ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I … HODOŠAN ŠAVORA d.o.o. u stečaju... · prodajno - izložbeni salon automobila s pratećim prostorijama ožbukano i završno

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI

N E K R E T N I N A

Nekretnina:

Lokacija: Hodošan, Glavna 17, 40320 Donji KraljevecMeđimurska županija

Naručitelj: ŠAVORA d.o.o. u stečaju, Hodošan, Glavna 17Međimurska županija

Poslovne zgrade - autosalon s pratećim sadržajima

OIB: 62872193215

međimurje-investa doo čakovec

SAŽETAK PROCJENE

Naručitelj: ŠAVORA d.o.o. u stečaju, Hodošan, Glavna 17

Adresa nekretnine: Hodošan, Glavna 17, 40320 Donji Kraljevec

Opis nekretnine: Poslovne zgrade - autosalon s pratećim sadržajima

Vlasništvo i identifikacija čestice:

Vlasnik:

Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)~ građevinska dozvola: Ima~ uporabna dozvola: Ima~ energetski certifikat: Nije predočen~ površina nekretnina u zk.ul.: Usklađena s upisom u katastar

i k i k l Od j

ŠAVORA d.o.o. Hodošan, Glavna 17 - 1/1

zk.ul.br. kat. čest.br.140/1, 140/2, 140/3, 140/4 i 140/5Hodošan1464

k.o.

šavora d.o.o. hodošan, glavna 17 www.m-investa.hr2

~ opis nekretnina u zk.ul.: Odgovara stanju na terenu

Datum procjene: 11. srpnja 2014. godineSvrha procjene: Određivanje POŠTENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTIPretpostavka procjene: Ponuda na otvorenom tržištu

Poštena tržišnavrijednost: € odnosno

kn

Prilog: ~ fotografije~ izvadak iz zemljišne knjige ~ kopija katastarskog plana~ posjedovni list~ geoportal DGU~ građevinska dozvola ~ uporabna dozvola 3x~ rješenje o imenovanju vještaka

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

303.400,00

2.305.840,00

i procjenu nekretnina

(prema srednjem tečaju HNB na dan procjene)

ČakovecMeđimurje - investa d.o.o.DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.



1. O P Ć E N I T O

Podnositelj zahtjeva: ŠAVORA d.o.o. u stečaju, Hodošan, Glavna 17

Datum očevida: 09.07.2014.

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekata (NN br. 52/84)

- U.C2.100- Standard za izračunavanje površina i zapremnina zgrada (preuzeto NN 53/91 iz SL br. 3/66)

- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta

- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 19/12)

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ((NN 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12)

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegoveizmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.

Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područjeizračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :


2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak: Općinski sud u Čakovcu, Z.K. odjel Prelog, od 01.07.2014. - internetski

Katastarska općina: Hodošan

Čestica: 140/1, 140/2, 140/3, 140/4 i 140/5

Uložak broj: 1464

Opis nekretnine: z.k.č.br. 140/1 - industrijsko dvorište, površine od 519 čhv

Vlasništvo:

Identifikacija:

Teret: Ima - vidljivo iz ZK uložaka

Legalitet:

ŠAVORA d.o.o. Hodošan, Glavna 17 - 1/1

kat.čest.br. 2655/1, 2655/2, 2655/3, 2655/4 i 2655/5, k.o. Hodošan

Zgrade su upisane u zemljišnoj knjizi uz zabilježbu da je upis auto - salona na čest. br. 140/3 izvršen bez uporabne dozvole, pa uz procjenu prilažemo građevinsku dozvolu za navedeni objekt.Za ostale objekte prilažemo uporabne dozvole.

z.k.č.br. 140/2 - auto - praonica, površine od 18 čhvz.k.č.br. 140/3 - auto - salon, površine od 76 čhvz.k.č.br. 140/4 - skladište, površine od 29 čhvz.k.č.br. 140/5 - radionica, auto - servis, površine od 137 čhv



3. GEOMETRIJSKI PODACI

Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima.

Autopraonica

prizemlje

415,052 1.629,41š

377,32 377,32

prostorije za goste 33,39 1,00 33,39ured + predvorje 52,14 1,00 52,14UKUPNO:

galerijaspojni most 14,00 1,00 14,00

izložbeni salon 238,33 1,00 238,33spremište 8,00 1,00 8,00

64,80 288,00Auto-salon

prodaja + stepenice 31,46 1,00 31,46

UKUPNO: 54,00 54,00

PROSTOR tlocrtna površina m² koeficijent netto korisna

površina m²brutto

površina BVO m³

Autopraonica 54,00 1,00 54,00


Auto- servis i radionica

SVEUKUPNO: 1.082,40 1.033,96 1.115,24 4.130,07UKUPNO: 474,11 474,11 494,00 1.877,20radionica 474,11 1,00 474,11

UKUPNO: 176,97

natkriveni ulaz 8,32 0,50 4,16skladište (u potkrovlju) 88,56

hodnik 2,85 1,00 2,85alatnica 19,19 1,00 19,19

kancelarija 16,80 1,00 16,80hodnik 9,60 1,00 9,60

wc M 6,97 1,00 6,97garderoba 5,33 1,00 5,33

335,46

Skladišni prostorkotlovnica 14,85 1,00wc Ž 4,50 1,00

128,53 141,383

4,50

0,50 44,28

14,85



4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA

Priključci

vodovod - priključen kanalizacija - priključena na vlastitu septičku jamu telefon - priključen el. struja -plin - priključen

Nekretnina - Autopraonica

Namjena:Godina gradnje: 2000Katnost: prizemlje Položaj: u prednjem dijelu, uz lijevu međuProstorije: autopraonicaTemelji: betonskiNosiva konstrukcija: zidana od opeke + ab serklaži i nadvojiMeđukatna konstrukcija: nemaKrovna kon. + pokrov: drvena, dvostrešna konstrukcija s pokrovom od crijepaLimarija: izvedena od pocinčanog lima

priključena

za pranje automobila


Limarija: izvedena od pocinčanog limaPročelje:Vanjska stolarija:Pregradni zidovi: nemaObrada zidova:Obrada podova:Unutarnja stolarija: -Instalacije: električna struja, vodovod i odvodnjaSanitarije:Ostalo:

Nekretnina -

Namjena:Godina gradnje: 2002Katnost: prizemlje i djelomično katPoložaj: u srednjem dijelu, uz lijevu međuProstorije: vidljivo iz tabele geometrijskih podatakaTemelji: betonskiNosiva konstrukcija: zidana od opeke + ab serklaži i nadvojiMeđukatna konstrukcija: na katnom dijelu su pune ab pločeKrovna kon. + pokrov: jednostrešna čelična konstrukcija s pokrovom od limenih panela

prodajno - izložbeni salon automobila s pratećim prostorijama

ožbukano i završno obrađeno fasadnom bojom

poslovni prostori se na dan očevida ne koriste

Auto - salon

izvedena od pvc profila s izo ostakljenjem, vrata su rolo segmentna

ožbukani i obloženi keramičkim pločicamakeramičke pločice

nema



Limarija:Pročelje: ožbukano i završno obrađeno fasadnom bojomVanjska stolarija:Pregradni zidovi: od opeke Obrada zidova:Obrada podova:Unutarnja stolarija: pvc ili drvenaInstalacije: Električne: provedene

Telefon: provedenVodovod: provedenKanalizacija: provedenaPlin:Grijanje: centralno, radijatorsko, plinKlima: izvedena

Sanitarije:Ostalo:

Nekretnina - Skladišni prostor

izvedena od pocinčanog obojenog lima

opremljene wc školjkama i umivaonicima

izvedena od pvc profila s izo ostakljenjem

ožbukani i obojeni, u sanitarijama obloženi keramičkim pločicama keramičke pločice

proveden

poslovni prostori su dobro održavani, na dan očevida se ne koriste


Namjena:Godina gradnje: 2000Katnost:Položaj: između auto - salona i servisaProstorije: vidljivo iz tabele geometrijskih podatakaTemelji: betonskiNosiva konstrukcija: zidana od opeke + ab serklaži i nadvojiMeđukatna konstrukcija: pune ab pločeKrovna kon. + pokrov: jednostrešna čelična konstrukcija s pokrovom od limenih panelaLimarija:Pročelje: ožbukano i završno obrađeno fasadnom bojomVanjska stolarija:Pregradni zidovi: od opeke Obrada zidova:Obrada podova:Unutarnja stolarija: pvcInstalacije: Električne: provedene

Telefon: provedenVodovod: provedenKanalizacija: provedenaPlin:Grijanje: centralno, radijatorsko, plin

Sanitarije:Ostalo:


prostorije za skladištenje rezervnih dijelova

izvedena od pvc profila s izo ostakljenjem

ožbukani i obojeni, u sanitarijama obloženi keramičkim pločicama

poslovni prostori su dobro održavani, na dan očevida se ne koriste

keramičke pločice

proveden

opremljene wc školjkama, umivaonicima i tuš kadom

prizemlje i potkrovlje



Nekretnina -

Namjena:Godina gradnje: 2000Katnost:Položaj:Prostorije: radionicaTemelji: betonskiNosiva konstrukcija: zidana od opeke + ab serklaži i nadvojiMeđukatna konstrukcija: nemaKrovna kon. + pokrov: dvostrešna čelična konstrukcija s pokrovom od limenih panelaLimarija:Pročelje: ožbukano i završno obrađeno fasadnom bojomVanjska stolarija:

Pregradni zidovi: -Obrada zidova:Obrada podova:Unutarnja stolarija: pvcInstalacije: Električne: provedene

T l f d

Auto - servis i radionica

u stražnjem dvorišnom dijelu


ožbukani i obloženi keramičkim pločicama betonska podloga završno obrađena TALING kvarcom

servisiranje i popravak vozila

prizemlje

izvedena od pvc profila s izo ostakljenjem, rolo segmentna vrata velikih dimenzija


Telefon: provedenVodovod: provedenKanalizacija: provedenaPlin:Grijanje:

Sanitarije:Ostalo:

centralno, plinsko, stropni ventilo konvektoriproveden

-poslovni prostori su dobro održavani, na dan očevida se ne koriste



5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - troškovna metoda

5.1. Vrijednost zemljišta

Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih tržnih cijena za područje naselja Hodošan.

Pz = m2

Cijena za lokaciju – zonu iznosi : 8,00 €/m2

2.802,00

Koristeći ovaj pristup, potrebno je utvrditi umanjenu zamjensku vrijednost, a zatim dodati vrijednost zemljištana kojem je izgrađen predmetni objekt kako bi utvrdili ukupnu vrijednost nekretnine. Pretpostavka je da kupacza nekretninu neće platiti više nego što su ukupni troškovi investicije takve nekretnine na istoj lokaciji. Ovametoda je pogodna u situaciji u kojoj nema dostupnih informacija o postignutim transakcijama nekretninasličnih svojstava ili kada je teško pretpostaviti potencijalne prihode od predmetne nekretnine. U svrhu procjene vrijednosti postojećeg objekta, analiziraju se aktualni troškovi izgradnje novog objektajednakog standarda. Zamjenski vrijednost objekta tada se amortizira za ekonomsku zastarjelost objekata. Nataj način utvrđuje se trenutna vrijednost nekretnine. U prvom redu, troškovna metoda služi za određivanje vrijednosti izgrađenih čestica koje se koriste od stranevlasnika i ako su troškovi stjecanja i gradnje koja se nalaze na njoj, prioritetni potencijalnim kupcima.


Koeficijent za mikrolokaciju: k = 1,00 Cz = 8,00 €/m2

Cz = m2 × 8,00 €/m2

Cz = €

5.2. Priključci, komunalni i vodni doprinos

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 0,52 €/m3 BV (poslovni prostor)

K1 = m3 × 0,52 €/m3 BV = €

Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 1,76 €/m3 BV (poslovni prostor)0,31 €/m3 BV (radionice)

K21= m3 × 1,76 €/m3 BV = €

K22= m3 × 0,31 €/m3 BV = €

Cijena priključaka iznosi : K3 = €

Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =

+ + = €

2.802,00

2.147,64 3.642,97 6.200,00 11.990,60

Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalneinfrastrukture po 1 m3 BV zgrade.

4.130,07

1.629,41

2.147,64

2.867,76

6.200,00

2.500,66 775,20

22.416,00



5.3. Objekti

5.3.1.

NGP = m2

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 420 €/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 420 = €

Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade:

Godina izgradnje: n = 14 god

Vjerojatni vijek trajanja: N = 60 god

Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 11,5 %

Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Vrsta radova Nova vrijednost Umanjenje Sad.vrijed.

K t k ij€/m2

193 26€/m225 14

%11 51

%52 00

2000

€/m2218 40

528,11

528,11

Autopraonica i radionica

221.806,20


KonstrukcijaObrtnički radovi zatvaranjaZavršni radoviInstalacijeUKUPNO

Sadašnja vrijednost objekta (SV) = × = €

5.3.2.

NGP = m2






203.752,80

171.265,93324

Auto - salon

377,32

377,32

2002

193,2649,1449,1432,76

324,30

25,1426,4626,4617,6495,70

11,5135,0035,0035,0022,79420,00

528,11

52,0018,0018,0012,00

100,00

218,4075,6075,6050,40








5.3.3.

NGP = m2

J di ič ij i d j k i l t bj kt (J ) 420 €/ 2 NGP

377,32 461 173.825,59

Skladišni prostor

128,53

64,80 12,00 25,00 16,20 48,60540,00 100,00 14,69 79,32 460,68

97,20 18,00 20,00 19,44 77,7697,20 18,00 25,00 24,30 72,90

280,80 52,00 6,90 19,38 261,42€/m2 % % €/m2 €/m2












420,00 100,00 15,38 64,58 355,42

128,53 355 45.681,70

75,60 18,00 25,00 18,90 56,7050,40 12,00 25,00 12,60 37,80

218,40 52,00 8,23 17,96 200,4475,60 18,00 20,00 15,12 60,48

2000

€/m2 % % €/m2 €/m2

128,53 53.982,60



5.4. Vanjsko uređenje

Pristupne staze i parkiralište su asfaltirane.

Asfalt: m2 x 25,0 €/m2 x 0,70 = €

Vu = €

5.5. Projekti, nadzor i sl.

Pr = Nv × 3% = €

Zemljište i priključci:

1.868,00 32.690,00

32.690,00

14.386,25

REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA


1. Zemljište €2. Priključci, komunalni i vodni doprinos €

€

Objekti:

3.1. Autopraonica i radionica €3.2. Auto - salon €3.3. Skladišni prostor €4. Vanjsko uređenje €5. Projekti, nadzor i sl. €

€

€

m2 €/m2

173.825,5945.681,70

456,75

SVEUKUPNO: 472.256,07

1.033,96NGP = SGV / NGP =

171.265,93

32.690,0014.386,25

437.849,46

UKUPNO:

UKUPNO:

22.416,0011.990,6034.406,60



5.6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST

TV = SGV × ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) × Ft

a. Ob faktor za poslovne objekte 0,00b. Z zona lokacije 0,00c. St starost objekta 0,05d. Pov ukupna korisna površina -0,15e. Os opće stanje objekta 0,00f. Pos posebni elementi 0,00g. Ft faktor tržišta 0,70

Tržišna vrijednost (TV) =

Objekti: × 0,90 × 0,70 = €

Zemljište i priključci: × 1,00 = €SVEUKUPNO TV: = €

2 € / 2

34.406,60310.251,77

1033 96NGP TV / NGP 300 06

34.406,60

437.849,46 275.845,16


m2 € / m21033,96NGP = TV / NGP = 300,06



6. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA - metoda kapitalizacije dobiti

Usporedna vrijednost zakupa poslovnih prostora

Datum prodaje / ponude 07/2014 07/2014 07/2014 07/2014Lokacija Čakovec Čakovec Varaždin VaraždinIzvor podataka o cijeniNeto korisna površina (m2)StarostVrijednost zakupa (€)Cijena zakupa (€/m2)tražena cijena / korekcija potražnje

liči-5,00% -5,00% -5,00% -5,00%10 00% 15 00% 10 00% 5 00%

850,00novo

1.300,006,00 6,33 5,00 4,92

adaptiran adaptiran

Kod metode kapitalizacije dobiti (dohodovne metode,) tržišna vrijednost se određuje kapitalizacijom netoprihoda koji se očekuje nakon vrednovanja ili koja je postignuta u prethodnom razdoblju uz odgovarajućukamatnu stopu te prema potencijalu preostalog ekonomskog vijeka trajanja.

Načelno, metoda kapitalizacije dobiti primijenjuje se ako se nekretnina koristi u svrhu prihodovanja. Koristi seuglavnom za stambene zgrade, poslovne i uredske prostore koji se iznajmljuju i objekte mješovite namjene(hotele, turističke sadržaje, itd.). Nadalje, može se koristiti kod nekretnina u vlasništvu, ali gdje biiznajmljivanje također bilo moguće.

105,00novije630,00

79,00

500,00

170,00oglas oglas

264,00oglas oglas


veličinalokacijainfrastrukturazona (pogled, ostalo…)ostali parametriukupna korekcijaUkupna korigirana vrijednost (€/m2)

Ukupna prosječna cijena (€/m2) 4,03 Odabrano: 4,00

-30,00% -30,00% -25,00%

-10,00% -10,00% -10,00%0,00% 0,00% 0,00%

4,43 3,50 3,69

0,00% -5,00% -5,00%0,00% 0,00% 0,00%

-10,00%0,00%0,00%0,00%

-25,00%4,50

-10,00% -15,00% -10,00% -5,00%



Datum prodaje / ponude 07/2014 07/2014 07/2014 07/2014Lokacija StrahoninecČakovec Čakovec VaraždinIzvor podataka o cijeniNeto korisna površina (m2)StarostVrijednost zakupa (€)Cijena zakupa (€/m2)tražena cijena / korekcija potražnjeveličinalokacijainfrastrukturazona (pogled, ostalo…)ostali parametriukupna korekcijaUkupna korigirana vrijednost (€/m2)

Ukupna prosječna cijena (€/m2) 2,06 Odabrano:

2,70 1,75 2,25 1,56

2,00

Usporedna vrijednost zakupa servisa / radionica

0,00% 0,00% 0,00% 0,00%-10,00% -30,00% -25,00% -10,00%

0,00% -5,00% -5,00% -5,00%0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

0,00% -10,00% -10,00% 5,00%0,00% -10,00% -5,00% -5,00%

3,00 2,50 3,00 1,73-10,00% -5,00% -5,00% -5,00%

novije novije novije1.458,00 400,00 300,00 3.000,00

oglas oglas oglas oglas486,00 160,00 100,00 1.734,00novije

šavora d.o.o. hodošan, glavna 17 www.m-investa.hr14šavora d.o.o. hodošan, glavna 17 www.m-investa.hr14


Izračun tržišne vrijednosti nekretnina

Z A K U P N I N A

upravljanjeodržavanje i zaštitamogućnost izostanka zakupa

oportunitetni trošak zemljišta

kamatna stopa

2,61

4,00servis i radionica, autopraonica 528,11 2,00 1.056,22skladišni prostor 128,53 1,00 128,53

24.815,10GODIŠNJI NETO PRIHOD (€)

9,00%

5.495,822.017,449,00%22.416,00 €

TROŠKOVI UKUPNO (€)GODIŠNJE UKUPNO (€)

T R O Š K O V I2,00%5,00%

10,00%17,00%

53,88134,70269,40457,99

PARAMETAR

poslovno - prodajni prostor

UKUPNO32.328,36GODIŠNJE UKUPNO (€)

NKP (m2) CIJENA (€/m2)

VRIJEDNOST(€)

377,32

1.033,96

1.509,28

2.694,03


kamatna stopapreostali vijek trajanjamultiplikator - faktor kapitalizacije

m2 € / m2

Primjenjivane metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:

m2 € / m2

Učešće troškovne metode i metode kapitalizacije dobiti u ponderiranju je primijenjeno prema praćenjutržišta (ponuda/potražnja) sličnih nekretnina u mjestu i okolici gdje se ista nalazi, uzevši u obzir posebneokolnosti – lokacija, prostorno uređenje, mogućnosti namjene i postojeći sadržaji.

Troškovna metodaMetoda kapitalizacije dobiti

TRŽIŠNA VRIJEDNOSTTRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo)

303.412,38 €303.400,00 €

TV / NGP = 293,431.033,96NGP =

310.251,77 €296.572,99 €

50%50%

155.125,88 €148.286,49 €

1.033,96NGP = TV / NGP = 286,83

Ponderiranje (5.+6.)

PROCIJENJENA VRIJEDNOST PONDER

PONDERIRANA VRIJEDNOSTMETODA

274.156,9922.416,00

VRIJEDNOST OBJEKTA (€)VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA (€)

UKUPNA VRIJEDNOST (€) 296.572,99

9,00%60 god

11,05



7. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:

Poslovne zgrade - autosalon s pratećim sadržajima

na adresi: Hodošan, Glavna 17, 40320 Donji Kraljevec

predloženih od : ŠAVORA d.o.o. u stečaju, Hodošan, Glavna 17

utvrđuje se da:

- Tržišna vrijednost (TV) opisanih nekretnina iznosi:

€ ili kuna 1 € =

Napomene:

303.400,00 2.305.840,00 7,60 kn

Sve cijene su bez PDV-a jer su zgrade izgrađene poslije 01. siječnja 1998.g.Iako se radi o pet katastarskih i zemljišnoknjižnih čestica, u naravi je to funkcionalnauporabna cjelina i tako je procijenjena.


U Čakovcu, 11. srpnja 2014. godine

Stalni sudski vještak za graditeljstvo

ELABORAT IZRADIO:

i procjenu nekretnina

DRAGUTIN MATOTEK, dipl.ing.



P R I L O Z I


P R I L O Z I



FotografijeAutopraonica

Auto - salon



Skladišni prostor




Radionica

Dvorište



Izvadak iz zemljišne knjige



Kopija katastarskog plana



Posjedovni list



Geoportal - DGU



Građevinska dozvola za Auto - salon



Uporabna dozvola







Rješenje o imenovanju vještaka


Documents

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I … HODOŠAN ŠAVORA d.o.o. u stečaju... · prodajno - izložbeni salon automobila s pratećim prostorijama ožbukano i završno