2015 年公司债券年度报告

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债券代码：1380173（银行间市场） 债券简称：13金外滩债（银行间市场）

124271（上海证券交易所） 13金外滩（上海证券交易所）

上海金外滩（集团）发展有限公司

2015 年公司债券年度报告

重要提示

一、 本公司董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不

存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。

二、 北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计

报告。

三、 跟踪评级情况

根据 2015年 6月鹏元资信评估有限公司公布的跟踪评级报告，本期债项信用等

级为 AA。

四、 公司盈利水平、现金流变化情况

2015年度，公司净利润为 14,464.01 万元，经营活动现金流净额为-30,493.36

万元。

五、 公司已发行有息债务情况、资产负债率变化

除本期债券外，本公司未发行其他债券。截至 2015年 12月 31日，公司资产负

债率为 71.85%。

六、 其他重大风险提示（对外担保、未决诉讼等）

本公司没有正在进行的或未决的会对本公司财务状况和运营业绩产生重大不利

影响的任何诉讼、仲裁或行政程序，并且尽本公司所知，亦不存在任何潜在的可

能产生重大不利影响的诉讼、仲裁或行政程序。

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目录

目录 ............................................................................................................................2

第一节 重要提示、目录和释义 ...................................................................................3

第二节 公司及相关中介机构简介 ...............................................................................4

第三节 公司债券事项 ...................................................................................................6

第四节 财务和资产情况 ...............................................................................................8

第五节 业务和公司治理情况 ..................................................................................... 11

第六节 重大事项 .........................................................................................................17

第七节 财务报告 .........................................................................................................19

第八节 备查文件目录 .................................................................................................20

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第一节 重要提示、目录和释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、发行人 指 上海金外滩（集团）发展有限公司

《公司法》 指 《中华人民共和国公司法》

《证券法》 指 《中华人民共和国证券法》

《公司章程》 指 《上海金外滩（集团）发展有限公司公司章程》

中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会

交易所、上交所 指 上海证券交易所

募集资金专项账户 指

发行人在中国建设银行股份有限公司开立的专项用于

本次债券募集资金的接收、存储、划转与本息偿付的

银行账户

主承销商、东方花旗、债券受托

管理人/债权代理人 指 东方花旗证券有限公司

资信评级机构、鹏元资信 指 鹏元资信评估有限公司

审计机构、会计师事务所、永拓

会计 指 北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）

报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日

近两年 指 2014 年、2015 年

《债券受托管理协议》 指 《上海金外滩（集团）发展有限公司公司债券受托管

理协议》

《债券持有人会议规则》 指 《上海金外滩（集团）发展有限公司公司债券之债券

持有人会议规则》

信用评级报告 指 上海金外滩（集团）发展有限公司 2013 年公司债券

2015 年跟踪信用评级报告

元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元

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第二节 公司及相关中介机构简介

一、公司信息

公司的中文名称 上海金外滩（集团）发展有限公司

公司的中文简称 金外滩

公司的法定代表人 陈永亮

二、联系人和联系方式

信息披露事务负责人

姓名 何迪

联系地址 上海市福建中路66号金外滩大厦

电话 021-23169800

传真 021-63911200

电子信箱 hedi@goldbund.com

三、基本情况简介

公司注册地址 上海市福建中路66号

公司注册地址的邮政编码 200001

公司办公地址 上海市福建中路66号

公司办公地址的邮政编码 200001

公司网址 -

电子信箱 jinwaitan@goldbund.com

四、信息披露及备置地点

登载年度报告的交易场所网站的网址 www.chinabond.com.cn /www.sse.com.cn

年度报告备置地点 上海市福建中路66号

五、报告期内公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员的变更情况

2015年 12月 1日，经上海市黄浦区国资委决定，委任沈耘为公司董事、副董事长。

2015年 12月 10 日，经上海市黄浦区国资委决定，提名汪一屏任公司总经理。2015年 12月

14日，经董事会决议，委任汪一屏为公司总经理。2015年 12月 30日，经上海市黄浦区国资委决

定，委任汪一屏为公司董事。

2016年 2月 25日，经上海市黄浦区国资委决定，委任陈永亮为公司董事、董事长。

2016年 2月 26日，经公司职工代表会选举，委任董敏伟为公司职工董事。

六、其他相关资料

公司聘请的会计师事务所 名称 北京永拓会计师事务所（特殊普通合伙）

办公地址 北京市朝阳区关东店北街一号国安大厦13层

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签字会计师姓名 王波 黄经纬

债券受托管理人

名称 东方花旗证券有限公司

办公地址 上海市中山南路 318号 24层

联系人 张娜伽

联系电话 021-23153582

报告期内对公司债券进行跟踪

评级的资信评级机构

名称 鹏元资信评估有限公司

办公地址 深圳市深南大道 7008 阳光高尔夫大厦 3楼

1. 报告期内公司聘请的会计师事务所、债券受托管理人、资信评级机构发生变更的情况

□适用√不适用

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第三节 公司债券事项

一、已发行并在证券交易所、全国中小企业股份转让系统上市或转让且在年度报告批准报出日

未到期或到期未能全额兑付的公司债券

公司债券名称 简称 代码 发行日 到期日 债券

余额 利率 还本付息方式 交易场所

2013 年上海金

外滩（集团）发

展有限公司公

司债券

13 金外滩

债 1380173

2013 年 4

月 24 日

2020 年 4

月 23 日 4亿元 6.35%

每年付息一次，

在债券存续期

的第 3、4、5、

6、7 年年末分

别按照债券发

行总额 20%、

20%、20%、20%、

20%的比例偿还

债券本金

银行间市场

13 金外滩 124271 上海证券交

易所

1. 投资者适当性安排和付息兑付情况

根据《上海证券交易所公司债券上市规则》、《上海证券交易所债券市场投资者适当性管理

办法》，合格投资者可以参与交易本公司公开发行的 13金外滩。

报告期内本公司已发行的公司债券均按期付息或兑付。

2. 发行人或投资者选择权条款的执行情况

□适用√不适用

二、募集资金使用情况

公司债券简称 募集资金用途 募集资金总额 2015年末余额 募集资金专项账户

运作情况

13金外滩债

/13金外滩

浦东新区曹路

镇 3号地块经济

适用房项目

5亿元 -

2013年 4月募集资金 5

亿元存入募集资金专

项账户，截至 2015年

12月 31日募集资金已

全部使用完毕

1. 募集资金使用与募集说明书承诺的用途、使用计划及其他约定不一致的情况

□适用√不适用

三、跟踪评级情况

鹏元资信评估有限公司预计将于 2016年 6 月披露公司及公司债券的最新跟踪评级，跟踪评级

结果等相关信息将通过其网站予以公告。发行人亦将通过上海证券交易所网站及监管部门指定的

其他媒体将上述跟踪评级结果及报告予以公告，投资者可以在上海证券交易所网站查询上述跟踪

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评级结果及报告。同时，上海证券交易所网站公告披露时间不晚于在其他交易场所、媒体或其他

场所公开披露的时间。

1. 资信评级机构对公司及公司债券进行不定期跟踪评级和评级发生变化的情况

□适用√不适用

2. 公司在中国境内发行其他债券、债务融资工具而存在主体评级差异的情况

□适用√不适用

四、增信机制、偿债计划及其他偿债保障措施的执行和变化情况

(一) 保证担保情况

□适用√不适用

(二) 抵押或质押担保情况

□适用√不适用

(三) 偿债计划和偿债保障措施的执行情况

报告期内，本期债券偿债计划及偿债保障措施未发生变更。

五、报告期内债券持有人会议的召开情况

报告期内，本期债券无债券持有人会议召开事项。

六、报告期内债券受托管理人履行职责的情况

报告期内，本期债券受托管理人东方花旗证券有限公司严格按照相关法律法规及《债券受托

管理协议》履行职责，债券受托管理人将于 2016年 6月 30日前在上海证券交易所网站发布本期

债券受托管理报告。

七、报告期受托管理事务报告

债券受托管理人预计将于2016年6月通过上海证券交易所网站及监管部门指定的其他媒体披

露报告期受托管理事务报告，投资者可以在上海证券交易所网站查询上述受托管理事务报告。

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第四节 财务和资产情况

一、近两年主要会计数据和财务指标

(一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年

同期增减(%) 重大变动说明

营业收入 2,930,776,096.68 992,615,717.15 195.26

金沁苑项目结转

全部收入，共计

225,318.83万元

归属于母公司股东的净利润 144,903,769.63 77,588,672.58 86.76 同上

息税折旧摊销前利润（EBITDA

） 504,687,210.92 205,984,296.27 145.01

同上

经营活动产生的现金流量净额 -304,933,645.22 550,270,291.86 -155.42

2015年收到的售

房款较2014年减

少

投资活动产生的现金流量净额 54,479,641.01 73,914,367.12 -26.29

筹资活动产生的现金流量净额 -765,060,255.58 -204,108,574.43 -

新发生的银行贷

款较2014年减少，

以及公司在2015

年12月提前偿还

了交通银行信托

借款54,960万元

2015年末 2014年末

本期末比上

年同期末增

减（%）

总资产 8,333,171,919.37 10,920,703,377.76 -23.69

归属于母公司股东的净资产 2,299,168,356.70 2,205,543,909.42 4.24

期末现金及现金等价物余额 1,300,420,899.06 2,315,554,734.26 -43.84

经营活动产生的

现金流量净额与

筹资活动产生的

现金流量净额减

少导致

1. 主要会计数据同比变动超过 30%的情况

√适用□不适用

请参见上述表格。

2. 报告期内会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况

□适用√不适用

(二) 主要财务指标

主要财务指标 2015年末 2014年末 本期末比上年同

期增减(%) 重大变动说明

流动比率 159.43 139.15 14.57

速动比率 44.30 42.18 5.03

资产负债率 71.85 79.37 -9.47

2015年 2014年 本期比上年同期

增减(%)

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EBITDA全部债务比 8.43 4.53 86.09

金沁苑项目结转

全部收入导致

EBITDA大幅增加

利息保障倍数 1.10 1.55 -25.81

现金利息保障倍数 -0.10 3.54 -102.82

经营活动产生的

现金流量净额减

少

EBITDA利息保障倍数 2.32 1.65 40.61 EBITDA增加导致

贷款偿还率（%） 100.00 100.00 -

利息偿付率（%） 100.00 100.00 -

注：EBITDA 全部债务比=EBITDA/全部债务、利息保障倍数=[息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化的利

息支出）]、现金利息保障倍数=[(经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出]、

EBITDA 利息保障倍数=[EBITDA/ （计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）]、贷款偿还率=实际贷款偿还

额/应偿还贷款额、利息偿付率=实际支付利息/应付利息）。

1. 主要财务指标同比变动超过 30%的情况

√适用□不适用

二、董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明

□适用√不适用

三、资产、负债情况分析

(一) 主要资产、负债变动情况表

单位：元 币种：人民币

项目名称 本期期末数

本期期末

数占总资

产的比例

（%）

上期期末数

上期期末

数占总资

产的比例

（%）

本期期末

金额较上

期期末变

动比例（%）

同比变动超过

30%的情况说明

货币资金 1,300,420,899.06 15.61 2,315,554,734.26 21.20 -43.84

提前偿还了交

通银行信托贷

款

应收账款 1,150,664.85 0.01 1,066,428.94 0.01 7.90

预付款项 14,928,002.94 0.18 556,026,844.93 5.09 -97.32

部分预付工程

款转入了存货

其他应收款 56,866,021.47 0.68 87,527,816.54 0.80 35.03

其他应收款计

提坏账准备导

致账面净值减

少

存货 3,466,546,194.45 41.60 6,485,851,448.05 59.39 -46.55

金外滩国际广

场项目从存货

转入投资性房

地产

其他流动资产 102,336,359.16 1.23 320,130,813.14 2.93 -68.03

部分预缴的税

金随收入比例

结转

可供出售金融资产 587,205,021.95 7.05 626,280,790.18 5.73 -6.24

投资性房地产 2,506,713,734.99 30.08 190,986,231.95 1.75 1212.51

金外滩国际广

场项目从存货

转入了投资性

房地产

固定资产 177,808,067.99 2.13 184,578,645.99 1.69 -3.67

在建工程 5,039,496.09 0.06 8,951,267.93 0.08 -43.70

在建工程项目

完工已结转

无形资产 136,2159.4 0.02 1,857,614.84 0.02 -26.67

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其他非流动资产

短期借款 60,000,000.00 0.72 259,995,801.75 2.38 -76.92

部分借款已到

期偿还

应付账款 146,566,881.82 1.76 383,767,164.16 3.51 -61.81

预收款项 1,987,759,001.92 23.85 3,770,838,378.65 34.53 -47.29

部分预收款结

转收入

其他应付款 221,361,511.67 2.66 310,212,655.96 2.84 -28.64

一年内到期的非流

动负债 556,340,000.00 6.68 2,129,000,000.00 19.50 -73.87

部分借款已到

期偿还

长期借款 2,324,519,153.77 27.89 977,410,397.78 8.95 137.82 长期借款增加

应付债券 400,000,000.00 4.80 500,000,000.00 4.58 -20

递延收益

递延所得税负债 120,693,549.33 1.45 130,462,491.42 1.19 -7.49

其他非流动负债

(二) 主要资产、负债情况分析

1. 逾期未偿还款项金额的情况、未按期偿还的原因

□适用√不适用

2. 报告期末资产权利受限制的情况

√适用□不适用

单位：元 币种：人民币

项目 期末账面价值 受限原因

存货 1,855,386,316.99 贷款抵押

固定资产 5,355,655.32 贷款抵押

投资性房地产 2,323,681,037.47 贷款抵押

合计 4,184,423,009.78

3. 公司发行其他债券和债务融资工具的付息兑付情况

□适用√不适用

4. 对外担保情况

截至报告期末，本公司及子公司无尚未履行或未履行完毕的对外担保（不含本公司对子公司

的担保），对外担保金额未超过报告期末净资产的 30%。

5. 获得和使用银行授信情况

公司在各大银行等金融机构的资信情况良好， 与多家银行保持长期合作伙伴关系并获得较高

的授信额度，间接债务融资能力较强。

截至本报告签署日，发行人共获得授信额度 276,634.80万元，其中已使用授信额度

273,780.55万元，银行贷款均按时偿还。

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第五节 业务和公司治理情况

一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明

(一) 公司主要业务

公司所属行业为房地产业，公司业务以房地产开发为主，经营业务涵盖房地产开发经营、物业租

赁、内外贸易、酒店服务等。

(二) 公司经营模式

公司作为黄浦区国资委控制的国有公司，成立之初主要配合黄浦区政府从事旧城改造，政府行政

办公大楼的代建等职能。随着业务发展，为实现国有资产保值，公司陆续扩大经营范围，形成了

以房地产开发业务为主，物业租赁、宾馆服务、内外贸易、物业管理等业务并存的多元化运营模

式。

(三) 行业情况

2015年上海地区房地产市场主要呈现以下特点：

1、开发投资和建设：增速均明显下降

1.1房地产开发投资：增速继续回落

2015年上海房地产开发投资 3469亿元，同比增长 8.2%，相比 2014年增速回落 5.5个百分点。与

全国 2015年房地产开发投资增速相比，高出 7.2 个百分点，连续两年高于全国增速。

1.2商品房新开工面积：同比大幅下降 6.4%

2015年上海商品房新开工面积 2605万平方米，同比下降 6.4%，相比 2014 年增速回落 9.2个百分

点，与全国 2015年商品房新开工面积增速相比，高出 7.6个百分点。

1.3商品房施工面积：增幅明显收窄

2015年上海商品房施工面积 15090万平方米，同比增长 2.8%，增幅与 2014年相比回落 5.9个百

分点，与全国 2015年商品房施工面积增幅相比，高出 1.5个百分点。

2、土地市场：成交继续回落，地价再创新高

2.1土地成交建筑面积：降幅扩大

2015年上海土地成交建筑面积 1938万平方米，同比下降 39.3%，相较 2014年降幅扩大了 13.9

个百分点。

2.2土地出让金：降幅明显收窄

2015年上海市土地出让金 1647亿元，同比下降 6.8%，相比 2014年的降幅收窄 14.4个百分点。

2.3土地成交价格：创历史新高

2015年上海土地成交均价为 8499元/平方米，同比增长 53.4%，与 2014年增速相比，提高 47.7

个百分点。

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3、商品房市场：成交大幅上升，均价创历史新高

3.1商品房销售情况(统计局口径)：增速大幅提高

2015年上海商品房销售面积 2431万平方米，同比增长 16.6%，相比 2014 年的增速，提高 29.1

个百分点，实现了增速由负转正。与 2015年全国商品房销售面积增速比，高出 10.1个百分点。

3.2纯商品住宅市场(剔除保障房)：成交和均价皆大幅提高

3.2.1销售情况：增速继续提高

从年度成交看，2015 年上海纯商品住宅成交面积 1497万平方米，同比增长 54.2%，相比 2014年

的增速提高了 78.3个百分点。

3.2.2供求关系：供不应求

2015年上海纯商品住宅供应面积 1188万平方米，同比下降 4.2%，与 2014 年的增幅相比萎缩 11.1

个百分点，2015年上海纯商品住宅成交面积1497万平方米，新增供应面积与成交面积比为0.79:1，

相比 2014年的 1.28的供求比值明显下降。

3.2.3成交均价：创历史新高

2015年上海市纯商品住宅销售均价 32001元/平方米，同比上涨 17.6%，相较 2014年 12.2%的增

幅，扩大 5.4个百分点。

3.2.4库存情况：总量继续下降

截止 2015年年底，上海市新建纯商品住宅库存总量为 1071万平方米，同比下降 19%，环比下降

7%。

4、二手房价格指数：市场进一步升温，价格继续上扬

2015年 12月份，上海二手房指数为 3220点，同比上涨 11.2%，连续 7个月同比实现正增长;环比

上涨 2%，同比、环比增幅均有所扩大。整体看，上海 12月份二手房市场延续 6月份以来的火热

局面。

二、报告期内公司主要经营情况

(一) 主营业务分析

1. 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位:元 币种:人民币

科目 本期数 上年同期数 变动比例

（%）

重大变动说明

营业收入 2,930,776,096.68 992,615,717.15 195.26 结转金沁苑全部收入

营业成本 2,210,829,819.59 652,895,265.63 238.62 结转金沁苑全部收入，

相应成本增加

销售费用 35,550,930.05 34,725,618.86 2.38

管理费用 143,258,229.25 146,547,924.29 -2.24

财务费用 166,825,242.26 33,367,669.23 399.96 部分项目贷款停止资

本化，利息全额计入财

务费用

资产减值损失 11,872,069.10 104,809.55 11227.28 计提其他应收款的坏

账准备

公允价值变动收益

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营业外收入 10,210,055.95 20,927,621.58 -51.21 项目补助款减少

营业外支出 232,344.74 445,836.19 -47.89

经营活动产生的现金流量净额 -304,933,645.22 550,270,291.86 -155.42 收到的售房款减少

投资活动产生的现金流量净额 54,479,641.01 73,914,367.12 -26.29

筹资活动产生的现金流量净额 -765,060,255.58 -204,108,574.43 274.83 2015 年新发生的银行

贷款较 2014 年减少，

2015 年 12 月提前偿还

了交通银行信托借款

54,960 万元。

2. 收入和成本分析

(1) 收入和成本按业务板块情况

单位:元 币种:人民币

营业收入 2015 年 2014 年 金额变动

比例（%）

重大变动说

明 金额 占比 金额 占比

房产销售 2,646,399,548.55 90.30 752,431,550.42 75.8 251.71

结转金沁苑

项目收入

225,318.83

万元

房产出租 152,688,178.35 5.21 98,813,061.82 9.95 54.52

金外滩国际

广场 2015 年

正式启动运

营，较 2014

年试运营时

的租金收入

大幅提高

物业管理费 23,147,777.29 0.79 5,154,877.17 0.52 349.05

金外滩国际

广场 2015 年

正式启动运

营，较 2014

年试运营时

的物业管理

费大幅提高

商品贸易 25,886,050.75 0.88 82,368,555.83 8.30 -68.57

市场竞争激

烈，子公司销

售业绩下降

酒店餐饮及住宿 44,652,977.13 1.52 37,963,050.94 3.82 17.62

其他 38,001,564.61 1.30 15,884,620.97 1.60 139.23 公司其他辅

业收入增加

合计 2,930,776,096.68 100.00% 992,615,717.15 100.00%

单位:元 币种:人民币

营业成本 2015 年 2014 年 金额变动

比例（%）

重大变动说

明 金额 占比 金额 占比

房产销售 2,095,376,457.34 94.78 533,220,702.95 81.67 292.97

成本随相应

收入增加而

增加

房产出租 55,535,648.63 2.51 26,014,197.02 3.98 113.48

成本随相应

收入增加而

增加

物业管理费 16,917,645.35 0.77 6,449,519.80 0.99 162.31

成本随相应

收入增加而

增加

商品贸易 24,301,302.90 1.10 79,898,972.03 12.24 -69.58

成本随相应

收入减少而

减少

2015 年公司债券年度报告

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酒店餐饮及住宿 3,905,989.89 0.18 3,483,882.98 0.53 12.12

其他 14,792,775.48 0.67 3,827,990.85 0.59 286.44

成本随相应

收入增加而

增加

合计 2,210,829,819.59 100.00% 652,895,265.63 100.00%

3. 费用变动分析

单位:元 币种:人民币

科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 重大变动说明

销售费用 35,550,930.05 34,725,618.86 2.38

管理费用 143,258,229.25 146,547,924.29 -2.24

财务费用 166,825,242.26 33,367,669.23 399.96

部分项目贷款停止资

本化，利息全额计入财

务费用

4. 现金流变动分析

单位:元 币种:人民币

科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 重大变动说明

经营活动产生的现

金流量净额 -304,933,645.22 550,270,291.86 -155.42

本年收到的售房款较

2014 年减少

投资活动产生的现

金流量净额 54,479,641.01 73,914,367.12 -26.29

筹资活动产生的现

金流量净额 -765,060,255.58 -204,108,574.43 -

本年新发生的银行贷

款较 2014 年减少，

2015 年 12 月提前偿还

了交通银行信托借款

54,960 万元

(二) 利润构成或利润来源的重大变化源自非主要经营业务的说明

√适用□不适用 单位:元 币种:人民币

项目 2015 年 占利润总额比重 占比重大的科目说明

资产减值损失 11,872,069.10 4.96% 计提其他应收款的坏账准备

投资收益 44,736,928.90 18.70%

可供出售金融资产中的股票投资分

红和参股企业分红

营业外收入 10,210,055.95 4.27% 政府补助

(三) 投资状况分析

√适用□不适用

1. 对外投资总体分析

单位:元 币种:人民币

项目 报告期末投资余额 报告期初投资额 变动比例（%） 重大变动说明

长期股权投资 66,024,396.75 83,249,196.05 -20.69 -

可供出售金融资产 587,205,021.95 626,280,790.18 -6.24 -

(四) 报告期内与主要客户发生业务往来时的违约情况

发行人报告期内与客户发生业务往来时，均按照销售合同的约定及时交付产品/提供劳务，未

发生严重违约事项。

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三、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一) 行业竞争格局和发展趋势

2015年房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大。全国整体的楼市销售在政策不断利好

的刺激下，温和回暖。

由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势，楼市需求仍未

见顶，一线城市具有强支撑。近十年来随着一线城市超前发展的经济效应，人口集聚进一步推升

了“大城市化”的形成，一线城市的人口强吸附能力也构成了对于潜在需求的强力支撑。从土地

供求方面，2012-2014 年北上广深土地均处于供求相对平衡的状态，而随着当前库存的消耗以及

房企回归一线城市的迫切性增强，其土地资源的稀缺性将进一步凸显。

(二) 公司发展战略

1. 面对房地产政策调控和市场状况的不确定性，金外滩始终坚持多元发展战略，稳中求进、不

断开拓，积极探寻市场商机，寻找新的经济增长点。推进房地产主业发展，提升企业核心竞

争力；

2. 稳固多元化发展成果（房产租赁业、宾馆餐饮业及商贸业），增强集团综合实力；

3. 加强企业内部管理和企业文化建设。

(三) 经营计划

1. 积极探索房地产金融，加强项目操作水平

随着市场的不断发展变化，金外滩将进一步加强资产管理和运作，进而通过提供超值服务获

得超额收益。

2. 抓紧项目验收、销售和资金回笼工作

3. 实质性启动存量项目，落实土地储备工作

金外滩将继续进一步充分盘活优化集团存量房产项目，同时立足上海黄浦、广泛发掘、突出

重点、主动出击，寻求适合集团开发的地块项目和操作模式。对已在跟踪的地块，积极坐好投标

准备和商务洽谈工作。

(四) 可能面对的风险

房地产行业发展与国家政策导向紧密相关，虽然短期房地产发展仍然看好，新型城镇化、较

为宽松的货币政策带来了发展的契机，但从长期来看，仍存在两方面不确定因素：一是整个房地

产行业的高房价能否长期维持的不确定性，二是房地产政策稳定的不确定性。政府对房地产市场

的严厉调控，使大部分消费者处于观望状态；银行限购限贷政策也使一部分潜在消费者失去购买

资格。同时竞拍的地价基本都是高溢价成交，巨额的土地占用资金、不断上升的利息成本，就会

抬高项目的开发成本，加上融资难度加大，对房地产企业造成较大的资金压力。

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四、公司治理情况

(一) 独立经营情况

公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，做到了业务独立、人员

独立、资产完整、机构独立、财务独立，保证了应有的独立性，保持了自主经营的能力。

(二) 非经营性往来占款或资金拆借的情形

报告期内，公司不存在非经营性往来占款或资金拆借的情形。

(三) 违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情况

报告期内，公司不存在违规为控股股东、实际控制人及其关联方提供担保的情形。

(四) 违反《公司法》、《公司章程》规定的情况

报告期内，公司在公司治理、内部控制等方面不存在违反《公司法》、《公司章程》规定的

情况。

(五) 执行募集说明书相关约定或承诺的情况

报告期内，本公司按照《募集说明书》的相关约定使用本期债券募集资金。

报告期内，本公司按照《募集说明书》的相关约定或承诺执行有关事项。

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第六节 重大事项

一、报告期内重大诉讼、仲裁或受到重大行政处罚的事项

□适用√不适用

二、破产重整相关事项

□适用√不适用

三、公司债券面临暂停上市或终止上市风险的情况

(一) 导致暂停上市或终止上市的原因及拟采取的应对措施

□适用√不适用

四、公司及其控股股东、实际控制人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，公司董事、监事、高级管

理人员涉嫌犯罪被司法机关采取强制措施的情况

□适用√不适用

五、其他《公司债券发行与交易管理办法》规定或董事会判断为重大事项的说明

□适用√不适用

（重大事项包括：

（一）发行人经营方针、经营范围或生产经营外部条件等发生重大变化；

（二）债券信用评级发生变化；

（三）发行人主要资产被查封、扣押、冻结；

（四）发行人发生未能清偿到期债务的违约情况；

（五）发行人当年累计新增借款或对外提供担保超过上年末净资产的百分之二十；

（六）发行人放弃债权或财产，超过上年末净资产的百分之十；

（七）发行人发生超过上年末净资产百分之十的重大损失；

（八）发行人作出减资、合并、分立、解散及申请破产的决定；

（九）发行人涉及重大诉讼、仲裁事项或受到重大行政处罚；

（十）保证人、担保物或者其他偿债保障措施发生重大变化；

（十一）发行人情况发生重大变化导致可能不符合公司债券上市条件；

（十二）发行人涉嫌犯罪被司法机关立案调查，发行人董事、监事、高级管理人员涉嫌犯罪被司

法机关采取强制措施

六、董事、监事、高级管理人员变动情况

报告期内，公司董事、监事、高级管理人员变动情况如下：

姓名 职务 变动类型 变动日期 变动原因

王政 董事长 离任 2016.2.25 工作调动

万建平 总经理/董事 离任 2015.8.3 退休

彭国瑞 董事 离任 2015.8.14 退休

张亚英 董事 离任 2016.2.9 退休

陈永亮 董事长 新任 2016.2.25

沈耘 副董事长 新任 2015.12.1

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汪一屏 总经理/董事 新任 2015.12.10/2015.12.30

董敏伟 董事 新任 2016.2.26

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第七节 财务报告

本公司 2015 年经审计财务报告请见附件。