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FORO DE ARRENDAMIENTO Reflexiones sobre el mercado de arrendamiento
y la política pública de vivienda
EVOLUCIÓN DE LA ESTRUCTURA DE LA TENENCIA DE VIVIENDA. CARÁCTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y LA
DEMANDA EN COLOMBIA. PRINCIPALES RETOS DE LA POLÍTICA PÚBLICA Y DEL MERCADO FORMAL
JORGE ENRIQUE TORRES RAMÍREZ Director Ejecutivo CENAC Abril 29 de 2014
centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y regional
CONTENIDO
I. EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA EN COLOMBIA
II. ¿CÓMO VIVEN LOS ARRENDATARIOS? CALIDAD DE LA VIVIENDA
EN ARRENDAMIENTO
III. ¿CÓMO SON LOS ARRENDATARIOS?
IV. COSTO DEL ARRENDAMIENTO
V. ALGUNAS CARÁCTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
COMENTARIO INICIAL
v La dimensión de la producción de vivienda formal y del stock
habitacional de Colombia están rezagados respecto del tamaño de
la población….
v …Esta condición del mercado se expresa en la diferencia entre la
producción y la formación anual de nuevos hogares…
v …. Los hogares compensan este desbalance vía el arrendamiento y
la producción informal de vivienda
Ø Este desbalance tiene efectos sobre los precios de los servicios
habitacionales y la calidad de la vivienda
I. EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA EN COLOMBIA
EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO RESIDENCIAL EN COLOMBIA
CLASIFICACIÓN DE EDIFICACIONES SEGÚN TIPO DE OCUPACIÓN POR ÁREA. 1938
66,3 53,5
70,9
29,4 42,2
24,7
4,3 4,3 4,3
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Total Nacional Urbano Rural
% E
dific
acio
nes
Ocupada por sus dueños Ocupada por inquilinos Desocupada o en construcción
Fuente: DANE – Primer Censo Nacional de Edificios
Año 1770 1er Censo General de Población: 20.000 Hab. y 1.770 casas en Bogotá (11,3 p/v)
FORMA DE TENENCIA DE LAS VIVIENDAS FAMILIARES OCUPADAS SEGÚN ÁREA. 1951, 1964
67,1
25,3
7,6
55,0
42,8
2,2
73,9
15,4
10,6
61,3
24,4
14,3
54,1
38,8
7,0
67,9
11,0
21,1
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
Propia Arriendo Otra* Propia Arriendo Otra* Propia Arriendo Otra*
Total Nacional Urbano Rural
% V
ivie
ndas
1951 1964
* Incluye viviendas habitadas por cuidanderos, en fideicomiso y similares
Fuente: DANE
Primeros censos de vivienda: 1951 y 1964. Vivienda como unidad censal (caracterización habitacional)
DISTRIBUCIÓN % DE HOGARES POR TIPO DE TENENCIA. TOTAL NACIONAL
* Datos obtenidos de los censos de 1993 y 2005, respectivamente ** Incluye usufructo y ocupante de hecho
1993* 2003 2005* 2008 2010 2011 2012 Otro** 6,6 15,3 10,7 17,4 17,3 19,7 17,6 Arriendo 27,7 31,4 31,3 31,6 34,2 32,2 34,4 Propia 63,5 53,3 54,4 51,0 48,5 48,0 48,1
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
% H
ogar
es
Fuente: DANE – Censos y ENCV
EVOLUCIÓN DE LA TENENCIA DE VIVIENDA. NUEVE REGIONES POR ÁREA. 2003, 2012
Fuente: DANE – ENCV 2003, 2012
Región -‐ Área 2003 2012
Propia Arriendo Otro Propia Arriendo Otro
Atlán9ca Cabecera 57,1 27,9 15,0 50,4 28,6 21,0 Resto 70,1 7,3 22,5 51,1 11,1 37,8
Oriental Cabecera 48,3 41,3 10,3 44,3 46,1 9,6 Resto 55,4 11,8 32,8 49,5 13,4 37,2
Central Cabecera 45,0 42,8 12,3 45,2 43,9 11,1 Resto 55,1 10,3 34,6 56,0 10,9 33,1
Pacífica Cabecera 53,7 28,2 18,1 46,1 38,5 15,4 Resto 73,7 6,3 20,0 61,1 9,7 29,2
Bogotá Cabecera 50,8 41,6 7,6 46,6 44,7 8,8
An9oquia Cabecera 53,0 37,5 9,5 50,9 38,2 11,0 Resto 58,4 10,7 30,9 52,9 14,1 33,0
San Andrés Cabecera 32,2 52,6 15,2 43,8 46,4 9,7
Valle Cabecera 47,7 40,5 11,8 42,1 43,5 14,3 Resto 48,6 14,9 36,5 39,2 18,1 42,7
Amazonía -‐ Orinoquía Cabecera 47,4 41,7 10,9 42,3 47,2 10,4
² Aumento de usufructuarios u ocupantes de hecho en el área rural (nacional). 1993: 16,5% - 2012: 35,0% ² III Encuesta Comisión de Seguimiento: 4/5 partes de las familias desplazadas se consideraba propietaria
de la tierra que fue obligada a abandonar, vender o entregar a terceros forzosamente
DISTRIBUCIÓN DE HOGARES POR TIPO DE TENENCIA. LATINOAMÉRICA*
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
90,0 C
olom
bia
Uru
guay
Rep
.Dom
inic
ana
Bol
ivia
Chi
le
Ecu
ador
El S
alva
dor
Per
ú
Méx
ico
Cos
ta R
ica
Hon
dura
s
Bra
sil
Par
agua
y
Vene
zuel
a
Pan
amá
% H
ogar
es
Propiedad Arriendo Otro
* Datos a 2012. Perú y México: 2010. Uruguay, Bolivia, Ecuador Honduras: 2011
Fuente: DANE – CEPAL
II. ¿CÓMO VIVEN LOS ARRENDATARIOS? CALIDAD DE LA VIVIENDA EN ARRENDAMIENTO
EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO RESIDENCIAL EN COLOMBIA
HOGARES SEGÚN FORMA DE TENENCIA DE LA VIVIENDA POR ÁREA. TOTAL NACIONAL. 2012
46,7 52,8
40,7 12,2
12,6
35,0
0%
20%
40%
60%
80%
100%
Urbano Rural
% H
ogar
es
Propia Arriendo Otro
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
HOGARES POR REGIÓN Y TIPO DE TENENCIA. PARTICIPACIÓN DE ARRENDATARIOS EN LA REGIÓN. CABECERAS. 2012
Proporción de hogares arrendatarios al interior de las
regiones
v Atlántica: 28,6%
v Oriental: 46,1%
v Central: 43,9%
v Pacífica: 38,5%
v Bogotá: 44,7%
v Antioquia: 38,2%
v Valle: 43,5%
v San Andrés: 46,4%
v Amazonía: 47,2%
Región Hogares por región
% de hogares por región
según 9po de tenencia
Número % Propia Arriendo Otro
Atlán2ca 1.827.657 17,90% 19,40% 12,60% 29,80%
Oriental 1.647.796 16,20% 15,40% 18,30% 12,20%
Central 1.136.435 11,20% 10,80% 12,00% 9,70%
Pacífica 468.466 4,60% 4,50% 4,40% 5,60%
Bogotá 2.293.513 22,50% 22,40% 24,70% 15,70%
An2oquia 1.408.690 13,80% 15,10% 13,00% 12,00%
Valle 1.177.230 11,60% 10,40% 12,40% 13,10%
San Andrés 17.058 0,20% 0,20% 0,20% 0,10%
Amazonía-‐Orinoquía 210.986 2,10% 1,90% 2,40% 1,70%
Total 10.187.831 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
Hogares por región y según tipo de tenencia de la vivienda. Total nacional (Cabeceras). 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
HOGARES POR ESTRATO Y TIPO DE TENENCIA. PARTICIPACIÓN DE ARRENDATARIOS EN EL ESTRATO. CABECERAS. 2012
0,4
24,1
39,0
23,7
7,6 5,2
0,4
16,8
48,3
26,7
5,8 2,1 1,5
34,3
39,5
18,5
4,1 2,1
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
Sin estrato* Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio Medio-alto y Alto
% H
ogar
es
Propia Arriendo Otro
Distribución de los hogares urbanos por estrato socioeconómico
v Bajo-bajo: 22,4% v Bajo: 42,9% v Medio-bajo: 24,3% v Medio: 6,4% v Medio-alto y Alto: 3,6%
Proporción de hogares
arrendatarios al interior del estrato
v Bajo-bajo: 30,5% v Bajo: 45,8% v Medio-bajo: 44,7% v Medio: 36,6% v Medio-alto: 29,0% v Alto: 18,5%
Hogares por estrato según tipo de tenencia de la vivienda. Total nacional. Área urbana. 2012
* Incluye recibos sin estrato o servicio pirata y aquellos donde no se conoce el estrato
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
No existe segregación en el mercado de arrendamiento en cuanto a estrato socioeconómico o localidad
HOGARES URBANOS EN DÉFICIT SEGÚN TIPO DE TENENCIA DE LA VIVIENDA Y PESO RELATIVO DENTRO DEL DÉFICIT NACIONAL. 2012
Tipo de tenencia
Total de hogares
Déficit por 9po de tenencia Peso del déficit por tenencia en el total
Déficit total Déficit cuan9ta9vo
Déficit cualita9vo
Hogares en déficit
Déficit cuan9ta9vo
Déficit cualita9vo
Propia 4.756.986 14,90% 1,80% 13,20% 38,50% 18,10% 45,30%
Arriendo 4.143.239 16,40% 4,90% 11,40% 36,70% 44,00% 34,20%
Otro 1.287.604 35,70% 13,70% 22,00% 24,90% 37,90% 20,50%
Total 10.187.831 18,10% 4,60% 13,60% 100,00% 100,00% 100,00%
1.847.745 464.755 1.382.989
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN MATERIAL DE PISO Y ESPACIO PARA COCINAR. ÁREA URBANA. 2012
Hogares arrendatarios urbanos según material de pisos de la vivienda
71,5
21,4
6,3
0,7
Baldosa, vinilo, tableta, ladrillo
Cemento, gravilla
Madera, tabla, tablón, mármol, alfombra
Tierra o arena
Hogares arrendatarios urbanos según los usos de los espacios para preparar
alimentos
81,6
4,7
8,4 1,9 3,3
Solo cocinar Dormir
Sala-comedor Aire libre: patio, corredor, enramada
Ninguna: No cocinan
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
² 49,8% de los hogares de estrato Bajo-bajo reside en una vivienda con piso en cemento o gravilla ² La región Atlántica cuenta con la proporción más alta de arrendatarios en vivienda con piso en cemento o
gravilla (3,3%)
HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN ACCESO A SERVICIOS PÚBLICOS. ÁREA URBANA. 2012
v Nivel Nacional
Ø Energía: 99,8% Ø Acueducto: 97,0% Ø Alcantarillado: 92,2%
v Segmento ARRENDATARIOS. Presenta las mayores coberturas respecto a los otros tipos de tenencia:
Ø Energía: 99,9% Ø Acueducto: 98,2% Ø Alcantarillado: 95,5%
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
HOGARES ARRENDATARIOS SEGÚN CONDICIÓN DE COHABITACIÓN Y HACINAMIENTO. ÁREA URBANA. 2012
Hogares arrendatarios urbanos según condición de cohabitación
Hogares arrendatarios urbanos según condición de hacinamiento
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
0 10 20
30
40
50
60
70
80
90
100
No está en cohabitación Cohabitación
2 o + personas
Cohabitación unipersonal
95,9
2,6 1,5
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
No está en hacinamiento
Hacinamiento mitigable
Hacinamiento no mitigable
93,7
4,9 1,4
HOGARES ARRENDATARIOS POR ESTRATO AFECTADOS POR HACINAMIENTO, Y AFECTADOS POR CAUSAS NATURALES. ÁREA URBANA. 2012
Hogares arrendatarios urbanos por estrato, afectados por hacinamiento
Hogares arrendatarios urbanos que sufrieron afectaciones por causas
naturales
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
7,3
4,8
3,0
1,5
0,0 2,0 4,0 6,0 8,0
Inundaciones, desbordamientos, crecientes, arroyos
Ventarrones, tormentas, vendavales
Hundimientos de terreno
Avalanchas, derrumbes, deslizamientos
12,6
4,6
1,7
0,3
2,7 1,7
0,3 0,2
0
2
4
6
8
10
12
14
Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio
Hac. mitigable Hac. no mitigable
11,8% de los hogares arrendatarios afectado por al menos una de las causas naturales analizadas
HOGARES ARRENDATARIOS QUE SUFRIERON AFECTACIONES POR PROBLEMAS DE ENTORNO. ÁREA URBANA. 2012
31,0
24,0
23,9
17,4
17,0
14,8
5,7
0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0
Presencia de insectos, roedores, etc.
Ruidos provenientes del exterior
Malos olores procedentes del exterior
Presencia de basuras en las calles
Presencia de animales
Contaminación del aire
Invasión del espacio público (calles o andenes)
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC 64,7% de los hogares arrendatarios afectado por al menos uno de los problemas considerados
INGRESO PROMEDIO DE LOS HOGARES SEGÚN QUINTILES DE INGRESO PER CÁPITA. ÁREA URBANA. 2012
v QUINTIL 1: 0,6 smlmv
v QUINTIL 2: 1,3 smlmv
v QUINTIL 3: 2,1 smlmv
v QUINTIL 4: 3,4 smlmv
v QUINTIL 5: 7,4 smlmv
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
² smlmv a 2012: $566.700 (US$ 320,5 – TRM $1.768,23 a dic. 31 de 2012) ² Ingreso per cápita Q5 – Ingreso per cápita Q1 = 12,3 veces
HOGARES POR QUINTIL DE INGRESO SEGÚN TIPO DE TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Quin9les de ingreso
Propia, totalmente pagada Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo Otro
Número % Número % Número % Número %
Quin9l 1 828.832 19,80% 44.514 7,80% 824.008 19,90% 346.975 26,90%
Quin9l 2 650.602 15,50% 75.036 13,20% 1.008.753 24,30% 296.463 23,00%
Quin9l 3 798.806 19,10% 105.504 18,50% 888.922 21,50% 244.993 19,00%
Quin9l 4 895.235 21,40% 134.353 23,60% 785.878 19,00% 223.482 17,40%
Quin9l 5 1.014.575 24,20% 209.531 36,80% 635.679 15,30% 175.693 13,60%
HOGARES POR SITUACIÓN DE POBREZA SEGÚN TIPO DE TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Situación de pobreza
Propia, totalmente pagada
Propia, la están pagando
En arriendo o subarriendo Otro
Número % Número % Número % Número %
Pobreza extrema 251.343 6,00% 19.414 3,40% 338.808 8,20% 109.333 8,50%
Pobreza 786.871 18,80% 65.476 11,50% 867.400 20,90% 354.080 27,50%
No pobre 3.149.836 75,20% 484.048 85,10% 2.937.032 70,90% 824.191 64,00%
VARIABLES RELACIONADAS CON LA CARACTERIZACIÓN DE LA VIVIENDA. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categorías Hogares %
Carencias en estructura Ninguno 4.105.815 99,10% Paredes 9.130 0,20% Pisos 28.294 0,70%
Carencias en espacio
Ninguno 3.382.176 81,60% Cohabitación 168.825 4,10% Hacinamiento no mi2gable 46.514 1,10% Hacinamiento mi2gable o cocina 545.725 13,20%
Carencias en servicios No 3.909.564 94,40% Si 233.675 5,60%
Afectaciones causas naturales Ninguna 3.654.551 88,20% Una 364.889 8,80% Dos o más 123.799 3,00%
Afectaciones entorno
Ninguna 1.461.661 35,30% Una 1.215.579 29,30% Dos 748.905 18,10% Tres 349.360 8,40% Cuatro o más 367.735 8,90%
VARIABLES RELACIONADAS CON LA CARACTERIZACIÓN SOCIODEMOGRÁFICA DEL JEFE DE HOGAR. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categorías Hogares %
Sexo Hombre 2.698.867 65,10% Mujer 1.444.372 34,90%
Edad
Menor de 18 8.710 0,20% 18 -‐ 24 255.718 6,20% 24 -‐ 40 1.972.523 47,60% 40 -‐ 60 1.551.722 37,50% 60 y más 354.566 8,60%
Estado civil
Unión libre menos de dos años 201.286 4,90% Unión libre 2 años o más 1.444.492 34,90% Viudo 161.381 3,90% Separado 745.144 18,00% Soltero 616.340 14,90% Casado 974.597 23,50%
Causa migración
No es migrante 2.379.643 57,40% Trabajo 1.055.513 25,50% Amenaza o riesgo para su vida, libertad, integridad Zsica (violencia) 174.524 4,20%
Necesidad de educación 108.095 2,60% Mejorar la vivienda o localización 133.376 3,20% Otra 292.089 7,00%
VARIABLES RELACIONADAS CON LA ESTRUCTURA ETÁREA DE LOS HOGARES. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categorías Hogares %
Can9dad de personas en el hogar
Una 548.841 13,20% Dos 732.434 17,70% Tres 1.059.942 25,60% Cuatro 971.865 23,50% Cinco 452.683 10,90% Seis o más 377.474 9,10%
Niños hasta 5 años (primera infancia)
Ninguno 2.691.676 65,00% Uno 1.145.970 27,70% Dos o más 305.594 7,40%
Niños 5 -‐ 11 años (infancia) Ninguno 2.771.073 66,90% Uno 1.073.677 25,90% Dos o más 298.489 7,20%
11 -‐ 17 años (adolescencia) Ninguno 2.945.800 71,10% Uno 858.530 20,70% Dos o más 338.909 8,20%
VARIABLES RELACIONADAS CON LOS FACTORES EDUCATIVOS DEL HOGAR. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categoría Hogares %
Máximo nivel educa9vo alcanzado por el jefe de
hogar
Hasta primaria 1.052.396 25,40%
Secundaria y media 1.896.363 45,80%
Superior sin ]tulo 308.762 7,50%
Técnico o tecnólogo con 2tulo 372.253 9,00%
Universitario con 2tulo 420.526 10,10%
Personas con educación superior en el hogar
Ninguna 2.349.327 56,70%
Una 1.134.922 27,40%
Dos o más 658.990 15,90%
VARIABLES RELACIONADAS CON LOS FACTORES DE SALUD DEL HOGAR. HOGARES ARRENDATARIOS. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Variable Categorías Hogares %
Afiliación del jefe de hogar a una en9dad en Seguridad Social en
Salud
Si 3.677.180 88,80% No 457.988 11,10% No sabe 8.072 0,20%
Número de personas afiliadas a alguna en9dad de SSS en el hogar
Ninguna 251.330 6,10% Una 601.606 14,50% Dos 748.307 18,10% Tres 1.044.147 25,20% Cuatro 849.763 20,50% Cinco o más 648.086 15,60%
¿Hay personas incapacitadas o con limitaciones csicas en el hogar?
No 3.744.481 90,40% Si 398.758 9,60%
² En el 9,6% de los hogares arrendatarios hay al menos una persona con incapacidad o limitación física ² Esta misma condición concierne el 17,1% de los hogares propietarios y el 14,0% de hogares en otro tipo
de tenencia
HOGARES EN PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDA Y ARRENDATARIOS SEGÚN QUINTILES DE INGRESO. ÁREA URBANA. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Quin9les de ingreso
Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo
Número % Número %
Quin9l 1 44.514 7,80% 824.008 19,90%
Quin9l 2 75.036 13,20% 1.008.753 24,30%
Quin9l 3 105.504 18,50% 888.922 21,50%
Quin9l 4 134.353 23,60% 785.878 19,00%
Quin9l 5 209.531 36,80% 635.679 15,30%
HOGARES EN PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDA Y ARRENDATARIOS SEGÚN ESTRATO. ÁREA URBANA. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Estrato Propia, la están pagando En arriendo o subarriendo Total nacional
Número % Número % Número % Bajo -‐ bajo 66.061 11,6% 695.150 16,8% 2.281.541 22,4% Bajo 213.847 37,6% 2.000.431 48,3% 4.366.271 42,9% Medio -‐ bajo 186.861 32,8% 1.105.586 26,7% 2.470.972 24,3% Medio 51.414 9,0% 238.302 5,8% 650.325 6,4% Medio -‐ alto 18.406 3,2% 55.169 1,3% 190.309 1,9% Alto 30.012 5,3% 31.772 0,8% 171.571 1,7% Sin estrato/No conoce 2.338 0,4% 16.830 0,4% 56.842 0,6%
Total 568.938 100,0% 4.143.240 100,0% 10.187.831 100,0%
HOGARES EN PROCESO DE COMPRA DE VIVIENDA Y ARRENDATARIOS POR ESTRATO SEGÚN QUINTILES DE INGRESO. ÁREA URBANA. 2012
Fuente: DANE – ENCV 2012. Cálculos CENAC
Tenencia Estrato Q1 Q2 Q3 Q4 Q5
Propia, la están pagando
Bajo -‐ bajo 27,30% 9,60% 23,70% 11,00% 3,30% Bajo 43,90% 57,70% 36,70% 43,80% 25,50% Medio-‐bajo 18,00% 18,10% 24,00% 36,30% 43,50% Medio 10,80% 7,40% 3,60% 2,90% 15,90% Medio-‐alto 0,00% 2,70% 2,70% 1,40% 5,60% Alto 0,00% 1,50% 9,30% 4,50% 6,20% Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
En arriendo o subarriendo
Bajo -‐ bajo 28,80% 21,80% 14,00% 10,20% 5,10% Bajo 47,30% 53,60% 55,30% 49,80% 29,30% Medio-‐bajo 19,20% 21,60% 25,10% 32,10% 39,90% Medio 2,80% 2,00% 4,30% 6,00% 17,20% Medio-‐alto 0,50% 0,40% 0,90% 1,00% 5,00% Alto 0,30% 0,00% 0,30% 0,70% 3,40% Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
CUOTA DE AMORTIZACIÓN Y CANON DE ARRENDAMIENTO PROMEDIO (smlmv) SEGÚN ESTRATO SOCIOECONÓMICO. TOTAL NACIONAL. 2011
Fuente: DANE – ENCV 2011. Cálculos CENAC
0,5 0,6
1,0 1,3
3,0
3,5
0,3 0,5
0,7
1,1
2,0
2,8
Bajo-bajo Bajo Medio-bajo Medio Medio-alto Alto
Cuota amortización Canon arrendamiento
GASTO PROMEDIO EN VIVIENDA: CUOTA AMORTIZACIÓN - CANON ARRENDAMIENTO (SMLMV) POR ESTRATO. NUEVE REGIONES. 2011
Fuente: DANE – ENCV 2011. Cálculos CENAC
Estrato Atlán9ca Oriental Central
Canon arrendamiento
Cuota amor9zación
Canon arrendamiento
Cuota amor9zación
Canon arrendamiento
Cuota amor9zación
Bajo-‐bajo 0,3 0,7 0,3 0,8 0,3 0,5 Bajo 0,4 0,6 0,6 0,6 0,4 0,6 Medio-‐bajo 0,7 1,3 0,6 0,7 0,6 1,1 Medio 0,9 1,2 1 1 0,7 0,8 Medio-‐alto 1,9 1,6 1,8 4,1 1,3 -‐ Alto -‐ 2,1 1,8 -‐ 2,4 1,9 .
Estrato Pacífica Bogotá An9oquia
Canon arrendamiento
Cuota amor9zación
Canon arrendamiento
Cuota amor9zación
Canon arrendamiento
Cuota amor9zación
Bajo-‐bajo 0,2 0,5 0,3 0,6 0,3 0,3 Bajo 0,3 0,5 0,5 0,6 0,4 0,5 Medio-‐bajo 0,6 0,9 0,7 1 0,6 0,6 Medio 0,9 1,5 1,3 1,3 1,3 1,5 Medio-‐alto 1,4 -‐ 2,2 2,8 -‐ -‐ Alto -‐ -‐ 4,7 3,8 -‐ -‐ .
Estrato Valle San Andrés Amazonía
Canon arrendamiento
Cuota amor9zación
Canon arrendamiento
Cuota amor9zación
Canon arrendamiento
Cuota amor9zación
Bajo-‐bajo 0,3 0,2 0,2 0,3 0,3 0,6 Bajo 0,4 0,4 0,3 1,9 0,5 0,8 Medio-‐bajo 0,7 0,8 0,6 0,8 0,6 2,7 Medio 0,9 0,7 1,2 0,8 1 -‐ Medio-‐alto 1,2 1,8 1,8 -‐ 1,9 -‐ Alto -‐ -‐ 2,5 11,2 -‐ -‐
PROPORCIÓN DEL GASTO POR FACTORES SEGÚN TIPO DE TENENCIA DE LA VIVIENDA. ÁREA URBANA. 2011
Fuente: DANE – ENCV 2011. Cálculos CENAC
Factor del Gasto Total Propia Pagada
Propia, la están
pagando
Arriendo o Subarriendo Usufructo Ocupante de
Hecho
Renta Vivienda (renta imputada) 11,00% 21,00% 5,10% 0,00% 0,00% 0,00%
Arriendo y/o Amor2zación 7,20% 0,00% 14,90% 16,90% 0,00% 0,00% Alimentos 22,80% 21,20% 16,10% 24,30% 39,50% 40,80% Mensuales + Personales 24,90% 23,70% 25,80% 25,90% 27,70% 27,10% Trimestrales 3,60% 3,20% 3,30% 4,20% 3,90% 3,80% Anuales 9,80% 9,40% 12,60% 10,20% 6,00% 4,80% Servicios 7,00% 7,00% 5,90% 6,80% 10,20% 9,50% Admón. + Predial y Valorización 1,70% 1,90% 2,30% 1,30% 1,00% 0,40%
Salud 6,70% 7,40% 7,20% 5,30% 7,00% 7,00% Educación + Menores 5,40% 5,30% 6,90% 5,20% 4,80% 6,50%
Gasto Total 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%
HOGARES SEGÚN EL GASTO EN VIVIENDA COMO PROPORCIÓN DEL INGRESO DEL HOGAR. ÁREA URBANA. 2011
Fuente: DANE – ENCV 2011. Cálculos CENAC
Gasto vivienda / ingreso Propia, la están pagando
En arriendo o subarriendo*
Sin ingresos 2,6 1,1 Menos del 20% 50,3 45,3 20% a menos del 30% 18,8 23,1 30% a menos del 40% 10,1 12,3 40% a menos del 50% 3,3 6,9 50% y más 14,3 11,4 No informa 0,5 0,0
Total 100,0 100,0
Más de 20% 46,5 53,7
Mas de 30% 27,7 30,6
* Cifras correspondientes a la ENCV 2011, debido a que en el formulario de la ENCV 2012 la variable no fue considerada
INDEX OF HOUSING AFFORDABILITY. AMÉRICA LATINA, CARIBE Y EUROPA. 2013 T1
Fuente: NUMBEO (www.numbeo.com/cost-of-living/)
0,52
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
El S
alva
dor
Vene
zuel
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Paí
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bajo
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B
elgi
ca
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man
ia
IHA Bogotá: 0,42; IHA Cali: 0,48; IHA Medellín: 0,63
V. ALGUNAS CARÁCTERÍSTICAS DE LA OFERTA Y LA DEMANDA
EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO RESIDENCIAL EN COLOMBIA
CARACTERÍSTICAS DE LA OFERTA. ARRENDADORES
v Presencia fuerte de hogares propietarios como agentes oferentes del servicio de arriendo.
v Operación bajo un esquema de vivienda compartida en el cual el hogar propietario disfruta de niveles superiores de calidad
v El margen de rentabilidad obtenido por los arrendadores a través de esta operación inmobiliaria -arriendo habitacional-, supera el referente legal establecido (1% del valor comercial de la vivienda)
v El hogar propietario prefiere arrendarle a parientes, conocidos o por lo menos hogares recomendados
v Para tomar su decisión, evalúa tamaño, composición y nivel de ingresos del futuro inquilino
v La inversión en mantenimiento del inmueble no se percibe como una práctica generalizada
v La oferta de unidades de vivienda para arriendo se localiza en barrios consolidados, de origen ilegal y constituidos mediante procesos de autogestión.
Fuente: Estudio CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS. MAVDT – UN-HÁBITAT – FIRST INITIATIVE. 2007
CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA. ARRENDATARIOS
v Aproximadamente tres de cada cuatro hogares arrendatarios comparte la vivienda con al menos un hogar adicional
v La mayoría de estos comparte todos los espacios existentes en la solución habitacional. Espacios independientes para comer, lavar y secar la ropa se encuentran en la mayoría de casos.
v Por el contrario, los correspondientes para desarrollar la intimidad de las parejas, estudiar y para el juego de los niños no existen para gran parte de la población
v La comunicación directa entre espacios como el baño y cuartos ó la cocina y sala comedor no es una característica generalizada en las viviendas
v El pago del arriendo se efectúa de forma anticipada y directamente al propietario
v Los hogares arrendatarios se encuentran al día en sus obligaciones de alojamiento y generalmente no se presentan casos de mora
v Los hogares arrendatarios se sienten conformes frente a hogares propietarios, debido a la buena relación con su arrendador. No obstante, desearían cambiar su condición a propietarios
Fuente: Estudio CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS. MAVDT – UN-HÁBITAT – FIRST INITIATIVE. 2007
FORMAS DE INTERRELACIÓN ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA DE ARRENDAMIENTOS.
v Con relación a los aspectos legales del arrendamiento la mayoría de hogares tiene contrato (verbal o escrito), siendo el contrato verbal la opción más común (62,8%) entre la población arrendataria con contrato
v Aunque los arrendadores no acostumbran a exigir garantías, la más común es el codeudor ó coarrendatario
v La mayoría de hogares no sabe cómo el arrendador calcula el arriendo que le cobra, y tampoco conoce los criterios para reajustarlo
v El nivel de conocimiento de la legislación que reglamenta el arrendamiento en Colombia es muy bajo tanto en los arrendatarios como en los arrendadores
v Las restricciones impuestas por el arrendador al hogar arrendatario en el desempeño de las actividades cotidianas y en el uso de los servicios públicos se presentan en menos del 10% de la población
v La principal fuente utilizada para la búsqueda de vivienda es vía la información aportada por parientes y/o amigos
v En la mayoría de los casos, el tiempo empleado en la búsqueda de la solución habitacional es corto (hasta 1 mes) y las unidades visitadas son pocas (hasta tres)
v El aspecto más importante al momento de tomar la decisión de arrendar una vivienda es el precio de alquiler por encima de la calidad y la localización de la unidad
v La principal causa de terminación de los contratos de arrendamiento la constituye el no pago del canon o de los servicios públicos
Fuente: Estudio CARACTERIZACIÓN DEL MERCADO DE ARRENDAMIENTOS URBANO PARA EL SEGMENTO DE LA POBLACIÓN DE BAJOS INGRESOS. MAVDT – UN-HÁBITAT – FIRST INITIATIVE. 2007
COMENTARIOS FINALES - RETOS
v Política pública: Desarrollo de todos los mercados
asociados con los servicios habitacionales
v Arrendamiento residencial: Desarrollo del mercado
v Oferta: Escalar la generación de unidades para
renta (incrementar la oferta total o stock)
Ø Redensificación
Ø Renovación
Ø Reconversión de uso
Ø Oferta formal
COMENTARIOS FINALES - RETOS v Demanda: Incluir la población arrendataria en la política
pública sectorial Ø Mejor calidad, menor costo vía incremento de la oferta Ø Subsidios para escalonar y comprar Ø Subsidios para arriendo para recomponer el gasto Ø Subsidios para pobres y vulnerables para evitar las
trampas de pobreza y los costos fiscales de la informalidad
Ø Subsidios condicionados: Transitorios y vinculados a programas de luchas contra la pobreza
v Transversal: Sistema e incentivos y garantías v Los hogares pobres y vulnerables conforman una parte
importante del flujo de autoconstructores y autogestores que generan la informalidad residencial
EN COLOMBIA EL MERCADO DE ARRENDAMIENTO
RESIDENCIAL ESTÁ OPERANDO