FastighetsvetenskapInstitutionen för Urbana studierMalmö högskola

En stadsdel byter skepnadEn utvärdering av förnyelsen på Öster i Gävle

Eva ÖresjöGunnar BloméLars Pettersson

NAPIUS 8

3

En stadsdel byter skepnadEn utvärdering av förnyelsen på Öster i Gävle

Eva ÖresjöGunnar Blomé

Lars Pettersson

4

I mars 2001 gick startskottet för en omfat-tande upprustning av stadsdelen Öster i Gävle. Redan från start var den bärande tanken att den sociala och fysiska förnyelse som stod för dörren skulle ske i dialog med dem som bodde i området. När det nybildade bostadsbolaget Gavlegårdarna därför inbjöd till det första bo-stadsmötet var det, som de själva beskriver det, till ett vitt papper. Tre frågor ställdes: Vad är bra med Öster? Vad är mindre bra? Vad saknas? Svaren på dessa frågor har sedan bearbetats och diskuterats på åtskilliga möten i olika former och sociala konstellationer.

I tio år skulle förnyelseprojektet på Öster kom-ma att fortgå och avslutades först sommaren 2010 med en gemensam fest i den nyupprusta-de parken mitt i området. En tid dessförinnan hade vi forskare kontaktats av bostadsföretaget med en förfrågan om en utvärdering av det Boendedemokratiprojekt som genomförts på Öster. Tanken var att vi utifrån en relativt be-

gränsad arbetsinsats och i stort sett med redan befintligt material skulle beskriva, analysera och bedöma värdet av det nya arbetssätt som bostadsföretag och kommun utvecklat vid upp-rustningen av Öster. Detta skulle ske både ur ett socialt och ett ekonomiskt perspektiv.

I januari 2011 ersatte den nya lagen ”Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag” (Nya Allbolagen) ”Lagen om allmännyttiga bo-stadsföretag”. Eftersom lagförändringen är helt ny rådet det osäkerhet om hur förändringen ska tolkas. Trots detta finner vi forskare det intres-sant att utifrån de texter som hittills publicerats i ämnet rent hypotetiskt diskutera vad den nya lagen innebär för de allmännyttiga bostadsfö-retagen och för den typ av förnyelseverksamhet som Öster representerar.

Föreliggande rapport är skriven av tre forskare med olika tillhörighet i den akademiska värl-den. Det avspeglar sig i de olika avsnittens upp-

byggnad och språkliga karaktär. Professor Eva Öresjö, som lett arbetet med utvärderingen av Östers förnyelse, är sociolog och verksam inom fastighetsvetenskap vid Malmö högskola. Gunnar Blomé, som återfinns på samma insti-tution vid Malmö högskola, är nydisputerad i fastighetsekonomi vid KTH. Lars Pettersson, slutligen, är ekonomie doktor i nationaleko-nomi och återfinns vid Internationella Handels-högskolan i Jönköping.

Kapitel 1 och 2 har skrivits av Eva Öresjö, kapitel 3 av Gunnar Blomé, kapitel 4 och 5 av Lars Pettersson. Varje kapitel av slutas med en sammanfattande kommentar, där de viktigaste synpunkterna i kapitlet redovisas.

Malmö i december 2011

Eva Öresjö Gunnar Blomé Lars Pettersson

Förord

5

KaPitEL 1: Förnyelseprojektet på ÖsterStadsdelens historiaGavlegårdarna tar överStadsförnyelsearbetets organisatoriska strukturSyfte och övergripande målDet var så det börjadeArbetsprocessen Bodemokrati Den tekniska och fysiska upprustningen Ett aktivt Öster Att ta kontroll över området Kommunikationen med stadenStadsförnyelsen på Öster som en läroprocessSammanfattande kommentarReferenser och skriftligt material

KaPitEL 2: Östers förnyelse ur ett socialt perspektivTillvägagångssättDelaktighetFritidsaktiviteterAttraktivt boendealternativTrygghet och säkerhetKommunikationerSammanfattande kommentarReferenser

KaPitEL 3: Östers förnyelse ur ett företagsekonomiskt perspektivTillvägagångssättFysisk och social upprustning Förvaltningskostnader HyresintäkterEkonomisk jämförelse Nuvärdet vid 4 procent Nuvärdet vid 6 procentSammanfattande kommentarReferenser

KaPitEL 4: Östers förnyelse ur ett samhällsekonomiskt perspektivNågra grundläggande perspektivDen kommunala marknadenLiknande insatser som i exemplet Öster i andra områdenSammanfattande kommentar Referenser

KaPitEL 5: Affärsmässighet och samhällsnyttanEtt generellt perspektiv på upprustningen av området Öster Utgångspunkter och bakgrund till de nya ägardirektivenAffärsmässighet, allmännyttighet och kommunala bostadsföretagFramtidsutblickReferenser

6

KaPitEL 1:

Förnyelseprojektet på Öster

Stadsdelens historia

Stadsdelen Östers historia går längre tillbaka än till den storskaliga bebyggelse, som nu ger Öster dess karaktär. Efter branden 1869, då bebyg-gelsen på Öster helt förstördes, fick Öster en på den tiden modernare bebyggelse bestående av bostäder, hantverkslokaler och fabriker. Under 1940-talet men framför allt under 1950-talet förföll området. Drygt 10 år efter nybyggnads-förbudet 1954 beslutades därför att Öster skulle totalsaneras. Då hade planerna på att Öster skulle bli ett renodlat industriområde övergivits liksom att Öster skulle bli ett blandat område med såväl bostäder som verksamheter. Stadsde-len Öster skulle bli ett renodlat bostadsområde; utformat enligt den tidens stadsbyggnadsideal. Det gamla Öster bestående av 13 kvarter med blandad bebyggelse blev ett kvarter med enbart bostäder. 121 byggnader reducerades till 30 och antalet gator gick från 9 stycken till 2. I samband

med tillblivelsen av den nya stadsdelen genom-fördes även ett trafikprojekt som förstärkte Östers avskärmning från den övriga staden. Antalet infarter till området minskade från 12 stycken till en. En stor trafikled och järnvägen bildar svår-lösta barriärer mot det centrala Gävle. (Sundin, 2007).

Östers tillblivelse har beskrivits i en avhandling av sociologen Mats Sundin (2007) vid Uppsala universitet. I avhandlingen behandlar Sundin även Norrby i Borås och Nyfors i Eskilstuna. De tre exemplen har det gemensamt att de ligger centralt i respektive stad, men på andra sidan järnvägen. De sanerades i skiftande grad under 1960- och 70-talen och återuppbyggdes med en modern bebyggelse av förortskaraktär och med en typisk 60-talsarkitektur. De tre stadsdelarna utvecklades, enligt avhandlingen, till kritiserade och socialt instabila områden med typiska för-ortsproblem: hög invandring och omflyttning,

tomma lägenheter, sociala problem, kriminalitet och dåligt rykte.

Trots sitt centrala läge kan Öster alltså relateras till de problematiska områden från miljonpro-grammets era, som alltsedan start och utifrån olika perspektiv stått i fokus för den pågående stadsbyggnadsdiskussionen. Samtidigt har stads-delen en annan historisk bakgrund än de storska-liga områden som vi ofta förknippar med miljon-programmet och som byggdes på jungfrulig mark i städernas utkanter. Området är dessutom rela-tivt begränsat med endast 735 lägenheter. Nästan två tredjedelar av lägenheterna består av ettor och tvåor istället för de trerumslägenheter som ofta dominerade i 60-talsförorterna.

Den nybyggda stadsdelen Öster bär alltså på en förhistoria, som medvetet eller omedvetet präglar bilden av stadsdelen. Går vi bakåt i tiden var det här vissa specifika yrkesgrupper slog sig ner.

7

Fiskare innan Gävle blev en hamnstad. Däref-ter sjömän, stuveriarbetare och så småningom anställda vid järnvägen. Det har aldrig varit en genuin arbetarstadsdel och bortsett från frikyr-korörelsen har det inte funnits någon stark folk-rörelsetradition i området.

Den befolkning, som efter branden 1869 be-folkade det nyuppförda Öster, var till en början blandad men polariserad. En mer burgen be-folkning i form av handelsmän, butiksägare och högre tjänstemän bodde utmed Holmkanalen, medan en sämre bemedlad Österbefolkning bodde i något som kan liknas vid en kåkstad med uthus, avträden och små trädgårdstäppor.

Till bilden av Öster hör även alla de olika institutioner, som funnits på Öster och som gav stadsdelen epiteten ”skammens plats” och ”dödens väntrum” i Gävle hamn. Hit hör Sten-huset för ryska krigsfångar, ett sjukhus (hospi-tal) med vårdplatser för ”dårar” och senare ett Gubbhus för äldre män som behövde bostad och kanske vård. Det s.k. kurhuset var ett be-handlingshem för personer med könssjukdomar och vid koleraepidemin i mitten av 1800-talet hamnade ett epidemisjukhus i stadsdelen.

Historiskt sett har Öster framför allt varit en

stadsdel för de mindre bemedlade. Det har fun-nits många stigmatiserande inrättningar. Men också en stadsdel som innehållit många olika typer av arbetsplatser. Dessa försvann gradvis under 1900-talets första hälft samt helt och hållet vid den totalsanering som genomfördes under senare delen av 1960-talet. Öster blev ett renodlat bostadsområde med förortskaraktär i sin arkitektoniska framtoning. Tidningarna fylldes med kritiska artiklar. Inte på grund av sa-neringen som sådan. De protester, som förekom i samband med saneringen var tämligen begrän-sade. Kritiken gällde precis som i många andra miljonprogramsområden brister av såväl fysisk som social natur i den nyuppförda stadsdelen.

Att döma av Mats Sundins avhandling är berät-telsen om Öster en berättelse om ett bostads-område i konstant kris. Redan 1973 inledde Östermammorna genom den år 1971 nystartade kontaktkommittén kampen om en bättre och säkrare utemiljö för sina barn. Bl.a. drev de frå-gan om ett staket mot järnvägsspåren. Något som kom att uppföras först 15 år senare och av andra skäl, då SJ inte ansåg sig vara skyldig att sätta upp stängsel. Detta är bara ett exempel på den rund-gång i ansvarsfrågor, som de boende upplevde när de aktualiserade problem i sin närmiljö.

Ett annat är exemplet med skrotbilarna, som också visar på den rundgång i ansvarstagandet som de boende på Öster upplevde i kontak-ten med bostadsförvaltning och kommun. Då kontaktkommittén på Öster tog upp frågan om skrotbilarna med HSB, som skötte förvalt-ningen av området på uppdrag av det dåvarande allmännyttiga bostadsföretaget, hänvisade HSB till polisen som hänvisade till gatukontoret som hänvisade tillbaka till HSB. Mönstret går igen i frågan om den 18 år gamla sanden i sandlådan och den av de boende uppfattade igenväxta parken i området,

Under senare delen av 1980 skedde en polarise-ring mellan olika berörda parter om situationen på Öster. Kontaktkommittén på Öster ville inför bostadsutställningen Bo88 provocera fram en upprustning av området, vilket resulterade i en öppen konflikt gentemot såväl bostadsföretag som Hyresgästföreningen. Östers problem ven-tilerades livligt i lokalpressen, vilket ytterligare förstärkte bilden av ett område som inte fung-erade. Området fick med åren ett extremt dåligt rykte. När förnyelsen av Öster åter kom upp till dis-kussion stod många lägenheter outhyrda; c:a 95 stycken vilket motsvarar 13% av lägenhets-

8

beståndet i stadsdelen. Omflyttningen var hög – 38% – och befolkningssammansättningen sned. På Öster fanns det fler män i åldern 25 – 44 år och fler äldre kvinnor än i andra jämförbara stadsdelar. Området uppfattades även som en in-vandrarstadsdel – drygt en tredjedel – vilket bakåt kan härledas till att det var på Öster 1990-talets stora flyktingströmmar till Gävle fick bostad. Det var här de tomma lägenheterna fanns.

Invånarna på Öster kände sig otrygga, husen var nedslitna och en viss kriminalitet fanns i områ-det. Detta var situationen, när Gavlegårdarna tog över förvaltningsansvaret för området under sommaren 2000. Dryga halvåret senare – den 12 mars 2001 – startade bostadsföretaget till-sammans med Gävle kommun och de boende den förnyelseprocess, som avslutades under 2010 och som nu utvärderas i denna rapport.

Gavlegårdarna tar över Vid årsskiftet 2001 skedde en sammanslag-ning av Gavlegårdarna och kommunens andra allmännyttiga bostadsföretag Stiftelsen Hyres-bostäder. Det var i samband med denna fusion som det nybildade allmännyttiga bostadsföreta-get Gavlegårdarna övertog förvaltningsansvaret för Öster och några månader senare, som en

extraordinär arbetsuppgift, tog sig an stadsför-nyelsearbetet i stadsdelen. För de anställda var det en intensiv period. Två olika företagskultu-rer skulle slås samman och nya rutiner utveck-las. För dem med ansvar för Öster blev arbetssi-tuationen än intensivare. Fastighetsunderhållet i stadsdelen var starkt eftersatt och den sociala situationen miserabel. Det arbetssätt som skulle genomsyra den nystartade förnyelseverksamhe-ten i området var dessutom något som ingen av dem hade någon erfarenhet av. Man skulle jobba förutsättningslöst utan färdiga förslag att presentera för de boende och samtidigt vinna de boendes förtroende att man från bostadsföretag och kommun menade allvar med upprustningen av området. Det var nog mer än en som tänkte: ”Det här kommer aldrig att gå”. Men man hit-tade sin roll och lärde sig att möta de nya krav och förväntningar, som stadsförnyelsearbetet medförde. Under flera år var arbetet på Öster inget åtta till fem-jobb, som en av Gavlegårdar-nas anställda uttryckte sig.

Varifrån kom då idéerna? Enligt kommunens planeringschef hade man under 1990-talet diskuterat hur man på kommunal nivå skulle kunna jobba i de olika kommundelarna ur ett underifrånperspektiv. Olika försök hade gjorts med skiftande resultat. Man hade även rekryte-

rat en person med erfarenhet från den så kallade Bygderörelsen för att utveckla detta med med-borgardeltagandet i den kommunala planering-en. När därför förnyelsen av Öster åter kom upp på agendan i samband med fusionen bildades snabbt en informell styrgrupp med representan-ter från såväl bostadsföretag som kommun. Ett antal studiebesök gjordes till bostadsområden, där man prövade nya arbetsmetoder såsom t.ex. Gårdsten i Göteborg. Samtidigt rekryterades den person som skulle bli frontfiguren i Bode-mokratiprojektet på Öster – Hans Helmerson.

Hans Helmerson bakgrund fanns inom fritids-sektorn där han under många år och på olika sätt arbetat med frågor kring ungdomar och demo-krati, Under knappt två år hade han även arbetat på kommunledningskontoret med att överföra sina erfarenheter från stadsdelsarbetet i förorten Sätra till andra stadsdelar och kommundelar i Gävle. Närmast kom han från Gävle kommuns invandrarcentrum, men var samtidigt engagerad inom Ungdomsstyrelsen i ett nationellt nätverk som arbetade med ungdomsdemokratifrågor. Ungdomsstyrelsen är en statlig myndighet med egen generaldirektör. (Öster, dec 2001)

Vid sin sida hade Hans Helmerson, som nu var anställd på Gavlegårdarna, ett antal personer med

9

stor betydelse för upprustningsarbetet i stadsdelen såsom företagets byggprojektledare, distriktsche-fen med ansvar för bland annat Öster samt den ansvarige för områdets förvaltning. Tillsammans bildade de den trojka, som från Gavlegårdarnas ansvarsområde på basplanet arbetade fram ett processtänkande kring Östers förnyelse. Men som kommer att framgå längre fram i rapporten fanns fler eldsjälar av stor betydelse för den fortsatta utvecklingen både bland de boende, från olika frivilligorganisationer samt kommunen.

Stadsförnyelsearbetets organisatoriska strukturAtt förnya stadsdelen Öster har varit ett forma-liserat samarbetsprojekt mellan bostadsföre-taget och Gävle kommun. Det avspeglar sig såväl i projektets styrgrupp och processgrupp som i de olika arbetsgrupper som uppstått under arbetets gång. Styrgruppen har bestått av ledande personer inom bostadsföretaget och kommunen i form av styrelseordförande, VD och projektets processledare liksom an-svarigt kommunalråd och kommunlednings-kontorets planeringschef. I processgruppen, som ansvarat för att arbetet har drivits fram-åt, återfinns representanter från bostadsföre-taget i form av förvaltare och projektledare

Hans Helmerson och från kommunen i form av kommunledningskontorets planeringschef, en representant från hyresgästföreningen samt tre hyresgäster/eldsjälar från stadsdelen. Arbetsgrupper har startats efter behov. De har varit öppna och de boende har själva valt när de vill gå med och när de vill avsluta sitt engagemang. Varje arbetsgrupp har letts av några bland de boende och har haft minst en person knuten till sig från Gavlegårdarna el-ler Gävle kommun beroende på vilken kom-petens som behövdes i gruppen.

Under det första året startades fem arbets-grupper: Gårdsrådet med ansvar för den nyöppnade kvartersgården Kanalen och med en egen budget. Gårdsutvecklingsgrupperna, som till sitt antal var tre under det första året, samt Trafikgruppen, Festkommittén och Ungdomsgruppen. Med åren kom dessa fem att kompletteras med ytterligare arbetsgrup-per som kom att arbeta med trygghetsfrågor, teknisk och fysisk förnyelse av fastigheterna, odlingslotter, hushållsnära sopsortering, grannsamverkan m.m.

I projektet ”Ett aktivt Öster”, som beskrivs närmare längre fram, har det funnits projekt-medel som administrerats av Studiefrämjan-

det för att de boende på Öster snabbt skall kunna få hjälp med pengar till projekt eller andra aktiviteter som man ville organisera i stadsdelen. Pengarna kommer från Gavlegår-darna och Hyresgästföreningen.

Syfte och övergripande mål Syftet med projektet har varit att genomföra en förnyelse och förbättra förutsättningarna för de boende i stadsdelen, bland annat genom ökat medbestämmande i form av boendedemokrati. Utifrån detta har följande övergripande mål formulerats:

Delaktighet: Efter förnyelsen är det många som engagerar sig och tar ansvar för utveckling-en av sitt bostadsområde. För att detta ska vara uppfyllt inom två år ska minst 10 procent av de boende vara varaktigt engagerade i aktiviteter som ökar bodemokratin.

Blandad befolkning: I området ska finnas en blandning som ger de boende kontakt med och insikt i andra människors levnadsvillkor. Befintlig sammansättning i området ska inte av-vika från andra hyresrättsområden i Gävle.

10

Attraktivt boendealternativ: Öster ska uppfattas av såväl de som bor i området som av andra som ett intressant och attraktivt boende-alternativ. Åtgärder ska leda till att höja uthyr-ningsgraden och öka kvarboendet.

Trygghet och säkerhet: Efter förnyelsen är det tryggt och säkert att bo i stadsdelen. Vi arbetar tillsammans för att finna säkrare skolvä-gar för barnen och ett program för hur säkrare och tryggare förbindelser med staden ska skapas. Kontinuerliga överläggningar med Gävle kom-mun kommer att hållas i syfte att få en priorite-ring av infrastrukturåtgärder för Öster på längre sikt.

Kommunikationer: Stadsdelens kontakt med omgivningen ska förbättras. Förbindelserna med centrum och skola ska vara trygga.

Kretsloppsanpassning: Efter förnyelsen ska stadsdelen vara mer kretsloppsanpassad än idag.

Fritidsaktiviteter: När förnyelsen är färdig ska intresset för och deltagandet i fritidsaktivite-ter inom området vara högt.

I broschyren ”En stadsdel förnyas i Gävle” från

år 2002 har de övergripande målen brutits ner i ett antal viljesatser under skilda rubriker.

Bodemokrati: Detta vill vi• Låta Öster bli ett projekt där hela arbets- processen är en form av bodemokrati, när vi tillsammans förnyar en hel stadsdel.• Vara öppna för samtal med våra hyres- gäster om bodemokrati med självförvaltning, kooperativ hyresrätt och även bildandet av bostadsrättsföreningar.• Skapa en modell för hur de boende kan medverka i kommande förnyelseprocess.

Teknisk förnyelse: Detta vill vi• Att till slutet av år 2005 ha genomfört en uppfräschning av förnyelsen av områdets byggnader

Vill 50+ bo här? Detta vill vi• Skapa goda bostäder för äldre, med möjlig- het till gemensamma aktiviteter, för att öka kvarboendet i området. Om svaren på Gavle- gårdarnas förfrågan visar att det finns intresse för ett 50+boende på Öster kommer ett av höghusen att byggas om för detta. En förny- else som vi tror kommer att öka stabiliteten och tryggheten i området.

Gårdsutveckling: Detta vill vi• Att gårdsrummen och den gemensamma utemiljön förbättras tillsammans med de boende. I den takt de vill engagera sig och ta ansvar.• Att under 2002 påbörja översynen av avfallshanteringen tillsammans med de boende.

Tryggare väg till centrum och skola: Detta vill vi• Påverka till åtgärder för säkrare skolväg redan vid 2002 års slut och för mer genomgripande förbättringar på sikt.• På längre sikt påverka till en bättre och tydligare infart till området och säkrare tra fikmiljö för alla. Utveckla nya, tryggare förbindelser mellan Öster och centrum.

Tryggare hemma och ute: Detta vill vi• Genomföra förbättringar av ljussättningen i området för att skapa en tryggare miljö, med start 2003.• Bidra till att förnyelseprocessen övergår i ett fortsatt engagemang bland de boende som leder till mer sociala kontakter och ökad trygg het i området.

11

Alla träffas på Kanalen: Detta vill viMånga aktiviteter för unga och gamla är redan igång. Vi vill att engagemanget ska fortsätta.• Under hösten 2002 startar en filial till ung domsgården Block 17 i området. Målgrup pen är i första hand barn mellan 7 och 12 år.• Att odlingslotter planeras för sommaren 2003

Det var så det började Stadsförnyelsearbetet på Öster började i mars 2001 med ett vitt papper. De boende inbjöds till ett stormöte, vilket ett 70-tal boende hör-sammade. Till dessa ställdes följande tre frågor

1. Vad är bra med Öster?2. Vad är mindre bra?3. Vad saknas?

De boende arbetade i olika grupper med att samla ihop synpunkter och förslag. Varje grupp skrev sedan upp sina tre viktigaste punkter på blädderblock längs väggarna. Därefter fick varje deltagare femton färgglada pluttar för att markera de punkter som man tyckte var mest betydelsefulla. Några spred ut sina pluttar, andra satte fem pluttar vid samma förslag för att mar-kera hur viktigt det var. Så räknades pluttarna

vid varje rubrik. Resultatet gav en lista över de frågor som de boende tyckte var allra viktigast, frågor som skulle prioriteras. Men även övriga synpunkter som grupperna skrivit ner samlades in och integrerades i förnyelsearbetet.

För de boende var frågan om bredband allra viktigast. Men också: Tryggare och säkrare om-råde, bättre entréer och snyggare fasader, bra med närbutik och förskola, tryggare skolväg och bättre kontakt med centrum, lugnare område samt träffpunkt för alla.

Arbetsprocessen

Själva kärnan i förnyelsearbetet på Öster for-mulerades, som redan framgått, i termer av ett Bodemokratiprojekt. Upprustningen av området skulle ske i dialog med de boende och innefatta såväl sociala som fysiska insatser som dessutom skulle pågå parallellt med varandra. För att tydliggöra innehållet i de olika delmo-ment som upprustningen av Öster innefattade har vi i denna utvärdering valt att beskriva dem under skilda rubriker såsom Bodemokrati, Den Tekniska och fysiska upprustningen, Ett aktivt Öster, Att ta kontroll över området samt Kommunikationen med staden. För de berörda Österborna var allt detta sammanvävt och bil-

dade det förnyelsearbete på Öster som denna utvärdering försöker att beskriva och analysera i sin helhet. BodemokratiMarsmötet 2001 var alltså det första bostadsmö-tet på Öster och det skulle följas av en lång rad andra möten under förnyelseprocessens gång. Med utgångspunkt från de synpunkter som framkom vid detta första möte formulerades de övergripande målen för Östers förnyelse liksom de ovan beskrivna ”detta vill vi - punkterna”, som bearbetades vidare i de arbetsgrupper som startade direkt efter det inledande bostadsmötet. Men som också kom att bearbetas i de arbets-grupper som tillkom allteftersom förnyelsepro-cessen framskred.

Arbetsgrupper och bostadsmöten var dock bara en typ av arrangemang inom ramen för Bode-mokratiprojektet på Öster. Andra exempel är de s.k. gåturerna då man från bostadsföretagets sida vandrade runt i området tillsammans med boende och diskuterade fasader, entréer och andra frågor som gällde den tekniska och fysiska förnyelsen av området. Färgprover målades t.ex. upp på en av fasaderna som underlag för en dis-kussion med de boende. Vid val av belysnings-utrustning (2004) och konstnärlig utsmyckning

12

(2007) avgjordes detta med omröstning bland de boende som slutit upp och tagit del av för-slagen som presenterades. Vid belysningsträffen gick det till på så sätt att en typ av lampor var monterade i utomhusarmaturen, när de boende kom till mötet och som de fick ta del av. Under kaffepausen byttes dessa lampor ut till lampor med en annan typ av ljussken. På grundval av detta genomfördes därefter en omröstning bland de som deltagit. Med på mötet var även en konsult från ett företag som arbetade med ljusdesign.

De boendes delaktighet i upprustningen av Öster var själva fokuspunkten i den arbetspro-cess som utvecklades både från bostadsföretagets och kommunens sida. Efter år av misskötsel gällde det att vinna Österbornas förtroende. Det gällde att visa att den förnyelse som stod för dörren var allvarligt menad och att den riktade sig till dem som nu bodde på Öster. Därför ge-nomförde bostadsföretaget en rad konkreta och synliga åtgärder i förnyelseprojektets inledning. Upprustning av förråd och badrum liksom det underjordiska garaget startade tämligen omgå-ende. Detsamma gällde tillkomsten av en boule-bana och 15 odlingslotter, som genomfördes på initiativ av några Österbor. Överhuvudtaget var man från bostadsföretagets sida öppen för att på

olika sätt stödja förslag på verksamheter från de boende. Bara det fanns en grupp av boende som stod bakom och kunde ta ansvar för den verk-samhet som man drog igång.

Informationsbladet ”Öster. Där det händer saker” med några nummer per år var en viktig informationskanal till de boende om allt som hände i området både vad gällde den tekniska och fysiska upprustningen men också vad som gällde all annan verksamhet som startade under årens lopp. Hans Helmerson, frontfiguren i Bodemokratiprojektet på Öster, hade dessutom fasta tider varje vecka då han fanns på plats i den nyöppnade kvarterslokalen ”Kanalen”. Österborna hade då möjlighet att ställa frågor, diskutera idéer och förslag eller endast ta en fika.

Den tekniska och fysiska upprustningenPå ett välbesökt bostadsmöte i juni 2003 presen-terades de slutgiltiga ritningarna för den teknis-ka och fysiska förnyelsen på Öster, vilka enligt redovisningen från mötet mottogs positivt. För-slaget hade dessförinnan presenterats för två av arbetsgrupperna, som även hade haft möjlighet att lämna synpunkter. Det som presenterades var ett förslag på fasadutformning, färgsättning, trapphus, entréer, takutformning med takfot, inglasning och större balkonger. Inglasningen

av balkongerna försvann dock i den fortsatta dialogen med de boende. Tidplanen för den fysiska och tekniska upprustningen beräknades vid tidpunkten för bostadsmötet till fyra år, men kom i realiteten att sträcka sig fram till hösten 2010 innan samtliga ombyggnader var genom-förda och alla markarbeten klara.

Östers förskola fick en ny och upprustad gård 2003, där såväl personal som föräldrar deltagit i diskussionerna om den nya utformningen. Matteusparken mitt i området (åter)-invigdes 2007 med ett stort tårtkalas efter ett gediget utvecklingsarbete av en arbetsgrupp bestående av representanter för Österborna, Gavlegårdarna och en landskapsarkitekt.

Mest komplicerad var ombyggnaderna av de fyra höghusen, där fasaderna på grund av fysiska brister var tvungna att bytas ut samtidigt som en ny och gestaltningsmässigt spännande takvå-ning byggdes på. Detta krävde dels evakuering av vissa lägenheter, dels inplastning av respektive byggnad i 8 - 9 månader. Något som ställde de kvarvarande boende inför en mycket påfrestande bostadssituation. Genom upprepade bostadsmö-ten med de drabbade höll ansvariga på bostads-företaget de boende uppdaterade om tidsplaner och uppkomna problem. Samtliga entreprenörer

13

som anlitades hade dessutom informerats om Österprojektets intentioner och vad det krävde i tidsplanering och i kontakterna med de boende.

Under 2007 stod ombyggnadsverksamheten still på grund av strandade hyresförhandlingar. För de ansvariga för ombyggnadsverksamheten var detta en jobbig period. De är dock osäkra på i vilken omfattning de boende uppfattade detta oplanerade avbräck i upprustningsarbetet på Öster och vad det i så fall hade för betydelse. Deras uppfattning är att det hände så mycket annat i områdets sociala liv att det överbryggade den uteblivna ombyggnadsverksamheten under 2007.

Ett aktivt ÖsterParallellt med den tekniska och fysiska upp-rustningen av Öster blomstrade den sociala verksamheten i området. Delvis som en produkt av det pågående Bodemokratiprojektet, delvis som en produkt av andra krafter som verkade i området. Redan före Gavlegårdarnas överta-gande av Öster fanns aktiva Österbor som bland annat genom den lokala hyresgästföreningen svarade för olika aktiviteter i området. Men med Bodemokratiprojektet och den nyöppnade kvar-terslokalen ”Kanalen” fick dessa ny luft under vingarna. Luciafirande och Internationella festen

är bara några exempel på de årliga arrangemang som nu äger rum på Öster. Kräftskiva och Sur-strömmingsfest är andra.

Oberoende av förnyelseprojektet men i tid sam-manfallande ansökte en nyanställd på Studie-främjandet hos kommunstyrelsen om s.k. inte-grationspengar för att anordna skollovsaktivite-ter för barnen på Öster och i Nordost. Pengar beviljades för detta och i kölvattnet på denna verksamhet växte mer traditionella studiekurser fram. Kvinnor med utländsk bakgrund, som ville lära sig laga svensk husmanskost, är ett exempel. Samma kvinnor kom även att arbeta fram en kokbok med recept från såväl Sverige som andra länder runt om i världen. Att lära sig cykla och simma är andra exempel på kurser i Studiefrämjandets regi.

Studiefrämjandet var till en början inte det enda studieförbundet på Öster. Men med en besjälad verksamhetsledare, som letade nya arbetsformer på områdesnivå, utvecklades Studiefrämjandet till en viktig aktör i Östers sociala liv även efter det att projektpengarna för skollovsaktiviteter tagit slut under 2003. För att Studiefrämjandet skulle kunna fortsätta med sin öppna verksam-het på Öster formulerades därför en ansökan om ekonomiskt stöd från Gavlegårdarna och

Hyresgästföreningen. Detta ledde till att ett nytt projekt startade under beteckningen ”Ett aktivt Öster”, till vilket Gavlegårdarna och Hyresgästföreningen tillsköt medel som i dags-läget uppgår till 160.000kr per år. Pengarna förvaltas av Studiefrämjandet och redovisas inför Gårdsrådet, som består av representanter från Gavlegårdarna, Hyresgästföreningen, Studieför-bundet, Grannsamverkan och aktiva Österbor som är ledare för olika aktiviteter. Tanken är att de medel som handhas via ”Ett aktivt Öster” ska täcka utgifter som uppstår i samband de olika arrangemang som äger rum i området.

Grannsamverkan, som nämndes ovan, startade under 2003 av några nyinflyttade Österbor. Aktiviteten var till en början inriktad på s.k. Nattvandringar för att öka trivseln och trygg-heten i området. Initiativtagarna poängterade att de inte var något medborgargarde. Deras uppgift var att gå runt i området och stänga dörrar, titta till garaget och källarna. Upptäckte de något otillbörligt kontaktades Securitas eller polisen. Efter att en egen lokal i en av husens källare ställts till Grannsamverkans förfogande vidgades typen av aktiviteter. Den nya lokalen innehöll möbelbytarverkstad, snickarverkstad och en syhörna. Till en början även ett gym, som numera är avvecklat men återuppstått i en

14

annan källarlokal och drivs liksom tidigare av ideella krafter. I Grannsamverkans lokaler finns även en målargrupp, som årligen ordnar konst-utställningar där de kan visa upp sina alster. Som ett mått på den sociala verksamhet, som äger rum på Öster, ska enligt uppgift 12.000 ak-tivitetstimmar på ideell basis ha ägt rum under 2010 med medel från det tidigare nämnda ”Ett aktivt Öster”.

Att ta kontroll över områdetÖster ”igår” och Öster ”idag” är enligt den för området ansvarige förvaltaren två skilda världar. När Gavlegårdarna tog över ansvaret för Öster var området socialt nerkört. Källarna var som ett ”slagfält”. I det underjordiska garaget pågick kriminell verksamhet och många av de mer ”normala” hyresgästerna stördes av grannarnas sätt att leva. Trygghet och säkerhet var ju också något som lyftes fram av de boende vid det första bostadsmötet i mars 2001. Och detta var något som krävde extra ordinära insatser från bostadsfö-retaget att bemästra. Bygga om förråd och garage samt förbättra belysningen i området var då bara en typ av insatser som var viktiga att genomföra. Men det gällde även att socialt få kontroll över området och sätta normen för vad som kunde ses som normalt. Under förnyelseprojektets första

år fanns därför s.k. Bomiljöväktare i området, anställda av Securitas. Dessa hade även en egen lokal, dit boende kunde vända sig om de önskade få kontakt. Vid den tidpunkten krävdes det pro-fessionell tillsyn av området. När de tidigare be-skrivna Nattvandringarna kom till stånd genom ”Grannsamverkan” hade situationen på Öster blivit betydligt lugnare. Ett annat prioriterat arbetsområde för att skapa trygghet och säkerhet var uppföljningen av de ärenden som Störningsjouren blivit inkopplad på. Under flera år använde förvaltaren måndagar och stundom tisdagar för att göra hembesök hos alla som störningsjouren hade varit i kontakt med under helgen; stundom i sällskap med uni-formerad polis eller vaktbolag. Under en period anlitade bostadsföretaget även ett medlingsföre-tag, som besökte området en gång per vecka för att medla mellan hyresgäster.

”De första fem sex åren kändes som en enda lång uppförsbacke, men nu när man nått krönet får man som förvaltare skörda frukterna av allt slit. Hade man bara renoverat husen utan att ta tag i den sociala si-tuationen i området hade det bara blivit en kortvarig förbättring”, tror personen ifråga. Genom alla möten och arbetsgrupper som förekommit, tillika med ombyggnad och uppstädning av missförhållandena i

området har de boende sett att Gavlegårdarna menar allvar med upprustningen på Öster. Som förvaltare av området känner man att bostadsföretaget byggt upp ett förtroendekapital bland de boende.

Kommunikationen med stadenEpitetet ”Så nära och så långt ifrån” skulle kunna användas för att beskriva stadsdelen Öst-ers placering i stadslandskapet. Å ena sidan är stadsdelen placerad på gångavstånd till stadens centrum, å andra sidan är den avskärmad från stadens centrala delar på grund av en svårbemäs-trad barriär bestående av en stor trafikled och av järnvägen. Gångtunneln som förbinder Öster med Gävles centrum upplevs som lång, mörk och otrygg. Stadsdelens enda kvarvarande utfart efter 60-talssaneringen mynnar ut på den starkt trafikerade trafikleden. Inte heller har det fun-nits någon bussförbindelse med staden i övrigt. Öster har legat som en sista utpost mot havet, avskärmad från staden i övrigt.

Trafikfrågan och stadsdelens koppling till sta-dens centrala delar har av förklariga skäl varit en av de stora frågorna genom hela förnyelseprojek-tet. Redan vid det första mötet med de boende bildades en särskild arbetsgrupp för trafikfrå-gorna på Öster. Ännu har dock detta arbete inte kommit till någon lösning, trots ambitiösa

15

insatser från såväl bostadsföretaget som kom-munen. Inledningsvis och i avvaktan på en mer permanent lösning genomförde bostadsföretaget vissa förbättringsåtgärder, när det gällde den befintliga tunneln i form av bättre belysning och en öppnare tunnelmynning utan prång och obehagliga hörn. Under tiden arbetade kommu-nens tekniska kontor på en mer genomgripande lösning för både gång- och biltrafiken. Detta presenterades vid ett bostadsmöte på Öster i no-vember 2007. Enligt detta förslag skulle Öster få en helt ny infart skild från den tidigare nämnda trafikleden. Och den nya tunneln skulle göras bredare och ljusare. Dessutom hade diskussioner påbörjats med banverket angående uppgångar till järnvägsstationens perronger. Men det fanns ett problem, som också kom att stoppa det framlagda förslaget. Tunnelmynningen mot staden inkräktade på stadens skyddsmärkta trädplanteringar. Inte mycket men tillräckligt mycket för att förslaget skulle få avslag ända upp i högsta instans på nationell nivå.

Större framgång hade Östers damklubb som uppvaktade Gävle kommun om behovet av en bussförbindelse. 2010 blev detta verklighet. Stadsbussarna rullar nu från centrum genom Öster och via en specialbyggd bussfil vidare till Gävle Strand och därefter till stadsdelarna

på andra sidan av det inre hamninloppet. Och så samma väg tillbaka. Gävle Strand är en ny vattennära stadsdel, som byggs på ett gammalt industriområde med det dåtida namnet Alder-holmen. Det innehåller en blandning av bo-stadsrätter och hyresrätter. Etapp 1 färdigställdes under 2009 och etapp 2 pågår. Planer finns för ytterligare en etapp, etapp 3. Så frågan är öppen om det var Öster damklubb eller tillkomsten av Gävle Strand som gav Öster tillgång till stadens bussnätverk.

Stadsförnyelsen på Öster som en läroprocess

För personalen på Gavlegårdarna var förnyelse-modellen på Öster ett helt nytt sätt att tänka och att arbeta. Det gällde inte bara att tänka nytt i det skifte som uppstår, när man går från att arbeta utifrån uppgjorda underhållsplaner till att genom-föra omfattande om- och nybyggnadsverksamhet i en hel stadsdel. En stadsdel, som de själva liksom Gävlebor i gemen, närmade sig med ett visst mått av avvaktan. Öster var ett område man inte åkte till, som någon beskrev de vanliga Gävlebornas syn på stadsdelen. Med Hans Helmerson och hans bakgrund inom andra delar av den kom-munala verksamheten kom också kravet att jobba

med de boende utifrån helt nya premisser än vad man tidigare var van vid. Bodemokrati betydde att man tillsammans med de boende arbetade fram vad som skulle ske i stadsdelen. Inte att man kom med färdiga förslag, som de boende fick lämna synpunkter på. Att på detta sätt kasta sig ut i det okända och samtidigt reda ut den arbetssituation som fusionen mellan de två bostadsföretagen medförde var inget åtta till fem-jobb. Men nu när man sitter med facit i hand och i backspegeln kan se förnyelseprojektet på Öster skulle de ställa upp och jobba på samma sätt igen. Det tioåriga förny-elseprojektet på Öster kom för de inblandade att bli ett slags läroprocess. Det har givit nya erfaren-heter att ta med sig inför liknande arbeten i andra stadsdelar. Men också många saker att reflextera över både vad gäller den långa projekttiden, kon-takten med de boende och kopplingen mellan ombyggnad och förvaltning.

Att genomföra en så omfattande ombyggnads-verksamhet i en hel stadsdel som fallet var i Öst-erprojektet var mer komplicerat än man kunde föreställa sig i det inledande skedet. Ritningarna från 60-talet stämde inte alltid, oväntade tekniska och fysiska problem krävde lösningar på plats o.s.v. Med ytterligare någon person, som bygg-projektledaren kunnat dela sina arbetsuppgifter med samt med en mindre stelbent årligt upplägg

16

av finansieringen, skulle ombyggnadsprocessen troligen kunnat drivas mer effektivt. Den långa startsträckan tills själva ombyggnadsverksamheten kom igång kan dock ses i mer positiv dager. Det gav möjlighet att bygga upp det förtroendekapital hos de boende som man från bostadsföretagets sida hade nytta av under själva ombyggnadsperio-den. Att hålla de boende informerade om vad som händer är A och O i ett projekt som detta. Det gäller också att snabbt kalla till informationsmöte då problem uppstår som kan skapa oro och ne-gativa attityder hos dem som drabbas. En teknisk och fysisk upprustning av en hel stadsdel ställer inte bara de byggansvariga inför hårda prov utan även de boende.

Att artigt lyssna på de boendes synpunkter är något annat än att föra en dialog. Så kommenterar kommunledningskontorets planeringschef arbets-modellen på Öster. Samma andemening finns i flera av intervjuerna som genomförts. Genom att föra en dialog och tydliggöra för de boende både i tanke och handling att man verkligen lyssnade och tog deras argument på allvar byggdes ett för-troendekapital upp. De boende förstod att man från ansvarigt håll menade allvar. Men detta är något som tar tid. Under de första åren av förny-elseprocessen på Öster kom det alltid uppbragta personer till de utlysta mötena som ville berätta

hur det verkligen var i bostadsområdet. Det blev väldigt många möten, där boende skulle prata ut. Men när de boende och representanter från bostadsföretaget och kommunen träffades allt fler gånger på stora bostadsmöten, förutom alla arbetsgrupper och andra träffpunkter som ägde rum, minskade stressen. Det blev lättare att dis-kutera det som stod på agendan. Det blev även lättare att på ett konstruktivt sätt reda ut och dis-kutera de motstridiga intressen som fanns mellan bostadsföretag och de boende men också mellan olika boende.

Hur mycket tid ett dialogarbete som det på Öster ska ta måste, enligt de inblandade, diskuteras från fall till fall. I ett socialt problematiskt område som Öster lade troligen Bodemokratiprojektet grun-den till att de övriga delarna av insatserna kom att leda till ett lyft för området i ett längre perspektiv. I en annan typ av bostadsområde, där dialogen mellan bostadsföretag och boende redan finns, dvs i själva förvaltningen av området, torde boendedi-alogen kunna byggas upp utifrån andra premisser när någon form av förnyelse eller upprustning av området ska äga rum. Det viktiga är att de boende förstår vad som händer och känner förtroende för den som äger och förvaltar området oavsett om det är knutet till ett specifikt upprustningsprojekt eller den långsiktiga förvaltningen av området.

Att arbeta i ett upprustningsprojekt och att arbeta i en förvaltningssituation bygger på helt olika organisationsprinciper. I förnyelsearbetet på Öster lärde man sig att dessa båda sidor i ett bostadsfö-retags verksamhet måste jobba tätt tillsammans redan från start. I inledningsskedet var detta inte tillräckligt utvecklat. Frågor föll mellan stolarna, trots att beslut togs. Man upptäckte att ingen ägde frågan. Att det i den beslutande gruppen inte fanns en tydlig kanal till dem som arbetade med själva förvaltningen i området. Detta löstes när de både sidorna möttes och bildade ett gemensamt team för det fortsatta arbetet. Därmed gavs ny kraft i den fortsatta förnyelseverksamheten på områdesnivå.

Sammanfattande kommentar

Tio år kan kanske ses som en lång period. Som framkom ovan kunde vissa moment inom den tekniska och fysiska upprustningen troligen kun-nat ske snabbare med ett annat upplägg. Men att bygga upp ett förtroendekapital och att tydliggöra gången i en arbetsprocess för alla inblandade par-ter i ett bodemokratiprojekt tar tid; inte bara för de boende utan även för bostadsföretagets perso-nal och de olika kommunala förvaltningar som

17

behöver involveras. Det vittnar många relativt kortvariga stadsförnyelseprojekt om. Verksamheter hinner knappt byggas upp förrän projekttiden är till ända och därmed de extra resurser som kan behövas för att uppnå mål kring t.ex. social stabi-litet och trygghet i boendet. Det bostadsföretaget vinner i effektivitet genom att snabba upp denna del av förnyelseprocessen, förlorar man kanske i trovärdighet. De boende känner att man enga-gerat sig något som egentligen inte hade någon långsiktighet i sig. Att vinna och vidmakthålla de boendes tillit och förtroende, som måste ses som själva basen i ett bostadsföretags sätt att arbeta på bostadsområdesnivå, måste få ta tid. Detta oavsett om det är frågan om ett upprustningsprojekt eller fortlöpande förvaltning. Och egentligen finns ingen tydlig gräns i bostadsföretagets relation till de boende mellan det förra och det senare, bara olika organisationsformer inom vars ram detta äger rum.

Referenser och skriftligt materialSundin, Mats (2007) Bra läge men dåligt rykte. En jämförande historisk studie av tre stadsdelar i Borås, Eskilstuna och Gävle. Uppsala universitet. Sociolo-giska institutionen & Institutet för bostads- och urbanforskning. Västerås.

Öster. Där det händer saker. Gavlegårdarnas infor-mationsblad under åren 2001–2010 En stadsdel förnyas i Gävle. (2002) Gavlegårdarna

Stadsdelen Öster. Igår, idag, imorgon. (2006) Gavle-gårdarna, Studiefrämjandet, Hyresgästföreningen

18

Tillvägagångssätt

Ett förnyelseprojekt som det på Öster kan analy-seras och diskuteras utifrån tre olika perspektiv:• dels utifrån de boendes delaktighet i det som sker• dels utifrån det sociala kapital som bildas dvs det förtroende och den tillit de boende utvecklar gentemot bostadsföretaget och den fortsatta utvecklingen i området• dels utifrån uppnådda resultat i relation till de mål som sattes upp i inledningen av förnyelseprojektet

Detta kommer att behandlas i detta avsnitt med hjälp av de kvalitetsmätningar, som bostadsfö-retaget årligen låtit genomföra sedan 2004 samt med hjälp av de uppgifter som på olika sätt sam-lats in för den beskrivning av stadsförnyelsesats-ningen på Öster som presenterades i föregående kapitel.

Syftet med de årliga kvalitetsmätningarna är att mäta hur nöjda de boende är med sitt bo-ende och sitt bostadsområde. De genomförs av konsultföretaget ”AktivBo KvalitetsPartner” på uppdrag av bostadsföretaget. ”AktivBo Kvalitets-Partner” har en mångårig erfarenhet av denna typ av kvalitetsmätningar från en lång rad olika bostadsföretag runt om i landet och kan med ut-gångspunkt från detta säga att det finns normala utfall, och utfall som är mer eller mindre bra. Vissa frågor är, enligt företaget, dessutom mer betydelsefulla för hyresgästerna än andra, varför nivån på bedömningen av dessa resultat måste ligga högre än på andra om man ska arbeta med kunddriven fastighetsförvaltning. Exempel på frågeområden med denna dignitet och för vilket ett serviceindex även räknas fram av företaget är: Att som hyresgäst bli tagen på allvar, Bo tryggt, Att ha rent och snyggt och Att få hjälp när det behövs. En målsättning på lägre än 85 % nöjda hyresgäster för t.ex. städning inne och ute bör

enlig de ansvariga för kvalitetsmätningarna inte accepteras. (Högberg & Högberg, 2000)

Tillvägagångssättet vid kvalitetsmätningarna är denna: Ett frågeformulär tillsändes varje år hus-hållen inom Gavlegårdarnas fastighetsbestånd. Ena hälften av hushållen i ett bostadsområde erhåller formuläret det ena året och den andra hälften det andra året. Svarsprocenten är rela-tivt hög. På Öster är den dock något lägre än för Gavlegårdarna i sin helhet och har genom åren pendlat runt 50% för att vid de senaste mättillfällena sjunka till dryga 40%. Svaren på frågeformulären bearbetas av ”AktivBo Kvalitets-Partner” och presenteras och diskuteras därefter med bostadsföretaget.Resultaten på nöjd-kund-mätningarna bör sna-rast ses som en temperaturmätning på tillståndet i respektive område. Det skall alltså inte sam-manblandas med en mer traditionell surveyun-dersökning, där statistiskt säkerställda skillnader

KaPitEL 2

Östers förnyelse ur ett socialt perspektiv

19

mellan exempelvis olika boendegrupper eller olika år kan urskiljas Däremot är det fullt möj-ligt att se om det finns tydliga trender genom de år som enkäten använts liksom vad bostadsföre-taget är bra på och vad man kan bli bättre på i sättet att sköta drift och underhåll i ett specifikt bostadsområde.

På Öster har kvalitetsmätningarna genomförts, som nämndes ovan, sedan 2004 men med un-dantag för 2006 på grund av att tidpunkten för den årliga mätningen flyttades från höst till vinter/vår för att bättre passa ihop med bo-stadsföretagets budgetprocess. Det är resultaten från dessa mätningar, som har använts i vår bedömning av uppnådda resultat vad gäller de övergripande målsättningar som formulerades i början av Österprojektet och som presenterades i föregående kapitel.

Läsanvisning till tabellerna i detta avsnitt

De siffror, som presenteras i tabellform i detta avsnitt, har hämtats från ovan nämnda kvalitets-mätningar. I denna rapport presenteras dock enbart de två positiva värden som finns på en fyrgradig attitydskala med två positiva och två negativa svarsalternativ. Det sker även en sam-manräkning av de två positiva svarsalternativen som presenteras i tabellhuvudet.

Delaktighet

Till det första mötet om upprustningen av stadsdelen Öster kom, som beskrivits i tidigare kapitel, ett 70-tal personer. Mötet resulterade i fem arbetsgrupper utifrån vad mötesdeltagarna kommit fram till som bra och som mindre bra i stadsdelen. Med tiden tillkom ytterligare grup-per. Tillsammans kom de att uppgå till tolv stycken. Rika tillfällen har även funnits att på olika sätt diskutera vad som varit på gång allt från mer traditionella informationsmöten till s.k.gåturer och omröstningar av till exempel typ av belysning och utsmyckning av stadsde-len.Med en befolkning på 1098 personer år 2001, varav 720 personer var över 20 år, kan den första målsättningen för förnyelseprojektet ses som uppfylld. Det vill säga att minst 10% av de boende varaktigt engagerar sig i aktiviteter som ökar bodemokratin.

Fritidsaktiviteter

Men det finns en flytande övergång mellan de aktiviteter i området som direkt berör själva stadsförnyelsen av Öster och alla de aktiviteter som växt fram genom de frivilligorganisationer som verkar i området och som tillsammans

bildar forumet ”Ett aktivt Öster” med eko-nomiskt stöd från Gavlegårdarna och Hyres-gästföreningen i Gävle. Internationella festen, kräftskiva, surströmmingsfest och luciafirande har varit stående inslag under en lång rad av år liksom lovaktiviteter för barn och ungdom. Förutom samlingslokalen Kanalen finns ytterli-gare fritidslokaler i några av husens källare, där boende på ideell basis ansvarar för såväl lokaler som aktiviteter.

Som nämndes i kapitel 1 ska 12.000 aktivitets-timmar på ideell basis ägt rum under 2010 med medel från ”Ett aktivt Öster”. Därmed kan målsättningen om en livlig fritidsverksamhet i området vid förnyelsens slut ses som uppfylld.

Attraktivt boendealternativ

Stämningen på bostadsmötena ändrade med tiden karaktär, enligt de ansvariga för förnyelseverksamheten. Under de första åren var det ofta boende som kom för att prata ut och berätta hur det verkligen var på Öster. Detta avtog allteftersom. Det blev allt lättare att hålla sig till det som stod på agendan för mötet, vilket kan tolkas som att de boendes

20

förtroende för bostadsföretaget hade ökat. Man förstod att bostadsföretaget verkligen menade allvar med den sociala och fysiska upprustning som genomfördes. Och att det skedde i dialog med dem som bodde där och inte för någon framtida tänkt idealbefolkning. De boendes ökade förtroende för bostadsföretaget och dess ambitioner att rusta området avspeglar sig även i de kvalitetsmätningar som genomförts sedan 2004. Gavlegårdarna som bostadsföretag får ett gott betyg av Österborna.

År 2011 skulle 92 % av de svarande på bostads-enkäten kunna tänka sig att rekommendera nå-gon att flytta till Öster mot 77 % 2004. Denna utveckling syns även i det Attraktivitetsindex som konstruerats av ”AktivBo” utifrån ett antal olika variabler för att mäta ett visst områdesattraktivitet. Tillsammans med en ökad ut-hyrningsgrad och ett ökat kvarboende kan det tolkas som att Öster under 2000-talets första årtionde har utvecklats i positiv riktning mot målsättningen Attraktivt boendealternativ åt-minstone för Österborna själva. Huruvida Österbornas bild av Östers utveckling även de-las av Gävleborna i gemen kan man utifrån det material vi har tillgång till enbart spekulera. En trolig tolkning från vår sida är att Östers proble-matiska historia kommer att leva kvar i Gävle-

bornas föreställningar av området under åtskil-liga år framöver. Öster var ett område som man inte besökte, som någon av våra informanter beskrev Öster vid Gavlegårdarnas övertagande. Om det tio år senare istället kan omges med ett visst mått av nyfikenhet; att det av Gävleborna i

gemen ändå uppmärksammas utifrån att någon-ting har hänt, inte minst vad gäller den fysiska framtoningen, måste detta ses som ett steg i rätt riktning vad gäller förnyelsen av Öster som tänkbart boendealternativ.Att uppfattas som ett attraktivt boendealterna

Tabell 1: Hyresgästernas uppfattning om Gavlegårdarna

År 1) Mycket bra 2) Ja, absolut 3) Mycket, bra /Ganska bra /Ja, varför inte /Ganska, bra

2004 75% 87% 87%2005 82% 93% 91%2006 - - -2007 85% 91% 89%2008 84% 93% 92%2009 85% 92% 89%2010 85% 97% 95%2011 89% 92% 92%

1) Tycker du att Gavlegårdarna är mån om dig som hyresgäst?2) Skulle du kunna tänka dig att rekommendera Gavlegårdarna som värd och förvaltare?3) Hur trivs du med Gavlegårdarna som värd och förvaltare?

21

tiv är dock inte enbart en fråga om själva upprustningen av området utan lika hög grad en fråga om den fortsatta skötseln. Att döma av resultaten från ”Nöjd-kund-mätningarna” finns frågeställningar kring rent och snyggt ute och inne, som bostadsföretaget bör analysera och

diskutera om man ska leva upp till en ambi-tionsnivå på 85 % som presenterades ovan. Visserligen finns en svag positiv utveckling även här, men också en bit kvar om man skall leva upp till den ambitionsnivå som de ansvariga för kvalitetsmätningarna rekommenderar. Utan

att gå djupare in i denna problematik kan en förklaring vara att skötseln inne och ute sköts på entreprenad. Från annan forskning vet vi att detta kan leda till en sämre finish än då detta sköts av den ordinarie förvaltningspersonalen. (Öresjö & Siwertsson, 2007, Blomé, 2010)

Tabell 2: Hyresgästernas uppfattning om Öster

År 1)Ja, absolut 2) Ja, varför inte /mycket bra /ganska bra

2004 77% 64%2005 80% 72%2006 - -2007 85% 78%2008 89% 79%2009 89% 80%2010 89% 81%2011 91% 84%

21

1) Skulle du kunna tänka dig att rekommendera någon att flytta till ditt kvarter/bostadsområde?2) Attraktivitetsindex

Tabell 3: Hyresgästernas uppfattning om fastighetsskötsel

År 1)Mycket bra 2)Mycket bra 3)Mycket bra 4)Mycket bra /ganska bra /ganska bra /ganska bra /ganska bra

2004 62% 63% 59% 65%2005 61% 64% 55% 61%2006 - - - -2007 70% 69% 51% 59%2008 66% 67% 66% 69%2009 76% 75% 63% 76%2010 76% 76% 76% 88%2011 78% 75% 73% 81%

1) Vad tycker du om städningen av entrén?2) Vad tycker du om städningen av trapphusen?3) Hur fungerar det med städningen av gård och närmiljö?4) Hur fungerar det med skötseln av rabatter, buskar, träd och gröna ytor?

22

Trygghet och säkerhet

Ett tryggare, säkrare och lugnare Öster stod högt upp på de boendes lista när upprustningen av området inleddes. Förutom ett ihärdigt arbete från bostadsföretagets sida att socialt få kontroll över området har ombyggnader av en-tréer, förråd och garage liksom upprustning av utemiljön och bättre belysning varit en viktig del i arbetet att stärka de boendes känsla av en trygg boendemiljö. Något som de boende också uppskattat. Såväl entréernas och närmiljöns ut-formning som belysningen på gårdar och nära husen får högsta betyg.

Det samlade grepp, som man tagit både socialt och fysiskt vid upprustningen av Öster, torde ligga bakom den ökade trygghet och säkerhet som kvalitetsmätningarna ger uttryck för. Att röra sig ute kvällar och nätter är betydligt min-dre skrämmande idag än för ett antal år sedan liksom rädslan för inbrott i källarförråd och de parkerade bilarna i det underjordiska garaget. Till detta bör nämnas att ombyggnaden av det underjordiska garaget liksom förråden i vissa av husen startade ganska omgående liksom arbetet med ljussättningen av området. Man kan misstänka att Kvalitetsmätningen 2004 har gett ett bättre värde än om de boende besvarat

mot-svarande enkät 2001, då upprustningen av Öster tog sin början. Källare och garage var då, enligt beskrivningarna, i ett miserabelt skick och ett tillhåll för kriminella och hemlösa.

Men de boende på Öster önskade sig inte bara

ett tryggare och säkrare Öster utan även ett lugnare. Som beskrevs i föregående kapitel har stora arbetsinsatser gjorts från förvaltningens sida att socialt få kontroll över området. De för-sta fem sex åren var som en enda lång uppförs-backe. Nu kan man som förvaltningsansvarig

Tabell 4: Hyresgästernas uppfattning om trygghet

År 1)Mycket bra 2)Mycket bra 3)Mycket bra /ganska bra /ganska bra /ganska bra

2004 35% 72% 54%2005 41% 74% 55%2006 - - -2007 59% 81% 74%2008 59% 77% 77%2009 54% 82% 84%2010 58% 80% 83%2011 66% 86% 78%

1) Hur fungerar det med den personliga tryggheten i området kvällar och nätter?2) Vad tycker du om den personliga tryggheten i trapphuset?3) Vad tycker du om den personliga tryggheten i källare/motsvarande?

2323

1) Hur fungerar det med den personliga tryggheten i området kvällar och nätter?2) Vad tycker du om den personliga tryggheten i trapphuset?3) Vad tycker du om den personliga tryggheten i källare/motsvarande?

börja skörda frukterna av allt slit. Så kommen-terar den förvaltningsansvarige på Öster ut-vecklingen i området under de gångna tio åren. Samtidigt visar svaren från bostadsenkäterna en något svårtolkad bild av grannrelationerna i bostadsområdet. Å ena sidan uppger långt mer än hälften att det fungerar mycket bra eller ganska bra med kontakten med grannarna. Något färre men över hälften uppger att det fungerar mycket bra eller ganska bra vad gäller att inte bli störd av grannarnas sätt att leva. Å andra sidan uppger cirka häften av de svarande vid de två senaste mättillfällena att de har bli-vit störda av någon i sitt hus under det senaste året. Av de kommentarer som lämnas nämns hög musik och nattligt festande av flera, men också dysfunktionella familjeförhållanden samt spring om nätterna av folk som inte bor där.

De boendes önskan om ett lugnare Öster tycks kräva fortsatta insatser från bostadsföretagets sida. Ett lugnt, tryggt och säkert Öster hänger precis som frågeställningarna ovan om rent och snyggt ute och inne samman med Östers fort-satta utveckling när förnyelseprojektet är avslu-tat. En projektorganisation i samband med en social och fysisk upprustning av ett område är en sak; den fortsatta driften och underhållet i en ordinarie förvaltningsorganisation något an-

nat. Kring detta krävs något form av strategiskt tänkande om det positiva resultat som uppnåtts ska kunna vidmakthållas och även utvecklas.

Tabell 5: Hyresgästernas uppfattning om säkerhet

År 1)Mycket bra 2)Mycket bra 3)Mycket bra 4)Mycket bra /ganska bra /ganska bra /ganska bra /ganska bra

2004 68% 49% 58% 26%2005 66% 60% 60% 31%2006 - - - -2007 77% 86% 67% 39%2008 67% 78% 73% 48%2009 75% 91% 79% 47%2010 79% 90% 76% 40%2011 74% 90% 83% 52%

1) Vad tycker du om säkerheten mot inbrott i lägenheten?2) Vad tycker du om förrådens säkerhet mot inbrott?3) Vad tycker du om säkerheten för parkerade bilar i garaget?4) Vad tycker du om säkerheten för parkerade bilar utomhus?

24

Kommunikationer

Den övergripande målsättningen om trygghet och säkerhet gällde inte enbart själva boendet i området utan även stadsdelens kontakt med omgivningen. Säkrare skolvägar för barnen och en säkrare och tryggare förbindelse med stadens centrum var prioriterade frågeställningar redan från start. Men som redovisats i tidigare kapitel är dessa problemområden i stort sett olösta. Vis-serligen har den befintliga gångtunneln mot stadens centrum fått bättre belysning och en mer öppen tunnelmynning, där prång och dolda vinklar byggts bort. Men det helhetsgrepp som såväl kommun, bostadsföretag som boende ar-betat med för att lösa Östers koppling till staden för såväl biltrafikanter som gångare väntar ännu på sin lösning. Det av kommunen framtagna förslaget inkräktade på Gävles skyddsmärkta trä-dalléer och har som tidigare nämnts fått avslag ända upp i högsta instans på nationell nivå. Den nyligen tillkomna bussförbindelsen genom Öster är därmed det mest påtagliga resultatet i arbetet att förbättra Östers relation till staden i övrigt.

Sammanfattande kommentar

Ambitionsnivån vid förnyelsen av Öster har satts

högt. Det har inte bara varit en fråga om att rusta området rent fysiskt utan även att skapa social stabilitet och ta vara på de positiva kraf-ter som finns bland de boende. Själva kärnan i detta har varit att genom en fortlöpande dialog visa att man tar de boende på allvar och genom aktiv handling visa att de boendes engagemang har betydelse för ett områdes utveckling. Ett förtroendekapital har byggts upp under de tio år som förnyelseprojektet på Öster har pågått. Det framgår av de kvalitetsmätningar som gjorts i området sedan 2004.

Allt började ju i mars 2001 med ett vitt papper, där de boende formulerade sina önskemål: Ett tryggare och säkrare område; Bättre entréer och snyggare fasader; Bra med närbutik och för-skola; Tryggare skolväg och bättre kontakt med centrum; Lugnare område samt Träffpunkt för alla. Tio år senare har många av dessa önskemål uppfyllts. Öster idag är ett annat Öster än igår och de boende känner att det som gjorts har gjorts för dem och inte för någon framtida tänkt idealbefolkning. Därmed inte sagt att Öster är problemfritt. Men fysiskt och socialt står dagens Öster bättre rustat än för tio år sedan, då förny-elseprojektet började. Men det är kanske nu den största utmaningen för upprustningen av Öster tar sin början. Med avslutningen av förnyelse-

projektet sommaren 2010 inlemmades området i en ordinarie förvaltningssituation. Vad det innebär kan bara fortsatt forskning i området ge svar på. Men att gå från en projektorganisa-tion till en ordinär förvaltningsorganisation kräver någon form av strategiskt tänkande kring uppbyggnaden av den fortsatta driften och un-derhållet av området. Som redovisats ovan visar de genomförda kvalitetsmätningarna att städ-ning ute och inne liksom upplevda störningar av grannar är problemområden som kräver fortsatt uppmärksamhet från bostadsföretagets sida om det positiva resultat som uppnåtts ska kunna vidmakthållas och även utvecklas.

Referenser

Blomé, Gunnar (2010) Ekonomiska effekter relaterade till åtgärder i Bostadsområden. Boverket Högberg, Anna.Lena & Erik Högberg (2000) Kunddriven fastighetsförvaltning, Liber eko-nomi. MalmöÖresjö, Eva & Christina Siwertsson (2007) Rå-slätt och Öxnehaga – två miljonprogramsområ-den. Ingår i Oredsson, Sverker (red.) Jönköpings kommuns historia. Historiska Media, Lund.

25

Tillvägagångssätt

Företagsekonomiska analyser inom forsknings-fältet bostadsförnyelse är ovanliga på grund av brist på ekonomisk information, svårigheter att följa projekt som pågått under flera år och att skapade värden är svåra att mäta. Denna studies metodologiska angreppssätt bygger på ett flerårigt forskningsprojekt som undersökt ekonomiska effekter relaterade till åtgärder i bo-stadsområden (Blomè 2011). Metoden innebär konkret att bostadsområdet Öster i Gävle jäm-förs med utgångspunkt i två olika alternativa företagsstrategier: (A) innebär förnyelseinsatser på Öster och (B) är en fiktiv situation utan några extra investeringar samt områdesförvaltning med obefintlig hänsyn till områdets situation. Ekonomisk data från Öster mellan år 2001-2010 har använts som empiriskt material. Uträk-ningarna har anpassats efter antalet tillgängliga lägenheter (735 lägenheter år 2001-2005 och

därefter 741 lägenheter) och områdets reella investeringar, skötsel och underhållskostnader samt hyresintäkter.

FörvaltningskostnaderEftersom områdessituationen antas förvärras i (B) har en vakansgrad på cirka 10 procent räknats in i kalkylen vilket liknar tillståndet i området då förnyelseprojektet påbörjades. Bostadsområdet Nordost har används som refe-rensområde. Nordost är ett storskaligt område i Gävle med jämförbart geografiskt läge, bygg-nadsår, social situation, hushållssammansätt-ning och lägenhetsfördelning. Avsikten med re-ferensområdet är att få information om rimliga nivåer för framtida drift- och underhållskostna-der. Investeringsanalysen bygger på en värdering av nuvärdet och innebär att kassaflödet mellan åren 2001-2015 samt restvärdet vid utgången av år 2015 analyserats. Anledningen till att investeringsanalysen inte görs på fler år är att

uppskattningarna blir mer osäkra på grund av att vi med säkerhet inte vet hur framtiden blir. Pengavärdet har diskonterats med hänsyn till en realränta på 4 och 6 procent för att se hur olika räntenivåer påverkar lönsamheten. Kalkylerna kan naturligtvis varieras utifrån olika situationer och antaganden om framtiden.

Förnyelseprojektets påverkan på Öster har studerats på plats med hjälp av intervjuer med områdesförvaltning och företagsledningen samt insamlad ekonomisk data via bokföringen. Med utgångspunkt i Blomés (2011) forskning har ekonomiska värden redovisats i kostnader per lägenhet och följande indikatorer som påverkas av områdets sociala situation har urskiljts från den totala driften med hjälp av områdesför-valtningen och ekonomisk ansvarig personal: grov misskötsamhet av lägenhet, renhållning av utemiljön, sophantering, klottersanering, förstörda fönster, inbrottsskador/skadegörelse, städning,

KaPitEL 3:

Östers förnyelse ur ett företagsekonomiskt perspektiv

26

hantering av störningar, obetalda hyror/vakanser. Indikatorerna betecknas i studien som sociala kostnader och innehåller uppskattningar om personalens arbetsinsatser från två olika tids-perioder (år 2001 och 2010). Även om omflytt-ningarna är redovisade i rapporten och medför-de en viss administrativ hantering har dessa inte inkluderats i de sociala kostnaderna på grund av att kostnaden visade sig vara svår att uppskatta. Direkta kostnadsindikatorer bör tolkas med viss försiktighet eftersom kausaliteten för enskilda indikatorer kan variera eller ha naturliga förkla-ringar. Olika år medför växlande kostnadsnivåer även om dessa vid en normal områdessituation kan antas vara relativt konstanta. Minskningen av driftkostnader på grund av förnyelseinsatser har snarare skett successivt än omedelbart men uppskatt-ningarna stämmer väl överens med andra liknande studier (se Blomé 2011).

Fysisk och social upprust-ning

Förnyelseinsatserna på Öster inkluderade både sociala- och fysiska investeringar. De fysiska investeringarna innehöll fastighetsförbätt-ringar med fokus på utemiljö, fasader/entréer och nybyggnation av 6 lägenheter. Totalt har

180 000 kr per lägenhet (57 procent av de totala satsningarna) i dagens penningvärde investe-rats i förnyelseinsatserna. Av dessa kostnader är det enbart 4 000 kr per lägenhet (2 procent) som varit sociala investeringar. De sociala in-vesteringarna innehöll cirka en tredjedel verk-samhetsrelaterad kostnad och två tredjedelar lönekostnad för projektledare samt förvaltare. Målsättningen för bostadsföretaget har inte va-rit att självständigt bedriva sociala projekt utan istället med hjälp av egen personal stödja områ-desinitiativ och få hyresgästerna att bli drivande i förnyelseprocessen. Dessutom har ytterliggare fysiska åtgärder relaterat till planerat fastighets-underhåll pågått i området.

Om områdets sociala situation kvarstår efter förnyelseinsatserna bör sociala projektresurser bli en viktig del av framtida årliga budgeterade drift- och underhållskostnader. De sociala- och fysiska investeringarna var från början nöd-vändiga även om omfattningen och innehållet kan diskuteras. Det är svårt att bevisa vilken av satsningarna som haft störst enskild påverkan på områdesutvecklingen och det är rimligt att anta att kombinationen av olika typer av åtgärder varit en viktig del av framgångsreceptet. I rela-tion till de totala investeringarna på Öster har de sociala insatserna varit relativt småskaliga även

om dessa visat sig vara oumbärliga och haft en stor positiv inverkan på området. Den här typen av storskaliga förnyelseinsatser är dyra projekt. Det är viktigt att överväga olika alternativ samt anpassa investeringarna efter rådande lokala förutsättningar. Det bör även poängteras att förnyelseprojektet gavs legitimitet genom att hyresgästernas från början fick möjlighet att bli direkt involverade i förändringsprocessen.

FörvaltningskostnaderFöljande sociala kostnader är som nämnts tidi-gare indikatorer på områdesrelaterade problem och har i de flesta fall påverkats positivt av initierade investeringar: grov misskötsamhet av lägenhet, renhållning av utemiljön, sophantering, klottersanering, förstörda fönster, inbrottsskador/skadegörelse, städning, hantering av störningar, obetalda hyror/vakanser. Det fanns naturliga avvikelser som förklarades av byggarbetsplatsen i området under förnyelseprojektet men inga av dessa var avgörande för studiens validitet. En-bart variabeln grov misskötsamhet av lägenhet var konstant till skillnad från de övriga indika-torerna som minskade. Det förklarades av att det enbart var ett fåtal lägenheter som avsiktligt skadats vilket berodde på enstaka individers psykiska ohälsa. Det bör även omnämnas att omflyttningarna minskat från cirka 38 procent

27

till 22 procent mellan åren 2001-2010. De höga nivåerna av omflyttningar utmärkte sig gente-mot situationen i grannområden.

Den största påverkandefaktorn var vakanser/obetalda hyror. I den här rapporten presenteras vakanserna som kostnader istället för hyresför-luster. Anledningen är att gemensamt samla indikatorer som påverkas av områdets sociala tillstånd. Vakanserna uppgick till cirka 10 pro-cent av de totala hyresintäkterna år 2001 och utan nya investeringar antas dessa bevaras. Det bör nämnas att de flesta investeringarna inte påbörjades förrän år 2002 vilket gör att år 2001 är detsamma som en indikation för områdessi-tuationen före förnyelseprojektets start. Normalt sett kan områdesanknutna problem spridas mellan olika fastigheter såväl som mel-lan olika bostadsområden. Öster omges av fysiska barriärer som avskiljer området ifrån grannområden vilket borde minska sådana spridningsrisker. Dessutom är det enbart en fastighetsägare vilket ökar områdeskontrollen och möjligheten att påverka situationen.

Studien visar som diskuteras mer ingående ned-an att förnyelseinsatser på Öster bidrog till en kostnadsbesparing för bostadsföretaget på 5 250 kr per lägenhet och år i (A) jämfört med (B) där

inga nya investeringar genomfördes (se tabell 1). Omräknat till dagens penningvärde blir det 59 000 kr per lägenhet för en femtonårsperiod vilket är detsamma som 44 000 000 kr i direkta besparingar.

De fysiska åtgärderna har inte enbart varit

direkta förnyelseinsatser utan även bestått av normalt planerat fastighetsunderhåll och beror på naturligt slitage som relateras till fastighetens livscykel. Dessa kostnader redovisas istället som drift- och underhållskostnader. Förvaltningen har totalt satsat cirka 137 000 kr per lägenhet (43 procent av de totala satsningarna) extra

Tabell 1: Skillnader i direkta kostnader i Öster mellan år 2001 och år 2010 Kostnadsindikatorer Per lägenhet Per lägenhet(Kr per lägenhet) År 2001 År 2010

Grov misskötsamhet av lägenhet 136 135Renhållning av utemiljö 367 121Sophantering 367 121Klottersanering 139 40Förstörda fönster 816 40Inbrottsskador/skadegörelse 278 223Städning 1301 650Hantering av störningar 918 692Hantering av obetalda hyror 141 5Vakanser/obetalda hyror 4171 1333Total kostnad 8 634 3 390 Cirka 5 250 kr per lägenhet/år

28

utöver en för området ”normal” förvaltnings-situation i jämförelse med till exempel referens-området och en kostnadsnivå på 550 kr/kvm. Satsningarna på Öster som inkluderar både för-nyelseinsatser och planerat fastighetsunderhåll har därmed medfört en total kostnad på cirka 317 000 kr per lägenhet. Även om drift- och underhållskostnaden varit något högre än nor-malt under projektåren antas dessa anpassas till en normal nivå efter projekttidens utgång. Det betyder årliga kostnader på cirka 40 000 kr per lägenhet för drift- och underhåll vilket stämmer väl överens med referensområdets nivåer och SABO:s genomsnittliga kostnader för likvärdiga områden.

Nedan beskrivs skillnader i direkta kostnader i Öster mellan år 2001 och 2010 som var cirka 5250 kr per lägenhet och år (se tabell 1).

HyresintäkterÖsters områdessituation år 2001 i jämförelse med referensområdet och övriga Gävle utmärkte sig med vakanser på cirka 10 procent. Eftersom vakansnivån inte låg på samma nivåer i övriga delar av staden och med tanke på Östers centrala läge bör det hänga ihop med områdets problem-situation och negativa rykte. Två variabler som indikerar problem på intäktssidan är vakanser

och obetalda hyror vilka presenteras som kost-nadsindikatorer i den här studien. Gävle har inte samma överhettade bostadsmarknad som Sveriges tre storstadsregioner vilket innebär att det finns en bättre balans mellan utbud och efterfrågan på bostäder. Det betyder att det finns alternativ med en rimlig kötid för bostads-sökande. Om det plötsligt uppstår flera vakanta bostäder i ett område men inte i andra gran-nområden beror det antagligen på en förändrad trivselsituation i området.

Hyresintäkterna som räknas in i tabell 3 och tabell 4 grundar sig på insamlad ekonomisk data mellan åren 2001-2010 (se metod). Hyres-nivåerna för (A) har beräknats till 650 000 kr per lägenhet jämfört med (B) 569 000 kr per lägenhet. I (A) har hyrorna ökat med 13 procent och antas öka med två procent årligen efter projektåren. Det betyder att hyrorna i princip inte förändrades under projektåren vilket förkla-rades av att bostadsmiljön tillfälligt försämrades av ombyggnationerna. Hyrorna antas i (B) vara konstanta eftersom områdessituationen inte förbättrades utan snarare förmodas försämras i det alternativet. Förnyelsen utformades som ett boendedemokratisprojekt och hyrorna bör därför inte justeras upp för mycket på grund av de nya investeringarna och den utvecklade bo-

stadsmiljön. Ekonomiskt svagare hushåll kan då tvingas att flytta vilket är förödande då befolk-ningen varit en aktiv del av förnyelsen.

Utifrån ett perspektiv där det ska löna sig att satsa på fastigheter måste hyresnivåer medföra incitament för fastighetsägare att tillföra lämpli-ga resurser som bevarar fastigheternas kvaliteter samtidigt som hyror i försummade fastigheter ska justeras ner. En viktig utgångspunkt är att hyrorna varje år bör följa inflationen i väl fungerande fastigheter samtidigt som service- och förvaltningsnivå samt områdes- såväl som lägenhetsspecifika kvaliteter belönas i hyressätt-ningen. Är hyresnivåerna lägre än inflationen kan det på sikt medföra mindre avsatta resurser till drift- och underhåll för att på kort sikt be-vara lönsamheten eftersom hyrorna i praktiken minskar. Det betyder i konkreta ordalag att hyresrättens attraktivitet försämras på grund av att bostadskvaliteten minskar vilket på längre sikt kan urholka hyresrätten som upplåtelseform och alternativ på bostadsmarknaden. Om den negativa områdessituationen på Öster försämras ytterliggare och hyrorna på grund av (B) alter-nativet reduceras med cirka 30 procent halveras fastighetsvärdet. Det borde tvinga fram åtgärder eller försäljning.

29

Ekonomisk jämförelse

Den ekonomiska jämförelsen är indelad i två delar som mäter den ekonomiska skillnaden mellan (A) att genomföra förnyelseprojektet och (B) att förvaltningen fortsätter utan nya investe-ringar. De presenterade ekonomiska värdena är anpassade till dagens penningvärde och nuvär-det år 15 uppskattas. Det intressanta är inte de enskilda värdena utan värdena i jämförelse med varandra i syfte att mäta lönsamheten.

Nuvärdet vid 4 procentNuvärdet är en framtida uppskattning av fastig-hetens värde och består av en summering av kas-saflödet och restvärdet. Att diskontera beloppen utifrån 4 procents realränta är realistiskt i rela-tion till 2000- talets låga räntenivåer. Restvärdet för fastigheterna vid år femton är i (A) 433 000 kr per lägenhet jämfört med (B) 85 000 kr per lägenhet. Restvärdet är ett framtida värde som ej beaktar marknadsvärdet och grundar sig på en uppskattning av driftnettot. Denna post är osäker men det som påverkar resultatet är skill-naderna och inte nivån i sig. Värderas restvärdet lågt och inte uppvägs av ett positivt kassaflöde i relation till investeringsalternativen bör alter-nativet ses som olönsamt. Alternativ (B) innebär en låg värdering av restvärdet på grund av högre

drift- och underhållskostnader och lägre hyres-intäkter i jämförelse med alternativ (A) vilket ger ett framtida lågt driftnetto.

Det är högst troligt att Östers negativa utveck-ling fortsätter i alternativ (B) och att fastighe-terna inte kommer att generera några positiva ekonomiska värden i framtiden. Fungerar hyres-sättningen effektivt borde hyresnivåerna sänkas vid uteblivna investeringar vilket försämrar (B) alternativet. Det betyder i sin tur ett lågt mark-nadsvärde för fastigheterna och i förlängningen om ingen upprustning görs ett minusvärde då ägaren påförs rivnings- och saneringskostnader

vid avyttring av fastigheterna. Det centralt belägna geografiska läget i anslutning till järnvägsstationen borde vara intressant ur ett fastighetsägarperspektiv eftersom det kan finnas andra utvecklings- och investeringsalternativ än enbart bostäder. En alternativ möjlig strategi är att fastigheterna initialt istället sålts till privata fastighetsägare eller ombildats till bostadsrät-ter men det är en riskfylld fastighetsaffär med tanke på Östers sociala problemsituation då kommunen i sådana fall förlorat kontrollen över området.

Alternativ (B) 64 000 kr per lägenhet innebär

Tabell 3: Alternativ (A) och (B) Nuvärdet vid 4 procent Alternativ (A) Alternativ (B)(kr per lägenhet år 15) Förnyelseprojektet Inga nya investeringar

Hyra 650 000 569 000Drift och Underhåll -583 000 -446 000Investeringar/sociala kostnader -180 000 -59 000Kassaflöde -113 000 64 000Restvärdet 433 000 85 000Totalt nuvärde 320 000 149 000

30

ett högre kassaflöde än alternativ (A) -113 000 kr per lägenhet vilket beror på att investering-arna (-180 000 kr per lägenhet) tynger ner lön-samheten (se tabell 3). Det innebär ingen positiv avkastning för (A) och förnyelseprojektet men på relativt kort sikt ett bättre årligt överskott än (B) vilket i framtiden antas generera bättre lönsamhet via positiva kassaflöden. Det är inte troligt att vakansgraden minskat i alternativ (B) utan några nya förnyelseinsatser med anledning av situationen på bostads-marknaden och områdets dåliga rykte. Uträk-ningarna för alternativ (A) utgår från 2001-2010 års nivåer och det är sannolikt att hyresnivå-erna fortsätter att öka i det alternativet efter investeringsperioden. Det förutsätter anpassade för-valtningsresurser, att Gävle har en fortsatt positiv tillväxt och att det i fram-tiden finns en efterfrågan på bostäder. Det bör även nämnas att (B) medför högre drift- och underhållskost-nader på grund av extra ”sociala kostnader” (-59 000 kr per lägenhet) som belastar det al-ternativet. Nuvärdet är i alternativ (A) 320 000 kr per lägenhet i jämförelse med (B) 149 000 kr per lägenhet vilket innebär att förnyelseprojektet företagsekonomiskt kan motiveras (se tabell 3).

Nuvärdet vid 6 procent

Att diskontera beloppen utifrån 6 procents real-ränta är högre än 2000- talets låga räntenivåer men ger en fingervisning om huruvida lönsam-heten påverkas av en förändrad penningpolitik och ränteläge i Sverige. Restvärdet är betydligt högre i (A) 207 000 kr per lägenhet i jämförelse med (B) 40 000 kr per lägenhet på grund av den låga värderingen av driftnettot (se tabell 4). Värderingen av restvärdet påverkas i hög grad av den högre realräntesatsen som betydligt försäm-rar (A) jämfört med (B). Även om kassaflödena är något lägre följer de generellt samma mönster

som i analysen ovan eftersom värdena justeras på samma sätt med utgångspunkt i olika rän-tenivåer för de båda alternativa strategierna. Sammanräknat blir det totala nuvärdet för (A) 93 000 kr per lägenhet jämfört med (B) 96 000 kr per lägenhet vilket betyder att (B) utan nya investeringar ger ett högre ekonomiskt värde än (A) med genomfört förnyelseprojekt. Även om (B) utifrån dessa antaganden strikt ekono-miskt framstår som ett bättre alternativ än (A) efter 15 år är skillnaden liten med tanke på att fastigheterna inte på längre sikt bedöms kunna generera avkastning vid uteblivna investeringar. Anledningen är att området förmodas utvecklas

Tabell 4: Alternativ (A) och (B)

Nuvärdet vid 6 procent Alternativ(A) Alternativ (B)(kr per lägenhet år 15) Förnyelseprojektet Inga nya investeringar

Hyra 564 000 498 000Drift och Underhåll -514 000 -391 000Investeringar/sociala kostnader -164 000 -51 000Kassaflöde -114 000 56 000Restvärdet 207 000 40 000Totalt nuvärde 93 000 96 000

31

negativt och få höga drift- och underhållskost-nader med anledning av extra sociala kostnader samt lägre hyresintäkter på grund av högre va-kansgrad och lägre hyresnivåer. Fördelarna att välja (A) för en långsiktig ansvarsfull ägare är uppenbar och kan företagsekonomiskt motive-ras ur flera aspekter och även med hänsyn till en högre realräntesats eftersom differensen mellan strategierna vid en sådan situation är liten.

Sammanfattande kommentar

Den företagsekonomiska analysen visar att för-nyelseinsatserna företagsekonomiskt kan mo-tiveras. Även om investeringarna på kort- och medellång sikt inte genererar någon högre av-kastning kan projektet på lång sikt räknas hem. En förutsättning är att bostadsföretaget fortsät-ter att avsätta nödvändiga resurser för drift- och underhåll som bevarar fastigheternas värde och stärker områdets sociala situation. Det ekono-miska nuvärdet har uppskattats till 320 000 kr per lägenhet i förnyelseprojekt (A) jämfört med (B) 149 000 kr per lägenhet och en situation utan några nya investeringar. En högre realrän-tenivå som försämrar (A) och förnyelseprojektets lönsamhet i jämförelse med (B) motiverar

investeringarna då alternativet att inte göra något är ett betydligt sämre alternativ.Den extra sociala kostnaden av uteblivna sats-ningar på Öster har uppskattats till 5 250 kr per lägenhet och år vilket är detsamma som en genomsnittlig månadshyra och motsvarar 44 000 000 kr under 15 år. Kombinationen av sociala- och fysiska satsningar har varit en viktig strategi och i relation till områdets fysiska inves-teringar är sociala insatser billiga. Det innebär att det är en relativt liten ekonomisk risk och klart fördelaktigt för ett bostadsföretag att börja med sociala projekt och därefter ta reda på vilka specifika fysiska behov som föreligger.

Referenser

Blomè, G (2011) Organizational and Economic Aspects of Housing Management in Deprived Areas. Royal Institute of Technology. Stock-holm.

32

Några grundläggande perspektiv

Analysen ovan i denna studie visar att det re-dan ur ett företagsekonomiskt perspektiv går att konstatera att insatserna för att renovera och utveckla området Öster i Gävle är före-tagsekonomiskt motiverade. Problematiken som studeras kan förtjäna att analyseras ur flera olika perspektiv. Två väsentliga perspektiv är (1) förekomsten och frågan om vakanser och hyres-förluster, (2) insatser för planmässigt underhåll över tiden.

Ser vi till frågan om planmässigt underhåll över tiden är det något som bestäms av en fastighets beskaffenhet och karaktäristika. Det handlar om ålder på en fastighet, fasader, balkonger, tak (ytter och inner), hissar, trapphus, lägenheter mm. I någon mån är varje fastighet unik och därför upprättas planer för hur ett framtida un-

derhåll normalt kan förväntas behöva genom-föras. Underhållet kräver kostnader som reali-seras över tiden och utifrån sådana planer kan en form av ”kostnadsbana” beräknas som är tidsberoende. Genomförs ett mindre underhåll än vad som krävs (eller normalt förväntas) och det resulterar i att fastigheters kvalitativa egen-skaper blir lägre än vad som annars skulle vara fallet kan vi också identifiera ett gap. Detta gap indikerar då, om vi ackumulerar gapets storlek över tiden, storleken på vad som kan kallas ett ackumulerat underhållsbehov.

I samband med investeringar som innebär att ett sådant uppdämt underhållsbehov åtgärdas ska investeringsutgifterna också ställas i förhål-lande till sådant ackumulerat underhållsbehov. Området Öster hade vid starten av insatserna för att utveckla området ett ackumulerat under-hållsbehov som också förtjänar att beaktas. I studien konstaterar vi att det fanns ca 10

procent vakanser i området före det att de olika insatserna genomfördes och att detta innebar en utvecklingspotential som också betydde en möjlighet att öka hyresintäkterna, även om hyrorna skulle ha hållits på en konstant nivå. Denna förutsättning kan antas ha en koppling till vilken situation som den lokala bostads-marknaden i Gävle kännetecknades av. En principiell fråga i sammanhanget är också hu-ruvida motsvarande insatser och investeringar är möjliga att motivera även om inte vakanser är för handen. Kommunala allmännyttiga bo-stadsföretag ska drivas efter både affärsmässiga och allmännyttiga principer. Detta betyder att företag både ska kunna generera avkastning till sin ägare och att de ska kunna arbeta uti-från målsättningar om bostadsförsörjning på den lokala marknaden. Utifrån denna grund är det väsentligt att dels anslå ett långsiktigt perspektiv på företagens strategiska agerande, dels att en analys av insatser som de som gjorts

KaPitEL 4:

Östers förnyelse ur ett samhällsekonomiskt perspektiv

33

i området Öster i Gävle kopplas till den lokala bostadsmarknadens grundläggande förutsätt-ningar och utveckling. I syfte att närmare analysera vilka förutsätt-ningar som rådde på den lokala bostadsmark-naden när Öster renoverades presenteras nedan några grundläggande perspektiv på bostads-marknaden i Gävle kommun. Därefter följer yt-terligare en diskussion och analys av insatserna på Öster samt en utblick av en mer generell natur utifrån förutsättningar att motivera lik-nande typer av insatser i kommunala bostads-företag under de förändrade villkor som dessa företag numera möter. Den kommunala marknaden

Befolkningsutveckling är fundamentalt viktig för hur en lokal bostadsmarknad utvecklas. Gävle kommun har ca 95 000 invånare (folkmängd 31 december 2010) och har också haft en förhållandevis god positiv befolkningstillväxt under en längre tid. Utvecklingen har varit positiv och växande under flera decennier med några få undantag för enskilda år med negativ tillväxt samt några perioder med svagare tillväxtmönster. Under en längre tid har Gävle haft en positiv nettomigration, dvs. fler inflyttar än utflyttare.

Inflyttarna till Gävle kommer framförallt från grannkommuner samt från Uppsala och Stockholm. Utifrån ett inomkommunalt platsperspektiv dominerar Gävle tätort med avseende på befolkningstillväxt och har 2010 drygt 71000 invånare.

Befolkningens tillväxttakt mattades under

1990-talets senare hälft för att sedan successivt öka under 2000-talet. Under åren 2006-2010 har den årliga befolkningstillväxten motsvarat närmare 600 personer per år i genomsnitt. Detta motsvarar ungefär samma nivå som vi finner i riket som helhet (omkring 6 promille per år i befolkningstillväxt). Befolkningsutvecklingen visas i figuren nedan för åren 1969-2010.

 

Figur 1: Befolkningsutveckling i Gävle kommun 1969-2010 (SCB 2011, befolkningsstatistik)

34

Om vi ser till området Öster utifrån perspektivet om befolkningsutvecklingen i Gävle finner vi att problemen i området kan sägas ha växt fram och synliggjorts under ungefär samma tidsperiod som befolkningstillväxten avmattades under 1990-talets senare hälft. Under de första åren av 2000-talet genomförs sedan de olika

förbättringsinsatser i området som denna studie behandlar.

Under 2000-talet har andelen lediga lägenheter i flerbostadshus, i det allmännyttiga beståndet, reducerats över tiden. Antalet lediga lägenheter har mer än halverats från omkring 550 till 250 lediga lägenheter mellan åren 2000 och 2009.

Dessa uppgifter avser den offentliga statistiken som SCB publicerar. Det betyder att det också kan finnas lägenheter som repareras, byggs om, etc. som finns i kommunen men som inte ingår i det utbud som står till marknadens förfogande. I figur 2 nedan visas utvecklingen för andelen lediga lägenheter i flerbostadshus i Gävle under 2000-talet.

Vi kan notera att området Öster renoverades och att de ”förnyade” lägenheterna kom ut på marknaden när efterfrågan växte generellt i kommunen. Under åren 2000-2005 färdigställdes totalt 570 lägenheter, varav 204 i f lerbostadshus och 366 småhus. Under samma tidsperiod ökade befolkningen i Gävle med närmare 1500 personer vilket betyder att, oaktat förekomsten av rivningar, går det nästan 3 personer per tillkommande ny bostad. Detta kan jämföras med att genomsnittlig hushållsstorlek i riket är lite drygt 2 personer per hushåll.

Med andra ord kan vi utifrån detta perspektiv utgå från att efterfrågan på den lokala bostadsmarknaden sannolikt har växt i en snabbare takt jämfört med utbudet. Detta har också inneburit en fördel för området Öster eftersom lägenheterna bjöds

Figur 2: Andel lediga lägenheter i f lerbostadshus, allmännyttiga, i Gävle kommun 2000-2009 i septembermånad

(SCB 2011, statistik för boende, byggande och bebyggelse)

35

ut på marknaden under en period med i detta perspektiv förhållandevis gynnsamma förutsättningar. Under åren 2006-2010 färdigställdes drygt 930 lägenheter/småhus vilket innebar mer än dubbelt så många nya färdigställda bostadsenheter per år i genomsnitt. Med andra ord kan vi se en ökad nybyggnadsaktivitet i Gävle den

senare hälften av det senaste decenniet, både vad gäller lägenheter i f lerbostadshus och småhus. Figur 3 nedan visar antalet färdigställda bostäder per år de senaste 20 åren i Gävle.

En jämförelse mellan nybyggnationen i Gävle och befolkningsutvecklingen

indikerar att det under en förhållandevis lång tidsperiod färdigställs förhållandevis begränsat med lägenheter. Under 2000-talet blir kvoten mellan befolkningens tillväxt och de färdigställda bostäderna omkring 4 i Gävle, dvs. att det går fyra nya invånare per färdigställd lägenhet/bostad i kommunen. Även detta indikerar att nybyggnationsaktiviteten är låg i förhållande till befolkningens tillväxttakt. I den mån det finns möjligheter att förtäta boendet i befintligt bestånd kan detta problem eventuellt överbryggas. Inte desto mindre kan vi på detta sätt få ytterligare belägg för att förutsättningarna för att kunna utveckla ett område som Öster, med ett så centralt läge, har varit goda och att insatserna genomförts vid en tidspunkt som förefaller ha varit bra.

Det finns naturligtvis ytterligare perspektiv som förtjänar att beaktas i analyser av hur lokala bostadsmarknader utvecklas. Ett sådant perspektiv är köpkraftens utveckling. Här väljer vi att se till utvecklingen av lönesummor hos nattbefolkningen. Med detta menas den totala lönesumman (brutto) som alla personer som bor i Gävle kommun erhåller. Lönesumman bestäms därmed både av befolkningens utveckling,

 

 

Figur 3: Antal färdigställda lägenheter per år i nybyggda hus i Gävle kommun 1990-2010

(SCB 2011, statistik för boende, byggande och bebyggelse)

36

förvärvsaktivitet bland personer som bor i kommunen samt lönerna som befolkningen som bor i Gävle och är förvärvsarbetande tjänar.

Utvecklingen av lönesumman per år i Gävle visas i figur 4 nedan för åren 2004-2009 som är tillgängliga från den offentliga statistiken som SCB publicerar. Under denna period

tillväxer lönesumman i kommunen med drygt 25 procent. Framförallt sker stora ökningar i lönesumman åren 2006-2008. Lönesumman ger en god indikation om hur ekonomin i Gävle har expanderat under den aktuella tidsperioden.

Sammantaget kan vi konstatera att den lokala marknaden i Gävle har utvecklats

förhållandevis gynnsamt under de senaste 10 åren. I flera perspektiv har utvecklingen följt de trender som finns och som kan betecknas som genomsnittliga för den svenska ekonomin. Detta betyder också att utveckling under 2000-talet varit starkare jämfört med 1990-talets senare hälft. Perspektiven ovan om hur befolkningen, nybyggnation och köpkraft utvecklats innebär att insatserna i området Öster genomförts vid en tidpunkt som varit förhållandevis gynnsam. Förutsättningarna för att kunna hyra ut de renoverade bostäderna har sannolikt varit goda eftersom den lokala marknaden har expanderat. Dessutom antyder köpkraftstillväxten att det finns en växande betalningsförmåga på den lokala bostadsmarknaden.

Liknande insatser som i exemplet Öster i andra områden

Från och med den 1 januari 2011 trädde den nya lagen, Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (nya Allbolagen) i kraft och ersatte då den tidigare lagen, Lagen om allmän-nyttiga bostadsföretag. Detta innebar att några väsentliga förhållanden ändrades för kommu-nala bostadsföretag. Bland annat att avkast-

Figur 4: Indexerad utveckling av lönesummor för nattbefolkningen i Gävle kommun 2004-2009, index för 2004=100

(SCB 2011)

37

ningskraven i dessa bolag skall vara samma som för privata aktörer. Det är ännu för tidigt att i alla avseenden säkert kunna uttolka vilka kon-sekvenser den nya lagen kommer att få eftersom det kommer att krävas rättsliga processer där domstolsutslag visar hur den rättsliga tolkning-en exakt är av de nya förhållandena. Det finns nu ganska olika utgångspunkter för detta om vi jämför exempelvis uttalanden och uttolkningar från SABO och Fastighetsägarna, vilket redovi-sas i kapitel 5.

Det är i detta sammanhanget viktigt att utgå från begreppet att de kommunala bostadsföre-tagen ska agera enligt affärsmässiga principer. Vidare förefaller det rimligt att tolka de nya förhållandena som att det kan vara problema-tiskt att kommunen som ägare tillför kapital-tillskott, framförallt om detta sker under en längre tidsperiod i kombination med förluster i fastighetsföretagen. Att göra förluster enstaka år kan vara förenligt med affärsmässiga princi-per. Det är exempelvis väldokumenterat inom ekonomisk forskning att företag som genomför stora investeringar som regel inte är som mest lönsamma samtidigt som investeringarna görs. Avkastning växer fram över tiden vilket känne-tecknar alla investeringar i varaktiga tillgångar. Samma problematik gäller också i stor utsträck-

ning för nystartade företag vilket pekades ut i en mycket omskriven studie av ITPS 2006 med en efterföljande debatt huruvida det fanns stöd för att eftersträva nya företag att växa fram eller ej. (Andersson, 2006) Bristen i detta synsätt är att det saknar ett dynamiskt perspektiv och att det går att hävda att samma principiella resone-mang också är applicerbart för fastighetsmark-naden. Det vill säga att det måste vara möjligt för företag som gör stora investeringar eller som är nystartade att inte på kort sikt generera sam-ma avkastning som etablerade äldre företag gör.

För att ytterligare problematisera vad som kan antas vara affärsmässigt kan det också vara värt att nämna att det finns marknader där företag under en lång tid uppvisar förluster med motivet att på lång sikt bli lönsamt när konkurrenter har konkurrerats ut från marknaden. Detaljhandel med hemelektronik är ett sådant välkänt exem-pel. Samtidigt finns naturligtvis en skillnad i att kommunala bostadsföretag ägs av kommuner och detta innebär att det blir ett stort problem om förluster är omfattande och årligen återkom-mande. Det blir naturligen svårt att ekonomiskt försvara en sådan situation.

Givet att det kommunala bostadsföretaget drivs med ett syfte om allmännyttighet så kan

vi också konstatera att dessa företag ska ha ett vinstsyfte för att på så sätt säkerställa att inte konkurrensen snedvrids. Lindh och Lundström (2011) poängterar att kommunala bostadsfö-retag ska drivas både utifrån syfte om allmän-nyttighet och vinstsyfte och detta omfattar då att såväl bostadsförsörjning i kommunen som vinstintresset ska kunna kombineras. Det fö-refaller som att en mycket viktig förutsättning för att detta ska vara möjligt är att anslå ett förhållandevis långsiktigt perspektiv på dessa företags verksamhet. Det vill säga långsiktigt lönsamhetsmål respektive långsiktig strategi för att bidra till kommunens bostadsförsörjning. Avkastningskravet, eller vinstkravet, måste också anpassas utifrån det kommunala bostads-företagets möjlighet (eller begränsning) när det gäller att kunna diversifiera sin tillgångsportfölj med avseende på vilken risk som olika lokala bostadsmarknader förknippas med. Kommu-nala bostadsföretag, liksom andra fastighetsfö-retag, måste rimligen kunna ha ett långsiktigt perspektiv på sin fastighetsförvaltning och sin affärsverksamhet. Detta inkluderar att kunna utveckla sitt fastighetsinnehav och förvalta sin tillgångsportfölj med fastigheter.

Utifrån detta perspektiv är insatserna i området Öster fullt motiverade även i ljuset av den nya

38

lagstiftningen. Motiveringen till detta är dels fö-retagsekonomisk enligt analysen i tidigare kapitel som visar att intäktsgenereringen väl motiverar nedlagda kostnader. Dels kan perspektivet om fastigheternas tillgångsvärden anföras som argu-ment genom att den underliggande tillgången i fastigheterna blir större efter insatserna än före genom de inbetalningsöverskott som förstärks av insatserna. Drivkrafterna till detta är de växande hyresintäkterna (och reducerade hyresförlusterna) och reducerade kostnader av olika slag som insat-serna bidrar till (detta kan ta sig formen av effekter som relateras till renhållning av utemiljön, sophan-tering, klottersanering, inbrottsskador/skadegö-relse, städning, mm).

Utifrån de förhållanden som vi kunnat kart-lägga och dokumentera med avseende på de insatser och projekt som genomförts i området Öster i Gävle är det också intressant att disku-tera den principiella frågan om liknande in-satser automatiskt alltid kan motiveras med en företagsekonomisk lönsamhet. Denna fråga är svår att besvara på ett generellt sätt. Flera olika förhållanden samverkade när det gäller områ-det Öster som tillsammans bidrog till att detta exempel förefaller lyckat. Dessa förhållanden är framförallt:• Det initiala hyresbortfallet som innebar en

möjlighet att förstärka intäkterna givet att vakanserna kunde reduceras. I och med vakans-läget fanns det en möjlighet att både förstärka intäkterna från området genom att hyra ut fler lägenheter och att en sådan höjd uthyrnings-grad också innebär ett högre tillgångsvärde på fastigheterna genom högre diskonterat nuvärde.

• Goda förutsättningar för insatserna/projek-tet som bestämdes av den lokala marknadens utveckling. Eftersom fler lägenheter behövde hyras ut och att hyresnivån också påverkas av renovering och modernisering av lägenheterna är det också viktigt att efterfrågan på den loka-la marknaden är stark. Om istället köpkraften skulle vara vikande och även befolkningsun-derlaget minskande hade det sannolikt varit svårare att hyra ut lägenheterna. Det kan därför antas vara en stor skillnad mellan ett företag som verkar på en växande marknad jämfört med ett företag som verkar på en krympande marknad.

• Östers centrala läge. Området Öster ligger centralt i Gävle med exempelvis ett kort av-stånd till järnvägsstationen och även till andra centrala delar av staden. Detta kan sannolikt ha inneburit en fördel för området. Samtidigt är området i olika avseenden inte att betrakta som

helt centralt, bland annat på grund av att områ-det har järnvägen som en barriär i förhållande till centrum i Gävle. Som helhet måste emeller-tid närheten till järnvägsstationen och centrum ses som en fördel för området.

Dessa förutsättningar är naturligtvis unika i det enskilda fallet med området Öster och på motsvarande sätt kommer varje annat liknan-de exempel också ha specifika förutsättningar. Detta betyder att det inte går att säkert påstå att alla liknande exempel går att motivera utifrån resultaten vi här har kunnat presentera med avseende på området Öster. I varje en-skild situation och område bör frågor ställas om det först och främst, i ett långsiktigt per-spektiv, går att motivera insatser/investeringar utifrån såväl ett allmännyttigt syfte som ett vinstsyfte, dvs. att dessa perspektiv kan kom-bineras. För det kommunala bostadsföretaget skiljer sig det allmännyttiga perspektivet från hur ett privat fastighetsföretag drivs.

Även om inte generella slutsatser kan dras från en analys av ett område går det ändå att konstatera att det finns viktiga förutsättningar som behöver vara för handen som innebär möjligheter för en investering/insatser i områ-den som Öster. Det handlar om exempelvis (1)

39

möjligheter till kostnadsreducering som en ef-fekt av insatserna, (2) intäktsförstärkning, (3) goda förutsättningar på den lokala markna-den, (4) möjligheter att kunna utveckla attrak-tivitetsattribut i beståndet. Det senare handlar bland annat om den status som ett område ofta har på den lokala bostadsmarknaden och att detta är något som på förhand kan antas vara påverkbart. I exemplet med området Ös-ter kan detta kopplas samman med områdets centrala lokalisering i Gävle som innebär en utvecklingspotential. Detta kan sägas vara en form av potentiell komparativ fördel för om-rådet.

Sammanfattande kommentar

För kommunala allmännyttiga bostadsföretag är det väsentligt att kunna kombinera perspek-tiven om affärsmässighet och allmännyttighet. Detta innebär i praktiken att företagen måste kunna uppvisa lönsamhet och avkastning, åt-minstone i ett långsiktigt perspektiv samtidigt som företagen förmår att bidra till bostadsför-sörjningen på den lokala bostadsmarknaden. Den nya lagen om ägardirektiv för kommunala allmännyttiga bostadsföretag, som vi analyser mer utförligt i nästa kapitel, utgör en viktig

grund för villkoren för hur företagen drivs.

En generell lärdom som exemplet med området Öster i Gävle bidrar till och som vi får mer förståelse för i ljuset av den lokala marknadens utveckling är att affärsmässighet och allmän-nyttighet (ur ett kvantitativt bostadsförsörj-ningsperspektiv) kan antas gå hand i hand. På en marknad med växande efterfrågan på hyres-boende är förutsättningarna goda för att af-färsmässigt genomföra insatser likt de på Öster, samtidigt som bostadsförsörjningen utvecklas. Hade efterfrågan på bostäder i Gävle varit svag och vikande finns risken att det varit svårare att utveckla intäktssidan för bostadsföretaget och att andra positiva effekter med kostnadsreduk-tioner mm inte hade realiserats på samma sätt. På en vikande marknad hade vakansproblemet sannolikt varit växande och därmed också inneburit en försvårande omständighet med avseende på att hyra ut renoverade lägenheter till högre hyror. Om en uthyrning då genom-förts genom att hyror sänkts på marknaden skulle detta kunna ifrågasättas om det skulle ha skett i kombination med tillskott från äga-ren (kommunen) och att konkurrensen gente-mot andra fastighetsägare därigenom kunde riskera att snedvridas. Den generella slutsatsen blir därför att in-

satser motsvarande de som genomförts på Öster är förhållandevis oproblematiska och kan motiveras på växande marknader. De kan sannolikt också motiveras även om ut-hyrningsgraden är hög utifrån perspektiv om långsiktigt ägande och att en aktiv förvaltning även med högre kostnader än genomsnittligt kan motiveras i storskaliga bostadsområden om den också är förenlig med att intäktssidan förstärks. Det senare kan yttra sig genom en lägre grad av omsättning av hyresgäster, bättre förutsättningar för hyreshöjningar när efter-frågan är stark osv. En annan generell slutsats blir att den geogra-fiska strukturen på befolkningsutvecklingen i stor utsträckning definierar ”kartan” för vilka kommuner och regioner där det finns goda respektive svaga förutsättningar för kommu-nala allmännyttiga bostadsföretag att arbeta med insatser liknande de som genomförts i området Öster. I figuren nedan visas befolk-ningens utveckling i rikets kommuner under de senaste tio åren.

40

Figuren visar hur olika befolkningsutvecklingen är i olika kommuner i riket. I kommunerna som tillhör den svagaste kvintilen (svagaste 20 procent av landets kommuner när vi räknar till antal) har befolkningen minskat med mellan 6 och 16 procent åren 2000-2010. Under samma tidsperiod ökade befolkningen i kommunerna som tillhör den starkaste kvintilen med mellan 8 och 22 procent. Det är därmed mycket stora skillnader i grundläggande förutsättningar bero-ende på vilken kommun och lokal bostadsmark-nad som vi ser till. Generellt blir det svårt att motivera insatser liknande de som genomförts i området Öster i Norra Sveriges inland, i de s.k. ”skogsområdena” i riket. Förutsättningarna är väsentligt bättre i rikets större och medelstora kommuner (som Gävle tillhör), i storstadsområ-dena och i stora delar av Södra Sverige.

Referenser

Andersson, L-F (2006) Företagsdynamik och tillväxt, A2006:016, ITPS, Stockholm

Lind, Hans & Stellan Lundström (2011) Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar, Insti-tutionen för Fastigheter och Byggande, Avdel-ningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Rapport 2011:1

Figur 5 Befolkningsförändring i landets kommuner 2000-2010, andelar som kvintilindelning(SCB 2011, egen bearbetning av data)

41

Ett generellt perspektiv på upprustningen av området Öster

Analysen i denna rapport visar att upprust-ningen av området Öster i Gävle är företags-ekonomiskt motiverad bland annat beroende på att insatserna kan sägas ha bidragit till ökade intäkter för det kommunala bostadsföretaget vilket motiverar kostnaderna. Förutsättning-arna på den lokala bostadsmarknaden, med en växande efterfrågan, bidrar också till att insatsernas förutsättningar att generera ökade intäkter för bostadsföretaget har varit jämförel-sevis goda. Men det finns också ett intressant generellt perspektiv med avseende på insatserna i området Öster kopplat till den nya lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag. Regelverket fäster ett större fokus än tidigare på frågan om avkastningskrav som skall kombine-

ras med ett samhällsansvar för bostadsförsörj-ning på en lokal marknad.

De kommunala bostadsföretagen har under senaste året mött en förändrad förutsättning genom att de numera skall ”åläggas marknads-mässiga avkastningskrav” (enligt formulering i finansdepartementets promemoria). Samti-digt finns kravet kvar att företagen ska vara samhällsnyttiga. Den nya lagen, Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (nya Allbolagen), ersatte den tidigare lagen, Lagen om allmännyttiga bostadsföretag, från och med den 1 januari 2011. Förändringen kan tolkas och förstås som att motsvarande eller jämförbara avkastningskrav ska ställas på de kommunala bostadsföretagen som privata aktörer möter. Viktiga frågor i sammanhanget är därför på vilket sätt som hänsyn tas till aktuell situation på den lokala marknad företaget agerar och den risk företaget exponeras för. Detta innebär

också att de kommunala bostadsföretagens affärsverksamhet ska vara lönsam, dvs. normalt generera en vinst. En tidig tolkning, som bland annat uttryckts av representanter för SABO, är att de kommunala bostadsföretagen i sina be-slut och handlingar måste vidta mått och steg i syfte att säkerställa en långsiktig lönsamhet i företagen.

Utgångspunkter och bakgrund till de nya ägardirektiven

Som bakgrund till lagförändringen finns de argument som privata fastighetsägare framfört om att kommuner har tillskjutit pengar till de kommunala bostadsföretagen när de har gjort förluster samt avstått från avkastningskrav och att detta snedvrider konkurrensförhållanden. Bland annat har Ernest and Young, på uppdrag

KaPitEL 5:

Affärsmässighet och samhällsnyttan

42

av Fastighetsägarna, låtit jämföra alla kom-munala bostadsföretag i landet utifrån att de skulle möta ett avkastningskrav om 9,3 procent på eget kapital och beräknat att de kommunala bostadsföretagen hade behövt kunna generera drygt 12 miljarder kronor i avkastning. Emel-lertid kan vi konstatera att en sådan jämförelse som Ernest and Young gjort måste sägas ha betydande brister eftersom den inte alls beaktar variationer som beror på lokala marknaders speciella egenskaper. Ernest and Youngs be-räkning blir egentligen endast relevant om de kommunala bostadsföretagens tillgångsportfölj kunde vara fullständigt diversifierad mellan alla lokala bostadsmarknader.

Lagförändringen innebär nu att kommuner inte på ett direkt och enkelt sätt kan förväntas kunna skjuta till kapital i samband med för-luster i kommunala bostadsföretag, eller avstå från att kräva en avkastning. Ett syfte med lagförändringen är att kunna klargöra att kon-kurrensförhållanden inte är snedvridna och att det svenska regelverket inte strider mot EU:s regelverk om konkurrens och statsstöd.

Eftersom lagförändringen är helt ny råder det osäkerhet om hur förändringar skall tolkas. Bland annat –eller kanske i synnerhet– gäller

det begreppet affärsmässiga principer som de kommunala bostadsföretagen ska ha som nytt rättesnöre. Frågan om tolkningen av detta be-grepp för de kommunala företagen aktualisera-des naturligt i samband med hyresförhandling-arna i början av 2011. KTH-forskarna Hans Lind och Stellan Lundström som båda är pro-fessorer med inriktning mot fastighetsekonomi presenterade i januari 2011 rapporten Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar, där de pre-senterar sin tolkning av regelförändringarna.

Studien av Lind och Lundström är betydel-sefull av flera skäl. En första notering som är värd att göra är att studien genomfördes på uppdrag av Fastighetsägarna. Eftersom studien genomförts på ett tidigt stadium efter det att lagförändringarna genomförts har den erhållit mycket uppmärksamhet och olika aktörer kom-menterar studien. Exempelvis har SABO pu-blicerat en 28 sidig kommentar till studien. Av naturliga skäl kan Fastighetsägarna och SABO sägas tillhöra två olika sidor som företräder sina respektive medlemmars intressen.

Affärsmässighet, allmän-nyttighet och kommunala bostadsföretag

Författarna Lind och Lundströms slutsats är att båda kraven om allmännyttighet och affärs-mässighet måste uppfyllas av de kommunala bostadsföretagen. Författarna menar att affärs-mässighetskravet inte kan prioriteras ned med motivering om allmännyttighet, och dessutom menar författarna att regelförändringarna gör att det bostadspolitiska ansvaret numer flyttas till staten och kommunerna. En konsekvens av detta blir då att de sociala kraven som tidigare har kopplats till de kommunala bostadsföreta-gen inte längre kan ställas på samma sätt som tidigare enligt Lind och Lundström.

Om vi ser närmare på hur Lind och Lundström resonerar om avkastningskrav och affärsmässig-het i sin rapport så finner vi traditionella före-tagsekonomiska perspektiv om vilken avkast-ning som en ägare till ett privat bolag normalt formulerar (avkastning på eget kapital efter skatt, hänsyn tagen för affärsrisk och finansiell risk för enskilda projekt, marknadsvärdering av tillgångar, mm). Författarna redovisar en neoklassisk syn på företagen som antas vara vinstmaximerare vilket ses som affärsmässigt

43

beteende. Detta är något som SABO för ett problematiserande resonemang kring och me-nar att affärsmässighetsprincip i allt väsentligt tillämpas redan före 2011. SABO lyfter också fram skillnaden mellan begreppen affärsmässiga grunder som används som utgångspunkt för andra kommunala verksamheter och affärsmäs-siga principer som är det begrepp som används i den nya Allbolagen. SABO menar att detta betyder att avseende frågor som rör bostadsbo-lagen ska hänsyn tas till situationen på bostads-marknaden. Skillnaderna mellan å ena sidan Lind och Lundströms perspektiv och tolkning av affärsmässiga principer och å andra sidan SABO:s kan ses som ett uttryck för den form av oklarhet som sannolikt kan komma att leva kvar tills rättsliga prövningar görs.

Författarna Lind och Lundström resonerar vidare om hur en ytterligare precisering kan göras för att fastställa en formulering om av-kastningskrav. Tre väsentliga utgångspunkter anges (sida 12 i Lind och Lundström, 2011):

• Avkastningskravet på det egna kapitalet (riskkapitalet) måste långsiktigt vara högre än räntekostnaden för lånat kapital.• Avkastningskravet för investeringar i ”glesbygd” är med hänsyn till risken

högre änavkastningskravet i ”tätort”.• Börsnoterade fastighetsföretag kan uttrycka avkastningskrav som uppgår till i storleks ordningen 10–20 procent på eget kapital.

Å ena sidan kan här konstateras att Lind och Lundström ger en normal bild av viktiga utgångspunkter som ett privat företag inom fastighetsbranschen kan förväntas ha som grundvalar när avkastningskraven bestäms. Men samtidigt finns det skäl att på ett något djupare sätt analysera förhållandena som bo-stadsföretagen kommer att möta. Även om Lind och Lundström konstaterar att avkastnings-kraven i ”glesbygd” och ”tätort” blir olika på grund av olika riskförhållanden så analyseras inte detta på ett mera ingående sätt i rapporten. Ett problem uppstår på grund av begränsningar i möjligheter till riskspridning som är kopplat till de marknader som de kommunala bostads-företagen verkar på. Problemet beror på att de kommunala bostadsbolagen är begränsade till att äga fastigheter i den egna kommunen. Men en nyhet i lagutrymmet för de kommunala bostadsföretagen är att flera kommuner kan gå samman för att gemensamt äga ett allmännyt-tigt bostadsföretag. Detta är något som i fram-tiden potentiellt kan få en stor betydelse.

En väsentlig skillnad mellan kommunalt ägda bostadsföretag och privata fastighetsföretag är i dagsläget kopplad till möjligheten att erhålla en diversifierad portfölj av fastigheter. Denna skillnad beror på möjligheten att kunna göra investeringar fritt i ekonomin, alltså inte enbart i den egna kommunen. Ett privat fastighets-företag kan i sin tillgångsportfölj erhålla en blandning av fastigheter som innebär att den samlade risken uttryckt som förväntad varia-tion i prisutveckling kan bli den samma som en genomsnittlig position för hela ekonomin. Detta är samma princip som att kunna förvalta en aktieportfölj med utgångspunkt i analyser av s.k. varians- eller riskkomponent som förknip-pas med varje enskild aktie och som normalt används som utgångspunkt för att kombinera en portföljd med önskad diversifiering i syfte att variationer hos de enskilda aktierna ska jämna ut sig. För fastighetsföretagen handlar det om att kunna kombinera en portfölj med fastigheter i syfte att erhålla önskad diversifie-ring och i förlängningen också goda villkor för att kunna belåna sina tillgångar.

Ett centralt mått för riskanalyser av till-gångsportföljer (vi utgår här från den s.k. CAPM-analysen) är den ”beta-koefficienten” som mäter rörelsen i pris av en individuell

44

tillgång i förhållande till en diversifierad till-gångsportfölj. ”Beta-koefficienten” visar till-gångens statistiska prisvarians som inte kan diversifieras bort eftersom den samvarierar (korrelerar) med övriga tillgångar i portföljen. Detta innebär att den samvarierade risken i praktiken skapar risken som förknippas med portföljens risk. Om varje tillgång i en portfölj skulle vara okorrelerad med alla andra tillgång-ar i portföljen blir betavärdet noll för portföl-jen. I en sådan portfölj med tillgångar kommer värdeutvecklingen kunna förväntas att följa den samlade marknadens utveckling.

Ett problem som de kommunala bostadsfö-retagen ställs inför är att risken, eller beta-koefficienten, kan förväntas vara hög om fastighetsportföljen är begränsad till en lokal marknad. Samvariationen kan förväntas vara mycket hög om alla fastigheter finns i en och samma kommun. Detta problem har inte de privata fastighetsföretagen och den lagändring som nu genomförts kan komma att innebära att en ny form av snedvridning gör sig synlig och då till de kommunala bostadsföretagens nackdel beroende på hur framförallt den andra av Lind och Lundströms punkter som redovisas ovan kommer att tolkas. Om inte en ny form av snedvridning ska riskera att uppstå bör avkast-

ningskravet som ska ställas på ett kommunalt bostadsföretag anpassas efter riskkomponenten i tillgångportföljen vilket då skulle innebära en reducerad nivå på avkastningskravet för ett kommunalt bostadsföretag i jämförelse med ett typiskt företag som kan diversifiera ned risk-komponenten i sin tillgångsportfölj. Den nya möjligheten att kommuner gemensamt kan äga ett fastighetsbolag öppnar för möjligheten att kunna öka diversifieringen i en portfölj. Men samtidigt förefaller det inte realistiskt att alla kommuner i hela landet går samman i ett så-dant bolag som skulle krävas för en fullständigt diversifierad portfölj. Snarare kan vi förvänta oss att det kan bildas regionala bostadsföretag vilket kan bidra till att den lokala delen i risk-komponenten i viss mån kan diversifieras bort, men inte den regionala.

Lind och Lundström behandlar också perspek-tivet om investeringar och avkastningskrav som är av väsentlig betydelse för studien om områ-det Öster i Gävle. Författarna skiljer mellan å ena sidan löpande förvaltning och å andra sidan genomgripande upprustningar. I fråga om löpande förvaltning av storskaliga bostadsområ-den refererar Lind och Lundström till en studie av Gunnar Blomé från 2010. Denna studie är en analys av det privata fastighetsföretaget Ste-

na Fastigheter och deras s.k. ”relationsförvalt-ning” som de tillämpar i olika bostadsområden som präglas av storskalighet. Förvaltningsfor-men innebär att det privata fastighetsföretaget har en högre personaltäthet i de aktuella bo-stadsområdena och även satsar pengar på socia-la projekt i dessa områden. Blomés studie visar att det privata företaget tjänar pengar på denna verksamhet genom att kostnader kopplade till slitage, omflyttning mm reduceras samtidigt som intäktssidan förstärks genom en högre efterfrågan på boende i områdena och därmed också högre hyresnivåer. För det privata företa-get Stena Fastigheter är det därför i högsta grad förknippat med affärsmässighet att på detta sätt tillämpa ”relationsförvaltning”.

Det framgår tydligt i exemplet från Stena Fastigheter och ”relationsförvaltning” att ett långsiktigt ägandeperspektiv är väsentligt för företagets strategiska val att utveckla sina bo-stadsområden. Detta konstaterar också Lind och Lundström. Ett privat fastighetsföretag som avser att inneha ett storskaligt miljon-programsområde under en längre tid förvaltar området på motsvarande sätt som ett allmän-nyttigt bostadsföretag. Såväl Blomé (2010) som Lind och Lundström (2011) lyfter alltså fram frågan att det finns

45

affärsmässiga motiv till att bostadsföretag arbetar med en hög personaltäthet, arbetar med sociala projekt, etc. utan att det på förhand har gjorts någon lönsamhetskalkyl. Motivet för att detta ses som acceptabelt förklarar Lind och Lundström med att även privata företag (ägarna) uppvisar ett socialt samhällsansvar. En rimlig tolkning som kan göras i detta sam-manhang är att då det finns exempel på privata fastighetsägare som uppvisar detta beteende måste detta också ses som tillämpligt även för kommunala bostadsföretag.

När Lind och Lundström sedan fortsätter sin analys med inriktning mot frågan om genom-gripande upprustning av ett bostadsområde är de mycket tydliga med att sådana investeringar inte ska genomföras om de inte är företagseko-nomiskt lönsamma. I denna del av rapporten har Lind och Lundström enbart allmännyttiga praktikfall att hänvisa till, vilket innebär ett problem i förhållande till analysen som gällde den löpande förvaltningen. Det privata företa-get som frångick kostnadsminimeringsprinci-pen när det gällde den löpande förvaltningen användes som argument för att motivera kost-nadskrävande förvaltning. Det framstår inte som självklart varför inte principen om sam-hällsansvar (som måste innebära sociala nyttor

vid sidan om en företagsekonomisk kalkyl) inte är tillämplig när det gäller genomgripande investeringar. En notering som kan göras är att den form av kalkyler som författarna hänvisar till kan komma se mycket olika ut beroende vilken lokal marknad som är för handen. På en stark marknad (utan vakansproblem) är det sannolikt alltid svårare att motivera olika for-mer av investeringar eftersom bostäder sanno-likt kommer att hyras ut. Detta betyder att det blir viktigt att varje investering och bostadsbo-lag ses i relation till sin egen lokala marknad.

Framtidsutblick

Det finns en potentiell möjlighet att föränd-ringen i regelverket som styr ägardirektiven till de kommunala bostadsföretagen kommer att kunna få en stor betydelse för den svenska bo-stadsmarknaden. För det första måste regelför-ändringarna ses som en naturlig utveckling av den process som pågått från början av 1990-ta-let och framåt när det gäller bostadspolitiken i Sverige. Det bostadspolitiska ansvaret läggs nu på ett betydligt tydligare sätt hos kommuner och stat, med en förskjutning av de allmän-nyttiga sociala bostadsförsörjningsfrågorna mot staten. Det blir inte lika självklart som tidigare att kommuner ska kunna genomföra

olika former av investeringar via de kommunala bostadsföretagen med motiv om samhälls-ekonomisk lönsamhet. Detta innebär, för det andra, att det kan bli en ökad risk för mark-nadsmisslyckanden som inte korrigeras, exem-pelvis genomgripande investeringar i storskaliga bostadsområden där fastighetsvärdena är låga i kombination med starka lokala marknader utan vakanser. För det tredje kan förändringarna komma att innebära regionala obalansproblem. På svaga marknader i gles- och landsbygdsre-gioner blir det sannolikt svårare att motivera nybyggnation av hyresrätter. Om den lokala marknaden är svag och privata investerare inte lockas och kommunala investeringar inte heller kan motiveras utifrån lönsamhetsperspektivet är det svårt att se hur hyresmarknaden ska kunna vara en vital del av bostadsmarknaden på lång sikt.

Ser vi till frågan hur å ena sidan Fastighetsägar-na och å andra sidan SABO har tolkat de nya ägardirektiven kan vi göra några olika reflek-tioner. Den analys som Lind och Lundström genomförde tidigt 2011 är i flera avseenden en förenklad beskrivning; i mångt och mycket ett neoklassiskt renodlat perspektiv på hur företag kan förväntas agera på konkurrensmarknader. Under sådana teoretiska förhållanden vinst-

46

maximerar företag i princip på ett sådant sätt som Lind och Lundström beskriver i en statisk ekonomi. Vinstmaximerande i en dynamisk ekonomi med långsiktigt tidsperspektiv och med avsaknad av konkurrensmarknader avviker på många sätt från dylika mönster. Detta är något som präglar bostadsmarknader som är lokalt präglade och där den varaktiga tillgången i fastigheterna definierar långsiktigheten. Detta är också något som vi ser att även Lind och Lundström noterar bland annat i diskussionen om varför privata företag som Stena Fastigheter agerar som de gör när de tillämpar ”relations-förvaltning”.

SABO har i sina uttalanden den motsatta posi-tionen jämfört med Fastighetsägarna genom att de menar att problemen med affärsmässighet inte förefaller vara något större problem. SABO menar att de kommunala bostadsföretagen redan idag drivs utifrån dessa riktlinjer. Det är möjligt att detta kan vara att gå för långt med att reducera problematiken, inte minst vad gäller kommunala bostadsföretag som verkar på svaga marknader. På sådana marknader finns det skäl att ifrågasätta om projekt som Öster går att motivera. Ett viktigt svar på den gene-rella frågan, dvs i vilka situationer som insatser liknande de som genomförts i området Öster är

motiverade, blir kopplad till den lokala bostads-marknadens grundläggande förutsättningar och utveckling. Finns det omfattande volymer vakanser och marknaden i övrigt känneteck-nas av en svag efterfrågan är det tveksamt om liknande insatser som i området Öster går att motivera. Detta beror på att både frågan om affärsmässighet och allmännyttigheten utifrån bostadsförsörjningsfrågan i kvantita-tiva termer inte uppfylls. Detta kan i sin tur innebära att handlingsutrymmet med avseende på kvalitativa insatser i olika bostadsområden begränsas. Befolkningsutvecklingen blir alltså en mycket viktig faktor som indikerar var de grundläggande förutsättningarna finns för att företagsekonomiskt kunna motivera den typ av förnyelseinsatser som nu så framgångsrikt har genomförts i området Öster. Men vem tar an-svar för de andra?

Referenser

Blomé, Gunnar (2010) Ekonomiska effekter relaterade till åtgärder i Bostadsområden. Boverket

Lind, Hans & Stellan Lundström (2011) Hur ett affärsmässigt bostadsföretag agerar, Insti-tutionen för Fastigheter och Byggande, Avdel-

ningen för Bygg- och fastighetsekonomi, KTH, Rapport 2011:1

SABO (2011) Hur ett affärsmässigt bostads-företag agerar, En kommentar från SABO

47

48

De boende i området g juter plattor med sina handavtryck i Matteusparken

Sommaraktivitet vid Friluftsfrämjandes gård i Smörnäs 2 mil norr om Gävle

Luciafirande i kvarterslokalen Kanalen

Halloweenfest med barngruppen

49

Stolta hyresgäster på en internationell kväll

Gårdsfest med mat från olika länderEn avslappnad stund på en av områdets parkbänkar

50Ett av de renoverade husen med taklägenheter och med parken i förgrundenEn av fasadmålningarna i området

Tidigare utgivet i MAPIUS serie.

1. Mikael Stigendal, Allt som inte flyter. Fosies potentialer - Malmös problem, 2007 2. Ebba Lisberg Jensen & Pernilla Ouis (red), Inne och ute i Malmö. Studier av urbana förändringsprocesser, 2008 3. Per Hillbur (red), Närnaturens mångfald. Planering och brukande av Arriesjöns strövområde, 2009 4. Johanna Sixtensson, Hemma och främmande i Staden. Kvinnor med slöja berättar, 20095. Per Olof Hallin, Alban Jashari, Carina Listerborn & Margareta Popoola, Det är inte stenarna som gör ont. Röster från Herrgården, Rosengård - om konflikter och erkännande, 2010 6. Mikael Stigendal, Cities and social cohesion. Popularizing the results of Social Polis, 2010 7. Mikael Stigendal (red), ”det handlar om något större” kunskaper om ungdomars möte med sin stad, 2011

NAPIUS 8

Malmö University Publications in Urban Studies [MAPIUS] 8 ISSN: 1654-6881 ISBN: 978-91-977233-8-1

I mars 2001 gick startskottet för en omfattande upprustning av stadsdelen Öster i Gävle. På det inledande bostadsmötet ställdes tre frågor: Vad är bra med Öster? Vad är mindre bra? Vad saknas? Svaren på dessa frågor har sedan bearbetats och diskuterats på åtskilliga möten i olika former och sociala konstellationer. Knappt tio år senare avslutades det pågående förnyelseprojektet med en gemensam fest i den nyupprustade parken. Strax dessförinnan hade vi forskare kontaktats med en förfrågan om en utvärdering av förnyelseprojektet på Öster ur ett socialt och ett ekonomiskt perspektiv.

Med den nya lagen om marknadsmässiga avkastningskrav står de kommunala bostadsföretagen inför en förändrad situation. Ännu råder det osäkerhet om hur den nya lagen ska tolkas. Trots detta finner vi forskare det intressant att utifrån de texter som hittills publicerats i ämnet rent hypotetiskt diskutera vad den nya lagen innebär för de allmännyttiga bostadsföretagen och för den typ av förnyelseverksamhet som upprustningen av Öster representerar.

NAPIUS 8