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香港中學文憑考試

通識教育科 專題研習探究

第三階段 研究報告

考生姓名 : 陳玉連 (中六)

專題研究報告題目 :

領展管理有限公司接手屋村商場對屋村居民的

影響?( 以尚德商場為例 )

2

目錄

1. 引言

1.1 研究背景 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -p.3-4

1.2 研究目的 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - -p.5

1.3 研究範圍 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - p.5

1.4 研究對象 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - -p.7

1.5 研究假設- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - -p.7

2.概念定義 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8-9

3.文獻回顧 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - p.10-11

4.重點研究方式

4.1 深入訪問調查的結果及分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 12-23

4.2 實地考察法的結果及分析- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 24-31

4.3 綜合分析 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 32-35

4.4 領匯的實際的成效的分析- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -36-37

5.總結 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -38

6.反思 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 39

7.參考資料 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -40-45

附錄一 : 訪談資料

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1.引言

1.1 研究背景

在一九九九年至二零零零年期間，房屋署核下的公營房屋地盤，包括東涌，

天水圍和油塘接連出現短樁的問題1。所以，房屋署決定把部分的公共屋邨的管

理業務已交予領匯房地產投資信託基金。政府的舉動，被形容為賤賣托管予領

匯。

領匯在這十多年內吞併並接手不少的屋村商場，停車場等設施。領匯的商場

多與港鐵合拼，形成龐大的勢力。因此公屋商場被領匯公司私有化和壟斷，改

變了香港商場原有的面貌和地方特色。而致連鎖式的商店湧入來。相反，用另一

種方法達到此效，透過商場連年加租或不租出的方法直接地打壓小商戶的生存空

間，逼使無數的小商戶紛紛結業離場，引發抗議示威，熄燈行動等反對領匯的瘋

狂加租。他們希望領匯兌現以前許下的承諾，保留和商戶之間的溝通，並促請政

府回購領匯的股份。

以尚德商場為例，失去平民商場的風貌，原本一直保存的老店和小商鋪離開

了，不能繼續生存下去。小租户(當中有售賣家庭用品，文儀用品)的業主被趕絕，

由大型連鎖店取替。如商場三樓的百佳超級市場和原本二樓的惠康就是一個實

在的證明。這兩間同屬連鎖店中大規模的超市類別。分別前後地加入尚德商場，

很大程度上限制了居民在尚德商場購物的選擇。及期後只有一間百佳超級市場

獨佔整層的七成位置。

1 維基百科的「房屋署」,

http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%A7%94%E5%93%

A1%E6%9C%瀏覽日期:2014 年 7 月

4

不僅只有尚德商場，領匯旗下的其他商場物業單一化，傾向講求「名牌效應 」。

例如連鎖品牌的餐廳，大家樂，一粥麵， 譚仔雲南米線 ……它們的食物和服務

都講求一致性，限制居民的消費選擇 2，亦因著這種的追求，欠缺了地區小店的

那種溫暖的人情味2。

除了社會的人情味被忘卻以外，還有商場內外的大規模的轉變。使我深深

地感受到在領匯商場消費的種種不同，開始緬懷屋村商場。更反思領匯的接管是

否已經在不經不覺之間藉著「領匯化」的管理政策和企業方針改變了居民的日常

生活? 甚至在利益的誘惑和遮掩下，領匯的行為超越了本地居民的合理期望和可

以忍受的限度? 因此，我會透過是次的研究多方面去了解領匯的營業和管理模式，

深入地去剖析居民對領匯商場正反兩面的觀感。從而作出一個全面的歸納，分析

領匯管理的成效。

2 黃智斌 曾子聰:看不見的城市人 – 無家者的城市生活，P.105

5

1.2 研究目的

領匯是一個跨國上市集團，作為香港的地產財閥之一的它表面上不斷形造出正面

的形象:服務廣大市民，提供多元化購物及餐飲選擇，使商場齊集大，中，小型

的店鋪和提供社區的匯聚點。但是從民眾，租戶，議員，社會各階層的反對聲音

可以看到現實的領匯並非想像般的美好。反映出領匯往往都費盡心機去掩飾起它

的陰暗面。管理，營業方面浮現的問題數之不盡，只是平時我們沒有細心留意或

察覺到而已。

就此，我會以尚德商場作為考察和研究地點，再進一步來看透全面的領匯究竟是

什麼的現況，分析領匯接管後的成效。對將軍澳居民帶來的正，負面影響。以微

觀而言，深入地探討居民在生活質素和生活形態的影響。對於生活素質方面，是

以經濟，社會，文化，環境作為主要的切入點。而宏觀來看，研究領匯的接管對

整個社會帶來的衝擊，影響本地商場租戶自主的發展，本地的社會經濟。或是提

升了商場的服務和地位，並提高對將軍澳區內的可持續性。

1.3 研究範圍

是次探究主要以將軍澳的尚德村商場為重點的研究範圍。

1.4 研究對象

是次的研究主要以將軍澳的居民 ( 包括屋村居民，私人屋宛) 和租戶作為重點

研究對象。其中在分析將軍澳居民上將按年齡，學歷程度，工作狀況作分析。

1.4.1 受訪者

1.4.1.1 居民( 將軍澳 ) 的角度 : 他們對於領匯管理下的商場的期望和意見從

而反映出他們生活質素和生活形態的影響，展示出領匯的實質規劃和管理的成

效。

6

1.4.1.2 租戶 ( 同為將軍澳居民的 ) 角度 : 他們是最直接服到領匯的政策和計

劃影響下的一群。他們長期在區內為居民提供服務，各商戶的不滿和訴求反映出

領匯( 管理上 )的不善和社會民生的問題。

1.4.2 領匯的物業的趨勢

領匯收購商場區域和種類的分析

領匯持有的價值物業和公共屋村的位置成直接的關係。根據領匯在二零一四年

的全年業績的財政報告，領匯擁有一百八十二項物業。當中廣場，商場和商場

及停車場可以分別地去計算。當中領匯在公屋擁有的商業及零售設施約佔整體

的九成或以上，構成壟斷的現象。

只有中西區，灣仔區和油尖旺區內領匯商場的數目少。而在這幾個區域的商場

數目分別為三十六個，三十八個和六十一個。再與這些地方的公共屋村作比較

可得出以下的圖表: (1)

圖表 1.1

商場數目 領匯的商場 公共屋村 領匯的佔有

率

公共屋村和領

匯商場的比例

中西區 36 0 2 0% 0

灣仔區 38 0 0 0% 0

油尖旺區 61 1 2 1。64% 2:1

相反， 對比佔四成商場所屬領匯的地區可見於此表

圖表 1.1.1

商場數目 領匯的商場 公共屋村 領匯的佔

有率

公共屋村和領匯

商場的比例

黃大仙

區

12 10 21 83。3% 21: 10

大埔區 10 6 6 60% 6:6 = 1

觀塘區 23 11 33 47。8% 33:11 = 3:1

西貢區 17 7 13 41。1% 13:7

葵青區 30 12 27 40% 27:12

7

所得分析 :

綜合以上的兩個情況相對的圖表，我們分析出領匯的商場傾向於公共屋村

的區域。所以對於偏少公屋的區域，其公共屋村數量極為少數。因此，領匯不

在予以發展。

同時，灣仔區，油尖旺區和中西區三者同位於香港島，包含了香港中心商

業區，亦為旅遊熱點。此等地區的資產已經被不斷地提升，不符合領匯於資產

提升的地區策略上，著眼於物業所在區域的人口趨勢並發掘最能發揮潛力的資

產提升機會的條件3。

另一方面，領匯是上市公司經香港港交所發行股票並透過公眾公開地認購

丙籌集資金。相比起其他由私人創辦及持有的地產財閥的發展商，例如新鴻基

地產，希慎興業等。領匯的財力及不上這些財團的豐厚和該地區屬於較早些發

展的地區。

1.5 研究假設

領匯不斷接手屋村商場(尚德商場)對將軍澳居民的影響好壞參半。多數的市民

都同意商場滿足到基本的購物要求，能在一間商場內買到生活必需品，為我們節

省了時間。連同領匯不時灌入新的創意，令到(尚德商場)的趣味增添不少。

領匯一貫的壟斷商場，令到商場標準化和租金日積月累，引致居民在經濟，社會，

文化，環境的生活質素降低。而且領匯正在潛移默化地改變居民的生活形態，但

部分的居民不以為然。但鑑於租戶的反應過份強烈，和牽涉到香港不同的的地區

的商戶構成了領匯的管治危機。

3 領匯: 截至 2014 年 3 月 31 日止年度 :全年報告, p.22

8

2.概念定義

2.1 生活素質

根據世界衛生組織有關生活質素的定義: 個人就自己所處的文化及價值系統，個

人目標、期望、標準和關注，對自己生活情況的看法。

這是一個能牽涉到不同範圍的概念，受到個人的生理發展、心理狀況、社會關係

及其與個人與環境的關係所影響。

另外它亦指個人對生活中不同範疇的整體滿意程度，包含個人，群體，當中可以

包括( 社區，城市，國家)等不同層面。群體而言，生活素質意味人們生活各範疇

中的客觀條件得到提升。當中又可分為「物質」和「非物質」層面。

物質生活素質泛指生活中能以金錢換取的在物質方面的滿足，可被理解為維護基

本生存條件的因素，包括經濟結構的富足、公平，以及環境結構的安全等4。例

如利用財富解決生活上的需要，甚至滿足慾望，追求享受。而相對非物質生活素

質，它多重視精神文化方面，不能以金錢換取的心靈滿足。人們普遍從政治， 經

濟，社會，文化，環境的五個常見的角度去分析生活素質。其中包括了主觀，客

觀兩種指標的數據。

2.2 生活形態

一個人（或團體）的生活形態是整體生活方式和習慣。在分析時，當用上活動，

興趣和個人的意見，觀感來描述他/她的生活形態。既包括其如何花金錢， 精力，

時間等外在為，亦包括態度，期望，偏見等內心感受，進而影響了人們所追求的

各種目標。

一個人擁有某種「生活型態」，這意味著他可能是有意識或無意識地從許多組行

為當中選擇出其中之一。

4 《文匯報》: 「概念鏈接：生活素質」

9

2.3 健康

根據世界衛生組織有關健康的定義 :廣義來說健康不僅是為疾病或虛弱之消除，

而是體格，精神與社會之完全健康狀態。

健康是一種平衡的狀態：均衡地輸入和輸出能量和物質達至生長，也意味著有繼

續生存的期望。對有情感的動物，例如人類，生來就有追求精神面與物質面兩種

更好的生活方式，所以對健康認知與要求會有更廣的概念。

2.4 公共空間

公共空間是公眾共享的，本身就是公共物品。一般而言，最基本的定義是公眾

可共同免費享用的空間，泛指那些供市民日常生活和公共使用的室內和室外空

間的，包括街道、廣場、天橋、公園、體育場地等。廣義是指進入公共空間的

人們，以及展現在空間之上的廣泛參與、交流與互動。

公共空間如公路，廣埸和街道的規劃，也影響了公共和私人的佈局。設計和目

的要以人為本，公平享用，兼顧宜居和經濟發展，締造和諧社會。

2.5 生活方式

生活方式是一個內容涵括層面廣泛的概念，包括人們的衣、食、住、行、工作、

休息娛樂、社交、待人接物等物質生活和非物質的精神生活的價值觀、道德觀、

審美觀、以及與這些方式相關的方面。可以理解為在一定的歷史時期與社會條

件下，各個民族、階級和社會群體的生活模式。

2.6 企業社會責任

不少私營企業也會制定企業政策和發展策略，以實踐其社會責任，如服務社會

(捐款、義工服務等)、推動環保、作育英才(提供獎學金)、提供「以人為本」的

服務(殘障人仕/長者)等。

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3.文獻回顧

3.1 屋村商場的歷史和發展

房屋署為香港制定長遠的房屋政策，職責範圍包括為需要的香港市民提供租住的

公共房屋，為香港房屋委員會及其轄下小組委員會，提供秘書處以及行政方面的

支援。房委會由於早年在香港前特首董建華的八萬五建房計劃下的開支龐大，及

後又停售居屋，導致財政進入困境，因而缺乏資金。所以在二零零五年十一月，

房屋署將轄下的商場( 大部分的公共屋邨的管理業務 )及停車場以分拆形式交

由領匯管理有限公司管理5。領匯接管的公共屋村的範圍多達十八區，遍佈香港

區，市區和離島區。

當中以黃大仙區，大埔區，觀塘區，西貢區的情況猶為普遍。在黃大仙區被領匯

管理有限公司管理的商場佔所有商場的八十三個百分比6，可見該區壟斷情況甚

為嚴重。

在二零零六年及後有關領匯的負面消息不斷地浮現，例如領匯無理瘋狂地加租，

逼使小商戶逼遷，引進「名牌店」及集團式連鎖店，商場設施破舊不復修，領匯

無牌經營，擅將街市改為老人院，將公共地方改為出租舖位等種種醜事7。使房

委會停止把公共商場分拆後售予領匯管理和終止原有把新建成商場售予領匯的

計劃。並於二零一零年建議重新設立商業樓宇科管理新商場。現時有總共三十一

個公共商場交由房委會管理，相對於領匯擁有一百八十間公共屋村的商場。

5 維基百科 董建華的領匯計劃,，瀏覽日期:2014 年 7 月

6 參考圖表 1.1.1 的結果

7 公屋聯會的「強烈抗議領匯瘋狂加租 」，瀏覽日期:2014 年 6 月

11

3.2 領匯現時業務發展的情況

領匯自二零零五年接管領匯後，業務蒸蒸日上，資產分佈在香港的各區，除了香

港島的分佈較少以外，其他十六個區都存在領匯旗下的物業，其物業已經發展到

多元化，不僅有當時接管的商場或商舖，還有鮮活街市，街市的熟食檔和停車場。

發展己經到了第十年，領匯現時已經擁有所有的屋村商場，而物業的總數合共為

一百八十二項。物業組合包括內部樓面面積約 1,100 萬平方呎零售物業及接近

180 個停車場約 80,000 個泊車位。

領匯續漸發展城香港財政實力雄厚兼獨佔多數的公屋商場的房地產財閥的大型

集團，坐擁大型商場，地區性的購物中心至小型零售設施及地下商舖。

領匯管理物業有限公司主要透過業務模式中的資產管理，資產提升和資產投資三

個主要的向度去發展8和改進領匯的業務。目的是為基金單位持有人提供豐厚的

收益即是股票派發的股息，亦同時間為商戶，顧客及社區創造價值。

8 8 領匯: 截至 2014 年 3 月 31 日止年度 :全年報告, p.21,22

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4.重點研究方式

4.1 深人訪問調查法

受訪者的基本資料

人數

男 2

女 1

年齡

人數

20-30 1

30-40 1

50-60 1

學歷狀況

人數

中學程度 1

大學程度 2

工作狀況

人數

在職 1

家庭主婦 1

待業 1

訪問的主要持份者

本次的訪問中，我一共訪問了三位的將軍澳居民。而在訪問中，我均採用了

結構性的訪談方式，引導受訪者専題的問題。

以及三位的受訪者都是屬於不同的年齡層，方便比較不同年齡的人仕對尚德

商場的各種不同的意見，從而了解到領匯接管尚德商場對不同人仕的影響及分

析其差異及相似地方。

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將軍澳居民

研究方向及內容 受訪對象

物質和非物質方面的生活素質

尚德商場內的店鋪營運

商戶的發展空間

對商場的改善建議

盧先生

文具店老闆 ，為千年店老闆

物質和非物質方面的生活素質

居民使用上德商場的情況

對商場的改善建議

崔先生

大學學生

物質和非物質方面的生活素質

家庭主婦在尚德商場內的消費

對商場的改善建議

張小姐

家庭主婦

盧先生 崔先生 張小姐

年齡

50 24 40

基本資料

職業 在職 待業 家庭主婦

工作狀況 文具店老闆 大學生 家庭主婦

居住年資 約 15 年 13 年 16 年

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所有訪問分析:

A.內在的個人層面

訪問分析(1)- 4.1.1 日常生活購物

以下是有關居民對日常生活購物的訪問結果

圖 4.1.1.1

盧先生 張小姐 崔先生

訪問問題

日常生活

購物

立場/觀感 滿意 尚算滿意

持份者角度 社會層面 : 居民生活上的需求

訪問概要 滿足到居民的

基本要求

- 店舖旁有大家

樂，茶餐廳和上

層可以買衣物

一應俱全

有不同類型的

商店，能節省

時間

購物方便

滿足到購物

的需要

-商場有不同類型

的商舖和食店

購物種類多

可達度高

-商場鄰近民居-

所得分析 :

由以上的訪問結果可見，將軍澳區內的居民對這層面普遍都是表示滿意的。

在受訪者的訪問概要中，我們可以歸納出他們主要滿意社會層面和生活需求。前

者表示商場貼近民居，能方便居民的購物。

後者指出在領匯商場中的店舖種類多，很容易買到生活必需品，能滿足居民

的生活需求。

另外，我們可以從概要看到所有受訪者都是從「量」的角度去考慮這個的

問題，包括商場，商店種類的數量以得出上的觀感。而崔先生和張小姐嘗試從 「質」

的方面，透過用位置的優勢證明商場如何方便居民的日常購物。但總括而言，受

訪者欠缺考慮「質」的方面，因此不能顯示出領匯的接管於購物上對居民的生活

質素的影響有直接的關係。

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訪問分析(2) – 4.1.2 購物模式和習慣

訪問節錄 4.1.2.1

(一)4.1.2.1.1

受訪者: 崔先生

本: 剛剛你提到宣傳和活動推廣對您沒有什麼影響，那麼領匯給你的感覺是怎

樣的?可以解釋它如何改變領匯商場對您的影響力??例如有沒有什麼實際的情

況?

崔:領匯不斷地加租令到區內的物價上升，影響到我的消費習慣。 使我們(居民)

買餸要去到富康花圍或是觀塘街市，買到更便宜的食品。

(二)4.1.2.1.2

受訪者:張小姐

本: 現時領匯商場有著各種不同的宣傳手法和活動推廣，你認為這方面的宣傳

如何影響到領匯給你的感覺?

張: 可以說是沒有太大的影響，因為我有時到百佳超級市場消費。 其他的我也

不太留意。

所得分析:

從崔先生和張小姐的訪問節錄中，可以看見他們兩者的對於經濟層面的觀

感有所出入。

就前者的答覆可見，領匯商場內所售買的貨品價格高昂，對市民於經濟方面

的生活素質帶來了負面影響。由於受訪者的日常生活的開支直接影響到家庭的

經濟狀況和個人消費。他們為了節省基本的膳食開支而選擇跨區或到另一地方

購買日常用品，反映出領匯接管後的物價上升對一般居民帶來不便的情況。

16

相對於後者居住私人屋宛，她關注商場為日常生活購物帶來消費的便利。

結合可分析出領匯的規劃下對居民日常購物的影響優劣參半，因為將軍澳同時

發展公共屋村和私人住宅區，而兩者的數目亦相約。大部分情況下以上的分析

是正確的，但有時候消費習慣會因個人主觀的因素而作出轉變,而並非和居住的

生活環境。

而主要的日常購物習慣和住戶的生活條件是很大程度上有相連,但稱不上絕

對的因果關係。

17

尚德商場的特色

訪問分析(3): 4.1.3 尚德商場的特色

以下是有關居民對尚德商場的特色訪問結果。

圖 4.1.3.1

盧先生 崔先生 張小姐

立場/觀感 一致認為沒有特色

商場的特色

千篇一律 :

-一樣都是百佳、

恵康、大家樂，

麥當勞

-沒有個體户可以

立足， 包括特色

小商戶例如平價

麵包店「凱斯」，

椰林閤餐廳

倒模式的設計

-只有大型的連鎖店

-缺乏了平民特色小店

壟斷了商場

小企業難立足

-連鎖店的侵佔

和其他商場的比

較

千篇一律 :

不同、

-其他地產商商場的店

舖有更多的高檔次貨

品如電器用品店，珠

寶店

-而領匯商場的少量低

檔次店舖 ， 如文具

店和街市

不同

-比較的商場例

子 :

海港城商場

客源的分別 :

海港城商場

主要針對遊客和

全港市民

領匯商場:

針對屋宛的住客

所得分析:

從以上圖表可見，尚德商場以代表領匯旗下的商場於被接管後都失去了特

色，商店類型和組合變得千篇一律，沒有商場的風格和吸引之處。

三位受訪者都一致提出了商場充斥著連鎖店鋪。而相對於其他地產商的商

場，崔先生和張小姐都認同它們有別於領匯管理的商場，因為比例為 2/3過半數，

可演譯成普遍的居民都持有這個的看法。

18

同時由受訪者的回應都反映出領匯方面在現實和表面上說一套，做一套。

和現實中的情況完全不符。

其實亦由此可見，領匯接管的商場於設計和規劃商場的業務，風格，方式

之時，漠視和忽略了居民的意見。當中包括不同年齡層和身份的人仕。只是單

方向地按著企業的宗旨，營商的目的和方向而去發展商場，多傾向利潤高的中

等檔次的商店。

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B.外在的客觀環境

4.1.4

訪問分析(4) ----訪問節錄 4.1.4.1

(三)4.1.4.1.1

受訪者: 崔先生

本: 領匯好像最近又在為尚德商場進行工程，不知又改善什麼呢?說回正題，你

認為領匯和其他地產公司對商場進行的工程有何不同?

崔: 領匯進行的工程是不必要的，只為改善形象的裝修工程浪費金錢，而且為

帶來不便。重新裝修後，經過包裝後外觀更美觀。

本: 那其他的地產公司的工程呢?

崔: 其他地產公司的工程較有實際需要，如改善設施。但是領匯則是借工程改

善形象為名，趕走小商戶。而且商場大家樂前打通一個小型天井的工程完全是

沒有需要並且浪費金錢。

(四)4.1.4.1.2

受訪者: 崔先生

本: 領匯對商場作出的工程的改變及預期成果?

崔: 領匯重新裝修商場，引入大型連鎖店可提升形象及租值，帶來股價上升。但

是由於引用大量連鎖店，貨品的價格高昂，而且壟斷市場。居民選擇不多，被逼

用高昂價錢消費。

20

(五)4.1.4.1.3

受訪者: 張小姐

本: 你認為領匯和其他地產公司對商場進行的工程有什麼不同?

張: 領匯的商場很統一，而設計上大致上都相同。例如:顏色，外觀上… 大概是

這些吧! 領匯的設計一致有標誌性，顏色一樣。

所得分析:

對於領匯商場的工程，作為領匯的持份者去看這個工程的意義。只是在於物

業價值的提升帶來的可觀的投資回報率，主要傾向於金錢利益方面。

而對於將軍澳的居民而言。他們的生活素質在所有方面都沒有得著，相反在

經濟方面的生活素質帶來負面的影響。從訪問節錄( 三 ), ( 四 ),( 五 )可見受

訪者均不支持領匯進行的工程,對其的評價皆以負面的為主。

同時工程的目的並非配合社區發展而是侵奪了屬於居民的公共地方。嚴重

影響居民在社會和文化方面的生活質素和公共空間，此舉正面威脅到市民大眾的

公眾利益。

21

整體管理情況

訪問分析: 4.1.5 商場的整體管理情況

以下是有關居民對商場的管理方面的訪問結果。

圖 4.1.5.1.

盧先生 崔先生 張小姐

訪問問題

管理問題

立場/觀感 不滿意 挺不滿

持份者角度 租戶，使用者 使用者 消費者

訪

問

概

要

人流管制 繁忙時段

的大門被

關上

-特別在

7:30-8:00 時

繁忙時段

推門阻塞

人流

-應實施人流管

制，

-全開玻璃門

沒有察覺

其他的管理

問題

廁所清潔管理問題

-地面十分的骯髒

-廁格不清潔

-水箱力度不足

管理人手不足

-應該增聘人手使服

務的效率提升

照明管理

的工程

-商店外的燈光

昏間，照明不

足

後樓梯的

異味令人

感到不適

清潔，管

理外判

-整體服務質素

下降

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所得分析:

從以上訪問結果可見，領匯在管理上的表現惡劣，為居民的日常生活帶來

不便。三位受訪者皆認為領匯在商場的管理工作和措施安排不可取，對此表示不

滿意。

亦負面地影響到居民的生活素質。而當中管理層面上有兩個嚴重的問題，

分別為男廁的清潔，管理情況不善和人流管制沒有成效的問題。就前者來看，可

反映出領匯的在現實情況中沒有和外判的清潔公司有完善的合作。綜合前者和後

者都揭示出領匯的商場人手不足的現象。

23

商場的服務和設施

4.1.6.服務

訪問分析--訪問節錄 4.1.6.1

(六)4.1.6.1.1

受訪者: 盧先生

本: 領匯有著各種不同的服務，你對他們的商場的服務有什麼意見呢?或是你想

他們增設什麼服務?

盧: 服務台的影印服務，斷絕了文具店的生意。

(七)4.1.6.1.2.

受訪者: 張小姐

本: 你對領匯所提供的服務的意見是?

張: 服務更加詳盡。

設施 4.1.7.

(八)4.1.7.1

受訪者: 崔先生

本: 你對尚德商場的感覺是什麼呢? 可能是最滿意或是可改善的地方?

崔: 最滿意商場有冷氣有得坐，夏天可以乘涼。

所得分析:

對於服務方面，領匯的商場提供的服務比以往的多元化，證明了領匯承諾和

現實中都有為改善使用者享有的服務上作出貢獻。而從訪問節錄( 六 )，( 七 )

和( 八 )可見居民對領匯的轉變都是有目共睹的。

但是領匯在設計所需的服務時沒有考慮到商場租戶的營業空間，而提供相同

和成本低的服務，所以出現了訪問節錄六中受訪者盧先生在經營文具店時所遇的

困難。另一方面，在夏天時領匯的冷氣提供服務為附近的居民帶來陣陣的涼意。

設施裝潢上，商場內的型的圍欄和有約十張的長椅子供使用者休息

24

4.2 實地考察法

本次主要考察了一個重點地方:尚德商場。在各樓層和樓梯作仔細的觀察。

觀察及考察方向 考察內容

商場的特色 ， 實用性

商場的人流量

使用的情況

商場，商舖

設施的使用的情況

設施的分佈

休憩設施的質素

使用者的行為，動態

休憩設施

銷售的貨品類別

居民的消費習慣模式和購物

行為

流動式攤檔 (包括低層及

以上數層的展銷攤位 )

固定的商鋪

環境，衛生狀況

後樓梯的使用情況

領匯的管理情況和制度

商場的後樓梯

考察 A .

日期 : 2014 年 4 月 24 日

時間 : 下午 1:00- 3:00

考察地點 : 尚德商場的樓層 ( G ， 1 ， 2 ， 3 )

沿途的考察地點:

尚德商場內

底層的大堂位置 → 一樓扶手電梯下的四周 二樓扶手電梯旁的兩側

→ 三樓百佳超級市場對面的半圓型通道

25

←

↓

→

考察 B ( 形同考察 A )

日期 2014 年 5 月 10 日 至 5 月 24 日

時間 下午 5:30 - 6:00

考察地點 : 尚德商場的樓層 ( G，1，2，3 )

沿途的考察地點:

尚德商場內

底層的大堂位置 → 一樓扶手電梯下的四周連圓形鐵欄杆圍牆

→ 二樓扶手電梯旁的兩側連圓形鐵欄杆圍牆

→ 三樓百佳超級市場對面的圓型通道

考察 C

日期 2014 年 6 月 18 日

時間 下午 6:00 – 6:30

考察地點 尚德商場的後樓梯 ， 商場

26

沿途的考察地點:

尚德商場內的管理處旁的入口 → 門後的地層 → 第一層 → 第二層

樓梯和左右兩邊的防煙門出口的通道 → 第三層的樓梯和左邊的升降機出口 ，

第三層商場

考察 D

日期 2014 年 6 月 21 日

時間 上午 11:30 – 下午 1:30

考察地點 厚德商場 寶琳商場

沿途的考察地點:

厚德 : 厚德商場的地層的服務台 → 報社對出的指示板 → 地層的展覽場地

寶琳 : 寶琳商場地下的展示板 → 底層的商鋪

實地考察結果分析:

考察(B)

以上的考察是只是從固有的店舖作考察。故此，我特別就流動攤檔的經營

情況和出現的頻率作出一個簡單的考察。

在該段的考察時期，當中發現有不少的品牌經常在領匯下的商場作展覽。包

括香港著名的品牌的雞仔餅大王有限公司，香港品牌食品展銷會，香港名牌元朗

合興餅家，惠康的食品展銷，意美廚具的廚具用品推銷展覽也是偶爾地出現於領

匯的商場。而就展覽的時段和位置來看，他們是統一地一次簽訂數日的租期和選

取人流較高的商場位置作推廣展銷。

27

在以上數間的連鎖集團或品牌的展覽次數的比較中，我發現雞仔餅大王有限公

司的展銷在尚德商場內相對而言較為常見。另外，單以將軍澳區的商場作考察，

該公司亦不時在同區內的商場不斷地隔著一後時期輪流出現。

領匯近年在屋村商場，街市出租臨時的展銷攤位，而不少攤位銷售現有商戶

相同的貨品，尤其是集團式及連鎖店的進場展銷。其經營成本低，售價平，搶走

原有商戶客源，令到小商戶的經營出現困難，並對商戶這成了不公平的現象。同

時制造了商戶之間的矛盾，帶來了不良的惡性競爭。令大部份商戶經營處於虧損

邊緣，導致不少商鋪結業倒閉，剝削了商戶的生存空間和居民的消費權益。

28

考察(C) 4.2.3.

由於考察範圍有限制，所以我只選了貼近管理處的後樓梯作了深入的考察

和仔細地觀察。以下是各樓層的分析表:

圖 4.2.3.1

樓層/F 描述實況

3

整體的空氣不流通

空氣十分侷促

令人難以呼吸

充滿著很濃密的二

手煙，

樓梯級間有不少已

燃點過的香煙

佈滿垃圾

-煙味減退了一點

2 -有棄置的飲品罐

1 -有已燃點過的香

煙在梯間

G -地面上疑似是尿

液的水漬

-有兩支餘下一半

的可樂汽水

在考察的過程中，看見不少居民穿越後樓梯的門進入商場。他們都用手遮掩住

口鼻。剛到第 3 層時，我住商場的門去。在推開商場的門時，發現兩者的空氣流

通和人流情況十分懸殊，相比之下，可以說是兩個完全的極端情況。

後樓梯內 商埸範圍

空氣 侷促, 煙味很濃烈 良好,沒有異味,

能說是流通

人流 只有數人 乘涼者和消費者散佈

商場的坐位和通道

圖 4.2.3.2

藉此能證明領匯商場在清潔和管理於商場內居民消費的地方和內在消費者使用

的地方截然不同。

29

所得分析:

領匯管理的商場不符合衛生，人流管制方面的最基本管制。從以上分析可以

看見領匯對旗下物業整體的管理問題不理，只是用盡心思和大灑金錢在一些居民

經常接觸到的地方和著眼的位置，置後樓梯這個可謂上不起眼的地方置之不理。

此舉確實欠缺了作為社會企業的責任承擔。商場是一個對於將軍澳新市鎮的

規劃配套中值得注意的地方,屬於居民常用地。商場的惡劣管理直接為居民的日

常生活帶來負面的果效。間接地影響到居民在經濟，社會方面的生活素質，更影

響到居民的工作。

考察( D )

經過實地考察，我發現領匯旗下的商場的商店類型單一化，幾乎大部分的

店舖都能在一間商場所找到。 同時商場賣的貨物在很大程度上是相同的。 就

此我把將軍澳區內同屬領匯的商場作一項比較。

圖 4.2.4.1

商舖 彩明商場 尚德商場 厚德商場 寶琳商場

食品及飲料

大棧， 凱施餅店，

老行家， 綠盈坊有

機店， 點點綠，

美味樂園， 位元

堂， 包點先生，

鴻福堂

波仔， 阿波蘿，

唐記包點， 85 度

C， 點點綠，海

天堂， 位元堂

榮華餅家，

聰嫂甜品糖

水店

/

食肆

壹麵館，翠河餐

廳， 麥當勞，魚米

家魚湯米線大王，

板長壽司自家烏

冬，潮家皇官， 大

家樂

麥當勞，翠華餐

廳，稻香，大家

樂，魚味市場日

本料理，一粥

麵，譚仔雲南米

線，家樂小廚粥

麥當勞，香

格格， 新樂

園，稻香

麥當勞，

大家樂

30

麵茶餐廳

百貨公司

日本城， 萬寧 日本城， 萬寧，

通寶行 ， 屈臣

氏

日本城，快圖

美，厚德報紙

社

萬寧

娛樂消閒

美意屋， 三聯書店

中記文具店

千年店， 夢幻樂

園， 快圖美

千年店 文具店，

電器店

時裝用品

EG，

Strawberry ，

Angel， Baleno

Baleno，

Strawberry

EG，

In & Out ，

MAPLE

EG

便利店 ，

超級市場

7-Eleven 便利店，

OK 便利店，

惠康 ，佳寶食品超

級市場

百佳超級廣場，

7-Eleven 便利

店， OK 便利

店，759 阿信屋，

佳寶食品超級市

場

百佳超級市

場， OK 便

利店

百佳超級

市場，

OK 便利

店

個人護理

醫生診所，

eCoway ，

西醫及牙科診

所，eCoway ，

/ 大昌食品

專門店

銀行管理 創興銀行 理財中心，創興

銀行， 集友銀

行， 滙豐銀行

/ /

可見，食肆多為快餐店，共同擁有麥當勞餐廳和大家樂。所有商場皆有 OK

便利店。而百貨公司主要以日本城和萬寧為主。以上的所有店舖佔了大部分都是

私人集團下的經營業務和連鎖式的商店類型，不見以前獨資經營並有著一點社

區特色或文化價值的店舖的存在。

31

綜合而言:

想起從前不同地區的商場的店舖和裝潢都各色各樣。相反，領匯下的商場物

業失去了社區的特色風格，小商戶。商店的種類多接近連鎖店，相信隨便說出幾

間十分常見的店鋪,亦出現在領匯商場中。正如考察( D )的分析結果中在本區的商

場中都有 M 記，大家樂和 OK 便行店。

更甚連商場內增設大量的展銷攤位都變為連鎖店和集團式的地方，允許售賣

和小商戶相同的物品，進一步地打擊商場內小商戶經營的空間。沒有考慮到小商

戶為社區帶來的文化價值或代表的特色，只是一貫地從經濟角度去看。更令人感

到訝異的是領匯在商場內裡的衛生管理的費用都要減省,讓我反思到現實中領匯

的承諾已經變得蕩然無存。

對居民在文化層面上的生活素質沒有一點地幫助，反而更令我們原本的文

化素質和社區文化在「領匯化」逐漸變得同質化， 生活可能慢慢地傾向物質化，

追求物質，玩樂只流於淺層的生活文化。

32

綜合分析

購物模式和習慣

訪問分析

根據圖表___的訪問分析，三位受訪者的回應都支持了領匯商場能一應俱全，

滿足到生活需求，很快便到。

補充資料—領匯的接管的目的

我們的零售設施主要滿足鄰近社區居民的日常需要，亦是他們生活的延伸

空間，是社區生活不可或缺的一環。我們的物業組合以滿足香港民眾日常需求

的社區購物中心為主。

鑒於我們的物業專注服務社區，因此我們旨在致力提供豐富多樣的購物選擇，滿

足街坊需要，並提供親切舒適的環境以凝聚社區9。

實地考察—商場的店舖類型及商場接近的程度

商場的店舖能滿足到居民的基本的生活需求，飲食，消閒娛樂，理財儲

蓄，個人護理等等各種不同的方面，切合社區發展時居民的日常需求。而且商

場底層便是不同類型的店舖均能立刻滿足到飲食需求，方便居民購物。

由尚德邨步行至尚德商場，只需要十分鐘以內的路程便可到達。見商場和

公共屋村鄰近。

歸納 :

達到生活基本的需要

容易到達商場進行購物

9 .信報財經月刊, 專訪領匯談資產提升計劃 , 第 433 期，2013 年 4 月

33

購物模式和習慣

訪問分析

從訪問節錄(一)中的崔先生指出他和家人都會到跨區買菜,證明了領匯的接管確

實為居民帶來生活不便。

補充資料—居民的不滿情緒

居民獲知惠康將快結業的消息後，感到驚訝。並擔心如果日後不光顧百佳，就

要專程過一條大馬路、步行約十分鐘到富康花園的惠康10，令到日常購物上帶來

嚴重的不便。

歸納 :

居民要移至其他地方購物

為生活帶來不便

尚德商場的特色

訪問和實地考察分析

訪問中的圖表,受訪者一致認為領匯商場的是一樣，有著不同的連鎖店租戶。

而這項我們亦可以透過考察(D)的分析中所示般。

10

《蘋果日報》，領匯「一商場一超市」，2012 年 9 月 11 日

34

工程, 管理方面

工程:

訪問分析

從訪問節錄(三), (四) 和(五)中, 崔先生指出工程不實際,為裝修浪費金錢。

而張小姐……..

補充資料—領匯改善工程

領匯聲稱為物業組合把握適當的時機為商場進行翻新及改善工程，不斷地

在較小規模的物業推行大量的提升計劃。藉此通過小規模的工程增加物業組合

的價值及實力。領匯旗下的選擇進行資產提升的物業及其提升的先行次序需經

過在本地消費者喜好，零售環境和社區人口結構的綜合研究。

另外，領匯項目策略總經理莊思培指出商場翻新後的資產回報率最少達

15%。

補充資料—領匯工程的「發水」問題

領匯被投訴其下的物業不斷「發水」侵蝕公共空間。它在接收房委會出售

的商業零售設施後，為了大幅增加租金收入，任意將原有的商場、街市及公共

空間進行改動。不少改動的工程項目，從未有諮詢邨管會、商戶或區議會意見，

便進行相關的工程。更甚的是把公眾的地方，如休憩處、行人通道、佔地加建

為商舖。引進連鎖店集團，迫走小商戶，最終受害的是公屋居民及小商戶，而

房委會間接成為造成地產霸權的幫兇。政府及房委會難逃賤賣資產及官商勾結

的指責11。

11

公屋聯署: http://www.hkph.org/main/organisation/report11.html, 瀏覽日期:2014 年 7 月

35

商場的整體管理情況

補充資料-- 商場和街市的管理情況

領匯管理的屋村商場和街市均一收取每平方呎 4 元的管理費，約佔商戶租金兩

成。但是商場和街市的情況沒有任何的改善。根據公屋聯署的調查和接獲的投

訴發現不少商場、街市長期得不到改善，衛生環境差、無冷氣、設施陳舊破損；

保安差劣，店鋪時常失竊12。領匯旗下部分的商場，街市的經營環境和設施惡劣。

管理質素長期得不到改善，反而日漸下降。設施沒有全面維修和更換，包括消防

設備、污水渠、燈光照明及廁所等。

補充資料-- 商場衛生管理情況

領匯的商場的環境衛生情況倒退，有本區居民和區議員指出，自領匯接管尚德商

場後，清潔工作馬虎13。卸貨區長期有垃圾堆積，使候車的乘客經常受垃圾所發

出臭味所滋擾14。在夏天的情況更甚差劣。對於維修工作方面，領匯於零九年取

消駐將軍澳商場的技工推使廁失修卻沒有及時維修，令到使用者不便的情況。曾

有廁所需要整個被封閉起 14，可見維修情況十分不妥當。

12

公屋聯署網站: http://www.hkph.org/main/organisation/report11.html, ，瀏覽日期:2014 年 7 月 13

《東方日報》:卸貨惡臭領匯管理差劣，2009 年 8 月 20 日

14領匯削技工商場設施失修:

http://www.kui.name/event/2009-08-20/%E9%A0%98%E5%8C%AF%E5%89%8A%E6%

瀏覽日期:2014 年 7 月

36

領匯的實際成效的分析

經濟方面的成效

正面

股東 投資領匯的居民可能獲利

股東， 領匯管理公司 領匯商場的形象提升，帶來股價的上升

私人集團或連鎖式的

商店

能租用領匯的商店和展銷攤檔售賣他們的貨品，能

藉著和領匯合作， 以更低的成本去營運， 賺取更

多的利潤

負面

租戶， 居民 商店租金不斷地上升，帶來了物價通脹

居民 居民的日常生活開支增加

租戶 租戶需以接近虧損邊緣的情況下經營商舖，有可能

因此帶來財政的壓力，導致不少商鋪結業倒閉

5.4.2 生活方面的成效

正面 負面

商場的管理較房屋署更有效率 為居民的日常生活得來不便

影響了居民的購物習慣， 他們被逼轉換購物

的地點

屋村居民包括了高低中收入的都要承擔日常

的生活開支， 而領匯接手了多數的屋村商

場， 加劇了社會的貧富懸殊的問題， 加深

了內部的矛盾

37

5.4.3 文化方面的成效

正面 負面

社區本身的文化價值在領匯的管理下消失

追求的文化價值變得表面化，同質，追求消費主義和

物質主義， 而個人修養， 精神活動，道德，心智的

內在深層次的發展

5.4.4 環境方面的成效

正面 負面

商場外牆更美觀 卸貨區的垃圾問題造成區內的空氣污染問題

居民的生活環境的地方質素下降

38

6.總結

現時，領匯接手屋村商場已是一個不爭亦難以改變的事實。在它管理的

時期內， 居民一致認同此舉為他們帶來正，負面果效，沒有一面倒的立場。

然而，領匯在商場設計，配套，店鋪種類安排上和以前由香港政府核下

的房屋署的處理 然不同。商場的外觀相比以往更吸引促使居民的消費意慾上

升。另一方面， 因為有負責資金管理和市埸 劃的專業人才， 又屬於香港的

上市公司能夠大規劃地集資，財雄勢厚的集團形式可以投放更多的資源在商場

發展上。部分居民反映領匯對商埸的改造有助提升形像，受訪居民都表示歡

迎。

在設施配套方面，實地考察的相片和受訪者的回答，領匯的商場有許些

座位供居民和消費者歇息。在夏天的時候，尚德商場成為居民的乘涼處。居民

同意

領匯的安排，為居民的生活帶來方便。尚德商場各層有不少的椅子作居民休息

無疑，領匯的商場能夠一應俱全，讓居民能在連鎖店為主的商場買到所

需的物品，齊集各類型的商店種類而連鎖店佔大部分，正面地表達能夠滿足到

基本的購物需要。與其他私人財團的重點式商場作參照。領匯的商場是平民化

一點，有別於其他商場. 並有附屬街市和文具舖。少見珠寶首飾店，名牌電器

店。

由以上的調查和在研究開始前假設作比較，原來領匯一直重資的宣傳，舉

辦的創意活動,外部的壯潢工程.不但沒有為居民帶來正面的影響，而且居民反對

這些額外服務。領匯的商場的價值因此而上升,吸引更多投資者和上調租金.居民

認為領匯的資源運用上不當，缺乏有效幫助商户的營業狀態和居民在購物上的

39

便利。領匯看上去是新鮮,有趣的活動,可是於居民而言沒有正面的影響.

另外，在負面的影響層面，我發現自己的角度單一，傾向於經濟層面，

欠缺了其中能成為剖析領匯商場內在的問題，包括管理，工程維修，環境等。

商場內部的管理問題，內部環境是消費者不著眼的地方，所以我並沒有留意到

管理的情況。

領匯廣泛接管的情況下,租戶和消費者的居民都反映領匯大幅加價.租金和

貨品的物價連升,租金更比通漲率為高, 逼使小商戶接連虧損,無奈地結業.短期流

動的展銷攤位會輪流出現在各領匯商場,品牌式的展銷很普遍.使他們的營業困難

倍增.居民生活百上加斤.為了節省在日用物上的支出,他們會到其他地方買菜,用

品.就尚德 ,廣明苑的居民,他們會到附近的富康街市或寶林街市,也有會跨區到

觀塘. 由於交通運輸, 浪費了不少的時間,足見不便之處.

為了令我的研究更全面，有客觀性的角度。令到我的專題研究更準確。

宏觀地從不同的方面去作分析，能清楚地顯示領匯接手屋村商場的成效。因要

對商場裡部的環境有更多了解，我在一次的活動中考察了商場後樓梯的情況。

發現那裡的情況和商場兩者的落差很大。領匯集團只專注在商場內消費者會常

常接觸的層面包括服務，商戶的多元性，商場樓層的環境，外觀設計。而忽略

了合理的管理，維修服務。

管理方面, 人手不足為細微的問題.而洗手間內的清潔和人流管制措施的

情況較為惡劣,可以說不符合基本的條件.直接地為居民的生活帶來負面的影響,

甚為不便.可見,領匯分開管理和商場發展的方針.業務的安排,規劃的方式重要,

管理次,與外判清潔公司的合作不果,沒有完善的配合.內部的環境管理和商場傾

倒廢物,棄置的情況亦不理想.後樓梯和停車場的污漬滿遍.

40

7.反思

構思一條自己有興趣和具研究價值的題目確實不容易。在第一個階段的

時候，才發覺到自己對題目的了解較為表面。而且有關題目的各種資料，包括二

手資料，一手資料的搜集不充足。特別在搜集的文獻資料當中，既客觀又有高可

信性還有合用的資料只有數份。因此要在較短的時間內搜集各式各樣的資料，時

間趕不上和少許緊迫

在開始的時候,於網上找了很多的相關知識,圖片,新聞報道.發覺原來並非

所有的資料和設定的題目互相對應.花了很長的時間找出針對尚德商場的回應,報

章,網頁.

信報財經月刊的專題訪問中對於領匯集團的分析包括了商場的營運方針,

領匯持守的信念和更新等,找到了領匯對尚德商場的重點發展的目的和就以往舉

辦過的活動成效作出相應的回應.引用領匯代表的分享,有助我加深對領匯的理解,

學習到不應單單主要從居民的角度去看領匯接管商場,明白領匯其實有花時間在

商場業務發展上.

設定了題目後，要把範圍有效地縮窄，找出題目的中心點。從而設置想研

究的問題和問題的重點和沒有重疊的問題內容。設計訪問問題的同時亦花了很長

的時間去修訂問題的用詞，實際我想表達的意思。希望受訪者更容易掌握到問題，

從而更有效率的獲得所需要的問題。

原以為能很容易約到訪問的對象和可以盡快地找到大家都空閒的時間進行

訪問。在訪問的一開始， 需要經過一番簡介和自我簡紹，才能獲得別人(被訪者)

41

的信任。但是在訪問的過程中遇上一點的阻礙，就是受訪者突然間說要工作。訪

問就中斷了一會兒，我就得待他再次空閒的時段再繼續訪問。因此在訪問的活動

中花費了不少的時間，超出了我的預期時間。這個程序的重覆，最後得到了一手

資料進行分析。使我的研究更可信和具代表性。

考察是一件費時的事,要花上長時間才到目的地。更要在惡劣的環境中作觀

察,細心地記錄每項有關的細節。

我深深明白到研究中的資料的可貴性，和它可謂真的得來不易。

42

8.參考資料

書本資料

1.書籍/文獻

1.1信報-財經月刊 2013/4 43 期

標題:龐大物業組合 優勢挑戰並存 - 專訪領匯談資產提升計劃

1.2 領匯 5.88 億收購 擴大將軍澳零售版圖 (2011 年 12 月 23 日)

http://www.am730.com.hk/article.php?article=86806

1.3 吳永順 :《圍港從屏風樓看香港的城市規劃》（香港：環保觸覺,２００９年）

1.4 黃智斌，曾子聰：《看不見的城市人－無家者的城市生活》（香港）

1.5 領匯 2014 年的全年業績報告

2.網站

2.1 領匯房地產投資信託基金(維基百科)

http://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E9%A0%98%E5%8C%AF%E6%88%BF%E7%94%

A2%E5%9F%BA%E9%87%913.1

2.2 領匯(香港網絡大典):http://evchk.wikia.com/wiki/%E9%A0%98%E5%8C%AF

2.2 領匯官方網站: http://www.thelinkreit.com/TC/Pages/default.aspx

2.4 巡視業務.領匯.尚德廣場 (2012-07-27)

http://blog.yahoo.com/_VI2LRCBUJLT5L6PNJKMLDAAW6Y/articles/1246259/cat

egory/%E9%A0%98%E5%8C%AF%E5%95%86%E5%A0%B4

2.5 領匯監察:http://www.linkwatch.hk/

2.6 公屋聯署：http://www.hkph.org/index.php

2.7《文匯報》: 「概念鏈接：生活素質」：

http://paper.wenweipo.com/2011/03/10/ED1103100032.htm

43

1 附錄 1.訪談資料

訪問人物 : 崔先生

訪問日期 : 2014 年 5 月 27 日

訪問地點 : 尚德商場千年店

訪問內容 : 「本」為本人, 「崔」為崔先生

本: 領匯商場有什麼的特色?

崔: 無特色,同一般大型商場倒模式設計, 而且只有大型連鎖店,做乏平民特色限

店。

本: 你使用尚德商場的情況如何?可!以用往來的頻率(數字)形容一下嗎?

崔: 常常使用,因為要去巴士站,每周三至四天都在商場消費,主要買小食。

本: 有沒有具體的例子顯示?

崔: 商場有不同類型的商舖和食店,滿足到購物需要。

本: 因為什麼事件而至這個評價?

崔: 同上,商場鄰近民居,可達性高,購身種類多。

本: 你覺得領匯的政策或是服務有何不善之處?

崔: 引用大量的連鎖店,貨品格價高昂。而且壟斷市場,居民選擇不多.被逼用高昂

價錢消費.又將清潔,管理外判,使服務質素下降。

本: 領匯和其他地產公司對商場進行的工程有何不同?

崔: 領匯進行的工程是不必要的，只為改善形象的裝修工程浪費金錢，而且為

帶來不便。重新裝修後，經過包裝後外觀更美觀。其他地產公司的工程較有實

際需要，如改善設施。但是領匯則是借工程改善形象為名，趕走小商戶。而且

商場大家樂前打通一個小型天井的工程完全是沒有需要並且浪費金錢。

本: 你對商場的感覺是? 最滿意有些什麼?

崔: 最滿意商場有冷氣有得坐，夏天可以乘涼。

本: 你如何評價現時的商場?

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崔: 領匯是私人公司,因為追求盈利,管理較有效率。

本: 領匯管理後居民取態如何?

崔: 居民沒有特別的反應,反而領匯上市後股價上升,令到持有人可能獲利。

本: 領匯商場對你的影響力?

崔: 領匯不斷加租,令到區內的物價上升,影響到我的消費習慣,使我們買菜要到其

他地,買更便宜的食品。

本: 領匯對商場作出的改變?

崔: 領匯重新裝修商場,引入大型的連鎖店可提升型象及租值。

本: 你認為領匯的商場和其他集團的商場有何不同?

崔: 其他的商場可能有更多的高檔次的貨品,但領匯商場仍有少量低檔次的店。

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附錄 2.訪談資料

訪問人物 : 盧先生

訪問日期 : 2014 年 5 月 22 日

訪問地點 : 尚德商場千年店

訪問內容 : 「本」為本人, 「盧」為盧先生

本: 你使用尚德商場的情況如何?可!以用往來的頻率(數字)形容一下嗎?

盧: 每天來往一次。

本: 有具體的例子顯示它為你帶來的便利嗎?

盧: 交通方便, 一程巴士便能到家。

本: 因為什麼理由或是事情而得到這個評價。

盧: 足不出商場能滿足到我的要求,隔壁有大家樂,茶餐廳,樓上有衫買

本: 你覺得領匯的政策或是服務有何不善之處?

盧: 特色小商戶被它趕走了:平價麵包店如凱斯,三樓的椰林閣,唐記加左價。個體

戶唔敢進場。住戶需要較高的價錢先可以買到所需的物品或獲得所需的服務。

本: 領匯和其他地產公司對商場進行的工程有何不同?

盧: 廁所工程可謂是垃圾,根本上好污遭。 燈光暗點,照明不足,有燈箱就更光。

後樓梯的異味令人作嘔,因 wee wee。

本: 居民期望領匯可為他們增設什麼服務?

盧: 服務台的影印服務斷絕了文具店的生意,清潔的廁所?設施,播放柔和的音

樂。

本: 你對商場的感覺是? 最滿意有些什麼?認為可改善的地方在那裡?

就較差的項目,你認為有什麼改善辨法?

盧: 最滿意:能對著開心的顧客, 改善的地方: 希望香港政府能回購領匯。

改善辦法: 在煩忙的時候 7:30-8:00,通道不開,應開哂佢, 搵野 zip 住佢。

本: 你如何評價現時尚德商場(經領匯的包裝後)和早前的尚德商場的成效?

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盧: 香港房屋署管理的時候: 充滿了人情味,租金可以減,能體察民情,令到個體戶

有生存空間。 現在:成效簡直低,沒有人情味。

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附錄 3 訪談資料

訪問人物 : 張小姐

訪問日期 : 2014 年 5 月 30

訪問地點 : 尚德商場

訪問內容 : 「本」為本人，「張」為張小姐

本: 你使用尚德商場的情況如何?可!以用往來的頻率(數字)形容一下嗎?

張: 每個星期有三至四次,間中。

本: 有具體的例子顯示它為你帶來的便利嗎?

張: 百佳方便了主婦日常生活所需,服務更詳盡。

本: 有支持它的理由或事嗎?

張: 有不同類型的商店。

本: 你覺得領匯的政策或是服務有何不善之處?

張: 不斷引入資金充裕的連鎖集團和高知名度的商店,如:翠華,而限本經營的商店

不斷減少。服務政岡鮮為人知。

本: 領匯和其他地產公司對商場進行的工程有何不同?

張: 很統一,設計大致上相同胞顏面,外觀上)設計有標誌性。

本: 你期望領匯為商場增設什麼?

張: 增聘更多的人手使效率提升。

本: 你對商場的感覺? 最滿意什麼?認為可改善的地方在那裡?

就較差的項目，你認為有什麼改善辨法?

張: 滿足各階層的需要,最滿意呀,購物方便。可改善的地方:服務人手不足。

本: 你如何評價尚德商場(經領匯的包裝前和後)分別的成效?

張: 經領匯包裝後,商鋪的轉換,因為某些商店的出現,商場的人流多左。

本: 商場經領匯的接手,你感到有何改變?

張: 沒有, 商鏞的改變未必和領匯集團有直接的關係。

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本: 對於領匯的活動推廣和宣傳,你有什麼感受,它們會否改變領匯對你的影響

力?

張: 可以說是沒有太大的影響，因為我有時到百佳超級市場消費。 其他的我也

不太留意。

本: 領匯對商場作出的改變及預菁成果?

張: 提高居民的消費水平。

本: 領匯和其他地產公司對商場進行的工程有何不同?

張: 其他商場主要針對遊客