GAYRİMENKUL EKONOMİSİ

8/10/2019 GAYRMENKUL EKONOMS

1/145

i

T.C. ANADOLU NVERSTESYAYINI NO: 2766

AIKRETM FAKLTESYAYINI NO: 1724

GAYRMENKUL EKONOMS

Yazarlar

Prof.Dr. C. Necat BERBEROLUYrd.Do.Dr. Levent ERDOAN (nite 1)

Do.Dr. Il EROL (nite 2, 3, 4, 5)

Ar.Gr.Dr. B. Ayegl ZBAKIR (nite 6)

Do.Dr. Murat TADEMR (nite 7)

Prof.Dr. Ruen KELE(nite 8)

Editrler

Prof.Dr. C. Necat BERBEROLU

Yrd.Do.Dr. Levent ERDOAN

ANADOLU NVERSTES


2/145

ii

Bu kitabn basm, yaym ve sathaklarAnadolu niversitesine aittir.Uzaktan retim tekniine uygun olarak hazrlanan bu kitabn btn haklarsakldr.

lgili kurulutan izin almadan kitabn tm ya da blmleri mekanik, elektronik, fotokopi, manyetik kaytveya baka ekillerde oaltlamaz, baslamaz ve datlamaz.

Copyright 2013 by Anadolu UniversityAll rights reserved

No part of this book may be reproduced or stored in a retrieval system, or transmittedin any form or by any means mechanical, electronic, photocopy, magnetic tape or otherwise, without

permission in writing from the University.

UZAKTAN RETM TASARIM BRM

Genel KoordinatrDo.Dr. Mjgan Bozkaya

Genel Koordinatr YardmcsDo.Dr. Hasan alkan

retim TasarmclarYrd.Do.Dr. Seil Banar

r.Gr.Dr. Mediha Tezcan

Grafik Tasarm YnetmenleriProf. Tevfik Fikret Uar

r.Gr. Cemalettin Yldzr.Gr. Nilgn Salur

Kitap Koordinasyon Birimi

Uzm. Nermin zgr

Kapak DzeniProf. Tevfik Fikret Uar

r.Gr. Cemalettin Yldz

GrafikerlerGlah Karabulut

zlem Ceylan

DizgiAkretim Fakltesi Dizgi Ekibi

Gayrimenkul Ekonomisi

ISBN978-975-06-1430-9

1. Bask

Bu kitap ANADOLU NVERSTESWeb-Ofset Tesislerinde7.000 adet baslmtr.ESKEHR, Ocak 2013


3/145

iii

indekiler

nsz.... iv

1. Temel Kavramlar... 2

2. Gayrimenkul Ekonomisine Giri 18

3. Kentsel Mekan... 34

4. Gayrimenkul Sistemi. 48

5. Gayrimenkul Ekonomisi in Bugnki Deer Matematii.......... 66

6. Gayrimenkul Deerleme Yntemleri 84

7. Konut Piyasas.. 100

8. Trkiyede Konut Politikalar. 126


4/145

iv

nsz

nsanlarn yerleik hayata getii yllardan bu yana yaamlarn idame ettirmek iin karlamak zorundaolduklar temel ihtiyalarn arasnda yer alan barnma ihtiyacn karlayan temel unsurlardan birisigayrimenkullerdir. Ancak bu gayrimenkullerin barnma ihtiyacnn karlanmas dndaki ekonomikdeer yaratma veya deer saklama fonksiyonuna sahip olmas gibi zellikleri pek nemsenmemitir.Gnmz dnyasnda ise, gayrimenkul barnma gereksinimlerinin yan sra insanlarn kullanmamalarna balolarak ekonomik deer yaratlan mekanlar haline dnmtr. Bu ynyle gayrimenkul

bal bana toplumsal refahn en nemli unsurlarndan birisi olmakla birlikte toplumlarn ekonomikkoullarnn ekillenmesinde nemli bir role sahiptir.

Gerek dnyada gerekse lkemizde srekli artan nfus nedeniyle barnma ve ekonomik faaliyetler iingerekli olan mekanlarn talebinin artmas, buna karn bu ihtiyackarlayacak alanlarnn arznn sabit vesnrl olmasnedeniyle gayrimenkul piyasalarnda oluan arz talep dengesizlii her lkede zlmesigereken sosyal ve ekonomik sorunlarn banda gelmektedir. Bu balamda, Gayrimenkul ekonomisi,ekonomik faaliyetlerin gerekletii kentlerdeki hanehalklarnn, firmalarn ve hkmetlerin buihtiyalarnn nasl ve ne ekilde karlanacan zmlemeye alan ve temelde iktisat teorilerinin

prensiplerinin uyguland

bir aland

r.Gayrimenkul ekonomisi kitabn okuyacak rencilerimizin, bu kapsamda genel olarak gayrimenkul

piyasasnda arz ve talep dinamiklerini ve gayrimenkulun deerinin nasl belirlendiini, gayrimenkulfiyatlarnn nasl olutuunu, fiyatlardaki deimenin hangi kesimleri ve ekonomiyi ne ynde etkilediinikavrayabilmesi amalanrken, rencilerimizde lkemizde bu alandaki gelimeleri analiz edebilmesinisalayacak bilgi birikimi oluturulmaya allmtr. rencilerimiz bylece gayrimenkul ekonomisineilikin teorik bilgileri ve lkemizdeki gelimeleri daha kolay anlayabileceklerdir.

Gayrimenkul ekonomisi adlbu alma; Anadolu niversitesi Akretim Fakltesi, nlisans programrencilerinin ders kitab gereksinimlerinin karlanabilmesi amacyla hazrlanm, kitabn ieriinin

belirlenmesi srecinde rencilerin ders programlarve gereksinimleri gz nnde bulundurulmutur. Bukapsamda kitabn hazrlanmasnda katksalayan deerli yazarlara ve yaynlanma srecinde emei geenherkese teekkr ederiz.

Editrler

Prof.Dr. C. Necat BERBEROLU

Yrd.Do.Dr. Levent ERDOAN


5/145


6/145

2

Amalarmz

Bu niteyi tamamladktan sonra;

Gayrimenkul ekonomisi ve iktisat arasndaki ilikiyi aklayabilecek

Arz ve talep kavramlarnve esneklik kavramntanmlayabilecek,

Finansal piyasa kavramntanmlayabilecek,

Faiz ve enflasyon kavramlarnaklayabilecek,

Gayrimenkul deerlemeye ilikin yaklamlarifade edebilecek

bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar

Talep Talep Esneklii

Arz Arz Esneklii

Faiz Finansal Piyasa

Esneklik Gayrimenkul Deerleme

indekiler

Giri

Talep ve Arz Kavramlar

Esneklik Kavram

Finansal Piyasa Kavram

Faiz ve Enflasyon OranKavramlar

Gayrimenkul Deerlemede Kullanlan Yaklamlar

1


7/145

3

GRGayrimenkul genel olarak tanmlanrsa arsa ve binalar anlamna gelir. Bireylerin gayrimenkul dndasahip olduklar eyler zel mlkiyet olarak tanmlanmaktadr. Mlkiyet , maddi ya da maddi olmayanvarlklar olabilir. Maddi varlklar otomobil, arazi ve binalar, fabrikalar gibi fiziksel eylerdir. Maddi

olmayan varl

klar szlemeden doan haklar (morgage (ipotek) ve kiralama szlemeleri vs. gibi),finansal varlklar (tahvil ve bono) ve patent haklargibi eyleri kapsar. Bu ynyle gayrimenkul balbana toplumsal refahn en nemli unsurlarndan birisi olmakla beraber hanehalklar, firmalar vs. gibibirimlerin ekonomik koullarnn ekillenmesinde nemli bir yere sahiptir.

Gayrimenkul ekonomisi, iktisat bilimi ile yakndan ilikilidir. Bu ilikinin ne anlama geldiindenbahsetmeden nce neden bahsettiimiz konusu nemlidir. Genel anlamda ele alacak olursak, insanlaryaamlar boyunca srekli olarak tercih yapma durumlaryla kar karyadr. Bu tercihlerimiz genelanlamda maddi ve manevi nitelikteki tercihlerden olumaktadr. Bu tercihlerimizin maddi boyutufizyolojik olarak varlmz srdrebilmek iin ihtiya duyduumuz beslenme, barnma vs. gibiihtiyalarkapsamaktadr. Manevi boyutu ise sosyo-kltrel ihtiyalar olarak genel ifade edebileceimizihtiyalardan olumaktadr. ktisat bilimi arlkl olarak deiime konu olan ve fiyat olan maddi

boyuttaki tercihlerimiz ve bu tercihlerimizin neden-sonu ilikileri konusunda younlamaktadr. Buanlamda iktisat bilimi ne, nerede, nasl ve kimler iin retilecek? sorularnyantlamaya alan sosyalbir bilim dalolarak ifade edilebilir. Bu ihtiyalarn karlandalan ise piyasa olarak tanmlanmaktadr.Bu balamda gayrimenkul ekonomisi, gayrimenkul deerleri, bu deerlerin kullanmlar zerindekieilimleri ve gayrimenkuln ulusal, toplumsal ve blgesel etkisinin analizinde iktisat teorilerinin(mikroekonomi, makroekonomi vs. gibi) uyguland bir alandr. Gayrimenkul piyasasnda ise ne,nerede, nasl ve kimler iin retilecek? sorularna cevap bulabilmek iin tanmaz ve tanmaz mlkiyethaklarn para gibi dier varlklarla deitirmek isteyen bireylerin, hanehalklarnn ve firmalarndavranlarnve bunun ekonominin geneli zerindeki etkileri analiz edilmektedir. Bu durum arz ve talepmekanizmasnn ve bunlarla yakndan ilikili piyasa kavramnn iyi anlalmasn gerekli klmaktadr.nk her piyasada olduu gibi gayrimenkul piyasalarda talep edenler ve arz edenlerden olumaktadr.

Bu kitapta daha ok mikro ekonomik temellerinden bahsedilecektir. Bu nitede, kitab n ilgili

nitelerinde daha ayrntl olarak ele alnacak konularn daha iyi anlalmasna yardmc olabilmesi iinilk nce arz ve talep kavramlarnn temel zelliklerini ve alma mekanizmasn anlamaya alacaz.Piyasada fiyatlarn nasl olutuunu anlamak iin arz ve talebin birbirleri ile nasl etkiletii tantacaz vearz ve talepteki deiikliklerin etkilerini gstereceiz. Daha sonra hem gayrimenkul hem de gayrimenkuldndaki varlklarn alnp satlmasnda nemli bir ilevi olan finansal piyasalar, deerleme yntemleri ve

bu piyasadaki en nemli kavramlardan birisi olan faiz kavramntantmaya alacaz.

Temel Kavramlar


8/145

4

TALEP VE ARZ KAVRAMLARI

Talep kavram, herhangi bir mal ve hizmetin eitli fiyatlarda satn alnmak istenen ve satn alma gcyledesteklenen miktarlar eklinde tanmlanabilir. Arz kavram ise reticilerin herhangi bir mal ve hizmetifarkl fiyat seviyelerinde satma istei eklinde tanmlanabilir. Bu tanmlarda arz ve talep fiyatnfonksiyonu olarak kabul edilmekle birlikte, herhangi bir mal ve hizmetin arz ve talebini etkileyen oksayda fiyat d faktr vardr. Bu faktrlerin her biri arz ve talebi farkl biimlerde etkiler. Budeiikliklere bal olarak da piyasada olumas beklenen sonular farkllar. Bu sonular izimleryardmyla arz ve talepteki yer ve biim deimeleri araclyla ortaya konulmaya allr.

Talep fonksiyonu, dier koullarn deimedii (ceteris paribus) varsaym altnda belirli bir mal vehizmetin fiyatyla bu maldan talep edilen miktarlar arasndaki negatif fonksiyonel ilikiyi ifade eder.Buna gre herhangi bir X malna ilikin genelletirilmitalep fonksiyonu

( ), , , , , , ........dx x RQ f P P Y W Zevk ve Tercihler Beklentiler= (1)

eklinde ifade edilebilir. Yukardaki (1) nolu talep fonksiyonunda ( )xP X malnn fiyatn, ( )RP ilgili

dier mallar

n fiyat

n

, ( )Y geliri, ( )W serveti temsil etmektedir. Arz fonksiyonu ise dier koullar

ndeimedii (ceteris paribus) varsaym altnda bir maln fiyatyla bu maldan firmalarn satmaya razolduu miktarlar arasndaki pozitif fonksiyonel ilikiyi ifade eder. Buna gre herhangi bir X mal nailikin genelletirilmiarz fonksiyonu ;

( ), , , , , ........sx x D GQ f P P P Teknoloji Beklentiler= (2)

eklinde ifade edilebilir. Yukardaki (2) nolu arz fonksiyonunda ( )xP X malnn fiyatn, ( )DP dier

mallarn fiyatn, ( )GP girdi fiyatlarn temsil etmektedir. Ceteris paribus varsaym kabul edilince X

malnn kendi fiyat ile talep edilen ve arzedilen miktarna ilikin talep ve arz fonksiyonlar srasylaaadaki ekilde ifade edilir:

(3)

Yukardaki talep ve arz fonksiyonlarfiyatdey eksende miktar yatay eksende gsterebilmek iinyeniden dzenlersek;

(4)

Talep fonksiyonu zerindeki her nokta bir fiyat ve miktar rakamlarntemsil etmektedir. Bu fonksiyonzerinde hareket edildike fiyat ve talep edilen miktarlar deimektedir. X malnn fiyatdndaki dierkoullarn deimesi durumunda her fiyat seviyesinde daha fazla ya da daha az talep edilmesine nedenolur. Dier bir deyile talep erisinin saa yada sola kaymasna neden olur. rnein dier tm koullarsabitken gelirde bir art (azal) olmasdurumunda talep fonksiyonu saa (sola) kaymasna neden olur.Bu durum geometrik olarak ekil 1.1deki gibi gsterilmitir.


9/145

5

Arz fonksiyonu zerindeki her nokta bir fiyat ve miktar rakamlarn temsil etmektedir. Bu fonksiyonzerinde hareket edildike fiyat ve arz edilen miktarlar deimektedir. X malnn fiyat dndaki dierkoullarn deimesi durumunda her fiyat seviyesinde daha fazla ya da daha az arz edilmesine neden olur.Dier bir deyile arz erisinin saa yada sola kaymasna neden olur. rnein dier tm koullar sabitkengirdi fiyatlarnda bir art (azal) olmasdurumunda arz fonksiyonu sola (saa) kaymasna neden olur.Bu durum geometrik olarak ekil 1.2deki gibi gsterilmitir.

Talepteki Deime ile Talep Edilen Miktarlardaki Deimeifadeleri aynanlama gelmemektedir. Talep deimesi ifadesi talep erisinin saa ya dasola kaymas anlamna gelirken , talep edilen miktarlarn deimesi ifadesi ise taleperisi zerinde bir hareket anlamna gelmektedir. Bu fade arzdaki deime vearzedilen miktarlardaki deime iinde geerlidir.

Arz ve talebin kaymasna neden olan faktrler nelerdir?

Miktar (Q)

c

d

Fiyat (P)

( ) 1s

x

cP Q Q

d d= +

c Miktar (Q)

2

s

P

Fiyat (P)

1sP

3

sP

P

ekil 1.2:Arz fonksiyonu ve arzdaki kaymalar

Miktar (Q)

Fiyat (P)

2

dP

P

1

dP 3

dQ

Miktar (Q)

Fiyat (P)

a

b

( ) 1d

xa

P Q Qb b

=

a

ekil 1.1:Talep fonksiyonu ve talepteki kaymalar


10/145

6

Denge Fiyatve Miktarnn Belirlenmesi

Alc ve satclarn kar karya geldii alan piyasa olarak tanmlanr. Belirli bir piyasada denge,tketicilerin almaya razolduklar, reticilerin satmaya istekli olduklarfiyat ve miktarlar dier artlarda

bir deime olmamak artyla, arz ve talep fonksiyonlarnn kesitii noktada gerekleir. Piyasa dengesibir denge fiyatile denge miktarndan oluur. ekil 1.3de arz ve talep piyasasnda denge arz ve talebin

kesitii Enoktasnda ve bu noktaya karlk gelen fiyat ( )*P ve miktar ( )*Q dzeyinde gereklemitir.

Fiyatn denge fiyatnn zerinde ( )**P olmas durumunda arz fazlas, denge fiyatnn altnda

( )***P olmas durumunda ise talep fazlas sz konusu olacaktr. Fiyat mekanizmas dier koullarndeimedii varsaym altnda; arz fazlas ilgili maln fiyatn dmeye, talep fazlas ise ilgili malnfiyatnartmaya zorlayacaktr.

ESNEKLK KAVRAMIEkonomik birimlerin piyasadaki fiyat deilerine nasl ve ne ynde tepki gsterdii nemli bir kavramdr.Eer gndelik yaamda ekonomik birimlerin tercihlerini ve tercihlerinin neyle ilikili olduuna dair birfonksiyonel ilikiye sahipsek bu deimeler karndaki tepkilerini ve tepkilerinin ne ynde deitiini

lmemiz mmkndr. Bunu lmekte iktisatta en yaygn olarak kullanlan matematiksel ara trevalmaktr. Ancak trev, iki nemli eksiklik barndrr. Bunlardan ilki trev fonksiyon deikenlerininlmnde kullanlan birimi olduu gibi korur. rnein iki farkllkede yaayan A ve B bireylerini elealalm. Her iki birey alverilerinde kendi lke para birimleriyle satn alr. Fiyat deiimlerine tepkilerinilmek iin trev kullanlrsa mal ve hizmetler farkl para birimleriyle satn alndve trevde birimiortadan kaldrmadiin, A ve B bireyinin fiyat deiimlerine tepkilerini karlatrma olananortadankaldrr. kinci ise trevin alnmas durumunda deikenlerin deimeden nceki veya sonraki

byklklerine ilikin bilgi vermemesdir. Bu iki durumu ortadan kaldran matematiksel yntemesnekliktir. Esneklik genel olarak tanmlanrsa baml deikendeki nisbi bir deimenin bamszdeikendeki nisbi bir deimeye orandr. Bu amala herhangi bir X malnn fiyatnda meydana gelecek

bir birimlik nisbi deimenin hem arz edilen hem de talep edilen miktarlar zerinde ne kadarlk bir nisbi

deime yarataca

n

hesaplamak iin genellikle yay esneklii ve nokta esneklii kullan

lmaktad

r.Fiyat deerleri , belirli bir deerden kendisine en yakn baka bir deere geiyorsa bulunacak

esneklik nokta esnekliidir. Bu eri zerindeki E ve F noktalarnn akmas anlamna gelir. Byle

Miktar (Q)

Fiyat (P)

a

b

( )

1d

x

a

P Q Qb b=

a

( ) 1s

x

cP Q Q

d d

= +

c

d

* a cP

b d

+=

+

ad bc

b d

+

E

ekil 1.3:Arz ve talep dengesi

**P

***P


11/145

7

olunca Q

P

terimi belirli bir noktadan eriye izilen teet eiminin tersine eit olur. Bu gre talep ve arz

fonksiyonlariin nokta esneklii ekil 1.4den yararlanarak gibi hesaplanr.

2 1

1

2 1

1

%

%nokta

Q QQ

QQ Q PQP P PP P Q

P P

= = = =

(5)

Yay esneklii talep erisi zerindeki belirli bir nokta iin deil fakat iki ayrnoktasndan geebilecek

ok sayda talep erisi iin hesaplanan ortalama bir deerdir. Dier bir ifadeyle fiyat deerleri , belirli bir

deerden ardaki deerleri atlayp baka bir deere geiyorsa bulunacak esneklik yay esnekliidir. Bu

durumda ayn fiyat aral iin hesaplanan esneklik deerleri farkl olacaktr. Buna gre ekil 1.4den

yararlanarak yay esneklii ( )P fiyatve ( )Q miktartemsil etmek zere aadaki gibi yazlr;

Fiyatn Eden Fye dmesi durumunda

1 2

1 2

1 21 2

% 2%

2

yay

Q P PQ QQ Q PQ

P Q QP P Q P P

P

+

= = = =

+ (6)

Fiyatn Fden Eye kmasdurumunda

1 2

2 1

1 22 1

% 2

%

2

yay

Q P P

Q QQ Q PQ

P Q QP P Q P P

P

+

= = = =

+ (7)

(6) ve (7) nolu formllerde E noktasndan F noktasna ve F noktasndan E noktasna hareket edildiinde

iki ayrdeerin ortalamasnverir (Trkay 2004, s.65-66)

Yukarda aklanan nokta ya da yay esneklik formlleri talebi ve arzetkileyen kendi fiyat dndaki (gelir, ilgili mallar vs. gibi) faktrlerdeki deimelere

duyarllnlmek iinde kullanlmaktadr. rnein, talebin gelir esneklii hesaplanmakistenirse fiyat ( )P yerine gelir ( )Y konularak gelirdeki nisbi bir deimeye talep edilenmiktarn ne ynde ve ne kadar tepki verdii llebilir.

ekil 1.4:Arz ve talep fonksiyonlarnda nokta ve yay esneklikleri

Miktar (Q)

Arz Erisi

Q2

P2

Q1

Fiyat (P)

E

Q

P

F

Miktar (Q)

Talep Erisi

Q2

P1

Q1

Fiyat (P)

F

E

Q

P


12/145

8

Esnekliin Yorumlanmas

Talep ve arz erilerinin her noktada deiik esneklik deerleri gstermesinin iki nemli istisnas

vardr. Talep veya arz erisi fiyat eksenine parelel bir doru eklindeyse her noktada esneklik deeri

ayndr ve sfra eittir. Talep veya arz erisi miktar eksenine parelel bir doru eklindeyse her noktada

esneklik deeri ayndr ve sonsuza eittir. Burada talep edilen miktar ve arzedilen miktar, fiyattaki

deimelerden hibir ekilde etkilenmemektedir. Her iki alternatif durum ekil 1.5de de gsterilmitir.

ekil 1.5:Arz ve talep esnekliklerinin alternatif durumlar


13/145

9

Nokta esneklii ve yay esneklii arasndaki fark aklaynz?

FNANSAL PYASA KAVRAMI

Finansal piyasalar, fon talep edenler ile fon arz edenler arasndaki etkileimin gereklemesini, ayrca fon

fazlas olanlardan fon eksii olanlara aktarlmasn salayan kurumlar ve finansal aralar ile bunlar

dzenleyen hukuki ve idari yap olarak tanmlanr. Finansal piyasalar tasarruf fazlas olan birimler ile

tasarruf ana sahip olan birimler arasndaki fon aknsalayarak nemli bir ekonomik rol stlenirler.

Bu fon ak sistemi ekil 1.6da gsterilmektedir ekildeki oklar, dn fon verenlerden bor alanlara

doru fon akm dorudan finansman ve dolayl finansman olmak zere iki yolla gereklemektedir.

Dorudan finansmanda, tasarruf aolanlar ihtiya duyduu fonlarfinansal piyasalarda tasarruf fazlas

olanlara finansal varlk satarak elde etmektedir. Dorudan finansmanda bor alanlar, finansal

piyasalardaki bor verenlere menkul kymet satarak dorudan fon salarlar. Bu menkul kymetler bor

alann gelecekteki geliri veya varlklarzerinde hak iddialarntemsil etmektedir. Menkul kymetler satn

alanlar iin bir varlk, ancak onu satan bireyler, hanehalklar, hkmetler ve firmalar iin bir

ykmllktr. Dolayl finansmanda ise fon transferinde finansal araclar yer almaktadr. Bu finansal

araclar kendi adna ilem yaparak, karlnda belli bir getiri vaat etmektedir. Toplanan fonlar finansalaraclar araclyla tasarruf a olan ekonomik birimlere, aktarlmaktadr. Bu finansman srecinde

tasarruf fazlasolan birim fonlarndorudan olarak tasarruf aolan birime aktarmadndan, tasarruf

a olan birimin dn ald fonlar zamannda geri deyememe riski finansal kurum tarafndan

stlenilmektedir

ekil 1.6:Finansal sistemde fon akm

Finansal piyasalarn ilevini ksaca aklaynz.

Finansal piyasalar vadesi bakmndan para piyasalar ve sermaye piyasalar olmak zere ikiyeayrlrlar. Para piyasalar ksa sreli fon arz ve talebinin karlat piyasalardr. Burada ksa sre ile

kastedilen bir yl ve daha ksa vadedir. Para piyasalar genel olarak kendi ierisinde rgtlenmi ve


14/145

10

rgtlenmemipara piyasas olarak ikiye ayrlabilir. rgtlenmi para piyasasbir bankaclk sisteminiifade etmektedir. rgtlenmemi para piyasas bankaclk sisteminin dndaki piyasalardr. Para

piyasasnda kullanlan aralar hazine bonolar, mevduat sertifikalar, ticari senetler, geri satn almanlamalar (REPO), fonlar gibi aralarkapsamaktadr. Sermaye piyasalar ise uzun sreli fon arz vetalebinin karlatpiyasalardr. Sermaye piyasasnda arz ve talep sermaye piyasalararalarve menkul

k

ymetler yard

m

ile kar

la

r. Menkul k

ymet, piyasaya sren ekonomik birimin gelecekteki geliri veyavarlklarzerinde hak iddia ettii aralardan birisidir. Sermaye piyasalargenel olarak birincil ve ikincilolmak zere ikiye ayrlabilir. Birincil piyasalarda ilk defa ilem gren menkul kymetler fon fazlasolanekonomik birimlerle dorudan ya da dolayl olarak karlarlar. kincil piyasa, menkul kymetlerinlikiditesini arttrarak birincil piyasaya talep yaratr ve onun gelimesini salar. kincil piyasalar menkulkymet borsalar ve tezgah st piyasa olarak niteleyebileceimiz piyasalarda ilem grrler. Sermaye

piyasas aralar hisse senetleri ve tahviller, ekonomik birimlere arazi, veya dier gayrimenkul satnalmalariin verilen mortgage (ipotek) kredileri, tketici ve ticari krediler vs. gibi aralardan oluur.

Finansal Piyasalar ve bu piyasalarn yapsve ileyiine ilikin dahadetaylbilgi iin Mishkin S. Frederic (2011)e bakabilirsiniz.

http://www3.dogus.edu.tr/amuslumov/2007-8/ch1_Muslumov-

_FIN321.pdf

FAZ VE ENFLASYON ORANI KAVRAMLARIFaiz, genel anlamda sermayenin fiyat veya borlanmann maliyeti olarak tanmlanabilir. Faiz oranlarekonomik birimler (hanehalklar, firmalar, hkmetler vs. gibi) asndan nemli bir kavramdr.Hanehalklar faiz oranlar yksek olduunda, finansman maliyetini arttracandan ev ya da ara satn

alma kararlar

ndan vazgeirebilir. Dier a

dan bakarsak yksek faiz oranlar

hanehalklar

n

n daha fazlatasarruf yapmasna ynlendirebilir. Firmalar asndan bakldnda ise yatrm kararlarn, hkmetlerinise borlanma maliyetini etkiler. Enflasyon ise fiyatlar genel dzeyindeki srekli artnifade eden birdurumdur. Enflasyon oran, faiz oranda benzer ekilde ekonomik birimlerin satn alma gcn etkileyenmakroekonomik bir deikendir. Hem faiz oranlarhem enflasyon ekonomide ok yakndan takip edilenve birbirleriyle yakndan ilikili deikenler arasnda yer almaktadr.

Enflasyonu hesaplamak iin Gayri Safi Yurtii Hasla (GSYH) Deflatr, retici ve tketici fiyat

indeksleri kullanlmaktadr. Enflasyon oran ( ) deflatr ve indeksler kullanlarak, t dnemi gstermek

zere aadaki eitliklerdeki gibi hesaplanr.

1

1

t t

t

Deflatr Deflatr

Deflatr

= (8)

1

1

t t

t

TFE TFE

TFE

= (9)

1

1

t t

t

FE FE

FE

= (10)

Faiz oranlar ekonomik birimlerin tketim, tasarruf, gayrimenkul, finansal varlklar ve fonlarn alm-satm kararlarnyakndan etkileyen makroekonomik bir deiendir. Faiz oranhesaplamasnda; nominalfaiz orannn reel faiz oranve beklenen enflasyon orannn toplamifade eden Fisher (1930) denklemi ile


15/145

11

ifade edilir. Buna gre, ( )i nominal faiz orann, ( )r reel faiz orann ve ( )e enflasyon bekleyilerinigstermek zere Fisher denklemi;

( )( )1 1 1 ei r + = + + (11)

1 + i= 1 + r+ e+ (rx

e) (12)

i= r+ e+ (rx

e) (13)

eklinde elde edilir. Eer herhangi bir lke iin reel faiz oran ve enflasyon bekleyileri deerleri tek

haneli veya yeterince kk deerler alyorsa Fisher denklemi aadaki gibi yazlr

ei r = + (14)

Deflatr, retici fiyat endeksi ve tketici fiyat endekslerinin hesaplamayntemlerine ilikin www.tuik.gov.tr.

GAYRMENKUL DEERLEMEDE KULLANILAN YAKLAIMLARGayrimenkul deerlemede temelde 3 yaklam kullanlmaktadr. Bunlar; satlarn karlatrmas, maliyet

ve gelirlerin kapitalizasyonu yaklamlardr.

Gayrimenkul deerleme nite 6da daha detaylolarak ele elnacaktr.

Satlarn KarlatrlmasYaklam

Bu yaklam, yeterli veri olmas durumunda deer tespitinde kullanlan en dorudan ve sistematik

yaklamdr. Satverileri toplandktan ve dorulandktan sonra bir veya birden fazla sayda emsal seilir

ve eletirilmi veri ve bal karlatrma vs. gibi yntemler kullanlarak analiz yaplr. Bu yaklamn

uygulanmasnda bir takm verilere ihtiya duyulmaktadr. Bunlar; gerekletirilmisatlar, szlemeler,

teklifler, resmi kaytlar, emlak komisyoncular, gazete ilanlar, internet, deerleme uzmanlarve uzman

arivleri, mzayedeciler, bankaclar vs. gibi veriler kullanlmaktadr. Bu verilere dayanarak toplam mlk

bana, 2m bana, oda bana ve dnm bana gibi kriterlerle fiyat tespit edilmeye allr ve

karlatrma yaplr. Karlatrma yaplrken hukuksal (mlkiyet haklar), finansman (satn finansman

biimi), sat koullar, piyasa koullar (zaman dzeltmesi), konum, fiziksel unsurlar, kullanm biimi

(imar durumu), gayrimenkul d etmenler gznne alnr. Bu deerleme yaklamnda karlatrma

yaplan gayrimenkuln mimari tarz, inaat kalitesi, yave durumu, fonksiyonel kullanlabilirlii ve arsa

alanvs. gibi fiziksel zellikleri nemlidir

http://forum.eksper.biz/degerleme-yontemleri/emsal-karsilastirma-yotemi-9.html

Maliyet Yaklam

Bu yaklamda, var olan bir yapnn gnmz ekonomik koullar altnda yeniden ina edilme maliyeti

gayrimenkulun deerlemesi iin veri kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklamn temel prensibi kullanm

deeri veya maln gerek bir deeri ile aklanabilir. Bu yaklamda kullanlrken bu prensiplerin yansra

aa

daki gibi baz

varsay

mlarda bulunulur. Bunlardan baz

lar

u ekilde s

ralanabilir;


16/145

12

1. Gayrimenkulun ekonomik mr beklentisine sahip olduu ve fiziksel ypranmadan, fonksiyonel

ve ekonomik adan albenisini yitirmesinden dolaygayrimenkulun deerinin zamanla azalaca

varsaylr.

2. Halihazrdaki bir gayrimenkulun bina deerinin, hibir zaman yeniden ina etme maliyetinden

fazla olamayaca kabul edilir. Ayrca, gayrimenkuln bina maliyet deerleri, Bayndrlk

Bakanl

Yap

Birim Maliyetleri, binalar

n teknik zellikleri, binalarda kullan

lan malzemeler,piyasada ayn zelliklerde ina edilen binalarn inaat maliyetleri, mteahhit firmalarla yaplan

grmeler ve gemi tecrbeler gibi veriler dikkate alnarak yaplan hesap ve maliyetler gz

nne alnr. Binalardaki ypranma pay, binann gzle grlr fiziki durumu dikkate alnarakhesaplanabilir.

3. Gayrimenkulun deerinin, arazi ve binalar olmak zere iki farkl fiziksel olgudan meydana

geldii kabul edilir. Arazi deeri satlarn karlatrmas yaklamndan yola klarak

deerlemesi yaplr. Binalarn deeri ise yukarda bahsedilen yntemlerle belirlenerek ypranma

paylardlerek oluturulur. Sonuta deerin belirlenmesi ise bu her iki deer toplanarak elde

edilir.

Gelir Kapitalizasyonu Yaklam

Bu yaklamda deerleme uzman gayrimenkuln gelecekteki yararlar ve retme kapasitesini

modelleyerek inceler ve geliri bir gncel deer gstergesini kullanarak kapitalize eder. Bu yaklamda

gelire dayanan gayrimenkul deerleme, dorudan kapitalizasyon ve getiri kapitalizasyonu yaklamlar

temel alnarak yaplmaktadr. Dorudan kapitalizasyonda, deerlemeci yeni bir yatrmc asndan,

gelir reten mlknn piyasa deerini analiz eder. Deerlemeci bu analize dayal olarak, bir

kapitalizasyon oran elde edebilmek iin, karlatrlabilir mlklerin sat fiyatlaryla gelirleri

arasndaki ilikiyi inceler. Getiri kapitalizasyonu yaklamnda ise, deerlemeci nce mlkten gelecekte

elde edilecek gelir belirlenmeye bu geliri elde etme hakknn bugnk deerini tespit edilmeye allr.

Deerlemeci buna gre bir yatrmcnn bekledii getiriyi veri alarak, bir kapitalizasyon oranoluturur

ve bunu piyasa deerini belirlemek zere gelir akmnn bugnk deerine uygular.

Daha detayli bilgi iin http://www.degerlemeuzmanlari.net/degerle-me/direkt_kapitalizasyon.pdf vehttp://www.evagyd.com/index.php?option=com_content-

&view=article&id=82&Itemid=91&lang=tr

Gayrimenkul deerlemede kullanlan yaklamlarksaca aklaynz?


17/145

13

zet

Gayrimenkul en genel ifadeyle arsa ve binalar

demektir. Gayrimenkul dnda sahip olunan

herey zel mlkiyet olarak tanmlanmaktadr.

Mlkler maddi yada maddi olmayan varlklar

olabilir. Maddi varlklar otomobil, arazi vebinalar gibi fiziksel eylerdir. Maddi olmayan

varlklar szlemeden doan haklar ( morgage ve

kiralama szlemeleri), finansal varlklar ( tahvil

ve bono) ve patentler gibi eyleri kapsar. Bu

ynyle Gayrimenkul bal bana toplumsal

refahn nemli unsurlarndan birisidir ve bu

ynyle de bireylerin, hanehalklarnn ve

firmalarn ekonomik koullarnn ekillenmesinde

nemli bir yere sahiptir.

Talep kavram, satn alma gcyle desteklenen

herhangi bir mal ve hizmeti satn alma istei

eklinde tanmlanabilir. Arz kavramise herhangi

bir mal ve hizmetin reticilerin farkl fiyat

seviyelerinde satma istei eklinde

tanmlanabilir. Herhangi bir mal ve hizmetin arz

ve talebini etkileyen ok sayda faktr vardr. Bu

faktrlerin herbiri arz ve talebi farkl biimlerde

etkiler.

Fiyatlarndaki deiimin talebi ve arz ne kadar

etkileyecei ise esneklie baldr. Esneklik genel

olarak baml deikendeki nisbi deimenin

bamsz deikendeki nisbi deimeye orandr.

Buna gre herhangi bir X malnn fiyatnda

meydana gelecek bir birimlik nisbi deimenin

hem arz edilen hem de talep edilen miktarlar

zerinde ne kadarlk bir nisbi deime

yaratacanhesaplamak iin genellikle aya da

yay esneklii ve nokta esneklii kullanlmaktadr.

Finansal piyasalar, fonlarn, fon fazlas

olanlardan fon eksii olanlara aktarlmasn

salayan mekanizmalardr. Finansal piyasalar

vadesi bakmndan para piyasalar ve sermaye

piyasalar olmak zere ikiye ayrlrlar. Parapiyasalar ksa sreli fon arz ve talebinin

karlat piyasalardr. Burada ksa sre ile

kastedilen bir yl ve daha ksa vadedir. Sermaye

piyasalar ise uzun sreli fon arz ve talebinin

karlatpiyasalardr.

Faiz, genel anlamda sermayenin veya

borlanmann fiyat olarak tanmlanabilir.

Enflasyon ise fiyatlar genel dzeyindeki srekli

artn ifade eden bir durumdur. Hem faiz

oranlarhem enflasyon ekonomide ok yakndan

takip edilen ve birbirleriyle yakndan ilikili

deikenler arasnda yer almaktadr.

Gayrimenkul deerlemede satlarn

karlatrmas, maliyet ve gelirlerin

kapitalizasyonu yaklamlar kullanlmaktadr.

Satlarn karlatrmasnda, yeterli veri olmas

durumunda deer tespitinde kullanlan en

dorudan ve sistematik yaklamdr. Satverileri

toplandktan ve dorulandktan sonra bir veya

birden fazla sayda emsal seilir ve eletirilmi

veri ve bal karlatrma vs. gibi yntemler

kullanlarak analiz yaplr. Maliyet yaklam, var

olan bir yapnn gnmz ekonomik koullar

altnda yeniden ina edilme maliyeti

gayrimenkulun deerlemesi iin veri kabul edilir.

Gelir kapitalizasyonunda ise deerleme uzman

gayrimenkuln gelecekteki yararlar ve retme

kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir

gncel deer gstergesini kullanarak kapitalize

eder.


18/145

14

Kendimizi Snayalm

1. Aadakilerden hangisi talebin kaymasnaneden olan faktrlerden birisi deildir?

a. lgili dier mallarn fiyatndaki artlar

b.

Gelirin azalmas

c. Servet art

d. Maln kendi fiyatndaki artlar

e. Beklentiler

2. Aadakilerden hangisi arzn kaymasnaneden olan faktrlerden birisidir?

a. Dier mallarn fiyatndaki azallar

b. Girdi fiyatlarndaki art

c.

Beklentiler

d. Teknoloji

e. Maln kendi fiyatndaki azalma

3. Belirli bir piyasada fiyat denge fiyatnn

zerinde ise aadaki durumlardan hangisiortaya kar?

a. Arz fazlasolur

b. Talep fazlasolur

c.

Esneklik azalr

d. Esneklik artar

e. Denge oluur

4. Fiyat deerleri, belirli bir deerden kendisineen yakn baka bir deere geiyorsa bulunacakesneklie ne ad verilmektedir?

a.

Gelir esneklii

b.

Yay esneklii

c. Nokta esneklii

d.

Sonsuz esneklik

e.

Sfr esneklik

%1 lik bir art talep edilen miktar ne yndeetkiler?

a.

Talep edilen miktarn %1den daha fazla

artmasna

b. Talep edilen miktarn %1den daha fazla

azalmasna

c. Talep edilen miktar deimez

d. Talep edilen miktar aynoranda artar

e. Talep edilen miktar aynoranda azalr

6. Talep erisi fiyat eksenine parelel iseaadaki durumlardan hangisi ortaya kar?

a. Talep esneklii sonsuz olur

b. Talep esneklii sfra eit olur

c. Talep esneklii bire eit olur

d. Talep erisi negatif eimli olur

e. Talep erisi pozitif eimli olur

7. Arz erisi miktar eksenine parelel iseaadaki durumlardan hangisi ortaya kar?

a. Arz esneklii sonsuz olur

b. Arz esneklii sfra eit olur

c. Arz esneklii bire eit olur

d. Arz erisi negatif eimli olur

e. Arz erisi pozitif eimli olur

8. Sermayenin fiyat veya borlanmann

maliyetine ne ad verilir?

a. Para

b.

Enflasyonc. Faiz

d. Gayrimenkul

e. Bor


19/145

15

9. Aadakilerden hangisi gayrimenkul

deerlemede var olan bir yapnnn gnmz

ekonomik koullar altnda yeniden ina

edilmesini temel alan bir yaklamdr?

a. Maliyet yaklam

b.

Haslat yaklam

c. Dorudan kapitalizasyon yaklam

d.

Getiri kapitalizasyon yaklam

e. Satlarn karlatrmasyaklam

10. Aadaki formllerden hangisi Fisher

eitliini ifade eder?

a. ei r = +

b.

ei r =

c.r

i

=

d.e

ri

=

e. ei r = +

Kendimizi Snayalm YantAnahtar

1. dYantnz yanl ise Arz ve Talep

Kavramlar balkl konuyu yeniden gzden

geiriniz.

2. eYantnz yanl ise Arz ve Talep


geiriniz.

3. aYantnz yanl ise Denge Fiyat ve

Miktarnn Belirlenmesi balklkonuyu yeniden

gzden geiriniz.

4. cYantnz yanl ise Esneklik Kavram

balklkonuyu yeniden gzden geiriniz.

5. bYantnz yanl ise Esnekliin

Yorumlanmas balkl konuyu yeniden gzden

geiriniz.

6. bYantnz yanl ise Esnekliin


geiriniz.

7. cYantnz yanl ise Esnekliin


geiriniz.

8. cYantnz yanlise Faiz ve Enflasyon Oran


geiriniz.

9. aYantnz yanl ise Gayrimenkul

Deerlemede Kullanlan Yaklamlar balkl

konuyu yeniden gzden geiriniz.

10. a Yantnz yanl ise Faiz ve Enflasyon

Oran Kavramlar balkl konuyu yeniden

gzden geiriniz.


20/145

16

Sra Sizde Yant Anahtar

Sra Sizde 1

Herhangi bir mal ve hizmetin kendi fiyat

dndaki hem arz hem talebi etkiledii dnlen

etmenlerde deime olmas

durumunda arz vetalep erilerinin kaymasna (saa ya da sola)

neden olur. Buna gre; talep fonksiyonunda yer

alan ilgili dier mallarn fiyat, gelir, servet, zevk

ve tercihler, beklentiler vs. gibi faktrlerdeki

deimeler talebin kaymasna neden olur. Arz

fonksiyonunda ise ilgili dier mallarn fiyat,

girdi fiyatlar, teknoloji, beklentiler vs. gibi

faktrlerde deime olmas arzn kaymasna

neden olur.

Sra Sizde 2

Nokta ve yay esneklii arsndaki fark; fiyat

deerleri , belirli bir deerden kendisine en yakn

baka bir deere geiyorsa bulunacak esneklik

nokta esnekliidir. Yay esneklii ise talep erisi

zerindeki belirli bir nokta iin deil fakat iki

ayr noktasndan geebilecek ok sayda talep

erisi iin hesaplanan ortalama bir deerdir.

Dier bir ifadeyle fiyat deerleri , belirli bir

deerden ardaki deerleri atlayp baka bir deere

geiyorsa bulunacak esneklik yay esnekliidir.

Bu durumda ayn fiyat aral iin hesaplanan

esneklik deerleri farklolacaktr

Sra Sizde 3

Finansal piyasalar, fon fazlas olanlardan fon

eksii olanlara aktarlmasn salayarak nemli

bir ekonomik rol ve ilev stlenirler stlenirler.Finansal piyasalar bu ilevi tasarruf fazlasolan

birimler ile tasarruf ana sahip olan birimler

arasndaki fon dorudan finansman ve dolayl

finansman olmak zere iki yolla

gereklemektedir.

Sra Sizde 4

Gayrimenkul deerlemede satlarn

karlatrmas, maliyet ve gelirlerin

kapitalizasyonu yaklamlar kullanlmaktadr.

Satlarn karlatrmasnda, yeterli veri olmas

durumunda deer tespitinde kullanlan en

dorudan ve sistematik yaklamdr. Satverileri

toplandktan ve dorulandktan sonra bir veya

birden fazla sayda emsal seilir ve eletirilmi

veri ve bal karlatrma vs. gibi yntemler

kullanlarak analiz yaplr. Maliyet yaklam, var

olan bir yapnn gnmz ekonomik koullar

altnda yeniden ina edilme maliyeti

gayrimenkuln deerlemesi iin veri kabul edilir.

Gelir kapitalizasyonunda ise deerleme uzman

gayrimenkuln gelecekteki yararlar ve retme

kapasitesini modelleyerek inceler ve geliri bir

gncel deer gstergesini kullanarak kapitalize

eder.


21/145

17

Yararlanlan Kaynaklar

Bulmu smail (2008). Mikroiktisat, OkutmanYaynlclk, Geniletilmi6. Bask, Ankara.

Fisher, Irving (1930). The Theory of Interest,

New York, ABD.

McKenzie, Dennis J., Betts Richard M. ve

Jensen Carol A. (2011). Essentials of Real

Estate Economics, Cengage Learning, 6th ed.,

Australia.

Trkay Orhan (2010). Mikroiktisat Teorisi,

maj Yaynlclk, 14. Bask, Ankara.

Mishkin S. Frederic (2011). Para, Bankaclk ve

Finansal Piyasalar ktisad, (evirenler: N.Engin, S. ahin, S. iek, . Boz) , Sekizinci

Baskdan eviri, Akademi Yaynclk, Ankara.

Yararlanlan nternet Kaynaklar

http:// www.tuik.gov.tr.

http://www.degerlemeuzmanlari.net/degerleme/di

rekt_kapitalizasyon.pdf

http://www.evagyd.com/index.php?option=com_content&view=article&id=82&Itemid=91&lang=

tr

http://www3.dogus.edu.tr/amuslumov/2007-

8/ch1_Muslumov_FIN321.pdf

http://forum.eksper.biz/degerleme-

yontemleri/emsal-karsilastirma-yotemi-9.html


22/145

18

Amalarmz


Finans sektr ve reel sektr arasndaki temel ilikiyi tanmlayabilecek,

Gayrimenkuln hukuki tan

m

ve dier tan

mlar

n

yapabilecek,Sermaye piyasalarn alt sektrlerine gre snflayabilecek ve balca sermaye piyasas yatrmaralarnaklayabilecek,

Gayrimenkul yatrmlar ve gayrimenkule dayal finansal varlklarn sermaye piyasalarndakipaynve nemini aklayabilecek,

Mikroekonomi disiplininin nemli bir alt dal olan gayrimenkul ekonomisini ve almaalanlarntanmlayabilecek,

Trkiyedeki konut, ofis, perakende ve lojistik piyasalar, mortgage piyasas ve GayrimenkulYatrm Ortaklklar(GYO) piyasasndaki son gelimeleri tartabilecek,

Gayrimenkul piyasas performansn lmek amacyla da kullanlan SWOT analizi tekniinirenecek, lkemiz gayrimenkul piyasasnn gl ve zayf ynlerini, piyasadaki mevcut frsatve tehditleri aklayabilecek

bilgi ve berilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar

Gayrimenkul Nedir? Kentsel Mekan Piyasas

Gayrimenkul Varlk Piyasas Halka Ak Piyasalar

Halka Ak Olmayan zel Piyasalar Sermaye Piyasalarve Yatrm Aralar

Gayrimenkule Dorudan Yatrm Lojistik Piyasas

Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar(GYO) Mortgage Kredileri

potek TeminatlMenkul Kymetler Gayrimenkul Ekonomisi

Kentsel Ekonomi Finansal Ekonomi

Konut Piyasas Ofis Piyasas

Perakende Piyasas SWOT Analizi

Konut Finansmanve Mortgage Piyasalar

indekiler

Giri Finans Sektr ve Reel Sektr Arasndaki liki

Gayrimenkul Nedir?

Kentsel Mekan Piyasas

Gayrimenkul Varlk Piyasas(Sermaye Piyasalar) Gayrimenkul Ekonomisi Nedir?

Trkiyede Gayrimenkul Piyasasve Son Gelimeler

2


23/145

19

GRPiyasalarn ekonomik ve sosyal yaamdaki yeri ok nemlidir. Piyasalar, mal ve hizmetlerin alc vesatclar arasnda kendi istekleriyle karlkl olarak alnp satld mekanizmalardr. Gayrimenkul

piyasas, zellikle son on ylda lkemiz finans sektrnn nemli bir paras haline gelmitir.

Gayrimenkul piyasas

n

tan

mlamak ve nas

l al

t

n

anlayabilmek iin nmzdeki nitelerde sizlereiki temel piyasadan bahsedeceiz. Bu piyasalar:

1. Kentsel mekan piyasas,

2. Gayrimenkul varlk piyasasdr.

Kentsel mekan piyasas dinamiklerini 3. nitede detayl olarak ele alacaz. Kentsel mekan piyasasile birlikte gayrimenkul varlk piyasasnve inaat sektrn de iine alan tm gayrimenkul sistemini ise,4. nitede ayrntlolarak irdeleyeceiz.

FNANS SEKTR VE REEL SEKTR ARASINDAKLKBirikmi sermaye yetersizlii, gelimekte olan lkelerde ekonomik bymeyi kstlayan nemli bir

engeldir. Finansal piyasalar, sermaye birikiminin gerekleebilmesi iin tasarruf fazlasna sahip kii vekurulularn ellerindeki fonlar tasarruf a iinde bulunanlarn kullanmna sunmalarna araclketmektedir. Dier bir deyile, finans sektr fon arz eden tasarruf sahipleri ile fon ihtiyac olan kii vekurumlarbuluturan piyasalardr.

Gelitirilecek alternatif aralarla finansal sistemin derinlik kazanmas, tasarruf ve yatrmlarnartrlmas, risk-getiri analizlerinin yaplmas yoluyla kaynaklarn verimli alanlara ynlendirilmesinemlidir. Finans sektrnn temel amac, reel sektre fon salamak olmaldr. Sermaye piyasalarndakifon talebi ve fon arznn dengede olabilmesi, reel sektr ve dolaysyla ekonomik kalknma iin oldukanemlidir. Bir lkedeki finans sektr gelimeden o lkedeki reel sektr ve ekonomik kalknmannilerleme kaydetmesi mmkn deildir.

Finansal piyasalar vadesi bakmndan, para piyasalar ve sermaye piyasalar olmak zere iki snfaayrlrlar. Para piyasalar ksa sreli (bir yl ve daha ksa vadeli) fon arz ve talebinin karlat

piyasalardr. Sermaye piyasalar ise uzun sreli (bir yldan uzun vade) fon arz ve talebinin karlatpiyasalardr. Gnmz finans piyasalar bankalar, kiralama (leasing) irketleri, faktoring irketleri,yatrm fonlar, arackurumlar, sigorta irketleri ve gayrimenkul yatrm irketlerinden oluan oldukakapsamlpiyasalardr. Son yllarda, hisse senedi piyasasve tahvil-bono piyasasnn yansra gayrimenkul

piyasasda finans sektrn nemli bir ksmnoluturmaktadr.

irket bilanolarnn aktifinde yer alan ve maddi duran varlklar olarak tanmlanan varlklarn nemlibir blm gayrimenkul, yani tanmaz mallardr. Gayrimenkul ve gayrimenkule dayalfinansal varlklardnya servetinin byk bir ksmn oluturmaktadr. Kurumsal portfy yatrmlarnn nemli bir ksmgayrimenkul yatrmlarna ayrlm durumdadr. zetle, gayrimenkul yatrmlar sermaye piyasalarnnolduka nemli bir blm oluturmaktadr. Gayrimenkul yatrm aralarn ve tanmlamak vegayrimenkul piyasalarnn nasl altn anlamak bu nitenin balca amalar arasndadr. Ancak,

ncelikle gayrimenkul ya da ta

nmaz mal tan

m

n

yapaca

z.

GayrimenkulEkonomisine Giri


24/145

20

GAYRMENKUL NEDR?

Gayrimenkuln Hukuki Tanm

Gayrimenkuller esas nitelii bakmndan sabit olan, bir yerden baka bir yere tanmasmmkn olmayan

maddi varl

klard

r. Gayrimenkullere ta

nmaz eya veya ta

nmaz mal da denilmektedir.Gayrimenkullerin en nemlileri, arazi ve madenlerdir. Trk Medeni Kanununun 632. maddesine gregayrimenkul, arazi, tapu siciline mstakil ve daimi olmak zere ayrca kaydedilen haklar ve madenlerolarak tanmlanmaktadr. Binalar ise, 632. maddede saylmamakla birlikte, zerinde bulunduu arsa veyaarazinin mtemmim cz (btnleyici paras) olma niteliinde bulunduundan gayrimenkul olduuphesizdir (Kurumlar Vergisi Genel Teblii, 10.02.1995 Tarihli Resmi Gazete, Say: 22198 Seri No 49).

Gayrimenkul ile lgili Dier Tanmlar

Gayrimenkuln birden fazla tanmn yapmak mmkndr. Gayrimenkuller, krsal arsa ve kentselarazilerdir. Gayrimenkul, iinde yaadmz ve altmz binalardan oluan yapl evredir.Gayrimenkuller, kentlerimizi tanmlayan yaplardr. Gayrimenkuller, dnya zerindeki maddi duranvarlklarn te biridir.

Gayrimenkul nedir sorusunun yant, soruyu ynelttiimiz kiinin mesleine gre deiebilmektedir.rnein, bir mimar sz konusu gayrimenkule estetik ve ilevsel kayglarla yaklarken, mhendis ayngayrimenkule yapsal veya fiziksel boyutta yaklaabilmektedir. Bir hukuku ise, ayn gayrimenkuletanmaz mal ve mlkiyete ait yasal haklar erevesinde bakmaktadr. Bu tanmlarn ya da bakalarnn hepsi dorudur. Gayrimenkulleri ya da gayrimenkul piyasalarn tam olarak anlayabilmekolduka genikapsaml disiplinlerarasyaklama sahip olmay gerektirmektedir. Uluslararasakademikliteratre baktmzda, gayrimenkul piyasas almalarnn mimarlk, ehir ve blge planlama, hukuk,ekonomi, finans, matematik, istatistik ve bilgi teknolojileri alanlar arasnda ibirlii gerektirendisiplinlerarasalmalar olduunu grmekteyiz.

Gayrimenkul nedir sorusunu finans sektrndeki herhangi bir yatrmcya yneltecek olursak

alacamz yant, Gayrimenkul, gelecekte elimize geecek nakit aklartoplamnn bugnk deeridirolacaktr. Yatrmc bak asyla gayrimenkul, finansal bir varlktr ve yatrmc finansal varlktangelecekte elde etmeyi bekledii nakit ak ile ilgilenmektedir. Hisse senedi ve/veya bono-tahvilyatrmlargibi, gayrimenkuller de yatrmcya gelecekte elde edecei nakit aksalamaktadr.

rnein, yatrmcbugn satn aldbir gayrimenkul (konut, arsa, ofis, vb.) 5 yl sonra satarsa, szkonusu alm-satm ilemi yatrmcya gelecekte nakit ak retecektir. Baka bir rnekle aklamakgerekirse, yatrmcsahip olduu gayrimenkul (rnein alverimerkezindeki bir maazay) 10 yllnakiralamak isterse, szkonusu gayrimenkul 10 yl boyunca kiiye dzenli nakit ak (kira geliri)retecektir. Dier bir deyile, gayrimenkul gelitirme, retilen gayrimenkul ileri bir tarihte satma veyagayrimenkul uzun dnemli kiraya verme ilemleri yatrmcya zaman iinde nakit ak salamaktadr.Uzun dnemde nakit ak reten gayrimenkuller, finansal varlklardr ve sermaye piyasalarnda ilemgrrler. zetle, gayrimenkul dier finansal varlklar (hisse senedi, bono/tahvil) gibi gelir reten (nakitaksalayan) bir varlktr ve sermaye piyasalarnda nemli yeri mevcuttur.

Finans sektrndeki bir yatrmc asndan gayrimenkuln tanmnedir?

Trk Medeni Kanununun 632. maddesine gre gayrimenkuln hukuki tanmnedir?

KENTSEL MEKAN PYASASIKentsel mekan piyasasnda gayrimenkullerin kullanm hakksz konusudur. Mekan piyasas literatrde

kira piyasas olarak da tanmlanmaktadr. Mekan piyasasnda gayrimenkulleri retim ya da tketimamalkullanma (ya da kiralama) talebini oluturan aktrler; bireyler, hanehalklarve firmalardr. Mekan

piyasasarznbelirleyenler ise, gayrimenkul sahipleridir.


25/145

21

Kentsel mekanbelirli bir sre iin kullanma bedeli veya fiyat, kira deeri olarak tanmlanmaktadr.Bu nedenle, gayrimenkul mekan piyasas kira piyasas olarak da tanmlanmaktadr. Kentsel mekan

piyasasnda arz-talep dinamikleri ve kira deerlerinin belirlenmesi 3. nitede ayrntl olarakallacaktr.

GAYRMENKUL VARLIK PYASASI (SERMAYE PYASALARI)Mekan piyasasnda gayrimenkullerin kullanm hakk sz konusu iken, varlk piyasasndagayrimenkuller zerinde sahiplik yani mlkiyet hakk sz konusudur. Gayrimenkule dayal finansalvarlklar; tahvil/bono ve hisse senetleri gibi geleneksel finansal aralarla birlikte sermaye piyasalarndarekabet iindedir.

Bu aamada, gayrimenkule dayal finansal varlklarn neler olduunu ve bu varlklarn sermayepiyasalarndaki yerini anlamamz olduka nemlidir.

Sermaye Piyasalarinde Gayrimenkule DayalFinansal Varlklarnn Yeri

Sermaye piyasalarn, sektr ve yatrm aralar bakmndan drt farkl kategori altnda tanmlamakmmkndr. Tablo 1de balca sermaye piyasas trleri ve yatrm aralarzetlenmektedir. Tablodan

grld gibi, gayrimenkule dorudan yatrm ve gayrimenkule dayal yatrm aralar sermayepiyasalarnn olduka nemli bir blm oluturmaktadr.

Tablo 2.1:Sermaye piyasalarve yatrm aralar

Halka Ak Piyasalar Halka Ak olmayanzel Piyasalar

Sermaye YatrmAralar

Hisse senetleri

Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar

(GYO)

Yetrm ortaklklar

Gayrimenkul sahiplii

zel sermaye irketleri

Anonim irketler

Borlanma YatrmAralar

Tahviller

potek TeminatlMenkul Kymet

Para piyasasaralar

Banka kredileri

Mortgage kredileri

Giriimci kredileri

Sermaye piyasalarnncelikle, halka ak piyasalar ve halka ak olmayan zel piyasalar olarak ikiyeayrmak mmkndr. Halka ak piyasalar, birok piyasa katlmcsnn aktif olarak yer aldorganizeolmu piyasalardr. Halka ak piyasalarda rnein, hisse senedi piyasalarnda finansal varlklarn fiyathalka ak verilere ve bilgilere dayanarak piyasa yatrmclarn aralarnda vardklar uzlamayyanstr.Piyasaya yeni bir veri veya bilgi geldiinde bu bilgi piyasa katlmclar tarafndan analiz edilipyorumlanr ve sonucunda hisse senetleri iin yeni piyasa fiyatoluur. Organize piyasalarda alm satm

ilemleri annda deerlendirilir ve bu nedenle piyasadaki yeni bilgiyi ieren ya da yanstan fiyatdeiiklii annda gzlemlenebilmektedir.

Halka ak olmayan zel piyasalarda ise, finansal varlklarn alm satm ilemleri zel ilemler olaraktanmlanr ve bu ilemler sadece alm satmyapan kiiler arasnda gerekleir. Kiiler genellikle, arackurumlar olarak tanmladmz komisyoncular aracl ile bir araya gelmektedir. zel piyasalardagenellikle tek ve byk bir varln alm satmsz konusudur. rnein, bir irketin, bir gayrimenkuln,

bir petrol kuyusunun ya da mortgage kredisinin alnp satlmas ilemi gibi. Bu nedenle, gerekleenfinansal ilemin yani alm satm ileminin piyasa deeri olduka byktr.

zel piyasalar, halka ak piyasalara kyasla likit deildir. Likit piyasalar, sz konusu finansal varlnksa srede ve sorunsuz bir ekilde yani deer kaybna uramadan alnp satld piyasalardr. zel

piyasalarda satcnn satmak istedii finansal varlk, rnein gayrimenkul ya da irketi iin alcbulmas

ve kiilerin fiyat konusunda anlamasolduka zaman alcve masraflbir ilemdir. ou zaman satc,komisyoncu aracl ile finansal varln satmaya almaktadr. zetle, alc bulma maliyeti ve satilemi maliyetinin yksek olmasnedeniyle zel piyasalar likit piyasalar deildir.


26/145

22

Likit piyasalarnasl tanmlarsnz?

Halka ak piyasalarda alm satma konu olan finansal varln fiyatngzlemlemek olduka kolaydr.rnein, hisse senedi fiyatlarn bilgisayar ekranlarmzdan takip edebilmemiz gibi. Piyasalardaki

herhangi bir yeni bilgi varlk fiyatlarna en ksa srede ve tam olarak yansmakta ise, bu piyasalar etkinileyen piyasalardr. zel piyasalarda ise, alm satm ilemine konu olan varln piyasa fiyatngzlemlemek olduka zor ve masrafldr.

Halka ak piyasalar ile zel piyasalar arasndaki balca farklar netletirdikten sonra, hangigayrimenkul yatrm aralarnn zel piyasalarda, hangi aralarn halka ak piyasalarda ilem grdnTablo 1i kullanarak aklayalm. Yukarda belirttiimiz gibi, zel piyasalar, genellikle tek ve byk birvarln alm satm ilemlerinin kiiler arasnda gerekletii piyasalardr. rnein, herhangi birgayrimenkuln (konutun) alm satm ilemi kiiler arasnda gereklemektedir. Alm satm ileminegenellikle emlaklar araclk etmektedir. zel piyasalarda ilem gren gayrimenkule dayal nemli birfinansal varlk, mortgage kredileridir. Mortgage kredisi, konut finansman iin kullanlan ipotekli birkredidir. Bankalar verdikleri mortgage kredisine konu olan konut zerine ipotek koymaktadrlar. Krediyi

alan kii bankaya olan tm borcunu dedii takdirde, konut zerindeki ipotek kaldrlmakta ve konutunmlkiyeti kiiye devredilmektedir. Kredi szlemesi, konut kredisi alan kii ile krediyi veren bankaarasnda imzalanmaktadr. Dolaysile, halka ak olmayan zel bir alm satm ilemi sz konusudur.

Mortgage kredisi nedir? Mortgage kredileri neden halka ak olmayanzel piyasalarda ilem grmektedir?

Halka ak piyasalarda ise, iki temel gayrimenkule dayalfinansal varlk ilem grmektedir (Tablo 1).Bunlar; Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar (GYO) ve mortgage kredilerine dayal menkul kymetlerdir(ipotek teminatlmenkul kymetler). Her iki piyasa da son 20 yl iinde bata ABD olmak zere biroklkede hzla bymektedir. GYOlar, portfy gayrimenkul (tanmaz) ve menkul (tanr) kymetlerdenoluan ve hisseleri borsada ilem gren irketlerdir. GYO hisseleri 2000 ylndan bu yana lkemiz hissesenedi piyasasolan stanbul Menkul Kymetler Borsasnda (MKB) hzla bymektedir. potek teminatlmenkul kymetler ise, mortgage kredileri ve kredinin gvencesi olan ipotekli konutlar teminat gsterilerekihra edilen borlanma katlaryani tahvillerdir.

Sermaye piyasalarndaki (halka ak ve/veya zel piyasalar) yatrm aralarnda iki ayrkatagorideincelemek mmkndr. Bunlar: 1)Sermaye yatrm aralarve 2) Borlanma yatrm aralardr. Krediler,tahvil/bono ve ipotek teminatl menkul kymetler temel borlanma aralarn oluturmaktadr. Bununyannda, gayrimenkullere ve irketlere dorudan sahip olma ya da irketlere ait hisselerin sahiplii isesermaye yatrm aralarolarak tanmlanmaktadr.

Sonu olarak, hem dorudan gayrimenkul yatrmlarhem de gayrimenkule dayalolduka karmakfinansal yatrm aralarnn sermaye piyasalarndaki payve rol olduka nemlidir.

Bir sonraki blmde, Amerika Birleik Devletleri (ABD) sermaye piyasasndaki yatrm aralarnndalmnve bu dalm iinde gayrimenkul yatrmlarnn payninceleyeceiz. Bunun nedeni, ABDnindnya zerindeki en byk mortgage piyasasna, ipotek teminatl menkul kymet piyasasna ve GYO

piyasasna sahip olmasdr.

Amerika Birleik Devletleri (ABD) Sermaye PiyasasYatrm AralarnnDalm1997 Yl

Amerikadaki sermaye piyasas yatrm aralarnn alt sektrlere dalmve bu dalmda gayrimenkulyatrm aralarnn payekil 1de gsterilmektedir. 1997 ylnda sermaye piyasas varlklarnn toplamdeeri yaklak 40 trilyon ABD Dolardr (Geltner ve Miller, 2001: 19). Bu deerin en byk dilimihalka ak piyasalardaki kamu borlanma aralarna (%31) aittir. Sermaye piyasasvarlklarnn %28lik

dilimi ise kamu sektr sermaye yatrmlarna aittir. Piyasa varlklarnn %25i zel sektr sermayeyatrmlarndan ve geriye kalan %16lk payise zel sektr borlanma aralarndan olumaktadr.


27/145

23

ekil 2.1:ABD sermaye piyasasnda 40 trilyon dolar deerindeki yatrm aralarnn alt sektrler arasndaki dalm,

1997.

Kaynak:Geltner, D. ve N. G. Miller, Commercial Real Estate Analysis and Investments, 2001, sayfa:19-20, South-Western Publishing, Ohio, ABD

Szkonusu alt sektrlerdeki gayrimenkul yatrm aralarnn payna baktmzda, gayrimenkulyatrmlarnn arlkl olarak zel sektr (zel piyasalar) sermaye yatrmlarnda karmza ktngryoruz. ekil 1de grld gibi, zel sermaye yatrmlarnn %85i gayrimenkul yatrmlarna aittir.Tablo 1e geri dnersek, zel piyasalardaki en temel sermaye yatrm aracnn gayrimenkul sahiplii yanigayrimenkule dorudan yatrm yapmak olduunu grmekteyiz. zel piyasalardaki borlanma aralarnn%50si gayrimenkul yatrmlarndan olumaktadr. Tablo 1e baktmzda, zel piyasalardakigayrimenkule dayal borlanma aracnn mortgage kredileri olduunu grmekteyiz. Piyasa geneline

baktmzda, gayrimenkul yatrmlarnn deeri toplam sermaye piyasasvarlklarnn te-birinden daha

fazla deere (yakla

k 14 trilyon Dolar) sahiptir (ekil 1).Sermaye piyasas varlklarnn alt sektrler arasndaki dalm verisine ulamak birok lke iin

olduka zordur. Ampirik almalara gre, dier gelimi lkelerde de ABD sermaye piyasasndakidalma benzer bir dalm grlmektedir. Gelimekte olan lkelerin sermaye piyasalarna baktmzdaise, zel sektr yatrmlarnn daha fazla olduunu ve piyasa genelinde gayrimenkul yatrm aralarnnpaynn daha byk olduunu grmekteyiz (Geltner ve Miller, 2001, sayfa 19).

Bir baka akademik almaya gre, 2000 ylnda Amerikadaki kamu ve zel sektrdeki gayrimenkulyatrm aralarnn piyasa deeri 17 trilyon ABD Dolarna ulamtr. Bu deer, ABDdeki toplam yatrmvarlklarnn %38ini oluturmaktadr (Chun vd., 2004).

GAYRMENKUL EKONOMSNEDR?Gayrimenkul ekonomisi, ekonomik aktivitelerin merkezi olan kentleri, kentlerin mekansal yapsn,hanehalk ve firmalarn yer seme (konumsal) kararlarn alan, mikroekonomi disiplininin bir altdaldr (Quigley, 2008). Gayrimenkul ekonomisi temelde, mikroekonomi teorilerinin gayrimenkul

piyasalarna uyguland bir alma alandr. Gayrimenkul ekonomisi alan bir renci ya daaratrmacgenel olarak gayrimenkul piyasas arz ve talep dinamiklerini belirleyen faktrleri, arz-talepdengesinin nasl tanmlandn ve gayrimenkul fiyatlarnn nasl olutuunu analiz eder. Ayrca, zamaniinde arz-talep dinamiklerindeki ve fiyatlardaki deiimin ne ynde gerekleeceini anlamaya alr.zetle, gayrimenkul ekonomisi, binalarn ve kentsel ve/veya krsal arazilerin kullanm, gelitirilmesi vefiyatlandrlmaskonularniermektedir.1

1Gayrimenkul piyasalarsadece mikroekonomi deil, makroekonomi disiplini erevesinde de allmaktadr. Bu kitap,

gayrimenkul piyasalarnn mikroekonomik analizi zerine yazlmtr.


28/145

24

Gayrimenkul ekonomisi Kentsel Ekonomi ve Finansal Ekonomi olmak zere, Ekonomi bilimininiki nemli alt dal erevesinde allmaktadr. Kentsel ekonomi erevesinde, kentlerdeki mekan

piyasasyani kullanm alanpiyasas dinamikleri allmaktadr. rnein, konut, ofis, ticaret, sanayi veturizm balca kentsel mekan yani kullanm alanpiyasalararasnda saylmaktadr. Herhangi bir kullanmalan piyasasndaki, rnein stanbuldaki ofis alan piyasasndaki arz ve talep dinamiklarinin, mevcutstoun, kira deerlerinin ve fiyatlarn belirlenmesi kentsel ekonominin balca alma konulararasnda

saylmaktadr.

Finansal ekonomi ise, temelde para ve sermaye piyasalarnn ileyiini ve bu piyasalardaki yatrmaralarnn fiyatlandrlmasn ve yatrmclarn risk ynetimini almaktadr. Finansal ekonomierevesinde, dorudan gayrimenkul yatrmlar ve gayrimenkule dayal finansal varlklar sermaye

piyasas yatrm aralar olarak ele alnmaktadr. Bir nceki blmde akladmz zere, mortgagekredileri, ipotek teminatl menkul kymetler ve Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar hisseleri balcagayrimenkule dayalfinansal varlklardr.

Bu kitaptaki 3. ve 4. nitelerde kentsel ekonomi erevesinde, kentsel mekan piyasalardetaylolarakanlatlacaktr. Mevcut nitenin bir sonraki blmnde ise, finansal ekonomi erevesinde analiz edilenmortgage piyasasve Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar piyasasTrkiyedeki son gelimelerle birliktezetlenecektir. Kitabmzn 5. ve 6. niteleri de, finansal ekonominin nemli bir al ma alan olan

gayrimenkul deerleme yntemleri zerine hazrlanmtr. Dorudan gayrimenkul yatrmlar, sermayepiyasalarnn nemli bir blmn oluturmaktadr bu nedenle finansal ekonomi erevesinde allmasgerekmektedir.

Gayrimenkul ekonomisi nedir? Gayrimenkul ekonomisi almaalanlarnelerdir?

TRKYEDE GAYRMENKUL PYASASI VE SON GELMELERTrkiyedeki gayrimenkul piyasasdinamiklerini etkileyen ok sayda faktr bulunmaktadr. Bu faktrlerarasnda; nfus art, krsal blgelerden kentsel blgelere devam eden gler, doal afetler, mevcut

konutlarn yenilenmesi, organize perakende piyasasnn (zellikle alverimerkezleri) bymesi, hizmetsektrnn gelimesi sonucu ok uluslu ve ulusal irketlerin saysnn artmasve bunun beraberinde ofisalan kullanm talebindeki art, lkemiz corafi konumundan dolay hzla byyen lojistik sektr ve

bununla ilgili inaat ihtiyacndaki artsayabiliriz.

Bu blmde ncelikle, Trkiyedeki konut, ofis, perakende ve lojistik piyasalarndaki son gelimelerizetleyeceiz. Sonrasnda, sermaye piyasalarndaki nemi son yllarda hzla artan mortgage piyasasveGayrimenkul Yatrm Ortaklklar(GYO) piyasalarndaki gelimeleri anlatacaz.

Konut Piyasas

Trkiyede, 1950'li yllardan itibaren sanayilemenin sonucu gerekleen kentleme ve hzla artan nfusnedeniyle konut ihtiyac nemli lde artrmtr. Kiilerin gelir dzeyi de konut talebini etkileyen

nemli faktrlerden biridir. lkemizdeki tahvil ve hisse senedi piyasalarnn ok geni ve yaygnolmamas ve ekonominin ykselite olduu dnemlerde gayrimenkul yatrmlarndaki getirinin grecedaha yksek olmasnedeniyle, gayrimenkul Trkiyede geleneksel bir yatrm arachaline gelmitir.

2009 ylnda Trkiye genelinde satlan konut saysolduka yksektir. Sz konusu artn arkasndayatan en nemli nedenin 2009 ylnda faiz oranlarnda yaanan keskin dler olduu dnlmektedir.Dk faiz oranlar gayrimenkul yatrmlarn gerek bireysel, gerekse kurumsal yatrmclar asndandaha cazip bir hale getirmitir (Colliers International Trkiye Gayrimenkul Sektr, 2009). Konut arz vetalebi arasndaki fark, sektrn byme potansiyeline dair nemli bir gstergedir. GYODERin konutihtiyac ile ilgili almasnn sonularna gre, Trkiyedeki konut arz, mevcut talebi halenkarlayamamaktadr. Dier bir deyile, yasal olarak ina edilen konut says talebi karlayamamaktadr.Sz konusu konut ann ounlukla kaak yaplama yoluyla karland ve kaak yaplamannTrkiyedeki konut sektrnn geleneksel bir sorunu olduu bilinmektedir (GYODER Gayrimenkul

Aratrma Raporu 2, 2009).

Trkiyedeki kaak yaplama gelecekte oluacak yeniden yaplandrma ihtiyacnn da birgstergesidir. Kaak yaplarn kalitesi dktr ve yasa d olmalar nedeniyle gelecekteki durumlar


29/145

25

belirsizdir. leride bu evlerin yklmas ya da iinde oturanlarn gelir dzeyleri arttka daha yksekkalitedeki evlere tanmalar sz konusu olabilir. ehirlerin yeniden yaplandrlmas kapsamnda bu trkaak yaplarn devlet tarafndan ykld gemite gzlenmitir (T.C. Babakanlk Yatrm Destek veTantm Ajans-Deloitte, Trkiye Gayrimenkul Sektr Raporu, Ocak 2010).

Ofis Piyasas

Trkiyede ofis piyasasnn en byk olduu ehirler; stanbul, zmir ve Ankaradr. stanbuldaki ofispiyasas dier iki ehre kyasla daha ok gelimitir ve uluslararas standartlara daha yakndr. Ofislerfiyatlarna ve konumlara gre A, B ve C olarak snflandrlmaktadr. Ofis piyasas Trkiyedeki okuluslu irketlerin, yabanc yatrmlarn ve byk ulusal irketlerin saysnn artmaya balad 2002ylndan beri gelimektedir.

2009 ylHaziran ay itibariyle, stanbul ofis piyasas2,3 milyon m2lik kullanm alanna sahiptir veGney-Dou Avrupa lkelerinin metropoliten kentleri arasnda 2. byk ofis stouna sahiptir. Birincisrada ise 5,4 milyon m2lik ofis alan ile Atina gelmektedir. Gney-Dou Avrupa, Orta Dou veAfrikadaki kentler arasnda Dubai, A-tipi ofis alanlarnda en yksek kira deerlerine sahiptir. stanbul iseen yksek ofis alan kira deerlerine sahip ikinci metropoliten kent olarak grlmektedir (Colliers

International EMEA Market Overview: Office 2009 Mid-Year).

stanbul genelindeki A snfofislere baktmzda toplam boluk orannn 2010 ylsonunda %12,38iken 2011 ylbalarnda %12,52ye ktngryoruz. 2011 yl1. eyreinde birok kiralama ilemiolmasna ramen boluk oranlarnn artmas bu dnemde piyasaya yeni giren birok ofis binasndankaynaklanmaktadr. Sonu olarak, 2010 yl ikinci yarsnda balayan kira deerlerinde art ve bolukoranlarndaki d eilimi 2011 ylnda da devam etmektedir. Ancak, Avrupa Yakasnda (Gayrettepe,Levent, Maslak hattnda) ve Anadolu Yakasnda (Kozyata, mraniye blgelerinde) inaat ve planlamaaamasndaki projelerin saysnn artmasnedeniyle, 2012 ve 2013 yllarnda kira deerlerinin decei

beklenmektedir (Colliers International, Gayrimenkul Piyasasndan Haberler lkbahar/Yaz 2011).

Perakende Piyasas

Organize perakende sektrnn (alverimerkezleri, AVMler) hzla byd son yllarda, gayrimenkulsektrnn perakende blm daha fazla nem kazanmtr. Trkiye ve Rusyadaki perakende piyasalarAvrupadaki en hzlbyyen piyasalardr.

Perakende ticaret hacminin geliimi ile birlikte organize perakende (alveri merkezleri) de genelperakende sektr ierisinde bymeye devam etmektedir. Ekim 2011 itibariyle Trkiyedeki 47 ildetoplam 298 alverimerkezi bulunmakta ve bu merkezlerin 101inin stanbulda yer aldbilinmektedir.Ekonomik gelimilikleri nedeniyle byk ehirde (stanbul, Ankara ve zmir) alveri merkeziyatrmlarnn yksek oranda olmasna karn, yeni yatrmlarn Anadolu illerine arlk verilereksrdrld bilinmektedir (Nane, M.T., 2010-2011 Trkiye Perakende Sektr Deerlendirmesi).

Lojistik Piyasas

Orta Asya, Avrupa, Orta Dou ve Kuzey Afrika arasnda ktalararasulam yollarnn kesitii noktadabulunan bir lke olan Trkiyede lojistik piyasas en hzlbyyen piyasalardan biridir. stanbuldakisanayi blgeleri genellikle ehri evreleyen TEM ve E-5 gibi anayollarn zerinde bulunmaktadr.stanbula ek olarak evre illerden zmit ve Tekirdada Trkiyenin ana lojistik merkezleri arasndadr.

Lojistik sektrnn performansekonomik koullara balolarak deimektedir. Son yllarda yaananekonomik kriz retim ve ticaret faaliyetlerinde azalmaya yol atndan, depolarn doluluk oranlarndadler yaanmtr. (T.C. Babakanlk Yatrm Destek ve Tantm Ajans-Deloitte, TrkiyeGayrimenkul Sektr Raporu, Ocak 2010).

Konut Finansmanve Mortgage Piyasas

Trkiyedeki konut finansmanhem kurumsal hem de kurumsal olmayan kaynaklarla gereklemektedir.

Proje finansmanve ipotekli konut kredileri (mortgage kredileri) kurumsal finansman kaynaklardr. teyandan, kooperatifler ve hisse paylam anlamalar ise kurumsal olmayan finansman kaynaklarnarnektir.


30/145

26

Kooperatifler, yelerini konut sahibi yapmak iin kurulan yasal tzel kiiliklerdir. Kooperatiflerzellikle orta gelir dzeylerindeki vatandalar tarafndan ok tercih edilen gayrimenkul edinmeyntemlerinden biridir. Hisse paylamanlamalarda Trkiyede yaygn olarak kullanlmaktadr. Bu tranlamalarda arazi sahibi sermaye paynn bir blm (rnein ina edilecek dairelerin yars)karlnda mteahhite arazisini vermektedir.

lkemizdeki kurumsal ve kurumsal olmayan konut finansmankaynaklarnelerdir?

Son yllarda en hzlbyyen konut finansman kayna mortgage kredileridir. lkemizde, ipoteklikonut kredisi olarak bilinen mortgage kredisini, tanmaz mal yani gayrimenkul finansmann temel veklasik borlanma kontrat olarak tanmlamak mmkndr. Mortgage kredisi znde iki adet yasaldokmandan olumaktadr. Birincisi, bor senedi (kredi szlemesi), ikincisi ise mortgage kredisine konuolan konutun tapusudur. Borlanan taraf, borcunu demekte gecikir ya da demez ise kredi veren bankaipotek altnda bulunan konutu geri alma hakkna sahiptir.

Mortgage sistemi iki yz ylakn bir sredir dnyann eitli lkelerinde ksmi farkllklar olmakla

birlikte uygulanmaktadr. Sistem, konut edinmeyi kolaylatrd gibi, yap kalitesinin ykselmesine,ehir planlamacln etkin hale gelmesine, mlkiyetin ve alm-satmlarn kayt altna alnmasna da

byk bir katk salamaktadr. Son yllarda lkemizdeki enflasyon oran ve buna bal olarak faizoranlarnda da istikrarn salanmas ile, gelimilkelerde yaygn olarak kullanlan sabit faiz oranl vesabit geri demeli mortgage kredileri bankalar tarafndan verilmeye balanmtr. 2005 ylndan bu yana,

bankalar gerek vade yaps ve faiz orangerekse geri deme planlar asndan mortgage portfylerinizenginletirmitir. Bankalar Birlii raporlarna gre, 2006-2010 yllar arasnda konut kredileri toplamtketici kredilerinin %47 ile %49unu oluturmaktadr.

Trkiye Bankalar Birlii verilerine gre, lkemizdeki toplam konut kredilerinin (Trk Liras, yabancpara ve dvize endeksli konut kredileri) Mart 2011 tarihindeki deeri yaklak 62,658 milyardir. Bukredilerin %99,93 mevduat bankalar tarafndan verilmektedir. Mevduat bankalararasndaki dalma

baktmzda, konut kredilerinin %49,9u zel sermayeli mevduat bankalartarafndan, %20,7luk ksmyabanc sermayeli bankalar tarafndan, geriye kalan %29,4lk blm ise kamu sermayeli mevduatbankalartarafndan verilmektedir.

ekil 2.2: Konut kredilerinin mevduat bankalararasndaki dalm 31 Mart 2011

Kaynak:Trkiye Bankalar Birlii, Banka ve Sektr Bilgileri, statistiki Raporlar (www.tbb.org.tr)

ekil 2.2, mevduat bankalarn konut kredisi sektrndeki yzde (%) paylarngstermektedir. GarantiBankas, toplam konut kredileri bakiyesinin %13,4n portfynde bulundurarak sektrn lideridurumundadr. Konut kredilerinin, %11,7si Ziraat Bankas ve %10,7si Vakflar Bankas tarafndan


31/145

27

verilmektedir. Akbank ve Bankas kredilerin %10,6sn, Finansbank ise %10,5lik diliminiportfynde tutmaktadr. Sonu olarak, toplam konut kredilerinin yaklak %68lik dilimi oluturan altmevduat bankasnn pazar paylarbirbirine ok yakndr.

lkemizdeki yeni Konut Finansman Sistemi 6 Mart 2007de devreye girmitir2. Yeni KonutFinansman Sistemini mevcut konut kredileri sisteminden ayran en nemli zellik; mortgage kredilerine

dayal menkul kymet yani ipotek teminatl menkul kymet piyasasnn oluturulmasdr. Kurumsalyatrmclara satlan ipotek teminatl menkul kymetler (bonolar) sayesinde bankalar kredilerini dahaucuza ve daha uzun vadede fonlayarak daha dk faiz oranlyeni konut kredisi sunabileceklerdir.

Bankalarn kullandrdklar konut kredileri vadesi, fonlama kaynaklarnn (mevduat) vadesinden okdaha uzun olmaktadr. Bu durum, banka iin nemli bir vade uyumazl sorunu oluturmakta ve

bilanolarn olumsuz etkilemektedir. Kredi kullandran kurulular, yeni sistemde kredi alacaklarnipotee dayalmenkul kymet veya tahvil olarak satabilecek, bylece vade riski sorunu ortadan kalkacak,kredilerin fonlanmaskolaylaacak ve bilano vadeleri birbirlerine yaklaacaktr.

potek teminatl menkul kymet piyasas lkemizde henz uygulamaya gememitir. Trkiyedeenflasyon sorunu almadka, makroekonomik istikrar salanmadka bu piyasann uygulamaya

geirilmesi mmkn deildir.

Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar(GYO) Piyasas

Gayrimenkul yatrmlar byk kaynaklarla finanse edilebilen, yksek deerli yatrmlardr. Bireyselyatrmclarn kendi tasarruflaryla yksek maliyetli gayrimenkul yatrmlarnfinanse etmeleri mmkndeildir. Gayrimenkullerin alm, satm ve ynetim ileri son derece kompleks ve likit olmayan bir piyasaortamnda gerekletiinden, birok lkede yatrmclarn gayrimenkul piyasasna eriimi GayrimenkulYatrm Ortaklklar (GYO) piyasas araclyla gereklemektedir. Gayrimenkul ve menkulkymetlerden oluan karma portfyler olarak tanmlanan GYO irketlerinin kurulmasnn iki temel nedeni

bulunmaktadr. Bunlar, gayrimenkul yatrmlarndaki finansman sknts ve kk yatrmcnn byklekli yatrm projelerinden faydalanma isteidir.

GYO'lar ilk olarak Amerika Birleik Devletleri (ABD)'nde 20. Yzyln balarnda anonim irketleringayrimenkul edinmelerini snrlayan eyalet kanunlarna tepki olarak gndeme gelmitir. lk GYOlar,Massachusetts Yatrm Ortaklklar olarak bilinmektedir ve tasarruf sahiplerinin gayrimenkullere yatrmyapmasnsalamak amacyla kurulmulardr. Trkiyedeki ilk GYO irketi ise 1995 ylnda kurulmuve1997 ylnda halka arz edilmitir. lkemizde GYO piyasasnn kurulmas, Fransa, ngiltere, Singapur veJaponya gibi gelimilkelerden daha nce gereklemitir.

Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar;

gayrimenkullere,

gayrimenkullere dayalsermaye piyasasaralarna,

gayrimenkul projelerine,

gayrimenkule dayalhaklara ve

sermaye piyasasaralarna

yatrm yapabilen, belirli projeleri gerekletirmek amacyla adi ortaklk kurabilen sermaye piyasaskurumlardr.3

GYOlar, arazi, bina gibi tanmaz mallar menkul (tanr) deerler haline getirmektedir. Bylece,tanmaz mallarn gvenilirlik, dayankllk gibi zelliklerine, blnebilirlik ve hareketlilik zellikleri dekazandrlmaktadr. Konut, ofis, alveri merkezi gibi tm gayrimenkuller GYO'lar aracl ilekolaylkla likit hale getirilebilir ve bu irketlerin hisse senetleri olarak alnp satlabilmektedir.

25582 saylKonut FinansmanSistemine likin eitli Kanunlarda Deiiklik YaplmasHakknda Kanun

3Gayrimenkul Yatrm Ortaklklarna likin Esaslar Teblii, Seri: VI, No: 11 (8.11.1998 tarihli ve 23517 sayl Resmi

Gazetede yaynlanmtr).


32/145

28

lkemiz GYO piyasasnda irketler en az %25 orannda halka ak olmak zorundadrlar. Temeldegayrimenkullere yatrm yapan bu irketlerin emlaklk, gayrimenkul danmanl ve inaat ileri ileuramalar kanunen yasaktr. GYO'lar; gayrimenkul portfylerini iletmek, gayrimenkul yatrmlarnfinanse etmek ve gayrimenkul projeleri gelitirmek amacyla yatrmclarn kaynaklarn bir portfydetoplamakta ve bu fonlar byk lekli gayrimenkul projelerini gerekletirmekte kullanmaktadr.

Bylece, bireysel yat

r

mc

lara kendi tasarruflar

yla yapamayacaklar

byk gayrimenkul yat

r

mlar

ndandolaylekilde pay sahibi olma ansverilmektedir.

lkemizde, GYOlara ilikin ilk yasal dzenleme 1995 ylnda karlan Gayrimenkul YatrmOrtaklklarna likin Esaslar Teblii ile gereklemitir. 1999 ylnda ise piyasa temsilcileri, GYOsektrn tantmak ve gelitirmek amacyla Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar Dernei (GYODER)nikurmulardr. Gayrimenkul sektrnde kurumsallamay tevik etmek amacyla GYOlarn kurumlarvergisinden muaf tutulmas ile birlikte, GYOlarn saylar ve portfylerinin bykl zaman iindeartmtr. 2010 yl Aralk ay itibariyle MKBde ilem gren 22 tane GYO bulunmaktadr ve piyasa

portfy deeri 11,2 milyar ABD Dolarna ulamtr. Bu deer, IMKB irketleri toplam portfydeerinin %4,3n oluturmaktadr.

ekil 2.3, 2010 yl Aralk ay itibariyle GYOlarn portfy deeri byklklerine gre sralamasngstermektedir. Portfy deeri en yksek olan irket Emlak Konut GYO olarak grnmektedir. EmlakKonut GYOnun portfy deeri, tm GYO piyasas portfy deerinin %44,36sn oluturmaktadr.Emlak Konut Gyoyu srasyla, Torunlar GYO (%18,15), Sinpa GYO (%9,62), GYO (%8,72) veAkMerkez GYO (%4,75) izlemektedir. GYO piyasasnn en byk iki irketi olan Emlak Konut GYO veTorunlar GYO 2010 ylnda halka arz edilen en yeni GYO irketleri arasnda yer almaktadr.

ekil 2.3:GYOlarn portfy deeri byklklerine gre sralamas Aralk, 2010

Kaynak:T.C. Babakanlk Sermaye PiyasasKurulu, Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar, statistikler, www.spk.gov.tr


33/145

29

Gayrimenkul PiyasasSWOT Analizi

Bu nitede son olarak, Ocak 2010 ylnda T.C. Babakanlk Yatrm Destek ve Tantm Ajansve Deloittetarafndan hazrlanan, lkemiz gayrimenkul sektrnn gl ve zayf yanlarnzetleyen SWOT analizisonularndan bahsedeceiz.

SWOT analizi, analize konu olan ya da incelenen sektrn, kurumun, tekniin, srecin, durumun veya

kiinin gl (Strengths), zayf (Weaknesses) ynlerini belirlemekte ve devreden kaynaklanan frsat(Opportunities) ve tehditleri (Threats) saptamakta kullanlan bir tekniktir.

SWOT Analizi hangi amalarla kullanlmaktadr?

Analiz sonularna gre, Trkiyedeki gayrimenkul sektrnn gl ynleri arasnda; gl birbankaclk sistemi, ipotekli konut kredisi sisteminin ksa bir sre nce uygulanmaya balanmas,uluslararas inaat firmalarnn zellikle konut sektrne yatrm yapmas, ve son olarak uluslararasnemli bir kurulu olan Kentsel Arazi Enstitsnn (Urban Land Institute) lkemiz gayrimenkul

piyasasn 2008de 1., 2009 ylnda ise 3. lider gayrimenkul piyasas semesi saylabilir. te yandan,kaytd konut (gecekondu) sorunu ve olduka eski konut stounun mortgage kredileri iin teminatoluturabilecek kalitede olmamassektrn zayf ynleri arasnda saylmaktadr. Bununla birlikte, kentselarazinin zellikle stanbulda snrlve dolaysyla ok yksek maliyetli olmassektrn bir baka zayfyannoluturmaktadr.

Gayrimenkul sektrndeki frsatlar arasnda yeterince gelimemi olan perakende sektr bu sektreynelik gayrimenkul piyasas iin nemli bir byme potansiyelinden bahsetmek mmkndr. Lkskonut ve plaza binalarna (ofis ve alveri merkezi) olan talep artda sektrn yatrmclara sunduufrsatlar arasnda saylmaktadr. Son olarak, Trkiyedeki deprem riski ve gayrimenkul fiyat/kiradeerlerindeki oynakln yksek olmas sektrdeki tehditler arasnda saylmaktadr (T.C. BabakanlkYatrm Destek ve Tantm Ajans-Deloitte, Trkiye Gayrimenkul Sektr Raporu, Ocak 2010).


34/145

30

zet

Gayrimenkul piyasalarnn finans sektr iinnemi hzla artmaktadr. Dnya servetinin byk

bir ksmn oluturan gayrimenkuller vegayrimenkule dayal finansal varlklar, hisse

senetleri, tahvil/bono gibi geleneksel finansalaralarla birlikte sermaye piyasalarnda ilemgrmektedir. Gayrimenkuller esas nitelii

bakmndan sabit olan, bir yerden baka bir yeretanmasmmkn olmayan maddi varlklardr.

Gayrimenkulleri ya da gayrimenkul piyasalarntam olarak anlayabilmek iin disiplinleraras biryaklama ve altyapya sahip olunmasgerekmektedir. Mevcut literatrdeki gayrimenkul

piyasas almalarnn mimarlk, ehir ve blgeplanlama, hukuk, ekonomi, finans, matematik,

istatistik ve bilgi teknolojileri alanlar arasndaibirlii gerektiren disiplinleraras almalarolduunu grmekteyiz. Finans sektryatrmclar asndan, gayrimenkul finansal birvarlktr ve yatrmc finansal varlktan gelecekteelde etmeyi bekledii nakit ak ileilgilenmektedir. Gayrimenkuller dier finansalvarlklar (hisse senedi, bono/tahvil) gibi nakitak salayan varlklardr ve sermaye

piyasalarnda nemli bir yere sahiptir.

Bu nitede rendiklerimizi zetlersek;

Kitabmzn balnoluturan gayrimenkulekonomisi, mikroekonomi disiplinininnemli bir altdaldr ve temel almaalanlar Kentsel Ekonomi ve FinansalEkonomi olarak tanmlanmaktadr.

Kentsel ekonomi erevesinde, kentlerdekimekan piyasasyani kullanm alanpiyasasdinamikleri allmaktadr. Finansalekonomi erevesinde ise, gayrimenkulyatrmlarsermaye piyasasyatrm aralar

olarak ele al

nmakta ve gayrimenkule dayal

finansal varlklarn fiyatlandrlmasallmaktadr.

lkemizdeki gayrimenkul piyasasnnfinans sektr iindeki pay hzlaartmaktadr. 2007 ylnda kabul edilen yeniKonut Finansman Sistemi (5582 sayl

Kanun) ile birlikte, mortgage kredileri h

zlaartm ve tketici kredilerininyaklak %50sine ulamtr. Mortgagekredilerinin yansra GYO piyasasda 2000ylndan bu yana hzla bymektedir. 2010ylsonu itibariyle MKBde ilem gren 22tane GYO bulunmaktadr ve bu irketlerin

portfy deeri 11,2 milyar ABD Dolarnaulamtr.

lkemiz gayrimenkul piyasalarndaki(konut, ofis, perakende, lojistik) songelimeleri SWOT analizi erevesinde

deerlendirdiimizde: 1) Trkiyedekigayrimenkul sektrnn gl ynleriarasnda; gl bir bankaclk sisteminesahip olmasn, ipotekli konut kredisisisteminin ksa bir sre nce uygulanmaya

balamasn ve uluslararas inaatfirmalarnn zellikle konut sektrndeyatrm yapmasn saymak mmkndr.2)te yandan, kaytdkonut arzsorunu veolduka eski konut stounun mortgagekredileri iin teminat oluturabilecekkalitede olmamas sektrn zayf ynleri

arasnda saylmaktadr. 3) Lks konut veplaza binalarna (ofis ve alveri merkezi)olan talep art, yeterince gelimemi olan

perakende sektr bu sektre ynelikgayrimenkul piyasas iin nemli bir

byme potansiyeli de gayrimenkulsektrn yatrmclara sunduu frsatlararasnda saylmaktadr. 4) Son olarak,Trkiyedeki deprem riski ve gayrimenkulfiyat/kira deerlerindeki oynakln yksekolmas sektrdeki balca tehditlerarasndadr.


35/145

31

Kendimizi Snayalm

1.Aadakilerden hangisi finans sektr ile ilgiliyanlbir ifadedir?

a. Finans sektr, fon arz eden tasarruf sahipleriile fon ihtiyac olan kii ve kurumlar

buluturan piyasalardr.

b. Finansal piyasalar, risk gruplar bakmndanpara piyasalar ve sermaye piyasalar olmakzere iki snfa ayrlrlar.

c. irket bilanolarnn aktifinde yer alan, maddiduran varlklarn nemli bir blmgayrimenkul,yani tanmaz mallardr.

d. Gayrimenkul yatrmlarsermaye piyasalarnnolduka nemli bir blm oluturmaktadr.

e. Finans sektrnn temel amac, reel sektrefon salamak olmaldr.

2. Gayrimenkuller esas nitelii bakmndan sabitolan, bir yerden baka bir yere tanmasmmknolmayan maddi varlklardr. Aadakilerdenhangisi en nemli gayrimenkuller arasnda yeralmaktadr?

I. Binalar

II. Araziler

III. Madenler

a. II

b. II-IIIc. I-II

d. I-III

e. I-II-III

3. Aadakilerden hangisi gayrimenkuller ileilgili yanlbir ifadedir?

a. Trk Medeni Kanununa gre binalar,zerinde bulunduu arsa veya arazininmtemmim cz niteliinde bulunduundanen nemli gayrimenkuller arasnda

tanmlanmaktadr.b. Yatrmcya nakit akreten gayrimenkuller,

finansal varlklardr ve para piyasalarndailem grrler.

c. Gayrimenkuln birden fazla tanm vardr vebu tanm, gayrimenkul nedir sorusunuynelttiimiz kiinin mesleine gredeiebilmektedir.

d. Hukukular gayrimenkul, tanmaz mal vemlkiyete ait yasal haklar erevesindealglamaktadrlar.

e. Finans sektrndeki bir yatrmc asndangayrimenkul, gelecekte elimize gemesini

beklediimiz nakit aklar toplamnnbugnk deeridir.

4.Sermaye piyasalarn, piyasa trleri ve yatrmaralar bakmndan drt farkl kategori altndatanmlamak mmkndr. Aadakielrdenhangisi bu drt kategoriden biri deildir?

a. Sermaye yatrm aralar

b. Para piyasasyatrm aralar

c. Borlanma yatrm aralar

d. Halka ak piyasalar

e. zel piyasalar

5.Aadakilerden hangisi halka ak piyasalardailem gren bir sermaye piyasas yatrm aracdeildir?

a. Hisse senetleri

b. Yatrm ortaklklar

c. potek teminatlmenkul kymetler

d. Giriimci kredileri

e. Tahviller

6. Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar (GYO),gayrimenkule dayal yatrm aralarndan biridir.GYOlar, sermaye piyasalarnn hangi altsnfnda tanmlayabiliriz?

a. Halka ak piyasalarsermaye yatrm arac

b. Halka ak piyasalarborlanma yatrm aracc. Halka ak olmayan zel piyasalarsermaye

yatrm arac

d. Halka ak olmayan zel piyasalarborlanma yatrm arac

e. Halka ak olmayan zel piyasalarparapiyasasarac

7. Sermaye piyasalarn halka ak piyasalar vehalka ak olmayan zel piyasalar olarak ikiyeayrmak mmkndr. Aadakilerden hangisihalka ak olmayan zel piyasalar ile ilgili doru

bir ifadedir?

a. Birok piyasa katlmcsnn aktif olarak yeraldorganize olmupiyasalardr.

b. Finansal varlklarn fiyat, mevcut verilere vebilgilere dayanarak piyasa yatrmclarnaralarnda vardklaruzlamayyanstr.

c. Piyasadaki yeni bilgiyi ieren ya da yanstanfiyat deiiklii annda gzlemlenebilir.

d. Genellikle tek ve byk bir varln almsatmsz konusudur.

e. Olduka likit piyasalardr.


36/145

32

8. Gayrimenkul Yatrm Ortaklklar (GYO)

sermaye piyasalarnn nemli bir blmn

oluturan, gayrimenkule dayal finansal yatrmaralar olarak tanmlanmaktadr.

Aadakilerden hangisi/hangileri GYOlar iinyanlifadelerdir?

I. GYOlarn portfyleri gayrimenkul ve

menkul kymetlerden olumaktadr.

II. GYOlar, hisseleri borsada ilem grenirketlerdir.

III. GYOlar halka ak piyasalarda ilem grensermaye yatrm aralardr.

IV. potekli konutlar teminat gsterilerek ihraedilen borlanma katlardr.

a. I-II

b. II-III

c. III-IV

d. III

e. IV

9. Gayrimenkul ekonomisi,Ekonomi biliminin iki

nemli alt dal erevesinde allmaktadr.Aadakilerden hangisi bu alt dallar doruolarak tanmlamaktadr?

a. MikroekonomiFinansal ekonomib. MikroekonomiMakroekonomi

c. Kentsel EkonomiFinansal Ekonomi

d. MikroekonomiKentsel ekonomi

e. MakroekonomiFinansal ekonomi

10. Trkiyedeki konut finansman kurumsal ve

kurumsal olmayan kaynaklarla

gereklemektedir. Aadakilerden hangisikurumsal olmayan kaynaklar arasnda yer

almaktadr?

a. Hisse paylamanlamalarKooperatifler

b. Proje finansmanKooperatifler

c. Proje finansmanMortgage kredileri

d. Hisse paylam anlamalarMortgagekredileri

e. Mortgage kredileri

Kendimizi Snayalm YantAnahtar

1. bYantnz yanlise Finans Sektr ve ReelSektr Arasndaki liki balklkonuyu yenidengzden geiriniz.

2. eYantnz yanlise Gayrimenkuln HukukiTanm balkl konuyu yeniden gzdengeiriniz.

3. b Yantnz yanl ise Gayrimenkuln Nedirbalklkonuyu yeniden gzden geiriniz.

4. b Yantnz yanl ise Sermaye Piyasalariinde Gayrimenkule Dayal Finansal

Varlklarnn Yeri balkl konuyu yenidengzden geiriniz.

5. d Yantnz yanl ise Sermaye Piyasalariinde Gayrimenkule Dayal Finansal


6. a Yantnz yanl ise Sermaye Piyasalariinde Gayrimenkule Dayal Finansal


7. d Yantnz yanl ise Sermaye Piyasalariinde Gayrimenkule Dayal Finansal


8. e Yantnz yanl ise Sermaye Piyasalariinde Gayrimenkule Dayal Finansal


9. cYantnz yanlise Gayrimenkul EkonomisiNedir balklkonuyu yeniden gzden geiriniz.

10. aYantnz yanl ise Konut FinansmanveMortgage Piyasas balkl konuyu yenidengzden geiriniz.


37/145

33

Sra Sizde Yant Anahtar

Sra Sizde 1

Finans sektrndeki bir yatrmc iingayrimenkul, gelecekte elimize geecek nakit

aklartoplamnn bugnk deeridir.Trk Medeni Kanununun 632. Maddesine gregayrimenkul, arazi, tapu siciline mstakil vedaimi olmak zere ayrca kaydedilen haklar, vemadenler olarak tanmlanmaktadr.

Sra Sizde 2

Likit piyasalar, sz konusu finansal varln ksasrede ve sorunsuz bir ekilde yani deer kaybnauramadan alnp satld piyasalardr. zel

piyasalar, halka ak piyasalara kyasla likit

deildir.

Sra Sizde 3

Mortgage kredisi, konut finansman iinkullanlan ipotekli bir kredidir. Krediyi alan kii

bankaya olan tm borcunu dedii takdirde,konut zerindeki ipotek kaldrlmakta ve konutunmlkiyeti kiiye devredilmektedir. Krediszlemesi, konut kredisi alan kii ile krediyiveren banka arasnda imzalanmakta olduundanmortgage kredileri zel piyasalarda ilem

grmektedir.

Sra Sizde 4

Gayrimenkul ekonomisi, ekonomik aktivitelerinmerkezi olan kentleri, kentlerin mekansalyapsn, hanehalk ve firmalarn yer seme(konumsal) kararlarn alan, mikroekonomidisiplininin bir alt daldr. Gayrimenkulekonomisi Kentsel Ekonomi ve FinansalEkonomi olmak zere,Ekonomi biliminin ikinemli alt dalerevesinde allmaktadr.

Sra Sizde 5

Proje finansman ve ipotekli konut kredileri(mortgage kredileri) kurumsal finansmankaynaklardr. Kooperatifler ve hisse paylamanlamalar ise kurumsal olmayan finansmankaynaklarna rnektir.

Sra Sizde 6

SWOT analizi, analize konu olan ya da incelenensektrn, kurumun, tekniin, srecin, durumunveya kiinin gl ve zayf ynlerini belirlemekteve d evreden kaynaklanan frsat ve tehditlerisaptamakta kullanlmaktadr.

Yararlanlan Kaynaklar

Chun, G. H., Sa-Aadu, J. ve Shilling, J.D. (2004).The Role of Real Estate in an Institutional

Investors Portfolio Revisited, JREFE, 29(3):295-320.

Colliers International Trkiye GayrimenkulSektr, 2009.

Colliers International EMEA Market Overview:Office 2009 Mid-Year, www.colliers.com.

Colliers International, Gayrimenkul PiyasasndanHaberler lkbahar/Yaz 2011.

Gayrimenkul Yatrm Ortaklklarna likinEsaslar Teblii (Seri: VI, No: 11)

http://www.spk.gov.tr/indexpage.aspx?pageid=83

3&submenuheader=1

Geltner, D. ve N. G. Miller (2001), CommercialReal Estate Analysis and Investments (Ticari

Gayrimenkul Analizi ve Yatrmlar), 2001,South-Western Publishing, Ohio, ABD.

GYODER (Gayrimenkul Yatrm OrtaklklarDernei) Gayrimenkul Aratrma Raporu 2,2009.

Kurumlar Vergisi Genel Teblii, 10.02.1995Tarihli Resmi Gazete, Say: 22198 Seri No 49

Nane, Mehmet T. (2011), 2010-2011 TrkiyePerakende Sektr Deerlendirmesi, 09 Ocak2011http://www.perakendebulten.com/haber.php?hid=1294087159).

Quigley, John M.(2008), Urban Economics(Kentsel Ekonomi), The New PalgraveDictionary of Economics.

T.C. Babakanlk Yatrm Destek ve TantmAjans-Deloitte, Trkiye Gayrimenkul SektrRaporu, Ocak 2010.

Trkiye Bankalar Birlii, Banka ve SektrBilgileri, statistiki Raporlarhttp://www.tbb.org.tr/tr/Banka_ve_Sektor_Bilgileri/Tum_Raporlar.aspx


38/145

34

Amalarmz


Ekonomi teorisinin temel konularndan birisi olan arz ve talep analizinin gayrimenkul

piyasalarna nasl uygulandnaklayabilecek,

Gayrimenkul mekan piyasasile gayrimenkul varlk piyasasarasndaki farktanmlayabilecek,

Kentsel mekan piyasasnn sadece corafi boyutta deil, mekann kullanm tipine gresnflandrldnve blnmbir yapya sahip olduunu aklayabilecek,

Gayrimenkul yatrmlarkapitalizasyon oranntanmlayabilecek,

Kapitalizasyon orannetkileyen temel faktrleri aklayabilecek

bilgi ve becerilere sahip olabilirsiniz.

Anahtar Kavramlar Kentsel Mekan Piyasas

Kullanm AlanPiyasas

ArzTalep

Kira Deeri

BlnmPiyasa Yaps

Merkezi Alan(MA)

Dirsekli Arz Erisi

Uzun Dnem Marjinal Maliyet Erisi

Uzun Dnem Denge Kira Deeri

Kapitalizasyon Oran

Kullanm AlanDoluluk/Boluk Oran

Konum Rant

Dorudan Kapitalizasyon

Sermayenin Frsat Maliyeti

indekiler

Giri

Mekan Kullanm Piyasasnn BlnmYaps

Mekan Piyasasnda Arz-Talep Dinamikleri ve Kira Deerlerinin Belirlenmesi

Kullanm AlanArz, Talebi ve Kira Deerlerinin Zaman inde Deiimi

Uzun Dnem Arz Erisi: Artan-Azalan-Sabit LRMC Erisi

Kapitalizasyon OrannEtkileyen Faktrler

Documents

GAYRİMENKUL EKONOMİSİ