a) Pacte sobre extensió de la hipoteca a les costes de l'execució, amb dues limitacions: les costes de l'execució solament es cobreixen amb la hipoteca si el deutor resulta condemnat al seu pagament i, tractant-se d'habitatge habitual, les costes cobertes no poden superar el 5% de la quantitat que es reclamien la demanda executiva.

b) Pacte de liquidació unilateral del saldo deutor, per l'entitat financera.

c) Pacte de compensació del deute amb altres crèdits vençuts del mateix deutor amb la mateixa entitat, tret que derivin de crèdits indistints amb diversos titulars.

d) Pacte d'empitjorament de les condicions financeres per al prestatari si aquest deixa de ser empleat de l'entitat financera creditora.

Les regles del mercat s'han revelat incapaces per si soles d'eradicar amb caràcter definitiu la utilització de clàusules abusives en la contractació. Per aquesta raó, cal articular mecanismes perquè les entitats financeres desisteixin de l'ús d'aquestes clàusules, la qual cosa només es pot aconseguir si no els "surt a compte" intentar utilitzar-les. Cal que el legislador, en compliment del mandat constitucional de vetllar pels consumidors i usuaris, posi les bases per a la creació d'un veritable Registre de Condicions Abusives en matèria de crèdit hipotecari, fàcil de consultar per totes les parts que intervenen en la sol·licitud i obtenció del crèdit hipotecari i que doti d'autèntica seguretat jurídica l'instrument d’execució.

L'experiència, especialment en aquesta desastrosa etapa de crisi econòmica, demostra que el mercat no s’autorregula, sinó que requereix l'existència de normes de control i la interposició de forces i mecanismes d'anivellació entre les parts, combinats amb un ampli però no il·limitat marge d'autonomia de la voluntat.

CLÀUSULES PERMESES

Els edificis d’habitatges amb una antiguitat del 1961 al 1971 han de passar la inspecció tècnica d’edificis (ITE) durant el 2016

El certificat d'aptitud: requisit per poder vendre un pis

Arribats en aquest punt, podem fer un breu recorregut per les clàusules hipotecàries més freqüents que s'han de considerar prohibides per abusives i aquelles altres admissibles i permeses per no ostentar tal condició.

La Cambra de la Propietat facilita a tots els propietaris i comunitats el seu equip de tècnics (arquitectes i arquitectes tècnics) per fer els tràmits pertinents per obtenir de l’Administració el CERTIFICAT D’APTITUD DE L’EDIFICI.

La inspecció tècnica d'edificis (ITE) és l'examen obligatori que han de passar tots els edificis d’habitatges plurifamiliars de més de 45 anys d’antiguitat.

Requereix un informe elaborat per un tècnic competent, que avalua l’estat de conservació de l'edifici, els seus elements exteriors (façanes, cobertes i parets), els elements estructurals (forjats, fonaments, etc.) i les instal·lacions comunitàries.

• Per tramitar-la, calen les dades de la comunitat (amb el NIF) i del president, el DNI del sol·licitant, l’escriptura de propietat i l’IBI.

• El cost depèn del nombre de departaments.

CLÀUSULES ABUSIVES MÉS FREQÜENTS EN LES HIPOTEQUES

LA CLAU DEL FUTUR: EL CONTROL PREVENTIU DE LES CLÀUSULES ABUSIVES

a) Pacte d'interessos de demora excessius. Per a crèdits destinats a l'adquisició d'habitatge habitual i garantits amb hipoteca sobre tal habitatge, són nul·les les clàusu-les que fixin interessos superiors a tres vegades l'interès legal del diner.

b) Pacte sobre limitacions a l'alça o baixa del tipus d'interès (clàusules sòl o sostre), instruments de cober-tures de tipus d'interès i préstecs en divises, si el presta-tari no ha rebut informació suficient.

c) Pacte sobre arrodoniments d'interessos ordinaris.

d) Pacte sobre comissions de compensació per desisti-ment, compensació per risc de tipus d'interès i cancel·lació anticipada subrogatòria o no subrogatòria, que excedeixin els màxims permesos per les normes que les regulen.

e) Pacte sobre venciment anticipat per declaració de concurs del deutor hipotecant o fiador.

f) Pacte sobre repercussió al deutor de despeses que corresponen al creditor, per exemple, el pagament de l'impost d’AJD en les hipoteques.

g) Pacte sobre taxació a l'efecte de subhasta, establint tipus inferiors als assenyalats en la llei.

h) Pacte de venciment anticipat per qualsevol embarga-ment o disminució de solvència del deutor si no es preveu la possibilitat que aquest presti noves garanties.

i) Pacte de venciment anticipat per infringir la prohibició absoluta d'arrendar. S'exceptuen: els arrendaments d'habitatge exclosos del principi de purga en l'execució forçosa (article 13-1 LAU), i aquells que siguin efectiva-ment onerosos o danyosos, en els termes previstos per la legislació hipotecària.

j) Pacte sobre prohibició o limitació de la facultat d'alienar la finca hipotecada, per la mateixa raó anterior.

k) Pacte sobre venciments anticipats del préstec hipote-cari per incompliment d'obligacions accessòries del mateix.

l) Pacte de venciment anticipat per no-inscripció de la hipoteca, no-inscripció en termini establert o denegació parcial de la inscripció.

CLÀUSULES PROHIBIDES

La Llei 18/1997 del dret a l'habitatge introdueix l'obligatorietat dels propietaris de conservar i rehabilitar els immobles i, de manera especial, els habitatges, la qual cosa ha fet reaparèixer, com a procediment de control, la inspecció tècni-ca i el consegüent certificat d'aptitud.

La mateixa Llei del dret a l'habitatge preveu que els transmitents hagin de lliurar als adquirents el certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica. D'altra banda, l'esmentada Llei qualifica com a infracció greu no passar la inspecció tècnica i/o no lliurar als compradors la documentació obligatòria prevista per la llei, que, en el cas que ens ocupa, seran, entre d'altres, l'informe de la inspecció i el certificat d'aptitud.

Malgrat acceptar que el comprador té dret a disposar de l'informe i del certificat, que són els que li permetran conèi-xer l'estat de l'immoble, el problema sorgeix en el moment que l'obtenció d'aquests documents no depèn de la sola voluntat del propietari-transmitent, sinó de la comunitat de propietaris on s'integra l'habitatge a vendre. I si bé és cert que l'adquirent té l'opció d'exonerar el transmitent de la seva obligació, la impossibilitat de lliurar el certificat pot suposar un obstacle al lliure exercici del dret de disposició de l'habitatge pels motius següents:

El mes de maig passat va entrar en vigor el Decret 67/2015, de 5 de maig, que regula les inspeccions tècniques d'edificis (ITE) i que va comportar la derogació del Decret anterior del 2010.

a la pàgina següent

• Per tramitar-la, calen les dades de la comunitat (amb el NIF) i del president, el DNI del sol·licitant, • Per tramitar-la, calen les dades de la comunitat (amb el NIF) i del president, el DNI del sol·licitant, l’escriptura de propietat i l’IBI.

• El cost depèn del nombre de departaments. • El cost depèn del nombre de departaments.

-3--6-

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

Infocam1601-P.pdf 3 22/1/16 12:44

a la pàgina següent

LA SENTÈNCIA DEL TJUE DE 17 DE JULIOL DE 2014 I LA CONSEGÜENT REFORMA OPERADA PEL REIAL DECRET LLEI 11/2014, DE 5 DE SETEMBRE

Aquesta Llei reforma el mercat hipotecari i també el procés d'execució, però la gran novetat de la reforma és la introducció del control de les clàusules abusives en l'execució, en l'estudi de la qual anem a detenir-nos. En efecte, donada la situació d'evidència que va manifestar la Sentència del TJUE de 14 de març de 2013, la Llei 1/2013 es va apressar a refor-mar la LEC en aquest punt per dues vies:

1) D'una banda, introduint la refor-ma la possible apreciació d'ofici de la clàusula abusiva pel jutge en l'inici de l'execució.

2) De l’altra, intro-duint un paràgraf

4t en l'article 695.1 de la LEC en disposar: “En els proce-diments a què es refereix aquest Capítol només s'admetrà l'oposició de l'executat quan es basi en les causes següents: (…) 4a. El caràcter abusiu d'una clàu-sula contractual que constitueixi el fonament de

l'execució o que hagués determinat la quantitat exigi-ble”. Amb això el legislador ha triat en la reforma de 14 de maig de 2013 la primera via marcada per la Sentència del TJUE de 14 de març de 2013: p e r m e t r e l'oposició per clàusula abusiva en el mateix p r o c e d i m e n t hipotecari.

D'altra banda, abans de la reforma de setembre de 2014, si el jutge apreciava l'existència de clàusula abusiva i dictava resolució ordenant el sobreseïment de l'execució o la inaplicació de la clàusula abusiva, contra aquest acte cabia recurs d'apel·lació, apel·lació que naturalment interposaria l'entitat de crèdit en veure perillar la continuïtat de la seva execució, o en veure declarada inaplicable (amb greu perjudici per als seus interessos) la clàusula qualificada pel jutge com a abusiva. En canvi, si el jutge en la seva resolució no apreciava la concurrència de clàusula abusiva, el procediment d'execució continuava i el deutor executat no disposava de cap recurs d'apel·lació, per la qual cosa la seva posició era manifestament inferior i de pitjor qualitat i condició que la que ostentava l'entitat de crèdit executant.

Davant aquesta discriminació de tracte, el TJUE conclou en la Sentència de 17 de juliol de 2014 que, en efecte, la norma processal espanyola crea un desequilibri processal que accentua el desequilibri ja existent entre l’entitat de crèdit i el consumidor. En conseqüència, el Tribunal conclou que la legislació espanyola, en aquest punt, vulnera l'article 7 de la Directiva, en connexió amb l'article 47 de la Carta de Drets Fonamentals de la Unió Europea. Per donar satisfactori compliment a la sentència referida, el Reial decret llei 11/2014, de 5 de setembre, sobre mesures urgents en matèria concursal, disposa que l'acte que resolgui sobre l’abús, qualsevol que sigui el sentit del pronunciament, és apel·lable amb els mateixos efectes per ambdues parts.

Els adquirents d'un habitatge tenen dret a rebre del transmitent - no de la comunitat - una còpia de l'informe tècnic i una còpia del certificat d'aptitud”

La intensificació de la crisi econòmica, la desesperada situació social constatada públicament a través dels mitjans de comunicació, el pronunciament del Tribunal Suprem sobre les clàusules sòl i la delicada situació en què va quedar el procediment d'execució hipotecària del dret espanyol després de la Sentència del TJUE de 14 de març de 2013, que hem comentat, van desembocar en la promulgació de la Llei 1/2013, de 14 de maig.

LA LLEI 1/2013, DE 14 DE MAIG

Pablo Iglesias, 63, 1r, Local 1308302 MATARÓ · Tel.: 93 755 61 61info@enginyeria.es · www.enginyeria.es

ELS NOSTRES PROFESSIONALS

Muralla Sant Llorenç, 34, 2n 2a · 08302 MataróTel.: 93 790 97 37 · www.martiadvocats.cat

martiadvocats@martiadvocats.cat

ELS NOSTRES PROFESSIONALSAmb la garantia de la Cambra

NÚRIA ROCA PUIGADVOCADA

adv. Roca,Santa Marta, 16, 1r · 08302 Mataró (BCN)

Tel.: 93 755 60 35 · Fax 93 790 66 22advocatsroca@gmail.com

Sant Isidor, 26, 1r 2a · 08302 MataróTel.: 616 693 700

info@icreadisseny.com · www.icreadisseny.com

imatge disseny d’espais

Lepant, 5, 3r 4a · 08301 MataróTel.: 93 790 54 09

assessoriadorda@assessoriadorda.com

ASSESSORIA LABORAL I FISCAL · ASSEGURANCES

Camí Ral, 454, 1r · 08302 MataróTel /Fax 93 790 73 73art-equip@apabcn.cat

Milans, 21, local · 08302 MataróTel/Fax 93 758 70 07

4numeros@economistes.cat

ASSESSORIA COMPTABLE I FISCAL

CAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA DE MATARÓ I EL MARESME

Per tant, el venedor, tot i la possibilitat de ser deslliurat per part del comprador de la seva obligació, es pot veure compel·lit a entregar el document, l'obtenció del qual no depèn exclusivament de la seva voluntat ni tampoc de la seva diligència, perquè l'obligatorietat de passar la inspecció recau en la comunitat de propietaris. Pren especial rellevàn-cia el fet que la comunitat de propietaris, tot i ser el subjecte passiu de l'obligació, no pot ser compel·lida a complir el seu deure per part del destinatari final, sinó que serà el venedor qui estarà legitimat per exigir a la comunitat els perjudicis que es derivin del seu imcompliment. Serà el transmitent, com a membre integrant de la comunitat, qui ho podrà requerir, ja que l'adquirent no té cap lligam amb la comunitat i no passarà a formar-ne part fins que esdevingui propietari.

En conseqüència, en el moment que el propietari decideixi vendre un habitatge, el primer que haurà de fer és verificar si es troba integrat en un edifici que ha de passar la inspecció o si ja l'hauria d'haver passat. D'aquesta situació, també se'n poden derivar responsabilitats per a la comunitat de propietaris, ja que, en el supòsit que no hagi passat la inspecció malgrat estar-hi obligada i que això resulti un impediment per a la venda, davant la impossibilitat d'obtenir el certificat d'aptitud, se li podran reclamar els perjudicis que se'n derivin; és a dir, l'impediment de la venda.

1• Cal la voluntat del comprador d'exonerar el transmitent del compliment de l'obligació.

2• Es pot convertir en una eina en mans del comprador per forçar una rebaixa en el preu.

3• La possibilitat d'exoneració queda subjecta al fet que el notari consideri adients la justificació i motius esgrimits pel venedor per no facilitar la documentació.

4• Hi ha la possibilitat que el registrador rebutgi la inscripció per considerar que no queden prou clars els motius per a l'alliberament de l'obligació. 4• Hi ha la possibilitat que el registrador rebutgi la inscripció per considerar que 4• Hi ha la possibilitat que el registrador rebutgi la inscripció per considerar que 4• Hi ha la possibilitat que el registrador rebutgi la inscripció per considerar que 4• Hi ha la possibilitat que el registrador rebutgi la inscripció per considerar que no queden prou clars els motius per a l'alliberament de l'obligació. no queden prou clars els motius per a l'alliberament de l'obligació. no queden prou clars els motius per a l'alliberament de l'obligació. no queden prou clars els motius per a l'alliberament de l'obligació. no queden prou clars els motius per a l'alliberament de l'obligació.

La sentència dictada pel TJUE el 14 de març de 2013 va provocar la promulgació de la Llei 1/2013, de 14 de maig”

-2- -7-

C

M

Y

CM

MY

CY

CMY

K

Infocam1601-P.pdf 2 22/1/16 12:44