감정평가(鑑定評價 - att.eduspa.comatt.eduspa.com/EtcData/board/seoulsla/2503/실무강의1장.pdf · 20 ll 1장 감정평가실무기초이론 위한 실무수습은 감정평가법인,

감정평가실무강의鑑定評價實務講義

1절 감정평가(鑑定評價)의 개요 ll 19

1절감정평가(鑑定評價)의 개요

개설, 감정평가업무, 감정평가의 필요성과 기능, 감정평가사의 기본윤리와 손해배상책임, 감정평가실무기출문제분석

Ⅰ 개설

가. 감정평가의 개념

감정평가의 근거법인 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에서는 감정평가란 ｢토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것｣으로 정의하고 있다.1* 다시 말해 감정평가란 ｢재산의 경제적 가치의 판정과 그 결과의 가액표시｣라고 할 수 있다.

2* 그러나 이러한 부동산가격공시법상 개념은 감정평가대상물건의 가격을 산정하는 작

업(이를 “가치추계”라 부르기도 한다.3*), 즉 전통적인 감정평가만을 설명하고 있는 것으로 이해되며, 점차 확대되고 있는 감정평가사의 업무범위를 고려한다면, ｢토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것과 그와 관련된 전문가의 활동이자

의견｣이라고 정의하는 것이 더 타당할 것이다.4* 이와 관련하여 일본의 부동산감정평가기준에서도 감정평가란 ｢부동산의 가격에 관한 전문가의 판단이자 의견｣5*이라고 정의하고 있으며, 미국 Uniform Standards of Professional Appraisal Practice - 통일전문평가

실무기준 - 에서도 감정평가란 ｢가치를 제시하는 일이나 과정 : 가치의견｣6*이라고 정의하고 있다.

나. 감정평가사

감정평가사란 부동산가격공시법에 근거하여 타인의 의뢰를 받아 토지등의 감정평가

를 행하는 것을 업무로 하는 국가로부터 공인된 전문자격자를 말한다. 부동산가격공시법

에서는 감정평가사의 자격요건을 아래와 같이 규정하고 있다.7* 또한 감정평가사가 되기

1* 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률(이하 “부동산가격공시법”이라 약칭한다.) 제2조 제7호2* 이선영, 토지 등의 감정평가권 법리에 관한 연구, 감정평가연구제13집제1호, p413* 안정근, 부동산평가이론, 법문사, 2006.1, p34* 고 김영진교수 또한 부동산 평가란 “부동산의 소유권 기타 권리․이익의 경제가치를 평정하여 화폐액으로 표시하는 전문

가의 활동이자 의견”이라고 정의한 바 있다.(김영진, 신부동산평가론, 범론사, 1990.3, p40)5* 장희순․방경식, 요설 부동산감정평가기준, 2004.3, p426* 감정평가연구원, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice -통일전문평가실무기준-(이하 “USPAP”라

약칭한다.), 1999.4, p8

20 ll 1장 감정평가실무기초이론

위한 실무수습은 감정평가법인, 감정평가사합동사무소, 감정평가협회, 그밖에 건설교통

부장관이 지정하는 기관에서 받도록 규정하고 있다.8*

① 감정평가사 제1차 시험 및 제2차 시험에 합격하고 1년 이상의 기간동안의 실무수습을 마친 자

② 다음의 기관에서 5년 이상 감정평가와 관련된 업무에 종사한 자로서 감정평가사 제2차 시험에 합격한 자

▫ 감정평가법인▫ 감정평가사사무소▫ 감정평가협회▫ 감정평가업무를 지도 또는 감독하는 기관▫ 개별공시지가⋅개별주택가격 또는 공동주택가격을 결정⋅공시하는 업무를 수행하거

나 동 업무를 지도⋅감독하는 기관▫ 국유재산을 관리하는 기관▫ 과세시가표준액을 조사⋅결정하는 업무를 수행하거나 동 업무를 지도⋅감독하는 기관▫ 토지가격비준표 및 주택가격비준표를 작성하는 업무를 수행하는 기관

다. 감정평가의 대상물건

감정평가의 대상물건에 대하여 부동산가격공시법에서는 “토지 등은 토지 및 그 정착물, 동산, 기타 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권외의 권리를 말한다.”고 규정하고 있으며 대통령령이 정하는 재산은 아래와 같다. 이러한 관련규정에서도 알 수 있

듯이 감정평가의 대상물건은 부동산에만 한정되는 것은 아니며, 부동산 외에도 무형자

산, 의제부동산, 유가증권 등을 대상으로 하고 있다는 점에서 감정평가는 부동산평가를

포함하는 보다 넓은 개념이라 이해할 수 있다.

① 저작권, 공업소유권, 어업권, 광업권, 기타 물건에 준하는 권리② 광업재단저당법에 의한 광업재단③ 공장저당법에 의한 공장재단④ 입목에 관한 법률에 의한 입목⑤ 자동차, 건설기계, 선박, 항공기 등 관계법령에 의하여 등기 또는 등록하는 재산⑥ 유가증권

7* 부동산가격공시법 제23조8* 부동산가격공시법 시행령 제61조 ②



Ⅱ 감정평가업무

가. 개요

전통적인 감정평가업무는 크게 공적인 부분과 사적(일반)인 부분으로 구분할 수 있으

며 이를 더 세부적으로 분류하면 담보평가, 경매 및 소송평가, 국․공유재산의 평가, 공익사업을 위한 보상평가, 표준지공시지가평가, 일반거래목적의 평가 등으로 구분할 수 있

다. 그러나 실제 감정평가업무는 전통적인 감정평가업무 뿐만 아니라 컨설팅과 평가검토

를 포함하는 것으로 이해되고 있다.9* 우리의 부동산가격공시법에서도 아래와 같은 전통

적인 감정평가업무 외에 감정평가와 관련된 상담 및 자문, 토지등의 이용 및 개발등에

대한 조언이나 정보등의 제공을 감정평가업무에 포함하고 있다는 사실은 전통적인 감정

평가업무 뿐만 아니라, 컨설팅과 평가검토 또한 감정평가업무로 규정하고 있다고 해석할

수 있을 것이다.10*

① 표준지의 적정가격의 조사⋅평가 및 표준주택의 적정가격의 조사⋅평가② 공공용지의 매수 및 토지의 수용․사용에 대한 보상목적을 위한 토지의 감정평가③ 국․공유지의 취득 또는 처분목적을 위한 토지의 감정평가④ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제122조 제3항의 규정에 의한 토지의 매수목적을 위한

토지의 감정평가

⑤ 국가⋅지방자치단체, 정부투자기관 다음과 같은 공공단체의 토지등의 관리매입⋅매각⋅경매⋅재평가 등을 위한 토지등의 감정평가

▫ ｢산림조합법｣에 의한 산림조합 및 산림조합중앙회▫ ｢한국농촌공사 및 농지관리기금법｣에 의한 한국농촌공사▫ ｢농업협동조합법｣에 의한 조합 및 농업협동조합중앙회▫ ｢수산업협동조합법｣에 의한 수산업협동조합 및 수산업협동조합중앙회▫ ｢중소기업진흥 및 제품구매촉진에 관한 법률｣에 의한 중소기업진흥공단▫ ｢산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률｣에 의한 산업단지관리공단

⑥ 금융기관⋅보험회사⋅신탁회사 다음과 같은 기관의 대출 또는 자산의 매입⋅매각⋅관리 또는 재평가 등과 관련된 토지등의 감정평가

▫ ｢상호저축은행법｣에 의한 상호저축은행▫ ｢증권거래법｣에 의한 증권회사▫ ｢신용협동조합법｣에 의한 신용협동조합▫ ｢여신전문금융업법｣에 의하여 시설대여업을 등록한 여신전문금융회사

9* 안정근, 앞의책, p5, 또한 USPAP에서도 평가실무를 평가, 검토, 컨설팅의 세 가지로 정의하고 있다.(한국감정평가연구

원, 앞의책, p9)10* 부동산가격공시법 제29조, 또한 부동산가격공시법의 하위법령인 감정평가에 관한 규칙(이하 “감칙”이라 약칭한다.) 제

33조에서도 “조언․정보등의 제공”에 대하여 규정하고 있으며, 이 또한 이와 동일한 취지로 이해할 수 있다.


⑦ 개별공시지가의 검증 및 개별주택가격의 검증⑧ 자산재평가법에 의한 토지등의 감정평가⑨ 법원에 계속중인 소송 또는 경매를 위한 토지등의 감정평가⑩ 금융기관⋅보험회사⋅신탁회사 등 타인의 의뢰에 의한 토지등의 감정평가⑪ 감정평가와 관련된 상담 및 자문⑫ 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공⑬ 다른 법령의 규정에 의하여 감정평가사가 행할 수 있는 토지 등의 감정평가

나. 감정평가업무

1. 전통적인 감정평가업무

1) 담보평가

담보평가란 금융기관, 보험회사, 신탁회사, 상호신용금고, 농⋅축⋅수협, 시설대여(리스)회사, 창업투자회사 등의 담보물 감정평가, 기업체의 대리점 개설 및 관리를 위한

담보물의 감정평가를 말한다.

2) 경매 및 소송평가

경매평가란 법원에 계류 중인 경매가 적정가격에 의하여 실시되도록 하기 위하여 매

수신고의 기준액이 되는 최저경매가격11*

을 결정하기 위한 자료를 제공하는 감정평가를

말하며, 소송평가란 법원에 계속 중인 민⋅형사 및 행정소송 등을 위한 토지 등의 감정평가를 말한다.

3) 국⋅공유재산의 처분 및 매수평가국가 또는 지방자치단체는 국민의 세금으로 마련된 국⋅공유재산이 불필요하게 되어

매각하거나 또는 새로이 필요한 재산(주로 부동산)을 적정하게 매입하기 위해 이의 전문

적 지식을 갖고 있는 감정평가사에게 국⋅공유재산의 감정평가를 맡긴다. 이러한 일련의 과정에서 이루어지는 감정평가는 국가⋅지방자치단체가 일반 개인 등과의 사이에서 이루어지는 계약의 기준이 되는 것이 일반적이나, 일정한 경우에는 보상평가와 같은 성격

을 갖는 경우도 있으므로 유의하여야 한다.

4) 공익사업을 위한 보상평가

공익사업을 위한 보상평가는 헌법 제23조 제3항, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및

11* 최저경매가격이란 경매를 실시함에 있어서 목적물의 가격을 기준으로 하여 미리 일정한 한도액을 정하여 놓고 그 미만

의 가격에 의한 매수신청은 이를 허가할 수 없는 가격을 말하는데, 부동산에 있어서는 부동산이 부당하게 염가로 경매

되는 것을 방지하기 위하여 전문지식을 가진 감정인, 즉 감정평가사에게 부동산을 평가하게 하고 그것을 참작하여 최

저경매가격을 정하게 된다.



보상에 관한 법률12*

과 기타 재산권의 강제적 취득을 규정한 개별법이 법적근거를 제공

하여 공익을 위해 필요한 사적재산을 매수⋅수용하기 위해 하는 감정평가를 말한다.5) 표준지공시지가평가

표준지공시지가라 함은 부동산가격공시법 규정에 의한 제 절차에 따라 건설교통부장

관13*

이 조사⋅평가하여 공시한 매년 1월 1일 기준의 표준지의 단위면적(㎡)당 적정가격을 말한다. 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가

14*로 구분되는데, 일반적으로 표

준지공시지가를 공시지가라 부른다. 이러한 표준지공시지가를 평가하는 이유는 매년 1월

1일 기준 적정가격을 평가⋅공시함으로서 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 활용하기 위함이다.

6) 기타평가

이외에도 감정평가에는 일반거래목적의 평가, 공매목적을 위한 평가, 자산재평가, 조

세목적의 평가 등이 있으며, 기업의 인수⋅합병시의 기업가치평가 등도 전통적인 감정평가의 업무영역으로 볼 수 있다.

2. 컨설팅

컨설팅이란 평가대상물건의 가격을 산정하는 작업, 즉 전통적인 감정평가업무 이외

의 일로서 평가대상물건과 결부된 다양한 문제에 대하여 정보, 자료분석, 추천안 또는

결론을 제공하는 일이나 과정을 의미한다.

3. 평가검토

평가검토란 다른 사람이 작성한 감정평가서 등의 보고서를 비판적으로 연구하는 일

또는 과정을 의미한다.

Ⅲ 감정평가의 필요성과 기능

가. 감정평가의 필요성

감정평가의 주 대상물건인 부동산에 있어서는 합리적 시장의 부재, 가격형성과정 및 가

격형성요인의 복잡⋅다양성, 감정평가의 사회성⋅공공성 등으로 인해 감정평가를 요한다.12* 이하 “토지보상법”이라 약칭한다.13* 건설교통부장관이 표준지공시지가를 조사⋅평가하기 위하여는 둘이상의 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다.14* “개별공시지가”란 건설교통부장관이 매년 공시하는 (표준지)공시지가를 기준으로 지가산정대상토지의 특성과 비교표준

지의 특성의 차이를 토지가격비준표상 가격배율을 곱하여 반영한 후 일정한 절차를 거쳐 시장⋅군수⋅구청장이 결정․공고하는 개별토지의 단위면적(㎡)당 가격을 말한다.


나. 감정평가의 기능

1. 정책적 기능

감정평가의 정책적 기능이란 부동산 정책의 효율적 수행을 위한 것으로 부동산의 효

율적 관리, 합리적인 손실보상, 과세의 합리화 등이 여기에 속한다.

2. 경제적 기능

감정평가의 경제적 기능이란 부동산경제의 유통질서 확립에 기여하는 것으로 부동산

자원의 효율적 분배, 거래질서의 확립⋅유지, 부동산의사결정시 판단기준제시 등이 여기에 속한다.

3. 이해조절기능

감정평가의 이해조절기능이란 직접적인 기능으로 담보평가(채무자와 채권자), 경매

평가(소유자와 채권자), 보상평가(소유자와 사업시행자), 소송평가(원고와 피고) 등에서

쌍방의 이해를 조절하는 기능을 말한다.

Ⅳ 감정평가사의 기본윤리와 손해배상책임

가. 감정평가사의 기본윤리

감정평가는 그 사회성과 공공성이 매우 강조되는 전문적인 업무이고 특히 부동산에

있어서는 합리적시장이 부재하여 감정평가의 기능이 매우 중요하다. 따라서 감정평가사

는 감정평가의 중요한 기능을 잘 인식하여야 하며 감정평가를 행함에 있어서도 공정하게

감정평가를 하여야하고 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하지 않아야 한다. 이와

관련하여 부동산가격공시법에서는 아래와 같이 성실의무등15*

을 별도로 규정하고 있으

며, 감칙에도 또한 감정평가업무를 수행함에 있어 공정하고 성실하게 평가하여야 하며

직무상비밀의 누설을 금지하고 있을 뿐만 아니라, 감정평가업무를 수행함에 있어서도 자

기능력에 의한 업무수행이 불가능하거나 극히 곤란한 경우 또는 이해관계 등의 사유로

자기가 평가함이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우에는 이를 평가하지 아니하도록 규

정16*

하여 감정평가관련 법령에서는 감정평가에 있어 기본윤리를 매우 중요시하고 있다.

① 감정평가업자는 평가업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니된다.

15* 부동산가격공시법 제37조16* 감칙 제2조



② 감정평가업자는 다른 사람에게 자격증⋅등록증 또는 인가증을 양도 또는 대여하거나 이를 부당하게 행사하여서는 아니된다.

③ 감정평가업자는 자기 또는 친족의 소유토지 그 밖에 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 토지등에 대하여는 이를 감정평가하여서는 아니된다.

④ 감정평가업자는 토지등의 매매업을 직접 영위하여서는 아니된다.⑤ 감정평가업자는 부동산가격공시법에 의한 수수료 및 실비 외에는 어떠한 명목으로도 그

업무와 관련된 대가를 받아서는 아니된다.

⑥ 감정평가업자는 정당한 사유없이 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다.⑦ 감정평가사는 2 이상의 감정평가법인 또는 감정평가사사무소에 소속될 수 없다.

나. 감정평가사의 손해배상책임

감정평가사를 포함하는 감정평가업자는 타인의 의뢰에 의하여 감정평가를 함에 있어

서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나

감정평가서류에 거짓의 기재를 함으로써 감정평가 의뢰인이나 선의의 제3자에게 손해를

발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 감정평가업자는 이러한 손해배상

책임을 보장하기 위하여 보험에 가입하거나, 감정평가협회가 운영하는 공제사업에 가입

하는 등의 필요한 조치를 하여야 한다.17*

17* 부동산가격공시법 제36조


Ⅴ 감정평가실무기출문제분석

일반평가(사적) 보상평가(공적) 실무이론 비고

1회

(1990년)

1번(45점) –토지평가3번(20점) –토지건물일체4번(10점) –노선가식평가

2번(25점) –영업손실보상(회계) 회계, 일체평가

2회

(1991년)2번(25점) –주식평가(회계)3번(20점) –임료평가

1번(50점) – 토지ㆍ건물ㆍ 기계보상

4번(5점) –표준지의 선정원칙과 선정기준

기계보상, 회계

3회

(1992년)2번(20점) –토지평가4번(10점) –도입기계평가

1번(40점) –토지ㆍ건물보상3번(20점) –영업손실보상

5번(10점) – 토지이용계획확인서와 지적도

도입기계

4회

(1993년)

1번(35점) –토지ㆍ건물평가2번(30점) – 층별효용비율및지

가배분가격3번(25점) – 원가방식에 의한토

지평가 및 지역요인산정

4번(10점) – 순수익의산정시유의사항

층별효용비율, 지가배분율

5회

(1994년)

1번(40점) – 토지ㆍ건물평가(분해법)

3번(10점) –수익환원법2번(30점) –지하사용료보상

4번(10점) –공원구역안의 토지보상평가

5번(10점) –부동산컨설팅분해법, 구분지상권

6회

(1995년)

1번(35점) –택지비평가2번(30점) –타당성분석(DCF)3번(15점) –기계평가

4번(10점) – 공시지가평가와개별공지지가산정의 차이점

5번(10점) –환매금액의결정방법DCF, 수입신고서(면장)

7회

(1996년)4번(15점) –면적산정,면적환산 1번(40점) –표준지평가

2번(30점) –토지ㆍ영업손실보상3번(15점) – 보상이론및개별요

인 중 가로조건표준지

8회

(1997년)2번(30점) –토지ㆍ건물평가 1번(40점) –토지ㆍ건물보상평가

3번(20점) –등고선4번(10점) – 타당성분석, 요구수

익률등등고선, 요구수익률

9회

(1998년)

2번(15점) – 경비내역서작성, 최대가능저당대부액산정

3번(15점) –자본회수율5번(15점) –자산재평가

1번(40점) –토지ㆍ건물보상4번(15점) –지하사용료보상 자본회수율, 자산재평가

10회

(1999년)

1번(40점) –최유효이용분석2번(25점) –NPVㆍIRR3번(15점) – 사례분석에의한감

가액 산정

4번(10점) –환매금액산정 5번(10점) –타당성분석과 REITs NVPㆍIRR, 환매권

11회

(2000년)3번(20점) –토지평가4번(15점) –임료평가

1번(30점) – 실농ㆍ개간비ㆍ불법형질변경보상

2번(25점)-지하사용료보상

5번(10점) – 영업손실보상평가시 수집자료와 조사사항

실농보상, 구분지상권

12회

(2001년)1번(40점) –타당성분석

2번(25점) –보상평가(토지,건물, 수목, 영업권 등)

3번(10점) –어업권

4번(10점) –일단지5번(10점) –물적불일치6번(5점) – 재개발구역내국․공유

지평가방법

어업보상

13회

(2002년)

1번(30점) –토지ㆍ건물평가2번(15점) –광산ㆍ광업권평가3번(20점) –담보ㆍ경매평가4번(15점) –투자수익률

5번(10점) –개발제한구역내 토지평가

6번(5점) –경매평가시 산출근거및그 결정에관한의견

7번(5점) –보상선례참작광산, 담보⋅경매, 투자수익률

14회

(2003년)

1번(40점) – 3방식및매입타당성분석

4번(10점) –영업권평가2번(35점) –개발제한구역내보상

평가(선하지 등)

3번(10점) –개발이익배제5번(5점) – 아파트가격격차발생

요인영업권

15회

(2004년)

1번(40점) –개별평가와 일괄평가2번(25점) –지분환원율산정과 투

자분석

4번(15점) –토지, 건물, 영업손실보상

3번(20점) – 무허가건축물, 가설건축물, 불법형질변경토지의 보상

분산ㆍ표준편차, 건물3방식

16회

(2005년)1번(35점) –최유효이용분석2번(30점) –토지ㆍ건물평가

3번(20점) – 담보ㆍ경매ㆍ처분ㆍ보상평가

4번(10점) –농업손실보상5번(5점) –대지ㆍ대, 다가구⋅다세

대주택, 소재불명⋅확인불능 최유효이용분석, 내용년수산정



기본문제01 감정평가의 개념을 설명하시오.

02 감정평가업무에 대하여 설명하시오.

03 감정평가사의 직업윤리와 책임에 대하여 논하시오.


2절부동산(不動産)의 개요

부동산의 개념, 부동산의 종류와 권리, 부동산의 특성, 부동산가격, 부동산가격의 형성과정, 지역분석과 개별분석

Ⅰ 부동산의 개념

우리의 민법 제99조에서는 부동산을 “토지 및 그 정착물”이라 정의하고 있으며 부동산 이외의 물건은 동산으로 간주하고 있다. 부동산과 동산의 구별을 전제로 하여 물권법

에서는 규율을 달리하고 있다. 먼저 공시방법이 다르다. 즉 부동산은 등기이고 동산은

인도를 공시방법으로 한다. 동산에서는 공신의 원칙이 인정되나 부동산에서는 인정되지

않는다. 무주물선점은 동산에만 인정되고 부합(附合)에서 그 효과를 달리한다. 또한 용

익물권(지역권, 지상권, 전세권)은 부동산에만 인정되고 강제집행의 절차와 방법이 서로

다르다. 이와 같은 내용은 부동산과 동산의 구별기준이 되고 있다. 토지의 정착물은 모

두 부동산이기는 하지만 그 처리에 있어 두 유형으로 구별된다. 그 하나는 건물과 같이

토지와는 독립하여 거래될 수 있는 것이 있고, 담장, 바닥포장과 같이 토지의 일부에 지

나지 않는 것이 있다. 부동산이외의 물건을 동산이라고 정의하고 있지만 특별법에 의해

부동산과 같이 취급되는 동산이 있는데 이를 준부동산 또는 의제부동산이라고 한다. 부

동산가격공시법18*

에서도 기타재산을 구체적으로 규명하고 있으며 다음과 같은 유형으로

정리 될 수 있다.

① 입목에 관한 법률에 의해 소유권보전등기가 된 입목② 공장저당법에 의하여 저당권의 목적물이 되고 있는 공장재단 및 이를 준용하고 있는 광

업재단

③ 수산업법에 의하여 면허 또는 허가를 받은 어업권 및 저작권, 공업소유권 기타 이에 준하는 권리

④ 선박등기법에 의해 등기된 20톤 이상의 선박⑤ 건설기계관리법에 의하여 등록된 건설기계⑥ 도로운송사업법에 의하여 등록된 자동차 ⑦ 항공법에 의하여 등록된 항공기 등

18* 부동산가격공시법 시행령 제2조


2절 부동산(不動産)의 개요 ll 29

Ⅱ 부동산의 종류와 권리

가. 부동산의 종류

1. 개념

부동산의 종류란 부동산의 종별 및 유형 두 가지 측면에서 성립하는 복합적인 부동산

의 개념을 나타낸 것으로, 여기서 부동산의 종별이란 부동산의 용도에 따라 구분되는 부

동산의 분류를 말하고, 부동산의 유형이란 그 유형적 이용 및 권리관계의 태양에 따라

구분되는 부동산의 분류를 말한다.

2. 부동산의 종별

부동산의 종별은 지역의 종별과 토지의 종별로 구분할 수 있는데, 지역의 종별은 지

역의 용도에 따른 분류로서 택지지역(또한 택지지역은 주택지, 상업지, 공업지 등으로

세분된다.), 농지지역, 임지지역 등으로 크게 나눌 수 있고 토지의 종별은 지역의 종별에

따라 분류되는 토지의 구분으로 택지, 임지, 후보지, 이행지 등으로 나눌 수 있다. 이중

후보지란 지역종별 대분류, 즉 임지지역이 농지지역으로 또는 농지지역이 택지지역 등으

로 전환하고 있는 지역 안에 있는 토지를, 이행지란 택지지역 등 안에서 세분된 어떤 종

별의 지역이 다른 종별의 지역으로 이행하고 있는, 예를 들어 주택지가 상업지로 전환하

고 있는 지역안의 토지를 말한다.

3. 부동산의 유형

부동산의 유형은 크게 택지와 건물 및 그 부지로 분류된다. 택지의 유형은 그 유형적

이용 및 권리관계의 태양에 따라 나지(裸地), 건부지(建附地), 구분지상권 등으로 나뉘는

데, 나지란 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용․수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다.

19* 그리고 건물 및 그 부지의 유

형은 자용의 건물 및 그 부지, 임대용의 건물 및 그 부지, 구분소유건물 및 그 부지 등으

로 나뉜다.

19* 표준지조사⋅평가기준 제3조 제4호, 이와 관련하여 이론상 나지는 갱지와 저지로 구분되는데, 갱지는 사법상의 제약이 없는 토지이나, 저지는 사법상의 계약이 있는 토지를 의미한다고 하여 나지가 갱지를 포함하는 개념으로 설명하기도

한다.(이창석, 부동산학원론, 형설출판사, 2005.11, 81) 그리고 일본의 부동산평가기준에서는 갱지(更地)를 건물 등의

정착물이 없고 또한 사용수익을 제약하는 권리의 부착의 부착이 없는 택지라 하여 우리나라의 나지개념과 동일하게 정

의하고 있다.(장희순⋅방경식, 요설부동산감정평가기준, 부연사, 2004.3, p54)


나. 부동산과 권리

1. 개요

우리의 민법은 크게 친족이나 상속 등의 신분을 규정하는 부분과 재산권을 규정하는

부분으로 나뉘며 재산권은 다시 물권과 채권으로 구분된다. 이 중 물권이 특히 부동산과

관련이 깊은데 물권은 다음과 같은 점에서 채권과 차이가 있다.

① 물권은 물건(부동산)에 대한 사용⋅수익의 권리(지배권)를 의미하는데 반해 채권은 주로 금전적인 급부권(청구권)을 의미한다.

② 물권은 대물권(물건에 대한 권리)임에 비하여 채권은 대인권(사람에 대한 권리)이다.③ 물권은 절대권으로 모든 사람에게 영향을 미치지만, 채권은 상대적인 권리로서 특정인에

게만 영향을 준다.

④ 물권은 등기로서 공시를 해야 그 효력이 인정되지만, 채권은 공시를 하지 않아도 된다.

2. 물권

1) 개념

물권이란 특정한 물건을 직접 지배하여 배타적 이익을 얻는 권리를 말한다. 물권은

독립된 물건에 대하여 하나의 물권만이 성립하는데, 이를 일물일권주의라 한다. 따라서

시간적으로 앞서 성립한 물권은 뒤에 성립한 물권에 우선하며, 동일물에 서로 양립할 수

있는 물권의 경우는 앞의 물권을 해치지 않는 범위 내에서 성립할 수 있다. 그리고 물권

은 채권과의 관계에서 그 성립시기를 불문하고 항상 물권이 우선하는 물권의 우선적 효

력을 갖고 있는데 이는 물권이 물건에 대한 직접 지배권임에 비해 채권은 채무자의 행위

를 통한 권리이기 때문이다. 그러나 일정한 경우, 예를 들어 주택임대차보호법이나 상가

건물임대차보호법에 의한 소액보증금 최우선 변제권과 같은 경우에는 타 권리에 우선하

여 변제토록하는 특별법이 있으므로 이에 대한 숙지를 요한다.

2) 물권의 종류

민법에서 규정하고 있는 물권의 종류는 크게 점유권과 본권(소유권과 제한물권)으로

구분되는데, 이중 제한물권은 용익물권과 담보물권으로 구분된다. 용익물권은 물건을 사

용할 수 있는 권리를 의미하며, 담보물권은 채무변제의 불이행시에 그 손해를 보상하기

위한 담보로 제공된 권리를 의미한다.



① 점유권물건을 사실상 소지(지배)하고 있다는 것 자체만으로 이를 권리로서 보호하는데, 이

를 점유권이라 한다.

② 소유권소유권은 어떤 물건을 전면적으로 사용⋅수익⋅처분할 수 있는 권리이다. 물건을 2

인 이상이 소유하는 것을 공동소유라 하는데 그 다수인의 결합 정도에 따라 공유, 합유,

총유의 3가지로 나뉜다.

③ 용익물권용익물권은 물건이 가지는 사용가치에 대한 지배를 목적으로 하는 권리로서 구체적

으로 전세권, 지상권, 지역권의 세 종류가 있다. 전세권은 물권임에 반해 등기를 하지 않

은 전세, 즉 단순한 임차권은 채권임을 구분해야 한다.

▫ 전세권 : 전세권이란 전세금을 지급하고 부동산을 점유하여 그 부동산을 용도에 좇아 사용⋅수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제권이 인정되는 권리이다. 전세권은 임대차와 달리 등기를 요한다는 점에서 구분

된다.

▫ 지상권 : 지상권은 타인의 토지에서 건물이나 공작물 혹은 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리이다.

▫ 지역권 : 지역권은 자기 토지의 편익을 위해 타인의 토지에 설정하는 권리로서, 예를 들어 도로에 접하지 않은 토지(맹지)의 경우 인접 토지의 일부를 통행할 수 있도록 인접토

지에 설정할 권리를 말한다.

④ 담보물권담보물권은 채권의 담보를 위하여 물건이 가지는 교환가치의 지배를 목적으로 하는

권리로서, 저당권, 유치권, 질권이 있다.


▫ 저당권 : 저당권은 채무를 담보하기 위해 제공된 권리로서 일반저당권과 근저당권으로 구분된다. 그리고 저당권은 설정계약과 등기로서 효력이 발생된다. 일반저당권은 채무자

또는 제3자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채

권보다 우선변제를 받는 담보물건이다. 이와 달리 근저당권이란 계속적인 거래관계로부

터 발생하는 다수의 불특정 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도까지 담보하는 저당권을

말한다.

▫ 유치권 : 유치권은 타인의 물건의 점유자가 그 물건으로 인하여 발생한 채무의 변제시 까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 의미한다. 예를 들어 자동차의 수리비를 납입할

때까지 맡긴 자동차를 보관하는 경우이다. 부동산에 있어서도 공사대금이 완납되지 않은

경우 시공업자가 그 부동산, 즉 건물을 유치할 수 있다.

▫ 질권 : 질권은 돈을 빌려주면서 물건을 질로 잡고 이를 갚지 않은 때에는 그 목적물에서 우선변제를 받을 수 있는 권리로 동산질권과 권리질권이 있다. 질권은 부동산에는 해당

되지 않는 권리이다.

Ⅲ 부동산의 특성

가. 개요

부동산 중에서 가장 대표적인 것은 토지와 건물이다. 토지를 중심으로 하여 부동산의

특성을 살펴보면 일반적으로 자연적 특성과 인문적 특성으로 구분된다. 그러나 건물의

특성은 토지와 다른 부분이 있으므로 이에 대하여도 충분한 이해를 요한다.

나. 토지의 특성

1. 자연적 특성

1) 지리적 위치의 고정성(고정성, 부동성)

토지의 가장 큰 특징으로서 부동산의 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없다는 의미

이다. 토지의 위치는 어떠한 인간의 힘으로도 이를 이동시키거나 지배하지 못하며 토지

의 유용성과 효용도는 이 위치에 따라 크게 지배된다. 지리적 위치의 고정성은 거래사례

비교법의 지역요인비교의 이론적 근거가 된다.

2) 부증성

부동산은 생산비나 노동력을 투입하여도 물리적 절대량을 임의로 늘릴 수 없다는 특

징을 말한다. 엄격한 의미에서 매립이나 개간 등에 의한 개발공급은 토지의 용도전환의

일부이지 토지의 물리적 절대량이 증가하는 것은 아니라 할 것이다. 토지의 부증성은 공

급자경쟁보다 수요자경쟁을 일으키는 근거가 된다.



3) 영속성

토지는 다른 일반상품과는 달리 그 수명이 영구적이라는 특성을 말한다. 즉 토지는

사용이나 시간경과에 의하여 소모, 마멸되지 않는 영속성을 갖는다. 예를 들면 홍수 등

으로 유실되거나 외력에 의하여 물리적 영향을 받더라도 형태나 효용은 변하나, 전체적

으로 토지자체의 본질은 영구히 불멸, 불변한다. 이는 토지의 수익성을 영속적인 것으로

만들며 부동산가격의 제원칙 중에서 예측의 원칙의 성립근거가 된다. 이 특성 때문에 토

지는 투기의 대상이 되고 있으며, 투기를 억제하기 위해 정부는 조세정책으로 대응하고

있는 실정이다.

4) 개별성(비동질성, 비대체성)

토지는 지리적 위치의 고정성으로 인하여 매우 강한 개별성을 갖는다. 개별성이란 토

지는 물리적으로 완전히 동일한 토지가 없다는 것으로, 비동질성, 비대체성이라고도 부

르기도 한다. 각 사람마다 주민등록번호가 있듯이 토지에도 각 필지마다 지번이 부여된

다. 그러나 이용자의 용도적인 측면에서 본다면 대체성은 인정된다. 예컨대 도심에서 1

시간 거리의 주택지는 쉽게 구할 수 있다. 거래사례비교법에서의 개별요인비교의 성립근

거가 된다.

2. 인문적 특성

1) 용도의 다양성

토지는 다른 재화와는 달리 그 용도가 매우 다양하다는 특성을 가지고 있다. 토지는

1차, 2차, 3차 산업용지를 비롯하여 주거용지, 공공용지 등으로 이용되고 동일 용도일지

라도 그 규모와 방법이 다를 수가 있다. 그 결과 토지이용은 2개 이상의 용도가 동시에

경합하는 것이 보통이고, 용도의 전환도 가능하다.

2) 병합⋅분할의 가능성토지는 이용주체의 편의에 따라 분할하거나, 구획된 토지를 다시 용이하게 합병할 수

도 있다는 특성이다. 이 이론은 용도의 다양성을 지원하는 원칙으로서, 토지가 효과적으

로 최유효이용이 되도록 분할이나 합병을 할 수 있다는 논리이다. 종전에는 소규모의 적

정규모만이 최유효면적의 토지라고 인식하였지만 최근에는 대규모 토지에 대한 수요가

증대되어 최유효면적에 대한 인식이 변화되었다.

3) 사회적⋅경제적⋅행정적 위치의 가변성부동산은 위치적 존재이다. 따라서 위치가 지니는 환경가치를 내포하고 있다. 그런데


특정부동산이 인문적 환경으로서 지니고 있는 지위(위치)가 시간이 흐름에 따라 변화한

다는 성격을 가변성이라 한다. 이러한 가변성으로 인해 인문적 환경을 다음과 같이 나누

어 볼 수 있다.

① 사회적 위치의 가변성 : 부동산의 사회적 환경(지위)이 변화한다는 의미이다. 사회적 위치가 변화하는 예로는 종래의 훌륭했던 주거환경이 악화 또는 슬럼(Slum)화 되거나 과밀

화 되는 경우(그 반대의 경우도 있을 수 있다), 공장의 편입, 학교의 이전 등으로 인한

사회환경이 악화(개선)되는 경우, 인구상태, 가구구조의 변화 등으로 인한 사회환경이 악

화(개선) 되는 경우 등이 있다.

② 경제적 위치의 가변성 : 부동산의 경제적 환경이 변화한다는 의미이다. 소득변화, 개발투자의 변화, 재정운영의 변화 등으로 어떤 부동산이 지니는 지역 경제적 가치 또한 변

화한다. 경제적 위치가 변화하는 예로는 도로, 철도, 전철, 항만 등의 신설 및 개수하는

경우, 경제성장으로 지역주민들의 소득이 향상되어 부동산의 구매력이 높아지는 경우,

부동산경기의 불황으로 주택공급이 저조해지는 경우, 경제성장, 소득증대, 경기순환 등

으로 인하여 토지의 수급 및 유용성이 변동하는 것 등을 들 수 있다.

③ 행정적 위치의 가변성 : 행정적인 규제 또는 조장으로 인해 부동산의 지역적 가치가 변화하는 것을 말한다. 우리나라의 경우 토지소유권에 대한 규제법규가 많기 때문에 이러

한 변화가 큰 영향을 미친다. 수행정성, 피행정성으로 표현하기도 한다.

다. 건물의 특성

건물의 특성을 살펴보면 다음과 같다.20*

① 건물은 토지에 정착되어 있으므로 원칙적으로 부동성이 있다고 볼 수 있으나, 최근 이동식주택 및 건물이축기술의 발달로 완전한 비이동성의 특징은 없다.

② 건물은 토지와는 달리 인위적 축조물의 하나이고 내용년수가 있으므로 토지의 특성인 영속성은 건물에 해당하지 않는다.

③ 건물은 중축․개축 등을 통하여 그 규모, 용적 등을 증가시킬 수 있으므로 토지와 같은 부증성은 해당되지 않는다.

④ 건물은 토지상의 정착물이므로 그 토지의 개별적 요인의 지배를 받는다.⑤ 건물은 개수 등으로 어느 정도 용도를 바꿀 수 있으나, 토지와는 달리 용도의 다양성이

무제한으로 허용되지는 않는다.

20* 나상수⋅고규봉⋅제갈봉현, 신감정평가실무, 부연사, 2001.7, p40



Ⅳ 부동산가격21*

가. 부동산가격의 개념

부동산가격은 부동산을 소유함으로써 발생하는 장래이익의 현재가치라고 정의한

다.22*

이러한 개념에서 알 수 있듯이 부동산가격은 장래이익을 바탕으로 그것을 현재가

치화 한 것이며, 소유권이라는 권리에 근거한 것이라 할 수 있다.

나. 부동산가격의 특징

부동산가격은 부동산의 고유한 특성으로 인해 일반재화의 가격과는 다른 여러 가지

특징을 가지고 있다. 대표적인 부동산가격의 특징을 살펴보면 다음과 같다.

첫째, 교환의 대가인 가격과 사용수익의 대가인 임료로 표시된다는 것이다. 이러한

가격과 임료는 원본과 과실이라는 상관관계를 갖고 있다.

둘째, 동일한 부동산에 소유권과 소유권 이외의 권리가 중첩적으로 존재할 때는 그 각

각의 권리에 대한 가격이 형성되고 부동산가격은 이러한 각각의 권리가격의 총합이 된다.

셋째, 부동산이 속하는 지역이 항상 확대⋅축소, 집중⋅확산, 발전⋅쇠퇴 등의 변화과정을 가지기 때문에 부동산의 가격은 과거로부터 장래에 걸치는 장기간을 고려하여 형성된다.

넷째, 부동산의 고유한 특성으로 인해 부동산시장은 일반적으로 불완전하므로 부동

산가격은 거래당사자간 특수한사정이 개입되기 쉽고 부동산의 적정한 가격을 일반인이

발견하기란 곤란하다.

다. 가격다원론

“부동산가격은 하나이어야 하는가? 아니면 그 주어진 시점에서 평가목적과 형성된 원인에 따라 다양하여야 하는가?”에 대한 논의를 가격다원론 또는 가치의 다원적 개념23*21* 가치와 가격에 대하여 “경제학에서는 가치와 가격은 관념상의 차이일 뿐, 특별한 상황이 아닌 한 가치는 가격과 거의

일치한다고 보고 있으나, 내구재인 부동산을 연구대상으로 하는 부동산학에서는 가치(Value)와 가격(Price)를 엄격하

게 구별하고 있다.(안정근, 앞의책, p29)”는 주장이 있다. 그러나 감정평가실무계에서 가치와 가격에 대한 용어의 구분 없이 혼용하거나, 가격이란 용어를 일반적으로 사용하고 있는 관행에 따라, 본서에서는 가치와 가격을 특별히 구분하

지 않는다.22* Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate 12th, p20, 안정근, 앞의책, p3323* 가치의 다원적 개념이란 주어진 시점에서 대상부동산에 적용되는 가치의 종류는 무수히 많다는 것으로, 가치에는 아래

에서 설명하고 있는 것과 같이 시장가치를 비롯하여 보험가치, 과세가치, 장부가치, 사용가치, 공익가치, 투자가치, 계

속기업가치 등 다양하다. 가치의 종류가 이처럼 다양한 것은, 동일한 부동산이라 할지라도 주어진 시점에서 보는 관점

이 서로 다르기 때문이다.(안정근, 앞의책, p31～p35)① 보험가치(insurable vaule) : 보험가치란 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념으로 부동산 전체


이라고 한다. 이와 관련된 논의에서 부동산가격은 다양하다는 것이 일반적인 견해이다.

가격이 다양하여야 하는 이유는 시장가격만으로는 현실적인 거래에서 가격으로서 유익

하게 사용하지 못하는 경우가 있고(예를 들어 한정가격), 평가목적에 따라 가격을 유형

화함으로써 평가의 안정성과 의뢰자의 욕구를 충족시킬 수 있으며, 부동산가격은 그 형

성요인이 복잡하여 부동산의 용도에 따라 항상 정상가격만이 형성될 수 없기 때문이다.

또한 부동산가격을 일원화하면 전통적인 감정평가, 컨설팅, 평가검토를 포함하는 감정평

가가 그 기능을 제대로 발휘할 수 없기 때문이기도 하다.

라. 부동산가격의 종류

1. 적정가격과 정상가격

1) 적정가격과 정상가격

적정가격은 부동산가격공시법에 근거하고 있는 가격개념으로 당해토지 및 주택에 대

하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고

인정되는 가격24*

을 말한다. 이와 달리 정상가격은 부동산가격공시법의 하위법령인 감칙

에 근거하고 있는 가격개념으로 평가대상토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래

된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격

을 말한다.

2) 적정가격과 정상가격의 관계

감정평가실무상으로는 적정가격과 정상가격 그리고 시장가격을 특별히 구분하지 않

고 사용하고 있는 것이 일반적이나, 이 두 가격이 동일한 개념인지 아니면 서로 다른 개

념인지에 대하여 논의가 있는 것 또한 사실이다.25*

이러한 논의와 관련하여 부동산가격

의 가치가 아니라 그것의 일부분인 감가상각된 가치를 의미한다.

② 과세가치(assessed value) : 과세가치란 중앙정부나 지방정부에서 소득세나 재산세를 부과하는데 사용되는 기준으로서, 관련법규에 의해 조정된 부동산의 가치를 말한다.

③ 장부가치(book value) : 장부가치란 대상부동산의 애초의 취득가격에서 법적으로 허용되는 방법에 의한 감가상각분을 제외한 나머지로서, 장부상의 잔존가치를 의미한다.

④ 사용가치(use value) : 사용가치란 경제재의 생산성에 근거하고 있는 개념으로서, 대상부동산이 특정한 용도로 사용될 때에 가질 수 있는 가치를 지칭하고 있다. 이것은 대상부동산이 해당 기업이나 소유자에 대해 기여하는 가치이다.

⑤ 공익가치(public interest value) : 공익가치란 어떤 부동산의 최고최선의 이용이 사적 목적의 경제적 이용에 있는 것이 아니라, 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 있을 때 대상부동산이 지니는 가치를 지칭한다.

⑥ 투자가치(investment value) : 투자가치란 대상부동산이 특정한 투자자에게 부여하는 주관적 가치이다. 즉 투자자가 대상부동산에 갖는 주관적인 가치라 할 수 있다.

⑦ 계속기업가치(going-concern value) : 유⋅무형의 기업자산을 개별적으로가 아니라 총체적으로 매도한다고 했을 때의 계속기업이 가질 수 있는 시장가치를 의미한다.

24* 부동산가격공시법 제2조 제6호25* 한국감정원, 보상평가(上), 2000.1, p750, 방경식, 부동산가격공시법의 적정가격 성격과 그 함의, 감정평가학 논집 제



공시법의 하위법령인 감칙은 서로 동일한 가치전제를 가지고 있으며 두 법령 어디에도

서로 다른 평가방법을 규정하고 있지 않다는 점에서 적정가격과 정상가격은 서로 다를

수 없다는 주장이 있다.26*

그러나 적정가격은 표준지공시지가조사⋅평가를 위한 가격기준을 세우기 위한 목적으로 제시된 것인데, 표준지공시지가는 일반평가와 달리 나지를

상정하여 평가하도록 규정되어 있다는 점과 또한 적정가격은 정책적 목적 등이 개재된

가격이거나 각각의 평가목적에 적합한 가격이라는 점에서 가장 이상적이고 합리적인 완

전경쟁시장에서 구해질 것으로 인정되는 정상가격보다는 약간 완화된 가격개념이라는

주장27*

도 표준지공시지가의 정책적 활용범위가 점차 확대되고 있는 현실에 비추어 볼

때 타당성이 없는 것은 아니라 할 것이다.28*

2. 특정가격

특정가격이란 물건의 성격상 정상가격으로 평가함이 부적당할 경우 또는 특수한 조

건이 수반되는 경우에 그 물건의 성격 또는 조건에 부응하는 가격을 말한다.29*

3. 한정가격

한정가격이란 어떤 부동산과 취득하는 다른 부동산과의 병합 또는 분할로 인해 부동

산의 가치가 시장가치에 괴리되어 시장이 상대적으로 한정되는 경우에 성립되는 가격을

말한다.

Ⅴ 부동산가격의 형성과정

가. 개요

부동산가격 또한 일반재화의 가격과 마찬가지로 수요와 공급에 의해 결정되지만, 부

동산가격은 부동산의 특수한 특성으로 인해 유용성(효용), 상대적 희소성, 유효수요라는

가격발생 3인자의 상관결합에 의해 형성되며, 이에 영향을 미치는 가격형성요인의 상호

작용으로 수정 변화된다. 또한 이러한 부동산의 가격형성과정에서 부동산가격의 제원칙

4호, p626* 안정근, 앞의책, p5427* 한국감정원, 앞의책, p75128* 물론 이와 관련하여 적정가격은 당위가격(Sollen Wert)의 성격이어야 하고 감정평가시 기준이 되는 정상가격은 시장

가격에 근거하는 현실가격(Sein Wert)이어야 한다는 주장도 있다.(허장식, 감정평가이론, 서울고시사, 1992.7, p101)29* 일본의 부동산감정평가기준에서는 시장성이 있는 부동산이지만 법령 등에 따른 사회적 요청을 배경으로 하는 평가목

적 하에서, 정상가격의 전제가 되는 제조건을 만족하지 않는 경우의 부동산 경제가치를 적정하게 표시하는 가격인 특

정가격과 문화재 등과 같이 일반적으로 시장성이 없는 부동산의 이용상황 등을 전제로 하여 대상 부동산의 경제가치를

적정하게 표시하는 가격인 특수가격으로 구분하여 설명하고 있다.(장희순⋅방경식, 앞의책, p104)


이 도출되고 가격형성과정에서 도출된 부동산가격의 제원칙은 감정평가에서 매우 중요

하게 활용되므로 이러한 가격형성과정에 대한 이해는 감정평가에 있어 매우 중요한 일이

라 할 것이다.

나. 부동산가격의 발생요인

1. 개요

부동산가격의 발생요인으로는 유용성⋅상대적 희소성⋅유효수요를 들 수 있는데 이들은 가격의 3면성과 상통하며 3방식의 논리적 근거를 제시한다. 이 세가지외에도 이전

성을 부동산가격의 발생요인으로 보는 견해도 있다.30*

2. 유용성31*

1) 의의

유용성이란 부동산의 사용, 수익을 통해 인간의 필요와 욕구를 만족시켜줄 수 있는

능력으로 부동산의 용도에 따라 수익성, 쾌적성, 생산성으로 구체화 된다.

2) 유용성의 형태

① 쾌적성 : 주거용 부동산에 해당되는 정신적 만족도로 편리성이 추가되면 최고의 주거용 부동산이 된다.

② 수익성 : 임대용, 기업용 부동산에 해당되며 수익성부동산 가격의 기준이 된다.③ 생산성 : 공업용부동산에 해당되며 생산원가의 절감, 최대이윤의 창출을 의미한다.

3. 상대적 희소성

1) 의의

인간의 욕망에 비해 그 욕망의 충족수단인 부동산은 상대적으로 희소한 상태 및 정도

를 상대적 희소성이라 한다.

2) 특징

부동산의 희소성은 “상대적”이라는 것 이외에도 지리적 위치의 고정성 및 지역성으로 인하여 희소성의 문제가 지역적 차원에서 발생한다는 것과 부동산의 사회성⋅공공성30* 안정근, 앞의책, p2831* “집이 있는 사람은 다른 주택이 유용성은 있으나, 효용성은 없는데 반해, 집이 없는 사람은 주택이 효용성도 있고 유용

성도 있다.”는 예에 따르면, 효용은 어떤 사람이 어느 물건이 필요하다는 주관적인 뜻으로 이해되는데, 가격발생요인은 어떤 사람이 집이 있느냐 없는냐에 따라 다르지 않아야하기 때문에 부동산학에서는 효용이 아닌 유용성을 가격발생요

인의 기준으로 삼는다는 의견이 있다.(방경식⋅장희순, 부동산학개론, 부연사, 2004.9, p317)



으로 인해 행정적⋅제도적인 규제에 많은 영향을 받는 특징이 있다.

4. 유효수요

유효수요란 재화에 대한 구입의사(욕구)와 구매력(지불능력)이 동반된 수요를 의미한

다. 일반재화와 달리 부동산에서 유효수요를 가격발생요인으로 취급하는 이유는 부동산

은 고가의 재화에 해당하므로 효용과 희소성이 있다고 하더라도 소비자가 지불능력을 갖

추지 못한다면 시장에서 수요행위가 이루어질 수 없기 때문이다.

5. 이전성

이전성이란 부동산의 전체나 일부가 이전될 수 있는 성질의 것이어야 한다는 의미이

다. 가격발생요인으로 이전성을 포함하는 이유는 이전이 불가능한 것은 가치가 형성될

수 없기 때문이라 할 수 있다.

다. 부동산가격의 형성요인

1. 개요

부동산가격의 형성요인이란 가격발생요인인 유용성(효용), 상대적 희소성, 유효수요

에 영향을 주는 요인으로 일반적 요인, 지역요인, 개별적 요인이 있는데, 이러한 가격형

성요인은 항상 변화(유동성)하며 가격상호간 작용(관련성)을 통해 가격발생요인에 영향

을 미쳐 가격을 변화시키는 특징이 있다.

2. 일반적 요인

1) 의의

일반경제사회에 있어 부동산의 상태 및 가격수준에 영향을 주는 제요인으로 사회적

요인, 경제적 요인, 행정적 요인이 있다.

2) 사회적 요인

부동산가격에 영향을 미치는 일련의 사회적 현상으로 인구의 상태, 가족구성 및 가구분

리 상태, 도시형성 및 공공시설 등의 정비 상태, 교육 및 사회복지 등의 상태, 부동산거래 및

사용수익의 관행, 건축양식 등의 상태, 정보화의 진전 상태, 생활양식 등의 상태 등이 있다.

3) 경제적 요인

부동산 가격에 영향을 미치는 경제구조와 경제정세 등의 변화를 말하며 저축, 소비,


투자 등의 수준 및 국제수지의 상태, 재정 및 금융 등의 상태, 물가, 임금 및 고용 등의

상태, 조세부담의 상태, 기술혁신 및 산업구조 등의 상태, 국제화의 상태, 교통체계의 정

비 상태 등이 여기에 속한다.

4) 행정적 요인

부동산가격에 영향을 미치는 제도나 정책 등을 말하며 토지이용에 관한 계획 및 규제

등의 상태, 토지 및 건축물의 구조, 방재 등에 관한 규제의 상태, 택지 및 주택시책의 상

태, 부동산에 관한 세제의 상태, 부동산 가격, 임료 등에 관한 통제의 상태, 기타 각종

부동산 규제조치의 상태 등이 여기에 속한다.

3. 지역요인

1) 의의

지역요인이란 일정한 지역이 다른 지역과 구별되는 지역특성을 형성하는 개개의 요

인으로서 지역의 가격수준 및 표준적 사용의 결정에 영향을 미치는 지역적 차원의 가격

형성요인을 말한다

2) 내용

지역요인의 내용으로는 일반적으로 지역적 차원의 일반적 제요인과 지역의 고유한

자연적 제조건이 있다.

① 지역적 차원으로 축소된 일반적 제요인▫ 사회적 요인 : 지역 내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 일련의 사회적 현상으로 지

역 내의 인구 등이 있다.

▫ 경제적 요인 : 지역 내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 일련의 경제적 현상으로 지역 내의 재정상태 등이 있다.

▫ 행정적 요인 : 지역 내 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 일련의 법적 ․ 제도적인 규제 및 조치 등으로 지역의 건축조례 등이 있으며 이는 다른 요인에 비해 보다 직접적으로

가격형성에 개입하는 특징이 있다.

② 지역의 자연적 요인부동산은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 그 가격은 자연적 조건에 많은 영향을 받

는데 이 또한 가격에 미치는 영향의 정도는 부동산의 종류나 용도 등에 따라 다르게 나

타난다.

▫ 자연적 자질 : 일조⋅온도⋅풍향⋅강수량 등과 홍수나 지진 등▫ 자연자원:식량,섬유,건축자재,광물,동력자원등의지하자원과수산자원,수력등



4. 개별적 요인

1) 의의

개별적 요인이란 부동산의 개별적인 특수한 상태, 조건 등 부동산이 개별성을 발휘하

게 하고, 그 가격을 개별적으로 형성하게 하는 요인

2) 택지(토지)의 개별적 요인

▫ 위치, 지적, 지세, 지질, 지반 등▫ 접면너비, 깊이, 형상 등▫ 일조, 통풍, 건습 등▫ 고저, 각지(角地), 접면가로와의 관계 등▫ 접면가로의 계통⋅구조 등▫ 공공시설⋅상업시설에의 접근정도▫ 상하수도의 공급⋅처리시설의 유무, 이용난이 등▫ 변전소⋅오수처리장 등 위험⋅혐오시설에의 접근정도▫ 공⋅사법상의 규제 및 제약 등

3) 건물의 개별적 요인

▫ 면적⋅높이⋅구조⋅재질▫ 설계⋅설비 등의 양부(良否), 시공의 질⋅양▫ 공⋅사법상의 규제 및 제약 등

4) 복합부동산(개량부동산)

택지⋅건물의 개별요인과 건물의 배치상태⋅건물과 부지의 균형의 정도⋅건물의 용도와 부지의 용도의 적합의 여부 등

라. 부동산가격의 제원칙

1. 개요

부동산가격형성과정에는 일정한 법칙성이 작용하고 있는데, 이를 체계화한 것이 부

동산가격의 제원칙으로 감정평가에서는 평가원리가 된다.

2. 부동산가격의 제원칙

1) 최유효이용의 원칙

부동산가격은 최유효이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 형성된다는 원칙이다.

여기서 최유효이용이란 객관적으로 보아 통상의 이용능력을 갖는 사람에 의한 합리적이


고 합법적인 최고최선의 이용방법을 말한다.32*

최유효이용의 원칙이 강조되는 근거는

부동산에 용도의 다양성이라는 특성이 있어 수요⋅공급의 경쟁을 통한 가장 효율적인 이용을 모색하기 때문이다. 즉, 동일부동산에 대하여 몇 가지의 용도가 경합될 때에는 경

쟁에 의하여 가장 높은 가격으로 매수하는 수요자가 취득하게 되어 그 높은 이용에 맞는

최유효이용을 전제로 사용하게 될 것이기 때문이다.

2) 수요⋅공급의 원칙재화의 가격은 수요 공급으로 결정되고 가격은 다시 수요⋅공급에 영향을 미치는데,

부동산 또한 수요와 공급으로 가격이 결정된다는 원칙이다.

3) 대체의 원칙

부동산의 가격은 대체가능한 다른 부동산이나 재화의 가격과의 상호영향으로 형성된

다는 원칙이다.

4) 경쟁의 원칙

일반경제활동과 같이 부동산도 시장참가자들의 경쟁관계에 의해 그 가격이 형성된다

는 원칙이다.

5) 적합의 원칙

부동산 고유의 원칙으로 부동산이 그 유용성을 최고도로 발휘하기 위해서는 환경에

적합하여야 한다는 원칙이다.

6) 균형의 원칙

부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 그 구성요소간의 내부결합에 균형을

이루어야 한다.

7) 수익체증⋅체감의 원칙단위 부동산에 계속 투자하는 경우에 단위투자당 순수익은 증가하다가 수익분기점

이후에는 감소한다는 원칙으로 부동산의 가격이 단위투자당 순수익의 증감을 반영하여

형성된다는 원칙이다.

8) 기여의 원칙

32* 토지보상평가지침(이하 “토보침”이라 약칭한다.) 제3조 제4호. 이와 관련하여 최유효이용을 최고최선의 이용(The highst and the best use)이라 부르기도 하며, “공지나 개량부동산

(improved property)에 대해서 합리적이며 합법적으로 이용이 가능한 대안 중에서, 물리적으로 채택이 가능하고, 경

험적인 자료에 의해서 적절히 지지될 수 있고, 경제적으로도 타당성 있다고 판명된 것으로서 최고의 가치를 창출하는

이용”이라 정의하기도 한다.(안정근, 앞의책, p100)



부동산의 가격은 각 구성요소의 수익획득에 대한 기여도에 영향을 받는다는 원칙으

로 부분과 전체의 관계에 관한 것이다.

9) 수익배분의 원칙

부동산의 수익은 자본, 노동, 경영 등에 배분되고 남은 잔여수익이 배분되는 바, 잔

여수익의 크기를 통해 부동산의 가격이 형성된다는 법칙이다.

10) 예측의 원칙

부동산의 가격은 과거와 현재의 이용상태에 의해서 결정되는 것이 아니라 앞으로 어

떻게 이용 될 것인가에 대한 예상을 근거로 결정된다는 원칙이다. 부동산 가치는 장래이

익의 현가로 파악되므로, 장래이익의 예측이 중요하다.

11) 변동의 원칙

부동산을 둘러싼 환경은 변화하므로, 그 가격도 가격형성요인의 변동과정에서 형성

된다는 원칙이다.

Ⅵ 지역분석과 개별분석

가. 지역분석

1. 지역분석의 의의

부동산은 각각 개별적으로 존재하는 것이 아니라, 다른 부동산과 함께 어떤 지역을

형성하며 상호의존, 협동, 보완 또는 대체⋅경쟁의 상관에 있고 이러한 상관관계를 통하여 사회적, 경제적, 행정적 위치를 차지하고 있는데 이를 지역성이라 부른다. 이러한 지

역성은 대상부동산의 가격형성요인을 분석할 때 대상부동산이 속해 있는 지역의 지역요

인분석을 요하게 하는데, 지역분석이란 바로 대상부동산이 속해 있는 지역의 가격형성요

인을 분석하고 표준적이용을 판단하여 그 지역 내의 부동산에 대한 가격수준을 판정하는

작업을 의미한다. 다시 말해 지역분석이란, 대상부동산이 어떠한 지역에 속해 있는가?

그 지역은 어떤 지역적 특성을 가지는가? 그리고 그 지역적 특성이 그 지역 내 부동산의

가격형성에 어떠한 영향을 미치는가를 조사, 확인, 판정하는 작업을 말한다. 여기서 표

준적이용이란 지역특성에 의한 개별부동산의 일반적⋅평균적 이용방법을 의미한다.

2. 지역분석의 대상지역

지역분석을 할 때 대상이 되는 지역은 인근지역, 유사지역 및 동일수급권이 있다. 이

러한 지역분석대상지역은 고정되어 있지 않고 끈임 없이 변동하기 때문에 지역분석을 할


때는 장래동향을 잘 분석하여야 한다.

1) 인근지역

인근지역이란 당해 토지가 속한 지역으로서 특정용도에 제공되는 것을 중심으로 지

역적으로 통합을 이루어 대상토지의 가격형성에 영향을 미치는 지역의 일단을 말한다.

이러한 인근지역의 판단은 토지의 용도적 관점에 있어서의 동질성을 기준으로 하되33*

,

일반적으로 지형⋅지물 등 아래의 사항을 확인하여 인근지역의 범위를 정한다.34* 이때 유의할 것은 우리의 국토계획법 등과 같은 공법상 용도지역은 지역요인을 구성하는 가격

형성요인의 하나이지 인근지역판정의 절대적 기준은 아니라는 것이다.

① 지반⋅지세⋅지질② 하천⋅수로⋅철도⋅공원⋅도로⋅광장⋅구릉 등③ 토지의 이용상황④ 공법상 용도지역⋅지구⋅구역 등⑤ 역세권, 통학권 및 통작권역

2) 유사지역

유사지역이란 인근지역의 지역특성과 유사한 특성을 갖는 지역으로서 당해 토지가

속하지 아니한 지역을 말한다.

3) 동일수급권

동일수급권이란 일반적으로 당해 토지와 대체⋅경쟁관계가 성립하고 가격형성에 상호영향을 미치는 관계에 있는 다른 토지가 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지

역을 포함한다.

나. 개별분석

개별분석이란 대상부동산의 개별요인을 분석하고 최유효이용을 판정하여 그 대상부

동산의 가격을 구체화하는 작업을 말한다. 감정평가에 있어서 개별분석이 중요시되는 이

유는 부동산의 가격은 그 부동산의 최유효이용을 전제로 하여 파악되는 가격을 표준으로

형성되는 것이기 때문이다. 일반적으로 최유효이용을 판정하는 기준은 아래와 같다.

① 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람의 이용방법일 것② 합법적이고 합리적인 이용방법일 것

33* 이를 용도지대라 한다. 용도지대란 토지의 실제용도에 따른 구분으로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 용도지

역에 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대, 주택지대, 공업지대, 농경

지대, 임야지대, 후보지지대, 기타지대 등으로 구분한다.(표준지선정 및 관리 지침 제2조 제5호)34* 표준지조사평가기준 제9조 ④



③ 최고⋅최선의 이용방법일 것④ 사용, 수익이 장래의 상당한 기간에 걸쳐 지속될 수 있는 이용방법일 것⑤ 최유효이용을 충분히 발휘하는 시점이 예측 불가능한 장래가 아닐 것

다. 지역분석과 개별분석의 관계

지역분석은 표준적이용의 현상과 그 장래동향을 명확히 하고 그 지역에 속하는 부동

산의 가격수준을 판정하는 작업이며, 개별분석은 대상부동산의 가격에 영향을 주는 개별

요인을 분석하여 최유효이용을 판정하는 작업을 말한다. 따라서 개별분석은 지역분석을

통하여 지역특성을 기준으로한 표준적이용과 가격수준을 파악한 후 이뤄져야하며, 개별

분석시 판정되는 최유효이용 또한 지역특성의 영향 하에서 판정되기 때문에 최유효이용

을 판정할 때는 지역의 표준적 이용과 상관관계를 명확히 하여야 한다.


기본문제01 부동산의 특성에 대하여 설명하시오.

02 부동산가격의 개념과 가격다원론에 대하여 설명하시오.

03 적정가격과 정상가격을 설명하고 시장가격과의 관계를 논하시오.

04 부동산가격발생요인에 대하여 설명하시오.

05 인근지역과 용도지대에 대하여 설명하시오.

06 표준적 이용과 최유효이용에 대하여 설명하시오.


3절 감정평가실무의 기본사항 ll 47

3절감정평가실무의 기본사항

도량형, 축척(縮尺)과 등고선(等高線), 삼각함수와 도형의 면적산정, 지수 및 로그함수, 도로, 지형⋅지세, 공법상 제한사항, 지목과 지적 등, 건축법상의 대지, 감정평가와 회계원리, 건축물, 건축, 건축면적, 바닥면적, 연면적

Ⅰ 도량형

가. 길이

1. meter법

km(kilometer, 킬로미터) m(meter, 미터) cm(centimeter, 센티미터)

1,000m 100cm 1/100m

2. yd법

mile (마일) yd(yard, 야드) ft (feet, 피트) in (inch, 인치)

1.609㎞ 3 ft ＝ 36 inches ≒ 0.914m

12 inches ＝ 1/3 yard ≒ 30.48cm ≒ 0.3048m

1/12 ft≒ 2.54cm

3. 척관법

리(里) 정(町) 장(丈) 간(間) 자․척(尺) 치(寸) 푼(分) 리(厘) 모(毛) 36정＝ 1,296장＝ 2,160간

＝ 36장＝ 60간＝ 360자＝ 3600치≒ 109.08m

10자＝ 100치≒ 3.03m

6자＝ 60치≒ 1.818m

10치≒ 0.303m

10푼 10리 10모

나. 면적

1. meter법

㎢ ha (hectare, 헥타아르) a (are, 아르) ㎡㎠

100ha＝ 1,000,000㎡≒ 302,500평

100a ＝ 1만㎡ ≒ 3,025평

100㎡, ≒ 약 30.25평 121/400평 1/10,000㎡


2. yd법

acre(에이커) : 약 4,046.8㎡ or 약 1,224평

3. 척관법

구분임야 구(舊)단위 토지 구(舊)단위 신(新)단위

정(町) 단(段) 무(畝) 보(步) 평(坪) 홉(合) 작(勺) 재(才) 평방미터(㎡)

정 1 10 100 3,000 3,000 30,000 300,000 3,000,000 ≒9,917.3554단 1 10 300 300 3,000 30,000 300,000 ≒991.7355무 1 30 30 300 3,000 30,000 ≒99.1735

보(평) 1 1 10 100 1,000 400/121≒3.3058흡 1 10 100 ≒0.3306작 1 10 ≒0.0033

4. 평방미터(㎡)와 평(坪)의 관계

1평 ＝ 6자 × 6자 ≒ 6 ×m × 6 × m ≒ ≒㎡(1자 ≒ 30.3cm ≒10/33m)

다. 배율 및 약어

Multiplication Factor Prefix Symbol

1,000,000,000,000 ＝ 10 terra T1,000,000,000 ＝ 10 giga G

1,000,000 ＝ 10 mega M1,000 ＝ 10 kilo k

100 ＝ 10 hecto h10 ＝ 10 deka da0.1 ＝ 10 deci d

0.01 ＝ 10 centi c0.001 ＝ 10 milli m

0.000001 ＝ 10 micro μ0.000000001 ＝ 10 nano n

0.000000000001 ＝ 10 pico p

Ⅱ 축척 縮尺 과 등고선 等高線

가. 축척

축척이란 도면상의 길이와 실제거리와의 비율을 의미하며 일반적으로 1 : n 으로 표

시된다. 지(형)도 또는 지적도를 유용하게 활용하기 위해서는 축척에 대한 이해가 필수

적인데, 예를 들어 축척이 1/25,000인 경우 도면상의 1cm는 실제 25,000cm(250m,



0.25km)가 되고 축척이 1/50,000에서 도면상 가로15cm, 세로10cm인 경우의 실제면적

은 다음과 같다.

(15cm×50,000) × (10cm×50,000) ＝750,000cm×500,000cm＝7,500m×5,000m＝7.5km×5km＝37.5㎢ (37,500,000㎡ )

나. 등고선

1. 정의

지도상에 고도 및 기복을 표시하기 위하여 지형도를 비롯한 대부분의 지도는 등고선

에 의해서 지형을 표현하고 있다. 등고선이란, 동일한 고도를 가진 여러 점을 연결한 지

상의 가상선을 나타낸 점의 이음으로 평균 해수면으로부터 일정한 높이에 있는 지점을

연결한 선이며 점 하나하나는 높이를 나타내지만 그 이음의 연속선은 지형을 나타낸다.

즉, 등고선은 기준면 “0”m인 평균 해수면에서 수직거리로 나타낸다. 또한 기준면(수준면)과 평행하는 수평곡선이기도 하다. 지형의 높이에 따라 서로 다른 수평곡선(등고선)

을 지도상에 투영하면 지표면에 대한 고저의 기복, 경사의 완급 등이 나타나게 된다.

2. 종류

등고선의 종류는 계곡선(지표 등고선), 주곡선(중간 등고선), 간곡선⋅조곡선(보조 등고선), 저하 등고선으로 나누어진다. 대부분 지도의 등고선은 갈색으로 인쇄되고 등고선

간의 수직거리를 등고선 간격이라 하며 등고선 간격의 수치는 난외주기에 표기되어 있다.

1) 계곡선(지표등고선)

고도 “0”m에서 시작하여 매 다섯 번째 등고선마다 굵은 선으로 그려져 있으며 선의 중간 중간에 아라비아 숫자가 기록되어 있어 쉽게 고도를 알 수 있다. 해발의 표고를 계

산하기 위한 등고선이란 의미에서 계곡선이라 하며 표준이 된다는 뜻에서 지표등고선이

라고 하기도 한다. 선의 굵기는 0.15㎜의 굵은 실선으로 표현된다.(간격35* : 100m)2) 주곡선(중간등고선)

계곡선과 계곡선 사이의 5등분한 4개의 등고선으로 계곡선보다 가는 선으로 그려져

있으며 가장 많이 쓰는 등고선이다. 이 등고선은 기복 표현의 기간 즉, 중심이 된다고 하

여 주곡선이라 하기도하며 중간등고선이라고 하기도 한다. 선의 굵기는 0.05㎜의 실선35* 간격 100ｍ란 축척1/50,000을 기준하였을 경우 계곡선의 실제 고도를 의미한다.


으로 표현된다.(간격 : 20m)

3) 간곡선(보조등고선)

경사가 완만하여 주곡선 간격으로는 지형의 형태나 특징을 나타낼 수 없는 상세한 지

형의 형태나 특징을 표현하기 위해서 부분적으로 사용하는 갈색의 단절된 파선으로 통상

주곡선 간격의 1/2높이 지점에 표시한다. 선의 굵기는 0.05㎜로 길이 4.5㎜의 실선과 0.5㎜의 허부로 이루어진 단속 곡선(파선)이다.(간격 : 10m)4) 조곡선(보조등고선)

부채꼴의 선상지 등과 같이 지형이 완만한 곳이나 평탄지에서는 그 지역마다 작은 기

복의 변화나 형상을 표현할 필요가 있을 때 사용하는 짧은 파선으로 주곡선과 간곡선 간

격의 1/2높이에 표시하는데 이것을 조곡선 또는 보조등고선이라 한다. 선의 굵기는

0.05㎜이며 길이 1.0㎜의 실선과 0.3㎜의 허부로 이루어진 속곡선(점선)이 사용되고 있다.(간격 : 5m)

5) 저하등고선

움푹 들어간 곳은 갈색의 작은 눈금으로 표시하여 깊이를 나타내는데 이것이 저하등

고선이며 간격은 중간 등고선과 같다.(간격 : 20m)

6) 근사등고선

측량기사의 접근이 곤란하거나 지도 제작에 사용되는 항공사진 상에서도 그 고도를

판독하지 못하는 지역에 갈색 점선으로 나타낸 것을 근사등고선이라 한다. 지도의 난외

주기에는 사용된 등고선들의 간격을 명시해 주고 있다.

7) 기타

등고선에 부가하여 기준수준점, 삼각점 및 표고점으로 지도상의 고도를 표시하기 위

하여 사용된다. 지도를 보면 정상 부근에 흑색 숫자가 표시된 것은 조사가 완료된 지점

이고 갈색에 갈색 숫자로 표시된 것은 미조사 지점이다.

3. 등고선의 성질

1) 폐쇄곡선

등고선은 지표면상의 어느 수평면을 자른 면이기 때문에 폐쇄된 곡선이라고 할 수 있

다. 폐쇄곡선이란 나선형처럼 마주치지 않는 것이 아니라 지도상에 나타난 등고선을 따

라 가면 돌고 돌아 다시 원점으로 돌아오게 된다는 것이다. 다만 간곡선, 조곡선은 반드



시 합치되지 않는 경우도 있다.

2) 등고선의 결합과 교차

등고선은 지형이 돌출(오버행 : Overhang)되거나 절벽이 아니면 서로 합치지 않으며

다른 등고선과 교차하지 않는다.

3) 급경사와 완경사 등고선의 간격이 좁으면 경사가 급하고 등고선의 간격이 넓으면

경사가 완만하다.

4) 능선 정상에서 능선이 발전해 나가는 형태는 정상에서 볼 때 ∧형 또는 ∩형으로 나타낸다 (V자 또는 U자를 거꾸로 한 형태).

5) 계곡(하천) 정상이나 봉우리에서 계곡이나 하천이 발전해 나가는 형태는 정상에서

볼 때 V자 또는 U자 형태가 된다.

6) 산정(봉우리) 등고선 중에서 제일 작은 원으로 나타난 곳이 산정 또는 봉우리이다.

7) M자형 계곡과 계곡이 합쳐지는 곳은 등고선의 모양이 M자형을 이룬다. 이곳에서

한 능선은 사멸한다.

8) 최대경사 어떤 지점에서 최대 경사 방향은 그 등고선에 직각인 방향이다.

9) 통합곡선 지형이 급경사가 되어 등고선 표시가 곤란한 경우에는 여러 등고선을 합

친 통합곡선으로 표시한다.

10) 등고선이 고른 간격으로 넓게 떨어져 있으면 완경사를 나타낸다.

11) 등고선이 고른 간격으로 서로 밀접하게 붙어 있으며 급경사를 나타낸다. 다시 말

해 등고선의 간격이 밀접하면 밀접할수록 경사는 더욱 급하다.

12) 등고선이 산정 부근에서 간격이 좁고 밀접하며 산기슭 부근에서는 간격이 넓게

되어 있으면 요면경사라고 한다.

13) 등고선 간격이 산정 부근에서는 간격이 넓고 산기슭 부근에서 좁으면 철면경사라

고 한다.

4. 등고선의 형태(계곡에서 볼 때)

1) U자형

능선을 횡으로 그어진 등고선 형태로 U자가 종으로 나열된 형태가 능선이다. 이 능


선들은 밑으로 갈수록 여러 갈래로 나누어지다가 산기슭에 가서는 대등한 위치에 나열된

다.(정상이나 봉우리에서 볼 때 ∩형)2) V자형

계곡(하천)의 형태로 능선(U자형)과 반대 방향으로 나열된 형태이다. 중첩된 V자의

뾰족한 부분을 따라가면 산정이 나온다.(정상이나 봉우리에서 볼 때 V자형)

3) M자형

계곡과 계곡이 합류되는 지역 즉, 계곡의 교차점을 횡단하는 등고선이다.(정상이나

봉우리에서 볼 때 W형)

5. 등고선간의 관계와 축척에 따른 실제거리

1) 등고선간의 관계

① 계곡선(지표등고선) : 주곡선(중간등고선) ×5② 주곡선(중간등고선) : 계곡선(지표등고선) ÷5 또는 간곡선(보조등고선) ×2③ 간곡선(보조등고선) : 주곡선(중간등고선) ÷2 또는 조곡선(보조등고선) ×2④ 조곡선(보조등고선) : 간곡선(보조등고선) ÷2

2) 축척에 따른 실제거리

구분 계곡선 주곡선 간곡선 조곡선

1:5,000 10m 2m 1m 0.5m

1:10,000 25m 5m 2.5m 1.5m

1:20,000 25m 5m 2.5m 1.5m

1:25,000 50m 10m 5m 2.5m

1:50,000 100m 20m 10m 5m

1:250,000 500m 100m - -

Ⅲ 삼각함수와 도형의 면적산정

가. 삼각함수

Sinθ＝

Cosθ＝

Tanθ＝

c＝



나. 도형의 면적 및 부피산정

․

․

․ ․

Ⅳ 지수 및 로그함수36*

가. 지수함수

변수 x를 거듭제곱할 때 다음과 같이 표기한다.

[2번 거듭제곱할 경우] x×x ＝ x[3번 거듭제곱할 경우] x×x×x ＝ x ⋮ ⋮[ n번 거듭제곱할 경우] x×x× … ×x ＝ x

이때 변수 x의 거듭제곱회수를 표시하는 수 2, 3, … , n과 같은 수를 변수 x의 지수(exponent)라고 부른다. 여기서 만약 x ＝ 3이라면, 위의 거듭제곱된 식들은 다음과 같은 구체적인 형태로 나타난다.

[2번 거듭제곱할 경우] 3 ×3 ＝ 3[3번 거듭제곱할 경우] 3 ×3×3 ＝ 3 ⋮ ⋮[임의의 t번 거듭제곱할 경우] 3 ×3× … ×3 ＝ 3 ⋮ ⋮ [n번 거듭제곱할 경우] 3 ×3× … ×3×3×3× … ×3 ＝ 3

t개 (n－ t) 개 위의 거듭제곱해서 얻은 결과를 y라고 하고, 각각의 경우를 일반화하여 다음과 같이

표시할 수 있다.

y ＝ f(t) ＝3 (t는 모든 실수 값을 가질 수 있음)

36* 홍완표, 경제 ․ 경영수학, 형설출판사, 2000.8, p260～p277


이 같이 독립변수 t가 지수에 표시되는 함수형태를 우리는 지수함수(exponential

function)라고 부른다. 지수함수에서 지수의 좌측 아래에 표시되는 수를 밑수(base)라고

부른다. x과 같이 독립변수 x가 밑수로 나타나는 함수형태를 다항함수(polynomial

function)라고 부르는 반면, 3와 같이 독립변수 t가 지수로 나타나는 함수를 다항함수

와 구별하여 지수함수라 한다. 지수함수의 가장 간단한 형태는｢y ＝ f(t) ＝ b (b＞0)｣이다.

나. 로그함수

1. 로그

지수함수를 로그(log)표시를 사용하여 표현할 수 있다.

y = bt ⇔ t = log by

log by는 밑수 b에 대한 y값을 얻기 위해 밑수 b가 어떻게 거듭제곱되어야 하느냐

를 의미한다. 예를 들어 보면 다음과 같다.

100=2 : 100을 얻기 위해 밑수 10을 2 거듭제곱해야 한다.

8=3 : 8을 얻기 위해 밑수 2를 3 거듭제곱해야 한다.

=5 : e를 얻기 위해 밑수 e를 5 거듭제곱해야 한다.

1 =0 : 1을 얻기 위해 밑수 10을 0 거듭제곱해야 한다.

0.01 =-2 : 0.01을 얻기 위해 밑수 10을 -2 거듭제곱해야 한다.

:

을 얻기 위해 밑수 e를 얻기 위해 밑수 e를 -1 거듭제곱해야 한다.

지수함수 y ＝b (b > 0)에서 y는 반드시 양이 된다. 따라서 t＝log y의 표현에서는 (b > 0), (y > 0)의 조건이 암묵적으로 주어진다. 결과적으로 음수나 0은 로그를 가질 수

없다. 실제 로그계산에서 밑수로 폭넓게 사용되는 수는 10과 e 등이다. 10이 밑수일 때

의 로그를 상용로그(common logarithm)라고 하고, log으로 표기하고 e가 밑수로 사

용되는 경우의 로그는 자연로그(natural logarithm)라 하고 log 또는 ln으로 표시한다.

2. 로그함수

어떤 변수가 다른 변수의 로그의 함수로 표시된 경우, 그 함수를 로그함수

(logarithmic function)라 한다. 다음과 같은 관계식은 로그함수의 가장 간단한 예이다.

t = log by 또는 t = log by≡ ln y

로그함수는 어떤 지수함수의 역수이다. 위의 두 로그함수는 각각 지수함수 t = b y



또는 t = e t의 역함수임을 알 수 있다. 왜냐하면 지수함수와 로그함수 간에는 서로 독

립변수와 종속변수가 바뀌었을 뿐 동일한 함수관계를 나타내고 있는 때문이다. 다음 지

수함수의 역함수를 구하면 다음과 같은 로그함수가 얻어진다.

t = ax의 역함수 : x = log ay

t = e x+ 2의 역함수 : x = ln y- 2

Ⅴ 도로

가. 개요

건축법이나 도로법에서 정하고 있는 도로와 달리 감정평가상 도로는 차도와 인도의

넓이를 기준으로 판단한다.37*

감정평가상 도로를 차도와 인도만으로 한정하는 이유는

부동산(토지) 가치에 실제 영향을 미치는 부분이 차도와 인도 부분이기 때문이라 할 것

이다.

37* 1. 건축법상 도로의 정의(건축법 제2조 ① 제11호) “도로”라 함은 보행 및 자동차통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로(지형적 조건으로 자동차통행이 불가능한 경우

와 막다른 도로의 경우에는 대통령령이 정하는 구조 및 너비의 도로)로서 다음 각목의 1에 해당하는 도로 또는 그

예정도로를 말한다.

가. 도시계획법⋅도로법․사도법 기타 관계법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로 나. 건축허가 또는 신고시 특별시장⋅광역시장⋅도지사(이하 “시⋅도지사”라 한다) 또는 시장⋅군수⋅구청장(자치구

의 구청장에 한한다. 이하 같다)이 그 위치를 지정․공고한 도로 2. 도로법상 도로의 정의(도로법 제2조, 제11조)

“도로”라함은 일반의 교통에 공용되는 도로로서 다음에 열거한 것을 말하며, 도로에는 터널․교량․도선장․도로용 엘리베이터 및 도로와 일체가 되어 그 효용을 다하게 하는 시설 또는 공작물, 도로부속물을 포함한다.

① 고속국도, ② 일반국도, ③ 특별시도․광역시도, ④ 지방도, ⑤ 시도, ⑥ 군도, ⑦ 구도


나. 도로의 구분

1. 도로의 구분

구분 내용

광대로

광대한면 광대로한면 폭 25m 이상의 도로에 한면이 접하고 있는 토지

광대소각광대로 - 광대로광대로 - 중로광대로 - 소로

광대로에 한면이 접하고 소로(폭8m 이상 12m 미만)이상의 도로에 한면 이상 접하고 있는 토지

광대세각 광대로-세로(가)광대로에 한면이 접하면서 자동차 통행이 가능한 세로(폭8ｍ �

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