Edição de Janeiro/08

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8

Mais de 40 seçõesde produtos e

serviços à disposiçãodo seu condomínio.

Págs. 08 e 09

Pára-raios

Gás

Pág. 07

Classifi cados

Com tanto relâmpago caindo na Grande São Paulo, o síndico deve ter atenção com os pára-raios.

Conheça as dicas para a boa utilização do gás natural nos condomínios.

Pág. 20

www.sindiconews.com.br [email protected]

GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS 25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULOANO XVII - Nº 198 - JANEIRO/2008

VEJA PÁG. 20

C lassíndico

Pág. 10

LegislaçãoSaiba a alteração de varanda é considera-da alteração de fachada.

SegurançaA guarita é peça importante na proteção do condomínio e de seus moradores.

Janeiro/2008 www.sindiconews.com.br02

Que me fazem levantar cedo e me render mais o dia;Que me obrigam a ser mais atencioso, competente e correto;Que me fazem aliviar a inteligência para melhorar meus produtos e meus serviços;Que me impõem a atividade, pois, se não existissem, eu seria lânguido, incompetente e retrógrado;Que não dizem minhas virtudes e gritam bem alto meus defeitos, e assim posso corrigir-me;Que quiseram arrebatar-me o negócio, forçando-me a desdobrar para conservar o que tenho;Que me fazem ver em cada cliente um homem a quem devo servir e não explorar, o que faz de cada um meu amigo;Que me fazem tratar humanamente meus vendedores para que se sintam parte da minha empresa e assim vendam

com mais entusiasmo;Que provocam em mim o desejo de me superar e melhorar meus produtos;Que, por sua concorrência, me converteram em um fator de progresso e prosperidade para meu país. SALVE, CONCORRENTES!, eu os saúdo. Que o Senhor lhes dê vida longa!

Do livro Cartas do Comandante, de Rolim Adolfo Amaro - Negócio Editora Alegro

“Benditos sejam meus concorrentes”Publicação mensal da

SANTA LUIZA EDITORA LTDAEmpresa autorizada para uso da

marca Jornal Classíndico Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13

Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP

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Tiragem - 25.000 exemplaresDistribuição - Gratuita para síndico de condomíniosDirigido a - condomínios residen-ciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.Público leitor - síndicos, zelado-res, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de servi-ços em geral.Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

EditorialClassíndico

Previdência

Aumenta, em 2008, carência para aposentadoria por idade

O tempo de contribuição necessário para uma pessoa pedir aposentadoria por ida-de aumenta, a partir de 1º de janeiro de 2008, para 162 meses, ou seja, 13 anos e 6 meses. Esse período de con-tribuição, chamado carência, é aumentado anualmente em seis meses, até chegar ao li-mite de 15 anos, em 2011. Essa regra vale para quem já estava contribuindo em julho de 1991. Para os segurados que ingressaram no mercado de trabalho depois dessa data, a carência da aposentadoria por idade é fi xada em 15 anos de contribuição.

É importante lembrar que

Tempo mínimo de contribuição exigido passa a ser de 162 meses

os segurados do INSS que já possuem os requisitos neces-sários para requerer esse be-nefício não são afetados pelo aumento da carência. Isso porque o que vale é a data em que o segurado completa todas as condições para se aposentar por idade e não a data do requerimento.

Para ter direito à aposen-tadoria por idade, o segurado deve ter, além do tempo de contribuição, a idade de 65 anos, no caso dos homens, ou 60 anos, no caso das mu-lheres. Se o benefício for re-querido por trabalhador ru-ral, a idade exigida cai para 55 anos, para as mulheres, e

60 anos, para os homens.A mudança na carência

não afeta quem for solicitar aposentadoria por tempo de contribuição, já que, nesse benefício, o tempo mínimo de contribuição exigido é de 25 anos, no caso das mulhe-res, ou 30 anos, no caso dos homens.

Perda da qualidade de se-gurado não impede recebi-mento – A Lei 10.666, de 8 de maio de 2003, diz que a perda da qualidade de segu-rado não será considerada para a concessão de aposen-tadoria por idade. Isso signi-fi ca que o trabalhador que parou de contribuir para a

Previdência Social tem di-reito a esse benefício, desde que tenha cumprido o tempo mínimo de contribuição exi-gido para efeito de carência na data do requerimento do benefício.

Antes dessa lei, os segura-dos que fi cassem 12 meses ou, dependendo do caso, 24 meses sem contribuir para a Previdência Social perderiam o direito a esse tipo de apo-sentadoria, independentemen-te do número de contribuições já feitas. Para recuperar o di-reito ao benefício o traba-lhador precisava voltar a contribuir por, pelo menos, cinco anos.

Saúde, Paz e Prosperidade É o que deseja toda a família Síndico News,

a todos aqueles que com ela constroem o caminho, a todo momento

Feliz 2008

www.sindiconews.com.br Janeiro/2008 03

JurisprudênciaTerceirização

Decisões para 2008Existe a tradição de se fa-

zer uma reavaliação dos pro-jetos de vida nas viradas de ano, revisar tudo o que foi planejado há 12 meses para ser executado no ano que ter-mina, mas que, por falta de recursos, ou de tempo, ou força de vontade, continua-ram sendo nada mais do que projetos ou intenções, e fi xar novas metas para serem rea-lizadas no novo ano que se aproxima. O importante é ter ambições na vida, ter alvos a serem atingidos, ter sonhos a serem realizados. Afi nal, a vida é um eterno desafi o, e vencem aqueles que estabe-lecem metas para o seu futu-ro, e lutam de maneira orga-nizada para conquistá-las.

Se você exerce a função de síndico, talvez tenha metas também para o seu condomí-nio, e esteja planejando realizá-las no transcorrer do próximo ano de 2008. Alguns síndicos mais afortunados planejam medidas meramente estéti-cas, que visam apenas valori-zar seu patrimônio, como me-lhorar o jardim, redecorar o salão de festas, trocar as cabi-nes dos elevadores, colocar piso mais nobre no hall de en-trada, etc. Outros síndicos, no entanto, têm problemas inadiá-veis a serem resolvidos, e a pre-ocupação maior é a de arrecadar recursos sufi cientes para execu-tá-los. Por exemplo: substitui-ção das prumadas dos encana-mentos que estão vazando, reforma dos elevadores que já oferecem riscos, reforma da fa-chada cujo reboco parcialmen-te caiu, etc.

Independentemente da clas-sifi cação social que se atribua ao seu condomínio, ou da épo-ca do ano, todo síndico tem a

missão inerente ao cargo que lhe foi confi ado, que é a de re-duzir o custo da taxa condomi-nial para níveis mais baixos possíveis, e, ao mesmo tempo, procurar: 1. melhorar a quali-dade dos empregados; 2. pro-fi ssionalizá-los com treinamen-tos e reciclagens; 3. melhorar o nível de segurança e, enfi m, melhorar a qualidade de vida no condomínio.

Como, porém, reduzir os custos da taxa condominial, se as demais metas exigem investimentos?

Aí está o seu grande desa-fi o: identifi car uma empresa de serviços idônea, sólida e experiente, que se interesse em se envolver e debater alter-nativas de soluções aos pro-blemas do seu condomínio, e, mais ainda, que apresente de maneira descompromissa-

da, proposta de metas absolu-tamente factíveis com a sua realidade, e que atinjam em cheio as expectativas do con-domínio. Afi nal, você não tem nada a perder e muito menos a pagar. Ao fi nal desse processo de avaliação de soluções alter-nativas você estará muito mais preparado para se decidir quanto ao o que realmente in-teressa, e é prioritário para o seu condomínio.

Se você ainda não se con-venceu de que isso é possível, quem sabe uma rápida con-versa com síndicos, que tive-ram seus condomínios tercei-rizados, poderá esclarecê-lo para essa alternativa de solu-ção para os problemas do seu condomínio, inclusive o de arrecadação.

Etore [email protected]

ConvençãoAlteração - QuorumO quorum de 2/3 basta

para aprovar convenção con-dominial, ou, é óbvio, a sua alteração, salvo naquilo em que prejudicar os direitos ad-quiridos de um ou alguns condôminos, ou no que alte-rar situações preestabeleci-das quanto à destinação ou no uso das partes comuns do condomínio. Exigem, entre-tanto, consentimento de to-dos os condôminos as alterações da Convenção que importem em mudança na destinação originária das unidades autô-nomas, das principais partes e coisas de uso comum ou em novação unân. Da 12ª Câm. Cív. Julg. Em 12-4-88 - Ap. 129.521-2- Santos - Rel. Des. Carlos Ortiz).

Disposição - aprovação por quorum de 2/3 - inefi cácia

Ainda que aprovadas com o quorum qualifi cado de 2/3, são inefi cazes disposições de convenção que imponham restrições ao exercício nor-mal do direito de proprieda-de de condôminos sobre suas unidades autônomas e que afrontem a própria natureza e destinação destas (TA-RS - Ac. unân. da 3ª Câm. Cív. Julg. Em 20-5-87 - Ap. 187019641 - Capital - Rel. Juiz Élvio Schuch Pinto).

Restrição do uso da piscinaNão ofende qualquer prin-

cípio ou regra constitucional o dispositivo da escritura de convenção condominial que restringe o uso da piscina do edifício, vedando o ingresso aos serviçais dos condômi-nos (STF - Ac. unân. Da 1ª T.

publ. No DJ de 7-10-83 - ap. 87.831-9-SP - Rel. Juiz Neri da Silveira).

Colocação de portão de ferro por condômino

- demoliçãoNos termos do nº IV do art.

10 da Lei 4.591/64, não pode o condômino embasraçar o uso das partes comuns cons-truindo no corredor de acesso aos apartamentos portão de fero que diminui a utilização da área, pena de ser compeli-do a retirá-lo. (1º TA-RJ - Ac. unân. Da 1ª Câm. Cív. Reg. Em 6-7-84 - ap. 4.936 - Rel. Juiz Humberto Perri).

GaragemGaragem invasão de água

decorrente de temporal Força Maior - Caracterização

“Garagem subterrânea de Condomínio que abriga mais de sessenta veículos. Invasão de águas decorrente de for-te temporal sem em tempo para a retirada dos veículos dos autores. Força maior presente, não sendo o único garagista do prédio capaz de executar essa tarefa, efi -cazmente. Muitos veículos foram retirados pelos pró-prios condôminos que na hora estavam em suas residên-cias. Inexistência de qualquer prova feita pelos autores a demonstrar preferência na retirada dos carros. Ausên-cia, pois, de culpa do réu.” AC 650/95 - Rel. Des. Ral-ph Lopes Pinheiro, Substi-tuto - j 04-04-95-Aptes.: Eduardo Schmidt Ávila e outros; Apdo.: Condomínio do Edifício Parque Resi-dencial Centro do Rio - DJ RJ 16-11-95, p 254 - emen-ta oficial).


Jurídico

Medidas de segurança em elevadores

Segurança

Danos causados em veículos deixados na garagem do edifício

O elevador é considerado o meio de transporte mais se-guro do mundo, desde que se tenha uma manutenção cor-reta e periódica. Tem se re-gistrado, ultimamente, vários incidentes e alguns acidentes com elevadores. Esses aci-dentes têm-se tornado co-muns, apesar de não serem divulgados, e para tanto tem que se tomar algumas medi-das preventivas para se evitar tais problemas, tais como:

• Verifi car se o elevador tem trepidações fortes ou dá trancos ao iniciar seu deslo-camento, ou então, parte com a porta aberta;

• Contatar uma empresa de manutenção ou conserva-ção idônea e cadastrada na Prefeitura, verifi cando tam-bém a qualidade de seus ser-viços em outros prédios;

• Verifi car se no interior do elevador, próximo à bo-toeira e no motor da sala de máquinas, possui placa indi-cando sua capacidade, lota-ção máxima e contato com a empresa de manutenção;

• Orientar condôminos e funcionários para que fi quem atentos a qualquer anomalia no funcionamento dos eleva-dores, informando pormeno-res da irregularidade para que o técnico possa saná-lo o mais rápido possível e que também não chamem o elevador des-necessariamente e nem aper-tem demasiadamente a boto-eira de chamada;

• Providenciar para que as casas das máquinas, halls, cabina e poço estejam sem-pre secos e limpos, evitando-se que se atire lixo neste;

Grande é a discussão acer-ca de quem seria a responsa-bilidade no caso de danos causados nos veículos dei-xados na garagem do edifí-cio, problema este que, mui-tas vezes viram processos judiciais.

Em regra geral, os edifí-cios em condomínios não respondem pelo furto de veí-culos, seus acessórios ou ob-jetos nele deixados, ou mes-mo a danos acarretados no mesmo, quando os veículos estiverem estacionados na garagem do prédio.

Contudo, conforme aci-ma enfatizado, é a regra, po-dendo haver as exceções, de modo que, para poder se responsabilizar o condomí-nio, inicialmente, é necessá-rio que haja previsão expressa na Convenção Condomi-nial acerca da obrigatoriedade do condomínio em indenizar o proprietário do veículo em caso de danos a este.

Porém, normalmente, por isso, se diz de regra geral, as convenções de condomínio não assumem qualquer res-ponsabilidade pela guarda do veículo nas garagens exis-tentes no edifício. Por isso, não há o que se falar em transferência ou dever de guarda ao condomínio.

Por isso, em razão de nor-malmente constar da própria Convenção Condominial ou mesmo do Regulamento In-terno a não obrigação do condomínio em caso de da-nos em veículos deixados na

garagem do edifício, não pode, posteriormente, refe-rido fato ser questionado pelo condômino, quer seja pro-prietário, morador ou mero usuário. Sua validade, uma vez de conhecimento do mes-mo, motivo pelo qual, cabe-rá a este as providências ne-cessárias para a garantia da segurança do seu veículo, como, por exemplo, manter o veículo sempre trancado, vidros fechados, não dei-xando objetos de valor visí-veis no seu interior, e tudo o mais necessário para evitar-se aborrecimentos futuros.

A obrigação de guarda e zelo do veículo apenas po-derá ser suscitada quando, expressamente houver dis-posição na Convenção Con-dominial ou mesmo no Regi-mento Interno, ou na hipótese do condomínio manter no interior das garagens guarda ou vigia com referida fi nali-dade, de modo que, nesta situação, o condomínio po-derá ser responsabilizado por dano ocorrido no veícu-lo de condômino, locatário ou mero usuário, em razão de ato de seu preposto, ou melhor, funcionário contra-tado para essa fi nalidade, tendo, por algum motivo, se descuidado.

É importante citar que, na hipótese de haver previ-são expressa na Convenção Condominial ou mesmo no Regimento Intermo, da não

responsabilidade do con-domínio em indenização em caso de danos causados em veículos guardados na ga-ragem do edifício, se, por acaso, algum funcionário in-devidamente manusear al-gum veículo, vindo a cau-sar algum dano a este, o condomínio, conforme po-sição já manifestada pelos nossos Tribunais, será res-ponsabilizado a indenizar, uma vez que, no caso em testilha, o condomínio es-tará respondendo por ato de preposto.

Nesse sentido, cite-se a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, RT 489/89: “O Condomínio res-ponde por ato culposo do faxineiro que, indevidamen-te, retirou automóvel guar-dado na garagem, vindo a danifi ca-lo em acidente.”

Em todos os casos nos quais o Condomínio seja responsabilizado, para esta responsabilização é neces-sário obedecer uma regra fundamental de nosso Direi-to, qual seja, provar que o dano tenha ocorrido na ga-ragem do edifício, ou mes-mo, que tenha sido praticado por algum preposto, ou me-lhor funcionário do condo-mínio no horário de trabalho, uma vez que, quem alega tem que provar.

Marcio da Silva Geraldo Sócio do escritório Geraldo Advogados

• Zelar para que pessoas não autorizadas tenham aces-so aos equipamentos ou à casa de máquinas, e que sua chave fi que em local seguro, devendo ser acessível somen-te a técnicos da empresa con-servadora ou pessoas habili-tadas;

• Ter em mãos os telefones da empresa conservadora e do Corpo de Bombeiros, para situações de emergência;

• Não transportar pessoas ou carga acima do limite de capacidade do elevador;

• Em caso de desnivela-mento do elevador, maior do que 5 centímetros, desli-gá-lo imediatamente e acio-nar o técnico;

• Caso pessoas fi quem presas no elevador, deve-se tranqüilizá-las e chamar ime-diatamente a empresa de ma-nutenção ou o Corpo de Bom-beiros,

• Em situações de incên-dio deve-se não utilizar o elevador e estacioná-los no térreo.

È bom lembrar que o fun-cionamento dos elevadores além de ser um item impor-tantíssimo de segurança, é uma das obrigações legais do síndico, uma vez que, caso haja omissão por parte deste, poderá acarretar-lhe respon-sabilidades civis e até penais.

José Elias de GodoyEspecialista de Segurança em

Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em

Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”.

[email protected]


INDICADOR ECONÔMICO

Obrigações

Meses Salários Infl ação TR Poupança Janeiro/07 R$350,00 0,50% 0,2189% 0,7200%

Fevereiro R$350,00 0,27% 0,0721% 0,5725%

Março R$350,00 0,34% 0,1876% 0,6885%

Abril R$380,00 0,04% 0,1272% 0,6278%

Maio R$380,00 0,04% 0,1689% 0,6697%

Junho R$380,00 0,26% 0,0954% 0,5959%

Julho R$380,00 0,28% 0,1469% 0,6476%

Agosto R$380,00 0,98% 0,1466% 0,6473%

Setembro R$380,00 1,29% 0,0352% 0,5354%

Outubro R$380,00 1,05% 0,1142% 0,6148%

Novembro R$380,00 0,69% 0,0590% 0,5593%

Dezembro R$380,00 --------- 0,0640% 0,5643%** UFIR extinta a partir de Janeiro/2001 *** Índice de infl ação IGP-M da FGV

Imposto de Renda em 2008

INSS - dezembro

Piso Salarial

Salário Contribuição (R$) ...........................................AlíquotaAté R$ 868,29 ....................................................................... 7,65 %De R$ 868,30 até R$ 1.140,00............................................. 8,65 %De R$ 1.140,01 até R$ 1.447,14............................................. 9,00 %De R$ 1.147,15 até R$ 2.894,28 ......................................11,00 %

20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha,como seguro de acidente de trabalho 4,5%

sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

Zeladores .........................................................................R$ 636,00Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista ...........................................................................R$ 609,50Faxineiro e demais ...........................................................R$ 583,00Acúmulo de cargo ..................................................................... 20%Adicional noturno ...................................................................... 20%Horas extras .............................................................................. 50%Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100%Cesta Básica ......................................................................R$ 65,21

Rendimento % Parc. DeduzirAté R$ 1.372,81 ............................................ isento Acima de R$ 1.372,82 até R$ 2.743,25 ....... 15,0% ...... R$205,92Acima de R$ 2.743,25 ................................ 27,5% ....... R$548,82Abatimento por dependente: ........................................... R$137,99 Salário Família dezembro/2007 Até R$ 449,93 = R$ 23,08 por cota Acima de R$ 449,94 Até R$ 676,27 = R$ 16,26 por cota

** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.

- - -

Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinteRecolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente.Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.


A todos que lêem esta coluna, tenham a certeza de que estamos desejando um feliz Natal com novas pers-pectivas e confraternizações duradouras.

Nosso condomínio está iluminado com luzes multi-coloridas e a árvore no sa-guão estende os galhos num grande abraço a todos os que chegam; do brilho das lâm-padas emana o brilho da ale-gria reinante nestes dias.

Papai Noel ultima os pre-parativos para atender aos inúmeros pedidos que lhe chegaram durante o ano que fi nda; atarefado, zeloso, pre-ocupado, um sorriso aqui, outro acolá, o nosso bom ve-lhinho atende a todos, mes-mo os impossíveis ele os torna quase realizáveis e, na busca por calor, até o vento frio vem bater às portas da ofi cina mágica.

Os vendedores de última hora afl uem em grande nú-mero oferecendo brinquedos, novidades que possam inte-ressar. Nem Papai Noel es-capa da insistência deles, que oferecem descontos, vanta-gens, aceitam cheque pré-da-tado e até vale-refeição.

Enquanto a música alegra o ambiente, Noel percorre todas as dependências para ver se nada foi esquecido, se as luzes estarão apagadas, as ferramentas guardadas, o chão impecavelmente limpo, se as portas estão trancadas. Surpresos? Ficamos saben-do que até no Pólo Norte, onde reside, alguns ursos brancos tentaram invadir a ofi cina para furtar comida e até cobertores, quem diria?

Tempos modernos... Tem-pos modernos....

Artigo

Falando apenas do Natal

Tudo preparado na car-ruagem para voarem pelo espaço infi nito levando a alegria aos quatro cantos.

Mesmo cansado, Papai Noel não se furta a cantar e rir gostosamente para es-pantar a tristeza do mundo. Os contratempos que encon-tra ao descer em um telhado repleto de antenas e fi os, que enroscam nas renas, ou acio-nar os alarmes espalhados por todos os cantos, levar choque em cercas eletrifi ca-das (algumas pessoas fazem isso?), ser fotografado, in-timado com rispidez pelos porteiros para que se iden-tifi que; meu Deus do Céu, o avanço da tecnologia está levando as boas lembranças da infância a procurar um posto do INSS e ali protoco-lar a aposentadoria.

E me dou conta de que o Síndico é o nosso Papai Noel, incansável em resolver tare-fas para oferecer a alegria e paz aos seus condôminos, ze-lar pela segurança, aturar os tais vendedores e o azedume dos moradores, ser responsa-bilizado disto e daquilo; cui-dar da manutenção geral, da legislação, enfi m ele é o ho-mem dos sete instrumentos.

Nesta época, muitos ur-sos da cidade costumam se aproveitar da euforia domi-nante, para promover incur-sões. Verifi quem o entorno antes de entrarem, cuidado com acidentes “pequenos” no trânsito, estar atento aos aproveitadores que telefo-nam, enviam cartas, ou pes-soalmente pedem auxílios.

O marginal não descansa!

Odair de Oliveira ConceiçãoE-mail: [email protected]

Consultor de Segurança

O artigo 42 do Código de Processo Civil reza que “a alienação da coisa ou do direi-to litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes”.

E, o seu parágrafo tercei-ro, por sua vez, prevê que “a sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário”.

Assim, nas ações de co-brança de despesas condo-miniais, havendo alteração de propriedade da unidade, o condomínio autor pode optar - no caso de não ter re-cebido integralmente o seu crédito - por prosseguir con-tra o alienante, buscando ou-tros bens para a satisfação integral de seu crédito, ou por prosseguir contra o ad-quirente, uma vez que, tra-tando-se de dívida de taxas condominiais, o débito recai sobre a própria unidade.

É preciso enfatizar que se trata de uma opção do condomínio e não de uma obrigação.

Recente decisão da Tri-gésima Primeira Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, de 23 de outubro últi-mo, no Agravo de Instru-mento nº 1.129.768-0/4, re-formou decisão judicial que indeferiu a sucessão proces-sual, em virtude de alteração na titularidade do domínio da unidade condominial, de-

Jurídico

Sucessão preocessual na cobrança de despesas condominiais

corrente de arrematação em processo judicial.

É a seguinte a ementa:“CONDOMÍNIO. DES-

PESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO POR TÍTU-LO JUDICIAL. PROCES-SO PENDENTE. NOTÍCIA DE SUB-ROGAÇÃO, EM VIRTUDE DA AQUISIÇÃO DERIVADA DA UNIDADE CONDOMINIAL. POSSIBI-LIDADE DE SUCESSÃO PROCESSUAL POR INI-CIATIVA DO EXEQUEN-TE. DEFERIMENTO E DETERMINAÇÃO DE CITA-ÇÃO. AGRAVO PROVIDO.

Operada a sub-rogação na relação jurídica de di-reito material, em virtude da alteração na titularidade do domínio da unidade condominial, como decor-rência da sua arrematação em processo judicial, é per-feitamente possível a realiza-ção da sucessão processual, por iniciativa do exeqüente, como forma de melhor aten-der ao princípio da máxima utilidade da execução”.

Trata-se de importante posição do Tribunal, pois no corpo do acórdão, o relator, ministro Antonio Rigolin, escreve:

“Ora, se o credor depara com a sucessão no plano do direito material e percebe que o novo devedor tem me-lhores condições, sobretudo em virtude do seu patrimô-

nio, de responder pela dívi-da, diante do caráter essen-cialmente prático que deve revestir a atividade executó-ria, não haveria qualquer ra-zão lógica para lhe negar a possibilidade de pleitear a alteração no pólo passivo, amparada que está no men-cionado princípio da máxi-ma utilidade da execução. Pensar de modo diverso se-ria estabelecer inadmissível óbice à própria efetividade da atuação jurisdicional exe-cutória”.

Assim, norteando-se pelo entendimento do Tribunal de Justiça, além de ser pos-sível a sucessão processual, o que é importantíssimo, fi ca claro que o condomí-nio credor pode prosseguir a cobrança judicial contra o adquirente do bem, mas também nada impede que, independentemente da sua alienação, prossiga contra o primitivo proprietário da unidade condominial.

Note-se que o acórdão, além de admitir a sucessão processual, fala em “possibi-lidade de pleitear a alteração no pólo passivo” e não em dever de pleitear a alteração.

Esse entendimento ba-seia-se no princípio da má-xima utilidade da execução, cujo objetivo é dar ao credor as melhores condições de ver satisfeito o seu crédito.

Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: [email protected].


Legislação

Alterar varanda é alterar fachada do prédio? (II)

Como salientamos no arti-go anterior, a alteração na va-randa, que pode gerar vários problemas, é aquela procedida de forma arbitrária, individual, visando mudar, defi nitivamen-te, as características originais da fachada do prédio, projeta-das na planta aprovada pela Prefeitura Municipal.

O desrespeito à planta

original constituirá infração à Convenção de Condomí-nio e às leis municipais so-bre construções civis (pré-dios em geral) e as multas serão inevitáveis.

Cabe-nos mencionar que os pisos, azulejos, grades, ar-gamassas e cores das paredes na varanda também não po-dem ser alteradas voluntaria-

mente pelo condômino, pois a parte da fachada externa do prédio, integrada pela varan-da, não pode fi car diferente das outras áreas idênticas.

O princípio da harmonia arquitetônica da construção do edifício deve ser perma-nentemente mantido, até eventual alteração aprovada por alvará municipal.

Aliás, nem é boa a sensa-ção visual para quem, na par-te de cima do prédio, olha para baixo e vê os pisos e co-res distoantes das demais va-randas na mesma edifi cação.

Por outro lado, a decora-ção na varanda, que ocupe boa parte da parede, escon-dendo a cor original do pré-dio com réguas de madeiras, pregadas, alinhadas ou entre-laçadas, pode gerar polêmica

entre os condôminos e certa-mente o morador da respecti-va unidade acabará sendo compelido a desfazer sua obra particular decorativa e sofrer multas convencionais.

Já os enfeites natalinos, esportivos, religiosos ou co-memorativos de datas im-portantes, desde que mode-rados e por pouco tempo de exibição, não constituem al-teração de fachada.

Porém, é necessário to-mar o devido cuidado para que o material utilizado não se desprenda da varanda, pelo excesso de peso ou ven-tos variados, e caia sobre as pessoas e objetos, ou cause incêndio na área, quando o enfeite é eletrifi cado.

O condômino, contudo, deve verifi car a possibili-

dade de colocar cartazes, faixas ou bandeiras de conte-údo político, na fachada do edifício onde reside ou traba-lha, pois muitas convenções de condomínio ou regula-mentos internos proíbem es-ses tipos de exibições.

Entre ser legal ou “ser bo-nito”, prefi ra obter uma boa interpretação sobre o inciso III, do art. 1336, do novo Có-digo Civil (Não alterar a for-ma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas), sua Convenção de Condomí-nio e legislação sobre o que pretende fazer.

Róberson Chrispim Valle – [email protected] -

Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário

e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro


Pára-raios

Proteja-se dos relâmpagosVivemos em uma região muito atingida por descargas atmosféricas. Segundo o Grupo de Eletricidade Atmosféricas (ELAT), do Instituto Nacional de

Pesquisas Espaciais (Inpe), a Rede Brasileira de Detecção Atmosférica é precisa em nove estados do Brasil. São eles Goiás, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Espírito Santo, Rio de Janeiro, Paraná, Santa Catarina, Rio Grande do Sul e São Paulo.

Com base nas informações da Rede Brasileira de Detecção Atmosférica, o Inpe disponibilizou um ranking de incidência de descargas atmosféricas por mu-nicípios. São Caetano é a cidade mais atingida do país. Já São Paulo é décima do Estado. Confi ra o ranking de incidência no Estado de São Paulo:

Classif. no País

1 4 5 8 11 12 15 16 19 21

Classif. no Estado

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Nome do Município

São Caetano do Sul Suzano Mauá Santo André Ribeirão Pires Guarulhos Ferraz de Vasconcelos Itaquaquecetuba Poá São Paulo

UF

SPSPSPSPSPSPSPSPSPSP

Area Total (Km2)

15,4205,962,3

174,899,2

318,030,181,817,2

1523,0

Num.Raios

280 2863 864

2285 1278 4089 382

1032 214

18597

Dens. Raios (raios/Km2.ano

12,1539,2719,2478,7138,5918,5728,4698,4138,3058,141

Nem todo mundo conhece o Sistema de Proteção Con-tra Descargas Atmosféricas, mas todo mundo conhece o nome mais popular deste importante instrumento de proteção contra os relâmpa-gos, o pára-raios.

Com tanto raio caindo na Grande São Paulo, os síndi-cos devem dar atenção espe-cial aos pára-raios dos condo-mínios. Com alguns cuidados, o patrimônio e a vida dos con-dôminos serão protegidos.

Instalação A instalação do pára-

raios é sempre feita seguin-do-se uma seqüência de bai-xo para cima. Ou seja, deve ser feito primeiro o aterra-mento, depois a descida e fi nalmente a captação. Esta seqüência deve ser feita por-que se fi zermos primeiro a captação e neste momento cair um raio, o mesmo não terá como ser conduzido para

o solo, pois ainda não fi ze-mos a descida e tampouco o aterramento.

Os materiais dos pára-raios são: cabos de cobre nu, barras de alumínio, suportes isoladores em aço galvaniza-dos a fogo, parafusos com rosca soberba, hastes de ater-ramento do tipo copperweld, matérias de vedação como silicone, cimento e compos-tos asfálticos para lajes.

O proprietário da casa ou o síndico do edifício não devem instalar os equipamentos por conta própria. É muito impor-tante a contratação de uma empresa especializada, que disponibilizem profi ssionais bem treinados e preparados para montarem o pára-raios. O pára-raios mal instalado pode provocar graves acidentes.

Tipos comuns de pára-raios

Nas chuvas de verão, a água vem acompanhada de

uma força letal: os raios. Para não expor o edifício e os moradores ao perigo, e o síndico deve certifi car-se de que o sistema de pára-raios está em ordem.

Dois tipos de pára-raios são mais comuns: Franklin e Gaiola de Faraday.

Franklin: É composto por um ou mais captores de qua-tro pontas, montados sobre mastro. A altura deve ser calculada conforme as di-mensões da edifi cação. Num sistema de pára-raios pode haver vários deles.

Gaiola de Faraday: É constituído por uma série de condutores, formando ma-lhas fechadas sobre a cober-tura. Cabos de cobre nus são dispostos nas áreas mais suscetíveis a sofrerem des-cargas (quinas e arestas dos prédios), passando por iso-ladores ou fi xados direto so-bre a superfície.

O pára-raios funciona em 3 sub-sistemas:

1 - Sistema de Captação: Os captores são elementos destinados a receber a des-carga elétrica. Podem ser constituídos pela combi-nação de diversos mate-riais metálicos como: mas-tros, cabos e condutores em malha.

2 - Sistema de Condução: O sistema de condução é composto por cabos de co-bre nu ou estruturas metáli-cas, ligando o sistema de captação ao de aterramento. São os chamados conduto-res de descida.

3 - Sistema de Aterra-mento: ele pode ser Pontual, composto de hastes verti-cais. É indicado para solos de baixa resistividade e pe-quenas edifi cações; ou Ma-lha, que é constituído de ele-trodos em forma de anel.

O leigo pode cair no erro de verifi car somente o esta-do do sistema de captação. Isso é importante, mas não o

sufi ciente, pois os três sub-sistemas são essenciais para o funcionamento do pára-raios.

Todo o sistema de pára-raios tem que estar bem fi xa-do para que pedaços não caiam do edifício.

ConservaçãoOs especialistas reco-

mendam a manutenção anual do pára-raios. Ela consta de vistoria nos componentes do sistema e medições de resis-tência do aterramento, para verifi car se a oposição à pas-sagem da corrente elétrica está dentro dos padrões per-mitidos.

Neste momento, é emiti-do o Atestado de Conformi-dade e de Medição Ôhmica dos Aterramentos, que subs-titui o anterior.

Qualquer pessoa com co-nhecimento técnico poderá efetuar uma vistoria visual no sistema e anotar alguma anomalia tais como: mastro caído, cabo rompido, isola-

www.sindiconews.com.br Janeiro/2008 09dor quebrado, aterramento desconectado, etc.

Após uma forte tempesta-de, é prudente efetuar a visto-ria acima descrita e caso se verifi que alguma irregulari-dade deverão ser tomadas medidas corretivas para o per-feito restabelecimento do sis-tema, evitando problemas com seguradoras e garantindo a segurança das pessoas.

Qualquer serviço execu-tado no prédio tais como: pintura, reparos em telhados, calhas, rufos, antenas deve ser acompanhado, pois eles quase sempre causam avarias no sistema de pára-raios.

O pára-raios deverá ser trocado, sempre que for de-tectada uma avaria, como exemplo podemos citar que se um mastro em aço apre-sentar corrosão excessiva, o mesmo deverá ser trocado.

Rede elétrica e telefoniaOs pára-raios protegem

exclusivamente a construção. Para a segurança de equipa-mentos eletroeletrônicos, são necessários os supressores de surto de tensão, evitando que as descargas elétricas vindas pelos cabos de força e de te-lefone atinjam e queimem os equipamentos.

É possível ter um para cada aparelho, porém, o mais importante é instalar um supressor mais potente

no quadro de entrada de for-ça da casa e outro na entrada de telefone. De qualquer forma, isso exigirá o traba-lho de empresa especializa-da, a quem caberá dimen-sionar a carga necessária e instalar os aparelhos.

Dicas durante a tempestadeO Grupo de Eletricidade

Atmosféricas, do Instituto Nacional de Pesquisas Es-paciais dá algumas dicas que podem salvar vidas du-rante tempestades com re-lâmpagos. Confi ra:

“Se possível, não saia para a rua ou não permaneça na rua durante as tempesta-des, a não ser que seja abso-lutamente necessário.

Nestes casos, procure abri-go nos seguintes lugares: • carros não conversíveis,

ônibus ou outros veículos metálicos não conversíveis; • em moradias ou prédios, de preferência que possuam pro-teção contra raios; • em abrigos subterrâneos, tais como metrôs ou túneis; • em grandes construções com estruturas metálicas; • em barcos ou navios metá-licos fechados; • em desfi ladeiros ou vales. Se estiver dentro de casa, evite: • usar telefone, a não ser que seja sem fi o; • fi car próximo de tomadas e canos, janelas e portas me-tálicas; • tocar em qualquer equipa-mento elétrico ligado a rede elétrica.

Se estiver na rua, evite: • segurar objetos metálicos longos, tais como varas de pesca, tripés e tacos de golfe; • empinar pipas e aeromo-delos com fi o;

• andar a cavalo; • nadar; • fi car em grupos.

Se possível, evite os se-guintes lugares que possam oferecer pouca ou nenhuma proteção contra raios: • pequenas construções não protegidas, tais como celei-ros, tendas ou barracos; • veículos sem capota, tais como tratores, motocicletas ou bicicletas; • estacionar próximo a árvores ou linhas de energia elétrica.

Se possível, evite também certos locais que são extre-mamente perigosos durante uma tempestade, tais como: • topos de morros ou cordi-lheiras; • topos de prédios; • áreas abertas, campos de futebol ou golfe; • estacionamentos abertos e

quadras de tênis; • proximidade de cercas de arame, varais metálicos, li-nhas aéreas e trilhos; • proximidade de árvores isoladas; • estruturas altas, tais como torres, linhas telefônicas e linhas de energia elétrica. Se você estiver em um lo-cal sem um abrigo próximo e sentir seus pêlos arrepia-dos ou sua pele coçar, está indicando que um raio está preste a cair, portanto, ajo-elhe-se e curve-se para frente, colocando suas mãos nos joelhos e sua ca-beça entre eles. Não se dei-te no chão.”

Mais informações sobre as descargas atmosféricas podem ser encontradas no site: www.inpe.br/webelat/homepage/


Segurança

Guarita: a peça chave entre a rua e o condomínio

Os síndicos e síndicas de-vem estar cansados de ler sobre a importância da guarita na segurança do condomínio. Este é um assunto que deve ser levado a sério pelos ger-entes condominiais. Quanto mais informação a respeito deste espaço, melhor será para o sossego dos morador-es de condomínios.

Os arrastões continuam ocorrendo com freqüência nos edifícios residenciais. Mui-tas vezes, os meliantes en-tram pelo portão principal do condomínio. O controle de acesso via portaria não é algo tão simples como se imagina. Esse pensamento, de que o trabalho do porteiro é fácil costuma vulnerar os sistemas de segurança do prédio.

Só que o trabalho deste profi ssional, que fi ca entre o condomínio e a rua, pre-cisa ser facilitado. A locali-zação da guarita precisa es-tar em local estratégico e com visibilidade total das entradas principais. O por-tão da frente tem que estar muito bem iluminado, aju-dando no reconhecimento dos moradores.

Muitos prédios possuem

guaritas mal projetadas. Uma reforma pode corrigir as fal-has de projeto. Às vezes, é preciso ser feita uma re-construção total. Em am-bos os casos os custos são altos, mas que reduzem as chances de falha no con-trole de acesso.

As películas de proteção (os chamados fi lmes) evitam o con-tato visual do assaltante com o porteiro. Com o funcionário da portaria sentindo-se totalmente seguro, fi ca mais difícil de acontecer um arrastão.

Guarita com paredes, teto, vidros e portas blindadas pro-tege tanto o porteiro quanto o condomínio. Existem na for-ma “turn key”, ou seja, total-mente equipadas, com sistemas de comunicação e segurança instalados e integrados às re-des de telefonia, informática, controle de acesso e vídeo vigilância.

A guarita precisa ser bem arejada. Se o ambiente fi car abafado, o porteiro sente mais sono do que o normal. Por isso, é aconselhável ter um ventilador ou ar-condicio-nado para os dias de verão. A baixa luminosidade tam-bém causa sonolência e uma boa iluminação é necessária.

Não durma no pontoQuando o funcionário dor-

me, o bandido tem facilidade para cometer os delitos den-tro dos apartamentos. Se o síndico criou todo um siste-ma para assegurar a integri-dade dos moradores, este projeto pode ser todo des-perdiçado no caso de cochilo do porteiro.

Um porteiro dorminhoco coloca em risco também os moradores que estão chegan-do ao prédio de carro ou a pé. Quanto mais tempo eles fi -cam fora, tentando acordar o porteiro com a campainha ou com a buzina, mais tempo um assaltante ou seqüestra-dor terá para rendê-los. Em alguns casos de seqüestro, o porteiro não vê nada por es-tar no terceiro sono.

Na hora de contratar um novo porteiro para o perío-do da noite e madrugada, o síndico deve perguntar se o candidato à vaga tem outro emprego. O porteiro que trabalha durante o dia, já chega cansado para o ser-viço, pois tem pouco tempo para dormir

Mesmo os descansados podem cair no sono. Para evitar isso, o síndico deve

criar algumas idéias criati-vas. Logo de início é pre-ciso proibir a televisão dentro das guaritas. Tem prédio que possui até TV por assinatura para os porteiros. Imagina, mais de sessenta canais à dis-posição? O funcionário terá muitas opções de en-tretenimento e, com certe-za, vai relaxar e se distrair. E, no fi nal, acabará dor-mindo. A televisão não é indicada também para os porteiros da manhã e da tarde, pois ela tira a aten-ção e pode prejudicar o tra-balho.

O síndico deve punir o porteiro dorminhoco. As três primeiras ocorrências mere-

cem advertência, a quarta é digna de suspensão e só de-pois demissão.

O condomínio pode provi-denciar uma cafeteira elétrica na portaria. O café é um bom aliado contra o sono. Uma garrafa térmica com café tam-bém pode servir. O único problema seria o preparo da bebida. O zelador pode fi car responsável por trocar a gar-rafa periodicamente.

Uma outra opção é colo-car um aparelho, que precisa ser acionado a cada 15 minu-tos ou no tempo em que o síndico decidir programá-lo. No caso de não apertar o botão, um despertador toca, acordando o porteiro.

Janeiro/2008 Classifi cados do Síndico 11

Classifi cados do Síndico Janeiro/0812








A procura pelo gás natu-ral vem crescendo devido às inúmeras vantagens em sua utilização. Conforto, maior segurança, praticidade e ca-racterísticas ecologicamente corretas são fatores determi-nantes para este sucesso.

Este combustível pode ser utilizado em aquecedor de água, lareira, ar-condiciona-do, fogão, cooktop, toalheiro, aquecimento direto, sauna, piscina, gerador de energia elétrica, churrasqueira e em uma infi nidade de locais.

Em São Paulo, a distri-buidora do gás natural aos condomínios é a Comgás, que apresenta as vantagens da utilização do gás natural. Veja alguma delas:

• Conforto: O uso do gás natural para o aquecimento de água para torneiras e chu-veiros proporciona o con-forto da água quente nas ati-vidades do dia-a-dia e um banho mais gostoso, na tem-peratura adequada.

• Segurança: Por ser mais leve que o ar, em caso de va-zamento, o gás natural se dis-sipa rapidamente, minimizan-do os riscos de acidente. A utilização do gás natural eli-mina os riscos com manu-seio de combustível e, além disso, todas as instalações realizadas pela Comgás obe-decem a rigorosas normas de segurança.

• Praticidade: O gás na-tural é muito prático, pois não utiliza vasilhames ou tanques. O fornecimento é constante e ininterrupto, não havendo perda de produto.

Dicas

O gás natural está na moda• Espaço: Com o gás natu-

ral, você sempre ganha espa-ço. Na sua residência, aparta-mento ou na área comum do edifício, o gás natural elimi-na a armazenagem de com-bustível, aumentando seu espaço útil.

• Ambientalmente corre-to: O gás natural reduz sen-sivelmente a emissão de po-luentes, pois os produtos resultantes de sua combus-tão são inodoros, isentos de óxido de enxofre e partícu-las de fuligem.

Características do gás natural

• Odor: O gás natural ori-ginalmente não tem cheiro. Para que sua presença seja detectada em caso de vaza-mento, adiciona-se um odo-rante especial que dá a ele seu cheiro característico.

• Densidade: O gás na-tural é mais leve que o ar e por isso, em caso de vaza-mento, se dissipa rápido e facilmente, minimizando os riscos de acidente.

• Toxicidade: O gás na-tural não é tóxico. O que pode ocorrer por ocasião de um vazamento de gás natu-ral é o deslocamento do ar existente no ambiente, dei-xando-o pobre em oxigênio e, conseqüentemente, expon-do os seres humanos ao ris-co de asfi xia e não de intoxi-cação.

• Aspecto da chama: A chama tem coloração azul, é constante e uniforme.Dicas de economia:

• Sempre regule o aque-

cedor de acordo com o cli-ma, procurando manter a temperatura da água no mí-nimo necessário. Tempera-turas elevadas do banho au-mentam o consumo de gás, assim como o excesso de mistura de água fria com água quente;

• No fogão, quando a água começar a ferver, man-tenha o fogo baixo;

• Ao utilizar o forno, ve-rifi que se ele está vedado e procure manter a sua porta fechada, aproveitando ao máximo o calor produzido;

• Se a chama do aparelho a gás estiver amarelada, pro-videncie a regulagem do aparelho;

• Evite deixar seu aque-cedor de acumulação (boi-ler) ligado fora de horários de utilização.

Dicas para o condomínio Após a realização da con-

versão ao sistema de gás na-tural, solicitamos que sejam tomadas as devidas provi-dências para maior seguran-ça do condomínio:

• Providenciar a imediata retirada dos botijões ou tan-ques de GLP que estão no interior do condomínio, os quais, a partir desse momen-to, fi cam sob guarda e res-ponsabilidade do condomí-nio, cabendo à Comgás apenas orientar e solicitar a devida retirada;

• Providenciar, caso não tenha sido executada, a co-locação de portas nos abri-gos de medidores e regula-dor. O condomínio deve zelar por esses ambientes, evitan-

do ao máximo a aproxima-ção de crianças ou pessoas desautorizadas;

• O condomínio deve cui-dar das instalações de gás executadas, não deixando que ocorram atos de vanda-lismo contra elas, devido à característica do gás contido nas tubulações.Atenção para os itens:

• Não permitir a coloca-ção de fi ação elétrica junto à tubulação ou medidores de gás (caso venha a ocorrer a colocação, obedecer o míni-mo de 30 cm de distância e passar a fi ação dentro de ele-trodutos apropriados, que permitam isolamento entre as tubulações);

• Não utilizar a tubulação de gás para pendurar objetos;

• Não permitir a coloca-ção de vassouras, baldes, la-tas de tintas, solventes ou qualquer outro objeto dentro dos abrigos de medidores e regulador.

Essas solicitações são fei-tas com o intuito de manter as instalações dentro dos pa-drões de segurança necessá-rios para utilização do gás natural.

Formas de detectar vazamentos

• Passe uma esponja com água e sabão ou detergente nas conexões aparentes. Se surgirem bolhas, é sinal de que há vazamento;

• Feche os registros/válvu-las próximos aos aparelhos e verifi que durante 20 minutos se está havendo consumo;• Ao menor cheiro de gás,

ligue imediatamente para: Comgás 24 Horas 0800 110 197.

Operação de aparelhos a gás• Nunca feche completa-

mente a janela enquanto o aparelho estiver funcionan-do, pois o ar precisa ser constantemente renovado

Consulte a Comgás sem-pre que tiver dúvidas;

• Utilize os aparelhos conforme recomendações do fabricante;

• Verifi que a existência do registro de segurança que foi colocado na ocasião da conversão do aparelho, jun-to ao fl exível, de forma a proporcionar fácil acesso para seu manuseio.

Cuidados gerais• Não deixe que crianças

mexam em aparelhos a gás (fogões, aquecedores, seca-doras e outros);

• Ao se ausentar por um período prolongado, feche o registro de segurança dos aparelhos a gás;

• Não utilize o aquecedor de água ou sua chaminé para a secagem de roupas ou ar-mazenamento de produtos de qualquer espécie;

Para qualquer dúvida ou para mais informções so-bre gás, consulte o site www.comgas.com.br ou li-gue para 0800 110 197. A Comgás também oferece treinamento aos zeladores de condomínios.

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Edição de Janeiro/08