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공급: 2013년 하반기 신규 공급은
없었음
수요 및 공실률: 2013년 4분기
공실률 16.3%
임대료: 2013년 4분기에
전년동기대비 0.2% 상승
매매 및 투자시장: 2013년
하반기에 야탑동의 탑빌딩, 수내동의
서영빌딩이 거래됨
표 1
분당 오피스 시장 개요, Q1/2013-Q4/2013
출처 : 세빌스 코리아, 한국은행
Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013
공실률 14.2% 7.5% 13.8% 16.3%
임대료 (원/3.3058sqm)임대면적 기준 46,000 46,000 46,000 46,000
전용면적 기준 89,400 89,400 89,400 89,400
임대료인상률(전분기대비, 전용면적 기준) 0.2% 0.0% 0.0% 0.0%
임대료인상률(전년동기대비, 전용면적 기준) 0.7% 0.2% 0.0% 0.2%
소비자 물가 상승률 1.6% 1.2% 1.4% 1.1%
savills.co.kr/research 01
브리핑분당 오피스 권역 2013 하반기
Savills World Research Korea
사진: 네오위즈사옥, 분당
개요
2013 하반기
savills.co.kr/research 02
브리핑 | 분당 오피스 권역
공급2013년 하반기에는 분당에 신규로 공급된
오피스가 없었다.
수요 및 공실률2013년 3분기의 분당 오피스 공실률은
전분기대비 6.3%p 상승한 13.8%였고,
4분기의 공실률은 16.3% 였다. 공실률
상승의 주요 요인으로는 판교의 신규 오피
스들이 준공되면서 이전이 예정되어 있던
기업들이 이전을 단행했기 때문이다.
분당퍼스트타워의 NHN, 탑빌딩의 블루사
이드, 분당스퀘어의 성남콘텐츠진흥원
(SIPA) 등이 판교로 이전하면서 공실면적
이 증가하였다.
2013년 12월 현재 판교 오피스 총 공급량
의 80%가 준공되고, 주요 업체들의 입주
가 완료 됨에 따라, 판교 오피스의 임대
가능 공실은 대부분 해소되었다. 이로
인하여 분당의 임차 수요가 다시 활발해지
고 있으며, 2014년 1분기에는 NHN엔터테
인먼트가 본사사옥에서 분당스퀘어로
이전하며 공실이 해소될 예정이다.
따라서 2014년 상반기 분당 오피스마켓의
공실률은 2~3%p 하락할 것으로 전망된다.
임대료전년동기대비 임대료 인상률은 3분기에는
변동이 없었고, 4분기 인상률 0.2%로
소비자물가 상승률보다 낮은 수준이었다.
2014년 상반기에도 탑빌딩만 임대료를
인상할 예정으로 알려졌고, 그 외 빌딩
들의 임대료 인상은 거의 없을 것으로
전망된다.
매매 및 투자시장2013년 3분기에는 야탑동의 탑빌딩과
수내동의 서영빌딩이 거래되었다. 두 빌딩
은 논현동의 트리스빌딩과 함께 GE리얼
에스테이트주식회사가 포트폴리오 딜로
매각하였고 이지스자산운용이 매입하였
다.
야탑동의 탑빌딩은 총 거래가 270억원,
3.3058sqm당 거래가 732.7만원이며, 수
내동의 서영빌딩(구 초림빌딩)은 총 거래
가 332억, 3.3058sqm당 거래가는 689.6
만원 수준이었다. Cap rate은 7~8% 초반
수준이다.
표 2
주요 임차인 이동, 2013 하반기
출처 : 세빌스 코리아
차트 1
공실률, Q1/2006-Q4/2013
차트 2
분당 임대료 인상률 및 공실률, 소비자물가 상승률 Q1/2008-Q4/2013
출처 : 세빌스 코리아, 한국은행
이전 빌딩 입주 빌딩
임차인 권역 빌딩명 임차면적(sqm) 권역 빌딩명 임차면적(sqm)
NHN BBD 분당퍼스트타워 14,542 판교 NHN사옥 N/A
SIPA BBD 분당스퀘어 9,351 판교 삼환하이펙스 10,104
조이시티 BBD탑빌딩/
BYC빌딩3,302/N/A
BBD 퍼스트타워 6,641
다날 BBD 휴맥스빌리지 N/A BBD 퍼스트타워 4,538
포스코엔지니어링 BBD 포스코엔지니어링 26,635 송도 포스코송도사옥 N/A
네오위즈 BBD 네오위즈분당사옥 15,941 판교 네오위즈판교사옥 N/A
출처 : 세빌스 코리아
빌딩명 거래시기 매도자 매수자매매면적(sqm)
매매가격(단위 : 억원)
탑빌딩 Q3 2013 지이리얼에스테이트주식회사 이지스자산운용 12,182 270
서영빌딩(구 초림빌딩)
Q3 2013 지이리얼에스테이트주식회사 이지스자산운용 15,916 332
출처 : 세빌스 코리아
표 3
거래사례, 2013 하반기
0%
5%
10%
15%
20%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Bundang M Tower 준공
Top빌딩준공Bundang Square,
SK C&C ,티맥스이전
Bundang M Tower, Neowiz & Kepco E&C 입주예미지빌딩준공
Bundang M Tower, 만도입주
First Tower, 아발론입주
Bundang Square , 실리콘파일입주
미래에셋플레이스, 교보생명입주
Bundang M Tower, 한국전력기술원
Central Tower, 동양증권입주
Central Tower,
KT Tech 과천이전블루사이드
판교로이전
퍼스트타워,
NHN 판교이전
-3%
0%
3%
6%
9%
12%
15%
18%
21%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2008 2009 2010 2011 2012 2013
임대료인상률(YoY) 공실률 CPI 상승률(YoY)
2013 하반기
savills.co.kr/research 03
브리핑 | 분당 오피스 권역
JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]
Savills Korea
Please contact us for further information
Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.
This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.
Savills Research
Simon SmithSenior DirectorAsia Pacific+852 2842 [email protected]
Grace KoDirector, CRESLeasing Services+82 2 2124 [email protected]
Seunghan LeeDirector, Leasing &Marketing, Development Sales+82 2 2124 [email protected]
Sue LeeDirectorTenant Rep.+82 2 2124 [email protected]
Crystal LeeDirectorInvestment Advisory+82 2 2124 [email protected]
Youngtaek KimVice PresidentKorea+82 2 2124 [email protected]
K.D. JeonChief Executive OfficerKorea+82 2 2124 [email protected]
부록
분당권역 오피스 시장 분석빌딩개요, Q4/2013
출처 : 세빌스 코리아
표 4
조사빌딩 개요, Q4/2013구 분 분석대상 빌딩
빌딩개수 18
기준층 바닥면적 평균(sqm) 1,666
연면적 총합계(sqm) 367,729
연면적 평균(sqm) 20,429
Savills Korea에서는 분당권역 오피스 Stock 중 100% 사옥을 제외하고 보증부 월세의 임대료 체계를 가진 총 18개의 빌딩으로 오피스시장 동향에 대한 조사 및 분석을 하였다.
출처 : 세빌스 코리아
구분 야탑 서현 수내 정자 미금,오리
빌딩개수(공사제외) 16 34 16 4 7
연면적 평균(sqm) 14,701 11,459 15,068 100,711 25,728
연면적 총합계(sqm) 235,215 389,611 241,089 402,845 180,098
권역별오피스 stock 비율
16.2% 26.9% 16.6% 27.8% 12.4%
평균준공년도 2000 1999 2000 2004 2003
주요빌딩분당아미고타워
코리아디자인센터퍼스트타워분당스퀘어
SK텔레콤분당지원센터
휴멕스벤처타워
NHN벤처타워킨스타워+SK-U Tower
분당엠타워
*Office Stock은 정부청사, 오피스텔, 복합빌딩(MXD)의 비오피스부분을 제외한 순수 오피스 빌딩 연면적의 합계임.
표 5
분당 세부 권역별 오피스 Stock 개요, Q4/2013
공급: 2013년 하반기에는 총 9개
동의 오피스가 준공되었음 (총 연면적
353,027 sqm)
매매 및 투자시장: 2013년 하반기에
거래된 오피스는 없었음
savills.co.kr/research 04
브리핑판교 오피스 권역 2013 하반기
Savills World Research Korea
사진: SK플래닛판교사옥, 판교
개요
표 1
판교 임대료 및 관리비, Q4/2013
출처 : 세빌스 코리아
월 임대료(원/ 3.3058sqm 임대면적 기준)
월 관리비(원/ 3.3058sqm 임대면적 기준)
42,500 20,500 + 실비
2013 하반기
savills.co.kr/research 05
브리핑 | 판교 오피스 권역
공급2013년 하반기에는 7개 프로젝트(9개동)
의 오피스가 준공되었으며, 총 연면적은
353,027 sqm이다.
하반기에 준공된 오피스 중 판교디지털
콘텐츠파크, 이룸빌딩, 엔씨소프트판교
R&D센터에는 일정 비율의 임대가능
면적이 있어, 2013년 6월 기준 총
임대가능 면적보다 약 8%가 증가하였다.
2013년 12월까지 판교에 준공된 오피스의
연면적은 계획된 총 공급량의 80%
인 2,076,255 sqm이다. 또한 현재까지
공급된 임대가능 면적은 총 임대가능
면적의 86%를 차지한다.
2014년에는 총 공급량의 15%에 해당하는
391,219sqm가 공급될 예정이며, 이
중 상반기에 공급되는 오피스는 4개
프로젝트(6개동) 이다.
수요2013년 하반기에는 GBD 권역에서
넥슨과 엔씨소프트가, 분당에서 한게임
(NHN엔터테인먼트)과 네오위즈게임즈가
판교로 이전하였다.
SK플래닛 또한 판교로 사옥을 이전하
였다. SK플래닛은 부서간 협력도모와
시너지 효과를 위해 을지로SK-T타워,
삼화빌딩 등에 분산돼 있던 사업 부서를
판교 사옥으로 통합 이전한 것으로
조사되었다.
임대료2013년 4분기의 판교 오피스 명목
임대료는 42,500원/3.3058sqm으로 분당
오피스 임대료의 92% 수준이다.
매매 및 투자시장2013년 하반기에는 거래된 오피스가
없었다.
표 3
공급예정빌딩, 2014 상반기
출처 : 세빌스 코리아
표 2
신규공급빌딩, 2013 하반기
출처 : 세빌스 코리아
필지 번호 빌딩명 연면적(sqm) 층수 준공시기
D-2-3 이룸빌딩 (동화전자컨소시움) 7,126 9F/B3F Q3/2013
C-1 판교디지털콘텐츠파크 79,736 10F/B3F Q3/2013
C-3 넥슨사옥 65,400 10F/B5F Q3/2013
E-1 엔씨소프트판교R&D센터 88,972 12F/B5F Q3/2013
A-2-1 아이포타컨소시엄
원익빌딩 (아이포타C) 14,270 9F/B4F
Q3/2013아이앤씨빌딩 (아이포타B) 14,399 9F/B4F
디에이치케이솔루션빌딩 (아이포타A) 16,908 9F/B4F
C-3 SK플래닛판교사옥 49,679 10F/B4F Q4/2013
A-1-1 유비쿼스 16,537 8F/B4F Q4/2013
합계(sqm) 353,027
표 4
판교 임대료 동향, Q3/2013-Q4/2013
구 분 Q3/2013 Q4/2013
임대료(원/3.3058sqm) 43,500 42,500
관리비(원/3.3058sqm) 20,500 + 실비 20,500 + 실비
조사 대상 빌딩 수 7 8
출처 : 세빌스 코리아
필지 번호 빌딩명(공사명) 연면적(sqm) 층수 준공시기
A-1 씨즈타워 22,641 8F/B2F Q1/2014
D-2-5판교테크노벨리 D-2-5블록 신축공사 (메디포스트 등) 27,075 10F/B4F Q1/2014
판교테크노벨리 D-2-5블록 신축공사 (Two Sun) 33,443 10F/B5F Q1/2014
A-1-1크루셜텍 및 아이코닉스 판교사옥 21,915 10F/B3F Q1/2014
SK C&C IT Complex 66,955 6F/B4F Q2/2014
B-8 차병원그룹 판교종합연구소 56,379 7F/B4F Q2/2014
합계(sqm) 228,408
출처 : 세빌스 코리아
차트 1
판교권역 오피스 공급 추이
118 118 257
1,083 1,528
2,076 2,467 2,581
139
826
445
548
391 113 33
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 F 2015 F Pending
단위 : 1,000 sqm 기존준공면적 신규공급면적
2013 하반기
savills.co.kr/research 06
브리핑 | 판교 오피스 권역
JoAnn HongDirectorKorea+82 2 2124 [email protected]
Savills Korea
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Grace KoDirector, CRESLeasing Services+82 2 2124 [email protected]
Seunghan LeeDirector, Leasing &Marketing, Development Sales+82 2 2124 [email protected]
Sue LeeDirectorTenant Rep.+82 2 2124 [email protected]
Crystal LeeDirectorInvestment Advisory+82 2 2124 [email protected]
Youngtaek KimVice PresidentKorea+82 2 2124 [email protected]
K.D. JeonChief Executive OfficerKorea+82 2 2124 [email protected]
출처 : 세빌스 코리아
연도 공급면적(sqm) 비율 누적면적(sqm)
2009 118,361 5% 118,361
2010 138,904 5% 257,265
2011 825,567 32% 1,082,832
2012 445,349 17% 1,528,181
2013 548,074 21% 2,076,255
2014 F 391,219 15% 2,467,474
2015 F 113,089 4% 2,580,563
Pending 32,757 1% 2,613,320
Total 2,613,320
표 5
판교 오피스 공급 현황, 2013 하반기
출처 : 세빌스 코리아
차트 2
판교권역 오피스 공급 추이
2009
5%
2010
5%
2011
32%
201217%
2013
21%
2014 F15%
2015 F4%
Pending1%