Upload
others
View
2
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
Scheer SándorMarket Építő Zrt., vezérigazgató
Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület, elnök
Magyar Nemzeti BankBudapest, 2020. január 30.
Elérhető lakhatás,
hatékonyabb építőipar
Az épülő és élhetőbb Magyarországért!
Fábián GergelyMagyar Nemzeti Bank, ügyvezető igazgató
Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület, alelnök
Összefoglaló üzenetek
Az újlakás kínálat növelése
hosszú távon
Vállalkozói
bérlakásprogram
kialakítása
Az építőipar
hatékonyságának növelése,
a hazai alapanyaggyártás
ösztönzése
Új lehetőségek keresése az
üzemeltetésben és az
adminisztratív akadályok
enyhítése
02Megjegyzés: A javaslatok a LITT 2019-es ülései során elhangzott javaslatok alapján kerültek összeállításra
Alacsony a lakásállomány
megújulása
Romlott a lakásvásárlás
elérhetősége
A szakképzett munkaerő
hiánya korlátozza az
építőipart
Az elmúlt években felfutó
kereskedelmiingatlan-piac
új megoldásokat kíván
Problémák
Megoldási javaslatok
LAKÁSPIACI
KÍNÁLAT NÖVELÉSEELÉRHETŐ LAKHATÁS
MINDENKINEK
HATÉKONY
ÉPÍTŐIPAR
FEJLŐDŐ KERESKEDELMI-
INGATLAN-SZEKTOR
Lakáspiaci
helyzetkép
A lakásárak jelentős növekedését támogatta az erős kereslet
Ábra: MNB lakásárindex településtípusonként és országosan (2010 = 100%)
Forrás: MNB
▪ Az alacsony munkanélküliség és az emelkedő
reálbérek mellett az otthonteremtési programok is
hozzájárultak a lakáspiaci élénküléshez.
▪ Az árak emelkedésében a befektetési célú keresletnek
is jelentős szerepe volt.
▪ 2019 második felében a befektetői keresletben már
érzékelhető csökkenés, ami a megemelkedett árszint
mellett a MÁP+ megjelenésének is köszönhető.
04
50
70
90
110
130
150
170
190
210
230
250
270
50
70
90
110
130
150
170
190
210
230
250
270
20
01.I
I.IV
.2
002
.II.
IV.
20
03.I
I.IV
.2
004
.II.
IV.
20
05.I
I.IV
.2
006
.II.
IV.
20
07.I
I.IV
.2
008
.II.
IV.
20
09.I
I.IV
.2
010
.II.
IV.
20
11.I
I.IV
.2
012
.II.
IV.
20
13.I
I.IV
.2
014
.II.
IV.
20
15.I
I.IV
.2
016
.II.
IV.
20
17.I
I.IV
.2
018
.II.
IV.
20
19.I
I.
%%
Országos lakásárindex (2010 = 100%)Budapest lakásárindex (2010 = 100%)Városok - lakásárindex (2010 = 100%)Községek - lakásárindex (2010 = 100%)
Budapesten a lakásárak jövedelmeket meghaladó emelkedése a
külső, olcsóbb kerületek felé terelte a keresletet
Ábra: A fővárosban és agglomerációjában az átlagos négyzetméterárak 2013-ban és 2018-ban
Forrás: MNB
▪ A drágulás következtében a
háztartásoknak erőn felül
kell költenie lakhatásra.
▪ Nem megfelelő minőségű
vagy nem megfelelő
elhelyezkedésű ingatlant
képesek vásárolni.
▪ Az ingázási idők
megnövekedése
versenyképességi
problémákhoz is vezet.
05
< 250 000 250 000 – 500 000 500 000 – 750 000 750 000 <
2013 2018
A lakásállomány megújulása alacsony, 2021-től visszaesés
várható a kínálatban
Ábra: A lakásállomány megújulási aránya 2004-ben és 2017-ben
Forrás: KSH
▪ A magyar lakóingatlanok megújulási rátája
historikusan és régiós összehasonlításban nagyon
alacsonynak számít.
▪ 2021-től ráadásul az új lakások kínálatának jelentős
visszaesése várható.
06
A lakásépítések egészséges felfutását számos tényező
hátráltatja
Ábra: Az építőipari termelést gátló tényezők
Forrás: Európai Bizottság
▪ A lakásépítések egészséges felfutását leginkább a
szakképzett munkaerő hiánya korlátozza.
▪ Az építőipar számára a kereskedelmi ingatlan- és
állami beruházások vonzóbbak a lakópark
projektekhez képest.
▪ A kevés és alacsonyabb szakképzettségű munkaerő
rendelkezésre állása az építés minőségére is
negatívan hat.
07
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
80
-10
0
10
20
30
40
50
60
70
80
20
06. j
an.
20
06. j
úl.
20
07. j
an.
20
07. j
úl.
20
08. j
an.
20
08. j
úl.
20
09. j
an.
20
09. j
úl.
20
10. j
an.
20
10. j
úl.
20
11. j
an.
20
11. j
úl.
20
12. j
an.
20
12. j
úl.
20
13. j
an.
20
13. j
úl.
20
14. j
an.
20
14. j
úl.
20
15. j
an.
20
15. j
úl.
20
16. j
an.
20
16. j
úl.
20
17. j
an.
20
17. j
úl.
20
18. j
an.
20
18. j
úl.
20
19. j
an.
Egye
nle
gmu
tató
Elégtelen kereslet Munkaerőhiány
Alapanyag- és felszereléshiány Pénzügyi korlátok
-200
0
200
400
600
800
1000
1200
0
20
40
60
80
100
120
Liss
zab
on
Lon
do
nR
óm
aP
áriz
sV
arsó
Bu
dap
est
Ath
énP
rága
Am
szte
rdam
Po
zso
ny
Bu
kare
stSz
ófi
aLj
ub
ljan
aM
adri
dLu
xem
bu
rgV
ilniu
sB
écs
Zágr
ábR
iga
Ko
pp
enh
ága
He
lsin
kiB
erlin
Talli
nn
Brü
ssze
lSt
ock
ho
lm
EUR%
Bérleti díj/jövedelem (3 szoba)Bérleti díj/jövedelem (1 szoba)Medián Bérleti díj/jövedelem (1 szoba)Medián Bérleti díj/jövedelem (3 szoba)Fennmaradó jövedelem egy 3 szobás lakás bérlése esetén (PPP) (jobb skála)
A bérleti díjak jövedelmekhez viszonyított aránya az európai átlag
felett van Budapesten
Ábra: Rent-to-income mutató az európai fővárosokban (2019 III. negyedéves adatgyűjtés). Megjegyzés: A rent-to-income mutató az átlagos bérleti díjak és a havi nettó
adózott jövedelmek aránya. Eltérő színnel a visegrádi országok fővárosai. A fennmaradó jövedelem három szobás albérlet esetén, vásárlóerő paritáson számolva.
Forrás: Eurostat, Numbeo.com
▪ Budapesten az átlagos jövedelem 46
százalékát teszi ki egy egyszobás lakás
bérleti díja, míg az európai átlag 38
százalék.
▪ Vásárlóerő paritáson mérve Budapesten
marad a háztartásoknak az egyik
legkevesebb elkölthető jövedelme a
tipikus albérleti díj kifizetése után.
08
A vállalkozói bérlakásszektor hiánya jellemzi a hazai lakáspiacot
Ábra: A lakosság lakhatási státusz szerinti megoszlása nemzetközi összehasonlításban
Forrás: Eurostat
▪ A lakosság 5 százaléka bérel piaci alapon lakást.
▪ Magyarországon a bérlakáskínálat volumene alacsony
és a lakásbérleti piacot a magánbérbeadók uralják,
vállalkozói bérbeadók gyakorlatilag nincsenek jelen a
hazai piacon.
▪ Hazánkban a bérlakásszektor intézményi szereplőinek
megjelenését szabályozási problémák hátráltatják.
09
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Ro
mán
iaH
orv
áto
rszá
gSz
lová
kia*
Litv
ánia
Mag
yaro
rszá
gLe
ngy
elo
rszá
gB
ulg
ária
Észt
ors
zág
Mál
taLe
tto
rszá
gN
orv
égi
aC
seh
ors
zág
Izla
nd
*Sp
anyo
lors
zág
Szlo
vén
iaLu
xem
bu
rg*
Po
rtu
gália
Gö
rögo
rszá
gB
elgi
um
Ola
szo
rszá
gFi
nn
ors
zág
Cip
rus
EU á
tlag
*Ír
ors
zág*
Ho
llan
dia
Egye
sül K
irá
lysá
g*Fr
anci
aors
zág
*Sv
éd
ors
zág
Dán
iaA
usz
tria
Ném
eto
rszá
g*Sv
ájc
*
%%
Tulajdonos hitellel Tulajdonos hitel nélkül Bérlő (piaci) Bérlő (szociális)
LAKÁSPIAC
Összefoglaló javaslatok
Lakáspiaci kínálatAz újlakás kínálat növelése hosszú távonTudatos és célzott gazdaságpolitikával az újlakás kibocsátás egészségesszintjének meghatározása és biztosítása. Otthonteremtési kerekasztal létrehozása.Kihasználatlan állami és önkormányzati telkek, valamint barnamezős területek széleskörű hozzáférésének biztosítása a fejlesztők számára, a spekulációs telektartás ellenösztönzése.
LakhatásVállalkozói bérlakásszektor fejlesztéseVállalkozói bérlakásprogram kialakítása: Hosszútávú vállalkozói bérbeadás esetén kedvezményes áfakulcs biztosítása. A bérlakáspiac átfogó újragondolása, szabályozás kialakítása. Célzott, hosszú távú, alacsony fix kamatozású hitel nyújtása hosszú távú bérbeadás esetén.
ÉpítőiparAz építőipar hatékonyságának növelése, a hazai alapanyaggyártás ösztönzéseAz építőipari képzés fejlesztése, és az építőipari szakmunka presztízsének emelése.A hazai építőipari alapanyaggyártás ösztönzése és fellendítése.Az építőipari gépesítettség növelése.
10
Kereskedelmi
ingatlan
helyzetkép
A kereskedelmiingatlan-piac szempontjából kedvező
makrogazdasági környezet
Ábra: A főbb nemzetgazdasági ágazatok hozzájárulása a GDP növekedéshez
Forrás: KSH
▪ 2019-ben 5 százalék körüli növekedést ért el a hazai
gazdaság.
▪ A növekedést elsősorban a kereskedelmiingatlan-piac
szempontjából is releváns piaci szolgáltatások
bővülése támogatta.
▪ Ugyanakkor a munkaerő mellett a fizikai infrastruktúra
rendelkezésre állása is akadályozza egyes szektorok
teljesítményének növekedését.
▪ A kereskedelmiingatlan-piac jellemzője a ciklikusság,
ami az egyes szegmenseket eltérő időzítéssel és eltérő
mértékben érinti.
▪ Egy lehetséges dekonjunktúra a hotelpiacon érezteti
hatását elsőként és a legnagyobb mértékben.
12
Az erős kereslet és a késve alkalmazkodó kínálat hatására
rekord alacsony szinten az irodapiac kihasználatlansági rátája
Ábra: A budapesti irodapiac új átadásai, üresedési rátája és a bérleti piac nettó felszívása
Forrás: Budapest Research Forum, CBRE, Cushman & Wakefield
▪ A budapesti modern irodák átlagos kihasználtsági
rátája történelmi mélypontra süllyedt (5,9%).
▪ Erős bérleti kereslet jellemzi a piacot.
▪ A kereslet jelenlegi magas szintje a bérleti díjak
növekedésében is tetten érthető.
13
Előretekintve jelentős mennyiségű irodaátadás várható, kockázat
a dekonjunktúra megjelenése
Ábra: Fejlesztési aktivitás a budapesti irodapiacon
Megjegyzés: * Az előkészítés alatt álló, de még nem épülő irodák egy része legkorábban 2021-re készülhet el, a kivitelezés tényleges elindításának
időpontjától függően. 2019 III. negyedév végi adatok alapján. Forrás: Budapest Research Forum, Cushman & Wakefield
▪ A következő két évben 17 százalékos, 3-4 éves
időtávon pedig 25 százalékos bővülés várható a 2019.
szeptember végi irodaállományhoz viszonyítva.
▪ Az irodapiac kihasználatlansági rátája növekedhet, de
a kereslet jelenlegi szintje alapján, a növekedést
követően is egy egészséges szint prognosztizálható.
▪ Kockázat: egyes folyamatban lévő fejlesztések
potenciális gazdasági lassulás és így visszaeső
kereslet mellett kerülhetnek piacra.
▪ A korábbi ciklusban, az új fejlesztések lezárása 1-1,5
évvel futott túl a gazdasági konjunktúrán, ez jelenleg a
hosszabb kivitelezési időszakok miatt hosszabb is
lehet.
▪ A vidéki városokban nincs elegendő gazdasági
aktivitás likvid irodapiac kialakulásához.
14
0
2
4
6
8
10
12
14
16
0
50
100
150
200
250
300
350
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19 (
e.)
20
20 (
e.)
20
21 (
e.)
20
22 (
e.)
20
21-
(e.)
*
%Ezer nm
Épülő irodaterület
Átadott irodaterület
Előkészítés alatti, de még nem épülő irodaterület
Megújulási arány (jobb skála)
+17% a 2019. III. né. végi iroda-állományhoz
+8%
A befektetési piacon az elmúlt években teret nyertek a hazai
befektetők, az ingatlanalapok további szerepe kérdéses
Ábra: A magyar kereskedelmiingatlan-piac befektetési volumenének megoszlása a befektetők származási országa szerint
Forrás: CBRE, Cushman & Wakefield, MNB
▪ 2019 első három negyedévének befektetési forgalma
1,5 milliárd euro, ami éves alapon 13 százalékos
emelkedést jelent.
▪ Irodaház-tranzakciók túlsúlyban (53%).
▪ A befektetések 2/3-a magyar befektetőkhöz kötődik.
▪ Hiány a jó minőségű, megvásárolható befektetési
termék.
▪ Csökken az ingatlanalapok felé irányuló befektetési
kedv (T+180 napos visszaváltás, MÁP+).
▪ Régiós összehasonlításban (Prágához, Varsóhoz
viszonyítva) Budapest 50–100 bázispont prémiumot
kínál.
15
38 10
112
619
132 3
3729 32
41
65 69
16
14 3
8
12
17
10
7
2
12
6
5
5
6
2
5
15
43
57
7 513
9792 90
9988
9481
8798 97
6371
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
20
18
20
19 I-
III.
%%
Magyarország Dél-afrikai Köztársaság Csehország
USA Németország Kína
Egyesült Királyság Ausztria Görögország
Egyéb összesen Külföld összesen
KERESKEDELMI-INGATLANPIAC
Összefoglaló javaslatok
Kereskedelmiingatlan-szektorÚj lehetőségek keresése az üzemeltetésben és az adminisztratív akadályok enyhítéseAutomatizálás lehetőségek feltérképezése az üzemeltetésben. Épület-üzemeltetési képzés indítása.A „plázastop” törvény felülvizsgálata. Az értékbecslői fejkvóta felülvizsgálata.
16
Javaslatok
PILLÉREK
LAKÁSPIACI
KÍNÁLAT
LAKHATÁS ÉPÍTŐIPAR KERESKEDELMI-
INGATLAN-SZEKTOR
Az újlakás kínálat növelése
hosszú távon
Vállalkozói
bérlakásprogram
kialakítása
Az építőipar
hatékonyságának
növelése, a hazai
alapanyaggyártás
ösztönzése
Új lehetőségek keresése az
üzemeltetésben és az
adminisztratív akadályok
enyhítése
18Megjegyzés: A javaslatok a LITT 2019-es ülései során elhangzott javaslatok alapján kerültek összeállításra
LAKÁSPIACI KÍNÁLAT
Az újlakás kínálat növelése hosszú távon
► Célzott lakásépítési volumenek kommunikálása és a
célértékek elérésének támogatása.
► Otthonteremtési kerekasztal létrehozása: kormányzati
koordináció az illetékes tárcák között a családok és
fiatalok lakhatásának hatékonyabb elősegítése
érdekében.
► Kontraciklikus, illetve a magánszektor
kapacitásigényére figyelemmel levő állami beruházási
politika kialakítása.
► Szegmentált koordináció bevezetése az állami
beruházási tevékenységek kapcsán.
► Kihasználatlan állami és önkormányzati telkek,
valamint barnamezős területek fejlesztésre
alkalmassá tétele és széleskörű hozzáférésének
biztosítása a fejlesztők számára.
► Magasabb építési sűrűség engedélyezése bizonyos
városi alközpontokban.
► Spekulatív célú telektartás ellenösztönzése.
19
LAKHATÁS
Vállalkozói bérlakásprogram kialakítása
► Hosszútávú vállalkozói lakásbérbeadás esetén kedvezményes áfakulcs
biztosítása.
► A bérlakáspiac átfogó újragondolása, szabályozás kialakítása.
► Célzott, hosszú távú, alacsony fix kamatozású hitel nyújtása hosszú távú
bérbeadás esetén, illetve adókedvezmény az átlag jövedelem alatti
bérlőknek való bérbeadás esetén.
► Adókedvezmény a munkaadók számára, akik lakhatási támogatást adnak,
vagy a munkavállaló vállalkozói bérlakást bérel.
► A kaució kiváltása egy “Jó bérlői lista” felállításával, amit egy állami
garanciavállalási rendszer biztosítana.
20
ÉPÍTŐIPAR
Az építőipar hatékonyságának növelése, a hazai
alapanyaggyártás ösztönzése
► Az építőipari képzés fejlesztése, és az építőipari szakmunka presztízsének emelése.
► Épület-üzemeltetési képzés hazai elindítása.
► A külföldi munkaerő szabályozott, kontrollált és átmeneti bevonzása.
► Az építőipari gépesítettség növelése.
► A hazai építőipari alapanyaggyártás ösztönzése és fellendítése.
► Építőanyagok piacának kiemelt vizsgálata és a kartell jellegű működés kiszűrése.
► Nagyobb létszámú és hatékonyabb építőipari cégek kialakulásának támogatása
célzott járulékcsökkentéssel.
► A bejelentett nettó bérek emelése révén hazacsábítani a külföldön dolgozó jól képzett
magyar építőipari szakembereket.
21
KERESKEDELMI-INGATLAN SZEKTOR
Új lehetőségek keresése az üzemeltetésben és az adminisztratív
akadályok enyhítése
► Automatizálás lehetőségek feltérképezése az üzemeltetésben (például: lobby /
recepciós és egyes takarítási feladatok kapcsán).
► Épület-üzemeltetési képzés indítása.
► A „plázastop” törvény felülvizsgálata.
► Az értékbecslői fejkvóta felülvizsgálata.
Az értékbecslői fejkvóta emelése 2020. január 1-jei hatállyal megtörtént: az eddigi legfeljebb 5
helyett egy értékbecslő maximum 15 ingatlanalap vagy ingatlantársaság megbízásából
végezhet értékbecslési tevékenységet. [A kollektív befektetési formák befektetési és
hitelfelvételi szabályairól szóló 78/2014 (III. 14.) Kormányrendelet, 44. § (5)-(6)]
22
Köszönjük a figyelmet!
Budapest, 2020. január 30.