경쟁력 업그레이드하는 도심 공공공간

쾌적성 높이고 쇠퇴한 지역커뮤니티 활성화 ‘핵심요소’

개발의 시대를 넘어 도시재생의 시대로 전환되면서 새로운 여건에 맞는 기성시

가지 정비의 필요성이 증대되고 있다. 특히 도심의 수준 높은 공공공간은 도시

내 쾌적성을 높이고 쇠퇴한 지역 커뮤니티를 활성화하는 핵심요소이다. 이미

세계 주요 대도시들은 도심의 공공공간을 집중적으로 정비하고 있으며, 이를

주변지역과 함께 통합적으로 정비하여 도시의 쾌적한 이미지 조성은 물론 도시

의 경쟁력까지 높이고 있다.

민․관 파트너십 맺어 지역전체 고려한 도시정비 바람직

도시 활성화를 위해 지역 전체를 통합적으로 고려한 도시정비가 대두되면서,

물리적·사회적으로 연결된 다양한 주체의 사업 참여가 필연적으로 요구되고 있

다. 더불어 최근 마을만들기 움직임이 활성화되면서 지역의 공동체가 개발에

참여하게 되었고, 민간 사업자가 이들과 함께 하면서 적극적으로 지역을 정비

하는 방향으로 변화되고 있다. 또한 공공은 이들의 움직임을 제도적으로 지원

해주면서 더 지속가능한 도시정비로 나아갈 수 있도록 민·관 파트너십으로 지

역을 관리하고 운영하고 있다.

도쿄 등 선진도시, 다양한 주체 참여해 통합적 지구정비

일본을 비롯한 해외 선진도시들은 일체화된 도시정비를 위해 사업 초기부터 지

자체와 주민이 함께 의견을 모으고, 도시의 미래상을 설정하여 이에 맞는 개발

사업구조로 개편하고 있다. 민간 토지소유자들은 개발구상부터 도시의 시설관

리․운영까지 공공과 함께 협의를 통해 실현해 가며 도시를 단계적으로 정비하

고 있다. 대표적으로 도쿄 지역은 마치즈쿠리형 정비방식을 통해 통일성 있는

지구 정비를 실현시켰으며, 특히 도쿄역 부근의 다이마루유 지구는 민·관의 종

합적인 논의를 통해 공공공간을 조성하고 도시 전체에 친환경 시스템을 도입하

여 많은 이의 주목을 받고 있다.

2 / 민 ․관 파트너십 이용한 도심 공공공간 통합정비: 다이마루유 지구가 서울시에 주는 시사점

민·관 협력해 도심재생 성공 ‘다이마루유 지구’

일본의 대표적 업무중심지로 1998년부터 본격 재정비

도쿄의 오오테마치（大手町）⋅마루노우치（丸の内）⋅유락쵸（有楽町）지구, 이하

다이마루유(大·丸·有) 지구는 1998년부터 본격적으로 재정비되어온 일본의

대표적인 업무중심지역으로, 민간과 공공이 협의체계를 구축하여 일관된 지

구정비를 달성한 대표적인 도심재생사례이다. 다이마루유 지구는 1990년대

말 금융기관 통폐합과 구조조정으로 각종 지점이 철수하면서 도심쇠퇴 현상

이 심화되었는데, 이를 종합 부동산회사인 미쓰비시지쇼（三菱地所）1가 주도

하여 120ha에 이르는 대규모 지구 정비사업을 시행하였다. 이들은 자체적으

로 관계자들과 협의회를 수립하고 지구정비방안을 공공에 제안하여 가로환경

개선사업, 에너지 저감형 건물 재건축, 도로정비사업 등 도시 관리의 관점에

서 지구 전체를 재건축 또는 신축하여 도심재생에 성공하였다.

[그림 1]다이마루유 지구

(출처: 미쓰비시지쇼 홈페이지)

1 다이마루유 지구를 주도적으로 개발한 ‘미쓰비시지쇼’는 미쓰비시 그룹의 핵심기업으로 '미쓰이 부동산‘에 이어 업계 2위의 부동산 디벨로퍼이다. 미쓰비시지쇼는 다이마루유 지역에 30동 이상의 빌딩을 보유한 최대 토지소유자로 다이마루유 지역에 1998년부터 2017년까지 20년 동안 총액 9,500억 엔을 투자하여 고층빌딩을 재건축하는 도시재생 산업을 전개하고 있다. 사업영역은 부동산개발, 임대, 오피스빌딩 관리, 상업시설 외 시설 관리, 자산관리이다.


공개공지·광장 연결해 시민에 편리한 보행네트워크 제공

다이마루유 지구는 공개공지와 내․외부 광장 연결을 통해 원활한 보행네트워크

를 조성하여 쾌적한 도심공간을 제공하는 것으로 주목받는다. 특히 지구의 얼

굴이 되는 중심가로인 ‘나카도오리(仲通り）’는 공공공간의 대표적인 정비사례로

200여 그루의 가로수 식재와 화단정비를 통해 녹음이 풍부한 가로경관을 형성

하였다. 또한 남북을 가로지르는 1.2km의 가로에 보도 폭을 확장(차도 7m, 보도

7m씩)하고 큰 광장공간과 지상지하 보행네트워크를 연결하여 시민들에게 개방

된 통로를 제공하였다. 다이마루유 지구는 다양한 민간참여조직이 공공과 함께

소통하여 네트워킹이 가능한 공지를 확보하고 이를 종합설계‧지구계획을 통해

보행네트워크를 실현하였다.

[그림 2] 다이마루유 지구의 공지 조성

환경공생형 디자인도 적용해 삶의 질 높은 도시공간 창출

다이마루유 지구의 지속가능한 도시정비는 공공공간 창출에 이어 환경공생형

도시디자인 적용에도 이어졌다. 또한 다음 세대로 이어나갈 도시개발의 방향으

로 ‘환경’이라는 화두를 던지며 지구 전체에서 환경 향상에 기여하는 정비사업

을 시행하였다.

다이마루유 지구는 녹지공간 및 바람길을 조성하는 녹화사업에 이어 건축물의

환경성능 향상을 위해 대규모 건축물을 대상으로 에너지 환경성능 평가구조를

수립하였다. 건물 단위의 에너지 절감에 그치지 않고 블록단위로 지역의 냉난

방 설비 및 열 배출 관리 시스템을 도입하여 도시의 에너지 소비 차원에서도

지역단위로 관리하였다. 또한 각 건물의 관계기관들과 긴밀한 연계를 통하여

지구 내 환경공생형 도시정비를 추진하였고 이에 따라 다양한 목적의식을 공유

하는 커뮤니티의 형성까지 도모하였다.


미쓰비시지쇼 등 민간이 공공공간 조성 주도

NPO 등과 재개발협의체 결성…지구 장래상·정비방안 마련

다이마루유의 도심재생은 주 지권자인 ‘미쓰비시지쇼’를 통한 재개발 추진 협

의회 설립과 지역 전체를 고려하는 통합적인 개발추진이 성공요인으로 꼽힌

다. 특히 ‘미쓰비시지쇼’는 각 민간 지권자, 경제 단체와 행정 자치단체,

NGO·NPO단체 등과 재개발 추진협의회를 결성하고, 정기적 의견조사를 통

해 개발의 방향성을 서로 공유하여 지구의 장래상을 설정하였다. 이들은 매

니지먼트 협회 활동을 지원하고 각 단체의 의견을 수집·조정하여 지구 내 개

별건축물의 정비방안과 지침2을 마련하고 이를 간담회에 공식의견을 제출하

여 통일성 있는 개발을 추진하였다. 미쓰비시지쇼는 ‘사람을 생각하는 힘, 도시

를 생각하는 힘’을 사업 추진의 비전으로 수립하고, 계획안 작성에서 정비 ‧운영에 이르기까지 가장 많은 역할을 수행하였다.

재생본부 도쿄도 치요다구

[그림 3]다이마루유 지구

관련 민간주도 조직

2 다이마루유지구 가로만들기 기본협정(1994.03.31) : 1. 새로운 도시공간의 형성, 2. 국제업무센터의 형성, 3. 쾌적한 도시공간의 형성, 4. 총합적‧일체적 가로만들기, 5. 사회적 공헌, 6. 민관협조의 가로만들기, 7. 가로만들기 추진시스템의 구축


민간주도 조직 활용해 공연, 세미나 개최로 문화활성화 도모

다이마루유 매니지먼트 협회의 다양한 민간주도 조직은 지구의 통합적인 공공

공간 조성뿐만 아니라 다양한 이벤트, 세미나를 통한 문화 활성화 방안도 함께

전개하였다. 건물이용의 현황, 공공공간의 정비, 가로의 변화, 방재대책 등 정

비사업과 관련된 사항들을 다양한 조직과 공유하며 분야별로 정비방향을 논의

하였다. 시민 참여형의 ‘애리어 매니지먼트협회’는 지역관리 조직으로 다이마

루유　지구의 지역 활성화를 위해 소프트웨어 측면의 마을만들기 활동을 진행

하였다. 특히 공공공간을 적극 활용하여 꽃 심기, 도시에 물 뿌리기와 같은

환경활동과 더불어 문화·공연·축제·세미나 등을 개최하여 지역 활성화에 이바

지하였다.

Ecozzeria 협회, 기업 경영전략 연계 ‘환경 마을만들기’ 추진

Ecozzeria 협회는 환경 공생에 관련된 환경 비전 실현을 목적으로 하는 단체

로 다이마루유의 ‘지속가능한 환경 마을만들기’ 사업을 진행하고 있다. 이 중

환경경영연구회는 기업의 경영자층이 모여 ‘환경 경영’에 대해 논의하고 이를

기업의 CSR 경영 전략으로 연결한다. 여기서 미쓰비시지쇼는 ‘환경기술’과 ‘환

경 서비스’를 기업의 사회공헌 차원으로 활용하여 이를 반영한 지구정비 가이

드라인을 수립하였다. 이들은 “CSR위원회”, “환경·CSR협의회”를 연 2회 개최

하고 있으며, 각 조직의 환경대처 상황, 환경 목표 등을 논의하여 다이마루유

지구 개발 방향에 환경관련 행동헌장이 반영되도록 하였다.

CSR 조직 항목 2014년도 조직 방침

환경 경영 추진

환경 경영 추진•환경교육 실시

- 환경 추진 연락회의 장기적인 비전 추진 - 마루노우치 지역 및 ABINC 인증 시설 생물 모니터링 조사 실시- 환경월간, CSR 추진월간, 환경강연회, 타사 환경선진 사례 견학 실시•계속

환경 관련 법령 대응 체제 정비•운용

- 법 개정동향을 지속적으로 모니터링, 환경법령의 제정· 개정 정보의 그룹사회에 주지·공유·대응- 그룹 환경 앙케이트를 통해 그룹 회사의 폐기물·수자원 사용량 관리를 바꾸게 할 수 있도록 실시

사업 그룹 조직 등

- 개별안건에서 환경 인증 지속적 취득, 환경인증제도 전반에 관련된 정보 수집

[표 1] 미쓰비시지쇼 CSR 환경경영 추진 항목 (출처: 미쓰비시 CSR report)


마을만들기 민관협의체 만들어 지구정비 가이드라인도 수립

협의회를 비롯한 민간주도 조직들의 활발한 활동에 따라 공공은 민간의 의견

을 절충하고 협의할 필요성을 느껴 민·관 협의체인 간담회를 설치하게 되었

다. 도쿄도의 제안으로 1996년 도쿄도, 치요다구, JR동일본(주), 재개발추진

협의회의 4자로 구성된 ‘다이마루유 지구 마을만들기 간담회’는 민간 협의회

에서 제시한 도심정비의 방향성과 세부규칙들을 반영하여 지구계획과 디자인

가이드라인을 수립하였다. 이 가이드라인에는 토지소유자가 고려해야 할 8가

지 장래상을 설정하였고3, 이를 제도화하여 실효성을 부여하였다.

2000년도에는 가이드라인에 실효성을 부여하기 위해 치요다구가 ‘다이마루유

지구계획’을 수립하였으며 건축물 용도제한, 벽면위치 제한, 주요정비 공공공

간 항목으로 제도화하였다. 또한 환경과 에너지관리, 물류, 방재, 지역 주차

문제에 대해서도 다루었으며, 특히 가이드라인의 전체 보행네트워크화 조성

을 위해 지구계획 내 공공 실내공간, 보행자 통로를 적극 확보하였다.

[그림 4]민관협력사업의

추진 과정

3 다이마루유 마을만들기 가이드라인에서는 지구의 장래상으로 ①시대를 리드하는 국제적인 비즈니스 마을, ②사람이 모이는 활기찬 문화가 있는 마을, ③ 정보화 시대에 대응한 정보 교류・발신의 마을, ④ 품격과 활력이 조화된 마을, ⑤ 편리하고 쾌적하게 걸을 수 있는 마을, ⑥ 환경과 공생하는 마을, ⑦ 안심할 수 있는 안전한 마을, ⑧ 지역, 행정, 외부인이 협력해서 성장하는 마을 등의 목표를 내걸고 있다.


공공은 법제도 이용해 공공공간 정비 유도

공공은 도시정비·계획제도 중복 지정으로 민간 투자 유치

다이마루유 지구는 다양한 도시정비 및 계획제도의 중복 지정을 통해 민간 디

벨로퍼의 투자를 유도하였다. 도쿄도에서 본 지구를 ‘도시재생특별조치법’에 의

한 「도시재생긴급정비지역」으로 지정하여 도시계획 결정 절차와 사업인가 절차

를 동시에 처리할 수 있도록 조치하였고, 민간 사업자에게 대폭적인 시간 단축

과 비용 삭감, 자금의 조기회수가 가능하게 하였다. 이외에도 「도시재생특별지

구」, 「고도이용지구」, 「특례용적률적용지구」, 「특정가구」 등 다양한 제도가 중복

지정되었고, 이를 통해 도심에서의 용적할증과 용적이전을 가능하게 하였다.

또한 치요다구는 디자인 가이드라인을 반영하여 「지구계획」을 지정하였고, 이를

통해 법적 구속력이 없던 규약을 제도화하여 효력을 지닌 법으로 제정하였다.

책정·운용주체

규칙의 종류도시계획 조례

도쿄도

・특정용적률 적용 지구운용・도시재생특별조치법 운용기준・특정가구운용기준, 운용지침 ・고도지구에 의한 높이제한・고도이용지구 지정기준・재개발 촉진지구 운용기준

・도쿄도 경관조례 (도쿄도 경관계획)

치요다구 ・다이마루유 지구계획・치요다구 미관지구 가이드플랜

[표 2]다이마루유 지구에 지정된 제도 현황

주체 주체별 역할

재생본부민간 개발 유도를 위한 관련제도 신설 및 개정, 금융지원, 행정절차의 간소화 및 신속화 등

도쿄도간담회 내 민간-치요다구 간 마찰 중재, 도시개발 제도의 개정 및 특례제정 등 간담회가 수립한 가이드라인의 제도적 정착 지원

치요다구 관련법 개정을 통한 가이드라인의 법제화로 사업 실현 지원

[표 3]공공의 주체별 역할


통합적 정비 가능하게 개발업자에 용적률 인센티브도 제공

공공은 민간개발과 관련해서 지구 전체의 통합적인 공공공간 정비를 유도하

기 위해 민간 디벨로퍼에게 용적률 인센티브를 주고 각 공공공간이 연속적이

고 집약적이며 네트워크를 이룰 수 있도록 정비를 유도하였다. 이를 위해

「지구계획」, 「특정가구운용기준」, 「도시재생특별지구 정비방침」, 「총합설계제

도」 내에 공개공지 조성, 녹지조성에 따라 용적률, 건폐율 등을 다양하게 완

화시키는 내용을 포함시켰으며, 관통통로, 아트리움 등 내부공지의 공공공간

인정, 특정가구 운용기준과 고도이용지구 지정기준에서 용적률 완화 시 유도

용도를 확보하는 내용이 개정, 추가되었다. 이를 통해 보다 질적으로 향상된

공공공간이 조성되었고 지구특성과 일체화를 확보하는 방향으로 진행되었다.

건축물 공공공간 정비 실현내용

마루빌딩용적 할증 300%도쿄역 지하광장․통로 정비

신마루빌딩용적 할증 465%가구 외 보행자전용도로 정비역전광장의 지하통로 정비

야에스구 개발2개의 광장과 입체적 보행자통로 정비저층의 데크+초고층 트윈타워형

마루노우치트러스트 타워

2개의 광장정비와 보행자네트워크 강화방재시설 확충과 정비

[표 4] 다이마루유 지구

내 용적할증 건축물

[그림 5]공공의 역할


다이마루유 사례가 서울시에 주는 3대 시사점

① 민간·공공이 윈윈할 수 있는 합리적인 도시정비 방식 필요

다이마루유 지구는 공공공간 정비에서 공공과 민간의 주고받기(Give&Take) 방

식의 적용과 더 합리적인 절차를 통한 추진으로 도시정비 방식의 좋은 사례가

되고 있다. 민간은 각종 인센티브를 통해 시간적인 부담과 경제적인 부담을 줄

이게 되었고 공공은 이들의 정비방안을 균형 있게 받아들여 양적 측면뿐만 아

니라 질적으로도 향상된 공공공간을 조성하고 있다. 또한 다양한 협의체계 구

성을 통해 더 신속하고 일관된 도시정비 방향을 채택하고 있다.

② 공공은 민간 개발안 엄격 심사하고 원칙 따른 인센티브 허용

다이마루유 지구에서 공공은 용적률 인센티브와 관련법 개정을 통해 민간의 투

자를 유치하여 사업을 성공적으로 이끌어냈지만, 모든 경우에서 이와 같이 긍

정적인 것은 아니었다. 다이마루유 지구는 민간협의회가 제시한 가이드라인을

간담회가 뒤따라가는 식의 협의과정 때문에 비판을 받은 바 있다. 선진적 도시

정비를 위해 공공은 민간이 제시하는 개발방향에 대해 엄중히 심사하고, 인센

티브 측면에서도 가이드라인 및 세부 규칙에 근거하여 원칙에 맞게 허용해야

하며, 공공이 더욱 적극적으로 주도하여 민간과 협의하고 합리적인 방식으로

도시의 정비를 이끌어내야 한다.

③ 민간업체의 사회공헌 촉진하게 다양한 참여방법 모색해야

다이마루유 지구에서 가장 적극적이고 주도적으로 참여한 기업은 최대 지권자

인 ‘미쓰비시지쇼’이다. 다이마루유의 개발방향에서 민간 디벨로퍼가 가지고 있

는 도시개발 이념과 사회공헌헌장은 지구 정비에 상당한 영향을 미쳤다. 미쓰

비시지쇼는 1)저탄소사회 형성에 기여, 2)환경 및 자연조화형 사회 형성에 기

여, 4)환경커뮤니케이션 추진, 5)환경친화적 사람만들기 방침에 따라 지구의 개

발을 추진하였고 이를 사업과 연계시켜 도시를 정비하였다. 따라서 사업에 참

여하는 민간업체의 사회공헌활동을 더욱 촉진시킬 수 있도록 공공에서 다양한

참여방법을 모색하는 것이 필요하다.


참고문헌

김창석 외, 2005.08, “일본의 용적이전제도 운용실태와 우리나라에서의

적용가능성에 관한 연구”, 「국토계획」 제40권 제4호

민승현, 2013, 「해외 대규모 도시개발사업의 사례와 추진 주체 연구」, 서

울연구원

박세훈, 2007, 「선진국의 도시재생전략과 시사점」, 국토정보.

정소윤, 2013, “동경도심의 공공공간 정비 성공요인에 관한 연구”, 서울

대학교 석사학위논문

왕곽익 외, 2009.03, “지구온난화에 대응하기 위한 일본의 저탄소 도시

재생산업과 시사점”, 「국토정책」

오카다 다로, 2012, 「도쿄도심부에 있어서 도시개발 프로젝트를 통한 새

로운 공민협조와 도시기능의 변용에 관한 연구 – 오오테마치•마루노우

치•유락쵸 지구를 대상으로」, 츠쿠바 대학

유재윤 외 2인, 2012, 「도시개발사업 참여주체별 역할 재정립 방향 연구

: 프로젝트 파이낸싱 사업을 중심으로」, 국토연구원

이자은, 2011, “한국과 일본의 민관파트너십 도시재생사업 비교분석 : 서

울시 용산국제업무지구와 동경도 오오테마치지역(大手町)을 중심으로”,

서울시립대학교 석사학위논문

이성창·김도년, 2005, “도심정비에서의 관민파트너쉽과 주체간의 역할에

대한 연구”, 도시설계 6권 3호

이정화, 2013.06, 「일본 도시재생관련 법제 및 사업추진사례」, 동경대학

첨단과학기술연구소

다이마루유 Area Management 홈페이지. http://www.ligare.jp

미쓰비시지쇼 홈페이지. http://www.mec.co.jp/

에코제리아 홈페이지. http://www.ecozzeria.jp/about/machi.html

일본 도시재생기구. http://www.ur-net.go.jp

서울연 2015-UR-22

민 ․관 파트너십 이용한 도심 공공공간 통합정비:

다이마루유 지구가 서울시에 주는 시사점

발행인 _ 김수현

발행일 _ 2015년 5월 31일

발행처 _ 서울연구원 137-071

서울특별시 서초구 남부순환로 340길 57

본 출판물의 판권은 서울연구원에 속합니다.

Documents

민 관 파트너십 이 용한 도심 공공공간 통합정비: …민․관 파트너십 이 용한 도심 공공공간 통합정비: 다이마루유 지구가 서 울시에 주는