Fastighetsförmedling som profession

Fastighetsförmedling som profession

• Fastighetsmäklaren är en utpräglad mellanman som har en roll i en överlåtelseprocess.

• Mervärdet för säljare att anlita mäklare – kan vara en kombination av högre pris och snabbare avslut.

• Mäklarens tjänst som kunderna köper är fördjupad kompetens inom olika sakområden; förädlad information och riskkontroll.

Kundens behov driver affärerna

Fastighetsmäklaren har två typer av kunder:

1. Hushållen som konsumenter av bostäder.

2. Företag och personer som idkar näringsverksamhet där objekten huvudsakligen utgörs av jord- och skogsfastigheter, hyreshus med bostäder och lokaler eller industrifastigheter.

• Lagstiftningen kring fastighetsförmedling är uppbyggd för att ge hushållen som bostadskonsumenter service av god kvalitet och ett grundläggande skydd mot oseriösa mäklare med låg kompetens.


• Sverige har en stor andel hyresrätter samt att vi har bostadsrätt som upplåtelseform.

• Ägarlägenhet finns numera även i Sverige, dock bara kopplat till nyproduktion.

• Svensken flyttar i genomsnitt ca 10 gånger under sin livstid. Påfallande ofta är det ungdomarna som flyttar. Efter fyllda 30 år är också rörligheten relativt liten för de som bor i småhus.

• Flyttningarna sker till stor del inom den lokala bostadsmarknaden.


• Bostadsmarknaden är i huvudsak en lokal marknad.

• Sakta ökar antalet svenskar som äger bostad utomlands, likaså ökar andelen från utlandet som köper bostad här.

• Mäklaren på bostadsmarknaden får i regel ett uppdrag från en säljare.

• Uppdraget är att finna en köpare och arrangera överlåtelseprocessen.


• På den kommersiella fastighetsmarknaden har inflytandet från internationella investerare ökat.

• Efter finanskrisen år 2008 har internationella investerare i stort utsträckning lämnat Sverige.

• Den kommersiella marknaden, kunderna professionella och har andra behov jämfört med bostadskonsumenterna.

• I varje större affär sker en noggrann riskanalys – en så kallad due dilligence.

Mäklaren som aktör i en servicesektor

• Fastighetsmäklaren – en aktör och servicepartner i bygg- och fastighetssektorn, med ett vidgat perspektiv - en aktör i samhällsbyggnadsprocessen.

• Mäklaren tillhandahåller en sammansatt tjänst, kopplat till överlåtelseprocessen.

• En sällanköpstjänst, då antalet husaffärer är begränsat över hushållets livscykel.

• Kärntjänsten i mäklarens utbud är oberoende av företag.

Mäklarens institutionella ram

• Avses dels de lagar som direkt reglerar verksamheten, dels de organisationer och företag som dominerar.

• Förhärskande kulturer och värderingar.

• Viktig institution – statliga Fastighetsmäklarnämnden, bevakar att mäklarna följer god fastighetsmäklarsed och avgör vem som kan registreras som fastighetsmäklare.

• Fastighetsmäklarnämnden registreras enskilda personer.

• Konsumentverket har bevakning på bostadssektorn.

Mäklarens institutionella ram

• De flesta mäklarföretag medlemmar i Mäklarsamfundet.

• Fastighetsmäklarförbundet – mäklare i mindre företag.

• Hemnet och Bovision – störst på bostäder & fastigheter. Stängda för privatpersoners annonsering, andelen själv-säljare minskat från 30 % till under 10 % i storstäderna.

• Nya marknadsplatser för privatpersoner (ex. Blocket).

• Jord- och skogsfastigheter, främst hos LRF Konsult.

Mäklarens arena – bostads- & fastighetsmarknaderna

Marknader för rättighetsöverlåtelser

• Knippen av rättigheter som talar om hur man får använda egendomen, upplåta och överlåta densamma.

• Äganderätt till småhus.

• Nyttjanderätt till en bostadsrättslägenhet.

• Mäklarens roll – göra överlåtelseprocessen enkel, transparent och kostnadseffektiv.

Mäklarens arena – bostads- & fastighetsmarknaderna

Mäklarens direkta marknad – omsättningen i form av köp.

• Samlade omsättningen år 2010 ca 200 miljarder kronor.– Ca 100 miljarder för 80 000 bostadsrätter.– Ca 100 miljarder för 50 000 småhus. – Ca 10 miljarder för 10 000 fritidshus.

• Antaget att 180 miljarder av den totala omsättningen involverar mäklare kan den totala provisionen beräknas till 2-3 % av detta belopp, d.v.s. 4 till 6 miljarder kronor.

Förmedlingsprocessen

Förmedlingsprocessen för bostäder består av tre steg:1. Intag2. Försäljning3. Avslut

Standardupplägg – varje objekt som tas in för försäljningmarknadsförs och säljs i en ny affär.

Alternativ – mäklaren identifierar samtliga kunder som går på visning, eller på annat sätt söker bostad. Mäklaren systematiskt samlar information om potentiella köpare.

Standardupplägg – förmedlingsprocessenför småhus och bostadsrätter

Intag1. Förmedlingsuppdrag – direkt från säljaren alt. offertförfrågan.

2. Uppdragsavtal tecknas, ev. klausul om ensamrätt.

3. Genomgång av fastigheten med säljaren, ofta via checklista.

4. Informera säljare om upplysningsplikten avseende dolda fel etc.

5. Överenskommelse med säljaren om de närmare villkoren.

6. Insamling av information från offentliga register.

7. Marknadsplan , objektbeskrivning & boendekostnadskalkyl.

8. Marknadsföring via internet, tidningar, skyltfönster etc.

Standardupplägg – förmedlingsprocessenför småhus och bostadsrätter

Försäljning9. Visning av objektet. 10. Individuella finansieringsplaner och boendekostnadskalkyler.11. Rådgör med potentiella köpare om kostnader för köpets

fullbordan, undersökningsplikten, besiktning etc.12. Slutförhandling om pris, tillträde etc. 13. Assisterar med bankkontakter och skrivning av köpekontrakt.14. Avslut.15. Likvidavräkning och köpebrev. 16. Bistår med lagfartsansökan.17. Köparen tillträder fastigheten/lägenheten.18. Avslutar uppdraget, arkivering av handlingar.

Standardupplägg – förmedlingsprocessenför kommersiella fastigheter

1. Säljaren upphandlar en mäklare. 2. Uppdragsavtal tecknas.3. I samråd med säljaren formuleras ett prospekt som beskriver

fastigheten tekniskt, juridiskt och ekonomiskt. 4. En marknadsföringsplan upprättas.5. Ett urval av köpare lämnar indikativa bud. 6. Ett mindre antal köpare ges möjlighet att slutförhandla.7. Närmare besiktning kan utföras av de som slutförhandlar.8. Intressenter utför ev. en due dilligence, systematisk riskkontroll.9. Köparna lämnar slutbud. 10. Säljaren väljer en köpare, slutförhandling. 11. Köparen ordnar finansiering.

Mäklarrollen i ett teoretiskt perspektiv

• Det särskilda teoriområde som beskriver relationen mellan säljare/köpare och uppdragstagare kallas principal/agent. Principalen är säljaren eller köparen. Mäklaren är agent.

• Teorin byggs upp genom antagandet att olika parter har olika kompetenser och information, finns s.k. asymmetrisk information.

Principal/Agent teorin – vinkling mot fastighetsförmedling

• Den asymmetriska informationen uttrycks av att säljaren är den som vet mest om fastigheten som ska säljas.

• Säljaren stort informationsövertag; tekniska fel i byggnaden, störande grannar, andra typer av saker.

• Tekniska fel (Jordabalken): säljaren upplysningsskyldighet och köparen undersökningsplikt.

• Säljarens första problem inför val av mäklare – veta vem som ska väljas, mäklarens egenskaper är dolda för säljaren. Mäklaren försöker skapa legitimitet.

Forskning om fastighetsförmedling

Den akademiska forskningen sker nästan enbart i USA.

Vad som kan komma påverka mäklaren de närmaste åren:

• Det mesta talar för att provision baserad på försäljnings-priset är överlägsen alla andra betalningssätt.

• Ska säljaren agera själv eller anlita en mäklare? Forskningen säger att ”det beror på”. Mycket tyder på att mäklaren med sin marknadskännedom och sitt kontakt-nät lockar flera spekulanter som bidrar till ett högre pris.


• Tiden för marknadsexponering – anses indikera dels marknadsläget och dels mäklarens skicklighet. Exponeringstiden kan också påverkas av utgångspriset. En för lång exponeringstid kan göra att köparna uppfattar att det är något ”fel med objektet”.

• Auktioner – ifall förfarandet innebär att fler köpare är med i budgivningen, kan man anta att priset ökar.


• Hur kunderna värdesätter mäklarnas tjänster – det yttersta kvalitetstestet är om kunden rekommenderar mäklaren till sina vänner och bekanta.

• Mäklarföretagens ekonomi - studier pekar på att företagen är för små för att vara kostnadseffektiva.

• Faktorer som gör att mäklare tjänar pengar – det är antalet nedlagda timmar som ger intäkter och att man ska sälja kommersiella fastigheter. Längden på utbildningen, storleken på den ort som man jobbar på.

Utvecklingstendenser på marknaden för mäklartjänsten

• Pågående akademisering och professionalisering ger underlag för en snabb utveckling av mäklarbranschen.

• Global marknadsplats för attraktiva fastigheter – investerare och konsulter sätter ramen för förmedlingsprocessen.

• Förväntad ökad internationalisering av privatmarknaden.

• Påverkar mäklarbranschen avseende företagsformer, utbildningskrav, språkkunskaper etc.


• Utvecklad överföringskapacitet – kundkontakter och visningar kan ske i realtid i hela världen.

• Budgivning och avslut kan ske över distans.

• Informationsteknologi skapar möjligheter för helt nya typer av företag och en ökad konkurrens.


• En lagändring som möjliggör försäljning av sidotjänster – kommer att ha stor betydelse för mäklarföretagen.

• Hela tjänstepaket kan utformas, på ett sätt som påminner om facility management, fastighetsförvaltning.

• Mäklarlagen i nuvarande utformning – en form av minimiåtagande för mäklaren. De flesta mäklarföretag har anpassat sitt serviceutbud till lagens nivå.

Nya fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666)

• Den grundläggande principen om fastighetsmäklarens ställning som neutral mellanman kvarstår oförändrad.

• Den nya lagen innehåller dock en del nya bestämmelser och lagen innebär även en kodifiering av den praxis som utvecklats sedan 1995.


God fastighetsmäklarsed/ Allmän omsorgsplikt 8 §• I andra stycket har införts en ny bestämmelse om att

fastighetsmäklaren, inom ramen för god fastighets-mäklarsed, särskilt skall beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

• Detta innebär dock ingen ändring i sak eftersom det angavs redan i förarbetena till 1995 års lag. Bestämmelsen är tillämplig även när uppdragsgivaren är en köpare.


Handpenning och deposition av mottagna tillgångar 10 §• Lagfäst har den goda fastighetsmäklarsed blivit som säger

att ett depositionsavtal skall upprättas skriftligen.

Förbud mot viss förmedling & handel med fastigheter 11 §• Det tidigare förbudet mot att förvärva en fastighet som

mäklaren har i uppdrag att förmedla har utvidgats att gälla även när mäklaren har haft ett uppdrag. Förbudet gäller förvärv i eller i anslutning till förmedlingsuppdraget. Det är således inte längre tillåtet för en mäklare att såsom hittills - förvärva en fastighet efter det att uppdraget frånträtts.


Förtroenderubbande verksamhet 14 §• Utgångspunkten är som tidigare att det råder förbud för en

fastighetsmäklare att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet. En nyhet är att endast det förhållandet att fastighetsmäklaren får ersättning skall inte medföra att verksamheten bedöms som förtroenderubbande så länge ersättningen endast är obetydlig.

• I förarbetena kommenteras vad som skall anses utgöra en obetydlig ersättning. Bland annat sägs att bedömningen skall göras i absoluta tal i varje enskilt fall och att en ersättning som överstiger några tusen kronor kan knappast anses obetydlig. Det spelar ingen roll i vilken form ersättningen ges. Mäklaren är skyldig att upplysa tilltänkta säljare och köpare om storleken på ersättningen och för vems räkning verksamheten utförs. Informationen bör vara skriftlig. Mäklaren bör även tydliggöra för säljaren och köparen i vilken utsträckning mäklarens ansvarsförsäkring täcker sidoverksamhet.


Kontroll av förfoganderätten & inskrivningsförhållandena 17 §• En nyhet är att mäklaren skall kontrollera om fastigheten har del i

en eller flera gemensamhetsanläggningar såsom exempelvis småbåtshamn och parkeringsområde.

Tillhandahållande av en objektsbeskrivning och erbjudande avboendekostnadskalkyl 18 §• En viktig nyhet är att kravet på objektsbeskrivningens innehåll

regleras särskilt för fastigheter och för bostadsrätter.• Nytt krav är att beskrivningen skall innehålla uppgift om nuvarande

driftskostnader och uppgift om gemensamhetsanläggningar. Driftskostnaderna skall bygga på en individuell bedömning.


Förteckning över anbud och övrig dokumentation 20 §• Nytt är att fastighetsmäklaren skall föra anteckningar över

åtgärder i förmedlingsuppdraget och lagfäst att en anbudsförteckning skall upprättas. Dokumentationen/journalen skall lämnas till parterna i fastighetsaffären. Skyldigheten att föra anteckningar gäller från tidpunkten för uppdragets ingående fram till tidpunkten för uppdragets avslut. Av särskild betydelse att anteckna är de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagen.


Tillsyn 29 §• De påföljder som står Fastighetsmäklarnämnden till buds har

utökats med erinran. Ett sådant beslut skall meddelas när varning framstår som en alltför sträng påföljd men förseelsen inte är sådan att påföljd kan underlåtas (ringa). Nytt är också att ett beslut om återkallelse gäller omedelbart endast om så särkilt beslutas.

Documents

Fastighetsförmedling som profession