4 Research

산업

2015년 이후 분양물량 급증에 따른 공급과잉 우려가 확대되고 있는 가운데, 최근

상승세를 보였던 주택경기지표가 둔화 조짐을 나타내고 있다.

금융위기 이후 오랜 기간 침체기를 겪었던 주택시장은 현 정부의 주택경기 활성화

정책, 저금리 기조 장기화 등의 영향으로 가파른 회복세를 나타냈다. 주택경기 회

복으로 건설사들이 공급물량을 크게 확대함에 따라 2015년 전국의 아파트 분양물

량은 51만호를 상회하였으며, 2017년과 2018년의 아파트 입주물량은 75만호에 달

할 것으로 예상되고 있다. 급격히 증가한 분양물량으로 미입주에 대한 우려가 확대

되고 있는 가운데, 호조세를 나타내던 주택 거래량, 가격, 미분양 등의 주택경기지

표도 둔화되는 움직임을 보이고 있다.

최근 주택경기 호조를 견인한 요인들의 지속가능성 및 대내외 환경 등을 고려할 때,

주택경기 호조의 지속가능성은 제한적인 수준으로 분석된다.

최근 주택경기 호조는 구매력 상승 및 수요기반 확대와 같은 근본적인 요인에 기

인하기 보다는 오랜 침체기로 인한 실질가격 하락 및 공급량 감소, 저금리 지속에

따른 상대적인 월세수익력 상승, 현 정부의 주택경기 활성화 정책 등에 주로 기인

하고 있다. 당분간 금리 대비 월세수익률의 우위는 주택수요를 뒷받침할 전망이며,

「8·25 가계부채 관리방안」의 시행으로 과잉공급 억제효과가 기대되나, 거시경

제 여건, 지속적인 가격상승으로 인한 피로감 누적, 급증한 공급물량 등으로 주택

경기의 둔화 가능성이 큰 것으로 판단된다. 한편 여신심사 선진화 가이드라인, 중

도금대출 보증요건 강화 등 수요조절 정책은 주택시장을 실수요 중심으로 재편하

는 동시에, 주택시장 내 지역별 양극화 현상을 촉진시킬 전망이다.

공급과잉이 우려되는 지방 및 수도권 일부 지역을 중심으로 주택경기의 지역차별화

현상이 나타날 가능성이 높다.

아파트 분양물량과 수요전망을 지역별로 구분하여 비교해본 결과, 수도권의 최근

10년간 평균 분양물량은 수요전망치를 소폭 하회하는 반면, 지방의 경우 평균 분

양물량이 수요전망치를 상회하고 있음을 확인할 수 있었다. 따라서 공급과잉이 우

불확실성이 커진 주택시장,

건설업체 실적 향방은?

(주택시장 둔화가능성 및 업체별 영향 검토)

최한승 I 평가 2실 책임연구원 I 02-368-5324 I hschoi@korearatings.com

이성일 I 평가 2실 책임연구원 I 02-368-5671 I silee@korearatings.com

김미희 I 평가 2실 책임연구원 I 02-368-5633 I mhkim@korearatings.com

선영귀 I 평가 2실 평가전문위원 I 02-368-5625 I yksun@korearatings.com

SummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummarySummary

5www.rating.co.kr

려되는 지방과 수도권 일부 지역의 경우 미분양이 증가할 위험이 상존하고 있는 등

지역별 주택경기 차별화 가능성이 높은 것으로 판단된다.

해외 및 토목 부문의 저조한 실적이 지속되는 가운데 주택경기 호전의 영향으로 건

축부문의 매출 비중 및 이익기여도가 크게 증가한 상황으로 향후 주택경기가 하락

반전되는 경우 그 영향이 매우 클 것으로 예상된다.

저유가로 인한 중동지역 국가의 재정부담이 지속되고 있어 중단기적으로 해외수

주 여건 개선이 쉽지 않을 전망인 가운데 주택 공급물량 감소로 2017년 이후 신규

수주가 하락세로 전환될 것으로 예상되며, 최근 착공된 주택물량의 기성이 마무리

되는 2018년 이후 매출이 감소할 것으로 전망된다. 또한 주택경기 호조에 힘입어

건축부문 영업수익성이 2006년 이후 최고 수준을 기록하고 있으나 주택 공급과잉

에 대한 우려가 확대되고 있는 상황하에서 최근과 같은 건축부문의 우수한 영업수

익성이 지속될 가능성은 제한적이다. 이에 향후 분양시장을 중심으로 한 주택경기

호조세가 둔화되어 분양가가 하락하는 경우 건축부문의 채산성 저하는 불가피할

전망으로 건축부문의 영업수익성이 과거 수준으로 하락하는 경우 일부 업체는 금

융비용 및 대손 부담을 충당하지 못할 위험이 내재해 있다.

KR은 사업부문이 건축, 토목, 플랜트 등으로 다각화되어 있는 15개 업체의 사업포

트폴리오, 이익기여도, 주택사업장 입지조건, 주택부문 실적 저하시 이익완충력 등

을 점검하였다. 그 결과 현대산업개발을 비롯한 6개업체가 주택경기 둔화에 따른

영향이 클 것으로 예상되며, 한신공영을 비롯한 중견 건설업체들은 주택부문의 실

적 저하시 이익방어력이 미흡한 것으로 분석된다.

현대산업개발의 경우 주택중심의 사업구조를 보유하고 있어 주택경기 둔화에 따

른 매출 및 이익 가변성이 높을 것으로 예상되나, 주택부문의 우수한 수주경쟁력

을 바탕으로 사업장 분포가 우수한 수준이며, 업계 최고 수준의 이익창출력을 보

유하고 있어 주택부문 실적 저하시 이익완충력 또한 우수한 수준으로 사업 구조

적인 단점을 일부 상쇄하고 있는 것으로 분석된다. 한편, 중견건설업체들은 사업

장 분포 및 이익완충력 측면에서 우수한 주택브랜드 인지도 및 수주경쟁력을 보유

한 상위 건설업체들에 비해 열위한 것으로 분석되었으며, 과거 금융위기 이후 주

택중심의 중견건설업체들이 대거 부실화되었던 사례처럼 향후 주택시장이 위축되

는 경우 그 영향이 클 것으로 전망된다. 특히 한신공영의 경우 주택사업의 상당부

문이 공공부문으로 구성되어 있어 민간건축 집중도는 업계 평균 수준이나 주택부

문에 대한 이익집중도가 높아 주택경기 둔화 시 수익성 확보에 어려움을 겪을 가

능성이 내재해 있다.

www.rating.co.kr

주) 1. 공동주택 수요전망은 제2차 장기주택종합계획상 13년~22년 전망치의 각 지역별 연평균값이며, 아파트 수요전망은

해당값에 최근 10년간 공동주택 인허가실적의 각 지역별 아파트 비중(수도권 77%, 지방 90%)을 적용하여 추정.

2. 2016년 분양물량은 예정물량 포함이며, 평균값은 2016년부터 최근 5년 및 10년 분양물량의 연평균값에 해당됨.

자료) R114, 국토교통부.

주) 1. 사업부문별 손익이 공시되지 않은 롯데건설, 태영건설, 한양의 경우 일부 요소 분석 불가.

2. 현대건설과 한라의 경우 별도기준 사업부문별 실적을 공시하지 않아 연결기준 자료 사용.

3. 업체별 공시자료를 활용하여 분석하였으나, 민간건축 부문을 별도로 공시하지 않은 업체의 경우 회사 제시 자료 등

을 활용하여 추정.

4. 각 항목은 높음, 보통, 낮음(우수, 양호, 미흡)의 3가지 단계로 분류.

수도권 아파트 분양물량 및 수요전망 지방 아파트 분양물량 및 수요전망

[업체별 주택사업 관련 위험 요소 분석]

회사명사업요인 재무요인

민간건축 집중도 이익집중도 사업장 분포 이익완충력

현대건설(주) 낮음 보통 우수 우수

(주)포스코건설 낮음 높음 양호 양호

대림산업(주) 보통 보통 양호 양호

(주)대우건설 보통 높음 우수 양호

지에스건설(주) 보통 높음 양호 양호

현대산업개발(주) 높음 높음 우수 우수

롯데건설(주) 보통 - 우수 -

에스케이건설(주) 낮음 낮음 우수 양호

(주)태영건설 보통 - 양호 -

(주)한화건설 낮음 보통 양호 미흡

(주)한양 보통 - 양호 -

계룡건설산업(주) 보통 보통 미흡 미흡

한신공영(주) 보통 높음 미흡 미흡

(주)한라 보통 높음 양호 양호

(주)두산건설 낮음 낮음 양호 미흡

6 Research

산업

신용평가시에는 세대수, 분양대금 등을 포함한 사업장 별 상세자료를 바탕으로 사

업지역의 분양경기, 입지조건, 분양률, 입주율, 원가 수준 등에 대한 종합적인 검토

가 이루어지고 있다. 반면, 금번 분석은 주택시장 호조세가 하락 반전될 경우 업체

별 공종포트폴리오, 이익창출력, 주택사업장 구성에 따라 업체간 상대적인 위험수

준을 가늠하기 위한 것으로 업체별 비교가능성을 높이기 위해 사업보고서, 감사보

고서 등 공시자료를 중심으로 분석을 진행하였다. 이에 실제 업체의 매출 및 수익

구조, 사업장 구성 등을 일부 정확하게 반영하지 못할 수 있고, 특히 사업장 구성 분

석에 있어 착공 시기의 가변성이 높은 재건축•재개발 사업과 입주 임박 사업장이

상당수 포함되어 있으며, 세대수, 분양대금 등에 대한 정보 부족으로 단순 사업장

수를 기준으로 하였기 때문에 분석에 일부 한계가 존재한다.

최근 건설업계 실적 개선세가 주택시장 호전에 의존하고 있는 상황하에서 주택 호

조세가 장기간 지속될 가능성이 낮고, 공공과 해외 부문에서 어려운 여건이 지속되

고 있음에 따라 주택경기 동향과 업체별 주택사업 관련 리스크 통제 여부에 대한 모

니터링이 필요하다.

장기간의 침체 끝에 찾아온 주택시장의 호황으로 2015년 분양물량은 사상 최대치

를 기록하고, 건설업체들의 전반적인 주택사업 성과는 상당히 우수한 수준을 기록

하였다. 다만, 최근 주택경기 호조를 견인한 요인들의 지속가능성 및 대내외 환경

등을 고려할 때 이러한 상황이 지속되기는 쉽지 않을 전망이다. 이에 KR은 주택시

장 동향과 더불어 민간 주택사업 비중 추이, 사업전략 상 주택사업 확대 수준, 신규

분양물량의 분양성과 및 실제 계약률, 기분양물량의 입주율 등을 중심으로 업체별

주택사업 관련 리스크 통제 여부에 대한 모니터링을 강화할 예정이다.

7www.rating.co.kr

I. 주택시장 분석

1) 주택시장 동향

금융위기 이후 오랜 기간 침체기를 겪었던 주택시장은 현 정부의 주택경기 활성화 정책, 저금리 기조 장기화 등의 영향으

로 가파른 회복세를 나타냈다. 전국의 주택 거래량은 2013년 이후 연평균 20%의 증가율을 지속한 결과, 2015년에는 통

계 집계 이래 최고 거래량을 기록하였으며, 2008년 이후 하락세가 두드러졌던 수도권의 주택가격 반등과 함께 전국적으

로 주택가격 상승이 이어졌다. 그러나 2015년 이후 분양물량 급증에 따른 미입주 우려가 확대되고 있는 가운데, 주택담보

대출 규제 강화, 거시경제 환경 저하 등의 영향으로 2016년 6월말 기준 주택 거래량은 전년 동기 대비 10% 이상 감소하

였고, 가격 상승세도 둔화되는 움직임을 보이고 있다.

주택경기 회복으로 건설사들이 공급물량을 크게 확대함에 따라 2015년 전국의 아파트 분양물량은 51만호를 상회하였으

며, 이는 최근 10년간 평균 분양물량의 2배에 근접한 수준이다. 단기간에 공급이 폭발적으로 증가한 결과, 2017년과 2018

년의 아파트 입주물량은 75만호에 달할 것으로 예상되고 있다. 이에 당사는 2016년 4월 발표한 Special Report 『미입주

위험 재발할 것인가?』를 통하여 분양가격 및 재고주택가격 수준, 공급물량의 적정성 등을 점검함으로써 심각한 미입주

사태의 재발 가능성은 제한적일 것으로 분석한 바 있다. 다만 상기 보고서에서도 언급하였듯이 2015년과 같은 공급물량

이 지속될 경우 공급과잉 상태가 될 가능성이 높다. 미입주 위험에 대한 시장의 우려에도 불구하고, 2016년 상반기 분양

물량 감소폭은 전년 동기 대비 2.5% 수준에 그치고 있으며, 하반기 분양예정물량을 고려할 때 2016년 분양물량도 2015

년 수준에 근접할 것으로 전망되고 있다.

최근 상승세였던

주택경기지표 둔화조짐

분양물량 급증으로

공급과잉 우려 확대

자료) 국토교통부(온나라부동산정보).

[그림 1] 지역별 주택 거래량 [그림 2] 아파트 실거래가지수(2006.01=100)

8 Research

산업

Research - 산업

금융위기 당시 16만호를 상회했던 전국의 미분양 규모가 공급물량 감소를 바탕으로 꾸준히 해소되어 온 가운데, 수도권

지역의 미분양 규모는 장기간 적체되는 모습을 나타냈다. 최근 주택경기 상승에 힘입어 수도권 지역의 미분양 규모가 감

소세로 전환됨에 따라 전국의 미분양 규모는 2013년 1월 기준 7.5만호에서 2015년 4월 기준 2.8만호까지 빠르게 해소되

는 추이를 보였다. 그러나 신규 분양물량이 특히 집중되었던 2015년 4분기에는 미분양 세대수가 급격히 증가하였으며,

2015년 상반기까지 상승흐름을 유지해온 민간아파트 초기분양률도 서울 등 일부 지역을 제외하고는 대부분 하향세로 전

환되어, 2016년 2분기 전국 기준 70% 수준에 머물렀다. 2016년 들어 수도권의 미분양 규모는 다시 감소세로 전환되었으

나, 지방에서는 정체 또는 증가하는 양상을 띠고 있어, 전국적으로 미분양의 해소 속도는 전년 대비 크게 둔화된 모습이다.

주) 2016년 이후 예정물량 포함.자료) R114.

[그림 3] 지역별 아파트 분양물량 [그림 4] 지역별 아파트 재고 및 입주물량

자료) 국토교통부(온나라부동산정보).

[그림 5] 지역별 미분양 세대수 [그림 6] 지역별 민간아파트 초기분양률

주) 1. 30세대 이상 분양한 전국 민간아파트 사업장 중, 분양개시 이후 3개 월 초과 6개월 이하 경과한 사업장의 지역별 평균 분양률. 2. 2Q15까지 광역시에 인천 포함, 3Q15부터 인천 제외/세종 포함.자료) 주택도시보증공사.

9www.rating.co.kr

2) 주택시장 전망

① 긍정적 요인

당분간 금리 대비 월세수익률의 우위가 이어질 전망이며, 이는 일정 수준 주택수요를 뒷받침할 것으로 기대된다. 미국발

금리인상 가능성을 배제할 수는 없으나, 지속적인 금리 하락으로 월세수익률과 예금금리 간의 격차가 벌어져 있는 상황

으로, 국내외 경기 여건을 고려할 때 단기간 내에 큰 폭의 금리인상이 이루어지기는 쉽지 않을 것으로 예상되기 때문이

다. 한편 임차인의 입장에서 월세수익률의 우위는 이자소득 및 이자비용 대비 주거비용 부담이 큰 것으로 해석할 수 있

기 때문에 주택담보대출금리가 월세수익률 대비 낮게 형성되어 있는 점은 매매전환의 유인으로도 일부 작용할 전망이다.

② 부정적 요인

전세계적으로 저성장에 따른 경기둔화 추세가 지속되고 있는 가운데, 산업별 구조조정, 가계부채 증가 등 주요 이슈가 산

재해 있어, 국내 거시경제 여건은 주택시장에 비우호적인 상황이다. 최근 10년간 실질가구소득 증가율이 평균 1%대에 머

무르는 등 가계소득은 정체되고 있는 반면, 주택가격 상승으로 가구소득 대비 주택가격 비율이 증가세를 이어감에 따라

주택에 대한 구매력이 약화되고 있으며, 고령화 사회의 진입으로 경제활동인구에서 청장년층 비중이 감소하고 있는 점도

수요 측면에서 장기적인 부담요인으로 작용할 전망이다.

금리 대비

월세수익률 우위

주택수요 뒷받침 전망

거시경제 여건

주택시장에 비우호적

주) 1. 월세수익률 = 아파트 매매대비 전세가격비율 x 전월세전환율 x 100. 2. 주택담보대출금리는 신규취급액 기준자료) 주택도시보증공사.

자료) 한국은행, IMF.

[그림 7] 경제성장률 [그림 8] 월세수익률과 금리

10 Research

산업

Research - 산업

물가상승을 고려한 아파트 실거래가지수 추이를 살펴보면, 수도권의 경우 2008년부터 가격하락이 장기간 지속되다가

2013년 이후 반등하는 모습을 보이고 있다. 따라서 2013년 이후 가격상승은 과거 큰 폭의 가격하락에 따른 보상성격이 강

한 것으로 판단된다. 그럼에도 불구하고 수도권을 비롯하여 전국적으로 이어진 가격상승에 대한 피로감이 누적되고 있는

가운데, 급격하게 증가한 공급물량은 향후 주택경기 호조 지속의 부담으로 작용할 수 있다.

지속된 가격상승 및

공급물량 증가는

부담요인

자료) 국민은행.

[그림 9] 가구연소득 대비 주택가격(전국, 3분위) [그림 10] 연령별 경제활동인구

주) 아파트실거래가지수/소비자물가지수.자료) 국민은행, 통계청, 한국기업평가 재가공.

[그림 11] 물가상승 고려 아파트 가격지수 [그림 12] 아파트 분양물량과 수요전망

자료) 통계청.

주) 1. 공동주택 수요전망은 제2차 장기주택종합계획상 13년~22년 전망치의 연평균값이며, 아파트 수요전망은 해당값에 최근 10 년간 공동주택 인허가실적의 아파트 비중(83%)을 적용하여 추정. 2. 2016년 분양물량은 예정물량 포함.자료) R114, 국토교통부, 한국기업평가 재가공.

11www.rating.co.kr

분양물량이 급감했던 2010년부터 2015년까지 연평균 분양물량은 30만호 수준으로 제2차 장기주택종합계획상 신규공동

주택 수요를 바탕으로 추산한 아파트 수요전망치인 29만호에 근접하고 있어, 2015년의 아파트 분양물량 급증은 과거 감

소분을 보완하는 것으로 해석된다. 하지만 2016년에도 신규아파트 수요전망을 크게 상회하는 공급이 이루어질 것으로

예상되는 점은 공급과잉에 대한 우려를 키우고 있으며, 급격히 증가한 공급물량으로 인하여 향후 건설업체들의 주택수주

규모가 급감할 위험도 잠재되어 있다.

③ 양극화 요인

수도권의 주택보급률은 꾸준히 100%에 미달하고 있는 반면, 지방의 경우 2005년에 이미 100%를 초과한 이후 2010년

외에는 지속적인 상승세를 보인 결과 2014년 기준 주택보급률이 108%를 상회하고 있다. 수도권에 비하여 지방에 노후

주택 비중이 상대적으로 높게 나타나는 점이 함께 고려되어야 하지만, 최근 지방 및 수도권 일부 지역을 중심으로 주택가

격 하락, 미분양 증가, 청약경쟁률 하락 등 주택경기 둔화의 조짐이 나타남에 따라 지역별 공급과잉 및 양극화 현상에 대

한 우려가 커지고 있다.

아파트 매매가격지수의 변동 추이를 살펴보면, 2015년에는 수도권 및 5개광역시의 상승폭이 두드러진 가운데 전국적으

로 가격상승세가 이어졌으나, 2016년에는 지방의 가격흐름이 하락세로 전환됨에 따라 지역간 차별화 현상이 나타나고 있

다. 2015년 공급물량 증가의 영향으로 전국적으로 늘어났던 미분양 규모 또한, 수도권의 경우 2016년 들어 감소세를 보

이고 있는 반면, 지방의 경우 증가세가 이어지고 있는 가운데 신규 분양물량 대비 미분양의 증가속도는 2015년보다 빨라

진 상황이다.

지방 및 수도권 일부

주택경기지표 하락

자료) 국토교통부(국토교통통계누리).자료) 통계청.

[그림 13] 지역별 주택보급률 [그림 14] 주택 연령별 지역분포(2012.12)

12 Research

산업

Research - 산업

이러한 현상의 원인으로 수도권에 비하여 지방의 공급과잉 가능성이 높다는 점을 꼽을 수 있다.

아파트 분양물량과 수요전망을 지역별로 구분하여 비교해본 결과, 수도권의 최근 10년간 평균 분양물량은 수요전망치를

소폭 하회하는 반면, 지방의 경우 평균 분양물량이 수요전망치를 상회하고 있음을 확인할 수 있었다.

정부의 혁신도시사업 추진에 따른 공공기관의 지방 이전 및 파생수요의 발생으로 수도권에서 지방으로 수요이전이 일부

이루어지고 있는 점을 고려하더라도, 수요전망을 상회하는 큰 폭의 공급 증가는 수도권보다는 지방에서 주로 나타나고

있는 것으로 파악된다.

지방, 공급과잉

가능성 높은 수준

자료) 국민은행.

[그림 15] 지역별 아파트 매매가격지수 월변동률 [그림 16] 분양물량 대비 미분양증가 추이

주) 1. 선그래프는 각 기간별 미분양 증가 규모를 해당 기간의 분양물량 으로 나눈 값(좌). 2. 막대그래프는 각 기간별 분양물량(우)자료) 국토교통부(국토교통통계누리), R114.

[표 1] 혁신도시 및 공공기관 이전 개요(2016.07)

구분 면적(천㎡) 인구(천명) 사업비(억원) 이전기관(수) 이전인원(인)

혁신도시 44,889 267 97,601 115 40,548

기타 - - - 39 9,301

합계 44,889 267 97,601 154 49,849

자료) 국토교통부 공공기관지방이전추진단.

13www.rating.co.kr

수도권의 경우 2016년에도 전반적으로 상승흐름을 이어가고 있지만, 수도권 내에서도 지역별 차별화 가능성이 내재되어

있다. 수요기반이 충분한 가운데, 멸실을 동반하는 재개발·재건축 사업 비중이 높은 서울지역과 달리, 신도시·택지지구를

중심으로 최근 공급물량이 크게 증가한 경기지역의 경우 국지적으로 주택가격 하락, 미분양 증가 등의 현상을 보이고 있

기 때문이다. 2016년 7월 기준 정부에서 지정한 총 20개의 미분양 관리지역에는 택지지구가 집중되어 있는 평택 등 경기

지역을 중심으로 총 7개의 수도권 지역이 포함되었다.

수도권 내 지역차별화

가능성 내재

주) 1. 공동주택 수요전망은 제2차 장기주택종합계획상 13년~22년 전망치의 각 지역별 연평균값이며, 아파트 수요전망은 해당값에 최근 10년간 공동주택 인 허가실적의 각 지역별 아파트 비중(수도권 77%, 지방 90%)을 적용하여 추정. 2. 2016년 분양물량은 예정물량 포함이며, 평균값은 2016년부터 최근 5년 및 10년 분양물량의 연평균값에 해당됨.자료) R114, 국토교통부.

[그림 17] 수도권 아파트 분양물량과 수요전망 [그림 18] 지방 아파트 분양물량과 수요전망

[표 2] 미분양 관리지역 현황(2016.07)

구분 시군구

수도권(7)인천 중구

경기 평택시, 고양시, 남양주시, 시흥시, 안성시, 광주시

지방(13)

광주 북구 / 울산 북구

충북 청주시, 제천시 / 충남 공주시

전북 군산시 / 전남 나주시

경북 포항시, 영천시, 예천군 / 경남 창원시, 김해시, 고성군

주) 직전 3개월간 미분양 물량이 50% 이상 증가한 지역, 누적 미분양세대수가 직전 1년간 미분양 발생 수의 2배 이상인 지역.

자료) 국토교통부.

14 Research

산업

Research - 산업

경기도 기초자치단체의 최근 공급물량 증가수준과 미분양 규모를 비교해 본 결과, 일부 지역의 경우 공급물량 증가에도

불구하고 상대적인 미분양 규모가 낮은 수준을 유지하였지만, 안성, 광주, 용인, 남양주 등의 지역에서는 공급물량이 증가

함에 따라 미분양 규모도 함께 증가하는 모습을 나타내고 있다. 서울의 높은 수요를 흡수할 수 있는 하남 등 인접지역의

경우 공급물량 소화가 상대적으로 용이할 것으로 예상되나, 신규 인구유입 요인이 부재한 상황에서 입지요건이 떨어지

는 지역의 경우 크게 늘어난 분양물량이 부담으로 작용할 수 있다. 아울러 용인, 남양주 등 준공후 미분양 규모가 상대적

으로 높게 나타나는 지역의 경우에는 지속적인 공급증가 여부 및 미분양 해소 추이에 대하여 모니터링이 더욱 요구된다.

④ 정부정책

정부는 가계부채 증가 및 주택시장 과잉공급 우려에 대한 대책으로 2016년 8월, 「8·25 가계부채 관리방안」을 발표하

였다.

여기에는 LH 공공택지 공급물량 감축, 주택도시보증공사의 PF대출보증 심사요건 강화, 미분양 관리지역 확대 및 분양보

증 예비심사 도입, 지자체 협력을 통한 과도한 인허가 자제 유도 등과 같이 공급조절을 목표로 하는 정책들이 다수 포함되

어 있어, 과잉공급에 대한 억제효과가 기대된다.

2015년 7월 정부의 가계부채 종합 관리 방안 발표를 시작으로 시행된 여신심사 선진화 가이드라인, 주택도시보증공사 중

도금 대출 보증요건 제한 등 기존의 정부정책이 수요조절에 초점이 맞춰져 있던 데에 반해, 이번 정책은 공급조절에 무게

가 좀 더 실린 상황이다.

공급정책, 과잉공급

억제효과 기대 VS.

수요정책, 수요감소 및

지역별 양극화 촉진

주) ‘미분양/분양승인’은 16.06 기준 각 지역별 미분양 세대수를 15~16.06 기간 내 해당지역 분양승인 세대수로 나눈 값이며, ‘분양승인/세대수’는 15~16.06

기간 내 각 지역별 분양승인 세대수를 14년말 기준 해당지역 주민등록세대수로 나눈 값에 해당함.

자료) 국토교통부(국토교통통계누리), 한국기업평가 재가공.

[그림 19] 경기도 기초자치단체의 공급물량 증가수준과 미분양규모 상대비교

15www.rating.co.kr

이와 같은 조치에서 다시 확인되었듯이 정부의 정책기조가 부동산 시장의 경착륙을 지양하는 방향으로 이루어지고 있는

만큼, 단기간 내에 분양권 전매제한과 같은 강력한 수요조절 정책이 시행될 가능성은 제한적이라 판단된다.

다만 기존에 시행되고 있는 주택 대출 관련 정책을 비롯하여 「8·25 가계부채 관리방안」의 일환으로 시행될 중도금대

출 보증요건 강화 등의 수요조절 정책은 주택시장을 실수요 중심으로 재편하는 동시에, 주택시장 내 지역별 양극화 현상

을 촉진시킬 전망이다.

3) 시사점

장기간의 침체 끝에 찾아온 주택시장의 호황으로 2015년 분양물량은 사상 최대치를 기록하고, 건설업체들의 전반적인 주

택사업 성과는 상당히 우수한 수준을 기록하였다.

하지만 최근 주택경기 호조를 견인한 요인들의 지속가능성 및 대내외 환경 등을 고려할 때 이러한 상황이 지속되기는 쉽

지 않을 전망이다.

주택경기 호조

지속가능성 제한적

[표 3] 주택 관련 주요정책

구분 시행시기 주요내용

여신심사 선진화 가이드라

인 수도권 시행2016.02 • 상환능력 평가를 위한 소득증빙자료 객관성 확보

• 신규 주택구입자금, 고부담대출 등은 비거치식 분할상환 유도

• 변동금리 주택담보대출에 대해 금리상승 가능성 고려하여 대출한도 설정

• 총금융부채 상환부담 평가시스템(DSR) 도입여신심사 선진화 가이드라

인 전국 확대시행2016.05

주택도시보증공사 중도금

대출 보증요건 변경2016.07

• 1인당 보증건수 2건 제한

• 수도권・광역시 6억원, 지방 3억원 보증한도 제한

• 분양가격 9억원 초과 주택 보증대상에서 제외

8.25 가계부채 관리방

안 발표2016.08

• LH공공택지 공급물량 감축(16년, 15년의 58%)

• 주택도시보증공사 PF대출보증 신청요건 강화

• 미분양관리지역 확대 및 분양보증 예비심사 도입

• 지자체의 과도한 인허가 자제 유도

• 분양보증 발급요건 강화

• 중도금대출보증 요건 강화(90% 부분보증 운영, 1인당 보증건수 통합관리)

주) 8.25 가계부채 관리방안의 시행시기는 발표시점을 의미하며, 실제 시행시기는 각 정책별로 다르게 적용됨.

자료) 금융감독원, 국토교통부.

16 Research

산업

Research - 산업

아파트 분양물량과 수요전망을 지역별로 구분하여 비교해본 결과, 수도권의 최근 10년간 평균 분양물량은 수요전망치를

소폭 하회하는 반면, 지방의 경우 평균 분양물량이 수요전망치를 상회하고 있음을 확인할 수 있었다. 따라서 공급과잉이

우려되는 지방과 수도권 일부 지역의 경우 미분양이 증가할 위험이 상존하고 있는 등 지역별 주택경기 차별화 가능성이

높은 것으로 판단된다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 미입주 현상이 두드러졌던 수도권 지역의 주민등록세대수 변동폭과 주택가격 변동폭을 비

교하여 살펴보면, 세대수 증가가 컸던 지역에서 주택가격 하락폭도 크게 나타나고 있다. 즉, 수요기반이 충분하지 않은 상

황에서 공급물량이 크게 증가한 지역의 경우 주택경기 하락 시점의 충격에 더욱 취약할 수 있음이 확인된 것이다. 견조한

수요가 뒷받침되지 않은 공급증가는 잠재적인 위험을 내포하고 있는 만큼, 공급과잉이 의심되는 지역에 대하여 보수적

인 접근이 필요한 시점으로 판단된다.

주택경기 지역차별화

가능성 높은 수준

[표 4] 주택시장 전망분석 요약

구분주택시장에 미치는 영향

긍정적 부정적

거시경제(소득, 인구구조 등) V

저금리, 월세수익률 우위 V

가격 및 공급물량 수준 V

정부정책 V V

주) 인천, 경기지역 시/구 기준, 2010년~2012년 연간 변동폭의 3년 평균값 기준 아파트매매가격지수 및 주민등록세대수의 비교 (세대수 증가폭이 해당 지역

내 평균보다 큰 표본 대상으로 작성).

자료) 통계청, 국민은행, 한국기업평가 재가공.

[그림 20] 공급물량과 가격변동 간 상관관계

17www.rating.co.kr

II. 주택경기 둔화가 업계 전반에 미치는 영향

당사가 등급을 보유하고 있는 12개사의 실적을 분석한 결과 2006년까지 50%를 상회하던 건축부문 매출비중이 2008년

금융위기 이후 급감하며 2012년 30.1%까지 하락하였으나, 최근 주택시장 호조에 힘입어 증가하고 있는 양상이다.

반면, 주택시장 침체기에 업계의 외형성장을 견인하던 플랜트 및 해외사업은 2012년 매출비중이 50.1%로 정점을 기록

한 이후 유가하락에 따른 중동 지역 발주물량 감소, 대규모 손실 이후 수주 위축 등의 영향으로 그 비중이 축소되고 있다.

한편, 금융위기 이전 50%를 상회하던 건축부문 이익기여도는 과거 분양물량에 대한 대규모 손실처리로 크게 감소하였으

나, 최근 주택경기 호전에 따른 분양가격 상승, 해외부문의 부진한 실적의 영향으로 2015년 이후 80%를 상회하고 있다.

결국 최근 실적이 주택부문에 크게 의존하고 있어 주택경기가 하락 반전되는 경우 그 영향이 매우 클 것으로 예상되어 수

주, 매출, 영업이익을 중심으로 향후 변화가능성을 예측해 보았다.

분석 결과 2017년 신규수주는 과거 10년 동안 가장 낮은 수준을 나타낼 가능성이 높을 것으로 추정되며, 주택 수주 호조

둔화가능성과 토목 및 해외 부문의 수주가 부진한 상황을 고려할 때 최근 착공된 주택물량의 기성이 마무리되는 2018년

이후 매출이 감소할 것으로 전망된다.

또한 주택경기 호조에 힘입어 건축부문 영업수익성이 2006년 이후 최고 수준을 기록하고 있으나 주택 공급과잉에 대한

우려가 확대되고 있는 상황하에서 최근과 같은 건축부문의 우수한 영업수익성이 지속될 가능성은 제한적인 상황이다. 토

건설업체 주택부문

의존도 크게 증가

매출감소, 영업수익성

저하가능성 내재

주) 1. 당사 평가대상업체중 12개 업체 기준.

2. 부문별로 매출총이익만을 공시하는 업체는 판관비를 매출비중에 따라 안분하여 계산하였으며, 판관비중 공통비 부문 역시 매출비중에 따라 안분하여 계산.

3. 일부 업체의 경우 건축부문 매출 및 이익에 해외건축 포함.

자료) 각사 감사보고서, 반기보고서 자료 당사 재구성.

[그림 21] 공종별 매출 [그림 22] 공종별 이익기여도

18 Research

산업

Research - 산업

목, 해외 부문의 채산성 확보에 어려움을 겪으며 이익의 대부분이 건축부문에서 창출되고 있는 상황 하에서 건축부문의

영업수익성이 과거 수준으로 하락하는 경우 전체 영업수익성 저하가 예상된다.

1) 수주 및 매출

분석가능한 8개 업체의 수주잔고를 분석한 결과 2008년까지 15%내외의 성장세가 이어지던 국내 수주는 2014년까지 정

체되었던 반면, 해외 수주의 경우 2013년까지 10%를 상회하는 높은 성장세가 지속되었다. 그러나, 해외 사업에서 대규모

손실 발생, 국내 주택경기 호전에 따른 수주확대 등의 영향으로 최근 국•내외 수주 상황이 역전되면서 2015년에는 국내

수주잔고가 전년대비 15.5% 증가한 반면 해외수주 잔고는 7.1% 감소하였다.

2016년 국내 수주는 예정 주택 공급물량 등을 감안할 때 2015년 수준에서 크게 변화가 없을 것으로 예상되나, 2017년 이

후 주택 공급물량 감소 가능성을 고려할 때 큰 폭의 감소가 불가피할 전망이다.

정부는 분양시장을 중심으로 한 주택경기 과열을 억제하기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 미분양관리지역 지정•운용

(2월~), 청약시장 집중 점검(6월~), 중도금대출보증 개선(7월~) 등 공급조절 방안을 단계적으로 실시 중에 있다.

아울러 공공택지 공급물량 조절, 분양보증 강화와 같은 정책들을 통해 주택공급에 대한 보다 적극적인 관리를 시행할 계

획으로 2017년 이후 주택 분양물량은 적정 수요인 30만호 수준까지 감소할 것으로 전망된다.

한편, 과거 주택경기가 부진하던 시기에 수주를 보완하던 해외부문의 경우 유가가 2014년 이전 수준으로 회복되기 어려

국내 수주 호조,

해외 수주 부진

주) 1. 국내 및 해외부문 수주 추이 집계가 가능한 8개 건설업체 자료.

2. 국내수주는 공공부문이 현 수준에서 유지되고, 민간부문은 예정 주택 분양물량에 따라 감소하는 것으로 가정하였음.

3. 해외수주는 16.08.24 기준 해외수주 감소율을 2016(f)에 반영하였으며, 2017(f)는 2015~2016(f) 평균값 반영.

자료) 각 사 공시자료 및 제시자료를 바탕으로 당사 재구성 및 추정.

[그림 23] 발주처별 수주잔고 증가율 [그림 24] 신규수주 전망(단위 : 조원)

19www.rating.co.kr

운 가운데 저유가로 인한 중동지역 국가의 재정부담이 지속되고 있어 중단기적으로 수주 여건 개선이 쉽지 않을 것으로

예상된다.

또한, 2009년 이후 성장세를 보이고 있는 아시아 지역의 경우 경제성장에 따른 인프라 수주 증가가 기대되나 금융조달 여

건과 한층 치열해진 수주경쟁 등을 감안할 때 중동지역 수주 감소분을 완화하기에는 다소 힘들 것으로 판단된다.

이에 2017년 신규수주는 과거 10년 동안 가장 낮은 수준을 나타낼 가능성이 높을 것으로 추정된다.

최근 수주증가를 견인하고 있는 국내수주는 주택경기가 회복세를 보이기 시작한 2014년 수준을 하회할 것으로 예상되며,

해외수주는 다소 회복되나 과거 대비 낮은 수준에 머물 전망이다.

이러한 주택 수주 호조가 향후 둔화될 가능성이 높은 가운데 토목 및 해외 부문의 수주가 부진한 상황을 고려할 때 최근

착공된 주택물량의 기성이 마무리되는 2018년 이후 매출이 감소할 가능성이 높다.

분석 가능 8개 업체의 수주잔고 및 신규수주 추이를 바탕으로 향후 매출을 전망한 결과 국내매출은 주택 분양물량의 기

성이 이어지며 2017년까지 증가세가 유지되나, 준공이 본격화되는 2018년에는 감소할 것으로 추정된다.

해외매출의 경우 신규 수주 부진의 여파로 2016년 감소가 예상되며, 2018년까지 과거 대비 낮은 수준이 이어질 것으로

전망된다.

2017년부터 신규수주

감소 전망

최근 착공 주택물량

기성이 마무리되는

2018년 이후 매출

감소 가능성 높은 수준

주) 1. 국내 및 해외부문 신규수주 추이 집계가 가능한 8개 건설업체 자료.

2. 매출추정치 = 기초 수주잔액 * 평균(2010~2015) 수익인식률(당기 공사수익/ 기초 수주잔액).

자료) 각 사 공시자료 및 제시자료를 바탕으로 당사 재구성 및 추정.

[그림 25] 국내부문 매출 전망(단위: 억원) [그림 26] 해외부문 매출 전망(단위: 억원)

20 Research

산업

Research - 산업

2) 수익성

영업이익률은 주택을 중심으로 한 건축부문의 양호한 원가율, 토목 및 플랜트 부문의 안정적인 채산성 확보를 통해 2007

년까지 5~6%를 기록하였으나, 금융위기 이후 주택시장 위축에 따른 할인 분양, PF대위변제 사업장의 낮은 채산성 등으

로 건축부문의 수익성이 급락한 데 이어 주택시장 호전으로 건축부문 원가율이 회복되며 2015년 이후 영업수익성이 개선

되었으나, 플랜트, 토목 및 해외사업의 부진한 실적은 수익성 개선의 폭을 제한하고 있다.

분석 가능한 12개 업체의 건축부문 2016년 상반기 영업이익률은 9.8%로 2006년 이후 최고 수준을 기록하고 있으나 현재

의 주택 공급과잉에 대한 우려가 확대되고 있는 상황하에서 최근과 같은 건축부문의 우수한 영업수익성이 지속될 가능성

은 제한적인 상황이다. 이에 향후 분양시장을 중심으로 한 주택경기 호조세가 둔화되어 분양가가 하락하는 경우 건축부

문의 채산성 저하는 불가피할 전망이다. 토목, 해외 부문의 채산성 확보에 어려움을 겪으며 이익의 대부분이 건축부문에

서 창출되고 있는 상황 하에서 건축부문의 영업수익성이 과거 수준(2006년에서 2011년까지 건축부문 영업이익률 평균

4.8%)으로 하락하는 경우 전체 영업수익성 저하가 예상된다.

앞서 분석한 추정 매출하에서 건축부문 수익성이 2006년부터 2011년 평균인 4.8% 수준으로 회귀한다고 가정했을 경우

전체 영업이익률은 2.4%까지 하락하는 것으로 추정되었다. 토목부문의 영업이익률이 1~2% 수준에 그치고 있는 점, 플

랜트, 해외 부문에서 영업이익을 창출하지 못하는 점 등을 고려할 때 건축부문 수익성 저하의 영향은 매우 클 것으로 분석

되었으며, 금융비용, 기타의 대손상각비가 현 수준에서 유지된다고 가정했을 때 EBIT/금융비용이 2.5배, EBIT/(금융비용

+기타대손상각비)가 1.2배까지 하락하는 것으로 분석되어 일부 업체의 경우 영업이익으로 금융비용 및 대손 부담을 충당

하지 못하는 상황에 이를 가능성이 높은 것으로 분석되었다.

건축부문의 호실적에도

불구하고 토목 및

해외부문이 실적

개선폭 제한

건축부문 실적 저하시 일부

업체의 경우 금융비용 및

대손 부담 감당 못할

가능성 내재

주) 사업부문별 손익이 공시되지 않은 롯데건설, 태영건설, 한양 제외.

자료) 각 사 공시자료 및 제시자료를 바탕으로 당사 재구성 및 추정.

[그림 27] 공종별 영업이익률 [그림 28] 영업수익성 및 커버리지 지표 전망

21www.rating.co.kr

III. 주택사업 관련 업체별 위험 요소 분석

앞서 설명한 바와 같이 최근 주택시장 호조가 전반적인 업계 실적을 견인하고 있으나, 과거와 같은 시장 충격으로 주택경

기가 급락하는 경우 실적이 크게 저하될 가능성이 내재해 있다.

이에 KR은 사업부문이 건축, 토목, 플랜트 등으로 다각화되어 있는 15개 업체의 사업포트폴리오, 이익기여도, 주택사업

장 입지조건, 주택부문 실적 저하시 이익완충력 등을 점검하였다.

주택경기 둔화시 주택집중

도가 높고 사업지 분포,

이익완충력 열위한 업체에

영향이 클 전망

[표 5] 업체별 주택사업 관련 위험 요소 분석

구분사업요인 재무요인

민간건축집중도 이익집중도 사업장 분포 이익완충력

현대건설(주) 낮음 보통 우수 우수

(주)포스코건설 낮음 높음 양호 양호

대림산업(주) 보통 보통 양호 양호

(주)대우건설 보통 높음 우수 양호

지에스건설(주) 보통 높음 양호 양호

현대산업개발(주) 높음 높음 우수 우수

롯데건설(주) 보통 - 우수 -

에스케이건설(주) 낮음 낮음 우수 양호

(주)태영건설 보통 - 양호 -

(주)한화건설 낮음 보통 양호 미흡

(주)한양 보통 - 양호 -

계룡건설산업(주) 보통 보통 미흡 미흡

한신공영(주) 보통 높음 미흡 미흡

(주)한라 보통 높음 양호 양호

(주)두산건설 낮음 낮음 양호 미흡

주) 1. 사업부문별 손익이 공시되지 않은 롯데건설, 태영건설, 한양의 경우 일부 요소 분석 불가.

2. 현대건설과 한라의 경우 별도기준 사업부문별 실적을 공시하지 않아 연결기준 자료 사용.

3. 업체별 공시자료를 활용하여 분석하였으나, 민간건축 부문을 별도로 공시하지 않은 업체의 경우 회사 제시 자료 등을 활용하여 추정.

4. 각 항목은 높음, 보통, 낮음(우수, 양호, 미흡)의 3가지 단계로 분류.

22 Research

산업

Research - 산업

그 결과 현대산업개발은 주택중심의 사업구조를 보유하고 있어 주택경기 둔화에 따른 매출 및 이익 가변성이 높을 것으

로 예상되나, 주택부문의 우수한 수주경쟁력을 바탕으로 사업장 분포가 우수한 수준이며, 업계 최고 수준의 이익창출력

을 보유하고 있어 주택부문 실적 저하시 이익완충력 또한 우수한 수준으로 사업 구조적인 단점을 일부 상쇄하고 있는 것

으로 분석된다. 아울러 포스코건설, 대우건설, 지에스건설 등 시장 상위 업체의 경우 주택경기 호전, 해외 실적 부진 등의

영향으로 주택부문에 대한 이익의존도가 높은 수준이나, 우수한 주택브랜드 인지도 및 수주경쟁력을 보유하고 있어 사업

장 구성의 질 및 이익완충력이 양호한 것으로 판단된다.

한편, 중견건설업체들은 사업장 분포 및 이익완충력 측면에서 우수한 주택브랜드 인지도 및 수주경쟁력을 보유한 상위 건

설업체들에 비해 열위한 것으로 분석되었으며, 과거 금융위기 이후 주택중심의 중견건설업체들이 대거 부실화되었던 사

례처럼 향후 주택시장이 위축되는 경우 그 영향이 클 것으로 전망된다. 특히 한신공영의 경우 주택사업의 상당부문이 공

공부문으로 구성되어 있어 민간건축 집중도는 업계 평균 수준이나 주택부문에 대한 이익집중도가 높아 주택경기 둔화 시

채산성 확보에 어려움을 겪을 가능성이 내재해 있다.

1) 사업포트폴리오 및 이익기여도

주택부문에 대한 매출 및 이익 의존도가 높을수록 향후 시장 변화에 의한 사업가변성이 높을 수 밖에 없다. 이에 당사가

등급을 보유하고 있으며, 사업부문이 건축, 토목, 플랜트 등으로 다각화되어 있는 12개 업체(부문별 실적이 공시되지 않

는 롯데건설, 태영건설, 한양 제외)의 건축부문 매출비중 및 이익기여도를 분석하였다.

민간건축부문 매출 및

이익의존도가 높은

업체에 대한 모니터링 필요

주) 사업부문별 손익이 공시되지 않은 롯데건설, 태영건설, 한양 제외.

자료) 각사 사업보고서, 감사보고서, 반기보고서.

[그림 29] 3개년(14~16 1H) 평균 업체별 민간건축비중 및 이익기여도

23www.rating.co.kr

사업포트폴리오가 주택사업에 치중되어 있는 현대산업개발의 경우 민간건축부문의 매출비중이 80% 내외를 기록하고 있

으며, 이익기여도 또한 매출비중과 비슷한 수준을 기록하고 있다. 반면, 포스코건설, 지에스건설, 대우건설, 한신공영, 한

라의 경우 민간건축부문의 매출비중이 높지 않으나, 건축부문 이익집중도가 높은 수준으로 토목, 플랜트 부문이 부진한

실적을 기록하고 있으며, 현재의 영업이익 대부분이 주택을 포함한 건축부문에서 창출되고 있기 때문으로 향후 주택시장

호조세가 하락 반전되는 경우 전사 실적 또한 급격하게 저하될 가능성이 높다.

결국 건축부문 중심의 사업포트폴리오를 보유하고 있거나 타 사업부문의 실적부진으로 현재의 이익 대부분이 건축부문

에서 창출되고 있는 업체들의 경우 향후 주택시장 변화방향성에 따른 실적가변성에 노출도가 클 수 밖에 없는 상황으로

주택경기 변화 추이와 더불어 이러한 업체들의 실적 변화에 대한 모니터링이 중요하다.

2) 주택 사업장 분포

지방의 경우 수요전망을 상회하는 큰 폭의 공급 증가로 2016년 들어 미분양 물량이 증가하고, 매매가격 또한 하락세로 전

환된 반면, 수도권은 최근 공급증가에도 불구하고 과거 공급감소분을 상쇄하는 효과로 상승흐름이 이어지는 등 지역별

주택경기가 차별화되고 있다.

이러한 주택시장 동향의 연장선 상에서 업체별 진행중인 주택사업의 질을 살펴보기 위해 15개업체 548개 사업장의 지역

및 재건축·재개발 사업비중을 분석하였다.

지방사업장 비중이

높은 계룡건설산업,

한신공영의 사업리스크

높음

주) 수도권은 서울특별시, 인천광역시 및 경기도를 포함함.

자료) 각사 공시자료 및 회사 제시.

[그림 30] 업체별 진행, 예정 주택사업 구성

24 Research

산업

Research - 산업

분석대상 15개업체의 경우 대부분 시공능력평가순위 30위권 이내로 양호한 브랜드 인지도 및자금력을 확보하고 있어 대

부분 수도권 사업 비중이 60%를 상회하고 있다.

수도권 사업비중이 상대적으로 낮은 포스코건설, 태영건설, 두산건설의 경우 사업장 지역 구성은 상대적으로 열위한 것으

로 분석되나, 재건축•재개발 사업이 60%를 상회하고 있어 사업리스크를 일정수준 상쇄하고 있는 것으로 분석된다. 반

면, 주택사업 비중이 높은 한신공영과 계룡건설산업의 경우 진행중인 주택사업의 분양률이 90%를 상회하고 있으나, 분

석대상 업체 중 수도권 및 재건축·재개발 사업의 비중이 가장 낮은 수준으로 지방 주택경기 하락세가 이어지는 경우 향후

분양 및 입주리스크에 노출될 가능성이 다소 높을 것으로 판단된다.

앞서 최근 주택시장 동향에서 설명한 바와 같이 수도권 지역 내에서도 일부 공급과잉 지역이 발견되고 있어 향후 부동산

가격 급락, 미분양 증가 등이 발생할 가능성이 높다.

이에 수도권 내에서 공급과잉 우려가 높은 김포, 용인, 평택, 화성, 시흥 5개 지역의 업체별 사업장 비중을 분석하였다.

수도권 권역 내 15개 업체의 진행 및 예정사업장은 총 199건이었으며, 이중 공급과잉 지역은 총 68건으로 34.2%의 비중

을 차지하고 있다.

한화건설, 한신공영, 한라, 두산건설의 경우 위험지역의 비중이 60%를 상회하고 있어 향후 동 지역의 부동산 경기가 급락

하는 경우 크게 영향 받을 가능성이 높아 향후 예정사업의 분양성과 및 진행사업의 입주실적에 대한 모니터링이 필요하다.

수도권 공급과잉 우려지역

사업장에 대한

모니터링 필요

자료) 각사 공시자료 및 회사제시.

[그림 31] 업체별 수도권 위험지역 진행, 예정 주택사업 현황

25www.rating.co.kr

3) 이익완충력

끝으로 업체별 최근 영업이익률 및 건축부문 이익변동성 분석을 통해 건축부문 수익성 통제 가능성 및 건축부문 채산

성 저하 시 대응능력을 검토하였다. 그 결과 시장 상위 업체들이 대부분 우수한 영업수익성을 기록하고 있으며, 건축부

문의 이익변동성1) 도 낮은 것으로 분석되었다. 특히 현대건설의 경우 3개년 평균 영업이익률이 5%를 상회하는 가운데

건축부문의 이익변동성 또한 매우 낮은 수준으로 시장 등락에 대한 대응능력이 우수한 것으로 분석되었으며, 현대산

업개발의 경우 이익변동성이 다소 높기는 하나 업계 최고 수준의 이익창출능력을 바탕으로 주택경기 하락에 대한 대

응능력이 우수한 것으로 분석되었다.

반면, 한화건설, 계룡건설산업, 한신공영의 경우 이익변동성은 높지 않은 수준이나 절대 수준에서 이익창출능력이 미

흡한 수준으로 주택부문 실적 저하시 이익완충력이 부족한 것으로 분석되었으며, 두산건설의 경우 미흡한 이익창출

능력과 더불어 건축부문의 이익변동성이 매우 커 주택부문 실적 변화에 대한 대응능력이 부족한 것으로 평가되었다.

중견건설업체들의

이익완충력 열위

주) 사업부문별 손익이 공시되지 않은 롯데건설, 태영건설, 한양 제외.

자료) 각사 사업보고서, 감사보고서, 반기검토보고서.

[그림 32] 3개년(14~16 1H) 평균 영업이익률 및 건축부문 이익변동성

1. 이익변동성은 2006년부터 2016년 상반기까지 건축부문 영업이익률의 표준편차로 업체별 분석대상 자료의 기간은 다소 상이함.

26 Research

산업

Research - 산업

4) 분석의 한계

신용평가시에는 세대수, 분양대금 등을 포함한 사업장 별 상세자료를 바탕으로 사업지역의 분양경기, 입지조건, 분양

률, 입주율, 원가 수준 등에 대한 종합적인 검토가 이루어지고 있다. 반면, 금번 분석은 주택시장 호조세가 하락 반전될

경우 업체별 공종포트폴리오, 이익창출력, 주택사업장 구성에 따라 업체간 상대적인 위험 수준을 가늠하기 위한 것으

로 업체별 비교가능성을 높이기 위해 사업보고서, 감사보고서 등 공시자료를 중심으로 분석을 진행하였다.

이에 실제 업체의 매출 및 수익구조, 사업장 구성 등을 일부 정확하게 반영하지 못할 수 있고, 특히 사업장 구성 분석에

있어 착공 시기의 가변성이 높은 재건축·재개발 사업과 입주 임박 사업장이 상당수 포함되어 있으며, 세대수, 분양대금

등에 대한 정보 부족으로 단순 사업장 수를 기준으로 하였기 때문에 분석에 일부 한계가 존재한다.

IV. 결론

장기간의 침체 끝에 찾아온 주택시장의 호황으로 2015년 분양물량은 사상 최대치를 기록하고, 건설업체들의 전반적인 주

택사업 성과는 상당히 우수한 수준을 기록하였다.

다만, 2014년부터 급증한 분양물량으로 절대적으로 많은 입주물량이 2017 년부터 집중되어 있으며, 최근 주택경기 호조

를 견인한 요인들의 지속가능성 및 대내외 환경 등을 고려할 때 이러한 상황이 지속되기는 쉽지 않을 전망이다.

2017년 신규수주는 과거 10년 동안 가장 낮은 수준을 나타낼 가능성이 높을 것으로 추정되며, 주택 수주 호조 둔화가능

성과 토목 및 해외 부문의 수주가 부진한 상황을 고려할 때 최근 착공된 주택물량의 기성이 마무리되는 2018년 이후 매

출이 감소할 가능성이 높다.

또한 주택경기 호조에 힘입어 건축부문 영업수익성이 2006년 이후 최고 수준을 기록하고 있으나 최근과 같은 건축부문

의 우수한 영업수익성이 지속될 가능성은 제한적인 상황으로 현재 주택사업의 성과가 양호하더라도 향후 부실 발생 가

능성을 배제할 수 없다.

이에 KR은 주택시장 동향과 더불어 민간 주택사업 비중 추이, 사업전략 상 주택사업 확대 수준, 신규 분양물량의 분양성

과 및 실제 계약률, 기분양물량의 입주율 등을 중심으로 업체별 주택사업 관련 리스크 통제 여부에 대한 모니터링을 강화

할 예정이다.

주택호조세 지속가능성

낮아 업체별 주택사업

관련 리스크 통제

여부에 대한 모니터링

강화 예정

27www.rating.co.kr

[별첨] 2014년 이후 한국기업평가 건설관련 리서치 보고서

발표일 제목

2016.08.31 2016년 상반기 건설업체 실적 분석

2016.07.13 건설업 정기평가 결과 및 향후 모니터링 요인

2016.04.26 미입주 위험 재발할 것인가?

2016.03.16 건설업, 대규모 손실 재현될 것인가?

2015.12.21 2016년 Industry Credit Outlook(해외건설)

2015.12.21 2016년 Industry Credit Outlook(주택건설)

2015.12.15 2016년 Industry Credit Outlook(건설)

2015.09.17 건설업체 신용등급 방향성은 여전히 부정적

2015.08.25 주택시장은 건설업체 탈출구가 될 수 있을까

2015.02.27 건설업체 2014년 잠정 실적 및 신용등급 점검 방향

2014.12.23 2014년 건설업 회고와 시사점

2014.12.19 2015년 Industry Credit Outlook(해외건설)

2014.12.19 2015년 Industry Credit Outlook(주택건설)

2014.12.19 2015년 Industry Credit Outlook(건설)

2014.09.24 정부정책이 건설업체 주택사업 실적에 미치는 영향 검토

2014.09.24 건설산업 상반기 실적 점검 및 하반기 전망

2014.06.12 2015년 Industry Credit Outlook(건설)

2014.03.26 건설업체 2014년 1분기 실적 점검