ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A ... · Troškovna metoda je bazirana na rizračunu troškova građenja, po današnjim standardima, sukladnih građevina koja

Osijek, prosinac, 2018.

Broj: 4-Su-44/2017-4

Suradnik: Rogač Roman, bacc.ing.aedif.

OIB: 07350499058

N E K R E T N I N A

Oznaka /broj elaborata: 2018/23234

Mjesto i vrijeme:

Stalni sudski vještak: Rogač Zvonimir, dipl.inž.građ.

Naziv građevine/nekretnine: STAN (u zgradi stambene namjene)

HR - 10000 Zagreb, Remete br. 104kč.br. 2586/3; zk.ul. 6649; PU 3 ko REMETE

Razina obrade:

(prodaja stečajne mase)

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI

Naručitelj:

Lokacija građevine/nekretnine:

AGROPLUS d.o.o. u stečaju, Donji Miholjac, Industrijska zona

Janjevci 6

5

L.D. G.D. R.I.S

Kategorija lokacije / tip lokacije EC

Napomena:

Predmetom elaborata nije imovinsko pravna i upravna provjera nekretnine

Podatci o vlasništvu preuzeti su u dobroj vjeri od vlasnika i javno dostupnim podatcima

Predgled nekretnine je izvršen na dan očevida, te na temelju vizualne utvrđenih činjenica izrađena je procjena vrijednosti

U izračunu vrijednosti nisu uključeni porezi na promet nekretnina

Cijena/ m2 objekta (EURA) 1.530,12

Cijena/ m2 zemljišta -

Procjenitelj

Naziv tvrtke: R2 - obrt za vještačenje u građevinarstvu i ispitivanje konstrukcija

Procjenu izvršio: Zvonimir Rogač, dipl.ing.građ.

Površina objekta

bruto (m2) -

netto (m2) 66,89

Površina zemljišta (m2) 354,00

ZK

(KPU)

Općinski sud Zagreb

Katastarska općina Remete

Katastarska čestica 2586/3

Zk uložak / poduložak 6649 3

Napomene vezane

uz nekretninu

Legalitet: Nema zabilježbe o legalnosti nekretnine.

dozvole:

Usklađenost zemljišnih knjiga

i katastarskog operata:

Zgrada upisana i ucrtana u gruntovnici i katastarskom operatu.

UP.D.15/2/1968.g

Procjenjena vrijednost predmetne nekretine iznosi : 102.349,87 €Nova vrijednost za potrebe osiguranja iznosi: 760.500,00 kn

Datum kakvoće 30.11.2018.

Datum vrednovanja 30.11.2018.

Adresa nekretnine

Županija 0102 - Grad Zagreb - zona II.

Grad i poštanski broj HR - 10000 Zagreb

Naziv ulica i k.b. HR - 10000 Zagreb, Remete br. 104

Gradska četvrt Remete

Datum očevida 11/2018; 27.08.2018.

SAŽETAK PROCJENE

Naručitelj: AGROPLUS d.o.o. u stečaju, Donji Miholjac, Industrijska zona Janjevci 6

Broj elaborata 2018/23234

Vrsta nekretnine/Namjena nekretnine STAN (u zgradi stambene namjene) stambena

Klasifikacija nekretnine 2 Nekretnina se koristi/zauzima vlasnik

II A -

Godina gradnje / rekonstrukcije 2000 0

SADRŽAJ:

1. OPĆENITO

2. IDENTIFIKACIJA

3. GEOMETRIJSKI PODACI

4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

4.1. Priključci

4.2. Nekretnina

4.3. Uređenje nekretnine

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.1. Metode procjenjiivanja

5.2.1. Poredbena metoda (vremensko i kavlitativno izjednačanje)

6. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

7. IZJAVA PROCJENITELJA sa osvrtom

8. PRILOZI

5.3. Procjena vrijednosti nekretnine - prilagodba tržištu

5.2. Procjena vrijednosti nekretnine poredbenom metodom

PROCJENA NEKRETNINA - STAN_USM_18-23224 3 / 22

1. OPĆENITO

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

Datum očevida:

Datum kakvoće:

Datum vrednovanja:

HR - 10000 Zagreb, Remete br. 104

AGROPLUS d.o.o. u stečaju, Donji Miholjac, Industrijska zona Janjevci 6

STAN (u zgradi stambene namjene)

11/2018; 27.08.2018.

30.11.2018.

30.11.2018.

- PRAVILNIK o početnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH (NN152/08)

LITERATURA

- 1. Hanžek Z., Pokazatelji troškova građenja – 2014 (I kvartal 2014. godine), HKA, Zagreb

- 2. Krtalić V., Načela procjene tržišne vrijednosti nekretnina (svibanj 2007. godine), HDSV, Zagreb

- 3. Žarko Ž., Procjena vrijednosti nekretnina (studeni 2004. godine), HGK, Zagreb

- Pravilnik o mjernim jedinicama (NN 2/07)

- Zakon o izvlaštenju (NN 74-2014)

- Pravilnik o jednostavnim građevinama i radovima (NN 21/09,57/10,126/10,48/11, 81/12, 68/13)

- Zakon o gradnji (NN 153/13)

- Podatci o etalnonskoj vrijednosti građenja za promatrani period

(NN 109/01; 82/04; 38/09 86/12)

Dan vrednovanja i dan kakvoće

Svrha procjene

Svrha izrade ovog elaborata procjene je utvrđivanje sadašnje tržišne vrijednosti predmetne nekretnine na

temelju pregleda i prikupljenih podataka od naručitelja, za potrebe prodaje stečajne mase, a sve prema

zahtjevu/ponudi pismenom/usmenom zahtjevu predstavnika tvrtke AGROPLUS doo u stečaju, Donji

Miholjac, od kolovoza 2018 god.

Ovim elaboratom ne utvrđuje se pravo posjeda odnosno vlasništva nad predmetnim nekretninama, kao niti

eventualni neupisani tereti.

Primjena propisa, literaturre i opće pretpostavke

Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje izračuna

vrijednosti nekretnina, literaturom, te izvorom podataka, i to osobito :

PROPISI

- Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/15)

- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15)

-Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima

(NN 91/96; 68/98; 137/99; 22/00; 73/00; 114/01; 79/06; 141/06; 146/08 i 38/09 )

-Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma garđevina za obračun komunalnog doprinosa

(NN23/00; 136/06; 135/10; 14/11 i 55/12)

- Pravilnik o najmu stanova (NN )

- Pravilnik o načinu obračuna izračuna površina i obujma zgrada (NN 90/10 i NN 55/12)

- Podataka gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

- PRAVILNIK o početnoj cijeni poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH (NN152/08)

- Odluka o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine (NN 120/00)

- Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN 26/03, 82/04, 178/04, 38/09, 79/09,49/11, 144/12)

- Zakon o zemljišnim knjigama (NN 91/96, 68/98, 137/99, 114/01, 100/04, 107/07,152/08, 126/10, 55/13,

60/13)


IZVOR PODATAKA

- 1. Baza podataka o procjeni nekretnina, eNekretnine, R2 - PBZ ,Zg (2014 - 2018god.)

- 2. Standardne kalkulacije (IGH) (struktura i učešće radova)

- 3. DZS Zagreb - etalonska vrijednost izgradnje, te tablica strukture radova izrađena na temelju podataka iz

knjige "Baukosten 2013" (Troškovi gradnje 2013), Baukosteninformationszentrum Deutscher

Architektenkammern, Stuttgart).

- 4. Državni zavod za statistiku (ISCN prema Uredbi Komisije (EU) br. 93/2013)

- 5. Preporuka HGK Zagreb o kretanju stopa kapitalizacije

a) Opće pretpostavke

• Informacije, ocjene i mišljenja, koje sadrži ovaj procjembeni elaborat odnose se isključivo na naručenu

procjenu vrijednosti imovine i ne smije se upotrebljavati van konteksta

• Procjena vrijednosti vrijedi za dan vrednovanja koji je naveden u procjembenom elaboratu i samo za svrhu

koja je u njemu navedena

• Vrijednost imovine je ocjenjena kao da je imovina bez dugova i tereta, osim ako to nije posebno navedeno.

U smislu čl. 12. st. 3 Pravilnika o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/2015) upisi hipoteka

utječu na financiranje, ali ne utječu na vrijednost nekretnine

• Pretpostavlja se da je zemljište u skladu s važećom prostorno-planskom dokumentacijom i važećim

propisima iz područja zaštite okoliša, osim ako iz izvješća ne proizlazi drugačije

• U uobičajenom zadatku procjenitelj ne mora imati saznanja o pravnim, stručnim i znanstvenim spoznajama

u vezi s opasnim i otrovnim tvarima ili drugim čimbenicima u okolišu koji mogu utjecati na vrijednost

nekretnine

• Pretpostavlja se da zemljište ne sadrži nikakve štetne materije i/Ili materijale. Procjenitelj nije kvalificiran za

otkrivanje takvih materijala koji su možebitno skriveni pod zemljom

• Naručitelj jamči da su podaci i informacije koje je predao procjenitelju, točni i potpuni. Procjenitelj vrijednosti

ih je provjerio u skladu s mogućnostima i upotrijebio u dobroj vjeri kao točne i potpune

• Za podatke iz javnih evidencija se pretpostavlja da su pouzdani. Procjenitelj ne jamči za njihovu točnost,

odnosno pravilnost te u vezi s tim ne preuzima nikakvu odgovornost

• Pri procjeni se pretpostavlja da se radi o odgovornom vlasništvu i odgovornom upravljanju imovinom koja je

predmet procjenjivanja

b) Posebne pretpostavke i ograničenja

• Procjena se temelji na ocjenjivanju podataka znanih u vrijeme izrade iste te procjenitelj nije dužan mijenjati

niti ažurirati procjembeni elaborat ako nastupe drugačije okolnosti od tih koje su vrijedile na dan procjene,

osim ukoliko to nije posebno dogovoreno

• Procjenitelj nije dužan sudjelovati u sudskim postupcima, na sastancima ili pregovorima u vezi sa

sadržajem procjembenog elaborata, ukoliko to nije posebno dogovoreno

• Procjembeni elaborat nije pravni dokument kojeg bi naručitelj odnosno vlasnik nekretnine morali u tom

smislu obavezno prihvatiti.

• Dokumentacija prava vlasništva i posjeda se ne ocjenjuje ovim elaboratom što su klijenti, odnosno naručitelj

dužni poštivati.

• Podaci u procjembenom elaboratu su izračunati uz pomoć MS Exel. Odstupanja u izračunu su moguća pri

uporabi nekog drugog alata za pomoć u računanju

• Ovaj procjembeni elaborat nije dozvoljeno umnožavati, reproducirati, objavljivati ili ga prenositi u cijelosti niti

u dijelovima bilo kakvim sredstvima, elektronskim, mehaničkim, fotokopiranjem, ili na bilo koji drugi način, bez

pisane dozvole autora-procjenitelja. Također nije dozvoljeno javno pozivanje na procijenjene vrijednosti ili ime i

struku procjenitelja, bez pismene dozvole. Procjenitelj postupanjem po narudžbi ili zaključenjem ugovora sa

naručiteljem, prenosi materijalna autorska prava do te mjere da naručitelj može koristiti procjembeni elaborat

samo u svrhu za koju je isti naručen

• Vrijede samo izvorno potpisani procjembeni elaborati i izvodi iz istih.

- 6. Internetski portali agencija za promet nekretnina

OPĆE PRETPOSTAVKE


2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak: Zagreb

Katastarska općina:

Uložak broj:

PUložak broj:

Čestica: 1 parcela

Opis nekretnina:

Površina (m2) : m2 (udio zemljišta m2)

Teret:

Legalnost:

Napomena:

Današnje stanje po DKP-u

Remete

6649

61,14354,00

Sukladno upisu u ZK

dijela

Pristup unutrašnjem prostoru stana nije bio moguć zbog neprisutstva vlasnika i

nemogućnosti kontaktiranja istoga u svrhu pregleda nekretnine.

Nema zabilježbe o legalnosti nekretnine.

e-izvadak od 23.08.2018. Općinski sud

KUĆA I DVORIŠTE U REMETAMA BR. 104, RANIJE BR. 46A

1. Stamben prostor oznake "B" u prizemlju koji se sastoji od dnevnog boravka,

ulaznog trakta, kupaonice, sobe, ostave i nenatkrivene terase ukupne površine

66,89 čm.

AGROFRUCTUS D.O.O., OIB: 07350499058, DONJI MIHOLJAC, INDUSTRIJSKA

ZONA JANJEVCI 6

Vlasnik: AGROFRUCTUS D.O.O., DONJI MIHOLJAC 1/1

2586/3

3


Lokacija:

Mikrolokacija

Opća lokacija

Predmetna nekretnina nalazi se unutar građevinskog područja u

neposrednoj blizini centra grada.


3.

Površine su izračunate temeljem posebnih propisa o izračunu površina

etaža 1

R.br.

1

2

3

4

5

6

UKUPNO (m2

)

SVEUKUPNO (m2

)

Netto korisna površina stana (KP) KP = m2

Brutto građevinska površina stambenog dijela (BGP)

BGP = NGP × k k= 1,25 = m2

Volumen (V) = BGV × h h= 2,80 m = m3

soba

ostava

66,89

66,89

REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA

kupaonica 0,00

48,98

1,00 0,00

dnevni boravak

234,12

GEOMETRIJSKI PODACI

83,61



66,89

66,89

površinaOpis

ulazni trakt

66,89 1,00 66,89

vel/m2

48,981,00

nenatkrivena terasa 0,00 1,00 0,00

koef.

STAN - APARTMAN


4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE

4.1. Priključci

Objekt je priključen na sljedeće komunalne sustave:

+ TRUE

- gradski vodovod + TRUE

- gradska odvodnja + TRUE

+ TRUE

+ TRUE

gradsko grijanje - toplana - ###

4.2. Nekretnina - STAN (u zgradi stambene namjene)

Godina gradnje: 2000 god. rekonstrukcija:

Katnost:

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstrukcija:

Međukatna konstrukcija:

Krovna kon. + pokrov:

Limarija:

Pročelje:

Vanjska stolarija:

Pregradni zidovi:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Unutarnja stolarija:

Grijanje:

Dodatne instalacije:

Stanje:

Ostalo:

4.3. Uređenje nekretnine

Nekretnina ima zaseban ulaz.

Izgrađena zgrada na urbanoj lokaciji za oblik namjene ili sl. sa svim sadržajima mješovite zone -II zona.

Pješački pristup zgradi je uređen. Pristup automobilom do ulaza je dozvoljen, osiguran za korisnike , parking

mjesta - privatna - nenaplaćuju se . Zgrada je od centra grada udaljena 15 minuta, slabije frekventna

prometnica, sa svim potrebitim sadržajima, sa normalnim profilom kolnika - ulice - urbana lokacija.

Stan se nalazi u prizemlju, u dobrom stanju ima vlastiti ulaz odnosno za 3 x stana koliko ih koristi.

Katnost zgrade je Sut+Pr+II-kat+Pot, orjentacije - zapad/jug/istok. Pristup nekretnini( stan) omogućeno je

pomoću vertikalne komunikacije primarne - stubište. Okoliš je uređen - JP održavana od strane javne

komunalne tvrtke.

pocinčana

boja / ker. Pločice

parket/ ker. Pločice

AB ploča

električna energija

Sut + Pr + II. kata + Pot

-

drvena

opeka + staklena opeka

zidovi od opeke + AB konstrukcija vertikalna i horizontalna

plin

demit + SEP

kanalizacija

AB

telefon

vodovod

u naselju sjeverno od centra grada, uz ulicu

CTG - plin

-

višestrešni drveni krov, crijep

drvena

stan koristi vlasnik, izgrađen od kvalitetnog materijala,održavan i uređen,

te nisu potrebita ulaganja .


5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.1. Metode procjenjiivanja - odabir metode

A1/ POREDBENA METODA

A2/

A3/

Polazni izvori podataka su: e-Nekretnine, Državni zavod za statistiku i ostalih državnih institucija, te pomoćni

izvori arhivski podaci vještaka, javno dostupni podaci, uključujući specijalizirane članke, internet portale, te

ostali dostupni relevantni izvori, koji se koriste kao kontrolni mehanizmi, obzirom na dostupnost podataka

prodanih nekretnina, a sve temeljem zakonske regulative.

TROŠKOVNA METODA (TROŠKOVA GRADNJE)

PRIHODOVNA METODA (KAPITALIZACIJE PRIHODA)

Troškovna metoda je bazirana na rizračunu troškova građenja, po današnjim standardima, sukladnih

građevina koja se podudaraju sa procjenjivanom građevinom u odnosu na vrstu, ugrađeni materijal,

tehnologiju izvođenja i opremu.

U ovom se pristupu cijena nekretnina dobiva zbrojem vrijednosti zemljišta sa troškovima novogradnje

umanjenih za starost i nedostatke, pripadajućih uzgrednih troškova i vrijednosti zemljišta koje se procjenjuje

pomoćnom metodom - poredbenom metodom.

Kod ove metode procjene primjenjuje se:

Zemljište+ doprinosi+ uređenje lokacije komunalnom infrastrukturom = vrijednost zemljišta

Zemljište je u privatnom vlasništvu , a poslovni subjekt plaća naknadu za korištenje zemljišta.

Projekt + trošak gradnje objekta + ostali troškovi uređenja objekta = vrijednost objekta

Fer vrijednost po troškovnoj metodi = a + b , uvažavajući stvarno stanje i amortiziranost objekta

Dakle, vrijednost nekretnina troškovnom metodom primjenjuje se za javne objekte, škole i školske dvorane,

zdravstvene ustanove crkve i slične objekte te objekte javne uprave, dakle za one za koje se ne očekuje

stvaranje dobitka ili profita.

Nova vrijednost računa se kao umnožak NKP i jedinične cijene građenja za tipski objekt.

Ova metoda se sastoji od usporedbe nekretnine, koja se procjenjuje, sa nizom sličnih nekretnina koje su bile

prodane na istom području u bliskom vremenskom razdoblju. Prodajne cijene nekretnina, koje se ocijene

najsličnijima, daju spektar cijena u kojem će biti određena vrijednost nekretnine koja se procjenjuje. U tu svrhu

se uzimaju različiti elementi prije svega lokacija i stanje objekta i uređenost okoliša.

Kod nekih lokacija nekretnina gdje ne postoji aktivno tržište nekretninama se može dogoditi da ima malo ili

uopće nema nekretnina za usporedbu. U tim slučajevima, nužno je temeljem regulative potražiti nekretnine u

drugim područijima, obzirom da zakon ne pozna kriterije za prilagodbu.

Nedostatak ove metode je sklonost tržišta promjenama u relativno kratkom vremenu.

Procjena vrijednosti nekretnine metodom usporednih transakcija primjenjuje se u svim procjenama vrijednosti

stanova, uredskih prostora, lokala, jednostavnih (tipiziranih) kuća te zemljišta, uz obaveznu primjenu

dohodovne metode, koje mogu ostavriti dobit, rentom i slično.

Prijemjeniva metoda za utvršivanje tržne vrijednosti neizgrađenih i izgrađenih zemljišta, smaostojećih,

poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća, stanova, garaža, kao i pomoćnih građevina - parkirnih mjesta,

garaža i poslovnih prostora.

Procjenom vrijednosti nekretnina na temelju kapitalizacije dobiti, nastoji se odrediti sadašnja vrijednost

nekretnine na temelju dobiti koju ona ostvaruje ili od dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti.

Prihodovna metoda je pristup utvrđivanju tržišne vrijednosti nekretnine koji zahtijeva da tržišna vrijednost

odražava sadašnju tržišnu vrijednost očekivanja budućih svota, uvažavajući preostali korisni vijek upotrebe

objekta kroz tzv. multiplikator.

Visina stope kapitalizacije (kamata) je vrlo važna za proračun vrijednosti nekretnine. Iz pravila izračunavanja

rente proizlazi da što je kamata niža, to je viši multiplikator i s time vrijednost nekretnine, a što je niža kamata,

to je manji multiplikator i manja vrijednost nekretnine.

Osim bruto dobiti, koju nekretnina donosi, procjenitelj mora ocijeniti troškove vezane uz redovno upravljanje

nekretninom i njezino tekuće i investicijsko održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti od prodaje

nekretnine kakva se očekuje u sljedećoj prodaji. Kapitalizacija dobiti je modificirani prethodni postupak kojim

predviđene prihode u budućnosti, uzimajući u obzir moguće rizike, pretvaramo u jedinstvenu vrijednost u

sadašnjosti, svođenjem na današnji dan.

Ovaj se postupak-metoda može upotrijebiti samo kod vrednovanja nekretnina koje mogu ili stvaraju prihod. Za

metodu kapitalizacije prihoda mjeri se trenutna vrijednost budućih prihoda od nekretnine.


B1/

5.2.

Postupak prilagođavanja - odabir metode procjene:

Procjena vrijednosti nekretnine poredbenom metodom

Opisani postupak prilagođavanja ima za cilj odgovoriti koliku bi cijenu imala usporedna nekretnina kad bi imala

ista svojstva kao i predmetna nekretnina, a ta se cijena najčešće određuje u odnosu na (fizičku) jediničnu

mjeru (npr.: cijena po 1m² građevine ili zemljišta).

Polazište ove metode je da se vrijednost određene nekretnine potvrđuje prodajom, pa se ista naziva i:

metoda usporednih transakcija (eng.: comparative value method).

Bit metode je načelo supstitucije, što znači da racionalni kupac (sudionik na tržištu nekretnina) ne želi za neku

nekretninu platiti više nego što bi ga stajala neka druga nekretnina sličnih svojstava.

Umanjenje tržne vrijednosti se vrši radi djelomično nelegalnih građevina, koje je moguće legalno dovršiti

obzirom na namjenu istih.

- drugi dio korekcije se tiče usporednih građevina (ili: poslovnog/stambenog prostora), iz razloga što se

iste razlikuju od predmetne nekretnine po npr. položaju, veličini, opremljenosti i drugim svojstvima.

Usporedbom svojstava cijena usporednih građevina se prilagođava predmetnoj nekretnini, na način da

pojedine razlike proizvode pozitivan ili negativan učinak na vrijednost.

Kako su nekretnine po svojoj prirodi heterogene, nije moguće provoditi direktnu međusobnu

usporedbu, pa se prilikom primjene ove metode nužno vrše prilagodbe u uspoređivanju, i to na osnovu

podataka o:

- vremenskom periodu u kojem se usporedne nekretnine pokušavaju prodati;

- lokaciji, veličini i obliku parcele,

- opremljenosti infrastrukturom,

- mogućnostima gradnje (zone);

Pri izračunu tržne vrijednosti nekretnina i prikupljanja podataka korištene su ponuđene javno dostupne cijene,

kao i drugi podaci kao što su najamnine, zakupnine i troškovi gospodarenja koji nisu pod utjecajem

neuobičajenih ili osobnih okolnosti.

U samom postupku procjene vrijednosti nekretnina značajna odstupanja odnose se na pojedinačna

odstupanja kupoprodajnih cijena veća od ±30% od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) poredbenih

nekretnina nakon provođenja međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja.Značajno odstupanje može

se odnositi na pojedinačna odstupanja kupoprodajnih cijena koja su veća od ± dvostrukog standardnog

odstupanja od prosječne kupoprodajne cijene (medijana) poredbenih nekretnina nakon provođenja

međuvremenskog i interkvalitativnog izjednačenja (pravilo 2-sigma).)

Kupoprodajne cijene i drugi podaci koji su pod utjecajem neuobičajenih okolnosti, ne smatraju se

transakcijama i nisu uzimane kao relevantne za izradu procjene vrijednosti nekretnina.

Odabrana metoda procjene je - poredbena metoda.

Odabrana metoda je izabrana obzirom da nekretnina kao i njezini dijelovi nemogu samostalno generirati

dohodak uz naprijed navedenu proceduru izračuna ili nema podataka za druge preporučljive ili obvezne

metode.

Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)

poredbenih nekretnina. Koristili smo bazu podataka kupoprodajnih ugovora eNekretnina aplikacije MGIPU,

PBZ i R2, temeljem prikupljenih ugovora, prikupljenih podataka o realiziranoj prodaji sličnih nekretnina koje je

procjenitelj pronašao u razumnom roku, te ih obradio.

Nekretnine se, suklado Pravilniku, prilagoditi promatranoj nekretnini međuvremenskim izjednačavanjem

putem ISCN-a prema Uredbi Komisije (EU) br. 93/2013 koji se se temelje na hedonističkim regresijskim

modelima, što je preporučena metodologija izrade ovakvih indeksa od strane Eurostata i usporedbom poznati

i procjenjenih svojstava kroz tablicu interkvalitativnog izjednačavanja.

NEUOBIČAJENE ILI OSOBNE OKOLNOSTI


Nekretnina 2

Nekretnina 3

Važno je napomenuti da iz dostupnih podataka kao i obilaskom nekretnina nije moguće sva obilježja

poredbenih nekretnina u cijelosti prepoznati u tehničkom smislu stanja poredbenih nekretnina.

Posebno je važno istaći da procjenitelj nije imao pristup nekretnini,

Na navedenim iz baza PBZ i R2 izvršen je očevid za potrebe izrade procjene i poznato nam je stanje i legalitet

nekretnine.

Nekretnina se nalazi u Gradu Zagrebu, Remete, površine 77.73 m2 u zgradi građenoj 2012. godine.

Kupoprodaja obavljena 28.03.2018. za iznos od 110,148.31 €. Nekretninu nismo pregledali prilikom izrade

procjene tržišne vrijednosti. Nekretnina je legalna.

Nekretnina se nalazi u Gradu Zagrebu, Remete, površine 74.36 m2 u zgradi građenoj 2013. godine.



Lokacije promatranih nekretnina:

Nekretnina se nalazi u Gradu Zagrebu, Črešnjevec, površine 69.97 m2 u zgradi građenoj 2005. godine.



Nekretnina 1

3

1


Međuvremensko (intertemporalno) i kvalitativno izjednačenje

Nekretnina

Grad/naselje

Lokacija

Nekretnina

Izvor podataka

Vrsta podatka

Datum transakcije/objave

Površina (m2) (GZ)

Površina (m2) (NKP)

Cijena (€)

Cijena po m2

Protok vremena

ICSN

Vremensko usklađenje

Lokacija-kategorija

(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00

Starost nekretnine

( -20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00

Namjena

(-10 - 0) 1,00 1,00 1,00 1,00

Veličina - oblik

(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00

Mikrolokacija

(10 - 10)% 1,00 1,00 1,00 1,00

Buka

(-10 - 0)% 1,00 1,00 1,00 1,00

Stanje zgrade

(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00

Etažnost/Pozicija

(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,10

Potencijal/ulaganja

(-15 - 15)% 1,00 1,00 1,00 1,00

Opće stanje prostora

(-20 - 20)% 1,00 1,00 1,00 1,00

Ukupno korekcija

eN/PBZ baza ugovora

Usporedna 3

12,3% 1,6%

eN/PBZ baza ugovora

- kupoprodaja kupoprodaja

Zagreb

3Q2018

66,89

Remete Remete

3Q2018

Zagreb

0-2 kat

vrlo dobro

Usporedna 1

66,89

69,97

kupoprodaja

slična

0

Usporedna 2

Zagreb

99,91

vrlodobro

Korigirana vrijednost po m2

110,46

Črešnjevec

nalog

1,00 1,00 1,00 1,00Faktor korekcije (Fk)

1,00 1,00 1,00Ukupna korekcija (Kp) 1,01

eN/PBZ baza ugovora

Zagreb

Remete

stan stan stan

78 74

1Q2018 2Q2016

2Q2016 4Q2017

96.290

1Q2018

2005

77,73 74,36

110.148 114.878

interkavlitativno izjednjačenje - tablica podataka prilagodbe

0-3 kat

-

vrlo dobro

vrlo dobro vrlo dobro vrlo dobro

1.417,07

112,19

- 0,0%

- 1.734,92

112,19

1.398,19

5.2.1. POREDBENA METODA

tablica osnovnih podataka usporednih nekrretnina

Procjenjivana

stan

- 1.417,06 1.544,89 1.376,16

FIZ

IČK

I A

SP

EK

TI Z

GR

AD

E

2012 2013

70

tablica prilagodbe

Prizemlje

slična

4Q2017

0 0 0

slična

2000

dobro

0-2 kat

dobra

vrlo dobro


STATISTIČKA OBRADA I IZRAČUN

1 1,00

2 1,00

3 1,01 7%

Remete 1.734,92 1.734,92

7%1.417,07 104Remete

Međuvremenski i

interkvalitativno

izjednačena cijena

Kp

x

FkRemete

1.417,07

Cjenovni

blok

10.882

R.br.

POREDBENE NEKRETNINE PROCJENJIVANA NEKRETNINA

-14% -214 45.596

Črešnjevec 109 11.9281.412,17

1.526,46

Odstupanje od prosjekaKvadrat

odstupanja

€/m2

€/m2 (%)

PO

DA

TC

I

€/m2 €/m

2 %

1.521,39 151,01 10% 1,00

Kp

x

Fk

Vrijednost

€/m2

1.398,19

(apsolutno) (apsolutno)

Podaci upotrebljeni u odabranoj metodologiji i koeficijenti prilagodbe su uobičajeni na lokalnom tržištu

i rezultat su iskustvenih saznanja procjenitelja.

Međuvremenski

izjednačena cijena

ProsjekOdstupanje


5.3. Procjena vrijednosti nekretnine - prilagodba tržištu

Tablica izračuna

Ostvariva cijena prodaje po m2

Ostvariva cijena prodaje stana

Postotak udjela koeficijenta katnosti stana 0,28

Postotak udjela koeficijenat orijentacije stana 0,09

Postotak udjela koeficijenta geografskog položaja stana (dn. boravka) 0,22

Postotak udjela koeficijenta utjecaja okoliša 0,27

Postotak udjela koeficijenta smanjenog komfora stanovanja 0,14

1,00

Koeficijent katnosti stana 0,92

Koeficijent orijentacije stana 1,08

Koeficijent geografskog položaja stana (dnevnog boravka) 1,08

Koeficijent utjecaja okoliša 1,00

Koeficijent smanjenog komfora stanovanja 1,00

NGP = m2 TV / NGP = € / m2

66,89 m2

NGPx #### €/m2

NGP

Tablica pokazatelja vrijednosti nekrretnine

e

1.526,46

Izračun tržišne vrijednosti nekretnine poredbenom metodom temelji se osobito na položajnim obilježjima koji

utječu na vrijednost nekretnine.

Položaj stambenih zgrada uzima se u obzir prema svojoj svrsi, a posebice prema udobnosti stanovanja kao i

mogućih smetnji pri korištenju stana. Položaj stana u zgradi vrednuje se putem koeficijenata povoljnosti kojim

će se dobiti očekivane ostvarive cijene stana u aktualnim tržišnim uvjetima. Predmetni stan je u funkciji,

nastanjen.

prodaja

€/m2

1526,46

763,23

305,29

PARAMETAR

20%

kk

1,00

102.349,87

66,89 1.530,12

ko

kgps

kuo

ksks

VRIJEDNOST NEKRETNINE

(eur)

Ukupno a + b + c + d + e = 1 (100%) :

Koficijent povoljnosti stambenog prostora:

Kp = a × kk + b × ko + c × kgps + d × kuo + e × ksks

100%

50%

m²

c

d

površina vrijednost

parking

UKUPNO

102.104,82

0,00

0,00

102.104,82

stan

66,89

balkon

a

b

66,89

66,89

0,00

0,00

66,89

VRIJEDNOST

102.104,82

učešće

eur/m² eur

ukupno NKP

stan/apartman



Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina za:

na adresi:

naručitelja:

utvrđuje se vrijednost:

- Ukupna tržišna vrijednost (TV) iznosi:

ili

srednji tečaj NBH 1 € = 7,43 kn

godine ELABORAT IZRADIO

ROGAČ ZVONIMIR, dipl. ing. građ.

stalni sudski vještak za graditeljstvo

Broj: 4-Su-44/2017-4


Na dan,

Osijek, 18. prosinac 2018.

102.349,87 € 760.500,00 kn


18. prosinac 2018.

OIB: 07350499058

Navedeni iznos vrijednosti ne uključuje porez na promet nekretnine.

Procjena je obavljena sukladno priznatim profesionalnim procjenjivačkim standardima i pozitivnim propisima

RH, provedenim u ovom elaborata.

Primjenjene metode izračuna su sukladene sukladno Zakonu o procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/15) i

Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 105/15).

Kod procjene sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se najbolje svim dostupnim podacima.

Za potpuno razumijevanje izrađena elaborata, nužno je proučiti sve njegove sastavne dijelove.

U skladu s navedenom regulativom napominjemo da na temelju nesigurnosti pojedinih čimbenika koji utječu

na procjenu, posebno potrebe za upotrebom vrijednosti prema iskustvu, rezultat procjene ne može biti

veličina utvrđena s matematičkom točnosti.

Utvrđena tržišna vrijednost ne znači nužno da se u pojedinom slučaju u svako vrijeme na tržištu može ostvariti

odgovarajuća cijena i u slučaju jednakih vanjskih okolnosti, posebno kratkoročno. Procjena je izrađena na

temelju priložene dokumentacije i uz uključivanje cijena usporedivih čestica i građevina, te posebnih okolnosti.

Posebna pozornost posvećena je lokaciji, infrastrukturnoj opremljenosti, namjeni, mogućnosti korištenja i

postojećoj izgradnji.

Na okolnost utrživosti - i prethodno izloženih podataka o legalnosti nekretninu smatram -

utrživo u određenom vremenu

AGROPLUS d.o.o. u stečaju, Donji Miholjac, Industrijska zona Janjevci 6



Izjava procjenitelja - pretpostavke i ograničenja

Opći uvjeti

Usluga pružena od strane vještaka je obavljena sukladno pozitivnim propisima RH ( sukladno Zakonu o

procjeni vrijednosti nekretnina (NN78/15) i Pravilniku o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN

105/15)), te etičkim kodeksima i predaje se u dva primjerka za potrebe Naručitelja, koji ga može koristiti

isključivo u svrhu za koju je naručen i izrađen. Važeći su samo originalno ovjereni i potpisani primjerci

elaborata

Posjedujem stručnu spremu, imenovanja i ovlaštenja za izradu procjembenog elaborata za predmetnu

nekretninu

Procjena vrijednosti je sačinjena objektivno i nepristrano.

Kod procjene sam djelovao kao neovisna stranka, koristeći se stručno i nepristrano svim dostupnim

informacijama i podacima koji utječu na vrijednost nekretnine, s pretpostavkom njihove točnosti i istinitosti,

bez posebne verifikacije.

U procjembenom elaboratu su prikazani podaci i informacije provjereni u skladu sa mogućnostima i

upotrijebljeni u dobroj vjeri kao točni.

Prikazane su moje osobne analize, mišljenja i zaključci, koji su ograničeni samo pretpostavkama i posebnim

pretpostavkama opisanim u procjembenom elaboratu.

Nemam sadašnjih niti prethodnih interesa u vezi predmeta procjene u ovom elaboratu niti imam osobnih

interesa te sam nepristran u vezi osoba (fizičkih i pravnih) na koje ima utjecaja ova procjena vrijednosti.

Podaci o vlasništvu i legalnosti građevine su u dobroj vjeri preuzeti od vlasnika i javno dostupne - službene

dokumentacije.

Mišljenja i zaključke donosim na osnovu procjena podataka i zaključaka dostupnih u javnim informacijama

kao rezultat rada drugih osoba koji sudjeluju u prometu nekretnina, iako ih smatram istinitim ne snosnim

nikakvu odgovrnost za iste.

Svi fajlovi radni materijal i dokumentacija napravljeni za vrijeme trajanja zadatka biti će moja imovina. Podatke

ću čuvati najmanje pet godina.

Ovaj eleborat - procjena vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od

strane vas ili trećih je nevažeće. Ovo potpuno izvješće možete dati strankama u postupku ili drugim

zainteresiranim stranama izvan vaše ustanove ili organizacije koje trebaju biti upoznate.

Sva konverzija u izvršenju zadatka po pravnoj obvezi smatra se povjerljivom.


- fotografije

- izvadak iz zemljišne knjige

- rješenje o imenovanju sudskog vještaka

- ostali prilozi

8 P R I L O Z I


FOTOGRAFIJE

PROCJENA NEKRETNINA - FOTOGRAFIJE I PRILOZI 19/22

PRILOZI




Documents

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A ... · Troškovna metoda je bazirana na rizračunu troškova građenja, po današnjim standardima, sukladnih građevina koja