Finansman Temini ile İnşaat  

Proje Tanıtım Dosyası  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I.  Proje  Tanıtımı    

Finansman  temini  ile  inşaat  projesi,  herkese  uygun  gelecek  ödeme  imkanlarıyla  günümüz  teknolojisinin  izin  verdiği  ölçüde  güvenli,  konforlu  ve  modern  binalar  sunan  bir  inşaat  &  finans-­‐

man  paketidir.  

Yaygın olarak bilinen ve arsa-bina-daire sahiplerine önerilen “Kat Karşılığı İnşaat” yönteminin Kentsel Dönüşüm uygulamalarında tercih edilmeme nedeni, yeniden yapılacak binalarda arsa yüzölçümü x imar uygulama katsayısı = bağımsız bölüm m2’si ve sayısının aynı kalması, so-nuç olarak eski binanın yenilenmesinde, yükleniciye daire verilmesi halinde daire m2’lerinde artış değil azalma olmasından kaynaklanmaktadır.

Örnek olarak eski binanın yıkılarak yeni bina yapımında Kat Karşılığı İnşaat yönteminin uygu-lanması, bina sahipleri – yüklenici arasındaki anlaşmanın %65 - %35 olması halinde, bina sahiplerinin 100 m2 olan bağımsız bölüm yüzölçümü 65 m2 olacaktır. Kısaca bina yenilenmekte ancak daireler küçülmektedir. Bu durum daire sakinlerinin yeni dairelerine sığamamaları bir yana, inşaat karşılığı yükleniciye terk edilen oranda daire sahibinin daire değerinin azalması anlamındadır.

Finansman temini ile inşaat sistemi; yıkılıp yeniden yapılacak binaların yapım maliyetlerinin karşılanabilmesi için neredeyse kira öder gibi düşük aylık ödemelerle inşaat finansmanın temin edilmesini, bu yoldan daire sahibinin daire yüzölçümünün aynı, binanın ve dairenin yenilenme-si sebebiyle oluşacak değer artışının tamamının daire sahibine kalmasını sağlar.

İnşaat sektöründe 20 yılı aşkın tecrübeye sahip ortakların kurduğu HFA Yapı, tamamlanan ve halihazırda devam eden projelerinde yararlandığı tedarikçi bağlantıları ve uzman kadrosuyla ;

v Binanızın teknik incelemesinin; çağdaş inşaat teknikleri ve malzemeler kullanılarak ye-niden inşası projelerinin hazırlanması,

v Bina ve eklentilerinin yeniden inşa maliyetinin incelenmesi v Maliyet ve ödeme tablosu düzenlenmesi, v Hukuk danışmanlığı, sözleşmelerin hazırlanması iş ve işlemlerini yürütecektir.

Bina sahiplerinin, binalarının yeniden inşası konusunda gerek duyacakları kredi, bu konuda deneyimi ve uzmanlığı tartışmasız, Türkiye’nin en eski ve tanınmış bankası tarafından çok özel faiz şartlarıyla karşılanacaktır. Banka ve HFA Yapı hukuk danışmanları tarafından hazırlanan sözleşmenin imzalanmasından sonra inşaat süresince yaşamınızı sürdüreceğiniz yeni daireni-zin teslimatına kadar yapılanları denetleme dışında bir yükümlülüğünüz olmayacak, banka mevduatınızı yönetirken HFA Yapı teknolojinin izin verdiği son hızda inşaatınızı tamamlaya-caktır. İnşaatların devamı sırasında Bağımsız Bölüm Malikleri ortak kararı ile seçilecek tarafsız ve bağımsız bir yapı denetim firması sizler adına inşaat ve imalatları adım adım denetler. Kredi

kullanmak istemeyen daire sahipleri için sözleşme tarihinden daire teslimatına kadar geçecek süre boyunca rakipsiz faiz oranları ile paralarını anlaşmalı bankada açılacak vadeli mevduat hesaplarında değerlendirme şansına sahip olmaları bir başka ayrıcalıktır.

Bu dosyanın ilerleyen bölümlerinde ağırlıklı faaliyet bölgemiz olan İstanbul – Kadıköy ilçesi ve bağlı semtlerinde yaptığımız araştırmaların sonuçları yer almaktadır. Dairenizin bulunduğu binanın, kat karşılığı yapımı ile yukarıda kısaca değinilen finansman temini ile inşaat modeli ile finansman temin edilerek yapımı arasında ne kadar büyük farklar bulunduğunu gördüğünüzde belki şaşıracak, ama eminiz etkileneceksiniz.

Finansman  temini  ile  inşaat  sistemi,  örneği  bulunmayan  ve  bol  kazançlı  bir    yatırım  aracıdır.    

Uzun vadeli, düşük meblağlı taksitlerle binanızın yıkım ve yeniden yapım maliyetini karşılamak yüksek getirili bir yatırımdır.

Öncelikli faaliyet bölgemiz olan İstanbul - Kadıköy İlçesi incelendiğinde; aynı özelliklere sahip sıfır ve otuz yaşında iki benzer daire ele alındığında satış fiyatlarındaki fark iki mislini geçmek-tedir.

Eski binaların yıkılarak yenilenmesi durumunda bu fiyat farkı daire sahibinin kar hanesine yazılmaktadır. Ancak bu değer artışı sadece yeni daire eskisinin tüm özellikleri korunduğu veya iyileştirildiği durumlarda sağlanabilir. Yıkılıp baştan yapılan dairenizin yüzölçümü azaldığında satış fiyatı doğru orantılı olarak azalmakta, neredeyse eski dairenizin fiyatına kadar inmektedir.

Son yılların oldukça gözde yatırım aracı olan gayrimenkul, yüzölçümü ve konfor unsurları arttıkça katlanarak değer kazanmakta; azami lüks malzeme kullanılsa dahi küçüldükçe küçül-me oranından daha büyük oranda değer kaybetmektedir.

Gayrimenkulünüzü değer kaybetmesine göz yummak zorunda kalmadan yenilemek isterseniz, sizi Finansman temini ile inşaat sistemini incelemeye davet ediyoruz.

II.  Ürün  ve  Hizmetlerin  Tanıtımı    

Finansman  temini  ile  inşaat  Nedir?    

Finansman temini ile inşaat, kat karşılığı anlaşmayla dairelerini küçültmeden binalarını yeniletmek isteyen daire sahipleri için hazırlanmış bir finansman ve inşaat paketidir.

 

Finansman  temini  ile  inşaat  Nasıl  İşler?  

Kat karşılığı inşaat yapıldığında değer kazanmayacak, bazı durumlarda kaybedebilecek bina-lar için geliştirilen Finansman temini ile inşaat sistemi, sadece inşaat masrafları karşılanarak dairelerin değerlerinin ikiye katlanmasını sağlayan, dolayısıyla sahiplerine kısa sürede çok ka-zandıran bir yatırım aracı olarak görülebilir.

HFA Yapı ve banka yetkilileri sistemden faydalanmak isteyen bina yönetimlerini ziyaret ederek arsa, bina ve daire bilgilerini toplarlar. En geç otuz gün içerisinde binaya üç adet teklif verilir. Bu teklifler üç ayrı malzeme kalitesinde standart, lüks ve süper lüks başlıkları altında sunulur. Tekliflerde üç farklı imalat teknik şartnamesi yer alır. Her teklifin maliyetine göre ayrı birer ödeme planı çıkarılır. Bina yönetiminin paketlerden birini seçmesinin veya binaya özel yeni bir imalat paketi hazırlanmasının ardından tapu sahipleri üzerine üzerlerine düşen proje, yıkım ve inşaat maliyeti oranında kredi işlemleri başlar. Krediler onaylandığında bina tahliye edilir, yıkım ve imalat süreci başlar. Sözleşmede belirtilen süre sonunda imalat tamamlandığında daire sa-hipleri yeni, deprem güvenlikli ve modern dairelerini teslim alırlar.

 

Finansman  Temini  ile  İnşaat  Simülasyonu      

İstanbul – Kadıköy – Feneryolu Mahallesi’nde bulunan, 100 metrekare net yüzölçümlü 18 dai-reden oluşan bir binayı ele alalım. Bu 100m2 net yüzölçüme ilave olarak ortak alanlar, otopark-lar vb. inşaat alanları eklendiğinde brüt yüzölçümü 145 m2 olarak belirlensin. Binanın in-şaatında imarda izin verilen tüm alanlar kullanılmış olsun. Bağdat Caddesi’ne yakın konumlu, ortalama 40 yaşında bir binada daire satış fiyatları 2013 ilk çeyreği itibariyle 400.000TL.’dir.

Bu binanın yıkılarak tekrar inşa edilmesinin maliyeti örnek olarak standart sınıf için 1300 TL/m2, lüks sınıf için 1400/m2, süper lüks sınıf için ise 1800TL/m2 olarak belirlenebilir. Maliyet hesaplanırken daire brüt yüzölçümü üzerinden hesap yapılmalıdır.

Kat  Karşılığı  İnşaat  Kazanç  Tablosu  :  

Finansman  Temini  İle  İnşaat  Kazanç  Tablosu  :  

100  m2  3+1  Daire  Fiya/  :  350.000  TL  

• %35  -­‐  65  kat  karşılığı  inşaat  

Daire  Sahibine  Maliyet  

• 0  TL  

Yeni  Daireniz  65m2  2+1    

• Fiya/  :  450.000  TL  

Kazancınız   • 100.000  TL  

100m2  3+1  Daire  Fiya/  :  350.000  TL  

• Finansman  Temini  İle  İnşaat  

Daire  Sahibine  Maliyet  

• 200.000  TL  

Yeni  Daireniz  

100m2  3+1  • Fiya/  :  900.000  TL  

Kazancınız   • 350.000  TL  

Kat  karşılığı  inşaat  :    Binamız %35 yüklenici firma - %65 daire sahipleri oranlarında bölüşülmek üzere kat karşılığı anlaşıldığını düşünelim.

Dairenizi boşalttığınız andan itibaren herhangi bir masraf yapmadan sözleşmede belirtilen ta-mamlanma süresini bekler, eğer herhangi bir gecikme yok ise süre bitiminde dairenize yerle-şirsiniz. Bazı durumlarda müteahhitle anlaşmanıza bağlı olarak geçici evinizin kirasını ödemek durumunda kalabilirsiniz.

Bu  durumda  kazancınız  ne  olur?  65 metrekare net yüzölçümlü, yeni bir daireye sahip olursunuz. Cebinizden neredeyse hiç para çıkmadan daireniz yenilenmiş olur. Depreme karşı dayanıklı, modern bir binada oturmanın gü-ven ve konforuna sahip olursunuz.

Peki  ya  kayıplarınız?  3+1, 100 m2 yüzölçümlü dairenizden 65 m2 2+1 bir daireye taşınırken eşyalarınızı nereye ko-yacağınız en son probleminiz olabilir.

10 Mayıs 2013 tarihinde önde gelen emlak firmaları ve internet ilanları üzerinden yaptığımız araştırmamızın sonucunda elde ettiğimiz sonuçlara göre;

Sıfır Bina 35 yaş ve üzeri bina

2+1 65 m2 3+1 100 m2 2+1 65 m2 3+1 100 m2

FİYAT 450.000 TL 900.000 TL 200.000 TL 350.000 TL

Dairenin fiyatı 350.000 TL iken 100.000TL prim yaparak 450.000 TL oldu. Ortalama bir in-şaatın bir yıl süreceğini varsayarsak, dairenizi iki yıl kiraya verdiğinizde elde edeceğiniz gelire eşit kazanç sağlamış oluyorsunuz.

İnşaat firmalarının kat karşılığı inşaatlarda en sık kullandıkları finansman yöntemi hakkediş olarak aldıkları daireleri nakit paraya çevirme usulüdür. İnşaat firmasının yaşayacağı olası şanssızlıklar sonucu finansman sorunu baş gösterdiği takdirde dairenizin teslimat süresi geci-kebilir. Bu da evinizden ayrı kurduğunuz düzeni daha fazla sürdürmek durumunda kalacağınız anlamına gelir.

Finansman  temini  ile  inşaat  sistemi  ile  inşaat  :    a. HFA Yapı ve banka yetkilileri yenilenmesine karar verilmiş binanın yönetimi ile görüşür;

arsa, bina ve daire özelliklerini toplarlar. Daire maliklerinin ortak istekleri doğrultusunda daire ve bina mimarisine karar verilir.

b. HFA Yapı ekibi, bina yönetimini mimari projeler ve ödeme planını tanıtmak üzere tekrar ziyaret eder. Anlaşma sağlandığı takdirde derhal kredi işlemleri başlar. Kredi kullanmak istemeyen daire sahipleri için peşin veya vadeli ödeme planları hazırlanır.

c. Kredilerin ve ödeme planlarının onaylanmasının ardından derhal daireler tahliye edile-rek yıkım işlemlerine başlanır.

d. Bina, sözleşmede de belirtilecek olan mümkün olan en kısa sürede teslim edilir.

Bu  durumda  kazancınız  ne  olur?  Nereden başlasak? En iyisi sayarak ilerleyelim :

1) Depreme karşı dayanıklı, modern, konforlu bir binada oturursunuz. 2) Daireniz küçülmez. İster bire bir aynı dairenizi alırsınız, isterseniz size sunacağımız da-

ha modern tasarımlardan birini seçersiniz. Dilerseniz mimarlarımızla zevkinize göre yeni bir iç mekan tasarımı yaparsınız. Malzeme paketi seçenekleriyle dairenizi baştan, iste-ğiniz doğrultusunda yaratırsınız. Siz istersiniz, biz yaparız.

3) Dairenizin değeri yükselir. Örneği verilen binanın ortalama inşaat süresi 10 aydır. Bu sü-re bitiminde dairenizin fiyatı seçeceğiniz pakete göre eskisine göre iki katından daha fazla olacaktır.

4) Finansman banka tarafından sağlandığından imalat asla durmaz. Mücbir sebepler dışında malzeme, işçilik problemi yaşanmaz. Teslimat tarihine harfiyen uyulur.

Peki  ya  kayıplarınız?          İnanması zor ama, kaybetmek yok.

Ürün  Tanımı    

Güzel bir eviniz var ancak binanız artık yaşlı. Beklenen Marmara depremine hazır olduğuna emin değilsiniz. Deprem güvenli raporu almış olsanız dahi artık siz de ısı ve ses yalıtımı yapılmış, güneşten azami faydalanan ve hatta kendi elektriğini üretip suyunu temizleyen bir bina-ya geçmek istiyorsunuz.

Yaptığımız araştırma verilerine dayanarak yukarıdaki özelliklerin tümü veya çoğuna sahip olabilmek adına mevcut dairenizi satarak yeni bir daire satın alabilmek için dairenin satış fiyatının en az iki misli harcama yap-mak gerektiğini görebilirsiniz.

Bu durumda Finansman temini ile inşaat modelini kullanmak en avantajlı seçenek haline gel-mektedir.  Finansman temini ile HFA Yapı Çağrı Merkezi’ne ulaşırsınız. HFA Yapı ekibi randevu tarihinde bina yönetimini ziyaret eder. Daire sahiplerine ve/veya yetkili heyete sistem tanıtımını yaparlar, varsa soruları yanıtlarlar. Daire sahipleri-nin talepleri toplanır ve ön çalışma derhal, orada yapılır. Mutabık kalınan proje üzerinde çalışmak üzere ayrılırlar.  

HFA Yapı mimarları daire sahiplerinin istekleri doğrultusunda daire içi ve bina dış cephe çizimle-rini tamamlar. Banka yetkilisi HFA Yapı’nın hazırlamış olduğu işçilik paketlerine göre ödeme planlarını heyete tanıtır. İşçilik paketi ve ödeme planı üzerine sözleşme imzalanır ve banka kredi işlemlerini başlatır. HFA Yapı ekibinin binaya ve-receği teklifin örneği aşağıdaki gibidir (fiyatlar semboliktir, referans alınamaz) :

 

Örnek  Teklif  –  1.  Sayfa  

 

Örnek  Teklif  –  2.  Sayfa  

Kredi işlemleri sonuçlandığında bina tahliye edilir ve yıkıma başlanır. İnşaat süresi boyunca daire sahipleri HFA Yapı ekibi tarafından kendilerine tahsis edilen dairelerde kira ödemeden oturabilirler. Sözleşmede belirtilen teslimat tarihinde bina eksiksiz olarak daire sahiplerine tes-lim edilir.

Sıkça  Sorulan  Sorular        

SORU : Nakit param var, kredi kullanmak istemiyorum?

CEVAP : Dilerseniz HFA Yapı ile münferit bir sözleşme imzalayarak bankanın her hakkediş ödeme gününde bir daire payına düşen banka ödemesi tutarı kadar ödemeyi HFA Yapı’ya doğrudan yapabilirsiniz. Dilerseniz banka tarafından sunulacak avantajlı faiz oranlarıyla mev-duatınızı vadeli mevduat hesabınıza yatırabilir, banka ile imzalayacağınız münferit sözleşme ile hakkediş ödeme günlerinde hesabınızdan bir dairenin payına düşen meblağ kadar otomatik ödeme talimatı verebilirsiniz. Bu sayede paranız güvende olur ve size ilave kazanç sağlar.

SORU : Maddi durumum en düşük aylık kredi ödemesini dahi karşılamaya uygun değil.

CEVAP : HFA Yapı mimarlarıyla yapılacak görüşme sonucunda eğer mümkün ise dairenizin yüzölçümü azaltılır (küçültülür), küçültülen metrekare HFA Yapı’ya tahsis edilir ve yeni bir bağımsız birim oluşturulur. Küçülme oranı = daire başı yapım bedeli / inşaat tamamlandıktan sonra daire metrekare satış bedeli formülüyle hesaplanır. Bu çözüm her binada uygulanama-yabilir.

Örneğin; 100m2 net yüzölçümlü yeni dairenizin satış fiyatı 8000TL/m2 şeklinde olsun. Daire başı inşaat katkı payı da 160.000TL olarak belirlensin. 160.000TL / 8000 TL/m2 = 20 m2

Bu hesaba göre daireniz net 20 metrekare küçülür, artan alan ise yeni bir bağımsız birim oluş-turulmak üzere HFA Yapı’ya tahsis edilir. Bu sayede imalat katkı payı ödemeden yeni daireni-ze kavuşursunuz.

İkinci bir seçenek ise dairenizi sözleşme imza gününden itibaren dilediğiniz an satabilecek ol-manızdır. Ödeme güçlüğü yaşamaya başladığınız anda dairenizi o günkü değerinden dilediği-niz bir şahıs ve/veya firmaya satabilirsiniz.

 

 

 

 

 

 

IV.  Proje  Aşamaları  

• Projelendirme & İmalat

İmalat safhası bina ve arsa bilgilerinin alınmasıyla başlar. Mevcut imar durumuna göre dairele-rin özelliklerini ne ölçüde koruyabilecekleri hesaplanır. Daire planları mevcut haline göre çizilir, iyileştirme ve modernleştirme çalışmalarının ardından teklif haline getirilir. Bununla birlikte gü-nümüz binalarının olmazsa olmazı olan kapalı otopark, depo alanları ve mümkünse sosyal te-sisler projelendirilir. Bu süre zarfında Banka ile iletişime geçilerek binaya özel maliyet ve öde-me planı hazırlanır.

Projeler, teknik şartnameler, malzeme paketleri ve ödeme planı binaya sunulur. Anlaşma sağ-landığı takdirde kredi işlemleri başlatılır. Kredi dosyaları onaylandığında binaya tahliye kararı alınır.

Daire sahipleri HFA Yapı’nın önermiş olduğu emsal dairelere, hiçbir ücret ödemeden taşınır ve yerleşirler. Bu esnada tahliye edilen binanın yıkım işlemi başlar.

İnşaat ilerledikçe proje ve ödeme planıyla birlikte daire sahiplerine bilgilendirme amaçlı verilen hakkediş safhalarına ulaşıldıkça HFA Yapı’ya hakkediş oranında ödeme yapılır. Tüm daireler sahiplerine teslim edilmeden önce imalat hakkedişinin tamamı HFA Yapı’ya ödenmeyecektir, ancak daire sahiplerinin ve yapı denetim firmasının onayından sonra ödemenin tamamı yapılır. Bu sistem inşaatın hızla ilerlemesini sağlarken diğer yandan işin tamamlanmasını, yarım bırakılmamasını sağlamaktadır.

• Finansman Süreci

HFA Yapı’nın mimari proje ve maliyet raporu hazırlaması ve bankaya teslim etmesiyle birlikte banka yetkilileri maliyeti ve projeleri kontrol ettirirler. Proje ve raporda bir sorun olmaması ha-linde kredi kullanmak isteyen tüm daire sahiplerinin kredi uygunluğu araştırılır. Kredi kullanmak istemeyen daire sahipleri için avantajlı vadeli mevduat hesapları açılır ve daire başına düşen maliyet buraya yatırılır. Bu uygulamanın amacı daire sahibinin parasının güvende olması ve hakkediş ödemelerinde aksama yaşanmamasıdır.

Kredi ödemelerini karşılayamayacak, ya da dairesinin küçülmesine razı olarak ödeme yapma-dan yenilenmesini isteyen daire sahipleri için proje bazlı özel çözümler üretilecektir.

Dairelerini bina henüz yıkılmadan ya da inşaat safhasında satmak isteyen daire sahipleri için ise dairenin satışa karar verildiği andaki rayiç bedeli üzerinden satış işlemi gerçekleştirir. Ban-ka ya da HFA Yapı dairenizi satın alma seçenekleri sunabilirler.

• Hukuki Süreç

Binanın yıkım kararının alınmasıyla beraber kredi kullanacak daire sahiplerinin daireleri ban-kaya ipotek edilir. Bunun ardından kat irtifakı bozulur (daire kapı numaraları ve özellikleri de-ğişmediği takdirde kat irtifakının bozulmasına gerek yoktur!). Bankanın daireler üzerindeki hac-zi arsa payına dönüşmüş olur. Daha sonra tekrar irtifaklandırma yapılır, banka ipoteği tekrar dairenin üzerine geçmiş olur. Bina parsel bilgisi ve daire numarası değişmeyeceği için bu iş-lemler oldukça kısa sürecektir.