Estate Eiendomsmagasinet Vest

1ESTATE VEST | N°10 2015

N°10 2015

Transaksjonsvolumetkan nå 7 milliarder side 6-7

Satser i krevende tider side 10-11

Bygg uten baksider side 16-17

Ser store muligheter i Bergen side 18-19

TEMA: INNOVASJON I EIENDOM SIDE 28 – 43

LEIEPRISSTATISTIKK side 48-53

Kommentarer side 54-55

EIENDOMSMAGASINET | VEST

Rom-regentenRom ble ikke bygget på en dag, ei heller Bergens største hotellselskap. For Kjetil Smørås tok det

knappe 30 år.

2 ESTATE MAGASIN | N°2 2015

De to siste tiår har Kluge utviklet og befestet en posisjon som et av landets største og mest erfarne fagmiljøer innen eiendom og entreprise. Avdelingen har erfarne, topp rangerte og svært spesialiserte advokater innenfor landentreprise, off shoreentreprise, eiendomstransaksjoner og eiendomsutvikling.

Grunnet vekst og økende oppdragsmengde ønsker vi nå å styrke avdelingen i Oslo.For fullstendig stillingsutlysning se kluge.no/karriere

Advokatfullmektiger/advokater til eiendom- og entrepriseavdeling

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfi rmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi off entlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: [email protected] Oslo: [email protected] Bergen: [email protected] Hamar: [email protected]

Vi søker fl ere advokatfullmektiger/advokater i Bergen


Vi ser primært etter deg har 1-5 års erfaring. Kompetanse innen eiendoms- og entrepriserelatert juss er en fordel, men også erfaring fra andre fagområder er av interesse.

For fullstendig stillingsutlysning se kluge.no/karriere.

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN ASVestre Strømkaien 7, 5008 Bergenthommessen.no

KONTAKTERAdvokat Vidar Havsgård: 55 30 61 32 [email protected] Dagfi nn Heradstveit: 55 30 61 50 [email protected]

TYDELIGE RÅD

Foto: Glenn R

økeberg

Thommessen tilbyr

> Lokalkunnskap

> Forretningsjuridisk ekspertise

> Bransjeforståelse

> Kommersiell forståelse

> Tydelige råd

Sammen med våre klienter i eiendomsbransjen fi nner vi løsninger.

Profilannonse Eiendomsmagasinet Bergen helside 9-15_230x290.indd 1 02.06.2015 15:29:57

3ESTATE MAGASIN | N°2 2015


Grunnet vekst og økende oppdragsmengde ønsker vi nå å styrke avdelingen i Oslo.For fullstendig stillingsutlysning se kluge.no/karriere

Advokatfullmektiger/advokater til eiendom- og entrepriseavdeling

Kluge er et av Norges ledende og mest fremgangsrike advokatfi rmaer og har kontorer i Stavanger, Oslo, Bergen og Hamar. Våre mer enn 100 advokater har tung faglig kompetanse innenfor de sentrale forretningsområdene i næringslivet. Kluges klienter er i første rekke store og mellomstore private næringslivsbedrifter, i tillegg bistår vi off entlige etater på en rekke oppdrag.

Stavanger: [email protected] Oslo: [email protected] Bergen: [email protected] Hamar: [email protected]

Vi søker fl ere advokatfullmektiger/advokater i Bergen


Vi ser primært etter deg har 1-5 års erfaring. Kompetanse innen eiendoms- og entrepriserelatert juss er en fordel, men også erfaring fra andre fagområder er av interesse.

For fullstendig stillingsutlysning se kluge.no/karriere.

ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN ASVestre Strømkaien 7, 5008 Bergenthommessen.no

KONTAKTERAdvokat Vidar Havsgård: 55 30 61 32 [email protected] Dagfi nn Heradstveit: 55 30 61 50 [email protected]

TYDELIGE RÅD

Foto: Glenn R

økeberg

Thommessen tilbyr

> Lokalkunnskap

> Forretningsjuridisk ekspertise

> Bransjeforståelse

> Kommersiell forståelse

> Tydelige råd

Sammen med våre klienter i eiendomsbransjen fi nner vi løsninger.

Profilannonse Eiendomsmagasinet Bergen helside 9-15_230x290.indd 1 02.06.2015 15:29:57

004 ESTATE VEST | N°10 2015

Tema for den 10. utgaven av Estate Eiendomsmagasinet Vest er ”Innovasjon i eiendom”. Har bransjen fornyet seg eller blir ting gjort på samme måte som for 30 år siden?

For å foregripe temaet noe, så er nok svaret et ja, det har skjedd mye i eiendomsbransjen. Innen-for miljø har bransjen de siste ti årene forandret seg radikalt. Breeam og passivhus er blitt daglig-dagse begreper og noen bygger til og med bygg som produserer mer energi enn de bruker. Også når det gjelder nye produkter har det vært mye nyskaping. Nye komponenter som på hver sin måte bidrar positivt dukker opp hele tiden.

Når det gjelder prosess er kanskje ikke forandringene like enkle å oppdage. Et bygg bygges i hovedsak på samme måte i dag som det blir gjort for 30 år siden. Vi har imidlertid sett en økende bruk av ferdigproduserte moduler som kommer ferdige til byggeplass. Her tror vi det er svært mye å gå på. Produksjon av boliger og næringsbygg må i større grad gjøres på fabrikk, slik at det bare gjenstår monteringen på byggeplassen. Et eksempel på dette er Treet, verdens høyeste trehus. Her kommer modulene fiks ferdige med fliser på badet og parkett på gulvet. Dette redu-serer ikke bare produksjonstiden på byggeplass, men også faren for feil fordi alt er gjort under gode forhold på fabrikk. Standardisering vil også være et viktig bidrag for å få ned byggekostna-dene. Dette er oljebransjen midt oppe i, og vi tror at dette er noe også eiendomsbransjen er nødt til å ta på alvor. Det trenger ikke bety kjedelige bygg, selv om alle arkitekter trolig får svettetokter bare de hører ordet ”standardisering”.

Det som er helt sikkert er at utviklingen i samfunnet i dag går raskere enn noen gang. Vi tror at digitale løsninger vil være med å prege eiendomsbransjen i tiden som kommer. Dette bør du som er eiendomsutvikler eller entreprenør ta på alvor. Gjør du du ikke det, så er sjansene store for at du ikke er en del av fremtiden. Digitale løsninger både i forhold til drift av bygg, men når det gjelder prosjektering og bygging, vil være med å kunne få ned kostnadene på alle nivåer. Og vi har ikke en gang snakket om roboter som i fremtiden vil ta over en rekke funksjoner. Det finnes allerede roboter og 3d-printere som bygger broer over kanaler. Foreløpig er dette i modell-skala, men om ikke så mange år vil dette trolig være oppskalert. Dette er en utvikling bransjen må ta på alvor.

Magasinet du nå holder i hendene er den 10. utgaven av Estate Eiendomsmagasinet Vest. Vi har med andre ord et aldri så lite jubileum. Vi går snart inn i vårt tredje år og arrangerer om noen dager vår første eiendomskon-feranse. Det har vært en artig reise så langt, og vi tror den vil bli minst like spennende fremover. Vi håper du vil være med oss på veien videre og at du setter pris på vårt bidrag til eiendomsmarkedet på Vestlandet.

Er det nok innovasjon i eiendom?

TORGEIR HÅGØY

Ansvarlig redaktør

N°10 2015

ESTATE MEDIA

EIENDOMSMAGASINET | VEST

ANSVARLIG REDAKTØR: Torgeir Hågø[email protected] REDAKSJONTorgeir Hågøy, telefon 997 47 171, [email protected]

ANNONSESALGKristine Avsnes LundMob: 930 11 [email protected] DAGLIG LEDER: Torgeir Hågøy, mob: 99 74 71 [email protected]

LAYOUT OG PRODUKSJON: Estate ReklameMarion, [email protected]

TRYKK:Molvik Grafisk

Forsidefoto: Morten Wanvik

OPPLAG5.000

DISTRIBUSJONBring

Alt av artikler, kommentarer, kronikker, bilder, etc. er Eiendomsmagasinets eiendom og kan ikke gjen-gis uten vårt samtykke. Eiendomsmagasinet blir gitt ut etter journalistiske prinsipper om objektivitet og uavhengighet.

Copyright © Eiendomsmagasinet AS

Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt. Du må også kjenne markedet og akt ørene for å kunne se og utnytte mul ig hetene på best mulig måte.

Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innen nærings eien dom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Bergensregionen er et av de mest spen-nende markedene for nærings eiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørs-mål knyttet til nærings eiendom.

www.wr.no

Ta kontakt med en av våre advokater: BJØRN FRODE SKAARTlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 555 [email protected]

GØRAN MJELDE AARVIKTlf. +47 55 21 52 97Mob. +47 908 45 [email protected]

Lokal rådgiver – internasjonalt anerkjent

Fo

to: E

rik

Bu

rås/

ST

UD

IO B

13

Skal du være en god rådgiver, er det ikke tilstrekkelig å kunne faget ditt. Du må også kjenne markedet og akt ørene for å kunne se og utnytte mul ig hetene på best mulig måte.

Wikborg Rein har et av landets ledende miljøer innen nærings eien dom, og vi driver kontinuerlig med faglig utvikling og bransjemessig oppdatering på et høyt nivå.

Bergensregionen er et av de mest spen-nende markedene for nærings eiendom i Norge. Wikborg Rein i Bergen har et totaltilbud til investorer, besittere, meglere og utleiere, og lang erfaring med komplekse transaksjoner og rettsspørs-mål knyttet til nærings eiendom.

www.wr.no

Ta kontakt med en av våre advokater: BJØRN FRODE SKAARTlf. +47 55 21 52 52 Mob. +47 970 555 [email protected]

GØRAN MJELDE AARVIKTlf. +47 55 21 52 97Mob. +47 908 45 [email protected]

Lokal rådgiver – internasjonalt anerkjent

Fo

to: E

rik

Bu

rås/

ST

UD

IO B

13


INNHOLD

innhold4 Leder Innovajson i eiendom

8 Transaksjonsvolumet kan runde 7 milliarder

10 Bygg uten baksider

12 HIB planlegger nok et bygg på Kronstad

16 Satser i vanskelige tider

18 Ser svært gode vekstmuligheter

22 Rom-regenten

TEMA: INNOVASJON I EIENDOM

28 Eiendom står foran en digital revolusjon

30 Etterlyser modige og kreative byggherrer

32 Utviklingen i byggenæringen er nesten uten sidestykke

34 Kan bygge dobbelt så høyt av tre

36 Har tatt posisjon som byens grønne entreprenør

38 Denne modulen tilbyr en syv-i-en-løsning

40 Full rulle for GR Rieber

42 Vant byggenæringens innovasjonspris for 2015

49 Nå skviser leietakerne prisene

54 Kommentarer

56 E-index

22

10

42

34PREPART er en nyutviklet komplett takmodul som inneholder behovstyrt ventilasjon, oppvarming, integrert LED-belysning, brannmelder og skjult sprinklerhode.

PREPART, som blir prefabrikkert, forenkler prosjekterings-arbeidet. Takmodulen er enkel og rask å montere. Samlet betyr dette at byggetiden kan reduseres betydelig. PREPART gir dermed også lavere byggekostnader og driftskostnader.

PREPART er konstruert med et trådløst betjeningspanel slik at brukeren enkelt kan regulere romtemperatur, friskluftsmengde og lys.

For mer info, se www.prepart.no

Komplett takmodul for optimalt innemiljø!

Prepart er en kostnadseffektiv modul tilpasset LEAN-produksjon

Se presentasjonsfilm på www.prepart.no // Utviklet av Tevas // Conrad Mohrsvei 15 // 5072 Bergen // Tlf: 55 11 69 90

Nytt produkt!Reduserer byggetiden!

www.

crea

to.n

o

PREPART er en nyutviklet komplett takmodul som inneholder behovstyrt ventilasjon, oppvarming, integrert LED-belysning, brannmelder og skjult sprinklerhode.

PREPART, som blir prefabrikkert, forenkler prosjekterings-arbeidet. Takmodulen er enkel og rask å montere. Samlet betyr dette at byggetiden kan reduseres betydelig. PREPART gir dermed også lavere byggekostnader og driftskostnader.

PREPART er konstruert med et trådløst betjeningspanel slik at brukeren enkelt kan regulere romtemperatur, friskluftsmengde og lys.

For mer info, se www.prepart.no

Komplett takmodul for optimalt innemiljø!

Prepart er en kostnadseffektiv modul tilpasset LEAN-produksjon

Se presentasjonsfilm på www.prepart.no // Utviklet av Tevas // Conrad Mohrsvei 15 // 5072 Bergen // Tlf: 55 11 69 90

Nytt produkt!Reduserer byggetiden!

www.

crea

to.n

o


NYHETER

Dersom alt som er i spill om dagen landes, kan transaksjonsvolumet i 2015 ende på rundt 7 milliarder kroner. Det er mer enn dobbelt så mye som i fjor

og soleklar ”all time high”.

Transaksjonsvolumet kan runde 7 milliarder

SELGES: : GC Rieber Eiendom sitt bygg i Solheimsviken er for salg, trolig for rundt 1,5 milliarder kroner. Samlet kan salgsvolumet i Bergen nå 7 milliarder kroner dersom alt som er i spill om dagen blir solgt. (Foto: Torgeir Hågøy)


- Det er relativt høyt tempo om dagen. Det blir en fin innspurt på 2015, sier Rossy Addington hos DNB Nærings-megling.

De har hanket inn f lere større salgs-oppdrag den siste tiden og selger både GC Rieber Eiendom sitt bygg i Sol-heimsviken, Simonsviken Nærings-park, samt Odfjell sitt hovedkontor på Minde.

- Lander de transaksjonene som for øyeblikket er i arbeid ser vi for oss et “kronår” i transaksjonsmarkedet med totalvolum i overkant av 5 milliarder kroner, skriver de i rapporten.

Vi mener imidlertid at de er for forsiktige i sine anlag. Med de trans-aksjonene som har kommet for dagen i høst er det mye som tilsier at volumet kan bli en god del høyere, nærmere bestemt på rundt 7 milliarder kroner.

VESTENFJELDSKE HAR KJØPT En av de som har handlet i høst er Ves-tenfjeldske Eiendom. De har kjøpt en 11.000 kvadratmeter stor eiendom rett over gaten for Media City.

- Det er ikke tvil om at beliggenhe-ten i nærheten av Media City var en av årsakene til at vi fant denne eiendom-

men interessant, sier administrerende direktør i Vestenfjeldske Eiendom, Petter Hjortland.

Eiendommen det er snakk om er Nygårdsgaten 89 og Johannes Brungs-gate 12. Bygget er bedre kjent som ”Au-togården” og var delvis eid av tidligere Auto 23, nå Angarde, samt Universitet. I første etasje er det en Bunnpris-bu-tikk og oppover i etasjene holder blant annet Universitetet i Bergen til. De skal imidlertid ut i 2017.

Eiendommen er på cirka 11.000 kvadratmeter og fremstår i dag som noe sliten.

- Planen er å renovere hele bygget, men hvordan vi kommer til å gjøre det er det foreløpig litt for tidlig å si noe om, sier Hjortland.

HELE OMRÅDET VIL FÅ ET LØFTMed byggingen av Media City, opprus-tingen av Nygårdsporten og nå nye eiere av ”Autogården” er det ingen tvil om at dette området er i ferd med å gjennomgå en formidabel oppgradering.

- Dette området kommer til å bli veldig bra, sier Hjortland.

Hva Vestenfjeldske måtte ut med for å kjøpe eiendommen vil ikke Hjort-land ut med. Samlede leieinntekter er imidlertid på rundt 13,5 millioner kroner. Trekker man fra litt for drift-skostnader samt gir noe rabatt for kort gjenværende leietid på store deler av arealet, så ender man på en pris på mellom 140 og 150 millioner kroner.

- Jeg kommenterer ikke prisen, sier Hjortland.

- Lander de transaksjonene som for øyeblikket er i arbeid ser vi for oss et “kronår” i transak-sjonsmarkedet.

NNYHETERTorgeir Hågø[email protected]

TRANSAKSJONER I BERGEN 2015

For salg:• GC Rieber Eiendom (DNB-Bygget): 1,5 mrd.• Rom Eiendoms nybygg i sentrum: 700-800 mill.• Simonsviken Næringspark: 700-800 mill.• Odfjell SEs hovedkontor: 200 mill.• CMR-bygget på Fantoft: 200 mill.• Fanatorget: 100 mill.• Posthuset Midtun: 80 mill.• Gestapohuset i sentrum: 45 mill.• Danmarksplass (kontorbygg: 60 mill.Totalt: 3.675 mrd.

Solgt: • Aibel: 570 mill.• Damsgård: 200 mill.• NRK-bygget: 190 mill.• Drotningsvik: 120 mill.• Next Gentel-bygget: 100-150 mill. • Strandgaten 7: 60 mill.• Vaskerelven: 80 mill.• Araber: 30 mill.• Oasen: 1,2 mrd.• Nøstet-eiendommer: 22,5 mill.• Danmarksplass: 34 mill.• Profiers (Sandviken): 80 mill. (ubekreftet)• Nattlandsveien (Rema1000): 20 mill.• Nøstet Panorama: 17 mill.• Reksten: 42 mill.• BOB: 400 mill.• Ikke identifisert/hemmelige: 90 mill. Totalt: 3.255 mrd. kroner

Over 5 milliarder i StavangerTransaksjonsvolumene i Stavan-ger-regionen ligger i år an til bli på over 5 milliarder kroner.

Eiendomsmegler 1 Næring kom i begynnelsen av november ut med sin markedsrapport for Stavanger-regionen. Selv om leiemarkedet er tungt om dagen, så er transaksjonsvolumene gode. Em1 Næring har så langt oppsummert volumet til å ligge på rundt 4,5 milliarder kroner, og ifølge næringsmegleren vil på-gående prosesser altså trolig bidra til å løfte volumet til over 5 milliarder kroner.


NYHETER

Bygg uten baksiderSTAVANGER: Et av kravene da Porsche-senter Stavanger skulle bygge,

var at kommunen ikke ville ha en typisk bakside av et bygg som nærmes-te nabo til Busway som ligger fire meter unna. Sånn ble det.

NNYHETERPER THIME (Tekst og foto)

- Kommunen ønsket ikke bare en vegg som lå ut mot veien. Dermed jobbet vi med planene og landet godt med et bygg som fremstår med fire forsider, sier Roy Klungtvedt, salgssjef i Porsche-senter Stavanger.

Det over 4000 kvadratmeter store bygget sto klart i mai. Til en prislapp på 75 millioner kroner har man fått til mye.

- Vi tenkte som så; skal vi først bygge, så skal vi gjøre det skikkelig. I disse lokalene hvor lyset kommer til sin rett får vi vist frem bilene på en skikkelig måte, forteller han.

DUFT OG MUSIKKDet nye senteret for Porsche er plassert ved inngangen til Forus, det største område for kontor og næringsliv i Stavanger. Ved siden av ligger to andre bilbutikker. Det er en handle-gate for bil vi er i.

- Om noen år får vi også IKEA som nær-meste nabø. Heller ikke det dumt med tanke på fremtiden.

Når vi kommer inn i det nye og moderne bygget blir vi møtt av musikk, men også en duft.

- Duften er gjennomgående i hele bygget. Hvilken duft det er vet jeg ikke, men det lukter friskt og godt. Musikken du hører er den samme i hele bygget.

Inne i det nye bygget blir vi møtt av biler i millionklassen, den ene dyrere enn den andre. Prisene er fra 800.000 kroner og oppover.

MØTEROM FOR ANDRE- Vi er ikke bare en bilbutikk, men også et opp-levelsessenter. Faktisk er det bare i Shanghai i Kina, og i Mannheim i Tyskland de har det samme. Det er vi stolte av.

Alle som driver butikk ønsker kjøpende kunder. Likevel har Porsche-senter Stavanger også blitt et sted mange kommer bare for å kikke, eller ta en lunsj.

- I forbindelse med bygget har vi laget kon-feranserom. Flere firma ønsker andre steder å arrangere møter, og vi stiller rom til disposisjon. I stedet for fem minutters kaffepause tar de seg heller en tur rundt for å se nærmere på bilene. Også for oss kan jo det føre til noe mer, humrer salgssjefen.

NEDGANGSTIDER, MEN OPTIMISMEOmtrent daglig kan vi lese om kutt i oljebran-sjen. Investeringer kuttes og ansatte sies opp. Det betyr ikke at pessimismen og tungsinnet rår i oljehovedstaden, i hvert fall ikke i bilbran-sjen - ennå.

- Det er klart det er mye snakk om nedturen som er i oljebransjen. Flere tusen personer har mistet jobbene sine, men de aller fleste tror det tar seg opp. Når det gjelder salget av biler, er vi fornøyde med 2015. Vi har dette året solgt 150 biler fra vårt senter. I budsjettet for inneværende år har vi satt opp et mål på 180 biler. Mye tyder på at vi skal klare det, sier Klungtvedt.

BILER I TRE ETASJERDe står der blankpolerte, i tre etasjer. I bygget som er omgitt av store vinduer. Dermed blir det lyse og trivelige lokaler. Til og med inn til verksted og klargjøring kan kundene følge med på hva som skjer.

- Vi kundene være med på prosessen, da får de det. Vi har en egen cafè hvor man kan forsyne seg før man setter seg ned for å eventuelt se hva teknikerne på verkstedet gjør med bilene.

I kjelleren er det brukte biler det dreier seg om. En del av dem eldre modeller. Innerst i et hjørne står det en bil med duk over.

- Der er det bare ramma igjen. Bilen er allere-de kjøpt av kunde for 650.000 kroner, men den skal bygges opp igjen fra grunnen. Det tar vi oss av her.

Inne på avdeling for klargjøring jobber Bjarte Ruyter. Swix-vax detailer er tittelen hans.


FIRE SIDER: Nybygget til Porsche i Stavanger har ingen baksider, men fire fremsider. Det er salgssjef Roy Klungtvedt, godt fornøyd med. (Foto: Per Thime)

- Det går rett og slett i å klargjøre bilen for kunden. Pussing og polering, slik at den skinner som den skal, forteller han.

ET DETALJERT BYGGSelve bygget brukte man god tid for å planleg-ge. Her skulle ingenting overlates til tilfeldig-hetene. Det skulle være lyse lokaler, oversikt for de ansatte og knapt en synlig ledning. Det har de klart. Blant annet var ledelsen i Sverige for å hente impulser til hvordan det kunne bli.

Gikk man inn på et bilverksted for bare noen år siden var det gjerne både skittent, mye støy og man fikk oljerester på klærne nesten hvor man snudde seg. Sånn er det ikke lenger, i hvert fall ikke her. Det ligger ikke en tom oljekanne

noe sted, ei heller skitne filler strødd på gulvet.- Det er lydisolert, ikke en ledning som ligger

på gulvet, og man kan faktisk gå på strømpeles-ten hvis det hadde vært aktuelt. Her brukes det knapt hørselvern, for det er knapt lyd her når det jobbes. For arbeidsmiljøet er det viktig, sier Klungtvedt.

Porsche-senter Stavanger er ikke størst i sin klasse.

- Men vi skal være best på andre ting. Blant annet har vi et spesialrom hvor kundene plukker ut sin design på bilen de kjøper. Da snakker vi hele designet som setetrekk, mønster og hvordan nøkkelen skal se ut. I tillegg har vi det beste bygget i Porsche-familien. Det er vi stolt av, avslutter en optimistisk salgssjef.

PORSCHE-SENTER STAVANGERSelger 180 biler i 2015Nytt bygg til 75 millioner kroner19 ansatte4023 kvadratmeter i tre etasjerKunder fra hele RogalandPriser fra kroner 800.000


NYHETER

For vel ett år siden flyttet HIB inn i nybygget på Kronstad. Allerede ved innflytting var det trangt om plassen, og nå er

planleggingen av et nytt bygg på nabotomten i gang.

HIB planlegger noket bygg på Kronstad

- Vi leier i dag arealer i Møllendalveien for å få plass til samtlige i høgskolen. I 2020 er imidlertid ambisjonen at vi endelig kan samle hele høgskolen her på Campus Kronstad. Vi er derfor nå i gang med å planlegge et nytt bygg på nabotomten, sier prosjektleder hos Høgskolen i Bergen, Knut Erik Kismul.

DEKKER BEHOVETDet nye høgskolebygget på Kronstad ble åpnet og tatt i bruk høsten 2014. Bygget er på 51.000 kvadratmeter og rommer cirka 6000 studenter og 600 ansatte. Legger vi til de som i dag har studiested i Møllen-dalsveien er antallet cirka 7500 studenter og 750 ansatte.

- For å få alle samlet på campus Kron-stad ønsker vi å bygge et nytt bygg på 12.000 kvadratmeter rett nord for dagens høgskolebygg, sier direktør for arealfor-valtning Endre Laastad, ved Høgskolen i Bergen

Bygget er planlagt på A1-tomten, som er regulert med en TU tilsvarende 11.400 kvadratmeter. Høgskolen ønsker imidler-tid å se på mulighetene for å justere ut-nyttelsen.

- Vi ønsker oss en økning på cirka 1000 kvadratmeter, sier Kismul.

Planene er at det nye bygget skal huse både undervisningsarealer og arbeids-plasser for de ansatte. På tomten ved siden av, kalt felt A2 kan det også bygges mer, omtrent like mye som på A1, men dette blir trinn to i planleggingsfasen.

- Et nytt bygg på felt A1 er med på å samle høgskolens aktiviteter på en felles campus, sier Kismul.

USIKKER FREMTIDHøgskolen er inne i en omorganiserings-prosess. Det diskuteres nå om en mulig sammenslåing av Høgskolen i Bergen, Sogndal og på Stord/Haugesund kan være veien å gå.

- Vi vet ikke helt hvordan utviklin-gen vil bli og å planlegge i forhold til en fremtid man ikke kjenner er utfordrende og krevende, men denne prosessen må få gå sin gang, sier Kismul.

- Det eneste vi vet er at fremtidens are-albehov sannsynligvis ikke blir mindre enn det er i dag, sier Laastad.

FÅR IKKE EKSTRA STØTTEHøgskolen har fått positive signal fra departementet til å gå i videre med plan-leggingen av bygget, men har også fått beskjed om at det ikke kommer til å bli



FOR LITEN: Høgskolbygget er allerede for lite og nå vil Knut Erik Kismul og Endre Laastad ved Høgskolen bygge mer. (Foto: Torgeir Hågøy).

bevilget ekstra midler for å få realisert bygget. Bygget må derfor realiseres over høgskolens budsjett.

- Vi må derfor inngå en leiekontrakt med Statsbygg som så forskutterer bygget for oss, sier Kismul.

Leiekontrakt på Kronstad er inngått med Statsbygg, for en periode på 30 år. Bygget kostet cirka 2,3 milliarder kroner noe som gir en kvadratmeterleie på rundt 3200 kroner. Siden dette blir et vesentlig enklere bygg enn det nåværende, regner

høgskolen med at dette gjenspeiler seg også i leieprisen.

- Vi må ha en leiepris som ref lekte-rer markedsleie i dette området. Vi ser frem til å utvikle felt A1 i samarbeid med Statsbygg som er en profesjonell utvikler i markedet. Begge parter vil ha fokus på riktig kvalitet og kostnad i et slikt stort prosjekt, sier Laastad.




NYHETER

Satser i vanskelige tider

STAVANGER: TPG (The Property Group) er siste nye innen eiendomsselskap i Stavanger. Kjetil Andersen solgte seg ut av Base Property og starter opp det nye selskapet sammen med Thomas Mjeldheim. På investorsiden har de fått

med Smedvig-arving Petter Smedvig Hadland.

NYTT SELSKAP: Kjetil Andersen og Thomas Mjeldheim satser på eiendom i Stavanger i 2015. De har bein i nesen. (Foto: Per Thime)


- Vi hadde ikke gjort dette hvis vi ikke hadde hatt troen. Det sier Kjetil Ander-sen, mens han drikker en av f lere kopper kaffe på en av Stavangers kaffe-barer en morgen tidlig i november.

De to vet at det er nedgangstider i hele Rogaland. Fallet i oljeprisen og de mange kostnadskuttene i oljeindustrien setter spor i eiendomsmarkedet i Stavanger-om-rådet. Tusenvis av kvadratmeter nærings-lokaler står tomme. Det er med andre ord tøffe tider i oljehovedstaden Stavanger.

- Vi tror markedet er tilbake innen to til tre år. For egen del synes jeg situasjo-nen minner mye om den vi hadde i 2008-2009. Jeg er ikke skremt, og derfor går vi også i gang med nytt selskap, sier Ander-sen.

- SATSER DER ANDRE NØLERPå selskapets rykende ferske nettside skriver selskapet om kjernevirksomhe-ten, det som dreier seg om eiendomsin-vesteringer innen bolig, næring- og hotel-lutvikling.

- For egen del har jeg jobbet med eiendom siden 1999, og det er innen dette jeg trives. Jeg liker å se muligheter der andre nøler, forteller han.

I det nye selskapet vil Andersen ha 42,5 prosent av aksjene. Nevnte inves-tor Petter Smedvig Hagland står for 40 prosent, mens Thomas Mjeldheim står inne for 17,5 prosent av aksjene.

Sistnevnte har 14 års erfaring fra bank og finans. Han har vært banksjef i Sandnes Sparebank, daglig leder i Acta Kapitalforvaltning og til slutt direktør for forretningsutvikling i Kraft Finans.

- Da dette kom opp og jeg ble spurt om å være med, var jeg aldri i tvil. Dette ville jeg være med på. Jeg kjente Kjetil fra tid-ligere og mener vi skal utfylle hverandre godt i det daglige, sier han.

SER GODE MULIGHETER I MARKEDETDe to gründerne har ikke dårlig tid med å få sitt første objekt på plass. Selv om stadig f lere snakker om at Stavanger blør, mener de ikke det stemmer.

- Pengene er dobbelt så mye verdt i dette markedet i dag. Først i 2017 satser vi på å ha klart vårt aller første prosjekt, sier Andersen. Siden 2007 har han ut-viklet f lere prosjekter til en samlet verdi på over to milliarder kroner.

Allerede melder de to om ulike prosjek-ter som kan være aktuelle, uten å fortelle noe mer om det.

- I øyeblikket blir vi heller ikke presset på tid fra noe hold. Det finnes nemlig ikke f lust med kjøpere til ulike prosjekter, sier de to.

Selv om de to kjenner hverandre, så har de aldri jobbet sammen før. De har hatt sine samtaler, og er begge enige om hva målet er.

- Det er å være best i egen by, sier de nesten i kor.

Da blir det kanskje sånn?

- Pengene er dobbelt så mye verdt i dette markedet i dag. Først i 2017 satser vi på å ha klart vårt aller første prosjekt.

NNYHETERPer Thime

Nytt restaurant-konsept legger Stavanger på isEt britisk restaurantkonsept på vei til Norge har fått kalde føtter i Stavanger og fokuserer i stedet på etablering i Bergen.

- Vi er i dialog med et restaurantkonsept som skal til Norge. De har helt klart fått med seg situasjonen i Stavanger, sier daglig leder i konsulentselskapet, NCM Development, Pål Martin Fosdal.Selskapet NCM Development gir råd til blant annet handels- og restauran-tkonsepter som skal etablere seg i nye markeder. De gjør analyser og forteller kundene sine hva som er smart å gjøre. De jobber nå altså med et britisk restau-rantkonsept som er på vei til Norge.- De var helt klare på sin oppfatning av det norske markedet. De skal til Norge, men har blitt lunkne i forhold til Stavan-ger. Det er en direkte konsekvens av den oppbremsingen som man har sett i olje- og gassbransjen, sier Fosdal.Restaurantkjeden har ifølge Fosdal 30 serveringssteder i UK. 80 prosent av dem ligger i London.


NYHETER

For vel ett år siden åpnet Relokator dørene i Bergen. Nå girer de for vekst.

Ser svært gode vekstmuligheter

- Vi tror det er gode muligheter i dette markedet. Vi ligger an til en omsetning på rundt 10 millioner kroner bare på forret-ningsområdet ”rådgivning og f lytting” i 2015, men tror at vi kan nå 20 millioner i løpet av to til tre år, sier daglig leder i Relokator, Tore Martinsen.

Selskapet jobber både med rådgivning og prosjektledelse, f lytting og møbelmon-tering.

- Innenfor møbelmontering bør vi være oppe i rundt 20 millioner kroner i løpet av et par år, sier Martinsen.

Det betyr at Relokator ser for seg en omsetning i Bergen på rundt 40 millioner kroner i løpet av to til tre år.

- Det tror vi er et realistisk mål, sier Martinsen.

ETT USIKKERHETSMOMENTDet kan kanskje høres ambisiøst ut, men de er allerede godt i gang. De har sikret seg f lere rammeavtaler, blant annet med Universitetet i Bergen.

- Dette er avtaler som tikker og går og som gir oss et stabilt og sikkert arbeids-volum, men vi har også et enormt kunde-tilsig innenfor vanlige f lytteoppdrag, sier Martinsen.

Det som ifølge ham er det største usik-kerhetsmomentet i forhold til om de når omsetningsmålet sitt eller ikke er hva som skjer i møbelmarkedet.

- I dårlige år selger møbelbransjen langt mindre møbler, og dette går selvfølgelig ut over vårt forretningsområde, møbelmon-tasje. Dette merker vi nå i Stavanger, men i Bergen har det ikke vært like merkbart, sier Martinsen.

De har nå 16 fast ansatte i Bergen og 30 deltids- og prosjektansatte.

- Vi oppbemanner fortløpende, men vi er litt forsiktige med å ansatte for mange faste med en gang, sier Martinsen.

VIL PROFESJONALISERE LEIETAKERNERelokators ambisjon er å være en rådgiver for selskapene som er på f lyttefot og ikke bare et vanlig tradisjonelt f lyttebyrå. De ønsker derfor å komme inn så tidlig som mulig i prosessen.

- Det som er problemet er at mange kommer til oss først når leiekontrakten er på plass og selve f lyttedatoen nærmer seg. Dersom de kommer til oss litt før, så vil man kanskje oppdage at man har mulig-heter i møte med både ny og eksisterende huseier. Det kan være alt fra tilpasninger der man skal f lytte til, men også i forhold til selve f lytteprosessen. Har man en pro-fesjonell partner med seg som lever av å forhandle om slike ting, så kan man få bedre betingelser. Det er også lettere å forhandle med huseierne før en avtale er signert enn etter, sier Martinsen.



STORE AMBISJONER: Relokator har store ambisjoner i Bergen. Her er daglig leder Tore Martinsen (t.h.) sammen med Ole Magnus Hundvin utenfor nybygget på Lønningen. (Foto: Torgeir Hågøy)

- Mange tar for lett på flytteprosessenMange tar alt for lett på selve flytteprosessen. Det mener selskapet Relokator som for ett år siden etablerte seg i Bergen.

- Å flytte er et fag i seg selv og i løpet av en flyttepro-sess opererer vi med totalt åtte ulike fagområder, sier salgs- og markedsdirektør i Relokator, Marius Lindstrøm, som mener at en flytteprosess handler om mye mer enn bare den fysiske flyttingen av møbler og utstyr fra A til B.

- Det man gjerne forbinder med et relokalise-ringsprosjekt, flytting av esker og pulter, kan gjerne sammenlignes med uttrykket "toppen av isfjellet".

Han forteller at en flytteprosess handler om alt fra prosjektledelse og planlegging til kommunikasjon både internt og eksternt, behovsanalyser i forhold til hva man faktisk trenger av arealer i nybygget og opti-malisering av fremtidens arbeidsplasser, registrering av interiør og definere behovet i det nye lokalet, kart-legging av driftsavtaler, IKT, selve flytteprosessen og avvikling av det gamle lokalet.

- Alt i alt handler dette om å skape en så ef-fektiv og smidig prosess som mulig for selskapet.

Bedriften skal ikke oppleve produksjons-dropp, samtidig som det selvfølgelig er øn-skelig med en positiv effekt i etterkant. Dette krever forberedelser både i forhold til hvilke lokaler man faktisk trenger, men også i forhold til selve f lytteprosessen, sier Lindstrøm.

Han forteller at det i forbindelse med en slik prosess er mellom 800 og 900 punkter som skal avsjekkes.

- Mange av disse er selvfølgeligheter, men blir det glemt går det ut over noe eller noen, sier Lindstrøm, som legger til:

- Selve f lyttingen gjør vi fra fredag etter-middag til lørdag. Det er relativt fort gjort, dersom planleggingen har vært god. Bedriften får dermed ingen reduksjon i produktiviteten og de ansatte kan komme på jobb på mandag morgen og pennen ligger på samme sted på pulten som de forlot den, sier Lindstrøm.


NYHETER

GODT FORNØYD: Terje Hjertås i DNB Næringsei-endom er godt fornøyd med at de har begynt å fylle opp bygget i Fyllingsdalen. (Foto: Torgeir Hågøy)

GK flytter inn hos DNB i FyllingsdalenDNB-bygget i Fyllingsdalen har stått tomt siden DNB for to år siden flyttet til Solheimsviken. Nå er endelig den første nye leietakeren på plass.

- GK Norge f lytter inn i én etasje og legger dermed beslag på 2300 kvadratmeter, sier en godt fornøyd eiendomssjef hos DNB Næringsei-endom, Terje Hjertås.

STANG UT – STANG INNEiendommen har det siste året blitt oppgradert for over 100 millioner kroner. Nå nærmer den seg ferdig, og etter at GK er inne, så er det cirka 10.000 ledige kvadratmeter i bygget.

- Det er lettere å leie det ut når vi kan presen-tere et produkt slik det faktisk blir, i stedet for å bare vise tegninger og skisser, sier Hjertås.

Bygget har fått et løft fasademessig, men inn-vendig er transformasjonen vesentlig større, og fremstår svært moderne og tidsmessig.

- Dette får vi svært gode tilbakemeldinger på fra markedet. Det betyr imidlertid ikke at det har vært en enkel prosess. Markedet er for tiden krevende. Flere aktører er imidlertid i bevegel-

se og vi er i dialog med f lere interessenter. Vi er derfor optimistiske med tanke på å fylle bygget sier Hjertås.

PLASS TIL Å VOKSEGK kommer fra kontorer på Laksevåg. Selskapets visjon er «GK – for et bedre miljø» og dette blir trukket frem som en viktig årsak til f lyttingen.

- Det er veldig viktig for oss at lokalene vi bor i gjenspeiler visjonen. I Folke Bernadottes vei 40 får vi godt inneklima, lavt energiforbruk, BREEAM, nærhet til offentlig kommunikasjon samt moderne, f leksible og funksjonelle arbeids-plasser, sier distriktssjef i Bergen, John Hegdal.

Han påpeker også at DnB fremstår videre for oss som en meget profesjonell utleier med høy fokus på fornøyde leietagere.

- Hovedårsaken til at vi valgte å er grunnet vekst og utvidelsesmuligheter for nye fremtidige fag, sier Hegdal.


www.pwc.no/bergen

© 2015 PwC. Med enerett. I denne sammenheng refererer “PwC” seg til PricewaterhouseCoopers AS, Advokatfirmaet PricewaterhouseCoopers AS, PricewaterhouseCoopers Accounting AS og PricewaterhouseCoopers Skatterådgivere AS som alle er separate juridiske enheter og uavhengige medlemsfirmaer i PricewaterhouseCoopers International Limited.

Vår erfaring er at selskaper som benytter anledningen til å forbedre og utvikle organisasjonen sin samtidig, også høster større gevinster.

Vi snakker gjerne med deg om ditt prosjekt.

Kontakt:

Frode Myrdal

Tlf: 952 61 303

Sissel Fjellstad

Tlf: 952 60 707

Planlegger din bedrift å bygge, rehabilitere eller flytte?

PwC bistår selskaper med prosjektledelse og rådgivning knyttet til

• Utarbeidelse av strategisk arealplan, visjon

og behov

• Oppfølging av bygg og drift- og servicekonsept

• Utforming av fremtidens arbeidsplass

• Forberedelse av organisasjonen for flytting og endring

• Flytteforberedelse og gjennomføring

Fabrikkgaten 5 5059 Bergen Tlf: 55 38 90 30 E-post: [email protected]

PÅ JAKT ETTER LOKALER?

Ta kontakt.GK flytter inn hos DNB i Fyllingsdalen


PORTRETT

ROM-REGENTEN


Rom ble ikke bygget på en dag, ei heller Bergens største hotellselskap. For Kjetil Smørås tok det knappe 30 år.

Tekst: Torgeir HågøyFoto: Morten Wanvik

- Når vi er ferdig med den offensiven som vi nå holder på med, så vil vi ha 659 hotellrom i Bergen. Vi er med det den største private hotellaktøren i byen, administrerende di-rektør for Grand Hotel Terminus og Augustin Hotel, Kjetil Smørås.

VIL IKKE GRO FASTSmøråsfamilien eier i dag Augustin Hotel (130 rom) og Grand Hotel Terminus (149 rom). Til sammen har de altså 279 rom og er med det en middels stor aktør i Bergen. Det er ikke en situasjon som kommer til å vedvare spesielt lenge. Selskapet er nå midt inne i en svært ekspansiv vekstperiode som vil sikre dem ytterligere 380 rom i Bergen.

Sammen med Herman Friele bygger de hotellet Zander K som får 250 rom. Nylig inngikk de også en avtale med Odfjell Eiendom om driften av et nytt hotell i det gamle bankbygget på Vågsallmenningen. Her kommer det 130 nye rom. Samlet vil altså Smøråsfamilien i løpet av 2017 ha 659 rom til disposisjon i Bergen.

KJETIL SMØRÅS

ROM-REGENTEN

• Født i 1964

• Administrerende direktør ved Augustin Hotel (fra 1988) og Grand Hotel Terminus (fra 2006)

• Utdannet siviløkonom fra Norges Handelshøyskole

• Står bak en av tidenes største hotellsatseringer i Bergen. Vokser fra 279 til 659 rom.

• Blir med det den største private hotelleieren og driveren i Bergen.


VOKSER: Kjetil Smørås bygger sammen med sine partnere to nye hoteller i Bergen samtidig. Dermed dobler han egen rom-kapasitet og blir den største hotellaktøren i byen. (Foto: Morten Wanvik)

- Det er viktig for oss å være i bevegelse. Vi ønsker ikke å gro fast i rutiner, samtidig som vi som styrer dette må ha noe å strekke oss etter. Utvidelsen vil bidra til at vi blir mer synlige i markedet samt at vi kan gi våre gjester et bedre tilbud, noe som vil samlet sett vil styrke oss betydelig, sier Smørås.

VURDERTE Å SELGEHotell har vært en sentral del av livet for Kjetil Smørås helt siden han var en liten gutt, og allerede som tenåring var han aktivt med i driften av familieselskapet. Da han var 18 år gammel fikk han sin første, betalte jobb på hotellet. Han var da vaktmester, resepsjonist og nattevakt.

- Vi holdt på denne tiden på med en oppussing av Augustin Hotel, som den gang hadde 37 rom og var det eneste hotellet vi hadde. Jeg var med på støpearbeider, la glassfiberstrie og malte også alle rommene, noe som har bidratt til at jeg selvfølgelig er en racer på å legge glassfiberstrie, ler Smørås.

Han innså tidlig at det kunne bli behov for ham i familiesel-skapet. Etter året som vaktmester begynte han derfor på Norges Handelshøyskole, hvor han etter fire år var utdannet siviløko-nom.

- Jeg var ferdig i 1988 og fikk da tilbud om en trainee-stilling i SAS-hotel. Min far ville imidlertid at jeg skulle jobbe ett år på Augustin før jeg gikk videre til noe annet, sier Smørås.

Slik ble det, men i løpet av dette året fikk faren en alvorlig hjertesykdom. Ønsket om at Kjetil skulle bli værende i familie-selskapet ble derfor mer og mer tydelig.

- Alternativet for min far var enten at jeg tok over driften eller så ville han selge hotellet. Han så ingen fremtid for hotellet uten at jeg var med, sier Smørås.

MÅTTE VOKSEAugustin Hotel hadde vært i familiens eie siden 1919, men i 1977 kjøpte Kjetils foreldre, Ragnhild og Egil Smørås, ut de andre eierne. Hotellet var da nedslitt og de brukte ti år på oppussing og renovering. Et salg satt derfor langt inne, og i 1988 tok Kjetil over driften. Noe av det første han fikk til var å få på plass en avtale om et spisested på kjøpesenteret Galleriet som åpnet dørene i 1988.

- Jeg hadde skrevet min siviløkonomoppgave om Augustin Hotel. Jeg hadde derfor gjort ganske grundige analyser av hva som skulle til for å ta bedriften videre. Konklusjonen var at vi

PORTRETT


måtte vokse. Slik som situasjonen var da jeg kom inn, så var det egentlig ikke økonomi i selskapet til å ha meg ansatt, forteller Smørås.

Etter noen år begynte driften av cafeen i Galleriet å betale seg og den kontantstrømmen som cafeen bidro med var sterkt medvirkende til at de kunne kjøpe opp nabobyg-gene til Augustin Hotel. Over noen år vokste derfor hotellet fra 37 til 130 rom.

- God drift og godt belegg ved Augustin var en av årsa-kene til at vi i 2006 kunne kjøpe vårt andre hotell, Grand Hotel Terminus. Hotellet kostet oss 120 millioner kroner. Mange syntes det var alt for dyrt, men vi mente det var en fornuftig investering. I ettertid har det vist seg å være et av smarteste kjøpene vi har gjort, sier Smørås.

Da han tok over hadde hotellet en omsetning på 39 mil-lioner kroner. Denne var i 2014 løftet til over 77 millioner kroner. I samme periode har Augustin Hotel økt inntektene fra 37 til 45 millioner kroner.

DE SMÅ TINGENEMen hva er så suksessoppskriften. Grand Hotel Terminus har i 2015 hatt et belegg på 82 prosent, noe som er blant de beste i byen. Det samme gjelder også for Augustin som i en rekke år var beleggsvinner i Bergen.

- Gjestene våre skal føle seg godt ivaretatt. Vi har en tanke om at ingenting kommer av seg selv, heller ikke gode rangeringer. Vår holdning er derfor at vi skal fortjene den posisjonen vi har, sier han.

Da de sikret seg et gammelt bygg i tilknytning til Augustin etablerte de derfor en av Skandinavias beste vinbarer med 1300 forskjellige viner. Det samme har de gjort på Termi-nus, hvor de har en av Norges beste whiskybarer.

- Da vi kjøpte hotellet måtte vi gi det en tilleggsverdi. Et av de grepene vi gjorde var å etablere en av landets beste whiskybarer. Dette er faktorer som kommer i tillegg til det å gi gjestene våre ryddige rom og en opplevelse av at de får mye for pengene, sier Smørås.

KNALLHARDT ARBEIDDerfor holder de blant annet fortsatt igjen på tradisjonene om at hver ettermiddag er det vaffelsteking på Augustin. Hotellet bidrar med vaffeljern og røre, mens gjestene selv steker vaf lene.

- Dette er veldig populært. Det er et tiltak som koster lite, men som mange gjester setter stor pris på. Fornøyde gjester og godt belegg handler om de små tingene, sier Smørås som legger til:

- Hotelldrift er ikke noe som går av seg selv. Det er knall-hardt arbeid, men jeg har vært heldig og mange av mine medarbeidere har vært i selskapet nesten like lenge som meg selv, noe som er en av nøklene til suksessen, sier Smørås.

- I ettertid har det vist seg å være et av smarteste kjøpene vi har gjort.

Leif-Ove Olaisen+47 91 14 95 89

E-post: [email protected]

TOMTEOMRÅDE TIL SALGSFLATØY I MELANDTomteområde på ca 90 mål beliggende på Flatøy i umiddelbar nærhet til E39. Stort potensiale for bolig- og næringsutvikling. Tomteområdet er under regulering

• Godkjent planprogram i Meland kommune 17.06.2015

• Reguleringsplan forventes endelig godkjent høsten 2016

• Målet med reguleringsarbeidet er å utvikle Flatøy til et urbant tettsted i aksen Frekhaug-Knarvik

• Dei neste 20-25 åra skal Flatøy utvikle seg til å bli en regional møtestad for heile Nordhordland

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

Leif-Ove Olaisen+47 91 14 95 89

E-post: [email protected]

SENTRALT PÅ MIDTUNSANDBREKKTOPPEN 30ca. 540 KVMKontorlokaler i sentral eiendom på Midtun. Lokalene holder god standard og består av kontorer, møterom og sosiale soner. Kontorlokalene ligger i Plan 2, og har direkte utgang til stort parkeringsdekke. Inngangsparti og resepsjonsområde er felles med Til Bords sitt hovedkontor.

• Kort avstand til hovedveinettet og E39• Det er gode kollektivtilbud til og fra Midtun• Tidsmessige lokaler med vannbåren varme• Ca 540 kvm, inkludert felles areal• Svært god parkeringskapasitet

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE


Molvik?



- Den digitale revolusjonen kan sammenlignes med elektrifiseringen som fant sted på 1900-tallet. Dette er noe som kommer til å ramme alle bransjer, også eiendom. Man kan velge å ikke ta dette på alvor, men da vil man ikke være en del av fremtiden, sier Jacob Grieg Eide i teknologi- og innovasjonsselskapet Knowit.

Knowit er et av Nordens ledende teknologi-selskaper og arbeider innen digital innovasjon og transformasjon. De har cirka 2000 ansatte i blant annet Norge, Sverige, Danmark og Finnland.

- Gartner (verdensledende digitalt konsu-lentselskap, red.anm.) gir dagens selskaper maks 24 måneder på å komme opp med en digital strategi. Gjør de ikke det kan det det for mange være for sent, sier Grieg Eide.

BARE BEGYNNELSEN FOR ”SMARTE BYGG”Eiendomsbransjen begynner å bli bedre i forhold til det å utvikle mer miljøriktige bygg. Når det gjelder nyskaping i forhold til hvordan byggene brukes har det imidlertid skjedd lite eller ingenting, dersom man ser bort fra at man har gått fra cellekontorer til åpent land-skap.

- Innovasjonspotensialet er enormt, men i dag bygger man stort sett byggene for å fylle

de samme funksjonene som de alltid har gjort. En helt sentral nøkkel for å få til å bygge vir-kelig smarte bygg, og over tid smarte byer og regioner, er at man trenger betydelig mer innsikt om sluttbrukenes behov. Brukeren må derfor involveres tidlig og lenge før prosjek-teringen av bygget starter. Dette er det som heter brukerstyrt innovasjon, sier Grieg Eide.

Han tror at man bare har sett begynnelsen på hva begrepet ”smarte bygg” faktisk kan innebære.

- Dette handler blant annet om bruk av smart sensorteknologi. Denne teknologien utvikles hele tiden, og man vil i stadig større grad ta i bruk slik teknologi for å gjøre byggene mer effektive, tryggere og ikke minst bedre for brukerne, sier Grieg Eide.

KNYTTER BRUKERNE TETTERE TIL BYGGETEn av utviklingene han tror vi kommer til å se fremover er at brukerne i langt større grad vil bli knyttet mye tettere opp mot byggene og dets funksjoner. Det kan for eksempel være så konkret som at man via en smarttelefon infor-merer bygget om at det ikke kommer til å være folk på kontoret før klokken 12.

- Smarte sensorer registrerer dette og lar derfor være å varme opp eller kjøle ned konto-

INNOVASJON I EIENDOM

En digital tsunami er i ferd med å skylle over landet. Dette kommer til å få store konsekvenser for eiendomsbransjen,

men tar bransjen dette på alvor?

- Eiendomsbransjen står foran en digital revolusjon


ret. De måler også Co2-nivået i rommet og når tiden er inne for det settes ventilasjonsanleg-get i gang for å justere Co2-nivået til anbefalt nivå. Besparelsene i form av redusert energi kan være enorme, sier Grieg Eide.

Dette er bare ett eksempel, og man kan se for seg en rekke andre eksempler på hvordan smarte sensorer kan brukes for å utvikle langt smartere bygg.

- Intelligente sensorer er nødvendig for å kunne utvikle, bygge og drive smarte bygg. For blant annet å få til en bærekraftig fremtid med betydelig bedre utnyttelse av ressurser vil blant annet smartere bruk av teknologi og løsninger være helt nødvendig, sier Grieg Eide.

ALT VIL VÆRE ONLINEGrieg Eide mener at digitalisering er vår tids største endringskraft og at alle selskaper, uav-hengig av hvor de er i verdikjeden, må knytte seg til den digital verden og de digitale og øko-nomiske økosystemene dette generer over tid.

- Grunnen til at digitalisering kommer til å bli så viktig for eiendomsbransjen handler om ”The internet of things”, sier Grieg Eide.

Dette handler om at alt over tid vil kommu-niserer med “alt”. Det er ikke lenger bare data-maskinen og telefonen din som vil være koblet

til internett. Sensorer, smarte objekter og bygg, men også klokken din, bilen din, klærne dine vil være ”online”. Dette gjøres mulig via nye, mindre og langt bedre sensorer samt bru-kerdrevne løsninger som bygges på toppen av dette og som snakker sammen.

- Vi har fått smarte sensorer der proses-seringskapasiteten er nå blitt så god at det faktisk er mulig å kjøre tyngre og mer kre-vende prosesser tilnærmet gratis. Det er ikke heller ikke lenger noen begrensninger i forhold til båndbredde. Dette kan brukes både i planleggings- og byggeprosessen, men også i drift og forvaltning av bygget. Man kan for eksempel se for seg dette i kombinasjon med BIM og dermed kan dette være med å redusere byggekostnadene betydelig, sier Grieg Eide.

HVOR ER EIENDOMSBRANSJEN?I dag drives mye av denne digitale utviklin-gen av selskaper som Knowit, Atea, Evry for å nevne noen få.

- Men den burde kanskje i større grad blitt drevet av eiendomsbransjen selv. Nøkkelen vil være å få en større forståelse og involvering av sluttbruker og i tett samarbeid utforske mu-lighetsrommet som ny teknologi nå kan tilby.

Bedre og mer intelligente bygg vil kunne gi

lavere drifts- og forvaltningskostnader, men også mer verdiskapende bygg derunder høyere leiepriser og til syvende og sist vil de også være mer attraktive hos potensielle leietakere og kjøpere, sier Grieg Eide.

Han tror etter hvert at de byggeherrene og eiendomselskapene med god digital kunnskap vil utkonkurrere de som ikke har en slik kom-petanse.

- Dette handler om å være klar for fremti-den. Digital innovasjon og transformasjon er avgjørende for et hvert selskaps fremtid og dermed åpenbart også for selskapets fremtidi-ge inntekter, sier han.

ALT ER I BERGENFordelen ifølge Grieg Eide er at det meste av det man trenger innen digital kompetanse finnes i Bergen. Han tenker da ikke først og fremst på Knowit.

- Bergen har en ledende posisjon når det kommer til digital brukerdrevet innovasjon. Både når det kommer til utvikling av de tek-nologiske løsningene, men også hvordan de kan brukes. Alt som trengs for å ta steget inn i fremtiden finnes altså her. Det må eien-domsbransjen vite å benytte seg av, sier Grieg Eide.

REVOLUSJON: Vil du være her i fremtiden må du ta den digitale revolusjonen på alvor. Det mener Jacob Grieg Eide i Knowit. (Foto: Torgeir Hågøy)



Etterlyser modige og kreative byggherrer

Skal bygg- og eiendomsbransjen få opp innovasjonsgraden trenger man flere modige

og kreative byggherrer.

MÅ VÆRE MODIGE: Modige og kreative byggherrer er blant det som skal til for å få til innovasjon. Det mener Jon Sandnes i Byggenæringens Landsforbund. (Foto: Torgeir Hågøy)


- I 2007 satte regjeringen ned et miljøpanel som skulle se på hvorfor det ikke var noe innovasjon i offentlige byggeprosjekter. Det viste seg at den offentlige bestilleren ikke visste hva de private aktørene kunne levere og derfor ble det heller ikke etterspurt, sier administrerende direktør i Byggenærin-gens Landsforening, Jon Sandnes.

MÅ ETTERSPØRRE DET SOM IKKE ER BYGGET Byggenæringens Landsforening (BNL) er en nærings- og arbeidsgiverpolitisk organisasjon for bedrifter i byggenærin-gen. Organisasjonen er en paraplyorgani-sasjon for 14 bransjer som har over 4000 medlemsbedrifter og sysselsetter mer enn 63.000 ansatte. De er byggenæringens talerør. Sandnes mener at dersom inno-vasjonsgraden i egen bransje, men også eiendomsbransjen generelt skal gå opp, så trenger man byggherrer som går foran.

- Man får ikke leverandører til å levere Breeam excellent dersom det ikke blir et-terspurt. Økt innovasjon handler om modige og kreative byggherrer som etterspør løsnin-ger som ikke er bygget før, sier Sandnes.

Dette krever ifølge ham at man har byggherrer med tydelige byggherre- og le-verandørstrategi.

- Når man vet at det man bygger skal stå der i minimum 40 år, så må ha med seg de rette på laget. Derfor må man være kritisk til sine leverandører, sier Sandnes.

OPPFORDRER TIL Å TA ANSVAR FOR DRIFTEN Han tror også at de byggherrene som et-terspør drift av eiendommene sine vil være med å bidra til at man kanskje velger mer robuste løsninger.

- Det som byggenæringen produserer skal stå der i 40 år og være med å prege samfunnet. Da må bransjen for det første vite at man har de rette med seg på laget, men man må også vite at man er så god at man kan ta på seg driftsansvaret for eien-dommen. Har man ansvar i 40 år i stedet for bare ut garantitiden, så tror jeg man vil se at det vil bli lagt mer vekt på å komme opp med robuste løsninger, som vil bidra til økt innovasjon i bransjen, sier Sandnes.

Han tror dette for mange også kan være et område som bidrar til å bedre økonomi-en i selskapene.

- I dag er det slik at dersom man oppnår marginer på fem til seks prosent, så er man kjempefornøyd. I driftsfasen er det et marginbilde som gjør at det er mye å

hente. De som knekker disse kodene tror jeg kommer til å være fremtidens vinner-ne, sier Sandnes.

EN DIGITAL FREMTIDEt av områdene hvor det trolig kommer til å skje mye fremover er innenfor det digita-le området.

- Her har vi bare så vidt sett begynnel-sen. Dette kommer blant annet til å handle om hvordan man ”spekker” hus og bygnin-ger og hvordan dette får konsekvenser for driften av bygget, sier Sandnes.

Han tror ikke at bygg- og anleggsbran-sjen har tatt dette inn over seg.

- Men samtidig er det lettere å se dette på andre næringer, hvor den digitale løs-ningen gjerne er produktet, som for ek-sempel Airbnb og Über. Jeg tror derfor det er naturlig at dette ikke ligger like langt fremme i vår bransje, og jeg er ikke bekym-ret for at man ikke kommer til å ta dette på alvor, sier Sandnes.


Nyskaping kompliseres av for mange forskrifter Den store mengden tekniske forskrifter og komplisert regelverk kan ifølge Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret gjør det vanskeligere å være innovativ.

- I forhold til Breeam-sertifiseringer kan de for eksempel virke som man mer er på jakt etter smutthull og de lavthengende fruktene for å få god score enn å tenke på nye og mer fremtidsrettede metoder, sier Bjørn Erik Øye.

Han viser for eksempel til at det i Sverige lages ferdigshuskataloger hvor man kan bygge et hus for 14.000 kroner kvadratmeteren.

- Men på grunn av regelverket er dette noe man ikke får til i Norge. Jeg tror at

mengden av tekniske forskrifter kan være en hemsko for utvikling og innovasjon, sier Øye.

Han etterlyser i stedet positive insita-menter for å stimulere til innovasjon og bruk av Breeam.

- Bygg står for 40 prosent av energifor-bruket, men insitamenter er det ikke så mange av. Det er mer insitamenter for å få folk til å velge å kjøpe elbil, og det synes jeg er et paradoks, sier Øye.



HAR SKJEDD MYE: Jon-Viking Thunes i Sweco mener at utviklingen innen bygg og anlegg har vært stor. (Foto: Torgeir Hågøy)

(Foto: Kinnarps)


- Det er to forskjellige verdener. Utviklingen har vært enorm, sier bærekraftsjef i Sweco, Jon-Vi-king Thunes.

PLUSSHUS VIL BLI KRAVETHan har jobbet med energi- og bærekraftspørs-mål i en årrekke. Dette er spørsmål som de siste fem til ti årene har fått et helt nytt fokus og som også har bidratt til å endre hvordan man bygger.

- For 10 til 15 år siden var det ingen som snakket om passivhus, og det var heller ingen som visste hvordan man skulle bygge dem. I dag bygger man bygg som produserer mer energi enn det bruker, og i fremtiden er det dette som trolig kommer til å bli kravet, sier Thunes.

Plusshusene er enda i fåtall, men Kjørbo Po-werhouse er et eksempel. Sammen med Instanes Eiendom har Thunes også planer om et lignende prosjekt i Bergen.

- Vi mener at det er det eneste riktige dersom man skal bygge for fremtiden, sier Thunes, som i den sammenheng er eiendomsutvikler og ikke bærekraftsjef.

TEKNOLOGISKE KVANTESPRANGThunes mener at bygge- og eiendomsbransjen de siste årene har tatt en rekke kvantesprang det siste tiåret.

- På produktnivå har det vært en enorm utvik-ling. Både vinduer og fasadeløsninger, men også tekniske løsninger er i dag på et helt annet nivå enn for noen år siden, sier Thunes.

Han forteller at man i dag har løsninger som re-duserer varmetapet i byggene, samtidig som man

snart har eliminert varmebelastningen fra solen. - Dette innebærer både lavere oppvarmings- og

kjølebehov, noe som igjen betyr vesentlig redusert energibehov, sier Thunes, som legger til at teknis-ke anlegg i dag ofte har et energibehov som er på 20 prosent av hva det var for bare noen år siden.

Han forteller også at man de senere årene har utviklet en rekke løsninger som bidrar til å reduse-re byggets behov for tilført energi. Dette er alt fra solceller og solfangere på takene, til varmegjen-vinnere og kjøle- og varmebatteierer i grunnen under byggene.

- Slike tekniske energiløsninger er i stadig ut-vikling og man har de siste årene kommet langt i utviklingen av disse. Her tror jeg også at vi kommer til å skje mye i årene fremover, sier Thunes.

MER OG MER INDUSTRIALISERTEn av de viktigste faktorene for å klare å bygge gode miljøbygg er kravet til tetthet. Byggene kan ikke lekke.

- Det innebærer at det ikke er rom for slurv og tilfeldigheter. Her har man sett store kulturelle endringer de siste årene. Kravene til nøyaktighet er veldig strenge, sier Thunes.

Han tror dette er noe som bare kommer til å forsterke seg i årene som kommer.

- Jeg tror derfor at stadig mer av produksjonen kommer til å bli industrialisert. Man kan ikke lenger bygge fasadeelementer på byggeplassen, det må skje i et industrialisert miljø hvor kravene til nøyaktighet blir ivaretatt. Jeg tror dette er en utvikling vi kommer til å se mer og mer av, sier Thunes.


Utviklingen i byggenæringener nesten uten sidestykke

Hadde man sammenlignet en byggeplass i dag og for ti år siden ville man nesten ikke kjent seg igjen. Det mener

Jon-Viking Thunes i Sweco.




BARE BEGYNNELSEN: Treet som er verdens høyeste trehus er bare begyn-nelsen på hva man vil se bli bygget av tre fremover. Det tror prosjektleder hos BOB, Ole Kleppe. (Foto: Torgeir Hågøy)

- Vi har knekt koden for hvordan vi kan bygge høyt med tre, sier prosjektleder for Treet-prosjektet hos BOB, Ole Kleppe.

Treet er verdens høyeste trehus. Det ligger på Damsgård i Bergen og er nesten 53 meter høyt og 14 etasjer.

- Det vil være mulig å bruke denne frem-gangsmåten til å bygge trehus på mellom 25 og 30 etasjer, sier Kleppe, som legger til at det innebærer at man kan bygge trehus som er nesten 100 meter høye.

LEGO FOR VOKSNETreet skal være ferdig i desember i år og boli-geierne f lytter inn før jul. Til sammen er det 62 leiligheter i bygget som ligger tett opptil Puddefjordsbroen.

- Det vi gjør er at vi stabler selvbærende moduler i fire etasjer oppå hverandre. Så bygger vi reisverk utenpå og inn i mellom. I femte etasje lager vi en plattform, hvor vi putter noen leiligheter inn i mellom og dermed kan vi fortsette med fire nye etasjer, og så videre, sier Kleppe.

Han forteller at likhetstrekkene med lego er åpenbare.

- Dette er lego for voksne. De ferdige mo-dulene, hvor alt av f liser, kjøkken, gulv og bad er ferdig montert, fraktes med skip og monteres på stedet. Så må personell på byg-geplass koble alt sammen gjøre ferdig arbei-dene i fellesareal, trapper og utvending, sier Kleppe.

SVÆRT MILJØVENNLIGTre har også en rekke miljømessige fordeler. For det første binder det store mengder Co2 i vekstperioden, noe som gjør et bygg av tre

langt mer miljøvennlig enn et bygg av for ek-sempel betong.

- Vi har regnet oss frem til at bygget binder i alle fall 2000 tonn Co2. Det er like mye som 1400 biler slipper ut i ett år, sier Kleppe.

Treverket binder først og fremst Co2 mens det vokser, så for at regnskapet skal komme positivt ut er man avhengig av at man erstat-ter trærne som går med til byggverket med nyplantede trær.

- På denne måten kan tre være med å bidra til en mer bærekraftig utvikling i byene. Både ved at man kan bygge i høyden, men også ved at treverket er et miljøvennlig byggemateri-ale, sier Kleppe.

Verdens høyeste trehus på 14 etasjer er bare begynnelsen på hva man vil se av høye trehus fremover. Trolig er det mulig å bygge

dobbelt så høyt.

Kan bygge dobbeltså høye hus av tre

FAKTA: TREETTreet er verdens høyeste trehus. Bygget er kon-struert som trebygg med limtrebjelker og søyler som ytre og indre skjelett, og vil stå ferdig med 14 etasjer over sokkelen i betong som blant annet inneholder parkering og tekniske hovedinstalla-sjoner. BOB er byggherre, mens arkitektfirmaet Artec AS har tegnet bygget, mens Sweco har vært totalrådgiver. Moelven Limtre har levert konstruksjoner i limtre og massivtre, mens Kodo-maia AS fra Estland har levert modulene. Poweretasjene i femte og tiende etasje er nøkke-len til at man kan bygge så høyt. Dette er forster-kede etasjer som fungerer som plattformer som tar lasten fra overliggende etasjer ut på søylene og ned i bakken. Byggearbeidene startet våren 2014, og bygget er innflyttingsklart desember 2015. Bygget vil da være 52,8 meter høyt og inne-holde 62 leiligheter.



Har tatt posisjon som byens grønne entreprenør

Entreprenøren Lars Jønsson bygger de grønneste næringsbyggene i Bergen.

BYGGER GRØNT: Entreprenøren Lars Jønsson har tatt posisjon som en av de grønne entreprenørene i Bergen. Her er Tim Helge Sætre hos Lars Jønsson sammen med huseier Endre Pedersen. I bakgrunnen er nybygget til Sweco i ferd med å reise seg. (Foto: Torgeir Hågøy)



- Vi er snart ferdige med Backers nybygg for Multiconsult i Nesttunbrekka og er nå godt i gang med Sweco- bygget på Fantoft, sier daglig leder i Lars Jønsson AS, Tim Helge Sætre.

SOLCELLER PÅ TAKETFokuset på miljøvennlige, energieffek-tive bygg, begynner endelig å få fotfeste i Bergen. For tre år siden var de f leste fornøyd med å bygge et B-bygg. I dag er det imidlertid passivhus som gjelder for f lere av nybyggprosjektene.

- Både Backers nybygg i Nesttunbrek-ka og det nye hovedkontoret til Sweco på Fantoft blir passivhus, sier Sætre.

Det innebærer et årlig energiforbruk for sistnevnte på cirka 50 kWh per kvadratme-ter. Kravet for å tilfredsstille energiklasse A er 85 kWh per kvadratmeter, noe de med andre ord klarer med svært god margin. Begge prosjektene blir også Breeam Excel-lent sertifisert.

- Sweco-prosjektet blir et forbilde-prosjekt hvor vi får støtte fra Enova. Det ligger f lere innovative løsninger inne i prosjektet, blant annet skal vi ha 400 kva-dratmeter med solceller på tak og fasade, sier Sætre.

Overskuddsvarme fra butikken i første etasje blir gjenvunnet, samt at det er ener-gibrønner i grunnen i og rundt bygget.

- Det er lagt vekt på gjennomgående gode kvaliteter, sier Sætre.

BEVISST FOKUSDet er ikke tilfeldig at Lars Jønsson har fått denne posisjonen i det lokale entrepre-nørmarkedet i Bergen.

- Fokuset vårt har alltid vært på å bygge gode bygg, og i mange tilfeller er grønne bygg synonymt med det. Fremtiden ligger i å bygge slike bygg, og vi synes derfor det er en hyggelig posisjon å ha, sier Sætre.

Han forteller at det er krevende å bygge slike bygg, men at det ikke nødvendigvis trenger å bli noe særlig dyrere enn et mer tradisjonelt B-bygg.

- Sweco-bygget leverer vi til en svært hyggelig pris . Vi snakker om en byggekost-nad på rundt 15.000 kroner kvadratmete-ren, sier Sætre. For å oppnå dette er det viktig at vi kommer tidlig inn i prosjektet slik at vi deltar i og styrer prosjektutvik-lingen sammen med byggherre. Samarbei-det i dette prosjektet har vært veldig godt, tilføyer Sætre.

Til sammenligning bygger Kokstad Næringspark et passivhus på Kokstad for mellom 14.000 og 15.000 kroner kvadrat-meteren. Da er planering og bearbeiding av tomt holdt utenfor.

- Vårt prosjekt mener vi er optimalisert 100 prosent til kundens behov og ønsker, både med tanke på kvalitet, miljø og pris.

Så får andre diskutere om dette er det beste passivhuset i Bergen, sier Sætre.

INGEN ALTERNATIVERHuseier Endre Pedersen er godt fornøyd med at Sweco som leietaker også ønsket et grønt og miljøvennlig bygg.

- Vil man ha et bygg som er attraktivt fremover, så må man bygge noe som er energieffektivt og som vil tiltrekke seg lei-etakere i mange år fremover, sier Pedersen.

- Sweco-prosjektet blir et forbilde-prosjekt hvor vi får støtte fra Enova. Det ligger flere innovative løsninger inne i prosjektet.

Mange tiltak gjør bygget til et nesten null-energibygg• Nybygget på Fantoft blir på til sammen 18.500 kvadratmeter. En rekke ulike tiltak bidrar til å gjøre det til et «nær null»-energibygg.

• Bygget er tilnærmet kvadratisk. Det gjør fasade- og takarealet lavt i forhold til gul-varealet, noe som bidrar til økt utnyttelse av passiv solvarme.

• Bygget isoleres med 30 cm isolasjon i vegger. Luftlekkasjer og kuldebroer unngås blant annet ved at søyler trekkes inn i bygget for at de derved drar med seg minst mulig kulde.

• Deler av bygget blir «kledd» med sol-cellepaneler som sørger for at deler av byggets behov for strøm dekkes med for-nybar elektrisitet produsert på bygget.

• Bygget utstyres med reversible varme-pumper som utnytter den geotermiske energien som finnes i grunnen til å levere den varme og kjøling bygget til enhver tid har behov for. Utveksling av energiover-skudd mellom butikk og kontor reduserer forbruket ytterligere.

• Bruk av energi til oppvarming, ventila-sjon og drift av PCer reduseres ved hjelp av detektorer som registrerer tilstedevæ-relse og luftkvalitet.


Denne modulen tilbyr en syv-i-en-løsning

Kinderegget byr på tre ting på en gang. Tevas og Tom Chr. Eides nye prefabrikkerte tekniske modul har strukket det lenger og

tilbyr en syv-i-én-løsning.

- For over 15 år siden leverte jeg inn det første forslaget til en prefabrikkerings modul for tek-niske anlegg til veilederkontoret for oppfinnere, som det het den gangen, sier administrerende direktør i Tevas, Tom Chr Eide.

Litt over 15 år senere er grunnideen som Eide begynte å leke med tanken om i 1999 videreutvi-klet til en løsning som er installert i byggepro-sjektet på Kokstadflaten 35.

- Det har vært en lang prosess å ta frem pre-fabrikkerte total tekniske modul løsninger og uten byggherre som var interessert og de ansatte i Tevas ville den aldri blitt en realitet, sier Eide.

BLIR GJORT PÅ SAMME MÅTETevas er et rådgivende teknisk entreprenørsel-skap som jobber med det Eide kaller integrert bygningsteknologi. Det handler mye om grense-snittet mellom ventilasjon, styring og regulering av lys, VVS og alt som ligger der i mellom Eide har selv jobbet med disse fagene i 30 år. I løpet av disse årene er det én ting han har lagt spesielt merke til.

- På landets byggeplasser blir ting hoved-sakelig gjort på akkurat samme måte som før.

Det har vært mye innovasjons- og teknologi-utvikling når det kommer til komponenter, men når det kommer til hvordan man gjør ting på selve byggeplassen, så blir 90 prosent gjort på samme måte som for tre tiår siden, sier Eide.

REDUSERER KOSTNADER OG TIDDette er bakgrunnen for selskapets nyska-ping, ”Prepart”. Kindereggløsningen er at den prefabrikkert modulen inneholder varme, ventilasjon, sprinkler, (belysning), brann-melder og komplett styring og regulering. Modulen erstatter annen himling.

- Det er en alt i ett-løsning som blir produ-sert på fabrikk. På byggeplassen skal modulen bare kobles til de tekniske hovedføringene, sier Eide.

Prepart blir kvalitetskontrollert på fabrikk, og kombinert med enkelt montering og sammenkobling så reduserer feil og feil-montering, samtidig som montasjetid reduse-res betydelig.

- Montasjetiden avhengig av hvor mange medarbeidere man setter til jobben selvføl-




gelig, men vi kan montere Prepart i et 100 kvadratmeter stort areal på en dag. Å levere tilsvarende kvalitet som Prepart med tradi-sjonell bygging ville tatt f lere uker, sier Eide.

I presentasjonen av produktet viser han til et kontorbygg på 7500 kvadratmeter, som er et relativt stort kontorbygg. Her kan man ifølge Eide redusere byggetiden med tre måneder, noe som vil gi en besparelse på 6,7 millioner kroner.

- Vi har levert løsningen til Kokstadf laten 35 og holder nå på å regne på de faktiske be-sparelsene. Regnestykkene i presentasjonen er estimater, så det blir spennende å se hva vi faktisk ender opp med, men jeg er overbevist om at besparelsene er store, sier Eide.

STANDARDISERING ER VEIEN Å GÅEide mener at denne typen standardisering er en av veiene å gå dersom man skal klare å få ned kostnadene i byggeindustrien.

- I dag er alt skreddersøm. Hver gang man begynner på et nytt bygg, så begynner man på null. Jeg er overbevist om at det er mulig å lage løsninger hvor man standardiserer

moduler og bygningskomponenter. Det betyr ikke at man skal bygge kjedelige bygg, men man skal bygge billigere bygg av god kvalitet, sier Eide.

Og nettopp det er den veien de selv ønsker å gå.

- Vi holder nå på med en oppgradering av Prepart-løsningen, men vi ser også på prefa-brikkerte løsninger innenfor andre tekniske områder. Jeg er overbevist om at byggenæ-ringen må gjøre det samme som oljebransjen, nemlig standardisere og prefabrikkere pro-duktene og løsningene i langt større grad, sier Eide.

OPPFINNEREN: Ed qui discit ut ea net delis dello et aciaecto beritamus expe atis molorporeris aceped que amusant.



Full rulle for GC Rieber

- Tanken bak dette er selvfølgelig at det skal være litt gøy, men det viktigste er at vi skal gjøre det så enkelt som mulig for våre leietakere å reise kol-lektivt, sier administrerende direktør i GC Rieber Eiendom, Tor Instanes.

EN HEL FLÅTEDerfor har GC Rieber Eiendom gått til anskaf-felse av to segwayer. Disse kan altså leietakerne, som er medlem av "deleringen", leie gjennom en bookingside. Dette er imidlertid ikke det eneste kjøretøyet GC Rieber Eiendom tilbyr.

- Det begynte med at vi kjøpte inn miljøsykler (vanlige sykler, red. anm.) som leietakerne kunne låne gratis. Deretter kjøpte vi inn to elbiler og så kjøpte vi også inn flere el-sykler. Siste tilskuddet er altså disse segwayene, sier Instanes.

ET STØRRE BILDEInitiativtaker til sistnevnte var en av selskapets medarbeidere, Ivar Nygaard. Han forteller at det hele handler om noe mer enn bare at folk skal komme seg enkelt fra a til å.

Nå kan leietakerne hos GC Rieber Eiendom rulle bekymringsløst fra det ene møtet til det andre. Selskapet har nemlig fått på plass to segwayer

som kan leies av leietakerne.


SATSER ELEKTRISK: GC Rieber Eiendom har en hel portefølje av elektriske kjøretøy, fra elsykler, til elbiler og sist, men ikke minst – segwayer. Her er driftssjef Tore Lilletvedt sammen med administrerende direktør, Tor Instanes. (Foto: Torgeir Hågøy)


Telle Gruppen AS Tellnes Næringspark 1, 5357 Fjell. Tlf: 56 31 20 80 - www.tellegruppen.no

Tellnes Næringspark har en sentral beliggenhet “midt på Sotra”. Her nyter flere

veletablerte bedrifter gode synergieffekter av å drive næring på et felles område.

Caravanbygget, hvor Vest Caravan AS holder til, har ledige kontorlokaler på cirka

2000 m² i 2. og 3. etasje. Disse moderne lokalene kan deles og tilpasses etter

leietakers ønske. Vi bygger også ut tomter for utleie og salg,

og kan tilby næringslokaler for små og store bedrifter.

Det kan også tilrettelegges for stor varehandel.

Ledige tomter og næringslokaler

Tellnes Næringspark

- Vi tenker litt større. I den indre bykjer-nen er det ganske mange tusen arbeids-plasser. Det er et uttalt kommunalt mål at færrest mulig skal kjøre med privatbil til jobb, samtidig som vi blir stadig flere mennesker i denne byen. For at de som da faktisk er avhengig av å bruke bil til jobb kan gjøre det må vi gjøre det lettere for dem som ikke trenger det. Dersom vi ved å tilby slike løsninger kan få flere til å la bilen stå hjemme har vi gitt et lite bidrag til målet om å få ned trafikken i sentrum, sier Nygaard.

Selskapet har også lagt til rette for at leietakerne kan sykle til jobb. De har blant annet gode sykkelfasiliteter hvor syklene kan låses inne og hvor man både kan dusje og tørke tøy.

- Jeg sykler selv til jobb gjennom hele året og hadde det ikke vært for mulighe-

ten til å tørke klærne skikkelig på jobb, så hadde jeg aldri gjort det, sier Nygaard.

- Vi ønsker å gi våre leietakere slike gul-røtter, legger Instanes til.

FLERE OG FLERE TJENESTERDette er også en del av en trend som man ser stadig mer av, nemlig at man som leietaker blir tilbudt flere tjenester på arbeidsplassen. Det kan være alt fra treningsfasiliteter til vask av skjorter, middag med hjem og henting av barn i barnehagen. Så langt er det ikke så mange som har kommet i Norge, men hos GC Rieber Eiendom vurderer de nå for eksempel om de skal tilby nyvaskede håndklær til de som sykler til jobben.

- Og det er ikke så lange vei derfra til det å tilby vask og stryking av skjorter, men akkurat det er ikke noe vi har disku-

tert ennå, sier Nygaard. Instanes mener mye av dette handler

om å være åpen for nye ting. - Det er ikke sikkert at segwayer er

noe som kommer til å være en del av vår drift i fremtiden, men det handler om å se mulighetene og lære gjennom å teste ut ny tjenester. Noen tjenester vil det være etterspørsel etter, andre ikke. Vi må lære andre bransjer som tester ut nye produk-ter og tjenester i et raskere tempo, sier Instanes.

Han håper at flere av leietakerne melder seg inn i ”deleringen” hvor man kan booke både el-bil, el-sykler og nå altså segwayer.

- Får vi flere bruker kan vi også kjøpe inn mer utstyr og gjøre "deleringen" større, noe som er vår ambisjon, sier In-stanes

Nullbygget snart ferdigPå Haakonsvern i Bergen er For-svarsbygg nå i innspurten med å ferdigstille et av Norges mest energieffektive kontorbygg.

Bygget vil få tilnærmet netto null energiforbruk, og er den del av ZEB-programmet (The Research Centre on Zero Emission Buil-dings), ledet av SINTEF og NTNU.

I tett samarbeid med ZEB-nettverket og leverandørene har For-svarsbygg satt sammen mange gode og innovative løsninger som kan ha stor overføringsverdi til andre prosjekter. Blant annet har det nye bygget strømproduserende solceller på taket, tilknytning til sjøvarme og sensorstyrt ventilasjon og solavskjerming. Med et netto beregnet strømforbruk på 16 kWh pr. kvadratmeter pr. år antas pro-sjektet bli et av de mest energieffektive nye kontorbyggene som er bygget i Norge til nå. Bygget skal være ferdigstilt til jul. Bygget er tegnet av Link arkitektur, mens Veidekke har totalentreprisen.



Vant byggenæringens Innovasjonspris for 2015

Byggenæringens Innovasjonspris for 2015 ble i oktober tildelt Veidekke Entreprenør for arbeidet med konseptet involverende planlegging.

Involverende planlegging er Veidekkes planleggingskonsept for prosjektbasert produksjon. Målet er å skape flyt ved at alle involveres i planlegging av produksjonen på byggeplassene.

LANGSIKTIG OG TÅLMODIGByggenæringens Innovasjonspris er etablert av Bygg Reis Deg AS og deles ut for tredje gang på åpningskonferansen for Bygg Reis Deg 2015. Etter hard kamp var det til slutt Veidekke som stakk av med seieren blant de 55 innsendte forslagene.

- Vinneren har gode dokumenterte resulta-ter knyttet til helse, miljø og lønnsomhet, og metodikken har stort potensial for spredning i byggenæringen, skriver Veidekke på egne hjemmesider. Konseptet er meget relevant for alle aktører i verdikjeden, og krever en aktiv endring av arbeidsprosesser og samarbeid, sa juryens leder Kristin Malonæs fra Innovasjon Norge.

- Denne typen forbedringsarbeid er lang-siktig og tålmodig arbeid. Vi har allerede jobbe i mer enn 10 år med dette, og skal fortsette i mange år til. Det å få prisen er derfor en stor inspirasjon for vårt videre forbedringsarbeid, sier administrerende direktør Dag Andresen i Veidekke Entreprenør.

DETTE ER INVOLVERENDE PLANLEGGINGPå sine egne hjemmesider beskriver Vei-dekke Involverende planlegging som en metodikk for å drive framdriftsplanlegging i prosjektbasert produksjon. Hovedmålset-

ningen med metodikken er å redusere tapt tid og skape flyt i produksjonen. Tilnærmin-gen til dette er involvering, at alle deltar i planleggingen av egen hverdag.

Det er ifølge Veidekke spesielt to forhold som forårsaker dårlig flyt og tapt tid i produk-sjonen: Det ene er at aktivitetenes tidsforbruk varierer og dermed ikke kan forutsies nøyaktig, det andre at ulike forutsetninger for å utføre en aktivitet på en uhindret måte ikke er tilstede.

Involverende planlegging har som ut-gangspunkt at produktiviteten i et arbeidslag kan økes ved å redusere den tapte tida ute på byggeplassen. Målet med metodikken er å få arbeidslagene til å jobbe uhindret, ikke å øke arbeidsintensiteten til den enkelte.

HOVEDELEMENTENE I INVOLVERENDE PLANLEGGING ER:• Arbeidsdeling i tid: Ulike ledelsesnivåer planlegger i ulike tidshorisonter. • Hindringsanalyse: Systematisk analyse og fjerning av hindringer ved hjelp av de 7 for-utsetningene. • Plansystemet: Strategiske planer lages én gang. Rullerende, operative planer tar ut-gangspunkt i de strategiske planene og får økt detaljering jo kortere tid det er til arbeidet skal utføres. Ulike plannivåer har ulike eiere. • Møtestrukturen: Møtestrukturen er til-passet til, og behandler de ulike planene. Ulike møter har ulike eiere. • Risikostyringen: Systematisk analyse av risiko og fjerning av farer.(Kilde: Veidekke)



LANGSIKTIG: Forbedringsarbeid er langsiktig og krevende. For sitt arbeid med Involverende planlegging fikk Veidekkes Byggenæringens innovasjonspris. (Foto: Veidekke)

Øyjordveien 3, 5038 BergenTlf. 920 14 639

Sertifi sert for rådgivning innenfor eiendoms- og bygningsrelaterte fag• verdi- og tilstandsvurderinger• prosjektadministrasjon• eiendomsforvaltning• skaderådgivning

BERGEN EIENDOMSRÅDGIVNING AS – BERAS Kompetansesenter for bygg og eiendomsmarkedet

www.beras.no


Sjelden mulighet til å sikre seg "bankhjørnet" til Sparebank 1 SR-Bank som flytter i nye lokaler

Det blir nå ledig totalt 500 kvm med butikklokale med god beliggenhet i Bergen sentrum. Lokalet har god eksponering mot flere gatermed store vinduflater og god utstilling for varer. Det har de siste årene blitt etablert mange spennende butikker i området med økning iantall besøkende. Det kan nevnes Illum Bolighus, Tiger, Glass Thomsen, Scabal og i 2016 åpner ny spennende sportsbutikk i nabolokale. Lokalet består av 250 kvm i 1. etasje og 250 kvm i underteasje med god takhøyde. Utleier er villig til å tegne en langsiktig avtalesamt tilpasse arealene ut i fra leietakers behov. Ta kontakt med megler for mer informasjon eller visning av lokale.

BTA 500 kvm.

Adresse Fortunen 7

Kontakt Fredrik Stenevik Email [email protected] Telefon 922 90 575

Ref. nr 96150036

Overtakelse Ledig fra 01.01.2016

Parkering Ja

Bergen sentrum Attaktive butikklokaler med eksponering mot beste handlegate

Utleie

AMBISIØS BYGGHERRE

+ KREVENDE LEIETAKER

= BERGENS FØRSTE PLUSSHUS

M2: 7000

Bybane: 150 meter

God eksponering

Fleksibelt

Breeam Excellent

Meget god parkeringsdekning

Kontakt:

Jon-Viking ThunesThunes Holding

Tel: 906 17 524

[email protected]

Marit K InstanesInstanes Eiendom

Tel: 951 84 024

[email protected]

Vi skal bygge Bergens første plusshus

og er på jakt etter ambisiøse leietakere.


AMBISIØS BYGGHERRE

+ KREVENDE LEIETAKER

= BERGENS FØRSTE PLUSSHUS

M2: 7000

Bybane: 150 meter

God eksponering

Fleksibelt

Breeam Excellent

Meget god parkeringsdekning

Kontakt:

Jon-Viking ThunesThunes Holding

Tel: 906 17 524

[email protected]

Marit K InstanesInstanes Eiendom

Tel: 951 84 024

[email protected]

Vi skal bygge Bergens første plusshus

og er på jakt etter ambisiøse leietakere.


Moderne kontorlokaler med fleksibel leietid–kan leies møblert

Kokstadveien 23, Bergenwww.k23.no KontaktpersonStephane B. TrottaAsset Manager

M: +47 415 06 816E: [email protected]

TOTALRENOVERTE AREALER

KANTINE MED SERVERING AV FROKOST OG LUNSJ

EGET BYBANESTOPP FRA 2016, 150 METER FRA INNGANGEN

12,7 KM FRA SENTRUM OG 3,1 KM FRA FLESLAND

MULIG Å LEIE LAGER

GYMSAL OG NYE GARDEROBER MED DUSJ

GOD PARKERING / EL-BIL- OG SYKKELPARKERING

KONTORLOKALER MED 100 % SKREDDERSØM

BERGEN BUSINESS PARKBergen Business Park er en ny og innovativ næringspark planlagt ved Vestlandets største trafikknutepunkt; Bergen lufthavn Flesland. I disse omgivelsene skal det vokse frem et levende miljø med grønne lunger og gode møteplasser som danner en unik ramme for morgendagens arbeidsplasser. Området skal utvikles med moderne kontorer, hotell, spisesteder og forretninger.

www.bergenbusinesspark.no Des

ign

ed b

y le

mo

n.n

o

150 M 150 M 150 M 20 MI U.ETG

KONTAKT OSS OG VI KAN FORTELLE DEG MER OM BERGEN BUSINESS PARKMariann Fossmark | 934 07 436 | [email protected] Addington | 909 80 462 | [email protected]


Moderne kontorlokaler med fleksibel leietid–kan leies møblert

Kokstadveien 23, Bergenwww.k23.no KontaktpersonStephane B. TrottaAsset Manager

M: +47 415 06 816E: [email protected]

TOTALRENOVERTE AREALER

KANTINE MED SERVERING AV FROKOST OG LUNSJ

EGET BYBANESTOPP FRA 2016, 150 METER FRA INNGANGEN

12,7 KM FRA SENTRUM OG 3,1 KM FRA FLESLAND

MULIG Å LEIE LAGER

GYMSAL OG NYE GARDEROBER MED DUSJ

GOD PARKERING / EL-BIL- OG SYKKELPARKERING

KONTORLOKALER MED 100 % SKREDDERSØM

BERGEN BUSINESS PARKBergen Business Park er en ny og innovativ næringspark planlagt ved Vestlandets største trafikknutepunkt; Bergen lufthavn Flesland. I disse omgivelsene skal det vokse frem et levende miljø med grønne lunger og gode møteplasser som danner en unik ramme for morgendagens arbeidsplasser. Området skal utvikles med moderne kontorer, hotell, spisesteder og forretninger.

www.bergenbusinesspark.no Des

ign

ed b

y le

mo

n.n

o

150 M 150 M 150 M 20 MI U.ETG

KONTAKT OSS OG VI KAN FORTELLE DEG MER OM BERGEN BUSINESS PARKMariann Fossmark | 934 07 436 | [email protected] Addington | 909 80 462 | [email protected]


MARKED OMRÅDEKART

KILDER FOR LEIEPRISENE ER NÆRINGSMEGLERNE:

DNB Næringsmegling

Eiendomsmegler 1 Næring

Fana Sparebank Næringsmegling

Kyte Næringsmegling

Newsec

Leieprisnivåene er oppgitt av næringsmeglere og baserer seg på større kontrakter. Leieprisene er unntatt mva. og felles-kostnader. Toppnivåene blir som regel inngått på nye eller totalrenoverte lokaler.

BERGEN SENTRUM

NÆRINGSKORRIDOREN & SOLHEIMSVIKEN

SANDSLI

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

NESTTUN

FYLLINGSDALEN

SOTRA

OS

BERGEN NORD

LAKSEVÅG

BERGEN VEST

SANDVIKEN

ASKØY

01

Kleppestø

Straume

Flesland

Åsane senter

Nesttun

Bergen sentrum

Os


BERGEN SENTRUM

Stabilt i sentrum. Sentrum har de høyeste leiepri-sene i Bergen. Prisene varierer mye, men for noen få utvalgte kontorlokaler ligger prisene helt oppe på 2600 kroner kvadratmeteren. Bergen sentrum har en svært sammensatt eiendomsmasse, med lite nye lokaler, men noen totalrenoverte. Dette gjør at leiepri-sene også varierer svært mye. De aller fleste lokalene, også de som er av normalt god standard, legger seg i prisleiet mellom 1600 og 1800 kroner kvadratmete-ren. Ekstra fine lokaler kryper opp mot 2000 kroner og gjerne litt over. Samtidig er det også fullt mulig å finne lokaler i Bergen sentrum helt ned i rett over 1000-lappen per kvadratmeter. De dyreste lokalene, det vil si lokaler hvor leietaker-ne har villet ha god standard, har bedt huseier om å oppgradere med elementer som skipsplank på gulvene og generelt svært gode kvaliteter. Også her varierer prisene en del, men ifølge DNB Næringsmegling skal det være flere eksempler på leiekontrakter som er sig-nert på leiepriser rundt 2600 kroner kvadratmeteren. Bergen sentrum defineres som området som ligger mellom Marineholmen og Bontalabo. Det vil i praksis si områder som Nygårdshøyden, Nøstet, Nordnes, Torget, Bryggen og alt som ligger mellom disse ytter-punktene. Det er i dette området man finner lokalene med høyest pris per kvadratmeter, men samtidig er det kanskje også det området med størst differensier-ing i leienivåene. Leietakermassen i områder er svært sammensatt, men dersom man skal gi massen noen fellestrekk, så er det nok at de ofte har en konsulent- eller rådgiver-rolle. Det kan være alt innenfor juss, finans, helse eller eiendom.

TOPP LEIEPRIS 2700,-

SNITT LEIEPRIS 1600-1900,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

01 01

- Vi har ferske eksempler på relativt store lei-etakere som har skaffet seg sentrumsnære lokaler til under 1500 kroner kvadratmeteren, sier næringsmegler hos Fana Sparebank Næ-ringsmegling, Thor Torgersen.

VIL FORTSETTEØkende ledighet fører nå til at flere huseiere er villige til å gå ned i pris for å sikre seg leietakere.

- Det er ingen som vil betale 130 kroner når de kan få noe for 100. Slik er selvfølgelig leietakerne også. De vet at ledigheten er på vei oppover og at det derfor er mulig å skaffe seg rimeligere lokaler, sier Torgersen.

Årsaken er selvfølgelig utviklingen i oljein-dustrien. Mange har mistet jobben og behovet for areal er dermed redusert. Dette får også indirekte konsekvenser for andre bransjer enn oljenæringen. Selv om Bergen så langt ikke er like hardt rammet som Stavanger, så merker man det altså her også.

- Det er ingen grunn til å ikke tro at denne utviklingen ikke vil fortsette fremover. Spørs-målet er bare hvor lenge det vil vare, sier Tor-gersen.

PRISPRESS PÅ BRYGGENEt eksempel på det dette prispresset har man for eksempel sett på Bryggen.

- Det er mange som har fått med seg markedssituasjonen og forsøker å presse prisene nedover, sier Renate Hjortland i Friele Eiendom.

400 KVADRATMETER LEDIGFriele Eiendom er nyetablert selskap som samler Friele Gruppen sine eiendommer under samme paraply. Selskapet har til sammen rundt 20.000 kvadratmeter med kontoreiendommer, alle ligger på Bryggen.

En av konsekvensene av oljebremsen er at ledigheten har skutt i været. Den ligger nå på rundt 200.000 kvadratmeter i Bergen.

- Vi for vår del har imidlertid ingen pro-blemer med å leie ut. Per i dag har vi en etasje på cirka 400 kvadratmeter som står ledig, men vi skal i samtaler med noen om dette lokalet i dag, sier Hjortland.

HALV PRIS I FORHOLD TIL OSLOLeieprisene på Bryggen bør ligge høyt. Det gjør de også, men sammenlignet med Aker Brygge som er Oslos svar på Bryggen, er de lave. Mens man på Aker Brygge må ut med over 4000 kroner kvadratmeteren for de heftigste lokalene, så kommer man langt med halvparten på Bryggen i Bergen.

– Vi ligger over 2000 kroner kvadrat-meteren for god standard. Vi har også hatt noen lokaler som har vært oppe i 2400 kroner kvadratmeteren. Vi ser imidlertid at kontrakter som vi har signert den siste tiden ligger noe lavere i pris enn det vi har sett de siste årene. Men god standard er fortsatt over 2000 kroner meteren, sier Hjortland.

Leietakerne skviser prisene, og mange sikrer seg nå arealer for godt under 1500 kroner kvadratmeteren.

Nå skviser leietakerne prisene

050 ESTATE VEST | N°10 2015050

050

050

NÆRINGSKORRIDOREN &SOLHEIMSVIKEN

Voldsom nybyggaktivitet . Nærings korridoren er et område som står foran en voldsom utvikling, dersom alle planene blir realisert.

Av nybygg som snart ferdigstilles i Næringskorridoren er blant annet Minde Næ-ringspark, som ligger i rundkjøringen med Tine meierier. Her er det fremdeles noen ledige lokaler for leie. I tillegg ferdigstilles om ikke så lenge Rasmussen Eiendoms nybygg i Kanalveien 11. Bara Eiendom ferdigstiller også et bygg i Krohnstad-parken, i tillegg til GC Riebers nybygg for DNB i Solheimsviken. Dette området er med andre ord ett av de i Bergen hvor byggeaktiviteten er størst.

Næringskorridoren defineres som området som ligger fra og med Solheimsviken og sydover fra Danmarkedsplass, langs Kanalveien.Leietakermassen i området er i stor utvikling. Fra å være tilholdssted for mer areal krevende industri har området, blant annet som en konsekvens av Bybanen, utviklet seg til å også være mer attraktivt for kontorbrukere. Mange av leietakerne befinner seg i dag innenfor inge-niørrelaterte fag, og i løpet av noen år vil trolig området ha utviklet seg til å i hovedsak være et rent kontorområde. Dette vil gjøre området attraktivt for en rekke bransjer.

TOPP LEIEPRIS 2100 - 2500,-

SNITT LEIEPRIS 1400 - 1700,-

PRISUTVIKLING Svakt stigende

SANDSLI

Først og fremst olje. Sandsli er et cluster først og fremst for selskaper innen olje relaterte aktiviteter.

Sandsli har over flere år hatt status som olje- og gasslokasjonen i Bergen. Denne statusen kommer de nok til å beholde, men flere selskaper er på vei bort fra området. En tid fremover vil nok området derfor oppleve økt ledighet. Selskaper som er på vei bort er Aibel og Odfjell Drilling. Aibel-bygget er imidlertid fylt opp igjen med One Subsea, et nytt selskap som er en sammenslåing av Cameron og Schlumberger. Framo Engineering er en sentral del av sistnevnte. Statoil har sitt regi-onale hovedkontor i dette området, og de holder for øyeblikket på med en massiv utbygging av nye kontorer. Kanskje finner man i dette området et av byens mest ingeniør tunge miljøer.

Sandsli har en sentral beliggenhet i forhold til Bergen Lufthavn Flesland og Bybanen vil ha få en holdeplass nært opp til de mange arbeidsplasse-ne i området. Dette innebærer at Sandsli trolig vil beholde sin attraktivitet i årene som kommer, dette til tross for at utviklingen på Kokstad/Fle-sland er positiv og kommer til å skyte fart. Leiepri-sene i området har den senere tiden vært relativt stabile, men med en positiv tendens.



PRISUTVIKLING Stabil

KOKSTAD, FLESLAND & ESPEHAUGEN

Et kommende tyngdesenter. Planene for Kokstad og Flesland er enorme og nå begynner noen av dem å materialisere seg.

Kokstad har over mange år slitt både i forhold til kommunikasjon, men også med at området har hatt et litt sjuskete preg. Dette er nå i ferd med å endre seg kraftig. Planene for området er svært mange. Aibel flytter i 2015 inn i et splitter nytt kontorbygg på 20.000 eller 25.000 kvadratmeter, avhengig av hva de får lov til av kommunen. Odfjell Drilling flytter omtrent samtidig inn i sine 19.000 kvadratmeter. De planlegger også ytterligere 60.000 kvadratmeter i samme området. Aberdeen Asset Management har også store planer i området. I tillegg er det alle planene for Flesland. Det er ikke tvil om at dersom man ser noen år frem i tid, så vil dette området være et nytt tyngdesenter i Bergen.

Kokstad vært tradisjonelt vært tilholdssted for litt mer plasskrevende industri. Det vil si at området har hatt hovedvekt av kombinasjons og lagerlokaler. Dette har man ønsket å gjøre noe med, og området er nå i ferd med å transforme-res til en ny kontorlokasjon. De fleste selskapene som holder til her er på en eller annen måte knyttet opp mot olje og gassbransjen.




02 03 04

LEIEPRISER


NESTTUN & MIDTUN

Bergens helsesentrum . Nesttun er Bergens helselokasjon nummer én, dersom en ser bort fra Haukeland.

På Nesttun finner man alt fra tannleger, allmenn-praktiserende fastleger, spesialister, fysiotera-peuter, kiropraktorer og plastikk kirurger og et helt sykehus. Ingen andre steder i Bergen er samlingen av helsepersonell like stor.

Nesttun har med etableringen av Bybanen opplevd en ny vår. Gågaten har blitt opp rustet og mange har ønsket seg til sentrums lokasjonen i Bergen sør. Dette har ført til at ledigheten i området er ganske lav. En av de store aktørene i dette området er eiendomsselskapet Zurhaar og Rubb, som eier store deler av eiendomsmassen.



PRISUTVIKLING Stigende

FYLLINGSDALEN

Økt ledighet i dalen. Fyllingsdalen vil oppleve økt arealledighet de kommende årene.

I og med at DNB flytter fra Fyllingsdalen til Solheimsviken i 2013/2014 vil hele 14.500 kva-dratmeter næringsareal i Fyllingsdalen bli ledig. Bygget som ligger i Folke Berna dottesvei 40 er eid av DNB Næringseiendom og foreløpig ikke leid ut. Bygget vil gjennomgå en oppgradering i forhold til materialvalg og miljømessige før det blir leid ut og DNB Næringseiendom jakter nå på leietakere.

Fyllingsdalen ligger bare noen minutter unna Bergen sentrum med bil eller offentlig kommu-nikasjon. Området har opparbeidet seg status som en kontorlokasjon for en rekke store finan-sinstitusjoner, kanskje først og fremst innenfor forsikring. Både DNB Liv, Nordea Liv, Tryg og Frende har kontorer her.




SOTRA

Solid på oljeservice. Med ny vei til Sotra vil områ-det vest for Bergen få økt attraktivitet. De trafi-kale utfordringene i området har vært betydelig, men med en løsning i siktet kan næringslivet tenke langsiktig, vel vitende om at situasjonen kommer til å bedre seg. Det nye sambandet ligger imidlertid noen år frem i tid. Byggestart er satt til 2017 og planlagt ferdig stillelse er i 2021.

Sotra har et tung ingeniørmiljø rettet mot olje og gass, og kanskje spesielt mot subsea-industrien. Sammen med resten av Bergen er vår region den ledende driftsbyen i landet. Mange av selskapene er konsentrert i om rådet rundt CCB, hvor det også for øyeblikket foregår en storstilt utbygging. Utbyggingen på Straume er godt i gang i henhold til vedtak i Fjell kommunestyret i 2011. Det er Sartor Holding AS som står i spissen for utbyggingen sammen med blant andre Olav Thon Gruppen. Liegruppens planer for Nordre Bildøy ble vedtatt i Fjell kommunestyre i septem-ber 2014 og iverksettelse er planlagt nærmere 2020. Hele utbyggingsområdet på Straume og Bildøy kalles Sotra Kystby.


SNITT LEIEPRIS 1400,-


05 06 07


MARKED LEIEPRISER

OS

Har fremtiden foran seg. Os vokser raskt og er en av de raskest voksende kommunene i landet. Den nye motorveien som ligger inne i Nasjonal transportplan vil trolig ikke legge en demper på Os sin tiltrekningskraft. Om noen år kan tettste-det ha utviklet seg fra å være en løsrevet del av bergensområdet til å i større grad bli en forstad til Bergen. Dette vil påvirke alt fra etablering av ny næring til boligutvikling og prisnivåer.

Næringslivet på Os er blandet, og det samme er egentlig tilfelle for kontorlokalene i området. Pri-sene varier mye alt etter hva man vil ha. Det som er felles for det meste er imidlertid at leiepris-nivået er lavt. Aktører EiendomsMagasinet har vært i kontakt med opplyser at topp leie ligger på mellom 1200 og 1300 kroner kvadratmete-ren, men at det også er mulig å finne lokaler som er langt rimeligere. De fleste kontorlokalene lig-ger i Os sentrum, men det er også en del lokaler i Ulven-området.




BERGEN NORD

Handler om handel. Åsane, eller Bergen nord er først og fremst kjennetegnet av handel. Slik kommer det i all vesentlighet også til å forbli.

Bergen nord er først og fremst dominert av han-delsarealer, både i ny og eksisterende bygnings-masse. Det foreligger mange utviklingsplaner i området og de fleste innebærer mer handel. Det er svært få rene kontoreiendommer, og det meste av de arealene som finner ligger i kombi-nasjonslokaler hvor det er handel på gateplan.

Leiepriser er differensiert i forhold til beliggenhet og standard. For eksisterende bygningsmasse ligger leieprisene på rundt 1200 kroner kvadratmeteren. Moderne lokaler kan gå opp til rundt 1800 kroner kvadrat meteren.



PRISUTVIKLING Stigende

LAKSEVÅG

Foredlingsplaner foreligger. Leietakermassen på Laksevåg er variert, men flere av selskapene i området er knyttet opp mot verftsindustrien, samt mot olje- og gass.

Bergen Group, tidligere Laksevåg Verft BMV, er en stor og iøynefallende næringsaktør på Lakse-våg. Rundt verfts-aktivitetene har det blomstret opp en underskog av leverandører, som også har etablert seg med bein i olje- og gassindustrien.

Mye av lokalene på Laksevåg er kombinasjonslokaler, hvor det er industri i første etasje med kontorer oppover. Marin Eiendom har planer om å videreutvikle deler av det sentrale Laksevåg til en mer rendyrket kontorlokasjon. Reguleringsplanen for området tillater rundt 90.000 kvadratmeter nye arealer i området.




08 09 10


BERGEN VEST

Etterspurt, men billig. Kontortettheten i Bergen vest er ikke spesielt stor. Her er det stort sett kombinasjonslokalene som gjør seg gjeldende.

Bergen vest er tilholdssted for entreprenører og håndverker, byggefirmaer og bilfirmaer, samt en rekke andre typer selskaper som ikke er avhengige av et tilholdssted i sentrum. Dette kan for eksempel være selskaper med et lager-, verksteds- eller kjølebehov.

Etterspørselen etter denne typen lokaler er alltid til stede, i alle fall så lenge lokalene tilfredsstiller leietakerne krav i forhold til høyde, beliggenhet og standard. Ledigheten i området blir av næringsmeglerne beskrevet som lav.




SANDVIKEN

Stabilt i Sandviken. Etterspørselen etter lokaler i Sandviken holder seg stabil. Det samme gjør leieprisene.

Sandviken er nær sentrum, har en fantastisk beliggenhet ved sjøen og er relativt attraktivt. Minuset med området er at avstanden til kommunikasjonsknutepunkter i sentrum er stor. Området tiltrekker seg selskaper i kreative bransjer og det er for eksempel flere design- og kommunikasjonsbyråer som er etablert i områ-det. En del teknologiselskaper har også slått seg til i området.

Ledigheten har holdt seg relativt stabil, men et søk på Finn.no viser at det for tiden er ni ledige lokaler fra Slakthustomten til Hegreneset. Til tross for den fine beliggenheten, så er leiepri-sene i området relativt beskjedne. Man får fine kontorer for rundt 1500 kroner kvadratmeteren. Topp leie i området ligger på rett over 1600 kroner kvadratmeteren.




ASKØY

Tror på oljeeventyr. Mens Sotra har surfet på oljebølgen i 20 år, er mange overbevist om at Askøy snart kommer etter.

Framo Engieneering (One Subsea) har etablert seg på Horsøy og Frank Mohn AS flytter i 2015 virksomheten til Florvåg. Dette bidrar til økt aktivitet, og mange tror at dette vil føre til at mange av disse selskapenes leverandører vil komme etter.

Per dags dato er imidlertid ikke Askøy en utpre-get kontorlokasjon. Det er kombinasjons lokalene og de mindre næringsbyggene som dominerer. Den største næringsparken er Storebotn Næ-ringspark. Bygningsmassen i parken teller rundt 100.000 kvadratmeter, 100 bedrifter med mer enn 500 arbeidsplasser er etablert i parken. Po-tensialet for videre utvikling er imidlertid enormt.

TOPP LEIEPRIS 1800 - 2200,-


PRISUTVIKLING Synkende

11 12 13


KOMMENTAR

KOMMENTAR

Å se «Treet» snart stå ferdig og klar til overlevering er veldig morsomt. Vi deltok i prosjektet som juridisk rådgiver, der den største delen av arbeidet var å utarbeide og sy sammen entreprise-kontraktene. Det var veldig spennende, særlig fordi det ikke passet inn i noen klassiske mønstre, og krevde mye «spesialsøm» rent kontraktsmessig.

Et nyskapingsprosjekt som dette der aktøre-ne verken har erfaring med hverandre eller et tilsvarende prosjekt fra før stiller utvilsomt store krav til partene. Det aller viktigste er da at det etableres tillit til hverandre og til prosessen. Det krevde tett og god dialog underveis i kontraktsutarbeidelsen, der opp-gavene ble klart definert og fordelt, alle be-røringspunkter ble ansvarsmessig håndtert. Alle «hva hvis»-spørsmålene måtte søkes stilt og diskutert. Vi kunne ikke basere oss på at ting løste seg underveis, eller ble løst av alminnelige kontraktsrettslige prinsipper når vi hadde med nye samarbeids-partnere å gjøre, som kunne ha helt ulik forståelse av deres respektive plikter og rettigheter.

Verken Kodumaja eller Moelven Limtre ønsket å ta ansvaret for en totalentreprise. Det ble isteden valgt en variant av hovedentrepri-ser og delentrepriser. Byggherren (BOB) tok hovedansvaret for prosjekteringen, gjennom arkitekt og byggteknisk rådgiver, men kon-struksjonen krevde samtidig betydelig pro-sjekteringsarbeid fra entreprenørene selv. I tillegg var det store krav til koordinering av de prosjekterte løsninger, fordi det var små marginer og store konstruksjoner som skulle settes sammen veldig nøyaktig på kort tid. Det måtte fungere som et legosett, der alt passer perfekt.

I et slikt prosjekt er det sentralt at alle parter har totalresultatet for øye vel så mye som ens egen leveranse isolert. Derfor spe-sialsydde vi en form for samspillskontrakt i tillegg til de enkelte entreprisekontraktene. Entreprenørene ble bundet sammen i et for-

pliktende samarbeid på tvers, på alle felles berøringspunkter. Prinsippet som ble lagt til grunn var at den som kan påvirke og ha kontroll med utførelsen også er den som må ta ansvaret for den «fra start til mål». Samti-dig skulle det ikke være nok å sjekke sitt eget arbeid isolert, men ta felles ansvar for at in-teraksjonene mellom leveransene gikk i hht. plan. Hele poenget er å unngå ansvarsfraskri-velser, fordi det medfører en risiko for subop-timalisering av ytelsene totalt sett, og mindre interesse for et godt sluttresultat.

Været visste vi ville bli en spesielt stor ut-fordring i oppføringsfasen. Dels på grunn av byggets høyde, behov for kran i monteringen av store og tunge konstruksjoner, og kravene til presisjon i monteringen. Dels på grunn av viktigheten av å unngå å få fuktighet inn mellom modulene. Vi overlot derfor til en-treprenørene å lage de praktiske planene for værbeskyttelse av bygget. I tillegg fikk de legge inn nødvendig «slack» i tidsplanen for å ta høyde for all slags værforhold, slik at de på den ene siden fikk en realistisk tidsplan, men på den andre siden ikke kunne skylde på ufor-utsette værforhold som årsak til forsinkelser. Også på dette punkt ble derfor ansvar og sty-rings-/kontrollmulighet lagt på samme hånd. ( I tillegg passet vi selvfølgelig på å advare Kodumaja om hvor ille været faktisk kunne være her, slik at de skulle få et realistisk bilde av forpliktelsene de påtok seg, så de kunne for-berede seg på det.)

Når vi nå har opplevd at det ble et usedvan-lig dårlig år værmessig i hele byggeperioden, og det likevel har gått bra både med værbe-skyttelse og fremdrift, så tar jeg det som et tegn på at vi traff godt med den modellen som ble valgt, og den ansvarsplasseringen som ble gjort.

En særlig utfordring i dette tilfellet var at Kodumaja, til tross for at de hadde hatt flere le-veranser i Norge tidligere, var relativt ukjente og ukomfortable med norske kontraktsstan-darder og norsk kontraktstradisjon, og ønsket

å levere på sine kjente og vel etablerte vilkår. I og med at dette ble et samspillsprosjekt var det uaktuelt å bygge på ulike kontraktstradi-sjoner, så her måtte Kodumaja bøye seg. Det krevde mye opplæring av Kodumaja i norske kontraktsrettsprinsipper, samtidig som de med sin profesjonalitet og lange erfaring til-førte mange gode og hensiktsmessige praktis-ke løsninger. For Kodumaja vil jeg tro at dette var veldig nyttig, fordi de nå vil være bedre i stand til å gå inn i andre prosjekter der det stilles krav til at det brukes norske kontrakts-standarder.

Vi var med i prosjektgruppen fra relativt tidlig i prosessen. Det viste seg helt avgjøren-de for å få forståelse for prosjektets særegen-heter og de kontraktuelle utfordringer som måtte løses. Det var også nyttig for å kunne påvirke underveis i prosjekteringen hvor opp-gaver og ansvar skulle henføres, som senere kunne gjenspeiles i kontraktene.

Generelt er det å si at det er alt for lite res-surser som legges nettopp i prosjekterings- og kontraktsarbeidet i forkant, noe som resulte-rer unødig mye problemer i gjennomførings-fasen, med påfølgende ressurskrevende kon-flikter. Selv om det er for tidlig å trekke noen endelige konklusjoner før prosjektet er avslut-tet og prosessen evaluert, så kan det i hvert fall se ut som modellen har fungert ganske bra når bygget nå straks er ferdig – helt i henhold til fremdriftsplanen og uten (meg bekjent) kontroverser av betydning.

Bistand på «Treet» - et innovativt prosjekt som krevde innovative kontraktsmodeller.

Inger Hygen, Partner hos KLuge


Det har tidligere vært en (relativt) allmenn oppfatning at den som er ansvarlig søker/prosjekterende/kontrollerende/utføren-de overfor kommunen i en byggesak er ansvarlig overfor kommunen, og bare overfor kommunen. Dersom man opptråd-te i strid med sine plikter risikerte man sanksjoner etter plan og bygningsloven (PBL) – intet mer. Er denne oppfatningen holdbar? Kan en privat part kreve erstat-ning med den begrunnelse at en ansvarlig etter PBL har brutt sine plikter overfor kommunen? Spørsmålet var til behandling i Høyesterett i vår (Rt 2015 side 276), og synliggjorde ganske stor uenighet blant landets øverste dommere.

Flertallet formulerte vurderingstemaet slik av svaret på spørsmålet: ”måtte bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå.” Mindretallet hadde en ganske annen tilnærming, og mente bl.a. at det ikke var: ”grunnlag for å la alvorligheten av plikt-bruddet overfor kommunen være avgjørende for om privat håndheving skal aksepteres.”

To av landets øverste dommere mente at ansvarsreglene i PBL på prinsipielt grunn-lag ikke kunne håndheves av private parter gjennom erstatningssøksmål. Tre dommere - og dermed flertallet – konkluderte med at uaktsomme brudd på plikter etter PBL kan lede til erstatningsansvar overfor andre private parter, etter reglene om arbeidsgive-ransvar i skadeserstatningsloven § 2-1.

Dommens betydning for aktørene i bygge-bransjen

Hva er spesielt med denne dommen? Det er gjerne ikke overraskende at brudd på uttalte plikter kan føre til erstatningsansvar. Det som gjør dommen til en overraskelse for enkelte er at man som utbygger/entreprenør kan pådra seg erstatningsansvar for byggefeil ikke bare overfor byggherren (som man har et kontraktsforhold til), men også andre aktører som man ikke har et kontraktsforhold til.

I denne aktuelle dommen var skadelidte et borettslag som hadde kjøpt en ombygget eiendom fra en utbygger (Bogo Eiendom AS).

Aktøren som rent faktisk hadde stått for ut-førelse av ombyggingsarbeidene (Odd Jobs Småjobber AS) var konkurs. Selskapet som hadde ansvarsrollene overfor kommunen (Bori BBL) var ikke konkurs. Det var liten tvil om at eiendommen rettslig sett var be-heftet med mangler, hva enten man bedømte dette etter det offentlige regelverket (med krav i teknisk forskrift) eller etter reglene i avhendingsloven. Det var heller ikke tvil-somt at selger av eiendommen var ansvarlig overfor borettslaget som kjøper. Bori BBL hadde imidlertid ikke noe kontraktsforhold til borettslaget. Bori BBL sitt kontraktsfor-hold var med Bogo Eiendom AS. Likevel ble Bori BBL holdt erstatningsansvarlig direkte overfor borettslaget som kjøper av eiendom-men. Den bærende begrunnelse fra flertallet synes å være at Bori BBL – i flertallets øyne: ”uaktsomt [hadde] gått god for et bygg som [hadde] så store lovmessige mangler at de ville gitt grunnlag for heving.”

Ett av de viktigste hensyn Høyesteretts flertall bygget på var at økt byggekvalitet var et viktig formål bak innføring av ansvarsre-glene i plan- og bygningsloven. Det er lett å være enig i at dette hensynet er viktig.

Mindretallet var ganske prinsipiell i sin tilnærming, og mente at en boligkjøpers beføyelser uttømmende var regulert i kon-traktslovgivningen (og de kontrakter bolig-kjøper har inngått med sine kontraktspar-ter). Mindretallet uttalte generelt at: ”Bori BBLs pliktbrudd overfor kommunen [kan] ikke håndheves av Lørenfallet Borettslag som eiendomskjøper.”

HVOR LANGT REKKER ANSVARET?Selv om Høyesteretts dom avklarer at det prinsipielt sett er adgang til å håndheve plikt-brudd overfor kommunen gjennom privat erstatningssøksmål, gjenstår det å se hvor langt ansvaret rekker. Tilfellet Høyesterett hadde til behandling ble beskrevet som en ”helt mislykket ombygging”. Men kan man bli ansvarlig også for mindre pliktbrudd? Det offentlige regelverket inneholder krav til byggverk av svært ulik art. Ulike typer ener-gikrav kan måles, og oppfyllelse kan nærmest fastslås med desimalers nøyaktighet. Men

når er et bygg prosjektert og oppført slik at man har: ”tilfredsstillende sikkerhet mot skade eller vesentlig ulempe fra naturpåkjen-ninger”, jf TEK 10 § 7-1?

Det kan også tenkes en lang rekke typer skadelidte. En sak er eiendomskjøperen eller byggherren. Men hva med leietaker? Bruker eller kunde i offentlig bygg? En nabo? Den tilfeldig forbipasserende?

OPPSUMMERING Det kan nok være delte meninger om resul-tatet som Høyesteretts flertall kom til. Det er lett å følge flertallets resonnement, hvor trusselen om erstatningsansvar bidrar til en bevisstgjøring som er bra for alle involverte, byggebransjen inkludert. Siste ord er neppe sagt, og forhåpentligvis vil rettsutviklin-gen gi flere svar når det gjelder ansvarets utstrekning. Eidsivating lagmannsrett avsa dom 12. august 2015 (etter at Høyesterett hadde avsagt sin dom i Rt 2015 side 276), og frifant en totalentreprenør som var saksøkt for brudd på sine offentlige plikter, bl.a. fordi pliktbruddet ble karakterisert som ”relativt lite”. Det var tale om: ”mangelfull frostsikring av et lite vannrør i et stort næ-ringsbygg”. Skadelidte var leietaker i bygget. Sistnevnte dom illustrerer et tilfelle i andre enden av skalaen fra Høyesteretts dom i Rt 2015 side 276: ikke ethvert pliktbrudd vil lede til ansvar. Hvor man skal trekke grensen mellom disse to ytterpunktene gjenstår å se.

Ansvar etter plan- og bygningsloven: OGSÅ ET PRIVATRETTSLIG ANSVAR?

Advokat Ivar Strandenes, Senioradvokat i advokat-firmaet Thommessen


E-INDEX

Alle på ett sted. E-Indeksen er en oversikt over sentrale aktører i eiendomsbransjen i Bergen. Her får du nøkkelaktørene samlet på ett sted.

Enkelt, oversiktlig og greit.

E-INDEX

Advokatfirmaet Harris DA

Dreggsallmenningen 10/125003 [email protected]

Vi bidrar til å sikre trygg, effektiv og økonomisk prosjektgjennomføring

Kluge Advokatfirma DAStarvhusgaten 2BPostboks 394 Sentrum5805 BergenTLF:+47 55 21 98 00 EPOST :[email protected]

Kluge er en betydelig aktør innen juridisk rådgivning for eiendomsmarkedet i Horda-land og på Vestlandet.

Advokatfirmaet Thommessen AS Vestre Strømkaien 7NO-5008 BERGENTLF: 55 30 61 00 www.thommessen.no

Ledende totalleverandør av juridiske tjenester for eiendomsmarkedet.

Advokatfirmaet Riisa & Co

Postboks 663 Sentrum5807 BergenTlf. 55306386www.riisa.no

Kompetansen du ikke har råd til å unnvære.

ADVOKATER

Advokatfirmaet Hammervoll Pind DA

Bryggen 15 5003 Bergenwww.hammervollpind.no

Alle våre advokater har bred erfaring fra Eiendomsmarkedet – trolig Bergens største miljø av eiendomsadvokater.

Bergen Eiendomsforvaltning ASStrandgaten 185013 bergenTLF: 55 56 04 00EPOST: [email protected]

Drift – Forvaltning – Prosjekt – Regnskap - Næringsmegling.

DRIFT/FORVALTNING

Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA

Thormøhlens gate 53 D5006 BergenTLF: 55 62 95 00www.gmco.no

Rådgiver i eiendomstransaksjoner.

Deloitte Advokatfirma AS

Damsgårdsveien 1355892 bergenTlf: 55 21 82 01 EPOST: [email protected]

Deloitte Advokatfirma kan eiendom, vi hjelper deg med jus, skatt og avgift.

OBOS Basale AS

Vestre Strømkaien 7, 5008 BergenTLF 915 53 433

Basale er et av Nordens største frittstående selskaper innen forvaltning og utvikling av næringseiendom.


Entra Eiendom

Eiendomssjef, Sturla HjelmervikTLF: 915 30 011E-POST: [email protected]

Entra er et av landets ledende eiendoms- selskaper og eier over en million kvadrat-meter.

Aberdeen Asset Management

Conrad Mohrs veg 235072 BergenStephane TrottaTLF: 41 50 68 16www.aberdeen-asset.no

– eiendomskompetanse du kan stole påEiendommer i Sentrum, Damsgård, Kanalveien, Nordås og Kokstad.

Bara Eiendom

Rådhusgaten 45014 bergenTLF: 90 800 300E-POST: [email protected]

Attraktive kontorlokaler for din bedrift!

DNB Næringseiendom AS

Rosenkrantzgt 3Postboks 75055020 Bergen E-POST : [email protected]

DNB Næringseiendom skal være en foretrukket og langsiktig samarbeidspart-ner innenfor næringseiendom.

DRIFT/FORVALTNING EIENDOMSBESITTERE/UTVIKLERE

GC Rieber Eiendom AS

Solheimsgaten 15Postboks 990, Sentrum5808 BergenTLF: 55 60 67 00www.gcrieber-eiendom.no

Utvikler Verdier

Odfjell Eiendom

Nygårdsgaten 1145008 BergenTlf: 55 21 50 00Epost: [email protected]

www.odfjell-eiendom.no

Backer AS

Møllendalsveien 6PB 583 Sentrum5806 BergenTlf 55 11 52 00Epost: [email protected]

solid og langsiktig

Angarde AS

Krokatjønnveien 11A5147 Fyllingsdalen Daglig leder Bente [email protected], tlf 995 20 530 www.angarde.no Eiendomsutvikler – begeistret og fremoverlent.

Rasmussen Eiendom

Kanalveien 115068 BergenDaglig leder Rune MarkussenTLF: 90 78 74 78EPOST: [email protected]

Coor Service Management Bergen AS

Møllendalsveien 635009 Bergene-post: [email protected]

Nordens ledende serviceleverandør.

Simonsviken Næringspark AS

Tom Haukedal

Tel: 911 62 920 E-post: [email protected] Sjøkrigskoleveien 15, 5164 Laksevåg

www.simonsviken.no

Liegruppen Eiendom AS

Grønamyrvegen 25353 StraumeTlf: 56 31 68 68

www.liegruppen.no


E-INDEX

Fana Sparebank Næringsmegling

Østre Nesttunvei 1 TLF: 55 91 99 60Straume - ved Sartor SenterTLF: 472 43 948www.fanasparebank.no/eiendom

En betydelig markedsplass for salg, utleie og søk av næringseiendommer i Bergen og omegn.

Kyte Næringsmegling AS

Bankgaten 8.5020 Bergen.Tlf. 55 55 33 50

www.kyte.no

Vestlandets ledende næringsmegler.

DNB Næringsmegling AS

Lars Hilles gate 305008 bergenRossy AddingtonTLF: 90 98 04 62EPOST: [email protected]/naringsmegling

Landets beste ekspertise innen næringseiendom.

Basale Næringsmegling

Vestre Strømkaien 7, 5008 BergenTLF 991 18 666

Høyt kompetansenivå, kommersielt fokus og synergier fra Basales tverrfaglige eien-domskompetanse.

NÆRINGSMEGLERE

EiendomsMegler 1

NæringsEiendom Valkendorfsgaten 5, 5012 bergenPetter Grevstad TheodorsenNæringsmegler MNEFTLF: 904 11 776EPOST: [email protected]

NÆRINGSEIENDOM

Partner

Partner

Partner/medarrangør

Partner

Partner

Partner



Medarrangør Medarrangør

Medarrangør

Eiendom2015Quality Hotel Edvard Grieg, Bergen • 1. desember 2015

Velkommen til

Mulighetenes byProgrammet er fullpakket med både lokale og nasjonale foredragsholdere. Hør blant andre Gudmund Stokke hos Nordic office of architecture, Håvard Nustad hos Pangea Property Partners og Christian Ringnes fra Eiendomsspar. Prosjektene som stilles ut på konferansen er blant annet Bergen Business Park (Flesland), Marin Eiendom (Nye Laksevåg), Simonsviken Næringspark, Media City Bergen samt noen store visjoner for Dokken.

Meld deg på i dag – dette vil du ikke gå glipp av!

Påmelding og mer informasjon på konferanse.eiendomsmagasinet.no

VEDLIKEHOLD

MagnorVinduetKaigaten 4Krokeideveien 6, 5244 FanaTlf: 55 11 29 70www.magnorvinduet.no

- Vinduer og dører med 60-års levetid (laveste levetidskostnad)


Partner

Partner


Partner

Partner

Partner



Medarrangør Medarrangør

Medarrangør

Eiendom2015Quality Hotel Edvard Grieg, Bergen • 1. desember 2015

Velkommen til

Mulighetenes byProgrammet er fullpakket med både lokale og nasjonale foredragsholdere. Hør blant andre Gudmund Stokke hos Nordic office of architecture, Håvard Nustad hos Pangea Property Partners og Christian Ringnes fra Eiendomsspar. Prosjektene som stilles ut på konferansen er blant annet Bergen Business Park (Flesland), Marin Eiendom (Nye Laksevåg), Simonsviken Næringspark, Media City Bergen samt noen store visjoner for Dokken.

Meld deg på i dag – dette vil du ikke gå glipp av!

Påmelding og mer informasjon på konferanse.eiendomsmagasinet.no

Ole Kristian Johannessen Tlf: 915 53 433 E-post: [email protected] Barstad Tlf: 991 18 666 E-post: [email protected]

Din lokalpartnerMed kontorer fra Alta i Nord til København i sør, tilbyr vi lokal tilstedeværelse og høy tverrfaglig kompetanse fordelt på over 210 eiendomseksperter

www. b a s a l e . n o

Basale forvalter omtrent 2,6 millioner kvadratmeter næringseiendom i Norge, Sverige og Danmark. Vi har over 25 års erfaring i bransjen, og leverer både asset management-tjenester, tradisjonell eiendomsforvaltning og meglings- og rådgivningstjenester.

ReturadresseEiendomsmagasinet ASLerkerinden 955099 Bergen

Documents

Estate Eiendomsmagasinet Vest